Å kjøpe bolig i Spania kan være den beste investeringen i livet ditt, men det er viktig å velge riktig hus eller leilighet i riktig område. Costa del Sol har for eksempel sterkere turisme enn de fleste andre områder. Flere steder på Costa del Sol ble det slått salgsrekorder i løpet av den andre pandemisommeren, takket være sterk innenlandsk turisme, selv om utenlandsturismen i perioden, på grunn av restriksjoner, falt med 80 %. En styrkebevis så godt som noe for området, som bare har fortsatt å øke siden den gang.

Men langt fra alle områder i Sør-Spania har høye beleggsrater. Det er også mange andre aspekter å være klar over. Visste du for eksempel at det er strenge restriksjoner (og enda strengere regler diskuteres i 2026) for utleie i områder som Mallorca, Barcelona og Kanariøyene? Det finnes også andre lover og forskrifter, som regulerer utleie, for de fleste spanske provinser bør man følge for å unngå å risikere dyre bøter.

Spanske boligpriser, som falt kraftig etter finanskrisen i 2008, har nå nådd et kritisk punkt: nivåene er (i 2026) tilbake på samme nivå som rett før krakket i 2007–2008. Til tross for dette tror de fleste analytikere at prisene – i likhet med den langsiktige trenden i Sverige – vil fortsette å stige.

Den svenske krisen rammet i 1992 og førte til at boligprisene falt med 20–30 prosent. Det tok markedet 6–7 år å komme seg og gå tilbake til nominelle nivåer før høsten. Dette ble etterfulgt av en av verdens lengste prisøkninger: mellom slutten av 1990-tallet og 2022 steg de svenske boligprisene med over 500 prosent.

Det er nettopp denne lange, strukturelle oppgangen som gjør Sverige til et relevant sammenligningspunkt når man vurderer fremtiden til andre markeder som nå er i en gjenopprettingsfase – som det spanske.

Siden den gang har mye også vært positivt i Spania i form av reguleringer som tar sikte på å beskytte kjøperen, bankreguleringer, og det har vært en sterk investering i infrastruktur, økoturisme og turstier, osv. I kjølvannet av denne positive utviklingen har også flere multinasjonale selskaper flyttet kontorene sine til spanske byer, og ikke minst opplever Malaga en teknologiboom etter at Googleultramoderne cybersikkerhetshovedkvarter ble flyttet til byen for noen år siden. Slik det ser ut nå Vil eiendomsprisene fortsette å øke i 2026? ettersom inflasjonen faller og rentekutt fra ECB fører til lavere boliglånsrenter.

Fra vårt kontor Nerja «Vi står overfor en spennende tid i eiendomsmarkedet. Vi forventer at tilbudet vil holde seg lavt, mens prisene vil begynne å øke noe raskere. Årsaken er at salget av eiendommer som har vært på markedet lenge har økt kraftig i den senere tid. Dette skyldes sannsynligvis en bedring i økonomien i Europa, mens boliglånsrentene synker. Dette skaper et dynamisk marked der det fortsatt er muligheter for kjøpere til å gjøre gode avtaler. Det er fortsatt flere selgere som trenger å selge raskt, eller som legger ut eiendommene sine på markedet på et mindre gunstig tidspunkt (som kjent har krisene avløst hverandre de siste fem årene, og noen har vært uheldige med timingen). For dere som aktivt leter etter en ny bolig, betyr dette en fordelaktig forhandlingsposisjon med mulighet til å redusere startprisene med omtrent 5–15 % på de fleste boliger. Ikke nøl med å kontakte oss for mer informasjon om aktuelle eiendommer og hvordan vi kan hjelpe deg med å gjøre en smart eiendomshandel

Anders Larsson hovedmegler Nerjakontor

Spania tiltrekker seg med livsstil, stabilitet og global oppsving

Etter hvert som Spania fremstår som Europas ledende reiseknutepunkt innen 2026, vil det også styrke sin posisjon som et av verdens mest attraktive markeder for eiendomsinvesteringer. En enestående utvidelse av direkteflyvninger fra Nord-Amerika, Latin-Amerika, Midtøsten og deler av Asia vil gjøre Spania mer tilgjengelig enn noensinne – ikke bare for turister, men også for digitale nomader, langtidsleietakere og formuende kjøpere.

Denne globale forbindelsen, kombinert med politisk stabilitet, velutviklet infrastruktur og et klima som tillater turisme året rundt, driver etterspørselen etter boliger i både storbyer og kystregioner. Her investeres det ikke bare i sol og livskvalitet – men i et voksende Europa der Spania nå spiller en ledende rolle.

Spania vil dermed befeste sin posisjon som et av de tryggeste og mest lønnsomme stedene å investere i eiendom fra 2026 og utover av flere grunner:

Stabile priser og økt kjøpekraft

Det spanske eiendomsmarkedet har opplevd stabilitet under de siste årenes uro, noe som gjør det til en trygg investering. Samtidig har den økte kjøpekraften til internasjonale kjøpere bidratt til fortsatt etterspørsel.

Voksende økonomi og verdensledende turistsektor

Spania har en blomstrende økonomi, støttet av sin status som et av verdens mest populære turistmål, noe som sikrer en konstant etterspørsel etter boliger, spesielt i attraktive områder som Costa del Sol.

Gunstige lånevilkår

I nybygg betaler du også brorparten når du flytter inn og trenger dermed ikke å bekymre deg for renter. I tillegg vil rentene sannsynligvis være lavere når du flytter inn om et par år.

Livsstil og livskvalitet

Spania er kjent for sitt behagelige klima, avslappede livsstil og rike kultur og gastronomi – en kombinasjon som tiltrekker seg kjøpere fra hele verden.

