Ispanijos būsto rinka 2026 m.

Krizės metai prasidėjo 2007 m., ir praėjo keleri ilgi metai, kol tiek paprasti ispanai, tiek užsieniečiai vėl pradėjo pirkti būstus (tačiau investuotojai iš principo pirko iš karto nuosmukio metu). Tačiau susidomėjimas Ispanijos būsto rinka sprogstamai išaugo jau 2014 m. pirmoje pusėje, ir nuo to laiko pardavimai daugiau ar mažiau iš karto augo, tačiau vis tiek niekada nepasiekė tokio lygio, koks buvo prieš finansų krizę. Vis dėlto 2021/22 m. rinka žengė kelis stiprius žingsnius į priekį, o 2023 m. šiek tiek sustojo. Nuo 2024 m. pabaigos, kai ECB pradėjo palaipsniui mažinti palūkanų normas, prasidėjo naujas įdomus skyrius su keliomis gana aiškiomis tendencijomis.

Rinka daugiausia traukia Malaga 2026 m., ir pirkėjai vis dažniau pradeda teikti pirmenybę naujai gamybai, o ne naudotai. Tačiau dabartinė energetikos / infliacijos krizė apsunkino vystytojams savo projektų įgyvendinimą, o tai reiškia, kad statoma mažiau, nei yra paklausa. Ilgainiui tai lems staigų kainų kilimą, bet kartu ir puikias galimybes tiems, kurie turi kapitalo.

> Užsiprenumeruokite Nerja naujienlaiškį, Torrox ir likusią Axarquía bei Costa Tropicaldalį, taip pat Malaga .

>Užsiprenumeruokite Marbella naujienlaiškį ir Estepona bei likusi vakarinė Costa del Sol dalis čia.

Naujausios naujienos, paskelbtos mūsų naujienlaiškyje

Atnaujinimas kovo 3 d.:

„Tinsa“ duomenimis, Ispanijos būsto rinka 2025 m. baigė kainų padidėjimu, kuris siekė 13,1 proc. – tai sparčiausias augimas nuo 2007 m. Vidutinė kaina dabar yra apie 2 091 euras už kvadratinį metrą, šiek tiek daugiau nei trimis procentais mažesnė nei rekordinis 2007 m. lygis. Didžiausias padidėjimas užfiksuotas didžiuosiuose miestuose ir pakrančių zonose, Madride išsiskiriant daugiau nei 20 proc. Naujos statybos kaina taip pat pasiekė naują aukštumą – apie 3 300 eurų už kvadratinį metrą. Kainų šuolį lemia stipri darbo rinka, atsigavusi perkamoji galia ir mažesnės palūkanų normos kartu su būsto trūkumu, o 2026 m. prognozė rodo dar 5–10 proc. padidėjimą.

Ispanijos būsto rinkos apžvalga 2025 m.: didelis spaudimas ir rekordiškai maža pasiūla

2025 m. Ispanijos būsto rinkai buvo būdingas šių veiksnių derinys:

Didelė tarptautinė paklausa (daugelyje regionų +12–18 % daugiau pirkimų iš užsienio)
Tvirta vidaus paklausa (būsto paskolos +8 %, palyginti su 2024 m.)
Rekordiškai maža patrauklių objektų pasiūla (−22 % mažiau skelbimų visoje šalyje, palyginti su 2019 m.)
Nauja gamyba, kuri vyko perpus mažesniu tempu, bet ruošiasi atnaujinti 2025–2026 m.

Tai yra svarbiausia didelės paklausos ir labai ribotos pasiūlos disbalansas kas ir padidino kainas.

Regioninė kainų raida 2023–2025 m. (nominalios)

(šaltinis: „Tinsa“, INE, „idealista“ – suapvalintos vertės, bet stiprios ir stabilios tendencijos)

1. Costa del Sol (Málagaprovincija)

2023–2025: +12 % iki +18 %
Aukščiausias slėgis:
- Málaga miestas
- Nerja ir Torrox
- Benalmádena
- Torremolinos
- Marbella/Estepona

Costa del Sol yra regionas, kuriame tarptautinis spaudimas yra stipriausiasKainas labiau lemia paklausa nei vietos gyventojų perkamoji galia.

2. Balearų salos (Maljorka, Ibiza, Menorka)

2023–2025: +15 % iki +21 %
Ibiza ir vakarinė Maljorka: +20 %–25 %

Balearų salos turi Ispanijos aukščiausios vidutinės kainos ir mažiausias pasiūlymas.

Čia rinka yra panašiausia Stokholmas + Visbis kartu:

itin didelis žemės sklypų trūkumas, didelės statybos išlaidos, labai didelė išorės paklausa.

3. Madridas

2023–2025: +6 % iki +9 %
Centras: +10 %–12 %
Išoriniai regionai: +4 %–6 %

Madridą valdo vidaus perkamoji galia, tarptautinis finansų sektorius ir po pandemijos atsigavusi miestų migracija.

4. Barselona

2023–2025: +4 % iki +8 %
Aukščiausios kokybės zonos (Eixample, Sarrià): +8 %–10 %
Kai kurios sritys stabilios dėl politinio neapibrėžtumo

Barselonoje yra didelė paklausa, tačiau kainų sprogimą slopino ir politiniai veiksniai.

Nepaisant to, Barselona išlieka viena iš Ispanijos... labiausiai neįvertintos ilgalaikės rinkos.

5. Valensija ir Alikantė (Kosta Blanka)

2023–2025: +10 % iki +16 %
Didžiausias spaudimas iš: Nyderlandų, Belgijos, Prancūzijos, Didžiosios Britanijos.

Antras pagal dydį regionas po Costa del Sol , kuris sulaukia daugiausiai užsienio susidomėjimo.

6. Kanarų salos

2023–2025: +8 % iki +14 %
Las Palmasas + Adechė: +15 %

Kanarų salos išgyvena nedidelį bumą dėl skaitmeninių klajoklių, skandinavų ir ištisus metus vyraujančio klimato.

Nauja gamyba 2025–2026 m.: nuo stabdymo iki greitėjimo

Nauja gamyba Ispanijoje jau keletą metų yra:

žemiau istorinio vidurkio
atidėtas
brangu pradėti
administraciniu požiūriu ribotas

Tačiau 2025 m. buvo matomas aiškus posūkis:

+9 % daugiau statybų pradžios, palyginti su 2024 m.
Keletas svarbių projektų bus atnaujinti
Užsienio investuotojai grįžta
Finansavimas šiek tiek sušvelnėja

Tai vis dar gerokai mažiau nei 2006–2007 m. lygis, o tai reiškia, kad:

–Pasiūla išliks ribota net ir padidinus naujos gamybos apimtis.,

o tai savaime ilgainiui palaiko kainas aukštas.

Kodėl tai panašu į Švediją 90-aisiais

Yra trys struktūrinės paralelės:

1. Rinka atsigauna iki aukščiausio lygio → stabilus pagrindas būsimam kilimui

Švedija: 1999–2000 m.

Ispanija: 2024–2026 m.

2. Paklausa auga sparčiau nei pasiūla

Švedija: urbanizacija + stipri ekonomika

Ispanija: pasaulinė imigracija + riboti statybos pajėgumai

3. Struktūrinis patrauklių būstų deficitas

Toks pats mechanizmas kaip ir Švedijoje iki 2010 m.

Santrauka

Ispanijos būsto rinkai 2025 m. būdingi šie požymiai:

didelė tarptautinė ir vidaus paklausa
labai maža pasiūla
nauja produkcija ruošiasi sugrįžimui
regioniniai kainų šuoliai visoje šalyje
rinka grįžo į lygį, buvusį prieš 2008 m. krizę
teigiami ilgalaikiai rodikliai 2026–2030 m.

Šioje situacijoje paralelė su ilgalaikiu Švedijos atsigavimu po 1990-ųjų krizės yra tokia: logiška ir aktuali.

