At købe et hjem i Spanien kan være den bedste investering i dit liv, men det er vigtigt at vælge det rigtige hus eller den rigtige lejlighed i det rigtige område. Costa del Sol har for eksempel en stærkere turisme end de fleste andre områder. Flere steder på Costa del Sol blev der takket være en stærk indenlandsk turisme slået salgsrekorder i løbet af den anden pandemisommer, selvom den udenlandske turisme i perioden på grund af restriktioner faldt med 80 %. En styrkebevis så godt som noget for området, som kun er fortsat med at stige siden da.

Men langt fra alle områder i det sydlige Spanien har høje belægningsprocenter. Der er også mange andre aspekter, man skal være opmærksom på. Vidste du for eksempel, at der er strenge restriktioner (og endnu strengere regler diskuteres i 2026) for leje i områder som Mallorca, Barcelona og De Kanariske Øer? Der er også andre love og regler, som regulerer huslejer, for de fleste spanske provinser bør man følge for at undgå at risikere dyre bøder.

Spanske boligpriser, som faldt kraftigt efter finanskrisen i 2008, har nu nået et afgørende punkt: niveauet er (i 2026) tilbage på samme niveau som lige før krakket i 2007-2008. På trods af dette mener de fleste analytikere, at priserne – svarende til den langsigtede tendens i Sverige – vil fortsætte med at stige.

Den svenske krise ramte i 1992 og drev boligpriserne ned med 20-30 procent. Det tog markedet 6-7 år at komme sig og vende tilbage til det nominelle niveau før faldet. Dette blev efterfulgt af en af ​​verdens længste prisstigninger: mellem slutningen af ​​1990'erne og 2022 steg de svenske boligpriser med over 500 procent.

Det er netop denne lange, strukturelle opsving, der gør Sverige til et relevant sammenligningspunkt, når man vurderer fremtiden for andre markeder, der nu er i en genopretningsfase – såsom det spanske.

Siden da har meget også været positivt i Spanien i form af reguleringer, der har til formål at beskytte køberen, bankreguleringer, og der har været en kraftig investering i infrastruktur, økoturisme og vandrestier osv. I kølvandet på denne positive udvikling har flere multinationale virksomheder også flyttet deres kontorer til spanske byer, og ikke mindst Malaga oplever et teknologiboom, efter at Googleultramoderne cybersikkerhedshovedkvarter blev flyttet til byen for et par år siden. Som det ser ud nu Vil ejendomspriserne fortsætte med at stige i 2026? i takt med at inflationen falder, og rentenedsættelser fra ECB fører til lavere realkreditrenter.

Fra vores kontor Nerja "Vi står over for en spændende tid på ejendomsmarkedet. Vi forventer, at udbuddet vil forblive lavt, mens priserne vil begynde at stige noget hurtigere. Årsagen er, at salget af ejendomme, der har været på markedet i lang tid, er steget kraftigt i den seneste tid. Dette skyldes sandsynligvis en forbedring af økonomien i Europa, mens realkreditrenterne falder. Dette skaber et dynamisk marked, hvor der stadig er muligheder for købere at gøre gode handler. Der er stadig flere sælgere, der har brug for at sælge hurtigt, eller som sætter deres ejendomme på markedet på et mindre gunstigt tidspunkt (som bekendt har kriserne afløst hinanden i de sidste fem år, og nogle har været uheldige med timingen). For dem af jer, der aktivt leder efter en ny bolig, betyder det en fordelagtig forhandlingsposition med..." mulighed for at reducere startpriserne med cirka 5-15% på de fleste boliger. Tøv ikke med at kontakte os for mere information om aktuelle ejendomme og hvordan vi kan hjælpe dig med at lave en smart ejendomshandel

Anders Larsson hovedmægler Nerjakontor

Spanien tiltrækker med livsstil, stabilitet og global opsving

I takt med at Spanien fremstår som Europas førende rejseknudepunkt inden 2026, vil det også styrke sin position som et af verdens mest attraktive markeder for ejendomsinvesteringer. En hidtil uset udvidelse af direkte flyvninger fra Nordamerika, Latinamerika, Mellemøsten og dele af Asien vil gøre Spanien mere tilgængeligt end nogensinde – ikke kun for turister, men også for digitale nomader, langtidslejere og formuende købere.

Denne globale forbindelse, kombineret med politisk stabilitet, veludviklet infrastruktur og et klima, der muliggør turisme året rundt, driver efterspørgslen efter boliger i både storbyer og kystregioner. Her investeres der ikke kun i sol og livskvalitet – men i et voksende Europa, hvor Spanien nu spiller den førende rolle.

Spanien vil dermed konsolidere sin position som et af de sikreste og mest profitable steder at investere i fast ejendom fra 2026 og fremover af flere årsager:

Stabile priser og øget købekraft

Det spanske ejendomsmarked har oplevet stabilitet under de seneste års uro, hvilket gør det til en sikker investering. Samtidig har den øgede købekraft hos internationale købere bidraget til fortsat efterspørgsel.

Voksende økonomi og verdensførende turistsektor

Spanien har en blomstrende økonomi, understøttet af sin status som en af ​​verdens mest populære turistdestinationer, hvilket sikrer en konstant efterspørgsel efter boliger, især i attraktive områder som Costa del Sol.

Gunstige lånevilkår

Ved nybyggeri betaler du også størstedelen, når du flytter ind, og dermed behøver du ikke bekymre dig om renter. Derudover vil renten sandsynligvis være lavere, når du flytter ind om et par år.

Livsstil og livskvalitet

Spanien er kendt for sit behagelige klima, afslappede livsstil og rige kultur og gastronomi – en kombination, der tiltrækker købere fra hele verden.

Infrastruktur og konnektivitet

Med moderne infrastruktur, internationale lufthavne og transportforbindelser i topklasse er Spanien et ideelt sted for både permanente boliger og feriehuse.

I betragtning af det begrænsede udbud af attraktive brugte boliger er det et ideelt tidspunkt at investere i nybyggeri.

Generelt forventer analytikere, at priserne pr Boligmarkedet i Spanien vil stige med over 5 % i 2026. Hvis energipriserne fortsætter med at falde mere end forventet, ligesom den internationale inflation og renter gør, vil stigningen blive betydeligt højere. Aldrig før har den internationale interesse for Spanien fra investorer været større. I dag investerer omkring 140 forskellige nationaliteter i landet årligt.

Byggeorganisationen APCEspaña mener, at det primært er ønsket om nyproduktion, der presser priserne op. Med den stærke internationale interesse er det svært at se andet end en fortsat stigning på det spanske boligmarked. Det største problem er manglen på boliger til salg i de mest attraktive områder (det er primært udenlandske investorer, der står bag). Det betyder, at priserne er meget robuste. Der er dog mange sælgere, der ventede med at sætte deres ejendomme til salg under pandemien, og som nu vil acceptere lavere bud end startprisen i et halvt år eller deromkring. 

På farten 2026:

I de 5 år før Corona steg værdien af ​​en spansk bolig med gennemsnitligt 5% om året, og hvis man tager højde for reducerede renteomkostninger og det faktum, at lejeprisen steg med 50% i samme periode, betød det et afkast på over 10% for dem, der købte den rigtige bolig i det rigtige område på det rigtige tidspunkt. Værdien faldt ikke væsentligt, og steg endda i nogle regioner, gennem hele kriseåret 2020. Dette var en stærk indikation af fremtiden. I efteråret 21 blev der solgt nøglefærdige lejligheder på den østlige Costa del Sol , hvor priserne var steget med over 50%, siden de blev solgt off-plan et par år tidligere. Vi tror, ​​at vi vil se lignende eksempler på nyproduktion, der sælges i 2026 og færdiggøres et par år senere.

Udenlandske købere tegner sig for over 20% af alle boligkøb i Spanien. Der er mange faktorer i spil, men når det gælder Andalusien, kan vi for eksempel pege på de store investeringer i infrastruktur, forbedringen af ​​strande og naturparker, store skattelettelser og frem for alt den internationale tendens til at ville arbejde hjemmefra et sted med masser af sol (hvor priserne stadig anses for rimelige).

Siden den nye regionale regering i Andalusien tiltrådte i 2019, har de indført en række skatteændringer, der effektivt har reduceret, afskaffet eller suspenderet adskillige skattesatser. Som et resultat af denne skattevenlige tilgang er Andalusien blevet den region i Spanien med de laveste skatter (sammen med Madrid). Det siger sig selv, at dette har tilskyndet til enorme udenlandske investeringer i regionen, hvilket har resulteret i en kapitalvækst på 40% fra 2019 til 2023. De vigtigste forklaringer på, hvorfor Andalusien er blevet Spaniens største hotspot for ejendomsinvesteringer, og hvorfor så mange mennesker bliver hurtigt rige: 1. Arveafgift afskaffet i 2019. 2. Gaveafgift afskaffet i 2019. 3. Ejendomsoverdragelsesafgift reduceret i 2021. 4. Stempelafgift reduceret med 20% i 2021. 5. Formueafgift afskaffet i 2022.

Andalusien investerer kraftigt i fremtiden! Regionen modtog sit største budget nogensinde i 2025, med en stigning på over 40% siden 2018. Pengene gik primært til velfærd, uddannelse og jobskabelse. Denne investering vil fortsætte i de kommende år.

– Læs mere om skattelovgivningen, du bør kende.

Salget af nybyggeri steg med 50% på Costa del Sol fra sommeren 20 til sommeren 21. Salget af brugte boliger faldt med 4,6% i samme periode, hvilket kan forklares med, at bestanden begynder at blive gammel og slidt, men også med, at priserne kun er faldet med 0,5% trods krisen (priserne steg dog i efteråret). Nu har der været en periode, hvor salget af nybyggeri er faldet, men ikke på grund af manglende efterspørgsel, men fordi mange udviklere venter, da priserne svinger meget, og bankerne stiller højere krav i urolige tider.

Det er dog utvivlsomt ny produktion, der vil gælde fremadrettet, men der er selvfølgelig stadig gode køb at gøre for dem, der leder efter brugte ejendomme (startpriserne ændrer sig ikke i krisetider, men det gør forhandlingssituationen). Selvom de fleste nu leder efter nye boliger, er udbuddet begrænset. De fleste af de bedste af de få projekter, der kommer ud i starten af ​​året, vil blive hurtigt udsolgt, og der vil være et hul (da mange udviklere var lave under krisen), indtil nyproducerede boliger med gode beliggenheder kommer ud i 2026-2027 (bemærk, at disse er off-plan, og at indflytning tidligst vil finde sted to år efter salgsstart). Forvent også, at priserne på disse vil være betydeligt højere end det, der sælges i år. De pludselige prisstigninger i løbet af det foregående efterår på projekter, der endnu ikke er fuldt udsolgt, understreger dette. Når tingene normaliserer sig, vil tingene gå hurtigt.

Ny produktion bliver fokus for investorer

Et aspekt, der er helt anderledes i forhold til perioden efter den sidste krise, er som nævnt, at fokus i de næste 5-10 år vil være på nyproduktion (selvom 2026/2027 sandsynligvis vil byde på færre nye projekter end normalt). Boligmassen begynder at blive slidt op, og der er mange problemer med fugtskader (strengere byggestandarder blev først indført i 2006) osv. På trods af dette synes de, der ejer boliger bygget før 2000'erne, ikke at være villige til at sænke priserne væsentligt. Desuden blev der bygget meget lidt nyproduktion i årtiet efter krisen i 2008 sammenlignet med årtiet før. Nyproduktionen vil således gå ind i en gylden periode i midten af ​​2020'erne svarende til den i starten af ​​2000'erne. Vigtigt at huske på: De aktører, der har været aktive i at finde længe inaktive grundejere (som havde brug for en reel krise for endelig at sælge deres eftertragtede grunde) og forhandlede gode priser på grunde med gode beliggenheder midt i krisen – og som også har en god økonomi, og som har overlevet krisen og beholdt veletablerede teams af arkitekter/projektledere og etablerede bankkontakter, står nu over for en unik situation. Det er disse aktører, du bør investere i.

Der er nogle meget interessante projekter på vej i 2026. For at få informationen, før den bliver offentlig (først sender vi normalt direkte mail tidligt i processen til klienter, vi ved, aktivt søger i et bestemt område, Vi offentliggør derefter projekterne i nyhedsbrevene 1-4 uger før offentlig udgivelse) tilmeld dig vores nyhedsbreve. Nyhedsbrev vestsiden (Marbella, Estepona. Nueva Andalucia osv.). Nyhedsbrev på østsiden (Nerja, Torrox, Malaga by osv.).

