Lata kryzysu rozpoczęły się w 2007 roku i minęło kilka długich lat, zanim zarówno zwykli Hiszpanie, jak i obcokrajowcy ponownie zaczęli kupować domy (jednak inwestorzy kupowali w zasadzie natychmiast w okresie pogorszenia koniunktury). Jednak zainteresowanie hiszpańskim rynkiem mieszkaniowym rozpoczęło się gwałtownie już w pierwszej połowie 2014 r. i od tego czasu sprzedaż wzrosła mniej więcej od razu, ale nadal nigdy nie osiągnęła takiego samego poziomu jak przed kryzysem finansowym. Jednak w okresie 21/22 wykonała kilka mocnych kroków do przodu, a w 2023 r. zatrzymała się nieco w miejscu. Od 2024 r., kiedy EBC zacznie stopniowo obniżać stopy procentowe, rozpoczyna się nowy, ekscytujący rozdział z kilkoma dość wyraźnymi tendencjami.

Rynek skupia się głównie na Maladze , a kupujący wolą produkty nowe od używanych. Jednak obecny kryzys energetyczny/inflacja utrudnił deweloperom realizację swoich projektów, co oznacza, że ​​buduje się mniej, niż jest na to zapotrzebowanie. Zaowocuje to silnymi wzrostami cen w dłuższej perspektywie, ale także dużymi możliwościami dla tych, którzy posiadają kapitał.

Trendy cenowe na hiszpańskim rynku mieszkaniowym

W okresie 22/23 wzrost cen był umiarkowany.

Jeśli spojrzymy nieco dalej, na rok 2020 i tuż przed pandemią, średnie ceny w kraju wzrosły o 6,5%. Najpierw nastąpił spadek cen spowodowany koronawirusem, potem późniejsze ożywienie i gwałtowny wzrost wywołany przez wielu postrzegających Hiszpanię jako doskonały azyl w nowej rzeczywistości, w której można pracować zdalnie. Ponadto w kraju dzieje się wiele pozytywnych rzeczy, inwestycje w technologię, zrównoważony rozwój itp. w połączeniu z utrzymującymi się stosunkowo niskimi cenami nieruchomości spowodowały zainteresowanie międzynarodowych inwestorów tym rynkiem mieszkaniowym.

Patrząc jeszcze dalej wstecz na rok 2007, widzimy, że średnie ceny domów w całym kraju są nadal znacznie niższe niż 15 lat temu i nie wzrosły zbytnio od najniższego poziomu w 2013 roku.

Jeśli przeanalizujemy rozwój cen w regionach najbardziej interesujących dla zagranicznych nabywców, schemat będzie nieco inny. Ceny na Balearach i Wyspach Kanaryjskich wzrosły z nawiązką, w Madrycie prawie powróciły, ale w Andaluzji są nadal niższe (ceny w Marbelli wzrosły jednak, a Malaga jest teraz bardziej interesująca dla inwestorów, ponieważ oczekuje się, że podąży za trendem taki sam trend cenowy w ciągu najbliższych kilku lat), Katalonia, region Walencji i Murcji.

Andaluzja jest obecnie uważana za raj podatkowy i bardzo przyjazna dla biznesu

Andaluzja stopniowo obniża podatki od zakupu mieszkań. Podatek ITP od używanych domów wynosi obecnie 7%. Poprzednio było to 8, 9 res. 10% w zależności od przedziału cenowego. Obniżka podatków stymuluje zatem przede wszystkim budownictwo z wyższej półki cenowej. W przypadku opłat od nowej produkcji AJD wynosi 1,2%, poprzednio 1,5%. Hiszpania, a zwłaszcza Andaluzja, ogólnie obniżają podatki i obecnie są jednym z obszarów Hiszpanii o absolutnie najniższych podatkach. Ponadto miejsca takie jak Nerja wprowadziły nowe przepisy, których celem jest ograniczenie uciążliwej hiszpańskiej biurokracji. Wszystko to w połączeniu z ogólnie dużymi inwestycjami w obszarze zrównoważonej turystyki, wzmocnieniem infrastruktury oraz różnymi ulepszeniami i uproszczeniami dla międzynarodowych firm, ale także indywidualnych „cyfrowych nomadów”, sprawia, że ​​obszar ten jest bardzo interesujący do inwestowania. Że Google niedawno zdecydowało się przenieść swoją ważną siedzibę ds. bezpieczeństwa cybernetycznego w Maladze doprowadziło do mówienia o „europejskiej dolinie krzemowej”:

Przeczytaj więcej o nowych stawkach podatkowych i przepisach podatkowych na ten rok w Hiszpanii.

