Tutto sugli investimenti immobiliari in Spagna - acquista la casa giusta nella zona giusta - Immobiliare spagnolo

Acquistare un immobile in Spagna può essere il miglior investimento della tua vita, ma è importante scegliere la casa o l'appartamento giusto nella zona giusta. La Costa del Sol, ad esempio, ha un turismo più forte rispetto alla maggior parte delle altre zone. In diverse località della Costa del Sol, grazie al forte turismo interno, hanno battuto i record di fatturato durante la pandemia dell'estate 21, nonostante il turismo straniero durante il periodo, a causa delle restrizioni, sia diminuito dell'80%. Un messaggio di forza quanto mai valido per il territorio. Ma non tutte le aree del sud della Spagna presentano un’elevata occupazione. Ci sono anche tanti altri aspetti di cui tenere conto. Sapevate, ad esempio, che esistono restrizioni severe (e regole ancora più severe saranno discusse nel 2024) per gli affitti in zone come Maiorca, Barcellona e le Isole Canarie? Esistono anche altre leggi e regolamenti che regolano gli affitti, per la maggior parte delle province spagnole dovresti seguire per non rischiare multe costose.

I prezzi continuano ad aumentare, anche se ora aumentano più lentamente. L'aumento per l'intero anno si è attestato intorno al 5%. Tuttavia, l’inflazione/guerra non ha rallentato la tendenza al rialzo dei prezzi che continua dal 2014. Il prezzo delle case spagnole è diminuito significativamente durante la crisi del 2008, ma nel 2024 è ancora inferiore di circa il 22% rispetto al livello record del 2014. 2007. Da allora, sono accadute molte cose positive anche sotto forma di regolamenti volti a proteggere l'acquirente, regolamenti bancari e hanno investito molto in infrastrutture, ecoturismo e sentieri escursionistici, ecc. Sulla scia di questo sviluppo positivo, anche diverse società multinazionali hanno trasferito i loro uffici nelle città spagnole, e non ultima Malaga sta vivendo un boom tecnologico dopo che la sede all'avanguardia della sicurezza informatica di Google è stata recentemente trasferita in città. Nel 2023, invece, l’aumento dei prezzi è diminuito notevolmente fino alla fine dell’anno. Allo stato attuale, tuttavia, gli aumenti dei prezzi ricominceranno ad aumentare più rapidamente nel 2024 , poiché l’inflazione diminuirà e nel corso dell’anno sono attesi tagli dei tassi di interesse da parte della BCE.

L'agenzia edile APCSepaña ritiene che sia soprattutto il desiderio di nuova produzione a far salire i prezzi. Considerato il forte interesse internazionale, è difficile vedere qualcosa di diverso da una continua crescita del mercato immobiliare spagnolo. Il problema più grande è la mancanza di alloggi in vendita nelle zone più attraenti (dietro a questo ci sono soprattutto investitori stranieri). Ciò rende i prezzi molto resilienti. Tuttavia, ci sono molti venditori che hanno aspettato a mettersi in vendita durante la pandemia e che ora accetteranno offerte più basse sul prezzo di partenza per circa sei mesi.

In generale, gli esperti prevedono che i prezzi delle case in Spagna aumenteranno del 2-5% nel corso del 2024, per poi aumentare rapidamente e vertiginosamente. Se i prezzi dell'energia continuassero a scendere più del previsto in linea con l'inflazione internazionale e con i tassi d'interesse, l'aumento sarà comunque decisamente più elevato. Mai prima d’ora l’interesse internazionale per la Spagna da parte degli investitori è stato così grande. Oggigiorno, ogni anno circa 140 nazionalità diverse investono nel paese.

Nei 5 anni prima del Corona, il valore di una casa spagnola aumentava in media del 5% all'anno e se si contano la riduzione dei costi per interessi e il fatto che il prezzo dell'affitto è aumentato del 50% durante lo stesso periodo, ciò significava un ritorno di oltre il 10% per chi ha acquistato la casa giusta nella zona giusta al momento giusto. Il valore non è diminuito in modo significativo, anzi è addirittura aumentato in alcune regioni, durante la crisi dell'anno 20. Questa è stata una forte indicazione del futuro. Nell'autunno del 21 sono stati venduti appartamenti chiavi in mano sulla Costa del Sol orientale, dove i prezzi sono aumentati di oltre il 50% da quando erano stati venduti fuori programma.

Nella prima metà del 2022 è stato battuto un record nel numero di acquirenti stranieri in Spagna. Il 53% in più rispetto all'anno precedente (sono aumentate anche le vendite nazionali ma “solo” del 9%). Sono state vendute in totale 72.987 case coinvolgendo un acquirente straniero. Si tratta del valore più alto raggiunto da quando sono iniziate le misurazioni nel 2007.

Gli acquirenti stranieri rappresentano oltre il 20% di tutti gli acquisti di case in Spagna. I fattori in gioco sono molteplici, ma nel caso dell’Andalusia, ad esempio, si possono citare i grandi investimenti nelle infrastrutture, il rinnovamento delle spiagge e dei parchi naturali, le forti riduzioni fiscali e soprattutto la tendenza internazionale a voler lavorare da remoto in modo luogo con molto sole (dove i prezzi sono ancora considerati ragionevoli). Nella prima metà del 2023 sono stati battuti record anche in termini di acquirenti esteri, ma la seconda metà ha subito un rallentamento.

Da quando il nuovo governo regionale dell’Andalusia è entrato in carica nel 2019, ha introdotto una serie di modifiche fiscali che hanno di fatto ridotto, abolito o sospeso diverse aliquote fiscali. Come risultato di questo atteggiamento favorevole alle tasse, l’Andalusia è diventata la regione della Spagna con le tasse più basse (insieme a Madrid). Inutile dire che ciò ha incoraggiato ingenti investimenti esteri nella regione, con una conseguente crescita del capitale del 40% dal 2019 al 2023. Le principali spiegazioni del motivo per cui l'Andalusia è diventata il principale punto caldo degli investimenti immobiliari della Spagna e perché così tante persone si stanno arricchendo rapidamente: 1. L’imposta sulle successioni è stata abolita nel 2019. 2. L’imposta sulle donazioni è stata abolita nel 2019. 3. L’imposta sul trasferimento di proprietà è stata ridotta nel 2021. 4. L’imposta di bollo è stata ridotta del 20% nel 2021. 5. L’imposta sul patrimonio è stata abolita nel 2022.

– Leggi di più sulle nuove leggi fiscali che dovresti conoscere.

Dall'estate 20 all'estate 21, le vendite di nuove costruzioni sono aumentate del 50% sulla Costa del Sol dall'estate 20 all'estate 21. Nello stesso periodo, le vendite di case di seconda mano sono diminuite del 4,6%, il che si spiega in parte con l'invecchiamento e l'invecchiamento dello stock, ma anche con nonostante la crisi i prezzi sono scesi solo dello 0,5% (in autunno però i prezzi sono aumentati). Ora potrebbe arrivare un periodo in cui la vendita di nuova produzione diminuirà leggermente, ma non a causa della mancanza di domanda, ma perché molti promotori edili stanno aspettando mentre i prezzi oscillano notevolmente e le banche fanno richieste più elevate in tempi difficili.

Tuttavia in futuro si applicherà sicuramente la nuova produzione , ma ovviamente ci sono ancora buoni acquisti da fare anche per chi cerca l'usato (in tempi di crisi i prezzi di partenza non cambiano, ma la situazione delle trattative sì). Sebbene la maggior parte delle persone sia ora alla ricerca di una nuova casa, l’offerta è limitata. La maggior parte dei migliori progetti che escono all'inizio dell'anno si esauriranno rapidamente e ci sarà un divario (poiché molti costruttori edili erano a corto di risorse durante la crisi) fino a quando nel 2024 usciranno case di nuova produzione in buone posizioni. -2025 (notare poi che è fuori programma e che il trasloco avviene non prima di due anni dall'inizio delle vendite). Aspettatevi anche che i prezzi di questi saranno significativamente più alti di quelli venduti quest'anno. Lo sottolineano gli improvvisi aumenti di prezzo lo scorso autunno su progetti non ancora completamente venduti. Quando le cose si normalizzeranno, accadrà rapidamente.

La nuova produzione è al centro dell’attenzione per gli investitori

Un aspetto completamente diverso rispetto al periodo successivo all’ultima crisi è, come dicevo, che il focus per i prossimi 5-10 anni sarà sulle nuove produzioni (anche se il 2024/2025 vedrà probabilmente meno nuovi progetti del solito). Il patrimonio edilizio comincia a logorarsi e ci sono molti problemi legati ai danni dovuti all’umidità (standard edilizi più severi sono stati introdotti solo nel 2006), ecc. Nonostante ciò, coloro che vivono in case costruite prima degli anni 2000 non sembrano essere disposti a farlo. abbassare significativamente i prezzi. Inoltre, nel decennio successivo alla crisi del 2008 è stata costruita pochissima nuova produzione rispetto al decennio precedente. A metà degli anni 2020, i prodotti di nuova produzione entreranno quindi in un periodo d’oro simile a quello dei primi anni 2000. Importante da tenere presente: Gli attori che si sono attivati nella ricerca di proprietari di trame da tempo inattivi (che avevano bisogno di una vera crisi per svendere finalmente le loro ambite trame) e negoziato buoni prezzi per terreni in buone posizioni nel mezzo della crisi - e coloro che hanno anche una buona economia e che sono riusciti a superare il tracollo mantenendo team di architetti/project manager di lunga data e contatti bancari consolidati si trovano ora ad affrontare una situazione unica. Questi sono i giocatori su cui dovresti scommettere.

Ci sono alcuni progetti molto interessanti in corso nel 2024. ottenere le informazioni prima che diventino pubbliche (prima di solito inviamo posta diretta all'inizio del processo ai clienti che sappiamo stanno attivamente cercando una determinata area, quindi pubblichiamo i progetti nelle newsletter 1 -4 settimane prima del rilascio al pubblico ) iscriviti alla nostra newsletter. Newsletter lato ovest (Marbella, Estepona. Nueva Andalucia ecc.). Newsletter lato est (Nerja, Torrox, città di Malaga, ecc.).

Opportunità di investimento dopo la crisi del Corona - 2024 e oltre

Si prevede che la Spagna sarà nella fascia dei vincitori perché molti, compresi i viaggiatori d'affari, rinunceranno agli hotel e preferiranno soggiornare in residence durante il loro soggiorno, mentre i viaggi a lunga distanza fuori dall'Europa diventeranno più costosi con una scarsa frequenza di partenze, che pone la Spagna in generale, e la Costa del Sol in particolare, secondo la maggior parte degli analisti, in una situazione molto favorevole a lungo termine. , il capoluogo della zona, Malaga , è così finita nella pesante lista di Forbes delle 20 migliori destinazioni al mondo in cui investire e in cui vivere. Altri player pesanti che hanno analizzato il futuro e concluso in cui vale più che la pena investire in Spagna sono una società di investimento scandinava. I più grandi portali internazionali in Spagna sono ora di proprietà di aziende scandinave. Il portale spagnolo più visitato Idealista è stato recentemente acquistato per 1,3 miliardi dalla società svedese di Venture Capital EQT. Anche l'investitore di fama mondiale Warren Buffet, l'"Oracolo di Omaha", ha fatto la stessa analisi durante la crisi e ha acquistato una società di intermediazione a Marbella. Puntano a lungo termine e credono in un boom di interessi stranieri, soprattutto nella Costa del Sol, nei prossimi 10 anni. Qui potete trovare cultura, sole, natura e infrastrutture in combinazione con prezzi relativamente bassi per gli alloggi nel confronto internazionale. Molti sceglieranno quindi anche di lavorare a distanza da questa particolare parte della Spagna, indipendentemente da dove si trovi il posto di lavoro nel mondo. L'Andalusia, e soprattutto la località costiera di Nerja (che già nel mezzo di una crisi scottante ha iniziato a investire nel miglioramento dei parchi naturali, dei sentieri escursionistici, ecc.) e Malaga, e non ultimo il sobborgo di Rincon, hanno attirato l'attenzione. Quest'ultima città investe ulteriormente nel marketing verso turisti e investitori internazionali. Malaga aveva già annunciato nel luglio 2020 l'avvio di "Malaga 2030", l'investimento che renderà la città il luogo più attraente d'Europa in cui "vivere, lavorare e investire".

Si prevede che l'interesse per gli investimenti sulla Costa del Sol aumenterà notevolmente negli Stati Uniti dopo che United Airways ha triplicato il numero di voli diretti verso l'area. Ciò probabilmente aprirà nuove opportunità agli investitori americani per esplorare il mercato immobiliare e altre opportunità di investimento sulla Costa del Sol. La compagnia aerea americana ha scelto la Costa del Sol come unica destinazione turistica in Spagna verso la quale volerà tutti i giorni durante l'alta stagione.

Che la volontà di investire dall’estero non valga solo per gli acquirenti di case è stato chiaro quando Google ha trasferito durante l’anno uno dei suoi uffici più importanti (sicurezza informatica) nella città più in crescita di tutte, Malaga. La città ha conosciuto un notevole sviluppo iniziato già durante l'ultima crisi. Si ritiene inoltre che sarà Malaga a beneficiare principalmente del nuovo arsenale di agevolazioni fiscali dello Stato spagnolo rivolte alle startup straniere.

Tieni presente che le vendite clandestine stanno diventando ancora più comuni dopo la crisi del Corona. Si tratta quindi di case a cui è stato ridotto il prezzo ma che non vengono pubblicizzate pubblicamente. Questa procedura è diventata sempre più comune e ora ha subito un’accelerazione dopo la crisi del Corona. Le riduzioni di prezzo su queste case potrebbero non essere pubblicate pubblicamente, ma le inviamo tramite posta diretta ai clienti che hanno segnalato un interesse e che possono concludere rapidamente un accordo. In ogni caso, entro il 2024, questo tipo di attività sarà la più diffusa nelle zone più attraenti della Spagna. Si noti che molti hanno ritirato le loro case dal mercato e molti altri stanno trattenendo la vendita. Ci saranno così meno case nelle vetrine pubbliche, ma maggiori possibilità di fare davvero un buon acquisto per chi è attivo e sa agire velocemente.

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In questo articolo menzioneremo più volte Nerja, a est di Malaga, e la città di Malaga, sulla Costa del Sol. C'è una ragione per questo. Nerja è da tempo senza dubbio la città spagnola più attraente in cui investire [3/11, sono stati presentati anche 21 dati che lo sottolineano poiché sembra che Nerja sia leader della Spagna a livello provinciale in termini di ripresa verso il turismo internazionale dopo la crisi . Durante il mese di ottobre, la città ha registrato un tasso di occupazione alberghiera dell'87,47%) e disponiamo di più dati reali su questa città (insieme a Torrevieja) rispetto a qualsiasi altra città della Spagna. La città di Malaga è attualmente la città con il più forte sviluppo dell'intera regione del Mediterraneo. A proposito, già nella prima metà del 2017 le prenotazioni di residenze private in Spagna sono aumentate dell'incredibile cifra di 1 milione, il che significa un aumento del 33% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente! Un paio di anni fa, in alcune zone, per la prima volta in assoluto, l'affitto di residenze private ha superato il settore alberghiero.