Infrastruktur og tilkobling

Med moderne infrastruktur, internasjonale flyplasser og transportforbindelser i toppklasse, er Spania et ideelt sted for både permanente boliger og feriehus.

Gitt det begrensede tilbudet av attraktive brukte boliger, er det et ideelt tidspunkt å investere i nybygg.

Generelt sett forventer analytikere at prisene på Boligmarkedet i Spania vil øke med over 5 % i 2026. Hvis energiprisene fortsetter å falle mer enn forventet, slik internasjonal inflasjon og renter gjør, vil økningen bli betydelig høyere. Aldri før har den internasjonale interessen for Spania fra investorer vært større. I dag investerer rundt 140 forskjellige nasjonaliteter i landet årlig.

Byggeorganisasjonen APCEspaña mener at det hovedsakelig er ønsket om ny produksjon som presser prisene opp. Med den sterke internasjonale interessen er det vanskelig å se noe annet enn en fortsatt oppgang i det spanske boligmarkedet. Det største problemet er mangelen på boliger til salgs i de mest attraktive områdene (det er hovedsakelig utenlandske investorer som står bak dette). Dette betyr at prisene er svært robuste. Det er imidlertid mange selgere som ventet med å legge ut eiendommene sine for salg under pandemien, og som nå vil akseptere lavere bud enn startprisen i et halvt år eller så. 

På farten 2026:

I de 5 årene før Corona økte verdien av en spansk bolig med gjennomsnittlig 5 % per år, og hvis man tar hensyn til reduserte rentekostnader og det faktum at leieprisen økte med 50 % i samme periode, betydde det en avkastning på over 10 % for de som kjøpte riktig bolig i riktig område til riktig tid. Verdien sank ikke nevneverdig, og økte til og med i noen regioner, gjennom hele kriseåret 2020. Dette var en sterk indikasjon på fremtiden. Høsten 2021 ble nøkkelferdige leiligheter solgt på den østlige Costa del Sol , hvor prisene hadde økt med over 50 % siden de ble solgt off-plan noen år tidligere. Vi tror vi vil se lignende eksempler på nyproduksjon som selges i 2026 og ferdigstilles noen år senere.

Utenlandske kjøpere står for over 20 % av alle boligkjøp i Spania. Det er mange faktorer som spiller inn, men når det gjelder Andalusia, kan vi for eksempel peke på de store investeringene i infrastruktur, forbedringen av strender og naturparker, store skattekutt og fremfor alt den internasjonale trenden med å ville jobbe eksternt på et sted med mye sol (der prisene fortsatt anses som rimelige).

Siden den nye regionale regjeringen i Andalusia tiltrådte i 2019, har de innført en rekke skatteendringer som effektivt har redusert, avskaffet eller suspendert flere skattesatser. Som et resultat av denne skattevennlige tilnærmingen har Andalusia blitt regionen i Spania med de laveste skattene (sammen med Madrid). Det sier seg selv at dette har oppmuntret til enorme utenlandske investeringer i regionen, noe som har resultert i en kapitalvekst på 40 % fra 2019 til 2023. Hovedforklaringene på hvorfor Andalusia har blitt Spanias største eiendomsinvesteringssted og hvorfor så mange mennesker blir raskt rike: 1. Arveavgift avskaffet i 2019. 2. Gaveavgift avskaffet i 2019. 3. Eiendomsoverdragelsesavgift redusert i 2021. 4. Dokumentavgift redusert med 20 % i 2021. 5. Formuesskatt avskaffet i 2022.

Andalusia investerer stort i fremtiden! Regionen mottok sitt største budsjett noensinne i 2025, med en økning på over 40 % siden 2018. Pengene gikk hovedsakelig til velferd, utdanning og arbeidsplasser. Denne investeringen vil fortsette i årene som kommer.

– Les mer om skattelover du bør kjenne til.

Salget av nybygg økte med 50 % på Costa del Sol fra sommeren 20 til sommeren 21. Salget av brukte boliger falt med 4,6 % i samme periode, noe som kan forklares med at bestanden begynner å bli gammel og slitt, men også med at prisene bare har falt med 0,5 % til tross for krisen (prisene gikk imidlertid opp i høst). Nå har det vært en periode hvor salget av nybygg har falt, men ikke på grunn av manglende etterspørsel, men fordi mange utbyggere venter ettersom prisene svinger mye og bankene stiller høyere krav i urolige tider.

Det er imidlertid utvilsomt nyproduksjon som vil gjelde fremover, men det finnes selvsagt fortsatt gode kjøp å gjøre for de som ser etter brukte eiendommer også (startprisene endrer seg ikke i krisetider, men det gjør forhandlingssituasjonen). Selv om folk flest nå ser etter nye boliger, er tilbudet begrenset. De fleste av de beste av de få prosjektene som kommer ut i begynnelsen av året vil bli raskt utsolgt, og det vil være et gap (ettersom mange utbyggere lå lavt under krisen) til nyproduserte boliger med gode beliggenheter kommer ut i 2026-2027 (merk at disse er off-plan og at innflytting vil skje tidligst to år etter salgsstart). Forvent også at prisene på disse vil være betydelig høyere enn det som selges i år. De plutselige prisøkningene i løpet av forrige høst på prosjekter som ennå ikke er ferdigsolgt, understreker dette. Når ting normaliserer seg, vil ting gå fort.

