Kriziniai metai prasidėjo 2007 m., praėjo keleri metai, kol būstą vėl pradėjo pirkti ir eiliniai ispanai, ir užsieniečiai (vis dėlto investuotojai pirko iš esmės iš karto per nuosmukį). Tačiau susidomėjimas Ispanijos būsto rinka sprogus prasidėjo jau 2014 m. pirmąjį pusmetį, o nuo tada pardavimai daugmaž staigiai augo, tačiau vis tiek nepasiekė tokio lygio kaip prieš finansų krizę. Tačiau 21/22 d. jis žengė kelis stiprius žingsnius į priekį, o 2023 m. šiek tiek sustojo. Nuo 2024 m., kai ECB pradeda palaipsniui mažinti palūkanų normas, prasideda naujas įdomus skyrius su keliomis gana aiškiomis tendencijomis.
Rinka daugiausia krypsta į Malagą , o pirkėjai teikia pirmenybę naujai produkcijai, o ne naudotai. Tačiau dėl dabartinės energetikos/infliacijos krizės statybų plėtotojams buvo sunkiau įgyvendinti savo projektus, o tai reiškia, kad statoma mažiau, nei yra paklausa. Dėl to ilgainiui labai padidės kainos, bet taip pat bus puikių galimybių tiems, kurie turi kapitalą.
Paskutinės naujienos, paskelbtos mūsų 2024 m. informaciniame biuletenyje
Nors Ispanijos namų pardavimas 2023 m. sumažėjo 11 %, palyginti su 2022 m. piko metais, tai vis tiek buvo geriausi metai per daugiau nei dešimtmetį, kol pandemija šiek tiek iškreipė rinkos rodiklius.
Stiprus turizmo augimas Malagos rajone
2023 m. Malagos provincija išgyveno rekordinius turizmo metus: apsilankė daugiau nei 14 milijonų lankytojų, o pajamos viršijo 19 milijardų eurų – tai yra geriausi skaičiai nuo pandemijos ir viršijo 2019 m. rekordą. Lankytojų skaičius nuo 2022 m. išaugo 9,4 proc., o pajamos išaugo dvylika procentų iki 19,1 milijardo eurų, ty penkiais milijardais daugiau nei 2019 m.
Oro transportu į Malagą keliaujančių keleivių skaičius išaugo 21 proc., o kruizinių kelionių – 52 proc., palyginti su 2022 m., iš viso skrido 522 000 keleivių. Viešbučių ir apartamentų svečių skaičius išaugo iki 7,8 mln., todėl nakvynių skaičius yra 29 mln. (šiuo metu jis aplenkė Barseloną kaip populiariausią vietą Ispanijoje).
Turizmo augimas turi teigiamos įtakos ir darbo rinkai – užimtumas paslaugų sektoriuje išaugo 4,1 proc., iki 128 430 žmonių.
Nekilnojamojo turto rinka taip pat stipriai pradėjo metus, o švedų brokeriai Ispanijoje taip pat liudija apie reikšmingą aktyvumo augimą. Tačiau aktyvumas labiausiai auga tarp kitų tautybių, bet ir tarp ispanų, kurie dabar mato gerą galimybę vėl pradėti investuoti.
Rinkos būklė prieš metų sandūrą 23/24
Prognozės 2024 metams yra tokios:
Finansų institucija BBVA kitąmet prognozuoja 3 proc. nekilnojamojo turto kainų augimą (jie taip pat mano, kad 2024 m. sandorių skaičius padidės 5-7 proc.).
Tačiau „Bankinter“ analitikai prognozuoja, kad Ispanijos nekilnojamojo turto kainų korekcija kitais metais sieks 2 proc.
Fotocasa mano, kad kainos išliks stabilios dėl tvirtos darbo rinkos, didelės paklausos tarp mokių investuotojų ir užsienio pirkėjų bei pasiūlos trūkumo patraukliose vietovėse. Nekilnojamojo turto portalas taip pat nurodo, kad vidutinės kainos vis dar yra 22% mažesnės nei 2007 m.
Daugumos analitikų nuomone, 2024 m. rinka apibūdins būtent mažą parduodamų nekilnojamojo turto patraukliausiuose rajonuose pasiūlą. Vietovės, kuriose nekilnojamojo turto labiausiai trūksta, yra didžiausios Ispanijos provincijų sostinės, priemiesčiai aplink didžiuosius miestus ir turistinės vietovės, kur pastaraisiais metais rinkoje tempą lėmė užsienio pirkėjai. Kaip Kosta del Sol, Balearų salos ir dalis Kosta Blankos.
Lapkričio mėnesio atnaujinimas žemiau:
Nekilnojamojo turto rinka Ispanijoje ir toliau vėsta (nors ir aukšto lygio)
Per trečiąjį ketvirtį, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu pernai, būsto sandorių skaičius Ispanijoje sumažėjo daugiau nei 16 procentų. Tai jau trečias ketvirtis iš eilės, kai rinka rodo nuosmukį.
Švedų būsto pirkimas Ispanijoje taip pat sumažėjo – trečiąjį ketvirtį – 17 proc. Tai didžiausias sumažėjimas nuo 2013 m.
