Čia pateikiame atsakymus į dažniausiai užduodamus klausimus apie namo ar buto pirkimą Ispanijoje. Be kita ko, aptariame, į ką reikia atsižvelgti prieš perkant, kas taikoma po pirkimo (mokesčiai, rinkliavos ir kt.) ir nuomojant būstą, taip pat klausimus apie banko paskolas Ispanijoje. Puslapis nuolat atnaujinamas naujais klausimais, naujais mokesčių tarifais ir kt.
Tiems, kurie domisi investicijomis į nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, atėjo laikas, kai po krizės paklausa gerokai išaugo, o kainos dar nepasiekė aukščiausio lygio. Todėl tai tinkamas metas pirkti. Mes, „Spanish Real Estate“, specializuojamės geriausių investicijų, visų pirma, Costa del Sol, paieškoje.
Atkreipkite dėmesį, kad Costa del solturime tiesiogiai mums dirbančių švediškai kalbančių brokerių. Šiose srityse taip pat glaudžiai bendradarbiaujame su vietos bankais ir teisininkais.
Deja, daugelis žmonių mano, kad norint rasti tai, ko ieškote, už mažiausią įmanomą kainą reikėtų kreiptis į kelis brokerius. Tačiau pakanka kreiptis į vieną brokerį, kuris pasirūpins, kad rastumėte norimą būstą, kad viskas vyktų sklandžiai, kad visi dokumentai būtų tvarkingi ir pan. Tai visiškai neturi įtakos būsto kainai (komisiniai yra paskirstomi tarp brokerių, jei būsto savininkas yra pasirašęs išskirtinės teisės sutartį su trečiąja šalimi) ir labai palengvina visą pirkimą. Tačiau niekada nepasirašykite sutarties su asmeniu, kurio negalite įsigyti per nieką kitą, išskyrus jį. Iš tokio tipo „išskirtinumo“ nėra jokios naudos, kad ir ką jie teigtų.
Kita auganti problema (praktika, kuri išnyko po finansų krizės, bet dabar grįžta) yra, regis, gerą reputaciją turintys Švedijos nekilnojamojo turto agentai, kurie užsienio prekybos mugių ar kitų renginių Švedijoje metu pritraukia kuo daugiau klientų. Tuomet, nors Ispanijoje neturi jokių agentų, jie visus surinktus vardus užregistruoja pas vystytojus ir užsienio nekilnojamojo turto agentus, o tai reiškia, kad niekas kitas negali parodyti šiam konkrečiam klientui būsto. Dėl šios keistos praktikos pralaimi visos šalys, todėl patariame neregistruoti savo vardų pas nekilnojamojo turto agentus prekybos mugėse ar pas vietos nekilnojamojo turto agentą, nebent jie turi savo darbuotojų Ispanijoje (tik nedidelė dalis visų internete reklamuojančių Švedijos nekilnojamojo turto agentų turi faktinių darbuotojų).
Taip pat skaitykite Viskas, ką reikia žinoti apie investicijas į gyvenamąjį būstą Ispanijoje.
Padedame visame pirkimo procese – nuo pradžios iki pabaigos.
Ieškome geriausio pirkimo varianto pagal jūsų pageidavimus, o mūsų ispanų teisininkas dalyvauja kiekviename pirkimo proceso etape ir tikrina, ar visi leidimai ir dokumentai tvarkingi, ar „nepaveldėjote“ elektros energijos sąskaitų ir pan. Mes taip pat bendradarbiaujame su nuomos bendrove, kuri tvarko jūsų būsto nuomą, su banku, kuris užtikrina, kad būtų sumokėti mokesčiai ir rinkliavos ir pan. Turime švediškai kalbančių brokerių, kurie dirba tiesiogiai mums arba nacionaliniam bankui, su kuriuo turime unikalią partnerystę, visose Ispanijos provincijose.
Norėdami gauti daugiau informacijos šiuo klausimu, rašykite adresu info@spanskafastigheter.se
Žemiau pateikiami atsakymai į dažniausiai užduodamus klausimus apie būsto pirkimą Ispanijoje (privačiai, kaip atostogų būsto arba per įmonę kaip investiciją). Čia galite pamatyti trumpą, vaizdinę pirkimo proceso santrauką PDFformatu.
