La soluzione progettuale del momento è il futuro in Spagna! - nuova produzione fino al 25% più economica tramite il team di costruzione - Immobiliare spagnolo

I prezzi dei terreni e dei materiali da costruzione sono saliti alle stelle negli ultimi anni in Spagna. Allo stesso tempo vengono realizzati progetti sempre più grandi con margini sempre più elevati. La maggior parte dei valutatori si rende conto che ciò rischia di creare mini-bolle nel mercato e che diversi progetti venduti non saranno mai completati poiché non venderanno abbastanza appartamenti/case per raggiungere il pareggio per il promotore (costruttore) che finanzia il singolo progetto . Questo problema è solo peggiorato con l’inflazione e gli aumenti dei tassi di interesse.

In questi progetti edilizi anche la trasparenza e la sicurezza per gli acquirenti sono al di sotto degli standard. Questo sviluppo preoccupa molti, non ultime le grandi banche spagnole responsabili della sicurezza. Tuttavia, esiste una via da seguire per far uscire la Spagna da questo dilemma, e questa via si trova in un modello di lavoro che ha avuto successo in passato.

Le imprese di costruzione sono più economiche e molto più sicure per l'acquirente

La soluzione sono le cosiddette società di costruzione che non solo abbassano i prezzi ma aumentano anche la sicurezza sia per il singolo acquirente che per la banca.

Le linee di cui sopra sono già presenti e diventeranno ancora più rilevanti sulla scia del Corona e della crisi inflazionistica. Molti dei giganteschi progetti attualmente venduti in Spagna semplicemente non verranno realizzati. Progetti più piccoli, in cui gli acquirenti, come gruppo, invece che come promotore, acquistano il terreno e costruiscono, è l'unica via da seguire.

Leggendo i giornali svedesi si ha facilmente l'impressione che tutto sia in ritardo, che tutto sia diventato più caro, ecc. Questa non è una verità generale. Il nostro progetto Colina de Alta a Nerja, ad esempio, ha iniziato la costruzione nel primo trimestre del 2022 e in autunno eravamo circa 3 mesi in anticipo rispetto al programma e ha continuato a funzionare. È vero che alcuni materiali sono diventati più costosi, ma altri materiali sono diventati più economici. Naturalmente i prezzi possono ancora salire un po’, ma come sembra ora, i prezzi dei materiali e delle forniture si normalizzeranno. Questa comunità edilizia aveva prezzi davvero convenienti quando l'abbiamo lanciata e la posizione, come puoi vedere nella foto dell'edificio, è fantastica! Infine vorremmo aggiungere che siamo molto soddisfatti dell'impresa di costruzioni e sicuramente verranno incaricati di realizzare altri nostri progetti futuri.

Il valore della nuova produzione attraente e chiavi in mano aumenterà molto probabilmente nella prima metà del XX secolo (dalla seconda metà del 2024). Soprattutto in zone come Malaga e Nerja e zone circostanti dove già prima del Corona mancava la nuova produzione. Tuttavia, con l’aumento dell’appetito per la nuova produzione (i prezzi sono aumentati del 10% solo nel luglio 2021), resta da vedere se il mercato riuscirà a superare tutte le soglie che si sono create e a fornire nuova produzione più velocemente del previsto.

In questo articolo spieghiamo perché il modello della comunità edilizia è di nuovo in ascesa in Spagna (ma anche in Svezia, e non ultimo in Germania e in altri paesi) e perché dovresti considerare di investire anche in un appartamento o una casa in una comunità edilizia in Spagna: allora la sicurezza per te è molto più alta e prezzi fino al 25% più bassi (ma anche più basso secondo le cifre effettive su cui siamo seduti nell'inverno 23, da vari progetti. Negli ultimi anni si è costruita meno del previsto, mentre la domanda di nuova produzione chiavi in mano è maggiore che in molti anni, il che fa salire i prezzi più avanti dopo il completamento). Il modello della comunità edilizia è inoltre, per diverse ragioni, oltre ai prezzi bassi, più attraenti per l’investitore. Maggiori informazioni sulla sicurezza e altri vantaggi di questo modello di seguito. Lo troverai anche più avanti nell'articolo tutti progetti che vengono venduti qui e ora e che sono in corso durante l'anno. Innanzitutto definiamo questo concetto di costruzione economicamente vantaggioso.

