Zakup nieruchomość w Hiszpanii może być najlepszą inwestycją w życiu, ale ważne jest, aby wybrać odpowiedni dom lub mieszkanie w odpowiedniej okolicy. Na przykład Costa del Sol cieszy się większym zainteresowaniem turystów niż większość innych regionów. W kilku miejscach na Costa del Sol , dzięki silnej turystyce krajowej, podczas drugiego lata pandemii pobito rekordy sprzedaży, mimo że w tym okresie, z powodu obostrzeń, ruch zagraniczny spadł o 80%. To dowód siły regionu, który od tamtej pory stale rośnie.

Jednak nie wszystkie obszary południowej Hiszpanii charakteryzują się wysokim wskaźnikiem obłożenia. Należy również zwrócić uwagę na wiele innych aspektów. Na przykład, czy wiesz, że obowiązują surowe ograniczenia (a w 2026 roku planowane są jeszcze surowsze przepisy) dotyczące wynajmu w takich miejscach jak Majorka, Barcelona i Wyspy Kanaryjskie? Istnieją również inne prawa i przepisy, która reguluje czynsze, w większości hiszpańskich prowincji należy przestrzegać aby uniknąć ryzyka wysokich kar pieniężnych.

Ceny nieruchomości w Hiszpanii, który gwałtownie spadł po kryzysie finansowym w 2008 roku, osiągnął obecnie punkt krytyczny: w 2026 roku powróci do poziomu sprzed krachu z lat 2007–2008. Mimo to większość analityków uważa, że ​​ceny – podobnie jak w długoterminowym trendzie w Szwecji – będą nadal rosły.

Kryzys szwedzki w 1992 roku doprowadził do spadku cen nieruchomości o 20–30%. Rynek potrzebował 6–7 lat, aby się odbudować i powrócić do nominalnych poziomów sprzed spadku. Następnie nastąpił jeden z najdłuższych wzrostów cen na świecie: między końcem lat 90. a rokiem 2022 ceny nieruchomości w Szwecji wzrosły o ponad 500%.

To właśnie ten długotrwały, strukturalny okres ożywienia sprawia, że ​​Szwecja staje się istotnym punktem odniesienia przy ocenie przyszłości innych rynków, które obecnie znajdują się w fazie ożywienia – na przykład hiszpańskiego.

Od tego czasu w Hiszpanii zaszło wiele pozytywnych zmian w postaci przepisów mających na celu ochronę kupujących, regulacji bankowych, a także znacznych inwestycji w infrastrukturę, ekoturystykę i szlaki turystyczne itp. W ślad za tym pozytywnym rozwojem sytuacji, kilka międzynarodowych korporacji również przeniosło swoje biura do hiszpańskich miast. Nie mniej ważnym przykładem jest Malaga , która przeżywa boom technologiczny po tym, jak kilka lat temu przeniesiono tam ultramoderną siedzibę Googleds. cyberbezpieczeństwa. Jak wygląda obecnie? Czy wzrost cena nieruchomości będzie nadal rosnąć w 2026 roku? ponieważ inflacja spada, a obniżki stóp procentowych przez EBC prowadzą do obniżenia stóp procentowych kredytów hipotecznych.

Z naszego biura Nerja „Mamy przed sobą ekscytujący okres na rynku nieruchomości. Spodziewamy się, że podaż utrzyma się na niskim poziomie, a ceny zaczną rosnąć nieco szybciej. Powodem jest to, że w ostatnim czasie sprzedaż nieruchomości, które były na rynku od dłuższego czasu, gwałtownie wzrosła. Jest to prawdopodobnie spowodowane poprawą koniunktury w Europie i spadkiem oprocentowania kredytów hipotecznych. Stwarza to dynamiczny rynek, na którym jednak kupujący nadal mają szansę na zawarcie korzystnych transakcji. Nadal jest wielu sprzedających, którzy muszą szybko sprzedać swoje nieruchomości lub wystawiają je na sprzedaż w mniej korzystnym momencie (jak wiadomo, w ciągu ostatnich pięciu lat kryzysy następowały jeden po drugim, a niektórzy mieli pecha z terminem). Dla tych z Państwa, którzy aktywnie poszukują nowej nieruchomość oznacza to korzystną pozycję negocjacyjną z możliwość obniżenia ceny wywoławczej o około 5-15% w przypadku większości domów. Nie wahaj się skontaktuj się z nami , aby uzyskać więcej informacji o obecnych nieruchomościach i dowiedzieć się, jak możemy pomóc Ci dokonać mądrej transakcji na rynku nieruchomości

Anders Larsson główny broker, biuro Nerja

Hiszpania przyciąga stylem życia, stabilnością i globalnym rozwojem

Wraz z rozwojem Hiszpanii jako wiodącego europejskiego centrum podróży do 2026 roku, umocni ona również swoją pozycję jednego z najatrakcyjniejszych rynków inwestycyjnych w nieruchomości na świecie. Bezprecedensowy rozwój bezpośrednich lotów z Ameryki Północnej, Ameryki Łacińskiej, Bliskiego Wschodu i niektórych części Azji sprawi, że Hiszpania stanie się bardziej dostępna niż kiedykolwiek – nie tylko dla turystów, ale także dla cyfrowych nomadów, osób wynajmujących mieszkania na dłuższy okres i zamożnych nabywców.

Ta globalna łączność, w połączeniu ze stabilnością polityczną, dobrze rozwiniętą infrastrukturą i klimatem sprzyjającym całorocznej turystyce, napędza popyt na nieruchomości zarówno w dużych miastach, jak i regionach nadmorskich. Inwestycje nie koncentrują się tu tylko na słońcu i jakości życia, ale także na rozwijającej się Europie, w której Hiszpania odgrywa obecnie wiodącą rolę.

Hiszpania umocni zatem swoją pozycję jednego z najbezpieczniejszych i najbardziej dochodowych miejsc do inwestowania w nieruchomości od 2026 r. i później z kilku powodów:

Stabilne ceny i zwiększona siła nabywcza

Hiszpański rynek nieruchomości odnotował stabilizację w okresie zawirowań ostatnich lat, co czyni go bezpieczną inwestycją. Jednocześnie rosnąca siła nabywcza zagranicznych nabywców przyczyniła się do utrzymania popytu.

Rozwijająca się gospodarka i wiodący na świecie sektor turystyczny

Hiszpania ma prężnie rozwijającą się gospodarkę, wspieraną przez status jednego z najpopularniejszych kierunków turystycznych na świecie, co gwarantuje stały popyt na mieszkania, szczególnie w atrakcyjnych rejonach, takich jak Costa del Sol.

Korzystne warunki kredytu

W nowym budownictwie płacisz lwią część w momencie wprowadzenia się, więc nie musisz martwić się o odsetki. Ponadto, stopy procentowe prawdopodobnie będą niższe, gdy wprowadzisz się za kilka lat.

Styl życia i jakość życia

Hiszpania słynie z przyjemnego klimatu, spokojnego stylu życia oraz bogatej kultury i gastronomii – połączenie tych cech przyciąga kupców z całego świata.

Infrastruktura i łączność

Dzięki nowoczesnej infrastrukturze, międzynarodowym lotniskom i doskonałej sieci transportowej Hiszpania jest idealnym miejscem zarówno na stałe zamieszkanie, jak i na wakacje.

Biorąc pod uwagę ograniczoną dostępność atrakcyjnych nieruchomości jest to idealna lokalizacja do inwestowania w nową produkcję.

Mówiąc ogólnie, analitycy spodziewają się, że ceny nieruchomości w Hiszpanii wzrosną o ponad 5% w 2026 roku. Jeśli ceny energii będą nadal spadać bardziej niż oczekiwano, podobnie jak międzynarodowa inflacja i stopy procentowe, wzrost będzie znacznie wyższy. Nigdy wcześniej zainteresowanie inwestorów międzynarodowych Hiszpanią nie było tak duże. Obecnie około 140 różnych narodowości inwestuje w tym kraju co roku.

Organizacja budowlana APCESpaña uważa, że ​​to przede wszystkim chęć nowej produkcji winduje ceny. Przy dużym zainteresowaniu międzynarodowym trudno dostrzec cokolwiek innego niż ciągły wzrost na hiszpańskim rynku nieruchomości. Największym problemem jest brak nieruchomości na sprzedaż w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach (za tym stoją głównie inwestorzy zagraniczni). Oznacza to, że ceny są bardzo stabilne. Jednak wielu sprzedających, którzy wstrzymali się z wystawieniem na sprzedaż w czasie pandemii, teraz… zaakceptuje oferty niższe od ceny wywoławczej przez około pół roku. 

W podróży 2026:

W ciągu 5 lat poprzedzających pandemię koronawirusa wartość hiszpańskiej nieruchomość rosła średnio o 5% rocznie, a jeśli wziąć pod uwagę niższe koszty odsetek i fakt, że cena wynajmu wzrosła o 50% w tym samym okresie, oznaczało to zwrot ponad 10% dla tych, którzy kupili odpowiednią nieruchomość w odpowiedniej okolicy we właściwym czasie. Wartość nie spadła znacząco, a nawet wzrosła w niektórych regionach, przez cały kryzysowy rok 2020. Był to silny sygnał na przyszłość. Jesienią 2021 roku sprzedano mieszkania pod klucz na wschodnim wybrzeżu Costa del Sol gdzie ceny wzrosły o ponad 50% od czasu ich sprzedaży poza planem kilka lat wcześniej. Wierzymy, że zobaczymy podobne przykłady nowych inwestycji, które zostaną sprzedane w 2026 roku i ukończone kilka lat później.

Zagraniczni nabywcy odpowiadają za ponad 20% wszystkich transakcji kupna domów w Hiszpanii. Wpływ na to ma wiele czynników, ale na przykład w Andaluzji można wskazać na duże inwestycje w infrastrukturę, poprawę stanu plaż i parków narodowych, znaczne obniżki podatków, a przede wszystkim międzynarodowy trend chęci pracy zdalnej w miejscach z dużą ilością słońca (gdzie ceny nadal są uważane za rozsądne).

Od czasu objęcia władzy przez nowy rząd regionalny Andaluzji w 2019 roku, wprowadzono szereg zmian podatkowych, które skutecznie obniżyły, zniosły lub zawiesiły kilka stawek podatkowych. Dzięki temu przyjaznemu podatkowo podejściu Andaluzja stała się regionem Hiszpanii o najniższych podatkach (obok Madrytu). Niewątpliwie przyczyniło się to do napływu ogromnych inwestycji zagranicznych do regionu, co przełożyło się na wzrost kapitału o 40% w latach 2019–2023. Oto główne powody, dla których Andaluzja stała się wiodącym ośrodkiem inwestycji w nieruchomości w Hiszpanii i dlaczego tak wiele osób szybko się bogaci: 1. Zniesienie podatku spadkowego w 2019 roku. 2. Zniesienie podatku od darowizn w 2019 roku. 3. Obniżenie podatku od przeniesienia własności w 2021 roku. 4. Obniżenie opłaty skarbowej o 20% w 2021 roku. 5. Zniesienie podatku od majątku w 2022 roku.

Andaluzja intensywnie inwestuje w przyszłość! W 2025 roku region otrzymał największy budżet w swojej historii, ze wzrostem o ponad 40% w porównaniu z 2018 rokiem. Pieniądze przeznaczono głównie na opiekę społeczną, edukację i miejsca pracy. Inwestycje te będą kontynuowane w kolejnych latach.

– Dowiedz się więcej o przepisach podatkowych, które powinieneś znać.

Sprzedaż nowych nieruchomości wzrosła o 50% na Costa del Sol od lata 2020 do lata 2021. Sprzedaż nieruchomości używanych spadła w tym samym okresie o 4,6%, co można wytłumaczyć starzeniem się i zużyciem zasobów, a także spadkiem cen zaledwie o 0,5% pomimo kryzysu (ceny wzrosły jednak jesienią). Obecnie nastąpił okres spadku sprzedaży nowych nieruchomości, ale nie z powodu braku popytu, ale dlatego, że wielu deweloperów czeka na wzrost cen, ponieważ ceny ulegają znacznym wahaniom, a banki nakładają wyższe wymagania w trudnych czasach.

Nie ulega jednak wątpliwości, że w przyszłości obowiązywać będzie nowa produkcja, ale oczywiście nadal są dobre okazje do zrobienia dla tych, którzy szukają używanych nieruchomości (ceny wywoławcze nie zmieniają się w czasach kryzysu, ale sytuacja negocjacyjna już tak). Mimo że większość ludzi szuka teraz nowych nieruchomości podaż jest ograniczona. Większość najlepszych z niewielu projektów, które pojawiają się na początku roku, szybko się wyprzeda i powstanie luka (ponieważ wielu deweloperów miało niskie ceny podczas kryzysu), dopóki w latach 2026-2027 nie pojawią się nowe nieruchomości w dobrych lokalizacjach (należy pamiętać, że są one na planie i że zajęcie nastąpi nie wcześniej niż dwa lata po rozpoczęciu sprzedaży). Należy się również spodziewać, że ceny tych nieruchomości będą znacznie wyższe niż te sprzedawane w tym roku. Nagłe wzrosty cena poprzedniej jesieni w przypadku projektów, które nie zostały jeszcze w pełni sprzedane, podkreślają to. Gdy sytuacja się unormuje, sprawy pójdą szybko.

Nowa produkcja staje się celem inwestorów

Jedną z rzeczy, która całkowicie różni się od okresu po ostatnim kryzysie, jest, jak wspomniałem, fakt, że w ciągu najbliższych 5-10 lat nacisk zostanie położony na nową produkcję (chociaż w latach 2026/2027 prawdopodobnie pojawi się mniej nowych projektów niż zwykle). Zasoby mieszkaniowe zaczynają się zużywać, a do tego dochodzi wiele problemów z uszkodzeniami spowodowanymi wilgocią (surowsze normy budowlane wprowadzono dopiero w 2006 roku) itd. Mimo to właściciele nieruchomości wybudowanych przed rokiem 2000 nie wydają się skłonni do znaczącego obniżenia cen. Co więcej, w dekadzie po kryzysie z 2008 roku wybudowano bardzo niewiele nowych budynków w porównaniu z dekadą poprzednią. Nowa produkcja wejdzie zatem w złoty okres w połowie lat 20. XXI wieku, podobnie jak na początku XXI wieku. Ważne, o czym należy pamiętać: Aktorzy, którzy aktywnie poszukiwali długo nieaktywnych właścicieli działka (którzy potrzebowali prawdziwego kryzysu, aby w końcu sprzedać swoją upragnioną działki ) i wynegocjowaliśmy dobre ceny działki w dobrych lokalizacjach w środku kryzysu – Firmy, które również mają dobrą kondycję gospodarczą i przetrwały kryzys, a także zachowały wieloletnie zespoły architektów/kierowników projektów oraz ugruntowane kontakty bankowe, znajdują się obecnie w wyjątkowej sytuacji. To właśnie w nich warto inwestować.