Molte zone della Spagna saranno colpite dalla crisi, ma la Spagna è uno dei paesi europei che ha sofferto meno durante la crisi economica degli anni 22/23. Forse il motivo principale per cui l'inflazione del paese (il fatto è che è passato molto tempo dall'ultima volta che la Spagna era così a buon mercato per uno svedese come lo è adesso), il PIL e il mercato azionario non sono stati colpiti così duramente come, ad esempio, la Svezia è che ottiene il suo gas naturale dal Nord Africa. Già alla fine di giugno era chiaro che tra i grandi vincitori dell'Europa del Sud ci sarebbero stati l'Andalusia in generale e la Costa del Sol in particolare. In parte, in Andalusia le prenotazioni sono già aumentate in seguito all'annuncio del Primo Ministro di un aumento del turismo consentito durante l'estate e questa parte del paese è diventata rapidamente la regione turistica più prenotata al mondo , davanti alla Florida e alle Isole Canarie. Inoltre, i comuni attorno alla Sunshine Coast hanno deciso di uscire da questa crisi e di non ripetere l’errore del 2008 quando avevano stretto la cintura di sicurezza. Marbella ha promosso la costruzione/ristrutturazione di altri hotel di lusso e nel giro di pochi anni avrà un totale di 12 hotel a cinque stelle. Ha già le strutture più lussuose dell'intero paese. La vicina Fuengirola sta investendo molto in un nuovo porto e il gigantesco progetto di intrattenimento "Intu" di Torremolinos ha annunciato di aver assicurato le finanze e il progetto sta continuando. Sul lato orientale, Nerja sta investendo molto nel turismo sostenibile e nella costruzione di un campo da golf di livello mondiale, nonché nel miglioramento generale delle spiagge e dei parchi naturali, ecc. La città è arrivata giusto in tempo per l’apertura delle frontiere ai turisti, indicati in uno studio della Commissione Europea come “la seconda migliore destinazione d'Europa”. Durante l’ultima crisi tutto si è fermato. La Spagna adesso e la Spagna 2008 sono due mondi diversi. Ora tutto sta andando avanti, apparentemente qualunque cosa accada.

La zona più redditizia è, come ho detto, la Costa del Sol, ed è la nuova produzione, a causa della mancanza di nuove abitazioni in seguito alla lunga crisi, che è più interessante per gli investitori immobiliari . Ciò vale in particolare per le zone in cui restano ancora terreni interessanti su cui costruire. Tuttavia, i prezzi dei terreni aumentano rapidamente e con ogni nuova fase di ogni costruzione i prezzi aumentano. Se dovessi avere case di nuova produzione nel 2024 o oltre, acquistale ora, non più tardi. Secondo uno studio dell'AEV, l'istituto spagnolo di valutazione, si prevedono forti aumenti dei prezzi delle case. Ciò è testimoniato da diversi fattori, come ad esempio il fatto che sempre più inquilini vogliono possedere una casa propria, che la Brexit è stata finalmente letta nei documenti e che la maggior parte delle persone ora si è resa conto che, nonostante tutto, storicamente relativamente basso i tassi di interesse sono destinati a durare mentre l’inflazione aumenta, e storicamente il settore immobiliare è sempre stato un rifugio sicuro per gli investitori quando l’inflazione aumenta . Inoltre, la Spagna è il paese in Europa in cui si prevede che il valore delle abitazioni aumenterà più rapidamente, e in Spagna si prevede che Malaga avrà la crescita maggiore. Già nel quarto trimestre del 21° trimestre vi erano dati che dimostravano che, per la prima volta in assoluto, Malaga aveva superato Barcellona nel numero di case di nuova costruzione vendute.

Leggi il nostro ampio articolo di panoramica sulla nuova produzione sulla Costa del Sol.

Forte aumento del turismo nella zona di Malaga

La provincia di Málaga ha registrato un anno record per il turismo nel 2023, con oltre 14 milioni di visitatori e ricavi per oltre 19 miliardi di euro, i migliori dati dopo la pandemia e superando il record del 2019. Dal 2022 il numero dei visitatori è aumentato del 9,4% e gli introiti sono cresciuti del 12% arrivando a 19,1 miliardi di euro, ovvero cinque miliardi in più rispetto al 2019.

I viaggiatori in aereo verso Málaga sono aumentati del 21% e i viaggiatori in crociera del 52% rispetto al 2022, per un totale di 522.000 passeggeri. Gli ospiti di alberghi e appartamenti sono saliti a 7,8 milioni, per un totale di 29 milioni di pernottamenti.

La crescita del turismo ha un impatto positivo anche sul mercato del lavoro, con un aumento dell'occupazione nel settore dei servizi del 4,1% a 128.430 persone. Il ricavo medio per camera a Málaga è aumentato a 90,10 euro.

Sono soprattutto Nerja e Torremolinos a farti battere nel 2019 alzando la media. Nerja ha l'occupazione più alta con il 94,46% (da confrontare con Marbella e altri luoghi sul lato ovest che sono poco più dell'80%). Nerja ha battuto anche tutte le altre città vicine in termini di occupazione alla fine del 2023 (oltre il 90%).

Mentre il turismo sta raggiungendo livelli record in molti luoghi nelle aree più attraenti, sta diminuendo nelle zone interne (si noti che queste aree hanno avuto una spinta durante la pandemia, ma ora stanno iniziando a diminuire in popolarità). Anche se non intendete affittare la vostra casa, dovreste tenere conto della statistica degli affitti, poiché è fortemente correlata all'andamento dei prezzi delle abitazioni. Nerja è diventata la città migliore in cui investire già durante l’ultima crisi, che ha superato bene ed è diventata più forte di prima. L'azione risoluta del comune di Nerja con tutti gli investimenti offensivi in sentieri escursionistici, parchi naturali e infrastrutture durante gli anni della pandemia significa che la città è più attrezzata che mai durante il resto del 20° secolo. Lo abbiamo già detto e questi numeri ce lo fanno ripetere con maggiore enfasi. Se hai intenzione di investire, fallo a Nerja o in una delle zone in crescita della città di Malaga.

Diversi tipi di opportunità per te che vuoi investire in Spagna nel 2024

Una delle nostre specialità è cercare terreni in località attraenti con un quadro dei prezzi interessante e quindi spingere i prezzi di costruzione senza compromettere né la qualità né le considerazioni ambientali attraverso un collaudato modello di progetto spagnolo che ora sta tornando alla ribalta. Si tratta delle cosiddette società di costruzione che eliminano dall'equazione il promotore e i suoi altissimi margini e abbassano i prezzi fino al 25%. Maggiori informazioni sulle società di costruzione in questo articolo.

Diversi promotori edili hanno trasferito la propria sede a Malaga poiché la maggior parte dei grandi investitori vede il maggior potenziale futuro a Malaga e nelle sue immediate vicinanze. Ciò che è interessante è soprattutto l'aumento di valore a lungo termine, ma l'affitto nelle zone giuste di Malaga sta facendo i progressi più forti tra tutte le zone. Anche la città di Malaga non dipende da un forte turismo poiché aziende, avvocati/medici ecc. cercano alloggi da affittare sul mercato. Tra il 2013 e il 2019, secondo la banca centrale spagnola Banco de España, i prezzi degli affitti sono aumentati del 45%! Da allora hanno continuato ad aumentare.

Link alle nostre ultime case in vendita a Malaga qui.

Diversi tipi di investimenti in Spagna

Vuoi acquistare una o due case in affitto? La nostra specialità è trovare esattamente questi oggetti e offrire anche una soluzione completa per l'affitto (incluso marketing su portali internazionali, aiuto con le licenze, gestione delle chiavi, pulizia e amministrazione, ecc.)
Stai cercando qualcosa intorno al milione di corone svedesi al massimo? Molti richiedono oggetti di ristrutturazione. Tuttavia, è difficile procurarsene di buoni. Dovresti sapere anche questo: puoi fare la detrazione fiscale svedese anche sulla tua casa spagnola e in Spagna è facile ed economico ristrutturare il tuo immobile. Puoi anche abbassare l'imposta Itp (Impuestos de Transmissiones Patrimoniales) al 2% se vendi la casa entro 3 anni e non svolgi alcuna attività di locazione. Leggi di più sulle case da ristrutturare in un famoso villaggio appena fuori Malaga.
Vuoi acquistare un terreno e realizzare un progetto da 1 a 50 case (inclusa la costruzione di ville di lusso individuali)? Il nostro project manager esperto (sulla base di molti dei nostri progetti di costruzione precedenti e futuri) ti aiuterà a trovare il terreno e a negoziare un buon prezzo. In collaborazione con i nostri architetti, vi aiutiamo poi a progettare e garantire che il progetto soddisfi tutti i requisiti per ottenere licenze, ecc. Vi mettiamo in contatto anche con gestori bancari per i finanziamenti, nonché con compagnie di assicurazione per le garanzie.

Il seguente articolo tratterà i seguenti punti:

Le migliori zone in cui investire in Spagna
Le migliori tipologie di case per un buon investimento immobiliare
Fattori importanti per un'attività di noleggio di successo - e insidie
Restrizioni all'affitto nelle regioni autonome spagnole
Informazioni sui tipi di modelli offerti dalle società di noleggio e su come commercializzare la tua casa da solo
Ecco quanto puoi guadagnare ogni anno affittando la tua casa in Spagna (con calcolo di tutte le spese, i ricavi e l'aumento di valore)
A proposito del prestito da una banca spagnola
Sul problema (e sulle opportunità) degli oggetti bancari
Per quanto riguarda il mercato immobiliare spagnolo, i prezzi stanno aumentando lentamente ma costantemente dopo la crisi
Statistiche sulla cronologia dei prezzi
Riepilogo, sui nostri servizi e collegamenti a ulteriori letture

NOTA , l'articolo viene continuamente aggiornato con nuove statistiche, aggiornamenti di leggi e altro che tocca il tema degli investimenti immobiliari in Spagna. Riceviamo con gratitudine opinioni, correzioni, ecc. Scrivi a Info@spanskafastigheter.se

Spanskafastigheter.se è attivo in tutto il paese e collabora con la maggior parte delle principali banche, società di noleggio/società di intermediazione, ecc. Riceviamo quindi dati dalla maggior parte dei diversi attori in tutta la Spagna, ma nessun dato si avvicina nemmeno lontanamente ai dati di Nerja per affittare. I prezzi relativamente bassi degli alloggi, combinati con l'elevata occupazione, fanno sì che Nerja abbia il ROI (ritorno dell'investimento) più alto.

Difficile dire in anticipo quali saranno le zone che diventeranno i nuovi “hotspot”, ma la cosa più sicura, come per ogni cosa, è studiarne la storia. Se hai una storia di affitti documentata, sei più sicuro del tuo investimento immobiliare rispetto al 99% di chiunque altro. Siamo costantemente alla ricerca di buone aree in cui investire, ma in questo momento, e per molto tempo a venire, Nerja è il posto migliore per investire in Spagna. Tieni presente che in città non ci sono case in cui valga la pena investire per meno di 1 milione di corone svedesi , ma per gli investitori con un budget inferiore ci sono altre opzioni (come Torrevieja sulla Costa Blanca, che fornisce un reddito inferiore ma costa anche leggermente meno per l'acquisto). in) che esamineremo in questo articolo. Tuttavia, gli investimenti davvero validi generalmente costano oltre 1 milione di corone svedesi, indipendentemente da dove si guardi in Spagna. Gli immobili della banca sono effettivamente economici, ma non sono situati in buone zone.

Come la maggior parte degli intermediari, non consigliamo mai ai nostri clienti di contare su un reddito importante affittando la loro residenza spagnola. Questi redditi erano visti solo come un puro bonus. Tuttavia, questo accadeva prima che lanciassimo il nostro sito gemello per gli affitti a Nerja nel 2012, e prima di ottenere statistiche dai nostri clienti (abbiamo iniziato nel 2008, durante la crisi, quindi ci sono voluti 4 anni prima che le vendite iniziassero). I numeri provenienti da questa parte della Spagna sono enormi e crescono ogni trimestre, quindi 9 investitori su 10 cercano questa particolare città che, per diversi motivi, è un posto particolarmente buono in cui investire. Questo non vuol dire che sia non è possibile fare un buon investimento altrove in Spagna. Maggiori informazioni su questo e altro sui dati di noleggio per Nerja (dati reali di diversi operatori) e altre aree della Spagna, restrizioni sulle licenze di noleggio per regione e altre insidie e suggerimenti che puoi trovare in questo articolo. Innanzitutto, alcune parole su di noi da parte del nostro broker principale, Anders Larsson:

Su spanskafastigheter.se ci concentriamo sulla ricerca di case che siano buoni investimenti sia a breve che a lungo termine. Devono avere un tasso di occupazione elevato alle tariffe settimanali o mensili di mercato. Abbiamo analizzato la storia delle case dei nostri clienti, della nostra attività di noleggio e delle statistiche dei nostri partner dagli anni prima della crisi fino ad oggi. È chiaro che per rendere l’investimento più sicuro possibile è necessario investire in una casa (o in un’area) con una storia di affitti che abbia resistito anche durante gli anni di crisi. Il nostro obiettivo è rendere il più agevole e semplice possibile per i nostri clienti la possibilità di pubblicizzare con successo e ottenere un forte profitto dalle loro case vacanze. Testiamo e analizziamo continuamente quali portali/società di noleggio internazionali e svedesi danno i migliori risultati al minor costo/commissione possibile. Tutto però inizia con il trovare la casa giusta nella zona giusta al prezzo giusto . A questo scopo disponiamo di contatti bancari e legali, nonché di altri broker indipendenti, che ci aiutano a scansionare il mercato. Sanno che i nostri clienti sono preparati e pronti a intervenire quando arriva l'articolo giusto.

- Anders Larsson , broker principale spanskafastigheter.se Scrivigli direttamente a spanienkontoret@spanskafastigheter.se

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Ecco perché il potenziale reddito da locazione di un immobile è così importante

Un errore che fanno molti che investono nel settore immobiliare è che guardano solo al potenziale sviluppo del valore e trascurano quanto/poco un immobile porta reddito all’anno. Invece, speculano solo sul valore futuro della casa. Warren Buffet, che è diventato l’uomo più ricco del mondo grazie agli investimenti immobiliari, lo ha detto meglio:

"Se ti concentri sul potenziale sviluppo dei prezzi della casa che stai prendendo di mira, stai speculando. Non c'è niente di sbagliato in questo. So però che io stesso non ho successo nelle mie speculazioni, e sono scettico nei confronti di coloro che affermano di avere successo alla lunga con questo tipo di speculazioni”.

