Spanska bostadsmarknaden 2022 (efter Corona)

Krisåren inleddes 2007, och det var några långa år innan såväl spanjorer som utlänningar började köpa bostäder igen. Intresset för den spanska bostadsmarknaden fick dock en explosiv start redan under det första halvåret 2014 och försäljningen har mer eller mindre gått rakt uppåt sedan dess, men nådde ändå aldrig upp till samma nivåer som innan finans-krisen. Den tog dock flera starka kliv framåt 2021 och från och med 2022 inleds ett nytt spännande kapitel med flera ganska tydliga tendenser. Marknaden drar sig främst mot Malaga, och köparna föredrar nyproduktion framför begagnat.

Andalusien sänker skatter på bostadsköp fram till in i 2022 (oklart hur långt in i året det gäller). ITP-skatten på begagnade bostäder ligger nu på 7 %. Tidigare låg den på 8, 9 res. 10 % beroende på prisklass. Skattesänkningen stimulerar således främst bostäder i den högre prisklassen. Vad det gäller avgifterna på nyproduktion ligger AJD på 1,2 %, tidigare 1,5 %. Andalusien ämnar för övrigt att sänka skatter överlag och kommer således bli ett av de områden i Spanien med absolut lägst skatter överlag.

Det finns ett starkt uppdämt behov, och den lyckade (landet är bland de mest vaccinerade i EU) vaccinations-kampanjen har lett till att bostadsmarknaden kom igång snabbare än beräknat. Redan i juni 2021 såldes det 88,4 % fler bostäder än motsvarande period året innan. I absoluta tal uppvisade regionen den högsta försäljningssiffran sedan juni 2008!

I synnerhet ser vi en starkt ökad försäljning i lyxsegmentet samt vad det gäller nyproduktion. Vi får även in rapporter från kollegor runtom i landet som säljer av projekt med nyproduktion till spanjorer på kortare tider än vad man sett på många år. I ett av våra senaste projekt i slutet av året sålde vi också för första gången till flertalet spanska investerare. De har noterat hur det lönar sig att köpa off plan de senaste åren. Det är positivt att försäljningen ökar så snabbt till såväl utländska som spanska köpare, men se dock upp för prisutvecklingen. Det kan gå snabbare än beräknat med den också. I slutet på augusti konstaterades det att priserna på bostäder var 4,9 % högre i juli än samma månad för ett år sedan. Intresset är dessutom fortsatt stort bland utlänningar trots pandemin, även hos svenska köpare som dessutom blir allt yngre.

Malaga leder utvecklingen

I Spanien skriver man nu mycket om den exceptionella utvecklingen i Malaga, som i början på året bara låg bakom Barcelona och Madrid i investeringsgrad. Under Q4 kom det dessutom siffror som pekade på att Malaga för första gången någonsin gått om Barcelona i antalet sålda nyproducerade fastigheter. Byggpriserna har samtidigt gått upp kraftigt över hela Spanien och detta kommer reflektera sig i priserna under 2022, enligt byggutvecklarna vi pratat med. Vid ett stormöte mellan byggare och storbank i höstas (med anledning av byggstart för ett av våra projekt) flaggade man för att priserna på visst material kommer gå upp med så mycket som 40 % fram till början på 22. Detta har gjort att flera projekt som ligger i planeringsstadiet blir försenade. Sedan dess har även Omicron-varianten ställt till tidslinjen ytterligare för många. Vårt råd är att köpa nyproduktion tidigt under året då prisökningen kan bli rejäl framåt sommaren och hösten. Vad det gäller begagnade fastigheter tror vi att prisbilden kommer vara relativt oförändrad då efterfrågan för begagnat blir allt svagare. Beståendet börjar bli slitet helt enkelt. Betänk också att det byggdes förhållandevis få bostäder efter krisen 2008 fram till Corona-pandemin.

Det projekt vi främst rekommenderar 2022 för den som vill göra en ren investering är detta nya projekt med 51 lägenheter vid stranden i centrala Malaga.