W 2026 roku rozpocznie się kilka bardzo interesujących projektów, aby uzyskać informacje, zanim staną się publiczne (najpierw zazwyczaj wysyłamy pocztę bezpośrednią na wczesnym etapie procesu do klientów, o których wiemy, że aktywnie poszukują w danym obszarze, Następnie publikujemy projekty w newsletterach na 1–4 tygodnie przed ich publiczną premierą) zapisz się na nasz newsletter. Biuletyn strona zachodnia (Marbella, Estepona, Nueva Andalucia itp.). Biuletyn East Side (Nerja, Torrox, miasto Malaga itp.).

Możliwości inwestycyjne po kryzysach – 2026 i później

Oczekuje się, że Hiszpania odniesie sukces, ponieważ wielu, w tym podróżujący służbowo i cyfrowi nomadzi, zrezygnuje z hoteli i zdecyduje się na pobyt w nieruchomości . Jednocześnie podróże dalekobieżne poza Europę staną się droższe, a częstotliwość wyjazdów będzie niska, co stawia Hiszpanię ogólnie, a Costa del Sol w szczególności, według większości analityków, w bardzo korzystnej sytuacji w perspektywie długoterminowej. Stolica regionu Malaga skończyło się pod koniec roku, więc Lista 20 najlepszych miejsc na świecie do inwestowania według magazynu Forbes i do życia. Więcej znaczących graczy, którzy przeanalizowali przyszłość i doszli do wniosku, że warto inwestować w Hiszpanię, to skandynawskie firmy inwestycyjne. Największe międzynarodowe portale w Hiszpanii należą obecnie do firm skandynawskich. Najczęściej odwiedzany hiszpański portal Idealista został niedawno kupiony za 1,3 miliarda dolarów przez szwedzką firmę venture capital EQT. Nawet światowej sławy inwestor Warren Buffett, „wyrocznia z Omaha”, przeprowadził tę samą analizę w czasie kryzysu i kupił firmę maklerską w Marbella. Mają oni długoterminowe plany i wierzą w boom na zagraniczne inwestycje, głównie na Costa del Sol w ciągu najbliższych 10 lat. Tutaj znajdziesz kulturę, słońce, naturę i infrastrukturę w połączeniu ze stosunkowo niskimi ceny nieruchomości w porównaniu z innymi krajami. Dlatego wielu zdecyduje się również na pracę zdalną z tej części Hiszpanii, niezależnie od tego, gdzie na świecie mają swoje miejsce pracy. Andaluzja, a zwłaszcza nadmorskie miasto Nerja (które nawet w obliczu palącego kryzysu zaczęło inwestować w modernizację parków narodowych, szlaków turystycznych itp.) oraz Malaga, a zwłaszcza przedmieścia Rincon, przyciągnęły uwagę. To ostatnie miasto inwestuje w dalszą promocję wśród międzynarodowych turystów i inwestorów. W lipcu 2020 roku Malaga ogłosiła rozpoczęcie programu „Malaga 2030”, inicjatywy, która uczyni miasto najatrakcyjniejszym miejscem w Europie do „życia, pracy i inwestowania”.

Według badania przeprowadzonego przez portal movingtospain.com, który pomaga osobom myślącym o przeprowadzce do Hiszpanii, Wysokie wyniki Nerja i Almuñécar (i na szczycie listy): 7,5 na 10. W badaniu uwzględniono kilka czynników, które mogą być istotne dla potencjalnych mieszkańców, w tym: średnią roczną temperaturę, odsetek emerytów, podatek od nieruchomości, przestępczość, dostęp do ośrodków zdrowia i ceny wynajmu. Na szczycie listy znalazły się następujące miasta: Jávea, Calpe, Benidorm, Denia, Kadyks, Cartagena i Las Palmas.

Oczekuje się, że zainteresowanie inwestowaniem na Costa del Sol w Stanach Zjednoczonych gwałtownie wzrośnie po tym, jak United Airways potroiło liczbę bezpośrednich lotów do tego regionu. Prawdopodobnie otworzy to nowe możliwości dla amerykańskich inwestorów, którzy będą mogli eksplorować rynek nieruchomości i inne możliwości inwestycyjne na Costa del Sol. Amerykańskie linie lotnicze wybrały Costa del Sol jako jedyny cel podróży wakacyjnych w Hiszpanii, do którego będą latać codziennie w szczycie sezonu.

To, że gotowość do inwestowania z zagranicy nie dotyczy tylko nabywców nieruchomości stało się oczywiste, gdy Google przeniosło w tym roku jedno ze swoich najważniejszych biur (cyberbezpieczeństwo) do najszybciej rozwijającego się miasta na świecie, Malaga. Miasto przeszło znaczący rozwój, który rozpoczął się podczas ostatniego kryzysu. Uważa się również, że Malaga skorzysta przede wszystkim z… nowy arsenał ulg podatkowych skierowany do zagranicznych startupów.

Proszę pamiętać, że Underhand sprzedaż stanie się jeszcze bardziej powszechne po kryzysie koronawirusowym. Są to nieruchomości , których cena została obniżona, ale nie są one publicznie dostępne. Ta procedura stała się coraz bardziej powszechna i teraz przyspieszyła po kryzysie koronawirusowym. Obniżki cen tych nieruchomości mogą nie być publikowane publicznie, ale wysyłamy je pocztą bezpośrednią do klientów, którzy wyrazili zainteresowanie i którzy mogą szybko zawrzeć umowę. Przynajmniej w 2026 roku ten rodzaj transakcji będzie najpowszechniejszy w najbardziej atrakcyjnych częściach Hiszpanii. Należy zauważyć, że wiele osób wycofało swoje nieruchomości z rynku, a wiele innych czeka na sprzedaż. W związku z tym będzie mniej nieruchomości w oknie publicznym, ale większe szanse na zawarcie transakcji Naprawdę dobry zakup dla kogoś aktywnego, kto potrafi szybko działać.

W tym artykule wielokrotnie wspomnimy o Nerja, na wschód od Malaga, i o mieście Malaga na Costa del Sol . Jest ku temu powód. Już od pewnego czasu Nerja jest najbardziej atrakcyjnym miastem Hiszpanii pod względem inwestycjiPo pierwszym roku pandemii przedstawiono również dane, które to potwierdzają, gdy okazało się, że Nerja była Hiszpania – lider na poziomie prowincjonalnym dotyczące odbudowy turystyki międzynarodowej po kryzysie. W październiku miasto miało wskaźnik obłożenia hoteli na poziomie 87,47%, a my dysponujemy większą liczbą aktualnych danych z tego miasta (wraz z Torrevieją) niż z jakiegokolwiek innego miasta w Hiszpanii. Malaga jest obecnie miastem o największym rozwoju w całym regionie Morza Śródziemnego. Rezerwacje prywatnych domów w Hiszpanii wzrosły o niewiarygodny 1 milion już w pierwszej połowie 2017 roku, co oznacza wzrost o 33% w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej! Kilka lat temu wynajem prywatnych domów, po raz pierwszy w historii, przewyższył branżę hotelarską w niektórych regionach. Rozwój w Malagabył w ostatnich latach tak gwałtowny, że wiele obszarów zaczęło wprowadzać ograniczenia w wynajmie. Jednak nie widzimy tych ograniczeń w Nerja ani sąsiednim Torrox.

Kryzys dotknie wiele obszarów w Hiszpanii, ale Hiszpania należy do krajów europejskich, które najlepiej poradziły sobie z kryzysem gospodarczym lat 2022–2024. Być może głównym powodem, dla którego inflacja, PKB i giełda w tym kraju nie ucierpiały tak bardzo jak na przykład w strefie euro, jest fakt, że kraj ten pozyskuje gaz ziemny z Afryki Północnej.

Najbardziej dochodowy obszar to, jak powiedziałem, Costa del Sol i jest to nowa produkcja, ze względu na brak nowych nieruchomości w wyniku długiego kryzysu, który jest najciekawsze dla inwestorów mieszkaniowychDotyczy to zwłaszcza obszarów, na których wciąż istnieją atrakcyjne grunty pod zabudowę. Jednak ceny gruntów gwałtownie rosną, a wraz z każdym nowym etapem budowy rosną. Jeśli chcesz kupić nieruchomości z nowej produkcji w 2026 roku lub później, kup teraz, a nie później. Według badania przeprowadzonego przez AEV, hiszpański instytut wyceny nieruchomości, spodziewane są gwałtowne cena cen nieruchomości. Wskazuje na to kilka czynników, takich jak coraz większa liczba najemców, którzy chcą posiadać własne nieruchomość , fakt, że Brexit w końcu został wczytany do dokumentów oraz fakt, że większość ludzi zdaje sobie sprawę, że historycznie niskie stopy procentowe pozostaną na dotychczasowym poziomie, podczas gdy inflacja rośnie. nieruchomości zawsze były bezpieczną przystanią dla inwestorów w czasach wzrostu inflacjiHiszpania jest również krajem w Europie, w którym oczekuje się najszybszego wzrostu wartości nieruchomości , a największy wzrost w Hiszpanii spodziewany jest w Malaga . Malaga wyprzedziła Barcelonę pod względem liczby sprzedanych nowo wybudowanych domów już od kilku lat.

Przeczytaj nasz obszerny artykuł przeglądowy na temat nowych inwestycji na Costa del Sol.

Duży wzrost ruchu turystycznego w regionie Malaga

Prowincja Málagaodnotowała rekordowy rok pod względem turystyki: odwiedziło ją ponad 14 milionów turystów, a przychody wyniosły ponad 19 miliardów euro. To najlepsze wyniki od czasu pandemii i więcej niż rekord z 2019 roku. Przychody wzrosły o około pięć miliardów w porównaniu z rokiem 2019. 

W 2019 roku najwięcej zwycięstw pokonują Nerja i Torremolinos , które podnoszą średnią. Nerja ma najwyższy wskaźnik obłożenia z wynikiem 94,46% (w porównaniu z Marbella i innymi kurortami po zachodniej stronie, gdzie wskaźnik ten wynosi nieco ponad 80%). Nerja przewyższa również wszystkie pobliskie kurorty pod względem obłożenia, już na koniec 2023 roku (ponad 90%).

Chociaż turystyka bije rekordy w wielu miejscach w najatrakcyjniejszych obszarach, maleje w obszarach śródlądowych (należy zauważyć, że obszary te odnotowały wzrost w czasie pandemii, ale teraz zaczynają tracić na popularności). Nawet jeśli nie zamierzasz wynajmować swojej nieruchomość , powinieneś wziąć pod uwagę statystyki dotyczące wynajmu, ponieważ są one silnie skorelowane z rozwojem cen mieszkań. Nerja stała się najlepszym miastem do inwestowania już w czasie ostatniego kryzysu, z którego dobrze sobie poradziła i stała się silniejsza niż wcześniej. Zdecydowane działania gminy Nerja wraz z ofensywnymi inwestycjami w szlaki turystyczne, parki narodowe i infrastrukturę w latach pandemii, oznaczają, że miasto jest lepiej przygotowane niż kiedykolwiek na resztę XX wieku. Mówiliśmy to wcześniej i te liczby sprawiają, że mówimy to ponownie z dodatkowym naciskiem. Jeśli zamierzasz inwestować, zrób to w Nerja lub jednej z rozwijających się dzielnic Malaga (choć należy mieć świadomość, że w tym konkretnym obszarze nie ma ograniczeń dotyczących wynajmu).

Różne rodzaje możliwości dla tych, którzy chcą inwestować w Hiszpanii w 2026 roku

Jedną z naszych specjalności jest wyszukiwanie odpowiednich działki w atrakcyjnych lokalizacjach i atrakcyjnym przedziale cenowym, a następnie presja na ceny budowlane bez uszczerbku dla jakości lub kwestii środowiskowych za pośrednictwem sprawdzonego hiszpańskiego modelu projektu, który obecnie wraca do łask. Są to tzw. wspólnoty budowlane, które eliminują z równania inwestora i jego horrendalne marże, a także obniżają ceny nawet o 25%. Więcej o społecznościach budowlanych przeczytasz w tym artykule.

Kilku deweloperów budowlanych przeniosło swoje siedziby do Malaga , ponieważ większość dużych inwestorów dostrzega w Malaga i jej okolicach największy potencjał na przyszłość. Interesujący jest przede wszystkim długoterminowy wzrost wartości, ale wynajem w odpowiednich lokalizacjach w Malaga odnotowuje największy wzrost ze wszystkich. Miasto Malaga nie jest również uzależnione od silnej turystyki, ponieważ firmy, prawnicy, lekarze itp. poszukują nieruchomość do wynajęcia na rynku. Według hiszpańskiego banku centralnego Banco de España, między 2013 a 2019 rokiem ceny wynajmu wzrosły o 45 procent! Od tego czasu stale rosną.

Link do nasze najnowsze nieruchomości na sprzedaż Malaga tutaj.

Różne rodzaje inwestycji w Hiszpanii

• Czy chcesz kupić jedną lub kilka nieruchomości na wynajem? Naszą specjalnością jest wyszukiwanie takich nieruchomości, a także oferowanie kompleksowych rozwiązań w zakresie wynajmu (w tym marketing na portalach międzynarodowych, pomoc w zakresie licencji, zarządzania kluczami, sprzątania i administracji itp.)
• Czy chcesz kupić ziemię i zrealizować projekt składający się z 1-50 nieruchomości (łącznie z budową pojedynczych luksusowych willi)? Nasz doświadczony kierownik projektu (który pracował przy kilku naszych poprzednich i nadchodzących projektach budowlanych) pomoże Ci znaleźć działkę, wynegocjować dobrą cena i współpracować z naszymi architektami, aby pomóc Ci zaprojektować projekt i upewnić się, że spełnia on wszystkie wymagania dotyczące uzyskania pozwoleń itp. Skontaktujemy Cię również z dyrektorami banków w celu uzyskania finansowania i firmami ubezpieczeniowymi w celu uzyskania gwarancji.

---

W poniższym artykule zostaną omówione następujące kwestie:

• Najlepsze obszary do inwestowania w Hiszpanii
• Najlepsze rodzaje nieruchomości dla dobrej inwestycji w nieruchomości
• Ważne czynniki sukcesu w branży wynajmu – i pułapki
• Ograniczenia w wynajmie w hiszpańskich regionach autonomicznych
• O tym, jakie modele oferują firmy wynajmujące i jak samodzielnie promować swoją nieruchomość
• Tyle możesz zarobić rocznie wynajmując swoją nieruchomość w Hiszpanii (z uwzględnieniem wszystkich kosztów i dochodów oraz wzrostu wartości)
• O pożyczce z banku hiszpańskiego
• O problemie (i możliwościach) z obiektami bankowymi
• O hiszpańskim rynku nieruchomości – ceny rosną powoli, ale systematycznie po kryzysie
• Statystyki historii cen
• Podsumowanie, informacje o naszych usługach i linki do dalszych materiałów

NOTATKAArtykuł jest stale aktualizowany o nowe statystyki, zmiany w przepisach i inne informacje dotyczące inwestowania w nieruchomości w Hiszpanii. Z wdzięcznością przyjmujemy komentarze, poprawki itp. Napisz do nas Info@spanskafastigheter.se

---

Spanskafastigheter.se działa praktycznie na terenie całego kraju i współpracuje z większością dużych banków, firm wynajmujących/pośredników itp. W związku z tym otrzymujemy dane od kilku różnych podmiotów z całej Hiszpanii, ale żadne z nich nie dorównuje wynikom Nerji w zakresie wynajmu. Stosunkowo niskie ceny nieruchomości w połączeniu z wysokim wskaźnikiem obłożenia sprawiają, że Nerja ma najwyższy zwrot z inwestycji ( ROI ).