Prieš pirkimą
- „Ką patartumėte man daryti, kad galėčiau apžiūrėti objektus?“
- „Ar turėčiau nuvykti 1–2 savaitėms ir apsižvalgyti, ar sekti, kas vyksta internete ir telefonu?“
- „Laikas, ar yra koks nors metų laikas, kuris yra geresnis nei bet kuris kitas pirkti? Kainos, pasiūlos ar kokios nors kitos priežasties atžvilgiu?“
Atsakymas: Svarbiausia – nueiti ir apžiūrėti objektą bei teritoriją vietoje, nes nuotraukos ir žodžiai niekada negali perteikti jūsų įspūdžių apie objektą ir vietovę. Dauguma žmonių mano, kad pakanka pasilikti nuo 3 dienų iki savaitės, kad apžiūrėtų pakankamai objektų ir vietovių ir galėtų priimti sprendimą. NIEKADA nemokėkite pradinio įnašo už objektą nematę jo. Mes net neleidžiame tokios procedūros (nebent esate investicinė įmonė, kuri mums suteikė įgaliojimus rasti geriausius investicinius pirkinius).
Kalbant apie metų laiką, patariame vengti rugpjūčio, nes dauguma žmonių atostogauja, o visi objektai yra išnuomojami kiekvieną dieną (todėl jų negalima rodyti). Dauguma kainų yra derinamos, nepriklausomai nuo metų laiko. Pasiūla nuolat kinta, o rinka stagnuoja tik rugpjūtį.
Pastaba, Pirmą kartą susisiekę su mumis, būkite kuo aiškesni ir konkretesni. Kur norite gyventi, koks jūsų biudžetas, pageidaujamas miegamųjų skaičius, ar namas yra arti oro uosto, ar netoli paplūdimio, ar jis yra naujos statybos, ar naudotas ir pan.
„Ką reikia padaryti prieš užbaigiant pirkimą?“
Prašymas gauti NIE numerį paprastai pateikiamas prieš perkant. NIE numeris reikalingas norint pasirašyti nuosavybės dokumentą, tačiau pradinį įnašą galite sumokėti ir be NIE, kad įregistruotumėte turtą (tai darote tuo pačiu metu). Anksčiau tai galėjo padaryti advokatas su įgaliojimu. Tačiau dabar tai turite padaryti asmeniškai. Pakanka pateikti prašymą asmeniškai, o advokatas arba nekilnojamojo turto agentas vėliau gali jį atsiimti. Daugelis žmonių taip pat kreipiasi dėl NIE iš anksto, prieš atvykdami, per Ispanijos ambasadą. NIE gavimas trunka apie 3 savaites ir galioja 3 mėnesius. Daugiau informacijos rasite Ispanijos ambasadoje.
"Koks pradinis įnašas? Ir ar jis garantuoja, kad gausiu namą?"
Pradinis įnašas yra 10 procentų. Taip, pradinis įnašas pašalina būstą iš rinkos, o tada paprastai turite sumokėti visą pirkimo kainą per 4–6 savaites.
„Ar nėra galimybės atgauti pradinį įnašą?“
AtsakymasPaprastai taip nėra, bet mes, kai galėjome, užtikrindavome, kad klientai, nukentėję nuo „pirkėjo gailesčio“, atgavo savo užstatą, kai jis dar nebuvo pervestas į savininko sąskaitą. Tačiau teisinių išlaidų išvengti nepavyks.
„Kaip galiu būti tikras, kad gausiu turtą, kai jau apsisprendžiu?“
Tai galite padaryti sumokėdami pradinį įnašą ir pasirašydami pirkimo-pardavimo sutartį.
Daugeliu atvejų savininkas gali sutikti 3000 eurų grynaisiais pašalinti namą iš rinkos, kol pirkėjai grįš ir galės sumokėti visą 10 % pradinį įnašą. Anksčiau dauguma žmonių šiuos pinigus atsinešdavo grynaisiais, nes nebuvo įmanoma išsigryninti tiek pinigų iš bankomato (tačiau prieš išvykdami galite nueiti į savo Švedijos banką ir paprašyti, kad panaikintų išėmimo limitą). Tačiau šiais laikais šią problemą paprastai galima greitai išspręsti banko pavedimu.
Taip pat galite suteikti mūsų advokatui įgaliojimą pasirašyti nuosavybės dokumentą, jei visiškai negalite atvykti, kai sandoris bus baigtas.
Su pirkimu susijusios išlaidos
- „Teisinė/administracinė/ir kt.?“
- „Tarpininko mokestis?“
- „Advokato / teisinės išlaidos?“
AtsakymasNekilnojamojo turto pirkimo išlaidos priklauso nuo to, ar tai naudotas namas, ar naujos statybos. Pirkdami naudotą nekilnojamąjį turtą, galite tikėtis išleisti apie 11 % daugiau nei galutinė pirkimo kaina. Iš šių 11 % 8 % sudaro PVM. Likusi dalis skiriama turto registracijai, notaro ir advokato paslaugoms.
Perkant naują statinį, prie kainos galite tikėtis pridėti apie 14 %. Iš jų apie 10 % sudaro PVM, o likusi dalis skiriama registracijai, notaro ir advokato paslaugoms.
