Priserne på grunde og byggematerialer er steget voldsomt i Spanien de seneste år. Samtidig bygges der større og større projekter med stadigt højere marginer. De fleste analytikere er klar over, at dette risikerer at skabe minibobler på markedet, og at mange af de projekter, der sælges, aldrig engang vil blive færdiggjort, da de ikke vil sælge nok lejligheder/huse til at gå i nul for den bygherre, der finansierer det enkelte projekt. Dette problem er kun blevet værre med inflation og rentestigninger.

Derudover er gennemsigtigheden og sikkerheden for køberne i disse byggeprojekter under niveau. Denne udvikling bekymrer mange, ikke mindst de store spanske banker, der er ansvarlige for sikkerheden. Der er dog en vej frem, der vil bringe Spanien ud af dette dilemma, og denne vej findes i en fungerende model, der har været succesfuld tidligere.

Byggehold er billigere og betydeligt sikrere for køberen

Løsningen er såkaldte byggefællesskaber, der ikke kun presser priserne ned, men øger også sikkerheden for både den enkelte køber og banken.

Ovenstående linjer er allerede og vil blive endnu mere relevante i kølvandet på Corona- og inflationskrisen. Mange af de gigantiske projekter, der nu sælges i Spanien, vil simpelthen ikke blive til noget. Mindre projekter, hvor køberne som gruppe i stedet for en promotor køber jorden op og bygger, er den eneste vej frem.

Når man læser de svenske aviser, er det nemt at få det indtryk, at alt er forsinket, og at alt er blevet dyrere osv. Dette er ikke en generel sandhed. Vores projekt Colina de Alta I Nerjabegyndte byggeriet for eksempel i 1. kvartal 2022 og var omkring 3 måneder foran tidsplanen i løbet af efteråret, og det er fortsat med at gå fremad. Selvom nogle materialer er blevet dyrere, er andre materialer blevet billigere. Priserne kan selvfølgelig stadig stige en smule, men som det ser ud nu, vil priserne på materialer og leverancer normalisere sig. Dette byggefællesskab havde rigtig gode priser, da vi lancerede det, og situationen, som du kan se på billedet fra byggeriet, er fremragende! Endelig vil vi gerne tilføje, at vi er meget tilfredse med byggefirmaet, og de vil helt sikkert blive bestilt til at bygge flere af vores kommende projekter.

Værdien af ​​attraktivt, nøglefærdigt nybyggeri vil med høj sandsynlighed stige enormt i første halvdel (startende i anden halvdel af 2024) af det 20. århundredeIsær i områder som Malaga og Nerja og omegn, hvor der allerede var mangel på ny produktion før Corona. Da appetitten på ny produktion er steget (priserne steg med 10 % alene i juli 2021), er det stadig uvist, om markedet kan løse alle de opståede flaskehalse og levere ny produktion hurtigere end forventet alligevel.

I denne artikel forklarer vi, hvorfor boligforeningsmodellen er i fremgang igen i Spanien (men også i Sverige, og ikke mindst i Tyskland og andre lande), og hvorfor du også bør overveje at investere i en lejlighed eller et hus i en boligforening i Spanien – da sikkerheden for dig er meget højere, og priser op til 25% lavere (men endnu lavere ifølge de faktiske tal, vi har i vinter 23, fra forskellige projekter. Der har været mindre byggeri end forventet i de senere år, mens efterspørgslen efter nøglefærdig nyproduktion er større end i mange år, hvilket driver priserne yderligere op ved færdiggørelse). Byggefællesskabsmodellen er også af flere årsager, ud over de lave priser, mere attraktiv for investoren.  Mere om sikkerheden og andre fordele ved denne model nedenfor. Længere nede i artiklen finder du også alle projekter, der sælges her og nu, og som er i gang i løbet af åretLad os først definere dette omkostningseffektive byggekoncept.