Trudno z góry przewidzieć, które obszary staną się nowymi „gorącymi punktami”, ale najbezpieczniej, jak ze wszystkim innym, jest zapoznać się z historią. Jeśli masz udokumentowaną historię wynajmu, Twoja inwestycja w mieszkanie jest bezpieczniejsza niż 99% innych. Nieustannie poszukujemy dobrych lokalizacji do inwestowania, ale tu i teraz, i przez jakiś czas, Nerja jest najlepszym miejscem do inwestowania w Hiszpanii.  Notatka że nie ma jednak nieruchomości w które warto inwestować podczas 150 000 euro w mieście. Jednak naprawdę dobre inwestycje zazwyczaj kosztują ponad 150 000 euro, niezależnie od tego, gdzie w Hiszpanii się szuka.

---

Podobnie jak większość brokerów, nigdy nie zalecaliśmy naszym klientom liczenia na duże dochody z wynajmu hiszpańskich nieruchomość . Dochód ten traktowaliśmy jedynie jako czysty bonus. Było to jednak zanim otrzymaliśmy statystyki od naszych klientów (zaczęliśmy w 2008 roku, w czasie kryzysu, więc sprzedaż rozpoczęła się dopiero po 4 latach). Liczby z tej części Hiszpanii są ogromne i rosną z kwartału na kwartał, dlatego 9 na 10 inwestorów poszukuje tego miasta, które z kilku różnych powodów jest wyjątkowo dobrym miejscem do inwestowania. Nie oznacza to jednak, że nie da się dokonać dobrej inwestycji w innych częściach Hiszpanii. Więcej na ten temat, a także o danych dotyczących wynajmu w Nerja (rzeczywiste dane od różnych podmiotów) i innych regionach Hiszpanii, ograniczeniach dotyczących licencji na wynajem w poszczególnych regionach oraz innych pułapkach i wskazówkach można znaleźć w tym artykule. Na początek kilka słów o nas od naszego głównego brokera, Anders Larsson:

W spanskafastigheter.se koncentrujemy się na wyszukiwaniu nieruchomości , które stanowią dobrą inwestycję zarówno w krótkim, jak i długim terminie. Powinny one charakteryzować się wysokim wskaźnikiem obłożenia w cenach rynkowych, zarówno tygodniowych, jak i miesięcznych. Przeanalizowaliśmy historię domów naszych klientów, naszą działalność w zakresie wynajmu oraz statystyki partnerów z lat poprzedzających kryzys aż do teraz. Oczywiste jest, że aby dokonać najbezpieczniejszej inwestycji, należy zainwestować w nieruchomość (lub obszar) z historią wynajmu, która przetrwała kryzys. Naszym celem jest zapewnienie naszym klientom jak najsprawniejszego i najłatwiejszego sposobu na reklamowanie i osiąganie wysokich zysków z wynajmu domów wakacyjnych. Stale testujemy i analizujemy, które międzynarodowe i szwedzkie portale/firmy wynajmujące oferują najlepsze wyniki przy najniższych możliwych kosztach/prowizji. Wszystko jednak zaczyna się od znalezienia właściwej nieruchomość w odpowiedniej okolicy i za odpowiednią cenaW tym celu współpracujemy z bankami i kancelariami prawnymi, a także innymi niezależnymi pośrednikami, którzy pomagają nam analizować rynek. Wiedzą oni, że nasi klienci są przygotowani i gotowi do szybkiego działania, gdy pojawi się odpowiednia nieruchomość.

– Anders Larsson, główny broker spanskafastigheter.se Napisz do niego bezpośrednio na adres spanienkontoret@spanskafastigheter.se

---

Link do strony, na której możesz zapisać się na wszystkie nasze newslettery w Hiszpanii (Nerja i reszta wschodniego Costa del Sol, Marbella i reszta zachodniej części Costa del Sol).

Link do naszej strony Facebook (aktualizowane 1-2 razy w tygodniu o szczególnie interesujące pozycje itp.)

---

Dlaczego potencjalny dochód z wynajmu nieruchomości jest tak ważny?

Błąd, jaki popełnia wielu inwestorów w nieruchomości, polega na tym, że patrzą tylko na potencjalny wzrost wartości, ignorując, ile/ile nieruchomość przynosi dochodu rocznie. Zamiast tego spekulują wyłącznie na przyszłej wartości domu. Warren Buffett, który stał się najbogatszym człowiekiem świata dzięki inwestycjom w nieruchomości, ujął to najlepiej:

„Jeśli skupiasz się na potencjalnym wzroście cen domu, który oglądasz, spekulujesz. Nie ma w tym nic złego. Wiem jednak, że sam nie odnoszę sukcesów w spekulacjach i jestem sceptyczny wobec tych, którzy twierdzą, że na dłuższą metę odnoszą sukcesy dzięki tego typu spekulacjom”.

Według badań klientów przeprowadzonych przez Tripwell, 7 na 10 Szwedów wynajmuje swoje nieruchomość za granicą, aby pokryć koszty. Jednak odpowiednia nieruchomość w Hiszpanii może przynieść znacznie więcej niż tylko pokrycie kosztów. Należy jednak pamiętać, że w większości regionów Hiszpanii, pomimo dużej popularności, trudno jest w ogóle osiągnąć wysoki poziom obłożenia. Jednak z odpowiednią nieruchomość w odpowiedniej okolicy (i odpowiednim marketingiem za pośrednictwem firm zewnętrznych lub na odpowiednich portalach) można osiągnąć naprawdę dobra inwestycja mieszkaniowa w Hiszpanii.

Hiszpania jest obecnie uważana za najbezpieczniejszy cel podróży turystycznych na świecie, a wielu, którzy wcześniej wybierali Turcję, Grecję lub Tajlandię, teraz decyduje się na wakacje w Hiszpanii, kraj ten awansował i wyprzedził USA. Hiszpania jest obecnie drugim najpopularniejszym celem podróży turystycznych na świecie (po Francji). W 2016 roku Hiszpanię odwiedziło już 75 milionów turystów, w 2017 roku było ich 82 (!) miliony. Był to piąty rok z rzędu, w którym rekord został pobity. Od tego czasu rekord został pobity kilkakrotnie. Głównym powodem, dla którego liczby rosną tak dramatycznie, jest to, że coraz więcej osób odwiedza Hiszpanię przez wszystkie miesiące w roku, a nie tylko w szczycie sezonu. Najbardziej niewiarygodne jest to, że uważa się, że pułap ten jest daleki od osiągnięcia i że zmiany w globalnym wzorcu turystycznym po koronawirusie doprowadzą do jeszcze silniejszego wzrostu turystyki w Hiszpanii.

Innym trendem jest to, że międzynarodowi turyści luksusowi otworzyli oczy na Costa del Sol (Costa del Sol). Na przykład turystyka na Costa Blanca również gwałtownie rośnie, ale w tej części Hiszpanii nadal dominuje turystyka niskobudżetowa. Trzy największe regiony turystyki międzynarodowej to Andaluzja (głównie Costa del Sol), Walencja i Katalonia. Następnie znajdują się Wyspy Kanaryjskie i Baleary (z Majorką na czele, która jednak gwałtownie spada, a TUI zmniejszyło tam liczbę miejsc o 30% już w 2019 roku). Artykuł specjalny: luksusowe domy i ekskluzywne mieszkania w Hiszpanii.

W 2016 roku budownictwo stanowiło 10% PKB Hiszpanii. W 2017 roku znacząco wzrosło, a na samym Costa del Solzainwestowano 1 miliard euro w nowe budownictwo. Budownictwo prawdopodobnie nigdy nie powróci do tempa z 2007 roku, sprzed kryzysu. Jednak od 2026 roku trwa wiele projektów budowlanych i szacuje się, że w ciągu zaledwie kilku lat tempo budowy osiągnie 400 000 nowych nieruchomości rocznie.

Obszar Malagaw centrum uwagi międzynarodowej produkcji filmowej

Nerja, podobnie jak Málaga i Marbella, stała się w zeszłym roku popularną lokalizacją dla produkcji filmowych dzięki pięknym krajobrazom i doskonałej pogodzie. Po kryzysie spowodowanym pandemią COVID-19, region Málagaodnotował silne ożywienie w branży filmowej. Według Biura Filmowego Málaga i jego partnerów w Andaluzji, lokalne firmy producenckie odegrały kluczową rolę w tym ożywieniu, ale region ten przyciągnął również ponad 20 brytyjskich i kilka niemieckich projektów filmowych.

Nerja cieszy się szczególnym międzynarodowym zainteresowaniem. Amerykańska reżyserka Tosca Musk, siostra Elon Musk, wybrała to miasto na miejsce kręcenia swojej nowej komedii romantycznej „Wallbanger”, nazywając ten nadmorski kurort „najlepszym miejscem do kręcenia w Europie”.

Co więcej, przed pandemią donoszono, że George Clooney i inni producenci byli zainteresowani kupnem klubu piłkarskiego Malaga, w ramach szerszego planu uczynienia Málaga „nowego Hollywood” Europy. Wygląda na to, że te plany stają się rzeczywistością.

Rozkwit turystyki w Hiszpanii, dobra infrastruktura i niskie ceny wysokiej jakości nieruchomości sprawiły, że Hiszpania stała się niezwykle atrakcyjna dla międzynarodowych inwestorów. Jednak turystyka i jakość mieszkań w Hiszpanii znacznie różnią się w zależności od regionu, miasta i dzielnicy. Przyjrzyjmy się zatem bliżej różnym regionom Hiszpanii.

---

Kupno dom lub mieszkanie w Hiszpanii – dobre dzielnice

Andaluzja – króluje Costa del Sol

Największa międzynarodowa strona internetowa Spain-Holiday przygotowała listę 10 najpopularniejszych miejsc w Hiszpanii pod kątem wynajmu dom wakacyjny (należy pamiętać, że dolna połowa listy zawiera: mniej niż połowa tyle samo próśb co top 3.)

• Marbella *
• Nerja
• Calpe
• Barcelona
• Benalmadena
• Lloret de Mar
• Moraira
• Sitges
• Fuengirola
• Almunecar

* Należy pamiętać, że dla wielu osób „Marbella” to szerokie pojęcie, obejmujące również pobliskie obszary, aż po Estepona. Oznacza to odcinek około 80 kilometrów (Malaga do Estepona), gdzie wszystkie ośrodki mniej lub bardziej „kanibalizują” wzajemnie swoje obłożenie. Od kilku lat próbujemy prowadzić działalność wynajmu w rejonie Marbella, ale uzyskanie wysokiego wskaźnika obłożenia jest bardzo trudne, ponieważ obszar jest tak rozproszony, że niewiele osób potrafi odróżnić poszczególne ośrodki od siebie. Ze względu na to, że obszar jest geograficznie niejasny, nie ma też tak wielu stałych gości (stałe gościny to najlepsi klienci i chcemy, aby stanowiły 30% lub więcej rezerwacji). Jednego roku mieszkają w Mijas, a następnego w Fuengirolaitp.  Czy zamierzasz inwestować w Marbellalub okolicach? inwestować głównie w segment luksusowy w Puerto Banus i okolicach lub Nowa Andaluzja Co również stanowi doskonałą alternatywę. To segment o wyraźniej określonej strukturze. Problem z Banus polega na tym, że większość luksusowych domów, które były na sprzedaż po znacznie obniżonych ceny została już sprzedana. Nadal istnieje różnica w cenach, nawet w przypadku tych najbardziej ekskluzywnych nieruchomości, w porównaniu z rokiem 2007, ale nie jest ona aż tak znacząca. Przeczytaj przegląd najtańszych zakupów nowo wybudowanych nieruchomości na Costa del Sol (aktualizowane na bieżąco).

---

Regiony przybrzeżne, Costa del Sol, Costa Tropical i Costa de la Luz to najbardziej pożądane obszary w Andaluzji. ​​Obszary te są popularnymi destynacjami turystycznymi w okresie letnim. Najbardziej pożądane miasta to przede wszystkim Nerja(na wschód od Malaga), która również cieszy się dużym zainteresowaniem turystów zimowych, oraz Marbella, a następnie Benalmadena, Fuengirola (choć to ostatnie miasto od dłuższego czasu podupada) i w pewnym stopniu Almuñecar (duże zainteresowanie Nerja przenosi się w kierunku Almuñecar). Miasto Malaga jest bardzo interesującą alternatywą na Costa del Sol (zainteresowanie zarówno kupnem, jak i wynajmem stale rośnie). Warto również zwrócić uwagę na nową produkcję na obszarach między lotniskiem Malaga a Nerja. Grunty są tam tańsze niż w innych miejscach na wybrzeżu, a obszary te mogą przyciągać coraz więcej turystów w ciągu najbliższych 5 lat (coraz więcej osób postrzega bliskość lotniska jako duży plus i chce spędzać wakacje w świeżej, nowo wybudowanej nieruchomość ).

Zapisz się na nasz biuletyn dla wschodniego Costa del Sol (głównie Nerja, ale także Almuñecar/La Herradura, Rincon i Torrox gdy pojawi się coś interesującego.)

Więcej o Nerja przeczytasz tutaj.
Przeczytaj więcej o Marbella.
Przeczytaj więcej o Almuñecar i La Herradura.

Stosunkowo popularne obszary wokół Marbella znajduje się pomiędzy San Pedro i Estepona (a także między Marbella a Elviria), a także Nueva Andalucia (znana również jako Dolina Golfa) na północ od Puerto Banus. Jednak te obszary nie mają tak wysokich wskaźników wynajmu jak Nerja czy Puerto Banus.

Pomiędzy Marbella a Puerto Banus, a zwłaszcza w centralnej części tego ostatniego obszaru, ceny są znacznie wyższe. Jednak i tutaj można dokonać dobrych inwestycji, choć w wyższych przedziałach cenowych.

Nasz newsletter dla zachodniego Costa del Sol (Głównie Marbella i okolice).

Coraz popularniejsze kierunki podróży w Andaluzji: Miasto Malaga , Kadyks (takie jak SotograndeChiclana de la Frontera i Zahara de los Atunes mają obiecujący, ale niepewny rozwój. Oczekuje się, że region Huelvy, na Costa de la Luz, położony blisko lotniska w Faro, również będzie się dynamicznie rozwijał wraz ze wzrostem ruchu turystycznego. Nie jesteśmy jednak jeszcze w pełni przekonani co do tej tezy. Ceny w Huelvie są jednak obecnie najlepsze w Hiszpanii (w porównaniu z ceną nieruchomość nadmorskich, jakie można uzyskać za te pieniądze) i porównywalne z pierwszą falą nieruchomości bankowych, która pojawiła się po latach kryzysu. Należy również ostrzec mieszkańców Benalmadeny, gdzie buduje się zbyt wiele w stosunku do obecnego popytu. To samo dotyczy Estepona.

