Namo pirkimas Ispanijoje gali būti geriausia jūsų gyvenimo investicija, tačiau svarbu pasirinkti tinkamą namą ar butą tinkamame rajone. Pavyzdžiui, Costa del Sol turizmas yra stipresnis nei daugumoje kitų regionų. Keliose Costa del Sol vietose dėl stipraus vidaus turizmo antrąją pandemijos vasarą buvo sumušti pardavimų rekordai, nors užsienio turizmas per tą laikotarpį dėl apribojimų sumažėjo 80 %. Tai puikus šio regiono stiprybės įrodymas, kuris nuo to laiko tik toliau auga.

Tačiau toli gražu ne visose pietų Ispanijos vietovėse yra didelis užimtumas. Taip pat reikia žinoti ir daug kitų aspektų. Pavyzdžiui, ar žinojote, kad tokiose vietovėse kaip Maljorka, Barselona ir Kanarų salos nuomai taikomi griežti apribojimai (ir dar griežtesnės taisyklės svarstomos 2026 m.)? Yra ir kitų... įstatymai ir kiti teisės aktai, kuris reguliuoja nuomą, daugumoje Ispanijos provincijų reikėtų laikytis kad išvengtų rizikingų brangių baudų.

Ispanijos būsto kainos, kuri po 2008 m. finansų krizės smarkiai krito, dabar pasiekė lemiamą tašką: (2026 m.) lygis vėl pasiekė tą patį lygį, koks buvo prieš pat 2007–2008 m. krizę. Nepaisant to, dauguma analitikų mano, kad kainos – panašiai kaip ilgalaikė tendencija Švedijoje – ir toliau kils.

Švedijos krizė smogė 1992 m., dėl kurios būsto kainos sumažėjo 20–30 procentų. Rinkai prireikė 6–7 metų, kad atsigautų ir grįžtų į nominalų prieš kritimą buvusį lygį. Po to įvyko vienas ilgiausių kainų kilimų pasaulyje: nuo XX a. dešimtojo dešimtmečio pabaigos iki 2022 m. Švedijos būsto kainos išaugo daugiau nei 500 procentų.

Būtent šis ilgas struktūrinis pakilimas daro Švediją tinkamu palyginimo tašku vertinant kitų rinkų, kurios dabar yra atsigavimo etape, pavyzdžiui, Ispanijos, ateitį.

Nuo to laiko Ispanijoje taip pat įvyko daug teigiamų pokyčių, tokių kaip pirkėjo apsaugos taisyklės, bankininkystės reguliavimas, didelės investicijos į infrastruktūrą, ekologinį turizmą ir pėsčiųjų takus ir kt. Po šios teigiamos tendencijos kelios tarptautinės bendrovės taip pat perkėlė savo biurus į Ispanijos miestus, o Malaga be kita ko, technologijų pakilimas išgyvena po to, kai prieš kelerius metus į miestą buvo perkelta itin moderni „ Google“ kibernetinio saugumo būstinė. Kaip atrodo dabar Ar nekilnojamojo turto kainos ir toliau kils 2026 m.? mažėjant infliacijai ir ECB sumažinus palūkanų normas, mažėja ir hipotekos palūkanų normos.

Iš mūsų Nerjabiuro „Nekilnojamojo turto rinkoje išgyvename įdomų laikotarpį. Tikimės, kad pasiūla išliks maža, o kainos pradės kilti šiek tiek sparčiau. Taip yra todėl, kad pastaruoju metu smarkiai išaugo ilgą laiką rinkoje buvusio nekilnojamojo turto pardavimai. Tikriausiai tai lėmė pagerėjusi Europos ekonomika, o hipotekos palūkanų normos mažėja. Tai sukuria dinamišką rinką, kurioje pirkėjams vis dar yra galimybių sudaryti gerus sandorius. Vis dar yra nemažai pardavėjų, kuriems reikia greitai parduoti arba kurie savo turtą pateikia į rinką nepalankiu metu (kaip žinoma, per pastaruosius penkerius metus krizės keitėsi viena po kitos, o kai kuriems nepasisekė su laiku). Tiems iš jūsų, kurie aktyviai ieško naujų namų, tai reiškia palankią derybinę poziciją su...“ galimybė sumažinti pradinę daugumos namų kainą maždaug 5–15 %. Nedvejodami susisiekite su mumis, jei norite gauti daugiau informacijos apie esamus objektus ir kaip galime padėti jums sudaryti išmanų nekilnojamojo turto sandorį.“

Anders Larsson vyriausiasis brokeris Nerjabiuras

Ispanija vilioja gyvenimo būdu, stabilumu ir pasauliniu pakilimu

Ispanijai iki 2026 m. tapus pirmaujančiu Europos kelionių centru, ji taip pat sustiprins savo, kaip vienos patraukliausių pasaulio nekilnojamojo turto investicijų rinkų, poziciją. Precedento neturintis tiesioginių skrydžių iš Šiaurės Amerikos, Lotynų Amerikos, Artimųjų Rytų ir kai kurių Azijos dalių išplėtimas padarys Ispaniją prieinamesnę nei bet kada anksčiau – ne tik turistams, bet ir skaitmeniniams klajokliams, ilgalaikiams nuomininkams bei didelį turtą turintiems pirkėjams.

Šis pasaulinis susisiekimas kartu su politiniu stabilumu, gerai išvystyta infrastruktūra ir klimatu, kuris sudaro sąlygas turizmui ištisus metus, skatina būsto paklausą tiek didžiuosiuose miestuose, tiek pakrančių regionuose. Čia investuojama ne tik į saulę ir gyvenimo kokybę, bet ir į augančią Europą, kurioje Ispanija dabar vaidina lyderio vaidmenį.

Taigi Ispanija nuo 2026 m. ir vėliau įtvirtins savo, kaip vienos saugiausių ir pelningiausių vietų investuoti į nekilnojamąjį turtą, poziciją dėl kelių priežasčių:

Stabilios kainos ir padidėjusi perkamoji galia

Ispanijos nekilnojamojo turto rinka per pastarųjų metų suirutę išliko stabili, todėl tai yra saugi investicija. Tuo pačiu metu padidėjusi tarptautinių pirkėjų perkamoji galia prisidėjo prie nuolatinės paklausos.

Auganti ekonomika ir pasaulyje pirmaujantis turizmo sektorius

Ispanijos ekonomika klesti, o tai lemia jos, kaip vienos populiariausių turistinių vietų pasaulyje, statusas, užtikrinantis nuolatinę būsto paklausą, ypač patraukliose vietovėse, tokiose kaip Costa del Sol.

Palankios paskolos sąlygos

Naujos statybos atveju didžiąją dalį sumokate įsikeldami, todėl nereikia rūpintis palūkanomis. Be to, po poros metų įsikėlus, palūkanų normos tikriausiai bus mažesnės.

Gyvenimo būdas ir gyvenimo kokybė

Ispanija garsėja maloniu klimatu, atsipalaidavusiu gyvenimo būdu, turtinga kultūra ir gastronomija – deriniu, kuris pritraukia pirkėjus iš viso pasaulio.

Infrastruktūra ir jungiamumas

Dėl modernios infrastruktūros, tarptautinių oro uostų ir aukščiausios klasės transporto jungčių Ispanija yra ideali vieta tiek nuolatinei gyvenamajai vietai, tiek atostogų namams.

Atsižvelgiant į ribotą patrauklių naudotų namų pasiūlą, tai idealus laikas investuoti į naują statybą.

Apskritai analitikai tikisi, kad kainos Ispanijoje būsto statyba iki 2026 m. išaugs daugiau nei 5 %. Jei energijos kainos ir toliau kris labiau nei tikėtasi, kaip ir tarptautinė infliacija bei palūkanų normos, padidėjimas bus gerokai didesnis. Dar niekada tarptautinis investuotojų susidomėjimas Ispanija nebuvo toks didelis. Šiais laikais šalyje kasmet investuoja apie 140 skirtingų tautybių žmonių.

Statybų bendrovė „APCEspaña“ mano, kad kainas daugiausia didina naujos gamybos poreikis. Esant dideliam tarptautiniam susidomėjimui, sunku įžvelgti ką nors kita, išskyrus tolesnį Ispanijos būsto rinkos augimą. Didžiausia problema yra parduodamų namų trūkumas patraukliausiose vietovėse (už tai daugiausia slypi užsienio investuotojai). Tai reiškia, kad kainos yra labai stabilios. Tačiau yra daug pardavėjų, kurie pandemijos metu laukė, kada galės parduoti savo turtą, ir kurie dabar tai daro priims mažesnius pasiūlymus nei pradinė kaina pusę metų ar panašiai. 

Kelyje 2026 m.:

Per 5 metus iki koronaviruso Ispanijos būsto vertė vidutiniškai didėjo 5 % per metus, o atsižvelgiant į sumažėjusias palūkanų išlaidas ir tai, kad nuomos kaina per tą patį laikotarpį padidėjo 50 %, tai reiškė daugiau nei 10 % grąžą tiems, kurie tinkamus namus tinkamoje vietoje ir tinkamu laiku įsigijo. Vertė reikšmingai nesumažėjo, o kai kuriuose regionuose netgi padidėjo per visus 20-ųjų krizės metus. Tai buvo stiprus ateities požymis. 2021 m. rudenį rytinėje Costa del Sol dalyje buvo parduoti butai „iki rakto“, kurių kainos buvo padidėjusios daugiau nei 50 % nuo tada, kai jie buvo parduoti ne pagal planą prieš kelerius metus. Manome, kad panašių naujos gamybos pavyzdžių, kurie bus parduoti 2026 m. ir baigti statyti po kelerių metų, pamatysime.

Užsienio pirkėjai Ispanijoje sudaro daugiau nei 20 % visų būsto pirkimų. Tam įtakos turi daug veiksnių, tačiau, pavyzdžiui, kalbant apie Andalūziją, galime išskirti dideles investicijas į infrastruktūrą, paplūdimių ir gamtos parkų gerinimą, didelius mokesčių sumažinimus ir, svarbiausia, tarptautinę tendenciją dirbti nuotoliniu būdu saulėtoje vietoje (kur kainos vis dar laikomos priimtinomis).

Nuo 2019 m., kai pradėjo eiti pareigas naujoji Andalūzijos regioninė vyriausybė, ji įvedė daugybę mokesčių pakeitimų, kurie faktiškai sumažino, panaikino arba sustabdė keletą mokesčių tarifų. Dėl šio mokesčiams palankaus požiūrio Andalūzija tapo Ispanijos regionu, kuriame taikomi mažiausi mokesčiai (kartu su Madridu). Savaime suprantama, kad tai paskatino didžiules užsienio investicijas regione, todėl nuo 2019 iki 2023 m. kapitalas išaugo 40 %. Pagrindinės priežastys, kodėl Andalūzija tapo pagrindine Ispanijos nekilnojamojo turto investicijų vieta ir kodėl tiek daug žmonių greitai turtėja: 1. 2019 m. panaikintas paveldėjimo mokestis. 2. 2019 m. panaikintas dovanojimo mokestis. 3. 2021 m. sumažintas turto perleidimo mokestis. 4. 2021 m. 20 % sumažintas žyminis mokestis. 5. 2022 m. panaikintas turto mokestis.

Andalūzija daug investuoja į ateitį! 2025 m. regionas gavo didžiausią biudžetą per visą istoriją – nuo ​​2018 m. jis padidėjo daugiau nei 40 %. Pinigai daugiausia buvo skirti socialinei rūpybai, švietimui ir darbo vietų kūrimui. Šios investicijos bus tęsiamos ir ateinančiais metais.

– Skaitykite daugiau apie mokesčių įstatymus, kuriuos turėtumėte žinoti.

Naujos statybos pardavimai Costa del Sol nuo 2020 m. vasaros iki 2021 m. vasaros išaugo 50 %. Naudotų namų pardavimai tuo pačiu laikotarpiu sumažėjo 4,6 %, o tai galima paaiškinti tuo, kad esamas turtas pradeda senti ir susidėvėti, taip pat tuo, kad kainos, nepaisant krizės, nukrito tik 0,5 % (tačiau rudenį kainos pakilo). Dabar yra laikotarpis, kai naujos statybos pardavimai sumažėjo, bet ne dėl paklausos stokos, o dėl to, kad daugelis vystytojų laukia, nes kainos labai svyruoja, o bankai sunkiais laikais nustato didesnius reikalavimus.

Tačiau neabejotinai tai yra nauja produkcija, kuri bus taikoma ateityje, tačiau, žinoma, vis dar yra gerų pirkinių tiems, kurie ieško naudoto nekilnojamojo turto (pradinės kainos krizės metu nesikeičia, tačiau derybų situacija keičiasi). Nors dauguma žmonių dabar ieško naujų namų, pasiūla yra ribota. Dauguma geriausių iš nedaugelio projektų, kurie pasirodys metų pradžioje, bus greitai išparduoti, ir bus spraga (nes daugelis vystytojų krizės metu turėjo mažai akcijų), kol 2026–2027 m. pasirodys naujai pastatyti namai gerose vietose (atkreipkite dėmesį, kad tai ne pagal planą ir kad užimtumas įvyks ne anksčiau kaip po dvejų metų nuo pardavimo pradžios). Taip pat tikėkitės, kad šių namų kainos bus gerokai didesnės nei šiais metais parduodamų. Tai pabrėžia staigus kainų padidėjimas praėjusį rudenį projektuose, kurie dar nebuvo iki galo parduoti. Kai padėtis normalizuosis, viskas vyks greitai.

Nauja gamyba tampa investuotojų dėmesio centru

Vienas aspektas, kuris visiškai skiriasi nuo laikotarpio po paskutinės krizės, yra tai, kad, kaip minėta, per ateinančius 5–10 metų dėmesys bus skiriamas naujai gamybai (nors 2026/2027 m. naujų projektų greičiausiai bus mažiau nei įprastai). Būsto fondas pradeda susidėvėti, kyla daug problemų dėl drėgmės žalos (griežtesni statybos standartai buvo įvesti tik 2006 m.) ir kt. Nepaisant to, tie, kurie valdo namus, pastatytus iki 2000-ųjų, neatrodo linkę ženkliai mažinti kainų. Be to, per dešimtmetį po 2008 m. krizės buvo pastatyta labai mažai naujos gamybos, palyginti su dešimtmečiu prieš tai. Taigi, nauja gamyba 2020-ųjų viduryje įžengs į aukso laikotarpį, panašų į tą, kuris buvo 2000-ųjų pradžioje. Svarbu nepamiršti: Veikėjai, kurie aktyviai ieškojo ilgai neveiklių žemės savininkų (kuriems reikėjo tikros krizės, kad pagaliau parduotų savo trokštamus sklypus) ir krizės įkarštyje išsiderėjo geras kainas už žemės sklypus gerose vietose – ir kurios taip pat turi gerą ekonomiką, kurios išgyveno žlugimą ir išlaikė ilgai susikūrusias architektų / projektų vadovų komandas bei užmegztus bankininkystės ryšius, dabar susiduria su unikalia situacija. Į šiuos žaidėjus turėtumėte investuoti.

