Bostad i Spanien? Mäklare med fokus på bra investeringar för dig som vill köpa hus eller lägenhet för uthyrning

Vanliga frågor om bostadsköp i Spanien

Här ger vi svar på de vanligaste frågorna om att köpa hus eller lägenhet i Spanien. Vi går bland annat igenom vad man ska tänka på före köpet, vad som gäller efter köpet (skatter, avgifter, etc.) och vid uthyrning av bostaden, samt frågor om banklån i Spanien. Sidan uppdateras kontinuerligt med nya frågor, och med nya skattesatser, etc.

För er som är intresserade av att investera i fastigheter i Spanien är tiden inne då priserna sjunkit rejält och stannat av. Det har följaktligen aldrig varit ett bättre läge för ett köp. Vi på Spanska Fastigheter specialiserar oss på att leta fram den bästa investeringen. Vi har våra egna objekt i databasen, men vi samarbetar också med de flesta mäklare på Costa Del Sol och Costa Blanca för att erbjuda ge kunden ett komplett sortiment av fastigheter. Bankåtertagna objekt får vi från vår samarbetspartner CaixaBank, som finns över hela Spanien. Då vi som enda mäklare i Skandinavien fått International Brokers License innebär det att vi får information om bankobjekt innan de går ut till andra mäklare som samarbetar med den rikstäckande banken. Det är också vår uppgift att se till att visning anordnas för skandinaviska klienter var än i Spanien de vill köpa. Det unika samarbetet innebär bland annat också att våra kunder kan låna till marknadens bästa villkor.

Observera att vi har svensktalande mäklare, som arbetar direkt för oss, på plats på Costa del sol och Costa Blanca. I dessa områden har vi också ett nära samarbete med lokala banker och advokater. För våra objekt i övriga Spanien är upplägget ett annat. Vår advokat flyger dock till destinationer, vid behov, inom hela landet.

Många lever tyvärr i uppfattningen att man bör gå till flera mäklare för att försäkra sig om att hitta det man söker till ett så billigt pris som möjligt. Men det räcker att gå till en mäklare som ser till att hitta bostaden ni söker, som ser till att allt går rätt till, att alla papper är i ordning etc. Det påverkar inte alls priset på bostaden (kommissionen delas mellan mäklarna om bostadsägaren skrivit exklusivitet med tredjepart) och det gör hela köpet så mycket enklare. Skriv dock aldrig på kontrakt med någon, att du inte kan köpa via någon annan än just dem. Det finns inget att vinna på denna typ av ”exklusivitet”, vad de än hävdar.

Ett annat växande problem är till synes seriösa svenska mäklarfirmor som samlar på sig så många klienter de kan under utlandsmässorna, eller andra events i Sverige. Sedan, trots att de inte har någon mäklare på plats i Spanien, registrerar de alla namn de samlat ihop hos byggherrar och utländska mäklarfirmor vilket innebär att ingen annan kan visa just denna kund bostäderna. Samtliga parter förlorar på detta märkliga förfarande, så vårt råd är att inte registrera era namn hos mäklare på mässor, eller hos din lokala mäklare såvida denne inte har egen personal på plats i Spanien (endast en bråkdel av alla svenska mäklare som annonserar på nätet har de facto personal på plats).

Läs också allt du behöver veta om bostadsinvestering i Spanien.

Vi hjälper till med hela köpprocessen – från början till slut.

Vi letar upp det bästa köpet efter dina önskemål, och vår spanska advokat är med i vartenda skede av köpprocessen och kontrollerar att alla tillstånd och papper är i sin ordning, att man inte ”ärver” elräkningar etc. Vi kan också anordna med uthyrningsfirmor som sköter uthyrningen av bostaden åt er, med bank som ser till att skatter och avgifter betalas, etc. Vi har svensktalande mäklare som arbetar direkt för oss, eller till den rikstäckande banken vi har ett unikt samarbete med, i samtliga spanska provinser.

För mer info om detta skriv till spanienkontoret@spanskafastigheter.se

Nedan följer svar på vanligt ställda frågor om köp av bostad i Spanien (privat, som semesterbostad, eller av företag som investering). Här kan du se en snabb, visuell sammanfattning av köpprocessen i PDF-format.

Före köp

  • ”Vad är din rekommendation att jag gör för att titta på objekt?”
  • ”Ska jag åka ner under 1-2 veckor och titta runt, eller följa med på vad som händer på internet och via telefon?”
  • ”Tidpunkt, finns det någon tid på året som är bättre än någon annan att göra köp? Med avseende på pris, utbud eller någon annan anledning?

Svar: det viktigaste är att åka ner och se på objekt och område på plats då fotografier och ord aldrig kan beskriva hur just du upplever bostaden och området. De flesta tycker det räcker att stanna 3 dagar till en vecka för att se på tillräckligt många bostäder och områden som underlag för ett beslut. Lägg ALDRIG en handpenning på en osedd bostad. Detta förfarande är inte ens något vi tillåter (såvida ni inte är en investeringsfirma som gett oss mandat att leta upp de bästa investeringsköpen).

