Jeszcze kilka lat temu wszystkim naszym klientom doradzaliśmy, aby nie pożyczali pieniędzy na mieszkanie w hiszpańskim banku. Sytuacja finansowa była zbyt niepewna i w pewnym momencie istniało bezpośrednie ryzyko gwałtownego wzrostu stóp procentowych. Cały hiszpański system bankowy, jeśli chodzi o warunki i wycenę mieszkań itp., był również słabo uregulowany. Teraz jednak władze hiszpańskie we współpracy z dużymi hiszpańskimi bankami przejęły kontrolę nad całym systemem bankowym. Teraz opłaca się i bezpiecznie pożyczać pieniądze, a także kupować dom bezpośrednio w hiszpańskim banku.

Aktualizacja za I kwartał 2024 r. dotycząca podwyżek stóp procentowych w Hiszpanii:

Oprocentowanie kredytów hiszpańskiego banku różni się w zależności od wielu czynników, w tym okresu kredytu, stosunku wartości kredytu do wartości i zdolności kredytowej.

Oprocentowanie kredytów hiszpańskich banków wzrosło w ciągu ostatniego roku w związku z rosnącą inflacją i podwyżką podstawowych stóp procentowych Europejskiego Banku Centralnego. Jednak nadal można znaleźć stosunkowo niskie oprocentowanie kredytów w hiszpańskich bankach, zwłaszcza jeśli masz dobry kredyt i wysoki depozyt gotówkowy.

Jeśli rozważasz zaciągnięcie kredytu w banku hiszpańskim, ważne jest, aby porównać różne banki i oferty kredytów, aby znaleźć najlepszą dla siebie opcję.

Hiszpańskie stowarzyszenie bankowe wyszło w marcu 2023 roku i ogłosiło, że „należymy do najlepszych w Europie, a może na całym świecie”. Jak wiadomo, uzyskanie pożyczki w Hiszpanii było trudne po kryzysie, który rozpoczął się w 2007 r. Można wziąć maksymalnie 70% pożyczki (w praktyce 60%, ponieważ nie wolno pożyczać ze względu na podatki itp.). ), a okres amortyzacji jest krótszy niż w wielu innych krajach. To restrykcyjne zachowanie opłaciło się. Inflacja w Hiszpanii nie jest tak wysoka jak w pozostałych krajach UE, a banki się nie wahają. Wpłynie to również pozytywnie (a raczej mniej negatywnie) na jej rynek mieszkaniowy, choć przez jakiś czas będzie panowała duża ostrożność, co spowalnia różne projekty na rynku mieszkaniowym.

EBC podniósł stopę bazową w maju 2023 o zaledwie 25 punktów bazowych do 3,75%, najwyższego poziomu od października 2008, zasygnalizował jednak spowolnienie podwyżek stóp w przyszłości . 12-miesięczny Euribor w kwietniu wyniósł 3,757%, co oznaczało, że kredytobiorca posiadający typowy 20-letni roczny kredyt odnawialny w wysokości 120 000 euro odnotował miesięczny wzrost kosztów o 217 euro.

Odnośnie do niższych stóp procentowych w Hiszpanii w przyszłości:
W Hiszpanii nie były one tak agresywne w swoim wyglądzie, jak na przykład szwedzki Riksbank w kwestii podwyżek stóp procentowych. Konkretny przykład: w niektórych budynkach (które rozciągają się na kilka lat w przyszłość) marże zostały zwiększone, aby pokryć koszty ewentualnego podwyżka stóp procentowych z obecnych 2,2% do 2,8% jako margines bezpieczeństwa.

Oczekuje się, że stopa procentowa w strefie euro zacznie się obniżać już przed latem 2024 r.

Pamiętaj, że przekazujemy i pomagamy zarządzać aplikacjami tylko naszym klientom (tzn. nasi brokerzy zarządzają również Twoim zakupem domu). Wycena domu ważna jest do 6 miesięcy. Jeśli chodzi o bank, z którym współpracujemy dla naszych klientów, on nie pobiera opłat za wycenę (wiele banków nadal pobiera opłaty od 400 € i więcej). Pamiętaj, że wycena domu określa, ile możesz uzyskać w pożyczce.

Od wiosny 2023 rozpoczęliśmy współpracę z nowym, dużym bankiem w Hiszpanii. Oferują między innymi znacznie szybszy czas przetwarzania. Nasi klienci otrzymują szybką odpowiedź na pytanie, czy dostaną pożyczkę, czy nie. Wysyłają zapytania do kilku różnych banków i biorą pod uwagę całkowity koszt kredytu.