Tarpininkavimo mokesčius moka namo savininkas.
Advokato honoraras yra maždaug 1,0–1,5 % pirkimo kainos.
Visa pirkimo kaina sumokama nuosavybės teisės akto pasirašymo dieną.
Mokesčiai ir rinkliavos įsigijus būstą Ispanijoje
„Kas yra bendruomenės mokesčiai ir kiek jie kainuoja?“
AtsakymasBendruomenės mokesčių (dar vadinamų bendruomenės mokesčiu arba urbanizacijos mokesčiu) suma priklauso nuo to, kokią urbanizaciją perkate. Ji svyruoja nuo 500 eurų per metus iki 2200 eurų per metus. Bendruomenės mokestis padengia bendrų patalpų elektros energijos, gėlių, krūmų ir baseino priežiūros ir kt. išlaidas. Miesto butuose mokestis dažnai netaikomas, nes nėra aplinkinės urbanizacijos, kuri priklausytų namui. Tas pats, žinoma, galioja ir kaimo vietovių finca. Tačiau pasitaiko atvejų, kai apie 10 kaimo namų kartu valdo bendrą baseiną, tokiu atveju mokate bendruomenės mokestį už baseino priežiūrą.
Elektra ir vanduo neįskaičiuoti į aukščiau nurodytus mokesčius ir mokami kas mėnesį, o jų kaina, žinoma, skiriasi priklausomai nuo gyvenamosios vietos ir namo tipo. Tačiau šios išlaidos dažnai būna gana mažos. Tiems, kurie nuolat gyvena savo namuose Ispanijoje, tikimasi, kad bendros metinės išlaidos Už asociacijos mokesčius, mokesčius, vandenį, elektrą, nuotekas, šiukšlių išvežimą ir kt. vidutiniškai sumokama apie 2200–3000 eurų už namą su 3–4 miegamaisiais.
„Kokie mokesčiai taikomi namams Ispanijoje?“
Atsakymas: mokesčiai už nėra rezidentų personas físicas, tai yra, „asmenys, kurie nėra nuolatiniai Ispanijos gyventojai“, yra šie:
1. „Mokestis už nerezidentų fizinių asmenų nuomą“. Šis lengvatinis mokestis nerezidentams dar vadinamas pajamų mokesčiu, nes visi namų savininkai turi galimybę išnuomoti savo būstą (nepriklausomai nuo to, ar jie nuomoja savo būstą, ar ne, tai turi būti įtraukta į deklaraciją). Jei būstą nuomojate, mokestis yra 19% (atkreipkite dėmesį, kad anksčiau jis buvo 24,75 %, bet vėliau sumažintas iki 20 %, o vėliau dar vienu procentiniu punktu) nuomos pajamoms po išlaidų atskaitymas gali būti gaunama iš jūsų būsto nuomos (būsto draudimas, palūkanos už paskolas, tarpininkavimo mokesčiai, elektra, vanduo, turto priežiūra ir kt.). Šis minimalus mokestis taikomas tik ES arba EEE piliečiams.
2. „Impuestos sobre Bienes y Inmuebles“, sutrumpintai IBI, yra privalomas metinis nekilnojamojo turto mokestis, kurį mokate nepriklausomai nuo to, ar esate registruoti Ispanijoje, ar ne. Mokestis yra 0,5 % ir nustatomas pagal įvertintą vertę.
Bendradarbiaujame su banku, kuris padeda paaiškinti, kada ir kaip turėtumėte mokėti mokesčius, ir gali tai sutvarkyti tiesioginiu debeto būdu, jei atidarote sąskaitą.
Pastaba, po pirkimo pasirūpinsime elektros ir vandens pakeitimu, ankstesnio savininko vardu pakeičiant jį naujojo savininko vardu. Tas pats galioja ir bendruomenės mokesčiams, nekilnojamojo turto mokesčiams, elektrai, vandeniui ir kt.
Daugiau apie Ispanijos mokesčių įstatymus skaitykite mūsų straipsnyje (atnaujinama kasmet),
Nuoma po pirkimo
- „Ar verta pasitelkti pripažintą agentūrą, kad ji padėtų tarpininkauti perkant turtą?“ Koks yra bendras šios agentūros mokestis?
- "Ar į mokestį, kurį mokate nuomos agentūrai, įskaičiuota elektra ir vanduo, taip pat bendruomenės mokesčiai?"
- „Mokesčiai paslaugų įmonėms / užsakymo bendrovėms už nuomą, priežiūrą?“
- „Kiek galite uždirbti nuomodami savo būstą?“
- „Į ką reikėtų atsižvelgti, jei norite įsigyti būstą kaip investiciją?“
- "Kokios taisyklės Ispanijoje taikomos nuosavybės teisei per Švedijos akcinę bendrovę?"