Ispanija dabar įžengia į panašų etapą stabilus, struktūriškai motyvuotas augimas.

Atnaujinimas spalio 27 d.:

Stabilumas ir tvirtumas vakarinėje Costa del Sol dalyje

Naujausia ataskaita iš Ispanijos nekilnojamojo turto įžvalgos (SPI) rodo, kad vakarinėje Costa del Sol dalyje būsto rinka tvirtai laikosi. Pakilimo nėra, bet nuosmukio toli gražu nėra. Pardavimai stabilūs, kainos toliau kyla, o užsienio pirkėjai vis dar yra varomoji jėga pakrantėje.

Iš viso būsto pardavimų skaičius Málagaprovincijoje sumažėjo tik 1 % palyginti su ankstesniais metais – nedidelis nuostolis po dešimtmečio trukusio spartaus augimo. Užsienio pirkėjai vis dar sudaro beveik 40 % visų įmonių, o tai pabrėžia tarptautinės paklausos svarbą.

Užsieniečių, perkančių būstą nuolatiniam gyvenimui, skaičius netgi šiek tiek padidėjo, o laisvalaikio pirkėjų dalis nežymiai sumažėjo – tai ženklas, kad susidomėjimas regionu tęsiasi, nepaisant kylančių kainų ir ribotos pasiūlos.

Tačiau pagrindinis judėjimas vyksta viduje nauja produkcijaNaujai pastatytų namų pardavimai išaugo 12 % ir dabar sudaro vis didesnę rinkos dalį. Pirkėjai tiesiog seka pasiūlą – o nauja gamyba yra ten, kur ji vyksta.

Kainos nerodo jokių nuovargio požymių. Vidutinė kaina provincijoje padidėjo 7 %, o paklausa Marbella, Estepona ir Benahavís pakėlė kainas tarp 8 % ir 12 %Tuo pačiu metu atsigauna hipotekos rinka, nes Euriboras krenta, o tai gali suteikti rinkai dar didesnį pagreitį metų pabaigoje.

Apibendrinant, ataskaitoje nurodoma, kad vakarinėje Costa del Sol nepraranda energijos – veikiau rinka prisitaiko prie naujų sąlygų: ribotos pasiūlos, didelės paklausos ir aiškios ilgalaikės augimo tendencijos.

Atnaujinimas 10/9

Saugesnės investicijos Andalūzijoje – turistinė licencija pridedama prie gyvenamosios vietos

Dabar aišku: perkant turistinį nekilnojamąjį turtą Andalūzijoje, pakanka pakeisti pavadinimą licencijoje. Nekilnojamajam turtui reikia nebebūtų registruotas iš naujo.

Šis sprendimas sustiprina teisinį tikrumą, apsaugo investicijas ir palengvina naujiems būsto savininkams greitą nuomos pradžią. Pasak pramonės organizacijos AVVA-Pro, tai svarbus žingsnis, užtikrinantis sektoriui ir saugumą, ir lankstumą.

Tuo pačiu metu rinka toliau auga – daugiau nei 150 000 namų dabar yra registruoti turistinei nuomai Andalūzijoje, iš kurių 86 557 Málaga.

Atnaujinimas visą parą

Nuo 2020 iki 2024 m. į Ispanijos gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą investuota 13,9 mlrd. eurų – tai 87 proc. daugiau nei ankstesniu penkerių metų laikotarpiu. Augimas ypač didelis tokiuose segmentuose kaip nuomojami butai, studentų apgyvendinimas ir vadinamieji „lankstaus gyvenimo“ sprendimai.

Ispanija tapo viena patraukliausių Europos rinkų gyvenamųjų namų investicijoms ir dabar yra antra sparčiausiai auganti šalis šiame sektoriuje. Padidėjusį susidomėjimą daugiausia lemia instituciniai investuotojai, o nuomojamo būsto paklausa išlieka didelė.

Atnaujinimas visą parą

Ispanijos vartotojų organizacijos perspėja, kad nesąžiningi nekilnojamojo turto agentai tampa vis dažnesni būsto rinkoje, kuriai būdinga itin maža pasiūla ir didelis spaudimas. Didėjant paklausai, pranešama apie įmones, pažeidžiančias reglamentus, nuslepiančias svarbią informaciją arba imančias paslėptus mokesčius – tiek pardavimas ir ilgalaikė nuoma būsto.

Deja, tai modelis, kurį atpažįstame. Kai rinka pradėjo atsigauti po 2008 m. krizės, matėme, kaip kai kurie veikėjai pasinaudojo neapibrėžtumu ir aiškios priežiūros trūkumu – tai, regis, dabar kartojasi.

Todėl norėtume paraginti visus, ieškančius apgyvendinimo Ispanijoje, būti ypač budrius. Štai keletas patarimų:

Pasirinkite patikimą brokerį su gera reputacija ir vietinėmis šaknimis. Patikrinkite, ar įmonė yra registruota.
Visada prašykite rašytinės informacijos apie visus mokesčius ir sąlygas, įskaitant peržiūros mokesčius, sutarties mokesčius ir komisinius.
NuomojantisAtminkite, kad nuo 2023 m. daugeliu atvejų neteisėta reikalauti tarpininkavimo mokesčio iš nuomininko.
Pasitelkite nepriklausomą teisininką, kad peržiūrėtų sutartį prieš ką nors pasirašydami – ypač pirkdami.
Įtarkite spaudimą priimant skubotus sprendimus arba mokant už būsto „rezervavimą“ neturint aiškių dokumentų.

Atsargus elgesys ankstyvoje stadijoje gali sutaupyti daug laiko, pinigų ir galvos skausmo vėliau.

Atnaujinimas 28/5

Nepaisant pasaulinio susirūpinimo, būstų kainos Ispanijoje 2025 m. pirmąjį ketvirtį išaugo 5,7 %, o pardavimai pasiekė 18 metų aukštumas. Susidomėjimą nekilnojamuoju turtu didina palūkanų normų sumažinimas ir stabilesnė ekonomika, ypač tarp ispanų, bet ir tarp tarptautinių pirkėjų.

Pradinis ženklas, kad rinka pradeda sėkmingai veikti, yra tai, kad ispanai pradėjo investuoti vis didesniu mastu. Tai buvo atspirties taškas net ir po didžiosios finansų krizės.

Atnaujinimas visą parą:

Rekordinis skaičius švedų, persikeliančių į Ispaniją 2025 m

Remiantis naujais Švedijos statistikos tarnybos duomenimis, daugiau nei 3000 švedų persikelti į Ispaniją 2025 m. – tai didžiausias skaičius iki šiol. Tendencija aiški: vis daugiau žmonių pilką Švedijos klimatą iškeičia į Ispanijos saulę.

Vilioja ne tik saulė ir gyvenimo būdas, bet ir vis mažesnės pragyvenimo išlaidos bei bendra didėjanti perkamoji galia. Kainų indekso skirtumas tarp Švedijos ir Ispanijos išaugo.

Ispanijoje pagerintas pardavimų rekordas – stipriausias sausis per 17 metų

2025 m. sausis Ispanijos būsto rinkai buvo geriausias metų pradžia nuo 2008 m., kai iš viso buvo parduota 60 650 nekilnojamojo turto objektų – 11 % daugiau nei tuo pačiu mėnesiu praėjusiais metais. Naujai pastatytų namų pardavimai smarkiai išaugo – 30,9 %, o naudotų namų pardavimai – 6,1 %, rodo nacionalinio statistikos instituto INEduomenys.

Didžioji dalis sandorių, 93 proc., buvo sudaryti laisvojoje rinkoje. Palyginti su 2024 m. gruodžio mėn., padidėjimas siekė net 20,5 proc. Didžiausias aktyvumas užfiksuotas Andalūzijoje, o Kantabrija buvo vienintelė sritis, kurioje pardavimai sumažėjo. La Rioja, Kanarų salos ir Astūrija buvo sparčiausiai augusių regionų sąrašo viršuje.

