Wszystko o inwestycjach w nieruchomości w Hiszpanii - kup odpowiedni dom w odpowiedniej okolicy - Hiszpańskie nieruchomości

Kupno nieruchomości w Hiszpanii może być najlepszą inwestycją w Twoim życiu, ważne jest jednak, aby wybrać odpowiedni dom lub mieszkanie w odpowiedniej okolicy. Na przykład Costa del Sol ma silniejszą turystykę niż większość innych obszarów. W kilku kurortach na Costa del Sol, dzięki silnej turystyce krajowej, pobiły one rekordy obrotów podczas pandemicznego lata 21, mimo że turystyka zagraniczna w tym okresie, ze względu na ograniczenia, spadła o 80%. Wiadomość o sile równie dobra jak wszystko inne dla tego obszaru. Jednak nie wszystkie obszary południowej Hiszpanii charakteryzują się wysokim obłożeniem. Jest jeszcze wiele innych aspektów, o których warto pamiętać. Czy wiesz na przykład, że istnieją surowe ograniczenia (a w 2024 r. omawiane są jeszcze bardziej rygorystyczne zasady) dotyczące wynajmu na obszarach takich jak Majorka, Barcelona i Wyspy Kanaryjskie? Istnieją również inne przepisy i regulacje regulujące czynsze, w większości hiszpańskich prowincji należy ich przestrzegać, aby nie ryzykować kosztownych kar finansowych.

Ceny nadal rosną, choć obecnie rosną wolniej. Wzrost w całym roku wyniósł około 5%. Inflacja/wojna nie wyhamowała jednak trendu wzrostowego cen trwającego od 2014 roku. Ceny hiszpańskich mieszkań spadły znacząco w obliczu kryzysu w 2008 roku, ale w 2024 roku nadal są o około 22% niższe w porównaniu do rekordowego poziomu w 2007. Od tego czasu wydarzyło się również wiele pozytywnych rzeczy w postaci przepisów mających na celu ochronę kupującego, przepisów bankowych, a także poczyniono znaczne inwestycje w infrastrukturę, ekoturystykę, szlaki turystyczne itp. W związku z tym pozytywny rozwój, kilka międzynarodowych firm również przeniosło swoje biura do hiszpańskich miast, a Malaga przeżywa nie tylko boom technologiczny po niedawnym przeniesieniu do tego miasta najnowocześniejszej siedziby Google zajmującej się bezpieczeństwem cybernetycznym. W 2023 r., aż do końca roku, wzrost cen znacząco spadł. w obecnej sytuacji podwyżki cen zaczną ponownie rosnąć szybciej w 2024 r. wraz ze spadkiem inflacji i oczekiwanymi obniżkami stóp procentowych ze strony EBC w ciągu roku.

Agencja budowlana APCSepaña uważa, że to głównie chęć nowej produkcji powoduje wzrost cen. Przy dużym zainteresowaniu międzynarodowym trudno dostrzec coś innego niż dalszy wzrost na hiszpańskim rynku mieszkaniowym. Największym problemem jest brak mieszkań na sprzedaż w najatrakcyjniejszych dzielnicach (za tym stoją głównie inwestorzy zagraniczni). Dzięki temu ceny są bardzo elastyczne. Jest jednak wielu sprzedawców, którzy w czasie pandemii czekali z wystawieniem na sprzedaż i którzy przez około pół roku będą akceptować niższe oferty od ceny wywoławczej

Ogólnie rzecz biorąc, rzeczoznawcy oczekują, że ceny domów w Hiszpanii wzrosną w 2024 r. o 2–5%, a następnie szybko i gwałtownie wzrosną. Jeżeli ceny energii będą nadal spadać bardziej niż oczekiwano, zgodnie z międzynarodową inflacją i stopami procentowymi, wzrost będzie jednak znacznie wyższy. Nigdy wcześniej międzynarodowe zainteresowanie Hiszpanii ze strony inwestorów nie było tak duże. Obecnie co roku w kraju inwestuje około 140 różnych narodowości.

W ciągu 5 lat przed koroną wartość hiszpańskiego domu rosła średnio o 5% rocznie, a jeśli liczyć obniżone koszty odsetek i fakt, że cena wynajmu wzrosła w tym samym okresie o 50%, oznaczało to zwrot ponad 10% dla tych, którzy kupili odpowiedni dom we właściwym miejscu i we właściwym czasie. Wartość ta nie spadła znacząco, a w niektórych regionach nawet wzrosła, przez cały kryzysowy rok 20. Był to mocny prognostyk na przyszłość. Jesienią 21 roku na wschodnim wybrzeżu Costa del Sol sprzedano mieszkania pod klucz, gdzie ceny wzrosły o ponad 50% od czasu ich sprzedaży poza planem.

W pierwszej połowie 2022 roku padł rekord liczby zagranicznych nabywców w Hiszpanii. o 53% więcej w stosunku do roku poprzedniego (sprzedaż krajowa też wzrosła, ale „tylko” o 9%). Łącznie sprzedano 72 987 domów z udziałem zagranicznego nabywcy. To najwyższy wynik osiągnięty od rozpoczęcia pomiarów w 2007 roku.

Zagraniczni nabywcy stanowią ponad 20% wszystkich zakupów domów w Hiszpanii. Czynników ma na to wpływ wiele, ale w przypadku Andaluzji można wskazać np. duże inwestycje w infrastrukturę, renowacje plaż i parków przyrody, duże obniżki podatków, a przede wszystkim międzynarodowy trend chęci pracy zdalnej w miejsce z dużą ilością słońca (gdzie ceny są nadal uważane za rozsądne). W pierwszej połowie 2023 roku rekordy padł także w zakresie nabywców zagranicznych, jednak w drugiej połowie nastąpiło spowolnienie.

Od objęcia urzędu w 2019 r. nowy samorząd regionalny Andaluzji wprowadził szereg zmian podatkowych, które skutecznie obniżyły, zniosły lub zawiesiły kilka stawek podatkowych. W wyniku takiego przyjaznego podatkowo podejścia Andaluzja stała się regionem w Hiszpanii o najniższych podatkach (obok Madrytu). Nie trzeba dodawać, że zachęciło to do ogromnych inwestycji zagranicznych w regionie, co doprowadziło do wzrostu kapitału o 40% w latach 2019–2023. Główne wyjaśnienia, dlaczego Andaluzja stała się najpopularniejszym miejscem inwestycji w nieruchomości w Hiszpanii i dlaczego tak wiele osób szybko się bogaci: 1. W 2019 r. zniesiono podatek od spadków. 2. W 2019 r. zniesiono podatek od darowizn. 3. W 2021 r. obniżono podatek od przeniesienia majątku. 4. W 2021 r. obniżono opłatę skarbową o 20%. 5. W 2022 r. zniesiono podatek od majątku.

– Przeczytaj więcej o nowych przepisach podatkowych, które warto znać.

Sprzedaż nowych obiektów budowlanych wzrosła na Costa del Sol o 50% od lata 20 do lata 21. Sprzedaż używanych domów spadła w tym samym okresie o 4,6%, co można częściowo wytłumaczyć starzeniem się i zużyciem zapasów, ale także ceny spadły pomimo kryzysu jedynie o 0,5% (ceny jednak wzrosły jesienią). Teraz może nadejść okres, w którym sprzedaż nowej produkcji nieco spadnie, ale nie z powodu braku popytu, ale dlatego, że wielu deweloperów czeka, ponieważ ceny ulegają dużym wahaniom, a banki stawiają wyższe wymagania w trudnych czasach.

Bez wątpienia jednak w przyszłości ma zastosowanie nowa produkcja , choć oczywiście nadal można dokonać dobrych zakupów także dla poszukujących używanych (ceny wywoławcze nie zmieniają się w czasach kryzysu, ale sytuacja negocjacyjna tak). Chociaż większość ludzi szuka teraz nowych domów, podaż jest ograniczona. Większość najlepszych z nielicznych projektów, które pojawią się na początku roku, zostanie szybko wyprzedana i będzie luka (ponieważ wielu deweloperów miało niskie ceny w czasie kryzysu), dopóki nie pojawią się nowo wyprodukowane domy w dobrych lokalizacjach w 2024 r. -2025 (pamiętaj więc, że jest to poza planem i że przeprowadzka nastąpi nie wcześniej niż dwa lata od rozpoczęcia sprzedaży). Można się też spodziewać, że ceny tych egzemplarzy będą znacznie wyższe od tych sprzedawanych w tym roku. Podkreślają to nagłe podwyżki cen projektów, które nie zostały jeszcze w całości sprzedane jesienią ubiegłego roku. Kiedy sytuacja się unormuje, stanie się to szybko.

Nowa produkcja staje się przedmiotem zainteresowania inwestorów

Całkowicie odmiennym aspektem w porównaniu z okresem po ostatnim kryzysie jest to, jak mówiłem, że przez najbliższe 5-10 lat uwaga skupiona zostanie na nowej produkcji (choć w roku 2024/2025 prawdopodobnie będzie mniej nowych projektów niż zwykle). Zasoby mieszkaniowe zaczynają się zużywać i istnieje wiele problemów związanych ze szkodami spowodowanymi wilgocią (ostrzejsze normy budowlane wprowadzono dopiero w 2006 r.) itp. Mimo to wydaje się, że ci, którzy zamieszkują w domach wybudowanych przed 2000 r. znacząco obniżyć ceny. W porównaniu z dekadą wcześniejszą w dekadzie po kryzysie w 2008 r. wybudowano także bardzo niewiele nowej produkcji. W połowie lat dwudziestych nowo wyprodukowane produkty wejdą zatem w złoty okres podobny do tego z początku XXI wieku. Ważne, aby pamiętać: Aktorzy aktywnie poszukujący długo nieaktywnych właścicieli działek (którzy potrzebowali prawdziwego kryzysu, aby w końcu sprzedać swoje upragnione działki) oraz wynegocjowałem dobre ceny działek w dobrych lokalizacjach w środku kryzysu - i które również mają dobrą gospodarkę i które przetrwały krach i zachowały ugruntowane od dawna zespoły architektów/menedżerów projektów oraz ugruntowane kontakty bankowe, stoją obecnie w obliczu wyjątkowej sytuacji. To są gracze, na których warto stawiać.

W 2024 r. realizowanych jest kilka bardzo interesujących projektów. aby uzyskać informacje, zanim staną się one publiczne (najpierw zazwyczaj wysyłamy pocztę bezpośrednią na wczesnym etapie procesu do klientów, o których wiemy, że aktywnie szukają określonego obszaru, a następnie publikujemy projekty w biuletynach 1 -4 tygodnie przed publikacją ) zapisz się do naszych biuletynów. Biuletyn zachodni (Marbella, Estepona, Nueva Andalucia itp.). Biuletyn wschodni (Nerja, Torrox, miasto Malaga itp.).

Możliwości inwestycyjne po kryzysie koronowym – 2024 i później

Oczekuje się, że Hiszpania jest w zwycięzcy, ponieważ wiele osób, w tym osoby podróżujące służbowo, zrezygnuje z hoteli i woli zatrzymać się w czasie pobytu w rezydencjach, podczas gdy podróże na duże odległości poza Europę staną się droższe przy niskiej częstotliwości wyjazdów, co stawia Hiszpanię w ogóle, a Costa del Sol w szczególności, zdaniem większości analityków, w bardzo korzystnej sytuacji w dłuższej perspektywie. stolica regionu Malaga , znalazła się na obszernej liście 20 najlepszych miejsc na świecie do inwestowania i życia magazynu Forbes. Więcej znaczących graczy, którzy przeanalizowali przyszłość i wyciągnęli wnioski w które Hiszpania jest więcej niż warta inwestowania, to skandynawska firma inwestycyjna. Największe portale międzynarodowe w Hiszpanii są obecnie własnością skandynawskich firm. Najchętniej odwiedzany hiszpański portal Idealista został niedawno kupiony za 1,3 miliarda przez szwedzką spółkę Venture Capital EQT. Znany na całym świecie inwestor Warren Buffet, „Oracle z Omaha”, również dokonał tej samej analizy w czasie kryzysu i kupił firmę maklerską w Marbelli. Celują długoterminowo i wierzą w wzrost zainteresowania zagranicą, głównie na Costa del Sol, w ciągu najbliższych 10 lat. Tutaj znajdziesz kulturę, słońce, przyrodę i infrastrukturę w połączeniu ze stosunkowo niskimi cenami mieszkań w porównaniu międzynarodowym. Wiele osób zdecyduje się zatem również na pracę zdalną z tej konkretnej części Hiszpanii, niezależnie od tego, gdzie na świecie mają swoje miejsce pracy. Andaluzja, a przede wszystkim nadmorski kurort Nerja (który już w środku palącego kryzysu zaczął inwestować w modernizację parków przyrody, szlaków turystycznych itp.) i Malaga, a zwłaszcza przedmieście Rincon, przykuły uwagę. To ostatnie miasto inwestuje w dalszy marketing wśród międzynarodowych turystów i inwestorów. Malaga ogłosiła już w lipcu 2020 r., że rozpoczyna „Malaga 2030”, inwestycję, która uczyni miasto najbardziej atrakcyjnym miejscem w Europie do „mieszkania, pracy i inwestowania”.

Oczekuje się, że zainteresowanie inwestycjami na Costa del Sol w Stanach Zjednoczonych gwałtownie wzrośnie po tym, jak United Airways potroiło liczbę bezpośrednich lotów do tego obszaru. Prawdopodobnie otworzy to przed amerykańskimi inwestorami nowe możliwości eksploracji rynku nieruchomości i innych możliwości inwestycyjnych na Costa del Sol. Amerykańskie linie lotnicze wybrały Costa del Sol jako jedyną wakacyjną destynację w Hiszpanii, do której w sezonie będą latać codziennie.

To, że chęć inwestowania za granicą nie dotyczy tylko nabywców domów, było jasne, gdy Google przeniosło w ciągu roku jedno ze swoich najważniejszych biur (cyberbezpieczeństwo) do najbardziej rozwijającego się miasta ze wszystkich, Malagi. Miasto przeżyło znaczący rozwój, który rozpoczął się już podczas ostatniego kryzysu. Uważa się także, że to właśnie Malaga w głównej mierze skorzysta z nowego arsenału ulg podatkowych państwa hiszpańskiego, skierowanych do zagranicznych Startupów.

Należy pamiętać, że sprzedaż podstępna staje się jeszcze bardziej powszechna po kryzysie koronowym. Są to zatem domy, których cena została obniżona, ale które nie są ogłaszane publicznie. Procedura ta staje się coraz bardziej powszechna, a obecnie uległa przyspieszeniu po kryzysie koronnym. Obniżki cen tych domów mogą nie być publikowane publicznie, ale wysyłamy je pocztą bezpośrednią do klientów, którzy wyrazili zainteresowanie i którzy mogą szybko zawrzeć umowę. W każdym razie do 2024 roku ten rodzaj działalności będzie najpowszechniejszy w najbardziej atrakcyjnych częściach Hiszpanii. Należy pamiętać, że wiele osób wycofało swoje domy z rynku, a wiele innych wstrzymuje się ze sprzedażą. W ogólnodostępnym oknie wystawowym będzie zatem mniej domów, ale za to większe szanse na dokonanie naprawdę dobrego zakupu dla tych, którzy są aktywni i potrafią szybko działać.

info@spanskafastigheter.se

W tym artykule wielokrotnie będziemy wspominać o Nerji, na wschód od Malagi i mieście Malaga na Costa del Sol. Jest ku temu powód. Nerja jest od pewnego czasu niewątpliwie najatrakcyjniejszym miastem Hiszpanii do inwestowania [3/11, zaprezentowano również 21 danych, które to podkreślają, ponieważ wydaje się, że Nerja jest liderem Hiszpanii na poziomie prowincji pod względem ożywienia w kierunku turystyki międzynarodowej po kryzysie . W październiku wskaźnik obłożenia hoteli w mieście wyniósł 87,47% i mamy więcej aktualnych danych z tego miasta (wraz z Torrevieja) niż z jakiegokolwiek innego miasta w Hiszpanii. Miasto Malaga jest obecnie miastem o najsilniejszym rozwoju w całym regionie śródziemnomorskim. Notabene, rezerwacje prywatnych rezydencji w Hiszpanii już w pierwszej połowie 2017 roku wzrosły o oszałamiający 1 milion, co oznacza wzrost o 33% w porównaniu do tego samego okresu rok wcześniej! Kilka lat temu wynajem prywatnych rezydencji po raz pierwszy w historii wyprzedził w niektórych obszarach branżę hotelarską.