Bemærk venligst, at priserne pr. kvadratmeter for et byggeselskab normalt er så meget lavere, at spansk lov har til formål at forhindre spekulation. Ifølge den spanske lov, der regulerer denne projektløsning, har hver enkelt person (denne lov gælder også for virksomheder) således ret til købe maksimalt 2 boliger i et boligsamfund pr. autonom regionDet skal dog bemærkes, at når boligerne er færdigbyggede (og byggeforeningen er opløst, og de juridisk set bliver almindelige ejerlejligheder), kan man købe i yderligere bofællesskaber, hvis man ønsker det. Årsagen til denne lov er, at byggeforeninger er billigere end salgsprojekter, og målet er at forhindre individuelle investorer i at koncentrere sig om et enkelt område, opkøbe flere ejendomme og forvride priserne gennem høje huslejer eller ren spekulation.

Spanske banker afviser i stigende grad den nuværende promotormodel og mener, at opbygning af bofællesskaber er en sikrere form for byggeri for alle parter. Det er dog en juridisk kompliceret proces at få denne type projekt gennem alle de strengt regulerede organer, og det vil tage lang tid, før dette koncept er bredt tilgængeligt igen. Mest almindeligt lige nu er det på det konkurrenceprægede marked i Madrid, hvor stadigt højere jordpriser har fået bankerne til at trække bremsen på dyre byggekampagner. Med den store recession fra det første årti af 2000'erne frisk i erindring ønsker bankerne nu igen at se projekter, hvor finansieringen (inklusive økonomisk gennemgang af hver enkelt køber) er mere sikret.

Hvad er et byggefællesskab?

Hvad er et byggefællesskab, og hvorfor investere i denne model i stedet for en almindelig promoveringsmodel?

Byggemenskap.se har følgende definition af modellen:

"Drivkræfterne for at ville være en del af et byggefællesskab kan variere. Det kan handle om ønsket om at bo sammen, om boligens design, om økologisk byggeri, om hvordan man vil leve som ældre – eller om at man selv vil beholde overskuddet fra at bygge på attraktive steder.".

For samfundet er det at bygge fællesskaber en måde at opnå en mere interessant og varieret byudvikling. Erfaringer fra Tyskland viser højere kvalitet, mere interessant arkitektur, større mangfoldighed og et dybere engagement i egen bolig. Ulemper kan være, at modstridende viljer gør processen vanskeligere, samtidig med at det kræver en indsats af tålmodighed og penge over en lang periode, før belønningen kommer.”

Et byggefællesskab (dvs. Baugemeinschaft) er simpelthen en sammenslutning af individer, der i fællesskab køber en grund, planlægger og får opført en eller flere bygninger.

Byggefirmaer kan derefter anvende forskellige ejerformer i den færdige ejendom, såsom ejerlejligheder, andelslejemål, ejerskab eller lejeret. Foreningen har normalt et særligt fokus på boligen, såsom miljøvenlige eller børnevenlige boliger mv. Vores fokus er at finde den bedst mulige investering, både med hensyn til udlejning og værdiforøgelse. Vi finder grunde på attraktive steder med et attraktivt prisbillede og bygger til den lavest mulige pris uden at gå på kompromis med kvaliteten. Vi tilbyder derefter et omfattende koncept for udlejning af boligerne, som inkluderer viceværtadministration, nøgleadministration, licensadministration og markedsføring i internationale portaler for maksimal bebyggelse. Allerede i planlægningsfasen har vi investorer, som vi spiller bold sammen med, når det kommer til designet af bygningerne. Der er dog intet krav om, at køberne i vores byggefællesskaber er med til at investere. Cirka 50 % af køberne er de facto børnefamilier, der ønsker store boliger på trygge steder, tæt på lufthavn og hav osv. For dem er udlejningspotentialet og værdistigningen en ren bonus og ikke det primære formål med købet.

BEMÆRK at når byggeriet er færdigt [i spanske byggefællesskaber] fællesskabet er opløst og lejlighederne betragtes juridisk set igen som almindelige ejerlejligheder. Det er derfor ingen forskel overhovedet at eje en lejlighed købt gennem et byggeselskab sammenlignet med enhver anden salgsmodel i Spanien. Et spansk byggeselskab er simpelthen en omkostningseffektiv og sikker måde at bygge boliger på.

I Sverige og Tyskland er det almindeligt, at alle ejere er involveret fra starten og designer boligen, men det er ikke tilfældet i spanske boligsamfund hovedformålet med at presse priserne ned sammenlignet med en promotormodel. At have 10 forskellige nationaliteter med i den grundlæggende proces ville forsinke hele byggeprocessen for meget. Derudover er der strenge spanske bygningsreglementer og detaljerede planer at arbejde med. I Spanien handler det også mere om beliggenheden (helst højtliggende, tæt på havet, tæt på lufthavnen) end selve designet af indkvarteringen.