2026 m. bus įgyvendinta keletas labai įdomių projektų, kad gautume informaciją prieš jai tampant viešai prieinama (pirmiausia, paprastai siunčiame tiesioginius laiškus klientams, kurie, mūsų žiniomis, aktyviai ieško tam tikroje srityje). Tada projektus skelbiame naujienlaiškiuose 1–4 savaites prieš viešą paskelbimą) užsiprenumeruokite mūsų naujienlaiškius. Naujienlaiškis vakarinėje pusėje (Marbella, Estepona. Nueva Andalucia ir kt.). Rytų pusės naujienlaiškis (Nerja, Torrox, Malaga miestas ir kt.).

Investavimo galimybės po krizės – 2026 m. ir vėliau

Tikimasi, kad Ispanija bus nugalėtojų sąraše, nes daugelis, įskaitant verslo keliautojus ir skaitmeninius klajoklius, atsisakys viešbučių ir mieliau apsistos apartamentuose, o tolimos kelionės už Europos ribų brangs dėl reto išvykimų dažnumo, todėl, daugelio analitikų nuomone, Ispanija apskritai, o ypač Costa del Sol , ilgainiui atsidurs labai palankioje padėtyje. Regiono sostinė Malaga baigėsi metų pabaigoje, taigi Forbes sudarytas 20 geriausių pasaulio investavimo vietų sąrašas, ir gyventi. Daugiau svarbių žaidėjų, kurie išanalizavo ateitį ir padarė išvadą, kad į Ispaniją verta investuoti, yra Skandinavijos investicinės bendrovės. Didžiausius tarptautinius portalus Ispanijoje dabar valdo Skandinavijos įmonės. Lankomiausią Ispanijos portalą „Idealista“ neseniai už 1,3 mlrd. įsigijo Švedijos rizikos kapitalo bendrovė EQT. Net pasaulinio garso investuotojas Warrenas Buffettas, „Omahos orakulas“, krizės metu atliko tą pačią analizę ir įsigijo tarpininkavimo įmonę Marbella. Jie siekia ilgalaikės perspektyvos ir tiki užsienio susidomėjimo, pirmiausia Costa del Sol bumu per ateinančius 10 metų. Čia rasite kultūrą, saulę, gamtą ir infrastruktūrą kartu su santykinai mažomis būsto kainomis, palyginti su tarptautiniu mastu. Todėl daugelis taip pat pasirinks dirbti nuotoliniu būdu iš šios konkrečios Ispanijos dalies, nepriklausomai nuo to, kurioje pasaulio vietoje jie turi savo darbovietę. Andalūzija, ypač pakrantės miestas Nerja (kuris net ir įkarščio krizės metu pradėjo investuoti į gamtos parkų, pėsčiųjų takų ir kt. atnaujinimą) ir Malaga, o ypač Rinconpriemiestis, patraukė dėmesį. Pastarasis miestas investuoja į tolesnę savo rinkodarą tarptautiniams turistams ir investuotojams. Malaga 2020 m. liepos mėn. paskelbė, kad pradeda iniciatyvą „Malaga 2030“, kuri pavers miestą patraukliausia vieta Europoje „gyventi, dirbti ir investuoti“.

Remiantis movingtospain.com, portalo, padedančio žmonėms, galvojantiems apie persikėlimą į Ispaniją, atlikta apklausa, Nerja ir Almuñécar rekordai, (ir yra sąrašo viršuje): 7,5 iš 10. Apklausoje buvo atsižvelgta į kelis veiksnius, kurie gali būti svarbūs būsimiems gyventojams, įskaitant: vidutinę metinę temperatūrą, pensininkų procentą, nekilnojamojo turto mokestį, nusikalstamumą, prieigą prie sveikatos centrų ir nuomos kainas. Šie miestai, esantys sąrašo viršuje, yra: Javea, Calpe, Benidorm, Denia, Kadisas, Kartachena ir Las Palmas.

Tikimasi, kad susidomėjimas investicijomis Costa del Sol JAV smarkiai išaugs po to, kai „United Airways“ patrigubino tiesioginių skrydžių į šį regioną skaičių. Tikėtina, kad tai atvers naujų galimybių Amerikos investuotojams ištirti nekilnojamojo turto rinką ir kitas investavimo galimybes Costa del Sol. JAV oro linijų bendrovė pasirinko Costa del Sol kaip vienintelę atostogų vietą Ispanijoje, į kurią sezono metu skraidys kiekvieną dieną.

Tai, kad noras investuoti iš užsienio taikomas ne tik būsto pirkėjams, tapo aišku, kai Google per metus perkėlė vieną iš svarbiausių savo biurų (kibernetinio saugumo) į sparčiausiai augantį miestą – Malaga. Miestas patyrė reikšmingą plėtrą, kuri prasidėjo per pastarąją krizę. Taip pat manoma, kad Malaga daugiausia naudos gaus iš Ispanijos valstybės.. naujas mokesčių lengvatų arsenalas, skirtas užsienio startuoliams.

Atkreipkite dėmesį, kad Underhand pardavimai taps dar labiau paplitęs po koronaviruso krizės. Tai namai, kurių kaina buvo sumažinta, bet jie nėra viešai eksponuojami. Ši procedūra tapo vis dažnesnė ir po koronaviruso krizės paspartėjo. Šių namų kainų sumažinimai gali būti viešai neskelbiami, tačiau mes juos siunčiame tiesioginiu paštu klientams, kurie išreiškė susidomėjimą ir gali greitai sudaryti sandorį. Bet kokiu atveju, 2026 m. tokio tipo sandoriai bus labiausiai paplitę patraukliausiose Ispanijos vietose. Atkreipkite dėmesį, kad daugelis atsiėmė savo namus iš rinkos, o daugelis kitų laukia, kol juos parduos. Todėl viešoje demonstracijoje bus mažiau namų, tačiau didesnė tikimybė sudaryti sandorį. Tikrai geras pirkinys aktyviam ir greitai reaguojančiam žmogui.

Šiame straipsnyje daug kartų paminėsime Nerja, į rytus nuo Malaga, ir Malaga miestą Costa del Sol . Tam yra priežastis. Nerja jau kurį laiką yra patraukliausias Ispanijos miestas investicijomsPo pirmųjų pandemijos metų taip pat buvo pateikti tai patvirtinantys skaičiai, kai paaiškėjo, kad Nerja buvo Ispanija pirmauja provincijos lygmeniu dėl tarptautinio turizmo atsigavimo po krizės. Spalio mėnesį miesto viešbučių užimtumas siekė 87,47 %), ir mes turime daugiau faktinių duomenų iš šio miesto (kartu su Torrevieja) nei iš bet kurio kito Ispanijos miesto. Malaga miestas šiuo metu yra sparčiausiai besivystantis miestas visame Viduržemio jūros regione. Privačių namų užsakymų Ispanijoje skaičius per pirmąjį 2017 m. pusmetį išaugo neįtikėtinai 1 milijonu, o tai reiškia 33 % padidėjimą, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu praėjusiais metais! Prieš porą metų privačių namų nuoma kai kuriuose rajonuose pirmą kartą istorijoje aplenkė viešbučių industriją. Pastaraisiais metais Malagamiesto plėtra buvo tokia sparti, kad daugelyje rajonų pradėti įvesti nuomos apribojimai. Tačiau šių apribojimų nematome Nerja ar kaimyniniame Torrox.

Krizė paveiks daugelį Ispanijos regionų, tačiau Ispanija yra viena iš Europos šalių, kuriai geriausiai sekėsi per 22–24 metų ekonominę krizę. Galbūt pagrindinė priežastis, kodėl šalies infliacija, BVP ir akcijų rinka nebuvo paveikta taip smarkiai, kaip, pavyzdžiui, Pietų Europos zonos, yra ta, kad gamtines dujas ji gauna iš Šiaurės Afrikos.

Pelningiausia sritis, kaip minėjau, yra Costa del Sol, ir tai yra nauja statyba dėl naujų būstų trūkumo po užsitęsusios krizės, kuri yra įdomiausia gyvenamųjų namų investuotojamsTai ypač pasakytina apie vietoves, kuriose vis dar yra įdomios žemės statyboms. Tačiau žemės kainos sparčiai kyla, ir su kiekvienu nauju kiekvieno statybos etapu jos dar labiau kyla. Jei norite naujai pastatytų namų 2026 m. ar vėliau, pirkite dabar, o ne vėliau. Remiantis Ispanijos vertinimo instituto AEV atliktu tyrimu, tikimasi reikšmingo būsto kainų padidėjimo. Tai rodo keli skirtingi veiksniai, pavyzdžiui, tai, kad vis daugiau nuomininkų nori turėti savo namus, kad „Brexit“ pagaliau buvo įtrauktas į dokumentus ir kad dauguma žmonių dabar suprato, jog istoriškai santykinai žemos palūkanų normos niekur nedings, o infliacija auga, ir... Istoriškai būstas visada buvo saugus prieglobstis investuotojams, kai kyla infliacijaIspanija taip pat yra šalis Europoje, kurioje tikimasi sparčiausiai kilti būsto vertei, o Ispanijoje Malaga tikimasi didžiausio augimo. Jau keletą metų Malaga aplenkia Barseloną pagal naujai pastatytų namų pardavimų skaičių.

Perskaitykite mūsų ilgą apžvalginį straipsnį apie naujas statybas Costa del Sol.

Smarkus turizmo augimas Malagaregione

Málagaprovincija patyrė rekordinius turizmo metus – apsilankė daugiau nei 14 milijonų lankytojų, o pajamos siekė daugiau nei 19 milijardų eurų. Tai geriausi rodikliai nuo pandemijos laikų ir viršijo 2019 m. rekordą. Pajamos, palyginti su 2019 m., padidėjo maždaug penkiais milijardais. 

2019 m. daugiausia pranoko Nerja ir Torremolinos nes jos kelia vidurkį. Nerja yra didžiausias užimtumo lygis su 94,46 % (palyginti su Marbella ir kitais vakarinės pusės kurortais, kurie sudaro kiek daugiau nei 80 %). Nerja taip pat pranoko visus kitus netoliese esančius kurortus pagal užimtumą, jau 2023 m. pabaigoje (daugiau nei 90 %).

Nors patraukliausiose vietovėse turizmas muša rekordus daugelyje vietų, žemyno teritorijose jis mažėja (atkreipkite dėmesį, kad šios vietovės pandemijos metu išaugo, tačiau dabar jų populiarumas pradeda mažėti). Net jei neketinate nuomoti savo būsto, turėtumėte atsižvelgti į nuomos statistiką, nes ji stipriai koreliuoja su būsto kainų pokyčiais. Nerja tapo geriausiu miestu investuoti jau per paskutinę krizę, kurią miestas sėkmingai įveikė ir tapo stipresnis nei anksčiau. Ryžtingi Nerja savivaldybės veiksmai ir visos aktyvūs investavimai į pėsčiųjų takus, gamtos parkus ir infrastruktūrą pandemijos metais reiškia, kad miestas yra geriau pasirengęs nei bet kada anksčiau likusiai XX amžiaus daliai. Mes tai jau sakėme anksčiau, ir šie skaičiai verčia mus tai pasakyti dar kartą su ypatingu akcentu. Jei ketinate investuoti, darykite tai Nerja arba vienoje iš augančių Malaga miesto dalių (nors turėtumėte žinoti, kad toje konkrečioje vietovėje nuomai nėra apribojimų).

Įvairios galimybės tiems, kurie nori investuoti Ispanijoje 2026 m.

Viena iš mūsų specializacijų – tinkamų žemės sklypų paieška patraukliose vietose ir už patrauklią kainą daryti spaudimą statybų kainoms nepakenkiant kokybei ar aplinkosauginiams aspektams per patikrintą ispaniško projekto modelį, kuris dabar grįžta į madą. Tai vadinamosios statybų bendruomenės, kurios pašalina iš lygties vykdytoją ir jo dideles maržas bei sumažina kainas iki 25 %. Daugiau apie statybininkų bendruomenes skaitykite šiame straipsnyje.

Keletas statybų vystytojų perkėlė savo būstines į Malaga nes dauguma stambių investuotojų mato didžiausią ateities potencialą Malaga ir jos artimiausioje aplinkoje. Daugiausia įdomus ilgalaikis vertės augimas, tačiau nuoma tinkamose Malaga vietose auga labiausiai iš visų vietovių. Malaga miestas taip pat nepriklauso nuo stipraus turizmo, nes įmonės, teisininkai, gydytojai ir kt. ieško nuomojamo būsto rinkoje. Ispanijos centrinio banko „Banco de España“ duomenimis, nuo 2013 iki 2019 m. nuomos kainos išaugo 45 procentais! Nuo to laiko jos tik toliau didėjo.

Nuoroda į Mūsų naujausi parduodami namai Malaga čia.

Įvairių tipų investicijos Ispanijoje

• Ar norėtumėte nusipirkti vieną ar kelis namus nuomai? Mūsų specializacija – surasti būtent šiuos objektus ir pasiūlyti visapusišką nuomos sprendimą (įskaitant rinkodarą tarptautiniuose portaluose, pagalbą tvarkant licencijas, raktų valdymą, valymą ir administravimą ir kt.)
• Ar norite nusipirkti žemės ir statyti projektą su 1–50 namų (įskaitant individualių prabangių vilų statybą)? Mūsų patyręs projektų vadovas (dirbęs prie kelių mūsų ankstesnių ir būsimų statybos projektų) padės jums rasti žemės sklypą, susitarti dėl geros kainos ir bendradarbiaus su mūsų architektais, kad jie parengtų projektą ir užtikrintų, jog jis atitiktų visus licencijų gavimo ir kt. reikalavimus. Mes taip pat sujungsime jus su bankų direktoriais dėl finansavimo ir draudimo bendrovių direktoriais dėl garantijų.

---

Šiame straipsnyje bus aptarti šie punktai:

• Geriausios investavimo sritys Ispanijoje
• Geriausi namų tipai, skirti gerai investicijai į nekilnojamąjį turtą
• Svarbūs sėkmingo nuomos verslo veiksniai ir trūkumai
• Nuomos apribojimai Ispanijos autonominiuose regionuose
• Apie nuomos bendrovių siūlomus modelius ir apie savarankišką savo būsto rinkodarą
• Štai kiek galite uždirbti per metus nuomodami savo namus Ispanijoje (su visų išlaidų ir pajamų bei vertės padidėjimo apskaičiavimu)
• Dėl paskolos gavimo iš Ispanijos banko
• Apie banko objektų problemą (ir galimybes)
• Apie Ispanijos būsto rinką – po krizės kainos lėtai, bet stabiliai kyla
• Kainų istorijos statistika
• Santrauka apie mūsų paslaugas ir nuorodos į papildomą skaitymą

PASTABA, straipsnis nuolat atnaujinamas nauja statistika, įstatymų atnaujinimais ir kitais dalykais, susijusiais su investavimu į nekilnojamąjį turtą Ispanijoje. Dėkojame už komentarus, pataisymus ir pan. Rašykite adresu Info@spanskafastigheter.se

---

„Spanskafastigheter.se“ veikia praktiškai visoje šalyje ir bendradarbiauja su dauguma didžiųjų bankų, nuomos bendrovių / tarpininkavimo įmonių ir kt. Todėl gauname duomenis iš kelių skirtingų rinkos dalyvių visoje Ispanijoje, tačiau jokie duomenys neprilygsta Nerjos nuomos duomenims. Santykinai žemos būsto kainos kartu su dideliu užimtumo lygiu reiškia, kad Nerja pasižymi didžiausia investicijų grąža ( ROI ).

