Alt om eiendomsinvestering i Spania - kjøp rett bolig i rett område - Spansk eiendom

Å kjøpe en eiendom i Spania kan være den beste investeringen i livet ditt, men det er viktig å velge riktig hus eller leilighet i riktig område. Costa del Sol har for eksempel sterkere turisme enn de fleste andre områder. På flere feriesteder på Costa del Sol slo de, takket være den sterke innenlandske turismen, rekorder i omsetning under pandemien sommeren 21, til tross for at utenlandsk turisme i perioden, på grunn av restriksjoner, falt med 80 %. Et styrkebudskap så godt som noe for området. Men langt fra alle områder i Sør-Spania har høyt belegg. Det er også mange andre aspekter å være klar over. Visste du for eksempel at det er strenge restriksjoner (og enda strengere regler diskuteres i 2024) for utleie i områder som Mallorca, Barcelona og Kanariøyene? Det er også andre lover og regler, som regulerer utleie, for de fleste spanske provinser bør du følge for ikke å risikere dyre bøter.

Prisene fortsetter å øke, selv om de nå øker saktere. Økningen for året som helhet landet på rundt 5 %. Inflasjonen/krigen bremset imidlertid ikke den stigende pristrenden som har pågått siden 2014. Prisen på spansk bolig falt betydelig rundt krisen i 2008, men er i 2024 fortsatt rundt 22 % ned sammenlignet med rekordnivået i 2007. Siden den gang har det også skjedd mye positivt i form av reguleringer for å beskytte kjøperen, bankreguleringer, og de har investert mye i infrastruktur, økoturisme og turstier osv. I kjølvannet av dette positiv utvikling, flere multinasjonale selskaper har også flyttet sine kontorer til spanske byer, og ikke minst Malaga opplever en teknologisk boom etter at Googles toppmoderne cybersikkerhetshovedkvarter nylig ble flyttet til byen. I 2023 falt imidlertid prisøkningen betydelig frem til slutten av året. Slik det er nå, vil imidlertid prisøkningene begynne å øke raskere igjen i 2024 ettersom inflasjonen faller og rentekutt fra ECB ventes i løpet av året.

Byggebyrået APCSepaña mener det i hovedsak er ønsket om ny produksjon som presser prisene opp. Med den sterke internasjonale interessen er det vanskelig å se annet enn en fortsatt oppgang i det spanske boligmarkedet. Det største problemet er mangelen på boliger for salg i de mest attraktive områdene (hovedsakelig utenlandske investorer står bak). Dette gjør prisene svært robuste. Imidlertid er det mange selgere som ventet med å legge ut for salg under pandemien, og som nå vil akseptere lavere bud på startprisen i et halvt år eller så.

Generelt sett forventer vurderinger at boligprisene i Spania vil øke med 2-5 % i løpet av 2024, for deretter å stige raskt og bratt. Dersom energiprisene fortsetter å falle mer enn forventet i takt med internasjonal inflasjon og renter også, vil økningen imidlertid bli betydelig høyere. Aldri før har den internasjonale interessen for Spania fra investorer vært større. I dag investerer årlig rundt 140 ulike nasjonaliteter i landet.

I de 5 årene før Corona økte verdien på en spansk bolig i snitt med 5 % per år og regner man med reduserte rentekostnader og at prisen på leie økte med 50 % i samme periode, betydde dette avkastning på over 10 % for de som kjøpte rett bolig i rett område til rett tid. Verdien sank ikke nevneverdig, og økte til og med i enkelte regioner, gjennom kriseåret 20. Dette var en sterk indikasjon på fremtiden. I løpet av høsten 21 ble det solgt nøkkelferdige leiligheter på den østlige Costa del Sol hvor prisene har steget med over 50 % siden de ble solgt utenfor plan.

I første halvdel av 2022 ble det slått rekord i antall utenlandske kjøpere i Spania. 53 % mer sammenlignet med året før (innlandssalget økte også, men "bare" med 9 %). Totalt ble det solgt 72.987 boliger med en utenlandsk kjøper. Dette er det høyeste tallet som er oppnådd siden målingene startet i 2007.

Utenlandske kjøpere står for over 20 % av alle boligkjøp i Spania. Det er mange faktorer som spiller inn, men i Andalusias tilfelle kan man for eksempel vise til de store investeringene i infrastruktur, renovering av strender og naturparker, store skattereduksjoner og fremfor alt den internasjonale trenden med å ønske å jobbe eksternt i et sted med mye sol (hvor prisene fortsatt anses som rimelige). I første halvår 2023 ble det også slått rekorder når det gjelder utenlandske kjøpere, men andre halvår gikk ned.

Siden den nye regionale regjeringen i Andalusia tiltrådte i 2019, har de innført en rekke skatteendringer som effektivt har redusert, avskaffet eller suspendert flere skattesatser. Som et resultat av denne skattevennlige holdningen har Andalusia blitt regionen i Spania med lavest skatt (sammen med Madrid). Det sier seg selv at dette har oppmuntret til enorme utenlandske investeringer i regionen, noe som har resultert i en kapitalvekst på 40 % fra 2019 til 2023. De viktigste forklaringene på hvorfor Andalusia har blitt Spanias beste eiendomsinvesteringer og hvorfor så mange mennesker blir rike raskt: 1. Arveavgiften ble opphevet i 2019. 2. Gaveavgiften ble avskaffet i 2019. 3. Eiendomsoverdragelsesavgiften ble redusert i 2021. 4. Stempelavgiften ble redusert med 20 % i 2021. 5. Formuesskatten ble opphevet i 2022.

– Les mer om nye skattelover du bør kjenne til.

Salget av nybygg økte med 50 % på Costa del Sol fra sommeren 20 til sommeren 21. Salget av brukte boliger falt i samme periode med 4,6 %, noe som delvis kan forklares med at bestanden ble gammel og slitt, men også ved at prisene kun falt med 0,5 % til tross for krisen (prisene steg imidlertid på høsten). Nå kan det komme en periode hvor salget av ny produksjon faller noe, men ikke på grunn av manglende etterspørsel, men fordi mange byggherrer venter da prisene svinger mye og bankene stiller høyere krav i trøblete tider.

Det er imidlertid utvilsomt nyproduksjon som gjelder i fremtiden , men det er selvsagt fortsatt gode kjøp å gjøre for de som leter etter brukte også (startprisene endres ikke i krisetider, men det gjør forhandlingssituasjonen). Selv om de fleste nå er på jakt etter nye boliger, er tilbudet begrenset. Det meste av det beste av de få prosjektene som kommer ut i begynnelsen av året vil selge seg raskt ut, og det vil være et gap (ettersom mange byggutviklere lå lavt under krisen) til nyproduserte boliger med gode beliggenheter kommer ut i 2024 -2025 ( merk da at det er utenfor plan og at innflytting skjer tidligst to år etter salgsstart). Regner også med at prisene på disse blir betydelig høyere enn det som selges i år. De plutselige prisøkningene i fjor høst på prosjekter som ennå ikke er ferdig solgt, understreker dette. Når ting normaliserer seg, vil det skje raskt.

Ny produksjon kommer i fokus for investorer

Et aspekt som er helt annerledes sammenlignet med perioden etter forrige krise er som sagt at fokuset de neste 5-10 årene vil være på ny produksjon (selv om 2024/2025 trolig vil se færre nye prosjekter enn vanlig). Boligmassen begynner å bli utslitt, og det er mange problemer med fuktskader (sterkere byggeskikk ble først innført i 2006) osv. Til tross for dette ser ikke de som sitter på boliger bygget før 2000-tallet ut til å være villige til å lavere priser betydelig. Det ble også bygget svært lite ny produksjon i tiåret etter 2008-krisen sammenlignet med tiåret før. På midten av 2020-tallet vil nyproduserte produkter dermed gå inn i en gylden periode lik den tidlig på 2000-tallet. Viktig å huske på: Skuespillerne som har vært aktive på jakt etter tomteeiere som lenge har vært inaktive (som trengte en skikkelig krise for endelig å selge ut sine ettertraktede tomter) og fremforhandlet gode priser på tomter med gode beliggenheter midt i krisen - og som i tillegg har god økonomi og som kom seg gjennom nedsmeltingen og beholdt lenge etablerte team av arkitekter/prosjektledere og etablerte bankkontakter, står nå i en unik situasjon. Dette er spillerne du bør satse på.

Det er noen veldig interessante prosjekter på gang i 2024. for å få informasjonen før de blir offentlige (først sender vi vanligvis direktereklame tidlig i prosessen til kunder vi vet aktivt leter etter et bestemt område, deretter publiserer vi prosjektene i nyhetsbrevene 1 -4 uker før offentlig utgivelse ) abonner på våre nyhetsbrev. Nyhetsbrev vestsiden (Marbella, Estepona. Nueva Andalucia etc.). Nyhetsbrev østsiden (Nerja, Torrox, Malaga by, etc.).

Investeringsmuligheter etter koronakrisen - 2024 og utover

Det er ventet at Spania er i vinnerhullet fordi mange, inkludert forretningsreisende, vil velge bort hotell og foretrekke å bo i residens under oppholdet, mens langreiser utenfor Europa vil bli dyrere med dårlig hyppighet av avganger, som plasserer Spania generelt, og Costa del Sol spesielt, ifølge de fleste analytikere, i en svært gunstig situasjon på lang sikt. havnet dermed hovedstaden i området, Malaga Forbes sin tunge liste over de 20 beste destinasjonene i verden å investere i, og å bo i. Flere tunge aktører som har analysert fremtiden og konkludert at Spania er mer enn verdt å investere i er skandinavisk investeringsselskap. De største internasjonale portalene i Spania eies nå av skandinaviske selskaper. Den mest besøkte spanske portalen Idealista ble nylig kjøpt for 1,3 milliarder av det svenske Venture Capital-selskapet EQT. Den verdenskjente investoren Warren Buffet, «Oracle from Omaha» har også gjort den samme analysen under krisen og kjøpt opp et meglerfirma i Marbella. De sikter langsiktig og tror på en boom i utenlandsk interesse, hovedsakelig på Costa del Sol, de neste 10 årene. Her kan du finne kultur, sol, natur og infrastruktur i kombinasjon med relativt lave priser på bolig i en internasjonal sammenligning. Mange vil derfor også velge å jobbe eksternt fra akkurat denne delen av Spania, uavhengig av hvor i verden de har arbeidsplassen sin. Andalucia, og hovedsakelig kystbyen Nerja (som allerede midt i en brennende krise begynte å satse på oppgradering av naturparker, turstier osv.) og Malaga, og ikke minst forstaden Rincon, har fanget blikket. Sistnevnte by investerer i videre markedsføring mot internasjonale turister og investorer. Malaga annonserte allerede i juli 2020, at de nå starter «Malaga 2030», investeringen som skal gjøre byen til det mest attraktive stedet i Europa å «bo, jobbe og investere i».

Interessen for å investere på Costa del Sol forventes å øke kraftig i USA etter at United Airways tredoblet antall direkteflyvninger til området. Dette vil sannsynligvis åpne for nye muligheter for amerikanske investorer til å utforske eiendomsmarkedet og andre investeringsmuligheter på Costa del Sol. Det amerikanske flyselskapet har valgt Costa del Sol som eneste feriedestinasjon i Spania som det vil fly til hver dag i høysesongen.

At investeringsviljen fra utlandet ikke bare gjelder boligkjøpere var tydelig da Google i løpet av året flyttet et av sine viktigste kontorer (cybersikkerhet) til den mest voksende byen av alle, Malaga. Byen har gjennomgått en betydelig utvikling som startet allerede under siste krise. Det antas også at det er Malaga som i hovedsak vil nyte godt av den spanske statens nye arsenal av skattefordeler rettet mot utenlandske startups.

Vær oppmerksom på at underhåndssalg blir enda mer vanlig etter koronakrisen. Dette er altså boliger som er satt ned i pris, men som ikke er offentlig utlyst. Denne prosedyren har blitt stadig mer vanlig, og har nå akselerert etter koronakrisen. Prisavslagene på disse boligene blir kanskje ikke offentliggjort offentlig, men vi sender dem via direktereklame til kunder som har meldt interesse, og som raskt kan gjøre en handel. I alle fall, innen 2024, vil denne typen virksomhet være den vanligste i de mest attraktive delene av Spania. Merk at mange har trukket boligene sine fra markedet, og mange andre holder på å selge. Det blir dermed færre boliger i det offentlige butikkvinduet, men større sjanser for å gjøre et virkelig godt kjøp for de som er aktive og kan handle raskt.

info@spanskafastigheter.se

Vi vil nevne Nerja, øst for Malaga, og Malaga by på Costa del Sol mange ganger i denne artikkelen. Det er en grunn til det. Nerja har i noen tid vært Spanias utvilsomt mest attraktive by å investere i [3/11, det ble også presentert 21 tall som understreker dette ettersom det ser ut til at Nerja er Spanias leder på provinsnivå når det gjelder oppgangen mot internasjonal turisme etter krisen . I løpet av oktober måned hadde byen en hotellbelegg på 87,47 %), og vi har flere faktiske data fra denne byen (sammen med Torrevieja) enn noen annen by i Spania. Malaga by er byen med sterkest utvikling i hele Middelhavsregionen akkurat nå. Bestillinger av private boliger i Spania økte forresten med ufattelige 1 million allerede i første halvdel av 2017, noe som betyr en økning på 33 % sammenlignet med samme periode året før! For et par år siden gikk utleie av private boliger, for første gang noensinne, forbi hotellbransjen i enkelte områder.

