Bostad i Spanien? Vi specialiserar oss på bra investeringar för dig som vill köpa hus eller lägenhet för uthyrning

Allt om fastighetsinvestering i Spanien – köp rätt bostad i rätt område

Att köpa en bostad i Spanien kan vara ditt livs bästa investering, men det gäller att välja rätt hus eller lägenhet i rätt område. Costa del Sol och Costa Blanca, till exempel, har starkare turism än de flesta andra områden. Men långt ifrån alla områden på kusterna har hög beläggning. Det finns även många andra aspekter man måste vara medveten om. Visste du till exempel att det råder strikta restriktioner för uthyrning i områden som Mallorca, Barcelona och Kanarieöarna? Det finns också andra lagar och regler, som reglerar uthyrning, för de flesta spanska provinser man bör följa för att inte riskera dyra böter.
Vi kommer nämna Nerja, öster om Malaga, på Costa del Sol många gånger i denna artikel. Det finns en anledning till det. Nerja är sedan en tid tillbaka Spaniens utan tvekan mest attraktiva stad att investera i, och vi har mer faktisk data från denna stad (jämte Torrevieja) än någon annan stad i Spanien.


Följande artikel kommer täcka följande punkter (klicka på länk för att hoppa direkt till stycke):

OBS, artikeln uppdateras kontinuerligt med ny statistik, uppdatering av lagar, och annat som berör ämnet att investera i fastighet i Spanien. Uppdaterad senast 29/3, 2017 (fast ränta på 2,10 %, 20 år).

Vi tar tacksamt emot synpunkter, rättningar etc. Skriv till Info@spanskafastigheter.se


Investera i bostad

Spanskafastigheter.se är verksamma över i princip hela landet och jobbar med flertalet storbanker, uthyrningsfirmor/mäklarfirmor etc. Vi får därför in siffror från flertalet olika aktörer runtom i Spanien, men inga siffror kommer ens i närheten av att matcha Nerjas siffror för uthyrning. De relativt låga priserna på bostäder i kombination med den höga beläggningen gör att Nerja har högst ROI (Return of Investment).

Det är svårt att säga i förväg vilka områden som kommer bli nya ”hotspots”, men det säkraste, som med allt annat, är att studera historiken. Sitter du med en dokumenterad uthyrningshistorik sitter du säkrare på din bostadsinvestering än 99 % av alla andra. Vi letar ständigt efter bra områden att investera i, men just här och nu, och för ett tag framöver, är Nerja den bästa orten att investera i Spanien.  Observera att det finns dock inga bostäder värda att investera i för under 1 miljon SEK i staden, men för investerare med lägre budget finns det andra alternativ (som Torrevieja på Costa Blanca, som ger lägre intäkter men också kostar något mindre att köpa i) som vi går igenom i denna artikel. Riktigt bra investeringar kostar dock generellt sett över 1 miljon SEK oavsett var i Spanien man söker. Bankobjekten är visserligen billiga, men ligger inte bra till.


Likt majoriteten av mäklare rekommenderade vi aldrig våra klienter att räkna med några större inkomster genom uthyrning av sin spanska bostad. Dessa inkomster sågs endast som en ren bonus. Detta var emellertid innan vi lanserade vår dottersida för uthyrning i Nerja år 2012, och innan vi fick statistik från våra egna kunder (vi startade 2008, under krisen, så det tog 4 år innan försäljningen kom igång). Siffrorna från denna del av Spanien är enorma och växer för varje kvartal, och således söker sig 9 av 10 investerare just till denna stad som på grund av flera olika anledningar, är en unikt bra ort att investera i. Därmed inte sagt att det inte går att göra en bra investering på andra håll i Spanien. Mer om detta och mer om uthyrningssiffrorna för Nerja (faktiska siffror från olika aktörer), och andra områden i Spanien, restriktioner för uthyrningslicenser per region, och andra fallgropar och tips hittar du i denna artikel. Först ett par ord om oss från vår huvudmäklare, Anders Larsson:

På spanskafastigheter.se har vi fokus på att hitta bostäder som är bra investeringar såväl kortsiktigt som långsiktigt. De ska ha en hög beläggning till marknadsmässiga veckopriser eller månadspriser. Vi har analyserat historik från såväl våra egna klienters bostäder, vår egen uthyrningsverksamhet samt samarbetspartners statistik från åren före krisen fram till nu. Det står klart att för att göra en så säker investering som möjligt bör man satsa på en bostad (alternativt ett område) med en uthyrningshistorik som stod sig stark även under krisåren. Vårt mål är att göra det så smidigt och enkelt som möjligt för våra klienter att framgångsrikt annonsera för och göra en stark vinst på sina semesterbostäder. Vi testar och analyserar kontinuerligt vilka internationella samt svenska portaler/uthyrningsfirmor som ger det bästa resultatet för minsta möjliga kostnad/provision. Allt börjar dock med att hitta rätt bostad i rätt område till rätt pris. Till detta ändamål har vi bank och advokat-kontakter, samt andra fristående mäklare, som hjälper oss att scanna marknaden. De vet att våra klienter är förberedda och redo att slå till snabbt när rätt objekt dyker upp.

Anders Larsson, huvudmäklare spanskafastigheter.se Skriv direkt till honom på spanienkontoret@spanskafastigheter.se

Mäklare med huvudkontor i Nerja Costa del Sol

Anders Larsson


Länk till sida där du kan skriva upp dig för samtliga våra nyhetsbrev i Spanien (Nerja och övriga östra Costa del Sol, Marbella och övriga västra Costa del Sol, Torrevieja och Costa Blanca, Barcelona och Costa Brava, Kanarieöarna samt Mallorca).

Spanska bostäder FacebookLänk till vår Facebook-sida (uppdateras 1-2 gånger per vecka med särskilt intressanta objekt, etc.)


Därför är de potentiella hyresintäkterna för en fastighet så viktiga

Ett misstag som många som investerar i fastigheter gör är att de enbart tittar på den potentiella värdeutvecklingen, och negligerar hur mycket/lite en fastighet drar in i intäkter per år. Istället spekulerar de enbart i det framtida värdet på bostaden. Warren Buffet, som blev världens rikaste man genom fastighetsinvesteringar, sa det bäst:

”om du fokuserar på den potentiella prisutvecklingen på bostaden du har sikte på så ägnar du dig åt att spekulera. Det är inget fel med det. Jag vet emellertid att jag själv inte är framgångsrik i mina spekulationer, och jag förhåller mig skeptisk till de som hävdar att de är framgångsrika i det långa loppet med denna typ av spekulationer”.

Enligt kundundersökningar utförda av Tripwell så hyr 7 av 10 svenskar ut sin utländska bostad, i syfte att täcka kostnaderna. Rätt bostad i Spanien kan dock generera mycket mer än att den bara täcker kostnaderna. Man bör dock känna till att i de flesta områden i Spanien, trots dess stora popularitet, är det svårt att få till en bra beläggning överhuvudtaget. Men med rätt bostad i rätt område (och rätt marknadsföring via tredje part, eller i rätt portaler på egen hand) kan man göra en riktigt bra bostadsinvestering i Spanien.

Spanien anses numera vara världens säkraste turist-destination, och i och med att många som tidigare valt Turkiet, Grekland eller Thailand nu väljer att semestra i Spanien, så har landet ytterligare stärkt sin position som världens tredje mest populära turistdestination (efter USA och Frankrike). Under 2016 hade Spanien 75 miljoner besökare. Detta var fjärde året i rad som rekordet slogs. Spanska turistdepartementet tror att man kommer få fler än 80 miljoner besökare 2017. En stor anledning till att siffrorna ökar så dramatiskt är att allt fler besöker Spanien under årets alla månader, inte bara högsäsongen.

En annan trend är att internationella lyxturister fått upp ögonen för Solkusten (Costa del Sol). Även till exempel Costa Blancas turism ökar kraftigt, men det är lågbudgetturism som än så länge råder i denna del av Spanien. De tre största regionerna för den internationella turismen är Andalusien (främst Costa del Sol), Valencia och Katalonien. Därefter följer Kanarieöarna och Balearerna (med Mallorca i spetsen).

Under 2916 stod byggnadskonstruktion för 10 % av Spaniens BNP. Under 2017 förväntas den växa markant. Man kommer förmodligen aldrig igen börja bygga i samma tempo som man gjorde 2007, innan krisen. Men helt klart är det många byggnadsprojekt på gång, och bara under 2017 förväntas man bygga 200 000 nya hem, och det spekuleras i att man inom bara några år kommer ligga på en produktionstakt med 400 000 nybyggda bostäder per år.

Den blomstrande spanska turismen, den goda infrastrukturen och de låga priserna på bostäder som håller hög kvalitet har gjort Spanien högintressant för internationella investerare. Men turismen, och kvaliteten på bostäder, i Spanien varierar kraftigt beroende på region, stad och kvarter. Låt oss därför ta en närmare titt på olika spanska områden.


Köpa hus eller lägenhet i Spanien – bra områden
Spanien

Andalusien – Costa del Sol regerar

Vi, och våra samarbetspartners; banker, andra mäklare och advokatbyråer gjorde redan i fjol bedömningen att man skulle göra en rejäl uppgång i såväl försäljning som turism på Costa del Sol under året som gick. Siffrorna har gett oss rätt.

Bokningar för hela Spanien ökar internationellt, och bara under 2016 (siffror från DI 1/8) ökade flygningar från Sverige till landet med 20 %. Detta trots att landet redan, sedan länge, är vårt mest populära turistmål. De mest bokade destinationerna är 1. Mallorca. 2. Gran Canaria. 3. Kreta. 4. Malaga (som ökar snabbast av alla resmål, och under 2017 utökar bland annat Primera Air med 5 nya avgångar i veckan från såväl Arlanda som Köpenhamn), och på 10 plats återfinns Barcelona.

Den internationellt största sajten Spain-Holiday har sammanställt en lista med de 10 mest efterfrågade orterna i Spanien för uthyrning av semesterbostad (observera att den nedre halvan av listan har mindre än hälften så många förfrågningar som topp 3.)

  • Marbella *
  • Nerja
  • Calpe
  • Barcelona
  • Benalmadena
  • Lloret de Mar
  • Moraira
  • Sitges
  • Fuengirola
  • Almunecar

* Observera att ”Marbella” för många är ett vitt begrepp som även innefattar närliggande områden, så långt ner som Estepona. Detta innebär att man har en sträcka på cirka 8 mil (Malaga till Estepona) där alla orter mer eller mindre ”kannibaliserar” på varandras beläggning. Vi har själva under flera år försökt med uthyrningsverksamhet i Marbella-området, men det är mycket svårt att få en hög beläggning då området är så utspritt, och få kan skilja de olika orterna från varandra. På grund av att området är luddigt rent geografiskt har man heller inte lika många återkommande gäster (just återkommande gäster är de bästa kunderna, och man vill att de ska uppgå till 30 % eller mer av bokningarna). Ena året bor de i Benalmadena, och nästa i Fuengirola, etc. Ska du investera i eller runt Marbella, investera främst i lyxsegmentet i och runt Puerto Banus. Det är ett mer tydligt inramat segment. Problemet med Banus är att de flesta lyxbostäder som fanns till salu med kraftigt sänkta priser har sålts av. Det råder fortfarande en prisskillnad, även på dessa mest exklusiva fastigheter, jämfört med 2007, men den är inte alls så markant.