Ny produksjon blir fokus for investorer

Et aspekt som er helt annerledes sammenlignet med perioden etter forrige krise er, som nevnt, at fokuset de neste 5–10 årene vil være på nyproduksjon (selv om 2026/2027 sannsynligvis vil innebære færre nye prosjekter enn vanlig). Boligmassen begynner å bli slitt ut, og det er mange problemer med fuktskader (strengere byggestandarder ble først innført i 2006), osv. Til tross for dette ser det ikke ut til at de som eier boliger bygget før 2000-tallet er villige til å senke prisene betydelig. Videre ble det bygget svært lite nyproduksjon i tiåret etter 2008-krisen sammenlignet med tiåret før. Nyproduksjonen vil dermed gå inn i en gyllen periode på midten av 2020-tallet, lik den på begynnelsen av 2000-tallet. Viktig å huske på: Aktørene som har vært aktive i å finne lenge inaktive grunneiere (som trengte en skikkelig krise for endelig å selge sine ettertraktede tomter) og forhandlet frem gode priser på tomter med gode beliggenheter midt i krisen – og som også har en god økonomi, og som har overlevd kollapsen og beholdt veletablerte team av arkitekter/prosjektledere og etablerte bankkontakter, står nå overfor en unik situasjon. Dette er aktørene du bør investere i.

Det er noen veldig interessante prosjekter som kommer opp i 2026. For å få informasjonen før den blir offentlig (først sender vi vanligvis direktepost tidlig i prosessen til kunder vi vet aktivt søker i et bestemt område, Deretter publiserer vi prosjektene i nyhetsbrevene 1–4 uker før offentlig lansering) meld deg på nyhetsbrevene våre. Nyhetsbrev vestsiden (Marbella, Estepona. Nueva Andalucia etc.). Nyhetsbrev på østsiden (Nerja, Torrox, Malaga by, etc.).

Investeringsmuligheter etter krisene – 2026 og utover

Spania forventes å havne i vinnerklassen ettersom mange, inkludert forretningsreisende og digitale nomader, vil velge bort hotell og foretrekke å bo i leiligheter under oppholdet, mens langdistansereiser utenfor Europa vil bli dyrere med lav avgangsfrekvens, noe som plasserer Spania generelt, og Costa del Sol spesielt, ifølge de fleste analytikere, i en svært gunstig situasjon på lang sikt. Hovedstaden i området Malaga endte opp på slutten av året, altså kl Forbes tungvektsliste over de 20 beste reisemålene i verden å investere i, og å bo i. Flere store aktører som har analysert fremtiden og konkludert med at Spania er mer enn verdt å investere i, er skandinaviske investeringsselskaper. De største internasjonale portalene i Spania eies nå av skandinaviske selskaper. Den mest besøkte spanske portalen Idealista ble nylig kjøpt for 1,3 milliarder av det svenske venturekapitalselskapet EQT. Selv den verdensberømte investoren Warren Buffet, «Omaha-orakelet», har gjort den samme analysen under krisen og kjøpt et meglerfirma i Marbella. De sikter langsiktig og tror på en boom i utenlandsk interesse, først og fremst for Costa del Sol de neste 10 årene. Her finner du kultur, sol, natur og infrastruktur i kombinasjon med relativt lave boligpriser i en internasjonal sammenligning. Mange vil derfor også velge å jobbe eksternt fra denne delen av Spania, uavhengig av hvor i verden de har arbeidsplassen sin. Andalusia, og spesielt kystbyen Nerja (som selv midt i den brennende krisen begynte å investere i oppgradering av naturparker, turstier osv.) og Malaga, og ikke minst forstaden Rincon, har fanget oppmerksomheten. Sistnevnte by investerer i ytterligere markedsføring mot internasjonale turister og investorer. Malaga annonserte i juli 2020 at de nå lanserer «Malaga 2030», initiativet som skal gjøre byen til det mest attraktive stedet i Europa å «bo, jobbe og investere i».

Ifølge en undersøkelse fra movingtospain.com, en portal som hjelper folk som vurderer å flytte til Spania, både Nerja og Almuñécar scorer høyt, (og topper listen): 7,5 av 10. Undersøkelsen tok hensyn til flere faktorer som kan være viktige for potensielle innbyggere, inkludert: Gjennomsnittlig årstemperatur, andel pensjonister, eiendomsskatt, kriminalitet, tilgang til helsesentre og leiepriser. Følgende byer på topplisten er: Jávea, Calpe, Benidorm, Denia, Cádiz, Cartagena og Las Palmas.

Interessen for å investere i Costa del Sol forventes å øke kraftig i USA etter at United Airways tredoblet antallet direkteflyvninger til området. Dette vil sannsynligvis åpne opp nye muligheter for amerikanske investorer til å utforske eiendomsmarkedet og andre investeringsmuligheter på Costa del Sol. Det amerikanske flyselskapet har valgt Costa del Sol som det eneste feriemålet i Spania de vil fly til hver dag i høysesongen.

At investeringsviljen fra utlandet ikke bare gjelder boligkjøpere, var tydelig da Google flyttet et av sine viktigste kontorer (cybersikkerhet) til den raskest voksende byen av alle, Malaga, i løpet av året. Byen har gjennomgått en betydelig utvikling som startet under den siste krisen. Det antas også at Malaga vil dra mest nytte av den spanske statens nytt arsenal av skattefordeler rettet mot utenlandske oppstartsbedrifter.

Vær oppmerksom på at Underhand vil bli enda vanligere etter koronakrisen. Dette er boliger som har blitt redusert i pris, men som ikke legges ut for offentlig visning. Denne prosedyren har blitt stadig vanligere, og har nå akselerert etter koronakrisen. Prisreduksjonene på disse boligene blir kanskje ikke publisert offentlig, men vi sender dem via direktepost til kunder som har uttrykt interesse, og som raskt kan gjøre en avtale. Uansett vil denne typen avtaler være den vanligste i de mest attraktive delene av Spania i løpet av 2026. Merk at mange har trukket boligene sine fra markedet, og mange andre venter på å selge. Det vil derfor være færre boliger i det offentlige vinduet, men større sjanser for å gjøre en Et veldig godt kjøp for en som er aktiv og kan handle raskt.