Mange områder i Spania vil bli rammet av krisen, men Spania er et av de europeiske landene som klarte seg minst under de økonomiske kriseårene 22/23. Kanskje hovedårsaken til at landets inflasjon (faktum er at det er lenge siden Spania var så billig for en svenske som det er nå), BNP og aksjemarkedet ikke har blitt påvirket like hardt som for eksempel Sverige er at den får naturgassen sin fra Nord-Afrika. Det var også klart allerede i slutten av juni at Andalucia generelt og Costa del Sol spesielt blir blant de store vinnerne i Sør-Europa.Delvis økte bestillingene i Andalucia allerede i forbindelse med statsministerens kunngjøring om at turismen blir tillatt om sommeren, og den delen av landet ble raskt den mest bookede turistregionen i verden , foran Florida og Kanariøyene. I tillegg har kommuner rundt solskinnskysten bestemt seg for å komme seg ut av denne krisen og ikke gjenta feilen fra 2008 da de strammet beltet. Marbella har presset gjennom bygging/renovering av ytterligere luksushoteller og vil i løpet av få år ha totalt 12 femstjerners hoteller. Den har allerede de mest luksuriøse fasilitetene i hele landet. Nabo Fuengirola satser stort på ny havn og det gigantiske underholdningsprosjektet «Intu» i Torremolinos har varslet at det har sikret økonomien og prosjektet fortsetter. På østsiden satser Nerja stort på bærekraftig turisme, og på å bygge en golfbane i verdensklasse, samt en generell forbedring av strender og naturparker osv. Byen var også akkurat i tide til åpningen av grensene til turister, utpekt i en studie av EU-kommisjonen til å være «Europas nest beste reisemål». Under den siste krisen sto alt stille. Spania nå og Spania 2008 er to forskjellige verdener. Nå går alt fremover, tilsynelatende uansett.

Det mest lukrative området er som sagt Costa del Sol, og det er nyproduksjon, på grunn av mangel på nye boliger i kjølvannet av den lange krisen, som er mest interessant for boliginvestorer . Dette gjelder særlig de områdene hvor det fortsatt er interessant tomt igjen å bygge på. Tomteprisene stiger imidlertid raskt, og med hver nye fase av hver konstruksjon stiger prisene. Skal du ha nyproduserte boliger i 2024 eller utover, kjøp nå, ikke senere. Ifølge en studie utført av AEV, det spanske verdsettelsesinstituttet, ventes det kraftige økninger i boligprisene. Det er en rekke ulike faktorer som peker mot dette, som at stadig flere leietakere ønsker å eie sin egen bolig, at Brexit endelig er lest inn i dokumentene og at de fleste nå har innsett at til tross for alt historisk sett relativt lavt. rentene er kommet for å bli mens inflasjonen stiger, og historisk sett har bolig alltid vært en trygg havn for investorer når inflasjonen stiger . Videre er Spania det landet i Europa hvor verdien på boliger forventes å øke raskest, og i Spania forventes Malaga å ha størst vekst. Allerede i 4. kvartal 21 var det tall som viste at Malaga for første gang noensinne gikk forbi Barcelona i antall solgte nyproduserte boliger.

Les vår store oversiktsartikkel om ny produksjon på Costa del Sol.

Sterk økning i turisme i Malaga-området

Málaga-provinsen opplevde et rekordår for turisme i 2023, med over 14 millioner besøkende og inntekter på mer enn 19 milliarder euro, de beste tallene siden pandemien og overgår 2019s rekord. Antall besøkende økte med 9,4 prosent fra 2022 og inntektene økte med tolv prosent til 19,1 milliarder euro, en økning på fem milliarder sammenlignet med 2019.

Flyreisende til Málaga økte med 21 prosent og cruisereisende med 52 prosent sammenlignet med 2022, med totalt 522 000 passasjerer. Hotell- og leilighetsgjester økte til 7,8 millioner, noe som resulterte i 29 millioner overnattinger.

Veksten i reiselivet har også en positiv innvirkning på arbeidsmarkedet, med en økning i sysselsettingen i tjenestesektoren med 4,1 prosent til 128 430 personer. Gjennomsnittlig inntekt per rom i Málaga økte til 90,10 euro.

Det er hovedsakelig Nerja og Torremolinos som får deg til å slå i 2019 da de hever gjennomsnittet. Nerja har høyest belegg med 94,46 % (til sammenligning med Marbella og andre steder på vestsiden som er drøyt 80 %). Nerja slo også alle andre nærliggende byer når det gjelder belegg ved utgangen av 2023 (over 90%).

Mens turismen slår rekord mange steder i de mest attraktive områdene, går den ned i innlandsområder (merk at disse områdene fikk et løft under pandemien, men begynner nå å falle tilbake i popularitet). Selv om du ikke har tenkt å leie ut boligen din, bør du ta utleiestatistikken i betraktning da den korrelerer sterkt med prisutviklingen på bolig. Nerja ble den beste byen å investere i allerede under siste krise som den kom seg godt gjennom og ble sterkere enn før. Nerja kommunes resolutte aksjon med alle offensive satsinger på turstier, naturparker og infrastruktur i pandemiårene gjør at byen er bedre rustet enn noen gang resten av 1900-tallet. Vi har sagt det før, og disse tallene får oss til å si det igjen med ekstra vekt. Hvis du skal investere, gjør det i Nerja eller en av de voksende delene av Malaga by.

Ulike typer muligheter for deg som ønsker å investere i Spania i 2024

En av våre spesialiteter er å lete etter tomter i attraktive beliggenheter med et attraktivt prisbilde og deretter presse byggeprisene uten å gå på akkord med hverken kvalitet eller miljøhensyn via en velprøvd spansk prosjektmodell som nå gjør comeback. Dette er såkalte byggesamfunn som fjerner promotøren og dens skyhøye marginer fra ligningen og senker prisene med opptil 25 %. Les mer om byggesamfunn i denne artikkelen.

Flere byggeutviklere har flyttet hovedkvarteret til Malaga ettersom de fleste store investorer ser det største fremtidspotensialet i Malaga og dets umiddelbare nærhet. Det er i hovedsak verdiøkningen på lang sikt som er interessant, men utleie i de riktige områdene i Malaga gjør sterkest fremgang av alle områder. Malaga by er heller ikke avhengig av sterk turisme da bedrifter og advokater/leger etc. leter etter bolig til leie på markedet. Mellom 2013 og 2019, ifølge den spanske sentralbanken Banco de España, økte leieprisene med 45 prosent! De har bare fortsatt å øke siden den gang.

Link til våre siste boliger til salgs i Malaga her.

Ulike typer investeringer i Spania

Ønsker du å kjøpe en eller et par boliger til leie? Det er vår spesialitet å finne akkurat disse objektene og også tilby en komplett løsning for utleie (inkludert markedsføring i internasjonale portaler, hjelp med lisenser, nøkkelhåndtering, renhold og administrasjon, etc.)
Leter du etter noe rundt en million SEK på det meste? Mange etterspør oppussingsobjekter. Det er imidlertid vanskelig å få tak i gode. Du bør også vite dette: du kan gjøre svensk skattefradrag selv på ditt spanske hus og i Spania er det enkelt og billig å pusse opp eiendommen din. Du kan også senke skatten på Itp (Impuestos de Transmissiones Patrimoniales) til 2 % hvis du selger boligen innen 3 år og ikke driver med utleieaktiviteter. Les mer om hus som trenger oppussing i en populær landsby like utenfor Malaga.
Ønsker du å kjøpe opp tomt og bygge et prosjekt med 1-50 boliger (inkludert bygging av individuelle luksusvillaer)? Vår erfarne prosjektleder (basert på flere av våre tidligere og kommende byggeprosjekter) hjelper deg med å finne tomt og forhandle frem en god pris. I samarbeid med våre arkitekter hjelper vi deg da med å prosjektere og sørge for at prosjektet oppnår alle krav for å få konsesjoner osv. Vi setter deg også i kontakt med banksjefer for finansiering, samt forsikringsselskaper for garantier.

Følgende artikkel vil dekke følgende punkter:

Beste områder å investere i Spania
Beste boligtyper for en god eiendomsinvestering
Viktige faktorer for en vellykket utleievirksomhet – og fallgruver
Restriksjoner på leie i de spanske autonome regionene
Om hvilke typer modeller utleiefirmaer tilbyr og om markedsføring av boligen din på egenhånd
Dette er hvor mye du kan tjene per år på å leie ut boligen din i Spania (med beregning av alle utgifter og inntekter samt verdistigning)
Om å låne fra en spansk bank
Om problemet (og mulighetene) med bankobjekter
Om det spanske boligmarkedet - prisene øker sakte men jevnt etter krisen
Statistikk over prishistorikk
Sammendrag, om våre tjenester og lenker til videre lesing

OBS , artikkelen oppdateres fortløpende med ny statistikk, oppdateringer av lover, og annet som berører emnet investering i eiendom i Spania Vi mottar med stor takknemlighet meninger, rettelser etc. Skriv til Info@spanskafastigheter.se

Spanskafastigheter.se er aktiv over hele landet og samarbeider med flertallet av storbanker, utleiefirmaer/meglerfirmaer osv. Vi får derfor tall fra flertallet av ulike aktører rundt om i Spania, men ingen tall er engang i nærheten av å matche Nerjas tall for utleie. De relativt lave prisene på bolig i kombinasjon med det høye belegget gjør at Nerja har høyest ROI (Return of Investment).

Det er vanskelig å si på forhånd hvilke områder som blir nye «hotspots», men det tryggeste er, som med alt annet, å studere historien. Hvis du har en dokumentert utleiehistorikk, er du sikrere i boliginvesteringen din enn 99 % av alle andre. Vi leter stadig etter gode områder å investere i, men akkurat nå, og i en stund fremover, er Nerja det beste stedet å investere i Spania. Vær oppmerksom på at det ikke er noen boliger verdt å investere i for under 1 million SEK i byen, men for investorer med et lavere budsjett finnes det andre alternativer (som Torrevieja på Costa Blanca, som gir lavere inntekt, men også koster litt mindre å kjøpe in) som vi går gjennom i denne artikkelen. Imidlertid koster virkelig gode investeringer generelt over 1 million SEK uavhengig av hvor i Spania du ser. Bankeiendommene er riktignok billige, men ligger ikke i gode områder.

Som flertallet av meglere, anbefalte vi aldri våre kunder å regne med noen større inntekter ved å leie ut sin spanske bolig. Disse inntektene ble kun sett på som en ren bonus. Dette var imidlertid før vi lanserte vår søsterside for utleie i Nerja i 2012, og før vi fikk statistikk fra våre egne kunder (vi startet i 2008, under krisen, så det tok 4 år før salget startet). Tallene fra denne delen av Spania er enorme og vokser hvert kvartal, og dermed søker 9 av 10 investorer denne spesielle byen som på grunn av flere ulike årsaker er et unikt bra sted å investere i. Det betyr ikke at det er ikke mulig å gjøre en god investering andre steder i Spania. Mer om dette og mer om leietallene for Nerja (faktiske tall fra forskjellige operatører), og andre områder i Spania, restriksjoner på utleielisenser etter region, og andre fallgruver og tips du kan finne i denne artikkelen. Først noen ord om oss fra vår hovedmegler, Anders Larsson:

Hos spanskafastigheter.se har vi fokus på å finne boliger som er gode investeringer både kortsiktig og langsiktig. De må ha et høyt belegg til markedspris for uken eller måneden. Vi har analysert historikk fra både våre egne kunders boliger, vår egen utleievirksomhet og våre partneres statistikk fra årene før krisen til nå. Det er klart at for å gjøre en tryggest mulig investering bør du investere i en bolig (eller et område) med en utleiehistorie som sto sterkt også i kriseårene. Vårt mål er å gjøre det så smidig og enkelt som mulig for våre kunder å lykkes med å annonsere og tjene en sterk fortjeneste på ferieleie. Vi tester og analyserer fortløpende hvilke internasjonale og svenske portaler/utleiefirmaer som gir best resultat til lavest mulig kostnad/provisjon. Men det hele starter med å finne den rette boligen i rett område til riktig pris . Til dette formålet har vi bank- og advokatkontakter, samt andre uavhengige meglere, som hjelper oss med å skanne markedet. De vet at kundene våre er forberedt og klare til å kaste seg ut når den rette varen kommer.

- Anders Larsson , hovedmegler spanskafastigheter.se Skriv til ham direkte på spanienkontoret@spanskafastigheter.se

Link til side hvor du kan registrere deg for alle våre nyhetsbrev i Spania ( Nerja og andre østlige Costa del Sol, Marbella og andre vestlige Costa del Sol, Torrevieja og Costa Blanca, Barcelona og Costa Brava, Kanariøyene og Mallorca ).

Link til vår Facebook-side (oppdateres 1-2 ganger i uken med spesielt interessante elementer osv.)

Derfor er potensielle leieinntekter for en eiendom så viktig

En feil som mange som investerer i eiendom gjør er at de kun ser på den potensielle verdiutviklingen, og neglisjerer hvor mye/lite en eiendom som gir inntekter per år. I stedet spekulerer de kun i boligens fremtidige verdi. Warren Buffet, som ble verdens rikeste mann gjennom eiendomsinvesteringer, sa det best:

«Hvis du fokuserer på den potensielle prisutviklingen på boligen du sikter deg inn på, spekulerer du. Det er ikke noe galt med det. Jeg vet imidlertid at jeg selv ikke lykkes i mine spekulasjoner, og jeg er skeptisk til de som hevder å lykkes i det lange løp med denne typen spekulasjoner”.

Ifølge kundeundersøkelser utført av Tripwell leier 7 av 10 svensker ut sin utenlandsbolig, for å dekke kostnadene. Den rette boligen i Spania kan imidlertid generere mye mer enn bare å dekke kostnader. Du bør imidlertid være klar over at i de fleste områder av Spania, til tross for sin store popularitet, er det vanskelig å få et godt belegg i det hele tatt. Men med rett bolig i rett område (og rett markedsføring via tredjeparter, eller i riktige portaler på egenhånd) kan du gjøre en virkelig god boliginvestering i Spania.