Odnośnie obniżonych stóp procentowych w Hiszpanii i liczby przyszłych sprzedaży:

W listopadzie rynek szacował, że obniżki stóp procentowych nastąpią dopiero od lata 24, ale obecnie coraz więcej osób wierzy, że pierwsza obniżka ze strony EBC nastąpi już Marsz. Uważa się także, że w 2024 roku nastąpią silniejsze i większe niż oczekiwano obniżki stóp procentowych.

W pierwszym kwartale 2022 roku w Hiszpanii odnotowano 164 999 transakcji mieszkaniowych, co oznacza wzrost o ponad 14% w stosunku do ostatniego kwartału poprzedniego roku. To faktycznie najwięcej od początku 2008 roku. Szwedzi dokonali także o 30% więcej zakupów niż w poprzednim kwartale. Jednocześnie ceny w pierwszym kwartale wzrosły o 3,1% (choć w rejonie Malagi ceny spadły o 1,2%). W drugim kwartale sprzedaż wzrosła o 8% w porównaniu do roku poprzedniego. W czerwcu wzrost wyniósł 4%. Następnie sprzedaż spadła głównie w regionie Madrytu.

W pierwszej połowie 2022 roku padł rekord liczby zagranicznych nabywców w Hiszpanii. O 53% więcej w porównaniu do roku poprzedniego. Łącznie sprzedano 72 987 domów z udziałem zagranicznego nabywcy. Jest to najwyższy wynik od rozpoczęcia pomiarów w 2007 r. Zagraniczni nabywcy stanowią aż 20,3% wszystkich zakupów domów w Hiszpanii. Jednak w drugiej połowie roku kupujący czekali, co jest zjawiskiem globalnym. Na niektórych rynkach (np. szwedzkim) ożywienie może zająć dużo czasu, ale oczekuje się, że sprzedaż mieszkań w Hiszpanii ponownie znacząco wzrośnie od pierwszej lub drugiej połowy 2023 r. Sprzedaż w ostatnim kwartale spadła o około 10% (jednakże spadek liczby osób niehiszpańskich jedynie o 1,2%) w porównaniu z rokiem poprzednim, jednak jest zbyt wcześnie, aby wyciągać na ten temat wnioski zgodnie z oczekiwaniami. Rok wcześniej był ogromny efekt pandemii.

23 marca opublikowano ostateczne statystyki za ubiegły rok. Sprzedaż do odbiorców zagranicznych jest na rekordowym poziomie. Rocznik podaje, że całkowity popyt zagraniczny wyniósł 13,75% rynku (w Maladze obcokrajowcy stanowią prawie 35% zakupów!), co oznaczałoby 88 858 sprzedaży, podczas gdy dane za ostatni kwartał sugerują 94 481 sprzedaży i 14,62% ​​rynku, co oznacza wzrost o 58 % w porównaniu do roku poprzedniego. W Hiszpanii utrzymuje się silny popyt zagraniczny na nieruchomości, chociaż kwartalne dane od rejestratorów również wskazują na spowolnienie tempa wzrostu w drugiej połowie ubiegłego roku, co sugeruje, że rok 2023 może nie być tak dobry, biorąc pod uwagę rosnące stopy procentowe. Jednakże w porównaniu z wieloma innymi rynkami światowymi rynek hiszpański znajduje się w fazie silnego wzrostu w perspektywie średnio- i długoterminowej.