Priserne på grundene stiger dog voldsomt, så det kræver et bredt netværk at finde de resterende og passende store grunde på gode beliggenheder, der sælges til rimelige priser, for at kunne bygge et attraktivt og overkommeligt produkt. Det vil sige find disse plots det er vores hovedopgave. Derudover er vores strategi primært at sælge til skandinaviske købere, hvilket forenkler hele processen, da de fleste (for eksempel ønsker skandinaver ikke at begrænse muligheden for at udleje deres bolig) har den samme mening om boligforeningens indretning, samt boligforeningens regler mv.

Foreningen har ingen gæld efter indflytningen

Bemærk også, at boligforeningen i Sverige ofte er i gæld, hvilket påvirker huslejen for ejerlejlighederne i foreningen. Dette er ikke tilfældet i Spanien, da der i Spanien generelt ikke er lån i foreningerne. Selvom spanske boligforeninger ikke har nogen gæld, er der stadig arealafgifter (beløbet varierer, lige fra €500 om året til €2200 om året) én gang om året til vedligeholdelse af ejendommen, pool, belysning, grønne områder osv.

Alle betalinger i et byggesamfund foretages under byggeprocessen og finansieres trin for trin (de er også sikret af et eksternt forsikringsselskab, der garanterer, at du får de penge tilbage, du har indbetalt, plus renter i tilfælde af at noget uforudset sker under byggeprocessen). Alle betalinger til eksterne parter foretages via bankens separate konto for projektet i henhold til en strengt reguleret betalingsplan. Provisioner til projektets arkitekter, mæglere, projektledere, revisorer osv. udbetales også via den bank, der er blevet bestilt af byggemiljøet til at forvalte byggeriets økonomi.

Byggefællesskabet appellerer til investorer, der ønsker et højt investeringsafkast

Det svenske Boverket definerer et beslægtet begreb: "Begrebet bygherrefællesskab forekommer også og kan være synonymt med byggefællesskab, men kan også betyde, at et eller flere af medlemmerne af gruppen ikke selv vil bo i huset, men deltage som langsigtede investorer og se medejerskabet i det færdige hus som en kapitalinvestering."

Cirka 50% af vores købere tilhører denne særlige gruppe af købere, dvs. investorer, der investerer for at opnå indtægter gennem både leje og værdistigning på lang eller kort sigt (prisen på en lejlighed stiger betydeligt på en off-plan lejlighed i Spanien allerede ved indflytning). I streng forstand markedsfører vi derfor "Builder Communities", da flere skandinaviske købere, som vi primært målretter disse projekter mod, er rene investorer.

Vi tilbyder således, som tidligere nævnt, et omfattende koncept med et separat udlejningsfirma, og vi hjælper med processen med at få licens til udlejning mv. Et meget vigtigt aspekt i denne sammenhæng er også, at Vi indsætter i foreningens vedtægter, helt fra starten, at det vil være tilladt fremover at udleje din bolig til alle, der ønsker det. Når du har modtaget din udlejningslicens, kan denne ifølge loven ikke tilbagekaldes med tilbagevirkende kraft. Vi gør dette på grund af den nye lov, der betyder, at boligforeninger i hele Malagaprovinsen kan forbyde eller begrænse udlejning til turistformål ved at sætte det til afstemning på et foreningsmøde. Det er nok, at tre femtedele af ejerne i en boligforening stemmer for forbuddet, for at det gælder. Dette omfatter også nye projekter med nyproduktion, hvor muligheden for at udleje til turister i mange tilfælde er forbudt fra starten. De nyproducerede lejligheder, der tillader udlejning, er dog ren hård valuta på markeder som Malaga by, Nerja og Marbella hvor efterspørgslen er enorm.

spanskafastigheter.se og vores historie og fremtid med spanske byggefællesskaber

Vores virksomhedsadvokat, Francisco López, hvis far med succes anvendte model for fællesbyggeriprojekter i provinsen Malagafor flere årtier siden, indså allerede før nybyggeriet tog fart igen efter krisen, at for at sælge et projekt inden for en rimelig tidsramme, skulle priserne reduceres uden at gå på kompromis med kvaliteten. Han genoptog derfor konceptet med fællesbyggeri og fandt finansiere til en grund på en attraktiv beliggenhed i den populære ferieby Nerja. Vi solgte projektet, Ladera- Terrazas på rekordtid.

