Ispanijos nekilnojamasis turtas – nekilnojamojo turto agentai Nerja ir Malaga

Investicijos tiems, kurie nori įsigyti būstą nuomai

Tarptautiniai nekilnojamojo turto agentai iš Švedijos

Praeities projektų sprendimas Ispanijoje yra ateitis! – iki 25 % pigesnė nauja gamyba per statybų bendruomenes

Pastaraisiais metais Ispanijoje sklypų ir statybinių medžiagų kainos smarkiai išaugo. Tuo pačiu metu statomi vis didesni projektai su vis didesne pelno marža. Dauguma analitikų supranta, kad dėl to kyla rizika, jog rinkoje susidarys mini burbulai ir kad daugelis parduodamų projektų net nebus užbaigti, nes nebus parduota pakankamai butų / namų, kad projekto vykdytojas (statytojas), finansuojantis individualų projektą, atsipirktų. Ši problema tik paaštrėjo didėjant infliacijai ir palūkanų normoms.

Be to, šiuose statybos projektuose pirkėjams skaidrumas ir saugumas yra prasti. Ši tendencija kelia nerimą daugeliui, ypač didžiiesiems Ispanijos bankams, kurie yra atsakingi už saugumą. Tačiau yra būdas, kuris padės Ispanijai išspręsti šią dilemą, ir šis būdas yra anksčiau sėkmingai veikiantis modelis.

Statybų komandos yra pigesnės ir žymiai saugesnės pirkėjui

Sprendimas – vadinamosios statybų bendruomenės, kurios ne tik mažina kainas, bet kartu ir padidina saugumą tiek individualiam pirkėjui, tiek bankui.

Aukščiau pateiktos eilutės jau yra ir taps dar aktualesnės po koronaviruso ir infliacijos krizės. Daugelis milžiniškų projektų, kurie dabar parduodami Ispanijoje, tiesiog nebus įgyvendinti. Mažesni projektai, kai pirkėjai, kaip grupė, o ne vykdytojas, perka žemę ir stato, yra vienintelė išeitis.

Skaitant Švedijos laikraščius, lengva susidaryti įspūdį, kad viskas vėluoja, viskas pabrango ir pan. Tai nėra visuotinai priimta tiesa. Mūsų projektas Kolina de Aukštutinė Pavyzdžiui, Nerjastatybos prasidėjo 2022 m. pirmąjį ketvirtį ir rudenį buvo maždaug 3 mėnesiais priekyje grafiko, o toliau jos vyksta. Nors kai kurios medžiagos pabrango, kitos atpigo. Žinoma, kainos dar gali šiek tiek kilti, bet, kaip dabar atrodo, medžiagų ir tiekimo kainos normalizuosis. Ši statybininkų bendruomenė, kai ją pradėjome, turėjo tikrai geras kainas, o situacija, kaip matote nuotraukoje iš statybų, yra puiki! Galiausiai norėtume pridurti, kad esame labai patenkinti statybų įmone ir jiems tikrai bus pavesta statyti daugiau mūsų būsimų projektų.

Colina Alta – nuotrauka daryta ankstyvoje stadijoje

Patrauklių, iki galo įrengtų naujų statybų vertė XX amžiaus pirmoje pusėje (pradedant nuo 2024 m. antrosios pusės) labai tikėtina išaugsYpač tokiose vietovėse kaip Malaga , Nerja ir aplinkinėse teritorijose, kur dar prieš koronavirusą trūko naujos produkcijos. Padidėjus naujos produkcijos paklausai (vien 2021 m. liepos mėn. kainos išaugo 10 %), dar neaišku, ar rinka vis dėlto galės išspręsti visas iškilusias kliūtis ir pristatyti naują produkciją greičiau nei tikėtasi.