Kustregionerna, Costa del Sol, Costa Tropical och Costa de la Luz är de mest populära områdena i Andalusien. Dessa områden är populära turistdestinationer under sommaren såväl som vintern. De mest populära städerna är framförallt Nerja (öster om Malaga) och Marbella, följt av Benalmadena, Fuengirola (även om staden varit på nedgång länge) och Almuñecar. Även La Herradura är mycket intressant, kanske mest intressant som ort att investera på Solkusten just nu, efter Nerja och Malaga city. Vi håller på att inleda en satsning på nyproduktion i den spektakulärt vackra La Herradura-bukten, tillsammans med en av de största byggherrarna i Andalusien. Skriv till oss för en uppdatering kring detta.

Skriv upp dig för vårt nyhetsbrev för östra Costa del Sol (mestadels Nerja, men även Almuñecar/La Herradura, Rincon och Torrox när det dyker upp något intressant.)

Läs mer om Nerja här.
Läs mer om Marbella.
Läs mer om Almuñecar och La Herradura.

Relativt efterfrågade områden runt Marbella är mellan San Pedro och Estepona (och även mellan Marbella och Elviria), samt Nueva Andalucia (även kallat golf valley) norr om Puerto Banus. Dessa områden har dock inte i närheten lika starka uthyrningssiffror som Nerja eller Puerto Banus.

Mellan Marbella och Puerto Banus, och i synnerhet i de centrala delarna av det sistnämnda området är priserna markant högre. Det finns dock bra investeringar att göra här också, men i högre prisklasser.

Vårt nyhetsbrev för Västra Costa del Sol (Mestadels Marbella med omnejd).

Malaga

Malaga

Destinationer som är på uppgång i Andalusien: Malaga city, Cadiz (som till exempel Sotogrande, Chiclana de la Frontera och Zahara de los Atunes har en lovande utveckling). Huelva-området, på Costa de la Luz, som dessutom ligger nära flygplatsen i Faro förväntas också utvecklas starkt med en ökad turism. Vi är dock ännu inte helt övertygade om detta. Priserna i Huelva är emellertid bäst i Spanien just nu (i förhållande till hur mycket strandnära bostad man får för pengarna) och är att likna med den första vågen av bank-objekt som kom efter krisåren.

Men investerarnas stora favorit på Solkusten är som sagt Nerja, på grund av en mycket god uthyrning och relativt låga priser på bostäder. Mycket har dock tagit slut snabbt och det finns numera sällan bra investeringar i det lägre prissegmentet (1,2 miljon SEK, eller under). Bostäder till salu i Nerja just nu. [Uppdatering 10/12. Trycket är enormt i området. 19 av 26 nyproducerade lägenheter sålde direkt. ]

Har man siktet inställt på områdena väster om Malaga bör man överväga att köpa en bostad med en väldokumenterad historia av uthyrning. Trots att turismen slår alla rekord och bara växer sig allt starkare på Costa del Sol överlag så finns det fortfarande för många osålda bostäder i många områden väster om Malaga. Det är inte optimalt.


Costa Blanca

Marknaden växer starkt men intäkterna är låga i jämförelse med Costa del Sol (se mer i de redovisade siffrorna längre ner i artikeln) då vinterturismen inte är lika stark (om än bra jämfört med de flesta andra områden i Spanien), samtidigt som det även här står mycket tomt, vilket pressar ner beläggningen.

På sikt kan det dock vara ett riktigt bra köp att satsa på Costa Blanca, och i synnerhet då runt staden Torreviejas mest populära stränder (undvik själva city). Det finns en hel del bankobjekt i och runt Torrevieja, men dessa håller sällan hög standard, samt ligger (mal-) placerade vid motorvägar, etc. Å andra sidan kostar en lägenhet med 2 sovrum i ett bra läge bara från 800 000 SEK och uppåt, men observera att det blir allt svårare att hitta ett bra boende i ett bra läge i denna prisklass även runt Torrevieja. Det byggs också mycket nytt som fortfarande är relativt prisvärt.

IfachklippanAndra områden som är populära inkluderar Calpe, Altea och Denia. Priserna på bostäder är dock högre här och turismen är inte lika omfattande (om än mer penningstinn) som i exempelvis Torrevieja.

Vad det gäller huvudorterna i regionen, Alicante och Valencia, finns det en hel del bankobjekt tillgängliga fortfarande. Det är dock vanligare att turister bokar hotell än lägenhet/hus i dessa städer.

Övriga områden, som ligger mer söderut, inklusive Costa Calida, är mer svåra att få grepp om. Framförallt är det bristen på flyg från Sverige som är ett problem. Visserligen finns det många orörda och mycket natursköna områden mellan Torrevieja och Almeria, men turismen är under större delar av året i princip obefintlig.

Vårt nyhetsbrev för Costa Blanca, med störst fokus på Torrevieja med omnejd.

Läs mer om Costa Blanca.
Läs mer om Torrevieja.
Läs mer om Calpe.

Katalonien (Barcelona, Sitges, Lloret del Mar och Girona)

Barcelona-guideBarcelona är den absolut mest besökta staden i Spanien. Vädret under vintern lockar inte turister, men pulsen i Barcelona lockar året runt. Mindre investerare (även om lyxsegmentet och större investeringsobjekt fortfarande lockar utländska köpare) undviker dock Barcelona för tillfället, och kommer vad det verkar att göra det under en längre tid. För att bromsa den galopperande turismen har nämligen staden beslutat sig för att helt sluta med att dela ut uthyrnings-licenser för turistlägenheter. Det finns ännu inget datum satt för när, eller om, man tänkt häva detta beslut. Det finns dock lägenheter till salu där turismlicens ingår. Skriv till oss för mer information kring dessa: info@spanskafastigheter.se 

Det råder licens-restriktioner för uthyrning även i populära Girona och Lloret del mar, och övriga Costa Brava, men dessa är inte lika strikta som i Barcelona.

Vårt nyhetsbrev Katalonien, (mest fokus på Barcelona och Sitges).

Läs mer om Barcelona
Läs mer om Lloret del Mar
Läs mer om Girona
Läs mer om Sitges

Mallorca och Kanarieöarna

Priserna sjönk aldrig lika mycket på dessa populära öar som på fastlandet, vilket får de flesta att botanisera i utbudet av bankåtertagna bostäder.
Observera dock att det finns inga bankobjekt i de mest populära och utpräglade turist-områdena; som Playa del Inglés, Maspalomas etc. På Kanarieöarna är det bästa valet att välja en bostad i en ort som har bra förbindelser med någon av de mest populära orterna på Gran Canaria respektive Teneriffa.

Observera också att restriktionerna för uthyrning av bostäder är mycket strikta (och böterna för den som inte följer dessa kan uppgå till så mycket som 60000 €) på såväl Kanarieöarna som på Mallorca. Detta har med största sannolikhet att göra med att den starka hotell-industrin (inte minst då exklusiva all-inclusive)-resorts känner sig hotade av billiga och lättillgängliga semesterbostäder.

Vårt nyhetsbrev för Kanarieöarna. 

Vårt nyhetsbrev för Mallorca.

Läs mer om Mallorca.
Läs mer om att köpa bostad på Kanarieöarna. 

Fastighetsinvestering


Vilken typ av bostad ska man satsa på i Spanien?

Dessa aspekter är viktigast om du vill kunna hyra ut din bostad:

Hur lägenheten eller villan fungerar på uthyrningsmarknaden (eller hur mycket intäkter den kommersiella fastigheten de facto genererar) bestämmer också i mångt och mycket hur mycket den är värd i det långa loppet. Titta inte så mycket på faktorer som hur mycket den värderas i samband med lånet av bostaden (värderingen för banken är nuförtiden påfallande ofta lägre än själva marknadsvärdet), eller pris per kvadratmeter, vars kurvor ser ut som ett EKG över relativt korta tidsrymder.

Hur mycket förutsägbara intäkter som fastigheten genererar är den viktigaste aspekten för hur en fastighet utvecklas i pris med tiden. Även faktorer som hur lång tid det tar att sälja av liknande fastigheter i området, hur mycket som är färdigbyggt i området, vilken målgrupp man i huvudsak hyr ut till (lågbudget-segmentet respektive det allra dyraste segmentet är de minst stabila målgrupperna), uthyrningsfirmans stabilitet (finns det alternativ om den går i konkurs?), etc. påverkar värdestegringen.

Viktiga faktorer för uthyrning:

  • Havsutsikt är inget måste, men ett stort plus i de flesta städer. Terrass eller balkong är önskvärt (särskilt om man marknadsför sig mot skandinaviska turister).
  • 1-3 sovrum. De mest populära boendetyperna, vad det gäller internationella turisters preferenser, är 1. Villa. 2. Lägenhet 3. Radhus. 4. Penthouse. 5. Lanthus 6. Studios (men de bör ha pentry/kök). Vad det gäller villor är det viktigt att de har ett bra läge. Det är lättare att få en hög beläggning på en lägenhet, även om den inte har ett riktigt bra läge (på grund av det lägre priset per natt). Men rätt villa i rätt område är i de flesta fall den boendetyp som generellt sett drar in allra högst inkomster.
  • Att området är välskött och att det är gångavstånd till strand (i vissa områden är denna faktor mer viktig än i andra. Det beror på vad området i övrigt erbjuder).
  • Under en timmes bilfärd till närmaste flygplats. Det går en smärtgräns vid 50-60 minuter, och intresset dalar markant ju längre bort från flygplatsen man måste ta sig.
  • Bra kommunikationer överlag. Det är en stor fördel om det rör sig om en ort som man inte behöver en bil i för att ta sig runt, och att bussnätet är väl utbyggt.
  • Man vill också att det finns nöjen, serviceinrättningar, restauranger, etc. på bekvämt gångavstånd (ingen vill att det ska krävas hyrbil/taxi för att ta sig till närmaste restaurang).
  • Ingen vill bo nära en motorväg eller stor huvudled då detta upplevs som minst sagt störande.
  • Vad det gäller B&B är intresset för denna typ av boende mycket lågt nuförtiden, även internationellt. Varför bo spartanskt när man kan bo i ett eget hus eller lägenhet för nästan samma summa?

Topp fem nyckelfaktorer för internationella turister är:

Spanska miljöer1. En tvättmaskin 2. Terrass eller balkong. 3. Tillgång till pool. 4. A/C. 5. Havsutsikt. Även faktorer som kabel-TV, parkering, diskmaskin, jacuzzi, uppvärmning, att det är tillåtet med husdjur, och fastigheter som är anpassade för rörelsehindrade (det är alla nya byggnader i Spanien) finns med på topp-tio-listan över viktiga egenskaper för en uthyrningsbostad. Viktigast är dock ALLTID läget.