Tieni presente che i prezzi al metro quadrato sono solitamente molto più bassi per una comunità edile che la legge spagnola mira a prevenire la speculazione. Secondo la legge spagnola che regola questa soluzione progettuale, ogni individuo (questa legge vale anche per le aziende) può quindi acquistare un massimo di 2 abitazioni in comunità edilizia per regione autonoma . Va però sottolineato che quando le case saranno completate (e la comunità edilizia sarà sciolta e diventeranno legalmente normali appartamenti di proprietà) potrai acquistare in ulteriori comunità se lo desideri. Il motivo di questa legge è che la costruzione di comunità costa meno delle promozioni e si vuole evitare che i singoli investitori si concentrino su un'unica area, comprando più immobili e distorcendo i prezzi attraverso affitti elevati o pura speculazione.

Le banche spagnole rifiutano sempre più l'attuale modello promotore e credono che le società di costruzione siano una forma di costruzione più sicura per tutte le parti. Tuttavia, è un processo giuridicamente complicato pilotare questo tipo di progetto attraverso tutti gli organismi fortemente regolamentati e ci vorrà del tempo prima che questo concetto sia nuovamente disponibile su un ampio fronte. Più comunemente in questo momento, è nel mercato competitivo di Madrid, dove i prezzi sempre più alti dei terreni hanno indotto le banche a frenare le costose promozioni edilizie. Con la Grande Recessione del primo decennio degli anni 2000 ancora fresca nelle loro menti, le banche ora vogliono nuovamente vedere progetti in cui il finanziamento (inclusa la revisione finanziaria di ogni singolo acquirente) sia più sicuro.

Cos'è una squadra di costruzione?

Che cos'è una community di costruzione e perché investire in questo modello invece che in un modello di promozione regolare?

Byggemenskap.se ha la seguente definizione del modello:

"Le forze trainanti che spingono a voler far parte di una comunità di costruzioni possono variare. Può trattarsi di voler vivere insieme, di progettare la casa, di costruire in modo ecologico, di come si vuole vivere da anziani - o di voler trattenere voi stessi i profitti derivanti dalla costruzione in luoghi attraenti.

Per la società, le società di costruzione sono un modo per realizzare una costruzione urbana più interessante e varia. Le esperienze dalla Germania mostrano una qualità superiore, un'architettura più interessante, una maggiore diversità e un impegno più profondo per la propria sistemazione. Gli svantaggi possono essere che volontà contrastanti rendono il processo più difficile, mentre allo stesso tempo sono necessari sforzi di pazienza e denaro per molto tempo prima che arrivi la ricompensa.

Una comunità edilizia (Baugemeinschaft) è semplicemente un'associazione di persone che acquistano insieme un terreno, progettano e fanno costruire uno o più edifici.

Le società di costruzione possono quindi utilizzare diverse forme di proprietà della proprietà completata, come la proprietà del locatario, la locazione cooperativa, la proprietà o la locazione. Di norma l'associazione ha un orientamento speciale per l'edilizia abitativa, ad esempio alloggi rispettosi dell'ambiente o adatti ai bambini, ecc. Il nostro orientamento è quello di trovare il miglior investimento possibile sia per l'affitto che per l'aumento del valore. Troviamo lotti in posizioni attraenti con un quadro di prezzi interessante e costruiamo al minor costo possibile senza compromettere la qualità. Offriamo quindi un concetto globale per l'affitto delle case, che comprende pulizie, gestione delle chiavi, gestione delle licenze e marketing nei portali internazionali per la massima occupazione. Già nella fase di progettazione abbiamo investitori con i quali collaboriamo per quanto riguarda la progettazione degli edifici. Tuttavia, nelle nostre società di costruzione non vi è alcun obbligo per gli acquirenti di accettare di investire. Circa il 50% degli acquirenti sono di fatto famiglie con bambini che desiderano grandi residenze in luoghi sicuri, vicino all'aeroporto, al mare, ecc. Per loro il potenziale locativo e l'aumento di valore sono un puro vantaggio e non lo scopo principale dell'acquisto.