Investeringsmuligheder efter kriserne – 2026 og fremover

Spanien forventes at være i vindergruppen, da mange, herunder forretningsrejsende og digitale nomader, vil fravælge hoteller og foretrække at bo i lejligheder under deres ophold, mens langdistancerejser uden for Europa vil blive dyrere med lav afgangsfrekvens, hvilket placerer Spanien generelt og Costa del Sol i særdeleshed ifølge de fleste analytikere i en meget gunstig situation på lang sigt. Hovedstaden i området Malaga endte ved årets udgang således kl Forbes tungvægterliste over de 20 bedste destinationer i verden at investere i, og at bo i. Flere store aktører, der har analyseret fremtiden og konkluderet, at Spanien er mere end værd at investere i, er skandinaviske investeringsselskaber. De største internationale portaler i Spanien ejes nu af skandinaviske virksomheder. Den mest besøgte spanske portal Idealista blev for nylig købt for 1,3 milliarder af det svenske venturekapitalselskab EQT. Selv den verdensberømte investor Warren Buffet, "Omaha-oraklet", har foretaget den samme analyse under krisen og købt et mæglerfirma i Marbella. De sigter langsigtet og tror på et boom i udenlandsk interesse, primært for Costa del Sol i de næste 10 år. Her finder du kultur, sol, natur og infrastruktur i kombination med relativt lave boligpriser i en international sammenligning. Mange vil derfor også vælge at arbejde eksternt fra netop denne del af Spanien, uanset hvor i verden de har deres arbejdsplads. Andalusien, og især kystbyen Nerja (som selv midt i den brændende krise begyndte at investere i opgradering af naturparker, vandrestier osv.) og Malaga, og ikke mindst forstaden Rincon, har fanget opmærksomheden. Sidstnævnte by investerer i yderligere markedsføring over for internationale turister og investorer. Malaga annoncerede i juli 2020, at de nu lancerer "Malaga 2030", initiativet, der vil gøre byen til det mest attraktive sted i Europa at "bo, arbejde og investere i".

Ifølge en undersøgelse foretaget af movingtospain.com, en portal der hjælper folk med at overveje at flytte til Spanien, både Nerja og Almuñécar scorer højt, (og topper listen): 7,5 ud af 10. Undersøgelsen tog højde for flere faktorer, der kan være vigtige for potentielle beboere, herunder: Gennemsnitlig årstemperatur, Procentdel af pensionister, Ejendomsskat, Kriminalitet, Adgang til sundhedscentre og Lejepriser. Følgende byer på toplisten er: Jávea, Calpe, Benidorm, Denia, Cádiz, Cartagena og Las Palmas.

Interessen for at investere i Costa del Sol forventes at stige kraftigt i USA, efter at United Airways har tredoblet antallet af direkte flyvninger til området. Dette vil sandsynligvis åbne nye muligheder for amerikanske investorer til at udforske ejendomsmarkedet og andre investeringsmuligheder på Costa del Sol. Det amerikanske flyselskab har valgt Costa del Sol som den eneste feriedestination i Spanien, som de vil flyve til hver dag i højsæsonen.

At investeringsviljen fra udlandet ikke kun gælder boligkøbere, var tydelig, da Google i løbet af året flyttede et af sine vigtigste kontorer (cybersikkerhed) til den hurtigst voksende by af alle, Malaga. Byen har gennemgået en betydelig udvikling, der begyndte under den sidste krise. Det menes også, at Malaga vil drage størst fordel af den spanske stats nyt arsenal af skattefordele rettet mod udenlandske startups.

Bemærk venligst, at Underhand vil blive endnu mere almindelige efter Coronakrisen. Det er boliger, der er blevet sat ned i pris, men som ikke er sat til offentlig fremvisning. Denne procedure er blevet mere og mere almindelig og er nu accelereret efter Coronakrisen. Prisnedsættelserne på disse boliger offentliggøres muligvis ikke offentligt, men vi sender dem via direct mail til kunder, der har udtrykt interesse, og som hurtigt kan indgå en handel. Under alle omstændigheder vil denne type handel i løbet af 2026 være den mest almindelige i de mest attraktive dele af Spanien. Bemærk, at mange har trukket deres boliger tilbage fra markedet, og mange andre venter på at sælge. Der vil derfor være færre boliger i det offentlige vindue, men større chancer for at indgå en Et rigtig godt køb for en person, der er aktiv og kan handle hurtigt.

Vi vil nævne Nerja, øst for Malaga, og Malaga by på Costa del Sol mange gange i denne artikel. Det er der en grund til. Nerja har i et stykke tid været Spaniens mest attraktive by at investere iEfter pandemiens første år blev der også fremlagt tal, der understreger dette, da det viste sig, at Nerja var Spanien førende på provinsniveau vedrørende genopretningen af ​​international turisme efter krisen. I oktober havde byen en hotelbelægningsprocent på 87,47%), og vi har flere faktiske data fra denne by (sammen med Torrevieja) end nogen anden by i Spanien. Malaga by er den by med den stærkeste udvikling i hele Middelhavsregionen lige nu. Bookinger af private boliger i Spanien steg med utrolige 1 million allerede i første halvdel af 2017, hvilket betyder en stigning på 33% sammenlignet med samme periode året før! For et par år siden overhalede udlejning af private boliger for første gang nogensinde hotelbranchen i nogle områder. Udviklingen i Malagaby har været så eksplosiv i de senere år, at mange områder er begyndt at indføre restriktioner på udlejning. Vi ser dog ikke disse restriktioner i Nerja eller nabobyen Torrox.

Mange områder i Spanien vil blive påvirket af krisen, men Spanien er et af de europæiske lande, der har klaret sig bedst under den økonomiske krise den 22.-24. Måske er hovedårsagen til, at landets inflation, BNP og aktiemarked ikke er blevet påvirket så hårdt som for eksempel den sydøstlige eurozone, at det får sin naturgas fra Nordafrika.

Det mest lukrative område er, som sagt, Costa del Sol, og det er nybyggeri på grund af manglen på nye boliger i kølvandet på den lange krise, hvilket er mest interessant for boliginvestorerDette gælder især for områder, hvor der stadig er interessant jord at bygge på. Jordpriserne stiger dog hurtigt, og med hver ny fase af hvert byggeri stiger priserne. Hvis du ønsker nyproducerede boliger i 2026 eller derefter, så køb nu, ikke senere. Ifølge en undersøgelse foretaget af AEV, det spanske vurderingsinstitut, forventes der betydelige prisstigninger i boligpriserne. Der er flere forskellige faktorer, der peger på dette, såsom at flere og flere lejere ønsker at eje deres egen bolig, at Brexit endelig er blevet læst ind i dokumenterne, og at de fleste nu har indset, at de historisk relativt lave renter er kommet for at blive, mens inflationen stiger, og Historisk set har boligmarkedet altid været et sikkert tilflugtssted for investorer, når inflationen stigerSpanien er også det land i Europa, hvor boligværdien forventes at stige hurtigst, og i Spanien forventes Malaga at have den største vækst. Malaga har overhalet Barcelona i antallet af solgte nyproducerede boliger i et par år nu.

Læs vores store oversigtsartikel om nybyggeri på Costa del Sol.

Stærk stigning i turismen i Malagaområdet

Provinsen Málagaoplevede et rekordår for turisme med over 14 millioner besøgende og indtægter på mere end 19 milliarder euro, hvilket er de bedste tal siden pandemien og overgår rekorden fra 2019. Indtægterne er steget med omkring fem milliarder i forhold til 2019. 

Det er primært Nerja og Torremolinos , der slår dig i 2019, da de hæver gennemsnittet. Nerja har den højeste belægningsprocent med 94,46% (sammenlignet med Marbella og andre resorts på vestsiden, som er lige over 80%). Nerja slog også alle andre nærliggende resorts med hensyn til belægning, allerede ved udgangen af ​​2023 (over 90%).

Selvom turismen slår rekorder mange steder i de mest attraktive områder, er den faldende i de indre områder (bemærk at disse områder oplevede et boost under pandemien, men nu begynder at falde i popularitet). Selv hvis du ikke har til hensigt at udleje din bolig, bør du tage lejestatistikkerne i betragtning, da de korrelerer stærkt med prisudviklingen på boliger. Nerja blev den bedste by at investere i allerede under den sidste krise, som den kom godt igennem og blev stærkere end før. Nerja kommunes resolutte handling med alle de offensive investeringer i vandrestier, naturparker og infrastruktur i pandemiårene betyder, at byen er bedre rustet end nogensinde til resten af ​​det 20. århundrede. Vi har sagt det før, og disse tal får os til at sige det igen med ekstra vægt. Hvis du skal investere, så gør det i Nerja eller en af ​​de voksende områder af Malaga by (selvom du skal være opmærksom på, at der ikke er restriktioner for udlejning i det pågældende område).

Forskellige typer muligheder for dem, der ønsker at investere i Spanien i 2026

En af vores specialer er at finde de rette grunde på attraktive steder med et attraktivt prisleje og derefter presse byggepriserne uden at gå på kompromis med kvalitet eller miljøhensyn via en gennemprøvet spansk projektmodel, der nu er på vej tilbage. Det drejer sig om såkaldte byggefællesskaber, der fjerner initiativtageren og dennes skyhøje marginer fra ligningen og sænker priserne med op til 25 %. Læs mere om byggefællesskaber i denne artikel.

Flere byggeentreprenører har flyttet deres hovedkvarter til Malaga , da de fleste større investorer ser det største fremtidige potentiale i Malaga og omegn. Det er primært værdistigningen på lang sigt, der er interessant, men udlejning i de rigtige områder i Malaga er i kraftig fremgang af alle områder. Malaga by er heller ikke afhængig af stærk turisme, da virksomheder og advokater/læger osv. søger boliger at leje på markedet. Mellem 2013 og 2019 steg lejepriserne ifølge den spanske centralbank Banco de España med 45 procent! De er kun fortsat med at stige siden da.

Link til vores nyeste boliger til salg i Malaga her.

Forskellige typer investeringer i Spanien

• Ønsker du at købe en eller et par huse til leje? Det er vores speciale at finde disse specifikke ejendomme og tilbyde en komplet løsning til udlejning (herunder markedsføring på internationale portaler, hjælp med licenser, nøglehåndtering, rengøring og administration osv.)
• Ønsker du at købe jord og bygge et projekt med 1-50 boliger (inklusive opførelse af individuelle luksusvillaer)? Vores erfarne projektleder (som har arbejdet på flere af vores tidligere og kommende byggeprojekter) vil hjælpe dig med at finde jord, forhandle en god pris og samarbejde med vores arkitekter om at designe og sikre, at projektet opfylder alle krav til at opnå licenser osv. Vi vil også sætte dig i kontakt med bankdirektører for finansiering og forsikringsselskaber for garantier.

---

Den følgende artikel vil dække følgende punkter:

• De bedste områder at investere i Spanien
• De bedste boligtyper til en god ejendomsinvestering
• Vigtige faktorer for en succesfuld udlejningsvirksomhed – og faldgruber
• Restriktioner for udlejning i de spanske autonome regioner
• Om de typer modeller, som udlejningsfirmaer tilbyder, og om at markedsføre din bolig på egen hånd
• Så meget kan du tjene om året ved at udleje din bolig i Spanien (med beregning af alle udgifter og indtægter samt værdistigning)
• Om at låne penge i en spansk bank
• Om problemet (og mulighederne) med bankobjekter
• Om det spanske boligmarked – priserne stiger langsomt, men støt efter krisen
• Prishistorikstatistik
• Resumé, om vores tjenester og links til yderligere læsning

NOTE, artiklen opdateres løbende med ny statistik, opdateringer af love og andre ting, der vedrører emnet investering i ejendom i Spanien. Vi modtager taknemmeligt kommentarer, rettelser osv. Skriv til Info@spanskafastigheter.se

---

Spanskafastigheter.se opererer i stort set hele landet og samarbejder med de fleste større banker, udlejningsfirmaer/mæglerfirmaer osv. Vi modtager derfor tal fra flere forskellige aktører rundt om i Spanien, men ingen tal kommer i nærheden af ​​at matche Nerjas tal for udlejninger. De relativt lave priser på boliger i kombination med den høje belægningsprocent betyder, at Nerja har den højeste ROI (Return of Investment).