Ale największym faworytem inwestorów Na Costa del Sol (faktem jest, że miasto to od dawna jest numerem jeden wśród szwedzkich inwestorów, a inwestorzy międzynarodowi również dostrzegli jego potencjał) znajduje się, jak wspomniano, Nerja, ze względu na bardzo dobre stawki czynszowe i stosunkowo niskie ceny mieszkań. W ostatnich latach miasto to wygrywało lub zajmowało wysokie pozycje w kilku międzynarodowych rankingach. Międzynarodowe zainteresowanie tym małym hiszpańskim miasteczkiem skłoniło Euroweekly do napisania: „Nagrody przyznawane są podobno na podstawie wzrostu liczby pozytywnych recenzji, wyszukiwań i zainteresowania rezerwacjami, ale świadczą one jedynie o wzroście atrakcyjności miasta…”. Zobacz najlepsze okazje w Nerja w tej chwili. (aktualizowane co tydzień). Artykuł przeglądowy nowych konstrukcji w Nerja.

Jeśli interesują Cię obszary na zachód od Malaga powinieneś rozważyć zakup nieruchomość o dobrze udokumentowana historia wynajmuPomimo że turystyka pobiła wszelkie rekordy i stale rośnie na Costa del Sol , w wielu obszarach na zachód od Malagawciąż jest zbyt wiele niesprzedanych nieruchomości . To nie jest optymalny stan rzeczy.

---

Costa Blanca

Rynek dynamicznie się rozwija, ale przychody są niskie w porównaniu z Costa del Sol (więcej informacji można znaleźć w podanych niżej liczbach), ponieważ turystyka zimowa nie jest tu tak rozwinięta (choć w porównaniu z większością innych regionów w Hiszpanii jest dobra). Ponadto jest tu dużo działka , co wpływa na spadek obłożenia.

Jednak w dłuższej perspektywie może to być naprawdę dobra inwestycja na Costa Blanca, szczególnie w okolicach miasta Najpopularniejsze plaże w Torrevieja (omijaj samo miasto). W Torrevieja i okolicach znajduje się wiele nieruchomości bankowych, ale rzadko charakteryzują się one wysokim standardem i są (źle) zlokalizowane przy autostradach itp. Z drugiej strony, dwupokojowe mieszkanie w dobrej lokalizacji kosztuje nieco ponad milion SEK, ale należy pamiętać, że znalezienie dobrego zakwaterowania w dobrej lokalizacji w tym przedziale cenowym staje się coraz trudniejsze, nawet w okolicach Torrevieja. Jest też wiele nowych inwestycji, które wciąż są stosunkowo przystępne cenowo.

Inne popularne obszary to Calpe, Altea i Denia. Ceny nieruchomości są tu jednak wyższe, a turystyka nie jest tak rozwinięta (choć bardziej dochodowa) jak w miejscach takich jak Torrevieja.

Jeśli chodzi o główne miasta regionu, Alicante i Walencję, nadal jest wiele dostępnych nieruchomości bankowych. Jednak turyści częściej rezerwują w tych miastach hotele niż mieszkanie dom.

Do innych obszarów położonych dalej na południe, w tym Costa Calida, trudniej się dostać. Przede wszystkim problemem jest brak lotów ze Szwecji. Chociaż między Torrevieją a Almeria znajduje się wiele dziewiczych i malowniczych terenów (niektóre z nich szybko zyskują na popularności), turystyka praktycznie nie istnieje przez większość roku.

Naszym najlepszym zaleceniem jest ten wyjątkowy projekt z apartamentami na plaży Na jednej z ostatnich 15 działek nadmorskich w Hiszpanii, nadających się pod zabudowę. Położona w Almerimar.  

Przeczytaj więcej o Costa Blanca.
Przeczytaj więcej o Torrevieja.
Przeczytaj więcej o Calpe.

Katalonia (Barcelona, ​​​​Sitges, Lloret del Mar i Girona)

Barcelona jest zdecydowanie najczęściej odwiedzanym miastem w Hiszpanii. Zimowa pogoda nie przyciąga turystów, ale puls Barcelony jest przez cały rok. Mniejsi inwestorzy (choć segment luksusowy i większe nieruchomości inwestycyjne wciąż przyciągają zagranicznych nabywców) unikają obecnie Barcelony i wydaje się, że będą to robić jeszcze przez długi czas. Aby spowolnić galopujący ruch turystyczny, miasto podjęło decyzję o całkowitym wstrzymaniu wydawania licencji na wynajem apartamentów turystycznych. Nadal nie ustalono daty, kiedy i czy w ogóle ta decyzja zostanie uchylona. Od października 2017 roku w Katalonii panuje również duża niepewność z powodu chaosu związanego z ogłoszeniem niepodległości. Nawet jeśli sytuacja uspokoi się na dłuższą metę, szkody już zostały wyrządzone, a setki firm opuściły Katalonię, w tym kilka dużych banków i gigant piwowarski San Miguel (który przeniósł swoją siedzibę do rozwijającej się dzielnicy Malaga).

W popularnych Gironie i Lloret del Mar oraz na pozostałych obszarach Costa Brava obowiązują również ograniczenia licencyjne dotyczące wynajmu, ale nie są one tak rygorystyczne jak w Barcelonie. Nie możemy jednak z czystym sumieniem doradzać nikomu inwestowania w Katalonii. Zamiast tego, warto zainwestować na Costa del Sol (najczęściej dotyczy to Barcelony i Sitges).

Przeczytaj więcej o Barcelonie
Przeczytaj więcej o Lloret del Mar
Przeczytaj więcej o Gironie
Przeczytaj więcej o Sitges

Majorka i Wyspy Kanaryjskie

Na tych popularnych wyspach ceny nigdy nie spadły tak znacząco, jak na kontynencie, dlatego większość ludzi zaczęła przeglądać oferty domów przejętych przez banki.
Należy jednak pamiętać, że w najpopularniejszych i najbardziej znanych kurortach turystycznych, takich jak Playa del Inglés, Maspalomas itp., nie ma nieruchomości bankowych. Na Wyspach Kanaryjskich najlepszym wyborem jest wybór nieruchomość w lokalizacji, która ma dobre połączenie z jednym z najpopularniejszych kurortów na Gran Canarii lub Teneryfie.

Należy również pamiętać o ograniczeniach w wynajmowaniu nieruchomości bardzo surowy (a kary dla tych, którzy ich nie przestrzegają, mogą sięgać nawet 60 000 euro) zarówno na Wyspach Kanaryjskich, jak i na Majorce. Wynika to najprawdopodobniej z faktu, że silny przemysł hotelarski (w tym ekskluzywne kurorty all-inclusive) czuje się zagrożony tanimi i łatwo dostępnymi domami wakacyjnymi. Na Majorce przepisy prawdopodobnie zaostrzą się w przyszłości. Obszar ten nie jest polecany do inwestowania w nieruchomości. [Aktualizacja] Od kilku lat w Palmie obowiązuje zakaz wynajmu prywatnych mieszkania , a AirBnb również został zakazany.

Przeczytaj więcej o Majorce.
Przeczytaj więcej o zakupie nieruchomość na Wyspach Kanaryjskich. 

---

W jaki rodzaj nieruchomość warto inwestować w Hiszpanii?

Te aspekty są najważniejsze, jeśli chcesz móc wynajmować swoją nieruchomość :

To, jak \blägenheten\b lub willa radzi sobie na rynku wynajmu (lub ile dochodu de facto generuje nieruchomość komercyjna), również w dużej mierze decyduje o jej wartości w dłuższej perspektywie. Nie należy przywiązywać zbyt dużej wagi do czynników takich jak wycena w kontekście kredytu hipotecznego (wycena bankowa jest obecnie zaskakująco często niższa od rzeczywistej wartości rynkowej) ani cena za metr kwadratowy, której krzywe przypominają wykres ECG w stosunkowo krótkich okresach.

Najważniejszym aspektem jest to, jaki przewidywalny dochód generuje nieruchomość Jak cena nieruchomości zmienia się w czasie. Na wzrost wartości wpływają również takie czynniki, jak czas potrzebny do sprzedaży podobnych nieruchomości w okolicy, ile inwestycji zostało już w okolicy ukończonych, grupa docelowa, której nieruchomości są głównie wynajmowane (segment niskobudżetowy i najdroższy to najmniej stabilne grupy docelowe), stabilność firmy wynajmującej (czy istnieją alternatywy w razie jej bankructwa?) itp.

Ważne czynniki przy wynajmie:

• Z Widokiem Na Morze nie jest koniecznością, ale w większości miast stanowi duży atut. Taras lub balkon są pożądane (szczególnie jeśli prowadzisz marketing skierowany do turystów ze Skandynawii).
• 1-3 sypialnie. Najpopularniejsze typy zakwaterowania, jeśli chodzi o preferencje turystów zagranicznych, to: 1. Willa. 2. Mieszkanie . 3. Dom w zabudowie szeregowej. 4. Penthouse. 5. Dom wiejski. 6. Kawalerki (ale powinny mieć aneks kuchenny/kuchnię). W przypadku willi ważna jest dobra lokalizacja. Łatwiej jest uzyskać wysoki wskaźnik obłożenia w mieszkanie , nawet jeśli nie znajduje się ono w najlepszej lokalizacji (ze względu na niższą cenę za noc). Jednak odpowiednia willa w odpowiedniej okolicy to w większości przypadków typ zakwaterowania, który zazwyczaj przynosi najwyższe dochody.
• Czy teren jest dobrze utrzymany i czy znajduje się w odległości spaceru od plaży (w niektórych obszarach ten czynnik jest ważniejszy niż w innych. Zależy to od tego, co oferuje okolica).
• Ponad godzina jazdy do najbliższego lotniska. Próg bólu osiąga się po 50-60 minutach, a zainteresowanie znacznie spada wraz ze wzrostem odległości od lotniska.
• Dobra komunikacja. To duży atut, jeśli jest to miejsce, w którym nie potrzebujesz samochodu, aby się poruszać, a sieć autobusowa jest dobrze rozwinięta.
• Ludzie chcą również, aby rozrywka, punkty usługowe, restauracje itp. znajdowały się w odległości pozwalającej na łatwy dostęp pieszo (nikt nie chce wynajmować samochodu/taksówki, żeby dostać się do najbliższej restauracji).
• Nikt nie chce mieszkać w pobliżu autostrady lub głównej arterii komunikacyjnej, ponieważ jest to postrzegane, delikatnie mówiąc, jako uciążliwe.
• Jeśli chodzi o pensjonaty, zainteresowanie tego typu zakwaterowaniem jest obecnie bardzo niskie, nawet na arenie międzynarodowej. Po co żyć w spartańskich warunkach, skoro można zatrzymać się we własnym dom lub mieszkanie za niemal tę samą kwotę?

Pięć najważniejszych czynników dla turystów zagranicznych to::

1. Pralka. 2. Taras lub balkon. 3. Dostęp do basenu. 4. Klimatyzacja. 5. Z Widokiem Na Morze . Również takie czynniki, jak telewizja kablowa, parking, zmywarka, jacuzzi, ogrzewanie, akceptacja zwierząt domowych oraz dostosowanie nieruchomości do potrzeb osób o ograniczonej sprawności ruchowej (wszystkie te budynki są nowe w Hiszpanii) znajdują się na liście dziesięciu najważniejszych cech nieruchomości na wynajem. Jednak ZAWSZE najważniejsza jest lokalizacja.

---

Skup się na jakości, ale pamiętaj, że nie oznacza to koniecznie, że są to nowe nieruchomości wybudowane zgodnie z najwyższymi standardami budowlanymi. Najważniejsza jest lokalizacja. Istnieją nieruchomości o bardzo wysokim standardzie, położone blisko morza, w dobrych ceny , na które jednak nie ma popytu. Znajdują się one między innymi w okolicach Alicante, ale także wokół Marbella, w kierunku Gibraltar. nieruchomości te (zwłaszcza duże i nowo wybudowane nieruchomości przejęte przez banki, zlokalizowane w nowych dzielnicach, gdzie brakuje życia, ruchu i historii) są bardziej odpowiednie jako najtańsza możliwa nieruchomość własny użytekNie spodziewajmy się jednak, że ktoś będzie chciał je wypożyczyć w okresie świątecznym, ani że ich wartość znacznie wzrośnie w dłuższej perspektywie.

Na Costa del Sol krążą „horrorowe historie” – nieruchomości , które na pierwszy rzut oka wyglądają na całkiem dobrze prosperujące, ale w ogóle nie są wynajmowane. Szwedzki nabywca, z którym rozmawialiśmy, kupił niedawno w zeszłym roku zupełnie nowy mieszkanie z dwiema sypialniami, taras na dachu i basenem, położony tuż nad brzegiem morza, w okolicy Estepona na zachodnim wybrzeżu Costa del Sol . Mimo to… tylko 9 dni obłożenia w roku! 

W pobliżu morza znajduje się kilka nowo wybudowanych kompleksów (zarówno na zachodnim Costa del Sol , jak i na Costa Blanca), z basenami na dachach i pozornie wszystkim, czego ludzie pragną na wakacjach, a które nie są nawet w stanie obsadzić przez miesiąc. Właściciele tych domów są zmuszeni wynajmować swoje mieszkanie gościom na dłuższy okres, co prowadzi do niskich dochodów. Nie kupuj w rejonach, gdzie jest dużo pustych domów. To znacząco obniża ceny wynajmu. Główny dochód pochodzi z wynajmu domu na okres od 1 do 4 tygodni, szczególnie w szczycie sezonu.

---

Segment, który najlepiej sprawdza się w Nerja (hiszpańskim mieście przyciągającym najwięcej inwestorów), to apartamenty z 1-2 sypialniami, w stosunkowo centralnej lokalizacji, z tarasem lub balkonem i widok na morze. Zatem centrum, plaża Burriana, Capistrano i okolice, Paradori kilka innych miejsc to, że tak powiem, bezpieczne karty. Nasz agent nieruchomości w tym regionie, Anders Larsson ma oko na adres.

Wartość nieruchomości O wartości nieruchomość identycznych. Czasami decydującymi czynnikami są okolica (czy znajdują się tam restauracje i sklepy itp.), komunikacja, ogólny stan (i ewentualne unikalne detale wnętrza), wielkość i lokalizacja tarasu, widok , kierunek wiatru, jakość pobliskich plaż, hałas uliczny, tereny zielone, infrastruktura, planowane i (głównie) istniejące mariny, pola golfowe i inne atrakcje turystyczne.

Ważne jest, jak już wspomniałem, aby nie skupiać się na pojedynczych czynnikach, takich jak cena za metr kwadratowy, z widokiem na morze , stan materiałów budowlanych/kuchni itd. Nie zapominajmy też, że stare przysłowie „jeśli coś wydaje się zbyt tanie, żeby było prawdziwe, to prawdopodobnie takie nie jest” nadal obowiązuje i będzie obowiązywać zawsze.

