En Espagne, les prix des terrains et des matériaux de construction ont explosé ces dernières années. Parallèlement, des projets de plus en plus importants voient le jour, assortis de marges toujours plus élevées. La plupart des analystes s'accordent à dire que cela risque de créer des mini-bulles sur le marché et que nombre de ces projets ne seront jamais achevés, faute de ventes suffisantes pour permettre au promoteur (constructeur) de rentabiliser son investissement. Ce problème n'a fait que s'aggraver avec l'inflation et la hausse des taux d'intérêt.

De plus, dans ces projets de construction, la transparence et la sécurité des acheteurs laissent à désirer. Cette situation inquiète nombre de personnes, notamment les grandes banques espagnoles chargées de la sécurité. Cependant, une solution existe pour sortir l'Espagne de cette impasse : un modèle qui a déjà fait ses preuves.

Les équipes de construction sont moins chères et nettement plus sûres pour l'acheteur

La solution réside dans ce qu'on appelle les communautés de construction, qui non seulement fait baisser les prix mais augmente aussi la sécurité tant pour l'acheteur individuel que pour la banque.

Les observations précédentes sont déjà pertinentes et le deviendront encore davantage suite à la crise du coronavirus et de l'inflation. Nombre des projets pharaoniques actuellement proposés en Espagne ne verront tout simplement pas le jour. Seules des initiatives plus modestes, où les acquéreurs, collectivement et non par l'intermédiaire d'un promoteur, achètent les terrains et construisent, constituent l'avenir.

À la lecture des journaux suédois, on a facilement l'impression que tout est retardé et que tout est devenu plus cher, etc. Ce n'est pas une vérité générale. Notre projet Colina de Alta À Nerja, par exemple, la construction a débuté au premier trimestre 2022 et avait environ trois mois d'avance sur le calendrier prévu à l'automne. Les travaux se poursuivent à un rythme soutenu. Si certains matériaux sont devenus plus chers, d'autres sont devenus moins onéreux. Les prix peuvent encore légèrement augmenter, bien sûr, mais selon toute vraisemblance, les prix des matériaux et des livraisons devraient se normaliser. Ce groupement de construction proposait des prix très compétitifs lors de son lancement et, comme vous pouvez le constater sur la photo du chantier, la situation est excellente ! Enfin, nous tenons à souligner notre grande satisfaction quant aux prestations de l'entreprise de construction et nous lui confierons sans aucun doute la réalisation de nos prochains projets.

La valeur des constructions neuves attrayantes et clés en main augmentera très probablement énormément au cours de la première moitié (à partir de la seconde moitié de 2024) du XXe siècleC’est particulièrement vrai dans des régions comme Malaga et Nerja et leurs environs, où la production neuve était déjà insuffisante avant la crise sanitaire. Face à la demande accrue (les prix ont augmenté de 10 % rien qu’en juillet 2021), il reste à voir si le marché parviendra à lever tous les obstacles rencontrés et à accélérer la production plus rapidement que prévu.

Dans cet article, nous expliquons pourquoi le modèle des associations de logement social connaît un regain de popularité en Espagne (mais aussi en Suède, et notamment en Allemagne et dans d'autres pays) et pourquoi vous devriez également envisager d'investir dans un appartement ou une maison au sein d'une association de logement social en Espagne – car votre sécurité y est bien plus élevée prix jusqu'à 25 % moins chers (mais encore plus bas selon les chiffres réels dont nous disposons pour l'hiver 2023, issus de divers projets. La construction a été moins importante que prévu ces dernières années, tandis que la demande de logements neufs clés en main est plus forte qu'elle ne l'a été depuis longtemps, ce qui fait encore grimper les prix à la livraison). Le modèle de la communauté de la construction est également, pour plusieurs raisons, outre la faiblesse des prix, plus attrayant pour l'investisseur.  Vous trouverez plus d'informations sur la sécurité et les autres avantages de ce modèle ci-dessous. Plus bas dans l'article, vous découvrirez également… tous les projets qui sont vendus ici et maintenant, et qui sont en cours de réalisation au cours de l'annéeDéfinissons d'abord ce concept de construction économique.

