Tout sur l'investissement immobilier en Espagne - Achetez la bonne maison dans la bonne zone - Immobilier Espagnol

Acheter une propriété en Espagne peut être le meilleur investissement de votre vie, mais il est important de choisir la bonne maison ou le bon appartement dans le bon quartier. La Costa del Sol, par exemple, connaît un tourisme plus important que la plupart des autres régions. Dans plusieurs stations balnéaires de la Costa del Sol, grâce au fort tourisme intérieur, ils ont battu des records de chiffre d'affaires pendant la pandémie de l'été 21, malgré le fait que le tourisme étranger au cours de cette période, en raison des restrictions, a chuté de 80 %. Un message de force qui vaut tout pour le territoire. Mais toutes les régions du sud de l’Espagne ne connaissent pas un taux d’occupation élevé. Il y a aussi bien d’autres aspects à prendre en compte. Saviez-vous, par exemple, qu'il existe des restrictions strictes (et des règles encore plus strictes sont en discussion en 2024) pour les locations dans des régions comme Majorque, Barcelone et les îles Canaries ? Il existe également d'autres lois et réglementations qui réglementent les locations, que vous devez suivre dans la plupart des provinces espagnoles afin de ne pas risquer des amendes coûteuses.

Les prix continuent d’augmenter, même s’ils augmentent désormais plus lentement. La hausse pour l'ensemble de l'année s'est établie à environ 5 %. Cependant, l'inflation/guerre n'a pas ralenti la tendance à la hausse des prix qui se poursuit depuis 2014. Le prix de l'immobilier espagnol a considérablement chuté autour de la crise de 2008, mais en 2024, il est toujours en baisse d'environ 22 % par rapport au niveau record de 2007. Depuis lors, beaucoup de choses positives se sont également produites sous forme de réglementations visant à protéger l'acheteur, de réglementations bancaires, et ils ont investi massivement dans les infrastructures, l'écotourisme et les sentiers de randonnée, etc. évolution positive, plusieurs sociétés multinationales ont également déménagé leurs bureaux dans des villes espagnoles, et Malaga connaît un boom technologique après le déménagement récent du siège social ultramoderne de Google en matière de cybersécurité. En 2023, la hausse des prix a cependant nettement diminué jusqu’à la fin de l’année. , dans l’état actuel des choses , les hausses de prix recommenceront à augmenter plus rapidement en 2024, à mesure que l’inflation baisse et que des baisses de taux d’intérêt de la part de la BCE sont attendues au cours de l’année.

L'agence de construction APCSepaña estime que c'est principalement le désir de nouvelles productions qui fait monter les prix. Compte tenu du fort intérêt international, il est difficile d’entrevoir autre chose qu’une hausse continue du marché immobilier espagnol. Le plus gros problème est le manque de logements à vendre dans les zones les plus attractives (ce qui est principalement dû aux investisseurs étrangers). Cela rend les prix très résistants. Cependant, de nombreux vendeurs ont attendu de mettre en vente pendant la pandémie et acceptent désormais des offres inférieures sur le prix de départ pendant environ six mois.

De manière générale, les évaluateurs s’attendent à ce que les prix de l’immobilier en Espagne augmentent de 2 à 5 % en 2024, puis augmentent rapidement et fortement. Si les prix de l’énergie continuent de baisser plus que prévu, parallèlement à l’inflation et aux taux d’intérêt internationaux, la hausse sera cependant nettement plus élevée. Jamais auparavant l’intérêt international des investisseurs pour l’Espagne n’a été aussi grand. Aujourd’hui, environ 140 nationalités différentes investissent chaque année dans le pays.

Au cours des 5 années précédant Corona, la valeur d'une maison espagnole a augmenté en moyenne de 5 % par an et si l'on compte la réduction des frais d'intérêt et le fait que le prix de la location a augmenté de 50 % au cours de la même période, cela signifiait un retour de plus de 10 % pour ceux qui ont acheté la bonne maison dans le bon quartier et au bon moment. La valeur n’a pas diminué de manière significative, et a même augmenté dans certaines régions, tout au long de l’année de crise 20. C’était une forte indication pour l’avenir. À l'automne 21, des appartements clé en main ont été vendus sur la Costa del Sol orientale, où les prix ont augmenté de plus de 50 % depuis leur vente sur plan.

Au premier semestre 2022, un record a été battu du nombre d’acheteurs étrangers en Espagne. 53% de plus par rapport à l'année précédente (les ventes intérieures ont également augmenté mais "seulement" de 9%). Au total, 72 987 logements ont été vendus par un acheteur étranger. Il s’agit du chiffre le plus élevé atteint depuis le début des mesures en 2007.

Les acheteurs étrangers représentent plus de 20 % de tous les achats de logements en Espagne. De nombreux facteurs entrent en jeu, mais dans le cas de l'Andalousie, par exemple, on peut citer les gros investissements dans les infrastructures, la rénovation des plages et des parcs naturels, les fortes réductions d'impôts et surtout la tendance internationale à vouloir travailler à distance dans un endroit très ensoleillé (où les prix sont encore jugés raisonnables). Au premier semestre 2023, des records ont également été battus en termes d’acheteurs étrangers, mais le second semestre a ralenti.

Depuis que le nouveau gouvernement régional d'Andalousie a pris ses fonctions en 2019, il a introduit un certain nombre de modifications fiscales qui ont effectivement réduit, aboli ou suspendu plusieurs taux d'imposition. Grâce à cette attitude fiscalement favorable, l'Andalousie est devenue la région d'Espagne où les impôts sont les plus bas (avec Madrid). Il va sans dire que cela a encouragé d'énormes investissements étrangers dans la région, entraînant une croissance du capital de 40 % entre 2019 et 2023. Les principales explications pour lesquelles l'Andalousie est devenue le principal lieu d'investissement immobilier en Espagne et pourquoi tant de gens s'enrichissent rapidement : 1. Les droits de succession ont été supprimés en 2019. 2. Les droits de donation ont été supprimés en 2019. 3. Les droits de mutation immobilière ont été réduits en 2021. 4. Le droit de timbre a été réduit de 20 % en 2021. 5. L'impôt sur la fortune a été supprimé en 2022.

– Apprenez-en davantage sur les nouvelles lois fiscales que vous devriez connaître.

Les ventes de nouvelles constructions ont augmenté de 50% sur la Costa del Sol entre l'été 20 et l'été 21. Les ventes de maisons d'occasion ont diminué pendant la même période de 4,6%, ce qui peut s'expliquer en partie par le vieillissement et l'usure du stock, mais aussi Malgré la crise, les prix n'ont baissé que de 0,5% (les prix ont toutefois augmenté à l'automne). Il se peut qu'il y ait une période où les ventes de nouvelles productions diminuent quelque peu, mais pas à cause d'un manque de demande, mais parce que de nombreux promoteurs immobiliers attendent, car les prix fluctuent fortement et les banques exigent davantage en période de troubles.

Cependant, c'est sans aucun doute la nouvelle production qui s'applique à l'avenir , mais il y a bien sûr encore de bons achats à faire pour ceux qui recherchent des produits d'occasion (les prix de départ ne changent pas en temps de crise, mais la situation des négociations oui). Même si la plupart des gens recherchent désormais un nouveau logement, l’offre est limitée. La plupart des meilleurs des quelques projets qui sortiront au début de l'année se vendront rapidement, et il y aura un écart (car de nombreux promoteurs immobiliers étaient en baisse pendant la crise) jusqu'à ce que de nouvelles maisons bien situées soient disponibles en 2024. -2025 (à noter donc qu'il est sur plan et que l'emménagement a lieu au plus tôt deux ans après le début des ventes). Attendez-vous également à ce que leurs prix soient nettement plus élevés que ceux vendus cette année. Les hausses soudaines de prix à l'automne dernier sur des projets non encore entièrement vendus le soulignent. Lorsque les choses redeviendront normales, cela arrivera rapidement.

La nouvelle production est au centre des préoccupations des investisseurs

Un aspect complètement différent par rapport à la période qui a suivi la dernière crise est, comme je l’ai dit, que l’accent sera mis au cours des 5 à 10 prochaines années sur la nouvelle production (même si 2024/2025 verra probablement moins de nouveaux projets que d’habitude). Le parc immobilier commence à s'user et les problèmes de dégâts d'humidité sont nombreux (des normes de construction plus strictes n'ont été introduites qu'en 2006), etc. Malgré cela, ceux qui occupent des maisons construites avant les années 2000 ne semblent pas disposés à baisser les prix de manière significative. Il y a également eu très peu de nouvelles productions construites au cours de la décennie qui a suivi la crise de 2008 par rapport à la décennie précédente. Au milieu des années 2020, les produits nouvellement fabriqués entreront ainsi dans une période dorée similaire à celle du début des années 2000. Important à garder à l’esprit : Les acteurs qui ont activement recherché les propriétaires de parcelles longtemps inactifs (qui ont eu besoin d'une véritable crise pour enfin brader leurs parcelles tant convoitées) et négocié de bons prix pour des terrains bien situés en pleine crise - et qui ont également une bonne économie et qui ont survécu à la crise et ont conservé des équipes d'architectes/chefs de projet établies de longue date et des contacts bancaires établis, sont désormais confrontés à une situation unique. Ce sont les joueurs sur lesquels vous devriez parier.

Il y a des projets très intéressants en cours en 2024. pour obtenir l'information avant qu'elle ne soit rendue publique (nous envoyons d'abord du courrier direct au début du processus aux clients dont nous savons qu'ils recherchent activement un certain domaine, puis nous publions les projets dans les newsletters 1 -4 semaines avant la sortie publique ) abonnez-vous à nos newsletters. Newsletter côté ouest (Marbella, Estepona. Nueva Andalucia etc.). Newsletter côté est (Nerja, Torrox, ville de Malaga, etc.).

Opportunités d'investissement après la crise du Corona - 2024 et au-delà

On s'attend à ce que l'Espagne soit dans le trou du gagnant car beaucoup, y compris les voyageurs d'affaires, renonceront aux hôtels et préféreront rester dans des résidences pendant leur séjour, tandis que les voyages longue distance hors d'Europe deviendront plus chers avec une faible fréquence de départ, ce qui place l'Espagne en général, et la Costa del Sol en particulier, selon la plupart des analystes, dans une situation très favorable à long terme. , la capitale de la région Malaga , s'est ainsi retrouvée sur la lourde liste Forbes des 20 meilleures destinations au monde pour investir et vivre. D'autres acteurs importants qui ont analysé l'avenir et conclu dans lesquelles l'Espagne vaut largement la peine d'investir sont des sociétés d'investissement scandinaves. Les plus grands portails internationaux d'Espagne appartiennent désormais à des entreprises scandinaves. Le portail espagnol le plus visité, Idealista, a récemment été racheté pour 1,3 milliard par la société suédoise de capital-risque EQT. L'investisseur de renommée mondiale Warren Buffet, « l'Oracle d'Omaha », a également fait la même analyse pendant la crise et a racheté une société de courtage à Marbella. Ils visent le long terme et croient en un boom de l'intérêt étranger, principalement sur la Costa del Sol, au cours des dix prochaines années. Ici vous pouvez trouver de la culture, du soleil, de la nature et des infrastructures en combinaison avec des prix du logement relativement bas en comparaison internationale. Beaucoup choisiront donc également de travailler à distance depuis cette région particulière de l’Espagne, quel que soit l’endroit où ils ont leur lieu de travail dans le monde. L'Andalousie, et principalement la station balnéaire de Nerja (qui, déjà en pleine crise brûlante, a commencé à investir dans la modernisation des parcs naturels, des sentiers de randonnée, etc.) et Malaga, et surtout la banlieue de Rincon, ont retenu l'attention. Cette dernière ville investit dans sa commercialisation auprès des touristes et des investisseurs internationaux. Malaga a déjà annoncé en juillet 2020 qu'elle lançait désormais "Malaga 2030", l'investissement qui fera de la ville l'endroit le plus attractif d'Europe pour "vivre, travailler et investir".

L'intérêt pour l'investissement sur la Costa del Sol devrait fortement augmenter aux États-Unis après qu'United Airways a triplé le nombre de vols directs vers la région. Cela ouvrira probablement de nouvelles opportunités aux investisseurs américains pour explorer le marché immobilier et d’autres opportunités d’investissement sur la Costa del Sol. La compagnie aérienne américaine a choisi la Costa del Sol comme seule destination de vacances en Espagne vers laquelle elle desservira quotidiennement pendant la haute saison.

Il est devenu clair que la volonté d'investir de l'étranger ne s'applique pas uniquement aux acheteurs de logements lorsque Google a transféré au cours de l'année l'un de ses bureaux les plus importants (cybersécurité) dans la ville la plus en croissance de toutes, Malaga. La ville a connu un développement important qui a déjà commencé lors de la dernière crise. On pense également que c'est Malaga qui bénéficiera en premier lieu du nouvel arsenal d'avantages fiscaux de l'État espagnol destiné aux startups étrangères.

Veuillez noter que les ventes clandestines deviennent encore plus courantes après la crise du Corona. Il s’agit donc de logements dont le prix a été réduit mais qui ne sont pas annoncés publiquement. Cette procédure est devenue de plus en plus courante et s'est accélérée après la crise du Corona. Les réductions de prix sur ces maisons ne sont peut-être pas publiées publiquement, mais nous les envoyons par publipostage aux clients qui ont manifesté leur intérêt et qui peuvent rapidement conclure une affaire. Quoi qu’il en soit, d’ici 2024, ce type d’entreprise sera le plus répandu dans les régions les plus attractives d’Espagne. Notez que beaucoup ont retiré leur maison du marché et que beaucoup d’autres hésitent à la vendre. Il y aura ainsi moins de logements dans la vitrine publique, mais plus de chances de réaliser un très bon achat pour ceux qui sont actifs et peuvent agir rapidement.

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Nous mentionnerons à plusieurs reprises Nerja, à l’est de Malaga, et la ville de Malaga sur la Costa del Sol dans cet article. Il y a une raison pour ça. Nerja est depuis un certain temps sans aucun doute la ville la plus attractive d'Espagne pour investir [3/11, 21 chiffres ont également été présentés qui le soulignent car il apparaît que Nerja est le leader espagnol au niveau provincial en termes de reprise vers le tourisme international après la crise . Au cours du mois d'octobre, la ville a eu un taux d'occupation hôtelière de 87,47 %) et nous disposons de plus de données actuelles sur cette ville (avec Torrevieja) que sur n'importe quelle autre ville d'Espagne. La ville de Malaga est actuellement la ville avec le plus fort développement de toute la région méditerranéenne. À propos, les réservations de résidences privées en Espagne ont déjà augmenté d'un million au premier semestre 2017, ce qui représente une augmentation de 33% par rapport à la même période de l'année précédente ! Il y a quelques années, la location de résidences privées a, pour la première fois, dépassé l'hôtellerie dans certaines régions.