2025 m. vasarį Ispanijoje užregistruoti 59 682 būsto sandoriai, tai yra 13,9 % daugiau nei 2024 m. vasarį. Tai didžiausias būsto pirkimų skaičius per vasario mėnesį nuo 2007 m.

Atnaujinimas vasario 26 d.:

Ispanijos būsto rinka 2025 m. įžengė stipriai, po to, kai 2024 m. baigėsi su parduota daugiau nei 640 000 namų, padidėjimas 10 % palyginti su ankstesniais metais, rodo statistikos agentūros INEduomenys. Visų pirma, antrąjį pusmetį naujos produkcijos pardavimai smarkiai išaugo (23 %) – tai didžiausias padidėjimas nuo 2013 m.

Po ramesnių 2023 m. mažesnės palūkanų normos ir pagerėjusios paskolų sąlygos prisidėjo prie padidėjusio pirkimo susidomėjimo, nepaisant to, kad būsto kainos pasiekė naujus rekordinius lygius. Vidutiniškai kaina buvo 2086 eurai už kvadratinį metrą, aukščiausias kada nors pasiektas lygis, remiantis „El País“. Dauguma nekilnojamojo turto agentų, daugiausia Costa del Sol praneša apie labai sėkmingą 2025 m. pradžią, patvirtindami seną tiesą Ispanijoje, kad Malagaregionas visada pirmasis patiria krizę ir pirmasis iš jos išeina.

Atnaujinimas 30/1

Ispanijoje didėja būsto trūkumas – kainos kyla

Ispanijoje parduodamų namų pasiūla smarkiai mažėja – 2024 m. ketvirtąjį ketvirtį sumažėjo rekordiškai 15 %. Dėl to 2025 m. kyla kainos ir didėja konkurencija tarp pirkėjų.

Kodėl mažėja pasiūla?
„Idealista“ duomenimis, didelis pirkimo bangavimas antroje praėjusių metų pusėje ištuštino laisvų būstų rinką. Mažos palūkanų normos taip pat prisidėjo prie padidėjusios paklausos. Tuo pačiu metu naujos statybos vyksta lėtai, o tai reiškia, kad tikimasi, jog pasiūlos ir paklausos disbalansas tęsis ir 2025 m., ir vėliau.

Taip pat manome, kad pasiūla smarkiai mažėja, nes namų savininkų demografija dabar visiškai kitokia nei ankstesniais dešimtmečiais. Yra daug turtingų, tarptautinių pirkėjų, kurie tiesiog nenori parduoti. Jie patenkinti savo namais, o tie, kurie juos nuomoja, uždirba gerus pinigus ir pan. Nėra jokios paskatos parduoti, ir daugelis planuoja perduoti savo namus iš kartos į kartą.

Pasekmės pirkėjams ir rinkai

Kylančios kainos: Mažiau būstų ir didelė paklausa didina kainas, ypač patraukliose vietovėse.
Pirmą kartą perkantiems būstą sunkiau: Dėl aukštesnių kainų ir ribotos pasiūlos sunkiau patekti į būsto rinką.
Regioniniai skirtumai: Kai kurios sritys nukentėjo labiau nei kitos, todėl atsirado galimybių strateginėms investicijoms.

Reikalingi tokie sprendimai kaip naujų statybų spartinimas ir neužimtų būstų atlaisvinimas, tačiau poveikis pasireikš tik ilgalaikėje perspektyvoje.

Atnaujinimas 21/11

14,85 % visų nekilnojamojo turto pirkimų 2024 m. trečiąjį ketvirtį atliko užsienio pirkėjai, o tai pabrėžia Ispanijos patrauklumą pasaulyje. Užsienio pirkėjų dalis išlieka istoriškai didelė, rodanti nuolatinį susidomėjimą Ispanijos nekilnojamojo turto rinka. 5 pagrindinės tautybės: britai (8,52 %), vokiečiai (6,43 %), Maro(5,46 %), lenkai (5,32 %), italai (5,25 %).

Atnaujinimas 31/10

Kitą dieną žinomas ispanų ekonomistas Gonzalo Bernardosas, Barselonos universiteto ekonomikos profesorius, dažnai pasirodantis Ispanijos televizijos laidose, davė interviu televizijai. 2025 m. pardavimai bus tokie patys kaip 2007 m., tačiau burbulo rizikos nėra (dėl toliau taikomų griežtų bankų reguliavimo taisyklių). Tikimasi, kad rinka pasieks 2007 m. lygį pardavimų ir kainų atžvilgiu. Bus parduota 800 000 nekilnojamojo turto objektų, iš kurių 12 % bus naujos statybos. Kainos ir toliau kils, tačiau jos vis dar išlieka geros Europos lygmenyje, todėl Ispanijos būsto rinka atrodo labai patraukli ir 2025 m.

Tuo pačiu metu pranešama, kad Ispanijos ekonomika auga sparčiausiai Vakarų pasaulyje, netgi geriau nei galingoji Amerikos ekonomika. Tikimasi, kad metinis augimas šiais metais pasieks 2,7 %. Augimo tempas yra dvigubai greitesnis nei euro zonoje.

Atnaujinimas 27/9 – būsimas kainų kilimas:

„S&P Global“ ataskaitoje prognozuojama, kad būstų kainos Ispanijoje kils mažiausiai iki 2027 m., o šiais metais padidės 4 procentais – tai antras pagal dydį padidėjimas Europoje po Airijos.
Nekilnojamojo turto rinka pradeda pastebimai atsigauti dėl augančių pardavimų, tačiau kylančios kainos meta iššūkį pirkėjams. Tačiau tikimasi, kad ateityje kainos kils lėčiau: 3 proc. 2025 m., 2,4 proc. 2026 m. ir 3 proc. 2027 m. Rinkos stiprėjimą lemia ekonomikos gerėjimas, stipri darbo rinka ir hipotekos kredito atsigavimas. Prie plėtros taip pat prisideda laipsniškas ECB palūkanų normų mažinimas. Ribota būsto pasiūla taip pat toliau didins kainas. Nekilnojamojo turto agentai visoje Ispanijoje, ypač tose vietovėse, kur perka užsieniečiai, liudija apie rekordiškai mažą parduodamo nekilnojamojo turto pasiūlą. Tai smarkiai skiriasi nuo situacijos Švedijos rinkoje, kur pasiūla yra gana didelė.

Kitos būsimo kainų kilimo priežastys

Į kairę pasislinkę Prancūzijos ir Didžiosios Britanijos rinkimų rezultatai lems mokesčių didinimą. Daugelis mano, kad dėl to mokesčių pabėgėliai persikels į Ispaniją (ypač į Andalūziją, kurioje mokesčiai yra vieni mažiausių Europoje), o tai paskatins kainų augimą šalyje. Nepaisant sunkumų patiriančios šalies ekonomikos, Ispanijoje perkančių vokiečių skaičius yra didesnis nei prieš pandemiją.

Antrąjį ketvirtį Ispanijos būsto rinka toliau augo. Kainos, palyginti su ankstesniu ketvirčiu, išaugo 2,9 % ir pasiekė lygį, nematytą nuo 2008 m. vidurio – vidutinė kaina siekė 2 004 EUR/m².

Naujai pastatyti namai per metus pabrango 11,7 % – tai didžiausias padidėjimas nuo 2007 m. Antrinė rinka taip pat rodo nuolatinį augimą – padidėjo 7,3 %. Duomenys gauti iš nacionalinės statistikos agentūros INE.

Nors Ispanijos būstų pardavimai 2023 m., palyginti su piko 2022 m., sumažėjo 11 %, tai vis tiek buvo geriausi metai per daugiau nei dešimtmetį, palyginti su laikotarpiu iki pandemijos, dėl kurio rinkos skaičiai buvo šiek tiek iškreipti.