Veuillez noter que les prix au mètre carré sont généralement tellement inférieurs pour une société de construction que la loi espagnole vise à prévenir la spéculation. Conformément à la loi espagnole qui encadre ce type de projet, chaque personne physique (cette loi s'applique également aux entreprises) a ainsi droit à acheter un maximum de 2 maisons dans un lotissement par région autonomeIl convient toutefois de noter qu'une fois les logements achevés (et le syndicat de copropriétaires dissous, les logements devenant alors des appartements en pleine propriété), vous pourrez, si vous le souhaitez, acquérir des biens dans d'autres ensembles immobiliers. Cette loi vise à éviter que les syndicats de copropriétaires ne se concentrent sur un seul secteur, n'acquièrent plusieurs propriétés et ne faussent les prix par des loyers élevés ou par pure spéculation.

Les banques espagnoles rejettent de plus en plus le modèle actuel de promoteur immobilier et estiment que la construction de lotissements est une forme de construction plus sûre pour toutes les parties prenantes. Cependant, la mise en œuvre de ce type de projet auprès des organismes de réglementation, très stricts, représente un processus juridique complexe et il faudra du temps avant que ce concept ne soit de nouveau largement accessible. Actuellement, c'est surtout sur le marché concurrentiel de Madrid que ce type de projet est répandu, la flambée des prix fonciers ayant incité les banques à freiner les coûteux programmes immobiliers. Avec la Grande Récession du début des années 2000 encore présente dans les mémoires, les banques exigent désormais des projets dont le financement (incluant une analyse financière de chaque acquéreur) est mieux garanti.

Qu'est-ce qu'une communauté de construction ?

Qu’est-ce qu’une communauté de construction et pourquoi investir dans ce modèle plutôt que dans un modèle de promotion classique ?

Byggemenskap.se propose la définition suivante du modèle :

« Les motivations qui poussent à vouloir faire partie d’une communauté de construction peuvent être diverses. Il peut s’agir du désir de vivre ensemble, de la conception du logement, de la construction écologique, du mode de vie souhaité pour les personnes âgées, ou encore du désir de conserver les bénéfices d’une construction dans des lieux attractifs. ».

Pour la société, la construction de communautés est un moyen de parvenir à un développement urbain plus intéressant et diversifié. L'expérience allemande témoigne d'une architecture de meilleure qualité et plus originale, d'une plus grande diversité et d'un attachement plus fort au logement. Parmi les inconvénients, on peut citer le fait que des volontés divergentes complexifient le processus et exigent patience et investissements financiers sur le long terme avant d'en récolter les fruits

Une communauté de construction (Baugemeinschaft) est simplement une association de personnes qui achètent conjointement un terrain, planifient et font construire un ou plusieurs bâtiments.

Les entreprises de construction peuvent ensuite proposer différentes formes de propriété pour le bien immobilier achevé, telles que la copropriété, la location coopérative, ou encore des droits de propriété ou de location. L'association de copropriétaires se concentre généralement sur un objectif particulier en matière de logement, comme le logement écologique ou adapté aux enfants, etc. Notre objectif est de trouver le meilleur investissement possible, tant pour la location que pour la valorisation du bien. Nous trouvons des terrains dans des emplacements attractifs à des prix compétitifs et construisons au moindre coût sans compromettre la qualité. Nous proposons ensuite une solution complète pour la location des logements, incluant la gestion du personnel, des clés, des licences et la commercialisation sur les portails internationaux pour une occupation maximale. Dès la phase de planification, nous collaborons étroitement avec des investisseurs sur la conception des bâtiments. Cependant, l'investissement n'est pas obligatoire pour les acquéreurs de nos programmes immobiliers. Environ 50 % des acheteurs sont des familles avec enfants qui recherchent de grandes maisons dans des quartiers sûrs, à proximité de l'aéroport, de la mer, etc. Pour eux, le potentiel locatif et la plus-value sont un bonus, et non la motivation première de l'achat.

Noter que lorsque la construction sera terminée [dans les communautés de construction espagnoles] la communauté est dissoute et les appartements sont à nouveau considérés juridiquement comme des appartements ordinaires occupés par leur propriétaire. Il en est donc ainsi aucune différence L'acquisition d'un appartement par le biais d'une société de crédit immobilier présente des avantages par rapport à tout autre modèle de promotion immobilière en Espagne. Une société de crédit immobilier espagnole constitue tout simplement une solution rentable et sûre pour se loger.

En Suède et en Allemagne, il est courant que tous les propriétaires soient impliqués dès le départ et conçoivent le logement, mais ce n'est pas le cas dans les copropriétés espagnoles l'objectif principal de la baisse des prix Comparativement à un modèle de promoteur, la participation de dix nationalités différentes au processus initial ralentirait considérablement la construction. De plus, la réglementation espagnole en matière de construction est stricte et des plans détaillés doivent être respectés. En Espagne, l'emplacement (idéalement en hauteur, près de la mer ou de l'aéroport) prime sur le design du logement lui-même.