Przede wszystkim zachowaj czujność, inwestując w istniejące lub przyszłe nieruchomości (wiele się teraz dzieje, ponieważ sprzedaż wzrosła, a Amerykanie i Chińczycy również wykazali duże zainteresowanie inwestowaniem w nieruchomości w Hiszpanii) nowo wyprodukowane projekty znajduje się w obszarach który nie ma historii wynajmuNa przykład, czyja to odpowiedzialność za wypromowanie i stworzenie zupełnie nowej urbanizacji między Alicante a Torrevieją (lub w Ingemansland między Marbella a Gibraltar)? Skoro nic wcześniej nie przyciągało tam turystów, skąd pewność, że zrobią to teraz? Deweloperzy i gmina nie wydają pieniędzy na marketing, a sama dzielnica mieszkaniowa (urbanizacja) nie ma wystarczających środków/kompetencji, aby to zrobić. Tak powstają miasta widma – ludzie budują na niezagospodarowanych terenach bez planu przyciągnięcia turystów. Mantra „Zbuduj, a przyjdą” jest poetycka i piękna, ale rzadko sprawdza się w praktyce.

Trzy najpopularniejsze rodzaje wynajmu wakacyjnego ze względu na rodzaj wakacji:

1. Wakacje na plaży.
2. Wakacje rodzinne.
3. Luksusowe zakwaterowanie.

Następnie przychodzą wycieczki golfowe, wakacje na wsi, tanie wakacje, weekendowe wypady do dużego miasta i wyjazdy na narty.

---

7 dobrych, podstawowych wskazówek, jak odnieść sukces wynajmując hiszpański dom wakacyjny

Jeśli zajmiesz się wszystkim sam (w przeciwnym wypadku zajmie się tym wypożyczalnia):

1. Zrób zdjęcia, na których wyraźnie widać zarówno wnętrze, jak i zewnętrzną część budynku. Skup się przede wszystkim na szczegółach, takich jak z widokiem na morze z tarasu, ogród (jeśli jest), kuchnia i jej wyposażenie, łazienka, pościel itp.
2. Zadbaj o to, aby nagłówki na Twojej stronie internetowej/portalu reklamowym były jak najbardziej zachęcające, skupiając się na tym, co wyróżnia Twoją nieruchomość (lokalizacja, cena itp.). Zamieść jak najwięcej informacji w opisie. W dzisiejszych czasach ludzie chcą uzyskać jak najwięcej informacji przed podjęciem decyzji i dokonaniem rezerwacji.
3. Szybko odpowiadaj na zapytania i najlepiej podaj numer telefonu, pod który można zadzwonić. Około 10% potencjalnych klientów woli kontaktować się telefonicznie niż mailowo, a ci, którzy kontaktują się telefonicznie, częściej dokonują rezerwacji bezpośrednio niż inni.
4. Zachowaj kopie wszystkich dokumentów. Zawsze informuj nas o tym podczas dokonywania rezerwacji, zapoznając się z regulaminem (w tym zasadami anulowania) obowiązującym w Twoim nieruchomość i okolicy.
5. Zawsze aktualizuj swój kalendarz rezerwacji.
6. Zbierz swoich klientów na liście e-mailowej (takiej jak bezpłatna usługa Mailchimp) i informuj ich o zniżkach itp.
7. Bądź elastyczny. Zmieniaj ceny , dodawaj wyposażenie, przeprowadzaj remonty itp., jeśli to konieczne, aby zwiększyć zainteresowanie. Jeśli masz niski poziom obłożenia, jeśli otrzymujesz negatywny odzew na swoją reklamę lub jeśli Twoja firma wynajmująca nie spełnia oczekiwań, przygotuj się na szybką zmianę strategii lub zatrudnienie kogoś, kto zna rynek i szybko postawi Twój wynajem na nogi (jednak jeśli nie posłuchałeś naszej rady i kupiłeś nieruchomość w okolicy, w której nikt nie chce wynajmować, szczerze mówiąc, niewiele możesz zrobić).

Nie zapomnij o małych, ale ważnych szczegółach swojej nieruchomość

Nawet jeśli posiadasz nieruchomość w klasie budżetowej lub nieco bardziej luksusowej, możesz wiele zyskać, na przykład duże sieci luksusowych hoteli, które wkładają odrobinę duszy i dbałości w drobne szczegóły. Zawsze znajdą się ludzie, którzy są gotowi zapłacić więcej za jakość!

Co więcej, przekształcenie zwykłej nieruchomość w tłumie w absolutnie najbardziej atrakcyjną opcję dla coraz bardziej wymagających Skandynawów/Europejczyków Zachodnich nie wymaga tak wiele, jak mogłoby się wydawać.