Det er svært at sige på forhånd, hvilke områder der vil blive nye "hotspots", men det sikreste er, som med alt andet, at studere historien. Hvis du har en dokumenteret lejehistorik, er du mere sikker i din boliginvestering end 99% af alle andre. Vi leder konstant efter gode områder at investere i, men lige her og nu, og i et stykke tid fremover, er Nerja det bedste sted at investere i Spanien.  Note at der dog ikke er nogen boliger, der er værd at investere i under 150.000 € i byen. Men rigtig gode investeringer koster generelt over 150.000 €, uanset hvor i Spanien man kigger hen.

---

Ligesom de fleste mæglere har vi aldrig anbefalet vores kunder at regne med nogen større indtægt fra udlejning af deres spanske ejendom. Denne indtægt blev kun set som en ren bonus. Dette var dog før, vi modtog statistik fra vores egne kunder (vi startede i 2008 under krisen, så det tog 4 år, før salget startede). Tallene fra denne del af Spanien er enorme og vokser hvert kvartal, og dermed søger 9 ud af 10 investorer efter denne by, som af flere forskellige årsager er et unikt godt sted at investere i. Det er ikke ensbetydende med, at det ikke er muligt at foretage en god investering andre steder i Spanien. Mere om dette og mere om lejetallene for Nerja (faktiske tal fra forskellige aktører), og andre områder i Spanien, restriktioner for udlejningslicenser pr. region og andre faldgruber og tips kan findes i denne artikel. Først et par ord om os fra vores hovedmægler, Anders Larsson:

Hos spanskafastigheter.se fokuserer vi på at finde boliger, der er gode investeringer, både på kort og lang sigt. De bør have en høj belægningsgrad til markedspriserne ugentligt eller månedligt. Vi har analyseret historikken fra både vores egne kunders boliger, vores egen udlejningsvirksomhed og vores partneres statistikker fra årene før krisen og frem til nu. Det er tydeligt, at for at foretage den sikrest mulige investering, bør man investere i en bolig (eller et område) med en udlejningshistorik, der har stået stærkt selv under kriseårene. Vores mål er at gøre det så smidigt og nemt som muligt for vores kunder at annoncere for og opnå en stærk fortjeneste på deres ferieboliger. Vi tester og analyserer løbende, hvilke internationale og svenske portaler/udlejningsfirmaer der giver de bedste resultater til den lavest mulige pris/provision. Det hele starter dog med at finde det rigtige hjem i det rigtige område til den rigtige prisTil dette formål har vi bank- og juridiske kontakter, såvel som andre uafhængige mæglere, der hjælper os med at scanne markedet. De ved, at vores kunder er forberedte og klar til at handle hurtigt, når den rigtige ejendom dukker op.

– Anders Larsson, hovedmægler spanskafastigheter.se Skriv direkte til ham på spanienkontoret@spanskafastigheter.se

---

Link til side hvor du kan tilmelde dig alle vores nyhedsbreve i Spanien (Nerja og resten af ​​den østlige Costa del Sol, Marbella og resten af ​​den vestlige Costa del Sol).

Link til vores Facebookside (opdateres 1-2 gange om ugen med særligt interessante emner osv.)

---

Hvorfor er den potentielle lejeindtægt fra en ejendom så vigtig?

En fejl, som mange ejendomsinvestorer begår, er, at de kun ser på den potentielle værdiudvikling og ignorerer, hvor meget/lille en ejendom indbringer i indkomst om året. I stedet spekulerer de kun i boligens fremtidige værdi. Warren Buffet, der blev verdens rigeste mand gennem ejendomsinvesteringer, sagde det bedst:

"Hvis man fokuserer på den potentielle prisudvikling for den bolig, man kigger på, spekulerer man. Der er ikke noget galt i det. Jeg ved dog, at jeg selv ikke har succes med mine spekulationer, og jeg er skeptisk over for dem, der hævder at have succes på lang sigt med denne type spekulation.".

Ifølge kundeundersøgelser foretaget af Tripwell udlejer 7 ud af 10 svenskere deres udenlandske hjem for at dække omkostningerne. Den rigtige bolig i Spanien kan dog generere meget mere end blot at dække omkostningerne. Du skal dog være opmærksom på, at det i de fleste områder af Spanien, på trods af sin store popularitet, er svært at opnå en god belægning overhovedet. Men med den rigtige bolig i det rigtige område (og den rigtige markedsføring via tredjeparter eller i de rigtige portaler på egen hånd) kan du lave en Rigtig god boliginvestering i Spanien.

Spanien betragtes nu som verdens sikreste turistdestination, og med mange, der tidligere valgte Tyrkiet, Grækenland eller Thailand, der nu vælger at holde ferie i Spanien, har landet avanceret og overhalet USA. Spanien er nu verdens næstmest populære turistdestination (efter Frankrig). I 2016 havde Spanien allerede 75 millioner besøgende, i 2017 havde det 82 (!) millioner udenlandske besøgende. Dette var femte år i træk, at rekorden blev slået. Siden da er rekorden blevet slået flere gange. En stor grund til, at tallene stiger så dramatisk, er, at flere og flere mennesker besøger Spanien i alle årets måneder, ikke kun i højsæsonen. Det mest utrolige er, at man mener, at loftet langt fra er nået, og at ændringerne i det globale turismemønster efter Corona vil føre til endnu stærkere turisme for Spanien.

En anden tendens er, at Internationale luksusturister har fået øjnene op for Costa del Sol (Costa del Sol). For eksempel er turismen på Costa Blanca også i kraftig vækst, men lavbudgetturisme er stadig fremherskende i denne del af Spanien. De tre største regioner for international turisme er Andalusien (primært Costa del Sol), Valencia og Catalonien. Derefter følger De Kanariske Øer og De Baleariske Øer (med Mallorca i spidsen, som dog er kraftigt faldende, og TUI reducerede kapaciteten der med 30 % allerede i 2019). Særartikel om luksushuse og eksklusive lejligheder i Spanien.

I 2016 tegnede byggeriet sig for 10 % af Spaniens BNP. I 2017 voksede det betydeligt, med 1 milliard euro investeret i nybyggeri alene på Costa del Sol. Byggeriet vil sandsynligvis aldrig vende tilbage til det tempo, det havde i 2007, før krisen. Men der er tydeligvis mange byggeprojekter i gang fra 2026 og fremefter, og det spekuleres i, at produktionshastigheden inden for blot få år vil nå 400.000 nye boliger om året.

Malagaområdet i fokus for international filmproduktion

Nerjaer sammen med Málaga og Marbellablevet et populært sted for filmproduktion i det seneste år takket være dets smukke natur og fremragende vejr. Efter en nedtur under COVID-19-pandemien har Málagaregionen oplevet en stærk genopretning i filmindustrien. Ifølge Málaga Film Office og dets partnere i Andalusien har lokale produktionsselskaber været i centrum for denne genopretning, men området har også tiltrukket over 20 britiske og adskillige tyske filmprojekter.

Nerja har vakt særlig international interesse. Den amerikanske instruktør Tosca Musk, søster til Elon Musk, har valgt byen til optagelserne til sin nye romantiske komedie 'Wallbanger' og kalder kystbyen "det bedste sted i Europa at filme".

Derudover blev det før pandemien rapporteret, at George Clooney og andre producere var interesserede i at købe Malagafodboldklub som en del af en større plan om at gøre Málaga til Europas "nye Hollywood". Dette ser nu ud til at blive en realitet.

Den blomstrende spanske turisme, den gode infrastruktur og de lave priser på boliger af høj kvalitet har gjort Spanien yderst attraktivt for internationale investorer. Turismen og boligkvaliteten i Spanien varierer dog meget afhængigt af region, by og nabolag. Så lad os se nærmere på forskellige spanske områder.

---

Køb af hus eller lejlighed i Spanien – gode områder

Andalusien - Costa del Sol regerer

Den største internationale hjemmeside Spain-Holiday har samlet en liste over de 10 mest populære steder i Spanien til udlejning af ferieboliger (bemærk at den nederste halvdel af listen har mindre end halvdelen lige så mange anmodninger som top 3.)

• Marbella *
• Nerja
• Calpe
• Barcelona
• Benalmádena
• Lloret de Mar
• Moraira
• Sitges
• Fuengirola
• Almunecar

* Bemærk venligst, at "Marbella" for mange er et bredt begreb, der også omfatter nærliggende områder, helt ned til Estepona. Det betyder, at der er en strækning på omkring 80 kilometer (Malaga til Estepona), hvor alle resorts mere eller mindre "kannibaliserer" hinandens belægning. Vi har forsøgt i flere år med udlejningsaktiviteter i Marbellaområdet, men det er meget vanskeligt at få en høj belægningsprocent, da området er så spredt ud, og få kan skelne de forskellige resorts fra hinanden. På grund af områdets geografiske vage karakter er der heller ikke så mange tilbagevendende gæster (tilbagevendende gæster er de bedste kunder, og vi ønsker, at de udgør 30% eller mere af bookingerne). Det ene år bor de i Mijas, og det næste i Fuengirolaosv.  Skal du investere i eller omkring Marbella? investerer primært i luksussegmentet i og omkring Puerto Banus eller Ny Andalusien hvilket også er et glimrende alternativ. Det er et mere tydeligt indrammet segment. Problemet med Banus er, at de fleste af de luksusboliger, der var til salg til stærkt reducerede priser, er blevet solgt. Der er stadig en prisforskel, selv på disse mest eksklusive ejendomme, sammenlignet med 2007, men den er slet ikke så markant. Læs en oversigt over de mest overkommelige køb af nybyggede boliger på Costa del Sol (opdateres løbende).

---

Kystregioner, Costa del Sol, Costa Tropical og Costa de la Luz er de mest eftertragtede områder i Andalusien. Disse områder er populære turistmål om sommeren. De mest eftertragtede byer er frem for alt Nerja, som også har en stærk vinterturisme, (øst for Malaga) og Marbella, efterfulgt af Benalmadena, Fuengirola (selvom sidstnævnte by har været i tilbagegang i lang tid) og til en vis grad Almuñecar (den store interesse for Nerja spreder sig mod Almuñecar). Malaga by er et meget interessant alternativ på Costa del Sol (interessen for både at købe og leje er støt stigende). Hold også øje med nyproduktion i områderne mellem Malaga lufthavn og Nerja. Grunden er billigere end andre steder på kysten, og disse områder kan tiltrække flere og flere turister i de næste 5 år (flere og flere mennesker ser nærheden til lufthavnen som et stort plus, og de ønsker at tilbringe deres ferie i et friskt, nybygget hjem).

Tilmeld dig vores nyhedsbrev for den østlige Costa del Sol (mest Nerja, men også Almuñecar/La Herradura, Rincon og Torrox når noget interessant dukker op.)

Læs mere om Nerja her.
Læs mere om Marbella.
Læs mere om Almuñecar og La Herradura.

Forholdsvis populære områder omkring Marbella er mellem San Pedro og Estepona (og også mellem Marbella og Elviria), samt Nueva Andalucia (også kendt som golfdalen) nord for Puerto Banus. Disse områder har dog ikke nær så stærke lejetal som Nerja eller Puerto Banus.

Mellem Marbella og Puerto Banus, og især i de centrale dele af sidstnævnte område, er priserne betydeligt højere. Der er dog også gode investeringer at foretage her, men i højere prisklasser.

Vores nyhedsbrev for den vestlige Costa del Sol (Primært Marbella og omkringliggende områder).

Destinationer i fremgang i Andalusien: Malaga by, Cadiz (såsom Sotogrande, Chiclana de la Frontera og Zahara de los Atunes har en lovende, men usikker udvikling). Huelva-området på Costa de la Luz, som også ligger tæt på Faro lufthavn, forventes også at udvikle sig stærkt med øget turisme. Vi er dog endnu ikke helt overbeviste om dette. Priserne i Huelva er dog de bedste i Spanien lige nu (i forhold til, hvor meget strandboliger man får for pengene) og kan sammenlignes med den første bølge af bankejendomme, der kom efter kriseårene. Der bør også løftes en advarende finger for Benalmadena, hvor der er for meget byggeri i forhold til efterspørgslen lige nu. Det samme gælder Estepona.

Men investorernes store favorit på Costa del Sol (faktum er, at denne by længe har været nummer et blandt svenske investorer, og internationale investorer er nu også blevet opmærksomme på dens potentiale) er, som nævnt, Nerjapå grund af meget gode lejepriser og relativt lave boligpriser. I de senere år har den vundet eller sluttet højt i flere internationale afstemninger. Den internationale opmærksomhed omkring den lille spanske by fik Euroweekly til at skrive "Med priserne angiveligt bedømt ud fra stigningerne i positive anmeldelser, søgninger og bookinginteresser, demonstrerer de blot væksten i byens appel..." Se de bedste køb i Nerja lige nu. (opdateres ugentligt). Oversigtsartikel nybyggeri i Nerja.