Spania regnes nå for å være verdens sikreste turistdestinasjon, og med mange som tidligere valgte Tyrkia, Hellas eller Thailand som nå velger å feriere i Spania, har landet avansert og passert USA. Spania er nå verdens nest mest populære turistmål (etter Frankrike). I 2016 hadde Spania 75 millioner besøkende, i 2017 var det 82 (!) millioner utenlandske besøkende. Dette var femte året på rad at rekorden ble slått. En stor grunn til at tallene øker så dramatisk er at flere og flere besøker Spania i alle årets måneder, ikke bare høysesongen. Det mest utrolige er at man tror at taket langt fra er nådd, og at endringene i det globale turismemønsteret etter Corona vil føre til enda sterkere turisme for Spania. I løpet av første halvår 2022 var belegget nesten like høyt som i 2019, men det ble hentet inn mer penger da hver turist brukte mer penger enn før pandemien.

En annen trend er at internasjonale luksusturister har fått øynene opp for Costa del Sol. Turismen på for eksempel Costa Blanca øker også kraftig, men det er lavbudsjettturisme som så langt råder i denne delen av Spania. De tre største regionene for internasjonal turisme er Andalusia (hovedsakelig Costa del Sol), Valencia og Catalonia. Deretter følger Kanariøyene og Balearene (med Mallorca i spissen, som imidlertid faller kraftig, og TUI reduserte kapasiteten der med 30 % allerede i 2019). Spesialartikkel luksushus og eksklusive leiligheter i Spania.

I 2016 utgjorde bygningskonstruksjon 10 % av Spanias BNP. I 2017 vokste den betydelig og investerte 1 milliard euro i ny produksjon på Costa del Sol alene. Du vil sannsynligvis aldri mer begynne å bygge i samme tempo som du gjorde i 2007, før krisen. Men helt klart er det mange byggeprosjekter på gang fra 2024 (noen har imidlertid blitt forsinket til 2025 på grunn av økte priser) og utover, og det spekuleres i at de innen bare noen få år vil ha en produksjonstakt på 400.000 nybygde boliger pr. år.

Malaga-området i fokus for internasjonal filmproduksjon

Nerja, sammen med Málaga og Marbella, har det siste året blitt et populært sted for filmproduksjon, takket være den vakre naturen og det flotte været. Etter en nedtur under COVID-19-pandemien, har Málaga-regionen tatt seg kraftig tilbake i filmindustrien. I følge Málaga filmkontor og dets partnere i Andalusia har lokale produksjonsselskaper stått i hjertet av denne utvinningen, men området har også tiltrukket seg over 20 britiske og flere tyske filmprosjekter.

Nerja har særlig vakt internasjonal interesse. Den amerikanske regissøren Tosca Musk, søsteren til Elon Musk, har valgt byen for innspillingen av sin nye romantiske komedie 'Wallbanger', og kaller kystferiestedet "den beste plasseringen i Europa for filming".

I tillegg, før pandemien, ble det rapportert at George Clooney og andre produsenter var interessert i å kjøpe Malagas fotballklubb, som en del av en større plan for å gjøre Malaga til det "nye Hollywood" i Europa. Dette ser nå ut til å gå i oppfyllelse.

Den blomstrende spanske turismen, den gode infrastrukturen og de lave prisene på boliger av høy kvalitet har gjort Spania svært attraktivt for internasjonale investorer. Men turisme, og kvaliteten på boliger, i Spania varierer sterkt etter region, by og nabolag. La oss derfor se nærmere på ulike spanske områder.

Kjøp hus eller leilighet i Spania - gode områder

Andalucia – Costa del Sol regjerer

Det største internasjonale nettstedet Spain-Holiday har satt sammen en liste over de 10 mest etterspurte stedene i Spania for ferieutleie (merk at den nederste halvdelen av listen har mindre enn halvparten av antallet forespørsler som topp 3.)

Marbella *
Nerja
Calpe
Barcelona
Benalmadena
Lloret de Mar
Moraira
Sittende
Fuengirola
Almunecar

* Vær oppmerksom på at «Marbella» for mange er et vidt begrep som også omfatter nærliggende områder, så langt ned som Estepona. Dette betyr at du har en strekning på cirka 8 mil (Malaga til Estepona) hvor alle byer mer eller mindre "kannibaliserer" hverandres belegg. Vi har selv i flere år forsøkt med utleievirksomhet i Marbella-området, men det er svært vanskelig å få til et høyt belegg da området er så spredt, og få kan skille de ulike lokasjonene fra hverandre. Fordi området er uklar geografisk, har du heller ikke så mange tilbakevendende gjester (bare gjenganger er de beste kundene, og du vil at de skal utgjøre 30 % eller mer av bestillingene). Det ene året bor de i Mijas, og det neste i Fuengirola osv. Skal du investere i eller rundt Marbella, invester hovedsakelig i luksussegmentet i og rundt Puerto Banus eller Nueva Andalucia som også er et utmerket alternativ. Det er et tydeligere innrammet segment. Problemet med Banus er at de fleste luksusboligene som var til salgs til sterkt reduserte priser er solgt. Det er fortsatt en prisforskjell, selv for disse mest eksklusive eiendommene, sammenlignet med 2007, men den er ikke på langt nær like markant. Les en oversikt over de rimeligste kjøpene av nyproduserte boliger på Costa del Sol ( oppdateres fortløpende).

Kystregionene, Costa del Sol , Costa Tropical og Costa de la Luz er de mest ettertraktede områdene i Andalusia. Disse områdene er populære turistmål om sommeren. De mest ettertraktede byene er fremfor alt Nerja, som også har sterk vinterturisme, (øst for Malaga) og Marbella, etterfulgt av Benalmadena, Fuengirola (selv om sistnevnte by har vært i tilbakegang i lang tid) og til en viss grad Almuñecar ( den store interessen for at Nerja smitter over i retning Almuñecar). Malaga by er et svært interessant alternativ på solskinnskysten (interessen for både kjøp og leie øker stadig). Hold også øye med ny produksjon i områdene mellom Malaga lufthavn og Nerja. Landet er billigere enn andre steder på kysten, og disse områdene kan tiltrekke seg flere og flere turister i løpet av de neste 5 årene (flere og flere ser på nærhet til flyplassen som et stort pluss, i tillegg til at de ønsker å tilbringe ferien i en frisk , nybygd hjem).

Meld deg på vårt nyhetsbrev for den østlige Costa del Sol (mest Nerja, men også Almuñecar/La Herradura, Rincon og Torrox når noe interessant dukker opp.)

Les mer om Nerja her.
Les mer om Marbella .
Les mer om Almuñecar og La Herradura.

Relativt ettertraktede områder rundt Marbella er mellom San Pedro og Estepona (og også mellom Marbella og Elviria), samt Nueva Andalucia (også kalt golfdalen) nord for Puerto Banus. Disse områdene har imidlertid ikke på langt nær like sterke utleietall som Nerja eller Puerto Banus.

Mellom Marbella og Puerto Banus, og spesielt i de sentrale delene av sistnevnte område, er prisene markant høyere. Det er imidlertid gode investeringer å gjøre også her, men i høyere prisklasser.

Vårt nyhetsbrev for West Costa del Sol (For det meste Marbella og områdene rundt).

Destinasjoner i fremmarsj i Andalusia : Malaga by , Cadiz (som Sotogrande , Chiclana de la Frontera og Zahara de los Atunes har en lovende, men usikker utvikling). Huelva-området, på Costa de la Luz, som også ligger nær flyplassen i Faro, forventes også å utvikle seg sterkt med økt turisme. Vi er imidlertid ikke helt overbevist om dette ennå. Prisene i Huelva er imidlertid de beste i Spania akkurat nå (i forhold til hvor mye strandhus du får for pengene) og kan sammenlignes med den første bølgen av bankeiendommer som kom etter kriseårene. En advarende finger bør også løftes for Benalmadena hvor det bygges for mye i forhold til etterspørselen for tiden. Det samme gjelder Estepona.

Men investorenes store favoritt på Solkusten (faktum er at denne byen lenge har vært nummer én med svenske investorer, og de internasjonale har også nå fått øynene opp for potensialet) er som sagt Nerja, pga. svært god utleie og relativt lave priser på bolig. De siste årene har den vunnet eller havnet høyt på flere internasjonale målinger. Den internasjonale oppmerksomheten rundt den lille spanske byen førte til at Euroweekly skrev "Med prisene etter sigende bedømt på økningen i positive anmeldelser, søk og bookinginteresser, demonstrerer de bare veksten av byens appell..." Se de beste tilbudene i Nerja rett nå. (oppdateres ukentlig). Oversiktsartikkel ny produksjon i Nerja.

Hvis du har sikte på områdene vest for Malaga, bør du vurdere å kjøpe en eiendom med en godt dokumentert utleiehistorie . Selv om turismen slår alle rekorder og bare vokser seg sterkere på Costa del Sol totalt sett, er det fortsatt for mange usolgte boliger i mange områder vest for Malaga. Det er ikke optimalt.

Costa Blanca

Markedet vokser sterkt, men inntektene er lave sammenlignet med Costa del Sol (se mer i de rapporterte tallene lenger ned i artikkelen) da vinterturismen ikke er like sterk (riktignok bra sammenlignet med de fleste andre områder i Spania), mens også her er veldig tom, noe som trykker ned belegget.

På sikt kan det imidlertid være et virkelig godt kjøp å satse på Costa Blanca, og spesielt rundt byen Torreviejas mest populære strender (unngå selve byen). Det er mange bankeiendommer i og rundt Torrevieja, men disse holder sjelden høy standard, og ligger (feilaktig) ved motorveier osv. På den annen side koster en 2-roms leilighet med god beliggenhet kun fra ca. over en million SEK og oppover, men merk at det blir stadig vanskeligere å finne god overnatting med god beliggenhet i denne prisklassen selv rundt Torrevieja. Det er også mye nybygg som fortsatt er relativt rimelig.

Andre områder som er populære inkluderer Calpe, Altea og Denia. Boligprisene er imidlertid høyere her og turismen er ikke like omfattende (om enn mer kontantintensiv) som i for eksempel Torrevieja.

Når det gjelder hovedbyene i regionen, Alicante og Valencia, er det fortsatt en del bankeiendommer tilgjengelig. Det er imidlertid mer vanlig at turister bestiller hotell enn leiligheter/hus i disse byene.

Andre områder, lenger sør, inkludert Costa Calida, er vanskeligere å få tak i. Fremfor alt er det mangelen på fly fra Sverige som er et problem. Det er sant at det er mange uberørte og svært naturskjønne områder mellom Torrevieja og Almeria (noen områder vokser imidlertid i popularitet), men det meste av året er turisme i utgangspunktet ikke-eksisterende.

Vår beste anbefaling er dette unike prosjektet med strandleiligheter på en av de siste 15 ekte strandtomtene i Spania som kan bygges på. Ligger i Almerimar.

Les mer om Costa Blanca.
Les mer om Torrevieja.
Les mer om Calpe.

Catalonia (Barcelona, Sitges, Lloret del Mar og Girona)

Barcelona er den desidert mest besøkte byen i Spania. Været om vinteren tiltrekker seg ikke turister, men Barcelonas puls tiltrekker seg hele året. Men mindre investorer (selv om luksussegmentet og større investeringseiendommer fortsatt tiltrekker seg utenlandske kjøpere) unngår Barcelona for øyeblikket, og det ser ut til at de vil gjøre det i en stund fremover. For å bremse den galopperende turismen har byen besluttet å slutte helt å dele ut utleiekonsesjoner for turistleiligheter. Det er fortsatt ikke satt noen dato for når, eller om, denne avgjørelsen er tenkt omgjort.Siden oktober 2017 har det også vært stor usikkerhet i hele Catalonia på grunn av den store uorden i forbindelse med uavhengighetserklæringen. Selv om det ville roe seg etter hvert, var skaden allerede gjort og hundrevis av selskaper har forlatt Catalonia, som flere store banker og ølgiganten San Miguel (som flyttet hovedkvarteret til det voksende Malaga-området).

Det er også lisensrestriksjoner for utleie i populære Girona og Lloret del Mar, og resten av Costa Brava, men disse er ikke så strenge som i Barcelona. Vi kan imidlertid ikke med god samvittighet råde noen til å investere i Catalonia. Sats på Costa del Sol i stedet., (mest fokus på Barcelona og Sitges).

Les mer om Barcelona
Les mer om Lloret del Mar
Les mer om Girona
Les mer om Sitges

Mallorca og Kanariøyene

Prisene falt aldri så mye på disse populære øyene som de gjorde på fastlandet, noe som fikk de fleste til å botanisere tilbudet av utelukkede hjem.
Vær imidlertid oppmerksom på at det ikke er noen bankfasiliteter i de mest populære og svært turistiske områdene; som Playa del Inglés, Maspalomas osv. På Kanariøyene er det beste valget å velge en bolig på et sted som har gode forbindelser med en av de mest populære stedene på henholdsvis Gran Canaria og Tenerife.

Vær også oppmerksom på at restriksjonene for utleie av boliger er svært strenge (og bøter for manglende overholdelse kan være så mye som €60 000) både på Kanariøyene og Mallorca. Dette har mest sannsynlig å gjøre med at den sterke hotellbransjen (ikke minst når eksklusive all-inclusive) resorter føler seg truet av billige og lett tilgjengelige feriehus. På Mallorca ser det også ut til at det blir enda strengere lover i fremtiden. Området anbefales ikke for en eiendomsinvestering, [Oppdatering] I noen år nå har det vært forbudt å leie ut private leiligheter i Palma, og AirBnb har også vært forbudt.

Les mer om Mallorca.
Les mer om boligkjøp på Kanariøyene.

Hvilken type bolig bør du investere i i Spania?