Vi vil nevne Nerja, øst for Malaga, og Malaga by på Costa del Sol mange ganger i denne artikkelen. Det er en grunn til det. Nerja har vært Spanias mest attraktive by å investere i en stund nåEtter det første året av pandemien ble det også presentert tall som understreker dette da det viste seg at Nerja var Spania ledende på provinsielt nivå angående gjenopprettingen av internasjonal turisme etter krisen. I oktober hadde byen en hotellbeleggsgrad på 87,47 %), og vi har mer faktiske data fra denne byen (sammen med Torrevieja) enn noen annen by i Spania. Malaga by er byen med den sterkeste utviklingen i hele Middelhavsregionen akkurat nå. Bestillinger av private boliger i Spania økte med utrolige 1 million allerede i første halvdel av 2017, noe som betyr en økning på 33 % sammenlignet med samme periode året før! For et par år siden tok utleie av private boliger, for første gang noensinne, forbi hotellbransjen i noen områder. Utviklingen i Malagaby har vært så eksplosiv de siste årene at mange områder har begynt å innføre restriksjoner på utleie. Vi ser imidlertid ikke disse restriksjonene i Nerja eller nabobyen Torrox.

Mange områder i Spania vil bli rammet av krisen, men Spania er et av de europeiske landene som har klart seg best under den økonomiske krisen 22.–24. Kanskje hovedgrunnen til at landets inflasjon, BNP og aksjemarked ikke har blitt påvirket like hardt som for eksempel den sørøstlige eurosonen, er at det får naturgass fra Nord-Afrika.

Det mest lukrative området er, som sagt, Costa del Sol, og det er nybygg, på grunn av mangelen på nye boliger i kjølvannet av den lange krisen, som er mest interessant for boliginvestorerDette gjelder spesielt for områder der det fortsatt finnes interessant tomt å bygge på. Tomteprisene stiger imidlertid raskt, og med hver ny fase av hver bygging stiger prisene. Hvis du ønsker nyproduserte boliger i 2026 eller senere, kjøp nå, ikke senere. Ifølge en studie utført av AEV, det spanske verdsettelsesinstituttet, forventes det betydelige prisøkninger i boligprisene. Det er flere forskjellige faktorer som peker mot dette, som at stadig flere leietakere ønsker å eie sin egen bolig, at Brexit endelig er lest inn i dokumentene og at folk flest nå har innsett at de historisk relativt lave rentene er kommet for å bli, mens inflasjonen stiger, og Historisk sett har boligmarkedet alltid vært et trygt tilfluktssted for investorer når inflasjonen stigerSpania er også det landet i Europa hvor verdien på boliger forventes å øke raskest, og i Spania forventes Malaga å ha den største veksten. Malaga har gått forbi Barcelona når det gjelder antall solgte nyproduserte boliger i noen år nå.

Les vår store oversiktsartikkel om nybygg på Costa del Sol.

Sterk økning i turisme i Malagaområdet

Provinsen Málagaopplevde et rekordår for turisme med over 14 millioner besøkende og inntekter på mer enn 19 milliarder euro, som er de beste tallene siden pandemien og overgår rekorden fra 2019. Inntektene har økt med rundt fem milliarder sammenlignet med 2019. 

Det er hovedsakelig Nerja og Torremolinos som gjør deg slått i 2019 ettersom de hever gjennomsnittet. Nerja har den høyeste beleggsprosenten med 94,46 % (sammenlignet med Marbella og andre feriesteder på vestsiden som er rett over 80 %). Nerja slo også alle andre nærliggende feriesteder når det gjelder belegg, allerede ved utgangen av 2023 (over 90 %).

Selv om turismen slår rekorder mange steder i de mest attraktive områdene, synker den i innlandet (merk at disse områdene hadde et oppsving under pandemien, men nå begynner å synke i popularitet). Selv om du ikke har tenkt å leie ut boligen din, bør du ta hensyn til leiestatistikken, da den korrelerer sterkt med prisutviklingen på boliger. Nerja ble den beste byen å investere i allerede under den siste krisen, som den kom godt gjennom og ble sterkere enn før. Nerja kommunes resolutte handling med alle de offensive investeringene i turstier, naturparker og infrastruktur i løpet av pandemiårene gjør at byen er bedre rustet enn noen gang for resten av det 20. århundre. Vi har sagt det før, og disse tallene får oss til å si det igjen med ekstra vekt. Hvis du skal investere, gjør det i Nerja eller en av de voksende delene av Malaga by (selv om du bør være klar over at det bestemte området ikke har restriksjoner på utleie).

Ulike typer muligheter for de som ønsker å investere i Spania i 2026

En av våre spesialiteter er å finne de riktige tomtene på attraktive steder med en attraktiv prisklasse, og deretter press byggeprisene uten at det går på bekostning av kvalitet eller miljøhensyn via en velprøvd spansk prosjektmodell som nå gjør comeback. Dette er såkalte byggefellesskap som fjerner initiativtakeren og dens skyhøye marginer fra ligningen og senker prisene med opptil 25 %. Les mer om byggefellesskap i denne artikkelen.

Flere byggeutviklere har flyttet hovedkvarteret sitt til Malaga ettersom de fleste store investorene ser det største fremtidige potensialet i Malaga og omegn. Det er hovedsakelig verdiøkningen på lang sikt som er interessant, men utleie i de riktige områdene i Malaga er på fremmarsj av alle områder. Malaga by er heller ikke avhengig av sterk turisme ettersom bedrifter og advokater/leger osv. ser etter boliger å leie på markedet. Mellom 2013 og 2019 økte leieprisene med 45 prosent ifølge den spanske sentralbanken Banco de España! De har bare fortsatt å øke siden den gang.