Hvis du har fokus på områderne vest for Malaga , bør du overveje at købe et hus med en veldokumenteret lejehistorikSelvom turismen slår alle rekorder og kun vokser sig stærkere på Costa del Sol generelt, er der stadig for mange usolgte boliger i mange områder vest for Malaga. Det er ikke optimalt.

---

Costa Blanca

Markedet vokser kraftigt, men indtægterne er lave sammenlignet med Costa del Sol (se mere i tallene længere nede i artiklen), da vinterturismen ikke er lige så stærk (omend god sammenlignet med de fleste andre områder i Spanien), samtidig med at der også er meget ledig stilling her, hvilket presser belægningen ned.

På lang sigt kan det dog være et rigtig godt køb at investere i Costa Blanca, og især omkring byen Torreviejas mest populære strande (undgå selve byen). Der er mange bankejendomme i og omkring Torrevieja, men disse er sjældent af høj standard og ligger (dårligt) ved motorveje osv. Til gengæld koster en 2-værelses lejlighed med en god beliggenhed lige over en million SEK og opefter, men bemærk at det bliver stadig vanskeligere at finde en god bolig med en god beliggenhed i denne prisklasse, selv omkring Torrevieja. Der er også en masse nybyggeri, der stadig er relativt overkommeligt.

Andre populære områder inkluderer Calpe, Altea og Denia, selvom boligpriserne er højere her, og turismen ikke er så omfattende (omend mere lukrativ) som i steder som Torrevieja.

Hvad angår de største byer i regionen, Alicante og Valencia, er der stadig mange bankejendomme til rådighed. Det er dog mere almindeligt, at turister booker hoteller end lejligheder/huse i disse byer.

Andre områder længere sydpå, herunder Costa Calida, er sværere at få fat i. Frem for alt er det manglen på fly fra Sverige, der er et problem. Selvom der er mange uberørte og meget naturskønne områder mellem Torrevieja og Almeria (nogle områder vokser hurtigt i popularitet), er turisme stort set ikke-eksisterende det meste af året.

Vores bedste anbefaling er dette unikke projekt med strandlejligheder på en af ​​de sidste 15 rigtige strandgrunde i Spanien, der kan bygges på. Beliggende i Almerimar.  

Læs mere om Costa Blanca.
Læs mere om Torrevieja.
Læs mere om Calpe.

Catalonien (Barcelona, ​​​​Sitges, Lloret del Mar og Girona)

Barcelona er langt den mest besøgte by i Spanien. Vejret om vinteren tiltrækker ikke turister, men Barcelonas puls tiltrækker hele året rundt. Mindre investorer (selvom luksussegmentet og større investeringsejendomme stadig tiltrækker udenlandske købere) undgår Barcelona i øjeblikket, og det ser ud til, at de vil gøre det i lang tid fremover. For at bremse den galoperende turisme har byen besluttet helt at stoppe med at uddele udlejningslicenser til turistlejligheder. Der er endnu ingen dato fastsat for, hvornår eller om denne beslutning vil blive ophævet. Siden oktober 2017 har der også været stor usikkerhed i hele Catalonien på grund af det store kaos i forbindelse med uafhængighedserklæringen. Selv hvis tingene skulle falde til ro på længere sigt, var skaden allerede sket, og hundredvis af virksomheder har forladt Catalonien, såsom flere store banker og ølgiganten San Miguel (som flyttede sit hovedkvarter til det voksende Malagaområde).

Der er også licensrestriktioner for udlejning i populære Girona og Lloret del Mar, og resten af ​​Costa Brava, men disse er ikke så strenge som i Barcelona. Vi kan dog ikke med god samvittighed råde nogen til at investere i Catalonien. Invester i stedet i Costa del Sol (mest fokuserer på Barcelona og Sitges).

Læs mere om Barcelona
Læs mere om Lloret del Mar
Læs mere om Girona
Læs mere om Sitges

Mallorca og De Kanariske Øer

Priserne er aldrig faldet så meget på disse populære øer som på fastlandet, hvilket får de fleste til at kigge på udbuddet af banktvangssolgte boliger.
Bemærk dog venligst, at der ikke er bankejendomme i de mest populære og fremtrædende turistområder, såsom Playa del Inglés, Maspalomas osv. På De Kanariske Øer er det bedste valg at vælge en bolig et sted med gode forbindelser til en af ​​de mest populære steder på Gran Canaria eller Tenerife.

Bemærk også, at der er restriktioner for udlejning af boliger meget streng (og bøderne for dem, der ikke overholder reglerne, kan løbe op til €60.000) på både De Kanariske Øer og Mallorca. Dette skyldes højst sandsynligt, at den stærke hotelbranche (ikke mindst eksklusive all-inclusive) resorts føler sig truet af billige og lettilgængelige feriehuse. På Mallorca ser det også ud til, at lovene vil blive endnu strengere i fremtiden. Området anbefales ikke til ejendomsinvestering, [Opdatering] I nogle år har det været forbudt at udleje private lejligheder i Palma, og AirBnb er også blevet forbudt.

Læs mere om Mallorca.
Læs mere om at købe bolig på De Kanariske Øer. 

---

Hvilken type ejendom bør du investere i i Spanien?

Disse aspekter er vigtigst, hvis du ønsker at kunne udleje din bolig:

Hvordan lejligheden eller villaen klarer sig på lejemarkedet (eller hvor meget indkomst erhvervsejendommen de facto genererer) bestemmer også i høj grad, hvor meget den er værd i det lange løb. Se ikke så meget på faktorer som hvor meget den er vurderet i forbindelse med lånet til boligen (vurderingen for banken er i disse dage påfaldende ofte lavere end den faktiske markedsværdi), eller prisen pr. kvadratmeter, hvis kurver ligner et EKG over relativt korte perioder.

Hvor meget forudsigelig indkomst ejendommen genererer er det vigtigste aspekt for hvordan en ejendoms pris udvikler sig over tid. Faktorer som hvor lang tid det tager at sælge lignende ejendomme i området, hvor meget der er færdigbygget i området, hvilken målgruppe der primært udlejes til (lavbudgetsegmentet og det dyreste segment er de mindst stabile målgrupper), udlejningsfirmaets stabilitet (er der alternativer, hvis det går konkurs?) osv. påvirker også værdistigningen.

Vigtige faktorer ved leje:

• Havudsigt er ikke et must, men et stort plus i de fleste byer. En terrasse eller balkon er ønskelig (især hvis du markedsfører dig til skandinaviske turister).
• 1-3 soveværelser. De mest populære indkvarteringstyper, set fra internationale turisters præferencer, er 1. Villa. 2. Lejlighed 3. Rækkehus. 4. Penthouse. 5. Landsted 6. Studiolejligheder (men de bør have et tekøkken/køkken). Når det kommer til villaer, er det vigtigt, at de har en god beliggenhed. Det er lettere at få en høj belægningsprocent på en lejlighed, selvom den ikke har en rigtig god beliggenhed (på grund af den lavere pris pr. nat). Men den rigtige villa i det rigtige område er i de fleste tilfælde den indkvarteringstype, der generelt giver den højeste indkomst.
• At området er velholdt, og at der er gåafstand til stranden (i nogle områder er denne faktor vigtigere end i andre. Det afhænger af, hvad området ellers tilbyder).
• Over en times kørsel til nærmeste lufthavn. Smertegrænsen nås ved 50-60 minutter, og interessen falder betydeligt, jo længere væk fra lufthavnen man skal.
• God kommunikation generelt. Det er en stor fordel, hvis det er et sted, hvor man ikke behøver en bil for at komme rundt, og at busnetværket er veludbygget.
• Folk ønsker også underholdning, servicefaciliteter, restauranter osv. inden for gåafstand (ingen ønsker at skulle leje en bil/taxa for at komme til den nærmeste restaurant).
• Ingen ønsker at bo i nærheden af ​​en motorvej eller større færdselsåre, da dette mildest talt opfattes som forstyrrende.
• Hvad angår B&B'er, er interessen for denne type indkvartering meget lav i disse dage, selv internationalt. Hvorfor bo spartansk, når man kan bo i sit eget hus eller lejlighed for næsten det samme beløb?

De fem vigtigste faktorer for internationale turister er:

1. En vaskemaskine 2. Terrasse eller balkon. 3. Adgang til pool. 4. Aircondition. 5. Havudsigt. Faktorer som kabel-tv, parkering, opvaskemaskine, jacuzzi, varme, tilladt kæledyr og ejendomme tilpasset personer med nedsat mobilitet (det er alle nye bygninger i Spanien) er også på top ti-listen over vigtige funktioner for en udlejningsejendom. Det vigtigste er dog ALTID beliggenheden.

---

Fokuser på kvalitet, men vær klar over, at det ikke nødvendigvis betyder nyproducerede huse med de højeste byggestandarder. Beliggenhed er det vigtigste. Der findes boliger af meget høj standard, beliggende tæt på havet, til gode priser, men som der slet ikke er nogen efterspørgsel på. Disse findes blandt andet omkring Alicante, men også omkring Marbella, ned mod Gibraltar. Disse boliger er mere egnede (især når store og nybyggede bankrekonfiskerede blokke ligger i nye områder, der mangler liv, bevægelse og historie) som den billigst mulige bolig for eget brugForvent dog ikke, at nogen har lyst til at leje dem i ferien, eller at værdien vil stige betydeligt på lang sigt.

Der er "rædselseksempler" langs Costa del Sol, boliger der på overfladen ser ud til at fungere rigtig godt, men som slet ikke bliver udlejet. En svensk køber, vi talte med, købte for nylig sidste år en helt ny 2-værelses lejlighed med tagterrasse og pool, beliggende lige ved strandpromenaden i et område mod Estepona på den vestlige Costa del Sol . På trods af dette havde han kun 9 dages belægning i løbet af året! 

Der er adskillige nybyggede komplekser (både på den vestlige Costa del Sol og Costa Blanca) nær havet, med tagterrassepools og tilsyneladende alt, hvad folk ønsker sig på ferie, som ikke engang når en måneds belægning. Disse husejere er derefter tvunget til at udleje deres lejligheder til langtidsgæster, hvilket fører til dårlig indkomst. Køb ikke i områder, hvor der er mange tomme huse. Dette presser lejepriserne betydeligt ned. Den største indtægt kommer fra udlejning af boligen i 1-4 uger ad gangen, især i højsæsonen.

---

Det segment, der fungerer bedst i Nerja (som er den spanske by, der tiltrækker flest investorer), er lejligheder med 1-2 soveværelser, relativt centralt beliggende, terrasse eller balkon med udsigt over havet. Så centrum, Burrianastranden, Capistrano og omegn, Paradorog et par andre områder er så at sige sikre kort. Vores ejendomsmægler i området, Anders Larsson har øje på adresseniveauet.

Værdien af ​​en ejendom bestemmes af en række forskellige faktorer, og ingen to boliger er præcis ens. Nogle gange er de afgørende faktorer det kvarter, den ligger i (om der er restauranter og butikker osv.), transport, den generelle stand (og om den har unikke indvendige detaljer), terrassens størrelse og placering, udsigten, vindretningen, kvaliteten af ​​nærliggende strande, trafikstøj, grønne områder, infrastruktur, planlagte og (primært) eksisterende lystbådehavne, golfbaner og andre seværdigheder eller attraktioner.

Det vigtige er, som sagt, ikke blindt at fokusere på individuelle faktorer som kvadratmeterpris, havudsigt og byggematerialers/køkkenets stand osv. Glem heller ikke, at det gamle aksiom "hvis det virker for billigt til at være sandt, er det det sandsynligvis ikke" stadig gælder og for evigt.

Vær frem for alt opmærksom på at investere i eksisterende eller kommende boliger (der sker meget nu, hvor salget er steget, og amerikanere og kinesere også har vist stor interesse for at investere i boliger i Spanien) nyproducerede projekter beliggende i områder som mangler en historik med udlejningHvis ansvar er det for eksempel at markedsføre og etablere en helt ny urbanisering mellem Alicante og Torrevieja (eller i Ingemansland mellem Marbella og Gibraltar)? Hvis intet har tiltrukket turister dertil før, hvad siger så til, at de vil gøre det nu? Udviklerne og kommunen bruger ikke penge på markedsføring, og selve boligområdet (urbaniseringen) mangler midlerne/kompetencerne til at gøre det. Sådan opstår spøgelsesbyer, at folk bygger i ubebyggede områder uden en plan for at tiltrække turister. Mantraet "Byg det, og de kommer" er poetisk og smukt, men fungerer sjældent i virkeligheden.