Sunku iš anksto pasakyti, kurios vietovės taps naujomis „karštosiomis vietomis“, tačiau saugiausia, kaip ir visais kitais atvejais, yra studijuoti istoriją. Jei turite dokumentuotą nuomos istoriją, esate labiau tikri dėl savo investicijų į būstą nei 99 % visų kitų. Mes nuolat ieškome gerų vietovių, į kurias galėtume investuoti, tačiau čia ir dabar, ir kurį laiką ateityje, Nerja yra geriausia vieta investuoti Ispanijoje.  Pastaba tačiau nėra būstų, į kuriuos būtų verta investuoti per 150 000 eurų mieste. Tačiau tikrai geros investicijos paprastai kainuoja daugiau nei 150 000 eurų, nepriklausomai nuo to, kurioje Ispanijos vietoje ieškosite.

---

Kaip ir dauguma brokerių, mes niekada nerekomendavome savo klientams tikėtis didelių pajamų iš savo nekilnojamojo turto Ispanijoje nuomos. Šios pajamos buvo laikomos tik grynu privalumu. Tačiau tai buvo dar prieš mums gaunant statistiką iš savo klientų (pradėjome 2008 m., krizės metu, todėl prireikė 4 metų, kol prasidėjo pardavimai). Skaičiai šioje Ispanijos dalyje yra milžiniški ir auga kiekvieną ketvirtį, todėl 9 iš 10 investuotojų ieško šio miesto, kuris dėl įvairių priežasčių yra išskirtinai gera vieta investuoti. Tai nereiškia, kad neįmanoma gerai investuoti kitur Ispanijoje. Daugiau apie tai ir daugiau apie nuomos rodiklius Nerja (faktiniai įvairių veikėjų duomenys) ir kituose Ispanijos regionuose, nuomos licencijų apribojimus pagal regionus ir kitus sunkumus bei patarimus galite rasti šiame straipsnyje. Pirmiausia keli žodžiai apie mus iš mūsų pagrindinio brokerio Anders Larsson:

„spanskafastigheter.se“ mes siekiame rasti būstus, kurie yra geros investicijos tiek trumpalaikėms, tiek ilgalaikėms. Jie turėtų pasižymėti aukštu užimtumo lygiu rinkos savaitės ar mėnesio kainomis. Mes išanalizavome tiek savo klientų namų, tiek savo nuomos operacijų, tiek partnerių statistikos istoriją nuo metų iki krizės iki dabar. Akivaizdu, kad norint kuo saugiau investuoti, reikėtų investuoti į būstą (arba vietovę), kurio nuomos istorija išliko tvirta net ir krizės metais. Mūsų tikslas – kad mūsų klientams būtų kuo sklandžiau ir paprasčiau sėkmingai reklamuoti savo atostogų namus ir gauti iš jų didelį pelną. Mes nuolat testuojame ir analizuojame, kurie tarptautiniai ir Švedijos portalai / nuomos bendrovės pateikia geriausius rezultatus už mažiausią įmanomą kainą / komisinį mokestį. Tačiau viskas prasideda nuo tinkamo būsto paieškos tinkamoje vietoje už tinkamą kainąŠiuo tikslu turime bankininkystės ir teisinius kontaktus, taip pat kitus nepriklausomus brokerius, kurie padeda mums analizuoti rinką. Jie žino, kad mūsų klientai yra pasiruošę ir pasirengę greitai reaguoti, kai tik atsiranda tinkamas turtas.

– Anders Larsson, pagrindinis brokeris spanskafastigheter.se Rašykite jam tiesiogiai adresu spanienkontoret@spanskafastigheter.se

---

Nuoroda į puslapį, kuriame galite užsiprenumeruoti visus mūsų naujienlaiškius Ispanijoje (Nerja ir likusioje rytinėje Costa del Soldalyje, Marbella ir likusioje vakarinėje Costa del Soldalyje).

Nuoroda į mūsų Facebookpuslapį (atnaujinama 1–2 kartus per savaitę, pridedant ypač įdomių elementų ir pan.)

---

Kodėl potencialios pajamos iš nekilnojamojo turto nuomos yra tokios svarbios?

Klaida, kurią daro daugelis nekilnojamojo turto investuotojų, yra ta, kad jie žiūri tik į potencialų vertės augimą ir nepaiso, kiek/mažai pajamų per metus atneša turtas. Vietoj to, jie spėlioja tik apie būsimą namo vertę. Warrenas Buffettas, kuris tapo turtingiausiu pasaulio žmogumi dėl investicijų į nekilnojamąjį turtą, tai pasakė geriausiai:

„Jei sutelkiate dėmesį į galimą jūsų apžiūrimo būsto kainos raidą, spekuliuojate. Tame nėra nieko blogo. Tačiau žinau, kad pats nesu sėkmingas savo spekuliacijose, ir skeptiškai vertinu tuos, kurie teigia, kad ilgainiui sėkmingai užsiima tokio tipo spekuliacijomis.“.

Remiantis „Tripwell“ atliktomis klientų apklausomis, 7 iš 10 švedų nuomoja savo būstą užsienyje, kad padengtų išlaidas. Tačiau tinkamas būstas Ispanijoje gali generuoti daug daugiau nei vien tik padengti išlaidas. Vis dėlto turėtumėte žinoti, kad daugelyje Ispanijos vietovių, nepaisant didelio populiarumo, sunku pasiekti gerą užimtumą. Tačiau su tinkamu būstu tinkamoje vietovėje (ir tinkama rinkodara per trečiąsias šalis arba tinkamuose portaluose savarankiškai) galite pasiekti sėkmės tikrai gera investicija į būstą Ispanijoje.

Ispanija dabar laikoma saugiausia turistine kryptimi pasaulyje, o daugeliui anksčiau rinkusis Turkiją, Graikiją ar Tailandą, dabar atostogauti renkantis Ispaniją, šalis aplenkė JAV. Ispanija dabar yra antra pagal populiarumą turistinė kryptis pasaulyje (po Prancūzijos). 2016 m. Ispaniją jau aplankė 75 mln. lankytojų, o 2017 m. – 82 (!) mln. užsienio lankytojų. Tai buvo penkti metai iš eilės, kai buvo sumuštas rekordas. Nuo to laiko rekordas buvo sumuštas kelis kartus. Viena iš pagrindinių priežasčių, kodėl skaičiai taip sparčiai auga, yra ta, kad vis daugiau žmonių Ispaniją lanko visais metų mėnesiais, ne tik sezono metu. Neįtikėtiniausia tai, kad manoma, jog lubos dar toli gražu nepasiektos ir kad pokyčiai pasauliniame turizmo sektoriuje po koronaviruso dar labiau sustiprins turizmą Ispanijoje.

Kita tendencija yra ta, kad Tarptautiniai prabangūs turistai atvėrė akis į Kosta del Solį (Costa del Sol). Pavyzdžiui, turizmas Kosta Blankoje taip pat smarkiai auga, tačiau šioje Ispanijos dalyje vis dar vyrauja pigių kelionių turizmas. Trys didžiausi tarptautinio turizmo regionai yra Andalūzija (daugiausia Costa del Sol), Valensija ir Katalonija. Po jų seka Kanarų salos ir Balearų salos (pirmaujančioje vietoje yra Maljorka, kurios turizmas smarkiai mažėja, o TUI jau 2019 m. sumažino jos pajėgumus 30 %). Specialus straipsnis prabangūs namai ir išskirtiniai butai Ispanijoje.

2016 m. statybos sudarė 10 % Ispanijos BVP. 2017 m. jos gerokai išaugo – vien Costa del Solį naują statybą buvo investuota 1 mlrd. eurų. Statybos greičiausiai niekada nebegrįš į tokį tempą, koks buvo 2007 m., prieš krizę. Tačiau akivaizdu, kad nuo 2026 m. vykdoma daug statybos projektų, ir spėjama, kad vos per kelerius metus gamybos tempas pasieks 400 000 naujų namų per metus.

Malagaregionas – tarptautinės kino gamybos dėmesio centre

Nerja, kartu su Málaga ir Marbella, pastaraisiais metais tapo populiaria filmų kūrimo vieta dėl nuostabių kraštovaizdžių ir puikaus oro. Po nuosmukio COVID-19 pandemijos metu Málagaregione kino pramonė smarkiai atsigavo. Pasak Málaga kino biuro ir jo partnerių Andalūzijoje, vietos gamybos įmonės buvo šio atsigavimo pagrindas, tačiau šis regionas taip pat pritraukė daugiau nei 20 britų ir keletą vokiečių kino projektų.

Nerja ypač sulaukė tarptautinio susidomėjimo. Amerikiečių režisierė Tosca Musk, Elon Musksesuo, pasirinko šį miestą savo naujos romantinės komedijos „Wallbanger“ filmavimui, pavadindama pakrantės kurortą „geriausia vieta Europoje filmuotis“.

Be to, dar prieš pandemiją buvo pranešta, kad George Clooney ir kiti prodiuseriai domėjosi Malagafutbolo klubo įsigijimu, kaip platesnio plano, kuriuo siekiama paversti Málaga Europos „naujuoju Holivudu“, dalį. Dabar, regis, tai tampa realybe.

Klestintis turizmas Ispanijoje, gera infrastruktūra ir žemos aukštos kokybės būsto kainos pavertė Ispaniją labai patrauklia tarptautiniams investuotojams. Tačiau turizmas ir būsto kokybė Ispanijoje labai skiriasi priklausomai nuo regiono, miesto ir rajono. Taigi, atidžiau pažvelkime į skirtingas Ispanijos vietoves.

---

Namo ar buto pirkimas Ispanijoje – geri rajonai

Andalūzija – Costa del Sol karaliauja

Didžiausia tarptautinė svetainė „Spain-Holiday“ sudarė 10 populiariausių vietų Ispanijoje atostogų namų nuomai sąrašą (atkreipkite dėmesį, kad apatinėje sąrašo pusėje yra mažiau nei pusė tiek pat užklausų, kiek 3 populiariausių.)

• Marbella *
• Nerja
• Kalpė
• Barselona
• Benalmadena
• Lloret de Mar
• Moraira
• Sitgesas
• Fuengirola
• Almunecar

* Atkreipkite dėmesį, kad daugeliui žmonių „Marbella“ yra plati sąvoka, apimanti ir netoliese esančias vietoves, net Estepona. Tai reiškia, kad yra maždaug 80 kilometrų ruožas (nuoMalaga iki Estepona), kuriame visi kurortai daugiau ar mažiau „kanibalizuoja“ vienas kito užimtumą. Jau keletą metų bandome nuomoti viešbučius Marbellarajone, tačiau labai sunku pasiekti aukštą užimtumo lygį, nes rajonas yra labai išsibarstęs ir mažai kas gali atskirti skirtingus kurortus vieną nuo kito. Dėl to, kad rajonas geografiškai neapibrėžtas, taip pat nėra tiek daug nuolatinių svečių (nuolatiniai svečiai yra geriausi klientai, ir norime, kad jie sudarytų 30 % ar daugiau užsakymų). Vienais metais jie gyvena Mijas, o kitais –.. Fuengirolair kt.  Ar ketinate investuoti Marbellaar aplink ją? investuoti daugiausia į prabangos segmentą Puerto Banus apylinkėse arba Naujoji Andalūzija ...taip pat puiki alternatyva. Tai aiškiau apibrėžtas segmentas. „Banus“ problema ta, kad dauguma prabangių namų, kurie buvo parduodami gerokai sumažintomis kainomis, jau buvo parduoti. Net ir šių išskirtiniausių objektų kainų skirtumas, palyginti su 2007 m., vis dar išlieka, tačiau jis nėra toks didelis. Perskaitykite pigiausių naujai pastatytų namų Costa del Sol apžvalgą (nuolat atnaujinama).

---

Pakrančių regionai, Costa del Sol, Costa Tropical Ir Kosta de la Lusas yra geidžiamiausi Andalūzijos regionai. Šie regionai yra populiarios turistinės vietos vasarą. Labiausiai geidžiami miestai yra Nerja(į rytus nuo Malaga), kurioje taip pat stiprus žiemos turizmas, ir Marbella, po jų seka Benalmadena, Fuengirola (nors pastarasis miestas jau ilgą laiką smunka) ir tam tikru mastu Almunjekaras (didelis susidomėjimas Nerja persikelia į Almunjekarą). Malaga miestas yra labai įdomi alternatyva Kosta del Solyje (susidomėjimas tiek pirkimu, tiek nuoma nuolat auga). Taip pat atkreipkite dėmesį į naujos statybos projektus tarp Malaga oro uosto ir Nerja. Žemė čia pigesnė nei kitose pakrantės vietose, ir šios vietovės per ateinančius 5 metus gali pritraukti vis daugiau turistų (vis daugiau žmonių oro uosto artumą laiko dideliu privalumu ir nori praleisti atostogas naujai pastatytuose namuose).

Užsiregistruokite mūsų rytinės Costa del Sol naujienlaiškis (dažniausiai Nerja, bet taip pat Almuñecar /La Herradura, Rincon ir Torrox kai atsiranda kažkas įdomaus.)

Daugiau apie Nerja skaitykite čia.
Skaitykite daugiau apie Marbella.
Skaitykite daugiau apie Almuñecar ir La Herradura.

Santykinai populiarios vietos aplink Marbella yra tarp San Pedro ir Estepona (taip pat tarp Marbella ir Elviria), taip pat Naujojoje Andalūzijoje (dar vadinamoje golfo slėniu) į šiaurę nuo Puerto Banus. Tačiau šiose vietovėse nuomos rodikliai nėra tokie dideli kaip Nerja ar Puerto Banus.

Kainos tarp Marbella ir Puerto Banus, ypač pastarojo rajono centrinėse dalyse, yra gerokai didesnės. Tačiau ir čia galima investuoti, tik už didesnę kainą.

Mūsų naujienlaiškis Vakarų Costa del Sol (Daugiausia Marbella ir apylinkės).

Andalūzijoje populiarėjančios kryptys: Malaga miestas, Kadisas (pvz Sotogrande(Čiklana de la Frontera ir Zahara de los Atunes turi daug žadantį, bet neaiškų vystymąsi). Tikimasi, kad Huelvos rajonas, esantis Kosta de la Luse, kuris taip pat yra netoli Faro oro uosto, taip pat sparčiai vystysis dėl padidėjusio turizmo. Tačiau mes dar nesame tuo visiškai įsitikinę. Tačiau kainos Huelvoje šiuo metu yra geriausios Ispanijoje (atsižvelgiant į tai, kiek būsto paplūdimyje galite gauti už tą pačią kainą) ir yra panašios į pirmąją bankų nekilnojamojo turto bangą, kuri atėjo po krizės metų. Taip pat reikėtų atkreipti dėmesį į Benalmadeną, kur šiuo metu yra per daug statybų, palyginti su paklausa. Tas pats pasakytina Estepona.