Secondo un sondaggio condotto da Tripwell tra i clienti, 7 svedesi su 10 affittano la propria residenza all'estero per coprire i costi. Tuttavia, la casa giusta in Spagna può generare molto di più della semplice copertura dei costi. Tuttavia, dovresti essere consapevole che nella maggior parte delle zone della Spagna, nonostante la sua grande popolarità, è difficile ottenere un buon rivestimento. Ma con la casa giusta nella zona giusta (e il giusto marketing tramite terzi, o nei portali giusti in proprio) puoi fare davvero un ottimo investimento immobiliare in Spagna.

La Spagna è ora considerata la destinazione turistica più sicura al mondo e, con molti che in precedenza sceglievano la Turchia, la Grecia o la Tailandia che ora scelgono di trascorrere le vacanze in Spagna, il paese ha fatto progressi e ha superato gli Stati Uniti. La Spagna è oggi la seconda destinazione turistica più popolare al mondo (dopo la Francia). Nel 2016 la Spagna ha registrato 75 milioni di visitatori, nel 2017 sono stati 82 (!) milioni di visitatori stranieri. Questo è stato il quinto anno consecutivo in cui il record è stato battuto. Uno dei motivi principali per cui i numeri stanno aumentando in modo così drammatico è che sempre più persone visitano la Spagna durante tutti i mesi dell’anno, non solo durante l’alta stagione. La cosa più incredibile è che si ritiene che il tetto sia lungi dall’essere raggiunto e che i cambiamenti nel modello del turismo globale post Corona porteranno a un turismo ancora più forte per la Spagna. Durante la prima metà del 2022, l’occupazione è stata quasi pari a quella del 2019, ma sono stati introdotti più soldi poiché ogni turista ha speso più denaro rispetto a prima della pandemia.

Un'altra tendenza è che i turisti internazionali del lusso hanno aperto gli occhi sulla Costa del Sol. Anche il turismo sulla Costa Blanca, ad esempio, è in forte aumento, ma finora in questa parte della Spagna prevale il turismo a basso budget. Le tre regioni più grandi per il turismo internazionale sono l'Andalusia (principalmente la Costa del Sol), Valencia e la Catalogna. Seguono poi le Isole Canarie e le Baleari (con Maiorca in testa, che però è in forte calo, e la TUI vi ha ridotto la capacità del 30% già nel 2019). Articolo speciale case di lusso e appartamenti esclusivi in Spagna.

Nel 2016, l'edilizia rappresentava il 10% del PIL spagnolo. Nel 2017 è cresciuta notevolmente e ha investito 1 miliardo di euro in nuova produzione solo sulla Costa del Sol. Probabilmente non ricomincerete mai più a costruire allo stesso ritmo del 2007, prima della crisi. Ma chiaramente ci sono molti progetti di costruzione in corso a partire dal 2024 (alcuni però sono stati ritardati al 2025 a causa dell’aumento dei prezzi) e oltre, e si ipotizza che entro pochi anni raggiungeranno un ritmo di produzione di 400.000 case di nuova costruzione al anno.

L'area di Malaga al centro della produzione cinematografica internazionale

Nerja, insieme a Málaga e Marbella, è diventata nell'ultimo anno un luogo popolare per la produzione cinematografica, grazie ai suoi splendidi paesaggi e al clima eccellente. Dopo la flessione dovuta alla pandemia di COVID-19, la regione di Málaga ha registrato una forte ripresa nel settore cinematografico. Secondo il Málaga Film Office e i suoi partner in Andalusia, le società di produzione locali sono state al centro di questa ripresa, ma la zona ha anche attirato oltre 20 progetti cinematografici britannici e diversi tedeschi.

Nerja ha particolarmente attirato l'interesse internazionale. La regista americana Tosca Musk, sorella di Elon Musk, ha scelto la città per le riprese della sua nuova commedia romantica 'Wallbanger', definendo la località costiera "la migliore location in Europa per le riprese".

Inoltre, prima della pandemia, era stato riferito che George Clooney e altri produttori erano interessati all'acquisto della squadra di calcio del Malaga, come parte di un piano più ampio per rendere Malaga la "nuova Hollywood" d'Europa. Questo ora sembra che si stia avverando.

Il fiorente turismo spagnolo, le buone infrastrutture e i prezzi bassi degli alloggi di alta qualità hanno reso la Spagna molto attraente per gli investitori internazionali. Ma il turismo e la qualità degli alloggi in Spagna variano notevolmente a seconda della regione, della città e del quartiere. Diamo quindi uno sguardo più da vicino alle diverse zone spagnole.

Acquista una casa o un appartamento in Spagna - buone zone

Andalusia – La Costa del Sol regna sovrana

Il più grande sito internazionale Spain-Holiday ha stilato un elenco dei 10 luoghi più richiesti in Spagna per l'affitto delle vacanze (nota che la metà inferiore dell'elenco ha meno della metà del numero di richieste rispetto ai primi 3).

Marbella *
Nerja
Calpe
Barcellona
Benalmádena
Lloret de Mar
Moraira
Seduto
Fuengirola
Almunecar

* Tieni presente che "Marbella" per molti è un termine ampio che comprende anche le zone vicine, fino a Estepona. Ciò significa che hai un tratto di circa 8 miglia (da Malaga a Estepona) dove tutte le città più o meno "cannibalizzano" l'occupazione dell'altra. Noi stessi abbiamo provato per diversi anni con attività di noleggio nella zona di Marbella, ma è molto difficile ottenere un'occupazione elevata poiché l'area è così estesa e pochi riescono a distinguere le diverse località l'una dall'altra. Poiché l'area è geograficamente confusa, non ci sono così tanti ospiti abituali (è solo che gli ospiti abituali sono i migliori clienti e vuoi che costituiscano il 30% o più delle prenotazioni). Un anno vivono a Mijas, il successivo a Fuengirola , ecc. Se hai intenzione di investire a Marbella o dintorni, investi principalmente nel segmento del lusso a Puerto Banus o Nueva Andalucia , che è anche un'ottima opzione. È un segmento inquadrato in modo più chiaro. Il problema con Banus è che la maggior parte delle case di lusso che erano in vendita a prezzi fortemente ridotti sono state vendute. C'è ancora una differenza di prezzo, anche per questi immobili più esclusivi, rispetto al 2007, ma non è così marcata. Leggi una panoramica degli acquisti più convenienti di case di nuova produzione sulla Costa del Sol ( aggiornato continuamente).

Le regioni costiere, Costa del Sol , Costa Tropical e Costa de la Luz sono le zone più ambite dell'Andalusia. Queste zone sono destinazioni turistiche popolari durante l'estate. Le città più ambite sono soprattutto Nerja, che ha anche un forte turismo invernale, (a est di Malaga) e Marbella, seguite da Benalmadena, Fuengirola (anche se quest'ultima città è in declino da tempo) e in una certa misura Almuñecar ( il grande interesse per Nerja che si riversa in direzione di Almuñecar). La città di Malaga è un'opzione molto interessante sulla Sunshine Coast (l'interesse sia per l'acquisto che per l'affitto è in costante aumento). Tieni d'occhio anche la nuova produzione nelle aree tra l'aeroporto di Malaga e Nerja. I terreni sono più economici rispetto ad altre località della costa e queste zone potrebbero attirare sempre più turisti nei prossimi 5 anni (sempre più persone vedono la vicinanza all'aeroporto come un grande vantaggio, così come il desiderio di trascorrere le vacanze in un ambiente fresco). , casa di recente costruzione).

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relativamente ambite intorno a Marbella sono tra San Pedro ed Estepona (e anche tra Marbella ed Elviria), così come Nueva Andalucia (chiamata anche valle del golf) a nord di Puerto Banus. Tuttavia, queste aree non hanno cifre di affitto così forti come Nerja o Puerto Banus.

Tra Marbella e Puerto Banus, e soprattutto nelle zone centrali di quest'ultima zona, i prezzi sono nettamente più alti. Tuttavia anche qui si possono fare buoni investimenti, ma in fasce di prezzo più elevate.

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Destinazioni in aumento in Andalusia : la città di Malaga , Cadice (come Sotogrande , Chiclana de la Frontera e Zahara de los Atunes hanno uno sviluppo promettente, ma incerto). Anche la zona di Huelva, sulla Costa de la Luz, vicina anche all'aeroporto di Faro, dovrebbe svilupparsi fortemente con l'aumento del turismo. Tuttavia non ne siamo ancora del tutto convinti. Tuttavia, i prezzi a Huelva sono i migliori in Spagna in questo momento (in relazione a quante case fronte mare si ottengono per quel prezzo) e sono paragonabili alla prima ondata di immobili bancari arrivati dopo gli anni di crisi. Un dito d'allarme dovrebbe essere alzato anche per Benalmadena dove si sta costruendo troppo rispetto alla domanda del momento. Lo stesso vale per Estepona.

Ma la grande favorita degli investitori sul Solkusten (il fatto è che questa città è da tempo la numero uno tra gli investitori svedesi, e anche quelli internazionali ora hanno aperto gli occhi sulle sue potenzialità) è, come ho detto, Nerja, a causa di una noleggio molto buono e prezzi relativamente bassi per gli alloggi. Negli ultimi anni ha vinto o si è piazzato ai primi posti in diversi sondaggi internazionali. L'attenzione internazionale che circonda la piccola cittadina spagnola ha portato Euroweekly a scrivere "I premi, giudicati in base all'aumento delle recensioni positive, delle ricerche e degli interessi di prenotazione, dimostrano semplicemente la crescita dell'attrattiva della città..." Vedi le migliori offerte a Nerja a destra Ora. (aggiornato settimanalmente). Panoramica articolo nuova produzione a Nerja.

Se hai gli occhi puntati sulle zone a ovest di Malaga, dovresti prendere in considerazione l'acquisto di una proprietà con una storia di affitti ben documentata . Anche se il turismo sta battendo tutti i record e si sta rafforzando nel complesso sulla Costa del Sol, in molte zone a ovest di Malaga ci sono ancora troppe case invendute. Non è ottimale.

Costa Bianca

Il mercato è in forte crescita ma i ricavi sono bassi rispetto alla Costa del Sol (vedi maggiori dati riportati più avanti nell'articolo) in quanto il turismo invernale non è così forte (anche se buono rispetto alla maggior parte delle altre zone della Spagna), mentre anche qui è molto vuoto, il che deprime il rivestimento.

A lungo termine, tuttavia, può essere davvero un buon acquisto scommettere sulla Costa Blanca, e soprattutto intorno alle spiagge più famose della città di Torrevieja (evitate la città stessa). Ci sono molti immobili bancari a Torrevieja e dintorni, ma raramente sono di alto livello e sono (erroneamente) situati vicino alle autostrade, ecc. D'altra parte, un appartamento con 2 camere da letto in una buona posizione costa solo da appena oltre un milione di corone svedesi e oltre, ma tieni presente che sta diventando sempre più difficile trovare una buona sistemazione in una buona posizione in questa fascia di prezzo anche intorno a Torrevieja. Ci sono anche molte nuove costruzioni che sono ancora relativamente convenienti.

Altre zone popolari includono Calpe, Altea e Denia. Tuttavia, qui i prezzi delle case sono più alti e il turismo non è così esteso (anche se ad alta intensità di contanti) come, ad esempio, a Torrevieja.

Per quanto riguarda le principali città della regione, Alicante e Valencia, ci sono ancora numerosi immobili bancari disponibili. Tuttavia, in queste città è più comune per i turisti prenotare alberghi piuttosto che appartamenti/case.

Altre zone, più a sud, tra cui Costa Calida, sono più difficili da reperire. Il problema è soprattutto la mancanza di voli dalla Svezia. È vero che ci sono molte zone incontaminate e molto panoramiche tra Torrevieja e Almeria (alcune zone però stanno diventando sempre più popolari), ma per gran parte dell'anno il turismo è praticamente inesistente.

La nostra migliore raccomandazione è questo progetto unico con appartamenti sulla spiaggia su uno degli ultimi 15 veri appezzamenti di spiaggia in Spagna su cui è possibile costruire. Situato ad Almerimar.

Ulteriori informazioni sulla Costa Bianca.
Ulteriori informazioni su Torrevieja.
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Catalogna (Barcellona, Sitges, Lloret del Mar e Girona)

Barcellona è di gran lunga la città più visitata della Spagna. Il clima in inverno non attira i turisti, ma la vitalità di Barcellona attira tutto l'anno. Tuttavia, i piccoli investitori (sebbene il segmento del lusso e gli investimenti immobiliari più grandi attraggano ancora acquirenti stranieri) stanno evitando Barcellona in questo momento, e sembra che lo faranno per qualche tempo a venire. Per frenare il turismo galoppante, la città ha deciso di sospendere completamente la concessione di licenze di affitto per appartamenti turistici. Non è ancora stata fissata una data su quando e se questa decisione verrà revocata. Dall’ottobre 2017 regna inoltre una grande incertezza in tutta la Catalogna a causa del grande disordine legato alla dichiarazione di indipendenza. Anche se col tempo la situazione si sarebbe calmata, il danno era già fatto e centinaia di aziende hanno lasciato la Catalogna, come diverse grandi banche e il colosso della birra San Miguel (che ha spostato la sua sede nella crescente zona di Malaga).

Ci sono anche restrizioni sulla licenza per gli affitti nelle famose Girona e Lloret del Mar e nel resto della Costa Brava, ma queste non sono così rigide come a Barcellona. Tuttavia, in tutta coscienza, non possiamo consigliare a nessuno di investire in Catalogna. Scommetti invece sulla Costa del Sol (la maggior parte si concentra su Barcellona e Sitges).

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Maiorca e le Isole Canarie

Su queste famose isole i prezzi non sono mai scesi così tanto come sulla terraferma, spingendo la maggior parte dei cittadini a botanicizzare l’offerta di case pignorate.
Tieni però presente che non sono presenti sportelli bancari nelle zone più frequentate e altamente turistiche; come Playa del Inglés, Maspalomas, ecc. Nelle Isole Canarie, la scelta migliore è scegliere un residence in una località che abbia buoni collegamenti rispettivamente con una delle località più famose di Gran Canaria e Tenerife.

Tieni inoltre presente che le restrizioni sull'affitto di case sono molto severe (e le multe per non conformità possono arrivare fino a 60.000 euro) sia nelle Isole Canarie che a Maiorca. Ciò molto probabilmente ha a che fare con il fatto che il forte settore alberghiero (soprattutto quando si tratta di resort esclusivi all-inclusive) si sente minacciato da case vacanza economiche e facilmente accessibili. Anche a Maiorca sembra che in futuro ci saranno leggi ancora più severe. La zona non è consigliata per un investimento immobiliare, [Aggiornamento] Da alcuni anni è vietato affittare appartamenti privati a Palma, e anche AirBnb è stato bandito.