Vi lancerede derefter et andet byggefællesskab (Balcon del Mar) i samme område, Ladera del Mar i Nerja, året efter. Det projekt blev også hurtigt udsolgt på grund af de konkurrencedygtige priser.

Selv i planlægningsfasen af ​​vores tidligere udviklerfællesskaber var der stor interesse blandt banker osv., og vi fik vigtige kontakter. Udviklerfællesskabsmodellen appellerer primært til banker, fordi det er en mere sikker måde for alle involverede at planlægge og bygge på. Priserne er lavere, og gennemsigtigheden er bedre, og den stramt regulerede model med en uafhængig revisor, særlige bankkonti oprettet af banken, der håndterer alle betalinger til underleverandører samt mæglere og projektledere osv., og et forsikringsselskab, der garanterer alle penge, der indbetales af købere, er betydeligt mere sikker. Bankernes nationale risikoafdelinger har også større mulighed for at regulere denne type projekt. For eksempel hver individuel køber godkendt af banken, uanset om han ansøger om et lån eller ej.

Den store udfordring har været at finde medarbejdere, der er bekendt med, hvordan man rent faktisk overholder alle de love og regler, der gælder for denne type byggeri. Det er her, vores team og stort set kun én anden stor aktør på Costa del Sol kender denne arbejdsmodel.

Sammen scanner vi Costa del Sol for attraktive grunde både centralt beliggende i det voksende Malaga og grunde på strandene i de omkringliggende kystbyer. Derefter designer vi huse/lejligheder og danner byggefællesskaber, som vi primært markedsfører til skandinaver. Gennem vores internationale partner udlejer vi også boligerne til et internationalt marked. Dette koncept er dog også noget, som internationale investorer er interesserede i. Vi vil derfor ikke begrænse os til det relativt begrænsede skandinaviske marked på lang sigt.

Vores nyeste byggeteams

Solgt/under opførelse nedenfor:

18 rækkehuse nær stranden i Punta Lara Nerja

Store tagterrasser. Udstyrede køkkener. Fælles pool og fine mødeområder i området. Sydvendt. 2-3 soveværelser. [bemærk, solgt og under opførelse, men skriv til info@spanskafastigheter.se hvis du vil på venteliste, i tilfælde af at nogen kommer tilbage] Læs mere her.

8 lejligheder i en forhøjet beliggenhed i Nerja- Colina Alta

Efter årsskiftet 21 lancerede vi 8 lejligheder i Nerja. Højt beliggende med havudsigt. Eftermiddagssol. Mindre urbanisation i rolige omgivelser, i gåafstand til centrum og strand, med både pool og garage. Genforhandlede markedspriser på grunden har givet os mulighed for at tilbyde disse lejligheder til fantastiske priser. 2 soveværelser, terrasse, fra under €200.000. Under €350.000 for duplex med 2 soveværelser og 3 badeværelser. Læs mere om Colina Alta her. Disse er solgt, men nogle kan komme til salg efter færdiggørelse. Hvis du ønsker at være på venteliste, så skriv til info@spanskafastigheter.se

---

Vi lancerer altid vores projekter (men også regelmæssige kampagner, som vi får salgsrettigheder til, i det omfang det er muligt) med byggefællesskaber i videre til vores nyhedsbrevsfølgere.

• Tilmeld dig nyhedsbrevet for Nerja, Torrox og Costa Tropical her (samt Malaga by).
• Tilmeld dig nyhedsbrevet til Marbella, Estepona, Benalmadena, Torremolinos og alle andre feriesteder på den vestlige Costa del Sol (samt Malaga by) her.
• Skriv også direkte til info@spanskafastigheter.se

---

Byggehold i planlægningsfasen i 2024:

I skrivende stund forhandler vi priser med grundejere, samtidig med at vi henter finansieringskilder ind for at sikre jord.