Ceny nadal rosną, choć obecnie rosną wolniej. W ujęciu rocznym w 2022 roku ceny w I półroczu 2022 r. wzrosły o 7,9% dla produkcji używanej i 8,1% dla produkcji nowej. Ogółem ceny domów w Hiszpanii wzrosły w ciągu całego roku o 8,8% (w IV kwartale wzrost wyniósł 2,5%, zatem wzrost ten utrzymuje się). Pandemia/wojna/inflacja (która jest jednak niższa w Hiszpanii niż w Szwecji) nie spowolniła trendu wzrostowego cen trwającego od 2014 roku. Ceny hiszpańskich mieszkań spadły znacząco od kryzysu w 2008 roku, ale w 2023 roku nadal wynoszą 18,7 % mniej w porównaniu do rekordowego poziomu z 2007 roku. Od tego czasu wydarzyło się także wiele pozytywnych rzeczy w postaci regulacji, rozwoju infrastruktury, inwestycji w ekoturystykę, szlaki turystyczne itp. Hiszpański rynek mieszkaniowy będzie miał silną lata 20. Agencja budowlana APCSepaña uważa, że ​​to głównie chęć nowej produkcji podnosi ceny, a spośród wszystkich domów, które będą gotowe w 2023 roku, 80% jest już zarezerwowanych!

Jeśli chodzi o obawy o inflację i trudności podażowe w branży budowlanej, te nieco się uspokoiły. Rozmawialiśmy z firmami budowlanymi, które twierdzą, że ceny i terminy dostaw powoli, ale systematycznie zaczynają się „normalizować”. Należy jednak spodziewać się opóźnień w nowych projektach. Dla tych, którym nie podoba się szereg nieruchomości wystawionych na sprzedaż (w tym poza planem), upłynie dużo czasu między ziarnem a chlebem. Wierzymy również, że – między innymi ze względu na wciąż wysoki popyt – podwyżki cen projektów wystawionych do sprzedaży od przyszłego roku będą znacznie wyższe cenowo.

Hiszpania szybko otrząsnęła się z początkowego paraliżu związanego z kwarantannami podczas pandemii.

Już w czerwcu 2021 r. sprzedano o 88,4% więcej mieszkań niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. W wartościach bezwzględnych region odnotował najwyższy wynik sprzedaży od czerwca 2008 roku! W 2021 r. na hiszpańskim rynku mieszkaniowym właściciela zmieniło łącznie 565 523 nieruchomości. To najwyższy wynik od 14 lat.

W szczególności w trakcie i po pandemii zaobserwowaliśmy silny wzrost sprzedaży w segmencie luksusowym oraz w zakresie nowej produkcji. Otrzymujemy także raporty od kolegów z całego kraju, którzy sprzedają Hiszpanom projekty z nową produkcją w krótszym czasie niż obserwowano od wielu lat. W jednym z naszych najnowszych projektów pod koniec roku po raz pierwszy sprzedaliśmy także większości hiszpańskich inwestorów. W ostatnich latach zauważyli, jak opłaca się wykupywać plan. Pozytywne jest to, że sprzedaż rośnie tak szybko zarówno wśród nabywców zagranicznych, jak i hiszpańskich, ale uważaj na trend cenowy. Dzięki niemu może działać szybciej, niż się spodziewano. Pod koniec 21 sierpnia stwierdzono, że ceny mieszkań były W lipcu o 4,9% więcej niż w lipcu w tym samym miesiącu rok wcześniej. Pomimo pandemii zainteresowanie jest nadal duże wśród obcokrajowców, nawet wśród szwedzkich nabywców, którzy również są coraz młodsi.

Mocny wynajem

Stowarzyszenie operatorów hoteli wykazało, że obłożenie w lipcu 2022 r. wyniosło 86,29%, co można porównać z rokiem 2019, w którym wskaźnik ten wyniósł 84,2%. To głównie Nerja i Torremolinos sprawiają, że w 2019 roku pokonujesz, podnosząc średnią. Nerja miała najwyższe obłożenie, wynoszące ponad 90% (w porównaniu z Marbellą i innymi miejscami w zachodniej części miasta, które wynoszą nieco ponad 80%).

Przez cztery kolejne miesiące, od czerwca do września 2023 r., obłożenie hoteli w Nerja przekraczało 90%. Miejski menadżer ds. turystyki: „Nerja stała się punktem odniesienia w okolicy. Jeśli chodzi o narodowości, miasto odnotowało duży napływ turystów brytyjskich, hiszpańskich, niemieckich i irlandzkich.