- „Ar investuoti į akcinį kapitalą yra sudėtinga / rizikuojama gauti dideles mokesčių lengvatas? Noriu pirkti, kad galėčiau didžiąją metų dalį nuomoti, bet pats 4–5 savaites per metus pabūti su šeima. Ar yra agentūrų, kurios galėtų viskuo pasirūpinti ir tokiu būdu įrodyti, kad jūsų ten nėra, ir gauti mokesčių lengvatas? Tai tada nuomojatės iš savęs?“
Atsakymas: Rekomenduojame naudotis patikimos nuomos bendrovės paslaugomis, nes nors jie pasiima apie 20 % pajamų, jie prižiūri turtą, kai jūsų nėra – valo, keičia raktus ir pan. Jie taip pat rūpinasi rinkodara. Tai labai palengvina visą procesą ir daugeliu atvejų padidina jo kainą.
Elektrą, vandenį ir komunalinius mokesčius paprastai moka nekilnojamojo turto savininkas. Tai šiek tiek priklauso nuo susitarimo.
Kiek uždirbsite, priklauso nuo daugelio veiksnių. Daugiau apie būsto nuomą Ispanijoje skaitykite čia.
Patrauklaus namo patrauklioje vietoje, pageidautina, su dokumentuota nuomos istorija, pasirinkimas. Tai svarbiausias dalykas, į kurį reikia atsižvelgti atliekant tokio tipo investicijas. Šie veiksniai taip pat turi įtakos vertės didėjimui ilguoju laikotarpiu. Taip pat atminkite, kad liepa ir rugpjūtis yra mėnesiai, kai uždirbsite daugiausia pinigų iš savo buto, nes kainos kyla, kai Europa atostogauja.
Perkant per Švedijos įmonę problemų nėra, pirkimo procesas yra daugmaž toks pat. Norėdami gauti konkretesnių atsakymų apie atskaitymus ir kitus su mokesčių deklaracijomis susijusius dalykus, kreipkitės į savo buhalterį. Taip pat žr. daugiau informacijos toliau šiame straipsnyje apie namo pirkimą Ispanijoje su Švedijos įmone.
Jei norite išvengti pajamų apmokestinimo, turite „atsisakyti disponavimo teisės“. Bendrovė, kuriai priklauso turtas, pasirašo sutartį su nuomos bendrove su sąlyga, pagal kurią jūs atsisakote disponavimo teisės ir kad jūs, jūsų šeima ir pažįstami galite išsinuomoti turtą už tą pačią kainą kaip ir bet kuris kitas svečias. Susitarimas su šia sąlyga ir skelbimai, kuriuose turtas aiškiai reklamuojamas nuomai, yra pakankami įrodymai, rodantys, kad verslas nėra naudojamas privatiems tikslams.
Įmonės pelno mokestis pirmuosius 2 metus yra 20%, o vėliau – 25%.
Taip pat skaitykite apie Ispanijos statybų įmones, projekto modelis, kuris sumažina kainas iki 35%!
Paskolos būstui įsigyti Ispanijoje
- „Ar galiu gauti paskolą Ispanijoje, būdamas užsienietis?“
- „Kas yra naudingiau – imti paskolą Ispanijoje ar Švedijoje?“
Taip, galite. Iki 70 %, tačiau atminkite, kad šiais laikais Ispanijos bankai taiko tokius pat aukštus reikalavimus jūsų pajamoms ir pan. kaip ir Švedijos bankai. Paskolos grąžinimo planas paprastai yra 30–40 metų, o jūs turėtumėte būti sumokėję iki 67 metų (mes taip pat bendradarbiaujame su bankais, kurie dabar taiko iki...) 75 metai). Daugiau apie skolinimąsi iš Ispanijos banko ir kaip kreiptis dėl paskolos pažado [atkreipkite dėmesį, kad ši paslauga siūloma tik mūsų pirkėjams] skaitykite per mus. Jums neleidžiama skolintis mokesčiams ir rinkliavoms sumokėti, todėl praktiškai jums reikia 40 % nuosavo kapitalo.
Sunkiausiais krizės metais niekam nerekomendavome imti paskolos iš Ispanijos banko dėl rizikos, kad palūkanų normos gali išaugti. Tačiau dabar ekonomika stabilizavosi ir tik rimčiausi bankai atlaikė audrą.
Svarbi informacija apie būsto paskolos ėmimą Ispanijoje
Nuo 2018 m. gruodžio mėn. įsigaliojo naujovė – namo vertinimas galioja 6 mėnesius. Bankas, su kuriuo bendradarbiaujame, taip pat netaiko mokesčio už vertinimą dėl naujų Ispanijos bankininkystės įstatymų (daugelis bankų vis dar ima mokestį nuo 400 eurų ir daugiau). Namo vertinimas lemia, kiek galite pasiskolinti.