Cependant, les prix des terrains montent en flèche, d'où la nécessité d'un vaste réseau pour trouver les terrains restants, de taille convenable, bien situés et vendus à des prix raisonnables, afin de pouvoir construire un produit attractif et abordable trouver ces parcelles c'est notre tâche principale. De plus, notre stratégie consiste à vendre principalement à des acheteurs scandinaves, ce qui simplifie l'ensemble du processus car la plupart des gens (par exemple, les Scandinaves ne veulent pas limiter la possibilité de louer leur logement) ont le même avis sur la conception de la communauté, ainsi que sur les règles de l'association de logement, etc.

L'association n'a aucune dette depuis son emménagement

Il est important de noter qu'en Suède, les associations de logement sont souvent endettées, ce qui influe sur les loyers des appartements en copropriété. Ce n'est pas le cas en Espagne, où les associations de logement n'ont généralement pas d'emprunts. Bien que les associations de logement espagnoles n'aient pas de dettes, des charges de copropriété (dont le montant varie de 500 € à 2 200 € par an) sont perçues annuellement pour l'entretien de l'immeuble, de la piscine, de l'éclairage, des espaces verts, etc.

Tous les paiements dans un chantier de construction sont effectués au fur et à mesure du processus de construction et le financent étape par étape (ils sont également garantis par une compagnie d'assurance externe) nous vous garantissons le remboursement de votre dépôt initial majoré des intérêts En cas d'imprévu durant les travaux, tous les paiements aux tiers sont effectués via le compte bancaire dédié au projet, selon un échéancier strict. Les commissions des architectes, courtiers, maîtres d'œuvre, auditeurs, etc., sont également versées par cette banque mandatée par le secteur du BTP pour la gestion financière du projet.

Le secteur du bâtiment attire les investisseurs qui souhaitent un retour sur investissement élevé

L’Office national suédois du logement, de la construction et de l’aménagement du territoire définit un concept connexe : « Le concept de communauté de promoteurs existe également et peut être synonyme de communauté de construction, mais peut aussi signifier qu’un ou plusieurs membres du groupe ne vivront pas eux-mêmes dans la maison, mais participeront en tant qu’investisseurs à long terme et considéreront la copropriété de la maison achevée comme un investissement en capital. »

Environ 50 % de nos acheteurs appartiennent à cette catégorie particulière : les investisseurs qui recherchent un revenu locatif et une plus-value à court ou long terme (le prix d’un appartement sur plan en Espagne augmente significativement dès l’emménagement). À proprement parler, nous commercialisons donc des « ensembles de promoteurs », car plusieurs acheteurs scandinaves, notre cible principale pour ces projets, sont de purs investisseurs.

Nous proposons donc, comme mentionné précédemment, une formule complète avec une société de location distincte, et nous vous accompagnons dans les démarches d'obtention de la licence de location, etc. Un aspect très important à cet égard est également que Nous avons inscrit dans les statuts de l'association, dès le départ, que cela sera autorisé à l'avenir Vous pouvez louer votre logement à qui vous le souhaitez. Une fois votre licence de location obtenue, elle ne peut être révoquée rétroactivement, conformément à la loi. Cette procédure est due à la nouvelle loi qui permet aux associations de copropriétaires de Malagad'interdire ou de restreindre la location touristique en soumettant la question au vote lors d'une assemblée générale. Il suffit que les trois cinquièmes des copropriétaires votent en faveur de l'interdiction pour qu'elle s'applique. Ceci concerne également les nouveaux programmes immobiliers, où, dans de nombreux cas, la location touristique est interdite d'emblée. Cependant, les appartements neufs autorisés à la location constituent un excellent investissement sur des marchés comme Malaga , Nerja et Marbella où la demande est très forte.

spanskafastigheter.se et notre histoire et notre avenir avec les communautés de construction espagnoles

Notre avocat d'affaires, Francisco López, dont le père avait mis en œuvre avec succès le modèle de projet de construction communautaire dans la province de Malagail y a plusieurs décennies, avait compris, avant même la reprise du secteur de la construction après la crise, que pour vendre un projet dans un délai raisonnable, il fallait baisser les prix sans compromettre la qualité. Il a donc repris le concept de la construction communautaire et a trouvé des investisseurs pour un terrain idéalement situé dans la station balnéaire prisée Nerja. Nous avons vendu ce projet Terrazas de Ladera en un temps record.