Kryzys dotknie wiele obszarów Hiszpanii, ale Hiszpania jest jednym z krajów europejskich, które najmniej ucierpiały w latach kryzysu gospodarczego 22/23. Być może głównym powodem, dla którego inflacja w kraju (fakt jest taki, że Hiszpania już dawno nie była tak tania dla Szweda jak teraz), PKB i giełdy nie ucierpiały tak mocno, jak na przykład Szwecja polega na tym, że gaz ziemny pozyskuje z Afryki Północnej. Już pod koniec czerwca było już jasne, że Andaluzja w ogóle, a Costa del Sol w szczególności, znajdzie się wśród największych zwycięzców w Europie Południowej.Po części liczba rezerwacji w Andaluzji wzrosła już w związku z zapowiedzią premiera, że turystyka będzie dozwolone latem, a ta część kraju szybko stała się najczęściej rezerwowanym regionem turystycznym na świecie , przed Florydą i Wyspami Kanaryjskimi. Ponadto gminy na całym Sunshine Coast postanowiły wyjść z kryzysu i nie powtarzać błędu z 2008 roku, kiedy zapinały pasy. Marbella przeforsowała budowę/renowację kolejnych luksusowych hoteli iw ciągu kilku lat będzie mieć łącznie 12 hoteli pięciogwiazdkowych. Posiada już najbardziej luksusowe obiekty w całym kraju. Sąsiadka Fuengirola intensywnie inwestuje w nowy port, a gigantyczny projekt rozrywkowy „Intu” w Torremolinos ogłosił, że zabezpieczył środki finansowe i projekt jest kontynuowany. Po wschodniej stronie Nerja intensywnie inwestuje w zrównoważoną turystykę oraz w budowę światowej klasy pola golfowego, a także ogólną poprawę plaż i parków przyrody itp. Miasto pojawiło się także w samą porę na otwarcie granic dla turystów, uznana w badaniu Komisji Europejskiej za „drugi najlepszy cel podróży w Europie”. Podczas ostatniego kryzysu wszystko stanęło w miejscu. Hiszpania obecnie i Hiszpania 2008 to dwa różne światy. Teraz wszystko idzie do przodu, pozornie bez względu na wszystko.

Najbardziej dochodowym obszarem jest, jak mówiłem, Costa del Sol i to właśnie nowa produkcja, ze względu na brak nowych mieszkań w następstwie długiego kryzysu, jest najbardziej interesująca dla inwestorów mieszkaniowych . Dotyczy to w szczególności obszarów, na których pozostały jeszcze ciekawe tereny pod zabudowę. Jednak ceny gruntów rosną szybko, a wraz z każdym nowym etapem każdej budowy ceny rosną. Jeśli będziesz mieć nowo wybudowane domy w roku 2024 lub później, kup teraz, a nie później. Z badania przeprowadzonego przez hiszpański instytut wycen AEV wynika, że należy spodziewać się gwałtownych wzrostów cen domów. Wskazuje na to wiele różnych czynników, takich jak fakt, że coraz więcej najemców chce posiadać własny dom, że brexit został wreszcie wczytany w dokumenty i większość ludzi zdała sobie teraz sprawę, że pomimo wszystkiego historycznie stosunkowo niskiego poziomu stopy procentowe pozostaną niezmienne pomimo wzrostu inflacji, a historycznie rzecz biorąc, mieszkalnictwo zawsze było bezpieczną przystanią dla inwestorów, gdy inflacja wzrastała . Co więcej, Hiszpania jest krajem w Europie, w którym oczekuje się, że wartość mieszkań będzie rosła najszybciej, a w Hiszpanii największy wzrost będzie miała miejsce w Maladze. Już w IV kwartale 21 roku pojawiały się dane wskazujące, że po raz pierwszy w historii Malaga wyprzedziła Barcelonę pod względem liczby sprzedanych nowo wyprodukowanych domów.

Przeczytaj nasz obszerny artykuł przeglądowy na temat nowej produkcji na Costa del Sol.

Silny wzrost turystyki w rejonie Malagi

Prowincja Malaga odnotowała rekordowy rok pod względem turystyki w 2023 r., z liczbą ponad 14 mln odwiedzających i przychodami wynoszącymi ponad 19 mld euro, co stanowi najlepszy wynik od czasu pandemii i przewyższający rekord z 2019 r. Liczba odwiedzających wzrosła o 9,4 procent w porównaniu z 2022 rokiem, a dochody wzrosły o dwanaście procent do 19,1 miliarda euro, co stanowi wzrost o pięć miliardów w porównaniu z 2019 rokiem.

Liczba pasażerów podróżujących samolotem do Malagi wzrosła o 21%, a osób korzystających z rejsów wycieczkowych o 52% w porównaniu z 2022 r., z całkowitą liczbą 522 000 pasażerów. Liczba gości hoteli i apartamentów wzrosła do 7,8 mln, co przełożyło się na 29 mln noclegów.

Rozwój turystyki pozytywnie wpływa także na rynek pracy – zatrudnienie w sektorze usług wzrosło o 4,1 proc., do 128 430 osób. Średni przychód na pokój w Maladze wzrósł do 90,10 euro.

To głównie Nerja i Torremolinos sprawiają, że w 2019 roku pokonujesz, podnosząc średnią. Nerja ma najwyższe obłożenie, wynoszące 94,46% (w porównaniu z Marbellą i innymi miejscami w zachodniej części miasta, które wynoszą nieco ponad 80%). Nerja wyprzedziła także wszystkie pobliskie miejscowości pod względem obłożenia na koniec 2023 roku (ponad 90%).

Podczas gdy turystyka w wielu miejscach na najbardziej atrakcyjnych obszarach osiąga rekordowe poziomy, spada na obszarach śródlądowych (należy pamiętać, że obszary te zyskały na popularności podczas pandemii, ale obecnie zaczynają tracić na popularności). Nawet jeśli nie zamierzasz wynajmować swojego domu, powinieneś wziąć pod uwagę statystyki wynajmu, ponieważ są one silnie powiązane z kształtowaniem się cen mieszkań. Nerja stała się najlepszym miastem do inwestowania już podczas ostatniego kryzysu, który dobrze przetrwała i stała się silniejsza niż wcześniej. Zdecydowane działania gminy Nerja, obejmujące wszystkie ofensywne inwestycje w szlaki turystyczne, parki przyrody i infrastrukturę w latach pandemii, oznaczają, że miasto jest lepiej wyposażone niż kiedykolwiek przez resztę XX wieku. Powiedzieliśmy to już wcześniej, a te liczby zmuszają nas do powtórzenia tego z większym naciskiem. Jeśli zamierzasz inwestować, zrób to w Nerja lub jednej z rozwijających się części Malagi.

Różne rodzaje możliwości dla tych, którzy chcą inwestować w Hiszpanii w 2024 roku

Jedną z naszych specjalności jest wyszukiwanie działek w atrakcyjnych lokalizacjach z atrakcyjnym obrazem cenowym, a następnie podbijanie cen budowy bez uszczerbku dla jakości i względów środowiskowych, poprzez sprawdzony hiszpański model projektów, który obecnie powraca. Są to tak zwane towarzystwa budowlane, które usuwają z równania promotora i jego niebotycznie wysokie marże i obniżają ceny nawet o 25%. Przeczytaj więcej o towarzystwach budowlanych w tym artykule.

Kilku deweloperów budowlanych przeniosło swoje siedziby do Malagi, ponieważ większość głównych inwestorów największy przyszły potencjał widzi w Maladze i jej bezpośrednim sąsiedztwie. Interesujący jest głównie długoterminowy wzrost wartości, ale wynajem w odpowiednich obszarach w Maladze czyni największy postęp ze wszystkich obszarów. Miasto Malaga nie jest również zależne od silnej turystyki, ponieważ firmy, prawnicy/lekarze itp. szukają na rynku mieszkań do wynajęcia. Według hiszpańskiego banku centralnego Banco de España w latach 2013-2019 ceny wynajmu wzrosły o 45 procent! Od tego czasu jedynie rosły.

Link do naszych najnowszych domów na sprzedaż w Maladze tutaj.

Różne rodzaje inwestycji w Hiszpanii

Chcesz kupić jeden lub kilka domów do wynajęcia? Naszą specjalnością jest wyszukiwanie właśnie tych obiektów, a także oferowanie kompleksowych rozwiązań w zakresie wynajmu (w tym marketing w międzynarodowych portalach, pomoc przy licencjach, zarządzanie kluczami, sprzątanie i administracja itp.)
Szukasz czegoś maksymalnie w okolicach miliona SEK? Wiele osób domaga się renowacji obiektów. Jednak ciężko jest trafić na dobrych. Powinieneś także wiedzieć, że możesz odliczyć szwedzki podatek nawet od swojego hiszpańskiego domu, a w Hiszpanii remont nieruchomości jest łatwy i tani. Możesz także obniżyć podatek Itp (Impuestos de Transmissiones Patrimoniales) do 2%, jeśli sprzedasz dom w ciągu 3 lat i nie będziesz prowadzić żadnej działalności związanej z wynajmem. Przeczytaj więcej o domach wymagających remontu w popularnej wiosce na obrzeżach Malagi.
Czy chcesz kupić ziemię i wybudować projekt z 1-50 domami (w tym budowa indywidualnych luksusowych willi)? Nasz doświadczony kierownik projektu (bazując na kilku naszych poprzednich i nadchodzących projektach budowlanych) pomoże Ci znaleźć działkę i wynegocjować dobrą cenę. We współpracy z naszymi architektami pomagamy następnie zaprojektować i upewniamy się, że projekt spełnia wszystkie wymagania dotyczące uzyskania licencji itp. Skontaktujemy Cię również z menadżerami banków w sprawie finansowania, a także z firmami ubezpieczeniowymi w sprawie gwarancji.

Poniższy artykuł omówi następujące punkty:

Najlepsze obszary do inwestycji w Hiszpanii
Najlepsze typy domów dla dobrej inwestycji w nieruchomości
Ważne czynniki udanego wynajmu – i pułapki
Ograniczenia w wynajmie w hiszpańskich regionach autonomicznych
O tym, jakie typy modeli oferują wypożyczalnie i o samodzielnym promowaniu swojego domu
Oto, ile możesz zarobić rocznie na wynajmie swojego domu w Hiszpanii (z kalkulacją wszystkich wydatków i dochodów oraz przyrostu wartości)
O pożyczce w hiszpańskim banku
O problemie (i możliwościach) obiektów bankowych
O hiszpańskim rynku mieszkaniowym – po kryzysie ceny rosną powoli, ale systematycznie
Statystyki dotyczące historii cen
Podsumowanie, o naszych usługach i linki do dalszej lektury

UWAGA , artykuł jest na bieżąco aktualizowany o nowe statystyki, aktualizacje przepisów prawnych i inne rzeczy, które dotykają tematyki inwestowania w nieruchomości w Hiszpanii. Z wdzięcznością otrzymujemy opinie, poprawki itp. Napisz na Info@spanskafastigheter.se

Spanskafastigheter.se działa na terenie całego kraju i współpracuje z większością dużych banków, firm wynajmujących/pośredników itp. Otrzymujemy zatem dane od większości różnych podmiotów w całej Hiszpanii, ale żadne dane nie są nawet zbliżone do danych Nerji dla pozwolić. Stosunkowo niskie ceny mieszkań w połączeniu z dużym obłożeniem sprawiają, że Nerja charakteryzuje się najwyższym ROI (Return of Investment).

Trudno z góry powiedzieć, które obszary staną się nowymi „hotspotami”, ale najbezpieczniej, jak we wszystkim, jest studiowanie historii. Jeśli masz udokumentowaną historię najmu, jesteś bezpieczniejszy w swojej inwestycji mieszkaniowej niż 99% wszystkich innych. Stale szukamy dobrych terenów do inwestycji, ale obecnie i przez jakiś czas Nerja jest najlepszym miejscem do inwestowania w Hiszpanii. Należy pamiętać , że w mieście nie ma domów, w które warto inwestować za mniej niż 1 milion SEK w), przez które omówimy w tym artykule. Jednak naprawdę dobre inwestycje zazwyczaj kosztują ponad 1 milion SEK, niezależnie od tego, gdzie w Hiszpanii spojrzysz. Nieruchomości banków są rzeczywiście tanie, ale nie są zlokalizowane w dobrych dzielnicach.

Podobnie jak większość brokerów, nigdy nie zalecaliśmy naszym klientom, aby liczyli na większe dochody z wynajmu swojej hiszpańskiej rezydencji. Dochody te były postrzegane jedynie jako czysty bonus. Miało to jednak miejsce zanim w 2012 roku uruchomiliśmy naszą siostrzaną witrynę z wypożyczalniami w Nerja i zanim otrzymaliśmy statystyki od naszych klientów (zaczynaliśmy w 2008 roku, podczas kryzysu, więc rozpoczęcie sprzedaży zajęło 4 lata). Liczby z tej części Hiszpanii są ogromne i rosną z każdym kwartałem, dlatego 9 na 10 inwestorów szuka właśnie tego miasta, które z kilku różnych powodów jest wyjątkowo dobrym miejscem do inwestowania. Nie oznacza to, że jest to niemożliwe jest dokonanie dobrej inwestycji w innym miejscu w Hiszpanii. Więcej na ten temat i więcej o danych dotyczących wynajmu w Nerja (rzeczywiste dane od różnych operatorów) i innych obszarach w Hiszpanii, ograniczeniach w zakresie licencji na wynajem według regionu oraz innych pułapkach i wskazówkach, które znajdziesz w tym artykule. Najpierw kilka słów o nas od naszego głównego brokera, Andersa Larssona:

Na spanskafastigheter.se skupiamy się na wyszukiwaniu domów, które są dobrą inwestycją zarówno krótkoterminową, jak i długoterminową. Muszą mieć wysokie obłożenie według rynkowych stawek tygodniowych lub miesięcznych. Przeanalizowaliśmy historię zarówno domów naszych klientów, własnej wypożyczalni, jak i statystyki naszych partnerów z lat przed kryzysem aż do chwili obecnej. Oczywiste jest, że aby inwestycja była jak najbezpieczniejsza, należy zainwestować w dom (lub działkę) z historią najmu, która przetrwała nawet w latach kryzysu. Naszym celem jest zapewnienie naszym klientom możliwie płynnego i łatwego skutecznego reklamowania się i osiągania dużych zysków z wynajmu wakacyjnego. Stale testujemy i analizujemy, które międzynarodowe i szwedzkie portale/wypożyczalnie dają najlepsze wyniki przy możliwie najniższych kosztach/prowizji. Wszystko zaczyna się jednak od znalezienia odpowiedniego domu w odpowiedniej okolicy i za odpowiednią cenę . W tym celu posiadamy kontakty z bankami, prawnikami i innymi niezależnymi brokerami, którzy pomagają nam przeskanować rynek. Wiedzą, że nasi klienci są przygotowani i gotowi do ataku, gdy pojawi się odpowiedni przedmiot.

- Anders Larsson , główny broker spanskafastigheter.se Napisz do niego bezpośrednio na adres spanienkontoret@spanskafastigheter.se

Link do strony, na której możesz zapisać się na wszystkie nasze biuletyny w Hiszpanii ( Nerja i inne wschodnie Costa del Sol, Marbella i inne zachodnie Costa del Sol, Torrevieja i Costa Blanca, Barcelona i Costa Brava, Wyspy Kanaryjskie i Majorka ).

Link do naszej strony na Facebooku (aktualizowanej 1-2 razy w tygodniu o szczególnie interesujące pozycje itp.)

Dlatego tak ważny jest potencjalny dochód z wynajmu nieruchomości

Błędem popełnianym przez wielu inwestujących w nieruchomości jest to, że patrzą jedynie na potencjalny rozwój wartości i zaniedbują, ile/mały dochód dana nieruchomość przynosi w ciągu roku. Zamiast tego spekulują jedynie na temat przyszłej wartości domu. Warren Buffet, który dzięki inwestycjom w nieruchomości stał się najbogatszym człowiekiem na świecie, powiedział to najlepiej:

„Jeśli skoncentrujesz się na potencjalnym rozwoju cen docelowego domu, spekulujesz. Nie ma w tym nic złego. Wiem jednak, że sam nie odniosłem sukcesu w swoich spekulacjach i jestem sceptyczny wobec tych, którzy twierdzą, że tego typu spekulacje odniosą sukces na dłuższą metę”.

Z badań klientów przeprowadzonych przez Tripwell wynika, że 7 na 10 Szwedów wynajmuje swoją zagraniczną rezydencję, aby pokryć koszty. Jednak odpowiedni dom w Hiszpanii może generować znacznie więcej niż tylko pokrycie kosztów. Należy jednak mieć świadomość, że w większości rejonów Hiszpanii, pomimo jej dużej popularności, w ogóle trudno o dobrą powłokę. Ale mając odpowiedni dom we właściwej okolicy (i odpowiedni marketing za pośrednictwem stron trzecich lub samodzielnie na odpowiednich portalach), możesz dokonać naprawdę dobrej inwestycji mieszkaniowej w Hiszpanii.