Nyproduktion och lyxbostäder är det som hägrar efter efter Coronakrisen

Vi samtalar kontinuerligt med bostadsägare, byggherrar, investeringsfonder, bankchefer, markägare, etc. och uppdaterar efter hand läget på den spanska marknaden under och efter Corona-krisen. Vi förhandlar också konstant med såväl markägare som byggfirmor om olika projekt och har således god koll på läget – från bankernas villkor, ner till priset på spik!

Skriv till info@spanskafastigheter.se för mer information om underhand-objekt och nyproduktion, och vilka segment och marknader vi anser man bör investera i 2022.

Nyproduktion och lyxbostäder fick igång försäljningen

Försäljningen kom igång snabbare än beräknat – redan i början på juni 2020, innan landet ens öppnade gränserna, och den drevs av tillfälliga prissänkningar på 10-15 %, i vissa fall mer än så. De flesta försäljningar med prissänkningar skedde dock ”underhand” (det vill säga att ägaren inte ville publicera prissänkningen offentligt) och det var ingen hög volym på dessa objekt. Sedan dess har priserna mer eller mindre stått stilla på många objekt samtidigt som de stigit kraftigt på lyxobjekt (stora hus) som blivit alltmer efterfrågat. Framförallt är det dock som sagt ett stort inhemskt och internationellt sug efter nyproduktion.

Enligt statistik från fastighetsinstitutet Registradores (24/9) har försäljningen av nyproduktion ökat med 50 % på Costa del Sol det senaste året. Försäljningen av begagnade bostäder har under samma period sjunkit med 4,6 %, vilket kan förklaras med att dels börjar bli beståndet bli gammalt och slitet, men också att priserna bara sjunkit med 0,5 % trots krisen (priserna har dock gått upp något sedan den rapporten).

Vi håller med köparna. Det är tveklöst nyproduktion som gäller framgent, men det finns fortfarande förstås bra köp att göra för den som söker begagnat också. Även om de flesta nu söker nya bostäder är utbudet begränsat. Det mesta av det bästa kommer lanseras inom kort och sälja slut under Q1 och Q2, och det kommer bli ett glapp (då många byggutvecklare låg lågt under krisen, samtidigt som när de väl insåg att efterfrågan är starkare än på över ett decennium så rådde det materialbrist, inflation och arbetskraftsbrist) tills det kommer ut nyproducerade bostäder i bra lägen under 2022. Räkna också med att priserna på dessa kommer bli markant högre än på det som säljes under 21. De plötsliga prisökningarna på ännu ej helt sålda projekt hösten 21, som på de sista kvarvarande lägenheterna i bland annat Idilia View i Rincon, talar sitt tydliga språk.

Ett kort men intensivt köpfönster inom segmentet nyproduktion kommer öppnas på vid gavel under första halvåret 2021. Detta handlar då om projekt vars priser på tomterna förhandlades fram under krisen, innan man insåg att den inte skulle bli långvarig [vad det gäller påverkan på bostadsmarknaden], och som styrs av duktiga team som lyckats få till lager med material innan materialbristen slog till. Räkna med en stark risk för kraftigt höjda priser på nyproduktion från sommaren/hösten 2022 och framåt.

Nu vill köparna ha nytt och fräscht och miljövänligt så situationen vad det gäller begagnade objekt liknar sommaren och hösten 2019, då försäljningen av dessa saktade ner markant och flera objekt såldes bara av med prissänkningar på runt 15 % (jämfört med året innan). Många äldre bostäder behöver helt enkelt sänkas i pris för att säljas av, men få säljare verkar villiga att möta köparnas krav. Vi får se om detta ändrar på sig under året, men vi ser inga indikationer på detta.

I början på Corona-krisen trodde man att en inte obetydlig andel av bostäder, i olika segment, som semesterboenden, lyxbostäder och mindre hotell skulle säljas till reducerat pris under en period framöver. Så blev det dock inte riktigt då ekonomin är mer robust än vad man hade anat.

Om turist-säsongen ser ut att hotas av nya varianter även sommaren 2022 så kan det komma bli ett helt annat prisläge på kommersiella objekt.