De nombreuses régions d'Espagne seront touchées par la crise, mais l'Espagne est l'un des pays européens qui ont le moins souffert de la crise économique des années 22/23. C'est peut-être la principale raison pour laquelle l'inflation du pays (le fait est que cela fait longtemps que l'Espagne n'a pas été aussi bon marché pour un Suédois qu'aujourd'hui), le PIB et le marché boursier n'ont pas été aussi durement touchés que, par exemple, la Suède. c'est qu'elle obtient son gaz naturel d'Afrique du Nord. Il était également clair dès la fin juin que l'Andalousie en général et la Costa del Sol en particulier seraient parmi les grands gagnants du sud de l'Europe. En partie, les réservations en Andalousie ont déjà augmenté en lien avec l'annonce du Premier ministre selon laquelle le tourisme serait autorisée pendant l'été et cette partie du pays est rapidement devenue la région touristique la plus réservée au monde , devant la Floride et les îles Canaries. De plus, les municipalités autour de la Sunshine Coast ont décidé de sortir de cette crise et de ne pas répéter l'erreur de 2008 lorsqu'elles avaient serré la ceinture. Marbella a poussé la construction/rénovation d’hôtels de luxe supplémentaires et comptera d’ici quelques années un total de 12 hôtels cinq étoiles. Elle possède déjà les installations les plus luxueuses de tout le pays. La voisine Fuengirola investit massivement dans un nouveau port et le projet de divertissement géant "Intu" à Torremolinos a annoncé avoir obtenu les financements et le projet se poursuit. À l'est, Nerja investit massivement dans le tourisme durable et dans la construction d'un parcours de golf de classe mondiale, ainsi que dans l'amélioration générale des plages et des parcs naturels, etc. La ville était également juste à temps pour l'ouverture des frontières. aux touristes, désignée dans une étude de la Commission européenne comme "la deuxième meilleure destination d'Europe". Lors de la dernière crise, tout s’est arrêté. L'Espagne d'aujourd'hui et l'Espagne de 2008 sont deux mondes différents. Maintenant, tout avance, apparemment quoi qu’il arrive.

La zone la plus lucrative est, comme je l'ai dit, la Costa del Sol, et c'est la nouvelle production, en raison du manque de nouveaux logements suite à la longue crise, qui intéresse le plus les investisseurs immobiliers . Cela vaut en particulier pour les zones où il reste encore des terrains constructibles intéressants. Cependant, les prix des terrains augmentent rapidement et à chaque nouvelle phase de chaque construction, les prix augmentent. Si vous possédez des maisons nouvellement produites en 2024 ou au-delà, achetez maintenant, pas plus tard. Selon une étude réalisée par l'AEV, l'institut espagnol d'évaluation, de fortes hausses des prix de l'immobilier sont attendues. Différents facteurs vont dans ce sens, comme par exemple le fait que de plus en plus de locataires souhaitent devenir propriétaires de leur propre logement, que le Brexit a finalement été inscrit dans les documents et que la plupart des gens ont désormais compris que, malgré tout, le niveau historiquement bas les taux d’intérêt sont là pour rester tandis que l’inflation augmente, et historiquement, le logement a toujours été un refuge pour les investisseurs lorsque l’inflation augmente . De plus, l'Espagne est le pays d'Europe où la valeur des logements devrait augmenter le plus rapidement, et en Espagne, Malaga devrait connaître la plus forte croissance. Dès le quatrième trimestre 21, des chiffres montraient que, pour la première fois, Malaga dépassait Barcelone en termes de nombre de maisons nouvellement produites vendues.

Lisez notre grand article de synthèse sur la nouvelle production sur la Costa del Sol.

Forte augmentation du tourisme dans la région de Malaga

La province de Malaga a connu une année touristique record en 2023, avec plus de 14 millions de visiteurs et des revenus de plus de 19 milliards d'euros, les meilleurs chiffres depuis la pandémie et dépassant le record de 2019. Le nombre de visiteurs a augmenté de 9,4 pour cent par rapport à 2022 et les revenus ont augmenté de douze pour cent pour atteindre 19,1 milliards d'euros, soit une augmentation de cinq milliards par rapport à 2019.

Le nombre de voyageurs aériens vers Malaga a augmenté de 21 pour cent et les croisiéristes de 52 pour cent par rapport à 2022, avec un total de 522 000 passagers. Le nombre de clients des hôtels et des appartements a augmenté pour atteindre 7,8 millions, ce qui représente 29 millions de nuitées.

La croissance du tourisme a également un impact positif sur le marché du travail, avec une augmentation de l'emploi dans le secteur des services de 4,1 pour cent, à 128 430 personnes. Le revenu moyen par chambre à Malaga a augmenté à 90,10 euros.

Ce sont principalement Nerja et Torremolinos qui font battre en 2019 car ils font monter la moyenne. Nerja a le taux d'occupation le plus élevé avec 94,46 % (à comparer avec Marbella et d'autres localités du côté ouest qui dépassent à peine 80 %). Nerja a également battu toutes les autres villes voisines en termes d'occupation fin 2023 (plus de 90 %).

Alors que le tourisme atteint des records dans de nombreux endroits dans les zones les plus attractives, il est en déclin dans les zones intérieures (à noter que ces zones ont connu un essor pendant la pandémie, mais commencent maintenant à perdre en popularité). Même si vous n'avez pas l'intention de louer votre logement, vous devez tenir compte des statistiques de location, car elles sont fortement corrélées à l'évolution des prix du logement. Nerja est devenue la meilleure ville où investir dès la dernière crise, qu'elle a bien surmontée et est devenue plus forte qu'avant. L'action résolue de la municipalité de Nerja avec tous les investissements offensifs dans les sentiers de randonnée, les parcs naturels et les infrastructures pendant les années de pandémie signifie que la ville est mieux équipée que jamais pendant le reste du XXe siècle. Nous l'avons déjà dit et ces chiffres nous obligent à le répéter avec une insistance accrue. Si vous envisagez d'investir, faites-le à Nerja ou dans l'un des quartiers en croissance de la ville de Malaga.

Différents types d'opportunités pour vous qui souhaitez investir en Espagne en 2024

L'une de nos spécialités consiste à rechercher des terrains situés dans des emplacements attrayants avec un prix attractif, puis à augmenter les prix de construction sans compromettre ni la qualité ni les considérations environnementales, via un modèle de projet espagnol éprouvé qui fait aujourd'hui son grand retour. Il s'agit de sociétés de construction qui éliminent de l'équation le promoteur et ses marges exorbitantes et font baisser les prix jusqu'à 25 %. En savoir plus sur la construction de sociétés dans cet article.

Plusieurs promoteurs de construction ont déménagé leur siège social à Malaga, car la plupart des grands investisseurs voient le plus grand potentiel futur à Malaga et dans ses environs immédiats. C'est surtout l'augmentation de la valeur à long terme qui est intéressante, mais la location dans les bonnes zones de Malaga est celle qui progresse le plus fortement de tous les domaines. La ville de Malaga n'est pas non plus dépendante d'un fort tourisme puisque les entreprises, les avocats/médecins, etc. recherchent des logements à louer sur le marché. Entre 2013 et 2019, selon la banque centrale espagnole Banco de España, les prix des loyers ont augmenté de 45 % ! Depuis, ils n’ont fait qu’augmenter.

Lien vers nos dernières maisons à vendre à Malaga ici.

Différents types d'investissements en Espagne

Vous souhaitez acheter une ou plusieurs maisons à louer ? Notre spécialité est de trouver exactement ces objets et également de proposer une solution complète de location (incluant la commercialisation sur des portails internationaux, l'aide aux licences, la gestion des clés, le nettoyage et l'administratif, etc.)
Cherchez-vous quelque chose autour d’un million de SEK au maximum ? Beaucoup réclament des objets de rénovation. Cependant, il est difficile d’en trouver de bons. Sachez également ceci : vous pouvez bénéficier d'une déduction fiscale suédoise même sur votre maison espagnole et en Espagne, il est facile et bon marché de rénover votre propriété. Vous pouvez également réduire la taxe Itp (Impuestos de Transmissiones Patrimoniales) à 2% si vous vendez la maison dans les 3 ans et n'exercez aucune activité de location. En savoir plus sur les maisons à rénover dans un village populaire juste à l'extérieur de Malaga.
Voulez-vous acheter un terrain et construire un projet de 1 à 50 logements (y compris la construction de villas individuelles de luxe) ? Notre chef de projet expérimenté (basé sur plusieurs de nos projets de construction précédents et à venir) vous aidera à trouver un terrain et à négocier un bon prix. En collaboration avec nos architectes, nous vous aidons ensuite à concevoir et veillons à ce que le projet réponde à toutes les exigences pour obtenir les licences, etc. Nous vous mettons également en relation avec des banquiers pour le financement, ainsi qu'avec des compagnies d'assurance pour les garanties.

L’article suivant abordera les points suivants :

Meilleures zones pour investir en Espagne
Les meilleurs types de logements pour un bon investissement immobilier
Facteurs importants pour une entreprise de location réussie – et pièges
Restrictions de location dans les régions autonomes espagnoles
À propos des types de modèles proposés par les sociétés de location et de la commercialisation de votre maison par vous-même
C'est combien vous pouvez gagner par an en louant votre maison en Espagne (avec calcul de toutes les dépenses et revenus ainsi que de l'augmentation de la valeur).
À propos des emprunts auprès d'une banque espagnole
À propos du problème (et des opportunités) avec les objets bancaires
À propos du marché immobilier espagnol : les prix augmentent lentement mais régulièrement après la crise
Statistiques sur l'historique des prix
Résumé, sur nos services et liens vers des lectures complémentaires

REMARQUE , l'article est continuellement mis à jour avec de nouvelles statistiques, des mises à jour des lois et d'autres choses qui touchent au sujet de l'investissement immobilier en Espagne. Nous recevons avec gratitude des avis, des corrections, etc. Écrivez à Info@spanskafastigheter.se

Spanskafastigheter.se est actif dans tout le pays et travaille avec la majorité des grandes banques, sociétés de location/sociétés de courtage, etc. Nous recevons donc des chiffres de la majorité des différents acteurs de toute l'Espagne, mais aucun chiffre n'atteint même ceux de Nerja pour location. Les prix relativement bas du logement, combinés au taux d'occupation élevé, font que Nerja a le retour sur investissement (retour sur investissement) le plus élevé.

Il est difficile de dire à l’avance quelles zones deviendront de nouveaux « hotspots », mais le plus sûr, comme pour tout le reste, est d’étudier l’histoire. Si vous avez un historique de location documenté, vous êtes plus en sécurité dans votre investissement immobilier que 99 % des autres. Nous sommes constamment à la recherche de bonnes zones dans lesquelles investir, mais pour le moment et pour un certain temps encore, Nerja est le meilleur endroit pour investir en Espagne. Veuillez noter qu'il n'y a pas de maisons dans lesquelles investir en dessous d'un million de SEK dans la ville, mais pour les investisseurs avec un budget inférieur, il existe d'autres options (comme Torrevieja sur la Costa Blanca, qui offre des revenus inférieurs mais coûte également un peu moins cher à l'achat). in) que nous parcourons dans cet article. Cependant, les très bons investissements coûtent généralement plus d'un million de SEK, quel que soit l'endroit où vous regardez en Espagne. Les propriétés bancaires sont certes bon marché, mais ne sont pas situées dans de bonnes zones.

Comme la majorité des courtiers, nous n'avons jamais recommandé à nos clients de compter sur des revenus importants en louant leur résidence espagnole. Ces revenus n’étaient considérés que comme un pur bonus. Cependant, c'était avant de lancer notre site sœur de location à Nerja en 2012, et avant d'avoir des statistiques de nos propres clients (nous avons commencé en 2008, pendant la crise, donc il a fallu 4 ans pour que les ventes démarrent). Les chiffres de cette partie de l'Espagne sont énormes et augmentent chaque trimestre, et ainsi 9 investisseurs sur 10 recherchent cette ville particulière qui, pour plusieurs raisons différentes, est un endroit particulièrement intéressant pour investir. pas possible de faire un bon investissement ailleurs en Espagne. Pour en savoir plus à ce sujet et sur les chiffres de location à Nerja (chiffres réels de différents opérateurs) et dans d'autres régions d'Espagne, les restrictions sur les licences de location par région et d'autres pièges et conseils que vous pouvez trouver dans cet article. Tout d’abord, quelques mots sur nous de la part de notre courtier principal, Anders Larsson :

Chez spanskafastigheter.se, nous nous concentrons sur la recherche de maisons qui constituent de bons investissements à court et à long terme. Ils doivent avoir un taux d'occupation élevé aux tarifs hebdomadaires ou mensuels du marché. Nous avons analysé l'histoire des logements de nos propres clients, de notre propre entreprise de location et des statistiques de nos partenaires des années précédant la crise jusqu'à aujourd'hui. Il est clair que pour réaliser l’investissement le plus sûr possible, vous devez investir dans une maison (ou un quartier) avec un historique de location qui a résisté même pendant les années de crise. Notre objectif est de permettre à nos clients de faire en sorte qu'il soit aussi simple et fluide que possible de faire de la publicité avec succès et de réaliser de gros bénéfices sur leurs locations de vacances. Nous testons et analysons en permanence quels portails/sociétés de location internationaux et suédois donnent les meilleurs résultats pour le coût/commission le plus bas possible. Cependant, tout commence par trouver la bonne maison dans le bon quartier au bon prix . Nous disposons à cet effet de contacts bancaires et juridiques, ainsi que d'autres courtiers indépendants, qui nous aident à analyser le marché. Ils savent que nos clients sont préparés et prêts à bondir lorsque le bon article se présente.

- Anders Larsson , courtier principal spanskafastigheter.se Écrivez-lui directement à spanienkontoret@spanskafastigheter.se

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C'est pourquoi les revenus locatifs potentiels d'une propriété sont si importants

Une erreur que commettent beaucoup de ceux qui investissent dans l’immobilier est de ne considérer que l’évolution potentielle de la valeur et de négliger le montant/le peu de revenus qu’une propriété rapporte par an. Au lieu de cela, ils spéculent uniquement sur la valeur future de la maison. Warren Buffet, qui est devenu l'homme le plus riche du monde grâce à l'investissement immobilier, l'a très bien dit :

"Si vous vous concentrez sur l'évolution potentielle des prix de la maison que vous ciblez, vous spéculez. Il n'y a rien de mal à cela. Cependant, je sais que je ne réussis pas moi-même dans mes spéculations, et je me méfie de ceux qui prétendent réussir à long terme avec ce type de spéculation ».

Selon une enquête auprès des clients réalisée par Tripwell, 7 Suédois sur 10 louent leur résidence à l'étranger afin de couvrir les frais. Cependant, un logement adéquat en Espagne peut générer bien plus que simplement couvrir les coûts. Cependant, sachez que dans la plupart des régions d’Espagne, malgré sa grande popularité, il est difficile d’obtenir un bon revêtement. Mais avec la bonne maison dans la bonne zone (et la bonne commercialisation via des tiers ou sur les bons portails par vous-même), vous pouvez réaliser un très bon investissement immobilier en Espagne.