Hiszpania jest obecnie uważana za najbezpieczniejszy kierunek turystyczny na świecie, a ponieważ wiele osób, które wcześniej wybrały Turcję, Grecję czy Tajlandię, teraz wybiera wakacje w Hiszpanii, kraj ten poczynił postępy i wyprzedził Stany Zjednoczone. Hiszpania jest obecnie drugim najpopularniejszym kierunkiem turystycznym na świecie (po Francji). W 2016 roku Hiszpanię odwiedziło 75 milionów gości, w 2017 roku było to 82 (!) miliony gości zagranicznych. Rekord został pobity już piąty rok z rzędu. Głównym powodem tak dramatycznego wzrostu liczby turystów jest fakt, że coraz więcej osób odwiedza Hiszpanię przez wszystkie miesiące w roku, nie tylko w sezonie. Najbardziej niewiarygodne jest to, że uważa się, że pułap jest jeszcze daleki od osiągnięcia i że zmiany w światowym wzorcu turystyki po koronie doprowadzą do jeszcze silniejszej turystyki w Hiszpanii. W pierwszej połowie 2022 r. obłożenie było prawie tak samo wysokie jak w 2019 r., jednak napłynęło więcej pieniędzy, ponieważ każdy turysta wydał więcej pieniędzy niż przed pandemią.

Innym trendem jest to, że międzynarodowi turyści luksusowi otworzyli oczy na Costa del Sol. Turystyka na przykład na Costa Blanca również gwałtownie rośnie, ale w tej części Hiszpanii dominuje jak dotąd turystyka niskobudżetowa. Trzy największe regiony turystyki międzynarodowej to Andaluzja (głównie Costa del Sol), Walencja i Katalonia. Następnie podążamy za Wyspami Kanaryjskimi i Balearami (z Majorką na czele, która jednak gwałtownie spada, a TUI zmniejszyło tam przepustowość o 30% już w 2019 r.). Specjalny artykuł luksusowe domy i ekskluzywne apartamenty w Hiszpanii.

W 2016 r. budownictwo odpowiadało za 10% PKB Hiszpanii. W 2017 r. znacząco się rozwinęła i zainwestowała 1 miliard euro w nową produkcję na samym wybrzeżu Costa del Sol. Prawdopodobnie już nigdy nie zaczniecie budować w takim tempie, jak w 2007 r., przed kryzysem. Jednak wyraźnie widać, że wiele projektów budowlanych jest w toku, począwszy od 2024 r. (jednak niektóre zostały przesunięte do 2025 r. ze względu na rosnące ceny) i później, i spekuluje się, że w ciągu zaledwie kilku lat tempo produkcji w nich wyniesie 400 000 nowo wybudowanych domów na rok. rok.

Obszar Malagi w centrum uwagi międzynarodowej produkcji filmowej

Nerja, wraz z Malagą i Marbellą, stała się w zeszłym roku popularnym miejscem produkcji filmowej, dzięki pięknym krajobrazom i doskonałej pogodzie. Po pogorszeniu koniunktury podczas pandemii Covid-19 region Malagi mocno odbił się w branży filmowej. Według Málaga Film Office i jego partnerów w Andaluzji w centrum tego ożywienia znalazły się lokalne firmy produkcyjne, ale obszar ten przyciągnął także ponad 20 brytyjskich i kilka niemieckich projektów filmowych.

Nerja szczególnie wzbudziła zainteresowanie międzynarodowe. Amerykańska reżyserka Tosca Musk, siostra Elona Muska, wybrała to miasto na kręcenie swojej nowej komedii romantycznej „Wallbanger”, nazywając nadmorski kurort „najlepszym miejscem do kręcenia filmów w Europie”.

Ponadto przed pandemią donoszono, że George Clooney i inni producenci byli zainteresowani kupnem klubu piłkarskiego z Malagi w ramach większego planu uczynienia z Malagi „nowego Hollywood” Europy. Teraz wydaje się, że to się sprawdza.

Kwitnąca hiszpańska turystyka, dobra infrastruktura i niskie ceny wysokiej jakości mieszkań sprawiły, że Hiszpania jest bardzo atrakcyjna dla międzynarodowych inwestorów. Jednak turystyka i jakość mieszkań w Hiszpanii różnią się znacznie w zależności od regionu, miasta i okolicy. Przyjrzyjmy się zatem bliżej różnym obszarom Hiszpanii.

Kup dom lub mieszkanie w Hiszpanii - dobre rejony

Andaluzja – Costa del Sol rządzi

Największa międzynarodowa witryna Spain-Holiday przygotowała listę 10 najczęściej poszukiwanych miejsc w Hiszpanii na wynajem wakacyjny (należy pamiętać, że w dolnej połowie listy znajduje się mniej niż połowa liczby zapytań w porównaniu z trzema górnymi ) .

Marbella *
Nerja
Calpe
Barcelona
Benalmadena
Lloret de Mar
Moraira
Siedzący
Fuengirola
Almunecar

* Należy pamiętać, że „Marbella” dla wielu jest szerokim terminem obejmującym także pobliskie obszary, aż do Estepony. Oznacza to, że masz odcinek o długości około 8 mil (Malaga do Estepony), na którym wszystkie miasta mniej więcej „kanibalizują” swoje obłożenie. Sami od kilku lat próbujemy wynajmować mieszkania w rejonie Marbelli, ale bardzo trudno jest uzyskać duże obłożenie, ponieważ obszar jest tak rozległy i niewielu potrafi rozróżnić poszczególne lokalizacje. Ponieważ obszar jest niejasny pod względem geograficznym, nie masz zbyt wielu stałych gości (po prostu powracający goście to najlepsi klienci, a chcesz, aby stanowili 30% lub więcej rezerwacji). Jeden rok mieszkają w Mijas, drugi w Fuengirola itd Jeśli zamierzasz inwestować w Marbelli lub w jej okolicach, inwestuj głównie w segment luksusowy w okolicach Puerto Banus lub Nueva Andalucia , co również jest doskonałą opcją. Jest to segment wyraźniej zarysowany. Problem z Banusem polega na tym, że większość luksusowych domów, które były wystawione na sprzedaż po mocno obniżonych cenach, została sprzedana. Nawet w przypadku tych najbardziej ekskluzywnych nieruchomości nadal istnieje różnica w cenie w porównaniu z rokiem 2007, ale nie jest ona aż tak wyraźna. Przeczytaj przegląd najtańszych zakupów nowo wyprodukowanych domów na Costa del Sol ( na bieżąco aktualizowany).

Regiony przybrzeżne, Costa del Sol , Costa Tropical i Costa de la Luz to najbardziej poszukiwane obszary Andaluzji. Latem obszary te są popularnymi celami turystycznymi. Najbardziej poszukiwanymi miastami są przede wszystkim Nerja, która również ma silną turystykę zimową (na wschód od Malagi) i Marbella, a następnie Benalmadena, Fuengirola (choć to ostatnie miasto od dłuższego czasu podupada) i w pewnym stopniu Almuñecar ( duże zainteresowanie Nerją przenoszące się w stronę Almuñecar). Bardzo interesującą opcją na Słonecznym Wybrzeżu jest Malaga (zainteresowanie zarówno kupnem, jak i wynajmem stale rośnie). Zwróć także uwagę na nową produkcję w obszarach pomiędzy lotniskiem w Maladze a Nerją. Teren jest tańszy niż inne miejsca na wybrzeżu i te tereny mogą w ciągu najbliższych 5 lat przyciągnąć coraz więcej turystów (coraz więcej osób za duży plus uważa bliskość lotniska, a także chęć spędzenia wakacji na świeżym powietrzu) , nowo wybudowany dom).

Zapisz się na nasz newsletter dla wschodniego wybrzeża Costa del Sol (głównie Nerja, ale także Almuñecar/La Herradura, Rincon i Torrox, gdy pojawi się coś interesującego).

Więcej o Nerji przeczytasz tutaj.
Przeczytaj więcej o Marbelli .
Przeczytaj więcej o Almuñecar i La Herradura.

Stosunkowo popularne obszary wokół Marbelli znajdują się pomiędzy San Pedro i Esteponą (a także pomiędzy Marbellą i Elvirią), a także Nueva Andalucia (zwana także doliną golfową) na północ od Puerto Banus. Jednak na tych obszarach wskaźniki czynszów nie są tak wysokie jak w Nerja czy Puerto Banus.

Pomiędzy Marbellą a Puerto Banus, a zwłaszcza w centralnej części tego ostatniego obszaru, ceny są wyraźnie wyższe. Jednak i tutaj można dokonać dobrych inwestycji, ale w wyższych przedziałach cenowych.

Nasz biuletyn dla zachodniego wybrzeża Costa del Sol (głównie Marbella i okolice).

Coraz popularniejsze kierunki w Andaluzji : Malaga , Kadyks (takie jak Sotogrande , Chiclana de la Frontera i Zahara de los Atunes mają obiecujący, ale niepewny rozwój). Oczekuje się, że obszar Huelva na wybrzeżu Costa de la Luz, który znajduje się również w pobliżu lotniska w Faro, również ulegnie silnemu rozwojowi wraz ze wzrostem turystyki. Jednak nie jesteśmy jeszcze co do tego całkowicie przekonani. Jednak ceny w Huelvie są obecnie najlepsze w Hiszpanii (w stosunku do tego, ile mieszkań przy plaży można dostać za te pieniądze) i są porównywalne z pierwszą falą nieruchomości bankowych, która pojawiła się po latach kryzysu. Palec ostrzegawczy należy także podnieść w stosunku do Benalmadeny, gdzie obecnie jest zbyt dużo robót budowlanych w stosunku do zapotrzebowania. To samo dotyczy Estepony.

Ale największym faworytem inwestorów na Solkusten (fakt jest taki, że to miasto od dawna jest numerem jeden wśród inwestorów szwedzkich, a inwestorzy międzynarodowi również teraz otworzyli oczy na jego potencjał) jest, jak powiedziałem, Nerja ze względu na bardzo dobry czynsz i stosunkowo niskie ceny mieszkań. W ostatnich latach wygrywał lub zajmował wysokie miejsca w kilku międzynarodowych sondażach. Międzynarodowe zainteresowanie małym hiszpańskim miasteczkiem skłoniło Euroweekly do napisania: „Nagrody, które podobno przyznawane są na podstawie wzrostu liczby pozytywnych recenzji, wyszukiwań i zainteresowania rezerwacjami, pokazują jedynie wzrost atrakcyjności miasta…” Zobacz najlepsze oferty w Nerja, po prawej stronie Teraz. (aktualizowany co tydzień). Artykuł przeglądowy nowej produkcji w Nerja.

Jeśli Twoim celem są obszary na zachód od Malagi, powinieneś rozważyć zakup nieruchomości z dobrze udokumentowaną historią wynajmu . Chociaż turystyka na wybrzeżu Costa del Sol bije wszelkie rekordy i jedynie rośnie w siłę, w wielu obszarach na zachód od Malagi wciąż jest zbyt wiele niesprzedanych domów. To nie jest optymalne.

Costa Blanca

Rynek silnie rośnie, ale przychody są niskie w porównaniu z Costa del Sol (więcej informacji można znaleźć w danych liczbowych w dalszej części artykułu), ponieważ turystyka zimowa nie jest tak silna (choć dobra w porównaniu z większością innych obszarów Hiszpanii), choć tutaj również jest bardzo pusty, co powoduje obniżenie powłoki.

Na dłuższą metę naprawdę dobrym pomysłem może być jednak obstawianie na Costa Blanca, a zwłaszcza w okolicach najpopularniejszych plaż Torrevieja (unikaj samego miasta). Nieruchomości bankowych w Torrevieja i okolicach jest mnóstwo, ale rzadko są one o wysokim standardzie, są (niewłaściwie) zlokalizowane przy autostradach itp. Z drugiej strony dwupokojowe mieszkanie w dobrej lokalizacji kosztuje zaledwie od ponad milion SEK i więcej, ale należy pamiętać, że coraz trudniej jest znaleźć dobre zakwaterowanie w dobrej lokalizacji w tym przedziale cenowym, nawet w okolicach Torrevieja. Istnieje również wiele nowych konstrukcji, które wciąż są stosunkowo niedrogie.

Inne popularne obszary to Calpe, Altea i Denia. Ceny mieszkań są tu jednak wyższe, a turystyka nie jest tak rozbudowana (aczkolwiek bardziej kasowa) jak np. w Torrevieja.

Jeśli chodzi o główne miasta regionu, Alicante i Walencję, nadal dostępnych jest sporo nieruchomości bankowych. Jednak w tych miastach turyści częściej rezerwują hotele niż apartamenty/domy.

Inne obszary, dalej na południe, w tym Costa Calida, są trudniejsze do zdobycia. Problemem jest przede wszystkim brak lotów ze Szwecji. Prawdą jest, że pomiędzy Torrevieją a Almerią jest wiele dziewiczych i bardzo malowniczych obszarów (jednak niektóre obszary cieszą się coraz większą popularnością), ale przez większą część roku turystyka w zasadzie nie istnieje.

Naszą najlepszą rekomendacją jest ten wyjątkowy projekt z apartamentami przy plaży na jednej z ostatnich 15 prawdziwych działek przy plaży w Hiszpanii, na których można zabudować. Znajduje się w Almerimarze.

Przeczytaj więcej o Costa Blanca.
Przeczytaj więcej o Torrevieja.
Przeczytaj więcej o Calpe.

Katalonia (Barcelona, Sitges, Lloret del Mar i Girona)

Barcelona jest zdecydowanie najczęściej odwiedzanym miastem w Hiszpanii. Pogoda zimą nie przyciąga turystów, ale puls Barcelony przyciąga przez cały rok. Jednak mniejsi inwestorzy (choć segment luksusowy i większe nieruchomości inwestycyjne nadal przyciągają zagranicznych nabywców) na razie unikają Barcelony i wygląda na to, że tak będzie przez jakiś czas. Aby wyhamować galopującą turystykę, miasto zdecydowało się całkowicie zaprzestać wydawania zezwoleń na wynajem apartamentów turystycznych. Wciąż nie jest znana data, kiedy i czy w ogóle planowana jest zmiana tej decyzji.Od października 2017 r. w całej Katalonii panuje także duża niepewność związana z wielkim zamieszaniem związanym z ogłoszeniem niepodległości. Choć z czasem sytuacja się uspokoi, szkody już zostały wyrządzone i Katalonię opuściły setki firm, m.in. kilka dużych banków i piwny gigant San Miguel (który przeniósł swoją siedzibę na rozwijający się obszar Malagi).

Istnieją również ograniczenia licencyjne dotyczące wynajmu w popularnych Gironie i Lloret del Mar oraz pozostałej części Costa Brava, ale nie są one tak rygorystyczne jak w Barcelonie. Nie możemy jednak z czystym sumieniem doradzać nikomu inwestowania w Katalonii. Zamiast tego postaw na Costa del Sol (większość skupia się na Barcelonie i Sitges).

Przeczytaj więcej o Barcelonie
Przeczytaj więcej o Lloret del Mar
Przeczytaj więcej o Gironie
Przeczytaj więcej o Sitges

Majorka i Wyspy Kanaryjskie

Ceny na tych popularnych wyspach nigdy nie spadły tak bardzo, jak na kontynencie, co skłoniło większość do botaniki dostaw przejętych domów.
Należy jednak pamiętać, że w najbardziej popularnych i najbardziej turystycznych rejonach nie ma placówek bankowych; jak Playa del Inglés, Maspalomas itp. Na Wyspach Kanaryjskich najlepszym wyborem będzie wybranie rezydencji w lokalizacji, która ma dobre połączenie z jedną z najpopularniejszych lokalizacji odpowiednio na Gran Canarii i Teneryfie.

Należy również pamiętać, że ograniczenia dotyczące wynajmu domów są bardzo rygorystyczne (a kary za nieprzestrzeganie mogą sięgać nawet 60 000 euro) zarówno na Wyspach Kanaryjskich, jak i na Majorce. Najprawdopodobniej ma to związek z faktem, że silna branża hotelarska (zwłaszcza w przypadku ekskluzywnych ośrodków all inclusive) czuje się zagrożona przez tanie i łatwo dostępne domy wakacyjne. Wydaje się, że na Majorce w przyszłości przepisy będą jeszcze bardziej rygorystyczne. Okolica nie jest polecana pod inwestycję w nieruchomości, [Aktualizacja] Od kilku lat w Palmie obowiązuje zakaz wynajmu prywatnych mieszkań, zakaz dotyczy także AirBnb.

Przeczytaj więcej o Majorce.
Przeczytaj więcej o zakupie domu na Wyspach Kanaryjskich.