Ulteriori informazioni su Maiorca.
Maggiori informazioni sull'acquisto di una casa alle Isole Canarie.

In che tipo di abitazione conviene investire in Spagna?

Questi aspetti sono molto importanti se vuoi poter affittare la tua casa:

Anche l’andamento dell’appartamento o della villa sul mercato degli affitti (o il reddito effettivamente generato dall’immobile commerciale) determina in larga misura il suo valore nel lungo periodo. Non bisogna guardare tanto a fattori come il valore in relazione al mutuo della casa (oggigiorno la valutazione bancaria è sorprendentemente spesso inferiore al reale valore di mercato), o al prezzo al metro quadrato, le cui curve sembrano come un ECG in periodi di tempo relativamente brevi.

La quantità di reddito prevedibile che la proprietà genera è l'aspetto più importante di come una proprietà si sviluppa nel prezzo nel tempo. Inoltre fattori come quanto tempo ci vuole per vendere immobili simili nella zona, quanto è stato completato nella zona, a quale gruppo target si affitta principalmente (il segmento a basso budget e il segmento più costoso sono i gruppi target meno stabili) , la stabilità della società di noleggio (ci sono alternative in caso di fallimento?), ecc. influiscono sull'aumento di valore.

Fattori importanti per il noleggio:

La vista sul mare non è un must, ma un grande vantaggio nella maggior parte delle città. È auspicabile una terrazza o un balcone (soprattutto se si fa marketing per i turisti scandinavi).
1-3 camere da letto. Le tipologie di alloggio più popolari, in termini di preferenze dei turisti internazionali, sono 1. Villa. 2. Appartamento 3. Villetta a schiera. 4. Attico. 5. Case di campagna 6. Monolocali (ma dovrebbero avere un angolo cottura/cucina). Quando si tratta di ville, è importante che abbiano una buona posizione. È più facile ottenere un'occupazione elevata in un appartamento, anche se non è in una posizione particolarmente buona (a causa del prezzo per notte più basso). Ma la villa giusta nella zona giusta è nella maggior parte dei casi la tipologia abitativa che generalmente porta il reddito più alto.
Che la zona sia ben tenuta e che sia raggiungibile a piedi dalla spiaggia (in alcune zone questo fattore è più importante che in altre. Dipende da cosa offre la zona).
Meno di un'ora di macchina dall'aeroporto più vicino. C'è un punto dolente a 50-60 minuti e l'interesse diminuisce notevolmente quanto più ci si allontana dall'aeroporto.
Buone comunicazioni nel complesso. È un grande vantaggio se si tratta di un luogo dove non è necessaria l'auto per spostarsi e la rete di autobus è ben sviluppata.
Vuoi anche intrattenimento, strutture di servizio, ristoranti, ecc. facilmente raggiungibili a piedi (nessuno vuole aver bisogno di un'auto a noleggio o di un taxi per raggiungere il ristorante più vicino).
Nessuno vuole vivere vicino a un'autostrada o a un'arteria principale perché ciò è percepito come a dir poco inquietante.
Per quanto riguarda i B&B, l'interesse per questa tipologia di strutture ricettive è oggigiorno molto basso, anche a livello internazionale. Perché vivere in modo spartano quando puoi vivere nella tua casa o appartamento quasi per la stessa cifra?

I cinque principali fattori chiave per i turisti internazionali sono:

1. Una lavatrice 2. Terrazzo o balcone. 3. Accesso alla piscina. 4. Aria condizionata. 5. Vista sul mare. Fattori come TV via cavo, parcheggio, lavastoviglie, jacuzzi, riscaldamento, animali ammessi e proprietà adattate per disabili (tutte nuove costruzioni in Spagna) sono inclusi anche nella top ten delle caratteristiche importanti per una proprietà in affitto. La cosa più importante, tuttavia, è SEMPRE la posizione.

Puntare sulla qualità, ma rendersi conto che questo non significa necessariamente case di nuova produzione con i più alti standard costruttivi. La posizione è la cosa più importante. Ci sono case di altissimo livello, situate vicino al mare, a prezzi buoni, ma per le quali non c'è alcuna richiesta. Se ne trovano intorno ad Alicante, ma anche intorno a Marbella, giù verso Gibilterra. Queste case sono più adatte (soprattutto quando si tratta di blocchi di grandi dimensioni e di nuova costruzione recuperati da banche situati in nuove aree prive di vita, movimento e storia) come casa più economica possibile per uso proprio . Non contate però che qualcuno voglia noleggiarli durante le vacanze o che il loro valore aumenterà notevolmente a lungo termine.

Ci sono "esempi dell'orrore" lungo il Solkusten, case che in superficie sembrano funzionare molto bene e che non vengono affatto affittate. Un acquirente svedese con cui abbiamo parlato ha recentemente acquistato l'anno scorso un nuovissimo appartamento con 2 camere da letto, terrazza sul tetto con piscina, situato proprio sul mare in una zona verso Estepona, sulla Costa del Sol occidentale. Nonostante ciò, ha avuto solo 9 giorni di occupazione durante l'anno!

Ci sono diversi complessi di nuova costruzione (sia sulla Costa del Sol occidentale che sulla Costa Blanca) vicino al mare, con una piscina sul tetto e apparentemente tutto ciò che la gente desidera in vacanza che non raggiunge nemmeno un mese di occupazione. In questo caso i proprietari di casa sono costretti ad affittare il loro appartamento a ospiti a lungo termine, il che si traduce in un reddito scarso. Non acquistare in zone con molte case sfitte. Ciò esercita una notevole pressione sui prezzi degli affitti. I guadagni maggiori si ottengono affittando la casa per 1-4 settimane alla volta, soprattutto durante l'alta stagione.

Il segmento che funziona meglio a Nerja (che è quindi la città spagnola che attira più investitori) è quello di 1-2 camere da letto, relativamente centrali, terrazzo o balcone con vista mare. Quindi il centro, la spiaggia di Burriana, Capistrano e dintorni, il Parador e qualche altra zona sono carte sicure, per così dire. Il nostro broker nella zona, Anders Larsson, ha un controllo a livello di indirizzo.

Il valore di una proprietà è determinato da una serie di fattori diversi e non esistono due case esattamente uguali. A volte è decisivo il quartiere in cui si trova (se ci sono ristoranti e negozi, ecc.), le comunicazioni, le condizioni generali (e se ha dei dettagli interni unici), le dimensioni e l'ubicazione della terrazza, la vista, l'orientamento, la qualità della spiagge vicine, rumore del traffico, aree verdi, infrastrutture, porti turistici pianificati e (soprattutto) esistenti, campi da golf e altri luoghi di interesse o attrazioni.

L'importante, come ho detto, è non guardare ciecamente ai singoli fattori come il prezzo al metro quadrato, la vista sul mare e lo stato dei materiali di costruzione/cucina, ecc. Inoltre, non dimenticare che il vecchio assioma "se sembra troppo economico per essere vero, probabilmente non è vero” vale ancora e per sempre.

Soprattutto, sii vigile sugli investimenti in progetti esistenti o futuri (sta succedendo molto ora che le vendite sono aumentate e anche americani e cinesi hanno mostrato grande interesse a investire in case in Spagna) progetti di nuova produzione che si trovano in aree senza storia in termini di locazione . Di chi è la responsabilità, ad esempio, di commercializzare e realizzare un'urbanizzazione completamente nuova tra Alicante e Torrevieja (o su terreno privato tra Marbella e Gibilterra)? Se prima nulla spingeva i turisti a cercarlo, cosa possiamo dire che lo faranno adesso? I promotori e il comune non spendono soldi per il marketing, e la stessa area residenziale (urbanizzazione) non ha i mezzi/competenze per farlo. È così che nascono le città fantasma, costruite in aree fuori dai sentieri battuti senza un piano per attirare i turisti. Il mantra "costruiscilo e arriveranno" è poetico e bello, ma raramente funziona nella realtà.

Le tre tipologie di case vacanze più richieste in base al tipo di vacanza:

Vacanza al mare.
Vacanza in famiglia.
Sistemazione di lusso.

Poi ci sono viaggi di golf, vacanze in campagna, vacanze economiche, viaggi di fine settimana nelle grandi città e vacanze sulla neve.

7 buoni consigli di base per avere successo nell'affitto di una casa vacanze spagnola

Se gestisci tutto da solo (altrimenti la società di noleggio si occupa di questi dettagli):

Scatta foto che mostrino chiaramente sia l'interno che l'esterno e concentrati principalmente sui dettagli come la vista sul mare dalla terrazza, il giardino se presente, la cucina e le sue attrezzature, il bagno, la biancheria da letto, ecc.
Rendi i titoli del tuo sito web/portale pubblicitario il più invitanti possibile, concentrandoti su ciò che rende unica la tua casa (posizione, prezzo, ecc.). Includere il più possibile nella descrizione. Al giorno d'oggi, le persone vogliono quante più informazioni possibili prima di prendere una decisione e prenotare.
Rispondi rapidamente alle domande e preferibilmente disponi di un numero di telefono a cui poter chiamare. Circa il 10% dei tuoi potenziali clienti preferisce utilizzare il telefono piuttosto che la posta elettronica e anche coloro che utilizzano il telefono tendono a prenotare direttamente in misura maggiore rispetto agli altri.
Conservare copie di tutte le comunicazioni. Avvisare sempre in relazione alla prenotazione tramite le regole (comprese le regole di cancellazione) che si applicano alla tua casa e alla tua zona.
Mantieni sempre aggiornato il tuo calendario delle prenotazioni.
Raccogli i tuoi clienti in una mailing list (come il servizio gratuito Mailchimp) e informali su sconti, ecc.
Sii flessibile. Modificare i prezzi, aggiungere attrezzature, rinnovare un po', ecc., se necessario, per aumentare l'interesse. Se hai una scarsa occupazione, se ottieni una scarsa risposta alla tua pubblicità, o se la tua società di noleggio non consegna, preparati a cambiare rapidamente strategia o ad assumere qualcuno che conosca il mercato, che possa far ripartire rapidamente il tuo noleggio (tuttavia , se non avete seguito il nostro consiglio e avete acquistato una casa situata in una zona dove nessuno vuole affittare, sinceramente non c'è molto da fare).

Non dimenticare i piccoli ma importanti dettagli della tua casa

Anche se avete una residenza nella classe economica o nel segmento leggermente più lussuoso, avete molto da guadagnare, come le grandi catene di hotel di lusso, che mettono un po' di anima e di attenzione nei piccoli dettagli. C'è sempre gente disposta a pagare un extra per la qualità!

Inoltre, trasformare una casa quotidiana tra la folla nell'opzione più attraente per l'Europa scandinava/occidentale sempre più esigente non richiede così tanto come si potrebbe pensare.