Pirmųjų trijų 2023 m. ketvirčių pardavimų Ispanijoje skaičiai visiems pirkėjams, nepaisant jų pilietybės, yra tokie:
- Būsto sandorių skaičius: 1,02 mln
- Sumažėjimas, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu pernai: 12,6 proc
Būsto kainos Ispanijoje per vienerius metus išaugo tik 1,7 proc. Tai mažiausias augimo tempas per 10 metų. Tačiau kiti skaičiai rodo apie 5 % padidėjimą. Bet kuriuo atveju, esmė ta, kad padidėjimas nebus toks didelis, kaip daugelis manė, kai įžengėme į 2023 m.
Švedijos pirkėjai už būstą Ispanijoje vis dar moka didžiausią kvadratinio metro kainą – vidutiniškai per 3000 eurų už kvadratinį metrą.
Paaiškinimai dėl nuosmukio
Yra keletas galimų Ispanijos būsto rinkos nuosmukio paaiškinimų. Vienas iš veiksnių – didelė infliacija, mažinanti vartotojų perkamąją galią. Kitas veiksnys – kylančios palūkanų normos, dėl kurių brangsta skolintis pinigų būstui įsigyti. Kalbant apie pardavimą švedams ir tam tikroms kitoms tautybėms, kurių valiuta yra paveikta, žinoma, silpna krona vaidina svarbų vaidmenį. Tada neturėtumėte pamiršti, kad 2021-2022 metais buvo tikras pandeminis poveikis! Palyginti su daugeliu 2000-ųjų metų, tai vis dar yra stiprūs pardavimo skaičiai.
Švedijos pirkėjų susidomėjimas Ispanija
Švedijos pirkėjų susidomėjimas Ispanija pastaraisiais metais sumažėjo. Tai gali lemti daugybė veiksnių, įskaitant politinį nestabilumą Ispanijoje, didėjančią kitų Europos šalių konkurenciją ir didėjančią infliaciją Švedijoje. Kalbant apie pardavimą kitų tautybių žmonėms, skaičiai yra padriki.
Būsto rinkos ateitis per artimiausius šešis mėnesius
Sunku pasakyti, kaip atrodys artimiausia Ispanijos būsto rinkos ateitis. Jei infliacija ir palūkanų normos toliau kils, rinkos nuosmukis gali tęstis (tačiau visi požymiai rodo, kad abu šie veiksniai stabilizavosi ir 2024 m. pirmąjį pusmetį sumažės. Kai JAV buvo paskelbti teigiami infliacijos skaičiai apie 11/14 pietų metu nekilnojamojo turto akcijos išaugo visoje Europoje. Istoriškai tai dažnai buvo ir būsto kainų posūkio pradžios taškas.*). Tačiau jei šie veiksniai stabilizuosis, rinka gali pradėti greitai atsigauti.
Taip pat svarbu pažymėti, kad kai kurios rinkos, pavyzdžiui, Nerja Kosta del Sol, vis labiau kompensuoja nuostolius, pavyzdžiui, Švedijos pirkėjams su užsienio investuotojais, kurie atvėrė akis miestui, nes jis gavo daug per pastaruosius 2 metus tarptautinėje kelionių spaudoje buvo ne kartą įvertintas. Kainų augimas Nerjoje ir panašiose vietovėse gali vėl prasidėti 2024 m. Atminkite, kad kainos dar net negrįžo į lygį, kuris vyravo prieš paskutinę 2008 m. krizę!
*Per ilgą veiklą Ispanijoje matėme keletą krizių. Daug kas atsitinka su vėlavimais ir nesilaiko jokio konkretaus modelio. Po 2008 m. finansinės krizės, kai ekonomika pradėjo kilti iš apačios (nors tuo metu niekas to nežinojo), nekilnojamojo turto kainos dar kurį laiką krito keliuose segmentuose. Būtent šiuo laikotarpiu aktyviausiai buvo pastarąjį dešimtmetį uždirbę investuotojai. Tačiau daugelis objektų nebuvo parduoti viešai, o daugiausia veikėjų, kurie tiesiog nebegalėjo laukti, kol galės parduoti, nors ekonomika rodė teigiamus posūkio ženklus. Daugelis šių objektų buvo parduodami kaip banko objektai arba „po ranka“ (t. y. nebuvo viešai reklamuojami interneto svetainėse ar portaluose). Tačiau šį kartą banko objektų rinka dėl per praėjusią krizę įvestų įstatymų pakeitimų visiškai neegzistuoja, reikia pridurti.
Rugsėjo mėn. atnaujinimas :
- Nauji 2023 m. antrojo ketvirčio skaičiai. Antrąjį šių metų ketvirtį buvo parduoti 22 706 būstai, kuriuose buvo pirkėjas iš užsienio, ty 5% mažiau nei praėjusių metų rekordiniai antrojo ketvirčio duomenys. Tačiau pardavimai buvo 40% didesni nei 2019 m., o tai rodo, kad nekilnojamojo turto Ispanijoje paklausa užsienyje po pandemijos tapo žymiai stipresnė nei anksčiau. Per antrąjį ketvirtį švedai Ispanijoje sudarė 667 būsto sandorius, ty 6,9 proc. daugiau nei praėjusį ketvirtį. Tačiau, palyginti su praėjusių metų antruoju ketvirčiu, šis skaičius yra mažas. Tuo metu švedai šalyje sudarė 1033 būsto sandorius. Tačiau yra keletas ženklų, rodančių didėjimo tendenciją ir Švedijos pirkėjams. Būsto kainoms Ispanijoje ir toliau kylant, tiesiog negalima sau leisti laukti, kol kronos kursas sustiprės. Tuo pačiu metu Švedijoje nekilnojamojo turto kainos vėl kyla, o tai Švedijos pirkėjus atrodo raminančiai.