W jaki rodzaj mieszkania warto inwestować w Hiszpanii?

Te aspekty są najważniejsze, jeśli chcesz mieć możliwość wynajęcia swojego domu:

To, jak mieszkanie lub willa radzi sobie na rynku wynajmu (lub jakie dochody faktycznie generuje nieruchomość komercyjna), w dużej mierze decyduje o tym, ile jest ona warta w dłuższej perspektywie. Nie patrz tak bardzo na takie czynniki jak na ile jest on wyceniony w związku z kredytem na dom (wycena dla banku obecnie jest uderzająco często niższa od rzeczywistej wartości rynkowej), czy cena za metr kwadratowy, której krzywizny wyglądają jak EKG w stosunkowo krótkich okresach czasu.

To, jaki przewidywalny dochód generuje nieruchomość, jest najważniejszym aspektem ewolucji ceny nieruchomości w czasie. Do tego czynniki takie jak czas sprzedaży podobnych nieruchomości w okolicy, ile zostało już wykończone w okolicy, jakiej grupie docelowej głównie wynajmujesz (segment niskobudżetowy i segment najdroższy to najmniej stabilne grupy docelowe) , stabilność wypożyczalni (czy są alternatywy na wypadek jej bankructwa?), itp. wpływają na wzrost wartości.

Ważne czynniki przy wynajmie:

Widok na morze nie jest koniecznością, ale w większości miast dużym plusem. Pożądany jest taras lub balkon (szczególnie jeśli prowadzisz działalność marketingową skierowaną do skandynawskich turystów).
1-3 sypialnie. Najpopularniejszymi rodzajami zakwaterowania, jeśli chodzi o preferencje turystów zagranicznych, są: 1. Willa. 2. Mieszkanie 3. Dom szeregowy. 4. Penthouse. 5. Domy wiejskie 6. Studia (ale powinny mieć aneks kuchenny/kuchnię). Jeśli chodzi o wille, ważne jest, aby miały dobrą lokalizację. Łatwiej o duże obłożenie mieszkania, nawet jeśli nie jest ono w naprawdę dobrej lokalizacji (ze względu na niższą cenę za dobę). Jednak odpowiednia willa we właściwej okolicy to w większości przypadków typ mieszkania, który zazwyczaj zapewnia najwyższy dochód.
Czy okolica jest dobrze utrzymana i czy do plaży można dojść pieszo (w niektórych obszarach ten czynnik jest ważniejszy niż w innych. Zależy to od tego, co dany obszar oferuje poza tym).
Niecała godzina jazdy do najbliższego lotniska. Problem pojawia się po 50–60 minutach i zainteresowanie wyraźnie spada w miarę oddalania się od lotniska.
Ogólnie dobra komunikacja. Jest to duży atut, jeśli jest to miejsce, po którym nie trzeba poruszać się samochodem, a sieć autobusowa jest dobrze rozwinięta.
Chcesz także rozrywki, punktów usługowych, restauracji itp. w odległości krótkiego spaceru (nikt nie chce wynajmować samochodu/taksówki, aby dostać się do najbliższej restauracji).
Nikt nie chce mieszkać w pobliżu autostrady lub głównej arterii komunikacyjnej, ponieważ jest to co najmniej odbierane jako niepokojące.
Jeśli chodzi o pensjonaty, zainteresowanie tego typu zakwaterowaniem jest obecnie bardzo niskie, nawet na arenie międzynarodowej. Po co żyć spartańsko, skoro za niemal tę samą kwotę można mieszkać we własnym domu lub mieszkaniu?

Pięć najważniejszych kluczowych czynników dla turystów międzynarodowych to:

1. Pralka 2. Taras lub balkon. 3. Dostęp do basenu. 4. Klimatyzacja. 5. Widok na morze. Czynniki takie jak telewizja kablowa, parking, zmywarka, jacuzzi, ogrzewanie, przyjazny zwierzętom i nieruchomości przystosowane dla osób niepełnosprawnych (są to wszystkie nowe budynki w Hiszpanii) również znajdują się na liście dziesięciu najważniejszych cech nieruchomości na wynajem. Najważniejsza jest jednak ZAWSZE lokalizacja.

Postaw na jakość, ale zdaj sobie sprawę, że nie musi to oznaczać nowo wyprodukowanych domów o najwyższych standardach konstrukcyjnych. Lokalizacja jest najważniejszą rzeczą. Są domy o bardzo wysokim standardzie, położone blisko morza, w dobrych cenach, ale na które w ogóle nie ma popytu. Można je znaleźć w okolicach Alicante, ale także wokół Marbelli, aż do Gibraltaru. Domy te bardziej nadają się (zwłaszcza gdy duże i nowo wybudowane bloki przejęte przez bank znajdują się na nowych terenach pozbawionych życia, ruchu i historii) jako możliwie najtańszy dom na własny użytek . Nie należy jednak liczyć na to, że ktoś będzie chciał je wypożyczyć w czasie wakacji, ani że w dłuższej perspektywie ich wartość znacząco wzrośnie.

Wzdłuż Solkusten znajdują się „straszne przykłady” – domy, które z pozoru wydają się działać bardzo dobrze, a które w ogóle nie są wynajmowane. Szwedzki nabywca, z którym rozmawialiśmy, kupił w zeszłym roku zupełnie nowe mieszkanie z dwiema sypialniami, tarasem na dachu i basenem, położone tuż nad morzem, w okolicy Estepony na zachodnim wybrzeżu Costa del Sol. Mimo to miał w roku tylko 9 dni obłożenia!

Istnieje kilka nowo wybudowanych kompleksów (zarówno na zachodnim wybrzeżu Costa del Sol, jak i Costa Blanca) blisko morza, z basenem na dachu i pozornie wszystkim, czego ludzie chcą na wakacjach, a które nie osiągają nawet miesięcznego obłożenia. W tym przypadku właściciele domów są zmuszeni wynajmować swoje mieszkanie gościom długoterminowym, co prowadzi do niskich dochodów. Nie kupuj w obszarach z dużą ilością wolnych domów. Wywiera to znaczną presję na ceny wynajmu. Duże dochody wynikają z wynajmu domu na 1-4 tygodnie, szczególnie w sezonie.

Segmentem, który najlepiej sprawdza się w Nerja (czyli hiszpańskim mieście przyciągającym najwięcej inwestorów) są 1-2 sypialnie, stosunkowo centralne, taras lub balkon z widokiem na morze. Zatem centrum miasta, plaża Burriana, Capistrano i okolice, Parador i kilka innych obszarów to, że tak powiem, bezpieczne karty. Nasz broker w okolicy, Anders Larsson, zna się na poziomie adresu.

Wartość nieruchomości zależy od wielu różnych czynników i nie ma dwóch identycznych domów. Czasami decydujące jest to, w jakiej dzielnicy się znajduje (czy są restauracje, sklepy itp.), komunikacja, ogólny stan (i czy ma jakieś unikalne detale wnętrza), wielkość i położenie tarasu, widok, kierunek, jakość pobliskie plaże, hałas uliczny, tereny zielone, infrastruktura, planowane i (głównie) istniejące mariny, pola golfowe i inne zabytki lub atrakcje.

Ważne jest, jak mówiłem, aby nie patrzeć ślepo na indywidualne czynniki, takie jak cena za metr kwadratowy, widok na morze, stan materiałów budowlanych/kuchni itp. Nie zapominaj też, że stary aksjomat „jeśli wydaje się to zbyt tanie, aby było prawdziwe, prawdopodobnie nie jest prawdą” – obowiązuje nadal i na zawsze.

Przede wszystkim należy zachować czujność w przypadku inwestycji w istniejące lub przyszłe (teraz wiele się dzieje, gdy sprzedaż wzrosła, a nawet Amerykanie i Chińczycy wykazali duże zainteresowanie inwestycjami w domy w Hiszpanii) nowo powstałe projekty, które są zlokalizowane na obszarach bez historii jeśli chodzi o wynajem . Czyim obowiązkiem jest na przykład promowanie i tworzenie całkowicie nowo wybudowanej urbanizacji pomiędzy Alicante a Torrevieja (lub na terenach prywatnych pomiędzy Marbellą a Gibraltarem)? Jeśli wcześniej nic nie skłaniało turystów do szukania tego miejsca, co oznacza, że zrobią to teraz? Deweloperzy i gmina nie wydają pieniędzy na marketing, a sama dzielnica mieszkaniowa (urbanizacja) nie ma na to środków/kompetencji. W ten sposób powstają miasta duchy, budujące się na odludziu, bez planu przyciągnięcia turystów. Mantra „zbuduj, a przyjdą” jest poetycka i piękna, ale rzadko sprawdza się w rzeczywistości.

Trzy najczęściej poszukiwane typy wynajmu wakacyjnego w zależności od rodzaju wakacji:

Wakacje na plaży.
Rodzinne wakacje.
Luksusowe zakwaterowanie.

Następnie są wycieczki golfowe, wakacje na wsi, wakacje budżetowe, weekendowe wycieczki do dużych miast i urlopy na nartach.

7 dobrych, podstawowych wskazówek, jak odnieść sukces przy wynajmie hiszpańskiego domu wakacyjnego

Jeśli zarządzasz wszystkim sam (w przeciwnym razie o szczegóły dba wypożyczalnia):

Rób zdjęcia, które wyraźnie pokazują zarówno wnętrze, jak i zewnętrze, skupiając się głównie na szczegółach, takich jak widok na morze z tarasu, na ogród, jeśli taki istnieje, kuchnię i jej wyposażenie, łazienkę, a także pościel itp.
Spraw, aby nagłówki Twojej witryny/portalu ogłoszeniowego były jak najbardziej zachęcające, koncentrując się na tym, co czyni Twój dom wyjątkowym (lokalizacja, cena itp.). Uwzględnij jak najwięcej w opisie. W dzisiejszych czasach ludzie chcą jak najwięcej informacji przed podjęciem decyzji i dokonaniem rezerwacji.
Odpowiadaj szybko na zapytania i najlepiej miej numer telefonu, pod który można zadzwonić. Około 10% Twoich potencjalnych klientów woli korzystać z telefonu niż poczty elektronicznej, a ci, którzy korzystają z telefonu, również w większym stopniu niż inni dokonują rezerwacji bezpośrednio.
Zachowaj kopie całej komunikacji. Zawsze powiadamiaj o tym w związku z rezerwacją, korzystając z zasad (w tym zasad anulowania), które mają zastosowanie do Twojego domu i okolicy.
Zawsze aktualizuj swój kalendarz rezerwacji.
Zbieraj swoich klientów na liście e-mailowej (np. w bezpłatnej usłudze Mailchimp) i informuj ich o rabatach itp.
Bądź elastyczny. Zmień ceny, dodaj sprzęt, trochę wyremontuj itp., jeśli to konieczne, aby wzbudzić zainteresowanie. Jeśli masz słabe obłożenie, słabo reagujesz na reklamy lub jeśli Twoja wypożyczalnia nie zapewnia dostaw, przygotuj się na szybką zmianę strategii lub zatrudnij kogoś, kto zna rynek i może szybko postawić Twój czynsz na nogi (jednakże , nie posłuchałeś naszych rad i kupiłeś dom położony w okolicy, w której nikt nie chce wynajmować, szczerze mówiąc, nie ma tu zbyt wiele do zrobienia).

Nie zapomnij o drobnych, ale ważnych szczegółach w swoim domu

Nawet jeśli masz rezydencję w klasie budżetowej lub w segmencie nieco bardziej luksusowym, możesz wiele zyskać, podobnie jak duże sieci luksusowych hoteli, wkładając odrobinę duszy i myśli w najdrobniejsze szczegóły. Zawsze są ludzie, którzy są gotowi zapłacić więcej za jakość!

Ponadto przekształcenie codziennego domu w tłumie w najbardziej atrakcyjną opcję dla coraz bardziej wymagającej Skandynawii/Europy Zachodniej nie wymaga tak wiele, jak mogłoby się wydawać.