De tre mest populære typer ferieboliger baseret på ferietype:

1. Strandferie.
2. Familieferie.
3. Luksusindkvartering.

Derefter kommer golfrejser, ferier på landet, budgetferier, weekendture til storbyen og skiferier.

---

7 gode grundtips til succes med at leje et spansk feriehus

Hvis du selv klarer alt (ellers tager udlejningsfirmaet sig af disse detaljer):

1. Tag billeder, der tydeligt viser både interiøret og eksteriøret, og fokuser primært på detaljer såsom havudsigten fra terrassen, haven, hvis der er en, køkkenet og dets udstyr, badeværelset og sengetøjet osv.
2. Gør overskrifterne på din hjemmeside/annonceportal så indbydende som muligt, med fokus på det, der gør din ejendom unik (beliggenhed, pris osv.). Medtag så mange oplysninger som muligt i beskrivelsen. Nu om dage ønsker folk så mange oplysninger som muligt, før de træffer en beslutning og booker.
3. Svar hurtigt på henvendelser, og hav helst et telefonnummer, de kan ringe til. Omkring 10 % af dine potentielle kunder foretrækker at bruge telefonen frem for e-mail, og dem, der bruger telefonen, har en tendens til at booke direkte oftere end andre.
4. Gem kopier af al kommunikation. Giv altid besked ved booking via de regler (herunder afbestillingsregler), der gælder for din ejendom og dit område.
5. Hold altid din bookingkalender opdateret.
6. Saml dine kunder på en e-mailliste (f.eks. den gratis tjeneste Mailchimp) og informer dem om rabatter osv.
7. Vær fleksibel. Skift priser, tilføj udstyr, renovér lidt osv. om nødvendigt for at få interessen. Hvis du har dårlig belægning, hvis du får dårlig respons på din annoncering, eller hvis dit udlejningsfirma ikke leverer, så vær forberedt på hurtigt at ændre strategi eller ansætte en person, der kender markedet, som hurtigt kan få din lejebolig på fode (men hvis du ikke har fulgt vores råd og købt en bolig, der ligger i et område, hvor ingen ønsker at leje, er der ærligt talt ikke meget, du kan gøre).

Glem ikke de små, men vigtige detaljer i dit hjem

Selv hvis du har et budget eller en lidt mere luksuriøs indkvartering, har du meget at vinde ved at lægge lidt tanke og sjæl i de små detaljer, ligesom de store luksushotelkæder. Der er altid folk, der er villige til at betale ekstra for kvalitet!

At forvandle et almindeligt hjem til den absolut mest attraktive mulighed for den stadig mere kræsne skandinavisk/vesteuropæer kræver ikke så meget, som man måske skulle tro.