• Kiedy CaixaBank tuż przed pandemią zaczął oferować stałe oprocentowanie, 20 lat, na poziomie 2,10% (oprocentowanie nominalne, przy założeniu wykorzystania lub osiągnięcia maksymalnego dyskonta), była to najniższa hiszpańska stopa procentowa od 30 lat. W ten sposób rekordowa liczba Hiszpanów przekazała swoje pożyczki CaixaBank. Od tego czasu inne banki również obniżyły oprocentowanie. Następnie podnieśli ją ponownie, gdy EBC zaczął podnosić stopy procentowe.
• Ściśle współpracujemy z wielojęzycznymi menadżerami banków w organizacji. Jeśli wyślesz wniosek za naszym pośrednictwem, nie poniesiesz żadnych dodatkowych opłat. Zaletą korzystania z naszej usługi jest między innymi to, że nie musisz tłumaczyć swoich dokumentów prawnych i finansowych na język hiszpański za pośrednictwem autoryzowanego tłumacza.
• Obecnie bank zatwierdza również kredyt hipoteczny przed wyceną domu.
• Bank wysyła niezależnego rzeczoznawcę do wyceny domu dopiero po podpisaniu umowy rezerwacyjnej, ale istnieje również możliwość zamówienia (wtedy sam opłacasz) wyceny we własnym zakresie.
• Informują Cię zarówno o całkowitym koszcie kredytu, jak i zakupu domu.
• UWAGA! Ponieważ w tej chwili otrzymujemy wiele aplikacji, zdecydowaliśmy, że musimy priorytetowo traktować tych, którzy również korzystają z naszych usług brokerskich. 1. Napisz na adres info@spanskafastigheter.se , jeśli chcesz ubiegać się o pożyczkę. 2. Podaj także jakiego rodzaju domu szukasz i gdzie w Hiszpanii chcesz kupić 3. oraz ile posiadasz kapitału własnego. Pozostała część dokumentów zostanie przesłana do banku w późniejszym terminie. Złożenie wniosku nic nie kosztuje (dopiero gdy jesteś na tak zaawansowanym etapie procesu kredytowego na zakup konkretnego domu, że zgodnie z hiszpańskim prawem musi on zostać wyceniony przez niezależną osobę trzecią, doliczana jest opłata. Wycena określa, ile możesz zapłacić pożyczyć, ale niekoniecznie odzwierciedla to rzeczywistą wartość rynkową).
• Oczywiście udzielamy również wskazówek i porad, które obszary są najlepsze pod inwestycję pod wynajem i podniesienie wartości, gdzie należy szukać mieszkania [ zobacz apartamenty w tej ekskluzywnej dzielnicy Malaga , gdzie ceny nie wzrosły jeszcze tak bardzo jak w innych obszarach), jeśli szukasz jak najtańszego domu wakacyjnego, nieruchomości komercyjnych itp.

Szwedzkie banki rzadko zgadzają się, że masz hiszpański dom jako zabezpieczenie szwedzkiej pożyczki. W Hiszpanii w naturalny sposób panuje odwrotna zależność.

W tym artykule omawiamy, co dotyczy kredytu w hiszpańskim banku, ale zaczynamy od tego, jakich informacji chcą od Ciebie.

W ten sposób otrzymujesz promesę kredytu z hiszpańskiego banku na zakup domu

Jeśli złożysz te dokumenty przed wizytą, przyspieszy to proces i będziesz mógł otrzymać promesę pożyczki mniej więcej przed przyjazdem do Hiszpanii. W Hiszpanii zobowiązania kredytowe w inny sposób nie istnieją, ale uważamy, że ważne jest, aby nasi klienci wiedzieli mniej więcej, w jakim przedziale cenowym mogą się przeprowadzić, jeszcze zanim przyjdą obejrzeć domy:

Dokumenty wymagane do kredytu w banku hiszpańskim (dla klientów szwedzkich)