Šiame straipsnyje paaiškiname, kodėl būsto asociacijų modelis vėl populiarėja Ispanijoje (taip pat ir Švedijoje, o ypač Vokietijoje ir kitose šalyse) ir kodėl turėtumėte apsvarstyti galimybę investuoti į butą ar namą būsto asociacijoje Ispanijoje – nes jūsų saugumas yra daug didesnis, ir.. kainos iki 25% mažesnės (bet dar mažesnis, remiantis faktiniais 2023 m. žiemos duomenimis iš įvairių projektų. Pastaraisiais metais statybų buvo mažiau nei tikėtasi, o naujos, iki rakto pagamintos, statybos paklausa yra didesnė nei daugelį metų, todėl kainos po statybos užbaigimo dar labiau kyla). Statybų bendruomenės modelis taip pat taikomas dėl kelių priežasčių, be sumažėjusių kainų, patrauklesnė investuotojui.  Daugiau apie šio modelio saugumą ir kitus privalumus skaitykite toliau. Žemiau straipsnyje taip pat rasite visi projektai, kurie parduodami čia ir dabar, ir kurie vykdomi per metusPirmiausia apibrėžkime šią ekonomiškai efektyvios statybos koncepciją.

Atkreipkite dėmesį, kad statybos bendrijų kainos už kvadratinį metrą paprastai yra daug mažesnės, todėl Ispanijos įstatymai siekia užkirsti kelią spekuliacijoms. Pagal Ispanijos įstatymus, reglamentuojančius šį projekto sprendimą, kiekvienas asmuo (šis įstatymas taikomas ir įmonėms) turi teisę į įsigyti ne daugiau kaip 2 namus būsto bendruomenėje kiekviename autonominiame regioneTačiau reikėtų atkreipti dėmesį, kad kai namai bus baigti statyti (ir statybos bendrija bus išformuota, o jie teisiškai taps įprastais savininkų užimtais butais), jei norite, galite įsigyti papildomų bendruomenių. Šis įstatymas priimtas todėl, kad statybos bendrijos yra pigesnės nei akcijos, o tikslas – užkirsti kelią individualiems investuotojams susitelkti į vieną vietovę, supirkti kelis objektus ir iškreipti kainas dėl didelių nuomos kainų ar grynos spekuliacijos.

Ispanijos bankai vis dažniau atmeta dabartinį steigėjų modelį ir mano, kad statybos bendruomenės yra saugesnė statybos forma visoms šalims. Tačiau teisiškai sudėtinga išbandyti tokio tipo projektus per visas griežtai reguliuojamas įstaigas ir prireiks daug laiko, kol ši koncepcija vėl bus plačiai prieinama. Šiuo metu dažniausiai tai vyksta konkurencingoje Madrido rinkoje, kur dėl vis didėjančių žemės kainų bankai yra priversti stabdyti brangius statybos skatinimus. Dar šviežiai atmintyje išlikusi Didžioji recesija nuo pirmojo 2000-ųjų dešimtmečio, bankai vėl nori matyti projektus, kurių finansavimas (įskaitant kiekvieno individualaus pirkėjo finansinį patikrinimą) yra labiau saugus.

Kas yra statybininkų bendruomenė?

Kas yra statybų bendruomenė ir kodėl investuoti į šį modelį, o ne į įprastą reklamos modelį?

„Byggemenskap.se“ pateikia tokį modelio apibrėžimą:

„Varikliai, skatinantys norą būti statybininkų bendruomenės dalimi, gali būti įvairūs. Tai gali būti noras gyventi kartu, namo dizainas, ekologiška statyba, tai, kaip norite gyventi būdami vyresnio amžiaus – arba noras pasilikti pelną, gaunamą statant patraukliose vietose.“.

Visuomenei bendruomenių kūrimas yra būdas pasiekti įdomesnį ir įvairesnį miestų vystymąsi. Vokietijos patirtis rodo aukštesnę kokybę, įdomesnę architektūrą, didesnę įvairovę ir didesnį įsipareigojimą savo būstui. Trūkumai gali būti tai, kad prieštaringi testamentai apsunkina procesą, be to, reikalauja kantrybės ir pinigų ilgo laiko, kol ateis atlygis.“

Statybų bendrija (t. y. „Baugemeinschaft“) – tai tiesiog asmenų asociacija, kuri kartu nusiperka žemės sklypą, planuoja ir pastato vieną ar daugiau pastatų.