SI PREGA DI NOTARE che una volta terminata la costruzione [nelle comunità edilizie spagnole] la comunità viene sciolta e gli appartamenti vengono legalmente considerati nuovamente appartamenti occupati dai proprietari comuni. c'è quindi alcuna differenza tra possedere un appartamento acquistato tramite una società di costruzione rispetto a qualsiasi altro modello di promozione in Spagna. Una società edilizia spagnola è semplicemente un modo economico e sicuro per costruire case.

In Svezia e Germania è prassi comune che tutti i proprietari siano coinvolti fin dall'inizio e progettano l'alloggio, ma questo non è il caso dei team di costruzione spagnoli. Lì l'obiettivo principale è abbassare i prezzi rispetto al modello del promotore. La partecipazione di 10 nazionalità diverse al processo di fondazione rallenterebbe troppo l’intero processo di costruzione. Inoltre, hai rigorosi standard edilizi spagnoli e piani dettagliati con cui lavorare. In Spagna, è più una questione di ubicazione (preferibilmente una posizione elevata, vicino al mare, vicino all'aeroporto) che alla progettazione dell'alloggio stesso.

Tuttavia, i prezzi dei lotti sono alle stelle, quindi è necessaria un'ampia rete per trovare i lotti rimanenti e di dimensioni ragionevoli, in buone posizioni e venduti a prezzi ragionevoli, al fine di costruire un prodotto attraente e conveniente. Trovare questi appezzamenti è il nostro compito principale. Inoltre, la nostra strategia è quella di vendere principalmente ad acquirenti scandinavi, il che semplifica l'intero processo poiché la maggior parte delle persone (che, ad esempio, non vogliono che gli scandinavi limitino la possibilità di affittare la propria casa) hanno la stessa idea del design della comunità, nonché le regole dell'associazione edilizia, ecc.

L’associazione non ha debiti dopo il suo trasferimento

Si noti inoltre che in Svezia l'associazione edilizia è spesso indebitata, il che incide sugli affitti delle unità abitative dell'associazione. In Spagna non funziona così, perché in Spagna generalmente non ci sono prestiti alle associazioni. Anche se i consorzi spagnoli per l'edilizia abitativa non hanno debiti, una volta all'anno vengono aggiunte tasse di superficie (l'importo varia, da 500 euro a 2.200 euro all'anno) per la manutenzione della proprietà, della piscina, dell'illuminazione, delle aree verdi, ecc.

Tutti i pagamenti in una comunità edilizia avvengono durante il corso della costruzione e la finanziano passo dopo passo (sono inoltre garantiti da una compagnia assicurativa esterna che garantisce la restituzione del denaro depositato più gli interessi nel caso in cui succeda qualcosa di imprevisto durante la costruzione). corso di costruzione). Tutti i pagamenti a soggetti esterni avvengono tramite il conto separato della banca per il progetto secondo una scala di pagamento rigorosamente regolamentata. Anche le commissioni agli architetti, agli intermediari, ai project manager, ai contabili, ecc. del progetto vengono pagate tramite la banca incaricata dalla comunità edilizia di gestire le finanze della costruzione.