Lenke til våre nyeste boliger til salgs i Malaga her.

Ulike typer investeringer i Spania

• Ønsker du å kjøpe én eller et par boliger til leie? Det er vår spesialitet å finne disse spesifikke eiendommene og også tilby en komplett løsning for utleie (inkludert markedsføring i internasjonale portaler, hjelp med lisenser, nøkkelhåndtering, rengjøring og administrasjon, osv.)
• Ønsker du å kjøpe tomt og bygge et prosjekt med 1–50 boliger (inkludert bygging av individuelle luksusvillaer)? Vår erfarne prosjektleder (som har jobbet med flere av våre tidligere og kommende byggeprosjekter) vil hjelpe deg med å finne tomt, forhandle frem en god pris og samarbeide med våre arkitekter for å designe og sikre at prosjektet oppfyller alle krav for å innhente lisenser osv. Vi vil også sette deg i kontakt med bankdirektører for finansiering og forsikringsselskaper for garantier.

---

Følgende artikkel vil dekke følgende punkter:

• Beste områdene å investere i Spania
• De beste boligtypene for en god eiendomsinvestering
• Viktige faktorer for en vellykket utleievirksomhet – og fallgruver
• Restriksjoner på utleie i de spanske autonome regionene
• Om hvilke typer modeller utleiefirmaer tilbyr og om å markedsføre boligen din på egenhånd
• Så mye kan du tjene per år ved å leie ut boligen din i Spania (med beregning av alle utgifter og inntekter samt verdiøkning)
• Om å låne fra en spansk bank
• Om problemet (og mulighetene) med bankobjekter
• Om det spanske boligmarkedet – prisene øker sakte, men sikkert etter krisen
• Prishistorikk
• Sammendrag om tjenestene våre og lenker til videre lesning

NOTE, artikkelen oppdateres kontinuerlig med ny statistikk, lovoppdateringer og andre ting som gjelder temaet eiendomsinvestering i Spania. Vi tar imot kommentarer, rettelser osv. med takk. Skriv til Info@spanskafastigheter.se

---

Spanskafastigheter.se opererer over praktisk talt hele landet og samarbeider med de fleste større banker, utleiefirmaer/meglerfirmaer osv. Vi mottar derfor tall fra flere forskjellige aktører rundt om i Spania, men ingen tall kommer i nærheten av å matche Nerjas tall for utleie. De relativt lave prisene på boliger i kombinasjon med den høye utleiegraden gjør at Nerja har den høyeste ROI (Return of Investment).

Det er vanskelig å si på forhånd hvilke områder som vil bli nye «hotspots», men det tryggeste, som med alt annet, er å studere historien. Hvis du har en dokumentert utleiehistorikk, er du tryggere på boliginvesteringen din enn 99 % av alle andre. Vi er stadig på utkikk etter gode områder å investere i, men akkurat her og nå, og for en stund fremover, er Nerja det beste stedet å investere i Spania.  Note at det imidlertid ikke finnes noen boliger som er verdt å investere i i løpet av 150 000 euro i byen. Imidlertid koster virkelig gode investeringer vanligvis over 150 000 euro, uansett hvor i Spania du ser.

---

Som de fleste meglere, anbefalte vi aldri kundene våre å regne med noen større inntekter fra utleie av sin spanske eiendom. Denne inntekten ble kun sett på som en ren bonus. Dette var imidlertid før vi mottok statistikk fra våre egne kunder (vi startet i 2008, under krisen, så det tok 4 år før salget startet). Tallene fra denne delen av Spania er enorme og vokser hvert kvartal, og dermed ser 9 av 10 investorer etter denne byen som av flere forskjellige grunner er et unikt godt sted å investere i. Dette er ikke å si at det ikke er mulig å gjøre en god investering andre steder i Spania. Mer om dette og mer om leietallene for Nerja (faktiske tall fra ulike aktører), og andre områder i Spania, restriksjoner på utleielisenser per region, og andre fallgruver og tips finner du i denne artikkelen. Først noen ord om oss fra vår hovedmegler, Anders Larsson:

Hos spanskafastigheter.se fokuserer vi på å finne boliger som er gode investeringer både på kort og lang sikt. De bør ha en høy beleggsgrad til markedspris per uke eller måned. Vi har analysert historikk fra både våre egne kunders boliger, vår egen utleievirksomhet og våre partneres statistikk fra årene før krisen og frem til nå. Det er tydelig at for å gjøre en tryggest mulig investering, bør du investere i en bolig (eller et område) med en utleiehistorikk som har stått sterkt selv under kriseårene. Vårt mål er å gjøre det så smidig og enkelt som mulig for våre kunder å lykkes med å annonsere for og oppnå god fortjeneste på sine ferieboliger. Vi tester og analyserer kontinuerlig hvilke internasjonale og svenske portaler/utleiefirmaer som gir best resultat til lavest mulig kostnad/provisjon. Alt starter imidlertid med å finne riktig bolig i riktig område til riktig prisTil dette formålet har vi bank- og juridiske kontakter, samt andre uavhengige meglere, som hjelper oss med å skanne markedet. De vet at kundene våre er forberedt og klare til å handle raskt når den rette eiendommen dukker opp.

– Anders Larsson, hovedmegler spanskafastigheter.se Skriv direkte til ham på spanienkontoret@spanskafastigheter.se

---

Lenke til side der du kan registrere deg for alle nyhetsbrevene våre i Spania (Nerja og resten av den østlige Costa del Sol, Marbella og resten av den vestlige Costa del Sol).

Lenke til Facebooksiden vår (oppdateres 1–2 ganger i uken med spesielt interessante artikler osv.)

---

Hvorfor er den potensielle leieinntekten fra en eiendom så viktig?