Tačiau didelis investuotojų numylėtinis Kosta del Solyje (tiesa, šis miestas jau seniai yra numeris vienas tarp Švedijos investuotojų, o tarptautiniai investuotojai taip pat dabar suvokia jo potencialą) yra, kaip minėta, Nerjadėl labai gerų nuomos kainų ir santykinai žemų būsto kainų. Pastaraisiais metais jis laimėjo arba užėmė aukštas vietas keliose tarptautinėse apklausose. Tarptautinis dėmesys, sulaukęs šio mažo Ispanijos miestelio, paskatino Euroweekly parašyti: „Apdovanojimai, kaip pranešama, vertinami pagal teigiamų atsiliepimų, paieškų ir užsakymų skaičiaus augimą, tik rodo miesto patrauklumo augimą...“ Žr Geriausi pirkiniai Nerja dabar. (atnaujinama kas savaitę). Apžvalginis straipsnis apie naujas statybas Nerja.

Jei jūsų žvalgyba nukreipta į rajonus į vakarus nuo Malaga , turėtumėte apsvarstyti galimybę įsigyti namą su gerai dokumentuota nuomos istorijaNors turizmas Costa del Sol muša visus rekordus ir apskritai tik stiprėja, daugelyje vietovių į vakarus nuo Malagavis dar yra per daug neparduotų namų. Tai nėra optimalu.

---

Kosta Blanka

Rinka sparčiai auga, tačiau pajamos yra mažos, palyginti su Costa del Sol (daugiau informacijos rasite toliau straipsnyje pateiktuose skaičiuose), nes žiemos turizmas nėra toks stiprus (nors, palyginti su dauguma kitų Ispanijos vietovių, geras), be to, čia yra daug laisvų patalpų, todėl mažėja užimtumas.

Tačiau ilgainiui tai gali būti tikrai geras pirkinys investuojant į Kosta Blanką, o ypač aplink miestą Populiariausi Torrevieja paplūdimiai (venkite paties miesto). Torreviejoje ir aplink ją yra daug bankų nekilnojamojo turto objektų, tačiau jie retai kada būna aukštos kokybės ir (blogai) yra įsikūrę prie greitkelių ir pan. Kita vertus, dviejų miegamųjų butas geroje vietoje kainuoja kiek daugiau nei milijoną Švedijos kronų ir daugiau, tačiau atkreipkite dėmesį, kad vis sunkiau rasti gerą būstą geroje vietoje už tokią kainų kategoriją net ir aplink Torrevieją. Taip pat yra daug naujos statybos pastatų, kurie vis dar yra gana įperkami.

Kitos populiarios vietovės yra Kalpė, Altėa ir Denija, nors būsto kainos čia yra didesnės, o turizmas nėra toks platus (nors ir pelningesnis) kaip tokiose vietose kaip Torevjecha.

Kalbant apie pagrindinius regiono miestus – Alikantę ir Valensiją – vis dar yra daug laisvų bankų objektų. Tačiau turistai šiuose miestuose dažniau užsisako viešbučius nei butus / namus.

Kitus piečiau esančius regionus, įskaitant Kosta Kalidą, pasiekti sunkiau. Svarbiausia problema – skrydžių iš Švedijos trūkumas. Nors tarp Torreviejos ir Almeria yra daug nepaliestų ir labai vaizdingų vietovių (kai kurios vietovės sparčiai populiarėja), turizmas didžiąją metų dalį praktiškai neegzistuoja.

Mūsų svarbiausia rekomendacija yra Šis unikalus projektas su paplūdimio apartamentais viename iš 15 paskutinių tikrų paplūdimio sklypų Ispanijoje, kuriuose galima statyti. Įsikūręs Almerimar.  

Skaitykite daugiau apie Kosta Blanką.
Skaitykite daugiau apie Torrevieją.
Skaitykite daugiau apie Kalpę.

Katalonija (Barselona, ​​Sitges, Lloret del Mar ir Žirona)

Barselona yra neabejotinai lankomiausias miestas Ispanijoje. Žiemos orai turistų nepritraukia, tačiau Barselonos pulsas traukia ištisus metus. Smulkesni investuotojai (nors prabangos segmentas ir didesnis investicinis nekilnojamasis turtas vis dar pritraukia užsienio pirkėjus) šiuo metu vengia Barselonos ir panašu, kad tai darys dar ilgai. Siekdamas sulėtinti sparčiai augantį turizmą, miestas nusprendė visiškai nutraukti turistinių butų nuomos licencijų išdavimą. Kol kas nenustatyta data, kada ar iš viso šis sprendimas bus panaikintas. Nuo 2017 m. spalio mėn. visoje Katalonijoje taip pat tvyro didelis netikrumas dėl didelio chaoso, susijusio su nepriklausomybės paskelbimu. Net jei ilgainiui padėtis turėtų nurimti, žala jau padaryta ir šimtai įmonių paliko Kataloniją, pavyzdžiui, keli dideli bankai ir alaus milžinė „San Miguel“ (kuri perkėlė savo būstinę į augančią Malagasritį).

Populiariuosiuose Žironos ir Loret del Maro miestuose bei likusioje Kosta Bravos dalyje taip pat galioja licencijų apribojimai nuomai, tačiau jie nėra tokie griežti kaip Barselonoje. Vis dėlto negalime ramia sąžine patarti niekam investuoti Katalonijoje. Verčiau investuokite į Costa del Sol (dauguma dėmesio skiria Barselonai ir Sitgesui).

Skaitykite daugiau apie Barseloną
Skaitykite daugiau apie Lloret del Mar
Skaitykite daugiau apie Žironą
Skaitykite daugiau apie Sitgesą

Maljorka ir Kanarų salos

Kainos šiose populiariose salose niekada nenukrito tiek, kiek žemyne, todėl dauguma žmonių ieško bankų perimtų namų pasiūlos.
Tačiau atkreipkite dėmesį, kad populiariausiose ir žinomiausiose turistinėse vietose, tokiose kaip Playa del Inglés, Maspalomas ir kt., nėra bankų nekilnojamojo turto objektų. Kanarų salose geriausias pasirinkimas yra pasirinkti būstą toje vietoje, kuri turi gerą susisiekimą su viena iš populiariausių Gran Kanarijos ar Tenerifės vietų.

Taip pat atkreipkite dėmesį, kad būsto nuomai taikomi apribojimai labai griežtas (o baudos tiems, kurie nesilaiko taisyklių, gali siekti net 60 000 eurų) tiek Kanarų salose, tiek Maljorkoje. Tai greičiausiai lemia tai, kad stiprūs viešbučių pramonės (ypač išskirtinių „viskas įskaičiuota“) kurortai jaučia grėsmę dėl pigių ir lengvai prieinamų atostogų namų. Panašu, kad Maljorkoje ateityje įstatymai bus dar griežtesni. Ši vietovė nerekomenduojama investuoti į nekilnojamąjį turtą, [Atnaujinimas] Jau keletą metų Palmoje draudžiama nuomoti privačius butus, taip pat uždrausta naudotis AirBnb .

Skaitykite daugiau apie Maljorką.
Skaitykite daugiau apie būsto pirkimą Kanarų salose. 

---

Į kokio tipo nekilnojamąjį turtą Ispanijoje turėtumėte investuoti?

Šie aspektai yra svarbiausi, jei norite išnuomoti savo būstą:

Tai, kaip butas ar vila atrodo nuomos rinkoje (arba kiek pajamų iš komercinio nekilnojamojo turto de facto generuoja), taip pat labai lemia jo vertę ilguoju laikotarpiu. Nereikėtų tiek daug dėmesio skirti tokiems veiksniams kaip būsto vertė, susijusi su paskola (banko vertinimas šiais laikais dažnai yra stulbinamai mažesnis nei tikroji rinkos vertė) arba kaina už kvadratinį metrą, kurios kreivės per gana trumpą laiką atrodo kaip EKG.

Svarbiausias aspektas yra tai, kiek nuspėjamų pajamų generuoja turtas kaip laikui bėgant kinta nekilnojamojo turto kaina. Vertės padidėjimą taip pat veikia tokie veiksniai kaip per kiek laiko parduodamas panašus nekilnojamasis turtas tame rajone, kiek pastatų tame rajone jau baigta statyti, kokiai tikslinei grupei daugiausia nuomojamas būstas (mažo biudžeto ir brangiausias segmentai yra mažiausiai stabilios tikslinės grupės), nuomos bendrovės stabilumas (ar yra alternatyvų bankroto atveju?) ir kt.

Svarbiausi nuomos veiksniai:

• Vaizdas į jūrą nėra būtinas, bet daugumoje miestų yra didelis privalumas. Terasa arba balkonas yra pageidautinas (ypač jei reklamuojatės Skandinavijos turistams).
• 1–3 miegamieji. Populiariausi apgyvendinimo tipai, atsižvelgiant į tarptautinių turistų pageidavimus, yra šie: 1. Vila. 2. Butas. 3. Kotedžas. 4. Mansarda. 5. Kaimo namas. 6. Studijos tipo apartamentai (tačiau juose turėtų būti virtuvėlė/virtuvė). Kalbant apie vilas, svarbu, kad jos būtų geroje vietoje. Lengviau pasiekti aukštą buto užimtumo rodiklį, net jei jis nėra tikrai geroje vietoje (dėl mažesnės kainos už naktį). Tačiau tinkama vila tinkamoje vietoje daugeliu atvejų yra tas apgyvendinimo tipas, kuris paprastai atneša didžiausias pajamas.
• Kad teritorija būtų gerai prižiūrima ir kad paplūdimys būtų pasiekiamas pėsčiomis (kai kuriose vietose šis veiksnys yra svarbesnis nei kitose. Tai priklauso nuo to, ką kita siūloma toje vietovėje).
• Iki artimiausio oro uosto daugiau nei valanda kelio automobiliu. Skausmo slenkstis pasiekiamas per 50–60 minučių, o susidomėjimas kuo toliau nuo oro uosto, tuo labiau sumažėja.
• Geras susisiekimas apskritai. Didelis privalumas, jei tai vieta, kur nereikia automobilio keliauti, ir jei autobusų tinklas yra gerai išvystytas.
• Žmonės taip pat nori, kad pramogos, paslaugų įstaigos, restoranai ir pan. būtų lengvai pasiekiami pėsčiomis (niekas nenori nuomotis automobilio / taksi, kad nuvyktų į artimiausią restoraną).
• Niekas nenori gyventi šalia greitkelio ar pagrindinės magistralės, nes tai, švelniai tariant, suvokiama kaip trikdantis veiksmas.
• Kalbant apie nakvynės ir pusryčių viešbučius, susidomėjimas tokio tipo apgyvendinimu šiomis dienomis yra labai mažas, net ir tarptautiniu mastu. Kam gyventi atokiai, kai už beveik tokią pačią sumą galite gyventi savo name ar bute?

Penki svarbiausi veiksniai, lemiantys tarptautinius turistus, yra šie::

1. Skalbimo mašina 2. Terasa arba balkonas. 3. Prieiga prie baseino. 4. Oro kondicionierius. 5. Vaizdas į jūrą. Taip pat tokie veiksniai kaip kabelinė televizija, automobilių stovėjimo aikštelė, indaplovė, sūkurinė vonia, šildymas, leidimas apsistoti su augintiniais ir objektai, pritaikyti žmonėms su judėjimo negalia (tai visi nauji pastatai Ispanijoje), yra tarp dešimties svarbiausių nuomojamo turto savybių. Tačiau svarbiausia VISADA yra vieta.

---

Susitelkite į kokybę, tačiau supraskite, kad tai nebūtinai reiškia naujai pastatytus namus, atitinkančius aukščiausius statybos standartus. Svarbiausia yra vieta. Yra labai aukštos kokybės namų, esančių netoli jūros, už gerą kainą, tačiau kuriems visiškai nėra paklausos. Jų galima rasti, be kita ko, aplink Alikantę, bet taip pat ir aplink Marbella, Gibraltarlink. Šie namai yra tinkamesni (ypač kai dideli ir naujai pastatyti bankų perimti namai yra naujuose rajonuose, kuriuose trūksta gyvybės, judėjimo ir istorijos) kaip pigiausias įmanomas būstas savo reikmėmsTačiau nesitikėkite, kad kas nors norės juos nuomoti per šventes arba kad ilgainiui jų vertė gerokai padidės.

Kosta del Solyje yra „siaubo pavyzdžių“ – namai, kurie iš pirmo žvilgsnio atrodo puikiai veikiantys, bet visiškai nenuomomi. Neseniai kalbėjomės su švedu, kuris pernai įsigijo visiškai naują 2 miegamųjų butą su stogo terasa ir baseinu, esantį pačiame jūros pakrantėje, Estepona kryptimi vakarinėje Costa del Sol . Nepaisant to, jis.. tik 9 dienų užimtumas per metus! 

Prie jūros yra keletas naujai pastatytų kompleksų (tiek vakarinėje Costa del Sol , tiek Kosta Blankos dalyje), kuriuose yra baseinai ant stogų ir, regis, viskas, ko žmonės nori atostogauti, tačiau jie neužsibūna net mėnesio. Šie namų savininkai yra priversti nuomoti savo butus ilgalaikiams svečiams, o tai lemia mažas pajamas. Nepirkite tose vietose, kur daug tuščių namų. Dėl to nuomos kainos gerokai sumažėja. Pagrindinės pajamos gaunamos iš būsto nuomos 1–4 savaitėms, ypač sezono įkarštyje.

---

Nerja (kuris yra daugiausiai investuotojų pritraukiantis Ispanijos miestas) geriausiai veikiantis segmentas yra 1–2 miegamųjų butai, gana centrinėje vietoje, su terasa arba balkonu ir vaizdu į jūrą. Taigi, centras, Burrianapaplūdimys, Capistrano ir apylinkės, Paradorir kelios kitos vietovės yra saugios vietos, taip sakant. Mūsų nekilnojamojo turto agentas šiame rajone Anders Larsson yra nusižiūrėjęs adreso lygį.

Nekilnojamojo turto vertė lemia daug skirtingų veiksnių, ir nėra dviejų visiškai vienodų namų. Kartais lemiami veiksniai yra kaimynystė, kurioje namas yra (ar yra restoranų, parduotuvių ir pan.), transportas, bendra būklė (ir ar yra kokių nors unikalių interjero detalių), terasos dydis ir vieta, vaizdas, vėjo kryptis, netoliese esančių paplūdimių kokybė, eismo triukšmas, žaliosios zonos, infrastruktūra, planuojamos ir (daugiausia) esamos prieplaukos, golfo aikštynai ir kitos lankytinos vietos.

Svarbu, kaip minėjau, aklai nesigilinti į individualius veiksnius, tokius kaip kvadratinio metro kaina, vaizdas į jūrą, statybinių medžiagų / virtuvės būklė ir pan. Taip pat nepamirškite, kad sena aksioma „jei atrodo per pigu, kad būtų tiesa, greičiausiai taip nėra“ vis dar galioja ir amžinai.

Svarbiausia, būkite budrūs investuodami į esamus ar būsimus (dabar daug kas vyksta, nes išaugo pardavimai, o amerikiečiai ir kinai taip pat parodė didelį susidomėjimą investicijomis į namus Ispanijoje) naujai parengti projektai esančiose vietovėse neturintis nuomos istorijosKieno pareiga, pavyzdžiui, yra reklamuoti ir įkurti visiškai naują urbanizaciją tarp Alikantės ir Torevjechos (arba Ingemanslande tarp Marbella ir Gibraltar)? Jei anksčiau niekas ten nepritraukė turistų, ką galima pasakyti, kad jie tai darys dabar? Vystytojai ir savivaldybė neskiria pinigų rinkodarai, o pačiai gyvenamajai zonai (urbanizacijai) trūksta tam priemonių / kompetencijos. Taip atsiranda vaiduoklių miestai, kuriuos žmonės stato neapstatytose vietovėse be plano pritraukti turistus. Mantra „Pastatykite, ir jie ateis“ yra poetiška ir graži, bet retai kada veikia realybėje.