Le comunità di proprietà si rivolgono agli investitori che desiderano vedere un elevato ritorno dell’investimento

L'Agenzia svedese per l'edilizia abitativa definisce un concetto correlato: "Anche il concetto di costruire comunità ricorre e può essere sinonimo di costruire comunità, ma può anche significare che uno o più membri del gruppo non vivranno essi stessi nella casa, ma parteciperanno come investitori a lungo termine e vedono la comproprietà della casa finita come un investimento di capitale."

Circa il 50% dei nostri acquirenti appartiene a questo particolare gruppo di acquirenti, vale a dire. investitori che investono per ottenere reddito attraverso l'affitto e l'aumento di valore a lungo o breve termine (già dopo il trasloco, il prezzo di un appartamento aumenta significativamente su un appartamento fuori progetto in Spagna). In senso stretto, quindi, commercializziamo "Building Associations" perché diversi acquirenti scandinavi, ai quali indirizziamo principalmente questi progetti, sono puri investitori.

Pertanto, come accennato in precedenza, offriamo un concetto globale con una società di noleggio separata e aiutiamo nel processo per ottenere la licenza per il noleggio, ecc. Un aspetto molto importante in questo contesto è anche che includiamo negli statuti dell'associazione, fin dall'inizio che in futuro sarà consentito affittare la propria casa a chi lo desidera. Una volta ottenuta la licenza di noleggio, questa non può essere revocata retroattivamente secondo la legge. Lo facciamo grazie alla nuova legge che permette alle associazioni di edilizia abitativa di tutta la provincia di Malaga di vietare o limitare l'affitto a fini turistici sottoponendolo al voto in una riunione dell'associazione. È sufficiente che i tre quinti dei proprietari di una cooperativa edilizia votino a favore del divieto perché questo venga applicato. Ciò include anche nuovi progetti con nuova produzione, dove in molti casi la possibilità di affittare ai turisti è vietata fin dall'inizio. Tuttavia, gli appartamenti di nuova produzione che potranno essere affittati saranno pura valuta forte in mercati come la città di Malaga, Nerja e Marbella, dove la domanda è enorme.

spanskafastigheter.se e la nostra storia e il nostro futuro con le imprese di costruzione spagnole

Il nostro avvocato aziendale Francisco López, il cui padre utilizzò con successo il modello del progetto comunitario edilizio diversi decenni fa nella provincia di Malaga, si rendeva conto, ancor prima che la nuova produzione riprendesse dopo la crisi, che per vendere un progetto entro un termine ragionevole, i prezzi dovevano essere depresso senza compromettere la qualità. Ha quindi ripreso il concetto di costruzione comunitaria e ha ottenuto finanziamenti per un terreno in una posizione attraente nella famosa località di Nerja. Abbiamo venduto quel progetto, Terrazas de Ladera, in tempi record.

abbiamo lanciato un’altra comunità edilizia (Balcon del Mar) nella stessa zona, Ladera del Mar a Nerja. Anche quel progetto è andato esaurito rapidamente a causa del prezzo competitivo.

Già nella fase di pianificazione delle nostre precedenti comunità di sviluppatori c'è stato un grande interesse da parte delle banche ecc. e abbiamo allacciato contatti importanti. Il modello della building community piace soprattutto alle banche perché rappresenta un modo più sicuro, per tutti i soggetti coinvolti, di progettare e costruire. I prezzi sono più bassi e la trasparenza è migliore, e il modello fortemente regolamentato, con un revisore indipendente, conti bancari speciali creati dalla banca che gestisce tutti i pagamenti ai subappaltatori, nonché agli intermediari e ai project manager, ecc., e una compagnia assicurativa che garantisce tutto il denaro depositato dagli acquirenti, è significativamente più sicuro. Anche i dipartimenti nazionali di rischio delle banche hanno maggiori possibilità di regolamentare questo tipo di progetti. Ad esempio, ogni singolo acquirente deve essere approvato dalla banca, indipendentemente dal fatto che richieda o meno un prestito.