Fokusera på kvalitet, men inse att det nödvändigtvis inte betyder nyproducerade bostäder med högsta byggstandard. Läget är det viktigaste. Det finns bostäder i mycket hög standard, som ligger nära havet, till bra priser, men som det inte råder någon efterfrågan efter alls. Dessa återfinns bland annat runt Alicante, men också runt Marbella, ner mot Gibraltar. Dessa bostäder är mer lämpade (i synnerhet då stora och nybyggda bankåtertagna kvarter belägna i nya områden som saknar liv, rörelse och historik) som en så billig bostad som möjligt för eget bruk. Räkna dock inte med att någon vill hyra dem under semestern, eller att värdet stiger nämnvärt på sikt.

Det finns ”skräckexempel” längs Solkusten, bostäder som på ytan ser ut att fungera mycket bra som inte hyrs ut alls. En svensk köpare vi pratade med nyligen köpte en helt ny lägenhet med 2 sovrum, takterrass med pool, belägen precis vid havet i ett område mot Estepona på västra Costa del Sol förra året. Han hade trots detta bara 9 dagars beläggning under året! 

Det finns flertalet nybyggda komplex (på såväl västra Costa del Sol som Costa Blanca) nära havet, med tak-pool och till synes allt som folk vill ha på semestern som inte ens når upp till en månads beläggning. Dessa bostadsägare tvingas i detta fall att hyra ut sin lägenhet till långtidsgäster, vilket leder till dåliga intäkter. Köp inte i områden där det står mycket tomma bostäder. Detta pressar ner priserna på uthyrning rejält. De stora inkomsterna ligger i att hyra ut bostaden 1-4 veckor i taget, i synnerhet under högsäsongen.


Segmentet som fungerar bäst i Nerja (som alltså är den spanska stad som lockar flest investerare) är 1-2 sovrum, relativt centralt, terrass eller balkong med utsikt över havet. Så centrum, Burriana-stranden, Capistrano med omnejd, Parador, och några områden till, är så att säga säkra kort. Vår mäklare i området Anders Larsson har koll ner på adressnivå.

Värdet på en fastighet bestäms av en rad olika faktorer, och ingen bostad är exakt lik den andra. Ibland är det avgörande vilket kvarter den ligger i (om det finns restauranger och butiker etc.), kommunikationer, skicket överlag, (och om den har några unika inredningsdetaljer), storlek och läge på terrass, utsikt, väderstreck, kvalitet på närliggande stränder, trafikbuller, grönområden, infrastruktur, planerade och (främst) existerande marinor, golfbanor och andra sevärdheter eller attraktioner.

Det viktiga är som sagt att man inte stirrar sig blind på enskilda faktorer som pris per kvadratmeter, havsutsikt och skick på byggmaterial/kök etc. Glöm heller inte att den gamla axiomen ”verkar det för billigt för att vara sant så är det förmodligen inte sant” gäller alltjämt och för alltid.

Var framförallt vaksam på att investera i existerande, eller kommande (mycket är på gång nu när försäljningen tagit fart och även amerikaner och kineser visat stort intresse för att investera i bostäder i Spanien) nyproducerade projekt som ligger i områden som saknar historik vad det gäller uthyrning. Vems ansvar är det till exempel att marknadsföra och etablera en helt nybyggd urbanisation mellan Alicante och Torrevieja (eller i ingemansland mellan Marbella och Gibraltar)? Om inget fått turister att söka sig dit förut, vad är det som säger att de kommer att göra det nu? Byggherrarna och kommunen lägger inte pengar på marknadsföringen, och bostadsområdet (urbanisationen) i sig saknar medel/kompetens för att göra det. Det är så här spökstäder kommer till, att man bygger i icke inkörda områden utan en plan för att locka till sig turister. ”Build it and they will come”-mantrat är poetiskt och vackert, men fungerar sällan i verkligheten.

De tre mest efterfrågade typerna av semesterboenden baserat på typ av semester:

  1. Strand-semester.
  2. Familje-semester.
  3. Lyx-boende.

Sedan följer golfresor, lant-semester, budget-semester, weekendresor till storstad och skidsemestrar.


7 bra grund-tips för framgång med uthyrning av en spansk semesterbostad

Om du sköter allt själv (annars tar uthyrningsfirman hand om dessa detaljer):

  1. Ta foton som tydligt visar såväl interiör som exteriör och fokusera främst på detaljer som havsutsikt från terrassen, trädgården om sådan finnes, köket och dess utrustning, badrummet, samt sängkläder etc.
  2. Gör rubrikerna på din hemsida/annonsportal så inbjudande som möjligt, med fokus på vad som gör just din bostad unik (läge, priset, etc.). Få med så mycket som möjligt i beskrivningen. Nuförtiden vill man ha så mycket information som möjligt innan man tar ett beslut och bokar.
  3. Svara snabbt på förfrågningar, och ha gärna ett telefonnummer som de kan ringa. Ungefär 10 % av dina potentiella kunder använder hellre telefonen än E-post, och de som använder telefonen brukar dessutom boka direkt i högre utsträckning än andra.
  4. Behåll kopior på all typ av kommunikation. Meddela alltid i samband med bokning via regler (inklusive avbokningsregler) som gäller för din bostad och område.
  5. Håll alltid din boknings-kalender väl uppdaterad.
  6. Samla dina kunder i en e-post-lista (som exempelvis gratis-tjänsten Mailchimp) och informera dem om rabatter, etc.
  7. Var flexibel. Ändra priser, lägg till utrustning, renovera lite etc om det behövs för att få upp intresset. Om du har dålig beläggning, om du får dålig respons på din annonsering, eller om din uthyrningsfirma inte levererar, var beredd på att snabbt ändra strategi eller anlita någon som kan marknaden, som snabbt kan få din uthyrning på fötter (har du emellertid inte följt våra råd och köpt en bostad som ligger i ett område där ingen vill hyra finns det ärligt talat inte mycket att göra).

Glöm inte de små men viktiga detaljerna i din bostad

Även om du har en bostad i budget-klassen eller i det lite lyxigare segmentet har du mycket att vinna på att, likt de stora lyx-hotell-kedjorna, lägga ner lite själ och tanke i de små detaljerna. Det finns alltid folk som är beredda att betala extra för kvalitet!

Att förvandla en vardaglig bostad i mängden till det absolut mest lockande alternativet för den alltmer kräsne Skandinaven/västeuropén kräver dessutom inte så mycket som man kan tro.

  • Köp in fräscha möbler, bestick och glas och några enkla, men fina inredningsdetaljer i form av till exempel oljetavlor och vackra vaser, dekorativa kuddar och plädar etc.
  • Lyxiga sängkläderDen absolut viktigaste detaljen, och detta är en starkt växande trend inom den internationella resebranschen i så gott som samtliga segment, är att satsa på sängkläder i hög kvalitet.
  • Egyptisk bomull med benämningen Öko tex (dessa giftfria, miljövänliga kvalitets-tyger behöver heller inte kosta så mycket, och hållbarheten är mycket god) eller riktiga linne-lakan är för många ett argument i sig att välja just din bostad (undvik siden då det är ett material som inte håller för vanliga maskintvättar).
  • Gör som lyxhotellen och satsa på 100 % finkammad Egyptisk bomull med 300-400 i trådtäthet, som är den gyllene medelvägen mellan maximal komfort och hållbarhet, och välj uteslutande vita uppsättningar. Detta signalerar lyx och oslagbar komfort. Denna trend startades av Westin Hotels & Resort när de introducerade sin ”Heavenly Bed” 1999. Det har sedan dess blivit standard att lyxhotell (och numera även många budgethotell) använder sängkläder i hög kvalitet i vitt.
  • Glöm heller inte att erbjuda ett fint set med handdukar (inklusive badhandduk). Detta uppskattar dina gäster väldigt mycket, och det gör att de vill återvända år efter år. Det är mycket viktigt att man bygger upp en stark krets med återvändande kunder för alla typer av uthyrningsverksamhet. Dessa bär dig även genom ev. hårdare tider.
  • Uthyrningsfirmor står i vissa fall för alla sängkläder etc. men detta är något vi tycker ni ska sköta själva, eller be dem att satsa på kvalitet. Vardagslyx lockar medelklassen som aldrig förr.

    Restriktioner på uthyrnings-licenser i Spanien

    Om du investerar i en lägenhet för uthyrning så måste du först och främst se till att bostaden har alla papper i ordning, främst då bosättnings-licensen: Licencia de Primera Ocupación (även kallad Cédula de Habitabilidad). Utan denna kan du inte ansöka om tillstånd för att hyra ut din bostad till turister (det är inte alla områden i Spanien som kräver denna typ av licens). Det är advokatens jobb att se till att dessa papper är i ordning. Med andra ord, gör INGA köp i Spanien utan advokat.

    Sedan 2011 så ligger beslutet om reglering av uthyrningsmarknaden hos de 17 autonoma regionerna i Spanien. Därför är det av yttersta vikt att man innan man gör ett köp i investerings-syfte har koll på vilka skyldigheter och rättigheter som gäller i regionen där man gör sitt bostadsköp. I de områden där man inte infört några speciella lagar gäller den allmänna lagen LAU (uthyrningslagar i urbana områden).

    Många regioner i Spanien har skärpt sina regler sista tiden. Detta är dock bara positivt i de flesta fall (i vissa regioner är det dock olyckligtvis så att lobbyism från hotellindustrin totalt har sänkt enskilda individers möjlighet att hyra ut sin bostad). Orsaken till de nya lagarna är att man vill säkerställa hyresgästernas säkerhet, trivselnivå, samt att säkerställa att utländska bostadsägare betalar skatt och att man har en försäkring (det finns en tilläggsförsäkring man kan teckna i sin hemförsäkring) som täcker de eventualiteter som kan uppstå när man har hyresgäster. Man vill överlag, och detta gäller alla länder inom EU, ha bättre koll på turismen, på vilka individer som befinner sig i landet under en given tidpunkt.

    Priset för uthyrnings-licensen är en engångskostnad och varierar från region till region. I vissa regioner är det en fast kostnad beroende på vilket lokalt område det rör sig om. I andra regioner beror det på hur många gäster din bostad kan inhysa. Licenser kostar från strax under 200 till 500 €.

    OBS, I många fall kommer man undan nya lagar och regler, som till exempel att hyresgästen ska registreras med passnummer (något som blir allt vanligare inom EU) genom att lägga till sin bostad hos en registrerad uthyrningsfirma, som i sin tur sköter allt detta.

    Andalusien

    Vi börjar med de nya lagarna för Andalusien, och skriver några extra paragrafer eftersom det är till denna region (läs: Costa del Sol) de flesta investerare söker sig.