Vad det gäller tidpunkt på året så är vårt råd att ni undviker augusti då de flesta är på semester och alla bostäder är uthyrda varenda dag (och kan följaktligen inte visas). De flesta priser är förhandlingsbara, oavsett tidpunkt på året. Utbudet skiftar ständigt och det står bara still på marknaden i augusti.

Obs, när du först tar kontakt med oss, var så tydlig och specifik som möjligt. Var vill du bo, vad är din budget, antal önskade sovrum, närhet till flygplats, närhet till strand, nybygge eller begagnat, etc.

”Vad behövs göras innan jag kan genomföra köpet?”

Ansökan om NIE-nummer sker normalt sett innan köpet. Du behöver nämligen NIE för att skriva på en lagfart, men du kan lägga handpenningen utan NIE för att binda upp bostaden (man gör det i samma veva). Innan så kunde en advokat göra detta med en fullmakt. Men nuförtiden så måste man göra det personligen. Det räcker med att ansöka personligen, så kan advokaten eller mäklaren senare hämta ut det. Många ansöker också om NIE i god tid innan de anländer, via den spanska ambassaden. Det tar cirka 3 veckor att få NIE, och det varar i 3 månader. Läs mer på spanska ambassaden.

”Hur stor är handpenningen? Och garanterar den att jag får bostaden?”

Handpenningen är 10 procent. Ja, handpenningen tar bort bostaden från marknaden, sen ska man normalt sett betala hela köpesumman 4-6 veckor efteråt.

”Finns det ingen chans att få tillbaka handpenningen?”

Svar: oftast inte, men vi har, när det stått i vår makt, sett till att klienter som drabbats av ”buyer´s remorse” (köpångest) fått tillbaka sin kontantinsats då den ännu inte hunnit överförts till ägarens konto. Advokatkostnader kommer man dock inte undan.

”Hur kan jag vara säker på att jag får fastigheten när jag väl bestämt mig”

Det gör du genom att lägga handpenningen och i samband med det skriva ett köpekontrakt.

I de flesta fall kan ägaren gå med på 3000 Euro kontant för att få bort en bostad från marknaden tills köparna kommer hem och kan lägga hela handpenningen på 10 %. De flesta har med sig dessa pengar kontant då det inte går att ta ut så mycket pengar på en bankautomat (dock så kan man gå in till sin svenska bank innan avfärd och be dem att släppa uttagsgränsen.)

Var beredd att ha med dig handpenningen till Spanien redan när du kommer ner för visning. Många förlorar riktigt prisvärda investeringar på att det tar för lång tid att åka hem och föra över pengarna.

Ni kan för övrigt ge vår advokat fullmakt för att skriva på lagfarten om ni absolut inte har möjlighet att komma ner i samband med att affären slutförs.

Kostnader involverat i köpet

  • ”Lagfart/administration/m.fl?”
  • ”Mäklararvode?”
  • ”Advokat/juristkostnader?”

Svar: kostnaderna involverade i köp av fastighet beror på om det är köp av andrahands-bostäder eller nybygge. Vid ett köp av en andrahands-fastighet så kan man räkna med att lägga på ca 11 % mer än den slutliga köpeskillingen. Av dessa 11% så är 8 % moms. Resten går till registrering av fastighet, Notarius Publicus och advokat.

Vid köp av nybygge så kan du räkna med att lägga på ca 14 % till priset . Detta utgörs av ca 10 % moms, resten går till registrering, Notarius Publicus och advokat.

Mäklararvode betalas av bostadsägaren.

Advokatens arvode är ca 1,0 till 1,5 % av köpeskillingen.

Hela köpesumman betalas dagen man skriver på lagfart.

Avgifter och skatter efter köp av bostad i Spanien

”Vad är samfällighetsavgifter och vad kostar de?”

Svar: hur stora gemenskapsavgifter (även kallat samfällighetsavgift eller urbanisations-avgift) blir beror på i vilken urbanisation man köper. Det varierar, allt från 500€ per år till 2200€ per år. Samfällighetsavgiften täcker kostnader för el för gemensamma ytor, skötsel av blommor och buskar och pool, etc. Lägenheter i city har ofta ingen avgift eftersom det inte finns någon omgivande urbanisation som hör till bostaden. Det samma gäller förstås även fincas på landet. Det finns dock enstaka fall där ett 10-tal lanthus tillsammans äger en gemenskapspool, då betalar man gemenskapsavgift för pool-skötsel.