Disse aspektene er viktigst dersom du ønsker å kunne leie ut boligen din:

Hvordan leiligheten eller villaen presterer på leiemarkedet (eller hvor store inntekter næringseiendommen faktisk genererer) avgjør også i stor grad hvor mye den er verdt på sikt. Ikke se så mye på faktorer som hvor mye den er verdsatt i forbindelse med lån av boligen (verdien for banken i disse dager er påfallende ofte lavere enn den faktiske markedsverdien), eller kvadratmeterprisen, hvis kurver ser ut som et EKG over relativt korte tidsperioder.

Hvor mye forutsigbar inntekt eiendommen genererer er det viktigste aspektet ved hvordan en eiendom utvikler seg i pris over tid. Også faktorer som hvor lang tid det tar å selge tilsvarende eiendommer i området, hvor mye som er ferdigstilt i området, hvilken målgruppe man hovedsakelig leier ut til (lavbudsjettsegmentet og det dyreste segmentet er de minst stabile målgruppene) , stabiliteten til utleieselskapet (finnes det alternativer dersom det går konkurs?), osv. påvirker verdistigningen.

Viktige faktorer for utleie:

Havutsikt er ikke et must, men et stort pluss i de fleste byer. En terrasse eller balkong er ønskelig (spesielt hvis du markedsfører til skandinaviske turister).
1-3 soverom. De mest populære overnattingstypene, med tanke på internasjonale turisters preferanser, er 1. Villa. 2. Leilighet 3. Rekkehus. 4. Toppleilighet. 5. Landhus 6. Studioer (men de bør ha kjøkkenkrok/kjøkken). Når det gjelder villaer er det viktig at de har en god beliggenhet. Det er lettere å få et høyt belegg på en leilighet, selv om den ikke har en virkelig god beliggenhet (på grunn av lavere pris per natt). Men rett villa i rett område er i de fleste tilfeller den boligtypen som generelt sett gir høyest inntekt.
At området er godt vedlikeholdt og at det er gangavstand til stranden (i noen områder er denne faktoren viktigere enn i andre. Det kommer an på hva området ellers byr på).
Under en times kjøring til nærmeste flyplass. Det er et smertepunkt på 50-60 minutter, og interessen synker markant jo lenger unna flyplassen man må komme.
God kommunikasjon generelt sett. Det er en stor fordel om det er et sted man ikke trenger bil for å komme seg rundt, og at bussnettet er godt utbygd.
Du ønsker også underholdning, servicefasiliteter, restauranter osv. innen lett gangavstand (ingen vil trenge leiebil/taxi for å komme til nærmeste restaurant).
Ingen ønsker å bo i nærheten av motorvei eller større gjennomfartsåre da dette mildt sagt oppleves som urovekkende.
Når det gjelder B&B, er interessen for denne typen overnatting svært lav i disse dager, selv internasjonalt. Hvorfor leve spartansk når du kan bo i eget hus eller leilighet for nesten like mye?

Topp fem nøkkelfaktorer for internasjonale turister er:

1. En vaskemaskin 2. Terrasse eller balkong. 3. Tilgang til basseng. 4. A/C. 5. Havutsikt. Faktorer som kabel-TV, parkering, oppvaskmaskin, jacuzzi, oppvarming, kjæledyrvennlig og funksjonshemmede eiendommer (dette er alle nye bygg i Spania) er også inkludert på topp ti-listen over viktige funksjoner for en utleiebolig. Det viktigste er imidlertid ALLTID plasseringen.

Fokuser på kvalitet, men innser at dette ikke nødvendigvis betyr nyproduserte boliger med høyeste byggestandard. Beliggenheten er det viktigste. Det er boliger av meget høy standard, beliggende nær sjøen, til gode priser, men som det ikke er etterspørsel etter i det hele tatt. Disse finnes rundt Alicante, men også rundt Marbella, ned mot Gibraltar. Disse boligene er mer egnet (særlig når store og nybygde bankovertaksblokker ligger i nye områder som mangler liv, bevegelse og historie) som billigst mulig bolig til eget bruk . Men, ikke regn med at noen ønsker å leie dem i ferien, eller at verdien vil stige betydelig på sikt.

Det er «skrekkeksempler» langs Solkusten, boliger som på overflaten ser ut til å fungere veldig bra som ikke leies ut i det hele tatt. En svensk kjøper vi snakket med kjøpte nylig en splitter ny 2-roms leilighet, takterrasse med basseng, beliggende rett ved sjøen i et område mot Estepona på vestlige Costa del Sol i fjor. Til tross for dette hadde han kun 9 dagers opphold i løpet av året!

Det er flere nybygde komplekser (både vest på Costa del Sol og Costa Blanca) nær sjøen, med takbasseng og tilsynelatende alt folk ønsker seg på ferie som ikke engang når en måneds belegg. I dette tilfellet blir disse huseierne tvunget til å leie ut leiligheten sin til langtidsgjester, noe som fører til dårlig inntekt. Ikke kjøp i områder med mange ledige boliger. Dette legger et betydelig press på leieprisene. De store inntektene ligger i å leie ut boligen for 1-4 uker av gangen, spesielt i høysesongen.

Det segmentet som fungerer best i Nerja (som altså er den spanske byen som tiltrekker seg flest investorer) er 1-2 soverom, relativt sentralt, terrasse eller balkong med utsikt over havet. Så sentrum, Burriana-stranden, Capistrano og området rundt, Parador og noen flere områder er sikre kort, for å si det sånn. Vår megler i området, Anders Larsson, har grep på adressenivå.

Verdien av en eiendom bestemmes av en rekke ulike faktorer, og ingen boliger er helt like. Noen ganger er det avgjørende hvilket nabolag den ligger i (hvis det er restauranter og butikker etc.), kommunikasjon, totaltilstand, (og om den har noen unike interiørdetaljer), størrelse og plassering av terrassen, utsikt, retning, kvalitet på nærliggende strender, trafikkstøy, grøntområder, infrastruktur, planlagte og (hovedsakelig) eksisterende marinaer, golfbaner og andre severdigheter eller attraksjoner.

Det viktige er som sagt å ikke stirre seg blind på enkeltfaktorer som kvadratmeterpris, havutsikt og tilstand på byggevarer/kjøkken osv. Glem heller ikke at det gamle aksiomet "hvis det synes for billig å være sant, det er sannsynligvis ikke sant ” gjelder fortsatt og for alltid.

Fremfor alt, vær på vakt med å investere i eksisterende eller kommende (mye skjer nå som salget har tatt seg opp og til og med amerikanere og kinesere har vist stor interesse for å investere i boliger i Spania) nyproduserte prosjekter som er lokalisert i områder uten historie når det gjelder utleie . Hvem sitt ansvar er det for eksempel å markedsføre og etablere en helt nybygd urbanisasjon mellom Alicante og Torrevieja (eller i privat land mellom Marbella og Gibraltar)? Hvis ingenting fikk turister til å oppsøke det før, hva er det å si at de vil nå? Utbyggerne og kommunen bruker ikke penger på markedsføringen, og boligområdet (urbaniseringen) mangler selv midler/kompetanse til det. Dette er hvordan spøkelsesbyer oppstår, og bygger i off-the-banked-track områder uten en plan for å tiltrekke seg turister. "Bygg det og de vil komme"-mantraet er poetisk og vakkert, men fungerer sjelden i virkeligheten.

De tre mest etterspurte typene ferieleie basert på ferietype:

Strand ferie.
Familieferie.
Luksus innkvartering.

Så er det golfturer, landferier, budsjettferier, helgeturer til storbyer og skiferier.

7 gode grunnleggende tips for å lykkes med å leie spansk feriehus

Hvis du styrer alt selv (ellers tar utleiefirmaet seg av disse detaljene):

Ta bilder som tydelig viser både interiør og eksteriør og fokuserer hovedsakelig på detaljer som havutsikten fra terrassen, hagen hvis det finnes, kjøkkenet og dets utstyr, badet, samt sengetøy mm.
Gjør overskriftene på nettsiden/annonseportalen din så innbydende som mulig, med fokus på det som gjør boligen din unik (beliggenhet, pris osv.). Ta med så mye som mulig i beskrivelsen. I dag vil folk ha så mye informasjon som mulig før de tar en beslutning og bestiller.
Svar raskt på henvendelser, og ha gjerne et telefonnummer de kan ringe. Omtrent 10 % av dine potensielle kunder foretrekker å bruke telefonen fremfor e-post, og de som bruker telefonen har også en tendens til å bestille direkte i større grad enn andre.
Ta vare på kopier av all kommunikasjon. Gi alltid beskjed i forbindelse med bestilling via regler (inkludert avbestillingsregler) som gjelder for ditt hjem og område.
Hold alltid bookingkalenderen din godt oppdatert.
Samle kundene dine i en e-postliste (som gratistjenesten Mailchimp) og informer dem om rabatter osv.
Vær fleksibel. Endre priser, legg til utstyr, pusse opp litt osv om nødvendig for å få opp interessen. Hvis du har dårlig belegg, hvis du får dårlig respons på annonseringen din, eller hvis utleiefirmaet ditt ikke leverer, vær forberedt på å raskt endre strategi eller ansette noen som kjenner markedet, som raskt kan få utleie på beina (men , du har ikke fulgt rådene våre og kjøpt en bolig som ligger i et område der ingen vil leie, det er ærlig talt ikke så mye å gjøre).

Ikke glem de små, men viktige detaljene i hjemmet ditt

Selv om du har en bolig i budsjettklassen eller i det litt mer luksuriøse segmentet, har du mye å tjene på, som de store luksushotellkjedene, å legge litt sjel og tanke i de små detaljene. Det er alltid folk som er villige til å betale ekstra for kvalitet!

I tillegg krever det ikke så mye som man skulle tro å forvandle et hverdagshjem i mengden til det mest attraktive alternativet for det stadig mer kresne skandinaviske/vestlige Europa.