Statybos įmonės gali naudoti įvairias nuosavybės formas užbaigtam turtui, pavyzdžiui, butų savininkų bendrijas, kooperatyvinę nuomą, nuosavybės ar nuomos teises. Asociacija paprastai skiria ypatingą dėmesį būstui, pavyzdžiui, aplinkai nekenksmingam arba vaikams palankiam būstui ir pan. Mūsų tikslas – rasti geriausią įmanomą investiciją tiek nuomai, tiek vertės didinimui. Mes randame sklypus patraukliose vietose su patrauklia kaina ir statome už mažiausią įmanomą kainą, neaukodami kokybės. Tada siūlome išsamią būsto nuomos koncepciją, kuri apima prižiūrėtojų valdymą, raktų valdymą, licencijų valdymą ir rinkodarą tarptautiniuose portaluose, siekiant maksimalaus užimtumo. Jau planavimo etape turime investuotojų, su kuriais bendradarbiaujame dėl pastatų projektavimo. Tačiau nereikalaujama, kad pirkėjai iš mūsų statybų bendruomenių prisidėtų prie investicijų. Maždaug 50 % pirkėjų yra faktinės šeimos su vaikais, norinčios didelių namų saugiose vietose, netoli oro uosto, jūros ir pan. Jiems nuomos potencialas ir vertės padidėjimas yra grynas privalumas, o ne pagrindinis pirkimo tikslas.

PASTABA, kad kai statybos bus baigtos [Ispanijos statybininkų bendruomenėse] bendruomenė yra iširus ir butai teisiškai vėl laikomi įprastais savininko užimtais butais. Todėl jokio skirtumo buto, įsigyto per kredito uniją, nuosavybė, palyginti su bet kuriuo kitu skatinimo modeliu Ispanijoje. Ispanijos kredito unija yra tiesiog ekonomiškas ir saugus būdas statyti namus.

Švedijoje ir Vokietijoje įprasta, kad visi savininkai dalyvauja nuo pat pradžių ir projektuoja būstą, tačiau Ispanijos statybų bendruomenėse taip nėra pagrindinis tikslas – mažinti kainas palyginti su vykdytojo modeliu. 10 skirtingų tautybių atstovų dalyvavimas pagrindiniame procese per daug sulėtintų visą statybos procesą. Be to, Ispanijoje galioja griežti statybos kodeksai ir detalūs planai, su kuriais reikia dirbti. Ispanijoje svarbiau yra vieta (pageidautina aukštumoje, netoli jūros, netoli oro uosto), o ne paties apgyvendinimo dizainas.

Tačiau sklypų kainos sparčiai kyla, todėl norint rasti likusius tinkamo dydžio sklypus gerose vietose, kurie parduodami už prieinamą kainą, reikalingas platus tinklas, kad būtų galima sukurti patrauklų ir įperkamą produktą. Tai yra raskite šiuos sklypus tai yra mūsų pagrindinė užduotis. Be to, mūsų strategija – daugiausia parduoti Skandinavijos pirkėjams, o tai supaprastina visą procesą, nes dauguma žmonių (pavyzdžiui, skandinavai nenori riboti galimybės nuomoti savo būstą) turi tą pačią nuomonę apie bendruomenės dizainą, taip pat apie būsto asociacijos taisykles ir kt.

Įsikrausčiusi asociacija jokių skolų neturi

Taip pat atkreipkite dėmesį, kad Švedijoje būsto asociacijos dažnai turi skolų, o tai turi įtakos asociacijos daugiabučių nuomos mokesčiams. Ispanijoje taip nėra, nes ten asociacijos paprastai neturi paskolų. Nors Ispanijos būsto asociacijos neturi jokių skolų, vis tiek kartą per metus mokami ploto mokesčiai (suma svyruoja nuo 500 iki 2200 eurų per metus) už turto priežiūrą, baseiną, apšvietimą, žaliąsias zonas ir kt.