    Competa Spanien från ovanAndalusiens ambition är att bli världsledande inom turism, och då måste man få upp kvaliteten på utbudet vad det gäller bostäder för uthyrning. Däremot är inte lagarna här inriktade mot att stoppa uthyrning av privatbostäder, då den senares intresse-organisation är mycket starkare (det finns fler privatboenden än hotellbäddar på Costa del Sol). Dessutom krävs det lagar som styr upp denna växande miljonindustri. Vi känner individer som drar in så mycket pengar på ett par fastigheter att de lever enbart på dessa. De mest framgångsrika av våra klienter välkomnar lagarna och är övertygade om att de kommer leda till ännu starkare intäkter (eftersom man kan börja ta ut högre priser) samtidigt som det sållar bort oseriösa aktörer som gett vissa områden oförtjänt dåligt rykte.

    De nya lagarna, viviendas con fines turísticos, började gälla från 11/5 2016. Vår företagsadvokat, Francisco López Vera, var med i processen när advokaterna i Nerja förde fram sina synpunkter till myndigheternas första utkast. Han har således stenkoll på det finstilta.

    Om man hyr ut sin bostad till annat än vänner och bekanta (och man inte tar betalt för det) så måste man registrera bostaden hos myndigheterna (registreringen är gratis i Andalusien), vilket innebär att  varje bostad får också ett unikt ID, som bland annat ska framgå i annonsering.

    Följande krav ställs på en bostad för uthyrning:

    Nybyggda fastigheter ska följa rådande nationella och regionala lagar vad det gäller säkerhet, hälsoföreskrifter, lagar som berör människor med funktionsnedsättning, etc.

    Rum måste vara ordentligt ventilerade, och vara utrustade med gardiner eller persienner, om nödvändigt. Rummen ska vara utrustade med ett proportionellt antal möbler för sin storlek

    Mellan maj och september ska det finnas A/C i varje sovrum och vardagsrummet (portabla enheter räknas ej). När bostäderna hyrs ut mellan oktober till april ska de vara utrustade med uppvärmning.

    Ett Första Hjälpen Kit ska finnas i varje bostad.

    Bostadsägarna ska bistå med dokument, tryckt material eller i digitalt format, som visar gästen var närmaste apotek, sjukhus, parkeringsplatser, restauranger, shopping-center finns belägna, samt karta över den närmaste omgivningen, och generella turistguider (finns att få tag i gratis i princip överallt, allt det andra kan vi hjälpa våra klienter med).

    En anteckningsbok där hyresgästerna kan skriva ner ev. klagomål, samt en väl synlig skylt som informerar de inneboende  om bokens existens.

    Det är krav på att bostaden städas före och efter varje ny hyresgäst.

    Fräscha sängkläder, samt ett reservpar. Instruktioner på hur köksapparaterna fungerar.

    Ett kontaktnummer till en person (lägg ut detta på tredjepart) som kan ta hand om eventuella klagomål eller funderingar från hyresgästen, så det kan åtgärdas så fort som möjligt.

    Du ska också tydligt informera dina gäster om vilka regler som gäller i dit hem angående husdjur och rökning, samt ev. speciallagar i närområdet.

    Obs, kravet på WiFi togs bort från första lagutkastet. Vi rekommenderar ändå att du erbjuder någon form av Internet (även om det så bara är via en påfyllningsbar sticka) till dina hyresgäster.

    En sak att notera. Man får inte hyra ut till fler än 15 personer åt gången. Detta tolkar vi som att det blivit enklare att bedriva B&B-verksamhet. Så länge du inte har fler än 15 inneboende behöver du alltså ingen speciallicens utöver den som alla bostadsägare som hyr ut måste ha oavsett.

    Äger du fler än 3 bostäder inom en kilometers radie som du vill hyra ut måste du registrera dig som ”Empresa” (företag).

    Sedan råder det även viss reglering och normsättning kring betalning, avbokning, in- och utcheckning etc. Detta och information om hur du enkelt registrerar bostaden förklarar vår mäklare i ett senare skede av processen. Vår advokat ser i samband med köp till att också säkerställa att du uppföljer myndigheternas krav.

    Böterna om man inte följer lagarna är från 1500 € och uppåt. Vi ser dock ingen anledning till att inte följa lagarna.

    Aragon (Zaragoza)

    I denna provins kräver man sedan nyligen att man registrerar sig i Viviendas Turisticas, och att man tar på sig ansvaret att ha koll på vilka man hyr ut till etc. (det enklaste är som sagt att låta uthyrningsfirman sköta detta med passnummer etc.). Myndigheterna i området är ganska nitiska och böterna kan uppgå till så mycket som 90000 € om man inte följer dem. Sedan 2017 råder nya krav för att bostaden ska kunna registreras för uthyrning. Ansökan sker via den lokala turismbyrån.

    Asturias (Oviedo)

    Här är inte bostäder med ett rum giltiga att hyra ut mot turister.

    Balearerna (Mallorca, Ibiza och Menorca)

    Guide Palma stad MallorcaPå Balearerna har man krångliga regler. Man kan söka uthyrningslicens om man äger en villa eller radhus, men inte för en lägenhet. Många bedömare tror att man istället för att lätta på dessa regler kommer göra dem ännu hårdare. Bland annat ligger det ett förslag på att man måste ha grannarnas tillåtelse för att få en licens för uthyrning. Lobbyismen bland hotell-kedjor är tyvärr mycket stark på Mallorca. Myndigheterna har också flaggat för att man under 2017 aktivt kommer söka upp de som undviker skatt genom att utnyttja LAU (lagen om uthyrning i urbana områden) genom att till exempel inte registrera sin bostad och annonsera i ”icke turist inriktade”-portaler. Man är emellertid skyldig att betala skatt oavsett.

    Baskien

    Man måste ha sin bostad registrerad i ”Registro de Empresas Turisticas” för att kunna hyra ut den. Förändringar i lagen väntas, men just nu måste man äga 2 bostäder för uthyrning för att få en licens (alternativt att lägga in den enskilda bostaden på en registrerad uthyrningsfirma).

    Cantabria (Santander)

    Denna region har bland de striktaste lagarna i Spanien. För att få licens för sin bostad som klassas som ”icke hotell-boende” måste man bland annat uppfylla vissa krav för funktionshindrade. Det råder också invecklade regler för marknadsföring, deklaration till myndigheter för varje gäst, etc.

    Castile-La Mancha (Toledo)

    Man har flaggat för en ändring, men i skrivande stund kan man inte få licens för att hyra ut sin bostad i denna provins. Undantaget är boenden på landet som kan få en Vivienda Rural-licens.

    Castille och León (Valladolid)

    Det är inte tillåtet att hyra ut sin privatbostad till turister. Men bostadsägaren har rätt att hyra ut i enlighet med LAU. Man får dock inte annonsera för dessa bostäder i turist-portaler/kanaler.

    Extremedura (Mérida)

    Se ovan.

    Galicien (Santiago de Compostela)

    En ny lag trädde i kraft juni 2015, och det är numera tillåtet att hyra ut sin privatbostad mot turister. Man måste dock följa vissa riktlinjer enligt den regionala förordningen.

    Kanarieöarna (Gran Canaria, Teneriffa)

    Bostad på Kanarieöarna?

    Den senaste lagen vad det gäller uthyrnings-licenser exkluderade cirka 95 % av alla semesterbostäder. Det råder nu restriktioner på att hyra ut bostäder i ”turist-områden”, turist-kvarter”, eller i en ”mix av bostadsbebyggelse och turistkvarter”. Detta betyder att bostadsägare och uthyrnings-agenter måste analysera vilka områden som kan räknas som ”turist-områden”. Under sommaren 2015 då lagen trädde i kraft lät myndigheterna meddela att man aktivt kommer att se till att de efterföljs, och att böterna kan komma att uppgå till 60000 €. Som sagt, lobbyismen från hotell-industrin på Kanarieöarna är mycket stark.

    Katalonien (Barcelona)

    I centrala Barcelona har man, i sin strävan att dämpa turismen i området, helt slutat dela ut turistlicenser (lagarna tillåter dock att man att får hyra ut sin lägenhet upp till 3 hyreskontrakt per år förutsatt att varje hyresgäst stannar minst 32 dagar. Kortare tid än så räknas som korttidsuthyrning och då krävs licens). Det finns emellertid bostäder som redan har licenser att köpa (vår man i Barcelona har koll på dessa). I övriga Barcelona kan man ansöka om uthyrnings-licens, men det är väldigt godtyckliga avgifter och skatter från respektive rådhus. Vissa urbanisationer i Barcelona-området förbjuder dessutom bostadsägare i kvarteret att hyra ut sina bostäder. I dessa områden kan man inte under några omständigheter få licens. Många mindre investerare har därför istället vänt blickarna mot andra delar av Spanien (främst Costa del Sol), medan detta inte bekymrar större investerare. Det finns fortfarande mycket pengar att tjäna på olika typer av fastigheter i Barcelona (då inte minst i närliggande Sitges). Det bör också noteras att lagarna är mycket lindrigare för den som bara vill hyra ut ett rum eller två samtidigt som man vistas i bostaden samtidigt som gästen.

    Övriga Katalonien (Lloret del Mar, Girona, etc.) kräver också registrering hos rådhuset, samt många andra regler, som till exempel att hyresgästen ska registreras hos polisen inom 24 timmar efter ankomst, och att hyresgästen ska ha ett kontaktnummer som kan nås 24 timmar om dygnet. Å andra sidan räknas inte vistelser som är längre än 31 dagar som turist-uthyrning.

    Läs mer om bostadsmarknaden i Barcelona. 

    Madrid

    Slottet är en populär sevärdhetDe nya lagarna trädde i kraft för cirka ett år sedan. Det man främst bör ha koll på är att man inte får hyra ut bara ett rum, och att man måste hyra ut (hela) bostaden minst 5 dagar i rad. Det lobbas dock hårt för att få bort den sistnämnda regeln.

    Murcia

    I den autonoma regionen Murcia råder det inga tydliga restriktioner, men det förväntas snart komma nya lagar då grann-områdena infört mer tydliga lagar och regler.

    Navarra (Pamplona)

    Här är det två olika licenser som gäller beroende på vilken typ av bostad du har. Är det en bostad byggd i traditionell arkitektonisk stil så är det ”Casa Rural” som gäller. Det andra alternativet är en licens för en ”Apartamento Turistico” som gäller för en vanlig lägenhet, bungalow eller hus.

    Valencia (inklusive Alicante, Castellon, Torrevieja, etc.)

    Konst och vetenskapsmuseet i ValenciaAlla som ska hyra ut sin bostad i regionen ska registrera den i ”Registro de Empresas Establecimientos y Profisones Turisticas”. När man får sitt licens-nummer ska det tydligt visas i alla marknadsföringssammanhang.

    Du måste få utfärdat ett så kallat bebolighetsintyg, som en arkitekt utfärdar åt dig (kostar runt 200 €), samt en registreringsavgift från kommunen. I Torrevieja låg den så sent som i början på året på 17:50 €.