Kup świeże meble, sztućce i szklanki oraz kilka prostych, ale ładnych detali wnętrz w postaci na przykład obrazów olejnych i pięknych wazonów, ozdobnych poduszek i narzut itp.
Absolutnie najważniejszym szczegółem, a jest to silnie rosnący trend w międzynarodowej branży turystycznej niemal we wszystkich segmentach, jest inwestycja w wysokiej jakości pościel.
Bawełna egipska o nazwie Öko tex (te nietoksyczne, przyjazne dla środowiska tkaniny wysokiej jakości też nie muszą dużo kosztować, a trwałość jest bardzo dobra) czy prawdziwe prześcieradła lniane są dla wielu argumentem samym w sobie przy wyborze konkretnego domu ( unikaj jedwabiu, gdyż jest to materiał, który nie wytrzymuje regularnego prania w pralce).
Polub luksusowe hotele i postaw na 100% drobno czesaną bawełnę egipską o gęstości nitek 300-400, czyli złoty środek pomiędzy maksymalnym komfortem a trwałością, i wybieraj wyłącznie białe komplety. Oznacza to luksus i niezrównany komfort. Trend ten zapoczątkował Westin Hotels & Resort, wprowadzając na rynek w 1999 roku swoje „Heavenly Bed”. Od tego czasu w luksusowych hotelach (a obecnie także w wielu hotelach budżetowych) standardem stało się używanie wysokiej jakości pościeli w kolorze białym.
Nie zapomnij także zaoferować ładnego zestawu ręczników (w tym ręcznika kąpielowego). Twoi goście bardzo to doceniają i sprawiają, że chcą wracać rok po roku. Bardzo ważne jest zbudowanie silnego kręgu powracających klientów dla każdego rodzaju wynajmu. Prawdopodobnie one również Cię przeprowadzą trudniejsze czasy.
W niektórych przypadkach wypożyczalnie są odpowiedzialne za całą pościel itp., ale naszym zdaniem powinieneś o to zadbać samodzielnie lub poprosić ich, aby skupili się na jakości.
Luksus na co dzień przyciąga klasę średnią jak nigdy dotąd. Ograniczenia w licencjach na wynajem w Hiszpanii Jeśli inwestujesz w mieszkanie na wynajem, musisz przede wszystkim upewnić się, że w rezydencji znajdują się wszystkie dokumenty w porządku, głównie licencja na pobyt: Licencia de Primera Ocupación (zwana także Cédula de Habitabilidad). Bez tego nie można ubiegać się o zezwolenie na wynajem domu turystom (nie wszystkie obszary Hiszpanii wymagają tego typu licencji). Dopilnowanie, aby te dokumenty były w porządku, należy do prawnika. Innymi słowy, NIE rób żadnych zakupów w Hiszpanii bez prawnika. Od 2011 roku decyzja w sprawie regulacji rynku wynajmu należy do 17 regionów autonomicznych w Hiszpanii. Dlatego niezwykle ważne jest, aby przed dokonaniem zakupu w celach inwestycyjnych zapoznać się z obowiązkami i prawami obowiązującymi w regionie, w którym dokonujesz zakupu domu. Na obszarach, gdzie nie wprowadzono przepisów specjalnych, obowiązuje ogólne prawo LAU (przepisy dotyczące najmu na obszarach miejskich). Wiele regionów Hiszpanii zaostrzyło ostatnio swoje przepisy. Jednak w większości przypadków ma to tylko pozytywne skutki (choć w niektórych regionach niestety lobbowanie branży hotelarskiej całkowicie ograniczyło zdolność obywateli do wynajmu domu). Powodem wprowadzenia nowych przepisów jest chęć zapewnienia najemcom bezpieczeństwa, poziomu dobrego samopoczucia, a także tego, aby zagraniczni właściciele domów płacili podatki i posiadali ubezpieczenie (istnieje dodatkowe ubezpieczenie, które możesz wykupić w swoim domu ubezpieczenie), które obejmuje ewentualne zdarzenia, które mogą wyniknąć w przypadku posiadania najemców. Generalnie, i dotyczy to wszystkich krajów w UE, chcą mieć lepszą kontrolę nad turystyką, której jednostki przebywają w danym kraju w danym czasie.
Cena za wynajem licencji jest kosztem jednorazowym i różni się w zależności od regionu. W niektórych regionach jest to koszt stały, zależny od obszaru lokalnego. W innych regionach zależy to od tego, ilu gości może pomieścić Twój dom. Licencje kosztują od nieco poniżej 200 do 500 euro. UWAGA: W wielu przypadkach można uniknąć nowych przepisów i regulacji, takich jak wymaganie od najemcy rejestracji za pomocą numeru paszportu (co staje się coraz bardziej powszechne w UE) poprzez dodanie miejsca zamieszkania do zarejestrowanej firmy wynajmującej, co z kolei zajmuje się tym wszystkim. Andaluzja Zaczniemy od stosunkowo nowych przepisów obowiązujących w Andaluzji i napiszemy kilka dodatkowych akapitów, ponieważ to właśnie w ten region (czytaj: Costa del Sol) spogląda większość inwestorów.
Ambicją Andaluzji jest stać się światowym liderem w turystyce, a wtedy trzeba podnieść jakość oferty w zakresie mieszkań na wynajem. Jednak obowiązujące tu przepisy nie mają na celu zaprzestania wynajmu prywatnych rezydencji, gdyż organizacja interesów tych ostatnich jest znacznie silniejsza (na Costa del Sol jest więcej prywatnych rezydencji niż łóżek hotelowych). Ponadto wymagane są przepisy regulujące tę rozwijającą się branżę wartą miliony dolarów. Znamy osoby, które zarabiają na kilku nieruchomościach tak dużo pieniędzy, że utrzymują się wyłącznie z nich. Nasi klienci, którzy odnieśli największe sukcesy, z zadowoleniem przyjmują te przepisy i są przekonani, że doprowadzą one do jeszcze większych przychodów (ponieważ można zacząć naliczać wyższe ceny), a jednocześnie wyeliminują nieuczciwych graczy, którzy sprawili, że pewnym obszarom niezasłużona zła reputacja. Nowe przepisy, viviendas con fines turísticos, weszły w życie 5.11.2016 r. Nasz prawnik korporacyjny, Francisco López Vera, był zaangażowany w ten proces, gdy prawnicy z Nerja przedstawiali swoje poglądy na temat pierwszego projektu władz. Dzięki temu doskonale radzi sobie z drobnym drukiem. Jeśli wynajmujesz swój dom osobom innym niż przyjaciele i znajomi (i nie pobierasz za to opłat), musisz zarejestrować dom w urzędzie ( rejestracja jest bezpłatna w Andaluzji ), co oznacza, że każdy dom otrzymuje również unikalny identyfikator , które między innymi muszą pojawić się w reklamie. Rezydencja do wynajęcia musi spełniać następujące wymagania: Nowo wybudowane nieruchomości muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami krajowymi i regionalnymi dotyczącymi bezpieczeństwa, przepisów zdrowotnych, przepisów dotyczących osób niepełnosprawnych itp. Pomieszczenia muszą być odpowiednio wentylowane i wyposażone w zasłony lub żaluzje, Jeśli to konieczne . Pokoje muszą być wyposażone w liczbę mebli proporcjonalną do ich wielkości. W okresie od maja do września w każdej sypialni i salonie musi być zainstalowana klimatyzacja (jednostki przenośne nie wliczają się). Jeśli domy wynajmowane są w okresie od października do kwietnia, muszą być wyposażone w ogrzewanie. Apteczka pierwszej pomocy musi znajdować się w każdym domu. Właściciele apartamentów zobowiązani są do udostępnienia dokumentów, materiałów drukowanych lub w formacie cyfrowym, pokazujących gościowi, gdzie znajduje się najbliższa apteka, szpital, parkingi, restauracje, centra handlowe, a także mapę najbliższej okolicy i ogólne przewodniki turystyczne ( dostępne w zasadzie wszędzie za darmo, we wszystkim innym możemy pomóc naszym klientom). Notatnik, w którym najemcy mogą zapisywać dowolne informacje skarg oraz dobrze widoczną tabliczkę informującą mieszkańców o istnieniu księgi. Wymagane jest sprzątanie domu przed i po każdym nowym najemcy. Świeża pościel i zapasowa para. Instrukcje dotyczące działania urządzeń kuchennych. Numer kontaktowy do osoby (umieść to na stronie trzeciej), która może zająć się wszelkimi skargami lub wątpliwościami najemcy, aby można było je rozpatrzyć tak szybko, jak to możliwe. Musisz także jasno poinformować swoich gości o zasadach obowiązujących w Twoim domu, dotyczących zwierząt i palenia, a także wszelkich innych specjalne przepisy w najbliższej okolicy. Uwaga: z pierwszego projektu ustawy usunięto wymóg Wi-Fi. Nadal zalecamy oferowanie najemcom jakiejś formy dostępu do Internetu (nawet jeśli jest to tylko sztyft wielokrotnego użytku). Należy zwrócić uwagę na jedną rzecz. Jednorazowo nie można wynajmować więcej niż 15 osobom. Interpretujemy to jako ułatwienie prowadzenia działalności typu B&B. Dopóki nie masz więcej niż 15 mieszkańców, nie potrzebujesz specjalnej licencji oprócz tej, którą muszą posiadać wszyscy właściciele domów wynajmujących. Jeśli posiadasz więcej niż 3 domy w promieniu kilometra, które chcesz wynająć, musisz zarejestrować się jako „Empresa” (firma). Istnieją również pewne regulacje i standardy dotyczące płatności, anulowania, zameldowania i wymeldowania itp. To oraz informacje dotyczące łatwej rejestracji domu zostaną wyjaśnione przez naszego brokera na późniejszym etapie procesu. W związku z zakupem nasz prawnik dba również o to, abyś postępował zgodnie z wymogami władz. Kary za nieprzestrzeganie prawa wynoszą od 1500 euro wzwyż. Nie widzimy jednak powodu, aby nie przestrzegać prawa. Aragonia (Saragossa) W tej prowincji od niedawna wymagana jest rejestracja w Viviendas Turisticas i wzięcie na siebie odpowiedzialności za śledzenie tego, komu wynajmujesz itp. (najłatwiej, jak powiedziałem, jest niech zajmie się tym wypożyczalnia, podając numer paszportu itp.).
Władze w okolicy są dość gorliwe i kary mogą wynieść nawet 90 000 euro, jeśli ich nie zastosujesz. Od 2017 roku obowiązują nowe wymagania dotyczące rejestracji domu na wynajem. Wniosek składa się za pośrednictwem lokalnego biura turystyki. Asturia (Oviedo ) W tym przypadku rezydencje jednopokojowe nie nadają się do wynajmu turystom. Baleary (Majorka, Ibiza i Minorka) Na Balearach obowiązują skomplikowane zasady. O licencję na wynajem możesz ubiegać się, jeśli jesteś właścicielem willi lub domu w zabudowie szeregowej, ale nie mieszkania. Wielu oceniających uważa, że zamiast złagodzić te zasady, zostaną one jeszcze zaostrzone. Pada między innymi propozycja, że aby uzyskać pozwolenie na wynajem, trzeba mieć zgodę sąsiadów. Lobbyizm wśród sieci hotelowych jest niestety na Majorce bardzo silny. Władze zasygnalizowały także, że będą aktywnie szukać osób unikających podatków, korzystając z LAU (ustawy o najmie w miastach), np. nie rejestrując swojego miejsca zamieszkania i zamieszczając ogłoszenia na portalach „nieturystycznych”. Jednak niezależnie od tego jesteś zobowiązany do zapłaty podatku. Kraj Basków Aby móc go wynająć, Twój dom musi być zarejestrowany w „Registro de Empresas Turisticas”. Spodziewane są zmiany w prawie, jednak obecnie aby otrzymać licencję trzeba posiadać 2 domy na wynajem (ewentualnie zarejestrować indywidualny dom w zarejestrowanej firmie wynajmującej). Kantabria (Santander) W tym regionie obowiązują jedne z najsurowszych przepisów w Hiszpanii. Aby uzyskać pozwolenie na swój dom, który zaliczany jest do „zakwaterowania niehotelowego”, trzeba m.in. spełniać określone wymagania dla osób niepełnosprawnych. Istnieją również skomplikowane zasady marketingu, deklaracje władzom dla każdego gościa itp. Kastylia-La Mancha (Toledo) Oznaczyli dla odmiany, ale w chwili pisania tego tekstu nie można uzyskać pozwolenia na wynajem domu w tej prowincji . Wyjątkiem są rezydencje na wsi, które mogą uzyskać licencję Vivienda Rural. Kastylia i León (Valladolid) Nie wolno wynajmować prywatnej rezydencji turystom. Ale właściciel domu ma prawo wynajmować zgodnie z LAU. Nie wolno jednak reklamować tych domów na portalach/kanałach turystycznych. Extremedura (Mérida) Patrz wyżej. Galicja (Santiago de Compostela) W czerwcu 2015 roku weszło w życie nowe prawo, które pozwala obecnie wynajmować turystom prywatne miejsce zamieszkania. Należy jednak przestrzegać pewnych wytycznych zgodnie z przepisami regionalnymi. Wyspy Kanaryjskie (Gran Canaria, Teneryfa) Najnowsze prawo dotyczące licencji na wynajem wyklucza około 95% wszystkich domów wakacyjnych. Obecnie obowiązują ograniczenia w wynajmowaniu mieszkań w „obszarach turystycznych”, dzielnicach turystycznych” lub w „połączeniu osiedli mieszkaniowych i dzielnic turystycznych”. Oznacza to, że właściciele domów i agenci wynajmujący muszą przeanalizować, które obszary można zaliczyć do „obszarów turystycznych”. Latem 2015 r., kiedy ustawa weszła w życie, władze ogłosiły, że będą aktywnie dbać o jej przestrzeganie i że kara może wynieść 60 000 euro. To powiedziawszy, lobbing ze strony branży hotelarskiej na Wyspach Kanaryjskich jest bardzo silny. Katalonia (Barcelona) W centrum Barcelony, chcąc ograniczyć turystykę w okolicy, całkowicie zaprzestano wydawania licencji turystycznych (jednak prawo pozwala na wynajęcie mieszkania maksymalnie na 3 umowy w roku pod warunkiem aby każdy najemca przebywał co najmniej 32 dni. Krótszy czas liczy się jako wynajem krótkoterminowy i wtedy wymagana jest licencja). Istnieją jednak domy, które mają już licencje na zakup (nasz człowiek w Barcelonie jest tego świadomy). W pozostałej części Barcelony możesz ubiegać się o licencję na wynajem, ale opłaty i podatki pobierane są bardzo arbitralnie przez odpowiednie ratusze. Niektóre urbanizacje w rejonie Barcelony zabraniają również właścicielom domów w okolicy wynajmowania swoich domów. Na tych obszarach pod żadnym pozorem nie można uzyskać licencji. Dlatego wielu mniejszych inwestorów skierowało swoje oczy na inne części Hiszpanii (głównie na Costa del Sol), co nie martwi większych inwestorów. Wciąż jest mnóstwo pieniędzy do zarobienia na różnych rodzajach nieruchomości w Barcelonie (zwłaszcza w pobliskim Sitges ). Należy również zaznaczyć, że przepisy są znacznie łagodniejsze dla tych, którzy chcą wynająć tylko pokój lub dwa, przebywając w domu w tym samym czasie co gość. W pozostałej części Katalonii (Lloret del Mar, Girona itp.) również wymagana jest rejestracja w urzędzie miasta oraz wiele innych zasad, np. rejestracja najemcy na policji w ciągu 24 godzin od przybycia oraz obowiązek musi posiadać numer kontaktowy, pod którym można się skontaktować 24 godziny na dobę. Natomiast pobyty dłuższe niż 31 dni nie są wliczane do wynajmu turystycznego. Przeczytaj więcej o rynku mieszkaniowym w Barcelonie. Madryt Nowe przepisy weszły w życie około rok temu. Najważniejszą rzeczą, o której należy pamiętać, jest to, że nie można wynająć tylko jednego pokoju i że należy wynająć (cały) dom na co najmniej 5 dni z rzędu. Jednak lobbowanie na rzecz usunięcia tej ostatniej zasady jest trudne. Murcia W autonomicznym regionie Murcji nie ma wyraźnych ograniczeń, ale nowych przepisów należy się spodziewać wkrótce, gdy sąsiednie obszary wprowadzą jaśniejsze przepisy i regulacje. Nawarra (Pampeluna) W tym przypadku obowiązują dwie różne licencje, w zależności od rodzaju miejsca zamieszkania. Jeśli jest to dom zbudowany w tradycyjnym stylu architektonicznym, zastosowanie ma „Casa Rural”. Drugą opcją jest licencja na „Apartamento Turistico”, która obejmuje zwykłe mieszkanie, bungalow lub dom. Walencja (w tym Alicante, Castellon, Torrevieja itp.) Każdy, kto chce wynająć swój dom w regionie, musi zarejestrować go w „Registro de Empresas Establecimientos y Profisones Turisticas”. Kiedy otrzymasz numer licencji, musi on być wyraźnie widoczny we wszystkich kontekstach marketingowych. Musisz posiadać tzw. zaświadczenie o zamieszkaniu, które wystawia dla Ciebie architekt (koszt około 200 euro), a także uiścić opłatę rejestracyjną od gminy. W Torrevieja dopiero na początku ubiegłego roku było to 17:50 €. Jeśli posiadasz więcej niż 5 domów, które chcesz wynająć, musisz zarejestrować się jako „Empresa” (firma). Różne modele wypożyczalni w Hiszpanii To, którą wypożyczalnię polecamy, zależy trochę od tego, co i gdzie kupujesz itp. Jednak w Nerja i okolicach wiele osób decyduje się odwiedzić stronę naszego partnera, która również jest sprzedawana w Wielkiej Brytanii Wielkiej Brytanii i większości innych krajów Europy Zachodniej. Opcji jest jednak kilka i klient sam decyduje, w jakiej firmie wynajmującej chce umieścić swój dom. Istnieje kilka różnych aspektów i kosztów związanych z wynajmem domu w Hiszpanii, które należy wziąć pod uwagę. Zacznijmy od jasnego i zwięzłego przykładu: Twój średni tygodniowy koszt wynajmu (powinien się różnić w zależności od tego, czy jest sezon niski, środkowy czy wysoki) wynosi 400 euro. Wynajmujesz dom na 40 tygodni w roku. 400 x 40 = 16 000 euro. Zdecydowałeś się przekazać klucze itp. oraz sprzedać dom firmie wynajmującej, która pobiera za to 20% Twoich dochodów (sprzątanie domu nie jest uwzględnione w przykładzie, ponieważ przypada ono na osobę trzecią i zależy od czynniki takie jak długość i krótka rezerwacja, jaką średnio dokonują Twoi najemcy, ale koszt sprzątania nie jest wysoki). 16000 x 0,20 = 3200 16000 – 3200 = 12800 Podatek w Hiszpanii (uwaga, wydatki, które można uzyskać z wynajmu, więc w rzeczywistości nie będzie to aż tak duży podatek) wynosi 19%. 