• Kup nowe meble, sztućce i szkło, a także kilka prostych, ale ładnych elementów wyposażenia wnętrz, na przykład obrazy olejne i piękne wazony, dekoracyjne poduszki i narzuty itp.
• Najważniejszą kwestią, a jest to silnie rozwijający się trend w branży podróży międzynarodowych w niemal wszystkich jej segmentach, jest inwestycja w wysokiej jakości pościel.
• Bawełna egipska z oznaczeniem Öko tex (te nietoksyczne, przyjazne dla środowiska, dobrej jakości tkaniny nie muszą kosztować dużo, a są bardzo trwałe) lub prawdziwe prześcieradła lniane są dla wielu argumentem samym w sobie, aby wybrać swój nieruchomość (unikaj jedwabiu, bo jest to materiał, który nie znosi regularnego prania w pralce).
• Podążając śladami luksusowych hoteli, wybierz 100% czesanej bawełny egipskiej o gęstości włókien 300-400, która stanowi złoty środek między maksymalnym komfortem a trwałością, i wybieraj wyłącznie białe komplety. To symbol luksusu i niezrównanego komfortu. Trend ten zapoczątkowała sieć Westin Hotels & Resorts, wprowadzając w 1999 roku łóżko „Heavenly Bed”. Od tego czasu standardem w luksusowych hotelach (a obecnie także w wielu hotelach budżetowych) stało się korzystanie z wysokiej jakości białej pościeli.
• Nie zapomnij o podarowaniu ładnego zestawu ręczników (w tym ręcznika kąpielowego). To coś, co Twoi goście docenią i sprawi, że będą chcieli wracać co roku. Bardzo ważne jest zbudowanie silnego kręgu stałych klientów dla wszystkich rodzajów firm wynajmujących. To pomoże Ci przetrwać nawet najtrudniejsze chwile.
• Firmy wynajmujące w niektórych przypadkach zapewniają całą pościel itp., ale naszym zdaniem powinieneś zadbać o to sam lub poprosić o skupienie się na jakości. Codzienny luksus przyciąga klasę średnią jak nigdy dotąd.
  Ograniczenia dotyczące licencji na wynajem w Hiszpanii Jeśli inwestujesz w mieszkanie na wynajem, musisz przede wszystkim upewnić się, że nieruchomość ma wszystkie wymagane dokumenty, zwłaszcza licencję na pobyt: Licencia de Primera Ocupación (nazywane również Cédula de Habitabilidad). Bez tego nie można ubiegać się o pozwolenie na wynajem nieruchomość turystom (nie wszystkie obszary w Hiszpanii wymagają tego rodzaju licencji). Obowiązkiem prawnika jest upewnienie się, że te dokumenty są w porządku. Innymi słowy, NIE dokonuj żadnych zakupów w Hiszpanii bez prawnika. Od 2011 roku decyzja w sprawie regulacji rynku wynajmu należy do 17 autonomicznych regionów Hiszpanii. Dlatego niezwykle ważne jest, aby przed dokonaniem zakupu w celach inwestycyjnych zapoznać się z obowiązkami i prawami obowiązującymi w regionie, w którym kupujesz dom. Na obszarach, w których nie wprowadzono specjalnych przepisów, obowiązuje ogólne prawo LAU (Urban Rental Laws). Wiele regionów w Hiszpanii ostatnio zaostrzyło swoje przepisy. Jednak w większości przypadków jest to tylko pozytywne (niestety w niektórych regionach lobbing ze strony branży hotelarskiej całkowicie ograniczył możliwość wynajmu nieruchomość osobom prywatnym). Celem nowych przepisów jest zapewnienie bezpieczeństwa i komfortu najemcom, a także zagwarantowanie, że zagraniczni właściciele nieruchomości płacą podatki i posiadają ubezpieczenie (istnieje dodatkowe ubezpieczenie, które można wykupić wraz z ubezpieczeniem domu), obejmujące wszelkie zdarzenia losowe związane z najmem. Ogólnie rzecz biorąc, dotyczy to wszystkich krajów UE, istnieje potrzeba lepszej kontroli nad turystyką, czyli nad tym, kto w danym momencie przebywa w danym kraju.
• Opłata za licencję wynajmu jest jednorazowa i różni się w zależności od regionu. W niektórych regionach jest to stała opłata, zależna od lokalizacji. W innych regionach zależy od liczby gości, jaką może pomieścić nieruchomość . Licencje kosztują od nieco poniżej 200 do 700 euro. UWAGA: W wielu przypadkach można ominąć nowe przepisy i regulacje, takie jak wymóg rejestracji najemcy z numerem paszportu (co staje się coraz bardziej powszechne w UE), dodając swoją nieruchomość do zarejestrowanej firmy wynajmującej, która z kolei zajmuje się wszystkimi tymi kwestiami. Andaluzja Zacznijmy od stosunkowo nowych przepisów obowiązujących w Andaluzji i napiszemy kilka dodatkowych akapitów, ponieważ to właśnie do tego regionu (czytaj: Costa del Sol) kieruje się najwięcej inwestorów.
• Ambicją Andaluzji jest stanie się światowym liderem w turystyce, a zatem jakość oferty wynajmu nieruchomości musi ulec poprawie. Przepisy nie mają jednak na celu powstrzymania wynajmu prywatnych domów, ponieważ organizacja interesów tych ostatnich jest znacznie silniejsza (na Costa del Soljest więcej prywatnych domów niż miejsc noclegowych w hotelach). Ponadto potrzebne są przepisy regulujące ten rozwijający się, wielomilionowy przemysł. Znamy osoby, które zarabiają tak dużo na kilku nieruchomościach, że żyją tylko z nich. Nasi najbardziej utytułowani klienci z zadowoleniem przyjmują te przepisy i są przekonani, że doprowadzą one do jeszcze większych dochodów (ponieważ mogą zacząć pobierać wyższe ceny ), a jednocześnie wyeliminują nieuczciwych graczy, którzy niezasłużenie zniesławili niektóre obszary. Nowe przepisy, viviendas con fines turísticos, weszły w życie w 2016 roku, a od tego czasu dodano kilka kolejnych. W sierpniu 2025 roku sąd orzekł, że przy zakupie rezydencji turystycznej w Andaluzji wystarczy zmienić nazwisko w licencji. Nieruchomość nie wymaga ponownej rejestracji. Decyzja ta wzmocniła pewność prawną, chroni inwestycje i ułatwia nowym właścicielom nieruchomości szybkie rozpoczęcie wynajmu w Andaluzji.
• Nasz prawnik korporacyjny, Francisco López Vera, brał udział w procesie, gdy prawnicy z Nerja przedstawiali swoje stanowisko w sprawie pierwszego projektu ustawy. Dlatego doskonale zna szczegóły. Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość komukolwiek poza przyjaciółmi i znajomymi (i nie pobierasz za to opłat), musisz zarejestrować nieruchomość u władz (rejestracja w Andaluzji jest bezpłatna), co oznacza, że ​​każda nieruchomość otrzymuje również unikalny identyfikator, który należy podać m.in. w reklamie. W przypadku nieruchomość przeznaczonych na wynajem obowiązują następujące wymagania: Nowo wybudowane nieruchomości muszą spełniać obowiązujące przepisy krajowe i regionalne dotyczące bezpieczeństwa, zdrowia, osób niepełnosprawnych itp. Pokoje muszą być odpowiednio wentylowane i wyposażone w zasłony lub rolety, jeśli to konieczne. Pokoje muszą być wyposażone w odpowiednią ilość mebli do ich wielkości. Od maja do września w każdej sypialni i salonie musi być klimatyzacja (aparaty przenośne nie są wliczane). W przypadku wynajmu nieruchomości od października do kwietnia, muszą one być wyposażone w ogrzewanie. Apteczka pierwszej pomocy musi być dostępna w każdej nieruchomość . Właściciele nieruchomości muszą pomóc w dostarczeniu dokumentów, materiałów drukowanych lub w formie elektronicznej, wskazujących gościom lokalizację najbliższej apteki, szpitala, parkingów, restauracji, centrów handlowych, a także mapy najbliższej okolicy i ogólnych przewodników turystycznych (dostępnych bezpłatnie w zasadzie wszędzie, we wszystkim innym możemy pomóc naszym klientom). Notatnik, w którym najemcy mogą zapisywać wszelkie skargi, oraz wyraźnie widoczna tabliczka informująca mieszkańców o istnieniu księgi. Wymagane jest, aby dom był sprzątany przed i po każdym nowym najemcy. Świeża pościel, a także dodatkowa para. Instrukcja obsługi urządzeń kuchennych. Numer kontaktowy osoby (wyślij go na adres osoby trzeciej), która może zająć się wszelkimi skargami lub problemami najemcy, aby można było je jak najszybciej rozwiązać. Powinieneś również jasno poinformować swoich gości o obowiązujących w Twoim domu zasadach dotyczących zwierząt domowych i palenia, a także o wszelkich przepisach szczególnych obowiązujących w okolicy. Uwaga: wymóg korzystania z Wi-Fi został usunięty z pierwotnego projektu ustawy. Nadal zalecamy oferowanie najemcom dostępu do Internetu (nawet jeśli tylko za pośrednictwem wkładu wielokrotnego użytku). Jedna uwaga: nie możesz wynajmować więcej niż 15 osobom jednocześnie. Interpretujemy to jako ułatwienie prowadzenia działalności B&B. Dopóki nie masz więcej niż 15 rezydentów, nie potrzebujesz specjalnej licencji poza tą, którą muszą posiadać wszyscy wynajmujący. Jeśli posiadasz więcej niż 3 nieruchomości w promieniu jednego kilometra, które chcesz wynająć, musisz zarejestrować się jako „Empresa” (spółka). Istnieją również pewne regulacje i standardy dotyczące płatności, anulowania, zameldowania i wymeldowania itp. Informacje te oraz informacje o tym, jak łatwo zarejestrować nieruchomość, zostaną wyjaśnione przez naszego brokera na późniejszym etapie procesu. Nasz prawnik zapewni również, że przestrzegają Państwo wymogów władz związanych z zakupem. Kary za nieprzestrzeganie przepisów zaczynają się od 1500 euro. Nie widzimy jednak powodu, dla którego mielibyśmy ich nie przestrzegać. Aragonia (Saragossa) W tej prowincji niedawno wprowadzono obowiązek rejestracji w Viviendas Turisticas i wzięcia na siebie odpowiedzialności za śledzenie podmiotów, którym wynajmujesz mieszkanie itp. (najłatwiej, jak już wspomniałem, pozwolić firmie wynajmującej zająć się tym, np. numerami paszportów).
• Władze w tym regionie są dość surowe, a grzywny za ich nieprzestrzeganie mogą sięgać nawet 90 000 euro. Od 2017 roku obowiązują nowe wymogi dotyczące rejestracji nieruchomości do wynajmu. Wniosek składa się za pośrednictwem lokalnego biura turystycznego.
• Asturia (Oviedo)) W tym przypadku nie ma możliwości wynajmu nieruchomości turystom.
• Wyspy Baleary (Majorka, Ibiza i Minorka) Na Balearach obowiązują skomplikowane przepisy. Można ubiegać się o licencję na wynajem, jeśli posiada się willę lub dom szeregowy, ale nie mieszkanie . Wielu obserwatorów uważa, że ​​zamiast złagodzić te przepisy, jeszcze je zaostrzą. Między innymi, proponuje się, aby uzyskać licencję na wynajem za zgodą sąsiadów. Niestety, lobbing wśród sieci hotelowych jest na Majorce bardzo silny. Władze zapowiedziały również, że będą aktywnie poszukiwać osób unikających płacenia podatków, wykorzystując przepisy ustawy o najmie na obszarach miejskich (LAU), na przykład poprzez nierejestrowanie swoich nieruchomość i reklamowanie się na portalach „nieturystycznych”. Jednak i tak trzeba będzie zapłacić podatek.
• Kraj Basków Aby móc wynajmować nieruchomość musisz ją zarejestrować w „Registro de Empresas Turisticas”. Spodziewane są zmiany w prawie, ale obecnie, aby uzyskać licencję, musisz posiadać dwie nieruchomości na wynajem (alternatywnie, musisz zarejestrować każdy dom w zarejestrowanej firmie wynajmującej).
• Kantabria (Santander) W tym regionie obowiązują jedne z najsurowszych przepisów w Hiszpanii. Aby uzyskać licencję na nieruchomość sklasyfikowany jako „obiekt niebędący hotelem”, należy między innymi spełnić określone wymagania dotyczące osób niepełnosprawnych. Obowiązują również skomplikowane przepisy dotyczące marketingu, oświadczeń składanych władzom przez każdego gościa itp.
• Kastylia i León (Valladolid) Wynajmowanie prywatnego domu turystom jest zabronione. Właściciel ma jednak prawo do wynajmu zgodnie z ustawą o nieruchomościach (LAU). Nie wolno jednak reklamować tych nieruchomości na portalach/kanałach turystycznych.
• Extremedura (Mérida) Zobacz powyżej.
• Galicja (Santiago de Compostela) Wynajem prywatnego domu turystom jest teraz dozwolony. Należy jednak przestrzegać pewnych wytycznych określonych w rozporządzeniu regionalnym.
• Wyspy Kanaryjskie (Gran Canaria, Teneryfa) Obecnie obowiązują ograniczenia dotyczące wynajmu nieruchomości w „obszarach turystycznych”, „dzielnicach turystycznych” lub „dzielnicach mieszanych, obejmujących zarówno tereny mieszkalne, jak i turystyczne”. Oznacza to, że właściciele nieruchomości i agenci wynajmu muszą przeanalizować, które obszary można uznać za „obszary turystyczne”. Latem 2015 roku, kiedy ustawa weszła w życie, władze ogłosiły, że będą aktywnie czuwać nad jej przestrzeganiem, a kary mogą sięgać 60 000 euro. Jak wspomniano, lobbing ze strony branży hotelarskiej na Wyspach Kanaryjskich jest bardzo silny.
• Katalonia (Barcelona) W centrum Barcelony, w celu ograniczenia ruchu turystycznego, całkowicie wstrzymano wydawanie licencji turystycznych (przepisy zezwalają jednak na wynajem mieszkanie na okres do 3 umów najmu rocznie, pod warunkiem, że każdy najemca przebywa w nim co najmniej 32 dni. Krótsze okresy są uznawane za wynajem krótkoterminowy i wymagają licencji). Istnieją jednak nieruchomości , które posiadają już licencje na zakup nieruchomości (nasz człowiek w Barcelonie ma nad tym kontrolę). W pozostałej części Barcelony można ubiegać się o licencję na wynajem, ale opłaty i podatki pobierane przez odpowiedni urząd miasta są bardzo arbitralne. Niektóre osiedla w regionie Barcelony również zabraniają właścicielom domów w okolicy wynajmowania swoich nieruchomości. Na tych obszarach nie można uzyskać licencji pod żadnym pozorem. Wielu mniejszych inwestorów skierowało więc swoją uwagę na inne części Hiszpanii (głównie Costa del Sol), podczas gdy większych inwestorów to nie martwi. W Barcelonie wciąż jest dużo do zarobienia na różnych rodzajach nieruchomości (zwłaszcza w pobliskich… Sitges). Należy również zauważyć, że przepisy są znacznie łagodniejsze dla kogoś, kto chce wynająć tylko jeden lub dwa pokoje i jednocześnie przebywać w domu z gościem.
• Inna Katalonia (Lloret del Mar, Girona itp.) również wymagają rejestracji w urzędzie miasta, a także wielu innych zasad, takich jak konieczność zgłoszenia się najemcy na policję w ciągu 24 godzin od przyjazdu oraz posiadanie numeru kontaktowego dostępnego 24 godziny na dobę. Z drugiej strony, pobyty dłuższe niż 31 dni nie są uznawane za wynajem turystyczny.
• Madryt.Najważniejszą rzeczą, o której należy pamiętać, jest to, że nie wolno wynajmować tylko jednego pokoju i że należy wynająć (cały) dom przez co najmniej 5 dni z rzędu. Trwają jednak intensywne działania lobbingowe na rzecz zniesienia tej ostatniej zasady.
• Murcia W autonomicznym regionie Murcji nie ma wyraźnych ograniczeń, ale można się spodziewać, że wkrótce zostaną wprowadzone nowe prawa, gdyż sąsiednie obszary wprowadziły jaśniejsze prawa i regulacje.
• Nawarra (Pampeluna) Istnieją dwie różne licencje, które obowiązują w zależności od rodzaju posiadanej nieruchomość . Jeśli jest to nieruchomość zbudowana w tradycyjnym stylu architektonicznym, obowiązuje licencja „Casa Rural”. Drugą opcją jest licencja „Apartamento Turistico”, która dotyczy zwykłego mieszkanie , bungalowu lub domu.
• Walencja (w tym Alicante, Castellon, Torrevieja itp.) Każdy, kto chce wynająć swoją nieruchomość w regionie, musi zarejestrować ją w „Registro de Empresas Establecimientos y Profisones Turisticas”. Po uzyskaniu numeru licencji, należy go wyraźnie umieścić we wszystkich materiałach marketingowych. Należy posiadać tzw. certyfikat przydatności do zamieszkania wydany przez architekta (koszt około 200 euro), a także uiścić opłatę rejestracyjną uiszczaną przez gminę. W Torrevieja jeszcze na początku ubiegłego roku wynosiła ona 17,50 euro. Jeśli posiadasz więcej niż 5 nieruchomości , które chcesz wynająć, musisz zarejestrować się jako „Empresa” (spółka).
• Różne modele wśród firm wynajmujących w Hiszpanii: Wybór firmy wynajmującej, którą polecamy, zależy w pewnym stopniu od tego, co i gdzie kupujesz itp. Jednak w Nerja i okolicach wiele osób decyduje się na wystawienie swojej nieruchomości na stronie naszego partnera, który działa również w Wielkiej Brytanii i większości innych krajów Europy Zachodniej. Istnieje jednak kilka opcji, a klient sam decyduje, w której firmie wynajmującej chce umieścić swoją nieruchomość . Wynajmowanie nieruchomość w Hiszpanii wiąże się z kilkoma różnymi aspektami i kosztami, które należy wziąć pod uwagę. Zacznijmy od jasnego i zwięzłego przykładu: Twój średni koszt tygodniowego wynajmu (powinien się różnić w zależności od tego, czy jest to niski, średni czy wysoki sezon) wynosi 400 euro. Wynajmujesz nieruchomość na 40 tygodni w roku. 400 x 40 = 16 000 euro. Wybrałeś zlecenie przekazania kluczy itp., a także marketingu domu firmie wynajmującej, która pobiera za to 20% Twojego dochodu (sprzątanie domu nie jest wliczone w przykład, ponieważ jest to odpowiedzialność osoby trzeciej i zależy od takich czynników, jak średnia długość wynajmu Twoich najemców; koszt sprzątania nie jest jednak wysoki). 16000 x 0,20 = 3200 16000 – 3200 = 12800
• Podatek w Hiszpanii (Uwaga: możesz odliczyć wydatki związane z wynajmem, więc w rzeczywistości podatek nie będzie tak wysoki) wynosi 19%. 12800 x 0,19 = 2432,0 12800 – 2432 = 10368 € Twój pasywny dochód (w tym przykładzie firma wynajmująca zajmuje się wszystkim) z tej nieruchomość wynosi zatem ponad 10 000 € rocznie. Jeśli masz milion SEK kredytu hipotecznego na swój dom (w tym przykładzie nie uwzględniono odliczeń odsetek) z oprocentowaniem około 3% (jednak obecnie jest to jeszcze niższy procent w przypadku kredytów hiszpańskich) i amortyzujesz dom przez 20 lat, miesięczny koszt kredytu wynosi 5526 SEK miesięcznie, a roczny 66312 SEK. Oczywiście dochodzą jeszcze inne koszty, takie jak woda, prąd, utrzymanie terenu, podatek od nieruchomości itp. Są one jednak niższe w Hiszpanii niż w Szwecji, ale znacznie się różnią w zależności od tego, ile basenów itp. jest utrzymywanych na danym obszarze.
• Bez względu na to, jak to przekręcisz i obrócisz: jeśli kupisz odpowiedni rodzaj nieruchomość w odpowiedniej okolicy i lokalizacji W Hiszpanii czynsz finansuje zarówno koszty kredytu, jak i inne wydatki – i zostaje jeszcze trochę pieniędzy. Potem jest wzrost wartości w długim okresie Oczywiście. Jej wysokość w dużej mierze zależy od tego, jak dobrze będzie wynajmowana. Najbezpieczniej jest zainwestować w nieruchomość w znanej okolicy. W wielu obszarach wciąż można znaleźć tanie mieszkania, ale wiele działka w tych dzielnicach wciąż stoi dekadę po tym, jak zostały wybudowane i będzie tak jeszcze przez długi czas. Wynajęcie ich za niewielką kwotę studentom itp. jest praktycznie niemożliwe. Ceny nieruchomości w tego typu okolicy nie rosną, z wyjątkiem ewentualnie końcowej fazy niekontrolowanego rynku nieruchomości. Na najbardziej dochodowym rynku Hiszpanii, w Nerja, na wschodnim wybrzeżu Costa del Sol, wielu analityków spodziewa się rozwoju sytuacji podobnej do tej, która nastąpiła w Szwecji po kryzysie mieszkaniowym na początku lat 90., czyli wzrost cen w ciągu 15-20 lat (Jest powód, dla którego zarówno my, jak i największy hiszpański bank Holabank, koordynujemy swoje międzynarodowe działania z tego właśnie miasta). Kilka rynków w Hiszpanii podąży podobną ścieżką, ale wiele (głównie nowych) obszarów również całkowicie się załamie. Jak już wielokrotnie podkreślaliśmy, ważne jest inwestowanie w obszary, które mają jakąś historię, na której można się oprzeć. To prawda, że ​​pamięć zbiorowa jest krótka i bańki spekulacyjne pękają, by następnie ponownie napompować się szybciej niż oczekiwano, ale Hiszpania, podobnie jak Szwecja, wyprowadziła system bankowy w górę, co prawdopodobnie wydłuży czas trwania kolejnej bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości.
• Różne modele firm wynajmujących oraz zalety i wady robienia wszystkiego samemu Niektórzy z naszych najbardziej udanych klientów promują się na 1-4 portalach marketingowych (szwedzkich i zagranicznych) i zlecają firmie wynajmującej odbiór kluczy oraz sprzątanie. Firma zapewnia również całodobową pomoc techniczną na wypadek awarii w domu. Z tego tytułu firma wynajmująca pobiera prowizję w wysokości 10% kwoty rezerwacji. Wysokiej jakości pościel i ręczniki wystarczą na wiele prań i nie stanowią dużego wydatku. Sprzątanie jest dodatkowo płatne, ale nie kosztuje wiele euro (około 30-60 euro tygodniowej opłaty za sprzątanie). Jeśli posiadasz kilka nieruchomości lub większy budynek mieszkalny z kilkoma pokojami, zaleca się wybór nieco droższej opcji z większą firmą sprzątającą, zamiast zlecać to zadanie komuś innemu, za nieco niższą cenę). Jeśli firma wynajmująca również oferuje… cały marketing (często stosuje się hybrydę obu modeli), czyli najpierw przyciągają klienta, a potem go zabierają 20% kwoty rezerwacji.  Niektóre firmy rezerwacyjne przyjmują 40 procent. W cenę wliczone są pościel, środki czystości, a w pewnym stopniu również meble itp. Ci aktorzy posiadają również własne mieszkania z jednolitym rodzajem mebli, ręczników itp. i funkcjonują mniej więcej jak hotel. Naszym zdaniem jednak nie jest to ekonomiczne rozwiązanie dla indywidualnego właściciela domu. Jeśli chodzi o naszych klientów, czyli tych, którzy dokonali zakupu za naszym pośrednictwem lub którzy posiadają nieruchomość , którą chętnie wynajmiemy, omawiamy indywidualnie, który model najlepiej odpowiada Państwu i Państwa nieruchomość . Po opublikowaniu tego artykułu otrzymaliśmy e-mail od klienta, który dziewięć miesięcy wcześniej kupił mieszkanie w jednej z najpopularniejszych dzielnic Nerja (za około 250 000 euro, z 2 sypialniami):
• Cześć, Anders. Dziękuję za interesującą wiadomość prywatną dotyczącą inwestycji mieszkaniowych w Hiszpanii. Potwierdza ona, że ​​znalazłeś dla nas dobrą nieruchomość!
  Jeśli chodzi o wynajem, tutaj w Nerjajest bardzo łatwo, dokładnie tak, jak Pan opisuje. Odkąd zaczęliśmy w czerwcu, byliśmy w dużej mierze wynajęci, poza kilkoma tygodniami. To, że wtedy nie było wynajęte, wynikało raczej z naszej winy – nasza potrzeba zmiany mieszkania w soboty nie wszystkim przypadła do gustu. Zarezerwowaliśmy już mieszkanie do połowy kwietnia 2017 roku. Rozpoczęliśmy również rezerwacje na lato i jesień 2017 roku. Nie widzę przeszkód, aby w przyszłości wynająć mieszkanie na ponad 50 tygodni. Prowadzimy własną stronę internetową z rezerwacjami i płatnościami. Reklamujemy się na Blocket i Homeaway. Eurosur pomaga w załatwieniu kluczy, sprzątaniu, inspekcji itp. Działa dobrze. Wiosną przeprowadziliśmy mały remont \blägenheten\b
• Przeczytaj także: Porady dla tych, którzy chcą wynająć swoją nieruchomość samodzielnie, a także kilka ogólnych informacji na temat wynajmu nieruchomość w Hiszpanii. O ubezpieczeniach itp. dla domu Jeśli najemca uszkodzi coś w Państwa nieruchomość , firma wynajmująca obciąży kartę kredytową najemcy kosztami naprawy/wymiany (wymagane jest użycie ważnej karty kredytowej podczas rezerwacji). Jeśli wynajmują Państwo nieruchomość wyłącznie samodzielnie, prosimy o upewnienie się, że warunki rezerwacji obejmują różne rodzaje zdarzeń losowych. Pomagamy w tym naszym klientom. Należy również upewnić się, że Państwa ubezpieczenie pokrywa szkody wyrządzone przez najemców ubezpieczenie domuWspółpracujemy z bankiem, który oferuje taką opcję (istnieje jednak kilka alternatyw, a koszty tego typu ubezpieczenia zazwyczaj nie są wysokie). W obszarach/miastach, które polecamy do wynajmu, gdzie również najwięcej zarabiasz na swojej nieruchomość , niezwykle rzadko zdarza się, aby najemca coś uszkodził. Jest to szczególnie problematyczne, jeśli wynajmujesz nieruchomość w miejscach, w których przebywają głównie imprezujący młodzi ludzie. Brytyjskie firmy rezerwacyjne mają bardzo rygorystyczne zasady. Firma, z którą głównie współpracujemy, na przykład, nie pozwala określonej liczbie osób tej samej płci na wynajem tego samego lub pobliskiego obiektu. Oczywiście często ignorują tę zasadę, ale nadal jest to warunek rezerwacji, dzięki któremu mogą odmówić przyjęcia niektórych typów najemców, jeśli podejrzewają, że coś jest nie tak.
• O podatkach od dochodów z wynajmu w Hiszpanii Pamiętaj również, że będziesz musiał zapłacić Podatek hiszpański od dochodów z wynajmu. Więcej na temat tego podatku i wielu innych rzeczy możesz przeczytać w poniższym artykule:  Najczęściej zadawane pytania i odpowiedzi dotyczące zakupu nieruchomość w Hiszpanii. Od 2016 roku podatek od dochodów z wynajmu nieruchomość wynosi 19% (dla obywateli UE). Wcześniej przez długi czas wynosił 24,75%, następnie obniżono go do 20%, a następnie o kolejny punkt procentowy (wraz ze wszystkimi wydatkami, które można przypisać do działalności najmu) w tym odsetki (np. od kredytu w hiszpańskim banku, podlegają odliczeniu). Uwaga: ten minimalny podatek dotyczy wyłącznie obywateli UE lub EOG. W przypadku obywateli innych państw obowiązuje stawka 24%. W przeciwnym razie zawsze konsultuj się z Urzędem Skarbowym i swoim księgowym w sprawie wszelkich kwestii podatkowo-technicznych związanych z zakupem nieruchomość za granicą. Nie jest to częścią naszej misji.
• Ostatnie słowa o licencjach i firmach wynajmujących: Współpracujemy ściśle tylko z firmami wynajmującymi (mamy dostęp do statystyk dotyczących tego, które domy/dzielnice są najkorzystniejsze itp.) na obszarach, które zapewniają najwyższy dochód (i gdzie ceny nieruchomości spadły w latach kryzysu) oraz w których obowiązują rozsądne ograniczenia i przepisy. Dotyczy to Costa del Sol i Costa Blanca, ale nie obejmuje Majorki i Wysp Kanaryjskich. Link do naszej strony Facebook, gdzie publikujemy informacje o przedmiotach miesiąca itp. 