Konklusion og opsummering

Profitmarginen for en traditionel forfremmelsesmodel, som er sædvanlig på det spanske boligmarked, er betydeligt højere. Lavere provisioner osv. for alle involverede i et byggefællesskab betyder lavere slutpriser på omkring 25 %. Derudover betyder arbejdsmodellen større gennemsigtighed og medbestemmelse for køberne. Bestyrelsen vælges af alle medlemmer, der også har stemmeret på flere vigtige spørgsmål under byggeprocessen. Bestyrelsen informeres løbende af projektledelsen og den uafhængige revisor om alt, hvad der sker i byggeriet, og træffer visse beslutninger på vegne af medlemmerne. Visse beslutninger skal dog stemmes om af hvert enkelt medlem. Alt er reguleret af de spanske love, der specifikt gælder for byggeforeninger, og alle udbetalinger af provisioner til mæglere, projektledere, underentreprenører/bygherrer osv. håndteres af banken via en særligt oprettet bankkonto, som kun banken har adgang til. Et forsikringsselskab garanterer alle betalinger fra købere under byggeprocessen.

I brede vendinger, Sådan fungerer byggeprocessen i Spanien:

1. Projektledelsen identificerer en egnet grund (en advokat kontrollerer den detaljerede plan for grunden for at sikre, at den er egnet til et byggefællesskab) til salg og indleder forhandlinger med grundejeren. Grunden bindes i en bestemt periode.

2. Derefter registreres et byggefællesskab, og der oprettes en konto i en bank, der også yder bankfinansiering til byggeriet, mens en plan for byggeriet laves af arkitekterne.

3. Reservationer til boligerne begynder at blive indsamlet, og der anmodes samtidig om byggetilladelse fra kommunen.

4. Når alle boligerne er solgt, dannes der en bestyrelse for byggeselskabet. Alle købere inviteres til et bestyrelsesmøde, hvor der blandt andet vælges en formand.

5. Byggefirmaet udvælges af bestyrelsen i samråd med projektledelsen efter en tilbudsproces.

6. Grunden købes af byggefællesskabet, og derefter begynder byggeriet.

7. Når det er færdigt, udstedes skøder til hver enkelt ejer, og byggeforeningen opløses. Hver lejlighed betragtes nu ifølge loven som enhver ejerlejlighed. Det samme gælder for boligforeningen for selve komplekset. Det er også vigtigt at påpege, at denne økonomiske forening har ikke et lån med solidarisk hæftelse for betaling efter færdiggørelse. Foreningsgebyrer (som skal betragtes som husleje) påvirkes derfor ikke af en eventuel rentestigning, da der ikke er gæld i foreningen.

⁃ De to mest grundlæggende aspekter af byggefællesskabets arbejdsmodel i dens spanske design:

• Lavere priser når man fjerner promotor fra ligningen (dette betyder, at både vi og andre involverede i projektet modtager betydeligt lavere provisioner end normalt, og at vi er nødt til at vente på disse, indtil det er færdigt, men det betyder også, at vi får et meget lettere sælgeligt produkt). Almindelige byggepromotorer er simpelthen ikke villige til at skære i profitmarginerne på samme måde som et byggefirma. Afhængigt af projektets kompleksitet og volumen er marginerne for et almindeligt byggefremstød mindst 15 % og op til 25 %. Projektledelsesgebyrerne for et byggefirma er 7-12 % (Læs mere i den spanske artikel om spanske byggefællesskaber i Madrid her).
• Stærkere økonomisk og juridisk sikkerhed med øget gennemsigtighed da alt er strengt reguleret af spansk lov (uafhængig revisor, højere gennemsigtighed og medbestemmelse fra ejernes side osv.), og bestyrelsen deltager aktivt i alle beslutninger.

Mere læsning:

• Alt du behøver at vide om investering i Spanien
• Området og projekterne, der primært anbefales til investering i 2024-2025
• Ofte stillede spørgsmål og svar om at købe bolig i Spanien
• Om at optage et lån i en spansk bank
• Oversigt over nybyggeri Costa del Sol
• Guide til Malaga
• Guide til Nerja
• Guide til Marbella
• Guide til Costa del Sol
• Om siden spanskafastigheter.se