Smarkus turizmo augimas Malagaregione

Málagaprovincija 2023-aisiais patyrė rekordinius turizmo metus (ir 2024-ieji, regis, taip pat bus rekordiniai): apsilankė daugiau nei 14 milijonų lankytojų, o pajamos siekė daugiau nei 19 milijardų eurų – tai geriausi rodikliai nuo pandemijos laikų ir viršijo 2019 m. rekordą. Lankytojų skaičius, palyginti su 2022 m., išaugo 9,4 proc., o pajamos – dvylika procentų iki 19,1 milijardo eurų – penkiais milijardais daugiau nei 2019 m.

Palyginti su 2022 m., Málaga oro keleivių skaičius išaugo 21 proc., o kruizinių laivų keleivių – 52 proc., iš viso jų buvo 522 000. Viešbučių ir apartamentų svečių skaičius išaugo iki 7,8 mln., o tai reiškia 29 mln. nakvynių (dabar Malagos miestas aplenkė Barseloną ir tapo populiariausia Ispanijos kryptimi).

Turizmo augimas taip pat teigiamai veikia darbo rinką – užimtumas paslaugų sektoriuje išaugo 4,1 proc. iki 128 430 žmonių.

Nekilnojamojo turto rinka per metus buvo stabili, o tarptautiniai brokeriai Ispanijoje taip pat praneša apie reikšmingą aktyvumo padidėjimą. Aktyvumas didėja ir tarp ispanų, kurie dabar mato gerą galimybę vėl pradėti investuoti.

Padėtis rinkoje metų sandūroje 24/25

Paryškinti komentarai atnaujinti 2024 m. balandžio 9 d.:

Finansų įstaiga „BBVA“ praėjusiais metais prognozavo 3 % nekilnojamojo turto kainų augimą (jie taip pat mano, kad 2024 m. sandorių skaičius išaugs 5–7 %).

Tačiau „Bankinter“ analitikai prognozavo 2% Ispanijos nekilnojamojo turto kainų korekciją kitais metais.

„Fotocasa“ mano, kad kainos išliks stabilios dėl tvirtos darbo rinkos, didelės paklausos iš mokių investuotojų ir užsienio pirkėjų, taip pat dėl pasiūlos trūkumo patraukliose vietovėse. Nekilnojamojo turto portalas taip pat atkreipia dėmesį, kad vidutinės kainos vis dar yra 22 % mažesnės nei 2007 m., kai jos buvo aukščiausioje vietoje.

Žvelgiant atgal, BBVA pasirodė esanti teisi. Kainos toliau kyla nepaisant nepalankių aplinkybių.

Mažas parduodamų objektų pasiūlos mastas patraukliausiose vietovėse buvo būdingas rinkai visus 2024 m. Vietovės, kuriose labiausiai trūksta nekilnojamojo turto, yra didžiausios Ispanijos provincijų sostinės, priemiesčiai aplink didžiuosius miestus ir turistinės zonos, kuriose pastaraisiais metais užsienio pirkėjai diktuoja rinkos tempą. Pavyzdžiui, Costa del Sol, Balearų salos ir dalis Kosta Blankos.

Prasto tiekimo paaiškinimai

Nenuostabu, kad kainos Ispanijoje laikosi, nes rinkoje pasirodo labai mažai būstų (dabar kalbame apie užsieniečių pamėgtas vietoves, dinamika šalies gilumoje kitokia ir pan.). Viena iš priežasčių yra ta, kad daugelis per pastaruosius 10 metų Ispanijoje įsigijusių būstą yra patenkinti pirkiniu ir nori pasilikti. Prieš 10 metų daugiau ispanų turėjo namus, net ir populiariausiose turistinėse vietovėse. Tačiau bene didžiausia prastos būsto pasiūlos priežastis yra ta, kad Ispanijoje žmonės perka būstą ilgam laikui, net iki 20 metų, su mažomis palūkanomis. Dabar, kai palūkanų normos išaugo, mažai kas nori keisti savo būstą, nes jiems reikia iš naujo derėtis dėl palūkanų normos.

Kalbant apie pardavimus švedams, norvegams ir tam tikrų kitų tautybių asmenims, kurių valiutos nukentėjo, silpna krona, žinoma, vaidina tam tikrą vaidmenį. Be to, nepamirškime, kad 2021–2022 metais buvo juntamas tikras pandemijos poveikis! Palyginti su dauguma metų 2000-aisiais, tai vis dar yra stiprūs pardavimų skaičiai.

Būsto rinkos ateitis per ateinančius šešis mėnesius

Sunku pasakyti, kokia bus artimiausia Ispanijos būsto rinkos ateitis. Jei infliacija ir palūkanų normos ir toliau mažės, rinka gali smarkiai atsigauti dėl padidėjusios pasiūlos, pardavimų ir sparčiau kylančių kainų.

Per ilgą savo veiklos Ispanijoje laikotarpį matėme keletą krizių. Daugelis įvykių vyksta su vėlavimais ir nesilaiko jokio konkretaus modelio. Po 2008 m. finansų krizės, kai ekonomika pradėjo kilti iš dugno (nors tuo metu niekas to nežinojo), nekilnojamojo turto kainos tam tikrą laikotarpį toliau krito keliuose segmentuose. Būtent šiuo laikotarpiu aktyviausi buvo investuotojai, kurie per pastarąjį dešimtmetį uždirbo daugiausia. Tačiau daugelis objektų nebuvo parduoti viešai, ir daugiausia tai darė tie veikėjai, kurie tiesiog nebegalėjo ilgiau laukti, kada galės parduoti, nepaisant to, kad ekonomika rodė teigiamus atsigavimo ženklus. Daugelis šių objektų buvo parduoti kaip banko objektai arba „underhand“ (tai yra, jie nebuvo viešai reklamuojami interneto svetainėse ar portaluose). Tačiau šį kartą banko objektų rinka, dėl teisinių pakeitimų, įvestų per paskutinę krizę, visiškai neegzistuoja, reikia pridurti.

Tikimasi, kad iki 2025 m. Ispanijos ekonomika augs sparčiausiai euro zonoje, o būsto kainų augimas buvo gana nedidelis. Daugelyje vietų jos dar nepasiekė 2008 m. lygio! Tuo pačiu metu ji ir toliau labai patraukli užsienio investuotojams, kurie taip pat vertina tokius aspektus kaip stabilumas, nusikalstamumas, infrastruktūra ir kt.

Ispanijos namų statybos bendrovė „Aedas Homes“, viena didžiausių Ispanijoje (prieš keletą metų gavome iš jų apdovanojimą už klientų valdymą), tais metais trečdalį savo namų pardavė užsienio pirkėjams. Jie pardavė beveik 600 namų už bendrą 265 mln. eurų tokiose vietose kaip Costa del Sol, Kosta Blanka ir Balearų salos pirkėjams iš daugiau nei 50 šalių, tarp kurių buvo olandai, vokiečiai, lenkai, belgai ir britai.

Kainų tendencijos Ispanijos būsto rinkoje

2022–2023 m. kainų padidėjimas buvo nedidelis, tačiau 2024 m. augimas buvo gerokai didesnis. Būsto kainos 2024 m. išaugo 12,34 proc. ir dabar yra 12,5 proc. didesnės nei 2007 m. pasiektos aukščiausios kainos.

Žvelgiant šiek tiek toliau, į 2020 m., prieš pat pandemiją, vidutinės kainos šalyje išaugo 6,5 %. Pirmiausia kainas smuko koronavirusas, o vėliau ekonomika atsigavo ir smarkiai pabrango, nes daugelis Ispaniją laikė puikia prieglobsčiu naujoje realybėje, kurioje galima dirbti nuotoliniu būdu. Be to, šalyje vyksta daug teigiamų dalykų, dėmesys technologijoms ir tvarumui ir kt. kartu su vis dar gana žemomis nekilnojamojo turto kainomis paskatino tarptautinius investuotojus domėtis šia būsto rinka.