• UWAGA! To bank musi posiadać te dokumenty. Nie my. Pomagamy jedynie nawiązać kontakt z odpowiednią osobą.
• Zeznanie podatkowe za ostatni rok rozliczeniowy , pełne informacje podatkowe, aby wykazać całkowity dochód brutto, a także ostateczny podatek, aby można było zobaczyć dochód netto. Przeczytaj więcej o nowych przepisach podatkowych w Hiszpanii.
• 2-3 ostatnie odcinki wypłaty (lub wypłaty emerytury) i zaświadczenie pracodawcy (ze wskazaniem rodzaju umowy o pracę, którą posiadasz)
• Kopia dokumentu tożsamości.
• UC : informacje kredytowe dotyczące długów w Szwecji i ewentualnie uwagi, zgromadzili w Szwedzkim Centrum Informacyjnym wiele cennych dla banków informacji, które m.in. podają szacunkową wartość nieruchomości, deklaracje z ostatnich kilku lat itp. Bardzo dobra jako podstawa. Odwiedź: www.uc.se i podaj informacje o sobie. Często wysyłają plik PDF w ciągu 24 godzin.
• Fundusze bankowe: przegląd salda na rachunkach, rachunku usługowym, rachunku oszczędnościowym, funduszach oszczędnościowych, portfelach akcji itp. Jest to szczególnie ważne dla tych, którzy wnioskują o duży kredyt, ale mają np. dużo oszczędności fundusze itp., których nie chcesz wykorzystać. Zwykle wystarczą kopie wyciągów bankowych z ostatnich trzech miesięcy.
• Dług: informacja o kwocie niespłaconych długów w Szwecji oraz o tym, ile miesięcznie płacisz odsetek i spłat. Jednym z najważniejszych aspektów decydujących o przyznaniu pożyczki jest wskaźnik zadłużenia . Bank pozwala, aby Twoje całkowite zadłużenie wynosiło jedynie określony procent Twoich dochodów (zwykle kalkulacja ta opiera się na Twoim dochodzie netto). Procent ten różni się w zależności od przypadku, ale zazwyczaj w przypadku stałego pobytu w Hiszpanii akceptowany jest wskaźnik zadłużenia na poziomie 30-35% (w szczególnych przypadkach do 40%). W przypadku obcokrajowców akceptowany wskaźnik zadłużenia wynosi około 25-30%.
• Mieszkanie : banki chcą wiedzieć, czy klient ma dzierżawiony lub własny dom (a jeśli tak, wycenę domu), koszt czynszu i ewentualne długi itp.

Czy jesteś samozatrudniony:

• Następnie banki chcą zeznania podatkowego i księgowości (rachunku zysków i strat i bilansu), aby mogły zobaczyć podstawę Twoich dochodów. Najlepiej rozliczenie za ostatnie dwa lata i zeznanie podatkowe.
• Ogólnie rzecz biorąc, hiszpańskie banki, podobnie jak w Szwecji, chcą szerokiej podstawy, aby uzyskać obraz Twojego dochodu netto (po opodatkowaniu i kosztach stałych w kraju pochodzenia), a tym samym móc określić Twoją zdolność płatniczą kredytu w Hiszpanii .
• Nie ma problemów z pożyczeniem pieniędzy w hiszpańskim banku ze szwedzką firmą. Szwedzkie spółki AB (ale także inne rodzaje spółek) bardzo często zaciągają pożyczki w Hiszpanii. Maksymalnie 50 proc. kredytu hipotecznego można jednak otrzymać, jeśli zaciągnie się pożyczkę w firmie.
• Poza tym zazwyczaj w przypadku firm obowiązuje krótszy plan spłaty. Dotyczy to zarówno firm szwedzkich, jak i hiszpańskich.

Dobrze wiedzieć dla tych, którzy chcą pożyczyć w hiszpańskim banku za pomocą spanskafastigheter.se

UWAGA! Ponieważ nie pobieramy prowizji, pomagamy wyłącznie naszym klientom w kontaktach z bankami. Współpracujemy z kilkoma hiszpańskimi bankami (wszystkie mają szwedzkojęzycznych dyrektorów banków i innych szwedzkojęzycznych pracowników, ale należy pamiętać, że niektóre dokumenty mogą być w języku angielskim. Chętnie pomożemy, jeśli masz pytania lub wątpliwości dotyczące niektórych warunków). Dotyczy to głównie dotyczy dużego banku CaixaBank oraz Cajamar i Banco Sabadell. Współpracujemy wyłącznie z pracownikami na szczeblu kierowniczym. Jeśli chcesz ubiegać się o większy kredyt na inwestycję, procedura składania wniosku jest nieco inna. Następnie organizujemy spotkanie z jednym z menedżerów wyższego szczebla w Barcelonie.

Dużą zaletą banków, z którymi zdecydowaliśmy się współpracować, jest to, że nie mają żadnych wymagań co do wysokości kredytu . Inne opcje hiszpańskie często wymagają pożyczenia x większej części sumy domu.