Jei būsto vertė yra 100 000 eurų, bet jūs jį perkate už 120 000 eurų, vis tiek galėsite pasiskolinti tik 100 000 eurų. Jei būsto vertė yra 120 000 eurų, bet jūs jį perkate už 100 000 eurų, vis tiek galėsite pasiskolinti tik 100 000 eurų. Visada taikoma mažesnė suma.
Tai svarbus aspektas, jei biudžetas ribotas. Jei perkate būstą už 120 000 eurų, bet jo vertė yra mažesnė (kas tampa vis dažnesniu reiškiniu, nes būsto rinkos vertė didėja, o vertinimas atliekamas tik pagal kvadratinius metrus, kambarių skaičių ir pan., neatsižvelgiant į vietą ar kitus unikalius aspektus), galbūt ne visi turi pakankamai nuosavo kapitalo, kad galėtų įsigyti būstą.
Vienas iš mūsų neseniai įvykdytų pardavimų buvo panašioje situacijoje. Namas kainavo 220 000, bet klientui reikėjo, kad banko paskola būtų patvirtinta, įvertinus ją bent 180 000. Tada mes tai įrašėme į sutartį, kad klientas atgaus 3 000 EUR rezervacijos sumą, jei įvertinimas bus mažesnis nei 180 000 EUR.
Kitas svarbus aspektas Svarbu žinoti, kad šiame kontekste namai, kurie buvo pertvarkyti, pavyzdžiui, iš vieno miegamojo į du, vertinami pagal pirminį nuosavybės dokumentą. Pavyzdžiui, didelis butas su vienu miegamuoju, kuris buvo pertvarkytas į du miegamuosius, pagal dabartinį šabloną vertinamas kaip „vienas“ ir jūs gaunate mažesnę paskolą.
Žemo įvertinimo priežastis yra ta, kad jei pirkėjai negali patys sumokėti už namą, bankas turi galėti lengvai jį parduoti, tačiau vertinimas retai ką nors pasako apie tikrąją namo vertę rinkoje.
Pirkite įmonėje
Svarbu tiems, kurie nori įsigyti Švedijos įmonę. Pirkimo procesas yra tas pats, tačiau kai kurie svarbūs punktai skiriasi. Pirkdami įmonę, paprastai gaunate ne daugiau kaip 50 % paskolos iš Ispanijos banko, o paskola turėtų būti grąžinta ne vėliau kaip per 15 metų. Jums taip pat reikia registracijos pažymėjimo iš Švedijos įmonių registro biuro anglų kalba (dažnai pakanka angliškos versijos, tačiau kartais ją reikia išversti į ispanų kalbą sertifikuoto vertėjo ir patvirtinti notaro antspaudu jūsų gyvenamojoje Švedijoje). Su šiuo pažymėjimu kreipiatės dėl NIF numerio (Número de Identificación Fiscal – mokesčių registracijos numeris) per Ispanijos advokatą (taip pat asmeninį NIE numerį, kurio reikia visiems pirkėjams).
Informacija apie būsto pirkimą Ispanijoje su Švedijos įmone (AB):
Visiškai įmanoma įsigyti namą Ispanijoje su Švedijos AB. Taip pat galima atidaryti dukterinę įmonę Ispanijoje, kad galėtumėte valdyti namą, tačiau mes paprastai to nerekomenduojame savo klientams, nebent jie planuotų atlikti kelis įsigijimus ir valdyti portfelį, kurio nuomos pajamos viršija 100 000–200 000 eurų, ir planuotų finansuoti pirkimus per Ispanijos banką bei valdyti verslą labiau kaip atskirą nekilnojamojo turto bendrovę.
Jei jūsų įmonė ketina pirkti atostogų namą ir nori naudoti įmonės lėšas, rekomenduojame tai daryti tiesiogiai su Švedijos AB.
Kaip tai veikia ir į ką reikėtų atsižvelgti?
– Norėdami vykdyti veiklą ir įsigyti būstą Ispanijos įmonių registre, turite užregistruoti savo AB. Tai gana paprasta procedūra, ir mes jums padėsime, jei perkate per mus.
– Norėdami išvengti lengvatinio mokesčio Švedijoje, turite atsisakyti teisės disponuoti būstu ir turėti galimybę mokesčių administratoriui įrodyti, kad tai yra investicija, o ne privatus atostogų namas, prisidengęs įmone, siekiant išvengti mokesčių.