Kjøp ferske møbler, bestikk og glass og noen enkle, men fine interiørdetaljer i form av for eksempel oljemalerier og flotte vaser, pynteputer og smykker m.m.
Den absolutt viktigste detaljen, og dette er en sterkt voksende trend innen internasjonal reiseliv i nesten alle segmenter, er å investere i sengetøy av høy kvalitet.
Egyptisk bomull med navnet Öko tex (disse giftfrie, miljøvennlige kvalitetsstoffene trenger heller ikke koste mye, og holdbarheten er veldig god) eller ekte linlaken er for mange et argument i seg selv for å velge akkurat ditt hjem ( unngå silke da det er et materiale som ikke tåler vanlig maskinvask).
Gjør som luksushotellene og velg 100 % finkjemmet egyptisk bomull med 300-400 trådtall, som er den gyldne middelvei mellom maksimal komfort og holdbarhet, og velg utelukkende hvite sett. Dette signaliserer luksus og uslåelig komfort. Denne trenden ble startet av Westin Hotels & Resort da de introduserte sin «Heavenly Bed» i 1999. Siden den gang har det blitt standard for luksushoteller (og i dag også mange lavprishoteller) å bruke høykvalitets sengetøy i hvitt.
Ikke glem å tilby et fint sett med håndklær (inkludert et badehåndkle). Gjestene dine setter stor pris på dette, og det gjør at de ønsker å komme tilbake år etter år. Det er svært viktig å bygge en sterk krets av returnerende kunder for enhver type utleievirksomhet. Disse bærer deg også gjennom evt vanskeligere tider.
I noen tilfeller er det utleiefirmaer som står for alt av sengetøy etc., men dette er noe vi synes du bør ta vare på selv, eller be dem fokusere på kvalitet.
Hverdagsluksus tiltrekker middelklassen som aldri før. Restriksjoner på utleielisenser i Spania Hvis du investerer i en leilighet til utleie, må du først og fremst sørge for at boligen har alle papirene i orden, hovedsakelig oppholdslisensen: Licencia de Primera Ocupación (også kalt Cédula de Habitabilidad). Uten dette kan du ikke søke om tillatelse til å leie ut boligen din til turister (ikke alle områder i Spania krever denne type lisens). Det er advokatens oppgave å sørge for at disse papirene er i orden. Med andre ord, IKKE foreta kjøp i Spania uten advokat. Siden 2011 ligger beslutningen om regulering av leiemarkedet hos de 17 autonome regionene i Spania. Derfor er det av største betydning at du før du foretar et kjøp i investeringsøyemed har oversikt over hvilke plikter og rettigheter som gjelder i regionen du foretar boligkjøpet. I de områdene hvor det ikke er innført særlover, gjelder den generelle loven LAU (husleielovene i byområder). Mange regioner i Spania har nylig strammet inn reglene. Dette er imidlertid bare positivt i de fleste tilfeller (i enkelte regioner er det imidlertid dessverre slik at lobbyvirksomhet fra hotellbransjen har redusert enkeltpersoners mulighet til å leie ut boligen sin totalt). Bakgrunnen for de nye lovene er at de ønsker å ivareta leietakernes sikkerhet, trivsel, og sørge for at utenlandske boligeiere betaler skatt og at de har forsikring (det er en tilleggsforsikring du kan tegne i boligen din). forsikring) som dekker eventualiteter som kan oppstå når du har leietakere. Generelt, og dette gjelder alle land innenfor EU, ønsker de å ha bedre kontroll på turismen, på hvilke individer som er i landet i løpet av en gitt tid.
Prisen for utleielisensen er en engangskostnad og varierer fra region til region. I noen regioner er det en fast kostnad avhengig av lokalområdet. I andre regioner avhenger det av hvor mange gjester hjemmet ditt har plass til. Lisenser koster fra i underkant av €200 til €500. MERK: I mange tilfeller kan nye lover og regler unngås, som å kreve at leietaker skal registreres med passnummer (noe som blir stadig mer vanlig innenfor EU) ved å legge boligen til et registrert utleiefirma, som igjen tar seg av alt dette. Andalucia Vi starter med de relativt nye lovene for Andalucia, og skriver noen ekstra avsnitt fordi det er til denne regionen (les: Costa del Sol) de fleste investorer ser.
Andalusias ambisjon er å bli verdensledende innen reiseliv, og da må kvaliteten på tilbudet når det gjelder boliger til utleie heves. Lovene her er imidlertid ikke rettet mot å stoppe utleie av private boliger, da sistnevntes interesseorganisasjon er mye sterkere (det er flere private boliger enn hotellsenger på Costa del Sol). I tillegg kreves det lover for å regulere denne voksende millionindustrien. Vi kjenner personer som trekker inn så mye penger på et par eiendommer at de lever av dem alene. De mest suksessrike av våre kunder ønsker lovene velkommen og er overbevist om at de vil føre til enda sterkere inntekter (ettersom du kan begynne å kreve høyere priser) samtidig som de luker ut useriøse spillere som har gitt visse områder et ufortjent dårlig rykte. De nye lovene, viviendas con fines turísticos, trådte i kraft fra 11/5 2016. Vår bedriftsadvokat, Francisco López Vera, var involvert i prosessen da advokatene i Nerja presenterte sine synspunkter til myndighetenes første utkast. Han har dermed et solid grep om det fine trykket. Leier du ut boligen din til andre enn venner og bekjente (og du tar ikke betalt for det), må du registrere boligen hos myndighetene ( registrering er gratis i Andalusia ), noe som betyr at hver bolig også får en unik ID , som blant annet skal vises i reklame. Det stilles følgende krav til bolig for utleie: Nybygde eiendommer skal overholde gjeldende nasjonale og regionale lover om sikkerhet, helseforskrifter, lover som berører personer med nedsatt funksjonsevne etc. Rom skal være forsvarlig ventilert, og være utstyrt med gardiner eller persienner, hvis nødvendig . Rommene skal være utstyrt med et proporsjonalt antall møbler for deres størrelse. Mellom mai og september skal det være luftkondisjonering på hvert soverom og stue (bærbare enheter teller ikke). Når boligene leies ut mellom oktober og april skal de utstyres med oppvarming. Et førstehjelpssett må være i alle hjem. Leilighetseierne skal bistå med dokumenter, trykt materiale eller i digitalt format, som viser gjesten hvor nærmeste apotek, sykehus, parkeringsplasser, restauranter, kjøpesentre ligger, samt kart over nærområdet, og generelle turistguider ( tilgjengelig gratis i prinsippet overalt, alt annet vi kan hjelpe våre kunder med). En notatbok hvor leietakerne kan skrive ned evt klager, samt et godt synlig skilt som informerer beboerne om bokens eksistens. Det er et krav at boligen skal rengjøres før og etter hver ny leietaker. Ferskt sengetøy, samt et ekstra par. Instruksjoner om hvordan kjøkkenapparatene fungerer. Et kontaktnummer for en person (legg ut dette på en tredjepart) som kan håndtere eventuelle klager eller bekymringer fra leietaker, slik at det kan behandles så raskt som mulig. Du skal også tydelig informere dine gjester om hvilke regler som gjelder i ditt hjem angående kjæledyr og røyking, samt ev særlover i nærområdet. Merk at WiFi-kravet ble fjernet fra det første lovutkastet. Vi anbefaler likevel at du tilbyr en eller annen form for Internett (selv om det kun er via en påfyllbar pinne) til dine leietakere. En ting å merke seg. Du kan ikke leie ut til mer enn 15 personer om gangen. Vi tolker dette som at det er enklere å drive B&B-virksomhet. Så lenge du ikke har flere enn 15 beboere, trenger du ikke en spesiell konsesjon i tillegg til den som alle boligeiere som leier ut skal ha uansett. Eier du mer enn 3 boliger innenfor en kilometers radius som du ønsker å leie ut, må du registrere deg som «Empresa» (bedrift). Så er det også noe regulering og standardsetting vedrørende betaling, avbestilling, inn- og utsjekking etc. Dette og informasjon om hvordan du enkelt registrerer boligen vil vår megler forklare på et senere tidspunkt i prosessen. I forbindelse med kjøpet sørger vår advokat også for at du følger opp myndighetenes krav. Bøtene for ikke å følge lovene er fra €1500 og oppover. Vi ser imidlertid ingen grunn til ikke å følge lovene. Aragon (Zaragoza) I denne provinsen er det siden nylig påkrevd at du registrerer deg i Viviendas Turisticas, og at du tar på deg ansvaret for å holde styr på hvem du leier ut til osv. (det enkleste er som sagt å la utleiefirmaet håndtere dette med passnummer etc.).
Myndighetene i området er ganske nidkjære og bøter kan beløpe seg til så mye som €90 000 hvis du ikke følger dem. Siden 2017 er det nye krav for at boligen skal registreres for utleie. Søknaden gjøres via det lokale reiselivskontoret. Asturias (Oviedo ) Her er ettromsboliger ikke gyldig for utleie til turister. Balearene (Mallorca, Ibiza og Menorca) Balearene har kompliserte regler. Du kan søke om utleiekonsesjon dersom du eier villa eller rekkehus, men ikke leilighet. Mange bedømmere mener at i stedet for å lempe på disse reglene, vil de bli gjort enda tøffere. Det er blant annet forslag om at man må ha tillatelse fra naboene for å få konsesjon for utleie. Lobbyismen blant hotellkjeder er dessverre veldig sterk på Mallorca. Myndighetene har også flagget at de aktivt vil oppsøke de som slipper skatt ved å benytte seg av LAU (loven om utleie i byområder) ved for eksempel å ikke registrere bosted og annonsere i «ikke-turistorienterte» portaler. Du er imidlertid pliktig til å betale skatt uansett. Baskerland Du må ha boligen din registrert i "Registro de Empresas Turisticas" for å kunne leie den ut. Det forventes endringer i loven, men akkurat nå må man eie 2 boliger til utleie for å få konsesjon (alternativt å registrere den enkelte bolig hos et registrert utleiefirma). Cantabria (Santander) Denne regionen har blant de strengeste lovene i Spania. For å få konsesjon for boligen din, som er klassifisert som «ikke-hotellovernatting», må du blant annet oppfylle visse krav til funksjonshemmede. Det er også kompliserte regler for markedsføring, erklæring til myndigheter for hver gjest osv. Castilla-La Mancha (Toledo) De har flagget for en endring, men du kan i skrivende stund ikke få konsesjon til å leie ut boligen din i denne provinsen . Unntaket er boliger på landsbygda som kan få en Vivienda Rural-lisens. Castille og León (Valladolid) Det er ikke tillatt å leie ut din private bolig til turister. Men huseier har rett til å leie ut i henhold til LAU. Du kan imidlertid ikke annonsere disse boligene i turistportaler/-kanaler. Extremedura (Mérida) Se ovenfor. Galicia (Santiago de Compostela) En ny lov trådte i kraft i juni 2015, og det er nå tillatt å leie ut sin private bolig til turister. Man må imidlertid følge visse retningslinjer etter den regionale forskriften. Kanariøyene (Gran Canaria, Tenerife) Den siste loven om utleielisenser ekskluderte omtrent 95 % av alle feriehus. Det er nå restriksjoner på utleie av bolig i «turistområder», turistkvarter» eller i en «blanding av boligbebyggelse og turistkvarter». Det betyr at boligeiere og utleiemeglere må analysere hvilke områder som kan regnes som «turistområder». I løpet av sommeren 2015, da loven trådte i kraft, varslet myndighetene at de aktivt vil sørge for at de blir fulgt, og at boten kan utgjøre €60.000. Når det er sagt, er lobbyvirksomhet fra hotellbransjen på Kanariøyene veldig sterk. Catalonia (Barcelona) I sentrum av Barcelona, i et forsøk på å dempe turismen i området, har de fullstendig sluttet å dele ut turistlisenser (loven tillater deg imidlertid å leie ut leiligheten din i opptil 3 leieavtaler per år forutsatt at at hver leietaker blir minst 32 dager. Kortere tid enn det regnes som korttidsleie og da kreves det konsesjon). Imidlertid er det boliger som allerede har lisenser til å kjøpe (vår mann i Barcelona er klar over disse). I resten av Barcelona kan du søke om utleielisens, men det er svært vilkårlige avgifter og skatter fra de respektive rådhusene. Noen urbanisasjoner i Barcelona-området forbyr også huseiere i nabolaget å leie ut hjemmene sine. I disse områdene kan du ikke under noen omstendigheter få lisens. Mange mindre investorer har derfor i stedet rettet blikket mot andre deler av Spania (hovedsakelig Costa del Sol), mens dette ikke bekymrer større investorer. Det er fortsatt mye penger å tjene på ulike typer eiendom i Barcelona (da ikke minst i nærliggende Sitges ). Det skal også bemerkes at lovene er mye mildere for de som kun ønsker å leie ut et rom eller to mens de oppholder seg i boligen samtidig med gjesten. Resten av Catalonia (Lloret del Mar, Girona osv.) krever også registrering på rådhuset, samt mange andre regler, som at leietaker må være registrert hos politiet innen 24 timer etter ankomst, og at leietaker må ha et kontaktnummer som kan nås 24 timer i døgnet. På den annen side regnes ikke opphold lengre enn 31 dager som turistleie. Les mer om boligmarkedet i Barcelona. Madrid De nye lovene trådte i kraft for omtrent et år siden. Det viktigste å huske på er at du ikke kan leie ut kun ett rom, og at du må leie ut (hele) boligen i minst 5 dager i strekk. Det er imidlertid vanskelig å drive lobbyvirksomhet å fjerne sistnevnte regel. Murcia I den autonome regionen Murcia er det ingen klare restriksjoner, men nye lover ventes snart ettersom naboområdene har innført klarere lover og regler. Navarra (Pamplona) Her gjelder to ulike lisenser avhengig av hvilken type bolig du har. Er det en bolig bygget i tradisjonell arkitektonisk stil, er det «Casa Rural» som gjelder. Det andre alternativet er en lisens for en "Apartamento Turistico" som er gyldig for en vanlig leilighet, bungalow eller hus. Valencia (inkludert Alicante, Castellon, Torrevieja osv.) Alle som ønsker å leie ut boligen sin i regionen må registrere den i "Registro de Empresas Establecimientos y Profisones Turisticas". Når du mottar lisensnummeret ditt, skal det vises tydelig i alle markedsføringssammenhenger. Du må få utstedt et såkalt beboelsessertifikat, som en arkitekt utsteder for deg (koster rundt €200), samt en tinglysningsavgift fra kommunen. I Torrevieja var det så sent som i begynnelsen av fjoråret på €17:50. Eier du mer enn 5 boliger som du ønsker å leie ut, må du registrere deg som "Empresa" (selskap). Ulike modeller blant utleieselskapene i Spania Hvilket utleieselskap vi anbefaler avhenger litt av hva og hvor du kjøper osv. I Nerja og omegn er det imidlertid mange som velger å gå inn på vår samarbeidspartners side, som også markedsføres i Great Storbritannia og de fleste andre land i Vest-Europa. Men det er flere alternativer, og oppdragsgiver bestemmer selv i hvilket utleieselskap han eller hun vil plassere sin bolig. Det er flere forskjellige aspekter, og kostnader, involvert i å leie ut din spanske bolig å ta hensyn til. La oss starte med et klart og kortfattet eksempel: Gjennomsnittskostnaden per uke (den bør variere avhengig av om det er lav-, midt- eller høysesong) for utleie er €400. Du leier ut boligen 40 uker i året. 400 x 40 = €16 000. Du har valgt å overlevere nøkler etc. samt markedsføre boligen til et utleiefirma som tar 20 % av inntekten din for dette (rengjøring av boligen er ikke inkludert i eksempelet da det tilfaller tredjepart og er avhengig av faktorer som hvor lange res. korte bestillinger dine leietakere gjør i gjennomsnitt, men kostnadene for rengjøring er ikke høye). 16000 x 0,20 = 3200 16000 – 3200 = 12800 Skatten i Spania (merk at du kan trekke fra utgifter som kan avledes fra utleievirksomheten, så det blir ikke like mye skatt i realiteten) er 19%. 