Porównujemy różne warunki banków i formułujemy opinie, który bank jest najodpowiedniejszy w Twojej konkretnej sytuacji. sprawa. Pośredniczymy i doradzamy w procesie kredytowym, czyli bezpłatną usługę, którą oferujemy klientom kupującym dom za naszym pośrednictwem, u jednego z naszych partnerów lub obiektów bankowych.

Szukasz nowej produkcji? Banki stają się coraz bardziej restrykcyjne w przystępowaniu i finansowaniu projektów, uznając, że buduje się za dużo w stosunku do popytu. Według ich działów ds. ryzyka współczynnik niepewności jest zatem wysoki. Zamiast tego banki chcą widzieć bezpieczniejsze modele projektów, takie jak ekipy budowlane. Podnoszą one ceny do 35% (eliminując promotora i jego niebotycznie wysokie marże) i są lepiej regulowane przez hiszpańskie prawo. Bezpieczeństwo jest zatem znacznie wyższe. Przeczytaj więcej o hiszpańskich zespołach budowlanych tutaj.

Przeczytaj nasz świetny artykuł na temat inwestowania w nieruchomości w Hiszpanii.

Przegląd: najatrakcyjniejsze projekty nowych domów i mieszkań na Costa del Sol i Costa Tropical.

Jak dużo możesz pożyczyć? 

Zwykle można pożyczyć 60-70 procent ceny zakupu (niektóre obiekty bankowe nawet do 90%, ale rzadko można pożyczyć więcej niż 70% nawet przy ich zakupie). Należy pamiętać, że nie można pożyczać na pokrycie podatków i opłat . Musisz zatem wpłacić około 40 procent kapitału własnego całej sumy (w przypadku pożyczki na przykład 70% powinieneś mieć zatem około 30 procent kapitału własnego). To, ile możesz pożyczyć, zależy w dużej mierze od rodzaju kupowanego domu i jego lokalizacji. Kupując dom inwestycyjny w popularnej okolicy z długą historią (lub dobrymi warunkami) wynajmu, masz większe szanse na wyższą kwotę niż w przypadku zakupu obiektu do remontu na wsi.

Wycena Twojej hiszpańskiej rezydencji przeprowadzana jest przez niezależną stronę trzecią. Przed kryzysem banki posiadały własne rzeczoznawcy. Nie jest to już dozwolone, bo skończyło się na tym, że banki przyciągały klientów wysokimi kredytami i w ten sposób nadmuchały bańkę. Jeśli wycena domu jest wyższa niż cena sprzedaży (lub odwrotnie), jest to najniższa kwota, na jaką można uzyskać pożyczkę . Na przykład, jeśli dom jest wyceniony na 1,2 miliona SEK, ale kupujesz go za 1 milion SEK, możesz pożyczyć 60-90% z 1 miliona SEK.

Notatka. Niektóre banki zagraniczne (takie jak banki duńskie i szwedzkie) obecnie mają minimalny wymóg, aby pożyczyć co najmniej 100 000 euro, aby otrzymać pożyczkę. W hiszpańskich bankach, które polecamy i z którymi współpracujemy, nie ma tego wymogu

Jak wysokie jest oprocentowanie pożyczki w Hiszpanii?

[Pamiętaj, że najniższe oprocentowanie uzyskuje się zazwyczaj w przypadku kredytu zaciągniętego na 20-25 lat] Oprocentowanie ustalane jest indywidualnie, co oznacza, że ​​Twoje oprocentowanie zależy od wielu różnych czynników, m.in.: gdzie i co kupujesz, Twoje dochody itp. (Twój profil ryzyka). Średnia stopa procentowa CaixaBank w chwili pisania tego tekstu: Euribor + 3,8. [ Wartość Euribor można znaleźć tutaj ]

Średnie oprocentowanie pożyczki w Hiszpanii spadło z 4,21% do 3,29% w latach 2015–2016 i spadało przez kilka lat. Wzrosła jednak nieznacznie w związku z podwyżkami stóp procentowych mających na celu ograniczenie inflacji w następstwie kryzysu energetycznego22.