Oto kwota, którą powinieneś pobierać tygodniowo za swoją nieruchomość

W obszarach o wysokim priorytecie, dysponujemy statystykami z naszych własnych stron i od partnerów, dotyczącymi wynajmu. Jeśli dom, który chcesz kupić, nie posiada statystyk, analizujemy podobne nieruchomości w okolicy. Jeśli jest to nowy budynek w nowej urbanizacji, korzystamy z lokalnej wiedzy firm wynajmujących jako podstawy do oszacowania obłożenia i wysokości czynszu tygodniowego lub długoterminowego (największy bank, z którym współpracujemy, oferuje nieruchomości na wynajem długoterminowy w całej Hiszpanii, więc możemy wykorzystać ich dane jako podstawę). Najlepiej ustalić poziom cen na podstawie ceny sąsiednich domów (uwzględniając również ich meble i dodatkowe detale, takie jak Wi-Fi i wyposażenie kuchni). Jeśli ustawisz go zbyt wysoko, ryzykujesz znaczną utratę obłożenia. Co prowadzi nas do kolejnego punktu:

Jeden z naszych najbardziej utytułowanych klientów, Szwed z Nerja, postanowił wyremontować i wyposażyć jedną ze swoich nieruchomości , aby podnieść jej jakość. Efekt był olśniewający. Chociaż podniósł koszt tygodniowy Wylądował na znaczącym 44 tygodnie zamieszkania i lakonicznie stwierdził: „Zawsze znajdą się tacy, którzy są gotowi zapłacić za jakość”. Dotyczy to zwłaszcza takich obszarów jak Nerja czy Puerto Banus, gdzie wielu turystów to osoby zamożne. Wejście w segment luksusowy, na przykład w Mijas Costa czy Torrevieja, może być nieco trudniejsze (ale zawsze są wyjątki potwierdzające regułę).

Ceny powinny być ustalone (w niektórych miejscach w Hiszpanii obowiązuje prawo, które wymaga podania ceny za noc w reklamie) za noc, tydzień i miesiąc, a także uwzględniać ewentualną „zimową zniżkę” w przypadku rezerwacji na 3 miesiące lub dłużej. Dość powszechnym modelem jest ustalenie cena za noc na poziomie około 1/5–1/6 ceny tygodniowej. Cena miesięczna jest zazwyczaj zbliżona do cena tygodniowej w szczycie sezonu. Nie jest to jednak zalecane w obszarach o dużym obłożeniu. W takich obszarach należy oferować jakąś formę „zniżki za długi pobyt” jedynie między październikiem a marcem – o ile w ogóle.

W wielu przypadkach zaleca się również, aby goście rezerwowali pobyty na minimum 5-7 dni. Wyjątkiem są typowe miasta weekendowe, takie jak Walencja, Sewilla czy Malaga.

Do wynajęcia na dłuższy okres stały najemca W zasadzie zawsze generuje mniejszy dochód. W większości przypadków faktycznie zarobisz więcej, wynajmując \blägenheten\b tylko w szczycie sezonu. Jeśli jednak masz problemy z uzyskaniem dużej liczby lokatorów nawet w szczycie sezonu, stały najemca jest w wielu przypadkach najlepszym rozwiązaniem. Wysokość miesięcznego czynszu zależy oczywiście od wielu czynników.

---

---

O pożyczce z banku hiszpańskiego

Jeszcze kilka lat temu odradzaliśmy wszystkim naszym klientom zaciąganie pożyczek w hiszpańskich bankach. System bankowy był w kompletnej katastrofie, co było jedną z głównych przyczyn kryzysu. Jednak Hiszpania wprowadziła regulacje na rynku bankowym, podobnie jak Szwecja po poważnym kryzysie mieszkaniowym w latach 90. Warunki są dobre, a stopy procentowe są zasadniczo tak niskie jak w Szwecji. Hiszpańskie banki stawiają mniej więcej takie same wysokie wymagania wobec Państwa finansów jak banki szwedzkie. Współpracujemy z jednym z największych banków w Europie, La Caixa (Holabank), który między innymi… Dyrektor banku szwedzkojęzycznegoi za pośrednictwem spanskafastigheter.se możesz złożyć wniosek online i uzyskaj obietnicę pożyczki przed przyjazdem do Hiszpanii. Współpracowaliśmy z kilkoma bankami, ale teraz większość z nich kierujemy do Holabanku, ponieważ nasi klienci dali im zdecydowanie najlepsze opinie, zarówno pod względem warunków, jak i obsługi (choć czasami może to zająć trochę czasu, więc upewnij się, że sprawdzisz to z dużym wyprzedzeniem). Dlatego teraz większość z nich kierujemy bezpośrednio do tego banku. Więcej o pożyczkach w hiszpańskim banku przeczytasz tutaj.

Ile można pożyczyć w hiszpańskim banku?

Zależy to od ceny nieruchomości. Jeśli kosztuje milion, zazwyczaj można uzyskać pożyczkę w wysokości 70% tej kwoty. Zgodnie z prawem banki zatrudniają niezależną firmę do wyceny nieruchomości. Mogą one wówczas wycenić ją na 800 000 SEK, ale nawet jeśli cena wynosi milion, można pożyczyć tylko 70% z tej kwoty. Z drugiej strony, jeśli wycenią ją na półtora miliona, nadal otrzymasz pożyczkę tylko po ustalonej cena . Banki zawsze udzielają pożyczek na najniższą kwotę, niezależnie od tego, czy ostateczną kwotę ustala cena, czy wycena (należy również pamiętać, że wyceny są obecnie bardzo zróżnicowane) jest często niższa od rzeczywistej wartości rynkowejW przeszłości wszystkie banki miały własne zespoły ds. wycen, ale teraz państwo to reguluje, więc wycenę musi przeprowadzić niezależna strona trzecia. Dlatego nie jest już dobrym pomysłem, jak to robiono w przeszłości, odwiedzanie różnych banków i wybieranie tego z najwyższą wyceną.

NOTATKA. Należy pamiętać, że nie można zaciągnąć pożyczki na opłaty i podatki od nieruchomości. Stanowią one 10–14% całkowitej wartości nieruchomość . Dlatego należy… co najmniej 40% kapitału własnego.

Scenariusz 1Znalazłeś mieszkanie , które jest dobrą inwestycją, powiedzmy, dwupokojowe, dość blisko plaży, z widokiem na morze . Jego cena wynosi 100 000 euro, a jego wartość to 1 000 000 euro (należy pamiętać, że doliczony jest podatek VAT i inne opłaty, których nie można pożyczyć). Potrzebujesz około 40 000 euro depozytu gotówkowego i możesz pożyczyć 60 000 euro z banku.

Pamiętaj, że nie musisz pożyczać aż 70%, chyba że jest to konieczne. Bank, z którym głównie współpracujemy, nie wymaga pożyczania określonej liczby euro, co jest wymogiem wielu innych konkurentów.

Scenariusz 2: Posiadasz 1 milion kapitału własnego. Dom kosztuje 1,7 miliona, ale jego wartość wynosi 1,5 miliona. Pamiętaj jednak, że bank pożyczy najniższą kwotę, niezależnie od tego, czy jest on wyceniany wyżej, czy nie. Ponieważ cena w tym przypadku wynosi 1 milion, możesz pożyczyć 70% z 1,5 miliona (pomniejszone o opłaty i podatki, około 10-14%).

Scenariusz 3. Chcesz zainwestować w ruch handlowy (B&B, hotel, bar itp.) lub może wykupić cały ośrodek, który trafił do banku, lub kupić większy kawałek ziemi. Nie ma tu ustalonych regułWysokość pożyczki, którą możesz pożyczyć, zależy od wielu czynników. Możemy pomóc w nawiązaniu kontaktu z bankiem, częściowo w celu uzyskania kredytu, częściowo na przykład na zakup gruntów i nieruchomości. Posiadamy doświadczenie, kontakty i wiedzę fachową niezbędne do realizacji inwestycji tej wielkości. 

---

O problemie (i możliwościach) z obiektami bankowymi

Kilka banków wciąż dysponuje dużą liczbą mieszkań w przystępnej cenie, ale problem w tym, że rzadko pojawiają się nieruchomości bankowe w charakterystycznych, zamożnych kurortach wypoczynkowych, takich jak Puerto Rico, Mas Palomas czy Nerja. Im dalej od kryzysu, tym mniej nieruchomości bankowych się pojawia. Pod koniec 2023 roku system bankowy ogłosił, że w kraju odnotowano rekordową liczbę nieruchomości przejętych przez banki. Od tego czasu nie odnotowano żadnych przejęć.

Jeśli nie jesteś aż tak wybredny co do lokalizacji swojego mieszkanie i chcesz po prostu jak najtańszy dom wakacyjnyWciąż jest wiele dobrych okazji do zrobienia (w niektórych dzielnicach, takich jak Mijas Costa, są nawet nowo wybudowane apartamenty). Ale jeśli szukasz inwestycji, lokalizacja jest, jak wiemy, najważniejszym aspektem. Największym problemem z nieruchomościami bankowymi jest to, że są one nieruchomościami bankowymi nie bez powodu – jeśli nie wymagają gruntownego remontu, często są eksponowane w odległych miejscach, przy autostradach itp. Więcej informacji o zakupie nieruchomości bankowych w Hiszpanii znajdziesz tutaj.

Masz pytania? Napisz na info@spanskafastigheter.se , a my skontaktujemy się z Tobą najszybciej jak to możliwe. 

---

Rynek nieruchomości w Hiszpanii – ceny nieruchomości rosną, ale w wielu przypadkach nadal są mylące

Statystyki dotyczące historii cen w Nerja i Barcelonie jako przykład

W 2007 roku ceny były najwyższe w Barcelonie, a średnia cena za m² wynosiła 4732 euro. Najniższe ceny odnotowano w 2013 roku, kiedy to średnia cena wyniosła 2957 euro. Oznacza to spadek o około 40%. Między 2013 a pierwszą połową 2016 roku ceny wzrosły o około 6-7%. Następnie wzrost ten nieco spowolnił w związku z zamieszkami jesienią 2017 roku, po czym ponownie wzrósł, a ceny spadły jedynie tymczasowo w latach pandemii. Generalnie rosły gwałtownie.

Analizując statystyki dotyczące hiszpańskiego rynku nieruchomości, należy podkreślić, że opierają się one na wszystkich nieruchomości na danym obszarze. Oznacza to, że nie istnieją osobne statystyki dotyczące nieruchomości inwestycyjnych zlokalizowanych w dobrych lokalizacjach. Te, z naturalnych przyczyn, cena najszybciej.

Przykład cena betonowej z Nerja, Costa del Sol

Konkretny mieszkanie , który dokładnie obejrzeliśmy, z 2 sypialniami, 2 łazienkami i tarasem w popularnej dzielnicy Capistrano Village w Nerja pod koniec lat 70. kosztował około 25 000 euro. W okresie świetności (około 2005 roku) kosztował 250-260 000 euro, a kilka lat po kryzysie 190 000 euro. Teraz cena wróciła do 250 000 euro lub nieco powyżej.

Na początku 2015 roku mieszkanie z jedną sypialnią w Capistrano Village kosztowało 100 000-120 000 euro, a na początku lata 2016 roku zostało sprzedane za 148 500 euro. Obecnie jego cena wynosi około 189 000 euro.

Inny przykład: Capistrano Playa, kilka lat temu mieszkania z jedną sypialnią kosztowały tam około 140 000 euro. Na początku czerwca 2015 roku szwedzka rodzina sprzedała tam mieszkanie z jedną sypialnią za 240 000 euro. Było to przewartościowane mieszkanie z jedną sypialnią, ale od tego czasu ceny ustabilizowały się na poziomie około 225 000 euro.

mieszkanie w Ladera del Mar, niedaleko Nerja, kosztował 194 000 euro latem 2014 roku. Został sprzedany w drugim kwartale 2015 roku za 239 000 euro. Ceny od kilku lat utrzymują się tam na poziomie ponad 300 000 euro.