12800 x 0,19 = 2432,0 12800 – 2432 = €10368 Din passive inntekt (i dette eksemplet tar utleiefirmaet seg av alt) på denne boligen er dermed over €10 000 i året. Hvis du har en million SEK i lån på boligen (rentefradrag er ikke tatt med i eksemplet) med en rente på rundt 3 % (det er imidlertid en enda lavere prosentandel på spanske lån for øyeblikket) og betaler seg huset om 20 år har du en månedlig kostnad på lånet på 5 526 SEK per måned, 66 312 SEK per år. Så er det selvfølgelig også andre kostnader som vann, strøm, arealvedlikehold, eiendomsskatt osv. Disse er imidlertid lavere i Spania enn sammenlignet med Sverige, men varierer veldig avhengig av hvor mange basseng etc. som vedlikeholdes i området osv. Uansett hvordan du snur og snur på det: kjøper du riktig type bolig i rett område og beliggenhet i Spania, vil utleien finansiere lånekostnader samt andre kostnader - og det blir penger igjen over. Så er det verdiøkningen på lang sikt , selvfølgelig. Hvor høyt det blir avhenger i stor grad av hvor godt det leies ut. Det tryggeste er å investere i en bolig i et område som er godt kjent. Mange områder har fortsatt rimelige boliger, men mange nabolag står tomme et tiår etter at de ble bygget, og vil fortsette å gjøre det i lang tid fremover. Det er nesten umulig å leie disse annet enn for en lav sum til studenter etc. Prisene stiger ikke på boliger i denne typen områder, annet enn ev. i sluttfasen av et løpsk boligmarked. I Spanias mest lukrative marked Nerja, på den østlige Costa del Sol, forventer flere bedømmere en utvikling lik den som fulgte i Sverige etter vår boligkrise på begynnelsen av 90-tallet, det vil si en prisøkning i 15-20 år (det er en grunn hvorfor både vi og Spanias største bank Holabank koordinerer sin internasjonale investering fra akkurat denne byen). Flere markeder i Spania vil følge en lignende kurve, men mange (hovedsakelig nye) områder vil også feile fullstendig. Det er viktig, som vi nå har hamret på flere ganger, å satse på områder som har en form for historie å lene seg på. Riktignok er det kollektive minnet kort, og bobler sprekker, for så å blåses opp igjen raskere enn forventet, men Spania har i likhet med Sverige kontrollert banksystemet, noe som ser ut til å forlenge tidslinjen for neste boligboble. Ulike modeller for utleiefirmaer og fordeler og ulemper med å gjøre alt selv Noen av våre mest suksessrike kunder markedsfører seg i 1-4 markedsføringsportaler (svenske så vel som utenlandske) og lar et utleiefirma ta seg av nøkkelhenting, samt administrasjon av renhold, samt at utleiefirmaet også står for døgnkontinuerlig vaktpersonell i tilfelle noe går i stykker i boligen. For dette tar utleiefirmaet en provisjon på 10 % av bestillingssummen. Kvalitets sengetøy og håndklær holder til mange vask og er ikke en stor utgift. Rengjøring kommer i tillegg, men det koster ikke mange euro (rundt €30-60 i ukentlig rengjøringsgebyr. Har du flere boliger eller en større bygård med flere rom, anbefales det at du velger det litt dyrere alternativet med en større renholdsfirma i motsetning til at noen utfører det litt billigere som en ekstrajobb). Hvis utleiefirmaet også står for all markedsføring (en hybrid mellom de 2 modellene er vanlig), dvs. trekker kunden inn, tar de 20% av bestillingsbeløpet. Noen bookingselskaper tar 40 prosent. Sengetøy, renhold, til dels også møbler osv. er da inkludert.
Disse aktørene har også egne leiligheter med ensartet type møbler, håndklær etc. og fungerer mer eller mindre som et hotell. Dette er imidlertid etter vår vurdering ikke en økonomisk ordning for den enkelte boligeier. Når det gjelder våre kunder, det vil si de som har kjøpt gjennom oss, eller som har en bolig vi gjerne leier ut, diskuterer vi fra sak til sak hvilke modeller som passer best for deg og ditt hjem. Etter at vi publiserte denne artikkelen, mottok vi en e-post fra en klient som kjøpte en leilighet i et av Nerjas mest populære områder ni måneder tidligere (rundt €250 000, 2 soverom): Hei, Anders. Takk for den interessante PM angående boliginvesteringer i Spania. Det bekrefter at det var en god vare du fant til oss! Angående utleie er det veldig enkelt her i Nerja, akkurat som du beskriver. Siden vi startet i juni har vi stort sett vært fullt utleid, bortsett fra noen uker. At det ikke ble leid ut da var mer på grunn av oss, vårt krav om skiftende lørdager ble ikke likt av alle. Vi har nå booket frem til midten av april 2017. Sommer- og høstbooking 2017 har også startet. Ser ingen hindringer for å få fullt leid 50+ uker i fremtiden. Vi driver egen nettside med booking og betaling. Annonse på Blocket og Homeaway. Eurosur hjelper med nøkler, rengjøring, sjekking osv. Fungerer bra. Vi gjorde en liten make-over av leiligheten i fjor vår. Les også: Tips til deg som vil leie ut boligen din helt alene, samt litt generell informasjon om utleie av spansk bolig. Om forsikring mm for boligen Dersom leietaker ved et uhell skulle ødelegge noe i boligen din, vil utleiefirmaet trekke utgifter til reparasjon/erstatning fra leietakers kredittkort (det er et krav at vedkommende bruker gyldig kredittkort ved booking). Leier du ut helt selv, sørg for at du har bestillingsbetingelser som dekker ulike typer eventualiteter. Vi hjelper våre kunder med dette. Du må også sørge for at skader som kan forårsakes av beboere dekkes av boligforsikringen . Vi samarbeider med en bank som tilbyr dette (men det er flere alternativer, og kostnadene ved denne typen forsikringer er generelt sett ikke høye). I områder/byer som vi anbefaler for utleie, hvor du også tjener mest penger på boligen din, er det ytterst sjelden at leietaker bryter noe. Dette er mer et problem hvis du leier ut boligen din i områder der hovedsakelig festende ungdom bor. Britiske bookingselskaper har forøvrig veldig strenge regler. For eksempel tillater ikke selskapet vi hovedsakelig jobber med x antall personer av samme kjønn å leie samme, eller nærliggende, boliger. Selvfølgelig ignorerer de ofte denne regelen, men det er fortsatt en bestillingstilstand de har slik at de kan nekte visse typer leietakere hvis de mistenker problemer. Om skatt på leieinntekter i Spania Husk også at du må betale spansk skatt på leieinntektene dine. Les mer om den skatten og mye mer i følgende artikkel: Vanlige spørsmål og svar om hvordan du kjøper bolig i Spania. Fra 2016 er skatten på inntekt fra utleie av bolig 19 % (for EU-borgere). Det pleide å være 24,75 % i lang tid, for å gå ned til 20 %, og deretter ble det redusert med ytterligere 1 prosentpoeng (og alle utgifter som kan tilskrives utleievirksomheten, inkludert renter på det spanske banklånet, er fradragsberettiget) . Merk, denne minsteskatten gjelder kun for EU- eller EØS-borgere. For statsborgere av andre nasjonaliteter gjelder 24 %. Rådfør deg ellers alltid med det svenske skatteverket og din revisor om eventuelle skattetekniske spørsmål angående kjøp av bolig i utlandet. Dette er ikke en del av vårt oppdrag. Siste ord om konsesjoner og utleiefirmaer: Vi har kun tette samarbeid med utleiefirmaer (vi får tilgang til statistikk over hvilke boliger/områder som fungerer best osv.) i de områdene som gir best inntekt (og hvor prisene på boliger falt i løpet av kriseårene), og som har rimelige restriksjoner og lover. Dette inkluderer Costa del Sol og Costa Blanca, men ekskluderer Mallorca og Kanariøyene. Link til vår Facebook-side hvor vi legger ut månedens vare osv. Så mye kan du tjene per år på å leie ut boligen din i Spania Mange sikter til at leieinntektene skal dekke utgiftene til boligen, mens andre har 2 -4 boliger hvis inntekt de kan forsørge seg på. Først av alt bør du bestemme målet ditt. Hvor mange uker per år ønsker du å bo i boligen din selv og hvor mange uker ønsker du å leie ut din spanske bolig? Hvis målet ditt er at utleien skal betale for alle kostnadene som boligen medfører, inkludert amortisering og renter og arealgebyrer, så kan du ta i bruk følgende modell: Hvis du eier et hus med en månedlig amortisering på €1000 og leier villaen for €1000 i uken trenger du derfor bare leie det ut 12 uker i året for å dekke amortiseringen (€1000 er en ganske høy ukentlig kostnad, men mange boliger i populære områder kan leies ut for dette beløpet, eller høyere, i høye årstid). Skal du dekke alle kostnader bør du regne ut hvor høye de er og hvor mange uker du bør leie ut. Leier du ut gjennom tredjepart kan du regne med at en viss prosentandel går til dem (se over), og da kommer skatt i tillegg. Anta, grovt forenklet, at du uansett trenger å leie ut boligen din i rundt 20 uker per år for å dekke alle kostnader. Med rett bolig i rett område og rett markedsføring er 20 uker slett ikke vanskelig å få til. Omtrentlig inntekt per område Kjent dokumentarserie «A Place in the Sun» har en kalkulator for hvor mye du kan forvente å tjene på en bestemt type bolig i et bestemt område i Spania. Denne kalkulatoren er selvfølgelig veldig "mellom tommelen og pekefingeren", men gir likevel et godt inntrykk av mulighetene. Tallene som vi selv har utarbeidet de siste årene gjelder ikke så mange områder i Spania, men de er derimot mye mer presise da det er faktiske tall fra vårt datterselskap, fra våre partnere på både Costa del Sol og Costa Blanca, samt fra banker. Vi diskuterer ikke Mallorca (inkludert Ibiza og Menorca), Kanariøyene og Catalonia (Barcelona og Costa Brava) i dette avsnittet, da det, som vi nevnte tidligere, er strenge restriksjoner på utleielisenser der, noe som gjør disse områdene lite attraktive for leieinvesteringer ( mer om leiebegrensninger etter region lenger ned i artikkelen). En leilighet med lisens i Barcelona, ifølge tallene vi har sett, bringer IKKE inn mer enn en betydelig billigere leilighet i Nerja uansett. A Place in the Sun beregner i sine eksempler 15 ukers belegg, som er et ganske normalt belegg for de fleste ferieområder i Spania. Noen områder har imidlertid mye høyere belegg enn det. Det handler imidlertid i hovedsak om å finne riktig bolig (tilstand, utsikt osv.) i riktig nabolag for høyeste belegg! Det høyeste belegget vi kjenner til er Nerja, som har 45 uker (faktiske tall fra tidligere kunder og vårt datterselskap, samt det største internasjonale bookingfirmaet i området) for flere forskjellige områder av byen (selv utkanten nærmer seg dette belegg, og noen av de mest populære områdene lander på i utgangspunktet 100 % i år). Tall fra A Place in the Sun (alle eksempler gjelder en 2-roms leilighet): På Costa del Sol belastes i gjennomsnitt €279 per uke i lavsesongen og €741 i høysesongen. I gjennomsnitt, ifølge statistikk fra A Place in the Sun, innbringer en 2-roms leilighet rundt €7000 per år. Dette er imidlertid en grov forenkling av et svært stort område, med store regionale forskjeller. På den østlige Costa del Sol ligger Nerja som du vet. Ifølge den internasjonale portalen Think Spain økte antall utleiehenvendelser i Nerja med 96 % i februar måned 2016, sammenlignet med 2015. Allerede i 2016 rapporterte hotellbransjen at de hadde 96 (!) % belegg i måneden august, og de samme tallene ble oppnådd i løpet av påskehelgen ( godt over gjennomsnittet for Costa del Sol – Nerja er nå en helårsby) tidligere i år. I august 2016 økte antall hotellovernattinger i byen med ytterligere 0,5 %, og slo rekorden som ble satt i 2006. Tall fra en 3-roms leilighet i Nerja (frisk, men ikke nybygd og ikke havutsikt, felles svømmebasseng) på stranden i Burriana (men fortsatt ikke "første linje"): i 2002 brakte det inn 10510 euro, 2003: 13414 €, 2004: 14855 €, 2005: 12765 €, 2006: 14614 €, 20037:1 €, 20037:1 11858 € 2009: 16057 € 20 10: 14900 € 2011: €13835 2012: €11635 2013: €12245, 2014: €14696. Frem til 18/2 2015 var den allerede booket for totalt €8.500 (da solgte vi den. Pris €240.000). Totalt €179 658. Dette ble markedsført kun mot Holland med egen nettside. Til tross for denne begrensningen er tallene svært gode. Nåværende eiere, med tanke på hvor sterkt belegget har blitt, og med bredere markedsføring, bør kunne trekke inn rundt €25 000-30 000 i året for denne leiligheten uten for mye trøbbel. En ettromsleilighet i populære Capistrano Village (koster rundt €150 000) bringer inn et gjennomsnitt på €10 000-15 000 i året. En 2-roms leilighet, avhengig av tilstand og utsikt, over €20 000. Leiligheter i luksussegmentet, for eksempel på Carabeo, innbringer over €50 000 i året. Hus med sentrale beliggenheter tiltrekker seg også tilsvarende summer. I flere år hadde vi en utleievirksomhet på den vestlige Costa del Sol (mest Marbella og området rundt, Fuengirola osv.), men hadde svært vanskelig for å få belegg. Poenget er at bare fordi et feriested ligger på Costa del Sol (som tross alt har slått spanske rekorder for hotellovernatting for hver sesong de siste årene) betyr det ikke at det er en god investering. Områder der det er mulig bør være litt på vakt (fra et rent investeringssynspunkt): Mijas Costa og Fuengirola. Byen er ikke hva den pleide å være. Områder å se på: leiligheter i nabolagene rundt havnen og de historiske kvartalene, centro og Limonar i Malaga (ukentlig leie for en leilighet, i god stand, med 1 soverom plassert i høyre del av sentrum er i gjennomsnitt over €1000 ), området mellom Torrox og Nerja områdene mellom Malaga flyplass og Nerja, samt Almuñecar ( vårt arkiv over eiendommer på Costa Tropical ). Vi er litt mer skeptiske til Torre del Mar, like øst for Malaga flyplass. Tiden vil vise om dette området også kan bli populært for skandinaver, men slik det ser ut nå er det heller Almunecar og resten av Costa Tropical som skal vokse, og ikke minst Penoncillo-området mellom Torrox og Nerja. Det er blant annet planlagt en ny marina i området . Dette var i gang før krisen, og skapte da et sterkt press fra investorene. Risikoen akkurat nå er imidlertid at det selges for mye ny produksjon i løpet av kort tid. Nordlige Costa Blanca , Javea, Moraira og Denia: €326 per uke i lavsesong res. 592 i høysesongen. Men prisene på boliger her er generelt høye og belegget er ikke, ifølge informasjonen vi har fått, høyt i lavsesongen. Nordlige Costa Blanca , Altea-området. Se ovenfor (litt lavere tall her dog). Costa Blanca, Alicante: €213 for lavsesong, res. €548 for høysesong. Godt belegg krever god beliggenhet og høy standard. Høy konkurranse fra lavkostalternativer. Smart marked. Costa Blanca, Torrevieja-regionen (som er den mest populære badebyen i området): €174 i lavsesong, €330 i høysesong. I følge faktiske tall fra våre partnere er gjennomsnittlig belegg i en leilighet nær stranden 22 uker i året (ifølge den siste rapporten nærmer de seg 25 uker, blant annet på grunn av at mange som tidligere har feriert i Tyrkia velger Costa Blanca som en ny lavprisdestinasjon). Dette tallet kan forbedres ved å bidra med leietakere selv gjennom annonsering eller gjennom bekjentskapskretsen. Årsinntekten er i gjennomsnitt (tall direkte fra det store utleiefirmaet vi samarbeider med) på litt over €5.000. Dette er et helt greit tall, og bør sees på som en hyggelig bonus for de som kjøper bolig i Torrevieja og omegn. Figurene på bildet under er basert på 4 ulike scenarier; hvis du leier leiligheten i 15, 22, 30 uker (22-25 uker er altså gjennomsnittet, men hjelper du deg med for eksempel Blocket-annonser vil du øke belegget) eller om du velger å leie den lenge- begrep:

Murcia, Costa Calida . €258 per uke i lavsesong, og €451 i høysesong. Dekningen i disse områdene er god i sommermånedene, men det er vanskelig å få dekning resten av året.

Valencia, Costa del Azahar. €225 i lavsesong, €572 i høysesong. Belegget er uklart rundt Valencia, men markedsfør uansett boligen din rundt her i utlandet. Interessen fra Skandinavia er relativt lav.

Dette er hvor mye du bør ta ut per uke til hjemmet ditt

På høyt prioriterte områder har vi statistikk fra egne sider og våre samarbeidspartneres utleievirksomhet. Dersom boligen du ønsker å kjøpe ikke har statistikk, ser vi på tilsvarende boliger i området. Gjelder det ny produksjon i en ny urbanisasjon, legger vi lokal ekspertise til utleieselskapene til grunn for vårt estimat på ditt belegg og hvor mye du kan leie per uke, alternativt for langtidsleie (storbanken vi samarbeider med). har boliger for langtidsleie over hele Spania, så vi kan legge tallene deres til grunn). Det beste er å legge seg på et prisnivå som er basert på prisene på naboboliger (ta også hensyn til deres møbler og ekstra detaljer som Wifi og kjøkkenutstyr). Legger du deg for høyt, er det en risiko for at du mister betydelig i dekning. Som bringer oss til neste punkt:

En av våre mest suksessrike kunder, en svenske i Nerja, bestemte seg for å renovere og innrede et av sine hjem for å gå opp et hakk i kvalitet. Resultatet var strålende. Selv om han økte kostnadene per uke betydelig, landet han på 44 ukers belegg og uttalte lakonisk: "Det er alltid de som er villige til å betale for kvalitet". Dette gjelder spesielt områder som Nerja eller Puerto Banus, hvor mange av de besøkende har det godt. Å satse på luksussegmentet i for eksempel Mijas Costa eller Torrevieja kan være litt vanskeligere (men det finnes alltid unntak som beviser regelen).

Prisene bør settes (noen steder i Spania er det lov om at prisen per natt skal fremkomme i annonsering) per natt, per uke og per måned, og ev. "vinterrabatt" på bestillinger 3 måneder eller lenger. En modell som er ganske vanlig er å sette en pris per natt som er cirka 1/5-1/6 av ukeprisen. Månedsprisen er vanligvis omtrent den samme prisen som en uke koster i høysesongen. Dette anbefales imidlertid ikke i områder med høyt belegg. I disse områdene trenger du kun å tilby en eller annen form for "long stay-rabatt" mellom oktober og mars – om så mye.

I mange tilfeller anbefales det også at gjestene dine må bestille minimum 5-7 dager. Unntak er typiske helgebyer som Valencia, Sevilla eller Malaga.

Utleie for en lengre periode til fast leietaker gir i utgangspunktet alltid mindre inntekter. I de aller fleste tilfeller får du faktisk inn mer penger hvis du kun leier ut leiligheten i høysesongen. Men har du problemer med å få høyt belegg selv i høysesongen, er i mange tilfeller en fast leietaker den beste løsningen. Hvor mye månedlig leie du har råd til avhenger selvfølgelig av en lang rekke faktorer. En 2-roms leilighet i et relativt populært område i Sør-Spania har imidlertid en leie på €300-500 per måned. Dersom leietaker selv betaler strøm, søppelhenting osv. kan du regne med å beholde, etter skatt osv., en sum på €3000-5000 i året.

Om å låne fra en spansk bank

Inntil for bare noen få år siden frarådet vi alle våre kunder å låne fra en spansk bank. Banksystemet var en fullstendig fiasko, som var en viktig årsak til krisen. Nå har imidlertid Spania innført reguleringer på bankmarkedet, slik Sverige gjorde etter sin store boligkrise på 90-tallet. Vilkårene er gode, og rentene er i utgangspunktet like lave som i Sverige. De spanske bankene stiller omtrent like høye krav til din økonomi som de svenske bankene gjør. Vi samarbeider med en av Europas største banker, La Caixa (Holabank), som blant annet har en svensktalende banksjef , og via spanskafastigheter.se kan du søke på nett og få låneløfte før du kommer til Spania. Vi har tidligere jobbet med en rekke banker, men i dag sender vi de fleste av dem til Holabank da våre kunder har gitt dem den desidert beste tilbakemeldingen når det gjelder både forhold og behandling (det kan imidlertid ta litt tid mellom der i god tid) så send nå de fleste av oss direkte dit. Les mer om å låne fra en spansk bank her.

Hvor mye kan du låne i en spansk bank?

Det kommer an på hva eiendommen koster. Koster det en million kan du vanligvis få 70 % lån av dette beløpet. Etter loven har bankene et uavhengig selskap som takserer eiendommen. De kan da verdsette den til SEK 800 000, men selv om prisen er én million, kan du låne maksimalt 70 % av SEK 800 000. Hvis de derimot verdsetter den til halvannen million, vil du fortsatt kun få et lån til en fastsatt pris. Lån gis alltid til laveste sum, uansett om det er prisen eller verdsettelsen som bestemmer sluttsummen (merk også at verdsettelsen i dag er påfallende ofte lavere enn den faktiske markedsverdien ). Tidligere hadde alle banker egne verdivurderingsteam, men nå har staten regulert dette, så en uavhengig tredjepart må gjøre verdsettelsen. Det er derfor ingen idé, slik det ble gjort tidligere, å gå til forskjellige banker og velge den banken med høyest verdsettelse.

MERK . Merk at du ikke kan låne til avgifter og skatter på boligen. Disse utgjør 10-14 % av den totale summen av en bolig. Du trenger derfor minst 40 % i egenkapital.

Scenario 1 : Du har funnet en leilighet som er en god investering, La oss si to soverom, rimelig nær stranden, havutsikt. Den er priset til 1 000 000 SEK og er også verdsatt til 1 000 000 SEK (husk imidlertid at det kommer moms og andre gebyrer du ikke kan låne mot). Du trenger da ca SEK 400 000 som kontantinnskudd og kan låne SEK 600 000 fra banken.

Merk at du ikke trenger å låne så mye som 70 prosent med mindre du trenger det. Banken som vi primært samarbeider med har ingen krav om at du må låne x antall Euro, slik så mange andre (spesielt nordiske) konkurrenter gjør.

Scenario 2: Du har 1 million i egenkapital. Boligen koster 1,7 millioner, men er verdsatt til 1,5 millioner. Husk imidlertid at banken gir lån til det laveste beløpet, uansett om det er verdsatt høyere eller ikke. Siden prisen i dette tilfellet er satt til en million, får du låne 70 % av 1,5 millioner (minus avgifter og skatter, ca. 10-14 %).

Scenario 3. Du ønsker å investere i en kommersiell virksomhet (B&B, hotell, bar, etc.) eller kanskje kjøpe opp et helt resort som har gått til banken, eller kjøpe et større stykke land. Her er det ingen gitte regler . Hvor mye du kan låne avhenger av en rekke ulike faktorer.Vi kan hjelpe med å opprette kontakt med banken, dels for lån, dels for eksempel tomt og gjenstander. Vi har erfaringen, kontaktene og erfaringen som er nødvendig for investeringer av denne størrelsesorden.

Om problemet (og mulighetene) med bankobjekter

Noen få banker har fortsatt mange rimelige boliger, men faktum er at det sjelden er bankeiendommer i distinkte, velstående feriesteder; som Puerto Rico, Mas Palomas eller Nerja. Jo lenger vi kommer fra krisen, jo færre bankposter kommer ut. På slutten av 2023 kunngjorde banksystemet at det er rekord få bankovertatte gjenstander i landet.

Hvis du ikke er for kresen med beliggenheten til leiligheten din, og bare vil ha et billigst mulig feriehus, er det fortsatt mange gode kjøp å få (i enkelte områder, som for eksempel Mijas Costa, finnes det også nyproduserte leiligheter) . Men hvis du er ute etter en investering, er beliggenhet, som du vet, det viktigste aspektet av dem alle. Det store problemet med bankeiendommer er at de er bankeiendommer av en grunn – hvis de ikke har stort behov for oppussing, er de påfallende ofte ute av veien, eller ved motorveier etc. Les mer om kjøp av bankeiendommer i Spania her.

Spørsmål? Skriv til info@spanskafastigheter.se så kommer vi tilbake til deg så snart vi kan.

Det spanske boligmarkedet - eiendomsprisene øker, men er fortsatt misvisende i mange tilfeller

Ifølge offisielle tall fra myndighetene steg prisene på brukte boliger med vel 7 % i 2018 (på nybygg steg prisene med 6,1 %). Dette var den høyeste økningen siden 3. kvartal 2007. Prisene steg også i 2019, og var mer eller mindre flate i 2020 – tross alt, og steg deretter til å ligge noe flate under energikrisen. I første halvår ble det kjøpt flere boliger av utlendinger i Spania enn noen gang før. Ifølge de fleste analytikere vil antall kjøp av utlendinger slå rekorder igjen allerede i 2024. Det første som kreves er at vi kommer oss ut av energikrisen og at rentene begynner å synke igjen.

Husk at tallene viser til det spanske boligmarkedet som helhet. I de mest populære områdene er prisøkningen en helt annen og den kan variere mye mellom regioner/byer/bydeler.

Det skal imidlertid bemerkes at prisbildet i forhold til hvordan det så ut før krisen i 2008 fortsatt er meget godt. Prisnivået i 2019 var 36 % lavere sammenlignet med 2007, da prisene var rekordhøye. Salget øker raskest på Costa del Sol og Costa Blanca. Valencia, Kanariøyene og Mallorca opplever også en relativt rask økning i boligprisene. Det viktigste å vite er at prisøkningene hovedsakelig skjer i de mest attraktive segmentene. Boligmarkedet sett under ett øker ikke i samme høye tempo, men da ligger også de fleste boliger i områder man rett og slett ikke ønsker å investere i. Det store problemet i de attraktive områdene er ikke at prisene øker raskt, det er at boliger i gode områder rett og slett selges ut, mens det ikke er tomt å bygge nye boliger på.

Forøvrig er ca 5 % av alle utenlandske eiendomskjøp i Spania gjort av en svenske og vi er nå den sjette største eiendomskjøperen på det spanske markedet. I løpet av de tre første månedene av 2016 kjøpte svenskene 1 004 hus eller leiligheter i Spania (i første halvdel av 2018 ble det solgt flere boliger til svensker enn noen gang før, mens 2019 ble litt roligere hovedsakelig på grunn av den svake kronen). Dette kan sammenlignes med 2009, da svensker kjøpte totalt 429 boliger i landet (bare i første kvartal 2017 økte antallet svenske kjøp med 15,9 % da nærmere 1 000 svensker kjøpte bolig i Spania i begynnelsen av året ). Emigrasjonen fra Sverige til Spania økte for bare noen år siden med over 21 % og forventes å øke enda mer i fremtiden. Les mer om fjorårets tall og forventninger for i år i vår artikkel om det spanske boligmarkedet .

Statistikk over prishistorie i Nerja og Barcelona som eksempler

I 2007 var prisene på sitt høyeste i Barcelona og gjennomsnittsprisen per m2 var da €4732. Prisene var på det laveste i 2013 med en gjennomsnittspris på €2957. Det vil si en reduksjon på cirka 40 %. Mellom 2013 og første halvår 2016 steg prisene rundt 6-7 %. Så avtok denne utviklingen noe i forbindelse med urolighetene høsten 2017.

Det som må legges vekt på når man studerer statistikk angående det spanske boligmarkedet er at det er basert på alle boliger innenfor et gitt område. Det vil si at det ikke finnes egen statistikk på investeringsobjekter som ligger i gode områder. Disse øker av naturlige årsaker raskere i pris.

Konkrete priseksempler fra Nerja, Costa del Sol

En spesifikk leilighet, vi kjenner godt, med 2 soverom, 2 bad og en terrasse i det populære området Capistrano Village i Nerja på slutten av 70-tallet kostet ca. €25 000. Det kostet i de gylne årene (rundt 2005) €250-260.000, og noen år etter nedturen kostet det €190.000 (prisene for lignende boliger er nå over €200.000).

I begynnelsen av 2015 kostet en 1-roms leilighet i Capistrano Village 100 000-120 000 og i begynnelsen av sommeren 2016 ble de solgt for 148 500 €.

Et annet eksempel: Capistrano Playa, for noen år siden kostet 1-roms leiligheter rundt €140 000. I begynnelsen av juni 2015 solgte en svensk familie en 1-roms leilighet der for €240 000. Dette var imidlertid overpriset for en 1-roms leilighet, men prisene har siden stabilisert seg på rundt €225 000.

En leilighet i Ladera del Mar, like utenfor Nerja, kostet 194 000 € sommeren 2014. Den ble deretter solgt i andre kvartal 2015 for € 239 000. Prisene har vært over €300 000 der i noen år nå.