12800 x 0,19 = 2432,0 12800 – 2432 = 10368 EUR Twój dochód pasywny (w tym przykładzie o wszystko dba firma wynajmująca) na tym domu wynosi zatem ponad 10 000 EUR rocznie. Jeśli masz milion SEK na pożyczkach pod dom (w przykładzie nie uwzględniono odliczeń odsetek) z oprocentowaniem około 3% (jednak w tej chwili jest to jeszcze niższy procent w przypadku pożyczek hiszpańskich) i spłacisz dom za 20 lat, miesięczny koszt kredytu wynosi 5526 SEK miesięcznie, 66 312 SEK rocznie. Następnie dochodzą oczywiście inne koszty, takie jak woda, prąd, utrzymanie terenu, podatek od nieruchomości itp. Są one jednak niższe w Hiszpanii niż w Szwecji, ale różnią się znacznie w zależności od liczby basenów itp. utrzymywanych w danym kraju. okolica itp. Nieważne, jak się obrócisz: jeśli kupisz odpowiedni typ domu w odpowiedniej okolicy i lokalizacji w Hiszpanii, wynajem pokryje koszty kredytu i inne koszty - i pieniądze zostaną nad. Następnie następuje wzrost wartości w dłuższej perspektywie . Jego wysokość zależy w dużej mierze od tego, jak dobrze jest wynajęte. Najbezpieczniej jest zainwestować w dom w dobrze znanej okolicy. Na wielu obszarach nadal znajdują się niedrogie mieszkania, ale wiele dzielnic stoi pustych dziesięć lat po ich wybudowaniu i tak pozostanie przez długi czas. Wynajęcie ich studentom w inny sposób niż za niewielką kwotę jest prawie niemożliwe. Ceny mieszkań w tego typu lokalizacjach nie rosną, chyba że. w końcowej fazie niekontrolowanego rynku mieszkaniowego. Na najbardziej lukratywnym rynku Hiszpanii, Nerja, na wschodnim wybrzeżu Costa del Sol, kilku rzeczoznawców spodziewa się rozwoju podobnego do tego, który nastąpił w Szwecji po kryzysie mieszkaniowym na początku lat 90., tj. wzrostu cen przez 15–20 lat (istnieją powody dlaczego zarówno my, jak i największy hiszpański bank Holabank koordynujemy ich międzynarodowe inwestycje z tego właśnie miasta). Kilka rynków w Hiszpanii będzie podążać podobną krzywą, ale wiele (głównie nowych) obszarów również zakończy się całkowitym niepowodzeniem. Ważne jest, jak już to wielokrotnie udowadnialiśmy, inwestowanie w obszary, które mają jakąś historię, na której można się oprzeć. Co prawda zbiorowa pamięć jest krótka i bańki pękają, by ponownie nadmuchać się szybciej, niż oczekiwano, ale Hiszpania, podobnie jak Szwecja, kontrolowała system bankowy, co wydaje się wydłużać czas powstania kolejnej bańki na rynku nieruchomości. Różne modele wypożyczalni oraz zalety i wady robienia wszystkiego samodzielnie Niektórzy z naszych odnoszących największe sukcesy klientów promują się na 1-4 portalach marketingowych (szwedzkich i zagranicznych) i pozwalają wypożyczalni zająć się odbiorem kluczy, a także administracją sprzątanie i że wypożyczalnia zapewnia także całodobową opiekę na wypadek, gdyby w domu coś się zepsuło. W tym celu wypożyczalnia pobiera prowizję w wysokości 10% kwoty rezerwacji. Wysokiej jakości pościel i ręczniki wytrzymują wiele prań i nie stanowią dużego wydatku. Sprzątanie jest dodatkowe, ale nie kosztuje wielu euro (około 30-60 euro tygodniowej opłaty za sprzątanie. Jeśli masz kilka domów lub większy apartamentowiec z kilkoma pokojami, zaleca się wybranie nieco droższej opcji z większym firmie sprzątającej zamiast zlecać to komuś, kto wykona to nieco taniej w ramach dodatkowej pracy). Jeśli wypożyczalnia jest również odpowiedzialna za cały marketing (powszechna jest hybryda między 2 modelami), czyli wciąga klienta, pobiera 20% kwoty rezerwacji. Niektóre firmy rezerwacyjne pobierają 40 proc. Pościel, sprzątanie, w pewnym stopniu także meble itp. są wówczas uwzględnione.
Aktorzy ci mają także własne apartamenty z jednolitym rodzajem mebli, ręcznikami itp. i funkcjonują mniej więcej na wzór hotelu. Naszym zdaniem nie jest to jednak rozwiązanie finansowe dla indywidualnego właściciela domu. Jeśli chodzi o naszych klientów, czyli tych, którzy dokonali zakupu za naszym pośrednictwem lub mają dom, który chętnie wynajmujemy, każdorazowo omawiamy, które modele najlepiej odpowiadają Tobie i Twojemu domowi. Po opublikowaniu tego artykułu otrzymaliśmy e-mail od klienta, który dziewięć miesięcy wcześniej kupił mieszkanie w jednej z najpopularniejszych dzielnic Nerja (około 250 000 euro, 2 sypialnie): Cześć, Anders. Dziękuję za interesującego premiera w sprawie inwestycji mieszkaniowych w Hiszpanii. Potwierdza to, że znalazłeś dla nas dobry przedmiot! Jeśli chodzi o wynajem, tutaj, w Nerja, jest to bardzo łatwe, tak jak opisujesz. Odkąd zaczęliśmy w czerwcu, poza kilkoma tygodniami, jesteśmy w większości wynajęci. To, że nie było ono wówczas wynajmowane, było raczej naszą zasługą, nie wszystkim spodobało się nasze żądanie zmiany soboty. Mamy już rezerwacje do połowy kwietnia 2017. Ruszyły również rezerwacje na lato i jesień 2017. Nie widzi przeszkód w uzyskaniu pełnego wynajmu na ponad 50 tygodni w przyszłości. Prowadzimy własną stronę internetową z rezerwacją i płatnością. Reklama w Blocket i Homeaway. Eurosur pomaga przy kluczach, sprzątaniu, sprawdzaniu itp. Działa dobrze. Zeszłej wiosny zrobiliśmy mały remont mieszkania. Przeczytaj także: Wskazówki dla tych, którzy chcą wynająć dom samodzielnie, a także trochę ogólnych informacji na temat wynajmu hiszpańskiego domu. O ubezpieczeniu itp. domu Jeśli najemca przypadkowo uszkodzi coś w Twoim domu, wypożyczalnia potrąci koszty poniesione w związku z naprawą/wymianą z karty kredytowej najemcy (wymagane jest, aby dana osoba korzystała z ważnej karty kredytowej podczas rezerwować). Jeśli wynajmujesz całkowicie sam, upewnij się, że masz warunki rezerwacji uwzględniające różne rodzaje ewentualności. Pomagamy w tym naszym klientom. Musisz także upewnić się, że szkody, które mogą wyrządzić mieszkańcy, są objęte ubezpieczeniem domu . Współpracujemy z bankiem, który to oferuje (ale opcji jest kilka, a koszty tego rodzaju ubezpieczenia na ogół nie są wysokie). W rejonach/miastach, które polecamy do wynajęcia, gdzie jednocześnie zarabiasz najwięcej na swoim domu, niezwykle rzadko zdarza się, aby najemca coś zepsuł. Jest to większy problem, jeśli wynajmujesz dom w obszarach, w których przebywają głównie imprezujący młodzi ludzie. Nawiasem mówiąc, brytyjskie firmy rezerwacyjne mają bardzo rygorystyczne zasady. Na przykład firma, z którą głównie współpracujemy, nie pozwala x liczbie osób tej samej płci wynajmować te same lub pobliskie domy. Oczywiście często ignorują tę zasadę, ale nadal jest to warunek rezerwacji, który mają, więc mogą odmówić niektórym typom najemców, jeśli podejrzewają problemy. O podatkach od dochodów z najmu w Hiszpanii Pamiętaj również, że musisz płacić hiszpański podatek od dochodów z najmu. Więcej o tym podatku i wiele więcej przeczytasz w artykule: Często zadawane pytania i odpowiedzi na temat zakupu domu w Hiszpanii. Od 2016 roku podatek od dochodów z wynajmu mieszkań wynosi 19% (dla obywateli UE). Przez długi czas wynosiło 24,75%, by zejść do 20%, po czym zostało obniżone o kolejny 1 punkt procentowy (przy czym wszystkie wydatki związane z wynajmem, w tym odsetki od hiszpańskiego kredytu bankowego, podlegają odliczeniu) . Uwaga: ten minimalny podatek dotyczy tylko obywateli UE lub EOG. W przypadku obywateli innych narodowości obowiązuje stawka 24%. W przeciwnym razie zawsze konsultuj się ze Szwedzkim Urzędem Podatkowym i swoim księgowym w sprawie wszelkich kwestii podatkowo-technicznych dotyczących zakupu domu za granicą. To nie jest częścią naszej misji. Ostatnie słowa na temat licencji i firm wynajmujących: Ściśle współpracujemy tylko z firmami wynajmującymi (otrzymujemy dostęp do statystyk dotyczących tego, które domy/obszary sprawdzają się najlepiej itp.) w obszarach, które przynoszą najlepsze dochody (i gdzie ceny domów spadły w okresie lata kryzysu) i które mają rozsądne ograniczenia i przepisy. Obejmuje to Costa del Sol i Costa Blanca, ale nie obejmuje Majorki i Wysp Kanaryjskich. Link do naszej strony na Facebooku, na której publikujemy artykuł miesiąca itp. Oto, ile możesz zarobić rocznie wynajmując swój dom w Hiszpanii. Wiele osób stara się, aby dochody z wynajmu pokryły wydatki na dom, podczas gdy inne mają 2 -4 domy, z których dochodów mogą się utrzymać. Przede wszystkim powinieneś określić swój cel. Ile tygodni w roku chcesz sam mieszkać w swoim domu, a ile tygodni chcesz wynajmować swój hiszpański dom? Jeśli Twoim celem jest, aby wynajem pokrywał wszystkie koszty związane z domem, w tym amortyzację, odsetki i opłaty powierzchniowe, możesz przyjąć następujący model: Jeśli posiadasz dom z miesięczną amortyzacją w wysokości 1000 EUR i wynajmujesz willę za 1000 euro tygodniowo, wystarczy wynająć go jedynie na 12 tygodni w roku, aby pokryć amortyzację (1000 euro to dość wysoki koszt tygodniowy, ale wiele domów w popularnych dzielnicach można wynająć za tę kwotę lub wyższą, w wysokich pora roku). Jeśli chcesz pokryć wszystkie koszty, powinieneś dowiedzieć się, jak wysokie są i na ile tygodni wynajmujesz mieszkanie. Jeśli wynajmujesz za pośrednictwem strony trzeciej, możesz liczyć na to, że określony procent trafi do niej (patrz wyżej), a następnie zostanie doliczony podatek. Załóżmy, w dużym uproszczeniu, że musisz wynajmować swój dom na około 20 tygodni w roku, tak czy inaczej, aby pokryć wszystkie koszty. Mając odpowiedni dom we właściwej okolicy i odpowiedni marketing, osiągnięcie 20 tygodni wcale nie jest trudne. Przybliżony dochód na obszar W znanym serialu dokumentalnym „Miejsce pod słońcem” dostępny jest kalkulator pokazujący, ile możesz spodziewać się zarobków na danym typie mieszkania w określonym obszarze Hiszpanii. Kalkulator ten jest oczywiście bardzo „między kciukiem a palcem wskazującym”, ale mimo to daje dobre wyobrażenie o możliwościach. Liczby, które zebraliśmy w ostatnich latach, nie dotyczą tak wielu obszarów Hiszpanii, ale z drugiej strony są o wiele dokładniejsze, ponieważ są to rzeczywiste dane pochodzące z naszej spółki zależnej, od naszych partnerów zarówno na wybrzeżu Costa del Sol, i Costa Blanca, a także od banków. W tym akapicie nie omawiamy Majorki (w tym Ibizy i Minorki), Wysp Kanaryjskich i Katalonii (Barcelony i Costa Brava), ponieważ, jak wspomnieliśmy wcześniej, istnieją tam rygorystyczne ograniczenia dotyczące licencji na wynajem, co czyni te obszary nieatrakcyjnymi dla inwestycji pod wynajem ( więcej o ograniczeniach najmu według regionu w dalszej części artykułu). Mieszkanie z licencją w Barcelonie, według liczb, które widzieliśmy, i tak NIE przynosi więcej niż znacznie tańsze mieszkanie w Nerja. A Place in the Sun oblicza w swoich przykładach 15 tygodni obłożenia, co jest dość normalnym obłożeniem w większości obszarów wakacyjnych w Hiszpanii. Jednak w niektórych obszarach obłożenie jest znacznie wyższe. Chodzi jednak głównie o znalezienie odpowiedniego domu (stan, widok itp.) w odpowiedniej okolicy, aby zapewnić jak największe obłożenie! Najwyższym obłożeniem, o jakim wiemy, jest Nerja, która ma 45 tygodni (rzeczywiste dane z poprzednich klientów i naszej spółki zależnej, a także największej międzynarodowej firmy rezerwacyjnej w okolicy) w kilku różnych częściach miasta (nawet obrzeża się do tego zbliżają) obłożenie, a niektóre z najpopularniejszych obszarów w tym roku osiągnęły w zasadzie 100%. Dane z A Place in the Sun (wszystkie przykłady dotyczą mieszkania z 2 sypialniami): Na Costa del Sol poza sezonem pobiera się średnio 279 euro tygodniowo i 741 euro tygodniowo w sezonie wysokim. Według statystyk A Place in the Sun mieszkanie z dwiema sypialniami przynosi średnio około 7 000 euro rocznie. Jest to jednak rażące uproszczenie na bardzo dużym obszarze, z dużymi różnicami regionalnymi. Jak wiadomo, na wschodnim wybrzeżu Costa del Sol leży Nerja. Według międzynarodowego portalu Think Spain liczba zapytań o wynajem w Nerja wzrosła w miesiącu lutym 2016 o 96% w porównaniu do roku 2015. Już w 2016 roku branża hotelarska raportowała, że obłożenie w miesiącu wynosiło 96 (!)% sierpnia i te same liczby osiągnięto podczas weekendu wielkanocnego ( znacznie powyżej średniej dla Costa del Sol – Nerja jest obecnie miastem całorocznym) na początku tego roku. W sierpniu 2016 r. liczba zarezerwowanych noclegów w mieście wzrosła o kolejne 0,5%, bijąc rekord ustanowiony w 2006 r. Dane dotyczą apartamentu z 3 sypialniami w Nerja (świeży, ale nie nowo wybudowany i nie z widokiem na morze, wspólny basen) na plaży w Burrianie (ale to jeszcze nie „pierwsza linia”): w 2002 r. przyniosło 10510 euro, 2003: 13414 €, 2004: 14855 €, 2005: 12765 €, 2006: 14614 €, 2007: 14339 €, 2008: 11858 € 2009: 16057 € 20 10: 14900 € 2011: 13835 € 2012: 11635 € 2013: 12245 €, 2014: 14696 €. Do 18.02.2015 był już zarezerwowany na łączną kwotę 8500 € (potem sprzedaliśmy. Cena 240 000 €). Razem 179 658 euro. Był on sprzedawany wyłącznie w Holandii za pośrednictwem własnej strony internetowej. Pomimo tego ograniczenia liczby są bardzo dobre. Obecni właściciele, biorąc pod uwagę wzrost obłożenia i szerszy marketing, powinni być w stanie bez większych problemów zarobić na tym mieszkaniu około 25 000–30 000 euro rocznie. Mieszkanie z jedną sypialnią w popularnej wiosce Capistrano (kosztujące około 150 000 euro) przynosi średnio 10 000-15 000 euro rocznie. Mieszkanie z 2 sypialniami, w zależności od stanu i widoku, za ponad 20 000 euro. Apartamenty w segmencie luksusowym, np. w Carabeo, przynoszą ponad 50 000 euro rocznie. Domy w lokalizacjach centralnych również przyciągają podobne sumy. Przez kilka lat prowadziliśmy wypożyczalnię na zachodnim wybrzeżu Costa del Sol (głównie Marbella i okolice, Fuengirola itp.), ale bardzo trudno było nam znaleźć jakiekolwiek miejsce do wynajęcia. Konkluzja jest taka, że samo to, że ośrodek znajduje się na wybrzeżu Costa del Sol (które przecież w ostatnich latach bije hiszpańskie rekordy liczby noclegów w hotelach w każdym sezonie), nie oznacza, że jest to dobra inwestycja. Obszary, gdzie to możliwe należy zachować pewną ostrożność (z czysto inwestycyjnego punktu widzenia): Mijas Costa i Fuengirola. Miasto nie jest już tym, czym było kiedyś. Miejsca warte obejrzenia: apartamenty w okolicach portu i dzielnic historycznych, centrum i Limonar w Maladze (tygodniowy czynsz za mieszkanie w dobrym stanie z 1 sypialnią zlokalizowane w prawej części centrum to średnio ponad 1000 euro ), obszar pomiędzy Torrox i Nerja, tereny pomiędzy lotniskiem w Maladze a Nerja, a także Almuñecar ( nasze archiwum nieruchomości na Costa Tropical ). Nieco bardziej sceptycznie podchodzimy do Torre del Mar, położonego na wschód od lotniska w Maladze. Czas pokaże, czy ten obszar może stać się popularny także wśród Skandynawów, ale na razie wygląda to raczej na Almunecar i resztę wybrzeża Costa Tropical, w tym obszar Penoncillo pomiędzy Torrox i Nerja. W okolicy planowana jest między innymi budowa nowej mariny . Miało to miejsce przed kryzysem, a następnie wywołało silną presję ze strony inwestorów. Obecnie istnieje ryzyko, że w krótkim czasie sprzeda się zbyt dużo nowej produkcji. Północne Costa Blanca , Javea, Moraira i Denia: 326 € tygodniowo w rezerwacjach poza sezonem. 592 w sezonie. Jednak ceny mieszkań są tu generalnie wysokie, a obłożenie, jak wynika z otrzymanych przez nas informacji, poza sezonem nie jest wysokie. Północne Costa Blanca , obszar Altea. Patrz wyżej (choć tutaj liczby są nieco niższe). Costa Blanca, Alicante: 213 € poza sezonem, res. 548 € w sezonie. Dobre obłożenie wymaga dobrej lokalizacji i wysokiego standardu. Duża konkurencja ze strony tanich alternatyw. Mądry rynek. Costa Blanca, region Torrevieja (który jest najpopularniejszym kurortem nadmorskim w okolicy): 174 € poza sezonem, 330 € w sezonie wysokim. Według faktycznych danych naszych partnerów, średnie obłożenie mieszkania blisko plaży wynosi 22 tygodnie w roku (według najnowszego raportu zbliża się to do 25 tygodni, częściowo ze względu na to, że wiele osób, które już wcześniej spędzały wakacje w Turcji, wybrało Costa Blanca jako nowy, tani kierunek). Liczbę tę można poprawić, przyczyniając się do tego najemcami poprzez reklamę lub krąg znajomych. Średni roczny dochód (dane bezpośrednio z dużej firmy wynajmującej, z którą współpracujemy) wynosi nieco ponad 5000 euro. To całkiem niezła liczba, którą należy postrzegać jako miły bonus dla tych, którzy kupują dom w Torrevieja i okolicach. Liczby na poniższym obrazku opierają się na 4 różnych scenariuszach; jeśli wynajmujesz mieszkanie na 15, 22, 30 tygodni (22-25 tygodni to zatem średnia, ale pomagając sobie np. reklamami Blocket, zwiększysz obłożenie) lub jeśli zdecydujesz się na wynajem długo- termin:

Murcja, Costa Calida . 258 € tygodniowo poza sezonem i 451 € w sezonie wysokim. Zasięg na tych obszarach jest dobry w miesiącach letnich, ale przez resztę roku trudno jest uzyskać zasięg.

Walencja, Costa del Azahar. 225 € poza sezonem, 572 € w sezonie wysokim. Obłożenie w Walencji jest niejasne, ale w każdym razie sprzedaj swój dom tutaj za granicą. Zainteresowanie ze Skandynawii jest stosunkowo niewielkie.

Oto, ile pieniędzy tygodniowo powinieneś wydać na swój dom

W obszarach o wysokim priorytecie posiadamy statystyki z naszych własnych stron i operacji wynajmu naszych partnerów. Jeśli dom, który chcesz kupić, nie ma statystyk, przyglądamy się podobnym domom w okolicy. Jeśli dotyczy to nowej produkcji w nowej urbanizacji, wykorzystujemy lokalną wiedzę wypożyczalni jako podstawę do oszacowania Twojego obłożenia i kwoty, jaką możesz wynająć tygodniowo, alternatywnie w przypadku wynajmu długoterminowego (główny bank, z którym współpracujemy ma domy do wynajęcia długoterminowego w całej Hiszpanii, więc możemy wykorzystać ich dane jako podstawę). Najlepiej jest ustalić poziom cen oparty na cenach sąsiednich domów (uwzględnij także ich umeblowanie i dodatkowe detale, takie jak Wi-Fi i wyposażenie kuchni). Jeśli położysz się zbyt wysoko, istnieje ryzyko, że znacznie stracisz zasięg. Co prowadzi nas do następnego punktu:

Jeden z naszych klientów, którzy odnieśli największe sukcesy, Szwed z Nerja, zdecydował się wyremontować i umeblować jeden ze swoich domów, aby podnieść jakość. Rezultat był genialny. Choć znacznie podniósł tygodniowy koszt, wylądował na 44 tygodniach obłożenia i stwierdził lakonicznie: „Zawsze znajdą się tacy, którzy są gotowi zapłacić za jakość”. Dotyczy to w szczególności takich obszarów jak Nerja czy Puerto Banus, gdzie wielu turystów jest zamożnych. Obstawianie w segmencie luksusowym na przykład w Mijas Costa czy Torrevieja może być nieco trudniejsze (ale zawsze są wyjątki potwierdzające regułę).

Ceny powinny być ustalane (w niektórych miejscach w Hiszpanii obowiązuje prawo, że w reklamach musi pojawiać się cena za nocleg) za noc, za tydzień i za miesiąc oraz ewentualnie „zimowa zniżka” przy rezerwacjach na 3 miesiące lub dłużej. Dość powszechnym modelem jest ustalanie ceny za noc na poziomie około 1/5-1/6 ceny tygodniowej. Miesięczna cena jest zwykle mniej więcej taka sama jak cena tygodniowa w sezonie. Nie jest to jednak zalecane w obszarach o dużym natężeniu ruchu. W tych obszarach wystarczy zaoferować jakąś formę „zniżki na długi pobyt” w okresie od października do marca – jeśli w ogóle.

W wielu przypadkach zaleca się również, aby goście dokonali rezerwacji na minimum 5-7 dni. Wyjątkiem są miasta typowo weekendowe, takie jak Walencja, Sewilla czy Malaga.

Wynajem na dłuższy okres stałemu najemcy w zasadzie zawsze generuje mniejsze dochody. W zdecydowanej większości przypadków, jeśli wynajmujesz mieszkanie tylko w sezonie, zarobisz więcej. Jeżeli jednak nawet w sezonie masz problemy z uzyskaniem wysokiego obłożenia, w wielu przypadkach najlepszym rozwiązaniem jest stały najemca. To, na jaki miesięczny czynsz Cię stać, zależy oczywiście od wielu czynników. Jednak dwupokojowe mieszkanie w stosunkowo popularnej dzielnicy południowej Hiszpanii ma czynsz w wysokości 300-500 euro miesięcznie. Jeśli najemca sam płaci za prąd, wywóz śmieci itp., po opodatkowaniu itp. możesz spodziewać się kwoty 3000-5000 euro rocznie.

O pożyczce w hiszpańskim banku

Jeszcze kilka lat temu odradzaliśmy wszystkim naszym klientom zaciąganie pożyczek w hiszpańskim banku. System bankowy poniósł całkowitą porażkę, co było główną przyczyną kryzysu. Teraz jednak Hiszpania wprowadziła regulacje na rynku bankowym, podobnie jak Szwecja po wielkim kryzysie mieszkaniowym w latach 90-tych. Warunki są dobre, a oprocentowanie w zasadzie tak niskie, jak w Szwecji. Hiszpańskie banki stawiają mniej więcej takie same wysokie wymagania Twoim finansom, jak szwedzkie banki. Współpracujemy z jednym z największych banków w Europie, La Caixa (Holabank), który ma między innymi szwedzkojęzycznego menedżera banku , a za pośrednictwem spanskafastigheter.se możesz złożyć wniosek online i uzyskać promesę kredytową przed przyjazdem do Hiszpanii. Kiedyś współpracowaliśmy z wieloma bankami, ale obecnie większość z nich wysyłamy do Holabanku, ponieważ nasi klienci przekazali im zdecydowanie najlepsze opinie, zarówno pod względem warunków, jak i leczenia (jednak może upłynąć trochę czasu pomiędzy nimi, więc bądźcie tam w odpowiednim czasie), więc teraz wyślij większość z nas bezpośrednio tam. Więcej o pożyczaniu w hiszpańskim banku przeczytasz tutaj.

Ile można pożyczyć w hiszpańskim banku?

To zależy od tego, ile kosztuje nieruchomość. Jeśli kosztuje to milion, zazwyczaj można uzyskać pożyczkę na 70% tej kwoty. Zgodnie z prawem, banki mają niezależną firmę do wyceny nieruchomości. Mogą wtedy wycenić ją na 800 000 SEK, ale nawet jeśli cena wyniesie milion, możesz pożyczyć maksymalnie 70% z 800 000 SEK. Jeśli natomiast wycenią ją na półtora miliona, nadal będziesz uzyskać pożyczkę tylko po ustalonej cenie. Pożyczki udzielane są zawsze na najniższą sumę, niezależnie od tego, czy o ostatecznej kwocie decyduje cena, czy też wycena (pamiętajcie też, że obecnie wycena jest uderzająco często niższa od rzeczywistej wartości rynkowej ). W przeszłości wszystkie banki miały własne zespoły wycen, ale teraz państwo to uregulowało, więc wyceny musi dokonać niezależna strona trzecia. Nie ma zatem sensu, jak to miało miejsce w przeszłości, udać się do różnych banków i wybrać ten, który ma najwyższą wycenę.

NOTATKA . Pamiętaj, że nie możesz pożyczać na opłaty i podatki w domu. Stanowią one 10-14% całkowitej sumy domu. Dlatego potrzebujesz co najmniej 40% kapitału własnego.

Scenariusz 1 : Znalazłeś mieszkanie, które jest dobrą inwestycją. Powiedzmy, że dwie sypialnie, dość blisko plaży, widok na morze. Jego cena wynosi 1 000 000 SEK, a jego wartość jest również wyceniana na 1 000 000 SEK (należy jednak pamiętać, że doliczony jest podatek VAT i inne opłaty, od których nie można pożyczać). Potrzebujesz wówczas około 400 000 SEK jako depozytu gotówkowego i możesz pożyczyć 600 000 SEK z banku.

Pamiętaj, że nie musisz pożyczać aż 70 procent, chyba że musisz. Bank, z którym głównie współpracujemy, nie ma wymagań, że trzeba pożyczyć x liczbę euro, jak ma to miejsce w przypadku wielu innych (zwłaszcza skandynawskich) konkurentów.

Scenariusz 2: Masz 1 milion kapitału własnego. Dom kosztuje 1,7 miliona, ale jego wycena wynosi 1,5 miliona. Należy jednak pamiętać, że bank udziela kredytów na najniższą kwotę, niezależnie od tego, czy jest ona wyceniona wyżej, czy nie. Ponieważ cena w tym przypadku jest ustalona na milion, możesz pożyczyć 70% z 1,5 miliona (minus opłaty i podatki, około 10-14%).

Scenariusz 3. Chcesz zainwestować w biznes komercyjny (nocleg ze śniadaniem, hotel, bar itp.), a może wykupić cały ośrodek, który poszedł do banku, lub kupić większą działkę. Tutaj nie ma żadnych ustalonych zasad . To, ile możesz pożyczyć, zależy od wielu różnych czynników.Pomożemy nawiązać kontakt z bankiem, częściowo w sprawie kredytów, częściowo np. gruntów i przedmiotów. Posiadamy doświadczenie, kontakty i doświadczenie niezbędne przy inwestycjach tej wielkości.

O problemie (i możliwościach) obiektów bankowych

Kilka banków nadal oferuje wiele niedrogich mieszkań, ale faktem jest, że nieruchomości bankowe rzadko znajdują się w odrębnych, zamożnych kurortach; takich jak Portoryko, Mas Palomas czy Nerja. Im dalej od kryzysu, tym mniej pozycji bankowych wychodzi. Pod koniec 2023 roku system bankowy ogłosił, że w kraju znajduje się rekordowa liczba przejętych przez banki obiektów.

Jeśli nie jesteś zbyt wybredny co do lokalizacji swojego mieszkania i po prostu chcesz możliwie najtańszy dom wakacyjny, wciąż jest wiele dobrych ofert do kupienia (w niektórych obszarach, takich jak Mijas Costa, są też nowo wyprodukowane mieszkania) . Ale jeśli szukasz inwestycji, lokalizacja jest, jak wiadomo, najważniejszym aspektem ich wszystkich. Dużym problemem z nieruchomościami bankowymi jest to, że nie bez powodu są one nieruchomościami bankowymi – jeśli nie wymagają wielkiego remontu, to często znajdują się na uboczu, przy autostradach itp. Przeczytaj więcej o kupowaniu nieruchomości bankowych w Hiszpanii tutaj .

Pytania? Napisz na adres info@spanskafastigheter.se, a my skontaktujemy się z Tobą tak szybko, jak to możliwe.

Hiszpański rynek mieszkaniowy – ceny nieruchomości rosną, ale w wielu przypadkach nadal wprowadzają w błąd

Według oficjalnych danych władz ceny domów używanych wzrosły w 2018 r. o nieco ponad 7% (w nowym budownictwie ceny wzrosły o 6,1%). Był to najwyższy wzrost od trzeciego kwartału 2007 r. Ceny również wzrosły w 2019 r., w 2020 r. utrzymywały się na mniej więcej stałym poziomie, a następnie wzrosły, by utrzymać się na stałym poziomie podczas kryzysu energetycznego. W pierwszej połowie roku obcokrajowcy kupili w Hiszpanii więcej domów niż kiedykolwiek wcześniej. Zdaniem większości analityków już w 2024 r. liczba zakupów dokonywanych przez obcokrajowców ponownie pobije rekordy. Najważniejsze, żebyśmy wyszli z kryzysu energetycznego i aby stopy procentowe ponownie zaczęły spadać.

Należy pamiętać, że dane liczbowe odnoszą się do całego hiszpańskiego rynku mieszkaniowego. W najpopularniejszych obszarach wzrost cen jest zupełnie inny i może znacznie różnić się w zależności od regionu/miasta/dzielnicy.

Należy jednak zaznaczyć, że obraz cen w porównaniu z tym, jak wyglądały przed kryzysem z 2008 roku, jest w dalszym ciągu bardzo dobry. Poziom cen w 2019 r. był o 36% niższy w porównaniu do 2007 r., kiedy to ceny były rekordowo wysokie. Sprzedaż rośnie najszybciej na Costa del Sol i Costa Blanca. Walencja, Wyspy Kanaryjskie i Majorka również odnotowują stosunkowo szybki wzrost cen domów. Najważniejsze, żeby wiedzieć, że podwyżki cen mają miejsce głównie w najbardziej atrakcyjnych segmentach. Rynek mieszkaniowy jako całość nie rośnie w tym samym szybkim tempie, ale większość domów zlokalizowana jest też w obszarach, w których po prostu nie chce się inwestować. Dużym problemem w atrakcyjnych obszarach nie jest to, że ceny szybko rosną, ale to, że że domy w dobrych dzielnicach po prostu się wyprzedają, a nie ma gruntów, na których można by zbudować nowe domy.

Nawiasem mówiąc, około 5% wszystkich zakupów nieruchomości zagranicznych w Hiszpanii jest dokonywanych przez Szwedów i jesteśmy obecnie szóstym co do wielkości nabywcą nieruchomości na rynku hiszpańskim. W pierwszych trzech miesiącach 2016 roku Szwedzi kupili w Hiszpanii 1004 domy lub mieszkania (w pierwszej połowie 2018 roku Szwedom sprzedano więcej domów niż kiedykolwiek wcześniej, natomiast rok 2019 był nieco spokojniejszy, głównie za sprawą słabej korony). Można to porównać do roku 2009, kiedy Szwedzi kupili w kraju łącznie 429 domów (tylko w pierwszym kwartale 2017 roku liczba szwedzkich zakupów wzrosła o 15,9%, gdy na początku roku prawie 1000 Szwedów kupiło domy w Hiszpanii ). Emigracja ze Szwecji do Hiszpanii wzrosła zaledwie kilka lat temu o ponad 21% i oczekuje się, że w przyszłości wzrośnie jeszcze bardziej. Więcej o ubiegłorocznych danych i oczekiwaniach na ten rok przeczytasz w naszym artykule na temat hiszpańskiego rynku mieszkaniowego .

Jako przykłady statystyki dotyczące historii cen w Nerja i Barcelonie

W 2007 r. najwyższe ceny były w Barcelonie, a średnia cena za m2 wyniosła wówczas 4732 euro. Ceny były najniższe w 2013 r., a średnia cena wyniosła 2957 EUR. Oznacza to redukcję o około 40%. W okresie od 2013 r. do pierwszej połowy 2016 r. ceny wzrosły o około 6-7%. Następnie rozwój ten nieco wyhamował w związku z niepokojami, które miały miejsce jesienią 2017 roku.

Badając statystyki dotyczące hiszpańskiego rynku mieszkaniowego, należy podkreślić, że uwzględniane są wszystkie domy na danym obszarze. Oznacza to, że nie ma odrębnych statystyk dotyczących obiektów inwestycyjnych zlokalizowanych na dobrych terenach. Ceny te, z przyczyn naturalnych, rosną szybciej.

Przykładowe ceny betonu z Nerja, Costa del Sol

Konkretny apartament, dobrze nam znany, z 2 sypialniami, 2 łazienkami i tarasem w popularnej dzielnicy Capistrano Village w Nerja pod koniec lat 70-tych kosztował ok. 25 000 euro. Kosztował w złotych latach (około 2005 r.) 250-260 000 euro, a kilka lat po kryzysie 190 000 euro (ceny podobnych domów przekraczają obecnie 200 000 euro).

Na początku 2015 roku jednopokojowe mieszkanie w Capistrano Village kosztowało 100 000-120 000, a na początku lata 2016 roku zostało sprzedane za 148 500 €.

Inny przykład: Capistrano Playa, kilka lat temu apartamenty z jedną sypialnią kosztowały tam około 140 000 euro. Na początku czerwca 2015 r. szwedzka rodzina sprzedała tam mieszkanie z jedną sypialnią za 240 000 euro. Była to jednak zawyżona cena jak na mieszkanie z jedną sypialnią, ale od tego czasu ceny ustabilizowały się na poziomie około 225 000 euro.

Mieszkanie w Ladera del Mar, na obrzeżach Nerja, kosztowało latem 2014 roku 194 000 euro. Następnie został sprzedany w drugim kwartale 2015 roku za 239 000 euro. Ceny od kilku lat przekraczają tam 300 000 euro.

