Il y a encore quelques années, nous déconseillions à tous nos clients d’emprunter de l’argent pour se loger dans une banque espagnole. La situation financière était trop incertaine et, à un moment donné, il y avait un risque imminent de voir les taux d’intérêt monter en flèche. L'ensemble du système bancaire espagnol, en ce qui concerne les conditions et l'évaluation des logements, etc., était également mal réglementé. Mais aujourd’hui, les autorités espagnoles, en collaboration avec les grandes banques espagnoles, contrôlent l’ensemble du système bancaire. Il est désormais avantageux et sûr d’emprunter de l’argent et d’acheter une maison directement auprès d’une banque espagnole.

Mise à jour du premier trimestre 2024 sur les hausses de taux d’intérêt en Espagne :

Le taux d'intérêt sur les prêts bancaires espagnols varie en fonction d'un certain nombre de facteurs, notamment la durée du prêt, le ratio prêt/valeur et la solvabilité.

Les taux d'intérêt sur les prêts bancaires espagnols ont augmenté au cours de l'année écoulée, en raison de la hausse de l'inflation et de l'augmentation des taux d'intérêt directeurs de la Banque centrale européenne. Cependant, il est toujours possible de trouver des taux d’intérêt relativement bas sur les prêts bancaires espagnols, surtout si vous disposez d’un bon crédit et d’un dépôt en espèces élevé.

Si vous envisagez de contracter un prêt bancaire espagnol, il est important de comparer les différentes banques et offres de prêt pour trouver la meilleure option pour vous.

L'association bancaire espagnole s'est prononcée en mars 2023 et a annoncé que « nous sommes parmi les meilleurs d'Europe, peut-être du monde entier ». Comme vous le savez, il a été difficile d'obtenir un prêt en Espagne après la crise qui a débuté en 2007. Vous avez été autorisé à contracter un prêt à hauteur de 70 % maximum (60 % en pratique car vous n'êtes pas autorisé à emprunter pour les impôts, etc. ) et la durée d'amortissement est plus courte que dans de nombreux autres pays. Ce comportement restrictif a porté ses fruits. L'inflation en Espagne n'est pas aussi élevée que dans le reste de l'UE et les banques ne bougent pas. Cela affectera également son marché immobilier de manière positive (ou plutôt moins négative), même si pendant un certain temps il y aura une grande prudence, ce qui ralentira divers projets sur le marché immobilier.

La BCE a relevé son taux directeur en mai 2023 de seulement 25 points de base, à 3,75 %, le niveau le plus élevé depuis octobre 2008, mais a signalé un ralentissement des hausses de taux à l'avenir . L'Euribor 12 mois en avril était de 3,757%, ce qui signifie qu'un emprunteur bénéficiant d'un prêt renouvelable annuel typique sur 20 ans de 120 000 € a vu ses coûts mensuels augmenter de 217 €.

Concernant la baisse future des taux d'intérêt en Espagne :
en Espagne, ils n'ont pas été aussi agressifs dans leur apparition que, par exemple, la Riksbank suédoise l'a été en termes d'augmentation des taux d'intérêt. Exemple concret : dans certains bâtiments (qui s'étendent sur quelques années), les marges ont été augmentées pour couvrir les coûts d'un éventuel augmentation des taux d'intérêt, de 2,2% actuellement à 2,8%, à titre de marge de sécurité.

Les taux d’intérêt dans la zone euro devraient commencer à baisser avant l’été 2024.

Veuillez noter que nous transmettons et aidons à gérer les demandes uniquement à nos clients (c'est-à-dire que nos courtiers gèrent également l'achat de votre maison). L'estimation d'une maison est valable jusqu'à 6 mois. Quant à la banque avec laquelle nous travaillons pour nos clients, elle ne facture pas non plus l'expertise (de nombreuses banques facturent encore à partir de 400 €). Notez que l’évaluation de la maison détermine le montant que vous pouvez obtenir en prêts.

Depuis le printemps 2023, nous avons commencé à travailler avec une nouvelle grande banque en Espagne. Entre autres choses, ils offrent des délais de traitement beaucoup plus rapides. Nos clients obtiennent des réponses rapides quant à savoir s’ils obtiennent ou non un prêt. Ils envoient des demandes à plusieurs banques différentes et prennent en compte le coût total d'un prêt.

• Lorsque CaixaBank, juste avant la pandémie, a commencé à proposer un intérêt fixe sur 20 ans à 2,10 % (intérêt nominal, en supposant que la remise maximale soit utilisée ou atteinte), il s'agissait du taux d'intérêt espagnol le plus bas depuis 30 ans. Un nombre record d'Espagnols ont ainsi transféré leurs prêts à CaixaBank. Depuis, d’autres banques ont également baissé leurs taux d’intérêt. Puis ils l’ont à nouveau relevé lorsque la BCE a commencé à relever les taux d’intérêt.
• Nous travaillons en étroite collaboration avec les directeurs de banque multilingues de l'organisation. Si vous envoyez la candidature par notre intermédiaire, il n'y a pas de frais supplémentaires. L’avantage de passer par nous est, entre autres, que vous n’avez pas besoin de traduire vos documents juridiques et financiers en espagnol via un traducteur agréé.
• La banque approuve désormais également l’hypothèque avant que la maison n’ait été évaluée.
• La banque envoie un expert indépendant pour évaluer le logement seulement après avoir signé le contrat de réservation, mais il est également possible de commander (vous payez alors vous-même le coût) une expertise par vous-même.
• Ils vous informent à la fois du coût total du prêt et de l’achat d’un logement.
• ATTENTION! Comme nous recevons beaucoup de candidatures en ce moment, nous avons décidé de donner la priorité à celles qui utilisent également nos services de courtier. 1. Écrivez à info@spanskafastigheter.se si vous souhaitez demander un prêt. 2. Indiquez également le type de maison que vous recherchez et l'endroit en Espagne où vous souhaitez acheter 3. et le montant de votre valeur nette. Le reste des documents sera envoyé ultérieurement à la banque. La demande ne coûte rien (ce n'est que lorsque vous êtes suffisamment avancé dans le processus de prêt pour acheter une maison spécifique qu'elle doit être évaluée par un tiers indépendant, selon la loi espagnole, que des frais sont ajoutés. L'évaluation détermine combien vous peut emprunter, mais cela ne reflète pas nécessairement la valeur marchande réelle).
• Bien sûr, nous donnons également des conseils et des astuces sur les zones les plus adaptées pour investir pour la location et augmenter la valeur, où vous devriez chercher un logement ( voir les appartements dans cette zone exclusive de Malaga , où les prix n'ont pas encore augmenté autant que dans d'autres zones) si vous recherchez une maison de vacances la moins chère possible, des propriétés commerciales , etc.

Les banques suédoises acceptent rarement que vous ayez une maison espagnole comme garantie pour un prêt suédois. La relation inverse prévaut naturellement en Espagne.

Dans cet article, nous passons en revue ce qui s'applique à un prêt dans une banque espagnole, mais nous commençons par quelles informations elles attendent de vous.

Voici comment obtenir une promesse de prêt d'une banque espagnole pour l'achat d'un logement

Si vous soumettez ces documents avant votre visite, cela accélère le processus et vous pouvez plus ou moins obtenir une promesse de prêt avant de venir en Espagne. En Espagne, les engagements de prêt n'existent pas autrement, mais nous pensons qu'il est important que nos clients sachent approximativement dans quelle fourchette de prix ils peuvent emménager avant même de venir visiter les maisons :

Documents demandés pour un prêt dans une banque espagnole (pour les clients suédois)

• ATTENTION! C'est la banque qui doit disposer de ces documents. Pas nous. Nous vous aidons uniquement à établir le contact avec la bonne personne.
• La déclaration de revenus de la dernière année d'imposition , les informations fiscales complètes pour que le revenu brut total soit indiqué, ainsi que l'impôt final, afin qu'ils puissent voir le revenu net. En savoir plus sur les nouvelles lois fiscales en Espagne.
• Les 2-3 dernières fiches de salaire (ou versements de pension) et l'attestation de l'employeur (indiquant votre type de contrat de travail)
• Copie de la pièce d'identité.
• UC : informations de crédit sur les dettes en Suède et éventuellement remarques, ils ont collecté de nombreuses informations précieuses pour les banques au Centre d'information suédois, qui indique, entre autres, la valeur estimée des propriétés, les déclarations des dernières années, etc. Très bonne comme base. Visitez : www.uc.se pour fournir des informations sur vous-même. Souvent, ils envoient un PDF dans les 24 heures.
• Fonds bancaires : un aperçu de votre solde sur vos comptes, comptes de services, comptes d'épargne, fonds d'épargne, portefeuilles d'actions, etc. Ceci est particulièrement important pour vous qui demandez un prêt important, mais qui, par exemple, avez beaucoup d'épargne. des fonds, etc. que vous ne souhaitez pas utiliser. Normalement, des copies des relevés bancaires des trois derniers mois suffisent.
• Dettes : informations sur le montant des dettes impayées en Suède et combien vous payez en intérêts et remboursements par mois. L'un des aspects les plus importants concernant l'octroi ou non du prêt est votre taux d'endettement . La banque autorise uniquement que votre dette totale s’élève à un certain pourcentage de votre revenu (ce calcul est généralement basé sur votre revenu net). Le pourcentage varie d'un cas à l'autre mais normalement, pour la résidence permanente en Espagne, un taux d'endettement de 30 à 35 % (jusqu'à 40 % dans des cas particuliers) est accepté. Pour les ressortissants étrangers, le taux d’endettement accepté est d’environ 25 à 30 %.
• Logement : les banques veulent savoir si le client possède un logement en bail ou en propre (et si oui, une estimation du logement), le coût du loyer et des éventuelles dettes, etc.

Êtes-vous indépendant :

• Ensuite, les banques veulent la déclaration fiscale et la comptabilité (compte de résultat et bilan) afin de connaître l'assiette de vos revenus. De préférence la déclaration comptable et fiscale des deux dernières années.
• D'une manière générale, les banques espagnoles, tout comme en Suède, souhaitent avoir une base large pour avoir une idée de votre revenu net (après impôts et frais fixes dans le pays d'origine) et ainsi pouvoir déterminer votre capacité de paiement pour un prêt en Espagne. .
• Il n’y a aucun problème à emprunter de l’argent dans une banque espagnole auprès d’une entreprise suédoise. Il est très courant que les sociétés AB suédoises (mais aussi d’autres types de sociétés) empruntent en Espagne. Cependant, vous pouvez obtenir un maximum de 50 pour cent de prêts hypothécaires si vous contractez un prêt auprès de l'entreprise.
• De plus, il s’agit normalement d’un plan de remboursement plus court qui s’applique aux entreprises. Cela s'applique aussi bien aux entreprises suédoises qu'espagnoles.

Bon à savoir pour ceux qui souhaitent emprunter auprès d'une banque espagnole avec l'aide de spanskafastigheter.se

ATTENTION! Comme nous ne recevons pas de commission, nous aidons uniquement nos propres clients dans leurs contacts bancaires. Nous travaillons avec plusieurs banques espagnoles (toutes ont des directeurs de banque et d'autres employés parlant suédois, mais veuillez noter que certains documents peuvent être en anglais. Nous serons heureux de vous aider si vous avez des questions ou des préoccupations concernant certains termes.) Il s'agit principalement concerne la grande banque CaixaBank ainsi que Cajamar et Banco Sabadell. Nous travaillons uniquement avec des employés au niveau de la direction. Si vous souhaitez demander un prêt plus important pour un investissement, la procédure de demande est légèrement différente. Ensuite, nous organisons une réunion avec l'un des cadres supérieurs de Barcelone.

Un grand avantage des banques avec lesquelles nous avons choisi de coopérer est qu'elles n'ont aucune exigence quant au montant de votre emprunt . D'autres options espagnoles exigent souvent que vous deviez emprunter une grande partie de la somme de la maison.

Nous comparons les différentes conditions des banques et formulons des avis sur la banque la plus adaptée à votre situation particulière. cas. Nous intervenons et vous conseillons dans votre processus de prêt, qui est un service gratuit que nous offrons aux clients qui achètent leur maison par notre intermédiaire, par l'un de nos partenaires, ou par des objets bancaires.

Vous recherchez une nouvelle production ? Les banques sont devenues de plus en plus restrictives en matière d'intervention et de financement de projets, estimant que l'on construit trop par rapport à la demande. Le facteur d’incertitude est donc élevé selon leurs directions des risques. Au lieu de cela, les banques souhaitent voir des types de modèles de projet plus sûrs, tels que des équipes de construction. Celles-ci font grimper les prix jusqu'à 35 % (en excluant le promoteur et ses marges exorbitantes de l'équation) et sont mieux réglementées par la loi espagnole. La sécurité est ainsi nettement plus élevée. En savoir plus sur les équipes de construction espagnoles ici.

Lisez notre excellent article sur l’investissement immobilier en Espagne.

Aperçu : les projets les plus attractifs de nouvelles maisons et appartements sur la Costa del Sol et la Costa Tropical.

Combien pouvez-vous emprunter? 

Normalement, vous pouvez emprunter 60 à 70 % du prix d'achat (certaines banques s'y opposent jusqu'à 90 %, mais il est rare que vous puissiez emprunter plus de 70 % même lors de l'achat). Veuillez noter que vous ne pouvez pas emprunter pour payer les taxes et les frais . Vous devez donc payer environ 40 pour cent en fonds propres du montant total (pour un prêt de 70% par exemple, vous devriez donc disposer d'environ 30 pour cent en fonds propres). Le montant que vous pouvez emprunter dépend en grande partie du type de maison que vous achetez et de l’endroit où elle se trouve. Si vous achetez une maison d'investissement dans un quartier populaire avec une longue histoire (ou de bonnes conditions) de location, vous avez plus de chances d'obtenir un montant plus élevé que si vous achetez un objet à rénover à la campagne.

L'estimation de votre résidence espagnole est réalisée par un tiers indépendant. Avant la crise, les banques disposaient de leur propre personnel d’évaluation. Cela n’est plus autorisé car les banques ont fini par attirer des clients avec des prêts élevés et ainsi gonfler la bulle. Si la valeur de la maison est supérieure au prix de vente (ou vice versa), il s’agit du montant le plus bas pour lequel vous pouvez obtenir un prêt . Par exemple, si la maison est évaluée à 1,2 million de SEK, mais que vous l'achetez pour 1 million de SEK, vous pouvez emprunter 60 à 90 % de 1 million de SEK.

Note. Certaines banques étrangères (comme les banques danoises et suédoises) exigent actuellement au minimum que vous empruntiez au moins 100 000 euros pour obtenir un prêt. Les banques espagnoles que nous recommandons et avec lesquelles nous coopérons n'ont pas cette exigence

Quel est le taux d’intérêt d’un prêt en Espagne ?

[Notez que le taux d'intérêt le plus bas est généralement obtenu lorsque le prêt est engagé sur 20 à 25 ans.] Il existe une fixation individuelle du taux d'intérêt, ce qui signifie que votre taux d'intérêt dépend d'un certain nombre de facteurs différents, tels que l'endroit et ce que vous achetez, vos revenus, etc. (votre profil de risque). Taux d'intérêt moyen de CaixaBank au moment de la rédaction : Euribor + 3,8. [ La valeur Euribor se trouve ici ]

Le taux d'intérêt moyen d'un prêt en Espagne est passé de 4,21 % à 3,29 % entre 2015 et 2016 et a continué de baisser pendant plusieurs années. Toutefois, il a légèrement augmenté en lien avec les augmentations des taux d’intérêt destinées à freiner l’inflation à la suite de la crise énergétique 22.

Les conditions de l'hypothèque sont couvertes par les critères de risque de La Caixa. Options de prêt :

• Hypothèque. Avec le Préstamo Hipotecario Bonificado (le prêt hypothécaire bonifié), vous fournissez une somme forfaitaire de la totalité du capital au début de la transaction et cela se fait toujours avec la maison comme garantie.
• Avec un taux d’intérêt mixte bonifié. Durant les premières années, vous pouvez bénéficier de quotas fixes avec un taux d'intérêt attractif sans devoir renoncer au taux d'intérêt variable au bout de quelques années.
• Avec un taux d’intérêt fixe bonifié. La sécurité d’avoir des quotas fixes avec des taux d’intérêt attractifs pendant toute la durée du prêt.
• Avec intérêts variables. 

Si vous souhaitez savoir à l'avance (si vous demandez une promesse de prêt) à quel niveau d'intérêt vous pouvez vous attendre, la banque a besoin de réponses aux questions suivantes :

• Le prix du bien que vous allez acheter (nous devons alors savoir à l’avance quel bien vous comptez acheter).
• Revenu net par an.
• Avez-vous d'autres prêts, si oui, combien payez-vous par mois ?
• Êtes-vous propriétaire d’un bien immobilier ?
• Avez-vous un prêt hypothécaire en Suède ? Combien payez-vous par mois pour le prêt ?
• Avez-vous des biens que vous louez ? Combien rapportent-ils par mois ?
• Quel est ton métier? Depuis combien de temps occupez-vous votre emploi actuel ?
• Note. Gardez à l’esprit qu’il est difficile d’obtenir un prêt auprès d’une banque espagnole pour se loger en zone rurale. Si vous recherchez un financement pour des objets ruraux, adressez-vous avant tout à votre banque suédoise.

Quand faut-il avoir remboursé le prêt en fonction de la limite d'âge ?

Certaines banques imposent une limite de 67 ans sur un prêt hypothécaire, d'autres sont un peu plus généreuses sur ce point. La plupart ont désormais modifié la limite d'âge à 75 ans. Bientôt, toutes les banques respecteront cette limite d’âge pour les paiements échelonnés.

Quelle est la durée d’amortissement d’un prêt immobilier espagnol ? La durée de remboursement est généralement de 20 ans pour un étranger.

Les prêts espagnols (ainsi que les déductions RUT et ROT) sont déductibles en Suède .

Pack de services pour ceux qui achètent une maison en Espagne

CaixaBank (familièrement « La Caixa »), ou HolaBank, comme elle a été récemment rebaptisée en termes de bureaux destinés au marché international, propose différents types de services adaptés à ceux qui viennent d'acheter une maison en Espagne.

Cela concerne entre autres :

Le package CaixaBank Club avec des prêts hypothécaires au taux d'intérêt le plus bas possible, des cartes de crédit, des assurances auto et habitation et des systèmes d'alarme pour la maison. Centre d'appels ouvert 24 heures sur 24. Conseils juridiques, ainsi qu'un contact direct avec les menuisiers et les plombiers.

CaixaBank propose également un concept appelé « Living Solutions Plan » qui vous donne accès à une aide pour trouver une aide ménagère (pour un emploi à temps plein, ou par exemple des services de ménage), une aide pour la prise de rendez-vous avec des médecins suédophones, une aide pour tous les les formalités administratives liées à l'achat d'une résidence espagnole (ainsi que le paiement des taxes annuelles, etc.). Lisez les réponses aux questions fréquemment posées sur l’achat d’une maison en Espagne.

Liens vers nos newsletters avec les meilleurs investissements dans différentes parties de la Costa del Sol :

• Bulletin d'information Nerja
• Newsletter Marbella et le reste de la Costa del Sol occidentale (Mijas, Fuengirola, Estepona etc.)

Êtes-vous curieux de connaître vos possibilités de contracter un prêt dans une banque espagnole ? Envoyez vos questions à info@spanskafastigheter.se et nous vous répondrons dès que nous aurons le temps.

Nous ne pouvons aider que ceux qui précisent également, comme mentionné précédemment : 1. Quel type de logement vous recherchez. 2. Où en Espagne vous postulez. 3. De combien de capitaux propres disposez-vous. 4. Où en êtes-vous dans le processus (si vous êtes en route pour visiter le lieu, si vous êtes sur le point de faire une offre sur une maison spécifique ou si vous avez peut-être prévu de descendre plus loin).