Kalbant apie su Švedijos mokesčių agentūra susijusius klausimus, įrodymo našta visada tenka įmonei, todėl rekomenduojame išnuomoti turtą su valdytoju (turime dukterinių įmonių, kurios siūlo šias paslaugas), su kuriuo sutinkate, kad jūs ir visi su įmone susiję asmenys, giminaičiai ir pan., galite apsistoti turte tik tuo atveju, jei moka rinkos kainą, kaip ir bet kuris kitas svečias (kad jūs, kaip privatus asmuo, vis tiek naudojatės savo turtu tiek, kiek norite, yra kitas klausimas, dėl kurio susitariate su valdytoju, kaip dažnai tai reikėtų daryti. Tam turime sklandžią internetinę sistemą)
– Įmonės nuomos pajamos apmokestinamos Ispanijoje. Ne Švedijoje. Švedija ir Ispanija yra sudariusios mokesčių sutartį, kuria siekiama išvengti dvigubo apmokestinimo, ir mokestis turi būti mokamas ten, kur vykdoma veikla.
– Švedijos AB gali atidaryti Ispanijos banko sąskaitą.
– Švedijos AB privalo pateikti mokesčių deklaraciją Ispanijoje, kad apskaičiuotų čia uždirbtas pajamas. Tai gali sutvarkyti buhalteris, ir tai nėra itin brangu.
Štai keli dažniausiai užduodami klausimai, kuriuos užduoda Švedijos verslininkai:
–"Ar su pirkimu ir pardavimu susijusios išlaidos, jei perkate su savo įmone, yra tokios pačios kaip ir jei perkate privačiai?" Atsakymas: Taikomos tos pačios pirkimo išlaidos kaip ir bet kuriam juridiniam asmeniui Ispanijoje. Tačiau, kai parduodate, Ispanijos mokesčių administratorius nuskaičiuos 3 % nuo pirkimo kainos, kad užtikrintų, jog sumokėsite pelno mokestį, nes jūsų įmonė yra nerezidentė. Kai deklaruosite ir paaiškės, kad negavote jokio pelno, atgausite šiuos 3 %. Arba atvirkščiai, jei gavote pelno, jie pasiliks sumą, atitinkančią tai, ką būtumėte sumokėję mokesčių.
– "Ar jums bus taikomi kokie nors papildomi nemalonūs nekilnojamojo turto mokesčiai ar panašūs mokesčiai, kai valdysite turtą per įmonę?" Atsakymas: – Ne. Tik įprastas nekilnojamojo turto mokestis, kurį mokate, nepriklausomai nuo to, kaip perkate nekilnojamąjį turtą (IBI).
–"Ar man reikia NIE numerio, jei noriu užregistruoti savo Švedijos AB Ispanijoje?" Atsakymas: Jūsų valdybos nariui, kuris atstovaus ir pasirašys pirkimą, reikalingas NIE numeris. Šį numerį mes taip pat suorganizuosime, jei pirksite per mus.
Apibendrinant: Ispanijoje galima įsigyti būstą su Švedijos įmone (AB), jei tai daroma teisingai. Dėl konkretesnių apskaitos, mokesčių ir pan. klausimų rekomenduojame susisiekti su Švedijos buhalteriu, kuris specializuojasi pirkimuose užsienyje.
Apibendrinimas ir papildomi klausimai apie būsto pirkimą
Kokio tipo namus galima įsigyti Ispanijoje?
Atsakymas: Ispanijoje yra įvairių būsto tipų, įskaitant butus, vilas, kotedžus ir žemės sklypus su statybos teise. Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad kai kuriuose žemės sklypuose leidžiama statyti tik tam tikro tipo būstą. Dydis ir kt. taip pat yra reglamentuojami. Vėliau to pakeisti praktiškai neįmanoma.
Kokie yra pagrindiniai būsto pirkimo Ispanijoje proceso žingsniai?
Atsakymas: Pagrindiniai žingsniai apima būsto paiešką, pasiūlymo pateikimą, pirkimo-pardavimo sutarties (arras) pasirašymą, užstato sumokėjimą, išsamų patikrinimą ir galiausiai oficialios pirkimo-pardavimo sutarties (escritura) pasirašymą pas notarą.
Ar perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje man reikia Ispanijos advokato?
Atsakymas: Labai rekomenduojama pasamdyti ispanų teisininką, kuris padėtų suprasti teisinę sistemą ir užtikrintų, kad visi reikalingi dokumentai ir leidimai būtų tvarkingi. Dauguma Švedijos nekilnojamojo turto agentų tvarko bendravimą tarp kliento ir teisininko.
Kas yra NIE numeris ir kodėl man jo reikia?
