Dåtidens projektlösning är framtiden i Spanien! – upp till 35 % billigare nyproduktion via byggemenskap

Priserna på tomter och byggmaterial har skenat de sista åren i Spanien. Samtidigt byggs det allt större projekt med allt högre marginaler. De flesta bedömare inser att detta riskerar att bygga upp mini-bubblor på marknaden, och att flera projekten som säljes aldrig ens kommer att färdigställas då de inte kommer sälja tillräckligt många lägenheter/hus för att det ska gå ihop för promotorn (byggaktören) som finansierar det enskilda projektet.

I dessa byggprojekt är dessutom transparensen och säkerheten för köpare undermålig. Denna utveckling oroar många, inte minst de spanska storbankerna som står för säkerheten. Det finns dock en väg framåt som tar Spanien ur detta dilemma, och denna väg hittas i en arbetsmodell som var framgångsrik i det förflutna.

Byggemenskaper är billigare och markant säkrare för köparen

Lösningen är så kallade byggemenskaper som inte bara pressar ner priserna utan också ökar säkerheten för såväl den enskilde köparen som banken. I denna artikel förklarar vi varför denna modell är på stark frammarsch i Spanien igen (men även i Sverige, och inte minst i Tyskland och andra länder) och varför du också bör överväga att investera i en lägenhet eller hus i ett byggemenskap i Spanien – då säkerheten för dig är mycket högre, och priserna upp till 35 % lägre. Modellen byggemenskap är också av flera anledningar, utöver de pressade priserna, mer attraktivt för investeraren.  Mer om säkerheten och andra fördelar med denna modell nedan. Låt oss först definiera detta kostnadseffektiva bygg-koncept.

Observera att priserna i regel är så mycket lägre per kvadratmeter för ett byggemenskap att spansk lag syftar att förhindra spekulation. Enligt den spanska lagen som reglerar denna projektlösning får varje enskild individ (denna lag gäller även för företag) således köpa högst 2 bostäder i ett byggemenskap per autonom region. Dock bör det påpekas att när bostäderna är färdigställda (och byggemenskapen upplöses och de blir juridiskt sett vanliga ägarlägenheter) får man köpa i ytterligare gemenskaper om man så önskar. Orsaken till denna lag är att byggemenskap är billigare än promotions och man vill förhindra att enstaka investerare koncentrerar sig på ett enskilt område, köper upp ett flertal fastigheter och snedvrider priserna genom höga hyror eller ren spekulation.

Spanska banker nekar allt oftare den nuvarande promotor-modellen och anser att byggemenskaper är en säkrare form av byggande för samtliga parter. Det är dock en juridiskt komplicerad process att lotsa denna typ av projekt genom alla hårt reglerade instanser och det kommer ta ett bra tag innan detta koncept finns tillgängligt på bred front igen. Vanligast just nu är det på den konkurrensutsatta marknaden i Madrid där allt högre tomtpriser fått banker att dra i bromsen för kostsamma bygg-promotioner. Med den Stora Recessionen från 2000-talets första decennium färskt i minnet vill bankerna nu återigen se projekt där finansieringen (inklusive finansiell granskning av varje enskild köpare) är mer säkrad.

Vad är en byggemenskap?

Vad är byggemenskap för något och varför satsa på denna modell istället för en vanlig promotion-modell?

Byggemenskap.se har följande definition om modellen:

”Drivkrafterna för att vilja vara en del av en byggemenskap kan variera. Det kan handla om att vilja bo tillsammans, om bostadens utformning, om ekologiskt byggande, om hur man vill bo som äldre – eller om att vilja behålla vinsterna från att bygga i attraktiva lägen själv.

För samhället är byggemenskaper ett sätt att åstadkomma ett intressantare och mer varierat stadsbyggande. Erfarenheterna från Tyskland visar en högre kvalitet, intressantare arkitektur, större mångfald och ett djupare engagemang i det egna boendet. Nackdelar kan vara att stridiga viljor ger en svårare process samtidigt som det krävs insatser av tålamod och pengar under lång tid innan belöningen kommer.”

Ett byggemenskap (ty. Baugemeinschaft) är helt enkelt en sammanslutning av enskilda individer som gemensamt köper upp en tomt, planerar och låter bygga en eller flera byggnader. Byggemenskaper kan sedan använda olika upplåtelseformer i den färdigställda fastigheten, som till exempel bostadsrätt, kooperativ hyresrätt, äganderätt eller hyresrätt. Sammanslutningen brukar i regel ha en speciell inriktning för bostäderna, som till exempel miljöanpassade eller barnvänliga bostäder etc. Vår inriktning är hitta den bästa möjliga investeringen för såväl uthyrning som värdeökning. Vi hittar tomter i attraktiva lägen med en attraktiv prisbild, och bygger till lägsta möjliga kostnad utan att tumma på kvaliteten. Vi erbjuder sedan ett helhetskoncept för uthyrning av bostäderna, som inkluderar vaktmästeri, nyckelhantering, licens-hantering och marknadsföring i internationella portaler för maximal beläggning.  Redan i planeringsstadiet har vi investerare som vi bollar med vad det gäller utformningen av byggnaderna. Det är dock inga krav på att köparna i våra byggemenskaper går med för att investera. Ungefär 50 % av köparna är de facto barnfamiljer som vill ha stora boenden i trygga lägen, nära flygplats och hav etc. För dem är uthyrnings-potentialen och värdeökningen en ren bonus, och inte det primära syftet med köpet.