- Didžiausias Ispanijos bankas „CaixaBank“ prognozuoja, kad šiais metais būsto kainos kils labiau, nei manyta anksčiau (2,9%, o ne 1%), o pardavimai mažės mažiau, nei tikėtasi anksčiau (500 000 vietoj 480 000). Vis daugiau pirkėjų iš užsienio išlaiko rinką.
- Ispanijos namų statybininkas „Aedas Homes“, viena didžiausių Ispanijos įmonių (beje, pernai gavome iš jų apdovanojimą už klientų valdymą), pernai pardavė trečdalį savo būstų užsienio pirkėjams. Jie pardavė beveik 600 namų už 265 mln. eurų tokiose vietose kaip Kosta del Sol, Kosta Blanka ir Balearų salos pirkėjams iš daugiau nei 50 šalių, kuriems vadovauja olandai, vokiečiai, lenkai, belgai ir britai.
- Preliminariais skaičiais, infliacija Ispanijoje birželį sumažėjo iki 1,9 procento – žemiausio lygio nuo 2021 metų balandžio. Tai reiškia, kad Ispanija taps pirmąja didžiąja euro zonos ekonomika, kuri grįš žemiau Europos centrinio banko (ECB) nustatytų dviejų procentų kainų stabilumo tikslo. Šis infliacijos mažėjimas rodo teigiamą Ispanijos ekonomikos raidą ir rodo, kad šaliai pavyko sėkmingai valdyti infliacijos lygį. ECB tikslas yra išlaikyti kainų stabilumą, kad būtų skatinamas sveikas ir tvarus ekonomikos augimas euro zonoje. Ispanijos sėkmė siekiant šio tikslo gali turėti teigiamą poveikį visam regionui ir reikšti stabilumą bei atsakomybę priimant ekonominius sprendimus.
Kainų tendencijos Ispanijos būsto rinkoje
Per 22/23 d. kainų augimas buvo nedidelis.
Jei pažvelgtume šiek tiek atgal, į 2020-uosius ir prieš pat pandemiją, vidutinės kainos šalyje pakilo 6,5 proc. Pirmiausia kainos krito dėl koronaviruso, o vėliau atsigavo ir smarkiai pakilo, nes daugelis matė Ispaniją kaip tobulą prieglobstį naujoje realybėje, kur galite dirbti nuotoliniu būdu. Be to, šalyje vyksta daug teigiamų dalykų, investicijos į technologijas, tvarumą ir pan. kartu su ir toliau gana žemomis nekilnojamojo turto kainomis paskatino tarptautinius investuotojus domėtis šia būsto rinka.
Žvelgiant dar toliau į 2007 m., matome, kad vidutinės būsto kainos visoje šalyje vis dar yra gerokai mažesnės nei buvo prieš 15 metų ir nedaug atsigavo nuo 2013 m., kai pasiekė dugną.
Jei tirtume kainų raidą užsienio pirkėjams įdomiausiuose regionuose, tai modelis šiek tiek skiriasi. Kainos daugiau nei atsigavo Balearų ir Kanarų salose, beveik atsigavo Madride, bet vis dar yra mažesnės Andalūzijoje (tačiau Marbelja smarkiai pabrango, o Malagos miestas dabar yra įdomesnis investuotojams, nes tikimasi, kad miestas seks. tokia pati kainų tendencija kelerius ateinančius metus), Katalonija, Valensijos ir Mursijos regionas.
Andalūzija dabar laikoma mokesčių rojumi ir labai palanki verslui
Andalūzija palaipsniui mažina būsto pirkimo mokesčius. Naudotų namų ITP mokestis dabar yra 7%. Anksčiau tai buvo 8, 9 rez. 10% priklausomai nuo kainų diapazono. Taigi mokesčių sumažinimas pirmiausia skatina būstą aukštesnėse kainose. Kalbant apie mokesčius už naują produkciją, AJD yra 1,2%, anksčiau 1,5%. Ispanija ir ypač Andalūzija apskritai mažina mokesčius ir dabar yra viena iš Ispanijos sričių, kuriose mokesčiai yra patys žemiausi. Be to, tokiose vietose kaip Nerja buvo priimti nauji įstatymai, kuriais siekiama sumažinti šiaip sudėtingą Ispanijos biurokratiją. Visa tai kartu su didelėmis vietovės investicijomis į tvarų turizmą, infrastruktūros stiprinimu ir įvairiais patobulinimais bei supaprastinimais tarptautinėms kompanijoms, taip pat pavieniams „skaitmeniniams klajokliams“ daro vietovę labai įdomią investicijoms. Tai „Google“ neseniai nusprendė perkelti savo svarbią būstinę. Malagos kibernetinis saugumas paskatino kalbėti apie „Europos Silicio slėnį“:
Skaitykite daugiau apie naujus mokesčių tarifus ir mokesčių įstatymus metams Ispanijoje.
Dėl sumažintų palūkanų Ispanijoje ir būsimų pardavimų skaičiaus:
lapkritį rinka skaičiavo, kad palūkanų normos bus mažinamos tik nuo vasaros 24 d., tačiau dabar vis daugiau žmonių mano, kad pirmasis ECB sumažinimas įvyks Kovas. Taip pat manoma, kad 2024 metais palūkanų norma bus sumažinta labiau nei tikėtasi.