Malaga liderem rozwoju

W Hiszpanii dużo się teraz pisze o wspomnianym wcześniej, wyjątkowym rozwoju Malagi, która na początku roku pod względem inwestycji ustępuje jedynie Barcelonie i Madrycie. W IV kwartale pojawiły się także dane wskazujące, że po raz pierwszy w historii Malaga wyprzedziła Barcelonę pod względem liczby sprzedanych nowo wybudowanych nieruchomości.

Ceny wynajmu w Maladze rosną wraz z dużym popytem ze strony obcokrajowców

Ceny wynajmu gwałtownie rosną w prowincji Malaga i na wybrzeżu Costa del Sol. W wieku 22-23 lat ceny wynajmu wzrosły o 23 procent i ostatecznie wyniosły 13,22 euro za metr kwadratowy miesięcznie. W porównaniu z 2007 rokiem czynsz jest obecnie o ponad 60 proc. wyższy, kiedy wynosił około 8,5 euro za metr kwadratowy.

Wzrost cen materiałów i wzrost popytu

Na dużym spotkaniu firm budowlanych z największymi bankami już jesienią 21 (w związku z rozpoczęciem budowy jednego z naszych projektów) zaznaczono, że ceny niektórych materiałów wzrosną aż o 40% do początku 2013 r. 22. Mieli rację. To proroctwo zostało zatem wygłoszone na długo przed inwazją Rosji na Ukrainę . Ten sam rzeczoznawca twierdzi teraz, że ceny materiałów gwałtownie spadną, a sprzedaż nowych projektów w Hiszpanii w przyszłości będzie rosła. Niepewność związana z inflacją spowodowała jednak opóźnienia w realizacji projektów znajdujących się na etapie planowania. Radzimy kupować nową produkcję na początku roku, ponieważ latem i jesienią wzrost cen może być znaczny. Jeśli chodzi o nieruchomości używane, naszym zdaniem obraz cen pozostanie w miarę niezmieniony w związku ze słabnącym popytem na nieruchomości używane. Zapasy po prostu zaczynają się wyczerpywać. Należy również wziąć pod uwagę, że od kryzysu w 2008 r., aż do pandemii korony, zbudowano stosunkowo niewiele domów. Sytuacja po I kwartale w Hiszpanii jest taka, że ​​wiele banków stało się coraz bardziej ostrożnych, a promotorom trudno jest uzyskać finansowanie pomimo dużego popytu na nową produkcję. Historycznie rzecz biorąc, oznacza to zwykle, że gdy podstawowe problemy zostaną rozwiązane (pozostaje sygnał z EBC, że podwyżki stóp procentowych osiągnęły szczyt, więc uważaj na ten sygnał), ceny mają tendencję do wysokiego i szybkiego wzrostu.

Po kryzysie koronnym wyłaniają się nowe budownictwo i luksusowe domy

Stale rozmawiamy z właścicielami domów, firmami budowlanymi, funduszami inwestycyjnymi, menadżerami banków, właścicielami gruntów itp. i stopniowo aktualizujemy sytuację na rynku hiszpańskim w trakcie i po kryzysie koronowym/inflacyjnym/kryzysie elektrycznym. Stale negocjujemy również z właścicielami gruntów i firmami budowlanymi na temat różnych projektów, dzięki czemu dobrze rozeznamy się w sytuacji - od warunków banków po cenę gwoździ! Dla tych, którzy nie śpią w 2024 roku, czeka wiele dobrych możliwości!

Napisz na adres info@spanskafastigheter.se , aby uzyskać więcej informacji na temat obiektów podzleconych i nowej produkcji oraz w które segmenty i rynki naszym zdaniem warto inwestować w 2024 roku.

Sprzedaż nowych obiektów budowlanych i luksusowych domów rozpoczęła się

Sprzedaż rozpoczęła się szybciej niż oczekiwano – już na początku czerwca 2020 r., jeszcze zanim kraj w ogóle otworzył swoje granice, a napędzały ją tymczasowe obniżki cen na poziomie 10-15%, a w niektórych przypadkach nawet więcej. Jednakże większość sprzedaży z obniżkami cen odbywała się „podstępnie” (tzn. właściciel nie chciał opublikować obniżki ceny publicznie) i nie występował duży wolumen tych artykułów. Od tego czasu ceny wielu obiektów uległy mniej więcej stagnacji, natomiast w przypadku obiektów luksusowych ( dużych domów) , na które jest coraz większy popyt, gwałtownie wzrosły. Przede wszystkim jednak, jak mówiłem, istnieje duży apetyt krajowy i międzynarodowy na nową produkcję.