Trys populiariausi atostogų būstų tipai pagal atostogų tipą:

1. Paplūdimio atostogos.
2. Šeimos atostogos.
3. Prabangus apgyvendinimas.

Tada ateina golfo kelionės, atostogos užmiestyje, biudžetinės atostogos, savaitgalio išvykos ​​į didmiesčius ir slidinėjimo atostogos.

---

7 geri pagrindiniai patarimai, kaip sėkmingai išsinuomoti atostogų namus Ispanijoje

Jei viskuo pasirūpinsite patys (kitaip, šiomis detalėmis pasirūpins nuomos bendrovė):

1. Fotografuokite aiškiai matomus tiek vidaus, tiek išorės vaizdus, ​​daugiausia dėmesio skirdami detalėms, tokioms kaip vaizdas į jūrą iš terasos, sodas, jei toks yra, virtuvė ir jos įranga, vonios kambarys, patalynė ir kt.
2. Savo svetainės / reklamos portalo antraštes rašykite kuo patraukliau, sutelkdami dėmesį į tai, kas daro jūsų turtą unikalų (vieta, kaina ir kt.). Aprašyme pateikite kuo daugiau informacijos. Šiais laikais žmonės nori kuo daugiau informacijos prieš priimdami sprendimą ir užsisakydami.
3. Greitai atsakykite į užklausas ir pageidautina, kad jie turėtų telefono numerį, kuriuo jie galėtų paskambinti. Apie 10 % jūsų potencialių klientų renkasi bendrauti telefonu, o ne el. paštu, o tie, kurie naudojasi telefonu, dažniau nei kiti užsisako tiesiogiai.
4. Saugokite visų pranešimų kopijas. Visada praneškite rezervuodami pagal jūsų apgyvendinimo įstaigai ir vietovei taikomas taisykles (įskaitant atšaukimo politiką).
5. Visada kruopščiai atnaujinkite savo rezervacijų kalendorių.
6. Suburkite savo klientus į el. pašto adresų sąrašą (pvz., nemokamą paslaugą „Mailchimp“) ir informuokite juos apie nuolaidas ir pan.
7. Būkite lankstūs. Jei reikia, keiskite kainas, pridėkite įrangos, šiek tiek renovuokite ir pan., kad sulauktumėte susidomėjimo. Jei prastas užimtumas, jei jūsų reklama prastai atsiliepia arba jei jūsų nuomos įmonė nevykdo savo įsipareigojimų, būkite pasiruošę greitai pakeisti strategiją arba pasamdyti asmenį, kuris išmano rinką ir gali greitai padėti jūsų nuomai atsitiesti (tačiau jei nesilaikėte mūsų patarimų ir neįsigijote namo, esančio vietovėje, kurioje niekas nenori nuomotis, iš tikrųjų nėra daug ką padaryti).

Nepamirškite mažų, bet svarbių detalių savo namuose

Net jei turite ribotą biudžetą ar šiek tiek prabangesnį apgyvendinimą, galite daug laimėti, jei šiek tiek pagalvosite ir pasirūpinsite smulkiomis detalėmis, kaip ir dideli prabangių viešbučių tinklai. Visada atsiras žmonių, kurie nori mokėti daugiau už kokybę!

Įprasto namo pavertimas absoliučiai patraukliausiu pasirinkimu vis išrankesniems skandinavams / vakarų europiečiams nereikalauja tiek daug, kaip galite pamanyti.