Pirmąjį 2022 m. ketvirtį Ispanijoje buvo sudaryti 164 999 būsto sandoriai, o tai daugiau nei 14% daugiau nei praėjusių metų paskutinis ketvirtis. Tiesą sakant, tai didžiausias skaičius nuo 2008 m. pradžios. Švedai taip pat pirko 30 % daugiau nei praėjusį ketvirtį. Tuo pačiu metu pirmąjį ketvirtį kainos pakilo 3,1% (nors Malagos srityje kainos sumažėjo 1,2%). Per antrąjį ketvirtį pardavimai išaugo 8%, palyginti su praėjusiais metais. Birželio mėnesį jis padidėjo 4 proc. Iš esmės pardavimai sulėtėjo Madrido regione.
2022 metų pirmąjį pusmetį Ispanijoje buvo sumuštas pirkėjų iš užsienio rekordas. 53% daugiau, palyginti su praėjusiais metais. Iš viso buvo parduoti 72 987 būstai, dalyvaujant pirkėjui iš užsienio. Tai didžiausias skaičius nuo tada, kai buvo pradėtas vertinimas 2007 m. Užsienio pirkėjai sudaro 20,3 % visų namų pirkimų Ispanijoje. Tačiau antrąjį pusmetį pirkėjai laukė, o tai yra pasaulinis reiškinys. Kai kurioms rinkoms (pavyzdžiui, Švedijos) atsigauti gali prireikti daug laiko, tačiau tikimasi, kad Ispanijos būsto pardavimai nuo 2023 m. pirmojo ar antrojo pusmečio vėl labai padidės. Pardavimai paskutinį ketvirtį sumažėjo maždaug 10 % (tačiau sumažėjo tik 1,2 proc., palyginti su praėjusiais metais, tačiau dar per anksti daryti išvadas apie tai, kaip buvo tikėtasi. Prieš metus buvo didžiulis pandemijos poveikis.
Kovo 23 dieną buvo paskelbta galutinė praėjusių metų statistika. Pardavimai užsienio pirkėjams rekordiškai aukšti. Metraštyje rašoma, kad bendra užsienio paklausa sudarė 13,75% rinkos (Malagoje užsieniečiai sudaro beveik 35% visų pirkimų!), o tai reikštų 88 858 pardavimus, o praėjusio ketvirčio duomenys rodo, kad parduota 94 481 ir 14,62% rinkos, ty 58 daugiau. %, palyginti su praėjusiais metais. Ispanijoje išlieka didelė nekilnojamojo turto paklausa užsienyje, nors registrų tvarkytojų ketvirčio duomenys taip pat rodo augimo tempo sulėtėjimą antrąjį praėjusių metų pusmetį, o tai rodo, kad 2023 m. gali būti ne tokie geri, atsižvelgiant į didėjančias palūkanų normas. Tačiau, palyginti su daugeliu kitų pasaulinių rinkų, Ispanijos rinka vidutiniu ir ilgalaikiu laikotarpiu yra stipraus pakilimo fazėje.
Kainos ir toliau auga, nors dabar auga lėčiau. Kasmet 2022 m. 22 metų pirmąjį pusmetį naudotos produkcijos kainos padidėjo 7,9%, o naujos – 8,1%. Apskritai būsto kainos Ispanijoje per visus metus padidėjo 8,8% (4 ketvirtį pakilo 2,5%, todėl augimas tęsiasi). Pandemija/karas/infliacija (kuri Ispanijoje yra mažesnė nei Švedijoje) nesustabdė kainų kilimo tendencijos, besitęsiančios nuo 2014 m. Ispanijos būsto kaina nuo 2008 m. krizės smarkiai krito, tačiau 2023 m. vis dar yra 18,7 % mažiau, palyginti su rekordiniu 2007 m. lygiu. Nuo to laiko taip pat įvyko daug teigiamų dalykų – reglamentų, infrastruktūros plėtros, investicijų į ekologinį turizmą ir pėsčiųjų takus ir kt. Ispanijos būsto rinka turės stiprią padėtį. 20s. Statybų agentūra APCSepaña mano, kad kainas daugiausiai verčia naujos produkcijos noras, o iš visų 2023 metais paruoštų būstų 80% jau yra rezervuoti!
Kalbant apie susirūpinimą dėl infliacijos ir tiekimo sunkumų statybų pramonėje, jis šiek tiek sumažėjo. Kalbėjomės su statybininkais, kurie teigia, kad kainos ir pristatymo terminai pamažu, bet užtikrintai pradeda „normalizuotis“. Tačiau tikėtis naujų projektų vėlavimo. Tiems, kurie nemėgsta dabar parduodamų objektų (įskaitant neplanuotą), bus ilgas laiko tarpas tarp grūdų ir duonos. Taip pat manome, kad ne tik dėl to, kad paklausa vis dar didelė, nuo kitų metų parduodamų projektų kainos bus žymiai didesnės.
Ispanija greitai atsigavo po pradinio paralyžiaus, susijusio su karantinu pandemijos metu.
Jau 2021 metų birželį parduota 88,4% daugiau būstų nei per atitinkamą laikotarpį prieš metus. Vertinant absoliučiais skaičiais, regiono pardavimai buvo didžiausi nuo 2008 m. birželio mėn.! 2021 metais Ispanijos būsto rinkoje iš viso pasikeitė 565 523 objektai. Tai buvo didžiausias skaičius per 14 metų.