OBSERVERA att när bygget är klart [i spanska byggemenskaper] upplöses gemenskapen och lägenheterna betraktas juridiskt som vanliga ägarlägenheter igen. Det är alltså ingen som helst skillnad på att äga en lägenhet köpt via en byggemenskap jämfört med vilken annan promotion-modell som helst i Spanien. En spansk byggemenskap är helt enkelt ett kostnadseffektivt och säkert sätt att bygga bostäder på.

I Sverige och Tyskland är det vanligt att alla ägare är med redan från början och utformar boendet men så är inte fallet i spanska byggemenskaper. Där är huvudsyftet att pressa ned priserna jämfört med en promotor-modell. Att låta 10 olika nationaliteter delta i grundprocessen skulle sakta ner hela byggprocessen för mycket. Dessutom har man snäva spanska byggnormer och detaljplaner att jobba med. I Spanien handlar det dessutom mer om läget (helst upphöjt läge, nära hav, nära flygplats) än om själva boendets utformning.

Priserna på tomterna skenar dock så det krävs ett brett nätverk för att hitta de kvarvarande och lagom stora tomterna, i bra lägen som säljes till rimliga priser, för att kunna bygga en attraktiv och prisvärd produkt. Det är att hitta dessa tomter som är vår främsta uppgift. Dessutom är vår strategi att i huvudsak sälja till skandinaviska köpare vilket förenklar hela processen då de flesta (som till exempel vill inte skandinaver begränsa möjligheten att hyra ut sin bostad) har samma uppfattning gemenskapens utformning, samt bostadsföreningens regler etc.

Föreningen har inga skulder efter inflyttning

Observera också att i Sverige står bostadsföreningen ofta i skuld, vilket påverkar hyrorna för bostadsrätterna i föreningen. Så fungerar det inte i Spanien eftersom i Spanien finns det i regel inga lån i föreningarna. Även om spanska bostadsföreningar inte har någon skuld tillkommer dock områdesavgifter (summan varierar, allt från 500 € per år till 2200 € per år) en gång per år för skötsel av fastighet, pool, belysning, grönområden etc.

Alla inbetalningar i ett byggemenskap sker under byggets gång och finansierar det steg för steg (de är dessutom säkrade av ett externt försäkringsbolag som garanterar att man får tillbaka insatta pengar plus ränta i händelse av att något oförutsett sker under byggets gång). Alla utbetalningar till externa parter sker via bankens separata konto för projektet enligt en strikt reglerad betalnings-trappa. Kommissioner till projektets arkitekter, mäklare, projektledare, revisor etc. utbetalas också via banken som fått i uppdrag av byggemenskapen att sköta byggets finanser.

Byggherregemenskap tilltallar investerare som vill se hög Return of Investment

Boverket definierar ett angränsande begrepp: ”Begreppet byggherregemenskap förekommer också och kan vara synonymt med byggemenskap, men kan också innebära att en eller flera av medlemmarna i gruppen inte själva ska bo i huset utan deltar som långsiktiga investerare och ser delägarskapet i det färdiga huset som en kapitalplacering.”

Ungefär 50 % av våra köpare hör till just denna grupp av köpare, dvs. investerare som investerar för intäkter genom såväl uthyrning som värdeökning på längre eller kortare sikt (redan vid inflyttning ökar priset på en lägenhet markant på en off plan-lägenhet i Spanien). I strikt mening är det således ”Byggherregemenskaper” vi marknadsför eftersom flera skandinaviska köpare, som vi främst riktar dessa projekt mot, är rena investerare.