En feil mange eiendomsinvestorer gjør er at de bare ser på den potensielle verdiutviklingen, og neglisjerer hvor mye/lite en eiendom gir inn i inntekt per år. I stedet spekulerer de bare i boligens fremtidige verdi. Warren Buffet, som ble verdens rikeste mann gjennom eiendomsinvesteringer, sa det best:

«Hvis du fokuserer på den potensielle prisutviklingen til boligen du ser på, spekulerer du. Det er ingenting galt med det. Jeg vet imidlertid at jeg selv ikke lykkes med spekulasjonene mine, og jeg er skeptisk til de som hevder å lykkes på lang sikt med denne typen spekulasjon.».

Ifølge kundeundersøkelser utført av Tripwell leier 7 av 10 svensker ut sin utenlandsbolig for å dekke kostnadene. Riktig bolig i Spania kan imidlertid generere mye mer enn bare å dekke kostnadene. Du bør imidlertid være klar over at det i de fleste områder av Spania, til tross for sin store popularitet, er vanskelig å oppnå god belegggrad i det hele tatt. Men med riktig bolig i riktig område (og riktig markedsføring via tredjeparter, eller i de riktige portalene på egenhånd) kan du gjøre en Virkelig god boliginvestering i Spania.

Spania regnes nå som verdens tryggeste turistdestinasjon, og med mange som tidligere valgte Tyrkia, Hellas eller Thailand som nå velger å feriere i Spania, har landet avansert og forbigått USA. Spania er nå verdens nest mest populære turistdestinasjon (etter Frankrike). I 2016 hadde Spania allerede 75 millioner besøkende, i 2017 hadde de 82 (!) millioner utenlandske besøkende. Dette var femte året på rad at rekorden ble slått. Siden den gang har rekorden blitt slått flere ganger. En stor grunn til at tallene øker så dramatisk er at stadig flere besøker Spania i alle måneder av året, ikke bare i høysesongen. Det mest utrolige er at man tror at taket langt fra er nådd, og at endringene i det globale turismemønsteret etter korona vil føre til enda sterkere turisme for Spania.

En annen trend er at internasjonale luksusturister har fått øynene opp for Costa del Sol (Costa del Sol). For eksempel øker turismen på Costa Blanca også kraftig, men lavbudsjettturisme dominerer fortsatt i denne delen av Spania. De tre største regionene for internasjonal turisme er Andalusia (hovedsakelig Costa del Sol), Valencia og Catalonia. Deretter følger Kanariøyene og Balearene (med Mallorca i spissen, som imidlertid faller kraftig, og TUI reduserte kapasiteten der med 30 % allerede i 2019). Spesialartikkel luksushus og eksklusive leiligheter i Spania.

I 2016 sto byggevirksomheten for 10 % av Spanias BNP. I 2017 vokste den betydelig, med 1 milliard euro investert i nybygg bare på Costa del Sol. Byggingen vil sannsynligvis aldri komme tilbake til tempoet den hadde i 2007, før krisen. Men det er tydeligvis mange byggeprosjekter på gang fra 2026 og utover, og det spekuleres i at produksjonstakten vil nå 400 000 nye boliger per år innen bare noen få år.

Malagaområdet i fokus for internasjonal filmproduksjon

Nerjahar, sammen med Málaga og Marbella, blitt et populært sted for filmproduksjon det siste året, takket være vakker natur og utmerket vær. Etter en nedgangsperiode under COVID-19-pandemien har Málagaregionen opplevd en sterk oppgang i filmbransjen. Ifølge Málaga Film Office og deres partnere i Andalusia har lokale produksjonsselskaper vært sentrale i denne oppgangen, men området har også tiltrukket seg over 20 britiske og flere tyske filmprosjekter.

Nerja har spesielt vakt internasjonal interesse. Den amerikanske regissøren Tosca Musk, søsteren til Elon Musk, har valgt byen for innspillingen av sin nye romantiske komedie «Wallbanger», og kaller kystbyen «det beste stedet i Europa å filme».

I tillegg ble det rapportert før pandemien at George Clooney og andre produsenter var interessert i å kjøpe Malagafotballklubb, som en del av en større plan for å gjøre Málaga til Europas «nye Hollywood». Dette ser nå ut til å bli en realitet.

Den blomstrende spanske turismen, god infrastruktur og lave priser på boliger av høy kvalitet har gjort Spania svært attraktivt for internasjonale investorer. Turismen, og kvaliteten på boliger, i Spania varierer imidlertid sterkt avhengig av region, by og nabolag. Så la oss se nærmere på forskjellige spanske områder.

---

Å kjøpe hus eller leilighet i Spania – gode områder

Andalusia - Costa del Sol regjerer øverst

Det største internasjonale nettstedet Spain-Holiday har satt sammen en liste over de 10 mest populære stedene i Spania for utleie av ferieboliger (merk at den nedre halvdelen av listen har mindre enn halvparten like mange forespørsler som topp 3.)

• Marbella *
• Nerja
• Calpe
• Barcelona
• Benalmádena
• Lloret de Mar
• Moraira
• Sitges
• Fuengirola
• Almunecar

* Vær oppmerksom på at for mange er «Marbella» et bredt begrep som også inkluderer nærliggende områder, så langt ned som Estepona. Dette betyr at det er en strekning på omtrent 80 kilometer (Malaga til Estepona) hvor alle feriestedene mer eller mindre «kannibaliserer» hverandres belegg. Vi har prøvd i flere år med utleieaktiviteter i Marbella-området, men det er veldig vanskelig å få en høy beleggsgrad ettersom området er så spredt, og få kan skille de forskjellige feriestedene fra hverandre. På grunn av at området er geografisk vagt, er det heller ikke så mange gjentakende gjester (gjentakende gjester er de beste kundene, og vi ønsker at de skal utgjøre 30 % eller mer av bookingene). Det ene året bor de i Mijas, og det neste i Fuengirolaosv.  Skal du investere i eller rundt Marbella? investerer hovedsakelig i luksussegmentet i og rundt Puerto Banus eller Ny-Andalucia som også er et utmerket alternativ. Det er et tydeligere innrammet segment. Problemet med Banus er at de fleste luksusboligene som var til salgs til sterkt reduserte priser er solgt. Det er fortsatt en prisforskjell, selv på disse mest eksklusive eiendommene, sammenlignet med 2007, men den er slett ikke like betydelig. Les en oversikt over de rimeligste kjøpene av nybygde boliger på Costa del Sol (oppdateres kontinuerlig).