Ypač pandemijos metu ir po jos pastebėjome, kad labai išaugo pardavimai prabangos segmente ir naujos produkcijos atžvilgiu. Taip pat gauname ataskaitų iš kolegų iš visos šalies, kurie parduoda projektus su nauja produkcija ispanams per trumpesnį laiką nei matyti per daugelį metų. Viename iš naujausių mūsų projektų metų pabaigoje taip pat pirmą kartą pardavėme daugumai Ispanijos investuotojų. Jie pastebėjo, kaip pastaraisiais metais apsimoka išpirkti planą. Puiku, kad pardavimai taip greitai auga tiek užsienio, tiek Ispanijos pirkėjams, bet saugokitės kainų tendencijų. Su juo taip pat gali vykti greičiau nei tikėtasi. Rugpjūčio 21 d. pabaigoje buvo nustatyta, kad būsto kainos buvo 4,9% daugiau liepos mėnesį nei tą patį mėnesį prieš metus. Nepaisant pandemijos, užsieniečių susidomėjimas vis dar yra didelis, net tarp Švedijos pirkėjų, kurie taip pat jaunėja.
Stipri nuoma
Viešbučių operatorių asociacija parodė, kad 2022 m. liepos mėnesio užimtumo rodikliai siekė 86,29 proc., o tai galima palyginti su 2019 m. Daugiausia Nerja ir Torremolinos verčia jus įveikti 2019 m., nes jie padidina vidurkį. Nerja buvo didžiausias užimtumas – daugiau nei 90% (palyginti su Marbelja ir kitomis vietomis vakarinėje pusėje, kurios yra šiek tiek daugiau nei 80%).
Keturis mėnesius iš eilės, nuo 2023 m. birželio iki rugsėjo, Nerja viešbučių užimtumas viršijo 90 procentų. Miesto turizmo vadovas: „Nerja tapo etalonu šioje srityje. Kalbant apie tautybes, miestas sulaukė didelio britų, ispanų, vokiečių ir airių turistų antplūdžio.
Malaga vadovauja plėtrai
Ispanijoje dabar daug rašoma apie anksčiau minėtą išskirtinę plėtrą Malagoje, kuri metų pradžioje investicijomis atsiliko tik nuo Barselonos ir Madrido. Per ketvirtąjį ketvirtį taip pat buvo duomenų, rodančių, kad Malaga pirmą kartą aplenkė Barseloną pagal parduotų naujai pagamintų nekilnojamojo turto skaičių.
Nuomos kainos Malagoje kyla atsižvelgiant į didelę užsieniečių paklausą
Malagos provincijoje ir Kosta del Sol nuomos kainos smarkiai kyla. 22-23 dienomis nuomos kainos išaugo 23 procentais ir siekė 13,22 euro už kvadratinį metrą per mėnesį. Palyginti su 2007 m., dabar nuoma yra per 60 procentų brangesnė, kai kainavo apie 8,5 euro už kvadratinį metrą.
Padidėjusios medžiagų kainos ir padidėjusi paklausa
Jau 21 rudenį vykusiame dideliame statybininkų ir didžiųjų bankų susitikime (dėl vieno iš mūsų projektų statybų pradžios) buvo pažymėta, kad tam tikrų medžiagų kainos iki šių metų pradžios kils net 40 proc. 22. Jie buvo teisūs. Taigi ši pranašystė buvo paskelbta daug anksčiau nei Rusija įsiveržė į Ukrainą . Tas pats vertintojas dabar sako, kad medžiagų kainos smarkiai kris, o naujų projektų pardavimas Ispanijoje ateityje augs. Tačiau su infliacija susijęs neapibrėžtumas lėmė, kad planuojami projektai vėluoja. Mūsų patarimas – pirkti naują produkciją metų pradžioje, nes vasarą ir rudenį kainos gali smarkiai išaugti. Kalbant apie naudotą nekilnojamąjį turtą, manome, kad kainų vaizdas išliks gana nepakitęs, nes naudotų nekilnojamojo turto paklausa vis silpnėja. Atsargos tiesiog pradeda nykti. Taip pat atsižvelkite į tai, kad po 2008 m. krizės iki Koronos pandemijos buvo pastatyta palyginti nedaug namų. Situacija po pirmojo ketvirčio Ispanijoje yra tokia, kad daugelis bankų tapo vis atsargesni, o rėmėjams sunku gauti finansavimą, nepaisant didelės naujos produkcijos paklausos. Istoriškai tai paprastai reiškia, kad išsprendus pagrindines problemas (lieka ECB signalas, kad palūkanų normos buvo padidintos aukščiausią tašką, todėl stebėkite šį ženklą), kainos paprastai kyla aukštai ir greitai.
Po Koronos krizės kyla naujos statybos ir prabangūs namai
Nuolat kalbamės su namų savininkais, statybininkais, investiciniais fondais, bankų vadovais, žemės savininkais ir kt. ir palaipsniui atnaujiname situaciją Ispanijos rinkoje Koronos/infliacijos/elektros krizės metu ir po jos. Taip pat nuolat derasi tiek su žemės savininkais, tiek su statybų bendrovėmis dėl įvairių projektų ir taip gerai suvokiame situaciją – nuo bankų sąlygų iki vinių kainos! Yra daug gerų galimybių tiems, kurie pabudo 2024 m.!
Rašykite adresu info@spanskafastigheter.se , jei norite gauti daugiau informacijos apie subrangos objektus ir naują gamybą bei į kokius segmentus ir rinkas, į kuriuos, mūsų nuomone, turėtumėte investuoti 2024 m.
