Om att hyra ut sin bostad i Spanien – så mycket kan du räkna med att tjäna

Vi har haft många klienter som frågat oss om hur det ligger till med möjligheterna för uthyrning av sin bostad i Spanien. De flesta mäklare, bokningsfirmor etc. brukar vilja lågt med dessa siffror eftersom det aldrig finns några garantier. Vi tänkte dock det vore på sin plats att sprida lite ljus över detta med att hyra ut sin spanska bostad. Hur mycket ni kan tänkas dra in i intäkter för olika typer av bostäder, vad ni ska tänka på redan innan ni köper bostaden, fällorna med att hyra ut själv, hur stora avgifter uthyrningsfirmorna tar, osv.

Exempel på intäkter från uthyrning av olika typer av bostäder

Observera att när man använder konkreta siffror som vi gör här nedan kan det lätt tolkas som att det rör sig om ”garanterad avkastning”. Men det finns aldrig några garantier. Det rör sig alltså om ”förväntad avkastning” i exemplen. Det finns vissa aktörer som erbjuder garanterade inkomster, men det är väldigt sällan dessa projekt inbringar mer än den garanterade summan (runt 5 %).

Vi har Nerja som utgångspunkt för våra exempel då Nerja är en ort som inte drabbades lika hårt av krisen som övriga Costa del Sol. Visserligen sjönk försäljningen och uthyrningen där också under krisåren, men inte i samma omfattning. I Nerja finns inga så kallade spökområden. Om du till exempel slår till (mer om det nedan) med ett billigt bankobjekt i ett mindre populärt område, oavsett var i Spanien, riskerar du att inte få den uthyrd överhuvudtaget, vilket du förlorar på i längden (dessutom blir ju värdestegringen sämre).

De bästa investeringarna i Nerja här och nu (samlingsartikeln med bostäder i olika prisklasser uppdateras varje vecka)

Uthyrningen är för de flesta områden i Nerja är högre än den någonsin varit. Detta har mycket att göra med att Nerja numera även är populärt under vinterhalvåret.