Warunki kredytu hipotecznego objęte są kryteriami ryzyka La Caixa. Opcje pożyczki:

• Hipoteka. Dzięki Préstamo Hipotecario Bonificado (dotowany kredyt hipoteczny) na początku transakcji zapewniasz ryczałtową kwotę całego kapitału i zawsze jest to realizowane w ramach zabezpieczenia domu.
• Z mieszaną subsydiowaną stopą procentową. Przez pierwsze lata możesz korzystać ze stałych kwot z atrakcyjnym oprocentowaniem, bez konieczności rezygnacji po kilku latach z oprocentowania zmiennego.
• Ze stałą, subsydiowaną stopą procentową. Bezpieczeństwo posiadania stałych kwot z atrakcyjnym oprocentowaniem przez cały okres kredytowania.
• Ze zmiennym oprocentowaniem. 

Jeśli chcesz wiedzieć z wyprzedzeniem (w przypadku ubiegania się o promesę kredytową), jak wysokich odsetek możesz się spodziewać, bank potrzebuje odpowiedzi na następujące pytania:

• Cenę nieruchomości, którą zamierzasz kupić (wówczas musimy wcześniej wiedzieć, jaką nieruchomość zamierzasz kupić).
• Dochód netto rocznie.
• Czy masz inne pożyczki, jeśli tak, ile płacisz miesięcznie?
• Czy posiadasz nieruchomość?
• Czy masz kredyt hipoteczny w Szwecji? Ile miesięcznie płacisz za pożyczkę?
• Czy masz nieruchomości, które wynajmujesz? Ile miesięcznie przynoszą?
• Jaka jest Twoja praca? Jak długo jesteś zatrudniony w swojej obecnej pracy?
• Notatka. Należy pamiętać, że uzyskanie kredytu w hiszpańskim banku na mieszkania na obszarach wiejskich jest trudne. Jeżeli szukasz finansowania obiektów wiejskich zwróć się przede wszystkim do swojego szwedzkiego banku.

Kiedy trzeba spłacić pożyczkę biorąc pod uwagę wiek?

Niektóre banki mają limit kredytu hipotecznego na 67 lat, inne są pod tym względem nieco bardziej hojne. Większość zmieniła teraz granicę wieku na 75 lat. Już niedługo wszystkie banki będą obowiązywały w tym limicie wiekowym rat.

Jak długi jest okres amortyzacji hiszpańskiego kredytu mieszkaniowego? Okres spłaty wynosi zazwyczaj dla obcokrajowca 20 lat.

Pożyczki hiszpańskie (oraz odliczenia RUT i ROT) podlegają odliczeniu w Szwecji .

Pakiet usług dla osób kupujących dom w Hiszpanii

CaixaBank (potocznie „La Caixa”), czyli HolaBank, jak niedawno przemianowano go w kontekście biur skierowanych na rynek międzynarodowy, oferuje różnego rodzaju usługi dostosowane do tych, którzy właśnie kupili dom w Hiszpanii.

Dotyczy to m.in.:

Pakiet CaixaBank Club obejmujący najniższe możliwe oprocentowanie kredytów hipotecznych, karty kredytowe, ubezpieczenia samochodu i domu oraz systemy alarmowe dla domu. Call center czynne całą dobę. Porady prawne, a także bezpośredni kontakt ze stolarzami i hydraulikami.

CaixaBank oferuje również koncepcję, którą nazywają „Planem rozwiązań życiowych”, która zapewnia pomoc w znalezieniu pomocy domowej (do pracy na pełny etat lub na przykład w usługach sprzątania), pomoc w rezerwacji wizyt u szwedzkojęzycznych lekarzy, pomoc we wszystkich dokumenty związane z zakupem hiszpańskiej rezydencji (jak również zapłata rocznych podatków itp.). Przeczytaj odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące zakupu domu w Hiszpanii.

Linki do naszych newsletterów z najlepszymi inwestycjami w różnych częściach Costa del Sol:

• Biuletyn Nerja
• Newsletter Marbella i reszta zachodniego wybrzeża Costa del Sol (Mijas, Fuengirola, Estepona itp.)

Ciekawi Cię jakie masz możliwości zaciągnięcia kredytu w hiszpańskim banku? Wyślij swoje pytania na adres info@spanskafastigheter.se, a my skontaktujemy się z Tobą, gdy tylko będziemy mieli czas.

Jesteśmy w stanie pomóc tylko tym, którzy dodatkowo określą, jak wspomniano wcześniej : 1. Jakiego rodzaju zakwaterowania szukasz. 2. Gdzie w Hiszpanii składasz wniosek. 3. Ile posiadasz kapitału własnego. 4. Na jakim etapie procesu się znajdujesz (jeśli jedziesz na dół, żeby obejrzeć dane miejsce, masz zamiar licytować konkretny dom lub być może planujesz dalszą podróż).