---

Kystregioner, Costa del Sol, Costa Tropical og Costa de la Luz er de mest ettertraktede områdene i Andalusia. Disse områdene er populære turistmål om sommeren. De mest ettertraktede byene er fremfor alt Nerja, som også har en sterk vinterturisme, (øst for Malaga) og Marbella, etterfulgt av Benalmadena, Fuengirola (selv om sistnevnte by har vært i tilbakegang lenge) og til en viss grad Almuñecar (den store interessen for Nerja smitter over på Almuñecar). Malaga by er et svært interessant alternativ på Costa del Sol (interessen for både kjøp og leie øker jevnt og trutt). Følg også med på nyproduksjon i områdene mellom Malaga flyplass og Nerja. Tomten er billigere enn andre steder på kysten, og disse områdene kan tiltrekke seg flere og flere turister de neste 5 årene (stadig flere ser nærheten til flyplassen som et stort pluss, og de ønsker å tilbringe ferien i et friskt, nybygd hjem).

Registrer deg for vår nyhetsbrev for den østlige Costa del Sol (mest Nerja, men også Almuñecar/La Herradura, Rincon og Torrox når noe interessant dukker opp.)

Les mer om Nerja her.
Les mer om Marbella.
Les mer om Almuñecar og La Herradura.

Relativt populære områder rundt Marbella er mellom San Pedro og Estepona (og også mellom Marbella og Elviria), samt Nueva Andalucia (også kjent som golfdalen) nord for Puerto Banus. Disse områdene har imidlertid ikke i nærheten av like sterke leietall som Nerja eller Puerto Banus.

Mellom Marbella og Puerto Banus, og spesielt i de sentrale delene av sistnevnte område, er prisene betydelig høyere. Det er imidlertid gode investeringer å gjøre også her, men i høyere prisklasser.

Vårt nyhetsbrev for Vest- Costa del Sol (For det meste Marbella og omkringliggende områder).

Reisemål i vekst i Andalusia: Malaga by, Cadiz (som for eksempel Sotogrande, Chiclana de la Frontera og Zahara de los Atunes har en lovende, men usikker utvikling). Huelva-området, på Costa de la Luz, som også ligger nær Faro flyplass, forventes også å utvikle seg sterkt med økt turisme. Vi er imidlertid ikke helt overbevist om dette ennå. Prisene i Huelva er imidlertid de beste i Spania akkurat nå (i forhold til hvor mye strandboliger du får for pengene) og er sammenlignbare med den første bølgen av bankeiendommer som kom etter kriseårene. En advarende pekepinn bør også heves for Benalmadena hvor det er for mye bygging i forhold til etterspørselen akkurat nå. Det samme gjelder Estepona.

Men investorenes store favoritt på Costa del Sol (faktum er at denne byen lenge har vært nummer én blant svenske investorer, og internasjonale investorer har nå også blitt klar over potensialet) er, som nevnt, Nerja, på grunn av svært gode leiepriser og relativt lave boligpriser. De siste årene har den vunnet eller endt høyt på flere internasjonale avstemninger. Den internasjonale oppmerksomheten rundt den lille spanske byen fikk Euroweekly til å skrive «Med prisene angivelig bedømt på økningen i positive anmeldelser, søk og bookinginteresser, demonstrerer de bare veksten i byens appell...» Se de beste kjøpene i Nerja akkurat nå. (oppdateres ukentlig). Oversiktsartikkel nybygg i Nerja.

Hvis du har siktet deg inn på områdene vest for Malaga , bør du vurdere å kjøpe et hjem med en godt dokumentert leiehistorikkTil tross for at turismen slår alle rekorder og bare vokser seg sterkere på Costa del Sol generelt, er det fortsatt for mange usolgte boliger i mange områder vest for Malaga. Det er ikke optimalt.

---

Costa Blanca

Markedet vokser sterkt, men inntektene er lave sammenlignet med Costa del Sol (se mer i tallene rapportert lenger ned i artikkelen) ettersom vinterturismen ikke er like sterk (men god sammenlignet med de fleste andre områder i Spania), samtidig som det også er mye ledighet her, noe som presser ned belegget.

På lang sikt kan det imidlertid være et veldig godt kjøp å investere i Costa Blanca, og spesielt rundt byen Torreviejas mest populære strender (unngå selve byen). Det finnes mange bankeiendommer i og rundt Torrevieja, men disse holder sjelden høy standard, og ligger (dårlig) til ved motorveier osv. På den annen side koster en 2-roms leilighet med god beliggenhet rett over en million SEK og oppover, men merk at det blir stadig vanskeligere å finne god overnatting med god beliggenhet i denne prisklassen selv rundt Torrevieja. Det er også mye nybygg som fortsatt er relativt rimelig.

Andre populære områder inkluderer Calpe, Altea og Denia, selv om boligprisene er høyere her og turismen ikke er like omfattende (om enn mer lukrativ) som på steder som Torrevieja.