Naujos statybos ir prabangių namų pardavimai prasidėjo
Pardavimai prasidėjo greičiau nei tikėtasi – jau 2020 m. birželio pradžioje, šaliai net neatvėrus sienų, o tai lėmė laikinas kainų sumažinimas 10-15 proc., kai kuriais atvejais ir daugiau. Tačiau didžioji dalis pardavimų su sumažintomis kainomis buvo vykdomi „nepakankamai“ (tai yra, savininkas nepanoro viešai skelbti kainos sumažinimo), o šių prekių apimtis nebuvo didelė. didelių namų) , kurie tampa vis paklausesni, smarkiai išaugo Tačiau visų pirma, kaip sakiau, yra didelis šalies ir tarptautinis potraukis naujai produkcijai.
Remiantis nekilnojamojo turto instituto Registradores statistika (2021 m. rugsėjo 24 d.), naujos produkcijos pardavimas Kosta del Sol, palyginti su ankstesniais metais, padidėjo 50%. Per tą patį laikotarpį naudotų būstų pardavimas sumažėjo 4,6 proc., tai galima paaiškinti tuo, kad atsargos sensta ir nusidėvi, bet ir tuo, kad nepaisant krizės kainos nukrito tik 0,5 proc. , šiek tiek padidėjo nuo šios ataskaitos).
Sutariame su pirkėjais. Ateityje neabejotinai bus pritaikyta nauja produkcija, tačiau, žinoma, dar galima nusipirkti ir tiems, kurie ieško naudotų. Nors dabar dauguma žmonių ieško naujų būstų, pasiūla ribota. Taigi atsiras atotrūkis (kai daugelis pastatų plėtotojų per krizę buvo žemi, tuo pačiu metu, kai suprato, kad paklausa yra didesnė nei per dešimtmetį, trūko medžiagų, infliacija ir darbo jėgos trūkumas) iki naujo pagamintas būstas gerose vietose pasirodys 2024 m. Taip pat tikimasi, kad jų kainos bus žymiai didesnės nei parduodamų per 22/23
Trumpas, bet intensyvus pirkimo langas naujos statybos segmente bus plačiai atvertas 2024 m. Tai susiję su projektais, kurių žemės kainos buvo derinamos per krizę, kol dar nebuvo suvokta, kad tai neišliks [pagal poveikį būsto rinkai ], kuriai vadovavo talentingos komandos, kurios sugebėjo sukaupti medžiagų, kol nepasirodė medžiagų trūkumas. Tikėtina didelė rizika, kad nuo 2024 m. vasaros / rudens naujos produkcijos kainos smarkiai padidės.
Dabar pirkėjai nori naujų ir šviežių bei draugiškų aplinkai, todėl situacija dėl naudotų objektų panaši kaip 2019 metų vasarą ir rudenį, kai jų pardavimas gerokai sulėtėjo ir keli objektai buvo parduoti tik sumažinus kainas apie 15% (palyginti prieš metus). Daugeliui senesnių namų tiesiog reikia sumažinti kainą, kad būtų galima parduoti, tačiau atrodo, kad nedaug pardavėjų nori patenkinti pirkėjų poreikius. Pažiūrėsime, ar per metus tai pasikeis, bet nematome jokių to požymių.
Dauguma tikisi, kad pardavimai vėl padidės kartu su likusia Europos ekonomika jau pirmąjį metų pusmetį.
Koronos krizės pradžioje buvo manoma, kad nemenka būsto dalis įvairiuose segmentuose, pavyzdžiui, poilsio namuose, prabangūs namai ir mažesni viešbučiai bus parduodamas už mažesnę kainą tam tikrą laikotarpį. Tačiau tai nepasirodė taip, nes ekonomika yra tvirtesnė nei tikėtasi.
Kurios sritys po pastarosios krizės pritraukia daugiausia pirkėjų?
Visų pirma, kaip ir po praėjusios krizės, tai yra Nerja (joks kitas Ispanijos miestas nesulaukia tokio didelio investuotojų susidomėjimo iš Švedijos investuotojų, dėl didelio užimtumo ir teigiamos plėtros) ir susidomėjimas nesumažėjo, nes savivaldybė pradėjo keletą infrastruktūros investicijų. per krizę paplūdimiuose ir gamtos parkuose bei kultūroje. Jie pradėjo pėsčiųjų takų ir gatvių atnaujinimą bei naujo didelio sveikatingumo centro statybas. Nerja yra beveik išskirtinai geroje padėtyje ir bus įdomu stebėti jos raidą per ateinančius 10 metų. Peržiūrėkite geriausius Nerjos pasiūlymus čia ir dabar.
Tačiau Malagos miestas išeina stipriausiai iš visų ir nuo 2024 m. bus patraukliausia vieta pietų Ispanijoje pirkėjams iš užsienio. Daugiau apie Malagos plėtrą skaitykite šiame straipsnyje.
Kalbant apie Marbelą , panašu, kad susidomėjimas šia sritimi gali vėl išaugti, jei kainos nukris. Šiuo metu teritoriją užgožia Malaga ir rytinė Kosta del Sol dalis. Reikia mažinti kainas ir pradėti įdomesnius projektus su nauja produkcija vakarinėje Costa del Sol dalyje, kad ji vėl taptų tikrai įdomi.
Torrevieja ir likusios Kosta Blankos dalys yra sunkiau iššifruojamos. Dar prieš krizę buvo daug neparduota, o jie jau seniai kovojo su finansinėmis problemomis keliose vietose. Krizė gali tai rimtai paveikti, bet mes tiesiog turime palaukti ir pamatyti, kas atsitiks.