Według statystyk instytutu nieruchomości Registradores (24.09.2021) sprzedaż nowej produkcji na Costa del Sol wzrosła o 50% w porównaniu z rokiem poprzednim. W tym samym okresie sprzedaż używanych domów spadła o 4,6%, co można wytłumaczyć faktem, że zasoby się starzeją i są zużyte, ale także tym, że ceny pomimo kryzysu spadły jedynie o 0,5% (ceny jednak , nieznacznie wzrosła od czasu tego sprawozdania).

Zgadzamy się z kupującymi. Jest to niewątpliwie nowa produkcja, która ma zastosowanie w przyszłości, ale oczywiście nadal można dokonać dobrych zakupów dla tych, którzy szukają używanych. Chociaż większość ludzi szuka teraz nowych domów, podaż jest ograniczona. Będzie zatem luka (gdy wielu deweloperów w czasie kryzysu notowało niskie ceny, a jednocześnie, gdy zdali sobie sprawę, że popyt jest większy niż od ponad dekady, brakowało materiałów, inflacja i brakowało rąk do pracy), aż do nowo wyprodukowanych mieszkań w dobrych lokalizacjach ukaże się w 2024 r. Można się także spodziewać, że ceny tych mieszkań będą znacznie wyższe niż te sprzedawane w dniach 22/23

Krótkie, ale intensywne okno zakupowe w segmencie nowego budownictwa otworzy się szeroko w 2024 roku. Dotyczy to wówczas projektów, których ceny gruntów były negocjowane w czasie kryzysu, zanim zdano sobie sprawę, że to nie potrwa długo [w kontekście wpływu na rynek mieszkaniowy] , a którym zarządzają utalentowane zespoły, którym udało się zaopatrzyć w materiały jeszcze przed wystąpieniem niedoborów materiałowych. Należy spodziewać się silnego ryzyka gwałtownego wzrostu cen nowej produkcji począwszy od lata/jesieni 2024 r.

Teraz kupujący chcą rzeczy nowe, świeże i przyjazne dla środowiska, więc sytuacja w zakresie używanych przedmiotów przypomina tę z lata i jesieni 2019 r., kiedy sprzedaż tych przedmiotów znacznie spadła, a kilka przedmiotów zostało sprzedanych jedynie z obniżkami cen o około 15% (w porównaniu do roku poprzedniego). Aby sprzedać wiele starszych domów, wystarczy po prostu obniżyć ich cenę, ale niewielu sprzedawców wydaje się skłonnych sprostać wymaganiom kupujących. Zobaczymy, czy to się zmieni w ciągu roku, ale nic na to nie wskazuje.

Większość spodziewa się ponownego wzrostu sprzedaży, podobnie jak w pozostałej części gospodarki w Europie, już w pierwszej połowie roku.

Na początku kryzysu koronowego uważano, że niemała część mieszkań w różnych segmentach, takich jak domy wakacyjne, luksusowe domy i mniejsze hotele będą sprzedawane po obniżonej cenie przez nadchodzący okres. Tak się jednak nie stało, gdyż gospodarka jest mocniejsza, niż oczekiwano.

Które obszary przyciągają najwięcej kupujących po ostatnim kryzysie?

Przede wszystkim jest to, podobnie jak po ostatnim kryzysie, Nerja (żadne inne hiszpańskie miasto nie cieszy się tak dużym zainteresowaniem inwestorów ze strony szwedzkich inwestorów, ze względu na wysokie obłożenie i pozytywny rozwój) i zainteresowanie nie zmalało, ponieważ gmina uruchomiła kilka infrastruktury inwestycje w czasie kryzysu na plażach, w parkach przyrody i kulturze. Rozpoczęli remont szlaków turystycznych i ulic, a także budowę nowego, dużego ośrodka zdrowia. Nerja znajduje się w niemal wyjątkowo dobrej sytuacji i śledzenie jej rozwoju przez następne 10 lat będzie ekscytujące. Zobacz najlepsze oferty w Nerja tu i teraz.