• Pirkite naujus baldus, stalo įrankius ir stiklinius indus bei keletą paprastų, bet gražių interjero detalių, pavyzdžiui, aliejinius paveikslus ir gražias vazas, dekoratyvines pagalvėles ir užtiesalus ir kt.
• Svarbiausia detalė, ir tai yra sparčiai auganti tendencija tarptautinėje kelionių industrijoje beveik visuose segmentuose, yra investicijos į aukštos kokybės patalynę.
• Egipto medvilnė su žymėjimu „Öko-tex“ (šie netoksiški, ekologiški kokybiški audiniai nėra brangūs ir yra labai patvarūs) arba tikro lino paklodės daugeliui yra savaime suprantamas argumentas, kodėl verta rinktis namus (venkite šilko, nes tai medžiaga, kurios negalima skalbti skalbimo mašina).
• Sekite prabangių viešbučių pavyzdžiu ir rinkitės 100 % šukuotą Egipto medvilnę, kurios siūlų tankis yra 300–400 – tai aukso vidurys tarp maksimalaus komforto ir patvarumo, ir rinkitės išskirtinai baltus komplektus. Tai simbolizuoja prabangą ir neprilygstamą komfortą. Šią tendenciją pradėjo „Westin Hotels & Resorts“, kai 1999 m. pristatė savo „Dangiškąją lovą“. Nuo tada prabangiems viešbučiams (o dabar ir daugeliui ekonominės klasės viešbučių) tapo standartu naudoti aukštos kokybės baltą patalynę.
• Nepamirškite pasiūlyti gražaus rankšluosčių rinkinio (įskaitant vonios rankšluostį). Tai tikrai įvertins jūsų svečiai ir paskatins juos sugrįžti metai iš metų. Labai svarbu sukurti stiprų grįžtančių klientų ratą visų tipų nuomos įmonėms. Jie padės jums net ir sunkiausiais laikais.
• Nuomos bendrovės kai kuriais atvejais suteikia visą patalynę ir kt., bet manome, kad tuo turėtumėte pasirūpinti patys arba paprašyti jų investuoti į kokybę. Kasdienė prabanga traukia viduriniąją klasę kaip niekada anksčiau.
  Nuomos licencijų apribojimai Ispanijoje Jei investuojate į butą nuomai, pirmiausia turite įsitikinti, kad tvarkingi visi su turtu susiję dokumentai, ypač leidimas gyventi: Licencia de Primera Ocupación (dar vadinamas „Cédula de Habitabilidad“). Be jo negalite kreiptis dėl leidimo nuomoti savo būstą turistams (ne visose Ispanijos vietovėse reikalingas tokio tipo leidimas). Teisininko darbas yra užtikrinti, kad šie dokumentai būtų tvarkingi. Kitaip tariant, NEPIRKITE jokių būstų Ispanijoje be teisininko. Nuo 2011 m. sprendimas reguliuoti nuomos rinką priklauso 17 autonominių Ispanijos regionų. Todėl labai svarbu, kad prieš pirkdami būstą investiciniais tikslais, žinotumėte apie įsipareigojimus ir teises, taikomas regione, kuriame perkate būstą. Vietovėse, kuriose nėra priimta jokių specialių įstatymų, galioja bendrasis įstatymas LAU (Miesto nuomos įstatymai). Daugelis Ispanijos regionų neseniai sugriežtino savo reglamentus. Tačiau daugeliu atvejų tai tik teigiamas dalykas (deja, kai kuriuose regionuose viešbučių pramonės lobizmas visiškai sumažino asmenų galimybes išnuomoti savo būstus). Naujųjų įstatymų priežastis – užtikrinti nuomininkų saugumą ir komfortą, taip pat užtikrinti, kad užsienio namų savininkai mokėtų mokesčius ir turėtų draudimą (yra papildomo draudimo, kurį galite įsigyti kartu su savo būsto draudimu), kuris padengtų galimus nuomininkų nuomos atvejus. Apskritai, ir tai taikoma visoms ES šalims, norima geriau kontroliuoti turizmą, t. y., kad asmenys bet kuriuo metu yra šalyje.
• Nuomos licencijos kaina yra vienkartinė ir skiriasi priklausomai nuo regiono. Kai kuriuose regionuose tai yra fiksuota kaina, priklausomai nuo vietovės. Kituose regionuose ji priklauso nuo to, kiek svečių gali apgyvendinti jūsų objektas. Licencijos kainuoja nuo beveik 200 iki 700 eurų. PASTABA: Daugeliu atvejų galite apeiti naujus įstatymus ir kitus teisės aktus, pavyzdžiui, reikalavimą nuomininkui būti registruotam paso numeriu (tai vis labiau įprasta ES), įtraukdami savo objektą į registruotos nuomos bendrovės sąrašą, kuri savo ruožtu pasirūpina viskuo. Andalūzija Pradedame nuo palyginti naujų Andalūzijos įstatymų ir parašome keletą papildomų pastraipų, nes būtent į šį regioną (skaitykite: Costa del Sol) ir kreipiamės į investuotojus.
• Andalūzijos ambicija – tapti pasauline turizmo lydere, o tam reikia gerinti nuomojamo būsto pasiūlos kokybę. Tačiau įstatymai čia nėra skirti sustabdyti privačių namų nuomą, nes pastarųjų interesų organizacija yra daug stipresnė ( Costa del Solyra daugiau privačių apgyvendinimo vietų nei viešbučių lovų). Be to, reikalingi įstatymai, reglamentuojantys šią augančią daugelio milijonų dolerių vertės pramonę. Pažįstame asmenų, kurie iš kelių nekilnojamojo turto objektų uždirba tiek daug pinigų, kad gyvena vien tik juose. Sėkmingiausi mūsų klientai palankiai vertina įstatymus ir yra įsitikinę, kad jie leis gauti dar didesnes pajamas (nes jie galės pradėti taikyti didesnes kainas), tuo pačiu metu atsikratydami nesąžiningų veikėjų, kurie tam tikroms vietovėms suteikė nepelnytą blogą reputaciją. Naujieji įstatymai, viviendas con fines turísticos, įsigaliojo 2016 m. ir nuo to laiko buvo pridėta dar keletas. 2025 m. rugpjūtį teismas nusprendė, kad perkant turistinę rezidenciją Andalūzijoje, pakanka pakeisti vardą ir pavardę licencijoje. Nekilnojamojo turto nereikia iš naujo registruoti. Šis sprendimas sustiprino teisinį tikrumą, apsaugo investicijas ir palengvino naujų namų savininkams galimybę greitai pradėti nuomoti būstą Andalūzijoje.
• Mūsų įmonės teisininkas Francisco López Vera dalyvavo procese, kai Nerja teisininkai pateikė savo nuomonę apie pirmąjį valdžios institucijų parengtą projektą. Todėl jis puikiai išmano smulkiąją raidę. Jei nuomojate savo turtą kam nors kitam, išskyrus draugus ir pažįstamus (ir už tai neimate mokesčio), privalote užregistruoti turtą valdžios institucijose (Registracija Andalūzijoje nemokama), o tai reiškia, kad kiekvienas namas taip pat gauna unikalų ID, kuris, be kita ko, turi būti nurodytas reklamoje. Nuomojamam turtui taikomi šie reikalavimai: Naujai pastatyti objektai turi atitikti galiojančius nacionalinius ir regioninius saugos, sveikatos reglamentus, neįgaliesiems taikomus įstatymus ir kt. Kambariai turi būti tinkamai vėdinami ir, jei reikia, su užuolaidomis arba žaliuzėmis. Kambariuose turi būti proporcingas jų dydžiui baldų kiekis. Nuo gegužės iki rugsėjo kiekviename miegamajame ir svetainėje turi būti oro kondicionierius (kilnojamieji įrenginiai neskaičiuojami). Kai objektai nuomojami nuo spalio iki balandžio mėnesio, juose turi būti įrengtas šildymas. Kiekviename objekte turi būti pirmosios pagalbos vaistinėlė. Objektų savininkai privalo pateikti spausdintus arba skaitmeninius dokumentus, kuriuose svečiui būtų nurodyta, kur yra artimiausia vaistinė, ligoninė, automobilių stovėjimo aikštelės, restoranai, prekybos centrai, taip pat artimiausios aplinkos žemėlapį ir bendrus turistinius vadovus (iš esmės visur jie prieinami nemokamai, visa kita galime padėti savo klientams). Užrašų knygelę, kurioje nuomininkai galėtų užsirašyti visus skundus, ir aiškiai matomą ženklą, informuojantį gyventojus apie knygos egzistavimą. Reikalaujama, kad namas būtų valomas prieš ir po kiekvieno naujo nuomininko atvykimo. Šviežia patalynė, taip pat atsarginė pora. Instrukcijos, kaip veikia virtuvės prietaisai. Nurodykite asmens, kuris galėtų spręsti nuomininko skundus ar problemas, kontaktinį numerį (paskelbkite jį trečiosios šalies svetainėje), kad į juos būtų galima kuo greičiau atsakyti. Taip pat turėtumėte aiškiai informuoti savo svečius apie jūsų namuose galiojančias taisykles dėl augintinių ir rūkymo, taip pat apie visus specialius įstatymus šioje vietovėje. Atkreipkite dėmesį, kad reikalavimas dėl belaidžio interneto buvo pašalintas iš pirmojo įstatymo projekto. Vis tiek rekomenduojame nuomininkams pasiūlyti tam tikrą interneto ryšį (net jei tai tik per daugkartinio įkrovimo atmintinę). Vienas dalykas, į kurį reikia atkreipti dėmesį. Vienu metu negalima nuomoti daugiau nei 15 žmonių. Tai interpretuojame kaip lengvesnį nakvynės ir pusryčių verslo valdymą. Kol neturite daugiau nei 15 gyventojų, jums nereikia specialios licencijos, išskyrus tą, kurią privalo turėti visi nuomojantys namų savininkai. Jei vieno kilometro spinduliu turite daugiau nei 3 namus, kuriuos norite išnuomoti, turite užsiregistruoti kaip „Empresa“ (įmonė). Taip pat yra tam tikrų taisyklių ir standartų, susijusių su mokėjimu, atšaukimu, atvykimu ir išvykimu ir kt. Tai ir informaciją apie tai, kaip lengvai įregistruoti būstą, mūsų brokeris paaiškins vėlesniame proceso etape. Mūsų teisininkas taip pat užtikrina, kad laikytumėtės valdžios institucijų reikalavimų, susijusių su pirkimu. Baudos už įstatymų nesilaikymą siekia nuo 1 500 EUR. Tačiau nematome jokios priežasties nesilaikyti įstatymų. Aragonas (Saragonas) Šioje provincijoje neseniai pradėta reikalauti užsiregistruoti „Viviendas Turisticas“ ir prisiimti atsakomybę už tai, kad būtų registruojama, kam nuomojatės ir pan. (lengviausia, kaip minėjau, leisti nuomos bendrovei tai sutvarkyti su paso numeriais ir pan.).
• Regiono valdžios institucijos yra gana griežtos, o baudos gali siekti net 90 000 eurų, jei jų nesilaikysite. Nuo 2017 m. įsigaliojo nauji reikalavimai, keliami nekilnojamojo turto registracijai nuomai. Paraiška teikiama per vietos turizmo biurą.
• Astūrija (Ovjedas)) Čia vieno kambario namai negali būti nuomojami turistams.
• Balearų salos (Maljorka, Ibiza ir Menorka) Balearų salose galioja sudėtingos taisyklės. Galite kreiptis dėl nuomos licencijos, jei turite vilą ar kotedžą, bet ne dėl buto. Daugelis stebėtojų mano, kad užuot sušvelninus šias taisykles, jos bus dar labiau sugriežtintos. Be kita ko, siūloma, kad norint gauti nuomos licenciją, turite gauti kaimynų leidimą. Deja, lobizmas tarp viešbučių tinklų Maljorkoje yra labai stiprus. Valdžia taip pat paskelbė, kad aktyviai ieškos tų, kurie vengia mokesčių, pasinaudodami LAU (Įstatymu dėl nuomos miesto teritorijose), pavyzdžiui, neregistruodami savo būsto ir reklamuodamiesi „ne turistams skirtuose“ portaluose. Tačiau mokesčius mokėti privalote bet kokiu atveju.
• Baskų kraštas Kad galėtumėte nuomoti savo turtą, jis turi būti užregistruotas „Registro de Empresas Turisticas“ (Turizmo įmonių registre). Tikimasi įstatymų pakeitimų, tačiau šiuo metu, norint gauti licenciją, reikia turėti 2 nuomojamas patalpas (arba individualų turtą turite užregistruoti registruotoje nuomos įmonėje).
• Kantabrija (Santanderas) Šiame regione galioja vieni griežčiausių įstatymų Ispanijoje. Norėdami gauti licenciją savo apgyvendinimui, kuris priskiriamas „ne viešbučio apgyvendinimui“, turite atitikti tam tikrus neįgaliesiems taikomus reikalavimus, be kita ko. Taip pat galioja sudėtingos rinkodaros, kiekvieno svečio deklaracijų valdžios institucijoms ir kt. taisyklės.
• Kastilija ir Leonas (Valjadolidas) Draudžiama nuomoti savo privatų būstą turistams. Tačiau būsto savininkas turi teisę jį išnuomoti pagal LAU. Tačiau negalite reklamuoti šių būstų turistiniuose portaluose / kanaluose.
• Extremedura (Merida) Žr. aukščiau.
• Galisija (Santiago de Compostela) Dabar leidžiama išnuomoti savo privatų namą turistams. Tačiau privalote laikytis tam tikrų regioninių taisyklių nurodymų.
• Kanarų salos (Gran Kanarija, Tenerifė) Dabar taikomi apribojimai nuomoti nekilnojamąjį turtą „turistinėse zonose“, „turistiniuose rajonuose“ arba „gyvenamųjų ir turistų rajonų mišinyje“. Tai reiškia, kad nekilnojamojo turto savininkai ir nuomos agentai turi išanalizuoti, kurios zonos gali būti laikomos „turistinėmis zonomis“. 2015 m. vasarą, kai įsigaliojo įstatymas, valdžios institucijos paskelbė, kad aktyviai užtikrins atitiktį ir kad baudos gali siekti 60 000 eurų. Kaip minėta, viešbučių pramonės lobizmas Kanarų salose yra labai stiprus.
• Katalonija (Barselona) Barselonos centre, siekiant pažaboti turizmą, visiškai nutrauktas turistinių licencijų išdavimas (tačiau įstatymai leidžia išnuomoti butą iki 3 nuomos sutarčių per metus, jei kiekvienas nuomininkas apsistoja mažiausiai 32 dienas. Trumpesni laikotarpiai laikomi trumpalaike nuoma ir jiems reikalinga licencija). Tačiau yra namų, kurie jau turi pirkimo licencijas (mūsų vyras Barselonoje apie jas žino). Likusioje Barselonos dalyje galite kreiptis dėl nuomos licencijos, tačiau atitinkamos miesto rotušės mokesčiai ir rinkliavos yra labai savavališki. Kai kurios Barselonos rajono urbanizacijos taip pat draudžia kaimynystėje gyvenantiems namų savininkams išnuomoti savo namus. Šiose vietovėse licencijos gauti negalima jokiomis aplinkybėmis. Todėl daugelis mažesnių investuotojų atkreipė dėmesį į kitas Ispanijos dalis (daugiausia Costa del Sol), o didesniems investuotojams tai nerūpi. Barselonoje vis dar galima uždirbti daug pinigų iš įvairių tipų nekilnojamojo turto (ypač netoliese esančiuose) Sitgesas). Taip pat reikėtų atkreipti dėmesį, kad įstatymai yra daug švelnesni tiems, kurie nori išnuomoti tik vieną ar du kambarius, tuo pačiu metu apsistodami namuose kaip ir svečiai.
• Kita Katalonija (Ljoret del Mare, Žironoje ir kt.) taip pat reikalaujama registracijos rotušėje, taip pat daugelis kitų taisyklių, pavyzdžiui, nuomininkas privalo užsiregistruoti policijoje per 24 valandas nuo atvykimo, o nuomininkas privalo turėti kontaktinį numerį, kuriuo būtų galima susisiekti visą parą. Kita vertus, ilgesnis nei 31 dienos apsistojimas nelaikomas turistine nuoma.
• MadridasSvarbiausia nepamiršti, kad negalima išnuomoti tik vieno kambario ir kad (visą) būstą reikia išnuomoti bent 5 dienoms iš eilės. Tačiau vyksta stipri lobistinė veikla, siekiant panaikinti pastarąją taisyklę.
• Mursija Mursijos autonominiame regione nėra aiškių apribojimų, tačiau netrukus tikimasi naujų įstatymų, nes kaimyninės teritorijos įves aiškesnius įstatymus ir reglamentus.
• Navaros (Pamplonos) Čia taikomos dvi skirtingos licencijos, priklausomai nuo jūsų gyvenamosios vietos tipo. Jei tai tradicinio architektūros stiliaus gyvenamoji vieta, taikoma „Casa Rural“ licencija. Kita galimybė – „Apartamento Turistico“ licencija, taikoma įprastam butui, vasarnamiui ar namui.
• Valensija (įskaitant Alikantę, Kasteljoną, Toreviją ir kt.) Kiekvienas, norintis išnuomoti savo turtą regione, privalo jį užregistruoti „Registro de Empresas Establecimientos y Profisones Turisticas“ (liet. „Įmonių, turinčių turtą, ir turėtojų, turinčių turtą, registre“). Gavę licencijos numerį, jį turite aiškiai matyti visose rinkodaros priemonėse. Privalote turėti architekto išduotą vadinamąjį tinkamumo gyventi sertifikatą (kainuojantį apie 200 eurų) ir sumokėti registracijos mokestį iš savivaldybės. Torreviejoje dar praėjusių metų pradžioje jis buvo 17,50 euro. Jei turite daugiau nei 5 nekilnojamojo turto objektus, kuriuos norite išnuomoti, turite užsiregistruoti kaip „Empresa“ (įmonė).
• Skirtingi modeliai tarp nuomos bendrovių IspanijojeKurią nuomos bendrovę rekomenduojame, šiek tiek priklauso nuo to, ką ir kur perkate ir pan. Tačiau Nerja ir apylinkėse daugelis žmonių renkasi mūsų partnerį, kuris taip pat prekiauja Jungtinėje Karalystėje ir daugumoje kitų Vakarų Europos šalių. Tačiau yra keletas variantų, ir klientas pats nusprendžia, su kuria nuomos bendrove nori išsinuomoti savo turtą. Reikia atsižvelgti į kelis skirtingus aspektus ir išlaidas, susijusias su jūsų Ispanijos nekilnojamojo turto nuoma. Pradėkime nuo aiškaus ir glausto pavyzdžio: jūsų vidutinė savaitės nuomos kaina (ji turėtų skirtis priklausomai nuo to, ar yra ne sezono metu, vidurys, ar sezonas) yra 400 eurų. Jūs nuomojatės turtą 40 savaičių per metus. 400 x 40 = 16 000 eurų. Pasirinkote raktų perdavimą ir kt., taip pat būsto rinkodarą patikėti nuomos bendrovei, kuri už tai ima 20 % jūsų pajamų (būsto valymas šiame pavyzdyje neįtrauktas, nes už jį atsakinga trečioji šalis ir jis priklauso nuo tokių veiksnių, kaip vidutinis jūsų nuomininkų nuomos laikotarpis, tačiau valymo kaina nėra didelė). 16000 x 0,20 = 3200 16000 – 3200 = 12800
• Mokesčiai Ispanijoje (atkreipkite dėmesį, kad galite atskaityti išlaidas, kurias galima susieti su nuomos verslu, todėl iš tikrųjų mokesčių nebus tiek daug) yra 19 %. 12800 x 0,19 = 2432,0 12800 – 2432 = 10368 € Jūsų pasyvios pajamos (šiame pavyzdyje viskuo pasirūpina nuomos įmonė) iš šio būsto yra daugiau nei 10000 € per metus. Jei būstui turite milijono SEK paskolą (pavyzdyje palūkanų atskaitymai neatsižvelgiami) su maždaug 3 % palūkanų norma (tačiau šiuo metu Ispanijos paskoloms tai dar mažesnė procentinė dalis) ir namą amortizuojate per 20 metų, jūsų mėnesinės paskolos išlaidos yra 5526 SEK per mėnesį, o metinės – 66312 SEK. Žinoma, yra ir kitų išlaidų, tokių kaip vanduo, elektra, teritorijos priežiūra, nekilnojamojo turto mokestis ir kt. Tačiau Ispanijoje jos yra mažesnės nei Švedijoje, tačiau labai skiriasi priklausomai nuo to, kiek baseinų ir pan. yra prižiūrima toje vietovėje ir pan.
• Nesvarbu, kaip sukiojate ir pasukate: jei perkate tinkamo tipo namą tinkamoje vietovėje ir vietoje Ispanijoje nuomos pajamos padengia ir paskolos, ir kitas išlaidas – ir lieka pinigų. Tada yra vertės padidėjimas ilguoju laikotarpiu žinoma. Kiek ji bus didelė, labai priklauso nuo to, kaip gerai ji bus išnuomota. Saugiausia investuoti į namą gerai žinomoje vietovėje. Daugelyje vietovių vis dar yra pigių namų, tačiau daugelis jų stovi tušti rajonuose praėjus dešimtmečiui po jų pastatymo ir tai tęsis dar ilgai. Jų beveik neįmanoma išnuomoti, išskyrus nedidelę sumą studentams ir pan. Namų kainos tokio tipo vietovėse nekyla, išskyrus galbūt paskutinius nekontroliuojamos būsto rinkos etapus. Pelningiausioje Ispanijos rinkoje Nerja, rytinėje Costa del Sol, keli analitikai tikisi panašaus vystymosi, koks buvo Švedijoje po mūsų būsto krizės dešimtojo dešimtmečio pradžioje, t. y kainų kilimas 15–20 metų (Yra priežastis, kodėl tiek mes, tiek didžiausias Ispanijos bankas „Holabank“ koordinuoja savo tarptautines pastangas iš šio konkretaus miesto). Kelios Ispanijos rinkos seks panašią kreivę, tačiau daugelis (daugiausia naujų) rajonų taip pat visiškai žlugs. Kaip jau ne kartą pabrėžėme, svarbu investuoti į rajonus, kurie turi tam tikrą istoriją, į kurią gali atsiremti. Tiesa, kad kolektyvinė atmintis trumpa, o burbulai sprogsta, kad vėl išsipūstų greičiau nei tikėtasi, tačiau Ispanija, kaip ir Švedija, pakėlė bankų sistemos lygį, o tai greičiausiai pailgins kito būsto burbulo atsiradimo laiką.
• Skirtingi nuomos įmonių modeliai ir privalumai bei trūkumai, kai viską darote patys Kai kurie sėkmingiausi mūsų klientai save pristato 1–4 rinkodaros portaluose (Švedijos ir užsienio) ir leidžia nuomos bendrovei pasirūpinti raktų atsiėmimu bei valymo administravimu. Nuomos bendrovė taip pat teikia visą parą budinčius darbuotojus, jei namuose kas nors sugestų. Už tai nuomos bendrovė ima komisinį mokestį 10% nuo užsakymo sumos. Kokybiški paklodės ir rankšluosčiai atlaiko daug skalbimų ir nėra didelės išlaidos. Valymas yra papildomas, tačiau jis nekainuoja daug eurų (apie 30–60 eurų savaitinis valymo mokestis). Jei turite kelis butus arba didesnį daugiabutį su keliais kambariais, rekomenduojama rinktis šiek tiek brangesnį variantą su didesne valymo įmone, o ne samdyti ką nors šiek tiek pigiau kaip papildomą darbą). Jei nuomos įmonė taip pat teikia visa rinkodara (dažnas abiejų modelių hibridas), tai yra, jie pritraukia klientą, o tada ima 20% nuo užsakymo sumos.  Kai kurios užsakymo bendrovės imasi 40 procentų. Į kainą įskaičiuota patalynė, valymas, tam tikru mastu ir baldai ir kt. Šie operatoriai taip pat turi savo butus su vienodo tipo baldais, rankšluosčiais ir kt. ir veikia daugiau ar mažiau kaip viešbutis. Tačiau, mūsų nuomone, tai nėra ekonomiškas susitarimas individualiam namų savininkui. Kalbant apie mūsų klientus, tai yra tuos, kurie pirko per mus arba kurių namus mielai išnuomojame, kiekvienu atveju atskirai aptariame, kurie modeliai geriausiai tinka jums ir jūsų namams. Paskelbę šį straipsnį, gavome el. laišką iš kliento, kuris prieš devynis mėnesius įsigijo butą viename populiariausių Nerchos rajonų (apie 250 000 eurų, 2 miegamieji):
• „Sveiki, Anders. Dėkojame už įdomų asmeninį pranešimą apie investicijas į gyvenamuosius namus Ispanijoje. Tai patvirtina, kad radote mums gerą nekilnojamąjį turtą!“
  Kalbant apie nuomą, čia, Nerja, viskas labai paprasta, kaip ir aprašėte. Nuo birželio mėnesio, kai pradėjome gyventi, esame beveik visiškai išnuomoti, išskyrus kelias savaites. Tai, kad tada butas nebuvo išnuomotas, labiau lėmė mūsų kaltė, mūsų reikalavimas keisti butą šeštadieniais nepatiko visiems. Dabar rezervavome iki 2017 m. balandžio vidurio. Vasaros ir rudens rezervacijos 2017 m. taip pat prasidėjo. Nematau jokių kliūčių ateityje būti visiškai išnuomotiems daugiau nei 50 savaičių. Turime savo svetainę, kurioje galite užsisakyti ir atsiskaityti. Reklama „Blocket“ ir „Homeaway“. „Eurosur“ padeda su raktais, valyti, apžiūrėti ir pan. Veikia gerai. Šį pavasarį šiek tiek atnaujinome butą.“
• Taip pat skaitykite: Patarimai tiems, kurie nori patys išnuomoti savo namus, taip pat bendra informacija apie namų nuomą Ispanijoje. Apie būsto draudimą ir kt Jei nuomininkas jūsų namuose ką nors sugadins, nuomos bendrovė iš nuomininko kreditinės kortelės nuskaičiuos remonto / pakeitimo išlaidas (reikalavimas, kad atitinkamas asmuo rezervacijos metu naudotų galiojančią kreditinę kortelę). Jei visiškai nuomojatės patys, įsitikinkite, kad rezervacijos sąlygos apima įvairius galimus atvejus. Mes padedame savo klientams tai padaryti. Taip pat turėtumėte įsitikinti, kad jūsų draudimas padengia nuomininkų padarytą žalą būsto draudimasBendradarbiaujame su banku, kuris siūlo šią paslaugą (tačiau yra keletas alternatyvų, o šio tipo draudimo kainos paprastai nėra didelės). Rajonuose / miestuose, kuriuos rekomenduojame nuomai, kur taip pat uždirbate daugiausia pinigų iš savo būsto, labai retai pasitaiko, kad nuomininkas ką nors sugadintų. Tai didesnė problema, jei nuomojatės savo namus vietose, kuriose daugiausia apsistoja jaunimas, linksminantis. Beje, Didžiosios Britanijos užsakymo bendrovės taiko labai griežtas taisykles. Pavyzdžiui, bendrovė, su kuria daugiausia dirbame, neleidžia x skaičiui tos pačios lyties asmenų nuomotis tų pačių arba netoliese esančių namų. Žinoma, jie dažnai ignoruoja šią taisyklę, tačiau tai vis tiek yra jų užsakymo sąlyga, todėl jie gali atsisakyti tam tikrų tipų nuomininkų, jei įtaria, kad kažkas negerai.
• Apie nuomos pajamų mokesčius Ispanijoje Taip pat nepamirškite, kad turėsite sumokėti Ispanijos mokestis nuo jūsų nuomos pajamų. Daugiau apie šį mokestį ir daug daugiau skaitykite šiame straipsnyje:  Dažnai užduodami klausimai ir atsakymai apie tai, kaip įsigyti būstą Ispanijoje. Nuo 2016 m. pajamų, gautų iš nuomos būstui, mokestis yra 19 % (ES piliečiams). Anksčiau ilgą laiką jis buvo 24,75 %, po to sumažintas iki 20 %, o vėliau dar 1 procentiniu punktu (ir visos išlaidos, kurias galima priskirti nuomos veiklai) įskaitant palūkanas (Ispanijos banko paskolos atveju, yra atskaitomos). Atkreipkite dėmesį, kad šis minimalus mokestis taikomas tik ES arba EEE piliečiams. Kitų tautybių piliečiams taikomas 24 %. Priešingu atveju visada pasitarkite su Švedijos mokesčių agentūra ir savo buhalteriu dėl visų su mokesčiais susijusių klausimų, susijusių su būsto pirkimu užsienyje. Tai nėra mūsų misijos dalis.
• Pabaigai apie licencijas ir nuomos įmones: Glaudžiai bendradarbiaujame tik su nuomos bendrovėmis (turime prieigą prie statistikos apie tai, kurie objektai / rajonai veikia geriausiai ir pan.) tose vietovėse, kurios generuoja didžiausias pajamas (ir kuriose būsto kainos krito krizės metais) ir kuriose galioja pagrįsti apribojimai bei įstatymai. Tai apima Costa del Sol ir Kosta Blanką, bet neapima Maljorkos ir Kanarų salų. Nuoroda į mūsų Facebookpuslapį, kuriame skelbiame mėnesio aktualijas ir pan. 