Acquista nuovi mobili, posate e bicchieri e alcuni dettagli interni semplici ma carini sotto forma, ad esempio, di dipinti ad olio e bellissimi vasi, cuscini decorativi e plaid, ecc.
Il dettaglio assolutamente più importante, e questa è una tendenza in forte crescita nel settore dei viaggi internazionali in quasi tutti i segmenti, è investire in biancheria da letto di alta qualità.
Il cotone egiziano con il nome Öko tex (questi tessuti di qualità atossici ed ecologici non devono costare molto e la durata è molto buona) o le lenzuola di vero lino sono per molti un argomento di per sé per scegliere la propria casa particolare ( evitare la seta in quanto è un materiale che non resiste ai normali lavaggi in lavatrice).
Fate come gli hotel di lusso e optate per il 100% cotone egiziano pettinato fine con 300-400 fili, che è la via di mezzo tra massimo comfort e durata, e scegliete esclusivamente completi bianchi. Ciò segnala lusso e comfort imbattibile. Questa tendenza è stata avviata da Westin Hotels & Resort quando hanno introdotto il loro "Heavenly Bed" nel 1999. Da allora, è diventato standard per gli hotel di lusso (e oggi anche per molti hotel economici) utilizzare biancheria da letto di alta qualità in bianco.
Inoltre, non dimenticate di offrire un bel set di asciugamani (compreso un telo da bagno). I tuoi ospiti lo apprezzano moltissimo e li spinge a tornare anno dopo anno. È molto importante costruire una forte cerchia di clienti ricorrenti per qualsiasi tipo di attività di noleggio. Anche questi ti portano avanti, forse tempi più difficili.
In alcuni casi, le società di noleggio sono responsabili di tutta la biancheria da letto ecc., ma pensiamo che dovresti prendertene cura tu o chiedere loro di concentrarsi sulla qualità.
Il lusso quotidiano attrae la classe media come mai prima d’ora. Restrizioni sulle licenze di affitto in Spagna Se investi in un appartamento in affitto, devi prima di tutto assicurarti che la residenza abbia tutti i documenti in regola, principalmente la licenza di residenza: Licencia de Primera Ocupación (detta anche Cédula de Habitabilidad). Senza questo, non potrai richiedere il permesso per affittare la tua casa ai turisti (non tutte le zone della Spagna richiedono questo tipo di licenza). È compito dell'avvocato assicurarsi che questi documenti siano in ordine. In altre parole, NON effettuare acquisti in Spagna senza un avvocato. Dal 2011, la decisione sulla regolamentazione del mercato degli affitti spetta alle 17 regioni autonome della Spagna. Pertanto, è della massima importanza che prima di effettuare un acquisto a scopo di investimento, tu abbia una panoramica degli obblighi e dei diritti vigenti nella regione in cui stai acquistando la tua casa. Nelle zone in cui non sono state introdotte leggi speciali, si applica la legge generale LAU (leggi sugli affitti nelle aree urbane). Molte regioni spagnole hanno recentemente inasprito le loro regole. Nella maggior parte dei casi, però, ciò è solo positivo (in alcune regioni, purtroppo, le pressioni del settore alberghiero hanno ridotto completamente la possibilità dei privati di affittare la propria casa). Il motivo delle nuove leggi è che vogliono garantire la sicurezza degli inquilini, il livello di benessere e garantire che i proprietari di case stranieri paghino le tasse e abbiano un'assicurazione (c'è un'assicurazione aggiuntiva che puoi stipulare nella tua casa assicurazione) che copre le eventualità che possono verificarsi quando si hanno inquilini. In generale, e questo vale per tutti i paesi dell'UE, si vuole avere un migliore controllo del turismo, di quali persone si trovano nel paese in un dato periodo.
Il prezzo della licenza di noleggio è una tantum e varia da regione a regione. In alcune regioni è un costo fisso a seconda della zona locale. In altre regioni, dipende da quanti ospiti può ospitare la tua casa. Le licenze costano da poco meno di 200€ a 500€. NOTA: in molti casi, è possibile evitare nuove leggi e regolamenti, come richiedere all'inquilino di essere registrato con un numero di passaporto (qualcosa che sta diventando sempre più comune all'interno dell'UE) aggiungendo la propria residenza a una società di noleggio registrata, che a sua volta si occupa di tutto questo. Andalusia Iniziamo con le leggi relativamente nuove per l'Andalusia e scriviamo alcuni paragrafi aggiuntivi perché è a questa regione (leggi: Costa del Sol) che guarda la maggior parte degli investitori.
L'ambizione dell'Andalusia è quella di diventare leader mondiale nel turismo, e poi bisogna alzare la qualità dell'offerta in termini di alloggi in affitto. Tuttavia, le leggi qui non mirano a fermare l'affitto di residenze private, poiché l'organizzazione degli interessi di queste ultime è molto più forte (ci sono più residenze private che letti d'albergo sulla Costa del Sol). Inoltre, sono necessarie leggi per regolamentare questo settore in crescita da milioni di dollari. Conosciamo persone che guadagnano così tanti soldi da un paio di proprietà che vivono solo di quelle. I nostri clienti di maggior successo accolgono con favore le leggi e sono convinti che porteranno a entrate ancora più elevate (poiché puoi iniziare a far pagare prezzi più alti) eliminando allo stesso tempo i giocatori disonesti che hanno dato ad alcune aree una cattiva reputazione immeritata. Le nuove leggi, viviendas con fines turísticos, sono entrate in vigore dal 5/11 2016. Il nostro avvocato aziendale, Francisco López Vera, è stato coinvolto nel processo quando gli avvocati di Nerja hanno presentato il loro punto di vista alla prima bozza delle autorità. Ha quindi una solida conoscenza delle clausole scritte in piccolo. Se affitti la tua casa a persone diverse da amici e conoscenti (e non paghi nulla), devi registrare la casa presso le autorità (la registrazione è gratuita in Andalusia ), il che significa che ogni casa riceve anche un documento d'identità univoco , che tra l'altro deve apparire nella pubblicità. Per una residenza in affitto sono richiesti i seguenti requisiti: Gli immobili di nuova costruzione devono essere conformi alle leggi nazionali e regionali vigenti in materia di sicurezza, norme sanitarie, leggi che riguardano le persone con disabilità, ecc. Le stanze devono essere adeguatamente areate ed essere dotate di tende o persiane, se necessario . Le stanze devono essere dotate di un numero di mobili proporzionale alla loro dimensione. Tra maggio e settembre deve essere presente l'aria condizionata in ogni camera da letto e nel soggiorno (le unità portatili non contano). Quando le case vengono affittate tra ottobre e aprile, devono essere dotate di riscaldamento. In ogni casa deve essere presente un kit di pronto soccorso. I proprietari degli appartamenti dovranno assistersi con documenti, materiale cartaceo o in formato digitale, indicando all'ospite dove si trovano la farmacia, l'ospedale, i parcheggi, i ristoranti, i centri commerciali più vicini, nonché una mappa degli immediati dintorni, e guide turistiche in genere ( disponibile gratuitamente in linea di principio ovunque, tutto il resto in cui possiamo aiutare i nostri clienti). Un quaderno dove gli inquilini potranno annotare eventuali denunce, nonché un cartello ben visibile che informa i residenti dell'esistenza del libro. È obbligatorio che la casa venga pulita prima e dopo ogni nuovo inquilino. Biancheria da letto fresca e un paio di riserva. Istruzioni su come funzionano gli elettrodomestici da cucina. Un numero di contatto per una persona (pubblicalo su una terza parte) che può gestire eventuali reclami o preoccupazioni dell'inquilino, in modo che possano essere risolti il più rapidamente possibile. Devi inoltre informare chiaramente i tuoi ospiti sulle regole che vigono nella tua casa riguardo agli animali domestici e al fumo, nonché eventuali leggi speciali nelle immediate vicinanze. Si noti che l'obbligo del WiFi è stato rimosso dal primo progetto di legge. Ti consigliamo comunque di offrire una qualche forma di Internet (anche se solo tramite una chiavetta ricaricabile) ai tuoi inquilini. Una cosa da notare. Non puoi affittare a più di 15 persone alla volta. Interpretiamo questo come un modo per rendere più semplice la gestione di un'attività di B&B. Finché non si hanno più di 15 residenti, non è necessaria una licenza speciale oltre a quella che devono avere a prescindere tutti i proprietari di casa che affittano. Se possiedi più di 3 case nel raggio di un chilometro che vuoi affittare, devi registrarti come "Empresa" (società). Poi ci sono anche alcuni regolamenti e impostazioni standard riguardanti il pagamento, la cancellazione, il check-in e il check-out, ecc. Questo e le informazioni su come registrare facilmente la casa saranno spiegati dal nostro broker in una fase successiva del processo. In relazione all'acquisto, il nostro avvocato si assicura inoltre di seguire le richieste delle autorità. Le multe per chi non rispetta le leggi vanno da 1.500 euro in su. Tuttavia, non vediamo alcun motivo per non seguire le leggi. Aragona (Saragozza) In questa provincia, da poco tempo, è obbligatorio registrarsi su Viviendas Turisticas, assumersi la responsabilità di tenere traccia di chi si affitta, ecc. (la cosa più semplice, come ho detto, è lasciare che sia la compagnia di noleggio a gestirlo con un numero di passaporto ecc.).
Le autorità della zona sono piuttosto zelanti e le multe possono arrivare fino a 90.000 euro se non le segui. Dal 2017 ci sono nuovi requisiti affinché la casa possa essere registrata per l'affitto. La richiesta si effettua tramite l'ufficio turistico locale. Asturie (Oviedo ) Qui i monolocali non possono essere affittati ai turisti. Le Isole Baleari (Maiorca, Ibiza e Minorca) Le Isole Baleari hanno regole complicate. Puoi richiedere la licenza di affitto se possiedi una villa o una villetta a schiera, ma non un appartamento. Molti assessori ritengono che, invece di allentare queste regole, queste verranno rese ancora più severe. Tra le altre cose, si propone che sia necessario avere il permesso dei vicini per ottenere una licenza per l'affitto. Purtroppo il lobbismo tra le catene alberghiere è molto forte a Maiorca. Le autorità hanno anche segnalato che cercheranno attivamente coloro che evadono le tasse avvalendosi della LAU (la legge sugli affitti nelle aree urbane), ad esempio non registrando la loro residenza e la loro pubblicità nei portali "non orientati al turismo". Tuttavia, sei obbligato a pagare le tasse a prescindere. Paesi Baschi Per poterlo affittare è necessario che la vostra casa sia registrata nel "Registro de Empresas Turisticas". Sono previsti cambiamenti nella legge, ma al momento devi possedere 2 case in affitto per ottenere una licenza (in alternativa registrare la casa individuale presso una società di noleggio registrata). Cantabria (Santander) Questa regione ha le leggi più severe della Spagna. Per ottenere la patente per la propria abitazione, classificata come "alloggio non alberghiero", è necessario, tra l'altro, soddisfare alcuni requisiti previsti per i disabili. Ci sono anche regole complicate per la commercializzazione, la dichiarazione alle autorità per ciascun ospite, ecc. Castiglia-La Mancia (Toledo) Hanno contrassegnato per un cambiamento, ma al momento in cui scriviamo non è possibile ottenere una licenza per affittare la propria casa in questa provincia . Fanno eccezione le residenze in campagna che possono ottenere una licenza Vivienda Rural. Castiglia e León (Valladolid) Non è consentito affittare la propria residenza privata ai turisti. Ma il proprietario della casa ha il diritto di affittare secondo la LAU. Tuttavia non è consentito pubblicizzare queste case nei portali/canali turistici. Estremadura (Mérida) Vedi sopra. Galizia (Santiago de Compostela) Nel giugno 2015 è entrata in vigore una nuova legge che permette ora di affittare la propria residenza privata ai turisti. Bisogna però seguire alcune linee guida secondo la normativa regionale. Isole Canarie (Gran Canaria, Tenerife) L'ultima legge sulle licenze di affitto esclude circa il 95% di tutte le case vacanza. Ora ci sono restrizioni sull'affitto di alloggi nelle "zone turistiche", nei quartieri turistici" o in un "mix di insediamenti residenziali e quartieri turistici". Ciò significa che i proprietari di case e gli agenti di locazione devono analizzare quali aree possono essere considerate "zone turistiche". Nell’estate del 2015, quando la legge è entrata in vigore, le autorità hanno annunciato che si sarebbero impegnate attivamente a rispettarla e che la multa potrebbe ammontare a 60.000 euro. Detto questo, il lobbying da parte del settore alberghiero delle Isole Canarie è molto forte. Catalogna (Barcellona) Nel centro di Barcellona, nel tentativo di frenare il turismo nella zona, hanno completamente smesso di distribuire licenze turistiche (tuttavia la legge permette di affittare il proprio appartamento per un massimo di 3 locazioni all'anno a condizione che che ogni inquilino soggiorni almeno 32 giorni (tempo inferiore a quello conta come affitto a breve termine e quindi è necessaria una licenza). Tuttavia, ci sono case che hanno già la licenza per l'acquisto (il nostro uomo a Barcellona ne è a conoscenza). Nel resto di Barcellona puoi richiedere una licenza di noleggio, ma ci sono tariffe e tasse molto arbitrarie da parte dei rispettivi municipi. Alcune urbanizzazioni nell'area di Barcellona vietano inoltre ai proprietari di case del quartiere di affittare le proprie case. In queste zone non è possibile in nessun caso ottenere la patente. Molti piccoli investitori hanno quindi rivolto lo sguardo ad altre parti della Spagna (soprattutto alla Costa del Sol), mentre ciò non preoccupa gli investitori più grandi. C'è ancora molto denaro da guadagnare con diversi tipi di proprietà a Barcellona (e non da ultimo nella vicina Sitges ). Va anche notato che le leggi sono molto più indulgenti per coloro che vogliono affittare solo una o due stanze rimanendo nella casa contemporaneamente all'ospite. il resto della Catalogna (Lloret del Mar, Girona, ecc.) richiede la registrazione presso il municipio, così come molte altre regole, come quella che l'inquilino deve essere registrato presso la polizia entro 24 ore dall'arrivo, e che l'inquilino deve avere un numero di contatto raggiungibile 24 ore su 24. Non vengono invece conteggiati come affitti turistici i soggiorni superiori a 31 giorni. Maggiori informazioni sul mercato immobiliare a Barcellona. Madrid Le nuove leggi sono entrate in vigore circa un anno fa. La cosa principale da tenere a mente è che non puoi affittare solo una stanza, ma devi affittare (l'intera) casa per almeno 5 giorni consecutivi. Tuttavia, si sta esercitando una forte pressione per rimuovere quest’ultima regola. Murcia Nella regione autonoma di Murcia non ci sono restrizioni chiare, ma si attendono presto nuove leggi non appena le zone limitrofe avranno introdotto leggi e regolamenti più chiari. Navarra (Pamplona) Qui si applicano due licenze diverse a seconda del tipo di residenza che hai. Se si tratta di una casa costruita in uno stile architettonico tradizionale, si applica "Casa Rural". L'altra opzione è una licenza per un "Apartamento Turistico" valida per un normale appartamento, bungalow o casa. Valencia (comprese Alicante, Castellon, Torrevieja, ecc.) Chi vuole affittare la propria casa nella regione deve registrarla nel "Registro de Empresas Establecimientos y Proisones Turisticas". Quando ricevi il numero di licenza, questo deve essere chiaramente visualizzato in tutti i contesti di marketing. È necessario che ti venga rilasciato il cosiddetto certificato di abitabilità, che ti rilascia un architetto (costa circa 200 euro), oltre a una tassa di registrazione da parte del Comune. A Torrevieja era ancora all'inizio dell'anno scorso a 17:50€. Se possiedi più di 5 case che vuoi affittare, devi registrarti come "Empresa" (società). Diversi modelli tra le società di noleggio in Spagna La società di noleggio che consigliamo dipende un po' da cosa e dove si acquista, ecc. A Nerja e dintorni, tuttavia, molte persone scelgono di visitare il sito del nostro partner, che è commercializzato anche in Gran Bretagna. Gran Bretagna e la maggior parte degli altri paesi dell’Europa occidentale. Ma ci sono diverse opzioni e il cliente decide da solo in quale società di noleggio vuole affittare la sua casa. Ci sono molti aspetti e costi diversi da tenere in considerazione per affittare la tua casa spagnola. Partiamo con un esempio chiaro e conciso: il costo medio settimanale (dovrebbe variare a seconda che sia bassa, media o alta stagione) per il noleggio è di 400€. Affitti la casa 40 settimane all'anno. 400x40 = 16.000€. Hai scelto di consegnare le chiavi ecc. e di vendere la casa a una società di locazione, che addebita per questo il 20% del tuo reddito (la pulizia della casa non è inclusa nell'esempio poiché spetta a terzi e dipende da fattori come la durata media delle prenotazioni brevi effettuate dai locatari, ma il costo della pulizia non è elevato). 16000 x 0,20 = 3200 16000 – 3200 = 12800 L'imposta in Spagna (nota, puoi detrarre le spese che possono derivare dall'attività di noleggio, quindi in realtà non sarà così alta) è del 19%. 