Jei nagrinėtume kainų tendencijas regionuose, kurie labiausiai domina užsienio pirkėjus, modelis būtų kiek kitoks. Kainos daugiau nei atsigavo Balearų ir Kanarų salose, beveik atsigavo Madride, tačiau Andalūzijoje (tačiauMarbella kainos smarkiai išaugo, o Malaga miestas dabar investuotojams įdomesnis, nes tikimasi, kad miestas ateinančiais metais seks tą pačią kainų tendenciją), Katalonijoje, Valensijos regione ir Mursijoje jos vis dar mažesnės.

Andalūzija dabar laikoma mokesčių rojumi ir labai palanki verslui

Andalūzija palaipsniui mažina būsto pirkimo mokesčius. ITP mokestis už naudotus namus dabar yra 7 %. Anksčiau jis buvo 8, 9 arba 10 %, priklausomai nuo kainų intervalo. Todėl mokesčių sumažinimas pirmiausia skatina brangesnių namų pirkimą. Kalbant apie naujos statybos mokesčius, AJD yra 1,2 %, anksčiau – 1,5 %. Ispanija ir ypač Andalūzija apskritai mažina mokesčius ir dabar.. vienas iš Ispanijos regionų su absoliučiai mažiausiais mokesčiais. Be to, tokios vietos kaip Nerja priėmė naujus įstatymus, kuriais siekiama sumažinti kitaip sudėtingą Ispanijos biurokratiją. Visa tai, kartu su didelėmis regiono investicijomis į tvarų turizmą, infrastruktūros stiprinimą ir įvairius patobulinimus bei supaprastinimus, skirtus tiek tarptautinėms įmonėms, tiek individualiems „skaitmeniniams klajokliams“, daro šį regioną labai patraukliu investicijoms. Neseniai Google priimtas sprendimas perkelti savo svarbią kibernetinio saugumo būstinę Malaga paskatino kalbėti apie „Europos Silicio slėnį“:

Skaitykite daugiau apie naujus mokesčių tarifus ir mokesčių įstatymus Ispanijoje šiais metais.

Dėl sumažintų palūkanų normų Ispanijoje ir būsimų pardavimų skaičiaus:

Lapkritį rinka prognozavo, kad palūkanų normos bus sumažintos tik 2024 m. vasarą, tačiau dabar vis daugiau žmonių mano, kad pirmasis ECB sumažinimas bus jau kovo mėnesį. Taip pat manoma, kad 2024 m. palūkanų normos bus sumažintos labiau ir labiau nei tikėtasi.

2022 m. pirmąjį ketvirtį Ispanijoje buvo sudaryti 164 999 būsto sandoriai – tai daugiau nei 14 % daugiau nei praėjusių metų paskutinįjį ketvirtį. Tiesą sakant, tai didžiausias skaičius nuo 2008 m. pradžios. Švedai taip pat įsigijo 30 % daugiau būsto nei praėjusį ketvirtį. Tuo pačiu metu kainos pirmąjį ketvirtį išaugo 3,1 % (tačiau Malagarajone kainos sumažėjo 1,2 %). Antrąjį ketvirtį pardavimai, palyginti su praėjusiais metais, išaugo 8 %. Birželį padidėjimas siekė 4 %. Vėliau pardavimai sulėtėjo, daugiausia Madrido regione.

Per pirmąjį 2022 m. pusmetį Ispanijoje buvo sumuštas užsienio pirkėjų skaičiaus rekordas. 53 % daugiau nei ankstesniais metais. Iš viso buvo parduoti 72 987 namai, kuriuose dalyvavo užsienio pirkėjas. Tai didžiausias skaičius nuo matavimų pradžios 2007 m. Užsienio pirkėjai sudaro net 20,3 % visų būsto pirkimų Ispanijoje. Tačiau antroje metų pusėje pirkėjai susilaikė, ir tai tapo pasauliniu reiškiniu. Kai kurioms rinkoms (pvz., Švedijai) gali prireikti daug laiko atsigauti, tačiau tikimasi, kad Ispanijos būstų pardavimai vėl reikšmingai padidės nuo 2023 m. pirmojo arba antrojo pusmečio. Paskutinį ketvirtį pardavimai, palyginti su ankstesniais metais, sumažėjo apie 10 % (tačiau ne ispanų pardavimų sumažėjimas siekė tik 1,2 %), tačiau dar per anksti daryti išvadas apie tai, nes to ir buvo tikimasi. Metais prieš tai buvo didžiulis pandemijos poveikis.

Galutinė praėjusių metų statistika buvo paskelbta kovo 23 d. Pardavimai užsienio pirkėjams pasiekė rekordinį lygį. Metraštyje teigiama, kad bendra užsienio paklausa sudarė 13,75 % rinkos ( Malaga užsieniečiai sudaro beveik 35 % pirkimų!), o tai reikštų 88 858 pardavimus, o naujausi ketvirčio duomenys rodo 94 481 pardavimą ir 14,62 % rinkos, t. y. 58 % daugiau nei ankstesniais metais. Ispanijoje nekilnojamojo turto paklausa užsienio investuotojams ir toliau išlieka didelė, nors registratorių ketvirtiniai duomenys taip pat rodo augimo tempo sulėtėjimą antroje praėjusių metų pusėje, o tai rodo, kad 2023 m., atsižvelgiant į kylančias palūkanų normas, gali būti ne tokie geri. Tačiau Ispanijos rinka vidutinės trukmės ir ilguoju laikotarpiu, palyginti su daugeliu kitų pasaulio rinkų, sparčiai auga.

2022 m. pirmąjį pusmetį per metus naudoto nekilnojamojo turto kainos išaugo 7,9 %, o naujos statybos – 8,1 %. Apskritai būsto kainos Ispanijoje padidėjo 8,8 % ištisus metus (IV ketvirtį padidėjimas siekė 2,5 %, taigi augimas tęsiasi). Pandemija / karas / infliacija (kuri Ispanijoje yra mažesnė nei Švedijoje) nesulėtino kainų kilimo tendencijos, kuri tęsiasi nuo 2014 m. Ispanijos būsto kainos gerokai sumažėjo nuo 2008 m. krizės, tačiau 2023 m. jos vis dar yra 18,7 % mažesnės, palyginti su rekordiniu 2007 m. lygiu. Nuo to laiko įvyko daug teigiamų dalykų: reglamentai, infrastruktūros plėtra, investicijos į ekologinį turizmą ir pėsčiųjų takus ir kt. Ispanijos būsto rinkoje bus stiprus dvidešimtųjų metų augimas. Statybų bendrovė „APCESpaña“ mano, kad kainas daugiausia didina naujos gamybos noras, o iš visų 2023 m. baigtų statyti namų 80 % jau rezervuota!

Kalbant apie susirūpinimą dėl infliacijos ir tiekimo sunkumų statybų pramonėje, jis šiek tiek sumažėjo. Kalbėjomės su statybininkais, kurie teigia, kad kainos ir tiekimo terminai pamažu, bet užtikrintai pradeda „normalizuotis“. Tačiau tikėkitės naujų projektų vėlavimų. Tiems, kuriems nepatinka dabar parduodamo nekilnojamojo turto (įskaitant ir neplaninį) pasiūla, teks ilgai laukti. Taip pat manome, kad, ne tik dėl vis dar didelės paklausos, nuo kitų metų parduodamų projektų kainos padidės gerokai.

Ispanija greitai atsigavo po pradinio paralyžiaus, susijusio su karantinais pandemijos metu.