Atsakymas: NIE numeris (angl. Número de Identificación de Extranjero) yra unikalus identifikacinis numeris, reikalingas ne Ispanijos piliečiams, norintiems atlikti tam tikrus sandorius Ispanijoje, įskaitant nekilnojamojo turto pirkimą.
Kaip apmokėti būsto nuomą Ispanijoje?
Atsakymas: Paprastai pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį (arras) sumokate užstatą (dažniausiai 10 % pirkimo kainos). Likusi mokėjimo dalis sumokama pasirašant oficialią pirkimo-pardavimo sutartį (escritura) pas notarą. Naujos statybos atveju dažniausiai pirmiausia sumokama rezervacijos suma, o tada keli mokėjimai proceso pradžioje, iš viso apie 30 % plius PVM. Likusi dalis, 70 %, sumokama įsikraustant. Įsikraustant, paprastai aktyvuojamos ir visos paskolos (jei jos patvirtinamos, o šis procesas atliekamas tik įsikraustant. Taip yra todėl, kad pirkėjo finansinė padėtis statybų metu galėjo gerokai pablogėti). Tai reiškia, kad statybų metu jums nelieka palūkanų.
Kokios yra dažniausios išlaidos perkant būstą Ispanijoje?
Atsakymas: Dažniausiai pasitaikančios išlaidos apima perleidimo mokestį (ITP) už naudotus namus, PVM (IVA) už naujai pastatytus namus, notaro mokesčius, registracijos mokesčius ir teisines išlaidas.
Koks yra įprastas laikotarpis nekilnojamojo turto pirkimui Ispanijoje?
Atsakymas: Nekilnojamojo turto pirkimo Ispanijoje laikotarpis skiriasi, tačiau paprastai tai trunka nuo 1 iki 6 mėnesių nuo nekilnojamojo turto suradimo iki oficialios pirkimo-pardavimo sutarties (escritura) pasirašymo. Dažnai tai užtrunka ilgiau, jei tai susiję su palikimu ir pan.
Ar galiu gauti būsto paskolą iš Ispanijos banko, kad finansuočiau būsto pirkimą?
Atsakymas: Taip, daugelis Ispanijos bankų siūlo būsto paskolas užsienio pirkėjams, tačiau sąlygos ir palūkanų normos gali skirtis. Paskolos sąlygos yra individualesnės nei Švedijoje.
Ar man reikia Ispanijos banko sąskaitos norint nusipirkti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje?
Atsakymas: Taip, jums reikia Ispanijos banko sąskaitos, kad galėtumėte apmokėti su būsto pirkimu susijusias išlaidas ir mokesčius bei gauti paskolas iš Ispanijos banko.
Ar įmanoma Ispanijoje įsigyti būstą nuotoliniu būdu?
Atsakymas: Taip, būstą galima įsigyti nuotoliniu būdu, suteikiant įgaliojimą (poder notarial) advokatui arba patikimam asmeniui, kuris gali veikti jūsų vardu pirkimo proceso metu. Ši procedūra tapo įprasta pandemijos metu ir vis dar yra gana įprasta. Tačiau daugumai žmonių patariame prieš priimant sprendimą apžiūrėti būstą vietoje. Atminkite, kad daugeliu atvejų rezervacijos mokestis negrąžinamas.
Kas yra energetinis sertifikatas ir kodėl man jo reikia?
Atsakymas: Energetinis sertifikatas yra dokumentas, rodantis namo energetinį efektyvumą skalėje nuo A (labai energetiškai efektyvus) iki G (mažiausiai energetiškai efektyvus). Parduodant ar nuomojant namą Ispanijoje, energetinis sertifikatas yra privalomas.
Kaip galiu būti tikras, kad mano perkamas būstas neturi skolų ar teisinių problemų?
Atsakymas: Jūsų advokatas turėtų atlikti deramą patikrinimą ir paprašyti Nekilnojamojo turto registro (pranc. Registro de la Propiedad) išrašyti paprastąją pažymą (nota simple), kad patvirtintų, jog nėra su turtu susijusių skolų, hipotekų ar kitų teisinių problemų.
Ar galiu išnuomoti savo namus Ispanijoje, kai jų nenaudoju?
Atsakymas: Taip, įmanoma išnuomokite savo namus Ispanijoje, tačiau svarbu žinoti vietos įstatymus ir kitus teisės aktus, reglamentuojančius nuomą, taip pat atitinkamų mokesčių nuo nuomos pajamų mokėjimą.
Kokius mokesčius Ispanijoje dažniausiai turiu mokėti kaip būsto savininkas?
Atsakymas: Dažniausiai Ispanijoje namų savininkams taikomi mokesčiai yra nekilnojamojo turto mokestis (IBI), nuomos pajamų mokestis ir metinis mokestis ne Ispanijos piliečiams, turintiems nekilnojamojo turto Ispanijoje (Impuesto sobre la Renta de Non Residentes).