12800 x 0,19 = 2432,0 12800 – 2432 = 10368 € Il tuo reddito passivo (in questo esempio la società di locazione si occupa di tutto) su questa casa è quindi superiore a 10.000 € all'anno. Se hai un milione di corone svedesi in prestiti sulla casa (nell'esempio non vengono prese in considerazione le detrazioni degli interessi) con un tasso di interesse di circa il 3% (tuttavia, al momento è una percentuale ancora più bassa sui prestiti spagnoli) e paga la casa in 20 anni, hai un costo mensile del mutuo di 5.526 SEK al mese, 66.312 SEK all'anno. Poi, ovviamente, ci sono anche altri costi, come acqua, elettricità, manutenzione dell'area, tassa sulla proprietà, ecc. Tuttavia, questi sono inferiori in Spagna rispetto alla Svezia, ma variano molto a seconda di quante piscine, ecc. vengono mantenute in la zona, ecc. Non importa come giri e giri: se acquisti il giusto tipo di casa nella giusta zona e posizione in Spagna, l'affitto finanzierà i costi del prestito e altri costi - e ci sarà denaro rimasto Sopra. ovviamente c'è l'aumento del valore a lungo termine Quanto sarà alto dipende in gran parte da quanto bene verrà affittato. La cosa più sicura è investire in una casa in una zona ben conosciuta. Molte aree hanno ancora alloggi a prezzi accessibili, ma molti quartieri sono vuoti dieci anni dopo la loro costruzione, e continueranno a esserlo per molto tempo a venire. È quasi impossibile affittarli se non per una cifra bassa a studenti ecc. I prezzi non aumentano per gli alloggi in questo tipo di zona, se non eventualmente. nelle fasi finali di un mercato immobiliare in fuga. Nel mercato più redditizio della Spagna, Nerja, sulla Costa del Sol orientale, diversi valutatori si aspettano uno sviluppo simile a quello seguito in Svezia dopo la crisi immobiliare dei primi anni '90, vale a dire un aumento dei prezzi per 15-20 anni (c'è una ragione perché sia noi che la più grande banca spagnola Holabank coordiniamo i loro investimenti internazionali da questa particolare città). Diversi mercati in Spagna seguiranno una curva simile, ma anche molte aree (soprattutto nuove) falliranno completamente. È importante, come abbiamo ribadito più volte, investire in aree che hanno una qualche forma di storia su cui appoggiarsi. Certo, la memoria collettiva è breve e le bolle scoppiano, per poi gonfiarsi di nuovo più velocemente del previsto, ma la Spagna, come la Svezia, ha controllato il sistema bancario, il che sembra estendere la tempistica per la prossima bolla immobiliare. Diversi modelli per le società di noleggio e pro e contro di fare tutto da soli Alcuni dei nostri clienti di maggior successo si pubblicizzano in 1-4 portali di marketing (svedesi e stranieri) e lasciano che una società di noleggio si occupi della consegna delle chiavi, nonché dell'amministrazione delle pulizia e che la società di noleggio fornisce anche personale di reperibilità 24 ore su 24 nel caso in cui qualcosa si rompa in casa. Per questo la compagnia di noleggio prende una commissione del 10% dell'importo della prenotazione. Lenzuola e asciugamani di qualità durano per molti lavaggi e non rappresentano una spesa importante. La pulizia è extra, ma non costa molti euro (circa 30-60 euro di pulizia settimanale). Se hai più case o un edificio residenziale più grande con più stanze, ti consigliamo di scegliere l'opzione leggermente più costosa con un impresa di pulizie invece di avere qualcuno che lo esegue a un prezzo un po' più economico come lavoro extra). Se la società di noleggio è responsabile anche di tutto il marketing (è comune un ibrido tra i 2 modelli), cioè attira il cliente, allora prenderà il 20% dell'importo della prenotazione. Alcune società di prenotazione prendono il 40%. Sono poi comprese le lenzuola, la pulizia, in una certa misura anche i mobili, ecc.
Questi attori hanno anche i propri appartamenti con un tipo uniforme di mobili, asciugamani, ecc. e funzionano più o meno come un hotel. A nostro avviso però non si tratta di un accordo finanziario per il singolo proprietario della casa. Per quanto riguarda i nostri clienti, cioè quelli che hanno acquistato tramite noi o che hanno una casa che siamo lieti di affittare, discutiamo caso per caso quali modelli si adattano meglio a te e alla tua casa. Dopo aver pubblicato questo articolo, abbiamo ricevuto un'e-mail da un cliente che nove mesi prima aveva acquistato un appartamento in una delle zone più famose di Nerja (circa € 250.000, 2 camere da letto): Ciao, Anders. Grazie per l'interessante PM riguardo agli investimenti residenziali in Spagna. Ciò conferma che hai trovato per noi un buon articolo! Per quanto riguarda il noleggio, qui a Nerja è molto semplice, proprio come descrivi. Da quando abbiamo iniziato a giugno, siamo stati per lo più completamente affittati, a parte poche settimane. Il fatto che allora non fosse affittato era più dovuto a noi, la nostra richiesta di cambiare sabato non piaceva a tutti. Per ora abbiamo prenotato fino a metà aprile 2017. Sono iniziate anche le prenotazioni per l'estate e l'autunno 2017. Non vede ostacoli per ottenere l'affitto completo per oltre 50 settimane in futuro. Gestiamo il nostro sito web con prenotazione e pagamento. Pubblicità su Blocket e HomeAway. Eurosur aiuta con le chiavi, la pulizia, il controllo, ecc. Funziona bene. Abbiamo ristrutturato un po' l'appartamento la primavera scorsa. Leggi anche: Consigli per chi vuole affittare la propria casa da solo, oltre ad alcune informazioni generali sull'affitto di una casa spagnola. Informazioni sull'assicurazione ecc. per la casa Se l'inquilino dovesse rompere accidentalmente qualcosa nella vostra casa, la società locatrice detrarrà i costi sostenuti per la riparazione/sostituzione dalla carta di credito dell'inquilino (è necessario che l'interessato utilizzi una carta di credito valida quando prenotazione). Se affitti interamente da solo, assicurati di avere condizioni di prenotazione che coprano diversi tipi di eventualità. Aiutiamo i nostri clienti in questo. È inoltre necessario assicurarsi che i danni che possono essere causati dagli occupanti siano coperti dall'assicurazione sulla casa . Collaboriamo con una banca che offre questo (ma ci sono diverse opzioni e i costi di questo tipo di assicurazione generalmente non sono elevati). Nelle zone/città che consigliamo per l'affitto, dove si guadagna anche di più dalla propria casa, è estremamente raro che l'inquilino rompa qualcosa. Questo è più un problema se affitti la tua casa in zone dove vivono principalmente giovani festaioli. Per inciso, le società di prenotazione britanniche hanno regole molto rigide. Ad esempio, l'azienda con cui lavoriamo principalmente non consente a un numero x di persone dello stesso sesso di affittare la stessa casa o quella vicina. Naturalmente, spesso ignorano questa regola, ma è pur sempre una condizione di prenotazione che consente loro di rifiutare determinati tipi di inquilini se sospettano problemi. Informazioni sulle tasse sui redditi da locazione in Spagna Ricorda inoltre che devi pagare le tasse spagnole sul reddito da locazione. Maggiori informazioni su questa tassa e molto altro nel seguente articolo: Domande e risposte frequenti su come acquistare una casa in Spagna. Dal 2016, l'imposta sul reddito derivante dall'affitto di alloggi è del 19% (per i cittadini dell'UE). Per molto tempo è stato al 24,75%, per scendere al 20%, poi si è ridotto di un altro punto percentuale (e tutte le spese imputabili all'attività di locazione, compresi gli interessi sul prestito bancario spagnolo, sono deducibili) . Tieni presente che questa tassa minima si applica solo ai cittadini dell'UE o del SEE, mentre per i cittadini di altre nazionalità si applica il 24%. Altrimenti, consulta sempre l'Agenzia delle Entrate svedese e il tuo commercialista per qualsiasi questione tecnico-fiscale riguardante l'acquisto di una casa all'estero. Questo non fa parte della nostra missione. Parole finali su licenze e società di noleggio: abbiamo solo strette collaborazioni con società di noleggio (abbiamo accesso a statistiche su quali case/aree funzionano meglio, ecc.) nelle aree che portano i migliori redditi (e dove i prezzi delle case sono scesi durante gli anni della crisi), e che hanno restrizioni e leggi ragionevoli. Ciò include la Costa del Sol e la Costa Blanca, ma esclude Maiorca e le Isole Canarie. Collegati alla nostra pagina Facebook dove pubblichiamo l'articolo del mese, ecc. Ecco quanto puoi guadagnare all'anno affittando la tua casa in Spagna Molte persone puntano al reddito da locazione per coprire le spese della casa, mentre altri hanno 2 -4 case con il cui reddito possono mantenersi. Prima di tutto, dovresti determinare il tuo obiettivo. Quante settimane all'anno vuoi vivere nella tua casa e quante settimane vuoi affittare la tua casa spagnola? Se il tuo obiettivo è che l'affitto paghi tutti i costi che la casa comporta, compresi ammortamenti, interessi e tasse d'area, allora puoi adottare il seguente modello: Se possiedi una casa con ammortamento mensile di 1.000 euro e affitti la villa per 1.000 € a settimana, basterà quindi affittarla solo 12 settimane all'anno per coprire l'ammortamento (1.000 € è un costo settimanale piuttosto elevato, ma molte case in zone popolari possono essere affittate per questa cifra, o anche di più, in fasce alte). stagione). Se vuoi coprire tutti i costi, dovresti calcolare quanto sono alti e per quante settimane dovresti affittarlo. Se affitti tramite terzi, puoi contare su una certa percentuale che va a loro (vedi sopra), a cui poi verranno aggiunte le tasse. Supponiamo, grossolanamente semplificando, che dobbiate affittare la vostra casa in ogni caso per circa 20 settimane all'anno per coprire tutti i costi. Con la casa giusta nella zona giusta e il marketing giusto, 20 settimane non sono affatto difficili da raggiungere. Reddito approssimativo per zona La famosa serie di documentari "Un posto al sole" dispone di un calcolatore di quanto puoi aspettarti di guadagnare da un certo tipo di alloggio in una certa zona della Spagna. Questa calcolatrice è, ovviamente, molto "tra il pollice e l'indice", ma dà comunque una buona idea delle possibilità. I dati che noi stessi abbiamo compilato negli ultimi anni non si applicano a così tante zone della Spagna, ma sono, d'altra parte, molto più precisi in quanto sono dati reali della nostra filiale, dei nostri partner sia sulla Costa del Sol e Costa Blanca, nonché dalle banche. Non discuteremo di Maiorca (comprese Ibiza e Minorca), delle Isole Canarie e della Catalogna (Barcellona e Costa Brava) in questo paragrafo poiché, come accennato in precedenza, lì esistono rigide restrizioni sulle licenze di affitto, rendendo queste aree poco attraenti per gli investimenti locativi ( maggiori informazioni sulle restrizioni di noleggio per regione più avanti nell'articolo). Un appartamento con licenza a Barcellona, secondo i dati che abbiamo visto, NON frutta comunque più di un appartamento significativamente più economico a Nerja. Un posto al sole calcola nei suoi esempi 15 settimane di occupazione, che è un'occupazione abbastanza normale per la maggior parte delle zone turistiche della Spagna. Tuttavia, alcune aree hanno un’occupazione molto più elevata di quella. Tuttavia, si tratta principalmente di trovare la casa giusta (condizioni, vista, ecc.) nel quartiere giusto per la massima occupazione! L'occupazione più alta di cui siamo a conoscenza è Nerja, che ha 45 settimane (dati reali forniti dai clienti precedenti e dalla nostra filiale, nonché dalla più grande società di prenotazioni internazionale della zona) per diverse zone della città (anche la periferia si sta avvicinando a questo livello) occupazione, e alcune delle aree più popolari raggiungono praticamente il 100% quest'anno). Dati tratti da Un posto al sole (tutti gli esempi si riferiscono ad un appartamento con 2 camere da letto): Sulla Costa del Sol, in media, si pagano 279 € a settimana in bassa stagione e 741 € in alta stagione. In media, secondo le statistiche di A Place in the Sun, un appartamento con 2 camere da letto frutta circa 7.000 euro all'anno. Si tratta tuttavia di una grossolana semplificazione di un’area molto vasta, con grandi differenze regionali. Come sapete, sulla costa orientale della Costa del Sol si trova Nerja. Secondo il portale internazionale Think Spain, nel mese di febbraio 2016 il numero di richieste di affitti a Nerja è aumentato del 96% rispetto al 2015. Già nel 2016 il settore alberghiero ha riferito di aver registrato nel mese un tasso di occupazione del 96 (!)% di agosto, e le stesse cifre sono state raggiunte durante il fine settimana di Pasqua ( ben al di sopra della media per la Costa del Sol – Nerja è ormai una città aperta tutto l’anno) all’inizio di quest’anno. Nell'agosto 2016, il numero di pernottamenti in hotel prenotati in città è aumentato di un altro 0,5%, battendo il record stabilito nel 2006. Dati relativi a un appartamento con 3 camere da letto a Nerja (fresco, ma non di nuova costruzione e senza vista mare, piscina condominiale) sulla spiaggia di Burriana (ma ancora non "prima linea"): nel 2002 ha fruttato 10510 euro, 2003: 13414 €, 2004: 14855 €, 2005: 12765 €, 2006: 14614 €, 2007: 14339 €, 2008: 11858 € 2009: 16057 € 2010 : 14900 € 2011: € 13835 2012: € 11635 2013: € 12245, 2014: € 14696. Fino al 18/2 2015 era già prenotata per un totale di 8.500€ (poi l'abbiamo venduta. Prezzo 240.000€). Totale € 179.658. Questo è stato commercializzato solo verso l'Olanda con un proprio sito web. Nonostante questa limitazione, i dati sono molto buoni. Gli attuali proprietari, considerando quanto è diventata forte l'occupazione, e con un marketing più ampio, dovrebbero essere in grado di guadagnare circa 25.000-30.000 euro all'anno per questo appartamento senza troppi problemi. Un appartamento con una camera da letto nel famoso Capistrano Village (che costa circa 150.000 euro) frutta in media 10.000-15.000 euro all'anno. Un appartamento con 2 camere da letto, a seconda delle condizioni e della vista, oltre € 20.000. Gli appartamenti del segmento lusso, ad esempio a Carabeo, fruttano oltre 50.000 euro all'anno. Anche le case in zone centrali attraggono somme simili. Per diversi anni abbiamo avuto un'attività di noleggio sulla Costa del Sol occidentale (principalmente Marbella e la zona circostante, Fuengirola, ecc.) ma abbiamo avuto difficoltà a trovare un'occupazione. La conclusione è che solo perché un resort si trova sulla Costa del Sol (che, dopo tutto, ha battuto i record spagnoli di pernottamenti in hotel per ogni stagione negli ultimi anni) non significa che sia un buon investimento. Aree ove possibile conviene diffidare un po' (dal punto di vista puramente di investimento): Mijas Costa e Fuengirola. La città non è più quella di una volta. Zone da tenere d'occhio: appartamenti nei quartieri intorno al porto e ai quartieri storici, centro e Limonar a Malaga (l'affitto settimanale di un appartamento, in buone condizioni, con 1 camera da letto situato nella parte destra del centro è in media di oltre 1000€ ), la zona tra Torrox e Nerja, la zona tra l'aeroporto di Malaga e Nerja, nonché Almuñecar ( il nostro archivio di immobili sulla Costa Tropical ). Siamo un po’ più scettici riguardo a Torre del Mar, appena ad est dell’aeroporto di Malaga. Il tempo dirà se questa zona potrà diventare popolare anche per gli scandinavi, ma per come appare ora, saranno piuttosto Almunecar e il resto della Costa Tropical a crescere, e non ultima la zona di Penoncillo tra Torrox e Nerja. Nella zona è prevista, tra l'altro, la realizzazione di un nuovo porto turistico . Ciò era già in atto prima della crisi e ha poi creato una forte pressione da parte degli investitori. Il rischio in questo momento, però, è che venga venduta troppa nuova produzione in breve tempo. Nord della Costa Blanca , Javea, Moraira e Denia: 326€ a settimana in bassa stagione res. 592 in alta stagione. Tuttavia, i prezzi degli alloggi qui sono generalmente alti e, secondo le informazioni che abbiamo ricevuto, l'occupazione non è elevata durante la bassa stagione. Costa Blanca settentrionale , zona di Altea. Vedi sopra (qui però numeri leggermente più bassi). Costa Blanca, Alicante: 213€ in bassa stagione, ris. € 548 per l'alta stagione. Una buona occupazione richiede una buona posizione e uno standard elevato. Alta concorrenza da parte di alternative a basso costo. Mercato intelligente. Costa Blanca, regione di Torrevieja (che è la località balneare più frequentata della zona): 174 € in bassa stagione, 330 € in alta stagione. Secondo i dati attuali dei nostri partner, l'occupazione media di un appartamento vicino alla spiaggia è di 22 settimane all'anno (secondo l'ultimo rapporto si stanno avvicinando a 25 settimane, in parte perché molte persone che hanno già trascorso le vacanze in Turchia scelgono la Costa Blanca come nuova destinazione low cost). Questa cifra può essere migliorata contribuendo voi stessi con gli inquilini attraverso la pubblicità o attraverso la cerchia di conoscenti. Il reddito annuo è in media (cifre direttamente dalla grande società di noleggio con cui collaboriamo) a poco più di 5.000 euro. Questo è un numero perfettamente valido e dovrebbe essere visto come un bel bonus per coloro che acquistano una casa a Torrevieja e dintorni. Le cifre nell'immagine seguente si basano su 4 diversi scenari; se affitti l'appartamento per 15, 22, 30 settimane (22-25 settimane è quindi la media, ma se ti aiuti ad esempio con gli annunci Blocket, aumenterai l'occupazione) oppure se scegli di affittarlo a lungo- termine:

Murcia, Costa Calida . 258€ a settimana in bassa stagione, 451€ in alta stagione. La copertura in queste zone è buona durante i mesi estivi, ma è difficile averla nel resto dell'anno.

Valencia, Costa dell'Azahar. 225€ in bassa stagione, 572€ in alta stagione. L'occupazione non è chiara intorno a Valencia, ma in ogni caso commercializza la tua casa da queste parti all'estero. L’interesse dalla Scandinavia è relativamente basso.

Questo è quanto dovresti prelevare a settimana per la tua casa

Nelle aree ad alta priorità, disponiamo di statistiche provenienti dalle nostre pagine e dalle operazioni di noleggio dei nostri partner. Se la casa che desideri acquistare non dispone di statistiche, esaminiamo case simili nella zona. Se si tratta di nuova produzione in una nuova urbanizzazione, utilizziamo l'esperienza locale delle società di noleggio come base per la nostra stima della vostra occupazione e di quanto potete affittare a settimana, in alternativa per gli affitti a lungo termine (la principale banca con cui collaboriamo ha case in affitto a lungo termine in tutta la Spagna, quindi possiamo usare le loro cifre come base). La cosa migliore è stabilire un livello di prezzo basato sui prezzi delle case vicine (tenendo conto anche dell'arredamento e di dettagli extra come Wifi e attrezzatura da cucina). Se ti sposti troppo in alto, c'è il rischio di perdere notevolmente in copertura. Il che ci porta al punto successivo:

Uno dei nostri clienti di maggior successo, uno svedese di Nerja, ha deciso di rinnovare e arredare una delle sue case per salire di livello in termini di qualità. Il risultato è stato brillante. Nonostante abbia notevolmente aumentato il costo settimanale, è arrivato a 44 settimane di occupazione e ha affermato laconicamente: "C'è sempre chi è disposto a pagare per la qualità". Ciò vale in particolare per zone come Nerja o Puerto Banus, dove molti visitatori sono benestanti. Scommettere sul segmento del lusso, ad esempio, a Mijas Costa o Torrevieja può essere un po’ più complicato (ma ci sono sempre delle eccezioni che confermano la regola).

I prezzi dovrebbero essere fissati (in alcuni posti in Spagna esiste una legge secondo cui nella pubblicità deve apparire il prezzo per notte) per notte, per settimana e per mese, ed eventualmente "sconto inverno" su prenotazioni di 3 mesi o più. Un modello abbastanza comune è quello di fissare un prezzo per notte che sia circa 1/5-1/6 del prezzo settimanale. Il prezzo mensile è solitamente più o meno lo stesso del prezzo settimanale durante l'alta stagione. Tuttavia, questo non è raccomandato nelle aree ad alta occupazione. In queste zone è sufficiente offrire una qualche forma di "sconto per soggiorni di lunga durata" solo tra ottobre e marzo, se anche quello.

In molti casi è anche consigliabile che i tuoi ospiti prenotino almeno 5-7 giorni. Le eccezioni sono le tipiche città del fine settimana come Valencia, Siviglia o Malaga.

L'affitto per un periodo più lungo a un inquilino permanente genera in linea di principio sempre un reddito inferiore. Nella stragrande maggioranza dei casi, affittando l’appartamento solo durante l’alta stagione, si guadagna di più. Tuttavia, se hai problemi a ottenere un’occupazione elevata anche durante l’alta stagione, in molti casi un inquilino permanente è la soluzione migliore. L’importo dell’affitto mensile che puoi permetterti dipende, ovviamente, da una vasta gamma di fattori. Tuttavia, un appartamento con 2 camere da letto in una zona relativamente popolare nel sud della Spagna ha un affitto di € 300-500 al mese. Se è l'inquilino stesso a pagare l'elettricità, la raccolta dei rifiuti, ecc., ci si può aspettare di trattenere, al netto delle tasse, ecc., una somma di 3.000-5.000 euro all'anno.

A proposito del prestito da una banca spagnola

Fino a pochi anni fa sconsigliavamo a tutti i nostri clienti di chiedere prestiti ad una banca spagnola. Il sistema bancario è stato un completo fallimento, che è stata una delle principali cause della crisi. Ora, però, la Spagna ha introdotto norme sul mercato bancario, come fece la Svezia dopo la grave crisi immobiliare degli anni '90. Le condizioni sono buone e i tassi di interesse sono sostanzialmente bassi come in Svezia. Le banche spagnole impongono alle tue finanze più o meno le stesse elevate esigenze delle banche svedesi. Collaboriamo con una delle banche più grandi d'Europa, La Caixa (Holabank), che, tra le altre cose, ha un direttore di banca di lingua svedese , e tramite spanskafastigheter.se puoi fare domanda online e ottenere una promessa di prestito prima di venire in Spagna. Lavoravamo con diverse banche, ma oggigiorno ne inviamo la maggior parte a Holabank poiché i nostri clienti hanno fornito loro di gran lunga il miglior feedback in termini sia di condizioni che di trattamento (tuttavia, può volerci un po' di tempo nel mezzo, quindi assicurati di lì in tempo utile) quindi ora inviate la maggior parte di noi direttamente lì. Maggiori informazioni sui prestiti da una banca spagnola qui.

Quanto puoi prendere in prestito in una banca spagnola?

Dipende da quanto costa l'immobile. Se costa un milione, di solito puoi ottenere un prestito del 70% di tale importo. Per legge, le banche dispongono di una società indipendente che valuta la proprietà. Potrebbero poi valutarlo a 800.000 corone svedesi, ma anche se il prezzo è un milione, puoi prendere in prestito al massimo il 70% di 800.000 corone svedesi. Se invece lo valutano a un milione e mezzo, tu lo farai comunque ottenere solo un prestito a un prezzo fisso. I prestiti vengono sempre concessi per l'importo più basso, indipendentemente dal fatto che sia il prezzo o la valutazione a determinare la somma finale (notare inoltre che oggigiorno la valutazione è sorprendentemente spesso inferiore al valore di mercato effettivo ). In passato, tutte le banche avevano i propri team di valutazione, ma ora lo Stato lo ha regolamentato, quindi la valutazione deve essere effettuata da un terzo indipendente. Non è quindi consigliabile, come si faceva in passato, rivolgersi a diverse banche e scegliere quella con la valutazione più alta.

NOTA . Tieni presente che non puoi prendere in prestito per spese e tasse sulla casa. Questi ammontano al 10-14% della somma totale di una casa. Pertanto è necessario avere almeno il 40% di capitale proprio.

Scenario 1 : Hai trovato un appartamento che è un buon investimento, diciamo due camere da letto, ragionevolmente vicino alla spiaggia, vista mare. Il suo prezzo è di 1.000.000 di SEK ed è anche valutato a 1.000.000 di SEK (tuttavia, tieni presente che vengono aggiunte l'IVA e altre commissioni per le quali non puoi prendere in prestito). Successivamente avrai bisogno di circa 400.000 SEK come deposito in contanti e potrai prendere in prestito 600.000 SEK dalla banca.

Nota: non è necessario prendere in prestito fino al 70% a meno che non sia necessario. La banca con cui lavoriamo principalmente non impone di prendere in prestito un numero x di euro, come fanno molti altri concorrenti (soprattutto nordici).

Scenario 2: hai 1 milione di patrimonio netto. La casa costa 1,7 milioni, ma è valutata 1,5 milioni. Tuttavia, ricorda che la banca concede prestiti per l'importo più basso, indipendentemente dal fatto che sia valutato più alto o meno. Dato che il prezzo in questo caso è fissato a un milione, si arriva a prendere in prestito il 70% di 1,5 milioni (meno commissioni e tasse, circa il 10-14%).

Scenario 3. Vuoi investire in un'attività commerciale (B&B, albergo, bar, ecc.) o magari acquistare un intero resort andato in banca, oppure acquistare un terreno più grande. Qui non ci sono regole precise . L'importo del prestito dipende da diversi fattori: possiamo aiutarvi a stabilire un contatto con la banca, in parte per prestiti, in parte per terreni e oggetti, ad esempio. Abbiamo l'esperienza, i contatti e l'esperienza necessari per investimenti di questa portata.

Sul problema (e sulle opportunità) degli oggetti bancari

Alcune banche hanno ancora molti alloggi a prezzi accessibili, ma il fatto è che raramente ci sono proprietà bancarie in aree turistiche distinte e ricche; come Porto Rico, Mas Palomas o Nerja. Più ci allontaniamo dalla crisi, meno operazioni bancarie escono. Alla fine del 2023, il sistema bancario ha annunciato che nel paese vi è un numero record di pochi oggetti recuperati dalle banche.

Se non sei troppo esigente riguardo alla posizione del tuo appartamento e desideri solo la casa vacanza più economica possibile, ci sono ancora molti buoni acquisti da fare (in alcune zone, come Mijas Costa, ci sono anche appartamenti di nuova produzione) . Ma se stai cercando un investimento, la posizione è, come sai, l'aspetto più importante. Il grosso problema con gli immobili bancari è che sono immobili bancari per un motivo: se non hanno un grande bisogno di ristrutturazione, sono spesso fuori mano, o vicino alle autostrade, ecc. Leggi di più sull'acquisto di immobili bancari in Spagna qui.

Domande? Scrivi a info@spanskafastigheter.se e ti risponderemo il prima possibile.

Il mercato immobiliare spagnolo: i prezzi degli immobili sono in aumento ma in molti casi sono ancora fuorvianti

Secondo i dati ufficiali delle autorità, nel 2018 i prezzi delle case usate sono aumentati di poco più del 7% (nelle nuove costruzioni i prezzi sono aumentati del 6,1%). Si è trattato dell’aumento più elevato dal terzo trimestre del 2007. I prezzi sono aumentati anche nel 2019, e sono rimasti più o meno stabili nel 2020 – dopotutto, per poi risalire fino a stabilizzarsi durante la crisi energetica. Nella prima metà dell'anno in Spagna sono state acquistate più case da parte di stranieri che mai. Secondo la maggior parte degli analisti, il numero degli acquisti da parte di stranieri raggiungerà nuovamente il record già nel 2024. La prima cosa che serve è che si esca dalla crisi energetica e che i tassi di interesse tornino a scendere.

Tieni presente che le cifre si riferiscono al mercato immobiliare spagnolo nel suo insieme. Nelle zone più popolari l’aumento dei prezzi è completamente diverso e può differire notevolmente tra regioni/città/quartieri.

Va tuttavia notato che il quadro dei prezzi rispetto a come appariva prima della crisi del 2008 è ancora molto buono. Il livello dei prezzi nel 2019 è stato inferiore del 36% rispetto al 2007, quando i prezzi avevano raggiunto un livello record. Le vendite stanno aumentando più rapidamente sulla Costa del Sol e sulla Costa Blanca. Anche Valencia, le Isole Canarie e Maiorca stanno registrando un aumento relativamente rapido dei prezzi delle case. La cosa più importante da sapere è che gli aumenti dei prezzi avvengono soprattutto nei segmenti più attraenti. Il mercato immobiliare nel suo complesso non cresce allo stesso ritmo elevato, ma la maggior parte delle case si trova anche in aree in cui semplicemente non si vuole investire. Il grosso problema nelle aree attraenti non è che i prezzi aumentino rapidamente, ma che le case nelle zone migliori semplicemente si vendono, mentre non c’è terreno su cui costruire nuove case.

Per inciso, circa il 5% di tutti gli acquisti immobiliari stranieri in Spagna vengono effettuati da uno svedese e ora siamo il sesto maggiore acquirente immobiliare sul mercato spagnolo. Nei primi tre mesi del 2016, gli svedesi hanno acquistato 1.004 case o appartamenti in Spagna (nella prima metà del 2018 sono state vendute più case agli svedesi che mai, mentre il 2019 è stato un po’ più tranquillo soprattutto a causa della corona debole). Questo dato può essere paragonato al 2009, quando gli svedesi acquistarono un totale di 429 case nel paese (solo nel primo trimestre del 2017, il numero di acquisti svedesi è aumentato del 15,9% quando quasi 1.000 svedesi acquistarono case in Spagna all'inizio dell'anno ). Solo pochi anni fa l’emigrazione dalla Svezia alla Spagna è aumentata di oltre il 21% e si prevede che aumenterà ancora di più in futuro. Maggiori informazioni sulle cifre dell'anno scorso e sulle aspettative per quest'anno nel nostro articolo sul mercato immobiliare spagnolo .

Statistiche sulla storia dei prezzi a Nerja e Barcellona come esempi

Nel 2007, i prezzi erano ai massimi livelli a Barcellona e il prezzo medio al m2 era di 4732 €. I prezzi hanno toccato il livello più basso nel 2013, con un prezzo medio di 2.957 euro. Cioè, una riduzione di circa il 40%. Tra il 2013 e la prima metà del 2016 i prezzi sono aumentati del 6-7% circa. Poi questo sviluppo si è un po’ rallentato in relazione ai disordini dell’autunno 2017.

Ciò che bisogna sottolineare quando si studiano le statistiche relative al mercato immobiliare spagnolo è che si basa su tutte le case di una determinata zona. Cioè, non esistono statistiche separate per gli oggetti di investimento situati in buone aree. Questi aumentano, per ragioni naturali, più velocemente nel prezzo.