Jau 2021 m. birželį buvo parduota 88,4 % daugiau namų nei tuo pačiu laikotarpiu praėjusiais metais. Absoliučiais skaičiais regione buvo užfiksuotas didžiausias pardavimų skaičius nuo 2008 m. birželio mėn.! Iš viso 2021 m. Ispanijos būsto rinkoje savininkus pakeitė 565 523 nekilnojamojo turto objektai. Tai buvo didžiausias skaičius per 14 metų.

Visų pirma, pandemijos metu ir po jos pastebėjome didelį pardavimų augimą prabangos segmente ir naujos produkcijos srityje. Taip pat gauname pranešimų iš kolegų visoje šalyje, kurie parduoda naujus gamybos projektus ispanams per trumpesnį laiką nei per daugelį metų. Vieną iš naujausių mūsų projektų metų pabaigoje taip pat pirmą kartą pardavėme keliems Ispanijos investuotojams. Jie pastebėjo, kaip pelninga pastaraisiais metais pirkti ne pagal planą. Teigiama, kad pardavimai tiek užsienio, tiek Ispanijos pirkėjams auga taip greitai bet stebėkite kainų pokyčius. Tai taip pat gali vykti greičiau nei tikėtasi. Rugpjūčio 21 d. pabaigoje buvo pastebėta, kad būsto kainos buvo 4,9% daugiau nei liepą tą patį mėnesį prieš metus. Nepaisant pandemijos, susidomėjimas tarp užsieniečių vis dar didelis, net ir tarp Švedijos pirkėjų, kurie taip pat jaunėja.

Stipri nuoma

Viešbučių savininkų asociacija parodė, kad 2022 m. liepos mėn. užimtumas siekė 86,29 %, palyginti su 2019 m., kai šis rodiklis siekė 84,2 %. Daugiausia Nerja ir Torremolinos pagerino 2019 m. rodiklį, nes jų vidurkis pakilo. Nerja turėjo didžiausią užimtumą – daugiau nei 90 % (palyginti su Marbella ir kitais vakarinės pusės kurortais, kurie siekia šiek tiek daugiau nei 80 %).

Keturis mėnesius iš eilės, nuo 2023 m. birželio iki rugsėjo, Nerja viešbučių užimtumas viršijo 90 procentų. Miesto turizmo vadybininkas: „Nerja tapo regiono etalonu. Kalbant apie tautybes, mieste gausu britų, ispanų, vokiečių ir airių turistų.“.

Malaga pirmauja plėtros srityje

Ispanijoje dabar daug rašoma apie jau minėtą išskirtinį Malagaplėtros projektą, kuris metų pradžioje pagal investicinį reitingą nusileido tik Barselonai ir Madridui. Be to, ketvirtąjį ketvirtį paskelbti duomenys rodo, kad Malaga pirmą kartą istorijoje aplenkė Barseloną pagal naujai pastatytų nekilnojamojo turto objektų pardavimų skaičių.

Nuomos kainos Malaga kyla dėl didelės užsieniečių paklausos

Málagaprovincijoje ir Costa del Solnuomos kainos smarkiai kyla. Nuo 2022 iki 23 d. nuomos kainos padidėjo 23 procentais ir pasiekė 13,22 euro už kvadratinį metrą per mėnesį. Palyginti su 2007 m., nuoma dabar yra daugiau nei 60 procentų brangesnė, kai ji buvo apie 8,5 euro už kvadratinį metrą.

Padidėjusios medžiagų kainos ir padidėjusi paklausa

2021 m. rudenį vykusiame svarbiame statybininkų ir vieno iš didžiųjų bankų susitikime (dėl vieno iš mūsų projektų statybų pradžios) buvo pažymėta, kad iki 2022 m. pradžios tam tikrų medžiagų kainos padidės net 40 %. Jie buvo teisūs. Ši pranašystė buvo išsakyta gerokai prieš Rusijos įsiveržimą į UkrainąTas pats analitikas dabar teigia, kad medžiagų kainos smarkiai kris, o naujų projektų pardavimai Ispanijoje ateityje sparčiai augs. Tačiau dėl infliacijos kylantis neapibrėžtumas lėmė, kad planavimo stadijoje esantys projektai buvo atidėti. Patariame pirkti naują produkciją metų pradžioje, nes vasarą ir rudenį kainos gali gerokai padidėti. Kalbant apie naudotą nekilnojamąjį turtą, manome, kad kainų vaizdas išliks beveik nepakitęs, nes naudoto nekilnojamojo turto paklausa mažėja. Tiesiog atsargos pradeda mažėti. Taip pat atsižvelkite į tai, kad po 2008 m. krizės iki koronaviruso pandemijos buvo pastatyta palyginti nedaug namų. Padėtis Ispanijoje po pirmojo ketvirčio tokia, kad daugelis bankų tapo vis atsargesni, o steigėjams sunku gauti finansavimą, nepaisant didelės naujų pastatų paklausos. Istoriškai tai dažniausiai reiškia, kad išsprendus pagrindines problemas (belieka tik ECB signalas, kad palūkanų normų didinimas pasiekė kulminaciją, todėl stebėkite šį ženklą), kainos paprastai kyla labai greitai ir aukštai.

Naujos statybos ir prabangūs namai – tai, kas gresia po koronaviruso krizės

Nuolat bendraujame su namų savininkais, vystytojais, investiciniais fondais, bankų vadovais, žemės savininkais ir kt., palaipsniui atnaujindami informaciją apie Ispanijos rinkos situaciją koronaviruso / infliacijos / elektros energijos krizės metu ir po jos. Taip pat nuolat deramės tiek su žemės savininkais, tiek su statybų įmonėmis dėl įvairių projektų, todėl gerai suprantame situaciją – nuo bankų sąlygų iki vinių kainos! 2025-aisiais tiems, kurie jau atsibudo, atsiveria daug gerų galimybių!

Rašyti info@spanskafastigheter.se daugiau informacijos apie underhandobjektus ir naują gamybą, taip pat apie tai, į kuriuos segmentus ir rinkas, mūsų manymu, reikėtų investuoti 2025 m.

Naujos statybos ir prabangių namų pardavimai išaugo

Naujos produkcijos rinka, kaip ir praktiškai visos kitos, infliacijos metais buvo gana vangi, tačiau paklausa fone smarkiai mažėja, kaip parodė pandemijos metai.

Pardavimai po pandemijos sukelto karantino prasidėjo sparčiau nei tikėtasi – jau 2020 m. birželio pradžioje, dar prieš šaliai atveriant sienas, ir tai lėmė laikini apribojimai kainų sumažinimas 10–15 %, kai kuriais atvejais ir daugiau. Tačiau dauguma pardavimų su kainų sumažinimu buvo „underhand“ (t. y. savininkas nenorėjo viešai skelbti kainos sumažinimo) ir tokių objektų nebuvo daug. Nuo tada daugelio objektų kainos daugiau ar mažiau išliko nepakitusios, o prabangių objektų kainos smarkiai išaugo (didelis namas), kurios paklausa vis didėja. Tačiau, kaip minėta, svarbiausia yra didelis vidaus ir tarptautinis naujos produkcijos poreikis.

Nekilnojamojo turto instituto „Registradores“ statistika (2021-09-24) rodo, kad naujos statybos namų pardavimai Costa del Sol palyginti su praėjusiais metais, išaugo 50 %. Naudotų namų pardavimai per tą patį laikotarpį sumažėjo 4,6 %, o tai galima paaiškinti tuo, kad esamas turtas pradeda senti ir susidėvėti, tačiau kainos, nepaisant krizės, sumažėjo tik 0,5 % (tačiau nuo tos ataskaitos kainos šiek tiek pakilo).