Vi erbjuder således, som tidigare nämnt, ett helhetskoncept med ett separat bolag för uthyrning, samt att vi hjälper till med processen att få ut sin licens för uthyrning, etc. En mycket viktig aspekt i sammanhanget är också att vi lägger in i föreningens stadgar, redan från början,  att det kommer vara tillåtet framgent att hyra ut sin bostad för den som så önskar. När man väl fått sin licens för uthyrning kan detta inte retroaktivt hävas enligt lagen. Vi gör på detta sätt med anledning av den nya lagen som innebär att bostadsföreningar i hela Malaga-provinsen kan förbjuda eller begränsa uthyrning för turiständamål genom att ta upp det för röstning på en föreningsstämma. Det räcker med att tre femtedelar av ägarna i en bostadsförening röstar för förbud för att det ska gälla. Detta inkluderar även nya projekt med nyproduktion, där man i flera fall redan från början förbjuder möjligheten att hyra ut mot turister. De nyproducerade lägenheter som tillåter uthyrning blir dock rena hårdvalutan på marknader som Malaga city, Nerja och Marbella där efterfrågan är enorm.

spanskafastigheter.se och vår historia och framtid med spanska byggemenskaper

Vår företagsadvokat, Francisco López, vars far använde projektmodellen byggemenskap framgångsrikt i Malaga-provinsen för flera decennier sedan, insåg redan innan nyproduktionen tog rejäl fart igen efter krisen att för att kunna sälja av ett projekt inom rimlig tid måste priserna pressas utan att tumma på kvaliteten. Han tog därför upp konceptet byggemenskap igen, och fick fram finansiärer för en tomt i ett attraktivt läge i den populära orten Nerja. Vi sålde av det projektet, Terrazas de Ladera på rekordtid.

Terrazas de Ladera

Vi lanserade sedan ytterligare en byggemenskap (Balcon del Mar) i samma område, Ladera del Mar i Nerja, året därpå. Även det projektet sålde slut snabbt på grund av de konkurrenskraftiga priserna.

 

Redan i planeringsstadiet av våra föregående byggherregemenskaper var intresset stort bland banker etc. och vi knöt viktiga kontakter. Modellen byggemenskap tilltalar främst bankerna eftersom det är ett säkrare sätt, för alla inblandade, att planera och bygga på. Priserna är lägre och insynen är bättre, och den hårt reglerade modellen, med en oberoende revisor, speciella bankkonton upprättade av banken som sköter alla utbetalningar till såväl underleverantörer som mäklare och projektledare etc., och ett försäkringsbolag som garanterar alla insatta pengar av köpare, är markant säkrare. Bankernas nationella riskavdelningar har också större möjlighet att reglera denna typ av projekt. Till exempel måste varje enskild köpare godkännas av banken, oavsett om denne ansöker om lån eller inte.

Den stora utmaningen har varit att hitta medarbetare som är insatta i hur det rent konkret går till att följa alla lagar och förordningar som gäller för denna typ av bygge. Det är där vårt team och den andra stora aktören på Costa del Sol som kan denna arbetsmodell, Nuovit, kommer in i bilden. En av de spanska storbankerna i Andalusien satte således hösten 2019 samman den spanske byggjätten Nuovit med spanskafastigheter.se och våra respektive team av experter på byggemenskaper. Läs mer om samarbetet med Nuovit etc. på vår Om-sida.

Tillsammans scannar vi Costa del Sol efter attraktiva tomter i såväl centrala lägen i växande Malaga som tomter vid stränderna i kust-orterna runtomkring. Vi ritar sedan upp hus/lägenheter, och bildar byggemenskaper som vi marknadsför mot i huvudsak skandinaver. Via vårt dotterföretag Scandicfeelrentals.com hyr vi också ut bostäderna mot en internationell marknad. Detta koncept är dock något som internationella investerare också är intresserade av. Vi kommer således inte begränsa oss till den relativt begränsade skandinaviska marknaden på sikt.

Våra nuvarande byggemenskaper och på gång 2020

Innan julen lanserade vi Hexagon, 12 lägenheter i ett upphöjt sydläge i exklusiva Limonar i Malaga. Detta projekt är skräddarsytt för investerare. Bland annat skriver vi in i stadgarna redan från början att det framgent ska vara tillåtet att hyra ut sina fastigheter i denna byggnad.  Kampanjen för Hexagon lanseras först i januari. Dock har vi presenterat projektet i vårt nyhetsbrev samt på vår Facebook-sida och 4 reserverades redan i denna fas. Läs mer om Hexagon samt nedanstående projekt av byggemenskaper i Malaga i denna artikel. För att illustrera prisskillnaden mellan vanliga promotions och byggemenskaper:

Hexagon:
M2: 94,6
Sovrum: 3
Pris: 443 000 €

Byggen i samma område:
M2: 99,58
Sovrum: 3
Pris: 550 000€

Skillnad: – 107 000 €


I oktober lanserades också, i samma område, Limonar Last. 15 lägenheter 800 meter från stranden. Bara 3 återstår i skrivande stund.

Under sommaren lanserades Limonar 20 – som består av 24 lägenheter, 5 minuter från stranden. Samtliga sålde dock slut på tre veckor. Emellertid kan någon enstaka lägenhet komma tillbaka strax efter årskiftet, innan de första betalningarna ska in.