    Äger du fler än 5 bostäder som du vill hyra ut måste du registrera dig som ”Empresa” (företag).


    Olika modeller bland uthyrningsfirmorna i Spanien

    Vilken uthyrningsfirma vi rekommenderar beror lite på vad och var man köper, etc. I Nerja med omnejd väljer dock många att lägga sig på vår systersida www.nerja-uthyrning.se som även marknadsförs i Storbritannien och flertalet andra länder i Västeuropa. Men det finns flera alternativ, och klienten bestämmer helt själv i vilken uthyrningsfirma eller hon vill lägga sin bostad.

    Det finns flera olika aspekter, och kostnader, involverade i uthyrning av sin spanska bostad att ta hänsyn till.

    Låt oss börja med ett tydligt och sammanfattande exempel: Din genomsnittskostnad per vecka (den bör variera beroende på om det är låg-, mellan-, eller hög-säsong) för uthyrning är 400 €. Du hyr ut bostaden 40 veckor på ett år.  400 x 40 = 16 000 €. Du har valt att lägga nyckelutlämning etc. samt även marknadsföring av bostaden hos en uthyrningsfirma, som för detta tar betalt 20 % av dina inkomster (städning av bostaden ingår inte i exemplet då den tillfaller tredjepart och är beroende av faktorer som hur långa res. korta bokningar dina hyresgäster gör i genomsnitt, men kostnaden för städning är inte hög).

    16000 x 0,20 = 3200

    16000 – 3200 = 12800

    Skatten i Spanien (obs, du får göra avdrag på utgifter som kan härledas till uthyrningsverksamheten, så det blir inte lika mycket skatt i verkligheten) ligger på 19 %. 12800 x 0,19 = 2432,0

    12800 – 2432 = 10368 €

    Dina passiva inkomster (uthyrningsfirman sköter i detta exempel allting) på denna bostad är således över 10000 € om året.

    Om du har en miljon SEK i lån på bostaden (ingen hänsyn tas till ränteavdrag i exemplet) med en ränta på cirka 3 % (det är dock en ännu lägre procentsats på spanska lån i nuläget) och amorterar huset på 20 år så har du en månadskostnad på lånet på 5526 SEK per månad, 66312 SEK om året.

    Sedan tillkommer förstås även andra kostnader, som vatten, el, områdesskötsel, fastighetsskatt etc. Dessa är dock lägre i Spanien än jämfört med Sverige, men varierar kraftigt beroende på hur många pooler etc. som sköts om i området etc.

    Hur du än vrider och vänder på det: om du köper rätt typ av bostad i rätt område och ort i Spanien så finansierar uthyrningen såväl lånekostnader som andra kostnader – och det blir pengar över.

    Sedan tillkommer värdestegringen på sikt förstås. Hur hög den blir är i mångt och mycket beroende på hur bra den hyrs ut. Det säkraste är att investera i en bostad i ett område som är välkänt. Många områden har visserligen fortfarande billiga bostäder, men mycket står tomt i kvarteren ett decennium efter de byggdes, och kommer fortsätta göra det länge till. Det är så gott som omöjligt att hyra ut dessa annat än för en låg summa till studenter etc. Priserna stiger inte på bostäder i denna typ av områden, annat än ev. i slutskedet av en skenande bostadsmarknad.

    I Spaniens mest lukrativa marknad Nerja, på östra Costa del Sol, räknar flera bedömare med en utveckling liknande den som följde i Sverige efter vår bostadskris i början på 90-talet, det vill säga en ökning av priserna i 15-20 år (det finns en anledning till att såväl vi som Spaniens största bank Holabank koordinerar sin internationella satsning från just denna stad). Flera marknader i Spanien kommer att följa en liknande kurva, men många (främst nya) områden kommer också totalt haverera. Det gäller, som vi nu hamrat in flera gånger, att investera i områden som har någon form av historik att luta sig mot.

    Visserligen är det kollektiva minnet kort, och bubblor spricker, för att sedan blåsas upp igen snabbare än väntat, men Spanien har likt Sverige styrt upp bankväsendet, vilket lär förlänga tidslinjen för nästa bostadsbubbla.


    Olika modeller för uthyrningsfirmor samt för och nackdelar med att göra allt själv

    Några av vår mest framgångsrika klienter marknadsför själva i 1-4 marknadsföringsportaler (svenska såväl som utländska) och låter en uthyrningsfirma ta hand om nyckelavhämtning, samt administrering av städning, samt att uthyrningsfirman även står för dygnet-runt jour-personal om något skulle gå sönder i bostaden. För detta tar uthyrningsfirman en provision på 10 % av bokningssumman. Kvalitetslakan och handdukar håller för många tvättar och är ingen större utgift. Städning tillkommer, men den kostar inte många Euro (cirka 20-30 € i veckoavgift för 2 städningar).

    Om uthyrningsfirman även står för all marknadsföring (en hybrid mellan de 2 modellerna är vanlig), det vill säga drar in klienten, så tar de 20% av bokningssumman. 

    Vissa bokningsfirmor tar 40 procent. Lakan, städning, i viss mån även möbler, etc. ingår då. Dessa aktörer har även egna lägenheter med en enhetlig typ av möbler, handdukar etc. och fungerar mer eller mindre som ett hotell. Detta är dock i vårt tycke inte ett ekonomiskt upplägg för den enskilde bostadsägaren.

    Vad det gäller våra klienter, det vill säga de som gjort ett köp via oss, eller som har en bostad vi gärna hyr ut, diskuterar vi från fall till fall vilka modeller som passar just dig och din bostad bäst.

    Efter att vi publicerade denna artikel fick vi ett mail från en klient som köpte en lägenhet i ett av Nerjas mest populära områden nio månader tidigare (cirka 250 000 €, 2 sovrum):

    Hej, Anders. Tack för intressant PM angående boendeinvesteringar i Spanien. Det bekräftar att det var ett bra objekt du hittade åt oss!
    Angående uthyrningen går det mycket enkelt här Nerja, precis som du beskriver. Från vi startade i juni har vi stort sett haft fullt uthyrt, frånsett ett fåtal veckor. Att det inte blev uthyrt då berodde mer på oss, vårt krav på byte lördagar gillades inte av alla. Vi har nu bokat fram till mitten april 2017. Sommar- och höstbokning 2017 har också kommit igång. Ser inga hinder att få fulluthyrt 50+ veckor i framtiden. Vi kör egen hemsida med bokningen och betalning. Annons på Blocket och Homeaway. Eurosur hjälper till med nycklar, städning, kontroll, etc, Fungerar bra. Vi gjorde en liten make-over av lägenheten i våras.

    Läs också: Tips för dig som vill hyra ut din bostad helt själv, samt lite allmänt om uthyrning av spansk bostad.

    Om försäkringar etc. för bostaden

    Om hyresgästen skulle råka ha sönder något i din bostad så drar uthyrningsfirman kostnaderna som uppstår för reparation/ersättning från hyresgästens kontokort (det är ett krav att vederbörande använder ett giltigt kontokort vid bokning). Om du hyr ut helt själv se till att ha bokningsvillkor som täcker upp olika typer av eventualiteter. Vi hjälper våra klienter med detta.

    Du ska också se till att skador som kan orsakas av inneboende täcks av din hemförsäkring. Vi samarbetar med en bank som erbjuder detta (men det finns flera alternativ, och kostnaderna för denna typ av försäkring är generellt sett inte hög).

    I områden/städer som vi rekommenderar för uthyrning, där man också tjänar mest pengar på sin bostad, är det ytterst ovanligt att hyresgästen har sönder något. Detta är mer ett problem om man hyr ut sin bostad i orter där det främst är festande ungdomar som uppehåller sig. Brittiska bokningsfirmor har för övrigt mycket strikta regler. Den firma vi främst samarbetar med tillåter till exempel inte x antal personer av samma kön att hyra en och samma, eller närliggande, bostäder. Självklart bortser de ofta från denna regel, men det är ändå ett bokningsvillkor de har så de kan neka vissa typer av hyresgäster om de anar oråd.


    Om skatter för inkomster av uthyrning i Spanien

    Tänk också på att du ska betala spansk skatt på dina inkomster för uthyrning. Läs mer om den skatten och mycket annat i följande artikel:  Vanliga frågor och svar om hur det går till att köpa bostad i Spanien.

    Från 2016 är skatten på inkomster på uthyrning av bostad 19 % (för EU-medborgare). Tidigare var den länge 24,75 %, för att gå ner till 20 % förra året, och nu sänks den alltså ytterligare 1 procentenhet (och alla utgifter som kan härledas till uthyrningsverksamheten, inklusive räntan på det spanska banklånet, är avdragsgilla). Obs, denna lägsta skatt gäller bara medborgare inom E.U. eller E.E.A. För medborgare med andra nationaliteter gäller 24 %.

    I övrigt, rådfråga alltid Skatteverket och din revisor om eventuella skattetekniska frågor vad det gäller köp av bostad i utlandet. Detta hör inte till vårt uppdrag.

    Avslutningsord om licenser och uthyrningsfirmor:

    Vi har bara nära samarbeten med uthyrningsfirmor (vi får tillgång till statistik på vilka bostäder/områden som fungerar bäst etc.) i de områden som ger bäst inkomster (och där priserna på bostäder gick ner under krisåren), och som har rimliga restriktioner och lagar. Detta inkluderar Costa del Sol och Costa Blanca, men exkluderar Mallorca och Kanarieöarna.


    Investera i bostad i Spanien

    Länk till vår Facebook-sida där vi lägger ut månadens objekt, etc. 


    Så mycket kan du tjäna per år på att hyra ut din bostad i Spanien

    Många har som mål att uthyrningsinkomsterna ska täcka utgifterna för bostaden, medan andra har 2-4 bostäder vars inkomster de kan försörja sig på. Först och främst bör du fastställa ditt mål. Hur många veckor per år vill du själv bo i din bostad och hur många veckor vill du hyra ut din spanska bostad?

    Om ditt mål är att uthyrningen ska bekosta alla kostnader som bostaden medför, inklusive amortering och ränta och områdesavgifter så kan du anamma följande modell:

    Om du äger ett hus med en månadsamortering på 1000 € och hyr ut villan för 1000 € i veckan behöver du således bara hyra ut den 12 veckor om året för att täcka amorteringen (1000 € är en ganska hög veckokostnad, men många bostäder i populära områden kan hyras ut för denna summa, eller högre, under högsäsongen). Om du vill täcka alla kostnader bör du räkna ut hur höga de är och hur många veckor du bör hyra ut den. Om du hyr ut via tredje part så får du räkna med att en viss procent tillfaller dem (se ovan), och sedan tillkommer skatt. Räkna med, grovt förenklat, att du i alla fall behöver hyra ut din bostad runt 20 veckor per år för att täcka alla kostnader. Med rätt bostad i rätt område och rätt marknadsföring är inte 20 veckor alls svårt att uppnå.