Sutinkame su pirkėjais. Ateityje neabejotinai bus taikoma nauja gamyba, tačiau, žinoma, vis dar yra gerų pirkinių, kuriuos gali pasiūlyti ir tie, kurie ieško naudotų namų. Nors dauguma žmonių dabar ieško naujų namų, pasiūla yra ribota. Todėl bus spraga (nes daugelis statybų vystytojų krizės metu smuko, o tuo pačiu metu, kai jie suprato, kad paklausa yra didesnė nei per daugiau nei dešimtmetį, trūko medžiagų, infliacijos ir darbo jėgos), kol 2024 m. pasirodys naujai pastatyti namai gerose vietose. Taip pat tikimasi, kad šių namų kainos bus gerokai didesnės nei parduodamų 2022/23 m

Trumpas, bet intensyvus pirkimo langas naujos statybos segmente atsivers plačiai 2024 m. Tai liečia projektus, kurių sklypų kainos buvo derinamos krizės metu, dar prieš suprantant, kad ji nebus ilgalaikė [kalbant apie poveikį būsto rinkai], ir kuriuos valdo talentingos komandos, kurioms pavyko apsirūpinti medžiagomis dar prieš prasidedant medžiagų trūkumui. Tikimasi didelės rizikos, kad nuo 2024 m. vasaros/rudens naujos gamybos kainos smarkiai išaugs.

Dabar pirkėjai nori naujo, šviežio ir ekologiško Padėtis dėl naudotų daiktų panaši į 2019 m. vasarą ir rudenį, kai šių objektų pardavimai gerokai sulėtėjo ir keli objektai buvo parduoti tik su maždaug 15 % mažesnėmis kainomis (palyginti su ankstesniais metais). Daugelio senesnių namų kainą tereikia sumažinti, kad juos būtų galima parduoti, tačiau atrodo, kad nedaug pardavėjų nori patenkinti pirkėjų poreikius. Pamatysime, ar tai pasikeis metų eigoje, bet nematome jokių tokių požymių.

Dauguma žmonių tikisi, kad pardavimai Europoje vėl atsigaus kartu su likusia ekonomika jau pirmąjį metų pusmetį.

Koronos krizės pradžioje buvo manoma, kad nemaža dalis būsto, įvairiuose segmentuose, pavyzdžiui, atostogų namuose, prabangūs namai ir mažesnių viešbučių būtų parduodamas sumažinta kaina ateinantį laikotarpįTačiau taip neatsitiko, nes ekonomika atsigavo daug geriau nei tikėtasi.

Kurie rajonai po pastarosios krizės pritraukia daugiausia pirkėjų?

Svarbiausia, kaip ir po paskutinės krizės, Nerja (Joks kitas Ispanijos miestas nesulaukia tokio investuotojų susidomėjimo kaip Švedijos investuotojai dėl didelio užimtumo ir teigiamos plėtros) ir susidomėjimas nesumažėjo dėl to, kad savivaldybė krizės metu inicijavo keletą infrastruktūros investicijų į paplūdimius, gamtos parkus ir kultūrą. Jie pradėjo pėsčiųjų takų ir gatvių atnaujinimą, taip pat naujo didelio sveikatingumo centro statybą. Nerja yra beveik unikaliai geroje padėtyje, ir bus įdomu stebėti jos plėtrą per ateinančius 10 metų. Peržiūrėkite geriausius pasiūlymus Nerja čia ir dabar.

Tačiau Malaga miestas išlieka stipriausias iš visų ir nuo 2024 m. bus patraukliausiu pietų Ispanijos kurortu užsienio pirkėjams. Daugiau apie Malagaplėtrą skaitykite šiame straipsnyje.

Kiek tai įmanoma Marbella Panašu, kad susidomėjimas šia vietove vėl gali išaugti, jei kainos kris. Šiuo metu šią vietovę užgožia Malaga ir rytinė Costa del Sol. Kainos turi mažėti, o vakarinėje Costa del Sol reikia pradėti daugiau įdomių projektų su nauja gamyba, kad ji vėl taptų tikrai įdomi.

Torrevieja ir likusi Kosta Blankos dalis yra sunkiau interpretuojamos. Net prieš krizę buvo daug neparduotų objektų, o kelios vietos jau ilgą laiką kovoja su ekonominėmis problemomis. Krizė gali padaryti daug žalos, bet mums tereikia palaukti ir pamatyti, kas bus.

Kainos Ispanijoje nuolat kilo 10 metų, tačiau vis tiek buvo 30 % mažesnės nei prieš 2008 m. krizę, kai prasidėjo pandemija

Oficialūs valdžios institucijų duomenys rodo, kaip pardavimai sumažėjo krizės metais 2020-aisiais. Žinoma, jie krito, bet ne tiek, kiek analitikai tikėjosi tokiomis aplinkybėmis. Trečiąjį ketvirtį pardavimai užsienio pirkėjams, palyginti su ankstesniais metais, sumažėjo 24,3 %, o antrąjį ketvirtį, kai pardavimai sumažėjo 50 %, reikėtų lyginti su antruoju ketvirčiu, kai pardavimai sumažėjo 50 %. Bet kokiu atveju, pandemijos metus galima laikyti anomalija, statistine išimtimi, kuri iš tikrųjų nieko nesako apie įvykių raidą. Patartina skaičius nagrinėti ilgesniu laikotarpiu ir, svarbiausia, nepamiršti, kad tarptautiniu mastu kalbama apie „antrųjų namų“ pardavimų bumą, nes vis daugiau žmonių dirba nuotoliniu būdu ir turi galimybę gyventi kitose šalyse, jei pageidauja. Forbes sudarytame 20 patraukliausių pasaulio krypčių sąraše (2020 m. lapkričio mėn.) trys Ispanijos miestai pateko į geriausiųjų dvidešimtuką: Malaga, Madridas ir San Sebastianas. Ilgainiui tai padidins patraukliausių būstų kainas, nes tarptautiniai pirkėjai ieško maždaug tame pačiame segmente: „su vaizdu į jūrą arba ne toliau kaip 1 km nuo jūros, ne mažiau kaip 2 miegamieji, ne toliau kaip viena valanda kelio nuo oro uosto, terasa, arti visko, bet vis tiek nuošali vieta“.

2019 m. kainos buvo šiek tiek stabilesnės, palyginti su ankstesniais metais. Tačiau patikima kredito reitingų agentūra „Moody's“ prognozavo, kad 2020 m. kainos Ispanijoje padidės 5,5 %. Iš visų analizuotų Vakarų Europos šalių Ispanijos būsto rinka turėjo didžiausią vertės padidėjimą. Madridas ir Barselona buvo pagrindinės šalys, kurios pakilo. Žvelgiant atgal, Malaga vystėsi geriausiai. Įdomu tai, kad tai taip pat nutiko ryšium su 2007–2008 m. krize. Sakoma, kad Costa del Sol visada pirmasis patenka į krizę ir pirmasis iš jos išeina.

Kainos 2019 m. vis dar buvo daugiau nei 30 % mažesni nei prieš 2007 m. krizę (2024 m. pradžioje jos buvo maždaug 22 % mažesnės) Šis faktas, kartu su toliau mažomis palūkanų normomis ir „Brexit“ pabaiga (daugelis delsė investuoti, nes „Brexit“ viską pastatė į nežinią), daugelio analitikų teigimu, lėmė, kad užsieniečių pirkinių skaičius Ispanijoje 2020 m. vėl sumušė rekordus. Švedų susidomėjimas Ispanija šiek tiek sulėtėjo dar prieš koronavirusą, bet vėliau vėl sustiprėjo. Manome, kad tam yra kelios priežastys. Pirma, daugelis mano, kad per pastaruosius dešimt metų pasaulyje buvo tiek daug krizių, kad „užtenka laukti dabar. Dabar perkame“, ir kad koronaviruso krizė paskatino naujus projektus su įdomia nauja produkcija. Be to, krona sustiprėjo euro atžvilgiu tuo pačiu metu, kai Švedijos būsto rinka atsigavo po žiemos miego laikotarpio. Tai reiškia, kad Švedijos namų savininkai gali lengviau atlaisvinti kapitalo būstui užsienyje įsigyti.