La grande sfida è stata quella di trovare dipendenti che conoscessero come si svolge concretamente il rispetto di tutte le leggi e i regolamenti che si applicano a questo tipo di costruzione. È qui che il nostro team, e sostanzialmente un altro grande attore della Costa del Sol, conosce questo modello di lavoro.

Insieme analizziamo la Costa del Sol alla ricerca di appezzamenti attraenti in posizioni centrali nella crescente Malaga, nonché appezzamenti vicino alle spiagge nelle città costiere circostanti. Successivamente progettiamo case/appartamenti e formiamo squadre di costruzione che commercializziamo principalmente agli scandinavi. Attraverso il nostro partner internazionale affittiamo le case anche a un mercato internazionale. Tuttavia, questo concetto è qualcosa che interessa anche agli investitori internazionali. Pertanto a lungo termine non ci limiteremo al mercato scandinavo, relativamente limitato.

Le nostre ultime squadre di costruzione

All'inizio del 2024 abbiamo lanciato un nuovo progetto con 8 nuove case a schiera di lusso a prezzi interessanti. Situato in una delle zone più famose di Nerja, a pochi passi dal centro e dalla spiaggia. Piscina privata, terrazza sul tetto e piscina comunitaria. Area edificabile di circa 110 m2. 3 camere da letto. A partire da 550.000€

Scrivi a info@spanskafastigheter.se se desideri informazioni in una fase iniziale del processo. Leggi di più sulle case a schiera a Capistrano qui.

Venduto/in costruzione di seguito:

18 case a schiera vicino alla spiaggia di Punta Lara Nerja

Grandi terrazze sul tetto. Cucina attrezzata. Piscina comunitaria e belle aree di incontro nella zona. Posizione meridionale. 2-3 camere da letto. [nota, venduto e in costruzione, ma scrivi a info@spanskafastigheter.se se vuoi fare la fila, nel caso qualcuno ritorni) Leggi di più qui.

8 appartamenti in posizione elevata a Nerja- Colina Alta

Colina Alta a Nerja

Dopo la fine dell'anno 21, abbiamo lanciato 8 appartamenti fuori piano a Nerja. Posizione elevata con vista mare. Sole pomeridiano. Piccola urbanizzazione in una posizione tranquilla, a pochi passi dal centro e dalla spiaggia, con piscina e garage. I prezzi negoziati e di mercato per il terreno ci hanno dato l'opportunità di offrire questi appartamenti a prezzi fantastici. 2 camere da letto, terrazzo, da meno di € 200.000. Sotto i 350.000€ per il duplex con 2 camere da letto e 3 bagni. Maggiori informazioni su Colina Alta qui. Questi vengono venduti ma alcuni potrebbero essere messi in vendita dopo il completamento. Se vuoi fare la fila, scrivi a info@spanskafastigheter.se

Lanciamo sempre i nostri progetti (ma anche promozioni regolari per le quali otteniamo i diritti di vendita, per quanto possibile) con squadre di costruzione presenti in anticipo ai nostri follower della newsletter.

Iscriviti qui alla newsletter di Nerja, Torrox e Costa Tropical (così come della città di Malaga).
Iscriviti qui alla newsletter per Marbella, Estepona, Benalmadena, Torremolinos e tutte le altre località della Costa del Sol occidentale (così come la città di Malaga).
Si prega di scrivere anche direttamente a info@spanskafastigheter.se

Squadre di costruzione in fase di pianificazione nel 2024:

Nerja

Al momento in cui scriviamo, stiamo negoziando i prezzi con i proprietari terrieri, coinvolgendo nel contempo i finanziatori per vincolare i terreni.