L'Espagne est désormais considérée comme la destination touristique la plus sûre au monde, et comme beaucoup de ceux qui choisissaient auparavant la Turquie, la Grèce ou la Thaïlande choisissent désormais de passer leurs vacances en Espagne, le pays a progressé et dépassé les États-Unis. L'Espagne est désormais la deuxième destination touristique la plus populaire au monde (après la France). En 2016, l'Espagne a accueilli 75 millions de visiteurs, en 2017, 82 (!) millions de visiteurs étrangers. C'est la cinquième année consécutive que ce record est battu. L'une des principales raisons pour lesquelles les chiffres augmentent si considérablement est que de plus en plus de personnes visitent l'Espagne pendant tous les mois de l'année, et pas seulement pendant la haute saison. Le plus incroyable est que l’on pense que le plafond est loin d’être atteint et que les changements dans la structure du tourisme mondial après le Corona entraîneront un tourisme encore plus fort en Espagne. Au cours du premier semestre 2022, le taux d’occupation était presque aussi élevé qu’en 2019, mais plus d’argent a été rapporté puisque chaque touriste dépensait plus d’argent qu’avant la pandémie.

Une autre tendance est que les touristes internationaux de luxe ont ouvert les yeux sur la Costa del Sol. Le tourisme sur la Costa Blanca, par exemple, est également en forte croissance, mais c'est jusqu'à présent le tourisme à petit budget qui prédomine dans cette partie de l'Espagne. Les trois plus grandes régions du tourisme international sont l'Andalousie (principalement la Costa del Sol), Valence et la Catalogne. Viennent ensuite les îles Canaries et les îles Baléares (avec Majorque en tête, qui est cependant en forte baisse, et TUI y a réduit sa capacité de 30 % déjà en 2019). Article spécial maisons de luxe et appartements exclusifs en Espagne.

En 2016, la construction immobilière représentait 10 % du PIB espagnol. En 2017, elle a connu une croissance significative et a investi 1 milliard d'euros dans une nouvelle production sur la seule Costa del Sol. Vous ne recommencerez probablement plus jamais à construire au même rythme qu’en 2007, avant la crise. Mais il est clair que de nombreux projets de construction sont en cours à partir de 2024 (certains ont toutefois été retardés à 2025 en raison de la hausse des prix) et au-delà, et on estime que d’ici quelques années seulement, ils atteindront un taux de production de 400 000 logements neufs par an. année.

La région de Malaga au centre de la production cinématographique internationale

Nerja, avec Málaga et Marbella, est devenue l'année dernière un lieu populaire pour la production cinématographique, grâce à ses magnifiques paysages et à son excellent climat. Après un ralentissement dû à la pandémie de COVID-19, la région de Malaga a fortement rebondi dans son industrie cinématographique. Selon l'Office du cinéma de Malaga et ses partenaires en Andalousie, les sociétés de production locales ont été au cœur de cette reprise, mais la région a également attiré plus de 20 projets cinématographiques britanniques et plusieurs projets allemands.

Nerja a particulièrement suscité un intérêt international. La réalisatrice américaine Tosca Musk, sœur d'Elon Musk, a choisi la ville pour le tournage de sa nouvelle comédie romantique "Wallbanger", qualifiant la station balnéaire de "meilleur endroit d'Europe pour tourner".

De plus, avant la pandémie, il a été rapporté que George Clooney et d'autres producteurs étaient intéressés par l'achat du club de football de Malaga, dans le cadre d'un plan plus vaste visant à faire de Malaga le « nouvel Hollywood » d'Europe. Cela semble maintenant devenir réalité.

Le tourisme espagnol florissant, la bonne infrastructure et les bas prix des logements de haute qualité ont rendu l'Espagne très attractive pour les investisseurs internationaux. Mais le tourisme et la qualité du logement en Espagne varient considérablement selon la région, la ville et le quartier. Regardons donc de plus près différentes régions espagnoles.

Acheter une maison ou un appartement en Espagne - bonnes zones

Andalousie – Les règles de la Costa del Sol

Le plus grand site international Spain-Holiday a dressé une liste des 10 endroits les plus demandés en Espagne pour la location de vacances (notez que la moitié inférieure de la liste compte moins de la moitié du nombre de demandes que les 3 premières .)

Marbella *
Nerja
Calp
Barcelone
Benalmádena
Lloret de Mar
Moraira
Assise
Fuengirola
Almuñécar

* Veuillez noter que « Marbella » est pour beaucoup un terme large qui inclut également les zones voisines, jusqu'à Estepona. Cela signifie que vous disposez d'un tronçon d'environ 13 km (de Malaga à Estepona) où toutes les villes « cannibalisent » plus ou moins l'occupation de chacune d'entre elles. Nous essayons nous-mêmes depuis plusieurs années des activités de location dans la région de Marbella, mais il est très difficile d'obtenir un taux d'occupation élevé car la zone est très étendue et peu de gens peuvent distinguer les différents emplacements les uns des autres. Parce que la zone est géographiquement floue, vous n'avez pas non plus autant de clients réguliers (seulement les clients réguliers sont les meilleurs clients, et vous voulez qu'ils représentent 30 % ou plus des réservations). Une année, ils vivent à Mijas, et l'année suivante à Fuengirola, etc. Si vous envisagez d'investir à ou autour de Marbella, investissez principalement dans le segment du luxe à et autour de Puerto Banus ou Nueva Andalucia qui est également une excellente option. Il s’agit d’un segment plus clairement cadré. Le problème avec Banus est que la plupart des maisons de luxe qui étaient en vente à des prix fortement réduits ont été vendues. Il existe toujours une différence de prix, même pour ces propriétés les plus exclusives, par rapport à 2007, mais elle est loin d'être aussi marquée. Lisez un aperçu des achats les plus abordables de maisons nouvellement produites sur la Costa del Sol ( mis à jour en permanence).

Les régions côtières, la Costa del Sol , la Costa Tropical et la Costa de la Luz sont les zones les plus recherchées d'Andalousie. Ces zones sont des destinations touristiques populaires en été. Les villes les plus recherchées sont surtout Nerja, qui connaît également un fort tourisme hivernal, (à l'est de Malaga) et Marbella, suivies par Benalmadena, Fuengirola (même si cette dernière ville est en déclin depuis longtemps) et dans une certaine mesure Almuñecar ( le grand intérêt pour Nerja déborde en direction d'Almuñecar). La ville de Malaga est une option très intéressante sur la Sunshine Coast (l'intérêt pour l'achat et la location est en constante augmentation). Gardez également un œil sur les nouvelles productions dans les zones situées entre l’aéroport de Malaga et Nerja. Le terrain est moins cher que d'autres endroits de la côte et ces zones pourraient attirer de plus en plus de touristes dans les 5 prochaines années (de plus en plus de gens voient la proximité de l'aéroport comme un gros plus, tout en souhaitant passer leurs vacances dans un endroit frais). , maison nouvellement construite).

Inscrivez-vous à notre newsletter pour l'est de la Costa del Sol (principalement Nerja, mais aussi Almuñecar/La Herradura, Rincon et Torrox lorsque quelque chose d'intéressant arrive.)

En savoir plus sur Nerja ici.
En savoir plus sur Marbella .
En savoir plus sur Almuñecar et La Herradura.

relativement recherchées autour de Marbella se situent entre San Pedro et Estepona (et également entre Marbella et Elviria), ainsi que Nueva Andalucia (également appelée vallée du golf) au nord de Puerto Banus. Cependant, ces zones n'ont pas des chiffres de location aussi élevés que Nerja ou Puerto Banus.

Entre Marbella et Puerto Banus, et surtout dans les parties centrales de cette dernière zone, les prix sont nettement plus élevés. Cependant, il existe également de bons investissements à réaliser, mais dans des fourchettes de prix plus élevées.

Notre newsletter pour la Costa del Sol Ouest (principalement Marbella et ses environs).

Destinations en plein essor en Andalousie : Malaga ville , Cadix (comme Sotogrande , Chiclana de la Frontera et Zahara de los Atunes ont un développement prometteur, mais incertain). La région de Huelva, sur la Costa de la Luz, qui est également proche de l'aéroport de Faro, devrait également connaître un fort développement grâce à l'augmentation du tourisme. Cependant, nous n’en sommes pas encore complètement convaincus. Cependant, les prix à Huelva sont actuellement les meilleurs d'Espagne (par rapport au nombre de logements en bord de mer que vous obtenez pour l'argent) et sont comparables à la première vague de propriétés bancaires qui a suivi les années de crise. Il convient également de lever le doigt pour Benalmadena, où il y a actuellement trop de constructions par rapport à la demande. La même chose s'applique à Estepona.

Mais le grand favori des investisseurs sur le Solkusten (le fait est que cette ville a longtemps été la première auprès des investisseurs suédois, et les investisseurs internationaux ont également ouvert les yeux sur son potentiel) est, comme je l'ai dit, Nerja, en raison d'un très bon loyer et prix du logement relativement bas. Ces dernières années, il a remporté ou terminé en bonne position dans plusieurs sondages internationaux. L'attention internationale portée à la petite ville espagnole a conduit Euroweekly à écrire : « Les récompenses étant apparemment jugées sur l'augmentation des avis positifs, des recherches et des intérêts de réservation, elles démontrent simplement la croissance de l'attrait de la ville... » Voir les meilleures offres à Nerja à droite. maintenant. (mis à jour chaque semaine). Article de présentation de la nouvelle production à Nerja.

Si vous visez les zones à l’ouest de Malaga, vous devriez envisager d’acheter une propriété avec un historique de location bien documenté . Même si le tourisme bat tous les records et ne fait que se renforcer sur la Costa del Sol, il reste encore trop de logements invendus dans de nombreuses régions à l'ouest de Malaga. Ce n'est pas optimal.

Costa Blanca

Le marché est en forte croissance mais les revenus sont faibles par rapport à la Costa del Sol (voir les chiffres rapportés plus loin dans l'article) car le tourisme hivernal n'est pas aussi fort (bien que bon par rapport à la plupart des autres régions d'Espagne), alors qu'ici aussi est très vide, ce qui déprime le revêtement.

plages les plus populaires de la ville de Torrevieja, peut être un très bon achat (évitez la ville elle-même). Il existe de nombreuses propriétés bancaires à Torrevieja et dans ses environs, mais celles-ci sont rarement d'un niveau élevé et sont (à tort) situées près des autoroutes, etc. En revanche, un appartement de 2 chambres bien situé ne coûte que plus d'un million de SEK et plus, mais notez qu'il devient de plus en plus difficile de trouver un bon logement dans un bon emplacement dans cette gamme de prix, même autour de Torrevieja. Il y a aussi beaucoup de nouvelles constructions qui sont encore relativement abordables.

D'autres régions populaires incluent Calpe, Altea et Denia. Cependant, les prix de l'immobilier y sont plus élevés et le tourisme n'est pas aussi étendu (bien que plus coûteux en espèces) qu'à Torrevieja, par exemple.

Quant aux principales villes de la région, Alicante et Valence, de nombreuses propriétés bancaires sont encore disponibles. Cependant, il est plus courant que les touristes réservent des hôtels plutôt que des appartements/maisons dans ces villes.

D’autres zones, plus au sud, notamment la Costa Calida, sont plus difficiles d’accès. C’est surtout le manque de vols en provenance de Suède qui pose problème. Il est vrai qu'il existe de nombreuses zones préservées et très pittoresques entre Torrevieja et Almeria (certaines zones gagnent cependant en popularité), mais pendant la majeure partie de l'année, le tourisme est pratiquement inexistant.

Notre principale recommandation est ce projet unique avec des appartements de plage sur l'un des 15 derniers terrains de plage réels en Espagne sur lesquels il est possible de construire. Situé à Almerimar.

En savoir plus sur la Costa Blanca.
En savoir plus sur Torrevieja.
En savoir plus sur Calp.

Catalogne (Barcelone, Sitges, Lloret del Mar et Gérone)

Barcelone est de loin la ville la plus visitée d'Espagne. Le climat en hiver n'attire pas les touristes, mais le pouls de Barcelone attire toute l'année. Cependant, les petits investisseurs (bien que le segment du luxe et les grands immeubles de rapport attirent toujours les acheteurs étrangers) évitent Barcelone pour le moment, et il semble qu'ils le feront pendant un certain temps encore. Afin de freiner le tourisme galopant, la ville a décidé de cesser complètement de délivrer des permis de location pour les appartements touristiques. Aucune date n’a encore été fixée pour savoir quand ou si cette décision sera annulée. Depuis octobre 2017, une grande incertitude règne également dans toute la Catalogne en raison du grand désordre lié à la déclaration d’indépendance. Même si la situation s'est calmée avec le temps, le mal était déjà fait et des centaines d'entreprises ont quitté la Catalogne, comme plusieurs grandes banques et le géant de la bière San Miguel (qui a transféré son siège social dans la région en pleine croissance de Malaga).

Il existe également des restrictions de permis pour les locations dans les villes populaires de Gérone et Lloret del Mar, ainsi que dans le reste de la Costa Brava, mais elles ne sont pas aussi strictes qu'à Barcelone. Cependant, nous ne pouvons en toute bonne conscience conseiller à personne d’investir en Catalogne. Misez plutôt sur la Costa del Sol (la plupart se concentrent sur Barcelone et Sitges).

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Majorque et les îles Canaries

Les prix n’ont jamais baissé autant sur ces îles populaires que sur le continent, ce qui a incité la plupart à botaniser l’offre de maisons saisies.
Veuillez noter cependant qu'il n'y a pas de services bancaires dans les zones les plus populaires et les plus touristiques ; comme Playa del Inglés, Maspalomas, etc. Aux îles Canaries, le meilleur choix est de choisir une résidence située dans un endroit bien relié à l'un des endroits les plus populaires de Gran Canaria et de Tenerife respectivement.

Notez également que les restrictions en matière de location de logements sont très strictes (et les amendes en cas de non-respect peuvent atteindre 60 000 €) tant aux îles Canaries qu'à Majorque. Cela est probablement dû au fait que la forte industrie hôtelière (notamment lorsqu'elle propose des formules exclusives tout compris) se sent menacée par des maisons de vacances bon marché et facilement accessibles. À Majorque, il semble également que des lois encore plus strictes seront adoptées à l’avenir. La zone n'est pas recommandée pour un investissement immobilier, [Mise à jour] Depuis quelques années, il est interdit de louer des appartements privés à Palma et AirBnb a également été interdit.

En savoir plus sur Majorque.
En savoir plus sur l'achat d'une maison aux îles Canaries.

Dans quel type de logement investir en Espagne ?

Ces aspects sont les plus importants si vous souhaitez pouvoir louer votre logement:

La performance de l’appartement ou de la villa sur le marché locatif (ou le montant des revenus réellement générés par l’immeuble commercial) détermine également en grande partie sa valeur à long terme. Ne regardez pas tant des facteurs tels que la valeur du bien immobilier dans le cadre du prêt du logement (la valorisation pour la banque est aujourd'hui étonnamment souvent inférieure à la valeur réelle du marché), ou le prix au mètre carré, dont les courbes ressemblent comme un ECG sur des périodes de temps relativement courtes.