Kainos Ispanijoje nuolat kilo 10 metų, bet vis tiek buvo 30 % mažesnės nei prieš 2008 m. krizę, kai kilo pandemija.
Oficialūs valdžios skaičiai rodo, kaip pardavimai krito 2020 m. krizės metais. Žinoma, sumažėjo, bet ne tiek, kiek analitikai tikėjosi tokiomis aplinkybėmis. Per trečiąjį ketvirtį pardavimai pirkėjams iš užsienio sumažėjo 24,3%, palyginti su praėjusiais metais, tai lyginant su antruoju ketvirčiu, kai pardavimai sumažėjo 50%. Bet kuriuo atveju pandemijos metus galima laikyti anomalija, statistine nuokrypa, kuri tikrai nieko nesako apie raidą. Patarimas yra studijuoti skaičius ilgesniam laikotarpiui ir, svarbiausia, nepamiršti, kad tarptautiniu mastu kalbama apie „antrų namų“ pardavimo bumą, nes vis daugiau žmonių dirba nuotoliniu būdu ir turi galimybę gyventi kitose šalyse. jei pageidaujama. „Forbes“ sąraše (2020 m. lapkričio mėn.) iš 20 patraukliausių pasaulio krypčių į 20 geriausių vietų sąrašą pateko iš viso trys Ispanijos kurortai: Malaga, Madridas ir San Sebastianas. Tai ilgainiui padidins patraukliausių namų kainas, nes tarptautiniai pirkėjai ieškos maždaug tame pačiame segmente: „vaizdas į jūrą arba ne daugiau nei 1 km. nuo jūros, ne mažiau 2 miegamieji, daugiausiai valanda iki oro uosto, terasa, viskas arti, bet vis tiek nuošali“.
Kainos 2019 metais buvo šiek tiek stabilesnės, palyginti su praėjusiais metais. Tačiau patikima kredito reitingų agentūra „Moody's“ prognozavo, kad kainos Ispanijoje 2020 m. padidės 5,5 proc. Iš visų jų nagrinėtų Vakarų Europos šalių Ispanijoje buvo būsto rinka, kurios vertė turėtų padidėti labiausiai. Visų pirma, išvyko Madridas ir Barselona. Žvelgiant atgal, Malaga vystėsi geriausiai. Įdomu tai, kad tai atsitiko ir dėl 2007–2008 m. krizės. Sakoma, kad Kosta del Sol visada pirmoji patenka į krizę ir pirmoji iš jos išeina.
Kainos 2019 m. vis dar buvo daugiau nei 30 % mažesnės nei prieš 2007 m. krizę (2024 m. pradžioje jos buvo apie 22 % mažesnės). Šis faktas kartu su tebebuvusiomis žemomis palūkanų normomis ir „Brexit“ pabaiga (daugelis susilaikė nuo investicijų Daugumos vertintojų nuomone, užsieniečių pirkimų skaičius Ispanijoje 2020 m. vėl sumuštų rekordus. Švedams susidomėjimas Ispanija kiek sulėtėjo dar prieš Koroną, bet vėliau vėl atsigavo. jėga. Manome, kad tai turi kelios priežastys. Iš dalies todėl, kad daugelis mano, kad per pastaruosius dešimt metų pasaulyje buvo tiek daug krizių, kad „užteks palaukti dabar. Dabar perkame“ ir kad Koronos krizė paskatino naujus projektus su įdomia nauja produkcija. Be to, krona sustiprėjo euro atžvilgiu tuo pat metu, kai Švedijos būsto rinka atsigavo po stagnacijos laikotarpio. Tai reiškia, kad Švedijos namų savininkai gali lengviau išleisti kapitalą būstui užsienyje įsigyti.
Taigi vertintojai manė, kad 2020 m., prieš prasidedant krizei, pardavimai užsienio pirkėjams padidės. Tačiau krizė padidino susidomėjimą ir viršijo lūkesčius prieš Koroną (net jei 2023 m. dėl palūkanų normų padidėjimo rinka buvo tarsi šlapi antklodė), o per ateinančius penkerius metus Ispanijos būsto rinkoje, pasak daugelis jų turi neprilygstamą plėtrą. Ypač Malagos srityje.
Statybos bendrijos yra naujos Ispanijos gamybos sprendimas
Nerimo debesis, anot Ispanijos analizės, yra tai, kad sklypų kainos ir statybos sąnaudos šoktelėjo jau nuo 2016 m. Tas pats įvyko sparčiai nuo devintojo dešimtmečio vidurio (dėl to dešimtmečio pabaigoje susidarė tikras burbulas). Tuo pačiu metu naujos produkcijos noras yra didelis ir vis daugiau žmonių stato vis didesnius projektus, vis aukštesnėmis kainomis. Tai lemia „mini burbulų“ galimybę persotintose rinkose. Taigi bankai vis labiau riboja naujų projektų su nauja gamyba ir jų finansavimą. Šis bankų atsargumas finansuoti naujus projektus sustiprėjo po ekonomikos nuosmukio po epidemijos. Tie, kurie gali įsigyti naujos produkcijos, kuri yra baigiamojoje fazėje arba kuri neseniai baigė gaminti, sėdi ant auksinio kiaušinio, nes naujos produkcijos paklausa bus žymiai didesnė nei pasiūla palyginti ilgą laikotarpį. Tais atvejais, kai bankai įsikiša ir investuoja, jie reikalauja, kad projektai būtų daugiau ar mažiau visiškai išparduoti, prieš įvesdami jiems žalią šviesą. Tai netvari padėtis ir reikia kažką daryti. Todėl vis daugiau ispanų aktorių, be kita ko, ieško pasiteisinusio projekto modelio Byggemenskaper . Šis projektinis sprendimas apima daugiau nei 25% sumažintas kainas ir yra teisiškai bei finansiškai daug saugesnis nei įprastos akcijos tiek individualiam pirkėjui, tiek pirkėjų mokėjimus garantuojantiems bankams ir draudimo bendrovėms. Daugiau apie statybų komandas skaitykite čia.