  • Nybyggt penthouse Ladera del Mar (försäljningspris 400 000 €), Nerja. Baserade på fjolårets siffror och antalet bokningar för 2024, i skrivande stund, och i kombination med genomsnittliga månadspriser [juli 1136 € per vecka. Augusti 1558 €. Mars 558 €. Oktober 926 €.] med en beläggningsgrad (klienten använder även lägenheten själv några veckor om året) på 40 bokade veckor om året drar den in cirka 42000 € om året brutto.
  • Exempel på lite billigare bostäder: Capistrano Village, är ett exempel på ett populärt semesterområde i Nerja som trots krisen, och trots sänkta hyror för semestergäster, tjänat in minimum 6000 € Euro på en lägenhet med ett sovrum, och som minst tjänat in 9- 10, 000 Euro på en lägenhet med två sovrum (efter avgiften för bokningsbolaget bör poängteras) även under krisen. När vi tittade senast på siffror för en sådan lägenhet kan man räkna med ca. 15 000 € per år i intäkter för en etta i Capistrano Village och över 20000 € för en lägenhet med 2 sovrum i samma område. Efter pandemin står det dock klart att gäster nu börjar se sig om efter mer moderna, nybyggda bostäder att hyra. Tänk på när du investerar att det kommer bli allt svårare att få hög beläggning i äldre bostäder ju längre in i 20-talet vi kommer.
  • Ett normalt år drar en bostad i Capistrano Village med två sovrum dock in närmare 15-16 000 € (ett normalt år) och börjar närma sig inkomsterna som rådde innan 2020. Under 2017 var siffrorna i flera fall närmare, eller över 20 000 €. 2018 låg siffran över 20000 €.
  • Uthyrningsbolaget tar cirka 20-25 % (10-15 procent om du kommer med kunden själv, till exempel en bekant som vill hyra, eller annons via Blocket) för allt runtomkring, resten får du behålla. Det finns dock inga krav, det gör det aldrig, att du måste hyra ut din lägenhet via dem. För de flesta är det dock ohållbart att sköta allt på egen hand hemma från Sverige.
  • Ett annat exempel, för investerare med mycket pengar är lyxlägenheten (i och med pandemin har för övrigt intresset för lyxbostäder, eller stora bostäder överlag, ökat markant) vid en strand i Nerja (Carabeo) som kostade 800000 Euro och som drog in 50000 Euro per år i uthyrning redan 2012. Några år senare drog den in runt 85000 €. En riktigt bra avkastning med andra ord. Nerja är lite unikt på det viset att det attraherar barnfamiljer på budget men också rika britter, tyskar och ryssar.
  • Ett segment som är alltmer intressant för investerare är lyxvillor i den övre prisklassen. Dessa kan dra in mycket stora summor under vissa perioder på året. Det är dock viktigt att man har en uthyrningsfirma som har fingret på pulsen och som kan sänka priset och köra en kampanj när det behövs för att få den uthyrd så mycket som möjligt under året. Vad det gäller lyxboende är gränsen mellan att dra in x antal tusen € på en månad och ingenting mycket tunn. Läs ett faktiskt exempel från 2019 på en lyxvilla i Nueva Andalucia, Marbella.
  • Övriga Spanien då? I genomsnitt kan man räkna med att hyra ut en lägenhet med 2 sovrum i Torrevieja på Costa Blanca, nära stranden, 22 veckor (det är ändå mycket högt, de flesta orter i Spanien kommer inte i närheten av 22 veckor) om året. Enligt den senaste rapporten vi fick från en större uthyrningsfirma i Torrevieja så kommer beläggningen (mycket på grund av att länder som Turkiet tappar turister som väljer de billigaste orterna i Spanien i stället) ligga närmare 25 veckor framöver.  Via vår dottersida ligger beläggningen (obs, vi tar bara emot lägenheter som uppfyller våra krav på standard och läge) i Nerja på över 40 veckor per år.
  • I områden som Kanarieöarna, Mallorca och Barcelona råder strikta restriktioner för uthyrning så dessa områden är inte av intresse för seriösa investerare.
  • Det område som lockar flest investerare just nu och detta är bara början enligt de flesta bedömare, är Malaga city (för såväl uthyrning som värdeökning). Vår uthyrningsteam har studerat siffror under en längre period i staden och kommit fram till att vissa områden i staden har den bästa uthyrningen på hela Costa del Sol. En stor fördel med Malaga är att även i händelse av turismen skulle sjunka kraftigt av olika anledningar är det alltid lätt att hyra ut bostaden till företag, advokater, läkare etc. Det råder ett stort tryck på bostäder i staden och även priserna börjar rusa även på bostäder i utkanten av staden.
  • Bra att känna till är också att skatten på uthyrningsinkomster sjunkit till 19 % (den låg länge på 24,75 %. Du får dessutom göra avdrag på underhåll, hemförsäkring, och allt annat som kan härledas till din uthyrningsverksamhet.
  • Du får fortfarande göra Rotavdrag för renovering av bostad i Spanien.

Ovanstående siffror är genomsnittliga och kan komma att ändras, uppåt eller nedåt (vilket dock förefaller mycket osannolikt), men de belyser faktumet, att om du vill tjäna pengar på din bostad i Spanien, ska den ligga i den så kallade ”första linjen” eller i ett populärt semesterområde som Capistrano Village. Ingen av bostäderna i exemplen kostar för övrigt under 100 000 €. Vilket för oss in på nästa ämne.

Vad det gäller riktigt billiga bankobjekt så var de lite väl hypade i svensk media ett tag. 99 procent av alla bankobjekt ligger i områden där det kan vara svårt att hyra ut. De är alltså inte så intressanta för investerare som vill dra in passiva inkomster genom uthyrning (värdestegringen på dessa bankåtertagna fastigheter kommer dessutom med största sannolikhet vara låg), men om du ska arbeta och bo i Spanien kan du fortfarande hitta ett riktigt fynd via bankerna.

Dessa områden är bäst för uthyrningslägenheter och hus

Nu är det delar av Malaga (delar av de centrala delarna, de historiska kvarteren och Limonar/Malagueta) som lockar flest investerare. Trenden är att allt fler väljer att ha Malaga som bas för sin semester på Costa del Sol. Det blir helt enkelt smidigast så då alla kommunikationer utgår från Malaga. Läs mer om potentialen i Malaga i denna artikel. 