Analitikai manė, kad pardavimai užsienio pirkėjams 2020 m., dar prieš krizę, padidės. Tačiau krizė padidino susidomėjimą ir viršijo lūkesčius prieš koronavirusą (nors 2023 m. dėl palūkanų normų padidėjimo rinka buvo šiek tiek apimta slogios būsto padėties), ir daugelio nuomone, ateinantys penkeri metai Ispanijos būsto rinkoje gali būti precedento neturintys. Ypač Malagaregione.

Statybų komandos yra sprendimas Ispanijos naujos statybos projektams

Ispanijos analizės rodo, kad vienas iš nerimą keliančių dalykų yra tai, kad sklypų kainos ir statybos išlaidos nuo 2016 m. sparčiai kyla. Tas pats sparčiai kartojosi nuo devintojo dešimtmečio vidurio (dėl to dešimtmečio pabaigoje susidarė didelis burbulas). Tuo pačiu metu poreikis naujai gamybai yra didelis, ir vis daugiau žmonių stato vis didesnius projektus už vis didesnes kainas. Dėl to pernelyg prisotintose rinkose gali susidaryti „mini burbulai“. Todėl bankai vis labiau riboja naujų projektų, kuriuose vyksta nauja gamyba, finansavimą. Šis bankų atsargumas finansuojant naujus projektus sustiprėjo po epidemijos sukelto ekonomikos nuosmukio. Tie, kurie gali įsigyti naujos gamybos, kuri yra baigiamojoje stadijoje arba kurios nauja gamyba neseniai buvo baigta, turi aukso kiaušinį, nes naujos produkcijos paklausa gana ilgą laiką bus gerokai didesnė nei pasiūla. Tais atvejais, kai bankai įsikiša ir investuoja, jie reikalauja, kad projektai būtų daugiau ar mažiau visiškai išparduoti, prieš jiems duodant žalią šviesą. Tai netvari situacija ir reikia kažką daryti. Todėl vis daugiau Ispanijos žaidėjų, be kita ko, ieško patikrintų sprendimų Projekto modelis Bendruomenių kūrimasŠis projekto sprendimas reiškia, kad kainos sumažėjo daugiau nei 25 proc ir tai laikoma teisiškai ir finansiškai daug saugesniu nei įprastos akcijos tiek individualiam pirkėjui, tiek bankams ir draudimo bendrovėms, kurios garantuoja pirkėjų mokėjimus. Daugiau apie statybininkų bendruomenes skaitykite čia.

Apie pastarųjų metų raidą žemiau:

2018 m. naudotų namų kainos išaugo kiek daugiau nei 7 % (naujos statybos kainos išaugo 6,1 %). Tai buvo didžiausias padidėjimas nuo 2007 m. trečiojo ketvirčio. Per 5 metus iki koronaviruso krizės Ispanijos namo vertė vidutiniškai didėjo 5 % per metus, o atsižvelgiant į sumažėjusias palūkanų išlaidas ir tai, kad nuomos kainos per tą patį laikotarpį padidėjo 50 %, tai reiškė daugiau nei 10 % grąžą tiems, kurie tinkamu laiku įsigijo tinkamą namą tinkamoje vietoje.

2017 m. užsieniečiams buvo parduoti 53 259 namai. Ankstesnis rekordas, pasiektas 2007 m., buvo 33 000 pardavimų.

Pardavimai švedams 2018 m. sumažėjo 7 % (tačiau 2018 m. pirmąjį pusmetį švedams buvo parduota daugiau Ispanijos namų nei bet kada anksčiau) dėl neapibrėžtumo Švedijos būsto rinkoje ir žemos kronos vertės. Tačiau tai neturėjo įtakos Ispanijos būsto rinkai, kuri toliau nerūpestingai stūmėsi į priekį. Užsieniečių pirkimų skaičius nuo liepos iki rugsėjo padidėjo 5 %, o bendras pardavimų skaičius padidėjo 11,9 %. 2019 m. skaičiai buvo tai kylantys, tai krentantys, bet vis tiek rodė augimą. Per pirmuosius du 2020 m. mėnesius daugelis brokerių pranešė, kad švedai vėl pradėjo pirkti rekordiniu tempu. Tada atėjo koronavirusas ir pardavimai susidūrė su siena, kai Ispanijoje buvo karantinas. Tada, jau nuo vasaros, jie vėl iškart kilo. Daugelis analitikų mano, kad būstų kainų kilimas Ispanijoje bus laipsniškas ir ilgalaikis, panašiai kaip Švedijoje po būsto rinkos krizės 10-ojo dešimtmečio pradžioje.

Iš tiesų, plėtra vyksta taip greitai, kad Ispanijos valstybė, pradėdama 2019 m., įsteigė Nauja institucija, skirta užkirsti kelią nekilnojamojo turto burbulamsApie 2012 m. daugelis žmonių, įskaitant ir mus, vertino, kad Ispanijos rinka sparčiai kils, o vėliau ilgai ir stabiliai kils, panašiai kaip Švedijoje nuo nekilnojamojo turto krizės dešimtojo dešimtmečio pradžioje. Tačiau kolektyvinė atmintis trumpa, o kainos ir naujų gamybos projektų skaičius kyla sparčiau nei tikėtasi. Naujoji valstybinė priežiūros institucija užkirs kelią nekontroliuojamai spekuliacijai, o centrinis bankas gaus daugiau išteklių kredito srautams kontroliuoti.
Sunku numatyti, kokios bus tikrosios naujosios valdžios pasekmės, tačiau manytume, kad tai, be kita ko, galėtų reikšti padidėjusius naujos produkcijos mokesčius per kelerius metus.

Tačiau šiuo metu mokesčių didinimo nenumatoma, o paskolų mokesčiai sumažinti, o būsto vertė vis didėja (o tai turi įtakos paskolos sumai).

Būsto rinka atrodo saugesnė nei akcijų rinka, ypač esant infliacijai

Daugelis investuotojų pradeda jausti išsekimą dėl neapibrėžtos ir nepastovios akcijų rinkos ir ieško nekilnojamojo turto kaip alternatyvos. Investuotojai taip pat jau seniai investicijas į nekilnojamąjį turtą laiko „saugiu prieglobsčiu“ didėjančios infliacijos metu.

Thomas J. Thornton, „Jefferies“ JAV akcijų produktų valdymo vadovas, prieš metus apie Amerikos būsto rinką (kuri daugeliu atžvilgių panaši į Ispanijos, jos laikėsi tų pačių ciklų) pasakė taip:

„Išskyrus Didžiosios finansų krizės (GFC) laikotarpį, būstų kainos toliau kilo net ir recesijų metu, tikriausiai dėl to, kad sumažėjo palūkanų normos, didžioji dauguma žmonių išlaikė darbą ir tęsėsi namų ūkių formavimasis“ ... „Dėl tūkstantmečio kartos tai galėtų būti ypač didelis namų ūkių formavimosi ciklas“.

CNBC sureagavo į Jeffrieso komentarus ir pridūrė: „Ji [būsto krizė] buvo paskutinės krizės epicentras, tačiau prieš tai būsto kainos ekonomikos nuosmukio metu paprastai išsilaikė ir netgi šiek tiek kilo, nes hipotekos palūkanų normos mažėjo kartu su palūkanų normomis. Remiantis istorija, būsto rinka vėl galėtų būti netikėta saugi prieglobstis kitos recesijos metu.“

Pastaba. Perskaitykite mūsų puikų straipsnį apie viską, ką reikia žinoti norint investuoti Ispanijoje: statistiką apie pajamas iš nuomos, įstatymus ir kitus teisės aktus, susijusius su nuoma, ir kt.

Taip pat skaitykite:

Naujos statybos Costa del Sol apžvalga

info@spanskafastigheter.se