Notatka, Nasz agent w Nerja współpracuje ze wszystkimi głównymi graczami na rynku nieruchomości w regionie. To jedyny sposób, w jaki możemy zaoferować najlepsze nieruchomości, współpracując z najlepszymi hiszpańskimi i brytyjskimi graczami, zarówno małymi, jak i dużymi. Cena oferowana klientowi nigdy nie ulega zmianie. Ponadto, współpracujemy bezpośrednio z bankami na poziomie menedżerów regionalnych, więc kiedy ich klienci chcą sprzedać nieruchomość, kierują ją do nas. To samo dotyczy nieruchomości bankowych, ale w Nerjazdarza się to rzadko. Zajmujemy bardzo korzystną pozycję w mieście i okolicach, ale mimo to niewiele możemy zrobić w związku ze zmniejszającą się podażą nieruchomości w „niższych” przedziałach cenowych.

---

Kilka słów o zwrocie z inwestycji (ROI)

Zwrot z inwestycji ( ROI) to roczna nadwyżka, którą dom generuje z tytułu wynajmu/eksploatacji, a dochód ten jest odnoszony do ceny zakupu nieruchomości.

Brak danych o ROI dla całej Hiszpanii. Jednak przed kryzysem oczekiwano, że w przypadku atrakcyjnej nieruchomość na Costa del Solwyniesie on około 10% lub nawet więcej. Jednak przewidywalny dochód powyżej 5% jest atrakcyjny dla inwestorów.

Od czasu ożywienia gospodarczego wskaźniki zaczęły ponownie zbliżać się do tych poziomów, około 10%, a w coraz większej liczbie przypadków odnotowaliśmy również wyższe wartości. Dotyczy to głównie Nerja , gdzie obecnie jest ona najwyższa w historii i bije rekordy co kwartał, głównie dzięki temu, że miasto stało się celem podróży całorocznych.

Kalkulacja ROI zazwyczaj uwzględnia płatności brutto za nieruchomość, a także odliczenia z tytułu kosztów eksploatacji, konserwacji i innych wydatków związanych z działalnością. Jednak wielu agentów nieruchomości w Hiszpanii analizuje cenę końcową w odniesieniu do rocznych przychodów nieruchomości, aby obliczyć zwrot z ROI.

Jednakże amortyzacja księgowa nie jest brana pod uwagę przy obliczaniu ROI.

Najłatwiej jest po prostu przeanalizować historyczny wskaźnik obłożenia, średnią cenę wynajmu w ciągu roku i roczne opłaty. 

---

Wnioski/podsumowanie:

• Hiszpania ma wiele atutów. Posiada nowoczesną infrastrukturę, nowoczesne autostrady, superszybkie pociągi i dobrze rozwinięty system opieki zdrowotnej. Kraj ten od dawna uważany jest również za najbezpieczniejszy cel turystyczny na świecie. Przede wszystkim jednak Hiszpania ma atuty, których nie da się jej odebrać. Ma bogatą historię i kulturę, jedzenie, wszechobecne słońce, różnorodną przyrodę, morze i długie linie brzegowe. Hiszpania jest trzecim co do wielkości krajem turystycznym na świecie, a turystyka znajduje się w fazie intensywnej ekspansji, a być może najbardziej ekscytującym czynnikiem dla inwestorów jest to, że kraj ten przyciąga coraz więcej… bogata turystyka międzynarodowa którego wcześniej tak naprawdę nie miałeś.
• Ceny nieruchomości spadły o prawie 50% w latach kryzysu. Od tego czasu powoli się odbudowują i do 2030 roku osiągną nowe rekordy. Nie sposób jednak nie podkreślić, że obecnie największym problemem nie są wzrosty cena , ale brak atrakcyjnych nieruchomości w naprawdę atrakcyjnych lokalizacjach. W niektórych obszarach dyskusja o podwyżkach cena jest bezcelowa, ponieważ praktycznie nie ma już nic do kupienia.
• Jeśli potrzebujesz kredytu na zakup domu w Hiszpanii, możesz pożyczyć do 70% w hiszpańskim banku. Pamiętaj jednak, że w praktyce potrzebujesz 40% kapitału własnego, ponieważ nie możesz zaciągać pożyczek na podatki itp. Możesz uzyskać obietnica pożyczki online, jeśli złożysz wniosek za naszym pośrednictwemZanim jednak przyjedziesz, bank chce wiedzieć ogólnie, jaki rodzaj nieruchomość chcesz kupić, gdzie ją kupisz i ile chcesz pożyczyć. Chce również jasnego harmonogramu: kiedy przyjedziesz oglądać domy i kiedy planujesz dokonać zakupu.
• Aby mieć pewność, że inwestujesz bezpiecznie, zapoznaj się z historią wynajmu w okolicy (zarówno w mieście, jak i w dzielnicy mieszkalnej, najlepiej z historią konkretnego domu, choć rzadko jest to możliwe).
• Nieruchomości które najlepiej sprzedają się na rynku wynajmu, to te zlokalizowane w odległości 60 minut jazdy od lotniska, z tarasem/balkonem i dostępem do pobliskiego basenu, w idealnym stanie – najlepiej z z widokiem na morze . Szczególnie ważne jest, aby dom nie znajdował się przy ruchliwej drodze głównej. Ważne są również detale, takie jak wystrój wnętrz, umeblowanie, klimatyzacja, pralka itp.
• Jednak znacznie ważniejszym aspektem jest położenie geograficzne Costa del Sol charakteryzuje się szczególnie wysokim wskaźnikiem obłożenia, który z roku na rok rośnie i jest coraz bardziej nastawiony na ekskluzywność. Najlepsze obłożenie, ze względu na kilka czynników, występuje na wschodniej części Costa del Sol, w Nerja (42-48+ tygodni zamieszkaniaStolica Costa del Sol, Malaga, również odnotowuje dynamiczny wzrost obłożenia i jest uważana przez większość za jedno z głównych miast weekendowych w Europie. Costa Blanca to również obszar wzrostu, choć nie ma jeszcze wysokiego wskaźnika obłożenia przez cały rok. Wynika to głównie z… Torrevieja (ok. 22–25 tygodni obłożenia), co przyciąga turystów, przynajmniej w pewnym stopniu, nawet poza sezonem.
• Wyspy Kanaryjskie, Majorka i Barcelona mają silny przemysł turystyczny. Jednak możliwości dokonania dobrej inwestycji w wynajem są ograniczone, a w niektórych przypadkach całkowicie zablokowane przez ograniczeniaJeśli nie będziesz przestrzegać prawa, kary mogą być bardzo wysokie. Należy jednak pamiętać, że w Barcelonie można kupić nieruchomości z licencją turystyczną. Ponadto nie wszystkie pobliskie regiony są tak ściśle regulowane, jak na przykład modny kurort Sitges.
• Najpopularniejsze regiony wakacyjne w Hiszpanii cieszą się dobrym wskaźnikiem obłożenia w szczycie sezonu. Według wielu analityków, średnio można spodziewać się 15 tygodni obłożenia w roku. Wynajem nieruchomości tylko w tym okresie W większości przypadków wysoki sezon zapewnia większy dochód niż wynajem długoterminowy. Należy również pamiętać, że w niektórych obszarach, nawet jeśli ogólnie panuje tam silny ruch turystyczny, wynajęcie nieruchomość może być praktycznie niemożliwe. Jak już wspomniałem: dokładnie przestudiuj historię i wybierz podmiot, który ma ugruntowane kanały sprzedaży Twojej nieruchomość .
• Jest różne modele wynajmu Jeśli nie chcesz samodzielnie zajmować się marketingiem itp. Zwyczajowo firma wynajmująca pobiera 20-25% przychodów (10-15%, jeśli sam przyprowadzasz klienta). Coraz bardziej popularny staje się model hybrydowy, w którym sam przyprowadzasz niektórych klientów (za pośrednictwem marketingu lub znajomych). W Hiszpanii nie ma dobrze prosperujących firm wynajmujących. Warto rozważyć to rozwiązanie również wtedy, gdy nie jesteś gotowy samodzielnie zająć się wszystkim, na przykład zorganizowaniem firmy sprzątającej, ochrony, rozwiązaniem do odbioru kluczy, rozwiązaniem płatności, marketingiem itp.
• Niestety, wielu pośredników twierdzi, że pomoże Ci z wynajmem i że to „żaden problem. Naprawimy to”. A potem nic się nie dzieje. Sprawdź ich ofertę wynajmu PRZED zakupem (i jakie są alternatywy w okolicy, którą rozważasz). Poproś ich o pokazanie statystyk z Google dotyczących liczby unikalnych użytkowników tygodniowo i wyjaśnienie, na jakich portalach, krajowych i międzynarodowych, się reklamują. Poproś ich o przedstawienie planu, jak najlepiej wypromować Twoją nieruchomość . Większość pośredników nie ma wyłączności na nieruchomości na sprzedaż w Hiszpanii, więc musisz… nie czuć się związanym do brokera, który nie jest w stanie spełnić wszystkich Twoich wymagań, zarówno przed, jak i po zakupie.

Jeśli chcesz inwestować w Hiszpanii, możemy Ci w tym pomóc

Nie skanujemy rynku w poszukiwaniu np. tanich nieruchomości bankowych, o których wiemy, że nie sprawdzą się na rynku wynajmu. Nasi partnerzy (prawnicy, banki, deweloperzy, lokalni hiszpańscy agenci nieruchomości itp.) również wiedzą, że nie interesują nas „najtańsze domy wakacyjne”. Dlatego przesyłają nam to, co uważają za dobrą inwestycję nieruchomości z liczbami po swojej stronieOczywiście, na życzenie możemy znaleźć dla Ciebie nieruchomość , którą uznamy za naprawdę tanią, prostą, ale atrakcyjną. Musimy jednak jasno powiedzieć, że istnieje ogromna różnica między „dobrą inwestycją” a „tak tanią nieruchomość na słońcu, jak to możliwe”.

Zapewniamy, że:

Pomóc Ci:

• znaleźć najlepszy dom do wynajęcia (Analizujemy dane z naszej filii, filii partnerskich itd.) Wspólnie z menedżerem każdej firmy wynajmującej jesteśmy w stanie, jeśli nie ma udokumentowanych danych, sporządzić kwalifikowaną ocenę dochodu, jakiego możesz oczekiwać od swojej nieruchomości.
• znaleźć odpowiedni prawnikNasz prawnik korporacyjny zajmuje się również sporami związanymi z nieruchomościami. Jest bardzo znany i szanowany, pochodzi z rodziny, która od pokoleń zajmuje się prawem, dzięki czemu posiada unikalną sieć kontaktów. Pomaga nam również w wyszukiwaniu nietypowych inwestycji, takich jak pensjonaty, małe hotele, działki komercyjne itp. Większość prac związanych z tymi zakupami jest realizowana za pośrednictwem kontaktów z prawnikami.
• dostać pożyczka w hiszpańskim bankuoraz ewentualną obietnicę pożyczki przed przyjazdem (a także szwedzkojęzycznego dyrektora banku, co oznacza, że ​​nie musisz tłumaczyć wszystkich dokumentów z pomocą upoważnionego tłumacza hiszpańskiego).
• Do przestrzegać wszystkich praw i przepisów która obowiązuje w regionie (uwaga, nie jesteśmy w stanie pomóc we wszystkich prowincjach Hiszpanii, ale jest to coś, w czym poważne firmy zajmujące się wynajmem nieruchomości powinny być w stanie pomóc) w przypadku wynajmu nieruchomość , w której ją kupiłeś.
• ze wszystkim co zwykle serwis posprzedażowy, takich jak dostawca wody i prądu, rejestracja wspólnoty, podatek od nieruchomości itp.
• Do znajdź firmy wynajmujące Kto zajmuje się wszystkim lub niektórymi elementami, takimi jak przekazanie kluczy, sprzątanie, marketing, rezerwacje i płatności? Istnieje kilka opcji konfiguracji.
• z reklama indywidualnych nieruchomości na wynajem w naszym sklepie na Blocket, a także ewentualnie bezpośrednio na naszej stronie internetowej, na naszym kanale Facebook(również za pośrednictwem płatnych reklam Facebook), stronach siostrzanych i tak dalej.
• Jeżeli czas na to pozwoli, nasz kierownik ds. marketingu może pomóc w następujących kwestiach: stworzyć i wypromować stronę internetową dla Ciebie (w znacznie niższej cena niż w przypadku agencji internetowej), z najbardziej przystępnym cenowo i elastycznym systemem rezerwacji wynajmu (z którego sami korzystamy), a także metodami zapewniającymi dobrą widoczność w Google itp.
• znaleźć dobro firma budowlana do remontu (Przy okazji, wiesz, że nadal możesz odliczyć podatek od nieruchomości w Szwecji od hiszpańskiej nieruchomość ). Menedżerowie firm wynajmujących chętnie podzielą się swoimi opiniami na temat tego, jak najlepiej przeprowadzić remont, aby zapewnić jak największe obłożenie. W ich interesie leży również to, abyś mógł wynająć nieruchomość w jak największym stopniu.
• z sprawdzone strategie od naszych najbardziej udanych klientów którzy zdecydowali się działać we wszystkim samodzielnie, plan działania najlepszych krajowych i międzynarodowych portali (potrzebujesz tylko kilku), wskazówki, jak uzyskać najniższe ceny za różne usługi dodatkowe, a także inne kwestie, które warto rozważyć, wynajmując nieruchomość całkowicie samodzielnie.
• Możemy również udzielić porady w innych kwestiach, takich jak: rozwiązania ubezpieczeniowe i płatnicze. 
• Uczestniczymy w całym procesie zakupu od początku do końca i dbamy o to, aby wszystko zostało przetłumaczone na język szwedzki itp.
• Napisz do info@spanskafastigheter.se or spanienkontoret@spanskafastigheter.se  Numer telefonu do naszego głównego brokera Anders Larsson: 0034 669 738 682

Proszę śledzić naszą stronę Facebook gdzie publikujemy wszystkie nasze newslettery, pojedyncze artykuły o szczególnym zainteresowaniu, wiadomości dotyczące inwestorów itp.

---

Skontaktuj się z nami i zobacz linki do wszystkich naszych newsletterów.

Przeczytaj także:

• O spanishproperties.se 
• Nieruchomości bankowe w Hiszpanii
• Wynajem willi lub mieszkanie w Hiszpanii - wskazówki dotyczące krótkoterminowego zakwaterowania, dłuższych pobytów itp.
• Najczęściej zadawane pytania i odpowiedzi dotyczące zakupu nieruchomość w Hiszpanii (proces zakupu, roczne podatki i opłaty itp.)
• Wynajem samochodu w Hiszpanii, najlepsze firmy i co warto wziąć pod uwagę
• Przewodniki po różnych regionach Hiszpanii które są mniej lub bardziej interesujące dla inwestorów
• Wskazówki dotyczące taniego latania do Hiszpanii
• Uzyskaj obietnicę pożyczki od hiszpańskiego banku za pośrednictwem wniosku online – oto jak to działa

---

Skontaktuj się z nami : info@spanskafastigheter.se