El och vatten ingår inte i ovanstående avgifter, och betalas månadsvis och kostar förstås olika beroende på var man bor och vilken typ av bostad man har. Ofta är dock dessa kostnader ganska låga. För de som bor permanent i sin bostad i Spanien räknar man med att den totala årliga kostnaden för avgifter till föreningar, skatten, vatten, el, avlopp, sophämtning etc. i genomsnitt ligger på cirka 2200-3000 Euros för en bostad med 3 till 4 sovrum.

”Vilka skatter har de på bostäder i Spanien”?

Svar: skatter för no residentes personas físicas, det vill säga ”ej stadigvarande bosatta individer i Spanien” är som följer:

1. ”Impuesto sobre la renta de las personas fisicas no residentes”. Denna förmånsskatt för icke-residenta medborgare kallas också inkomstskatt eftersom alla bostadsägare har möjligheten att hyra ut sin bostad (oavsett om man hyr ut sin bostad eller inte ska den tas upp i deklarationen). Hyr man ut bostaden är skatten 19 % (obs, den var tidigare 24.75 %, och sänktes till 20 % förra året, och nu alltså ytterligare en procentenhet) på hyresinkomsterna efter avdrag för kostnader man kan härleda till uthyrningen av sin bostad (hemförsäkring, ränta på lån, underhåll av fastighet, et cetera). Denna lägsta skatt gäller bara medborgare inom E.U. eller E.E.A.

2. ”Impuestos sobre Bienes y Inmuebles”, förkortas IBI, är den obligatoriska, årliga fastighetsskatten som man betalar oavsett om man är skriven i Spanien eller inte. Skatten ligger på 0,5 % och bestäms av taxeringsvärdet.

Vi samarbetar med en bank som hjälper till att förklara när och hur ni ska betala skatt och som kan fixa det via autogiro om ni öppnar konto hos dem.

Obs, efter köp så anordnar vi med byte av el och vatten, från den förre ägarens namn till den nye ägarens namn. Samma sak med gemenskapsavgift, fastighetsskatt, el, vatten, etc.

Uthyrning efter köp

  • ”Är det är lönt att använda sig av en etablerad byrå som hjälper till med förmedlingen av bostaden?” Vad brukar man generellt ta för avgift för detta?”
  • ”Brukar el och vatten, samt gemenskapsavgifter ingå i avgiften man betalar till uthyrningsförmedlingen?”
  • ”Avgifter till serviceföretag/bokningsföretag för uthyrning, skötsel?”
  • ”Hur mycket kan man tjäna på uthyrning av sin bostad”?
  • ”Vad ska man tänka på om man vill köpa en bostad som investering?”
  • ”Hur ser reglerna ut i Spanien om ägande via svenskt AB?”

Svar: vi rekommenderar att ni använder en etablerad uthyrningsfirma, även om de tar ca 20 – 40 % av inkomsten, så ser de efter fastigheten när ni inte är där, städning, nyckelservice etc. Dessutom sköter de marknadsföringen. Det gör det hela mycket enklare, och i de flesta fall mer kostnadseffektivt.

El, vatten, gemenskapsavgift betalar ägaren av fastigheten, normalt sett. Det beror lite på upplägget.

Hur mycket man tjänar beror på väldigt många faktorer. Läs mer här om att hyra ut sin bostad i Spanien.

Att man väljer en attraktiv bostad i ett attraktivt läge, helst med en dokumenterad historia av uthyrning. Det är det viktigaste att tänka på när man gör denna typ av investering. Dessa faktorer påverkar också värdestigningen på sikt. Tänk också på att juli och augusti är de månader som du drar in överlägset mest pengar på din lägenhet då priserna stiger när Europa går på semester.

Det är inga problem att köpa via svenskt bolag, köpeprocessen är mer eller mindre densamma. För mer specifika svar om avdrag och annat som har med deklaration att göra, rådfråga din revisor.

Tänk på att som tidigare nämnt att en gång om året så betalas förmånsskatten för ej residenter på 24, 75 % av den intjänade summan från uthyrning.

Lån till köp av bostad i Spanien

  • ”Kan jag som utlänning få lån i Spanien?”
  • ”Vad är mest fördelaktigt, att ta lån i Spanien eller i Sverige?”

Ja, det kan du. Upp till 90 %, men tänk på att bankerna i Spanien nuförtiden har lika höga krav på din inkomst etc. som svenska banker. Avbetalningsplanen ligger normalt sett på 30-40 år, och man ska ha betalat senast det år man fyller 67 år (vi samarbetar också med banker numera som har upp till 75 år). Läs mer om att låna i spansk bank, och om hur man ansöker om lånelöfte via oss.

Under de värsta krisåren rekommenderade vi inte någon att ta lån i spansk bank på grund av risken att räntan skulle rusa. Nu har dock ekonomin stabiliserats och endast de mest seriösa bankerna redde ut stormen.

Länkar till våra nyhetsbrev

Länkar till våra nyhetsbrev

Läs mer om köpprocessen i Spanien.

1 Respons »

Kommentera

E-postadressen publiceras inte.

Månadsarkiv