Jednak najmocniej wypada Malaga, która od 2024 roku będzie najatrakcyjniejszą lokalizacją w południowej Hiszpanii dla zagranicznych nabywców. Więcej o rozwoju Malagi przeczytasz w tym artykule.

Jeśli chodzi o Marbellę , wydaje się, że zainteresowanie tym obszarem może ponownie wzrosnąć, pod warunkiem spadku cen. W tej chwili obszar ten jest w cieniu Malagi i wschodniego wybrzeża Costa del Sol. Ceny muszą spaść, a na zachodnim wybrzeżu Costa del Sol trzeba uruchomić ciekawsze projekty z nową produkcją, aby znów zrobiło się naprawdę interesująco.

Torrevieja i reszta Costa Blanca są trudniejsze do rozszyfrowania. Dużo było niesprzedanych jeszcze przed kryzysem, a w kilku lokalizacjach od dawna borykają się z problemami finansowymi. Kryzys może mieć na to poważny wpływ, ale musimy po prostu poczekać i zobaczyć, co się stanie.

Ceny w Hiszpanii rosły stale przez 10 lat, ale nadal były o 30% niższe niż przed kryzysem w 2008 r., kiedy wybuchła pandemia

Oficjalne dane władz pokazują, jak sprzedaż spadła w kryzysowym roku 2020. Spadła oczywiście, ale nie tak bardzo, jak oczekiwali analitycy w tych okolicznościach. W trzecim kwartale sprzedaż do odbiorców zagranicznych spadła o 24,3% w porównaniu do roku poprzedniego, co należy porównać z drugim kwartałem, w którym sprzedaż spadła o 50%. W każdym razie rok pandemii można uznać za anomalię, statystyczną różnicę, która tak naprawdę nie mówi nic o rozwoju sytuacji. Radzimy analizować te liczby w dłuższej perspektywie i przede wszystkim pamiętać, że na arenie międzynarodowej mówi się o boomie na sprzedaż „drugiego domu” w związku z coraz większą liczbą osób pracujących zdalnie i mających możliwość życia w innych krajach w razie potrzeby. Na liście 20 najatrakcyjniejszych miejsc na świecie magazynu Forbes (listopad 2020) w pierwszej dwudziestce znalazły się łącznie trzy hiszpańskie kurorty: Malaga, Madryt i San Sebastian. W dłuższej perspektywie spowoduje to wzrost cen najatrakcyjniejszych domów, ponieważ międzynarodowi nabywcy będą szukać mniej więcej w tym samym segmencie: „widok na morze lub nie dalej niż 1 km”. od morza, co najmniej 2 sypialnie, maksymalnie godzina od lotniska, taras, wszędzie blisko, ale jednocześnie odosobniony”.

Ceny w 2019 roku były nieco stabilniejsze w porównaniu do roku poprzedniego. Jednak renomowana agencja ratingowa Moody's spodziewała się, że ceny w Hiszpanii wzrosną o 5,5% w 2020 roku. Spośród wszystkich analizowanych przez nią krajów Europy Zachodniej, rynek mieszkaniowy w Hiszpanii miał najbardziej wzrosnąć na wartości. Przede wszystkim odejdą Madryt i Barcelona. Z perspektywy czasu widać, że najlepiej rozwinęła się Malaga. Co ciekawe, miało to miejsce także w związku z kryzysem lat 2007/2008. Mówi się, że Costa del Sol zawsze jako pierwsza wchodzi i wychodzi z kryzysu.