    Ungefärliga inkomster per område

    Välkända dokumentär-serien ”A Place in the Sun” har en kalkylator för hur mycket man kan räkna med att tjäna på en viss typ av bostad i ett visst område i Spanien. Denna kalkylator är förstås väldigt ”mellan tummen och pekfingret” men ger ändå en bra uppfattning om möjligheterna.

    De siffror som vi själva sammanställt de senaste åren gäller inte för lika många områden i Spanien, men de är å andra sidan mycket mer precisa då det är faktiska siffror från vår dottersida, från våra samarbetspartners på såväl Costa del Sol som Costa Blanca, samt från banker.

    Vi diskuterar inte Mallorca (inklusive Ibiza och Menorca), Kanarieöarna och Katalonien (Barcelona och Costa Brava) i detta stycke då det, som vi tidigare nämnt, råder strikta restriktioner för uthyrnings-licenser där vilket gör dessa områden ointressanta för investeringar för uthyrning (mer om restriktioner för uthyrning per region längre ner i artikeln). En lägenhet med licens i Barcelona, enligt de siffror vi tagit del av, drar hur som helst INTE in mer än en markant billigare lägenhet i Nerja.

    A Place in the Sun räknar i sina exempel med 15 veckors beläggning vilket är en ganska normal beläggning för de flesta semesterområden i Spanien. Vissa områden har dock mycket högre beläggning än så. Det gäller emellertid främst att hitta rätt bostad (skick, utsikt, etc.) i rätt kvarter för den högsta beläggningen! Den högsta beläggningen vi känner till är Nerja, som har 45 veckor (faktiska siffror från tidigare klienter och vår dottersida, samt den största internationella bokningsfirman i området) för flera olika områden i staden (även utkanterna närmar sig denna beläggning, och vissa av de mest populära områdena landar på i princip 100 % i år).

    Siffror från A Place in the Sun (samtliga exempel gäller lägenhet med 2 sovrum):

    Costa del Sol tar man i genomsnitt ut 279 € per vecka under lågsäsongen och 741 € under högsäsongen. I genomsnitt, enligt statistiken från A Place in the Sun, drar en lägenhet med 2 sovrum in runt 7000 € per år. Detta är dock en grov förenkling av ett mycket stort område, med stora regionala skillnader. På östra Costa del Sol ligger bland annat, som bekant, Nerja. Enligt den internationella portalen Think Spain ökade antalet förfrågningar för uthyrning i Nerja med 96 % i februari månad 2016, jämfört med 2015. Förra året rapporterade hotell-industrin att de hade 96 (!) % beläggning i augusti månad, och samma siffror uppnåddes under påskhelgen (långt över genomsnittet för Costa del Sol – Nerja är numera en året-runt stad) tidigare i år. I augusti 2016 steg antalet bokade hotellnätter i staden med ytterligare 0,5 % och slog därmed rekordet från 2006.

    Siffror från en lägenhet i Nerja med 3 sovrum (fräsch, men inte nybyggd och inte havsutsikt, områdespool) vid stranden i Burriana (men ändå inte ”första linjen”): 2002 drog den in 10510 Euro, 2003: 13414 €, 2004: 14855 €, 2005: 12765 €, 2006: 14614 €, 2007: 14339 €, 2008: 11858 € 2009: 16057 € 2010: 14900 € 2011: 13835 € 2012: 11635 € 2013: 12245 €, 2014: 14696 €. Fram till 18/2 2015 hade man redan bokat för sammanlagt 8500 € (sedan sålde vi den. Pris 240 000 €). Totalt 179658 €. Denna marknadsfördes endast mot Holland med en egen hemsida. Siffrorna är trots denna begränsning mycket bra. Nuvarande ägare, med tanke på hur stark beläggningen blivit, och med en bredare marknadsföring, borde utan större problem kunna dra in cirka 25000-30000 € om året för denna lägenhet. En lägenhet med sovrum i populära Capistrano Village (kostar cirka 150 000 €) drar i genomsnitt in 10000-15000 € om året. En lägenhet med 2 sovrum, beroende på skick och utsikt, över 20000 €. Lägenheter i lyxsegmentet, exempelvis vid Carabeo, drar in över 50000 € om året. Även hus i centrala lägen drar in liknande summor.

    Vi hade under flera år uthyrningsverksamhet på västra Costa del Sol (mestadels Marbella med omnejd, Fuengirola, etc.) men hade väldigt svårt att få till någon som helst beläggning. Kontentan är att bara för att en ort ligger på Costa del Sol (som trots allt slår spanska rekord i antalet hotell-övernattningar för varje säsong de senaste åren) betyder det inte att den är en bra investering. Områden man bör se upp för: Mijas Costa (många spökvarter i kölvattnet av krisen) och Fuengirola. Staden är inte vad den har varit. Områden att hålla ögonen på: lägenheter i kvarteren runt hamnen och de historiska kvarteren i Malaga (veckohyran för en lägenhet, i bra skick, med 1 sovrum beläget i rätt del av centrum ligger på i genomsnitt 1000 €), området mellan Torrox och Nerja, samt La Herradura och i viss mån eventuellt även Almuñecar (staden är dock relativt tom vinterhalvåret). Vi är lite mer skeptiska till Torre del Mar, strax öster om Malaga flygplats. Men det har hänt en hel del positivt där de sista åren.

    Norra Costa Blanca, Javea, Moraira och Denia: 326 € per vecka under lågsäsong res. 592 under högsäsong. Priserna på bostäder här är dock generellt sett höga och beläggningen är inte, enligt de uppgifter vi tagit del av, hög under lågsäsongen.

    Norra Costa Blanca, Altea-området. Se ovan (något lägre siffror här dock).

    Costa Blanca, Alicante: 213 € för lågsäsong, res. 548 € för högsäsong. För bra beläggning krävs bra läge och hög standard. Hög konkurrens från lågprisalternativ. Klurig marknad.

    Costa Blanca, Torrevieja-regionen (som är den mest populära badorten i området): 174 € för lågsäsong, 330 för högsäsong. Enligt faktiska siffror från våra samarbetspartners ligger den genomsnittliga beläggningen för en lägenhet nära strand på 22 veckor om året (enligt senaste rapporten närmar de sig 25 veckor, bland annat på grund av att många som tidigare semestrat i Turkiet väljer Costa Blanca som nytt lågprismål). Denna siffra kan förbättras genom att du själv bidrar med hyresgäster genom annonsering eller via bekantskapskretsen. Den årliga inkomsten ligger i genomsnitt (siffror direkt från stor uthyrningsfirma vi arbetar med) på strax över 5000 €. Detta är en helt okej siffra, och bör ses som en fin bonus för den som köper en bostad i Torrevieja med omnejd. Siffrorna i bilden nedanför är baserad på 4 olika scenarion; om du hyr ut lägenheten i 15, 22, 30 veckor (22-25 veckor är alltså genomsnittet, men om du själv hjälper till med till exempel Blocket-annonser får du upp beläggningen) eller om du väljer att hyra ut den långtid:

    Klicka för att göra den större

    Klicka för att göra bilden större

    Murcia, Costa Calida. 258 € per vecka under lågsäsong, och 451 € under högsäsong. Beläggningen i dessa områden är bra under sommarmånaderna, men det är svårt att få beläggning resten av året.

    Valencia, Costa del Azahar. 225 € under lågsäsong, 572 under högsäsong. Beläggningen är oklar runt Valencia, men marknadsför hur som helst din bostad häromkring mot utlandet. Intresset från Skandinavien är relativt lågt.

    Så mycket bör du ta ut i veckan för din bostad

    I högprioriterade områden har vi statistik från egna sidor och samarbetspartners uthyrnings-verksamhet. Om bostaden du vill köpa saknar statistik tittar vi på liknande bostäder i området. Om det rör sig om nyproduktion i en ny urbanisation använder vi oss av uthyrningsfirmornas lokala expertis som underlag för vår uppskattning av din beläggning och hur mycket du kan ta i hyra per vecka, alternativt för långtidsuthyrning (storbanken vi samarbetar med har bostäder för långtidsuthyrning över hela Spanien, så vi kan använda deras siffror som underlag). Det bästa är att lägga sig på en prisnivå som utgår från grannbostädernas priser (beakta också deras möblemang och extra-detaljer såsom Wifi och köksutrustning). Lägger man sig för högt är risken att man tappar markant i beläggning. Vilket för oss in på nästa punkt:

    En av våra mest framgångsrika klienter, en svensk i Nerja, beslutade sig för att renovera och inreda en av sina bostäder till att komma upp ett snäpp i kvalitet. Resultatet var lysande. Trots att han höjde kostnaden per vecka markant landade han på 44 veckors beläggning och konstaterade lakoniskt följande: ”Det finns alltid de som är villiga att betala för kvalitet”. Detta gäller i synnerhet områden som Nerja eller Puerto Banus, där många av besökarna är välbeställda. Att satsa på lyxsegmentet i till exempel Mijas Costa eller Torrevieja kan vara lite knepigare (men det finns alltid undantag som bekräftar regeln).

    Priserna bör sättas (på vissa ställen i Spanien är det lag på att priset per natt måste framgå i annonsering) per natt, per vecka och per månad, samt ev. ”vinterrabatt” på bokningar 3 månader eller längre. En modell som är ganska vanlig är att man sätter ett per natt-pris som är ungefär 1/5-1/6 av veckopriset. Månadspriset brukar ligga ungefär på samma pris som en vecka kostar under högsäsongen. Detta rekommenderas dock inte i områden med hög beläggning. I dessa områden behöver du endast erbjuda någon form av ”long stay-rabatt” mellan oktober-mars – om ens det.

    I många fall rekommenderas det också att dina gäster måste boka 5-7 dagar som minimum. Undantag är typiska weekend-städer som Barcelona, Sevilla eller Malaga.

    Att hyra ut en längre period till en fast hyresgäst genererar i princip alltid mindre inkomster. I de allra flesta fall drar man faktiskt in mer pengar om man bara hyr ut lägenheten under högsäsongen. Har man emellertid problem att få hög beläggning även under högsäsongen så är i många fall en permanent hyresgäst den bästa lösningen. Hur hög månadshyra man kan lägga sig på beror förstås på en lång rad faktorer. Men en lägenhet med 2 sovrum i ett relativt populärt område i södra Spanien har en hyra på 300-500 € per månad. Om hyresgästen själv betalar el, sophämtning etc. så kan du räkna med att få behålla, efter skatter etc., en summa på 3000-5000 € om året.