Visi mokėjimai statybų bendruomenėje atliekami statybos proceso metu ir finansuojami palaipsniui (juos taip pat užtikrina išorinė draudimo bendrovė, kuri garantuoja, kad atgausite įneštus pinigus ir palūkanas jei statybos procese įvyktų kas nors nenumatyto). Visi mokėjimai išorės šalims atliekami per atskirą banko sąskaitą projektui pagal griežtai reglamentuotą mokėjimo grafiką. Komisiniai projekto architektams, brokeriams, projektų vadovams, auditoriams ir kt. taip pat mokami per banką, kurį statybų bendruomenė pavedė valdyti statybos finansus.

Statybininkų bendruomenė kreipiasi į investuotojus, kurie nori didelės investicijų grąžos

Švedijos nacionalinė būsto, statybos ir planavimo taryba apibrėžia susijusią sąvoką: „Taip pat pasitaiko vystytojų bendruomenės sąvoka, kuri gali būti statybininkų bendruomenės sinonimas, tačiau taip pat gali reikšti, kad vienas ar keli grupės nariai patys negyvens name, o dalyvaus kaip ilgalaikiai investuotojai ir bendrą nuosavybę į baigtą statyti namą laikys kapitalo investicija.“

Maždaug 50 % mūsų pirkėjų priklauso šiai konkrečiai pirkėjų grupei, t. y. investuotojams, kurie investuoja siekdami pajamų tiek iš nuomos, tiek iš vertės padidėjimo ilguoju ar trumpuoju laikotarpiu (buto kaina Ispanijoje gerokai padidėja jau įsikėlus į nebaigtą butą). Griežtąja prasme mes reklamuojame „statytojų bendruomenes“, nes keli Skandinavijos pirkėjai, kuriems mes pirmiausia orientuojamės į šiuos projektus, yra gryni investuotojai.

Taigi, kaip minėta anksčiau, siūlome visapusišką koncepciją su atskira nuomos įmone ir padedame gauti nuomos licenciją ir kt. Šiame kontekste labai svarbus aspektas yra ir tai, kad Į asociacijos įstatus nuo pat pradžių įtraukėme, kad tai bus leidžiama ateityje išnuomoti savo būstą visiems norintiems. Gavus nuomos licenciją, pagal įstatymą jos negalima atšaukti atgaline data. Taip elgiamės dėl naujo įstatymo, kuris reiškia, kad būsto asociacijos visoje Malagaprovincijoje gali uždrausti arba apriboti nuomą turistiniais tikslais, pateikdamos šį klausimą balsavimui asociacijos susirinkime. Kad draudimas būtų taikomas, pakanka, kad trys penktadaliai būsto asociacijos savininkų balsuotų už jį. Tai taip pat taikoma naujiems projektams su nauja gamyba, kur daugeliu atvejų galimybė nuomoti turistams yra draudžiama nuo pat pradžių. Tačiau naujai pastatyti butai, kuriuose leidžiama nuomotis, yra gryna valiuta tokiose rinkose kaip Malaga miestas, Nerja ir Marbella kur paklausa yra didžiulė.

spanskafastigheter.se ir mūsų istorija bei ateitis su Ispanijos statybininkų bendruomenėmis

Mūsų įmonės teisininkas Francisco Lópezas, kurio tėvas prieš kelis dešimtmečius sėkmingai pritaikė bendruomenės kūrimo projekto modelį Malagaprovincijoje, dar prieš krizei vėl atsigaunant naujoms statyboms suprato, kad norint parduoti projektą per protingą laiką, reikia sumažinti kainas nepakenkiant kokybei. Todėl jis vėl ėmėsi bendruomenės kūrimo koncepcijos ir rado finansuotojų žemės sklypui patrauklioje vietoje populiariame Nerjakurorte. Mes pardavėme tą projektą Laderos Terrazas rekordiniu laiku.

Laderos Terrazas

Tada mes paleidome kita pastatų bendruomenė (Balcon del Mar) toje pačioje vietovėje, Ladera del Mar Nerja, kitais metais. Dėl konkurencingų kainų šis projektas taip pat greitai buvo išparduotas.