Ceny w 2019 roku były w dalszym ciągu o ponad 30% niższe niż przed kryzysem w 2007 roku (na początku 2024 roku są o ok. 22% niższe). Fakt ten w połączeniu z utrzymującymi się niskimi stopami procentowymi i zakończeniem Brexitu (wiele osób wstrzymywało się z inwestycjami ze względu na do tego, że Brexit postawił wszystko w zawieszeniu) zdaniem większości oceniających doprowadziłoby do tego, że w 2020 r. liczba zakupów dokonywanych przez obcokrajowców w Hiszpanii ponownie pobije rekordy. Dla Szwedów zainteresowanie Hiszpanią nieco spadło jeszcze przed koroną, ale potem zyskało na nowo siła. Uważamy, że ma to kilka powodów. Częściowo dlatego, że wielu uważa, że ​​w ciągu ostatnich dziesięciu lat na świecie było tak wiele kryzysów, że „teraz wystarczy poczekać. Teraz kupujemy” i że kryzys koronowy zapoczątkował nowe projekty z interesującą nową produkcją. Ponadto korona umocniła się w stosunku do euro w tym samym czasie, gdy szwedzki rynek mieszkaniowy odbił się po okresie stagnacji. Oznacza to, że szwedzcy właściciele domów mogą łatwiej uwolnić kapitał na zakup domu za granicą.

Oceniający wierzyli zatem, że sprzedaż do odbiorców zagranicznych wzrośnie w 2020 r., zanim nadejdzie kryzys. Kryzys przyspieszył jednak zainteresowanie i przekroczył oczekiwania sprzed korony (nawet jeśli w 2023 r. nad rynkiem zawisła mokra zasłona ze względu na podwyżki stóp procentowych), a kolejne pięć lat na hiszpańskim rynku mieszkaniowym może, zdaniem wiele z nich ma niezrównany rozwój. W szczególności dla obszaru Malagi.

Spółdzielnie budowlane są rozwiązaniem dla nowej hiszpańskiej produkcji

Chmurą niepokoju, jak wynika z hiszpańskich analiz, jest fakt, że ceny działek i koszty budowy poszybowały w górę już od 2016 roku. To samo działo się w szybkim tempie od połowy lat 80. (co doprowadziło do powstania prawdziwej bańki cenowej pod koniec dekady). Jednocześnie zapotrzebowanie na nową produkcję jest duże i coraz więcej osób buduje coraz większe projekty, po coraz wyższych cenach. Prowadzi to do możliwości powstania „mini-pęcherzyków” na przesyconych rynkach. Banki stają się tym samym coraz bardziej restrykcyjne w zawieraniu i finansowaniu nowych projektów nową produkcją. Ta ostrożność banków w finansowaniu nowych projektów nasiliła się po załamaniu gospodarczym wywołanym epidemią. Ci, którzy mogą pozyskać nową produkcję znajdującą się w końcowej fazie lub posiadający nową produkcję, która została niedawno ukończona, siedzą zatem na złotym jajku, ponieważ popyt na nową produkcję będzie przez stosunkowo długi okres znacznie większy niż podaż. W przypadkach, gdy banki wkraczają i inwestują, wymagają, aby projekty zostały mniej więcej całkowicie wyprzedane, zanim dadzą im zielone światło. Jest to sytuacja niezrównoważona i należy coś zrobić. Dlatego coraz więcej hiszpańskich aktorów szuka między innymi sprawdzonego modelu projektu Byggemenskaper . To rozwiązanie projektowe wiąże się z obniżonymi cenami o ponad 25% i jest uważane za znacznie bezpieczniejsze prawnie i finansowo niż regularne promocje zarówno dla indywidualnego nabywcy, jak i banków i towarzystw ubezpieczeniowych gwarantujących płatności kupującym. Więcej o zespołach budowlanych przeczytasz tutaj.

O rozwoju ostatnich lat poniżej:

W 2018 roku ceny domów używanych wzrosły o nieco ponad 7% (w nowym budownictwie ceny wzrosły o 6,1%). Był to wówczas najwyższy wzrost od trzeciego kwartału 2007 r. W ciągu 5 lat poprzedzających kryzys koronowy wartość hiszpańskiego domu rosła średnio o 5% rocznie, a jeśli liczyć obniżone koszty odsetek i fakt, że cena czynszów wzrósł w tym samym okresie o 50%, co oznaczało zwrot w wysokości ponad 10% dla tych, którzy kupili odpowiedni dom we właściwej okolicy i we właściwym czasie.

W 2017 r. obcokrajowcom sprzedano 53 259 domów. Poprzedni rekord z 2007 roku wynosił 33 000 sprzedaży.