Costa del Sol dominerade ny rankninglista sommaren 23 över de mest populära destinationerna i Spanien – Nerja i topp.

Topp 15 placeringarna från Spanien-experterna ”Spain-Holiday” och Holdu:

Nerja, Benalmadena, Marbella, Malaga, Benidrom, Fuengriola, Torrmeolinos, Salou, Estepona, Alicante, Barcelona, Sitges, Moraria, Calpe, Denia. 

Enligt en studie av arrangörerna av SIMA-fastighetsmässan i Madrid, sommaren 2023, ökar intresset för investeringar i semesterbostäder. De fann att semesteruthyrnings-investerare ökade från 21 % av deltagarna för två år sedan till 34 % i dag, medan vanliga hyresinvesterare sjönk från 77 % till 64 %. Den nya bostadsrättslagen är en av faktorerna som driver fastighetsinvesterare bort från långsiktiga till kortsiktiga och semesteruthyrningar.

Enligt siffror från spanska myndigheter så steg hyrespriserna överlag i Malagaprovinsen snabbare än någon annanstans i Spanien mellan 2015-2020. 13,8 % jämfört med rikssnittet på 10,9 %.

Beläggnings-siffrorna för juli 2022 landade på 86,29 %, vilket kan jämföras med 2019 då siffran var 84,2 %. Det är främst Nerja och Torremolinos som gör att man slår 2019 då de drar upp snittet. Nerja har allra högst beläggning med 94,46 % (att jämföra med Marbella och andra orter på väst-sidan som ligger på strax över 80 %).

Även om turismen slår rekord på många ställen i de mest attraktiva områdena så minskar den i inlandsområden (observera att dessa områden fick ett uppsving under pandemin, men börjar nu sjunka tillbaka i popularitet). Även om du inte ämnar hyra ut din bostad bör du ta med uthyrnings-statistiken i beaktande då den starkt korrelerar med prisutvecklingen på bostäder. Nerja blev den bästa staden att investera i redan under förra krisen som den tog sig igenom väl och blev starkare än förut. Nerja kommuns resoluta agerande med alla offensiva satsningar på vandringsleder, naturparker och infrastruktur under pandemi-åren gör att staden står starkare rustad än någonsin under resten av 20-talet. Vi har sagt det förut och dessa siffror får oss att säga det igen med extra eftertryck. Ska du investera gör det i Nerja eller en av de växande delarna av Malaga city.


Obs! Läs vår stora artikel om allt du behöver veta om att investera i en lägenhet för uthyrning i Spanien.

Läs också om byggemenskaper, en arbetsmodell för nyproduktion som pressar priserna med upp till 25 + %!

Vissa bostadsområden, eller semesterbyar, har sina egna bokningsfirmor som sköter om, marknadsför (ofta mot hela Europa) och ser till att er bostad hålls i ett bra skick, etc. Dessutom finns det uthyrningsfirmor som lägger till ditt hus eller lägenhet i sin pool om de bedömer att de är uthyrningsbara.

Nyproducerade bostäder blir alltmer efterfrågade på uthyrningsmarknaden. Se vår översikt över de mest attraktiva projekten på Costa del Sol.

Just nu är det främst detta projekt på första linjen i Malaga, Andalusien som rekommenderas för investerare.

Förmögenhetsskatten slopas i Andalusien (tidigare betalade den som äger en bostad i Andalusien för över 700 000 € en extra förmögenhetsskatt). Från 2023 har Andalusien (Malaga, Nerja, Marbella etc.) bland de lägsta regionala skatterna i Europa. Detta i kombination med satsningar på hållbar turism, förbättring av infrastruktur, och nya lagar och regler som lockar till sig internationella högteknologiska företag som Google har satt Andalusien på kartan för investerare. Denna del av Spanien som länge var ”kusinen från landet” är nu bäst i klassen.

Så vilka är de nya fördelarna med att bo i Andalusien nu?