Le montant des revenus prévisibles générés par la propriété est l’aspect le plus important de l’évolution du prix d’une propriété au fil du temps. Des facteurs tels que le temps nécessaire pour vendre des propriétés similaires dans la région, le nombre de logements achevés dans la région, le groupe cible auquel vous louez principalement (le segment à petit budget et le segment le plus cher sont les groupes cibles les moins stables) sont également pris en compte. , la stabilité du loueur (y a-t-il des alternatives en cas de faillite ?), etc. affectent la plus-value.

Facteurs importants pour la location :

La vue sur la mer n’est pas obligatoire, mais c’est un gros plus dans la plupart des villes. Une terrasse ou un balcon est souhaitable (surtout si vous faites du marketing auprès des touristes scandinaves).
1-3 chambres. Les types d'hébergement les plus populaires, en termes de préférences des touristes internationaux, sont 1. Villa. 2. Appartement 3. Maison mitoyenne. 4. Attique. 5. Maisons de campagne 6. Studios (mais ils doivent avoir une kitchenette/cuisine). Lorsqu’il s’agit de villas, il est important qu’elles soient bien situées. Il est plus facile d'obtenir un taux d'occupation élevé d'un appartement, même s'il n'est pas très bien situé (en raison du prix par nuit plus bas). Mais la bonne villa dans le bon quartier est dans la plupart des cas le type de logement qui rapporte généralement les revenus les plus élevés.
Que la zone soit bien entretenue et qu'elle se trouve à quelques pas de la plage (dans certaines zones, ce facteur est plus important que dans d'autres. Cela dépend de ce que la zone offre par ailleurs).
À moins d'une heure de route de l'aéroport le plus proche. Il y a un problème entre 50 et 60 minutes, et l'intérêt diminue nettement à mesure que vous vous éloignez de l'aéroport.
Bonnes communications dans l’ensemble. C'est un gros avantage si c'est un endroit où l'on n'a pas besoin de voiture pour se déplacer, et que le réseau de bus est bien développé.
Vous souhaitez également que les divertissements, les installations de service, les restaurants, etc. soient facilement accessibles à pied (personne ne veut avoir besoin d'une voiture de location/d'un taxi pour se rendre au restaurant le plus proche).
Personne n’a envie d’habiter à proximité d’une autoroute ou d’un grand axe routier, car cela est pour le moins perçu comme inquiétant.
Quant aux B&B, l’intérêt pour ce type d’hébergement est aujourd’hui très faible, même à l’international. Pourquoi vivre de manière spartiate quand on peut vivre dans sa propre maison ou appartement pour presque le même montant ?

Les cinq principaux facteurs clés pour les touristes internationaux sont:

1. Un lave-linge 2. Terrasse ou balcon. 3. Accès à la piscine. 4. Climatisation. 5. Vue mer. Des facteurs tels que la télévision par câble, le parking, le lave-vaisselle, le jacuzzi, le chauffage, les animaux domestiques acceptés et les propriétés adaptées aux personnes handicapées (ce sont tous des bâtiments neufs en Espagne) sont également inclus dans la liste des dix principales caractéristiques importantes d'un bien locatif. Mais le plus important est TOUJOURS l’emplacement.

Concentrez-vous sur la qualité, mais sachez que cela ne signifie pas nécessairement des maisons nouvellement produites répondant aux normes de construction les plus élevées. L'emplacement est la chose la plus importante. Il existe des maisons de très haut standing, situées près de la mer, à de bons prix, mais pour lesquelles il n'y a aucune demande. On les trouve autour d'Alicante, mais aussi autour de Marbella, jusqu'à Gibraltar. Ces maisons sont plus adaptées (en particulier lorsque de grandes banques nouvellement construites ont repris possession de blocs situés dans de nouvelles zones dépourvues de vie, de mouvement et d'histoire) en tant que maison la moins chère possible pour un usage personnel . Cependant, ne comptez pas sur quelqu'un qui voudra les louer pendant les vacances, ni sur le fait que leur valeur augmentera considérablement à long terme.

Il existe des « exemples d'horreur » le long du Solkusten, des maisons qui, à première vue, semblent très bien fonctionner et qui ne sont pas du tout louées. Un acheteur suédois avec qui nous avons parlé a récemment acheté l'année dernière un tout nouvel appartement de 2 chambres, toit-terrasse avec piscine, situé en bord de mer dans une zone en direction d'Estepona, sur la Costa del Sol ouest. Malgré cela, il n'a eu que 9 jours d'occupation dans l'année !

Il existe plusieurs complexes nouvellement construits (à la fois sur la Costa del Sol ouest et sur la Costa Blanca) à proximité de la mer, avec une piscine sur le toit et apparemment tout ce que les gens veulent en vacances qui n'atteignent même pas une occupation d'un mois. Dans ce cas, ces propriétaires sont obligés de louer leur appartement à des invités de longue durée, ce qui entraîne de faibles revenus. N'achetez pas dans des zones où il y a beaucoup de maisons vacantes. Cela exerce une pression considérable sur les prix des loyers. Les gros revenus proviennent de la location de la maison pour 1 à 4 semaines à la fois, surtout pendant la haute saison.

Le segment qui fonctionne le mieux à Nerja (qui est donc la ville espagnole qui attire le plus les investisseurs) est celui du 1-2 chambres, relativement central, terrasse ou balcon avec vue sur la mer. Ainsi, le centre-ville, la plage de Burriana, Capistrano et ses environs, le Parador et quelques autres zones sont pour ainsi dire des cartes sûres. Notre courtier dans la région, Anders Larsson, maîtrise le niveau d'adresse.

La valeur d’une propriété est déterminée par un certain nombre de facteurs différents, et il n’y a pas deux maisons identiques. Parfois, le quartier dans lequel il se trouve (s'il y a des restaurants, des magasins, etc.), les communications, son état général (et s'il présente des détails intérieurs uniques), la taille et l'emplacement de la terrasse, la vue, l'orientation, la qualité de l'espace sont parfois déterminants. plages à proximité, bruit de la circulation, espaces verts, infrastructures, marinas prévues et (principalement) existantes, terrains de golf et autres sites ou attractions.

L'important, comme je l'ai dit, est de ne pas regarder aveuglément des facteurs individuels tels que le prix au mètre carré, la vue sur la mer et l'état des matériaux de construction/cuisine, etc. N'oubliez pas non plus que le vieil axiome "si cela semble trop bon marché pour être vrai, ce n'est probablement pas vrai » s'applique encore et toujours.

Surtout, soyez vigilant lorsque vous investissez dans des projets existants ou à venir (il se passe beaucoup de choses maintenant que les ventes ont repris et même les Américains et les Chinois ont montré un grand intérêt pour investir dans des maisons en Espagne) de nouveaux projets situés dans des zones sans histoire. en termes de location . À qui incombe, par exemple, la responsabilité de commercialiser et d’implanter une urbanisation entièrement nouvelle entre Alicante et Torrevieja (ou sur un terrain privé entre Marbella et Gibraltar) ? Si rien n'incitait les touristes à le rechercher auparavant, que dire qu'ils le feront maintenant ? Les promoteurs et la municipalité ne dépensent pas d'argent en marketing et la zone résidentielle (urbanisation) elle-même n'a pas les moyens/compétences pour le faire. C’est ainsi que naissent les villes fantômes, construites dans des zones hors des sentiers battus sans plan pour attirer les touristes. Le mantra « construisez-le et ils viendront » est poétique et beau, mais fonctionne rarement dans la réalité.

Les trois types de locations de vacances les plus demandés selon le type de vacances :

Vacances à la plage.
Vacances en famille.
Hébergement de luxe.

Ensuite, il y a les voyages de golf, les vacances à la campagne, les vacances économiques, les week-ends dans les grandes villes et les vacances au ski.

7 bons conseils de base pour réussir la location d'une maison de vacances en Espagne

Si vous gérez tout vous-même (sinon le loueur s'occupe de ces détails) :

Prenez des photos qui montrent clairement aussi bien l'intérieur que l'extérieur et concentrez-vous principalement sur les détails comme la vue mer depuis la terrasse, le jardin s'il y en a un, la cuisine et ses équipements, la salle de bain, ainsi que la literie etc.
Rendez les titres de votre site Web/portail publicitaire aussi invitants que possible, en vous concentrant sur ce qui rend votre maison unique (emplacement, prix, etc.). Incluez autant que possible dans la description. De nos jours, les gens veulent avoir le plus d’informations possible avant de prendre une décision et de réserver.
Répondez rapidement aux demandes de renseignements et disposez de préférence d’un numéro de téléphone à appeler. Environ 10 % de vos clients potentiels préfèrent utiliser le téléphone plutôt que le courrier électronique, et ceux qui utilisent le téléphone ont également tendance à réserver directement dans une plus grande mesure que les autres.
Conservez des copies de toutes les communications. Informez toujours lors de la réservation via les règles (y compris les règles d'annulation) qui s'appliquent à votre logement et à votre région.
Gardez toujours votre calendrier de réservation à jour.
Regroupez vos clients dans une liste de diffusion (comme le service gratuit Mailchimp) et informez-les des réductions, etc.
Être flexible. Changez les prix, ajoutez des équipements, rénovez un peu, etc. si nécessaire pour susciter l'intérêt. Si votre taux d'occupation est faible, si vous obtenez une mauvaise réponse à votre publicité ou si votre société de location ne tient pas ses promesses, soyez prêt à changer rapidement de stratégie ou à embaucher quelqu'un qui connaît le marché, qui peut rapidement remettre votre location sur pied (même si , vous n'avez pas suivi nos conseils et avez acheté un logement situé dans un quartier où personne ne veut louer, il n'y a honnêtement pas grand chose à faire).

N'oubliez pas les petits détails importants de votre maison

Même si vous possédez une résidence dans la classe économique ou dans le segment un peu plus luxueux, vous avez beaucoup à gagner, comme les grandes chaînes d'hôtellerie de luxe, à mettre un peu d'âme et à réfléchir aux petits détails. Il y a toujours des gens prêts à payer un supplément pour la qualité !

De plus, transformer une maison de tous les jours dans la foule en l'option la plus attrayante pour les Scandinaves et les Européens de l'Ouest de plus en plus exigeants n'exige pas autant qu'on pourrait le penser.