Vilka områden lockar flest köpare efter den senaste krisen?

Framförallt är det, precis som efter förra krisen, Nerja (ingen annan spansk stad lockar lika mycket intresse från investerare från svenska investerare, på grund av den höga beläggningen och positiva utvecklingen) och intresset har inte blivit mindre av att kommunen under krisen inlett flertalet infrastruktursatsningar på stränder och naturparker och kultur. Man har påbörjat en upprustning av vandringsleder och gator, samt byggandet av ett nytt stort hälsocenter. Nerja befinner sig in en nästan unikt god sits, och det ska bli spännande att följa dess utveckling de närmaste 10 åren. Se de bästa köpen i Nerja här och nu.

Malaga stad kommer dock starkast av alla och kommer att vara den mest attraktiva orten i södra Spanien för utländska köpare från och med 2022 och framåt och detta förändrar inte (snarare tvärtom) Corona-krisen. Läs mer om Malagas utveckling i denna artikel.

Vad det gäller Marbella verkar det som om intresset för området kan växa igen, förutsatt att priserna sjunker. Just nu överskuggas området av Malaga och östra Costa del Sol. Priserna behöver gå ner, och det behövs lanseras mer intressanta projekt med nyproduktion på västa Costa del Sol för att det ska bli riktigt intressant igen.

Torrevieja och övriga Costa Blanca är mer svårt att tyda. Det stod mycket osålt redan innan krisen, och man har sedan länge brottats med ekonomiska problem i flera orter. Krisen kan ställa till det rejält, men vi får helt enkelt avvakta och se vad som händer.

Priserna i Spanien steg stadigt i 10 år men låg ändå 30 % lägre än före 2008-krisen då pandemin kom

Officiella siffror från myndigheterna visar hur försäljningen sjönk under krisåret 2020. Den sjönk förstås, men inte så mycket som analytiker hade väntat sig under omständigheterna. Under tredje kvartalet sjönk försäljningen mot utländska köpare med 24,3 % jämfört med året innan, vilket ska jämföras med andra kvartalet då försäljningen sjönk med 50 %. Hur som helst kan man betrakta pandemiåret som en anomali, en statistisk outlier som inte säger någonting om utvecklingen egentligen. Rådet är att studera siffrorna mer långsiktigt och framförallt ha i åtanke att internationellt sett pratar man om en boom för ”second home” försäljningar i kölvattnet av att fler och fler kommer jobba på distans och har möjlighet att bo i andra länder om så önskas. I Forbes lista (november 2020) över de 20 mest attraktiva destinationerna i världen hamnade hela tre spanska orter på 20-topp listan: Malaga, Madrid och San Sebastian. Detta kommer driva upp priserna på de mest attraktiva bostäderna på sikt då internationella köpare söker i ungefär samma segment: ”havsutsikt eller högst 1 km. från hav, minst 2 sovrum, högst en timme från flygplats, terrass, nära allt men ändå avskilt”.

Priserna under 2019 låg lite mer stilla jämfört med föregående år. Ansedda kreditvärderingsinstitutet Moodys räknade dock med att priserna i Spanien skulle gå upp 5,5 % 2020. Av samtliga länder de analyserade i Västeuropa hade Spanien den bostadsmarknad som förväntades öka mest i värde. Framförallt var det Madrid och Barcelona som skulle dra iväg. Med facit i hand var det Malaga som utvecklades bäst. Intressant nog var detta något som skedde även i samband med krisen 2007/2008. Costa del Sol sägs alltid vara först in i och först ur en kris.