Štai kiek turėtumėte išleisti per savaitę savo namams

Aukšto prioriteto rajonuose turime statistiką iš savo puslapių ir partnerių apie nuomos veiklą. Jei jūsų norimam įsigyti būstui trūksta statistikos, ieškome panašių būstų tame rajone. Jei tai naujos statybos namas naujoje urbanizacijoje, mes naudojame vietinių nuomos bendrovių patirtį kaip pagrindą jūsų užimtumo įvertinimui ir kiek galite prašyti nuomos per savaitę arba ilgalaikės nuomos atveju (didžiausias bankas, su kuriuo dirbame, turi ilgalaikės nuomos būstų visoje Ispanijoje, todėl galime remtis jų skaičiais). Geriausia nustatyti kainų lygį, pagrįstą kaimyninių namų kainomis (taip pat atsižvelkite į jų baldus ir papildomas detales, tokias kaip belaidis internetas ir virtuvės įranga). Jei nustatysite per aukštą kainą, rizikuojate gerokai sumažinti užimtumą. O tai veda prie kito punkto:

Vienas sėkmingiausių mūsų klientų, švedas iš Nerja, nusprendė renovuoti ir apstatyti vieną iš savo namų, kad pakeltų jo kokybę. Rezultatas buvo puikus. Nors jis padidino savaitės kainą Jis nusileido ant reikšmingo 44 savaičių užimtumas ir lakoniškai pareiškė: „Visada atsiras norinčių mokėti už kokybę“. Tai ypač pasakytina apie tokias vietoves kaip Nerja ar Puerto Banus, kur daugelis lankytojų yra pasiturintys. Prabangių viešbučių pasirinkimas, pavyzdžiui, Mijas Costa ar Torrevieja, gali būti šiek tiek sudėtingesnis (tačiau visada yra išimčių, kurios patvirtina taisyklę).

Kainos turėtų būti nustatytos (kai kuriose Ispanijos vietose reklamoje privaloma nurodyti kainą už naktį) už naktį, savaitę ir mėnesį, taip pat gali būti taikoma „žiemos nuolaida“ užsakant 3 mėnesius ar ilgiau. Gana įprastas modelis yra nustatyti kainą už naktį, kuri yra maždaug 1/5–1/6 savaitės kainos. Mėnesio kaina paprastai yra maždaug tokia pati kaip savaitės kaina sezono metu. Tačiau tai nerekomenduojama vietovėse, kuriose yra didelis užimtumas. Šiose vietovėse jums reikia pasiūlyti tam tikrą „ilgalaikės nuolaidos“ formą tik nuo spalio iki kovo mėnesio – jei iš viso reikia.

Daugeliu atvejų svečiams taip pat rekomenduojama užsisakyti mažiausiai 5–7 dienas. Išimtys yra tipiški savaitgalio miestai, tokie kaip Valensija, Sevilija ar Malaga.

Išnuomoti ilgesniam laikui nuolatinis nuomininkas Iš principo visada generuoja mažiau pajamų. Daugeliu atvejų iš tikrųjų uždirbsite daugiau pinigų, jei butą nuomosite tik sezono metu. Tačiau jei kyla problemų dėl didelio užimtumo net sezono metu, nuolatinis nuomininkas daugeliu atvejų yra geriausias sprendimas. Kokią didelę mėnesinę nuomą galite sau leisti, žinoma, priklauso nuo daugybės veiksnių.

---

---

Dėl paskolos gavimo iš Ispanijos banko

Dar prieš kelerius metus visiems savo klientams patarėme nesiskolinti iš Ispanijos bankų. Bankų sistema buvo visiška katastrofa, kuri buvo viena iš pagrindinių krizės priežasčių. Tačiau dabar Ispanija įvedė bankų rinkos reguliavimą, kaip tai padarė Švedija po didelės būsto krizės 1990-aisiais. Sąlygos yra geros, o palūkanų normos iš esmės tokios pat žemos kaip ir Švedijoje. Ispanijos bankai kelia maždaug tokius pačius aukštus reikalavimus jūsų finansams kaip ir Švedijos bankai. Bendradarbiaujame su vienu didžiausių Europos bankų „La Caixa“ („Holabank“), kuris, be kita ko, Banko vadovas, kalbantis švediškaiir per spanskafastigheter.se galite pateikti paraišką internetu ir gaukite paskolos pažadą prieš atvykdami į Ispaniją. Anksčiau bendradarbiavome su keliais bankais, bet dabar daugumą jų siunčiame į „Holabank“, nes mūsų klientai pateikė pačius geriausius atsiliepimus tiek apie ligas, tiek apie gydymą (tačiau kartais tai gali užtrukti, todėl būtinai pasitikrinkite iš anksto), todėl dabar daugumą jų siunčiame tiesiai ten. Daugiau apie skolinimąsi iš Ispanijos banko skaitykite čia.

Kiek galite pasiskolinti iš Ispanijos banko?

Tai priklauso nuo to, kiek kainuoja turtas. Jei jis kainuoja milijoną, paprastai galite gauti paskolą, lygią 70 % šios sumos. Pagal įstatymą bankai turi nepriklausomą įmonę, kuri įvertina turtą. Tada jie gali jį įvertinti 800 000 SEK, bet net jei kaina yra milijonas, galite pasiskolinti tik 70 % iš 800 000. Kita vertus, jei jie jį įvertina pusantro milijono, vis tiek gausite paskolą tik už nustatytą kainą. Jie visada teikia paskolas už mažiausią sumą, neatsižvelgiant į tai, ar galutinę sumą lemia kaina, ar vertinimas (taip pat atkreipkite dėmesį, kad vertinimai šiais laikais labai skiriasi) dažnai yra mažesnė už tikrąją rinkos vertę). Anksčiau visi bankai turėjo savo vertinimo komandas, bet dabar tai reglamentavo valstybė, todėl vertinimą turi atlikti nepriklausoma trečioji šalis. Todėl nebėra gera mintis, kaip buvo daroma anksčiau, kreiptis į skirtingus bankus ir rinktis banką, kurio vertinimas yra didžiausias.

PASTABAAtkreipkite dėmesį, kad negalite skolintis būsto mokesčiams ir rinkliavoms. Jie sudaro 10–14 % visos būsto kainos. Todėl jums reikia bent 40 % nuosavo kapitalo.

1 scenarijusRadote butą, kuris yra gera investicija, tarkime, dviejų miegamųjų, gana arti paplūdimio, su vaizdu į jūrą. Jo kaina yra 100 000 eurų, o vertė taip pat yra 1 000 000 eurų (tačiau atminkite, kad pridedamas PVM ir kiti mokesčiai, kurių negalite skolintis). Tuomet jums reikia apie 40 000 eurų grynaisiais pinigais ir galite pasiskolinti 60 000 eurų iš banko.

Atkreipkite dėmesį, kad jums nereikia skolintis net 70 procentų, nebent to būtinai reikia. Bankas, su kuriuo mes daugiausia dirbame, nereikalauja, kad jūs skolintumėtės x eurų, kaip reikalauja daugelis kitų konkurentų.

2 scenarijus: Turite 1 milijoną nuosavo kapitalo. Būstas kainuoja 1,7 milijono, bet yra įvertintas 1,5 milijono. Tačiau atminkite, kad bankas paskolins už mažiausią sumą, nepaisant to, ar jis bus įvertintas aukščiau, ar ne. Kadangi šiuo atveju kaina nustatyta 1 milijono, galite pasiskolinti 70 % nuo 1,5 milijono (atskaičius mokesčius ir rinkliavas, maždaug 10–14 %).

3 scenarijus. Norite investuoti į komercinis judėjimas (Nakvynė ir pusryčiai, viešbutis, baras ir kt.) arba galbūt nupirkti visą kurortą, kuris atiteko bankui, arba nusipirkti didesnį žemės sklypą. Čia nėra jokių nustatytų taisykliųKiek galite pasiskolinti, priklauso nuo daugelio skirtingų veiksnių. Galime padėti užmegzti ryšį su banku, iš dalies dėl paskolų, iš dalies, pavyzdžiui, dėl žemės ir objektų. Turime patirties, kontaktų ir žinių, reikalingų tokio dydžio investicijoms. 

---

Apie banko objektų problemą (ir galimybes)

Keletas bankų vis dar siūlo daug įperkamo būsto, tačiau problema ta, kad išskirtiniuose, klestinčiuose kurortuose, tokiuose kaip Puerto Rikas, Mas Palomas ar Nerja, bankų nekilnojamojo turto retai pasitaiko. Kuo toliau nuo krizės, tuo mažiau bankų nekilnojamojo turto atsiranda. 2023 m. pabaigoje bankų sistema paskelbė, kad šalyje yra rekordiškai mažai bankų perimto nekilnojamojo turto. Nuo to laiko jų daugiau neliko.

Jei nesate labai išrankus dėl savo buto vietos ir tiesiog norite tokio, kuris yra galima pigiai įsigyti atostogų būstą...dar yra daug gerų pirkinių, kuriuos reikia atlikti (kai kuriose vietose, pavyzdžiui Mijas Costa, yra net naujos statybos butų). Tačiau jei ieškote investicijos, vieta, kaip žinome, yra svarbiausias aspektas. Didžiausia problema su bankų nekilnojamuoju turtu yra ta, kad jis yra bankų nekilnojamasis turtas ne be reikalo – jei jam nereikia didelio remonto, jis dažnai yra gerai matomoje vietoje atokiose vietovėse, prie greitkelių ir pan. Daugiau apie banko nekilnojamojo turto pirkimą Ispanijoje skaitykite čia.

Klausimai? Rašykite adresu info@spanskafastigheter.se ir mes su jumis susisieksime kaip įmanoma greičiau. 

---

Ispanijos būsto rinka – nekilnojamojo turto kainos kyla, tačiau daugeliu atvejų vis dar klaidinančios

Kainų istorijos statistika Nerja ir Barselonoje kaip pavyzdys

2007 m. Barselonoje kainos buvo aukščiausios, o vidutinė kaina už m2 siekė 4 732 eurus. Žemiausios kainos buvo 2013 m., kai vidutinė kaina siekė 2 957 eurus. Tai maždaug 40 % sumažėjimas. Nuo 2013 m. iki 2016 m. pirmojo pusmečio kainos pakilo apie 6–7 %. Vėliau ši tendencija šiek tiek sulėtėjo dėl 2017 m. rudens neramumų, o vėliau vėl pakilo ir kainos laikinai krito tik pandemijos metais. Paprastai jos tiesiog kilo.

Nagrinėjant Ispanijos būsto rinkos statistiką, reikia pabrėžti, kad ji pagrįsta visais tam tikroje vietovėje esančiais namais. Tai yra, nėra atskiros statistikos apie investicinį nekilnojamąjį turtą, esantį geruose rajonuose. Dėl natūralių priežasčių jų kainos kyla sparčiau.

Betono kainų pavyzdžiai iš Nerja, Costa del Sol

Vienas konkretus butas, kurį gerai apžiūrėjome, su 2 miegamaisiais, 2 vonios kambariais ir terasa populiariame Nerja Capistrano Village rajone aštuntojo dešimtmečio pabaigoje kainavo apie 25 000 eurų. Auksiniais metais (apie 2005 m.) jis kainavo 250–260 000 eurų, o praėjus keleriems metams po nuosmukio – 190 000 eurų. Dabar kaina vėl siekia 250 000 eurų arba šiek tiek daugiau.

2015 m. pradžioje vieno miegamojo butas Capistrano kaimelyje kainavo 100 000–120 000 eurų, o 2016 m. vasaros pradžioje jis buvo parduotas už 148 500 eurų. Dabar jis kainuoja apie 189 000 eurų.

Kitas pavyzdys: Capistrano Playa, prieš kelerius metus vieno miegamojo butai ten kainavo apie 140 000 eurų. 2015 m. birželio pradžioje švedų šeima pardavė vieno miegamojo butą už 240 000 eurų. Tai buvo per didelė kaina už vieno miegamojo butą, tačiau nuo to laiko kainos stabilizavosi ties maždaug 225 000 eurų.

Butas Ladera del Mar, netoli Nerja, 2014 m. vasarą kainavo 194 000 eurų. Antrąjį 2015 m. ketvirtį jis buvo parduotas už 239 000 eurų. Jau keletą metų kainos ten viršija 300 000 eurų.