Achetez des meubles frais, des couverts et des verres ainsi que des détails intérieurs simples mais agréables sous la forme, par exemple, de peintures à l'huile et de beaux vases, de coussins et de plaids décoratifs, etc.
Le détail absolument le plus important, et il s’agit d’une tendance en forte croissance dans l’industrie du voyage international dans presque tous les segments, est d’investir dans une literie de haute qualité.
Le coton égyptien portant le nom d'Öko tex (ces tissus de qualité non toxiques et respectueux de l'environnement ne doivent pas non plus coûter très cher et la durabilité est très bonne) ou les draps en lin véritable sont pour beaucoup un argument en soi pour choisir votre maison particulière ( évitez la soie car c'est une matière qui ne résiste pas aux lavages réguliers en machine).
Faites comme les hôtels de luxe et optez pour du 100 % coton égyptien finement peigné de 300 à 400 fils, qui est le juste milieu entre confort et durabilité maximum, et choisissez des ensembles exclusivement blancs. Cela signale un luxe et un confort imbattable. Cette tendance a été lancée par Westin Hotels & Resort lorsqu'ils ont lancé leur « Lit céleste » en 1999. Depuis lors, il est devenu courant pour les hôtels de luxe (et aujourd'hui aussi pour de nombreux hôtels économiques) d'utiliser du linge de lit blanc de haute qualité.
N'oubliez pas non plus d'offrir un joli jeu de serviettes (dont une serviette de bain). Vos invités l’apprécient beaucoup et cela leur donne envie de revenir année après année. Il est très important de constituer un cercle solide de clients fidèles pour tout type d’entreprise de location. Ceux-ci vous guident également éventuellement des moments plus difficiles.
Dans certains cas, les sociétés de location sont responsables de toute la literie, etc., mais nous pensons que vous devez en prendre soin vous-même ou leur demander de se concentrer sur la qualité.
Le luxe quotidien attire plus que jamais la classe moyenne. Restrictions sur les permis de location en Espagne Si vous investissez dans un appartement à louer, vous devez tout d'abord vous assurer que la résidence dispose de tous les papiers en règle, principalement le permis de séjour : Licencia de Primera Ocupación (également appelée Cédula de Habitabilidad). Sans cela, vous ne pouvez pas demander de permis pour louer votre logement à des touristes (toutes les régions d'Espagne n'exigent pas ce type de permis). C'est le travail de l'avocat de s'assurer que ces documents sont en règle. En d’autres termes, n’effectuez AUCUN achat en Espagne sans l’aide d’un avocat. Depuis 2011, la décision sur la régulation du marché locatif appartient aux 17 régions autonomes d'Espagne. Il est donc de la plus haute importance qu'avant de procéder à un achat à des fins d'investissement, vous ayez un aperçu des obligations et des droits qui s'appliquent dans la région où vous effectuez votre achat de maison. Dans les zones où aucune loi spéciale n'a été introduite, la loi générale LAU (lois sur les locations en zone urbaine) s'applique. De nombreuses régions d'Espagne ont récemment renforcé leurs règles. Mais cela n'est que positif dans la plupart des cas (dans certaines régions cependant, il arrive malheureusement que le lobbying de l'industrie hôtelière ait complètement réduit la possibilité pour les particuliers de louer leur logement). La raison de ces nouvelles lois est qu'elles veulent garantir la sécurité et le bien-être des locataires, et garantir que les propriétaires étrangers paient des impôts et qu'ils disposent d'une assurance (il existe une assurance supplémentaire que vous pouvez souscrire dans votre logement). assurance) qui couvre les éventualités qui peuvent survenir lorsque vous avez des locataires. En général, et cela s'applique à tous les pays de l'UE, ils souhaitent avoir un meilleur contrôle du tourisme, des individus qui se trouvent dans le pays pendant une période donnée.
Le prix de la licence de location est un coût unique et varie d'une région à l'autre. Dans certaines régions, il s'agit d'un coût fixe en fonction de la zone locale. Dans d’autres régions, cela dépend du nombre de personnes que votre maison peut accueillir. Les licences coûtent entre 200 et 500 €. REMARQUE : Dans de nombreux cas, de nouvelles lois et réglementations peuvent être évitées, comme exiger que le locataire soit enregistré avec un numéro de passeport (ce qui devient de plus en plus courant au sein de l'UE) en ajoutant sa résidence à une société de location enregistrée, qui à son tour s'occupe de tout cela. Andalousie Nous commençons par les lois relativement nouvelles pour l'Andalousie, et écrivons quelques paragraphes supplémentaires car c'est vers cette région (lire : Costa del Sol) que la plupart des investisseurs se tournent.
L'ambition de l'Andalousie est de devenir un leader mondial du tourisme, et ensuite la qualité de l'offre en termes de logements à louer doit être augmentée. Cependant, les lois ne visent pas à arrêter la location de résidences privées, car l'organisation des intérêts de ces dernières est beaucoup plus forte (il y a plus de résidences privées que de lits d'hôtel sur la Costa del Sol). De plus, des lois sont nécessaires pour réglementer cette industrie en pleine croissance qui génère des millions de dollars. Nous connaissons des individus qui gagnent tellement d’argent sur quelques propriétés qu’ils en vivent seuls. Les plus performants de nos clients accueillent favorablement ces lois et sont convaincus qu'elles généreront des revenus encore plus importants (puisque vous pourrez commencer à facturer des prix plus élevés) tout en éliminant les acteurs malhonnêtes qui ont donné à certains domaines une mauvaise réputation imméritée. Les nouvelles lois, viviendas con fines turísticos, sont entrées en vigueur le 5 novembre 2016. Notre avocat d'entreprise, Francisco López Vera, a été impliqué dans le processus lorsque les avocats de Nerja ont présenté leur point de vue sur le premier projet des autorités. Il a ainsi une solide maîtrise des petits caractères. Si vous louez votre maison à d'autres que des amis et des connaissances (et que vous ne facturez pas de frais), vous devez enregistrer la maison auprès des autorités ( l'enregistrement est gratuit en Andalousie ), ce qui signifie que chaque maison reçoit également une pièce d'identité unique. , qui doit notamment apparaître dans la publicité. Les exigences suivantes sont imposées à une résidence à louer : Les propriétés nouvellement construites doivent être conformes aux lois nationales et régionales en vigueur en matière de sécurité, aux réglementations sanitaires, aux lois concernant les personnes handicapées, etc. Les pièces doivent être correctement ventilées et être équipées de rideaux ou de stores. si nécessaire . Les pièces doivent être équipées d'un nombre de meubles proportionnel à leur taille. Entre mai et septembre il doit y avoir la climatisation dans chaque chambre et dans le salon (les unités portables ne comptent pas). Lorsque les logements sont loués entre octobre et avril, ils doivent être équipés de chauffage. Une trousse de premiers secours doit se trouver dans chaque foyer. Les propriétaires des appartements doivent fournir des documents, imprimés ou au format numérique, indiquant au client où se trouvent la pharmacie, l'hôpital, les parkings, les restaurants, les centres commerciaux les plus proches, ainsi qu'une carte des environs immédiats et des guides touristiques généraux ( disponible gratuitement en principe partout, tout ce pour quoi nous pouvons aider nos clients). Un cahier où les locataires peuvent noter n'importe quel plaintes, ainsi qu'un panneau bien visible informant les habitants de l'existence du livre. Il est obligatoire que la maison soit nettoyée avant et après chaque nouveau locataire. Linge de lit frais, ainsi qu'une paire de rechange. Instructions sur le fonctionnement des appareils de cuisine. Un numéro de contact pour une personne (à publier sur un tiers) qui peut traiter toute plainte ou préoccupation du locataire, afin qu'elle puisse être traitée le plus rapidement possible. Vous devez également informer clairement vos invités des règles qui s'appliquent dans votre logement concernant les animaux et le tabagisme, ainsi que de tout lois spéciales dans les environs immédiats. Notez que l’exigence du WiFi a été supprimée du premier projet de loi. Nous vous recommandons tout de même de proposer une certaine forme d'Internet (même si ce n'est que via une clé rechargeable) à vos locataires. Une chose à noter. Vous ne pouvez pas louer à plus de 15 personnes à la fois. Nous interprétons cela comme facilitant la gestion d’une entreprise de B&B. Tant que vous n'avez pas plus de 15 résidents, vous n'avez pas besoin d'un permis spécial en plus de celui que doivent détenir de toute façon tous les propriétaires qui louent. Si vous possédez plus de 3 logements dans un rayon d'un kilomètre et que vous souhaitez les louer, vous devez vous inscrire en tant qu'« Empresa » (entreprise). Ensuite, il y a aussi des réglementations et des normes concernant le paiement, l'annulation, l'enregistrement et le départ, etc. Ceci et les informations sur la façon d'enregistrer facilement la maison seront expliquées par notre courtier à une étape ultérieure du processus. Dans le cadre de l'achat, notre avocat s'assure également que vous suiviez les exigences des autorités. Les amendes pour non-respect des lois sont de 1 500 € et plus. Cependant, nous ne voyons aucune raison de ne pas respecter les lois. Aragon (Saragosse) Dans cette province, depuis peu, il est obligatoire de s'inscrire auprès de Viviendas Turisticas et de prendre la responsabilité de noter à qui on loue, etc. (le plus simple, comme je l'ai dit, est de laissez la société de location s'en occuper avec un numéro de passeport, etc.).
Les autorités locales sont très zélées et les amendes peuvent s'élever jusqu'à 90 000 € si vous ne les suivez pas. Depuis 2017, il existe de nouvelles exigences pour que le logement soit enregistré en location. La demande se fait via l'office de tourisme local. Asturies (Oviedo ) Ici, les résidences d'une pièce ne sont pas valables pour la location aux touristes. Les îles Baléares (Majorque, Ibiza et Minorque) Les îles Baléares ont des règles compliquées. Vous pouvez demander un permis de location si vous possédez une villa ou une maison mitoyenne, mais pas pour un appartement. De nombreux évaluateurs estiment qu’au lieu d’assouplir ces règles, elles seront encore plus strictes. Entre autres choses, il est proposé que vous deviez avoir l'autorisation des voisins pour obtenir un permis de location. Le lobbying au sein des chaînes hôtelières est malheureusement très fort à Majorque. Les autorités ont également signalé qu'elles rechercheraient activement ceux qui évitent l'impôt en utilisant la LAU (la loi sur les loyers dans les zones urbaines), par exemple en n'enregistrant pas leur résidence et en faisant de la publicité sur des portails "non touristiques". Cependant, vous êtes quand même obligé de payer des impôts. Pays Basque Vous devez avoir votre logement inscrit au "Registro de Empresas Turisticas" pour pouvoir le louer. Des changements dans la loi sont attendus, mais à l'heure actuelle, vous devez posséder 2 maisons à louer pour obtenir un permis (ou bien enregistrer la maison individuelle auprès d'une société de location enregistrée). Cantabrie (Santander) Cette région possède l'une des lois les plus strictes d'Espagne. Afin d'obtenir un permis pour votre logement classé « hébergement non hôtelier », vous devez, entre autres, remplir certaines conditions pour les personnes handicapées. Il existe également des règles compliquées en matière de commercialisation, de déclaration aux autorités pour chaque invité, etc. Castille-La Manche (Tolède) Ils ont signalé un changement, mais au moment de la rédaction, vous ne pouvez pas obtenir de permis pour louer votre maison dans cette province . L'exception concerne les résidences situées à la campagne qui peuvent obtenir une licence Vivienda Rural. Castille et León (Valladolid) Il n'est pas permis de louer votre résidence privée aux touristes. Mais le propriétaire du logement a le droit de louer conformément à la LAU. Cependant, vous ne pouvez pas annoncer ces maisons sur les portails/chaînes touristiques. Extrêmedura (Mérida) Voir ci-dessus. Galice (Saint-Jacques-de-Compostelle) Une nouvelle loi est entrée en vigueur en juin 2015 et il est désormais permis de louer sa résidence privée aux touristes. Il faut cependant suivre certaines directives selon la réglementation régionale. Îles Canaries (Gran Canaria, Tenerife) La dernière loi concernant les permis de location excluait environ 95 % de toutes les maisons de vacances. Il existe désormais des restrictions sur la location de logements dans des « zones touristiques », des quartiers touristiques ou dans un « mélange de lotissements résidentiels et de quartiers touristiques ». Cela signifie que les propriétaires et les agents de location doivent analyser quelles zones peuvent être considérées comme des « zones touristiques ». Durant l'été 2015, lors de l'entrée en vigueur de la loi, les autorités ont annoncé qu'elles veilleraient activement à leur respect et que l'amende pourrait s'élever à 60 000 €. Cela dit, le lobbying de l’industrie hôtelière aux îles Canaries est très fort. Catalogne (Barcelone) Au centre de Barcelone, dans le but de freiner le tourisme dans la région, ils ont complètement cessé de délivrer des licences touristiques (cependant, la loi vous permet de louer votre appartement jusqu'à 3 baux par an à condition que chaque locataire reste au moins 32 jours (une durée plus courte que cela compte comme une location à court terme et une licence est alors requise). Cependant, il y a des maisons qui ont déjà des permis d'achat (notre homme à Barcelone en est conscient). Dans le reste de Barcelone, vous pouvez demander un permis de location, mais il existe des frais et taxes très arbitraires auprès des mairies respectives. Certaines urbanisations de la région de Barcelone interdisent également aux propriétaires du quartier de louer leur logement. Dans ces zones, vous ne pouvez en aucun cas obtenir de permis. De nombreux petits investisseurs se sont donc tournés vers d’autres régions d’Espagne (principalement la Costa del Sol), ce qui n’inquiète pas les grands investisseurs. Il y a encore beaucoup d'argent à gagner avec différents types de propriétés à Barcelone (et notamment dans la ville voisine de Sitges ). Il convient également de noter que les lois sont beaucoup plus clémentes pour ceux qui souhaitent louer seulement une chambre ou deux tout en restant dans le logement en même temps que l'hôte. Le reste de la Catalogne (Lloret del Mar, Gérone, etc.) nécessite également une inscription à la mairie, ainsi que de nombreuses autres règles, comme par exemple que le locataire doit être enregistré auprès de la police dans les 24 heures suivant son arrivée et que le locataire doit avoir un numéro de contact joignable 24 heures sur 24. En revanche, les séjours supérieurs à 31 jours ne sont pas comptabilisés comme locations touristiques. En savoir plus sur le marché du logement à Barcelone. Madrid Les nouvelles lois sont entrées en vigueur il y a environ un an. La principale chose à garder à l’esprit est que vous ne pouvez pas louer une seule chambre et que vous devez louer (la totalité) du logement pendant au moins 5 jours consécutifs. Cependant, des pressions sont exercées pour que cette dernière règle soit supprimée. Murcie Dans la région autonome de Murcie, il n'y a pas de restrictions claires, mais de nouvelles lois sont attendues prochainement, les régions voisines ayant introduit des lois et des réglementations plus claires. Navarra (Pampelune) Ici, deux licences différentes s'appliquent selon le type de résidence que vous possédez. S'il s'agit d'une maison construite dans un style architectural traditionnel, c'est "Casa Rural" qui s'applique. L'autre option est une licence pour un "Apartamento Turistico" valable pour un appartement, un bungalow ou une maison ordinaire. Valence (y compris Alicante, Castellon, Torrevieja, etc.) Toute personne souhaitant louer son logement dans la région doit l'inscrire au "Registro de Empresas Establecimientos y Profisones Turisticas". Lorsque vous recevez votre numéro de licence, il doit être clairement affiché dans tous les contextes marketing. Vous devez obtenir un certificat dit d'habitabilité, qu'un architecte vous délivre (coût environ 200 €), ainsi que des frais d'enregistrement auprès de la commune. À Torrevieja, c'était encore au début de l'année dernière à 17h50. Si vous possédez plus de 5 logements que vous souhaitez louer, vous devez vous inscrire en tant qu'« Empresa » (entreprise). Différents modèles parmi les sociétés de location en Espagne Le choix de la société de location que nous recommandons dépend un peu de ce que vous achetez et du lieu où vous l'achetez, etc. À Nerja et dans les environs, cependant, de nombreuses personnes choisissent de se rendre sur le site de notre partenaire, également commercialisé en Grande-Bretagne. Grande-Bretagne et la plupart des autres pays d’Europe occidentale. Mais il existe plusieurs options et le client décide lui-même dans quelle société de location il souhaite placer son logement. Il y a plusieurs aspects et coûts différents à prendre en compte dans la location de votre maison espagnole. Commençons par un exemple clair et concis : votre coût moyen par semaine (il doit varier selon que l'on soit en basse, moyenne ou haute saison) pour une location est de 400 €. Vous louez la maison 40 semaines par an. 400 x 40 = 16 000 €. Vous avez choisi de remettre les clés, etc. ainsi que de commercialiser le logement à un loueur qui facture 20 % de vos revenus pour cela (le ménage du logement n'est pas inclus dans l'exemple car il incombe à un tiers et dépend de facteurs tels que la durée moyenne des réservations courtes que vos locataires effectuent en moyenne, mais le coût du nettoyage n'est pas élevé). 16 000 x 0,20 = 3 200 16 000 – 3 200 = 12 800 L'impôt en Espagne (attention, vous pouvez déduire les dépenses qui peuvent découler de l'activité de location, ce ne sera donc pas autant d'impôt en réalité) est de 19 %. 