• Køb friske møbler, bestik og glas og nogle enkle, men fine indretningsdetaljer i form af for eksempel oliemalerier og smukke vaser, pyntepuder og tæpper osv.
• Den vigtigste detalje, og det er en stærkt voksende tendens inden for den internationale rejsebranche i næsten alle segmenter, er at investere i sengetøj af høj kvalitet.
• Egyptisk bomuld med betegnelsen Öko-tex (disse giftfri, miljøvenlige kvalitetsstoffer behøver ikke at koste så meget og er meget slidstærke) eller rigtige linnedlagner er for mange et argument i sig selv at vælge til dit hjem (undgå silke, da det er et materiale, der ikke er egnet til almindelig maskinvask).
• Følg luksushotellerne og vælg 100% kæmmet egyptisk bomuld med en trådtæthed på 300-400, hvilket er den gyldne middelvej mellem maksimal komfort og holdbarhed, og vælg udelukkende hvide sengetøjssæt. Dette signalerer luksus og uovertruffen komfort. Denne trend blev startet af Westin Hotels & Resorts, da de introducerede deres "Heavenly Bed" i 1999. Siden da er det blevet standard for luksushoteller (og nu mange budgethoteller) at bruge hvidt sengetøj af høj kvalitet.
• Glem ikke at tilbyde et pænt sæt håndklæder (inklusive et badehåndklæde). Det er noget, dine gæster virkelig vil sætte pris på, og det vil få dem til at ville vende tilbage år efter år. Det er meget vigtigt at opbygge en stærk kreds af tilbagevendende kunder for alle typer udlejningsvirksomheder. Disse vil hjælpe dig gennem selv de sværeste tider.
• Udlejningsfirmaer leverer i nogle tilfælde alt sengetøj osv., men vi synes, du selv skal sørge for dette, eller bede dem om at fokusere på kvalitet. Hverdagsluksus tiltrækker middelklassen som aldrig før.
  Begrænsninger for udlejningslicenser i Spanien Hvis du investerer i en lejlighed til udlejning, skal du først og fremmest sørge for, at ejendommen har alle papirer i orden, især opholdstilladelsen: Licencia de Primera Ocupación (også kaldet Cédula de Habitabilidad). Uden denne kan du ikke ansøge om tilladelse til at udleje din bolig til turister (ikke alle områder i Spanien kræver denne type licens). Det er advokatens opgave at sikre, at disse papirer er i orden. Med andre ord, FORETAG IKKE nogen køb i Spanien uden en advokat. Siden 2011 ligger beslutningen om at regulere lejemarkedet hos de 17 autonome regioner i Spanien. Derfor er det af største vigtighed, at du, inden du foretager et køb med investering for øje, er opmærksom på de forpligtelser og rettigheder, der gælder i den region, hvor du køber din bolig. I områder, hvor der ikke er indført særlige love, gælder den generelle lov LAU (Urban Rental Laws). Mange regioner i Spanien har for nylig strammet deres regler. Dette er dog kun positivt i de fleste tilfælde (desværre har lobbyisme fra hotelbranchen i nogle regioner fuldstændig reduceret enkeltpersoners mulighed for at udleje deres boliger). Årsagen til de nye love er at sikre lejernes sikkerhed og komfort, samt at sikre, at udenlandske boligejere betaler skat og har en forsikring (der er en ekstra forsikring, som du kan tegne sammen med din husforsikring), der dækker de eventualiteter, der kan opstå, når du har lejere. Generelt, og dette gælder for alle lande inden for EU, er der et ønske om at have bedre kontrol over turisme, hvilke individer der befinder sig i landet på et givet tidspunkt.
• Prisen for lejelicensen er en engangsudgift og varierer fra region til region. I nogle regioner er det en fast pris afhængigt af lokalområdet. I andre regioner afhænger det af, hvor mange gæster din ejendom kan rumme. Licenser koster fra lige under €200 til €700. BEMÆRK: I mange tilfælde kan du omgå nye love og regler, såsom kravet om, at lejeren skal være registreret med et pasnummer (noget, der bliver mere og mere almindeligt i EU), ved at tilføje din ejendom til et registreret udlejningsfirma, som igen tager sig af alt dette. Andalusien Vi starter med de relativt nye love for Andalusien og skriver et par ekstra afsnit, fordi det er til denne region (læs: Costa del Sol), at de fleste investorer søger.
• Andalusiens ambition er at blive verdensførende inden for turisme, og da skal kvaliteten af ​​udbuddet af udlejningsboliger forbedres. Lovene her har dog ikke til formål at stoppe udlejning af private boliger, da sidstnævntes interesseorganisation er meget stærkere (der er flere private indkvarteringer end hotelsenge på Costa del Sol). Derudover er der behov for love til at regulere denne voksende millionindustri. Vi kender enkeltpersoner, der tjener så mange penge på et par ejendomme, at de udelukkende bor på dem. De mest succesfulde af vores klienter hilser lovene velkommen og er overbeviste om, at de vil føre til endnu stærkere indkomst (fordi de kan begynde at opkræve højere priser), samtidig med at skruppelløse aktører, der har givet visse områder et ufortjent dårligt ry, frasorteres. De nye love, viviendas con fines turísticos, trådte i kraft i 2016, og et par flere er blevet tilføjet siden da. I august 2025 afgjorde retten, at det er tilstrækkeligt at ændre navnet på licensen, når man køber en turistbolig i Andalusien. Ejendommen behøver ikke at blive registreret igen. Beslutningen styrkede retssikkerheden, beskytter investeringer og gør det lettere for nye boligejere hurtigt at begynde at leje ud i Andalusien.
• Vores virksomhedsadvokat, Francisco López Vera, var involveret i processen, da advokaterne i Nerja fremlagde deres synspunkter på myndighedernes første udkast. Han er derfor meget bekendt med det med småt. Hvis du udlejer din ejendom til andre end venner og bekendte (og du ikke opkræver betaling for det), skal du registrere ejendommen hos myndighederne (Registrering er gratis i Andalusien), hvilket betyder, at hver bolig også modtager et unikt ID, som blandt andet skal fremgå af annoncering. Følgende krav gælder for en udlejningsejendom: Nybyggede ejendomme skal overholde gældende nationale og regionale love vedrørende sikkerheds-, sundhedsbestemmelser, love vedrørende handicappede osv. Værelserne skal være ordentligt ventilerede og om nødvendigt være udstyret med gardiner eller persienner. Værelserne skal være udstyret med et forholdsmæssigt antal møbler i forhold til deres størrelse. Mellem maj og september skal der være aircondition i hvert soveværelse og stue (flytbare enheder tæller ikke med). Når ejendommene udlejes mellem oktober og april, skal de være udstyret med varme. Der skal være et førstehjælpskit til rådighed i hver ejendom. Ejerne af ejendommen skal fremvise dokumenter, trykte eller digitalt, der viser gæsten, hvor det nærmeste apotek, hospital, parkeringspladser, restauranter, indkøbscentre er placeret, samt et kort over de umiddelbare omgivelser og generelle turistguider (tilgængelige gratis i princippet overalt, alt andet kan vi hjælpe vores kunder med). En notesbog, hvor lejere kan nedskrive eventuelle klager, og et tydeligt synligt skilt, der informerer beboerne om bogens eksistens. Det er et krav, at boligen rengøres før og efter hver ny lejer. Frisk sengelinned samt et ekstra par. Instruktioner om, hvordan køkkenapparaterne fungerer. Et kontaktnummer på en person (opslå dette til en tredjepart), der kan tage sig af eventuelle klager eller bekymringer fra lejeren, så det kan behandles hurtigst muligt. Du bør også tydeligt informere dine gæster om de regler, der gælder i dit hjem vedrørende kæledyr og rygning, samt eventuelle særlige love på området. Bemærk, at kravet om WiFi blev fjernet fra det første udkast til loven. Vi anbefaler stadig, at du tilbyder en form for internet (selvom det kun er via en genopfyldelig USB-stick) til dine lejere. Én ting at bemærke. Du må ikke udleje til mere end 15 personer ad gangen. Vi fortolker dette som en måde at gøre det lettere at drive en B&B-virksomhed. Så længe du ikke har mere end 15 beboere, behøver du ikke en særlig licens ud over den, som alle husejere, der udlejer, skal have uanset hvad. Hvis du ejer mere end 3 boliger inden for en radius af en kilometer, som du ønsker at udleje, skal du registrere dig som en "Empresa" (virksomhed). Så er der også visse regler og standarder vedrørende betaling, afbestilling, ind- og udtjekning osv. Dette og information om, hvordan du nemt registrerer boligen, vil blive forklaret af vores mægler på et senere tidspunkt i processen. Vores advokat sørger også for, at du følger myndighedernes krav i forbindelse med købet. Bøderne for ikke at følge lovene er fra €1.500 og opefter. Vi ser dog ingen grund til ikke at følge lovene. Aragonien (Zaragoza) I denne provins har de for nylig krævet, at man registrerer sig hos Viviendas Turisticas, og at man selv tager ansvaret for at holde styr på, hvem man udlejer til osv. (det nemmeste er, som sagt, at lade udlejningsfirmaet håndtere dette med pasnumre osv.).
• Myndighederne i området er ret strenge, og bøderne kan være helt op til €90.000, hvis man ikke følger dem. Siden 2017 er der nye krav til, at ejendommen skal registreres til udlejning. Ansøgningen skal indsendes via det lokale turistkontor.
• Asturien (Oviedo)) Her er etværelsesboliger ikke gyldige til udlejning til turister.
• De Baleariske Øer (Mallorca, Ibiza og Menorca) De Baleariske Øer har komplicerede regler. Du kan ansøge om en udlejningslicens, hvis du ejer en villa eller et rækkehus, men ikke en lejlighed. Mange iagttagere mener, at de i stedet for at lempe disse regler vil gøre dem endnu strengere. Blandt andet er der et forslag om, at du skal have tilladelse fra dine naboer for at få en licens til udlejning. Lobbyvirksomhed blandt hotelkæder er desværre meget stærk på Mallorca. Myndighederne har også annonceret, at de aktivt vil opsøge dem, der undgår skat ved at udnytte LAU (loven om udlejning i byområder) ved for eksempel ikke at registrere din bolig og annoncere på "ikke-turistorienterede" portaler. Du er dog forpligtet til at betale skat uanset.
• Baskerlandet Du skal have din ejendom registreret i “Registro de Empresas Turisticas” (Register over turistvirksomheder) for at kunne udleje den. Der forventes lovændringer, men lige nu skal du eje 2 udlejningsejendomme for at få en licens (alternativt skal du registrere den enkelte ejendom hos et registreret udlejningsfirma).
• Cantabrien (Santander) Denne region har nogle af de strengeste love i Spanien. For at få en licens til din indkvartering, der er klassificeret som "ikke-hotelindkvartering", skal du blandt andet opfylde visse krav for handicappede. Der er også komplicerede regler for markedsføring, erklæringer til myndighederne for hver gæst osv.
• Castilla y León (Valladolid) Det er ikke tilladt at udleje sin private bolig til turister. Husejeren har dog ret til at udleje i henhold til LAU. Du må dog ikke annoncere disse boliger på turistportaler/kanaler.
• Extremadura (Mérida) Se ovenfor.
• Galicien (Santiago de Compostela) Det er nu tilladt at udleje sin private bolig til turister. Du skal dog følge visse retningslinjer i henhold til den regionale forordning.
• De Kanariske Øer (Gran Canaria, Tenerife) Der er nu restriktioner for udlejning af ejendomme i "turistområder", "turistdistrikter" eller i en "blanding af bolig- og turistdistrikter". Det betyder, at ejendomsejere og udlejningsagenter skal analysere, hvilke områder der kan betragtes som "turistområder". I sommeren 2015, da loven trådte i kraft, meddelte myndighederne, at de aktivt ville sikre overholdelse, og at bøderne kunne løbe op til €60.000. Som nævnt er lobbyvirksomheden fra hotelbranchen på De Kanariske Øer meget stærk.
• Catalonien (Barcelona) I det centrale Barcelona er de, i et forsøg på at begrænse turismen i området, helt stoppet med at udstede turistlicenser (lovene tillader dog, at man udlejer sin lejlighed i op til 3 lejekontrakter om året, forudsat at hver lejer bor i mindst 32 dage. Kortere perioder end det betragtes som korttidsleje og kræver en licens). Der er dog boliger, der allerede har licenser til at købe (vores mand i Barcelona har styr på disse). I resten af ​​Barcelona kan man ansøge om en udlejningslicens, men gebyrer og skatter fra det respektive rådhus er meget vilkårlige. Nogle urbanisationer i Barcelona-området forbyder også husejere i nabolaget at udleje deres boliger. I disse områder kan man under ingen omstændigheder få en licens. Mange mindre investorer har derfor i stedet vendt deres opmærksomhed mod andre dele af Spanien (primært Costa del Sol), mens dette ikke vedrører større investorer. Der er stadig mange penge at tjene på forskellige typer ejendomme i Barcelona (ikke mindst i nærliggende SitgesDet skal også bemærkes, at lovene er langt mere lempelige for en person, der kun ønsker at udleje et værelse eller to, mens de bor i hjemmet samtidig med gæsten.
• Andre Catalonier (Lloret del Mar, Girona osv.) kræver også registrering hos rådhuset, samt mange andre regler, såsom at lejeren skal registrere sig hos politiet inden for 24 timer efter ankomst, og lejeren skal have et kontaktnummer, der kan nås 24 timer i døgnet. På den anden side betragtes ophold længere end 31 dage ikke som turistudlejning.
• MadridDet vigtigste at huske på er, at du ikke må udleje kun ét værelse, og at du skal udleje (hele) boligen i mindst 5 dage i træk. Der er dog stærk lobbyisme for at fjerne sidstnævnte regel.
• Murcia I den autonome region Murcia er der ingen klare restriktioner, men nye love forventes snart, efterhånden som naboområderne har indført klarere love og regler.
• Navarra (Pamplona) Her er der to forskellige licenser, der gælder afhængigt af hvilken type bolig du har. Hvis det er en bolig bygget i traditionel arkitektonisk stil, er det "Casa Rural", der gælder. Den anden mulighed er en licens til en "Apartamento Turistico", der gælder for en almindelig lejlighed, bungalow eller hus.
• Valencia (herunder Alicante, Castellon, Torrevieja osv.) Enhver, der ønsker at udleje sin ejendom i regionen, skal registrere den i “Registro de Empresas Establecimientos y Profisones Turisticas”. Når du har dit licensnummer, skal det tydeligt fremvises i alle markedsføringssammenhænge. Du skal have et såkaldt beboelsescertifikat udstedt af en arkitekt (koster omkring €200), samt et registreringsgebyr fra kommunen. I Torrevieja var det €17,50 så sent som i begyndelsen af ​​sidste år. Hvis du ejer mere end 5 ejendomme, som du ønsker at udleje, skal du registrere dig som en “Empresa” (virksomhed).
• Forskellige modeller blandt udlejningsfirmaer i SpanienHvilket udlejningsfirma vi anbefaler afhænger lidt af, hvad og hvor du køber osv. I Nerja og omegn vælger mange dog at gå med vores partner, som også markedsføres i Storbritannien og de fleste andre lande i Vesteuropa. Men der er flere muligheder, og klienten bestemmer selv, hvilket udlejningsfirma han eller hun vil leje sin ejendom hos. Der er flere forskellige aspekter og omkostninger forbundet med at udleje din spanske ejendom at tage højde for. Lad os starte med et klart og præcist eksempel: Din gennemsnitlige pris pr. uge (den bør variere afhængigt af, om det er lav-, mellem- eller højsæson) for udlejning er €400. Du udlejer ejendommen 40 uger om året. 400 x 40 = €16.000. Du har valgt at placere nøgleoverdragelse mv. samt markedsføring af boligen hos et udlejningsfirma, som opkræver 20% af din indkomst for dette (rengøring af boligen er ikke inkluderet i eksemplet, da det er en tredjeparts ansvar og afhænger af faktorer som hvor længe eller kort dine lejere i gennemsnit opholder sig, men omkostningerne til rengøring er ikke høje). 16000 x 0,20 = 3200 16000 – 3200 = 12800
• Skat i Spanien (bemærk, du kan fratrække udgifter, der kan spores tilbage til udlejningsvirksomheden, så der vil ikke være så meget skat i virkeligheden) er 19%. 12800 x 0,19 = 2432,0 12800 – 2432 = 10368 € Din passive indkomst (udlejningsfirmaet tager sig af alt i dette eksempel) på denne bolig er derfor over 10000 € om året. Hvis du har en million SEK i lån på boligen (der tages ikke hensyn til rentefradrag i eksemplet) med en rente på omkring 3% (dog er det en endnu lavere procentdel på spanske lån i øjeblikket) og amortiserer huset over 20 år, har du en månedlig omkostning på lånet på 5526 SEK om måneden, 66312 SEK om året. Så er der selvfølgelig andre omkostninger, såsom vand, el, vedligeholdelse af området, ejendomsskat osv. Disse er dog lavere i Spanien end sammenlignet med Sverige, men varierer meget afhængigt af hvor mange pools osv. der vedligeholdes i området osv.
• Uanset hvordan man vender og drejer det: hvis du køber den rigtige type bolig i det rigtige område og på den rigtige beliggenhed I Spanien finansierer huslejen både låneomkostningerne og andre omkostninger – og der er penge tilbage. Så er der værdistigningen på lang sigt selvfølgelig. Hvor høj den bliver, afhænger i høj grad af, hvor godt den er udlejet. Det sikreste er at investere i en bolig i et velkendt område. Mange områder har stadig billige boliger, men mange står tomme i kvartererne et årti efter, at de blev bygget, og vil fortsætte med at gøre det i lang tid. Det er næsten umuligt at udleje disse bortset fra et mindre beløb til studerende osv. Priserne stiger ikke for boliger i denne type område, undtagen muligvis i de sidste faser af et løbsk boligmarked. På Spaniens mest lukrative marked, Nerja, på den østlige Costa del Sol, forventer flere analytikere en udvikling svarende til den, der fulgte i Sverige efter vores boligkrise i starten af ​​90'erne, dvs. en prisstigninger i 15-20 år (Der er en grund til, at både vi og Spaniens største bank, Holabank, koordinerer deres internationale indsats fra netop denne by). Flere markeder i Spanien vil følge en lignende kurve, men mange (primært nye) områder vil også kollapse fuldstændigt. Som vi nu har hamret fast flere gange, er det vigtigt at investere i områder, der har en eller anden form for historie at læne sig op ad. Det er sandt, at den kollektive hukommelse er kort, og bobler brister, kun for at blive pustet op igen hurtigere end forventet, men Spanien har ligesom Sverige styret banksystemet op, hvilket sandsynligvis vil forlænge tidslinjen for den næste boligboble.
• Forskellige modeller for udlejningsfirmaer og fordele og ulemper ved at gøre alt selv Nogle af vores mest succesfulde kunder markedsfører sig selv på 1-4 marketingportaler (svenske såvel som udenlandske) og lader et udlejningsfirma tage sig af nøgleudlevering samt administration af rengøring, og udlejningsfirmaet stiller også døgnåbent personale til rådighed, hvis noget går i stykker i hjemmet. For dette tager udlejningsfirmaet en provision på 10% af bookingbeløbet. Kvalitetslagner og håndklæder holder til mange vaske og er ikke en stor udgift. Rengøring er ekstra, men det koster ikke mange euro (omkring €30-60 i ugentligt rengøringsgebyr. Hvis du har flere lejligheder eller en større lejlighedsbygning med flere værelser, anbefales det, at du vælger den lidt dyrere løsning med et større rengøringsfirma i modsætning til, at nogen gør det lidt billigere som et ekstra job). Hvis udlejningsfirmaet også tilbyder al markedsføring (en hybrid mellem de 2 modeller er almindelig), det vil sige, at de trækker klienten ind, og derefter tager de 20% af bookingbeløbet.  Nogle bookingselskaber tager 40 procent. Lagner, rengøring, til en vis grad også møbler osv. er så inkluderet. Disse operatører har også deres egne lejligheder med en ensartet type møbler, håndklæder osv. og fungerer mere eller mindre som et hotel. Det er dog efter vores mening ikke en økonomisk ordning for den enkelte husejer. Hvad angår vores kunder, det vil sige dem, der har foretaget et køb gennem os, eller som har en bolig, vi gerne udlejer, drøfter vi fra sag til sag, hvilke modeller der passer bedst til dig og din bolig. Efter vi offentliggjorde denne artikel, modtog vi en e-mail fra en kunde, der købte en lejlighed i et af Nerjas mest populære områder ni måneder tidligere (omkring €250.000, 2 soveværelser):
• "Hej Anders. Tak for den interessante privatbesked vedrørende boliginvesteringer i Spanien. Det bekræfter, at det var en god ejendom, du fandt til os!"
  Angående udlejningen, er det meget nemt her i Nerja, præcis som du beskriver. Siden vi startede i juni, har vi stort set været fuldt udlejet, bortset fra et par uger. At det ikke var udlejet dengang, skyldtes mere os, vores krav om udskiftning om lørdagen var ikke alle tilfredse med. Vi har nu booket indtil midten af ​​april 2017. Sommer- og efterårsbookinger for 2017 er også startet. Jeg ser ingen hindringer for at blive fuldt udlejet i 50+ uger fremover. Vi driver vores egen hjemmeside med booking og betaling. Annoncering på Blocket og Homeaway. Eurosur hjælper med nøgler, rengøring, inspektion osv. Fungerer godt. Vi lavede en lille makeover af lejligheden i foråret.”
• Læs også: Tips til dig, der selv ønsker at udleje din bolig, samt generel information om udlejning af spanske boliger. Om forsikring mv. til boligen Hvis lejer ødelægger noget i din bolig, trækker udlejningsfirmaet omkostningerne til reparation/udskiftning fra lejers kreditkort (det er et krav, at den pågældende bruger et gyldigt kreditkort ved booking). Hvis du udlejer helt selv, skal du sørge for at have bookingbetingelser, der dækker forskellige typer eventualiteter. Vi hjælper vores kunder med dette. Du bør også sørge for, at skader, der måtte være forårsaget af lejere, er dækket af din regning husforsikringVi samarbejder med en bank, der tilbyder dette (men der findes flere alternativer, og omkostningerne til denne type forsikring er generelt ikke høje). I områder/byer, som vi anbefaler til udlejning, hvor man også tjener flest penge på sin bolig, er det yderst usædvanligt, at lejeren ødelægger noget. Dette er mere et problem, hvis man udlejer sin bolig på steder, hvor det primært er festende unge mennesker, der opholder sig. Britiske bookingfirmaer har i øvrigt meget strenge regler. Det firma, vi primært samarbejder med, tillader for eksempel ikke x antal personer af samme køn at leje de samme, eller nærliggende, boliger. De ignorerer selvfølgelig ofte denne regel, men det er stadig en bookingbetingelse, de har, så de kan afvise bestemte typer lejere, hvis de har mistanke om, at noget er galt.
• Om skatter på lejeindtægter i Spanien Husk også på, at du skal betale Spansk skat på din lejeindtægt. Læs mere om den skat og meget mere i følgende artikel:  Ofte stillede spørgsmål og svar om, hvordan man køber et hjem i Spanien. Fra 2016 er skatten på indkomst fra udlejning af bolig 19 % (for EU-borgere). Tidligere var den i lang tid 24,75 %, inden den blev reduceret til 20 %, og derefter blev den reduceret med yderligere 1 procentpoint (og alle udgifter, der kan henføres til udlejningsaktiviteten, inklusive renter på det spanske banklån, er fradragsberettigede). Bemærk, at denne minimumsskat kun gælder for borgere inden for EU eller EØS. For borgere af andre nationaliteter gælder 24%. Ellers skal du altid kontakte det svenske Skattevæsen og din revisor om eventuelle skatterelaterede spørgsmål vedrørende køb af bolig i udlandet. Dette er ikke en del af vores mission.
• Afsluttende ord om licenser og udlejningsfirmaer: Vi arbejder kun tæt sammen med udlejningsfirmaer (vi har adgang til statistikker over hvilke ejendomme/områder der fungerer bedst osv.) i de områder, der genererer den bedste indkomst (og hvor boligpriserne faldt i løbet af kriseårene), og som har rimelige restriktioner og love. Dette inkluderer Costa del Sol og Costa Blanca, men ekskluderer Mallorca og De Kanariske Øer. Link til vores Facebookside, hvor vi poster månedens varer osv. 