Net ir ankstesnių mūsų kūrėjų bendruomenių planavimo etape bankai ir kt. labai domėjosi projektu, ir mes užmezgėme svarbių kontaktų. Kūrėjų bendruomenės modelis daugiausia patrauklus bankams, nes tai yra saugesnis būdas planuoti ir statyti visiems dalyvaujantiems. Kainos yra mažesnės, skaidrumas didesnis, o griežtai reguliuojamas modelis, kai bankas atidaro specialias banko sąskaitas, kuriose tvarkomi visi mokėjimai subrangovams, taip pat brokeriams, projektų vadovams ir kt., ir draudimo bendrovė garantuoja visus pirkėjų įneštus pinigus, yra žymiai saugesnis. Bankų nacionaliniai rizikos departamentai taip pat turi didesnes galimybes reguliuoti tokio tipo projektus. Pavyzdžiui, kiekvienas banko patvirtintas individualus pirkėjas, nepriklausomai nuo to, ar jis kreipiasi dėl paskolos, ar ne.

Didžiausias iššūkis buvo rasti darbuotojų, kurie žinotų, kaip iš tikrųjų laikytis visų įstatymų ir kitų teisės aktų, taikomų tokio tipo statyboms. Būtent čia mūsų komanda ir iš esmės tik vienas kitas didelis žaidėjas Costa del Sol regione žino šį darbo modelį.

Kartu ieškome patrauklių sklypų Costa del Sol tiek centrinėse augančios Malaga vietose, tiek sklypų aplinkinių pakrantės miestelių paplūdimiuose. Tuomet projektuojame namus / butus ir formuojame statybų bendruomenes, kurias daugiausia parduodame skandinavams. Per savo tarptautinį partnerį taip pat nuomojame namus tarptautinei rinkai. Tačiau ši koncepcija domina ir tarptautinius investuotojus. Todėl ilgainiui neapsiribosime santykinai ribota Skandinavijos rinka.

Mūsų naujausios statybų komandos

Parduota / statoma žemiau:

18 kotedžų netoli paplūdimio Punta Lara Nerja miestelyje

Didelės stogo terasos. Įrengtos virtuvės. Bendras baseinas ir jaukios susitikimų erdvės. Į pietus orientuotas butas. 2–3 miegamieji. [Atkreipkite dėmesį, kad butas parduotas ir statomas, bet jei norite būti laukiančiųjų sąraše, rašykite el. paštu info@spanskafastigheter.se , jei kas nors sugrįš] Skaitykite daugiau čia.

8 apartamentai ant stogo Nerjamiestelyje – Colina Alta

Colina Alta Nerja

Po 21-ųjų metų pradžios Nerjapristatėme 8 neplanuotus apartamentus. Aukšta vieta su vaizdu į jūrą. Popietės saulė. Mažesnė urbanizacija ramioje vietoje, pėsčiomis pasiekiamas centras ir paplūdimys, su baseinu ir garažu. Iš naujo derėtos ir rinkos kainos suteikė mums galimybę pasiūlyti šiuos apartamentus fantastiškomis kainomis. 2 miegamieji, terasa, nuo 200 000 €. Dviejų aukštų butas su 2 miegamaisiais ir 3 vonios kambariais kainuoja mažiau nei 350 000 €. Daugiau apie Colina Alta skaitykite čia. Šie daiktai parduoti, bet kai kurie gali būti parduodami ir po darbų užbaigimo. Jei norite būti laukiančiųjų sąraše, rašykite el. paštu info@spanskafastigheter.se

Savo projektus (tačiau taip pat ir reguliarias akcijas, kurioms, kiek įmanoma, įgyjame pardavimo teises) visada pradedame su statybininkų bendruomenėmis iš anksto mūsų naujienlaiškio sekėjams.

Statybos komandos planavimo etape 2024 m.:

Nerja

Rašymo metu deramės dėl kainų su žemės savininkais ir kartu pritraukiame finansuotojus, kad užsitikrintų žemę.