    Om att låna i spansk bank

    Fram till för bara något år sedan avrådde vi alla våra klienter från att låna i spansk bank. Banksystemet var ett rent haveri, vilket var en stor orsak till krisen. Nu har dock Spanien infört regleringar på bankmarknaden, likt Sverige gjorde efter sin stora bostadskris på 90-talet. Villkoren är bra, och räntorna är i princip lika låga som i Sverige. De spanska bankerna ställer ungefär lika höga krav på din ekonomi som de svenska bankerna gör. Vi samarbetar med en av Europas största banker, La Caixa (Holabank), som bland annat har svensktalande bankdirektör, och via spanskafastigheter.se kan ni ansöka online och få ett lånelöfte innan ni kommer ner till Spanien. Vi brukade jobba med ett flertal banker, men numera skickar vi de flesta till Holabank då våra klienter gett dem överlägset bäst feedback i såväl villkor som bemötande (det kan dock dra ut på tiden lite i bland så var ute i god tid) så nu skickar vi de flesta direkt dit. [Uppdatering mars 2017]. Banken erbjuder nu fast ränta på 2,10 % på 20 år. Rekordmånga spanjorer flyttar därför över sina lån till La Caixa. Läs mer om att låna i spansk bank här.

    Hur mycket får man låna i en spansk bank?

    Det beror på vad fastigheten kostar. Kostar den en miljon kan du i regel få 70 % lån av denna summa. Enligt lag låter bankerna ett oberoende företag värdera fastigheten. De kanske då värderar den till 800 000 SEK, men även om priset är en miljon får du högst låna 70 % av 800 000. Om de däremot värderar den till en och en halv miljon får du ändå bara lån på satt pris. Man ger alltid lån på lägsta summan oavsett om det är priset eller värderingen som bestämmer slutsumman (observera också att värderingen nuförtiden påfallande ofta är lägre än det faktiska marknadsvärdet). Förr i tiden hade alla bankar sina egna värderings-team, nu har dock staten reglerat detta, så oberoende tredjepart måste göra värderingen. Det är således ingen idé, som man gjorde förr, att gå till olika banker och välja banken med den högsta värderingen.

    OBS. Notera att man inte kan låna till avgifter och skatter på bostaden. Dessa uppgår till 10-14 % av den totala summan på en bostad. Du behöver således minst 40 % i eget kapital.

    Scenario 1: Du har hittat en lägenhet som är en bra investering, Låt oss säga två sovrum, hyfsat nära stranden, havsutsikt. Den är prissatt till 1000 000 SEK och värderas även till 1000 000 SEK (tänk dock på att moms och andra avgifter tillkommer som du inte får låna till). Du behöver då cirka 400 000 SEK till kontantinsats och får låna 600 000 av banken.

    Observera, du behöver inte låna så mycket som 70 procent om inte du behöver. Banken som vi främst samarbetar med har inga krav på att man måste låna x antal Euro som så många andra (i synnerhet nordiska) konkurrenter ställer krav på.

    Scenario 2: Du har 1 miljon i eget kapital. Bostaden kostar 1,7 miljoner, men värderas till 1,5 miljoner. Kom dock ihåg att banken ger lån till den lägsta summan, oavsett om den värderas högre eller inte. Eftersom priset i detta fall är satt till en miljon får du låna 70  % av 1,5 miljoner (minus avgifter och skatter, cirka 10-14 %).

    Scenario 3. Du vill investera i en kommersiell rörelse (B&B, hotell, bar, etc.) eller kanske köpa upp en hel resort som tillfallit banken, eller köpa ett större stycke land. Här finns det inga givna regler. Hur mycket du får låna beror på en rad olika faktorer.Vi kan hjälpa till att sätta upp en kontakt med banken, dels för lån, dels för till exempel land och objekt. Vi har erfarenheten, kontakterna och erfarenheten som är nödvändig för investeringarna i den här storleksordningen. 


    Om problemet (och möjligheterna) med bankobjekt

    Spanska Fastigheter i Aftonbladet kopia

    Aftonbladet skrev för ett par år sedan om vårt samarbete med den spanska storbanken

    Några få banker har fortfarande en hel del prisvärda bostäder, men saken är att det finns sällan bankobjekt i utpräglade, välmående semesterorter; som till exempel Puerto Rico, Mas Palomas eller Nerja. Ju längre vi kommer från krisen ju färre bankobjekt kommer det ut.

    Om du inte är så kräsen på läget på din lägenhet, och bara vill ha en så billig semesterbostad som möjligt, så finns det fortfarande en hel del bra köp kvar att göra (i vissa områden, som Mijas Costa, finns det även nyproducerade lägenheter). Men om du är ute efter en investering är läget som bekant den viktigaste aspekten av dem alla. Det stora problemet med bankobjekt är att de är bankobjekt av en anledning – är de inte i stort renoveringsbehov ligger de påfallande ofta avsides, eller vid motorvägar etc. Läs mer om att köpa bankobjekt i Spanien här.

    Frågor? Skriv till info@spanskafastigheter.se så återkommer vi så fort vi kan. 


    Den spanska bostadsmarknaden – priserna ökar på fastigheter men är ändå i många fall missvisande

    Enligt officiella siffror från myndigheterna (Fastighetsregistret under Justitieministeriet) ökade priserna på sålda fastigheter för sjätte kvartalet i rad. Sedan tredje kvartalet 2014 har priserna ökat med 6,6 %.

    Detta är sett till Spanska bostadsmarknaden som helhet. I de mest populära områdena är prisökningen helt annorlunda och det kan skilja väldigt mycket mellan regioner/städer/kvarter.

    Det bör dock noteras att prisbilden jämfört med hur den såg ut innan krisen fortfarande är mycket bra. Prisnivån i skrivande stund är 28,44 % jämfört med 2007, då priserna stod rekordhögt. Antalet försäljningar från hösten 2014 till hösten 2015 ökade med 16,6 %. Försäljningarna ökar snabbast på Costa del Sol och Costa Blanca. Även Valencia, Kanarieöarna och Mallorca ser en relativt snabb ökning av bostadspriserna. Det viktigaste att känna till är att prisökningarna främst sker i de mest attraktiva segmenten. Bostadsmarknaden som helhet ökar mycket blygsamt, men då är också de flesta bostäder belägna i områden som man helt enkelt inte vill investera i. Det stora problemet i de attraktiva områdena är inte att priserna ökar snabbt, det är att bostäder i bra områden helt enkelt säljer slut, samtidigt som det inte finns mark att bygga nya bostäder på.

    6,4 % av alla utländska fastighetsköp i Spanien görs för övrigt av en svensk och vi är nu fjärde största fastighets-köpare på den spanska marknaden. Under de tre första månaderna 2016 köpte svenskar 1004 hus eller lägenheter i Spanien. Detta kan jämföras med 2009 då svenskar köpte totalt 429 bostäder i landet. Utvandringen från Sverige till Spanien har ökat det senaste året med 21 % och väntas öka ännu mer framöver. 

    Statistik på prishistorik i Nerja och Barcelona som exempel

    År 2007 stod priserna som högst i Barcelona och genomsnittspriset per m2 var då 4732 €. Som lägst stod priserna 2013 med ett genomsnittspris på 2957 €. Det vill säga en sänkning på ungefär 40 %. Mellan 2013 och första halvåret 2016 steg priserna runt 6-7 %.

    Det som måste poängteras när man studerar statistik vad det gäller den spanska bostadsmarknaden är att den baseras på samtliga bostäder inom ett givet område. Det vill säga, det finns ingen separat statistik vad det gäller investeringsobjekt som ligger i bra områden. Dessa ökar, av naturliga skäl, snabbare i pris.

    Konkreta pris-exempel från Nerja, Costa del Sol

    Village har två fina poolområdenEn specifik lägenhet, vi har god koll på, med 2 sovrum, 2 badrum och terrass i det populära området Capistrano Village i Nerja på slutet av 70-talet kostade ca. 25000 €. Den kostade under guldåren (runt 2005) 250-260 000 €, och några år efter nedgången kostade den 190 000 € (priserna på liknande bostäder ligger nu, cirka ett år, efter försäljningen på över 200 000 €).

    Då det i princip inte finns något kvar i området att köpa i de ”lägre” segmenten kommer priserna stiga snabbt igen (efterfrågan är ständigt stor). I början av 2015 kostade en lägenhet i Capistrano Village med 1 sovrum 100 000-120 000 och den senaste som kom in i början av sommaren 2016 såldes för 148500 €.

    Annat exempel: Capistrano Playa, för några år sedan kostade lägenheter där med 1 sovrum ungefär 140 000 €. I början på juni 2015 sålde en svensk familj en lägenhet med 1 sovrum där för 240 000 €.

    En svensk vi pratade med i början på juni i fjol köpte en lägenhet i Ladera del Mar, strax utanför Nerja, för 194 000 € året innan. Den såldes sedan andra kvartalet 2015 för 239 000 €.

    Då det fortfarande står så mycket tomt runt Torrevieja och övriga Costa Blanca (gäller även stora delar av Costa del Sol, som till exempel Mijas Costa som har en hel del ”spökkvarter” i kölvattnet av krisen) så har vi ännu inga motsvarande siffror. Vi har dock fått rapporter om kunder som köpt renoveringsobjekt i populära områden som Punta Prima i Torrevieja, fixat upp dem och snabbt sålt dem cirka 25 % dyrare till Skandinaviska klienter. Denna typ av efterfrågade renoveringsobjekt finns det dock väldigt få av numera. Inom kort kommer det som är intressant ur investeringssynvinkel i Torrevieja mestadels röra sig om nyproduktion.

    Obs, vår mäklare i Nerja samarbetar med alla de största aktörerna i området. Det är enda sättet som vi kan erbjuda de bästa objekten, att samarbeta med de bästa spanska och brittiska aktörerna, små som stora. Priset mot kund påverkas aldrig. Dessutom arbetar vi med bankerna direkt på regionchefsnivå så när deras kunder vill sälja skickar de vidare till oss. Samma sak om det dyker upp ett bankobjekt, men det är sällan det gör det i Nerja. Vi sitter hur som helst i en väldigt gynnsam position i staden med omnejd, men trots detta så är det inte mycket vi kan göra åt det sjunkande utbudet av objekt i de ”lägre” prisklasserna. Men, det kommer fortfarande, då och då, ut lägenheter med 1 sovrum som kostar strax över miljonen SEK.


    Några ord om direktavkastning (ROI)

    Direktavkastningen (Return of investment, förkortas ROI) är det årliga överskottet som bostaden genererar via sin uthyrning/verksamhet, och man sätter dessa intäkter i relation till fastighetens köpeskilling.

    I Sverige ligger generellt sett ROI för en hyresfastighet (observera att intäkterna från en spansk bostad som hyr ut mot turist-marknaden generellt sett är markant högre än mot vanliga hyresgäster) på 5 %.

    Det finns inga siffror på ROI för Spanien som helhet. Men innan krisen räknade man normalt sett med runt 10 % eller rentav högre för en attraktiv bostad på Costa del Sol. Allt över 5 % i förutsägbara intäkter är dock attraktivt för investerare.

    Siffrorna har sedan återhämtningen börjat närma sig dessa nivåer igen, och vi har även i allt flera fall noterat högre siffror än så. Främst i Nerja där man nu ligger på all time high och slår rekord för varje kvartal, mycket på grund av att staden som sagt numera blivit en året-runt destination. Bara vår uthyrning mot Sverige ökade med 50 % första kvartalet 2016 jämfört med första kvartalet 2016!