Ponieważ wokół Torrevieja i reszty Costa Blanca wciąż jest dużo pustej przestrzeni (dotyczy to również dużych części Costa del Sol, takich jak Mijas Costa, które po kryzysie ma wiele „dzielnic duchów”) , nie mamy jeszcze odpowiednich danych liczbowych. Otrzymaliśmy jednak raporty o klientach kupujących nieruchomości po remoncie w popularnych dzielnicach, takich jak Punta Prima w Torrevieja, naprawiających je i szybko sprzedających klientom skandynawskim za około 25% więcej. Jednak obecnie jest bardzo niewiele tego typu obiektów remontowych, na które jest zapotrzebowanie. Już niedługo to, co ciekawe z inwestycyjnego punktu widzenia w Torrevieja, będzie dotyczyć głównie nowej produkcji.

Uwaga, nasz broker w Nerja współpracuje ze wszystkimi największymi graczami w okolicy. Tylko w ten sposób możemy zaoferować najlepsze obiekty, współpracując z najlepszymi hiszpańskimi i brytyjskimi aktorami, małymi i dużymi. Cena dla klienta nie ulega zmianie. Ponadto współpracujemy z bankami bezpośrednio na poziomie menadżerów regionalnych, więc gdy ich klienci chcą coś sprzedać, odsyłają ich do nas. To samo, jeśli pojawi się obiekt bankowy, ale w Nerja zdarza się to rzadko. W każdym razie jesteśmy w bardzo korzystnej sytuacji w mieście i jego okolicach, a mimo to niewiele możemy zrobić ze spadającą podażą obiektów z „niższych” przedziałów cenowych. Jednak od czasu do czasu nadal zdarzają się apartamenty z 1 sypialnią, które kosztują nieco ponad milion koron szwedzkich.

Kilka słów o zwrocie z inwestycji (ROI)

Dochód bezpośredni (Zwrot z inwestycji, w skrócie ROI) to roczna nadwyżka, którą dom generuje w wyniku wynajmu/operacji, a dochód ten porównujesz z ceną zakupu nieruchomości.

W Szwecji zwrot z inwestycji w wynajmowaną nieruchomość wynosi zazwyczaj 5% (należy pamiętać, że dochody z hiszpańskiej rezydencji wynajmowanej na rynek turystyczny są na ogół znacznie wyższe niż w przypadku zwykłych najemców).

Nie ma danych dotyczących zwrotu z inwestycji dla całej Hiszpanii. Ale przed kryzysem za atrakcyjny dom na Costa del Sol zwykle oczekiwano około 10% lub nawet więcej. Jednak wszystko powyżej 5% przewidywalnych zysków jest atrakcyjne dla inwestorów.

Od czasu ożywienia gospodarczego liczby ponownie zaczęły zbliżać się do tych poziomów, a w coraz większej liczbie przypadków odnotowywaliśmy także liczby wyższe. Głównie w Nerji, gdzie jest ona obecnie najwyższa w historii i co kwartał bijąca rekordy, w dużej mierze dzięki temu, że miasto, jak mówiłem, stało się obecnie kierunkiem całorocznym. Tylko nasz czynsz do Szwecji wzrósł w pierwszym kwartale 2016 roku o 50% w porównaniu do pierwszego kwartału 2016 roku!

W kalkulacji ROI zwykle uwzględnia się płatności brutto za nieruchomość, a także potrącenia z tytułu eksploatacji, konserwacji i innych rzeczy, które można uzyskać z prowadzonej działalności. Jednak wielu pośredników w obrocie nieruchomościami w Hiszpanii patrzy na ostateczną cenę w odniesieniu do tego, ile dom przynosi w ciągu roku, aby uzyskać zwrot z inwestycji.

Jednakże amortyzacja księgowa nie jest brana pod uwagę przy obliczaniu zwrotu z inwestycji.

Najłatwiej jest po prostu zbadać historyczny współczynnik obłożenia, średnią cenę wynajmu w ciągu roku, a także opłaty roczne.

Wnioski/podsumowanie:

Hiszpania ma po swojej stronie wiele czynników. Mają nowoczesną infrastrukturę, w tym nowoczesne autostrady, szybkie pociągi i dobrze rozwinięty system opieki zdrowotnej. Kraj ten od pewnego czasu uznawany jest także za najbezpieczniejszy kierunek turystyczny na świecie. Przede wszystkim Hiszpania ma miękkie czynniki, których nigdy nie można im odebrać po swojej stronie. Ma swoją bogatą historię i kulturę, jedzenie, wszechobecne słońce, różnorodną przyrodę, morze i długie wybrzeża. Hiszpania jest trzecim co do wielkości krajem turystycznym na świecie, a turystyka znajduje się w fazie silnej ekspansji, a być może najbardziej ekscytującą rzeczą dla inwestorów jest to, że kraj ten przyciąga coraz bogatszą w pieniądze turystykę międzynarodową, której tak naprawdę nie miała wcześniej .
W latach kryzysu ceny mieszkań spadły o prawie 50%. Od kilku lat w niektórych regionach więcej, w innych mniej, zaczęły one ponownie powoli, ale systematycznie rosnąć (ceny rosną głównie w Madrycie, Katalonii i na Majorce), ale kryzys koronowy chwilowo spowolnił rozwój. Oznacza to, że nadal istnieją wyjątkowo duże szanse na dokonanie bardzo dobrej inwestycji mieszkaniowej w Hiszpanii. Jednak nie możemy wystarczająco podkreślić, że obecnie dużym problemem NIE są podwyżki cen, ale brak atrakcyjnych mieszkań w naprawdę atrakcyjnych obszarach. W niektórych obszarach dyskusja o podwyżkach cen nie ma sensu, ponieważ nie ma już prawie nic do kupienia.
Jeśli potrzebujesz pożyczki na zakup domu w Hiszpanii, możesz pożyczyć do 70% z hiszpańskiego banku. Należy jednak pamiętać, że w praktyce potrzebujesz 40% kapitału własnego, ponieważ nie możesz pożyczać ze względu na podatki itp. Możesz otrzymać promesę pożyczki online, jeśli złożysz wniosek za naszym pośrednictwem , zanim przyjedziesz. Bank jednak chce szerzej wiedzieć, jaki dom chcesz kupić, gdzie go kupić i ile chcesz pożyczyć. Chcą także jasnego harmonogramu: kiedy przyjeżdżasz i oglądasz domy, kiedy planujesz dokonać zakupu.
Aby mieć pewność, że dokonujesz bezpiecznej inwestycji, przestudiuj historię najmu w okolicy (zarówno w miasteczku, jak i bloku, najlepiej indywidualną historię mieszkania, choć rzadko się to zdarza).
Domy, które najlepiej sprawdzają się na rynku wynajmu, to te, które znajdują się w promieniu 60 minut jazdy od lotniska, mają taras/balkon i dostęp do pobliskiego basenu, są w świeżym stanie - najlepiej z widokiem na morze. Przede wszystkim ważne jest, aby dom nie znajdował się przy ruchliwej ulicy. Nawet detale, takie jak wystrój wnętrza, meble, klimatyzacja, pralka itp. są ważne.
Jednak o wiele ważniejszym aspektem jest położenie geograficzne . Szczególnie Costa del Sol ma bardzo wysoki wskaźnik obłożenia, który również rośnie z roku na rok i jest coraz bardziej zorientowany na ekskluzywność. Najlepsze obłożenie, ze względu na kilka różnych czynników, jest na wschodnim wybrzeżu Costa del Sol, w Nerja ( obłożenie 42-48+ tygodni) . Nawet stolica Costa del Sol, Malaga, ma stale rosnącą populację, która według większości ludzi stanie się jednym z największych „miast weekendowych” w Europie. Costa Blanca również jest obszarem wzrostu, choć wskaźnik obłożenia w ciągu całego roku nie jest jeszcze wysoki. To głównie Torrevieja (obłożenie 22-25 tygodni) przyciąga turystów, przynajmniej w pewnym stopniu, nawet poza sezonem.
Wyspy Kanaryjskie, Majorka i Barcelona mają silny przemysł turystyczny. Jednak możliwości dokonania dobrej inwestycji w wynajem są ograniczone lub w niektórych przypadkach całkowicie zablokowane przez ograniczenia . Jeśli nie będziesz przestrzegać prawa, kary mogą być bardzo wysokie. Należy jednak pamiętać, że w Barcelonie można kupić domy z zatwierdzonymi licencjami turystycznymi. Ponadto nie wszystkie pobliskie regiony podlegają tak rygorystycznym regulacjom, jak np. modny kurort Sitges.
Najpopularniejsze obszary wakacyjne w Hiszpanii charakteryzują się dobrym obłożeniem w sezonie wysokim. Średnio według kilku asesorów można liczyć na 15 tygodni obłożenia w roku. W większości przypadków wynajęcie domu wyłącznie w Należy również pamiętać, że w niektórych obszarach, nawet jeśli ogólnie panuje tam silna turystyka, wynajęcie domu może być mniej lub bardziej niemożliwe. To powiedziawszy: dokładnie przestudiuj historię i wybierz podmiot, który ma ustalone kanały promowania Twojego domu.
Jeśli nie chcesz samodzielnie zarządzać marketingiem itp., istnieją różne modele wynajmu Zwyczajowo wypożyczalnia pobiera 20% przychodów (10%, jeśli sam przyprowadzasz klienta). Coraz popularniejszy staje się model hybrydowy, w którym część klientów pozyskujesz samodzielnie (poprzez marketing lub krąg znajomych). Daleko od wszystkich obszarów w Hiszpanii znajdują się dobrze funkcjonujące firmy wynajmujące. Powinieneś to również wziąć pod uwagę, jeśli nie jesteś przygotowany, aby zająć się wszystkim samodzielnie, np. ustaleniem firmy sprzątającej, pilnowaniem koni na wezwanie, dostawą kluczy, rozwiązaniem płatniczym, marketingiem itp.
Niestety wielu brokerów (także szwedzkich) twierdzi, że pomogą w wynajmie i że „nie ma żadnych problemów”. Naprawimy to.” Wtedy nic się nie dzieje. Sprawdź ich wypożyczalnię ZANIM dokonasz zakupu za ich pośrednictwem (i jakie opcje są dostępne w obszarze, który zamierzasz kupić). Poproś ich, aby pokazali Ci statystyki z Google, ilu unikalnych użytkowników mają tygodniowo, poproś o wyjaśnienie, na jakich portalach, krajowych i międzynarodowych, się reklamują. Poproś ich, aby przedstawili plan, w jaki sposób najlepiej wypromować Twoją nieruchomość. Większość brokerów nie ma wyłącznych praw do nieruchomości na sprzedaż w Hiszpanii, więc nie musisz czuć się przywiązany do brokera, który nie jest w stanie spełnić wszystkich Twoich wymagań, zarówno przed, jak i po zakupie.

Możemy w tym pomóc tym z Państwa, którzy chcą inwestować w Hiszpanii

Nie skanujemy rynku pod kątem np. tanich nieruchomości bankowych, o których wiemy, że nie sprawdzą się na rynku wynajmu. Nasi partnerzy (prawnicy, banki, deweloperzy, lokalni hiszpańscy brokerzy itp.) również wiedzą, że nie interesują nas jak najbardziej „tanie domy wakacyjne”. W ten sposób wysyłają nam to, co uważają za dobrą inwestycję, domy z numerami po swojej stronie . Oczywiście na życzenie możemy sprawdzić dla Ciebie naprawdę tani, prosty, ale ładny dom. Musimy jednak jasno powiedzieć, że istnieje duża różnica pomiędzy „dobrą inwestycją” a „najtańszym domem w słońcu, jak to tylko możliwe”.

Zapewniamy, że:

Pomóc Ci:

znaleźć najlepszy dom do wynajęcia (analizujemy dane z witryny naszej córki, stron córki partnerów itp.). Jeśli nie ma udokumentowanych danych liczbowych, wspólnie z menadżerem danej firmy wynajmującej możemy dokonać szacunkowego oszacowania, jaki dochód możesz uzyskać ze swojej nieruchomości.
znalezienie odpowiedniego prawnika . Nasz prawnik korporacyjny zajmuje się także sporami mieszkaniowymi. Jest dobrze znany i szanowany, pochodzi z rodziny, która jest prawnikiem od kilku pokoleń i dzięki temu posiada zupełnie unikalną sieć kontaktów. Pomaga nam także w wyszukiwaniu inwestycji specjalnych, takich jak pensjonaty, małe hotele, działki komercyjne itp. Większość tych zakupów odbywa się poprzez kontakty z prawnikami.
aby uzyskać pożyczkę w hiszpańskim banku i ewentualną promesę kredytu przed przyjazdem (a także kierownika banku szwedzkojęzycznego, co oznacza, że nie musisz tłumaczyć wszystkich dokumentów u autoryzowanego tłumacza języka hiszpańskiego).
przestrzegać wszystkich przepisów ustawowych i wykonawczych obowiązujących w regionie (pamiętaj, że nie możemy pomóc we wszystkich hiszpańskich prowincjach, ale jest to coś, w czym powinny być w stanie pomóc poważne firmy wynajmujące) w przypadku wynajmu w miejscu zakupu domu.
ze wszystkimi typowymi usługami posprzedażnymi, takimi jak dostawca wody i prądu, rejestracja społeczności, podatek od nieruchomości itp.
znaleźć firmy wynajmujące , które zajmują się wszystkim lub niektórymi częściami, takimi jak dostawa kluczy, sprzątanie, marketing, rezerwacja i płatność. Istnieje kilka opcji opublikowania tego.
z reklamą poszczególnych domów do wynajęcia w naszym sklepie w Blocket i ewentualnie bezpośrednio na naszej stronie internetowej, na naszym kanale na Facebooku (w tym za pośrednictwem płatnych reklam na Facebooku), witrynach siostrzanych i tak dalej.
Jeśli czas na to pozwoli, nasz menedżer ds. marketingu może pomóc w stworzeniu i wypromowaniu witryny internetowej dla Ciebie (po znacznie obniżonej cenie w porównaniu z agencją internetową) z najbardziej przystępnym i elastycznym na rynku systemem rezerwacji wynajmu (z którego sami korzystamy) jako a także metody, aby pojawiać się wysoko w Google itp.
znaleźć dobre firmy budowlane do remontu (swoją drogą doskonale wiesz, że nadal można odliczyć szwedzkie korzenie nawet od hiszpańskiego zamieszkania). Menedżerowie wypożyczalni chętnie podzielą się opiniami na temat tego, jak najlepiej przeprowadzić remont, aby uzyskać jak najlepsze obłożenie. W ich interesie jest też to, żeby można było go jak najbardziej wynająć.
ze sprawdzonymi strategiami naszych klientów, którzy odnieśli sukces, którzy zdecydowali się zrobić wszystko samodzielnie, schematem, które portale krajowe i międzynarodowe działają najlepiej (wymaganych jest tylko kilka) oraz jak uzyskać najtańszą cenę różnych usług pomocniczych i innych zastanów się, czy wynajmujesz cały dom samodzielnie.
możemy również zaoferować porady dotyczące innych aspektów, takich jak ubezpieczenia i rozwiązania płatnicze . (zalecamy szwedzkie, elastyczne rozwiązanie płatnicze, które oferuje klientowi opcję płatności online lub za pośrednictwem OCR na fakturze papierowej).
Jesteśmy zaangażowani od początku do końca w cały proces zakupu, dbamy o zaangażowanie i tłumaczymy wszystko na szwedzki itp.
Napisz na adres info@spanskafastigheter.se lub spanienkontoret@spanskafastigheter.se Numer telefonu do naszego głównego brokera Andersa Larssona: 0034 669 738 682

Zapraszamy do śledzenia naszej strony na Facebooku, gdzie publikujemy wszystkie nasze biuletyny, poszczególne pozycje szczególne, aktualności dotyczące inwestorów itp.

Skontaktuj się z nami i linki do wszystkich naszych biuletynów.

Przeczytaj także:

O spanskafastighter.se
Obiekty bankowe w Hiszpanii
Wynajmij willę lub mieszkanie w Hiszpanii – porady dotyczące krótkotrwałego zakwaterowania i długiego pobytu itp.
Często zadawane pytania i odpowiedzi dotyczące zakupu nieruchomości w Hiszpanii (proces zakupu, roczne podatki i opłaty itp.)
Wynajmij samochód w Hiszpanii, najlepsze firmy i o tym warto pomyśleć
Przewodniki po różnych rejonach Hiszpanii , które są mniej lub bardziej interesujące dla inwestorów
Wskazówki dotyczące taniego lotu do Hiszpanii
Uzyskaj promesę kredytową z hiszpańskiego banku poprzez wniosek online – tak to działa

Skontaktuj się z nami: info@spanskafastigheter.se

Hiszpański nieruchomości - Pośrednicy w Nerja i Maladze

Wszystko o inwestycjach w nieruchomości w Hiszpanii - kup odpowiednią nieruchomość w odpowiedniej okolicy