Conclusione e riassunto

Il margine di profitto per un modello di promozione tradizionale, consueto nel mercato immobiliare spagnolo, è notevolmente più alto. Commissioni più basse ecc. per tutti i soggetti coinvolti in una squadra di costruzione significano prezzi finali più bassi di circa il 25%. Inoltre, il modello di lavoro implica maggiore trasparenza e co-determinazione per gli acquirenti. Il consiglio è eletto da tutti i membri che hanno anche il diritto di voto su diverse questioni importanti durante la costruzione. Il consiglio è costantemente informato dalla direzione del progetto e dal revisore indipendente su tutto ciò che accade nella costruzione e prende determinate decisioni per conto dei membri. Tuttavia, alcune decisioni devono essere votate da ogni singolo membro. Tutto è regolato dalle leggi spagnole che si applicano specificamente alle imprese di costruzione e tutti i pagamenti delle commissioni agli intermediari, ai project manager così come ai subappaltatori/costruttori ecc. sono gestiti dalla banca tramite un conto bancario appositamente creato a cui solo la banca ha accesso. Una compagnia assicurativa garantisce tutti i pagamenti effettuati dagli acquirenti durante la costruzione.

In generale, ecco come funziona il processo di costruzione della comunità in Spagna :

1. La direzione del progetto identifica un terreno adatto (l'avvocato controlla il piano dettagliato del terreno, se è adatto per una società di costruzione) per la vendita e avvia le trattative con i proprietari del terreno. La trama è bloccata per un certo periodo di tempo.

2. Successivamente viene registrata una società di costruzione e viene creato un conto presso una banca che contabilizza anche il finanziamento bancario della costruzione, mentre gli architetti redigono un progetto di costruzione.

3. Si comincia a raccogliere le prenotazioni per le abitazioni e contemporaneamente si richiede al comune la licenza edilizia.

4. Quando tutte le case vengono vendute, viene formato un consiglio per la comunità edilizia. Tutti gli acquirenti sono invitati a una riunione del consiglio, dove viene scelto, tra le altre cose, il presidente.

5. L'impresa di costruzione viene selezionata dal consiglio d'amministrazione in consultazione con la direzione del progetto a seguito di una procedura di gara.

6. Il terreno viene acquistato dalla comunità edilizia e poi inizia la costruzione.

7. Una volta ultimato, vengono redatti gli atti a nome di ogni singolo proprietario e la comunità edilizia viene sciolta. Ogni appartamento è ora considerato ai sensi della legge come qualsiasi appartamento occupato dal proprietario. Lo stesso vale per la stessa associazione edilizia per il complesso. È anche importante sottolineare che questa associazione finanziaria non dispone di un prestito con responsabilità solidale per il pagamento dopo il completamento. Le quote associative (da considerarsi come affitti) non sono quindi influenzate da un possibile interessi più elevati poiché non ci sono debiti nell'associazione.

⁃ I due aspetti fondamentali del modello di lavoro della comunità edilizia nella sua concezione spagnola:

Prezzi più bassi quando si rimuove il promotore dall'equazione (questo significa che sia noi che gli altri coinvolti nel progetto riceviamo commissioni significativamente più basse del solito, e che dobbiamo aspettare fino a quando non sarà completamente costruito, ma significa anche che noi ottenere un prodotto molto più facilmente vendibile). I promotori edili regolari semplicemente non sono disposti a tagliare i margini di profitto nello stesso modo in cui lo fa una comunità edile. A seconda della complessità e del volume del progetto, i margini per una normale promozione della costruzione vanno da almeno il 15% a fino al 25%. Le tariffe per la gestione del progetto di una squadra di costruzione sono del 7-12% ( leggi di più nell'articolo spagnolo sulle squadre di costruzione spagnole a Madrid qui) .
Maggiore sicurezza finanziaria e giuridica con maggiore trasparenza poiché tutto è strettamente regolato dalle leggi spagnole (revisore indipendente, maggiore trasparenza e co-determinazione dei proprietari, ecc.) e che il consiglio partecipa attivamente a tutte le decisioni.

Ulteriori letture:

info@spanskafastigheter.se