    I kalkylen för ROI räknar man normalt sett in bruttobetalningarna för fastigheten, samt avdrag för drift, underhåll och annat som kan härledas till verksamheten. Många mäklare i Spanien tittar dock på det slutgiltiga priset i förhållandet till hur mycket bostaden drar in på ett år för att komma fram till ROI.

    Man tar emellertid inte hänsyn till bokföringsmässig avskrivning när man räknar på ROI.

    Det enklaste är helt enkelt att studera den historiska beläggningsprocenten, priset för uthyrning i medeltal under året, samt årliga avgifter. 


Slutsats/sammanfattning:

Spanien är det överlägset mest populära valet när svensken flyttar utomlands

Spanien är det överlägset mest populära valet när svensken flyttar utomlands

  • Spanien har många faktorer på sin sida. De har en modern infrastruktur, med moderna motorvägar, hypersnabba tåg, och en väl utvecklad sjukvård. Landet anses också, sedan en tid tillbaka, vara världens säkraste turist-destination. Främst har Spanien mjuka faktorer som man kan aldrig ta ifrån dem på sin sida. Man har sin rika historia och kultur, sin mat, den ständigt närvarande solen, den varierande naturen, havet och dess långa kuster. Spanien är världens tredje största turistland, och turismen befinner sig i en kraftig expansionsfas och det kanske framförallt mest spännande för investerare är att landet drar till sig en alltmer penningstark internationell turism som man inte riktigt haft förut.
  • Priserna på bostäder sjönk nästan 50 % under krisåren. De har sedan ett par år tillbaka, i vissa regioner mer, i andra mindre, börjat öka igen sakta men säkert. I Barcelona, som exempel, ökade priserna med cirka 6 % från 2013 fram till första kvartalet 2016 . Detta innebär således att det fortfarande råder unikt goda chanser att göra en mycket bra bostadsinvestering i Spanien. Vi kan emellertid inte nog understryka hur det stora problemet just nu INTE är prisökningarna, utan bristen på attraktiva bostäder i riktigt attraktiva områden. I vissa områden är det lönlöst att diskutera prisökningar då det knappt finns något kvar att köpa över huvud taget.
  • Behöver du lån för ditt spanska bostadsköp kan du få låna upp till 70 % i spansk bank. Tänk dock på att du i praktiken behöver 40 % i eget kapital då man inte får låna till skatter etc. Du kan få lånelöfte online, om du ansöker via oss, innan du kommer ner. Banken vill dock veta i stora drag vad du vill köpa för typ av bostad, var du ska köpa den, och hur mycket du vill låna. De vill dessutom ha en tydlig tidslinje: när kommer du ner och tittar på bostäder, när planerar du göra köpet.
  • För att försäkra dig om att du gör en säker investering studera uthyrningshistorik i området (i såväl orten, som bostads-kvarteret, allra helst bostadens individuella historik, även om detta sällan är en möjlighet).
  • Bostäder som fungerar bäst på uthyrningsmarknaden är de som ligger inom 60 minuters bilfärd från flygplats, som har terrass/balkong och tillgång till pool i närheten, som är i fräscht skick – gärna med havsutsikt. Det är framförallt viktigt att bostaden inte ligger vid en hårt trafikerad huvudled. Även detaljer som inredning, möblemang, A/C, tvättmaskin, etc. är viktiga.
  • En mycket viktigare aspekt är emellertid det geografiska läget. Costa del Sol i synnerhet har en mycket hög beläggning, som dessutom bara växer för varje år och blir alltmer inriktad åt det exklusiva hållet. Bäst beläggning, på grund av flera olika faktorer, har man på östra Costa del Sol, i Nerja (42-48+ veckors beläggning). Även huvudstaden på Costa del Sol, Malaga, har en beläggning som växer starkt och som de flesta tror kommer bli en av Europas större ”Weekend-städer”. Costa Blanca är också ett tillväxtområde även om det inte råder en hög året runt beläggning ännu. Det är främst Torrevieja (22-25 veckors beläggning) som lockar turister, i alla fall till en viss del, även under lågsäsongen.
  • Kanarieöarna, Mallorca och Barcelona har visserligen en stark turismindustri. Men möjligheterna att göra en bra investering för uthyrning begränsas, eller i vissa fall stryps helt, av restriktioner. Följer man inte lagen kan böterna bli mycket dryga. Notera dock att det finns möjlighet att köpa bostäder med godkända turist-licenser i Barcelona. Dessutom är inte alla närliggande regioner lika hårt reglerade, som exempelvis den trendiga orten Sitges.
  • De flesta populära semester-områden i Spanien har en bra beläggning under högsäsongen. I genomsnitt, enligt flera bedömare, kan man räkna med 15 veckors beläggning per år. Att bara hyra ut bostaden under högsäsongen ger i de flesta fall en högre inkomst än långtidsuthyrning. Notera också att vissa områden, även om de har en stark turism överlag, kan vara mer eller mindre omöjliga att hyra ut sin bostad i. Som sagt: studera historiken noggrant och välj en aktör som har inkörda kanaler att marknadsföra din bostad i.
  • Det finns olika uthyrningsmodeller om man inte vill sköta marknadsföring etc. själv. Kutym är att uthyrningsföretaget tar 20 % av intäkterna (10 % om du kommer med kunden själv). En hybrid-modell, där du kommer med vissa kunder själv (via marknadsföring eller bekantskapskretsen), blir allt vanligare. Långtifrån alla områden i Spanien har väl fungerande uthyrningsfirmor. Detta bör du också betänka om du inte är beredd att sköta allt själv, som att fixa städfirma, vakthästar-jour, lösning för nyckelavlämning, betalningslösning, marknadsföring etc.
  • Många mäklare (även svenska) hävdar tyvärr att de kommer hjälpa till med din uthyrning och att det ”är inga problem. Det fixar vi.” Sedan händer just ingenting. Kolla upp deras uthyrningsverksamhet INNAN du köper via dem (och vad finns det för alternativ i området du tänkt köpa). Be dem visa upp statistik från Google hur många unika besökare de har i veckan, be dem redogöra för vilka portaler, nationella som internationella, som de annonserar i. Be dem presentera en plan för hur din bostad bäst ska marknadsföras. De flesta mäklare har inte exklusiva rättigheter på bostäder till salu i Spanien så du behöver inte känna dig bunden till en mäklare som inte kan tillgodose alla dina krav, såväl före som efter köpet.

Detta kan vi hjälpa till med för dig som vill investera i Spanien

Vi scannar inte marknaden efter, till exempel, billiga bankobjekt som vi vet inte kommer fungera på uthyrningsmarknaden. Våra samarbetspartners (advokater, banker, byggherrar, lokala spanska mäklare etc.) vet dessutom att vi inte är intresserade av så ”billiga semesterbostäder” som möjligt. De skickar således det som de bedömer vara bra investeringar till oss, bostäder med siffrorna på sin sida. Självklart kan vi vid förfrågan leta upp, vad vi bedömer vara, en riktigt billig, enkel, men fin, bostad åt dig. Men vi måste vara tydliga med att det är stor skillnad på en ”bra investering” jämfört med en ”så billig bostad i solen som möjligt”.

Vi ser till att:

Hjälpa dig:

  • att hitta bästa bostaden för uthyrning (vi analyserar siffror från vår dottersida, samarbetspartners dottersidor, etc). Tillsammans med chefen för respektive uthyrningsfirma kan vi, om det inte finns dokumenterade siffror, göra en kvalificerad uppskattning på vilka intäkter ni kan tänkas dra in på er fastighet.
  • att hitta rätt advokat. Vår företagsadvokat jobbar även med bostads-relaterade tvister.  Han är mycket känd och respekterad, och kommer från en familj som varit advokater i flera generationer och har således ett helt unikt kontaktnät. Han hjälper oss också att hitta special-investeringar, som B&B, mindre hotell, kommersiella tomter etc. Det mesta sköts via advokatkontakter vad det gäller dessa köp.
  • att få lån i spansk bank, och ett eventuellt lånelöfte innan du kommer ner (samt svensktalande bankdirektör vilket innebär att du inte behöver översätta alla dokument hos en auktoriserad spansk översättare).
  • att uppfylla alla lagar och regler som gäller i regionen (obs, vi kan inte hjälpa till i alla spanska provinser, men detta är något seriösa uthyrningsfirmor ska kunna hjälpa till med) för uthyrning där du köpt din bostad.
  • med all vanlig efterservice, som till exempel vatten och el-leverantör, gemenskaps-registrering, fastighetsskatt, etc.
  • att hitta uthyrningsfirmor som sköter allt, eller vissa delar, såsom nyckel-avlämning, städning, marknadsföring, bokning och betalning. Det finns flera alternativ för hur man lägger upp detta.
  • med annonsering av enskilda bostäder för uthyrning i vår butik på Blocket, och ev. direkt på vår hemsida, på vår Facebook-kanal (även via betalda Facebook-annonser), systersidor och så vidare.
  • I mån av tid kan vår marknadsförings-ansvarige hjälpa till med att skapa och marknadsföra en hemsida åt er (till kraftigt rabatterat pris jämfört med om du vänder dig till en webbyrå) med marknadens mest prisvärda och smidiga bokningssystem för uthyrning, (som vi själva använder) samt metoder för att synas högt i Google etc.
  • att hitta bra byggföretag för renovering (du känner väl till förresten att det fortfarande går att göra svenskt rotavdrag även för sin spanska bostad). Cheferna för uthyrningsfirmorna kommer gärna med synpunkter på hur man bäst renoverar för att få en så god beläggning som möjligt. Det ligger ju även i deras intresse att du kan hyra ut den maximalt.
  • med beprövade strategier från våra mest framgångsrika klienter som valt att göra allt på egen hand, en blåkopia på vilka nationella och internationella portaler som fungerar bäst (det krävs endast ett par stycken) och hur man billigast får ner priset på olika kringtjänster, och annat man bör tänka på om man hyr ut sin bostad helt själv.
  • vi kan även erbjuda råd vad det gäller andra aspekter såsom försäkringar och betalningslösningar. (det finns en svensk, smidig betallösning vi rekommenderar som erbjuder klienten möjlighet att betala online eller via OCR på pappersfaktura).
  • Vi är med från början till slut genom hela köpprocessen, och vi ser till att vara med och översätta allt till svenska, etc.
  • Skriv till info@spanskafastigheter.se eller spanienkontoret@spanskafastigheter.se  Telefonnummer till vår huvudmäklare Anders Larsson: 0034 669 738 682

Spanska bostäder FacebookFölj gärna vår Facebook-sida där vi publicerar alla våra nyhetsbrev, enskilda objekt av särskilt intresse, nyheter som berör investerare, etc.


Kontakta oss och länkar till samtliga av våra nyhetsbrev.

Läs också:


Kontakta oss: info@spanskafastigheter.se

Märkt som , , , , , , , ,

Kommentera

E-postadressen publiceras inte.

Månadsarkiv