Sprzedaż do Szwedów spadła w 2018 r. o 7% (jednak w pierwszej połowie 2018 r. sprzedano Szwedom więcej hiszpańskich domów niż kiedykolwiek) ze względu na niepewność na szwedzkim rynku mieszkaniowym i niską wartość korony. Nie miało to jednak wpływu na hiszpański rynek mieszkaniowy, który prężał bez obaw. Liczba zakupów dokonywanych przez obcokrajowców wzrosła w okresie od lipca do września o 5%, a ogólna liczba sprzedaży wzrosła o 11,9%. W 2019 roku liczby były zarówno w górę, jak i w dół, ale nadal wskazywały w górę. W pierwszych dwóch miesiącach 2020 roku wielu brokerów informowało, że Szwedzi ponownie zaczęli kupować w rekordowym tempie. Potem przyszła Korona i sprzedaż osiągnęła mur, gdy Hiszpania była poddana kwarantannie. Potem znowu od razu poszło w górę, już od lata. Wielu analityków uważa, że ​​wzrost cen mieszkań w Hiszpanii będzie stopniowy i długotrwały, podobnie jak to miało miejsce w Szwecji po krachu na rynku mieszkaniowym na początku lat 90-tych.

Tak naprawdę rozwój postępuje tak szybko, że od 2019 roku państwo hiszpańskie powołało nowy organ, który ma zapobiegać bańkom na rynku nieruchomości .
Już około 2012 roku wielu, w tym my, oceniło, że rynek w Hiszpanii będzie szybko rósł, a następnie będzie miał długi, stały rozwój cen podobny do tego, jaki miała Szwecja od czasu kryzysu na rynku nieruchomości na początku lat 90-tych. Pamięć zbiorowa jest jednak krótka, a ceny i liczba projektów z nową produkcją rosną szybciej niż oczekiwano. Nowy państwowy organ nadzorczy musi zapobiegać niekontrolowanej spekulacji, dając jednocześnie bankowi centralnemu większe środki na kontrolę przepływu kredytów. Jakie realne skutki będzie miała nowa władza, trudno powiedzieć, ale przypuszczamy, że może to oznaczać m.in. podwyższenie podatków od nowej produkcji w ciągu kilku lat.

Tu i teraz jednak nie ma podwyżek podatków od progu, obniżono opłaty za kredyty, a domy wyceniają się coraz wyżej (co wpływa na wysokość kredytu).

Rynek mieszkaniowy wydaje się bezpieczniejszy niż akcje – zwłaszcza gdy panuje inflacja

Wielu inwestorów zaczyna czuć się wyczerpanych na niepewnym i kapryśnym rynku akcji i jako alternatywy szuka okazji w nieruchomościach. Ponadto inwestorzy od dawna postrzegają inwestycje w nieruchomości jako „bezpieczną przystań” w czasach charakteryzujących się podwyższoną inflacją.

Thomas J. Thornton, Jefferies, szef „Zarządzania produktami kapitałowymi w USA” kilka lat temu powiedział co następuje na temat amerykańskiego rynku mieszkaniowego (który pod wieloma względami przypomina hiszpański, przechodził te same cykle):

„Poza czasem GFC (wielkiego kryzysu finansowego) ceny domów rosną nawet w czasie recesji, prawdopodobnie dlatego, że stopy spadają, zdecydowana większość ludzi zachowała pracę, a zakładanie gospodarstw domowych trwa”… „To może być szczególnie długi cykl dla zakładanie gospodarstw domowych dzięki milenialsom”.

CNBC podchwyciło uwagi Jeffriesa i dodało: „To [kryzys mieszkaniowy] był centrum ostatniego kryzysu, ale wcześniej ceny mieszkań utrzymywały się na stałym poziomie, a nawet nieznacznie rosły podczas pogorszenia koniunktury gospodarczej, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych spadało w parze ze stopami procentowymi . Jeśli historia jest jakąś wskazówką, rynek mieszkaniowy może po raz kolejny stać się mało prawdopodobną bezpieczną przystanią w czasie następnej recesji.

Notatka . Przeczytaj nasz duży artykuł na temat wszystkiego, co musisz wiedzieć, aby inwestować w Hiszpanii: statystyki dochodów z wynajmu, przepisy i regulacje dotyczące wynajmu itp.

Przeczytaj także:

Przegląd nowej produkcji Costa del Sol