Nous avons ensuite lancé un autre ensemble immobilier (Balcon del Mar) Dans le même secteur, à Nerja, l'année suivante, le projet Ladera del Mar connut le même succès. Ce projet afficha également complet très rapidement grâce à ses prix compétitifs.

Dès la phase de planification de nos précédents projets de communautés de promoteurs, nous avons constaté un vif intérêt de la part des banques et autres acteurs du secteur, et établi des contacts importants. Le modèle de communauté de promoteurs séduit principalement les banques car il offre une solution plus sûre pour tous les intervenants en matière de planification et de construction. Les prix sont plus bas, la transparence accrue et le modèle rigoureusement réglementé – avec un auditeur indépendant, des comptes bancaires dédiés ouverts par la banque pour gérer tous les paiements aux sous-traitants, courtiers, maîtres d'œuvre, etc., et une compagnie d'assurance garantissant les dépôts des acquéreurs – offre une sécurité nettement supérieure. Les services de gestion des risques des banques disposent également d'une plus grande capacité de contrôle sur ce type de projet. Par exemple, chaque acheteur individuel agréé par la banque, qu'il fasse une demande de prêt ou non.

Le principal défi a été de trouver des employés connaissant parfaitement les lois et réglementations applicables à ce type de construction. C'est là que notre équipe, et pratiquement un seul autre acteur majeur sur Costa del Sol maîtrise ce modèle de travail.

Ensemble, nous prospectons Costa del Sol à la recherche de terrains attractifs, aussi bien dans le centre de Malaga , ville en pleine expansion, que sur les plages des communes côtières environnantes. Nous concevons ensuite des maisons et des appartements, et créons des ensembles immobiliers que nous commercialisons principalement auprès d'une clientèle scandinave. Par l'intermédiaire de notre partenaire international, nous proposons également ces logements à la location sur un marché international. Toutefois, ce concept intéresse également les investisseurs internationaux. C'est pourquoi, à long terme, nous ne nous limiterons pas au marché scandinave, relativement restreint.

Nos dernières équipes de construction

Vendu/en construction ci-dessous :

18 maisons de ville près de la plage à Punta Lara Nerja

Grandes terrasses sur le toit. Cuisines équipées. Piscine commune et espaces de rencontre agréables à proximité. Exposition sud. 2-3 chambres. [Note : vendu et en construction. Si vous souhaitez être inscrit sur la liste d'attente, veuillez écrire à info@spanskafastigheter.se .] Pour en savoir plus, cliquez ici.

8 appartements en position dominante à Nerja- Colina Alta

Après le passage à l'an 2021, nous avons lancé 8 appartements sur plan à Nerja. Situés en hauteur, ils offrent une vue imprenable sur la mer et bénéficient d'un ensoleillement optimal l'après-midi. Au sein d'une petite résidence calme, à proximité du centre et de la plage, la résidence comprend une piscine et un garage. La renégociation des prix du terrain et l'évolution du marché nous permettent de proposer ces appartements à des prix exceptionnels. Appartements 2 chambres, terrasse, à partir de moins de 200 000 €. Duplex 2 chambres et 3 salles de bains à moins de 350 000 €. Pour en savoir plus sur Colina Alta, cliquez ici. Ces logements sont vendus, mais certains pourraient être remis en vente une fois terminés. Si vous souhaitez être inscrit sur la liste d'attente, veuillez écrire à info@spanskafastigheter.se

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Nous lançons toujours nos projets (ainsi que les promotions régulières pour lesquelles nous obtenons les droits de vente, dans la mesure du possible) avec les communautés de construction dans avance à nos abonnés à la newsletter.

• Inscrivez-vous à la newsletter pour Nerja, Torrox et Costa Tropical ici (ainsi que la ville Malaga ).
• Inscrivez-vous à la newsletter pour Marbella, Estepona, Benalmadena, Torremolinos et toutes les autres stations balnéaires de la Costa del Sol occidentale (ainsi que la ville Malaga ) ici.
• Veuillez également écrire directement à info@spanskafastigheter.se

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Équipes de construction en phase de planification en 2024 :

Au moment où nous écrivons ces lignes, nous sommes en train de négocier les prix avec les propriétaires fonciers, tout en faisant appel à des financiers pour sécuriser les terrains.

