Molti clienti ci hanno chiesto informazioni sulle possibilità di affittare la loro casa in Spagna. La maggior parte degli agenti immobiliari, delle agenzie di prenotazione, ecc. tende a non dare troppe spiegazioni perché non ci sono mai garanzie. Tuttavia, abbiamo pensato che fosse opportuno fare un po' di chiarezza sull'affitto della vostra casa in Spagna nel 2026. Quanto potete aspettarvi di guadagnare per diverse tipologie di casa, cosa considerare prima di acquistare la casa, le insidie ​​dell'affittare da soli, le commissioni applicate dalle agenzie immobiliari, ecc.

Esempi di reddito derivante dall'affitto di diverse tipologie di alloggi

Nota che, utilizzando cifre concrete come quelle che seguono, può essere facilmente interpretato come un "rendimento garantito". Ma non ci sono mai garanzie. Quindi, negli esempi, si tratta di un "rendimento atteso". Ci sono alcuni operatori che offrono un reddito garantito, ma è molto raro che questi progetti generino più dell'importo garantito (circa il 5%).

Abbiamo Nerja come punto di partenza per i nostri esempi, poiché Nerja è una città che non è stata colpita dalla crisi così duramente come il resto Costa del Sol. È vero che anche lì le vendite e gli affitti sono diminuiti durante gli anni della crisi, ma non nella stessa misura. Non ci sono le cosiddette zone fantasma a Nerja . Ad esempio, se si colpisce (ne parleremo più avanti) con un immobile economico oggetto bancario in una zona meno popolare, indipendentemente da dove si trovi in ​​Spagna, si rischia di non riuscire ad affittarlo affatto, cosa che si perde nel lungo periodo (in più, l'apprezzamento sarà peggiore).

I migliori investimenti a Nerja qui e ora (l'articolo della raccolta con case in diverse fasce di prezzo viene aggiornato ogni settimana)

I prezzi degli affitti sono più alti che mai nella maggior parte delle zone di Nerja . Questo è dovuto in gran parte al fatto che Nerja è diventata una meta ambita anche durante i mesi invernali. Inoltre, negli ultimi anni i prezzi sono aumentati notevolmente a causa dell'inflazione. Dato il relativamente forte sviluppo della Spagna nella maggior parte dei settori, prevediamo che gli aumenti dei prezzi continueranno a crescere sensibilmente nel 2025 e nel 2026.

• Attico di nuova costruzione con 2 camere da letto, Ladera del Mar (prezzo di vendita €400.000), Nerja. Sulla base dei dati di due anni fa e del numero di prenotazioni per il 2024 fino all'autunno (quando ci è stato dato accesso) e in combinazione con i prezzi medi mensili [luglio 1136 € a settimana. Agosto 1558 €. Marzo 558 €. Ottobre 926 €.] con un tasso di occupazione (il cliente utilizza anche lui l'appartamento alcune settimane all'anno) di 40 settimane prenotate all'anno, il fatturato annuo è di circa 42.000 € lordi.
• Casa a schiera usata in buone condizioni nella zona Burriana (prezzo di vendita circa € 470.000) 3 camere da letto rendono oltre € 30.000 all'anno.
• Appartamento Oasis Capistrano 2 camere da letto (prezzo di vendita € 250-280.000): 20.000 € all'anno.
• Esempi di alloggi leggermente più economici: Capistrano Village è un esempio di una popolare zona turistica a Nerja che genera ottimi guadagni indipendentemente dalla situazione mondiale, ecc. L'ultima volta che abbiamo esaminato i dati per un appartamento di questo tipo, ci si poteva aspettare un reddito annuo di circa 20.000 € per un appartamento con una camera da letto a Capistrano Village e oltre 25.000 € per un appartamento con due camere da letto nella stessa zona. Dopo la pandemia, tuttavia, è chiaro che gli ospiti stanno iniziando a cercare case più moderne e di nuova costruzione da affittare. Tenete presente che, quando investite, diventerà sempre più difficile ottenere un'elevata occupazione nelle case più vecchie man mano che ci avviciniamo ai 30 anni. Capistrano , tuttavia, sarà sempre popolare.
• L'agenzia di noleggio trattiene circa il 20-40% (in alcuni casi il 10-15% se si porta personalmente il cliente, ad esempio un conoscente che vuole affittare, o un annuncio tramite Blocket) per tutte le spese accessorie, il resto lo si tiene. Tuttavia, non ci sono obblighi, e non ci sono mai, che impongano di affittare il proprio appartamento tramite loro. Per la maggior parte delle persone, tuttavia, gestire tutto da soli a casa dalla Svezia è insostenibile.
• Airbnb è un modo sempre più popolare per affittare la propria casa.
• Un altro esempio, per gli investitori con molti soldi è appartamento di lusso(con la pandemia, l'interesse per le case di lusso, o per le grandi case in generale, è aumentato significativamente) su una spiaggia a Nerja (Carabeo) che costava 800.000 euro e già nel 2012 fruttava 50.000 euro di affitti annui. Pochi anni dopo ha fruttato circa 85.000 euro. Oggi probabilmente ne frutta poco più di 100.000. Un ottimo ritorno, in altre parole. Nerja è un po' unica nel suo genere, attraendo famiglie con bambini con un budget limitato, ma anche ricchi britannici, tedeschi e russi.
• Un segmento sempre più interessante per gli investitori è quello delle ville di lusso nella fascia di prezzo più alta. Queste possono fruttare cifre molto elevate in determinati periodi dell'anno. Tuttavia, è importante affidarsi a un'agenzia immobiliare che sappia monitorare il mercato e che possa abbassare i prezzi e lanciare una campagna pubblicitaria quando necessario per affittarle il più possibile durante l'anno. Quando si tratta di alloggi di lusso, il confine tra guadagnare x migliaia di euro al mese e non guadagnare nulla è molto sottile. Leggi un esempio reale del 2019 di una villa di lusso a Nueva Andalucia, Marbella (ora ci si aspetta un aumento dei ricavi di circa il 30%).
• E il resto della Spagna? In media, puoi aspettarti di affittare un appartamento con 2 camere da letto a Torrevieja sulla Costa Blanca, vicino alla spiaggia, 22 settimane (ancora molto alte, la maggior parte dei resort in Spagna non si avvicina nemmeno alle 22 settimane) all'anno. Secondo l'ultimo rapporto che abbiamo ricevuto da un'importante società di noleggio di Torrevieja, l'occupazione (dovuta in gran parte al fatto che paesi come la Turchia stanno perdendo turisti che scelgono invece i resort più economici in Spagna) si avvicinerà alle 25 settimane in futuro. L'occupazione a Nerja supera le 40 settimane all'anno.
• In zone come le Isole Canarie, Maiorca e Barcellona, ​​ci sono rigide restrizioni sugli affitti, quindi queste zone non sono di interesse per gli investitori seri.
• L'area che attrae più investitori in questo momento e questo è solo l'inizio secondo la maggior parte degli osservatori, è Città di Malaga (sia per l'affitto che per il valore aggiunto). Un grande vantaggio di Malaga è che, anche in caso di un forte calo del turismo per vari motivi, è sempre facile affittare l'immobile ad aziende, avvocati, medici, ecc. C'è molta pressione sul mercato immobiliare in città e i prezzi stanno iniziando a salire alle stelle anche nelle zone periferiche. Uno svantaggio importante sono le restrizioni sull'affitto Introdotto in diverse zone della città nel 2025, questo rende più difficile orientarsi a Malaga . Per un investimento più facile e sicuro, Nerjaè quindi la scelta migliore.
• È anche bene sapere che l'imposta sui redditi da locazione è scesa al 19% (Per molto tempo è stato del 24,75%. È possibile effettuare detrazioni anche per la manutenzione, l'assicurazione sulla casa e qualsiasi altra spesa riconducibile alla propria attività di noleggio.
• In Spagna è ancora possibile ottenere una detrazione fiscale per le ristrutturazioni domestiche.

Le cifre sopra riportate sono medie e potrebbero variare, in aumento o in diminuzione (il che sembra altamente improbabile), ma illustrano il fatto che se vuoi guadagnare soldi da casa tua in Spagna, dovrebbe essere situata nella cosiddetta "prima linea" o in una zona turistica popolare come Capistrano Village. Tra l'altro, nessuna delle case negli esempi costa meno di 170.000 euro. Il che ci porta al prossimo argomento.

Per quanto riguarda davvero economico oggetto bancario Per un po' di tempo sono stati un po' enfatizzati dai media svedesi. Il 99% degli immobili delle banche si trova in zone in cui può essere difficile affittarli. Non sono quindi interessanti per gli investitori che desiderano ottenere un reddito passivo dagli affitti (anche la rivalutazione di questi immobili pignorati dalle banche sarà molto probabilmente bassa), ma se si ha intenzione di lavorare e vivere in Spagna, si possono comunque trovare veri affari tramite le banche.

Queste zone sono le migliori per appartamenti e case in affitto

Ora sono alcune zone di Malaga (zone del centro, quartieri storici e Limonar/Malagueta) ad attrarre la maggior parte degli investitori. La tendenza è che sempre più persone scelgano Malaga come base per le loro vacanze Costa del Sol. È semplicemente la più comoda, poiché tutte le comunicazioni partono da Malaga. Per saperne di più sul potenziale di Malaga , leggi questo articolo. 

Costa del Sol domina la nuova classifica dell'estate 2023 delle destinazioni più popolari in Spagna, con Nerja in cima.

Le 15 migliori classifiche degli esperti spagnoli "Spain-Holiday" e Holdu:

Nerja, Benalmadena, Marbella, Malaga, Benidrom, Fuengriola, Torrmeolinos, Salou, Estepona, Alicante, Barcellona, ​​Sitges, Moraria, Calpe, Denia. 

Secondo uno studio degli organizzatori della fiera immobiliare SIMA di Madrid, l'interesse per gli investimenti in case vacanza è in aumento. Hanno scoperto che gli investitori in case vacanza sono aumentati dal 21% dei partecipanti di due anni fa al 34% di oggi, mentre gli investitori abituali in case vacanza sono scesi dal 77% al 64%. La nuova legge sull'edilizia abitativa è uno dei fattori che spinge gli investitori immobiliari ad abbandonare gli affitti a lungo termine per privilegiare quelli a breve termine e quelli per le vacanze.

Secondo i dati delle autorità spagnole, tra il 2015 e il 2020 i prezzi degli affitti nella provincia Malagasono aumentati più rapidamente che in qualsiasi altra parte della Spagna, con un aumento del 13,8% rispetto alla media nazionale del 10,9%. Da allora, sono aumentati ancora di più.

I dati di occupazione per luglio 2022 erano dell'86,29%, un dato che può essere confrontato con il 2019, quando era dell'84,2%. Sono soprattutto Nerja e Torremolinos a superare il 2019, aumentando la media. Nerja ha il tasso di occupazione più alto con il 94,46% (rispetto a Marbella e altre località turistiche della costa occidentale, che superano di poco l'80%).

Sebbene il turismo stia battendo record in molte località nelle zone più attraenti, sta diminuendo nelle zone interne (si noti che queste aree hanno avuto un forte incremento durante la pandemia, ma ora stanno iniziando a perdere popolarità). Anche se non avete intenzione di affittare la vostra casa, dovreste tenere conto delle statistiche sugli affitti, poiché sono strettamente correlate all'andamento dei prezzi delle abitazioni. Nerja è diventata la città migliore in cui investire già durante l'ultima crisi, che ha superato bene ed è diventata più forte di prima. L'azione risoluta del comune Nerja con tutti gli investimenti offensivi in ​​sentieri escursionistici, parchi naturali e infrastrutture durante gli anni della pandemia, significa che la città è più attrezzata che mai per il resto del XX secolo. Lo abbiamo già detto e questi dati ce lo fanno ripetere con ancora più enfasi. Se avete intenzione di investire, fatelo a Nerja o in una delle zone in crescita della città Malaga .

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Nota! Leggi il nostro fantastico articolo su tutto quello che devi sapere per investire in un appartamento in affitto in Spagna.

Leggi anche sulle comunità edilizie, un modello funzionante per la nuova produzione che spinge i prezzi fino al 25% in più!

Alcune zone residenziali o villaggi turistici hanno le proprie agenzie di prenotazione che si occupano della manutenzione, del marketing (spesso in tutta Europa) e garantiscono che il tuo alloggio sia mantenuto in buone condizioni, ecc. Inoltre, ci sono agenzie di noleggio che aggiungeranno la tua casa o il tuo appartamento al loro gruppo se lo ritengono affittabile.

Le case di nuova costruzione sono sempre più richieste nel mercato degli affitti. Consulta la nostra panoramica dei progetti più interessanti Costa del Sol.

In questo momento è principalmente questo progetto sulla prima linea di Malaga, Andalusia consigliata per gli investitori.

In Andalusia verrà abolita l'imposta patrimoniale (in precedenza, chiunque possedesse una casa in Andalusia per un valore superiore a 700.000 euro pagava un'imposta patrimoniale aggiuntiva). Dal 2023, l'Andalusia (Malaga, Nerja, Marbella ecc.) avrà una delle imposte regionali più basse d'Europa. Questo, unito agli investimenti nel turismo sostenibile, al miglioramento delle infrastrutture e alle nuove leggi e normative che attraggono aziende high-tech internazionali come Google ha reso l'Andalusia una meta ambita per gli investitori. Questa parte della Spagna, che è stata a lungo "cugina del paese", ora è la migliore della categoria.

Quali sono quindi i nuovi vantaggi di vivere in Andalusia adesso?

• Imposta massima del 26% sui redditi da investimenti. In realtà, le aliquote fiscali sono comprese tra il 19% e il 23%, a meno che i profitti da investimenti non superino i 200.000 euro.
• Detrazioni ampliate per i redditi da locazioneIl reddito viene calcolato dopo aver dedotto tutte le spese correlate, compresi gli interessi passivi sui prestiti.
• Quasi nessuna imposta sulle successioni e sulle donazioni per i familiari stretti.
• Le persone che si trasferiscono definitivamente in Spagna da altri Paesi possono eliminare definitivamente l'imposta sulle successioni e sulle donazioni.
• Le pensioni private possono essere trattate come redditi da investimento, con il reddito pari alla differenza tra gli importi investiti e quelli prelevati. In alcuni casi, l'imposta può arrivare fino al 2,5% del reddito prelevato.
• Una gamma completa di trattati fiscali internazionali che garantiscono che la doppia imposizione non si verifichi quasi mai.
• Nessuna imposta patrimoniale!

Per saperne di più leggi il nostro articolo sulle nuove tasse e leggi fiscali in Spagna.

Nuove statistiche mostrano che il numero di case private affittate a breve termine ai turisti rappresenta ormai quasi il 57 percento del totale dei posti letto per le vacanze sulla Costa del Sol

Dati del 2023

Dal 2019, il numero di posti letto turistici nella provincia Málagaè aumentato di un enorme 48% e attualmente si aggira intorno ai 514.000. Il numero di hotel è aumentato e a febbraio di quest'anno ne erano registrati 898, ma ciò che è aumentato di più è il numero di posti letto offerti nelle case private affittate per brevi periodiAttualmente ammontano a 291.674, distribuiti in 62.394 residenze. Il numero di posti letto turistici ha poi battuto il record nel 2024.

Uno dei settori in maggiore crescita a seguito della pandemia di coronavirus è l'edilizia residenziale di lusso (una tendenza che avevamo segnalato fin dall'inizio). Non è solo la vendita di case di lusso a Marbella e dintorni a battere i record, ma sempre più persone facoltose sono alla ricerca di immobili in affitto esclusivi per trascorrere le loro vacanze sulla Costa del Sol. La domanda nel settore è aumentata di circa il 30%. Inoltre, i clienti più facoltosi richiedono sempre più una gamma più ampia di servizi, che non si limitano ad alloggio, pulizia e cucina. Questi clienti spendono spesso circa 6.000 euro al giorno per le loro vacanze, cifra paragonabile alla media dei turisti comuni sulla costa, che si dice si aggiri intorno ai 100 euro al giorno.

Se hai intenzione di affittare la tua casa, tieni presente che:

• Rispettate tutte le leggi e i regolamenti in materia di affitti vigenti nella vostra zona residenziale, città e provincia. Le sanzioni possono essere piuttosto severe nella maggior parte della Spagna in caso di mancato rispetto delle leggi in materia di licenze, ecc. Vi assistiamo in tutto questo nelle aree di maggiore interesse per gli investitori.
• Devi registrare tutti gli ospiti presso la Guardia Civil con una copia del passaportoentro un certo periodo di tempo. Se non si segue la procedura alla lettera, le multe possono essere molto elevate.
• Quanto gestire autonomamente l'affitto dipende interamente da te. Possiamo fornirti consigli e suggerimenti sui migliori canali di marketing e sui fattori importanti (ad esempio, servizi/attrezzature/arredi) per attrarre inquilini. Possiamo anche metterti in contatto con una società di noleggio.
• Pubblicità, riscossione dei pagamenti ecc. dagli inquilini non rappresentano un grosso problema. La cosa più importante, nel caso in cui si voglia occuparsi di tutto autonomamente, è assumere un'impresa di pulizie affidabile e contattare un custode o un'impresa che possa ispezionare la casa di tanto in tanto o in caso di emergenza. La gestione delle chiavi, se non affidata a terzi, può essere gestita, ad esempio, tramite cassette portachiavi con codice o una porta che non abbia una serratura a chiave ma si apra solo tramite codice.
• Assicuratevi inoltre di avere uno svedese (con sede in Svezia o in Spagna) che sappia come presentare la vostra dichiarazione dei redditi.
• Se non sei bravo a scattare foto o semplicemente non hai l'attrezzatura adatta (la maggior parte degli smartphone moderni ti porterà lontano), assumi un fotografo professionista. Le foto sono molto importanti in questo contesto e gli studi dimostrano che gli annunci con immagini accattivanti possono aumentare la conversione di oltre il 40% (i nostri dati lo confermano)!
• Evitate foto con lenzuola stropicciate, quadri storti e luci fulminate. Utilizzate foto ad alta risoluzione, ma ottimizzate per il web, in modo che non rallentino i tempi di caricamento (un problema soprattutto per gli utenti di dispositivi mobili).
• Titoli e descrizioni sono altrettanto importanti. Oggigiorno le persone si aspettano quante più informazioni possibili dagli annunci (numero massimo di ospiti, metri quadrati, attrezzatura da cucina, ecc.).
• Un calendario delle prenotazioni è necessario. Tuttavia, la maggior parte dei portali pubblicitari offre questo servizio. Esistono anche alternative relativamente economiche se si desidera avere un calendario delle prenotazioni sul proprio sito web. Oggigiorno, esistono anche soluzioni di pagamento valide ed economiche, che includono tutto (possibilità per il cliente di pagare online tramite carta, numero OCR su fattura cartacea, bonifico bancario, ecc.). Gestire un'attività parallela più o meno autosufficiente, generando un reddito passivo, non è mai stato così facile.

Nota, Richiedi una promessa di prestito a una banca spagnola prima ancora di arrivare in Spagna.

Sui problemi che potrebbero sorgere se vuoi affittare la tua casa

Chi cerca di affittare per conto proprio può spesso incontrare problemi quando, ad esempio, affitta per un lungo periodo e l'inquilino non riesce a pagare. Le leggi spagnole, come quelle svedesi, sono spesso a favore dell'inquilino.

Un altro problema può sorgere se l'inquilino distrugge gli interni. Dove si traccia il limite della normale usura per chi affitta da molto tempo? Il vantaggio di avere un'azienda che si occupa di tutto è che ha il controllo della casa e richiede ai clienti di pagare per chiavi smarrite, ecc. Se un ospite distrugge gli interni, l'azienda di noleggio addebita il costo delle riparazioni sulla carta di credito del cliente (che deve fornire al momento della prenotazione). L'assicurazione sulla casa copre questo tipo di danni.

Come puoi vedere, l'appartamento o la casa giusta, nel posto giusto sulla Costa del Sol, può generare un reddito davvero interessante già dal primo anno. Tuttavia, tieni presente che non dovresti in nessun caso acquistare una casa in Spagna e dipendere dal reddito da locazione per pagare il mutuo.

Saremo lieti di rispondere a domande su questo argomento, in merito alla parte relativa agli affitti in Spagna e su dove si trovano i migliori acquisti in questo momento sul mercato immobiliare spagnolo. Scrivi a info@spanskafastigheter.se poi ti diremo di più.

Molti svedesi sono attualmente desiderosi di acquistare, ma trovano il mercato confuso e non sanno davvero in cosa investire. Forse la cosa più importante per voi è ottenere una casa al sole e al caldo, e non il rendimento immediato. Qualunque siano i vostri obiettivi con il vostro acquisto, vi consigliamo di non aspettare troppo a lungo prima di agire. Case e appartamenti nei segmenti più richiesti (2 camere da letto, vista mare, abbastanza vicini al centro) nelle località turistiche più gettonate stanno iniziando a esaurirsi. Per noi, e per altri agenti immobiliari, il problema per il resto del XX secolo non sarà trovare clienti, ma trovare il tipo di immobile che stanno cercando.

Se aspetti troppo a lungo senza prendere una decisione, diventa facile, come accadde al filosofo francese L'asino di BuridanoSai, l'asina affamata che morì di fame perché non riusciva a decidere quale dei covoni di fieno mangiare. Sembravano tutti così simili.

Il nostro compito è guidarvi verso un acquisto che si adatti a voi, alle vostre preferenze e alle vostre circostanze. Il nostro agente immobiliare principale vive sulla Costa del Sol da quasi 20 anni e ne ha vissuto sia gli alti che i bassi. In altre parole, ha un'ottima conoscenza della situazione.

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