Priserna var år 2019 fortfarande mer än 30 % lägre än vad de var innan krisen 2007. Detta faktum i kombination med fortsatt låga räntor och avslutning av Brexit (många avvaktade med att investera på grund av att Brexit satte allt i ett limbo) skulle enligt de flesta bedömare leda till att antalet köp av utlänningar i Spanien skulle slå rekord igen 2020. För svenskarnas del bromsades intresset för Spanien ner något redan innan Corona, men fick sedan en förnyad kraft. Vi tror detta har flera orsaker. Dels att många känner att det varit så många kriser i världen de sista tio åren att ”det får räcka med att vänta nu. Nu köper vi” och att Corona-krisen triggade igång nya projekt med intressant nyproduktion. Dessutom stärktes kronan mot Euron samtidigt som den svenska bostadsmarknaden återhämtade sig efter en tidsdvala. Detta innebär att svenska bostadsägare enklare kan frigöra kapital för köp av bostad i utlandet.

Bedömare trodde alltså att försäljningen mot utländska köpare skulle öka 2020, innan krisen kom. Krisen har dock accelererat intresset och överstigit förväntningarna som rådde pre-Corona, och de närmaste fem åren på den spanska bostadsmarknaden kan enligt många komma att ha en utveckling som saknar motstycke. I synnerhet för Malaga-området.

Byggemenskaper är lösningen för spansk nyproduktion

Ett orosmoln enligt de spanska analyserna är att priserna på tomter och byggkostnader skenade redan från 2016 och framåt. Det samma skedde i snabb takt från mitten av 80-talet (vilket resulterade i en rejäl bubbla i slutet av decenniet). Samtidigt är suget efter nyproduktion stort och alltfler bygger allt större projekt, till allt högre priser. Detta leder till att det kan uppstå ”mini-bubblor” på övermättade marknader. Bankerna blir således alltmer restriktiva till att gå in och finansiera nya projekt med nyproduktion. Denna försiktighet från bankerna, att finansiera nya projekt, har intensifierats efter den ekonomiska svackan i kölvattnet av epidemin. De som kan få tag på nyproduktion som är i slutfasen eller som har nyproduktion som nyligen byggts färdigt sitter således på ett guldägg då efterfrågan på nyproduktion kommer vara markant större än utbudet under en relativt lång period. I de fall bankerna går in och investerar kräver de att projekten är mer eller mindre helt slutsålda innan de ger dem grönt ljus. Detta är en ohållbar situation och något måste göras. Fler och fler spanska aktörer tittar, bland annat, därför på den beprövade projektmodellen Byggemenskaper. Denna projektlösning innebär pressade priser på mer än 35 % och den anses vara juridiskt och finansiellt mycket säkrare än vanliga promotioner för såväl den enskilde köparen som banker och försäkringsbolagen som garanterar köparnas inbetalningar.  Läs mer om byggemenskaper här.

Byggemenskap i Nerja som sålde slut redan innan offentlig lansering hösten 21

Om de senaste årens utveckling nedan:

Under 2018 steg priserna på begagnade bostäder med strax över 7 % (på nyproduktion steg priserna med 6,1 %). Det var då den högsta ökningen sedan tredje kvartalet 2007. Under 5 år innan Corona-krisen ökade värdet på en spansk bostad med i genomsnitt 5 % per år och om man räknar med minskade räntekostnader och faktumet att priset på uthyrning ökade med 50 % under samma period innebar det alltså en avkastning på över 10 % för den som köpte rätt bostad i rätt område vid rätt tillfälle.

2017 såldes det 53259 bostäder till utlänningar. Det tidigare rekordet från 2007 låg på 33000 försäljningar.

Försäljningen till svenskar minskade med 7 % under 2018 (första halvåret 2018 såldes det dock fler spanska bostäder till svenskar än någonsin) på grund av osäkerheten på den svenska bostadsmarknaden, och lågt värderad krona. Detta påverkade dock inte den spanska bostadsmarknaden som tuffade på obekymrat. Antalet köp av utlänningar ökade med 5 % mellan juli och september, och totalt sett ökade antalet försäljningar med 11,9 %. Under 2019 var siffrorna väldigt upp och ner, men pekade ändå uppåt. Första två månaderna under 2020 rapporterade många mäklare att svenskarna börjat köpa i rekordtakt igen. Sedan kom Corona och försäljningen sprang i väggen då Spanien var i karantän. Sedan gick den rakt uppåt igen, redan från sommaren. Många bedömare tror att prisökningen på bostäder i Spanien kommer att bli successiv och lång, liknande det som skedde i Sverige efter bostadskraschen i början på 90-talet.