Så meget bør du bruge på dit hjem om ugen

I områder med høj prioritet har vi statistik fra vores egne sider og partnere for udlejningsaktiviteter. Hvis den bolig, du ønsker at købe, mangler statistik, ser vi på lignende boliger i området. Hvis det er et nybyggeri i en ny urbanisering, bruger vi udlejningsfirmaernes lokale ekspertise som grundlag for vores estimat af din belægning og hvor meget du kan opkræve i husleje pr. uge eller ved langtidsleje (den store bank, vi samarbejder med, har boliger til langtidsleje over hele Spanien, så vi kan bruge deres tal som grundlag). Det bedste er at sætte et prisniveau, der er baseret på priserne på naboboliger (overvej også deres møbler og ekstra detaljer såsom Wifi og køkkenudstyr). Hvis du sætter det for højt, risikerer du at miste betydeligt i belægning. Hvilket bringer os til næste punkt:

En af vores mest succesfulde kunder, en svensker i Nerja, besluttede at renovere og møblere et af sine hjem for at hæve kvaliteten. Resultatet var strålende. Selvom han øgede prisen pr. uge Han landede på en betydelig 44 ugers beboelse og lakonisk sagt: "Der er altid dem, der er villige til at betale for kvalitet". Dette gælder især i områder som Nerja eller Puerto Banus, hvor mange af de besøgende er velhavende. At gå ind i luksussegmentet i for eksempel Mijas Costa eller Torrevieja kan være lidt mere vanskeligt (men der er altid undtagelser, der bekræfter reglen).

Priser bør fastsættes (nogle steder i Spanien er det lovpligtigt, at prisen pr. nat skal angives i reklamer) pr. nat, pr. uge og pr. måned, samt en eventuel "vinterrabat" ved bookinger på 3 måneder eller længere. En ret almindelig model er at fastsætte en pris pr. nat, der er cirka 1/5-1/6 af den ugentlige pris. Den månedlige pris er normalt omtrent den samme pris som en uge i højsæsonen. Dette anbefales dog ikke i områder med høj belægning. I disse områder behøver man kun at tilbyde en form for "langtidsrabat" mellem oktober og marts – hvis overhovedet.

I mange tilfælde anbefales det også, at dine gæster booker mindst 5-7 dage. Undtagelser er typiske weekendbyer som Valencia, Sevilla eller Malaga.

At leje ud i en længere periode til en permanent lejer Genererer i princippet altid mindre indkomst. I de fleste tilfælde vil du faktisk tjene flere penge, hvis du kun udlejer lejligheden i højsæsonen. Men hvis du har problemer med at få en høj belægningsprocent selv i højsæsonen, er en fast lejer i mange tilfælde den bedste løsning. Hvor høj en månedlig husleje du har råd til afhænger naturligvis af en lang række faktorer.

---

---

Om at låne penge i en spansk bank

Indtil for blot få år siden frarådede vi alle vores kunder at låne i spanske banker. Banksystemet var en komplet katastrofe, hvilket var en væsentlig årsag til krisen. Spanien har dog nu indført reguleringer på bankmarkedet, ligesom Sverige gjorde efter sin store boligkrise i 1990'erne. Forholdene er gode, og rentesatserne er stort set lige så lave som i Sverige. De spanske banker stiller omtrent de samme høje krav til din økonomi som de svenske banker. Vi samarbejder med en af ​​Europas største banker, La Caixa (Holabank), som blandt andet har Svensktalende bankdirektør, og via spanskafastigheter.se kan du ansøge online og Få et låneløfte, før du kommer til Spanien. Vi arbejdede tidligere med flere banker, men nu sender vi de fleste af dem til Holabank, da vores kunder har givet dem den absolut bedste feedback med hensyn til både forhold og behandling (det kan dog nogle gange tage et stykke tid, så sørg for at tjekke ind i god tid), så nu sender vi de fleste af dem direkte dertil. Læs mere om at låne penge i en spansk bank her.

Hvor meget kan man låne i en spansk bank?

Det afhænger af, hvor meget ejendommen koster. Hvis den koster en million, kan du normalt få et lån på 70% af dette beløb. Ifølge loven har banker et uafhængigt firma til at vurdere ejendommen. De vurderer den måske til 800.000 SEK, men selvom prisen er en million, kan du kun låne 70% af 800.000. Hvis de derimod vurderer den til halvanden million, får du stadig kun et lån til en fast pris. De giver altid lån til det laveste beløb, uanset om det er prisen eller vurderingen, der bestemmer det endelige beløb (bemærk også, at vurderingerne er markant forskellige i disse dage) er ofte lavere end den faktiske markedsværdi). Tidligere havde alle banker deres egne vurderingsteams, men nu har staten reguleret dette, så en uafhængig tredjepart skal foretage vurderingen. Det er derfor ikke længere en god idé, som det blev gjort tidligere, at gå til forskellige banker og vælge den bank med den højeste vurdering.

NOTEBemærk, at du ikke kan låne til gebyrer og skatter på boligen. Disse beløber sig til 10-14% af boligens samlede pris. Du skal derfor have mindst 40% i egenkapital.

Scenarie 1Du har fundet en lejlighed, der er en god investering, lad os sige to soveværelser, forholdsvis tæt på stranden, havudsigt. Den er prissat til €100.000 og er også vurderet til €1.000.000 (husk dog, at der tillægges moms og andre gebyrer, som du ikke har lov til at låne til). Du skal derefter bruge omkring €40.000 i kontant indskud og kan låne €60.000 fra banken.

Bemærk venligst, at du ikke behøver at låne så meget som 70 procent, medmindre du har brug for det. Den bank, vi primært samarbejder med, har ikke et krav om, at du skal låne x antal euro, som så mange andre konkurrenter kræver.

Scenarie 2: Du har 1 million i friværdi. Boligen koster 1,7 millioner, men er vurderet til 1,5 millioner. Husk dog, at banken vil låne ud til det laveste beløb, uanset om den er vurderet højere eller ej. Da prisen i dette tilfælde er sat til 1 million, kan du låne 70% af 1,5 millioner (minus gebyrer og skatter, cirka 10-14%).

Scenarie 3. Du ønsker at investere i en kommerciel bevægelse (B&B, hotel, bar osv.) eller måske købe et helt resort, der er gået i banken, eller købe et større stykke jord. Der er ingen faste regler herHvor meget du kan låne afhænger af en række forskellige faktorer. Vi kan hjælpe med at etablere en kontakt med banken, dels for lån, dels for eksempel jord og ejendomme. Vi har den erfaring, de kontakter og den ekspertise, der er nødvendig for investeringer af denne størrelse. 

---

Om problemet (og mulighederne) med bankobjekter

Et par banker har stadig mange billige boliger, men sagen er, at der sjældent er bankejendomme i karakteristiske, velstående feriesteder; såsom Puerto Rico, Mas Palomas eller Nerja. Jo længere vi kommer fra krisen, jo færre bankejendomme kommer der ud. I slutningen af ​​2023 annoncerede banksystemet, at der er rekord få bankovertagne ejendomme i landet. Der har ikke været flere siden da.

Hvis du ikke er så kræsen med din lejligheds beliggenhed, og bare ønsker en, der er billigt sommerhus muligt, der er stadig mange gode køb at foretage (i nogle områder, som Mijas Costa, er der endda nybyggede lejligheder). Men hvis du leder efter en investering, er beliggenheden, som vi ved, det vigtigste aspekt af dem alle. Det store problem med bankejendomme er, at de er bankejendomme af en grund - hvis de ikke har et stort behov for renovering, er de ofte iøjnefaldende placeret i afsidesliggende områder eller ved motorveje osv. Læs mere om køb af bankejendomme i Spanien her.

Spørgsmål? Skriv til info@spanskafastigheter.se , så vender vi tilbage til dig hurtigst muligt. 

---

Det spanske boligmarked – ejendomspriserne stiger, men er stadig misvisende i mange tilfælde

Statistik over prishistorik i Nerja og Barcelona som eksempel

I 2007 var priserne på deres højeste niveau i Barcelona, ​​og den gennemsnitlige m2-pris var €4.732. Priserne var på deres laveste niveau i 2013 med en gennemsnitspris på €2.957. Det er et fald på cirka 40 %. Mellem 2013 og første halvdel af 2016 steg priserne med omkring 6-7 %. Derefter aftog denne udvikling noget i forbindelse med urolighederne i efteråret 2017, før den steg igen, og priserne er kun faldet midlertidigt i pandemiårene. De er generelt gået lige op.

Det, man skal understrege, når man studerer statistikker vedrørende det spanske boligmarked, er, at det er baseret på alle boliger inden for et givet område. Det vil sige, at der ikke findes separate statistikker vedrørende investeringsejendomme beliggende i gode områder. Disse stiger af naturlige årsager hurtigere i pris.

Konkrete priseksempler fra Nerja, Costa del Sol

En specifik lejlighed, som vi har kigget nærmere på, med 2 soveværelser, 2 badeværelser og en terrasse i det populære Capistrano Village-område i Nerja kostede i slutningen af ​​70'erne cirka €25.000. Den kostede €250-260.000 i guldårene (omkring 2005), og et par år efter nedturen kostede den €190.000. Nu er prisen tilbage på €250.000 eller lige over.

I starten af ​​2015 kostede en lejlighed med 1 soveværelse i Capistrano Village €100.000-120.000, og i starten af ​​sommeren 2016 blev den solgt for €148.500. Nu for omkring €189.000.

Et andet eksempel: Capistrano Playa. For et par år siden kostede 1-værelses lejligheder omkring €140.000. I starten af ​​juni 2015 solgte en svensk familie en 1-værelses lejlighed for €240.000. Det var en overpris for en 1-værelses lejlighed, men priserne har siden stabiliseret sig på omkring €225.000.

En lejlighed i Ladera del Mar, lige uden for Nerja, kostede €194.000 i sommeren 2014. Den blev derefter solgt i andet kvartal af 2015 for €239.000. Priserne har ligget over €300.000 der i et par år nu.