12800 x 0,19 = 2432,0 12800 – 2432 = 10368 € Vos revenus passifs (dans cet exemple le loueur s'occupe de tout) sur ce logement sont ainsi supérieurs à 10 000 € par an. Si vous avez un million de SEK de prêts pour le logement (les déductions d'intérêts ne sont pas prises en compte dans l'exemple) avec un taux d'intérêt d'environ 3% (cependant, il s'agit d'un pourcentage encore plus faible sur les prêts espagnols en ce moment) et que vous remboursez la maison dans 20 ans, vous avez un coût mensuel du prêt de 5 526 SEK par mois, 66 312 SEK par an. Ensuite, bien sûr, il y a aussi d'autres coûts, comme l'eau, l'électricité, l'entretien du terrain, la taxe foncière, etc. Cependant, ceux-ci sont plus faibles en Espagne qu'en Suède, mais varient considérablement en fonction du nombre de piscines, etc. la zone, etc. Peu importe la façon dont vous la retournez et la retournez : si vous achetez le bon type de maison dans la bonne zone et au bon endroit en Espagne, la location financera les frais de prêt ainsi que d'autres frais - et il restera de l'argent sur. Ensuite, il y a l’augmentation de la valeur à long terme . Son montant dépend en grande partie de la qualité de sa location. Le plus sûr est d’investir dans une maison située dans un quartier bien connu. De nombreuses régions disposent encore de logements abordables, mais de nombreux quartiers restent vides une décennie après leur construction, et continueront de le devenir pendant encore longtemps. Il est presque impossible de les louer autrement que pour une somme modique aux étudiants, etc. Les prix n'augmentent pas pour les logements dans ce type de quartier, sauf si possible. dans les dernières étapes d’un marché immobilier en pleine effervescence. Sur le marché le plus lucratif d'Espagne, Nerja, sur la Costa del Sol orientale, plusieurs évaluateurs s'attendent à une évolution similaire à celle qui a suivi en Suède après notre crise du logement au début des années 90, c'est-à-dire une augmentation des prix pendant 15 à 20 ans (il y a une raison pourquoi nous et la plus grande banque espagnole, Holabank, coordonnons leurs investissements internationaux à partir de cette ville particulière). Plusieurs marchés en Espagne suivront une courbe similaire, mais de nombreux domaines (principalement nouveaux) connaîtront également un échec total. Il est important, comme nous l’avons souligné à plusieurs reprises, d’investir dans des domaines qui ont une certaine forme d’histoire sur laquelle s’appuyer. Certes, la mémoire collective est courte et les bulles éclatent, pour ensuite se gonfler à nouveau plus rapidement que prévu, mais l’Espagne, comme la Suède, a contrôlé le système bancaire, ce qui semble prolonger le calendrier de la prochaine bulle immobilière. Différents modèles pour les sociétés de location et avantages et inconvénients de tout faire soi-même Certains de nos clients les plus performants se présentent sur 1 à 4 portails de marketing (suédois et étrangers) et laissent une société de location s'occuper de la remise des clés, ainsi que de l'administration des nettoyage et que l'entreprise de location met également à disposition du personnel de garde 24 heures sur 24 en cas de panne dans la maison. Pour cela, le loueur prélève une commission de 10% du montant de la réservation. Des draps et des serviettes de qualité durent plusieurs lavages et ne représentent pas une dépense majeure. Le ménage est en supplément, mais il ne coûte pas beaucoup d'euros (environ 30 à 60 € de frais de ménage hebdomadaires). Si vous avez plusieurs logements ou un immeuble plus grand avec plusieurs pièces, il est recommandé de choisir l'option légèrement plus chère avec un plus grand entreprise de nettoyage au lieu de demander à quelqu'un de le faire un peu moins cher en guise de travail supplémentaire). Si le loueur se charge également de tout le marketing (un hybride entre les 2 modèles est courant), c'est-à-dire qu'il attire le client, il prélève 20 % du montant de la réservation. Certaines sociétés de réservation prennent 40 pour cent. Les draps, le ménage, dans une certaine mesure aussi les meubles, etc. sont alors inclus.
Ces acteurs disposent également de leurs propres appartements avec un type uniforme de mobilier, de serviettes, etc. et fonctionnent plus ou moins comme un hôtel. Cependant, à notre avis, il ne s’agit pas d’un arrangement financier pour le propriétaire individuel. Quant à nos clients, c'est-à-dire ceux qui ont effectué un achat par notre intermédiaire ou qui possèdent un logement que nous sommes heureux de louer, nous discutons au cas par cas des modèles qui vous conviennent le mieux, à vous et à votre logement. Après la publication de cet article, nous avons reçu un email d'un client qui avait acheté neuf mois plus tôt un appartement dans l'un des quartiers les plus prisés de Nerja (environ 250 000 €, 2 chambres) : Bonjour, Anders. Merci pour le PM intéressant concernant l'investissement résidentiel en Espagne. Cela confirme que c'est un bon article que vous nous avez trouvé ! Concernant la location, c'est très simple ici à Nerja, comme vous le décrivez. Depuis nos débuts en juin, nous sommes pour la plupart entièrement loués, à l'exception de quelques semaines. Le fait qu'il n'ait pas été loué à l'époque était davantage dû à nous, notre demande de changer le samedi n'était pas appréciée de tout le monde. Nous avons désormais réservé jusqu'à la mi-avril 2017. Les réservations d'été et d'automne 2017 ont également commencé. Ne voit aucun obstacle à une location complète pendant plus de 50 semaines dans le futur. Nous gérons notre propre site Web avec réservation et paiement. Publicité sur Blocket et Homeaway. Eurosur aide avec les clés, le nettoyage, la vérification, etc., fonctionne bien. Nous avons refait un peu l'appartement au printemps dernier. A lire également : Conseils pour ceux qui souhaitent louer leur maison par eux-mêmes, ainsi que quelques informations générales sur la location d'une maison espagnole. À propos de l'assurance, etc. pour la maison Si le locataire casse accidentellement quelque chose dans votre maison, l'entreprise de location déduira les frais de réparation/remplacement de la carte de crédit du locataire (il est obligatoire que la personne concernée utilise une carte de crédit valide lors du réservation). Si vous louez entièrement vous-même, assurez-vous d'avoir des conditions de réservation qui couvrent différents types d'éventualités. Nous aidons nos clients dans ce domaine. Vous devez également vous assurer que les dommages pouvant être causés par les occupants sont couverts par votre assurance habitation . Nous travaillons avec une banque qui propose cela (mais il existe plusieurs options, et les coûts de ce type d'assurance ne sont généralement pas élevés). Dans les zones/villes que nous recommandons pour la location, où vous gagnez également le plus d'argent avec votre logement, il est extrêmement rare que le locataire casse quelque chose. C'est plus problématique si vous louez votre logement dans des zones où séjournent principalement des jeunes fêtards. Par ailleurs, les sociétés de réservation britanniques ont des règles très strictes. Par exemple, l’entreprise avec laquelle nous travaillons principalement n’autorise pas un nombre x de personnes du même sexe à louer le même logement ou à proximité. Bien sûr, ils ignorent souvent cette règle, mais cela reste une condition de réservation qu'ils ont pour pouvoir refuser certains types de locataires s'ils soupçonnent des problèmes. À propos des impôts sur les revenus locatifs en Espagne N'oubliez pas également que vous devez payer des impôts espagnols sur vos revenus locatifs. Apprenez-en davantage sur cette taxe et bien plus encore dans l’article suivant : Foire aux questions et réponses sur la façon d’acheter une maison en Espagne. Depuis 2016, l'impôt sur les revenus de location de logements est de 19 % (pour les citoyens de l'UE). Il a longtemps été de 24,75%, pour descendre à 20%, puis il a été réduit de 1 point de pourcentage supplémentaire (et toutes les dépenses imputables à l'activité de location, y compris les intérêts du prêt bancaire espagnol, sont déductibles) . Attention, cet impôt minimum s'applique uniquement aux citoyens de l'UE ou de l'EEE. Pour les citoyens d'autres nationalités, 24 % s'appliquent. Sinon, consultez toujours l'Agence suédoise des impôts et votre comptable pour toute question technique fiscale concernant l'achat d'un logement à l'étranger. Cela ne fait pas partie de notre mission. Derniers mots sur les licences et les sociétés de location : nous collaborons uniquement avec des sociétés de location (nous avons accès à des statistiques sur les logements/zones qui fonctionnent le mieux, etc.) dans les zones qui rapportent les meilleurs revenus (et où les prix des logements ont baissé au cours de la période). les années de crise) et qui sont soumis à des restrictions et à des lois raisonnables. Cela inclut la Costa del Sol et la Costa Blanca, mais exclut Majorque et les îles Canaries. Lien vers notre page Facebook où nous publions l'article du mois, etc. Voici combien vous pouvez gagner par an en louant votre maison en Espagne. De nombreuses personnes visent les revenus locatifs pour couvrir les dépenses de la maison, tandis que d'autres en ont 2. -4 logements dont ils peuvent subvenir aux besoins avec leurs revenus. Tout d’abord, vous devez déterminer votre objectif. Combien de semaines par an souhaitez-vous vivre vous-même dans votre maison et combien de semaines souhaitez-vous louer votre maison espagnole ? Si votre objectif est que la location paie tous les frais qu'entraîne la maison, y compris l'amortissement et les intérêts et frais de superficie, alors vous pouvez adopter le modèle suivant : Si vous êtes propriétaire d'une maison avec un amortissement mensuel de 1 000 € et que vous louez la villa pour 1 000 € par semaine, il suffit donc de le louer 12 semaines par an pour couvrir l'amortissement (1 000 € est un coût hebdomadaire assez élevé, mais de nombreux logements dans les quartiers populaires peuvent être loués pour ce montant, voire plus, à des prix élevés). saison). Si vous souhaitez couvrir tous les frais, vous devez déterminer leur montant et combien de semaines vous devez louer. Si vous louez par l'intermédiaire d'un tiers, vous pouvez compter sur un certain pourcentage qui lui reviendra (voir ci-dessus), auquel cas les taxes seront ajoutées. Supposons, de manière très simplifiée, que vous deviez de toute façon louer votre logement pendant environ 20 semaines par an pour couvrir tous les frais. Avec la bonne maison dans la bonne zone et le bon marketing, 20 semaines ne sont pas du tout difficiles à atteindre. Revenu approximatif par zone La série documentaire bien connue "Une place au soleil" propose un calculateur pour savoir combien vous pouvez espérer gagner avec un certain type de logement dans une certaine zone d'Espagne. Cette calculatrice est certes très "entre le pouce et l'index", mais donne quand même une bonne idée des possibilités. Les chiffres que nous avons compilés ces dernières années ne s'appliquent pas à autant de régions en Espagne, mais ils sont en revanche beaucoup plus précis car ce sont des chiffres réels de notre filiale, de nos partenaires de la Costa del Sol et la Costa Blanca, ainsi que des banques. Nous ne parlons pas de Majorque (y compris Ibiza et Minorque), des îles Canaries et de la Catalogne (Barcelone et Costa Brava) car, comme nous l'avons mentionné précédemment, il existe des restrictions strictes sur les licences de location, ce qui rend ces zones peu attractives pour l'investissement locatif ( plus d'informations sur les restrictions de location par région plus loin dans l'article). Un appartement avec permis à Barcelone, selon les chiffres que nous avons vus, ne rapporte PAS plus qu'un appartement nettement moins cher à Nerja. A Place in the Sun calcule dans ses exemples 15 semaines d'occupation, ce qui est une occupation assez normale pour la plupart des zones de vacances en Espagne. Cependant, certaines zones ont un taux d’occupation bien plus élevé que cela. Mais il s’agit avant tout de trouver le bon logement (état, vue, etc.) dans le bon quartier pour le taux d’occupation le plus élevé ! Le taux d'occupation le plus élevé que nous connaissons est Nerja, qui dispose de 45 semaines (chiffres réels des clients précédents et de notre site filiale, ainsi que de la plus grande société de réservation internationale de la région) pour plusieurs quartiers différents de la ville (même la périphérie s'en rapproche). taux d'occupation, et certaines des zones les plus populaires atterrissent à 100% cette année). Chiffres de A Place in the Sun (tous les exemples s'appliquent à un appartement de 2 chambres) : Sur la Costa del Sol, en moyenne, 279 € par semaine sont facturés en basse saison et 741 € en haute saison. En moyenne, selon les statistiques de A Place in the Sun, un appartement de 2 chambres rapporte environ 7 000 € par an. Il s’agit cependant d’une simplification grossière d’une zone très vaste, avec de grandes différences régionales. Comme vous le savez, sur la Costa del Sol orientale se trouve Nerja. Selon le portail international Think Spain, le nombre de demandes de location à Nerja a augmenté de 96% au mois de février 2016 par rapport à 2015. Déjà en 2016, l'industrie hôtelière rapportait qu'elle avait 96 (!)% d'occupation au cours du mois. du mois d'août, et les mêmes chiffres ont été atteints pendant le week-end de Pâques ( bien au-dessus de la moyenne de la Costa del Sol – Nerja est désormais une ville ouverte toute l'année) plus tôt cette année. En août 2016, le nombre de nuitées d'hôtel réservées dans la ville a encore augmenté de 0,5%, battant ainsi le record établi en 2006. Chiffres d'un appartement de 3 chambres à Nerja (frais, mais pas de construction récente et sans vue sur la mer, piscine communautaire) sur la plage de Burriana (mais toujours pas "première ligne") : en 2002 il a rapporté 10 510 euros, 2003 : 13 414 €, 2004 : 14 855 €, 2005 : 12 765 €, 2006 : 14 614 €, 2007 : 14 339 €, 2008 : 11858 € 2009 : 16057 € 2010 : 14900 € 2011 : 13835 € 2012 : 11635 € 2013 : 12245 €, 2014 : 14696 €. Jusqu'au 18/02 2015, il était déjà réservé pour un montant total de 8 500 € (puis nous l'avons vendu. Prix 240 000 €). Total 179 658 €. Celui-ci était commercialisé uniquement vers la Hollande avec son propre site Internet. Malgré cette limitation, les chiffres sont très bons. Les propriétaires actuels, compte tenu de l'augmentation du taux d'occupation et d'une commercialisation plus large, devraient pouvoir gagner environ 25 000 à 30 000 € par an pour cet appartement sans trop de problèmes. Un appartement d'une chambre dans le populaire village de Capistrano (coûtant environ 150 000 €) rapporte en moyenne 10 000 à 15 000 € par an. Un appartement 2 chambres, selon état et vue, plus de 20 000 €. Les appartements du segment luxe, comme à Carabeo, rapportent plus de 50 000 € par an. Les maisons situées dans des emplacements centraux attirent également des sommes similaires. Pendant plusieurs années, nous avons eu une activité de location sur la Costa del Sol occidentale (principalement Marbella et ses environs, Fuengirola, etc.), mais nous avons eu beaucoup de mal à obtenir une occupation. En fin de compte, ce n'est pas parce qu'un complexe se trouve sur la Costa del Sol (qui, après tout, a battu des records espagnols de nuitées hôtelières pour chaque saison ces dernières années) que c'est un bon investissement. Zones où cela est possible Il faut se méfier un peu (d'un point de vue pur investissement) de Mijas Costa et Fuengirola. La ville n’est plus ce qu’elle était. Quartiers à surveiller : appartements dans les quartiers du port et des quartiers historiques, centro et Limonar à Malaga (le loyer hebdomadaire pour un appartement, en bon état, avec 1 chambre situé dans la partie droite du centre est en moyenne supérieur à 1000 € ), la zone entre Torrox et Nerja, les zones entre l'aéroport de Malaga et Nerja, ainsi qu'Almuñecar ( nos archives de propriétés sur la Costa Tropical ). Nous sommes un peu plus sceptiques concernant Torre del Mar, juste à l'est de l'aéroport de Malaga. Le temps nous dira si cette région peut également devenir populaire auprès des Scandinaves, mais à l'heure actuelle, ce sont plutôt Almunecar et le reste de la Costa Tropical qui vont se développer, et notamment la région de Penoncillo entre Torrox et Nerja. Entre autres choses, une nouvelle marina est prévue dans la région . Cela était en cours avant la crise et créait alors une forte pression de la part des investisseurs. Le risque actuel, cependant, est qu’une trop grande quantité de nouvelle production soit vendue en peu de temps. Nord de la Costa Blanca , Javea, Moraira et Denia : 326 € la semaine en rés basse saison. 592 en haute saison. Cependant, les prix des logements ici sont généralement élevés et le taux d'occupation n'est pas, selon les informations que nous avons reçues, élevé en basse saison. Nord de la Costa Blanca , région d'Altea. Voir ci-dessus (chiffres légèrement inférieurs ici cependant). Costa Blanca, Alicante : 213 € en basse saison, rés. 548 € pour la haute saison. Une bonne occupation nécessite un bon emplacement et un niveau élevé. Forte concurrence des alternatives à faible coût. Un marché intelligent. Costa Blanca, région de Torrevieja (qui est la station balnéaire la plus prisée de la région) : 174 € en basse saison, 330 € en haute saison. Selon les chiffres réels de nos partenaires, l'occupation moyenne d'un appartement proche de la plage est de 22 semaines par an (selon le dernier rapport, elle approche les 25 semaines, en partie à cause du fait que de nombreuses personnes ayant déjà passé des vacances en Turquie ont choisi la Costa Blanca. comme nouvelle destination low-cost). Ce chiffre peut être amélioré en contribuant vous-même aux locataires via la publicité ou via le cercle de connaissances. Le revenu annuel est en moyenne (chiffres directement du grand loueur avec lequel nous travaillons) à un peu plus de 5 000 €. Il s'agit d'un chiffre tout à fait correct et qui doit être considéré comme un joli bonus pour ceux qui achètent une maison à Torrevieja et dans ses environs. Les chiffres de l'image ci-dessous sont basés sur 4 scénarios différents ; si vous louez l'appartement pour 15, 22, 30 semaines (22-25 semaines est donc la moyenne, mais si vous vous aidez, par exemple, des annonces Blocket, vous augmenterez l'occupation) ou si vous choisissez de le louer longuement- terme:

Murcie, Costa Calida . 258 € la semaine en basse saison, et 451 € en haute saison. La couverture dans ces zones est bonne pendant les mois d'été, mais il est difficile d'obtenir une couverture le reste de l'année.

Valence, Costa del Azahar. 225 € en basse saison, 572 € en haute saison. L'occupation n'est pas claire autour de Valence, mais dans tous les cas, commercialisez votre maison ici à l'étranger. L’intérêt de la Scandinavie est relativement faible.

Voici le montant que vous devriez retirer par semaine pour votre maison

Dans les zones prioritaires, nous disposons de statistiques issues de nos propres pages et des opérations de location de nos partenaires. Si la maison que vous souhaitez acheter ne dispose pas de statistiques, nous examinons des maisons similaires dans la région. S'il s'agit d'une nouvelle production dans une nouvelle urbanisation, nous utilisons l'expertise locale des sociétés de location comme base pour notre estimation de votre occupation et du montant que vous pouvez louer par semaine, alternativement pour des locations à long terme (la grande banque avec laquelle nous travaillons dispose de logements en location longue durée dans toute l'Espagne, nous pouvons donc nous baser sur leurs chiffres). Le mieux est de fixer un niveau de prix basé sur les prix des maisons voisines (tenir également compte de leur mobilier et de détails supplémentaires comme le Wifi et l'équipement de la cuisine). Si vous fixez un montant trop élevé, vous risquez de perdre considérablement en couverture. Ce qui nous amène au point suivant :

L'un de nos clients les plus prospères, un Suédois de Nerja, a décidé de rénover et de meubler l'une de ses maisons pour améliorer la qualité. Le résultat était brillant. Bien qu'il ait considérablement augmenté le prix par semaine, il a atterri sur 44 semaines d'occupation et a déclaré laconiquement : "Il y a toujours ceux qui sont prêts à payer pour la qualité". Cela s'applique en particulier à des régions comme Nerja ou Puerto Banus, où de nombreux visiteurs sont aisés. Parier sur le segment du luxe, par exemple à Mijas Costa ou à Torrevieja, peut être un peu plus délicat (mais il y a toujours des exceptions qui confirment la règle).

Les prix doivent être fixés (dans certains endroits en Espagne, il existe une loi selon laquelle le prix par nuit doit apparaître dans la publicité) par nuit, par semaine et par mois, et éventuellement "réduction d'hiver" sur les réservations de 3 mois ou plus. Un modèle assez courant consiste à fixer un prix par nuit qui représente environ 1/5 à 1/6 du prix hebdomadaire. Le prix mensuel est généralement à peu près le même que celui d'une semaine pendant la haute saison. Toutefois, cela n’est pas recommandé dans les zones à forte fréquentation. Dans ces régions, il vous suffit d'offrir une forme de « réduction pour long séjour » entre octobre et mars, voire même cela.

Dans de nombreux cas, il est également recommandé que vos invités réservent au minimum 5 à 7 jours. Les exceptions sont les villes typiques de week-end telles que Valence, Séville ou Malaga.

Louer pour une durée plus longue à un locataire permanent génère en principe toujours moins de revenus. Dans la grande majorité des cas, vous gagnez en réalité plus d'argent si vous ne louez l'appartement que pendant la haute saison. Toutefois, si vous rencontrez des difficultés pour obtenir un taux d'occupation élevé, même pendant la haute saison, un locataire permanent constitue dans de nombreux cas la meilleure solution. Le montant du loyer mensuel que vous pouvez vous permettre dépend bien entendu de nombreux facteurs. Cependant, un appartement de 2 chambres situé dans un quartier relativement populaire du sud de l'Espagne a un loyer de 300 à 500 € par mois. Si le locataire paie lui-même l'électricité, la collecte des poubelles, etc., vous pouvez espérer conserver, après impôts, etc., une somme de 3 000 à 5 000 € par an.

À propos des emprunts auprès d'une banque espagnole

Il y a encore quelques années, nous déconseillions à tous nos clients d’emprunter auprès d’une banque espagnole. Le système bancaire était en faillite complète, ce qui a été une cause majeure de la crise. Mais aujourd’hui, l’Espagne a introduit des réglementations sur le marché bancaire, comme la Suède l’a fait après la crise majeure du logement dans les années 90. Les conditions sont bonnes et les taux d'intérêt sont fondamentalement aussi bas qu'en Suède. Les banques espagnoles imposent à peu près les mêmes exigences financières à vos finances que les banques suédoises. Nous coopérons avec l'une des plus grandes banques d'Europe, La Caixa (Holabank), qui a, entre autres, un directeur bancaire parlant suédois , et via spanskafastigheter.se, vous pouvez postuler en ligne et obtenir une promesse de prêt avant de venir en Espagne. Nous travaillions avec un certain nombre de banques, mais aujourd'hui, nous envoyons la plupart d'entre elles à Holabank car nos clients leur ont donné de loin les meilleurs retours en termes de conditions et de traitement (cependant, cela peut prendre un peu de temps entre les deux, alors soyez prudent). là-bas à temps), alors maintenant, envoyez la plupart d'entre nous directement là-bas. En savoir plus sur les emprunts auprès d’une banque espagnole ici.

Combien peut-on emprunter dans une banque espagnole ?

Cela dépend du coût de la propriété. Si cela coûte un million, vous pouvez généralement obtenir un prêt à hauteur de 70 % de ce montant. Selon la loi, les banques font évaluer le bien par une société indépendante. Ils peuvent alors l'évaluer à 800 000 SEK, mais même si le prix est d'un million, vous pouvez emprunter au maximum 70 % de 800 000 SEK. Si, en revanche, ils l'évaluent à un million et demi, vous aurez toujours n'obtenez qu'un prêt à un prix fixe. Les prêts sont toujours accordés pour le montant le plus bas, que ce soit le prix ou la valorisation qui détermine la somme finale (notez également qu'aujourd'hui, la valorisation est étonnamment souvent inférieure à la valeur marchande réelle ). Dans le passé, toutes les banques disposaient de leurs propres équipes d'évaluation, mais maintenant l'État a réglementé cette situation, de sorte qu'un tiers indépendant doit effectuer l'évaluation. Ce n’est donc pas une idée, comme on le faisait par le passé, d’aller dans différentes banques et de choisir celle qui a la valorisation la plus élevée.

REMARQUE . Notez que vous ne pouvez pas emprunter pour les frais et taxes sur la maison. Ceux-ci représentent 10 à 14 % du montant total d’un logement. Il vous faut donc au moins 40% de fonds propres.

Scénario 1 : Vous avez trouvé un appartement qui constitue un bon investissement, disons deux chambres, raisonnablement proche de la plage, vue mer. Son prix est de 1 000 000 SEK et est également évalué à 1 000 000 SEK (cependant, gardez à l'esprit que la TVA et d'autres frais sont ajoutés sur lesquels vous ne pouvez pas emprunter). Vous avez alors besoin d'environ 400 000 SEK comme dépôt en espèces et pouvez emprunter 600 000 SEK à la banque.

Notez que vous n’avez pas besoin d’emprunter jusqu’à 70 %, sauf si vous en avez besoin. La banque avec laquelle nous travaillons principalement n’exige pas que vous empruntiez un certain nombre d’euros, comme le font de nombreux autres concurrents (notamment nordiques).

Scénario 2 : Vous disposez de 1 million de capitaux propres. La maison coûte 1,7 million, mais est évaluée à 1,5 million. Cependant, n'oubliez pas que la banque accorde des prêts pour le montant le plus bas, que sa valorisation soit plus élevée ou non. Puisque le prix dans ce cas est fixé à un million, vous pouvez emprunter 70 % de 1,5 million (moins les frais et taxes, environ 10 à 14 %).

Scénario 3. Vous souhaitez investir dans une entreprise commerciale (B&B, hôtel, bar, etc.) ou peut-être acheter un complexe hôtelier entier qui est allé à la banque, ou acheter un terrain plus grand. Ici, il n'y a pas de règles données . Le montant que vous pouvez emprunter dépend de différents facteurs : nous pouvons vous aider à établir un contact avec la banque, en partie pour des prêts, en partie pour des terrains et des objets, par exemple. Nous disposons de l'expérience, des contacts et de l'expérience nécessaires pour des investissements de cette ampleur.

À propos du problème (et des opportunités) avec les objets bancaires

Quelques banques disposent encore de nombreux logements abordables, mais le fait est qu'il existe rarement des propriétés bancaires dans des zones de villégiature distinctes et aisées ; comme Porto Rico, Mas Palomas ou Nerja. Plus on s’éloigne de la crise, moins il y a d’effets bancaires qui sortent. Fin 2023, le système bancaire a annoncé qu’il y avait un nombre record d’objets saisis par les banques dans le pays.

Si vous n'êtes pas trop pointilleux sur l'emplacement de votre appartement et que vous souhaitez simplement la maison de vacances la moins chère possible, il y a encore beaucoup de bons achats à faire (dans certaines régions, comme à Mijas Costa, il y a aussi des appartements nouvellement construits). . Mais si vous recherchez un investissement, l’emplacement est, comme vous le savez, l’aspect le plus important de tous. Le gros problème avec les propriétés bancaires est qu'elles sont des propriétés bancaires pour une raison : si elles n'ont pas grand besoin de rénovation, elles sont souvent visibles à l'écart, ou à proximité des autoroutes, etc. Pour en savoir plus sur l'achat de propriétés bancaires en Espagne, cliquez ici .

Des questions? Écrivez à info@spanskafastigheter.se et nous vous répondrons dans les plus brefs délais.

Le marché immobilier espagnol : les prix de l'immobilier augmentent mais restent trompeurs dans de nombreux cas

Selon les chiffres officiels des autorités, les prix des logements anciens ont augmenté d'un peu plus de 7 % en 2018 (pour les nouvelles constructions, les prix ont augmenté de 6,1 %). Il s’agit de la plus forte augmentation depuis le troisième trimestre 2007. Les prix ont également augmenté en 2019, sont restés plus ou moins stables en 2020 – après tout, puis ont augmenté pour devenir quelque peu stables pendant la crise énergétique. Au cours du premier semestre, plus de logements que jamais ont été achetés par des étrangers en Espagne. Selon la plupart des analystes, le nombre d’achats étrangers battra à nouveau des records dès 2024. La première chose à faire est de sortir de la crise énergétique et de recommencer à baisser les taux d’intérêt.

Gardez à l’esprit que les chiffres se réfèrent au marché immobilier espagnol dans son ensemble. Dans les zones les plus populaires, la hausse des prix est complètement différente et elle peut varier considérablement selon les régions/villes/quartiers.

Il convient toutefois de noter que la situation des prix par rapport à ce qu’elle était avant la crise de 2008 reste très bonne. Le niveau des prix en 2019 était inférieur de 36 % à celui de 2007, lorsque les prix avaient atteint un niveau record. Les ventes augmentent le plus rapidement sur la Costa del Sol et la Costa Blanca. Valence, les îles Canaries et Majorque connaissent également une augmentation relativement rapide des prix de l'immobilier. La chose la plus importante à savoir est que les augmentations de prix interviennent principalement sur les segments les plus attractifs. Le marché immobilier dans son ensemble n'augmente pas au même rythme, mais la plupart des logements sont également situés dans des zones dans lesquelles vous ne souhaitez tout simplement pas investir. Le gros problème dans les zones attractives n'est pas que les prix augmentent rapidement, mais plutôt que les maisons situées dans les bons quartiers se vendent tout simplement, alors qu'il n'y a pas de terrain pour construire de nouvelles maisons.

Par ailleurs, environ 5 % de tous les achats immobiliers étrangers en Espagne sont effectués par un Suédois et nous sommes désormais le sixième acheteur immobilier sur le marché espagnol. Au cours des trois premiers mois de 2016, les Suédois ont acheté 1 004 maisons ou appartements en Espagne (au premier semestre 2018, plus de maisons ont été vendues aux Suédois que jamais auparavant, tandis que 2019 a été un peu plus calme, principalement en raison de la faiblesse de la couronne). Cela peut être comparé à 2009, lorsque les Suédois ont acheté un total de 429 logements dans le pays (au cours du seul premier trimestre 2017, le nombre d'achats suédois a augmenté de 15,9 %, alors que près de 1 000 Suédois ont acheté un logement en Espagne au début de l'année). ). L'émigration de la Suède vers l'Espagne a augmenté de plus de 21 % il y a quelques années seulement et devrait encore augmenter à l'avenir. Apprenez-en davantage sur les chiffres de l'année dernière et les attentes pour cette année dans notre article sur le marché immobilier espagnol .

Statistiques sur l’historique des prix à Nerja et Barcelone à titre d’exemples

En 2007, les prix étaient les plus élevés à Barcelone et le prix moyen au m2 était alors de 4 732 €. Les prix étaient au plus bas en 2013 avec un prix moyen de 2957 €. Soit une réduction d'environ 40 %. Entre 2013 et le premier semestre 2016, les prix ont augmenté d'environ 6 à 7 %. Cette évolution s’est ensuite quelque peu ralentie en raison des troubles de l’automne 2017.

Ce qu'il faut souligner lors de l'étude des statistiques concernant le marché immobilier espagnol, c'est qu'elles sont basées sur toutes les habitations situées dans une zone donnée. Autrement dit, il n'existe pas de statistiques distinctes concernant les objets d'investissement situés dans de bonnes zones. Ceux-ci augmentent, pour des raisons naturelles, plus rapidement en prix.

Exemples de prix concrets à Nerja, Costa del Sol

Un appartement spécifique, nous le connaissons bien, avec 2 chambres, 2 salles de bains et une terrasse dans le quartier populaire de Capistrano Village à Nerja à la fin des années 70 coûtait env. 25 000 €. Dans les années d'or (vers 2005), il coûtait entre 250 et 260 000 €, et quelques années après la crise, il coûtait 190 000 € (les prix de logements similaires dépassent désormais 200 000 €).