Faktum är att utvecklingen går så snabbt att den spanska staten från och med 2019 inrättade en ny myndighet som ska förebygga fastighetsbubblor. Redan runt 2012 gjorde många bedömningen, inklusive oss, att marknaden i Spanien skulle stiga snabbt och sedan ha en lång, stadig prisutveckling liknande den Sverige hade från sin fastighetskris i början på 90-talet och framåt. Det kollektiva minnet är dock kort och priserna och antalet projekt med nyproduktion stiger snabbare än beräknat. Den nya statliga tillsynsmyndigheten ska förebygga okontrollerad spekulation, samtidigt som centralbanken får större resurser att styra kreditflödet.
Vad den nya myndigheten får för reella konsekvenser är svårt att sia om men vi skulle tro att detta bland annat kan innebära ökade skatter på nyproduktion inom några år.

Just här och nu står dock inga skattehöjningar för dörren samtidigt som man sänkt avgifter för lån, och bostäderna värderas allt högre (vilket påverkar lånesumman).

Bostadsmarknaden känns säkrare än aktier – i synnerhet när det råder inflation

Flera investerare börjar känna sig utmattade på den osäkra och nyckfulla aktiemarknaden och letar efter möjligheter inom fastigheter som alternativ. Investerare har dessutom sedan länge betraktat fastighetsinvesteringar som en ”säker hamn” i tider präglade av ökad inflation.

Thomas J. Thornton, Jefferies, chef för ”U.S. equity product management” hade för något år sedan följande att säga om den amerikanska bostadsmarknaden (som i mångt och mycket påminner om den spanska, de har följt samma cykler):

“Other than during the GFC (Great Financial Crisis), home prices have kept rising even during recessions, probably because rates fall, the vast majority of people retained jobs and household formation continues” … “This could be a particularly big cycle for household formation owing to the millennials”.

CNBC tog upp Jeffries kommentarer och tillade ”It [bostadskrisen] was the center of the last crisis, but before that housing prices tended to hold up and even rise modestly during an economic downturn as mortgage rates fell in tandem with interest rates. If history is any guide, the housing market could be the unlikely safe haven in the next recession once again.”

Obs. Läs vår stora artikel om allt du behöver veta för att investera i Spanien: statistik på uthyrnings-inkomster, lagar och regler kring uthyrning, etc.

Läs också:

Översikt nyproduktion Costa del Sol

Delta i diskussionen

4 kommentarer

  1. Hej !
    Förstår inte riktigt er slutsats om att det inte skulle vara intressant att investera i de delar ni ovan nämner pga att de har restriktioner av uthyrningen!? Det är bara följa dessa och exempelvis i Barcelona finns det stora och goda möjligheter (bättre än någon annanstans) att hyra ut till affärsresenärer, studenter, turister som vill stanna lite längre – varför denna marknaden är enligt mig den bästa att investera i. Det finns dessutom lägenheter med turistlicenser också för den som vill hyra ut på dagsbasis …så jag förstår inte er slutsats där förutom att du får köpa den lägenhet som passar ditt utyrningsbehov från start!
    Hälsn
    Hans

  2. Det byggs för mycket i Spanien nu, för varje nytt hus så sjunker priset på de äldre – så det verkar som en ny bubbla håller på att pumpas upp. Vi inväntar att den spricker och köper efter kollapsen. 🤣

    Tack ni som röstade ja till att Sverige skulle införa Euro efter folkomröstningen 2003, men så med så många bakåtsträvare gick det inte.

    Blir det Brexit nu så är Sverige enda landet i EU som inte har Euro (Danmarks krona är kopplad till Euron). Hoppas att EU nu tvingar oss att införa Euro med medelvärdet mellan år 1999 – 2018 som är €1 = 9.27 SEK

Lämna en kommentar

Din e-postadress kommer inte publiceras.

Scroll down to content