Note, Vores ejendomsmægler i Nerja arbejder med alle de store aktører i området. Det er den eneste måde, vi kan tilbyde de bedste ejendomme på, at samarbejde med de bedste spanske og britiske aktører, både små og store. Prisen til kunden påvirkes aldrig. Derudover arbejder vi direkte med bankerne på regionalt lederniveau, så når deres kunder ønsker at sælge, sender de det til os. Det samme gælder, hvis en bankejendom dukker op, men det sker sjældent i Nerja. Vi er i en meget gunstig position i byen og omegn, men på trods af dette er der ikke meget, vi kan gøre ved det faldende udbud af ejendomme i de "lavere" prisklasser.

---

Et par ord om investeringsafkast (ROI)

Investeringsafkastet ( ROI) er det årlige overskud, som boligen genererer gennem sin udlejning/drift, og denne indkomst sættes i forhold til ejendommens købspris.

Der findes ingen ROI tal for Spanien som helhed. Før krisen forventedes det dog generelt at være omkring 10 % eller endda højere for en attraktiv ejendom på Costa del Sol. Alt over 5 % i forudsigelig indkomst er dog attraktivt for investorer.

Siden genopretningen er tallene begyndt at nærme sig disse niveauer, omkring 10%, igen, og vi har også bemærket højere tal end det i flere og flere tilfælde. Primært i Nerja , hvor det nu er på et rekordhøjt niveau og slår rekorder for hvert kvartal, hovedsageligt fordi byen nu er blevet en destination året rundt.

Beregningen ROI tager normalt højde for bruttobetalingerne for ejendommen samt fradrag for drift, vedligeholdelse og andre ting, der kan udledes af virksomheden. Mange ejendomsmæglere i Spanien ser dog på den endelige pris i forhold til, hvor meget ejendommen indbringer på et år, for at nå frem til ROI.

Regnskabsmæssige afskrivninger tages dog ikke i betragtning ved beregning af ROI.

Det nemmeste er blot at studere den historiske belægningsprocent, den gennemsnitlige lejepris i løbet af året og de årlige gebyrer. 

---

Konklusion/resumé:

• Spanien har mange faktorer på sin side. De har en moderne infrastruktur med moderne motorveje, hyperhurtige tog og et veludviklet sundhedssystem. Landet har også i et stykke tid været betragtet som verdens sikreste turistdestination. Frem for alt har Spanien bløde faktorer, som aldrig kan tages fra dem. Det har sin rige historie og kultur, sin mad, den altid tilstedeværende sol, den varierede natur, havet og sine lange kystlinjer. Spanien er verdens tredjestørste turistland, og turismen er i en stærk ekspansionsfase, og det måske mest spændende for investorer er, at landet tiltrækker en stadig mere .. velhavende international turisme som du ikke rigtig har haft før.
• Boligpriserne faldt med næsten 50 % i løbet af kriseårene. Siden da er de langsomt kommet sig og vil nå nye højder i 2030. Vi kan dog ikke understrege nok, hvordan det store problem lige nu IKKE er prisstigninger, men manglen på attraktive boliger i virkelig attraktive områder. I nogle områder er det meningsløst at diskutere prisstigninger, da der næsten ikke er noget tilbage at købe overhovedet.
• Hvis du har brug for et lån til dit spanske boligkøb, kan du låne op til 70% i en spansk bank. Husk dog, at du i praksis har brug for 40% friværdi, da du ikke må låne til skatter osv. Du kan få låneløfte online, hvis du ansøger gennem os, før du kommer ned. Banken vil dog gerne vide generelt, hvilken type bolig du ønsker at købe, hvor du skal købe den, og hvor meget du vil låne. De ønsker også en klar tidslinje: hvornår du skal ned for at se på boliger, og hvornår du planlægger at foretage købet.
• For at sikre, at du foretager en sikker investering, bør du undersøge udlejningshistorikken i området (både i byen og i boligkvarteret, helst boligens individuelle historie, selvom dette sjældent er en mulighed).
• Ejendomme, der klarer sig bedst på lejemarkedet, er dem, der ligger inden for 60 minutters kørsel fra lufthavnen, har terrasse/altan og adgang til en nærliggende pool, og er i god stand – helst med havudsigt. Det er især vigtigt, at ejendommen ikke ligger på en trafikeret hovedvej. Detaljer som indretning, møbler, aircondition, vaskemaskine osv. er også vigtige.
• Et langt vigtigere aspekt er dog den geografiske placeringIsær Costa del Sol har en meget høj belægningsprocent, som også kun vokser hvert år og i stigende grad er orienteret mod det eksklusive. Den bedste belægningsprocent er, på grund af flere forskellige faktorer, på den østlige Costa del Soli Nerja (42-48+ ugers beboelse). Hovedstaden på Costa del Sol, Malaga, har også en stærkt voksende belægningsprocent og anses af de fleste for at være en af ​​Europas største "weekendbyer". Costa Blanca er også et vækstområde, selvom der endnu ikke er en høj belægningsprocent året rundt. Dette skyldes primært Torrevieja (22-25 ugers belægning), hvilket tiltrækker turister, i hvert fald i et vist omfang, selv i lavsæsonen.
• De Kanariske Øer, Mallorca og Barcelona har en stærk turistindustri. Mulighederne for at foretage en god lejeinvestering er dog begrænsede, eller i nogle tilfælde helt blokeret, af restriktionerHvis du ikke følger loven, kan bøderne være meget høje. Bemærk dog, at det er muligt at købe boliger med godkendte turistlicenser i Barcelona. Derudover er ikke alle nærliggende regioner lige så strengt reguleret, såsom det trendy feriested Sitges.
• De fleste populære ferieområder i Spanien har en god belægningsprocent i højsæsonen. I gennemsnit kan man ifølge flere analytikere forvente 15 ugers belægning om året. Kun udleje af ejendommen i I de fleste tilfælde giver højsæsonen en højere indkomst end langtidsleje. Bemærk også, at nogle områder, selvom de generelt har en stærk turisme, kan være mere eller mindre umulige at udleje din bolig i. Som nævnt: studér historien omhyggeligt, og vælg en aktør, der har etablerede kanaler at markedsføre din bolig i.
• Der er forskellige lejemodeller hvis du ikke selv vil håndtere markedsføring osv. Kutymen er, at udlejningsfirmaet tager 20-25% af omsætningen (10-15%, hvis du selv henter kunden). En hybridmodel, hvor du selv henter nogle kunder (via markedsføring eller din vennekreds), bliver mere og mere almindelig. Langt fra alle områder i Spanien har velfungerende udlejningsfirmaer. Du bør også overveje dette, hvis du ikke er forberedt på at håndtere alt selv, såsom at arrangere et rengøringsfirma, sikkerhedsvagter, en løsning til nøgleafhentning, en betalingsløsning, markedsføring osv.
• Desværre hævder mange mæglere, at de vil hjælpe med din udlejning, og at det "ikke er noget problem. Vi ordner det." Så sker der ingenting. Tjek deres udlejningsforretning, FØR du køber gennem dem (og hvilke alternativer der findes i det område, du overvejer at købe). Bed dem om at vise dig statistik fra Google over, hvor mange unikke besøgende de har om ugen, bed dem om at forklare, hvilke portaler, nationale og internationale, de annoncerer på. Bed dem om at præsentere en plan for, hvordan du bedst markedsfører din ejendom. De fleste mæglere har ikke eksklusive rettigheder til ejendomme til salg i Spanien, så du skal føl dig ikke bundet til en mægler, der ikke kan opfylde alle dine krav, både før og efter købet.

Vi kan hjælpe dig med dette, hvis du ønsker at investere i Spanien

Vi scanner ikke markedet for f.eks. billige bankejendomme, som vi ved ikke vil fungere på lejemarkedet. Vores partnere (advokater, banker, udviklere, lokale spanske ejendomsmæglere osv.) ved også, at vi ikke er interesserede i de "billigst mulige ferieboliger". De sender os derfor, hvad de anser for at være gode investeringer, bolig med tallene på sidenSelvfølgelig kan vi på forespørgsel finde, hvad vi anser for at være et rigtig billigt, enkelt, men pænt hjem til dig. Men vi skal være klare over, at der er stor forskel på en "god investering" sammenlignet med "et så billigt hjem i solen som muligt".

Vi sørger for at:

Hjælp dig:

• at finde bedste hus til leje (Vi analyserer tal fra vores datterselskabslokationer, partnerdatterselskabslokationer osv.) Sammen med udlejningsfirmaets leder kan vi, hvis der ikke findes dokumenterede tal, foretage et kvalificeret skøn over, hvilken indkomst du kan forvente at generere fra din ejendom.
• at finde den rette advokatVores virksomhedsadvokat arbejder også med boligrelaterede tvister. Han er meget kendt og respekteret og kommer fra en familie, der har været advokater i flere generationer og dermed har et helt unikt kontaktnetværk. Han hjælper os også med at finde særlige investeringer, såsom B&B'er, mindre hoteller, erhvervsgrunde osv. Det meste af arbejdet udføres gennem advokatkontakter vedrørende disse køb.
• at få lån i spansk bank, og et eventuelt låneløfte, inden du kommer (samt en svensktalende bankdirektør, hvilket betyder, at du ikke behøver at oversætte alle dokumenter med en autoriseret spansk oversætter).
• til overholde alle love og regler hvilket gælder i regionen (bemærk, vi kan ikke hjælpe i alle spanske provinser, men det er noget, seriøse udlejningsfirmaer burde kunne hjælpe med) for udlejning der, hvor du har købt din bolig.
• med alt det sædvanlige eftersalgsservice, såsom vand- og elleverandør, ejendomsregistrering, ejendomsskat osv.
• til find udlejningsfirmaer hvem der tager sig af alt, eller nogle dele, såsom nøgleoverdragelse, rengøring, markedsføring, booking og betaling. Der er flere muligheder for, hvordan dette kan sættes op.
• med reklame af individuelle boliger til leje i vores butik på Blocket, og muligvis direkte på vores hjemmeside, på vores Facebookkanal (også via betalte Facebookannoncer), søstersider og så videre.
• Hvis tiden tillader det, kan vores marketingchef hjælpe med: oprette og markedsføre en hjemmeside for dig (til en stærkt nedsat pris sammenlignet med, hvis du henvender dig til et webbureau) med markedets mest prisvenlige og fleksible bookingsystem til udlejning, (som vi selv bruger) samt metoder til at være meget synlig i Google osv.
• at finde gode byggefirma til renovering (Du ved i øvrigt, at det stadig er muligt at få svenske skattefradrag for din spanske bolig). Ledelsen af ​​udlejningsfirmaerne giver gerne deres meninger om, hvordan man bedst renoverer for at få den bedst mulige beboelsesgrad. Det er også i deres interesse, at du kan udleje den maksimalt.
• med dokumenterede strategier fra vores mest succesfulde kunder som har valgt at gøre alt selv, en plan for hvilke nationale og internationale portaler der fungerer bedst (du behøver kun et par stykker), og hvordan du får den billigste pris på forskellige tilhørende tjenester, og andre ting du bør overveje, hvis du udlejer din bolig helt selv.
• Vi kan også tilbyde rådgivning om andre aspekter som f.eks forsikrings- og betalingsløsninger. 
• Vi er involveret fra start til slut gennem hele købsprocessen, og vi sørger for at hjælpe med at oversætte alt til svensk osv.
• Skriv til info@spanskafastigheter.se eller spanienkontoret@spanskafastigheter.se  Telefonnummer til vores hovedmægler Anders Larsson: 0034 669 738 682

Følg venligst vores Facebookside hvor vi udgiver alle vores nyhedsbreve, individuelle emner af særlig interesse, nyheder der vedrører investorer osv.

---

Kontakt os og links til alle vores nyhedsbreve.

Læs også:

• Om spanishproperties.se 
• Bankejendomme i Spanien
• Lej en villa eller lejlighed i Spanien - tips til korttidsindkvartering og længerevarende ophold osv.
• Ofte stillede spørgsmål og svar om at købe bolig i Spanien (købsproces, årlige skatter og gebyrer osv.)
• Lej en bil i Spanien, de bedste firmaer, og hvad du bør overveje
• Guider til forskellige områder i Spanien som er af mere eller mindre interesse for investorer
• Tips til billige flyrejser til Spanien
• Få et låneløfte fra en spansk bank via online ansøgning – sådan fungerer det

---

Kontakt os: info@spanskafastigheter.se