Apie pastarųjų metų plėtrą žemiau:
2018 metais naudotų būstų kainos pakilo kiek daugiau nei 7% (naujos statybos – 6,1%). Tada tai buvo didžiausias padidėjimas nuo 2007 m. trečiojo ketvirčio. Per 5 metus iki Koronos krizės Ispanijos būsto vertė vidutiniškai išaugo 5% per metus, o jei skaičiuosite sumažėjusias palūkanų išlaidas ir tai, nuomos per tą patį laikotarpį išaugo 50%, o tai reiškė daugiau nei 10% grąžą tiems, kurie tinkamu laiku nusipirko tinkamą būstą reikiamame rajone.
2017 metais užsieniečiams parduoti 53 259 būstai. Ankstesnis 2007 m. rekordas buvo 33 000 pardavimų.
2018 m. pardavimai švedams sumažėjo 7% (tačiau 2018 m. pirmąjį pusmetį švedams buvo parduota daugiau ispaniškų namų nei bet kada anksčiau) dėl neapibrėžtumo Švedijos būsto rinkoje ir žemos kronos vertės. Tačiau tai neturėjo įtakos Ispanijos būsto rinkai, kuri nesijaudino. Liepos–rugsėjo mėnesiais užsieniečių pirkimų skaičius išaugo 5 proc., o bendrai pardavimų skaičius išaugo 11,9 proc. 2019 m. skaičiai labai augo ir mažėjo, bet vis tiek buvo aukštyn. Per pirmuosius du 2020 m. mėnesius daugelis brokerių pranešė, kad švedai vėl pradėjo pirkti rekordiniu tempu. Tada atėjo korona ir pardavimai atsitrenkė į sieną, kai Ispanijoje buvo karantinas. Tada vėl pakilo tiesiai, jau iš vasaros. Daugelis stebėtojų mano, kad būsto kainos Ispanijoje kils laipsniškai ir ilgai, panašiai kaip Švedijoje po būsto katastrofos 90-ųjų pradžioje.
Tiesą sakant, plėtra vyksta taip greitai, kad nuo 2019 m. Ispanijos valstybė įsteigė naują instituciją, kuri užkirs kelią nekilnojamojo turto burbulams .
Jau maždaug 2012 m. daugelis, tarp jų ir mes, įvertino, kad Ispanijos rinka sparčiai kils, o vėliau turės ilgą, pastovų kainų vystymąsi, panašią į tą, kuri buvo Švedijoje nuo nekilnojamojo turto krizės 90-ųjų pradžioje. Tačiau kolektyvinė atmintis trumpa, o kainos ir projektų su nauja produkcija skaičius auga greičiau nei tikėtasi. Naujoji valstybės priežiūros institucija turi užkirsti kelią nekontroliuojamai spekuliacijai, kartu centriniam bankui suteikdama daugiau išteklių kontroliuoti kreditų srautą. Kokių realių pasekmių turės naujoji valdžia, sunku pasakyti, tačiau manytume, kad tai, be kita ko, gali reikšti per kelerius metus išaugusius mokesčius naujai gamybai.
Tačiau čia ir dabar nedidinami mokesčiai, o mokesčiai už paskolas buvo sumažinti, o būstai vertinami vis labiau (tai turi įtakos paskolos sumai).
Būsto rinka jaučiasi saugiau nei akcijos – ypač kai yra infliacija
Daugelis investuotojų pradeda jaustis išsekę neapibrėžtoje ir kaprizingoje akcijų rinkoje ir ieško galimybių nekilnojamojo turto srityje kaip alternatyvos. Be to, padidėjusios infliacijos laikais investuotojai investicijas į nekilnojamąjį turtą jau seniai laikė „saugiu prieglobsčiu“.
Thomas J. Thorntonas, Jefferiesas, „JAV akcijų produktų valdymo“ vadovas, prieš keletą metų kalbėjo apie Amerikos būsto rinką (kuri daugeliu atžvilgių primena ispaniškąją, jie seka tuos pačius ciklus):
„Išskyrus GFC (didžiąją finansų krizę), būsto kainos augo net ir nuosmukio metu, tikriausiai dėl to, kad kainos krenta, didžioji dauguma žmonių išsaugojo darbo vietas, o namų ūkių kūrimas tęsiasi“... „Tai gali būti ypač didelis ciklas namų ūkio formavimasis dėl tūkstantmečių“.
CNBC atsižvelgė į Jeffries komentarus ir pridūrė: „Tai [būsto krizė] buvo paskutinės krizės centras, tačiau prieš tai ekonomikos nuosmukio metu būsto kainos buvo linkusios išlaikyti ir net šiek tiek kilti, nes hipotekos palūkanų normos krito kartu su palūkanų normomis. . Jei istorija yra koks nors vadovas, būsto rinka vėl gali tapti saugiu prieglobsčiu per kitą nuosmukį.
Taip pat skaitykite: