Fino a pochi anni fa sconsigliavamo a tutti i nostri clienti di prendere in prestito denaro per l'abitazione presso una banca spagnola. La situazione finanziaria era troppo incerta e ad un certo punto si è profilato il rischio imminente che i tassi di interesse salissero alle stelle. Anche l’intero sistema bancario spagnolo, per quanto riguarda le condizioni, la valutazione degli alloggi, ecc., era scarsamente regolamentato. Adesso però le autorità spagnole, in collaborazione con le grandi banche spagnole, controllano l'intero sistema bancario. Ora è vantaggioso e sicuro prendere in prestito denaro, così come acquistare una casa, direttamente da una banca spagnola.

Aggiornamento del primo trimestre 2024 sugli aumenti dei tassi di interesse in Spagna:

Il tasso di interesse sui prestiti bancari spagnoli varia in base a una serie di fattori, tra cui la durata del prestito, il rapporto prestito/valore e l’affidabilità creditizia.

I tassi di interesse sui prestiti bancari spagnoli sono aumentati nell'ultimo anno, a causa della crescente inflazione e dell'aumento dei tassi di interesse chiave da parte della Banca Centrale Europea. Tuttavia, è ancora possibile trovare tassi di interesse relativamente bassi sui prestiti bancari spagnoli, soprattutto se si dispone di un buon credito e di un deposito in contanti elevato.

Se stai pensando di contrarre un prestito bancario spagnolo, è importante confrontare diverse banche e offerte di prestito per trovare l'opzione migliore per te.

L'associazione bancaria spagnola si è espressa nel marzo 2023 e ha annunciato che "siamo tra i migliori in Europa, forse nel mondo intero". Come sai, è stato difficile ottenere un prestito in Spagna dopo la crisi iniziata nel 2007. Ti è stato permesso di prendere un prestito massimo del 70% (60% in pratica poiché non ti è permesso prendere prestiti per tasse ecc. ) e il periodo di ammortamento è più breve che in molti altri paesi. Questo comportamento restrittivo ha dato i suoi frutti. L'inflazione in Spagna non è così elevata come nel resto dell'UE e le banche non oscillano. Ciò influenzerà positivamente (o meglio meno negativamente) anche il suo mercato immobiliare, anche se per un po' ci sarà una grande cautela, che rallenterà diversi progetti sul mercato immobiliare.

La BCE ha aumentato il tasso di base nel maggio 2023 di soli 25 punti base, portandolo al 3,75%, il livello più alto dall’ottobre 2008, ma ha segnalato un rallentamento nei rialzi dei tassi in futuro . L'Euribor a 12 mesi in aprile era pari al 3,757%, il che significa che un mutuatario con un tipico prestito rotativo annuale di 20 anni di 120.000 euro ha visto i costi mensili aumentare di 217 euro.

Per quanto riguarda il futuro dei tassi di interesse più bassi in Spagna:
in Spagna non si sono mostrati così aggressivi come lo è stata ad esempio la Riksbank svedese in termini di aumenti dei tassi di interesse. Esempio concreto: in alcuni edifici (che si estendono per un paio di anni nel futuro), i margini sono stati aumentati per coprire i costi di un eventuale aumento dei tassi di interesse, dall'attuale 2,2% al 2,8% come margine di sicurezza.

Si prevede che il tasso di interesse nell’Eurozona inizierà a scendere già prima dell’estate del 2024.

Tieni presente che inoltriamo e aiutiamo a gestire le richieste solo ai nostri clienti (ovvero i nostri broker gestiscono anche l'acquisto della tua casa). La valutazione di una casa è valida fino a 6 mesi. Per quanto riguarda la banca con cui collaboriamo per i nostri clienti, anche loro non fanno pagare la valutazione (molte banche fanno ancora pagare dai 400€ in su). Tieni presente che la valutazione della casa determina l'importo che puoi ottenere in prestito.

Dalla primavera del 2023 abbiamo iniziato a collaborare con una nuova grande banca in Spagna. Tra le altre cose, offrono tempi di elaborazione molto più rapidi. I nostri clienti ricevono risposte rapide alla richiesta di ottenere un prestito o meno. Inviano richieste a diverse banche e tengono conto del costo totale di un prestito.

• Quando CaixaBank, poco prima della pandemia, iniziò a offrire interessi fissi, 20 anni, al 2,10% (interesse nominale, supponendo che venga utilizzato o raggiunto lo sconto massimo), questo era il tasso di interesse spagnolo più basso degli ultimi 30 anni. Un numero record di spagnoli ha così trasferito i propri prestiti a CaixaBank. Da allora anche altre banche hanno abbassato il tasso di interesse. Poi l’hanno alzato di nuovo quando la BCE ha iniziato ad aumentare i tassi di interesse.
• Lavoriamo a stretto contatto con i gestori bancari multilingue dell'organizzazione. Se invii la domanda tramite noi, non ci sono costi aggiuntivi. Il vantaggio di affidarsi a noi è, tra le altre cose, che non dovrai tradurre i tuoi documenti legali e finanziari in spagnolo tramite un traduttore autorizzato.
• Ora la banca approva anche l'ipoteca prima che la casa venga valutata.
• La banca invia un perito indipendente per valutare la casa solo dopo aver firmato il contratto di prenotazione, ma è anche possibile ordinare una valutazione (poi pagherete voi stessi il costo) per conto vostro.
• Ti informano sia del costo totale sia del mutuo che dell'acquisto di una casa.
• ATTENZIONE! Poiché al momento riceviamo molte richieste, abbiamo deciso di dare la priorità a coloro che utilizzano anche i nostri servizi di broker. 1. Scrivi a info@spanskafastigheter.se se desideri richiedere un prestito. 2. Indica inoltre che tipo di casa stai cercando e dove in Spagna desideri acquistare 3. e di quanta proprietà possiedi. Il resto dei documenti verrà inviato alla banca in un secondo momento. La richiesta non costa nulla (è solo quando sei così avanzato nel processo di prestito per l'acquisto di una casa specifica che deve essere valutata da un terzo indipendente, secondo la legge spagnola, che viene aggiunta una commissione. La valutazione determina quanto ti può prendere in prestito, ma non riflette necessariamente il valore di mercato effettivo).
• Naturalmente diamo anche suggerimenti e consigli su quali sono le zone migliori per investimenti in affitto e aumento di valore, dove cercare alloggi [ vedi appartamenti in questa zona esclusiva, Malaga , dove i prezzi non sono ancora aumentati tanto quanto in altre zone) se stai cercando una casa per le vacanze il più economica possibile, proprietà commerciali , ecc.

Le banche svedesi raramente accettano che tu abbia una casa spagnola come garanzia per un prestito svedese. In Spagna prevale naturalmente il rapporto inverso.

In questo articolo spieghiamo cosa si applica ad un prestito in una banca spagnola, ma iniziamo con quali informazioni vogliono da te.

Ecco come ottenere una promessa di prestito da una banca spagnola per l'acquisto di una casa

Se invii questi documenti prima della tua visita, il processo verrà accelerato e potrai più o meno ottenere una promessa di prestito prima di venire in Spagna. Altrimenti in Spagna non esistono impegni di prestito, ma riteniamo che sia importante che i nostri clienti sappiano approssimativamente in quale fascia di prezzo possono trasferirsi anche prima di venire a vedere le case:

Documenti richiesti per un prestito in una banca spagnola (per clienti svedesi)

• ATTENZIONE! È la banca che deve avere questi documenti. Non noi. Ti aiutiamo solo a stabilire un contatto con la persona giusta.
• La dichiarazione dei redditi dell'ultimo anno di accertamento , le informazioni fiscali complete in modo che venga mostrato il reddito lordo totale e anche l'imposta finale, in modo che possano vedere il reddito netto. Ulteriori informazioni sulle nuove leggi fiscali in Spagna.
• Le 2-3 ultime buste paga (o di pensione) e il certificato del datore di lavoro (indicante il tipo di contratto di lavoro che hai)
• Copia del documento d'identità.
• UC : informazioni creditizie sui debiti in Svezia ed eventualmente osservazioni, presso il Centro informazioni svedese hanno raccolto molte informazioni preziose per le banche, che tra l'altro riportano il valore stimato degli immobili, le dichiarazioni degli ultimi anni, ecc. Ottimo come base. Visita: www.uc.se per fornire informazioni su di te. Spesso inviano un PDF entro 24 ore.
• Fondi bancari: una panoramica del vostro saldo in conti, conti di servizio, conti di risparmio, fondi di risparmio, portafogli azionari, ecc. Questo è particolarmente importante per voi che chiedete un grosso prestito, ma che, ad esempio, avete molti risparmi fondi ecc. che non desideri utilizzare. Normalmente sono sufficienti le copie degli estratti conto degli ultimi tre mesi.
• Debiti: informazioni sull'importo dei debiti non pagati in Svezia e quanto paghi in interessi e rimborsi al mese. Uno degli aspetti più importanti riguardo alla concessione o meno del prestito è il rapporto debito/PIL . La banca consente che il tuo debito totale ammonti solo a una determinata percentuale del tuo reddito (di solito questo calcolo si basa sul tuo reddito netto). La percentuale varia da caso a caso ma normalmente, per la residenza permanente in Spagna, è accettato un rapporto debito del 30-35% (fino al 40% in casi particolari). Per i cittadini stranieri, il rapporto debito/Pil accettato è di circa il 25-30%.
• Abitazione : le banche vogliono sapere se il cliente ha un'abitazione in affitto o di proprietà (e in tal caso una valutazione dell'abitazione), il costo dell'affitto e degli eventuali debiti, ecc.

Sei un lavoratore autonomo:

• Poi le banche vogliono la dichiarazione dei redditi e la contabilità (conto economico e stato patrimoniale) in modo da poter vedere la base del tuo reddito. Preferibilmente contabilità e dichiarazione dei redditi degli ultimi due anni.
• In generale, le banche spagnole, proprio come quelle svedesi, vogliono una base ampia per avere un quadro del tuo reddito netto (al netto delle tasse e dei costi fissi nel paese d'origine) e poter così determinare la tua capacità di pagamento per un prestito in Spagna .
• Non ci sono problemi con il prestito di denaro in una banca spagnola con una società svedese. È molto comune per le società AB svedesi (ma anche altri tipi di società) contrarre prestiti in Spagna. Tuttavia, se si stipula il prestito in azienda, è possibile ottenere un massimo del 50% in mutui ipotecari.
• Inoltre, normalmente si tratta di un piano di rimborso più breve che si applica alle imprese. Questo vale sia per le aziende svedesi che per quelle spagnole.

Buono a sapersi per coloro che desiderano prendere in prestito da una banca spagnola con l'aiuto di spanskafastigheter.se

ATTENZIONE! Poiché non riceviamo alcuna commissione, aiutiamo i nostri clienti solo con i contatti bancari. Lavoriamo con diverse banche spagnole (tutte hanno direttori di banca di lingua svedese e altro personale di lingua svedese, ma tieni presente che alcuni documenti potrebbero essere in inglese. Saremo felici di aiutarti se hai domande o dubbi su determinati termini). Questo principalmente riguarda la grande banca CaixaBank, nonché Cajamar e Banco Sabadell. Lavoriamo solo con dipendenti a livello dirigenziale. Se desideri richiedere un prestito più grande per un investimento, la procedura di richiesta è leggermente diversa. Quindi organizziamo un incontro con uno dei senior manager a Barcellona.

Un grande vantaggio delle banche con cui abbiamo scelto di collaborare è che non hanno requisiti sull'importo del prestito . Altre opzioni spagnole spesso prevedono il requisito di prendere in prestito x gran parte della somma della casa.

Confrontiamo le diverse condizioni delle banche e forniamo opinioni su quale banca è più adatta alla tua situazione particolare. caso. Mediamo e forniamo consulenza nel processo di prestito, che è un servizio gratuito che offriamo ai clienti che acquistano la loro casa tramite noi, o uno dei nostri partner, o oggetti bancari.

Cerchi una nuova produzione? Le banche sono diventate sempre più restrittive nell'entrare e nel finanziare progetti perché credono che si costruisca troppo in rapporto alla domanda. Il fattore di incertezza è quindi elevato secondo i loro dipartimenti di rischio. Invece, le banche vogliono vedere tipi di modelli di progetto più sicuri, come i team di costruzione. Questi spingono i prezzi fino al 35% (escludendo dall’equazione il promotore e i suoi margini altissimi) e sono meglio regolamentati dalla legge spagnola. La sicurezza è quindi notevolmente più elevata. Maggiori informazioni sulle squadre di costruzione spagnole qui.

Leggi il nostro fantastico articolo sugli investimenti immobiliari in Spagna.

Panoramica: i progetti più interessanti di nuove case e appartamenti sulla Costa del Sol e sulla Costa Tropical.

Quanto puoi prendere in prestito? 

Normalmente è possibile prendere in prestito il 60-70% del prezzo di acquisto (alcuni oggetti bancari fino al 90%, ma è raro che si possa prendere in prestito più del 70% anche al momento dell'acquisto). Si prega di notare che non è possibile prendere in prestito per tasse e commissioni . Dovrete quindi versare circa il 40% di capitale proprio della somma totale (per un prestito del 70%, ad esempio, dovreste quindi avere circa il 30% di capitale proprio). L’importo che puoi prendere in prestito dipende in gran parte dal tipo di casa che acquisti e da dove si trova. Se acquisti una casa da investimento in una zona popolare con una lunga storia di locazione (o buone condizioni per) l'affitto, avrai maggiori possibilità di ottenere un importo maggiore rispetto all'acquisto di un oggetto da ristrutturare in campagna.

La valutazione della tua residenza spagnola viene effettuata da un terzo indipendente. Prima della crisi le banche disponevano di propri esperti di valutazione. Ciò non è più consentito perché alla fine le banche attirano clienti con prestiti elevati e quindi gonfiano la bolla. Se la casa ha un valore superiore al prezzo di vendita (o viceversa), questo è l'importo più basso per cui puoi ottenere un prestito . Ad esempio, se la casa ha un valore di 1,2 milioni di SEK, ma la acquisti per 1 milione di SEK, puoi prendere in prestito il 60-90% di 1 milione di SEK.

Nota. Alcune banche straniere (come le banche danesi e svedesi) hanno come requisito minimo, in questo momento, che tu prenda in prestito almeno 100.000 euro per ottenere un prestito. Le banche spagnole che consigliamo e con cui collaboriamo non hanno questo requisito

Quanto è alto il tasso di interesse su un prestito in Spagna?

[Nota che il tasso di interesse più basso si ottiene solitamente quando il prestito è impegnato per 20-25 anni] Esiste un tasso di interesse individuale, il che significa che il tasso di interesse dipende da una serie di fattori diversi, come dove e cosa acquisti, il tuo reddito, ecc. (il tuo profilo di rischio). Tasso di interesse medio di CaixaBank al momento in cui scriviamo: Euribor + 3,8. [ Il valore dell'Euribor lo trovi qui ]

Il tasso di interesse medio per un prestito in Spagna è sceso dal 4,21% al 3,29% nel periodo 2015-2016 e ha continuato a diminuire per diversi anni. Tuttavia, è leggermente aumentato in connessione con l’aumento dei tassi di interesse per frenare l’inflazione in seguito alla crisi energetica 22.

Le condizioni del mutuo sono coperte dai criteri di rischio di La Caixa. Opzioni di prestito:

• Mutuo. Con il Préstamo Hipotecario Bonificado (il mutuo ipotecario agevolato), si fornisce una somma forfettaria dell'intero capitale all'inizio dell'affare e questo avviene sempre con la casa in garanzia.
• Con tasso di interesse agevolato misto. Durante i primi anni potrete beneficiare di quote fisse con un tasso d'interesse interessante senza dover rinunciare dopo pochi anni ad un tasso d'interesse variabile.
• Con tasso di interesse fisso agevolato. La sicurezza di avere quote fisse con tassi di interesse vantaggiosi per tutta la durata del prestito.
• Con interesse variabile. 

Se vuoi sapere in anticipo (se richiedi una promessa di prestito) quanti interessi puoi aspettarti, la banca ha bisogno delle risposte alle seguenti domande:

• Il prezzo dell'immobile che si intende acquistare (quindi occorre sapere in anticipo quale immobile si intende acquistare).
• Reddito netto annuo.
• Hai altri prestiti, se sì quanto paghi al mese?
• Possiedi beni immobili?
• Hai un mutuo in Svezia? Quanto paghi al mese per il prestito?
• Hai immobili che affitti? Quanto guadagnano al mese?
• Qual è il tuo lavoro? Da quanto tempo lavori nel tuo attuale lavoro?
• Nota. Tieni presente che è difficile ottenere un prestito da una banca spagnola per l'edilizia abitativa nelle zone rurali. Se siete alla ricerca di finanziamenti per immobili rurali rivolgetevi innanzitutto alla vostra banca svedese.

Quando devi aver estinto il prestito in termini di limite di età?

Alcune banche fissano un limite di 67 anni sul mutuo ipotecario, altre sono un po' più generose su questo punto. La maggior parte ha ora cambiato il limite di età a 75 anni. Presto tutte le banche rispetteranno quel limite di età per i pagamenti rateali.

Quanto dura il periodo di ammortamento del mutuo per la casa spagnolo? Il periodo di rimborso è solitamente di 20 anni per uno straniero.

I prestiti spagnoli (così come le detrazioni RUT e ROT) sono deducibili in Svezia .

Pacchetto di servizi per chi acquista casa in Spagna

CaixaBank (colloquialmente "La Caixa"), o HolaBank, come è stata recentemente ribattezzata in termini di uffici rivolti al mercato internazionale, offre diversi tipi di servizi adatti a chi ha appena acquistato casa in Spagna.

Ciò riguarda, tra le altre cose:

Il pacchetto CaixaBank Club con mutui al tasso più basso possibile, carte di credito, assicurazioni auto e casa e sistemi di allarme per la casa. Call center aperto 24 ore su 24. Consulenza legale, nonché contatto diretto con falegnami e idraulici.

CaixaBank offre anche un concetto chiamato "Living Solutions Plan" che ti dà accesso all'aiuto nella ricerca di aiuto domestico (per lavoro a tempo pieno, o per esempio servizi di pulizia), aiuto nella prenotazione di appuntamenti con medici di lingua svedese , aiuto con tutte le pratiche burocratiche relative all'acquisto di una residenza spagnola (così come il pagamento delle tasse annuali, ecc.). Leggi le risposte alle domande più frequenti sull'acquisto di una casa in Spagna.

Link alle nostre newsletter con i migliori investimenti in diverse parti della Costa del Sol:

• Newsletter Nerja
• Newsletter Marbella e il resto della Costa del Sol occidentale (Mijas, Fuengirola, Estepona ecc.)

Sei curioso di conoscere le tue opportunità di contrarre un prestito presso una banca spagnola? Invia le tue domande a info@spanskafastigheter.se e ti risponderemo non appena avremo tempo.

Possiamo aiutare solo coloro che specificano anche, come accennato in precedenza : 1. Che tipo di alloggio stai cercando. 2. Dove in Spagna ti candidi. 3. Quanta equità hai. 4. Dove ti trovi nel processo (se stai scendendo per dare un'occhiata al posto, se stai per fare un'offerta per una casa specifica o se potresti aver pianificato di viaggiare più in basso).