Conclusion et résumé

La marge bénéficiaire d'un modèle de promotion traditionnel, courant sur le marché immobilier espagnol, est nettement supérieure. Des commissions plus faibles, etc., pour tous les acteurs d'un projet de construction signifient… des prix finaux inférieurs d'environ 25 %. De plus, ce modèle de fonctionnement garantit une plus grande transparence et une meilleure codécision pour les acheteurs. Le conseil d'administration est élu par l'ensemble des membres, qui disposent également d'un droit de vote sur plusieurs questions importantes durant le processus de construction. Le conseil est tenu informé en permanence par la direction du projet et un auditeur indépendant de l'avancement des travaux et prend certaines décisions au nom des membres. Cependant, certaines décisions doivent être soumises au vote de chaque membre. L'ensemble des opérations est régi par la législation espagnole applicable aux associations de constructeurs, et le versement des commissions aux courtiers, maîtres d'œuvre, sous-traitants, etc., est géré par la banque via un compte bancaire dédié auquel seule la banque a accès. Une compagnie d'assurance est également présente garantit tous les paiements des acheteurs pendant le processus de construction.

En termes généraux, Voici comment fonctionne le processus communautaire de construction en Espagne:

1. La gestion du projet identifie un terrain approprié (un avocat vérifie le plan détaillé du terrain pour s'assurer de son aptitude à la construction d'un ensemble immobilier) et entame des négociations avec le propriétaire. Le terrain est réservé pour une période déterminée.

2. Ensuite, une communauté de construction est enregistrée et un compte est créé dans une banque qui fournit également un financement bancaire pour la construction, tandis qu'un plan de construction est établi par les architectes.

3. Les réservations pour les maisons commencent à être collectées et un permis de construire est demandé simultanément à la municipalité.

4. Une fois toutes les maisons vendues, un conseil d'administration est constitué pour la société de crédit immobilier. Tous les acquéreurs sont invités à une réunion du conseil, au cours de laquelle, entre autres, un président est élu.

5. L'entreprise de construction est sélectionnée par le conseil d'administration en consultation avec la direction du projet après une procédure de devis.

6. Le terrain est acheté par le secteur de la construction, puis les travaux commencent.

7. Une fois les travaux terminés, un titre de propriété est établi pour chaque propriétaire et le syndicat de copropriétaires est dissous. Conformément à la loi, chaque appartement est désormais considéré comme un logement occupé par son propriétaire. Il en va de même pour le syndicat de copropriétaires du complexe. Il est également important de souligner que cette association économique ne comporte pas de prêt avec responsabilité solidaire pour le remboursement après achèvement. Les charges de copropriété (considérées comme un loyer) ne sont donc pas affectées par une éventuelle hausse des taux d'intérêt, car l'association ne compte aucune dette.

⁃ Les deux aspects les plus fondamentaux du modèle de travail communautaire dans le secteur de la construction, dans sa version espagnole :

• prix plus bas Lorsque l'on supprime l'intermédiaire (cela signifie que nous et les autres personnes impliquées dans le projet recevons des commissions nettement inférieures à la normale, et que nous devons attendre la fin du projet pour les percevoir, mais cela signifie aussi que nous obtenons un produit beaucoup plus facile à vendre), les intermédiaires en construction classiques ne sont tout simplement pas disposés à rogner sur leurs marges bénéficiaires comme le fait une entreprise de construction. Selon la complexité et l'envergure du projet, les marges d'un intermédiaire en construction classique se situent entre 15 % et 25 %. Les honoraires de gestion de projet d'une entreprise de construction sont de 7 à 12 %Pour en savoir plus, consultez cet article en espagnol sur les communautés de construction espagnoles à Madrid).
• Une sécurité financière et juridique renforcée grâce à une transparence accrue car tout est strictement réglementé par la législation espagnole (commissaire aux comptes indépendant, transparence accrue et codécision des actionnaires, etc.) et le conseil d'administration participe activement à toutes les décisions.

Pour en savoir plus :

• Tout ce que vous devez savoir sur l'investissement en Espagne
• Zones et projets prioritaires pour l'investissement en 2024-2025
• Questions et réponses fréquentes concernant l'achat d'une maison en Espagne
• À propos de la souscription d'un prêt auprès d'une banque espagnole
• Aperçu des nouvelles constructions Costa del Sol
• Guide de Malaga
• Guide de Nerja
• Guide de Marbella
• Guide de Costa del Sol
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