Pastaba, Mūsų agentas Nerja bendradarbiauja su visais pagrindiniais regiono žaidėjais. Tik taip galime pasiūlyti geriausią nekilnojamąjį turtą, dirbti su geriausiais Ispanijos ir Didžiosios Britanijos žaidėjais, tiek mažais, tiek dideliais. Kliento kaina niekada nekinta. Be to, mes tiesiogiai bendradarbiaujame su bankais regiono vadovų lygmeniu, todėl kai jų klientai nori parduoti, jie siunčia tai mums. Tas pats pasakytina ir apie banko nekilnojamąjį turtą, tačiau Nerjatai nutinka retai. Mes esame labai palankioje padėtyje mieste ir apylinkėse, tačiau nepaisant to, mes negalime daug ką padaryti dėl mažėjančios „žemesnės“ kainos kategorijos nekilnojamojo turto pasiūlos.

---

Keletas žodžių apie investicijų grąžą (ROI)

Investicijų grąža ( ROI) – tai metinis būsto nuomos / eksploatavimo metu gautas pelnas, o šios pajamos yra proporcingos turto pirkimo kainai.

Visos Ispanijos investicijų grąžos ROI duomenų nėra. Tačiau prieš krizę patrauklaus nekilnojamojo turto Costa del Solinvesticijų grąža paprastai buvo tikimasi apie 10 % ar net daugiau. Tačiau investuotojams patrauklios yra bet kokios didesnės nei 5 % prognozuojamos pajamos.

Nuo atsigavimo skaičiai vėl pradėjo artėti prie šio lygio, maždaug 10 %, ir vis dažniau pastebime aukštesnius skaičius. Daugiausia Nerja , kur jis dabar yra visų laikų aukščiausias ir kiekvieną ketvirtį muša rekordus, daugiausia dėl to, kad miestas tapo ištisus metus populiaria turistine vieta.

Skaičiuojant ROI , paprastai atsižvelgiama į bendrąsias įmokas už turtą, taip pat atskaitymus už eksploataciją, priežiūrą ir kitus dalykus, kuriuos galima gauti iš verslo. Tačiau daugelis nekilnojamojo turto agentų Ispanijoje, norėdami apskaičiuoti ROIatsižvelgia į galutinę kainą, atsižvelgdami į tai, kiek turto uždirba per metus.

Tačiau skaičiuojant ROI, apskaitinis nusidėvėjimas neatsižvelgiamas.

Paprasčiausia tai padaryti – tiesiog išstudijuoti istorinį užimtumo rodiklį, vidutinę nuomos kainą per metus ir metinius mokesčius. 

---

Išvada / santrauka:

• Ispanija turi daug privalumų. Ji turi modernią infrastruktūrą su moderniais greitkeliais, itin greitaisiais traukiniais ir gerai išvystyta sveikatos priežiūros sistema. Šalis jau kurį laiką laikoma saugiausia turistine vieta pasaulyje. Svarbiausia, kad Ispanija turi ir „minkštųjų“ veiksnių, kurių niekada negalima iš jos atimti. Ji turi turtingą istoriją ir kultūrą, maistą, nuolat šviečiančią saulę, įvairiapusę gamtą, jūrą ir ilgas pakrantes. Ispanija yra trečia pagal dydį turistinė šalis pasaulyje, o turizmas sparčiai auga, ir bene labiausiai investuotojams džiugina tai, kad šalis pritraukia vis daugiau.. turtingas tarptautinis turizmas kurio anksčiau iš tikrųjų neturėjote.
• Krizės metais būsto kainos nukrito beveik 50 %. Nuo to laiko jos pamažu atsigavo ir iki 2030 m. pasieks naujas aukštumas. Tačiau negalime pakankamai pabrėžti, kad didžiausia problema šiuo metu yra NE kainų kilimas, o patrauklaus būsto trūkumas tikrai patraukliose vietovėse. Kai kuriose vietovėse beprasmiška diskutuoti apie kainų kilimą, nes beveik nebėra ką pirkti.
• Jei jums reikia paskolos būstui Ispanijoje įsigyti, galite pasiskolinti iki 70 % iš Ispanijos banko. Tačiau atminkite, kad praktiškai jums reikia 40 % nuosavo kapitalo, nes jums neleidžiama skolintis mokesčiams ir pan. Galite gauti paskolos pažadas internetu, jei teiksite paraišką per mus, prieš jums atvykstant. Tačiau bankas nori bendrai žinoti, kokio tipo būstą norite pirkti, kur jį pirksite ir kiek norite pasiskolinti. Jie taip pat nori aiškaus laiko grafiko: kada vykstate apžiūrėti būstų, kada planuojate pirkti.
• Norėdami įsitikinti, kad investuojate saugiai, išstudijuokite nuomos istoriją vietovėje (tiek mieste, tiek gyvenamajame rajone, geriausia – individualią namo istoriją, nors tai retai pasitaiko).
• Nuomos rinkoje geriausiai veikia tie objektai, kurie yra ne toliau kaip 60 minučių kelio automobiliu nuo oro uosto, turi terasą / balkoną ir prieigą prie netoliese esančio baseino, yra geros būklės – geriausia su vaizdu į jūrą. Ypač svarbu, kad objektas nebūtų įsikūręs prie judrios pagrindinės gatvės. Taip pat svarbios tokios detalės kaip interjero dizainas, baldai, oro kondicionierius, skalbimo mašina ir kt.
• Tačiau daug svarbesnis aspektas yra geografinė vietaYpač didelis užimtumas Costa del Sol pasižymi labai aukštu užimtumu, kuris taip pat kasmet auga ir vis labiau orientuojasi į išskirtines vietas. Geriausias užimtumas dėl kelių skirtingų veiksnių yra rytinėje Costa del Sol, Nerja (42–48+ savaičių užimtumas). Costa del Solsostinėje Malagataip pat sparčiai auga užimtumas ir dauguma ją laiko vienu iš pagrindinių Europos „savaitgalio miestų“. Kosta Blanka taip pat yra augimo zona, nors dar nėra didelio ištisus metus trunkančio užimtumo. Taip yra daugiausia dėl Torevjecha (22–25 savaičių užimtumas), kuris bent jau tam tikru mastu pritraukia turistus net ir ne sezono metu.
• Kanarų salose, Maljorkoje ir Barselonoje išvystyta stipri turizmo pramonė. Tačiau galimybės sėkmingai investuoti į nuomojamą būstą yra ribotos arba kai kuriais atvejais visiškai užblokuotos dėl.. apribojimaiJei nesilaikysite įstatymų, baudos gali būti labai didelės. Tačiau atkreipkite dėmesį, kad Barselonoje galima įsigyti namus su patvirtintomis turistinėmis licencijomis. Be to, ne visi netoliese esantys regionai yra taip griežtai reglamentuojami, pavyzdžiui, madingas Sitgeso kurortas.
• Populiariausi Ispanijos atostogų regionai pasižymi geru užimtumu sezono įkarštyje. Kelių analitikų duomenimis, vidutiniškai per metus galima tikėtis 15 savaičių užimtumo. Tik nuomojant turtą sezono metu.. Daugeliu atvejų sezono įkarštyje gaunamos didesnės pajamos nei ilgalaikėje nuomoje. Taip pat atkreipkite dėmesį, kad kai kuriose vietovėse, net jei jose apskritai yra stiprus turizmas, gali būti daugiau ar mažiau neįmanoma išnuomoti savo būsto. Kaip minėta: atidžiai išstudijuokite istoriją ir rinkitės žaidėją, kuris turi nustatytus kanalus jūsų būsto rinkodarai.
• Yra skirtingi nuomos modeliai jei nenorite patys tvarkyti rinkodaros ir pan. Įprasta, kad nuomos įmonė pasiima 20–25 % pajamų (10–15 %, jei klientą atsivežate patys). Hibridinis modelis, kai dalį klientų atsivežate patys (per rinkodarą arba savo draugų ratą), tampa vis labiau paplitęs. Toli gražu ne visose Ispanijos vietovėse yra gerai veikiančių nuomos įmonių. Taip pat turėtumėte tai apsvarstyti, jei nesate pasirengę patys tvarkytis viskuo, pavyzdžiui, samdyti valymo įmonę, apsaugos darbuotojus, rasti raktų atsiėmimo sprendimą, mokėjimo sprendimą, rinkodarą ir pan.
• Deja, daugelis agentų teigia, kad padės jums išsinuomoti turtą ir kad „tai nėra problema. Mes ją išspręsime“. Tačiau nieko neįvyksta. Prieš pirkdami per juos, patikrinkite jų nuomos verslą (ir kokios alternatyvos yra toje vietovėje, kurioje ketinate pirkti). Paprašykite jų parodyti Google statistiką, kiek unikalių lankytojų jie sulaukia per savaitę, paprašykite paaiškinti, kuriuose nacionaliniuose ir tarptautiniuose portaluose jie reklamuojasi. Paprašykite jų pateikti planą, kaip geriausiai reklamuoti jūsų turtą. Dauguma agentų neturi išimtinių teisių į Ispanijoje parduodamą turtą, todėl jums reikia.. nesijausk pririštas brokeriui, kuris negali įvykdyti visų jūsų reikalavimų tiek prieš, tiek po pirkimo.

Jei norite investuoti Ispanijoje, galime jums padėti

Mes neskenuojame rinkos, pavyzdžiui, ieškodami pigių bankų nekilnojamojo turto objektų, kurie, kaip žinome, netinka nuomos rinkoje. Mūsų partneriai (teisininkai, bankai, vystytojai, vietiniai Ispanijos nekilnojamojo turto agentai ir kt.) taip pat žino, kad nesame suinteresuoti „pigiausiais įmanomais atostogų namais“. Todėl jie atsiunčia mums tai, ką jie laiko geromis investicijomis korpusas su numeriais ant šonoŽinoma, pageidaujant, galime Jums rasti, mūsų manymu, tikrai pigų, paprastą, bet gražų namą. Tačiau turime aiškiai pasakyti, kad yra didelis skirtumas tarp „geros investicijos“ ir „kuo pigesnio namo po saule“.

Užtikriname, kad:

Padėti jums:

• rasti geriausias nuomojamas būstas (Analizuojame duomenis iš savo dukterinės įmonės, partnerių dukterinių įmonių ir kt.) Kartu su kiekvienos nuomos įmonės vadovu, jei nėra dokumentuotų duomenų, galime kvalifikuotai įvertinti, kokias pajamas galite tikėtis gauti iš savo turto.
• rasti tinkamas advokatasMūsų įmonių teisininkas taip pat dirba su su būstu susijusiais ginčais. Jis yra labai gerai žinomas ir gerbiamas, kilęs iš šeimos, kuri jau kelias kartas dirba teisininkais, todėl turi visiškai unikalų kontaktų tinklą. Jis taip pat padeda mums rasti specialių investicijų, tokių kaip nakvynės ir pusryčių namai, mažesni viešbučiai, komerciniai sklypai ir kt. Didžioji dalis darbo atliekama per teisininkus, susijusius su šiais pirkiniais.
• gauti paskola ispanų banke, ir galimą paskolos pažadą prieš jums atvykstant (taip pat švediškai kalbantį banko vadovą, o tai reiškia, kad jums nereikia visų dokumentų versti su įgaliotu ispanų kalbos vertėju).
• į laikytis visų įstatymų ir kitų teisės aktų kuris taikomas regione (atkreipkite dėmesį, kad negalime padėti visose Ispanijos provincijose, tačiau tai yra tai, su kuo turėtų galėti padėti rimtos nuomos įmonės), nuomojant būstą ten, kur įsigijote būstą.
• su visais įprastais garantinio aptarnavimo, pavyzdžiui, vandens ir elektros tiekėjas, bendruomenės registracija, nekilnojamojo turto mokestis ir kt.
• į rasti nuomos įmones kas rūpinasi viskuo arba kai kuriomis dalimis, pavyzdžiui, raktų perdavimu, valymu, rinkodara, rezervavimu ir apmokėjimu. Yra keletas būdų, kaip tai nustatyti.
• su reklama individualių namų nuomai mūsų parduotuvėje „Blocket“ ir galbūt tiesiogiai mūsų svetainėje, Facebookkanale (taip pat per mokamas Facebookreklamas), seseriniuose puslapiuose ir pan.
• Jei laikas leis, mūsų rinkodaros vadovas gali padėti: sukurti ir reklamuoti svetainę Jums (už didelę nuolaidą, palyginti su tuo, jei kreiptumėtės į internetinę agentūrą), naudodamiesi prieinamiausia ir lanksčiausia rinkoje nuomos užsakymo sistema (kurią naudojame ir mes), taip pat būdais, kaip būti gerai matomiems Google paieškos sistemose ir kt.
• rasti gerą statybos įmonė, atliekanti renovacijos darbus (Beje, jūs žinote, kad vis dar galite gauti Švedijos mokesčių atskaitymus už savo būstą Ispanijoje). Nuomos bendrovių vadovai mielai pasidalins savo nuomone, kaip geriausiai renovuoti būstą, kad jis būtų kuo geriau išnaudotas. Jie taip pat suinteresuoti, kad galėtumėte jį išnuomoti kuo geriau.
• su patikrintos strategijos iš mūsų sėkmingiausių klientų kurie pasirinko viską daryti patys, planą, kuriems nacionaliniai ir tarptautiniai portalai geriausiai tinka (jums tereikia kelių) ir kaip gauti pigiausią kainą už įvairias papildomas paslaugas, bei kitus dalykus, į kuriuos turėtumėte atsižvelgti, jei savo būstą nuomojate visiškai patys.
• Taip pat galime patarti kitais klausimais, pvz draudimo ir mokėjimo sprendimai. 
• Dalyvaujame visame pirkimo procese nuo pradžios iki pabaigos ir padedame viską išversti į švedų kalbą ir kt.
• Rašyti info@spanskafastigheter.se arba spanienkontoret@spanskafastigheter.se  Telefono numeris mūsų pagrindiniam brokeriui Anders Larsson: 0034 669 738 682

Sekite mūsų Facebookpuslapį kur skelbiame visus savo naujienlaiškius, atskirus specialios svarbos straipsnius, investuotojams rūpimus naujienų pranešimus ir kt.

---

Susisiekite su mumis ir gaukite nuorodas į visus mūsų naujienlaiškius.

Taip pat skaitykite:

• Apie spanishproperties.se 
• Banko nekilnojamasis turtas Ispanijoje
• Išsinuomokite vilą ar butą Ispanijoje – patarimai dėl trumpalaikio ir ilgalaikio apgyvendinimo ir kt.
• Dažnai užduodami klausimai ir atsakymai apie būsto pirkimą Ispanijoje (pirkimo procesas, metiniai mokesčiai ir rinkliavos ir kt.)
• Automobilių nuoma Ispanijoje, geriausios įmonės ir į ką reikėtų atsižvelgti
• Gidai po įvairias Ispanijos vietoves kurie daugiau ar mažiau domina investuotojus
• Patarimai, kaip pigiai skristi į Ispaniją
• Gaukite paskolos pažadą iš Ispanijos banko pateikdami paraišką internetu – štai kaip tai veikia

---

Susisiekite su mumis: info@spanskafastigheter.se