Išvada ir santrauka

Tradicinio skatinimo modelio, kuris yra įprastas Ispanijos būsto rinkoje, pelno marža yra gerokai didesnė. Mažesni komisiniai ir kt. visiems statybų bendruomenės dalyviams reiškia maždaug 25 % mažesnės galutinės kainos. Be to, toks darbo modelis reiškia didesnį skaidrumą ir bendrą sprendimų priėmimą pirkėjams. Valdybą renka visi nariai, kurie taip pat turi balsavimo teisę keliais svarbiais statybos proceso klausimais. Valdybą nuolat informuoja projekto vadovybė ir nepriklausomas auditorius apie viską, kas vyksta statybos metu, ir ji priima tam tikrus sprendimus narių vardu. Tačiau dėl tam tikrų sprendimų turi balsuoti kiekvienas narys atskirai. Viską reglamentuoja Ispanijos įstatymai, kurie konkrečiai taikomi statybos asociacijoms, o visus komisinių mokėjimus brokeriams, projektų vadovams, subrangovams / statybininkams ir kt. bankas tvarko per specialiai įsteigtą banko sąskaitą, prie kurios prieigą turi tik bankas. Draudimo bendrovė garantuoja visus pirkėjų mokėjimus statybos proceso metu.

Plačiąja prasme, Štai kaip Ispanijoje veikia statybininkų bendruomenės procesas:

1. Projekto vadovas atrenka tinkamą žemės sklypą pardavimui (teisininkas patikrina sklypo detalųjį planą, kad įsitikintų, jog jis tinkamas statybininkų bendruomenei) ir pradeda derybas su sklypo savininku. Sklypas tam tikram laikotarpiui įpareigojamas.

2. Tuomet įregistruojama statybų bendrija ir banke, kuris taip pat teikia banko finansavimą statybai, atidaroma sąskaita, o architektai parengia statybos planą.

3. Pradedama rinkti rezervacijas namams ir tuo pačiu metu prašoma savivaldybės statybos leidimo.

4. Pardavus visus namus, sudaroma statybos bendrijos direktorių valdyba. Visi pirkėjai kviečiami į valdybos posėdį, kuriame, be kita ko, renkamas pirmininkas.

5. Statybos įmonę parenka valdyba, pasikonsultavusi su projekto vadovybe po sąmatos sudarymo proceso.

6. Statybų bendrija nuperka žemę ir tada prasideda statybos.

7. Kai tai baigiama, kiekvienam savininkui išrašomi nuosavybės dokumentai, o statybos bendrija panaikinama. Dabar kiekvienas butas pagal įstatymą laikomas bet kuriuo savininko užimtu butu. Tas pats pasakytina ir apie paties komplekso būsto bendriją. Taip pat svarbu atkreipti dėmesį, kad ši ekonominė bendrija neturi paskolos su solidariąja atsakomybe už grąžinimą po sandorio užbaigimo. Todėl asociacijos mokesčiams (kurie laikytini nuoma) netaikomas galimas palūkanų normų padidėjimas, nes asociacija neturi skolų.

⁃ Du svarbiausi statybos bendruomenės darbo modelio aspektai ispanų projekte:

  • Mažesnės kainos kai iš lygties pašalinate vykdytoją (tai reiškia, kad tiek mes, tiek kiti projekte dalyvaujantys asmenys gauname žymiai mažesnius komisinius nei įprastai ir kad turime jų laukti, kol projektas bus baigtas, bet tai taip pat reiškia, kad gauname daug lengviau parduodamą produktą). Įprasti statybų vykdytojai tiesiog nenori mažinti pelno maržų taip, kaip tai daro statybų įmonė. Priklausomai nuo projekto sudėtingumo ir apimties, įprastos statybų skatinimo maržos yra nuo 15 % iki 25 %. Statybų įmonės projekto valdymo mokesčiai yra 7–12 % (Daugiau ispanų kalba parašytame straipsnyje apie Ispanijos statybininkų bendruomenes Madride skaitykite čia).
  • Didesnis finansinis ir teisinis saugumas bei didesnis skaidrumas nes viską griežtai reglamentuoja Ispanijos įstatymai (nepriklausomas auditorius, didesnis skaidrumas ir savininkų bendras sprendimas ir kt.), o valdyba aktyviai dalyvauja priimant visus sprendimus.

Daugiau skaitymo:

info@spanskafastigheter.se