Esempi concreti di prezzi da Nerja, Costa del Sol

Un appartamento specifico, lo sappiamo bene, con 2 camere da letto, 2 bagni e una terrazza nella famosa zona del Capistrano Village a Nerja alla fine degli anni '70 costava ca. € 25.000. Negli anni d'oro (intorno al 2005) costava 250-260.000 euro, e pochi anni dopo la crisi costava 190.000 euro (i prezzi per case simili superano oggi i 200.000 euro).

All’inizio del 2015 un appartamento con una camera da letto nel Capistrano Village costava 100.000-120.000 e all’inizio dell’estate 2016 sono stati venduti per 148.500 €.

Un altro esempio: Capistrano Playa, qualche anno fa gli appartamenti con una camera da letto costavano circa 140.000 euro. All'inizio di giugno 2015, una famiglia svedese ha venduto lì un appartamento con una camera da letto per 240.000 euro. Tuttavia, questo era troppo caro per un appartamento con 1 camera da letto, ma da allora i prezzi si sono stabilizzati a circa € 225.000.

Un appartamento a Ladera del Mar, appena fuori Nerja, costava 194.000 euro nell’estate del 2014. È stata poi venduta nel secondo trimestre del 2015 per 239.000 euro. Da qualche anno i prezzi superano i 300.000 euro.

Poiché intorno a Torrevieja e nel resto della Costa Blanca c'è ancora tanto spazio vuoto (vale anche per gran parte della Costa del Sol, come Mijas Costa, che a causa della crisi ha molti "quartieri fantasma") , non disponiamo ancora di dati corrispondenti. Tuttavia, abbiamo ricevuto segnalazioni di clienti che acquistano immobili da ristrutturare in aree popolari come Punta Prima a Torrevieja, sistemandoli e vendendoli rapidamente a circa il 25% in più a clienti scandinavi. Tuttavia, oggigiorno sono molto pochi gli oggetti di ristrutturazione richiesti da questo tipo. Presto ciò che sarà interessante dal punto di vista degli investimenti a Torrevieja sarà soprattutto la nuova produzione.

Tieni presente che il nostro broker a Nerja lavora con tutti i più grandi attori della zona. Solo così possiamo offrire i migliori oggetti, collaborare con i migliori attori spagnoli e britannici, piccoli e grandi. Il prezzo al cliente non viene mai influenzato. Inoltre, lavoriamo direttamente con le banche a livello di manager regionale, quindi quando i loro clienti vogliono vendere, ce li inviano. La stessa cosa se appare un oggetto bancario, ma succede raramente a Nerja. In ogni caso ci troviamo in una posizione molto favorevole in città e dintorni, ma nonostante ciò non possiamo fare molto per il calo dell'offerta di oggetti nelle fasce di prezzo "basse". Ma ci sono ancora, di tanto in tanto, appartamenti con 1 camera da letto che costano poco più di un milione di corone svedesi.

Qualche parola sul ritorno sull’investimento (ROI)

Il rendimento diretto (Return of investment, abbreviato ROI) è il surplus annuale che la casa genera attraverso il suo affitto/gestione e si mette in relazione questo reddito con il prezzo di acquisto della proprietà.

In Svezia, il ROI per una proprietà in affitto è generalmente del 5% (si noti che il reddito di una residenza spagnola affittata al mercato turistico è generalmente significativamente più alto rispetto a quello degli inquilini abituali).

Non sono disponibili dati sul ROI per la Spagna nel suo insieme. Ma prima della crisi per una casa attraente sulla Costa del Sol normalmente ci si aspettava circa il 10% o anche di più. Tuttavia, qualsiasi valore superiore al 5% degli utili prevedibili è interessante per gli investitori.

Dopo la ripresa, i numeri hanno iniziato ad avvicinarsi nuovamente a questi livelli, e in sempre più casi abbiamo notato numeri più alti. Principalmente a Nerja, dove ora è ai massimi storici e batte record ogni trimestre, in gran parte dovuto al fatto che la città, come ho detto, è ormai diventata una destinazione per tutto l'anno. Il nostro noleggio solo in Svezia è aumentato del 50% nel primo trimestre del 2016 rispetto al primo trimestre del 2016!

Nel calcolo del ROI, normalmente si includono i pagamenti lordi per la proprietà, nonché le detrazioni per il funzionamento, la manutenzione e altre cose che possono derivare dall'attività. Tuttavia, molti agenti immobiliari in Spagna guardano al prezzo finale in relazione a quanto guadagna la casa in un anno per arrivare al ROI.

Tuttavia, l'ammortamento contabile non viene preso in considerazione nel calcolo del ROI.

Il modo più semplice è semplicemente studiare il tasso di occupazione storico, il prezzo medio di affitto durante l’anno e le tariffe annuali.

Conclusione/Riepilogo:

La Spagna ha molti fattori dalla sua parte. Hanno un’infrastruttura moderna, con autostrade moderne, treni ad alta velocità e un sistema sanitario ben sviluppato. Il Paese è anche considerato, ormai da tempo, la destinazione turistica più sicura al mondo. Principalmente, la Spagna ha dei fattori deboli che non potrai mai togliere dalla tua parte. Ha la sua ricca storia e cultura, il suo cibo, il sole sempre presente, la natura variegata, il mare e le sue lunghe coste. La Spagna è il terzo paese turistico del mondo, e il turismo è in una fase di forte espansione, e forse la cosa più interessante per gli investitori è che il paese sta attirando un turismo internazionale sempre più ricco di denaro, cosa che prima non aveva.
Durante gli anni della crisi i prezzi delle case sono scesi di quasi il 50%. Da un paio d'anni, in alcune regioni di più, in altre meno, hanno cominciato ad aumentare lentamente ma inesorabilmente (i prezzi stanno aumentando soprattutto a Madrid, Catalogna e Maiorca), ma la crisi del Corona ha temporaneamente rallentato lo sviluppo. Ciò significa che ci sono ancora ottime possibilità di fare un ottimo investimento immobiliare in Spagna. Tuttavia, non sottolineeremo mai abbastanza come il grosso problema in questo momento NON sia l’aumento dei prezzi, ma la mancanza di alloggi attraenti in aree davvero attraenti. In alcune zone è inutile discutere dell'aumento dei prezzi perché non c'è quasi più nulla da acquistare.
Se hai bisogno di un prestito per l'acquisto della tua casa in Spagna, puoi prendere in prestito fino al 70% da una banca spagnola. Tuttavia, tieni presente che in pratica hai bisogno del 40% di capitale poiché non ti è consentito prendere prestiti per tasse, ecc. Puoi ottenere una promessa di prestito online, se fai domanda tramite noi , prima di venire. Tuttavia, la banca vuole sapere a grandi linee che tipo di casa desideri acquistare, dove acquistarla e quanto desideri prendere in prestito. Vogliono anche una tempistica chiara: quando vieni a dare un'occhiata alle case, quando prevedi di effettuare l'acquisto.
Per essere sicuri di fare un investimento sicuro, studiate la storia degli affitti nella zona (sia nella città che nel blocco residenziale, preferibilmente la storia individuale dell'abitazione, anche se questa è raramente una possibilità).
Le case che funzionano meglio sul mercato degli affitti sono quelle che si trovano a 60 minuti di auto dall'aeroporto, che hanno una terrazza/balcone e accesso a una piscina nelle vicinanze, che sono in condizioni fresche, preferibilmente con vista sul mare. È importante soprattutto che l'abitazione non si trovi in una strada molto trafficata. Anche i dettagli come l’interior design, i mobili, l’aria condizionata, la lavatrice, ecc. sono importanti.
Tuttavia, un aspetto molto più importante è la posizione geografica . La Costa del Sol in particolare ha un tasso di occupazione molto elevato, che cresce ogni anno ed è sempre più orientato all'esclusivo. La migliore occupazione, a causa di diversi fattori, è sulla Costa del Sol orientale, a Nerja ( 42-48+ settimane di occupazione) . Anche la capitale della Costa del Sol, Malaga, ha una popolazione in forte crescita e che secondo molti diventerà una delle principali "città del fine settimana" d'Europa. Anche la Costa Blanca è un'area in crescita, sebbene non si registri ancora un tasso di occupazione elevato durante tutto l'anno. È soprattutto Torrevieja (22-25 settimane di occupazione) ad attrarre turisti, almeno in una certa misura, anche durante la bassa stagione.
Le Isole Canarie, Maiorca e Barcellona hanno una forte industria turistica. Ma le opportunità di realizzare un buon investimento locativo sono limitate, o in alcuni casi completamente soffocate, da restrizioni . Se non rispetti la legge, le multe possono essere molto alte. Tieni presente, tuttavia, che è possibile acquistare case con licenze turistiche approvate a Barcellona. Inoltre, non tutte le regioni vicine sono regolamentate in modo così rigoroso, come la località alla moda di Sitges.
Le zone turistiche più popolari in Spagna registrano un buon tasso di occupazione durante l'alta stagione. In media, secondo diversi valutatori, si possono contare su 15 settimane di occupazione all'anno. Nella maggior parte dei casi, affittare la casa solo durante Tieni inoltre presente che in alcune zone, anche se hanno un forte turismo in generale, potrebbe essere più o meno impossibile affittare la propria casa. Detto questo: studia attentamente la storia e scegli un attore che abbia stabilito canali per commercializzare la tua casa.
Esistono diversi modelli di noleggio se non vuoi gestire tu stesso il marketing, ecc. È consuetudine che la società di noleggio prenda il 20% del ricavo (10% se porti tu stesso il cliente). Sta diventando sempre più comune un modello ibrido in cui si attirano personalmente alcuni clienti (tramite il marketing o la cerchia dei conoscenti). Non tutte le zone della Spagna hanno società di noleggio ben funzionanti. Dovresti tenerlo presente anche se non sei disposto a occuparti di tutto da solo, come ad esempio sistemare un'impresa di pulizie, portare i cavalli di guardia, soluzioni per la consegna delle chiavi, soluzioni di pagamento, marketing, ecc.
Sfortunatamente molti broker (anche svedesi) affermano che ti aiuteranno con il noleggio e che "non ci sono problemi. Lo sistemeremo." Allora non succede nulla. Controlla la loro attività di noleggio PRIMA di acquistare tramite loro (e quali opzioni ci sono nell'area che intendi acquistare). Chiedi loro di mostrarti le statistiche di Google, quanti visitatori unici hanno a settimana, chiedi loro di spiegare in quali portali, nazionali e internazionali, fanno pubblicità. Chiedi loro di presentare un piano su come commercializzare al meglio la tua proprietà. La maggior parte degli intermediari non hanno diritti esclusivi per le proprietà in vendita in Spagna, quindi non devi sentirti legato a un intermediario che non può soddisfare tutte le tue esigenze, sia prima che dopo l'acquisto.

Possiamo aiutare in questo per quelli di voi che vogliono investire in Spagna

Non analizziamo il mercato, ad esempio, per individuare immobili bancari a basso costo che sappiamo non funzioneranno nel mercato degli affitti. Anche i nostri partner (avvocati, banche, sviluppatori, broker spagnoli locali, ecc.) sanno che non siamo interessati a "case vacanza quanto più economiche" possibile. Ci mandano così quelli che giudicano buoni investimenti, case con i numeri dalla loro parte . Naturalmente, su richiesta, possiamo cercare quella che giudichiamo essere una casa davvero economica, semplice, ma carina per te. Ma dobbiamo avere chiaro che c'è una grande differenza tra un "buon investimento" rispetto ad una "casa il più economica possibile al sole".

Ci assicuriamo che:

Aiutarti:

per trovare la migliore casa in affitto (analizziamo i dati del nostro sito figlio, dei siti figli dei nostri partner, ecc.). Insieme al responsabile della rispettiva società di locazione, se non sono disponibili cifre documentate, possiamo fare una stima qualificata del reddito che potete eventualmente ricavare dal vostro immobile.
trovare l'avvocato giusto . Il nostro avvocato aziendale si occupa anche di controversie relative all'edilizia abitativa. È molto conosciuto e stimato, proviene da una famiglia di avvocati da diverse generazioni e vanta quindi una rete di contatti assolutamente unica. Ci aiuta anche a trovare investimenti speciali, come B&B, piccoli alberghi, terreni commerciali, ecc. La maggior parte di questi acquisti vengono gestiti tramite contatti legali.
ottenere un prestito da una banca spagnola e un'eventuale promessa di prestito prima di scendere (oltre a un direttore di banca di lingua svedese, il che significa che non devi tradurre tutti i documenti con un traduttore spagnolo autorizzato).
rispettare tutte le leggi e i regolamenti vigenti nella regione (nota, non possiamo aiutarti in tutte le province spagnole, ma questo è qualcosa in cui le società di noleggio serie dovrebbero essere in grado di aiutarti) per l'affitto nel luogo in cui hai acquistato la tua casa.
con tutti i consueti servizi post-vendita, come il fornitore di acqua ed elettricità, la registrazione della comunità, la tassa sulla proprietà, ecc.
per trovare società di noleggio che si occupino di tutto, o di alcune parti, come la consegna delle chiavi, la pulizia, il marketing, la prenotazione e il pagamento. Esistono diverse opzioni su come pubblicarlo.
con la pubblicità di singole case in affitto nel nostro negozio su Blocket, ed eventualmente direttamente sul nostro sito web, sul nostro canale Facebook (anche tramite annunci Facebook a pagamento), siti gemelli e così via.
Se il tempo lo consente, il nostro responsabile marketing può aiutarti a creare e commercializzare un sito web per te (a un prezzo fortemente scontato rispetto a quello che pagheresti se ti rivolgessi a un'agenzia web) con il sistema di prenotazione del noleggio più conveniente e flessibile del mercato (che usiamo noi stessi) come nonché metodi per apparire in alto su Google, ecc.
trovare buone imprese edili per le ristrutturazioni (sappi però che è ancora possibile fare la detrazione della radice svedese anche per la propria residenza spagnola). I gestori delle società di noleggio saranno lieti di fornire pareri su come ristrutturare al meglio per ottenere la migliore occupazione possibile. È anche nel loro interesse che tu possa affittarlo il più possibile.
con strategie comprovate dai nostri clienti di maggior successo che hanno scelto di fare tutto da soli, un progetto di quali portali nazionali e internazionali funzionano meglio (ne sono necessari solo alcuni) e come ottenere il prezzo più basso di vari servizi accessori, e altri dovrebbero valuta se affittare interamente la tua casa da solo.
possiamo anche offrire consulenza su altri aspetti come soluzioni assicurative e di pagamento . (esiste una soluzione di pagamento flessibile svedese che consigliamo che offre al cliente la possibilità di pagare online o tramite OCR su una fattura cartacea).
Siamo coinvolti dall'inizio alla fine dell'intero processo di acquisto e ci assicuriamo di essere coinvolti e di tradurre tutto in svedese, ecc.
Scrivi a info@spanskafastigheter.se o spanienkontoret@spanskafastigheter.se Numero di telefono del nostro broker principale Anders Larsson: 0034 669 738 682

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