Kas nutiks, jei ateityje norėsiu parduoti savo nekilnojamąjį turtą Ispanijoje?
Atsakymas: Parduodami savo nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, turėsite sumokėti kapitalo prieaugio mokestį (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) nuo pelno, kurį gausite iš pardavimo. Be to, gali būti ir kitų išlaidų, tokių kaip notaro mokesčiai ir teisiniai mokesčiai, susiję su pardavimo procesu.
Trumpa Ispanijos nekilnojamojo turto rinkos istorija
Ispanija jau seniai yra patraukli kryptis užsienio pirkėjams, ieškantiems antrų namų, investavimo galimybių ar saulėtos vietos išeiti į pensiją. Žemiau pateikiama trumpa Ispanijos nekilnojamojo turto rinkos istorinė apžvalga užsienio pirkėjų atžvilgiu:
- 1960-ųjų ir 1970-ųjųt: Septintajame ir aštuntajame dešimtmečiuose prasidėjo masinis turizmas, o Ispanijos nekilnojamojo turto rinka tarp užsienio pirkėjų tapo populiari, nes vis daugiau žmonių atrado daugybę šalies privalumų. Graži Ispanijos pakrantė, šiltas klimatas ir prieinamos pragyvenimo išlaidos traukė pirkėjus iš Šiaurės Europos šalių, ypač JK, Vokietijos ir Skandinavijos. Šiuo laikotarpiu populiariomis kelionių kryptimis tapo Costa del Sol, Kosta Blanka, Balearų ir Kanarų salos.
- 1980-ieji ir 1990-ieji: Rinkos augimas ir branda. Devintajame ir dešimtajame dešimtmečiuose Ispanijos nekilnojamojo turto rinka toliau vystėsi, o 1986 m. šalis tapo Europos Sąjungos nare. Ši narystė sudarė sąlygas didesnėms tarpvalstybinėms investicijoms ir palengvino ES piliečiams nekilnojamojo turto pirkimą Ispanijoje. Šiuo laikotarpiu Ispanijos nekilnojamojo turto rinka nuolat augo, jį skatino tiek vidaus, tiek užsienio paklausa.
- 2000-ųjų pradžia: Rinkos pakilimas. XXI a. pradžioje Ispanijos nekilnojamojo turto rinka smarkiai pabrango – nekilnojamojo turto kainos smarkiai išaugo, o siekiant patenkinti augančią paklausą sparčiai buvo statomi nauji projektai. Šiuo laikotarpiu plūdo užsienio pirkėjai, ypač iš JK ir Airijos, kuriuos Ispanija traukė dėl didelio kapitalo prieaugio ir nuomos pajamų perspektyvos.
- 2008-2013: Rinkos nuosmukis ir atsigavimas 2008 m. pasaulinė finansų krizė turėjo didelį poveikį Ispanijos nekilnojamojo turto rinkai, dėl kurios smarkiai sumažėjo nekilnojamojo turto kainos ir smarkiai išaugo neparduoto nekilnojamojo turto kiekis. Daugelis užsienio pirkėjų, ypač tų, kurie investavo į ne pagal planą statomus projektus, patyrė neigiamą nuosmukio poveikį. Tačiau apie 2013 m. rinka pradėjo rodyti atsigavimo požymius – nekilnojamojo turto kainos stabilizavosi, o kai kuriais atvejais ir didėjo.
- 2014 m. – dabar: Nuolatinis atsigavimas ir užsienio investicijos Nuo 2014 m. Ispanijos nekilnojamojo turto rinka palaipsniui atsigavo, iš dalies dėl nuolatinio užsienio pirkėjų susidomėjimo. Pirmojoje pandemijos dalyje nekilnojamojo turto pirkimai natūraliai sumažėjo, tačiau vėlesnis bumas buvo stiprus (Warrenas Buffettas, be kita ko, investavo į Costa del Sol pandemijos metu). Tačiau 2022 m. pabaigoje ir 2023 m. pradėjo būti pastebimas sulėtėjimas. Vis dėlto dauguma tarptautinių analitikų mano, kad tai bus laikinas nuosmukis ir kad Ispanijos laukia šviesi ateitis dėl oro sąlygų, kultūros, infrastruktūros ir klimato. Tikimasi, kad labiausiai augs Malagaregionas, artėjant prie 30-ųjų.
Nuorodos į mūsų naujienlaiškius:
- Naujienlaiškis Nerja (ir Malaga , ir likusi rytinė Costa del Soldalis)
- Marbella ir likusios vakarinės Costa del Sol dalies naujienlaiškis (Mijas, Fuengirola, Estepona ir kt.)