Vi lanserar alltid våra projekt (men även vanliga promotions vi får säljrättigheter till, i den mån det är möjligt) med byggemenskaper i förväg till våra följare av nyhetsbreven.


Byggemenskaper i planeringsstadiet:

  • Ett större projekt med närmare 30 lägenheter i toppläge i de historiska kvarteren i Malaga lanseras strax efter årskiftet.
  • Vi har ett par mindre projekt med lägenheter på gång i centrala Malaga, samt ytterligare något projekt i Limonar. Förhandlingar med tomtägare pågår.
  • Ett par projekt nära stranden i Torremolinos, lägenheter och hus. Lanseras efter årskiftet.
  • Ett par mindre projekt med hus med privata pooler i Nerja. Förmodad lansering våren 2020.
  • Lyxhus i centrala Marbella, nära hav. Unikt läge då det byggs väldigt lite i centrala Marbella (det finns inga tomter kvar helt enkelt) och priserna har ökat markant de senaste åren. Förhandlingar om tomtpriser pågår.
  • Hus i exklusiva Benahavis, Marbella. Vi håller under julhelgerna på att räkna på om vi kan få ner priserna tillräckligt för att det ska bli intressant

Konklusion och sammanfattning.

Vinstmarginalen för en traditionell promotion-modell, som är kutym på den spanska bostadsmarknaden, är markant högre. Lägre kommissioner etc. för alla inblandade i ett byggemenskap innebär lägre slutpriser på 20-35 %. Dessutom innebär arbetsmodellen högre transparens och medbestämmande för köpare. Styrelse väljes av alla medlemmar som dessutom har rösträtt i flera viktiga frågor under byggets gång. Styrelsen informeras kontinuerligt av projektledningen och oberoende revisor om allt som händer i bygget, och tar vissa beslut å medlemmarnas vägnar. Vissa beslut måste dock varje enskild medlem vara med och rösta om. Allt regleras av de spanska lagarna som specifikt gäller byggemenskaper och alla utbetalningar av kommissioner till såväl mäklare, projektledare som underleverantörer/byggare etc. sköts av bank via ett speciellt upprättat bankkonto som endast banken har tillgång till. Ett försäkringsbolag garanterar alla inbetalningar av köpare under byggets gång.

I stora drag, så här går processen byggemenskap till i Spanien:

1. Projektledningen identifierar en lämplig tomt (advokat kontrollerar detaljplanen för tomten, att den är lämplig för ett byggemenskap) till salu och inleder förhandlingar med tomtägare. Tomten binds upp under en viss tidsrymd.

2. Sedan registreras det ett byggemenskap, och det skapas ett konto i en bank som också står för bankfinansiering av bygget, samtidigt som det görs en plan för byggnationen av arkitekterna.

3. Reservationer av bostäderna börjar samlas in och man begär samtidigt in bygglicens av kommunen.

4. När samtliga bostäder är sålda bildas en styrelse för byggemenskapen. Samtliga köpare bjuds in till ett styrelsemöte, där man bland annat väljer ordförande.

5. Byggfirma väljs av styrelsen i samråd med projektledning efter en offertprocess.

6. Marken köps upp av byggemenskapen och sedan påbörjas bygget.

7. När det är färdigbyggt skrivs lagfarter till varje enskild ägare och byggemenskapen avvecklas. Varje lägenhet betraktas nu enligt lagen som vilken ägarlägenhet som helst. Detsamma gäller själva bostadsföreningen för komplexet. Viktigt att poängtera är också att denna ekonomiska förening inte har ett lån med solidariskt betalningsansvar efter färdigställande. Föreningsavgifter (att betrakta som hyror) påverkas således inte av en ev. höjd ränta då det inte ligger några skulder i föreningen.

De två mest grundläggande aspekterna med arbetsmodellen byggemenskap i dess spanska utformning:

  • Lägre priser då man tar bort promotorn ur ekvationen (detta innebär visserligen att såväl vi som Nuovit och andra inblandade i projektet får markant lägre kommissioner än brukligt, och att vi får vänta på dessa tills det är färdigbyggt, men det innebär samtidigt att vi får en mycket mer lättsåld produkt). Vanliga bygg-promoters är helt enkelt inte villiga att skära i vinst-marginalerna på samma sätt som ett byggemenskap gör. Beroende på projektets komplexitet och volym ligger marginalerna för en vanlig bygg-promotion på minst 15 % och upp till 35 %. Avgifterna för projektledningen för ett byggemenskap ligger på 7-12 % (läs mer i spansk artikel om spanska byggemenskaper i Madrid här).
  • Starkare finansiell och juridisk säkerhet med ökad transparens då allt är hårt reglerat av spanska lagar (fristående revisor, högre insyn och medbestämmande av ägare etc) och att styrelsen deltar aktivt i alla beslut.

Mer läsning:

E-post: info@spanskafastigheter.se