Début 2015, un appartement d'une chambre à Capistrano Village coûtait entre 100 000 et 120 000 € et au début de l'été 2016, il a été vendu pour 148 500 €.

Autre exemple : Capistrano Playa, il y a quelques années, les appartements d'une chambre coûtaient environ 140 000 €. Début juin 2015, une famille suédoise y a vendu un appartement d'une chambre pour 240 000 €. Cependant, le prix était trop élevé pour un appartement d'une chambre, mais les prix se sont depuis stabilisés autour de 225 000 €.

Un appartement à Ladera del Mar, juste à l’extérieur de Nerja, coûtait 194 000 € à l’été 2014. Elle a ensuite été vendue au deuxième trimestre 2015 pour 239 000 €. Les prix y dépassent les 300 000 € depuis quelques années.

Parce qu'il y a encore beaucoup d'espace vide autour de Torrevieja et du reste de la Costa Blanca (cela s'applique également à de grandes parties de la Costa del Sol, comme Mijas Costa, qui compte de nombreux « quartiers fantômes » à la suite de la crise) , nous ne disposons pas encore de chiffres correspondants. Cependant, nous avons reçu des rapports de clients achetant des propriétés en rénovation dans des quartiers populaires tels que Punta Prima à Torrevieja, les réparant et les revendant rapidement pour environ 25 % de plus à des clients scandinaves. Or, il existe aujourd’hui très peu d’objets de rénovation de ce type très demandés. Bientôt, ce qui sera intéressant du point de vue des investissements à Torrevieja sera surtout la nouvelle production.

A noter, notre courtier à Nerja travaille avec tous les plus grands acteurs de la région. C'est la seule façon pour nous de proposer les meilleurs objets, de collaborer avec les meilleurs acteurs espagnols et britanniques, petits et grands. Le prix pour le client n'est jamais affecté. De plus, nous travaillons directement avec les banques au niveau des responsables régionaux, de sorte que lorsque leurs clients souhaitent vendre, ils nous les envoient. La même chose si un objet bancaire apparaît, mais cela arrive rarement à Nerja. Quoi qu'il en soit, nous sommes dans une position très favorable dans la ville et ses environs, mais malgré cela, nous ne pouvons pas faire grand-chose contre la baisse de l'offre d'objets dans les gammes de prix « inférieures ». Mais il existe encore de temps en temps des appartements avec 1 chambre qui coûtent un peu plus d'un million de SEK.

Quelques mots sur le retour sur investissement (ROI)

Le rendement direct (Return of Investment, en abrégé ROI) est le surplus annuel que le logement génère via sa location/exploitation, et vous mettez ce revenu en rapport avec le prix d'achat du bien.

En Suède, le retour sur investissement d'un bien locatif est généralement de 5 % (à noter que les revenus d'une résidence espagnole louée au marché touristique sont généralement nettement plus élevés que ceux des locataires réguliers).

Il n’existe pas de chiffres de retour sur investissement pour l’Espagne dans son ensemble. Mais avant la crise, on s'attendait normalement à environ 10 %, voire plus, pour une maison attrayante sur la Costa del Sol. Cependant, tout bénéfice prévisible supérieur à 5 % est attrayant pour les investisseurs.

Depuis la reprise, les chiffres ont recommencé à se rapprocher de ces niveaux, et nous avons également constaté dans de plus en plus de cas des chiffres plus élevés que cela. Principalement à Nerja, où il atteint désormais un niveau record et bat des records chaque trimestre, en grande partie grâce au fait que la ville, comme je l'ai dit, est désormais devenue une destination toute l'année. Notre location en Suède seule a augmenté de 50% au premier trimestre 2016 par rapport au premier trimestre 2016 !

Dans le calcul du retour sur investissement, vous incluez normalement les paiements bruts pour la propriété, ainsi que les déductions pour l'exploitation, l'entretien et d'autres éléments pouvant découler de l'entreprise. Cependant, de nombreux agents immobiliers en Espagne examinent le prix final par rapport au montant que la maison rapporte en un an pour arriver au retour sur investissement.

Cependant, l’amortissement comptable n’est pas pris en compte dans le calcul du ROI.

Le plus simple est simplement d’étudier le taux d’occupation historique, le prix moyen des locations au cours de l’année, ainsi que les charges annuelles.

Conclusion/Résumé :

L’Espagne dispose de nombreux facteurs en sa faveur. Ils disposent d’une infrastructure moderne, avec des autoroutes modernes, des trains à grande vitesse et un système de santé bien développé. Le pays est également considéré depuis quelques temps comme la destination touristique la plus sûre au monde. Surtout, l'Espagne a des facteurs doux que vous ne pourrez jamais lui retirer de votre côté. Elle a sa riche histoire et sa culture, sa gastronomie, le soleil omniprésent, la nature variée, la mer et ses longues côtes. L'Espagne est le troisième plus grand pays touristique au monde, et le tourisme est dans une phase de forte expansion, et peut-être la chose la plus excitante pour les investisseurs est que le pays attire un tourisme international de plus en plus riche en argent, ce qu'il n'avait pas vraiment auparavant .
Les prix des logements ont chuté de près de 50 % pendant les années de crise. Depuis quelques années, dans certaines régions davantage, dans d’autres moins, ils ont recommencé à augmenter lentement mais sûrement (les prix augmentent principalement à Madrid, en Catalogne et à Majorque), mais la crise du Corona a temporairement ralenti le développement. Cela signifie qu'il existe encore des chances uniques de réaliser un très bon investissement immobilier en Espagne. Cependant, nous ne saurions trop insister sur le fait que le gros problème à l’heure actuelle n’est PAS l’augmentation des prix, mais le manque de logements attractifs dans des zones vraiment attractives. Dans certaines régions, il est inutile de discuter d’augmentation des prix car il ne reste pratiquement plus rien à acheter.
Si vous avez besoin d'un prêt pour l'achat de votre maison en Espagne, vous pouvez emprunter jusqu'à 70 % auprès d'une banque espagnole. Cependant, gardez à l'esprit qu'en pratique, vous avez besoin de 40 % de fonds propres car vous n'êtes pas autorisé à emprunter pour payer les impôts, etc. Vous pouvez obtenir une promesse de prêt en ligne, si vous faites une demande par notre intermédiaire , avant de descendre. Cependant, la banque souhaite savoir de manière générale quel type de maison vous souhaitez acheter, où l’acheter et combien vous souhaitez emprunter. Ils veulent également un calendrier clair : quand venez-vous visiter les maisons, quand comptez-vous effectuer l’achat.
Pour vous assurer que vous réalisez un investissement sûr, étudiez l'historique locatif de la région (aussi bien dans la ville que dans l'immeuble, de préférence l'historique individuel du logement, même si cela est rarement possible).
Les maisons qui fonctionnent le mieux sur le marché de la location sont celles qui se trouvent à moins de 60 minutes en voiture de l'aéroport, qui disposent d'une terrasse/balcon et d'un accès à une piscine à proximité, qui sont dans un état neuf - de préférence avec vue sur la mer. Il est avant tout important que le logement ne soit pas situé sur une artère à forte circulation. Même les détails tels que la décoration intérieure, les meubles, la climatisation, la machine à laver, etc. sont importants.
Cependant, un aspect bien plus important est la situation géographique . La Costa del Sol en particulier a un taux d'occupation très élevé, qui ne fait qu'augmenter chaque année et s'oriente de plus en plus vers l'exclusivité. La meilleure occupation, en raison de plusieurs facteurs différents, se trouve sur la Costa del Sol orientale, à Nerja ( occupation de 42 à 48 semaines et plus) . Même la capitale de la Costa del Sol, Malaga, a une population en forte croissance et, selon la plupart des gens, elle deviendra l'une des plus grandes « villes de week-end » d'Europe. La Costa Blanca est également une zone en croissance, même si le taux d'occupation n'est pas encore élevé tout au long de l'année. C'est principalement Torrevieja (occupation de 22 à 25 semaines) qui attire les touristes, au moins dans une certaine mesure, même pendant la basse saison.
Les îles Canaries, Majorque et Barcelone possèdent une industrie touristique forte. Mais les possibilités de réaliser un bon investissement locatif sont limitées, voire dans certains cas complètement étouffées, par les restrictions . Si vous ne respectez pas la loi, les amendes peuvent être très élevées. Notez cependant qu'il est possible d'acheter des maisons avec des licences touristiques agréées à Barcelone. De plus, toutes les régions voisines ne sont pas aussi strictement réglementées, comme la station balnéaire branchée de Sitges.
Les zones de vacances les plus populaires en Espagne sont bien occupées pendant la haute saison. En moyenne, selon plusieurs évaluateurs, on peut compter sur 15 semaines d'occupation par an. Dans la plupart des cas, la location du logement uniquement pendant Notez également que certaines zones, même si elles ont globalement un fort tourisme, peuvent être plus ou moins impossibles à louer leur maison. Cela dit : étudiez attentivement l'histoire et choisissez un acteur qui a établi des canaux pour commercialiser votre maison.
Il existe différents modèles de location si vous ne souhaitez pas gérer vous-même le marketing, etc. Il est d'usage que le loueur prélève 20 % des revenus (10 % si vous amenez vous-même le client). Un modèle hybride, dans lequel vous attirez vous-même certains clients (via le marketing ou le cercle de connaissances), est de plus en plus courant. Toutes les régions d’Espagne ne disposent pas de sociétés de location qui fonctionnent bien. Vous devriez également y penser si vous n'êtes pas prêt à vous occuper de tout vous-même, comme la réparation d'une entreprise de nettoyage, la garde des chevaux de garde, la solution pour la remise des clés, la solution de paiement, le marketing, etc.
Malheureusement, de nombreux courtiers (également suédois) affirment qu'ils vous aideront avec votre location et qu'il n'y a « aucun problème ». Nous allons le réparer. » Ensuite, rien ne se passe. Vérifiez leur entreprise de location AVANT d'acheter par leur intermédiaire (et quelles sont les options disponibles dans la zone que vous avez l'intention d'acheter). Demandez-leur de vous montrer les statistiques de Google, le nombre de visiteurs uniques qu'ils ont par semaine, demandez-leur d'expliquer sur quels portails, nationaux et internationaux, ils font de la publicité. Demandez-leur de présenter un plan sur la meilleure façon de commercialiser votre propriété. La plupart des courtiers n'ont pas de droits exclusifs sur les propriétés à vendre en Espagne, vous n'avez donc pas à vous sentir lié à un courtier qui ne peut pas répondre à toutes vos exigences, avant et après l'achat.

Nous pouvons vous aider pour ceux d’entre vous qui souhaitent investir en Espagne

Nous n’étudions pas le marché à la recherche, par exemple, de propriétés bancaires bon marché dont nous savons qu’elles ne fonctionneront pas sur le marché locatif. Nos partenaires (avocats, banques, promoteurs, courtiers locaux espagnols, etc.) savent également que nous ne sommes pas intéressés par des « maisons de vacances bon marché » autant que possible. Ils nous envoient ainsi ce qu'ils jugent être de bons investissements, des logements avec les chiffres pour eux . Bien sûr, sur demande, nous pouvons rechercher ce que nous jugeons être une maison vraiment bon marché, simple mais agréable pour vous. Mais il faut être clair sur le fait qu'il y a une grande différence entre un « bon investissement » et une « maison bon marché, au soleil le plus possible ».

Nous veillons à ce que :

T'aider:

pour trouver le meilleur logement à louer (nous analysons les chiffres de notre site fille, des sites filles de partenaires, etc.). En collaboration avec le gérant de l'entreprise de location concernée, s'il n'existe pas de chiffres documentés, nous pouvons faire une estimation qualifiée des revenus que vous pouvez éventuellement tirer de votre propriété.
trouver le bon avocat . Notre avocat d’entreprise intervient également dans les litiges liés au logement. Il est connu et respecté, il est issu d'une famille d'avocats depuis plusieurs générations et dispose donc d'un réseau de contacts tout à fait unique. Il nous aide également à trouver des investissements spéciaux, tels que des chambres d'hôtes, des petits hôtels, des terrains commerciaux, etc. La plupart de ces achats sont traités par l'intermédiaire de contacts avocats.
obtenir un prêt auprès d'une banque espagnole , et une éventuelle promesse de prêt avant de descendre (ainsi qu'un directeur de banque parlant suédois, ce qui signifie que vous n'avez pas besoin de traduire tous les documents avec un traducteur espagnol agréé).
de respecter toutes les lois et réglementations en vigueur dans la région (attention, nous ne pouvons pas vous aider dans toutes les provinces espagnoles, mais c'est quelque chose que les sociétés de location sérieuses devraient pouvoir vous aider) pour louer là où vous avez acheté votre maison.
services après-vente habituels tels que le fournisseur d'eau et d'électricité, l'enregistrement communautaire, la taxe foncière, etc.
pour trouver des sociétés de location qui s'occupent de tout, ou de certaines parties, comme la remise des clés, le nettoyage, la commercialisation, la réservation et le paiement. Il existe plusieurs options pour publier ceci.
avec publicité de maisons individuelles à louer dans notre magasin de Blocket, et éventuellement directement sur notre site Web, sur notre chaîne Facebook (y compris via des publicités Facebook payantes), sur des sites sœurs, etc.
Si le temps le permet, notre responsable marketing peut vous aider à créer et à commercialiser un site Web (à un prix très réduit par rapport à si vous vous tournez vers une agence Web) avec le système de réservation de location le plus abordable et le plus flexible du marché (que nous utilisons nous-mêmes) comme ainsi que des méthodes pour apparaître haut dans Google, etc.
trouver de bonnes entreprises de construction pour la rénovation (vous savez d'ailleurs qu'il est toujours possible de faire une déduction pour racine suédoise même pour sa résidence espagnole). Les gérants des loueurs se feront un plaisir de donner leur avis sur la meilleure façon de rénover pour obtenir la meilleure occupation possible. Il est également dans leur intérêt que vous puissiez le louer autant que possible.
avec des stratégies éprouvées de nos clients les plus performants qui ont choisi de tout faire eux-mêmes, un plan indiquant quels portails nationaux et internationaux fonctionnent le mieux (seulement quelques-uns sont requis) et comment obtenir le prix le moins cher de divers services auxiliaires, et d'autres devraient réfléchissez si vous louez entièrement votre maison vous-même.
nous pouvons également vous conseiller sur d'autres aspects tels que les solutions d'assurance et de paiement . (Nous recommandons une solution de paiement suédoise et flexible qui offre au client la possibilité de payer en ligne ou via OCR sur une facture papier).
Nous sommes impliqués du début à la fin tout au long du processus d'achat, et nous veillons à être impliqués et à tout traduire en suédois, etc.
Écrivez à info@spanskafastigheter.se ou spanienkontoret@spanskafastigheter.se Numéro de téléphone de notre courtier principal Anders Larsson : 0034 669 738 682

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