  • Maximal inkomstskatt på 26% för investeringsinkomster. Faktum är att skattesatserna ligger mellan 19% och 23% om inte investeringsvinster överstiger 200 000 €.
  • Utökade avdrag för inkomst från uthyrning. Inkomsten beräknas efter att ha dragit av alla relaterade kostnader, inklusive räntekostnader för lån.
  • Nästan ingen arvsskatt och gåvoskatt för nära familjemedlemmar.
  • Personer som permanent flyttar till Spanien från andra länder kan eliminera arvsskatt och gåvoskatt permanent.
  • Privata pensioner kan behandlas som investeringsinkomster, och ta inkomsten som skillnaden mellan investerade summor och uttagna summor. I vissa fall kan skatten vara så låg som 2,5% av den tagna inkomsten.
  • Ett komplett utbud av internationella skatteavtal som säkerställer att dubbelbeskattning nästan aldrig inträffar.
  • Ingen förmögenhetsskatt!

Läs mer i vår artikel om nya skatter och skattelagar i Spanien.

Ny statistik visar att antalet privatbostäder som hyrs ut på korttid till turister nu utgör nära 57 procent av de totala semesterbäddarna på Costa del Sol

Nya siffror 2023

Sedan 2019 har antalet turistbäddar i Málagaprovinsen ökat med hela 48 procent och är i dagsläget på runt 514 000. Antalet hotell har ökat och i februari i år fanns 898 registrerade, men det som ökat mest är antalet bäddar som erbjuds i privata bostäder som hyrs ut på korttid. De utgör i dagsläget 291 674, fördelade på 62 394 bostäder. 

En av de sektorer som växer starkast i kölvattnet av coronapandemin är lyxbostäder (vilket var en trend vi flaggade för tidigt). Det är inte bara försäljningen av lyxbostäder i Marbella med omnejd som slår rekord utan allt fler välbeställda söker även exklusiva hyresobjekt för att semestra på Costa del Sol. Efterfrågan har stigit inom sektorn med runt 30 procent. Dessutom efterlyser de mest förmögna kunderna allt bredare tjänster, som inte begränsar sig till enbart boende, städning och matlagning.  Dessa kunder spenderar i många fall runt 6000 euro om dagen på sin semester, vilket kan jämföras med snittet bland ordinarie turister på kusten som uppges ligga på cirka 100 euro per dag.

Om du ska hyra ut din bostad helt själv tänk på att:

  • Följa alla lagar och regler kring uthyrning som gäller i just ditt bostadsområde, stad och provins. Böterna kan på de flesta håll i Spanien vara riktigt hårda om man inte följer lagarna vad det gäller licenser, etc. Vi hjälper till med allt detta i de områden som är av störst intresse för investerare.
  • Du måste registrera alla gäster på Guardia Civil med pass-kopia inom en viss tidsrymd. Om du inte följer proceduren till punkt och pricka kan böterna komma att bli mycket dryga.
  • Hur mycket du själv ska sköta uthyrningen är helt upp till dig. Vi kan bistå med tips och råd om de bästa marknadsföringskanalerna samt vilka faktorer som är viktiga (vad det gäller till exempel bekvämligheter/utrustning/inredning) för att locka hyresgäster. Vi kan också sätta dig i kontakt med en uthyrningsfirma.
  • Att annonsera, och ta in betalning etc. från hyresgäster är inga större problem. Det viktigaste i scenariot att du vill sköta allt själv är att du anlitar en pålitlig städfirma, och att du etablerar en kontakt med en vaktmästare eller företag som kan se över din bostad då och då, eller vid akut behov. Nyckelhantering, om det inte sköts via tredje part går till exempel att lösa via nyckellådor med kod, eller en dörr som inte har nyckel-lås utan bara öppnas via en kod.
  • Se också till att ha en svensk (baserad i Sverige eller Spanien) som har koll på hur du ska deklarera.
  • Om du inte är bra på att ta foton, eller helt enkelt inte (man kommer dock långt med de flesta moderna smartphones) har utrustningen anlita en professionell fotograf. Foton är mycket viktiga i sammanhanget, och undersökningar visar att annonser med attraktiva bilder kan öka sin konvertering med över 40 % (vår egen data bekräftar detta)!
  • Undvik foton med skrynkliga lakan, sneda tavlor och nedbrunna ljus.. Använd foton med hög upplösning, men optimerade för webben, så de inte saktar ner laddningstider (vilket i synnerhet är ett problem för mobilanvändare).
  • Rubriker och beskrivningar är minst lika viktiga. Människor i dessa dagar förväntar sig så mycket information som möjligt i annonseringen (max antal gäster, kvm, köksutrustning, etc).
  • En boknings-kalender är nödvändig. De flesta annonserings-portaler erbjuder dock sådana tjänster. Det finns också relativt billiga alternativ om man vill ha en boknings-kalender på sin egna hemsida. Det finns också nuförtiden bra och billiga, betalningslösningar där allt ingår (möjlighet för kunden att betala online via kort, eller OCR-nummer på pappersfaktura, eller banköverföring, etc.). Det har aldrig varit enklare att driva en mer eller mindre självgående rörelse vid sidan av, som genererar passiva intäkter.