Ettersom det fortsatt er så mye tomt rundt Torrevieja og resten av Costa Blanca (gjelder også store deler av Costa del Sol, som for eksempel Mijas Costa, som har mange "spøkelseskvarterer" i kjølvannet av krisen) , vi har ennå ikke tilsvarende tall. Vi har imidlertid mottatt rapporter om kunder som har kjøpt oppussingseiendommer i populære områder som Punta Prima i Torrevieja, reparert dem og raskt solgt dem for rundt 25 % mer til skandinaviske kunder. Det er imidlertid svært få av denne typen etterspurte oppussingsobjekter i disse dager. Snart vil det som er interessant fra et investeringssynspunkt i Torrevieja mest være nyproduksjon.

Merk, vår megler i Nerja jobber med alle de største aktørene i området. Det er den eneste måten vi kan tilby de beste objektene, å samarbeide med de beste spanske og britiske skuespillerne, små og store. Prisen til kunden påvirkes aldri. I tillegg samarbeider vi med bankene direkte på regionsjefnivå, så når kundene deres ønsker å selge sender de dem videre til oss. Det samme hvis et bankobjekt dukker opp, men det gjør det sjelden i Nerja. Vi ligger uansett veldig gunstig til i byen og omegn, men til tross for dette er det ikke så mye vi kan gjøre med det synkende tilbudet av objekter i de «lavere» prisklassene. Men, det er fortsatt, fra tid til annen, leiligheter med 1 soverom som koster litt over en million SEK.

Noen få ord om avkastning på investeringen (ROI)

Direkteavkastningen (Return of investment, forkortet ROI) er det årlige overskuddet boligen genererer via sin utleie/drift, og du setter denne inntekten i forhold til kjøpesummen på eiendommen.

I Sverige er ROI for en utleiebolig generelt 5 % (merk at inntekten fra en spansk bolig som leies ut til turistmarkedet generelt er betydelig høyere enn for vanlige leietakere).

Det er ingen avkastningstall for Spania som helhet. Men før krisen forventet du normalt rundt 10 % eller enda høyere for en attraktiv bolig på Costa del Sol. Alt over 5 % i forutsigbar inntjening er imidlertid attraktivt for investorer.

Siden oppgangen har tallene begynt å nærme seg disse nivåene igjen, og vi har også i flere og flere tilfeller notert høyere tall enn det. Hovedsakelig i Nerja, hvor den nå er på et all-time high og slår rekorder hvert kvartal, mye på grunn av at byen som sagt nå er blitt en helårsdestinasjon. Vår utleie til Sverige alene økte med 50 % i første kvartal 2016 sammenlignet med første kvartal 2016!

I ROI-beregningen tar du normalt med bruttoutbetalingene for eiendommen, samt fradrag for drift, vedlikehold og annet som kan utledes av virksomheten. Imidlertid ser mange eiendomsmeglere i Spania på den endelige prisen i forhold til hvor mye boligen bringer inn i løpet av et år for å komme frem til avkastningen.

Det tas imidlertid ikke hensyn til regnskapsmessige avskrivninger ved beregning av ROI.

Det enkleste er ganske enkelt å studere historisk beleggsprosent, gjennomsnittlig leiepris i løpet av året, samt årlige avgifter.

Konklusjon/oppsummering:

Spania har mange faktorer på sin side. De har en moderne infrastruktur, med moderne motorveier, høyhastighetstog og et godt utviklet helsevesen. Landet regnes også i en tid nå for å være verdens sikreste turistmål. Hovedsakelig har Spania myke faktorer som du aldri kan ta fra dem på din side. Den har sin rike historie og kultur, sin mat, den alltid nærværende solen, den varierte naturen, havet og sine lange kyster. Spania er verdens tredje største turistland, og turismen er i en sterk ekspansjonsfase, og kanskje det mest spennende for investorer er at landet tiltrekker seg en stadig mer pengerik internasjonal turisme, som det egentlig ikke hadde før.
Boligprisene falt med nesten 50 % i kriseårene. Siden et par år siden, i noen regioner mer, i andre mindre, har de begynt å øke sakte men sikkert igjen (prisene øker mest i Madrid, Catalonia og Mallorca), men koronakrisen bremset utviklingen midlertidig. Det betyr at det fortsatt er enestående gode sjanser til å gjøre en veldig god boliginvestering i Spania. Vi kan imidlertid ikke understreke nok hvordan det store problemet akkurat nå IKKE er prisøkningene, men mangelen på attraktive boliger i virkelig attraktive områder. På noen områder er det meningsløst å diskutere prisøkninger da det knapt er noe igjen å kjøpe i det hele tatt.
Trenger du et lån til ditt spanske boligkjøp, kan du låne opptil 70 % i en spansk bank. Men husk at du i praksis trenger 40% i egenkapital da du ikke har lov til å låne til skatt etc. Du kan få låneløfte på nett, dersom du søker gjennom oss , før du kommer ned. Banken ønsker imidlertid å vite i store trekk hvilken type bolig du ønsker å kjøpe, hvor du skal kjøpe den, og hvor mye du ønsker å låne. De vil også ha en klar tidslinje: når kommer du ned og ser på boliger, når planlegger du å foreta kjøpet.
For å være sikker på at du foretar en trygg investering, studer utleiehistorien i området (både i byen og boligblokken, fortrinnsvis den individuelle historien til boligen, selv om dette sjelden er en mulighet).
Boliger som fungerer best på leiemarkedet er de som ligger innenfor 60 minutters kjøring fra flyplassen, som har terrasse/balkong og tilgang til basseng i nærheten, som er i frisk stand - gjerne med havutsikt. Det er fremfor alt viktig at boligen ikke ligger på en sterkt trafikkert gjennomfartsvei. Selv detaljer som interiør, møbler, luftkondisjonering, vaskemaskin osv. er viktig.
Et mye viktigere aspekt er imidlertid den geografiske plasseringen . Spesielt Costa del Sol har en svært høy beleggsprosent, som også bare vokser for hvert år og i økende grad er orientert mot det eksklusive. Det beste belegget, på grunn av flere forskjellige faktorer, er på den østlige Costa del Sol, i Nerja ( 42-48+ ukers belegg) . Til og med hovedstaden på Costa del Sol, Malaga, har en befolkning som er i sterk vekst og som de fleste tror vil bli en av Europas største «helgbyer». Costa Blanca er også et vekstområde, selv om det ennå ikke er høy helårsbelegg. Det er hovedsakelig Torrevieja (22-25 ukers belegg) som tiltrekker seg turister, i hvert fall til en viss grad, selv i lavsesongen.
Kanariøyene, Mallorca og Barcelona har en sterk reiselivsnæring. Men mulighetene for å gjøre en god leieinvestering er begrenset, eller i noen tilfeller fullstendig kvalt av, av restriksjoner . Hvis du ikke følger loven, kan bøtene bli svært høye. Merk imidlertid at det er mulig å kjøpe boliger med godkjente turistlisenser i Barcelona. I tillegg er ikke alle nærliggende regioner like strengt regulert, slik som det trendy feriestedet Sitges.
Mest populære ferieområder i Spania har godt belegg i høysesongen. I snitt kan du ifølge flere bedømmere regne med 15 ukers belegg per år. I de fleste tilfeller er det kun utleie av boligen i Merk også at enkelte områder, selv om de har en sterk turisme totalt sett, kan være mer eller mindre umulige å leie ut boligen sin i. Når det er sagt: studer historien nøye og velg en aktør som har etablert kanaler å markedsføre boligen din i.
Det finnes ulike utleiemodeller hvis du ikke ønsker å administrere markedsføring etc. selv. Det er vanlig at utleiefirmaet tar 20 % av inntekten (10 % dersom du tar med kunden selv). En hybridmodell, hvor man henter inn noen kunder selv (via markedsføring eller omgangskretsen), blir mer og mer vanlig. Langt fra alle områder i Spania har velfungerende utleiefirmaer. Dette bør du også vurdere dersom du ikke er innstilt på å ta deg av alt selv, som å fikse et renholdsfirma, vakthester på vakt, løsning for nøkkellevering, betalingsløsning, markedsføring m.m.
Dessverre hevder mange meglere (også svenske) at de vil hjelpe med utleien din og at det er "ingen problemer. Vi fikser det." Da skjer det ingenting. Sjekk ut utleievirksomheten deres FØR du kjøper gjennom dem (og hvilke alternativer er det i området du har tenkt å kjøpe). Be dem vise deg statistikk fra Google, hvor mange unike besøkende de har per uke, be dem forklare hvilke portaler, nasjonale og internasjonale, de annonserer i. Be dem presentere en plan for hvordan du best kan markedsføre eiendommen din. De fleste meglere har ikke eksklusive rettigheter til eiendommer for salg i Spania, så du trenger ikke å føle deg knyttet til en megler som ikke kan oppfylle alle dine krav, både før og etter kjøpet.

Vi kan hjelpe med dette for deg som ønsker å investere i Spania

Vi skanner ikke markedet etter for eksempel billige bankeiendommer som vi vet ikke vil fungere i leiemarkedet. Våre samarbeidspartnere (advokater, banker, utviklere, lokale spanske meglere osv.) vet også at vi ikke er interessert i så "billige feriehus" som mulig. De sender oss dermed det de vurderer som gode investeringer, boliger med tallene på sin side . På forespørsel kan vi selvfølgelig slå opp det vi vurderer som et virkelig billig, enkelt, men fint hjem for deg. Men vi skal være tydelige på at det er stor forskjell på en «god investering» sammenlignet med en «billig bolig i solen som mulig».

Vi sikrer at:

Hjelpe deg:

for å finne den beste boligen til leie (vi analyserer tall fra vår datterside, partneres dattersider osv.). Sammen med leder for det respektive utleieselskapet, dersom det ikke foreligger dokumenterte tall, kan vi gjøre et kvalifisert anslag på hvilke inntekter du kan tenke deg å trekke på din eiendom.
finne den rette advokaten . Vår bedriftsadvokat jobber også med boligrelaterte tvister. Han er godt kjent og respektert, og kommer fra en familie som har vært advokater i flere generasjoner og dermed har et helt unikt kontaktnett. Han hjelper oss også med å finne spesielle investeringer, som B&B, små hoteller, næringstomter osv. De fleste av disse kjøpene håndteres gjennom advokatkontakter.
å få lån fra en spansk bank , og et eventuelt låneløfte før du kommer ned (samt en svensktalende banksjef, noe som betyr at du ikke trenger å oversette alle dokumenter med en autorisert spansk oversetter).
å overholde alle lover og regler som gjelder i regionen (merk, vi kan ikke hjelpe i alle spanske provinser, men dette er noe seriøse utleiefirmaer bør kunne hjelpe med) for å leie der du kjøpte boligen din.
med all vanlig etterservice, som vann- og strømleverandør, folkeregistrering, eiendomsskatt m.m.
å finne utleiefirmaer som tar seg av alt, eller enkelte deler, som nøkkellevering, renhold, markedsføring, booking og betaling. Det er flere alternativer for hvordan du kan legge ut dette.
med annonsering av enkeltboliger til leie i vår butikk på Blocket, og ev direkte på vår nettside, på vår Facebook-kanal (inkludert via betalte Facebook-annonser), søstersider og så videre.
Ettersom tiden tillater det, kan vår markedssjef hjelpe til med å lage og markedsføre en nettside for deg (til en sterkt rabattert pris sammenlignet med om du henvender deg til et webbyrå) med markedets rimeligste og mest fleksible leiebestillingssystem, (som vi selv bruker ) som samt metoder for å vises høyt i Google osv.
å finne gode byggefirmaer for oppussing (du er forresten godt klar over at det fortsatt er mulig å gjøre svensk rotfradrag selv for sin spanske bolig). Lederne i utleieselskapene kommer gjerne med meninger om hvordan man best kan pusse opp for å få best mulig belegg. Det er også i deres interesse at du kan leie den ut så mye som mulig.
med velprøvde strategier fra våre mest suksessrike kunder som har valgt å gjøre alt på egenhånd, en blåkopi av hvilke nasjonale og internasjonale portaler som fungerer best (bare noen få kreves) og hvordan man får den billigste prisen på ulike tilleggstjenester, og andre bør vurdere om du leier ut boligen din helt selv.
Vi kan også gi råd om andre aspekter som forsikring og betalingsløsninger . (det er en svensk, fleksibel betalingsløsning vi anbefaler som gir kunden muligheten til å betale online eller via OCR på papirfaktura).
Vi er med fra begynnelse til slutt gjennom hele kjøpsprosessen, og vi sørger for å være med og oversette alt til svensk m.m.
Skriv til info@spanskafastigheter.se eller spanienkontoret@spanskafastigheter.se Telefonnummer til vår hovedmegler Anders Larsson: 0034 669 738 682

Følg gjerne med på vår Facebook-side hvor vi publiserer alle våre nyhetsbrev, enkeltsaker av spesiell interesse, nyheter om investorer m.m.

Kontakt oss og lenker til alle våre nyhetsbrev.

Les også:

Om spanskafastigheter.se
Bankobjekter i Spania
Lei en villa eller leilighet i Spania - tips for korttidsopphold og lengre opphold m.m.
Vanlige spørsmål og svar om kjøp av eiendom i Spania (kjøpsprosessen, årlige skatter og avgifter, etc.)
Lei en bil i Spania, de beste selskapene, og dette bør du tenke på
Guider til ulike områder i Spania som er av mer eller mindre interesse for investorer
Tips om å fly billig til Spania
Få et låneløfte fra en spansk bank via nettapplikasjon – slik fungerer det

Kontakt oss: info@spanskafastigheter.se

Spansk eiendomsmeglere i Nerja og Malaga

Alt om eiendomsinvestering i Spania - kjøp riktig eiendom i rett område