Obs, ansök om lånelöfte i spansk bank redan innan du kommer ner till Spanien.

Om problem som kan uppstå om man vill hyra ut sin bostad

De som försöker hyra ut på egen hand kan ofta stöta på ett problem när de till exempel hyr ut på lång tid och hyresgästen inte kan betala. Spanska lagar, likt de svenska, är ofta till hyresgästens fördel.

Ytterligare problem kan vara om hyresgästen förstör inredningen. Var drar man gränsen för vanligt slitage för de som hyrt under en längre tid? Fördelen med att ha en firma som sköter det hela är att de har koll på bostaden, och ställer krav på att klienter ska betala för borttappade nycklar, etc. Om en gäst förstör inredningen så debiterar uthyrningsbolaget räkningen för reparationerna på kundens kreditkort (som de måste uppge vid bokning). Hemförsäkring täcker visserligen också sådana här skador.

Väg mot Nerja från Calaceite

Som ni märker kan rätt lägenhet, eller hus, i rätt ort på Solkusten ge riktigt fina intäkter redan första året. Tänk dock på att man inte ska under några omständigheter köpa en bostad i Spanien och vara beroende av uthyrningsinkomsterna för att kunna betala sina amorteringar.

Vi svarar gärna på frågor kring detta med uthyrningsbiten i Spanien, och var de bästa köpen finns just nu på den spanska bostadsmarknaden. Skriv till info@spanskafastigheter.se så berättar vi mer.

Många svenskar (trots att rekordmånga de facto köper) just nu vill gärna köpa men tycker marknaden är förvirrande och vet inte riktigt vad de ska satsa på. Kanske det är så att det viktigaste för dig är ändå att skaffa en bostad i solen och värmen, och inte direktavkastningen. Vilka syften du än har med ditt köp så råder vi dig att inte vänta för länge innan du slår till. Hus och lägenheter i de populära segmenten (2 sovrum, havsutsikt, hyfsat nära centrum) i de populära orterna börjar sina. För vår del, och för andra mäklares del kommer problemet post pandemin inte att få tag i kunder utan att få tag i den typ av objekt de söker.

Väntar man för länge utan att bestämma sig blir det lätt som det blev för den franske filosofens Buridans åsna. Ni vet, den hungriga åsnan som svälte till döds eftersom hon inte kunde bestämma sig för vilken av hötapparna som hon skulle äta av. Alla såg ju så lika ut.

Vår uppgift är att leda dig till ett köp som är rätt för just dig, dina prefenser och förutsättningar. Vår huvudmäklare har bott i snart 20 år på Costa del Sol och har varit med om såväl uppgången som fallet. Han har med andra ord mycket bra koll på läget.

Läs också:

Om den planerade marinan mellan Nerja och Torrox (som om den blir av ökar uthyrningspotentialen ytterligare för Axarquia)

Vanliga frågor och svar om bostadsköp i Spanien.

Här kan du boka billiga hotell över hela Spanien

Billiga flyg till bland annat Malaga

Vårt flöde med lyxbostäder i Spanien.