Når det gjelder de største byene i regionen, Alicante og Valencia, er det fortsatt mange bankboliger tilgjengelig. Det er imidlertid vanligere at turister bestiller hotell enn leiligheter/hus i disse byene.

Andre områder lenger sør, inkludert Costa Calida, er vanskeligere å få tak i. Fremfor alt er det mangelen på flyreiser fra Sverige som er et problem. Selv om det finnes mange uberørte og svært naturskjønne områder mellom Torrevieja og Almeria (noen områder vokser raskt i popularitet), er turismen så å si ikke-eksisterende mesteparten av året.

Vår beste anbefaling er dette unike prosjektet med strandleiligheter på en av de siste 15 ekte strandtomtene i Spania som kan bygges på. Ligger i Almerimar.  

Les mer om Costa Blanca.
Les mer om Torrevieja.
Les mer om Calpe.

Catalonia (Barcelona, ​​​​Sitges, Lloret del Mar og Girona)

Barcelona er den klart mest besøkte byen i Spania. Været om vinteren tiltrekker seg ikke turister, men pulsen i Barcelona lokker hele året. Mindre investorer (selv om luksussegmentet og større investeringseiendommer fortsatt tiltrekker seg utenlandske kjøpere) unngår Barcelona for øyeblikket, og det ser ut til at de vil gjøre det i lang tid. For å bremse den galopperende turismen har byen besluttet å helt stoppe utdelingen av utleielisenser for turistleiligheter. Det er fortsatt ingen dato satt for når, eller om, denne beslutningen vil bli opphevet. Siden oktober 2017 har det også vært stor usikkerhet i hele Catalonia på grunn av det store kaoset i forbindelse med uavhengighetserklæringen. Selv om ting skulle roe seg ned på lang sikt, var skaden allerede skjedd, og hundrevis av selskaper har forlatt Catalonia, som flere store banker og ølgiganten San Miguel (som flyttet hovedkvarteret sitt til det voksende Malagaområdet).

Det finnes også lisensrestriksjoner for utleie i populære Girona og Lloret del Mar, og resten av Costa Brava, men disse er ikke like strenge som i Barcelona. Vi kan imidlertid ikke med god samvittighet råde noen til å investere i Catalonia. Invester heller i Costa del Sol . (de fleste fokuserer på Barcelona og Sitges).

Les mer om Barcelona
Les mer om Lloret del Mar
Les mer om Girona
Les mer om Sitges

Mallorca og Kanariøyene

Prisene har aldri falt så mye på disse populære øyene som de gjorde på fastlandet, noe som får folk flest til å se på tilbudet av bankovertatte boliger.
Vær imidlertid oppmerksom på at det ikke finnes bankeiendommer i de mest populære og fremtredende turistområdene, som for eksempel Playa del Inglés, Maspalomas osv. På Kanariøyene er det beste valget å velge en bolig på et sted som har gode forbindelser til et av de mest populære stedene på Gran Canaria eller Tenerife.

Vær også oppmerksom på at restriksjonene for utleie av boliger er veldig streng (og bøtene for de som ikke overholder dem kan komme opp i så mye som €60 000) både på Kanariøyene og Mallorca. Dette skyldes mest sannsynlig at den sterke hotellbransjen (ikke minst eksklusive all-inclusive) feriesteder føler seg truet av billige og lett tilgjengelige feriehus. På Mallorca ser det også ut til at lovene vil bli enda strengere i fremtiden. Området anbefales ikke for eiendomsinvestering, [Oppdatering] I noen år nå har det vært forbudt å leie ut private leiligheter i Palma, og AirBnb har også blitt forbudt.

Les mer om Mallorca.
Les mer om å kjøpe bolig på Kanariøyene. 

---

Hvilken type eiendom bør du investere i i Spania?

Disse aspektene er viktigst hvis du ønsker å kunne leie ut boligen din:

Hvordan leiligheten eller villaen presterer på leiemarkedet (eller hvor mye inntekt næringseiendommen de facto genererer) avgjør også i stor grad hvor mye den er verdt på lang sikt. Ikke se så mye på faktorer som hvor mye den er verdsatt i forbindelse med lånet til boligen (verdsettelsen for banken er i disse dager påfallende ofte lavere enn den faktiske markedsverdien), eller pris per kvadratmeter, hvis kurver ser ut som et EKG over relativt korte tidsperioder.

Hvor mye forutsigbar inntekt eiendommen genererer er det viktigste aspektet for hvordan en eiendoms prisutvikling utvikler seg over tid. Faktorer som hvor lang tid det tar å selge lignende eiendommer i området, hvor mye som er ferdigstilt i området, hvilken målgruppe som hovedsakelig leies ut til (lavbudsjettsegmentet og det dyreste segmentet er de minst stabile målgruppene), stabiliteten til utleieselskapet (finnes det alternativer hvis det går konkurs?), osv. påvirker også verdiøkningen.

Viktige faktorer for utleie:

• Havutsikt er ikke et must, men et stort pluss i de fleste byer. En terrasse eller balkong er ønskelig (spesielt hvis du markedsfører mot skandinaviske turister).
• 1–3 soverom. De mest populære overnattingstypene, når det gjelder internasjonale turisters preferanser, er 1. Villa. 2. Leilighet. 3. Rekkehus. 4. Toppleilighet. 5. Landsted. 6. Studioleiligheter (men de bør ha kjøkkenkrok/kjøkken). Når det gjelder villaer, er det viktig at de har en god beliggenhet. Det er lettere å få en høy beleggsgrad på en leilighet, selv om den ikke har en veldig god beliggenhet (på grunn av den lavere prisen per natt). Men riktig villa i riktig område er i de fleste tilfeller den overnattingstypen som generelt gir høyest inntekt.
• At området er godt vedlikeholdt og at det er gangavstand til stranden (i noen områder er denne faktoren viktigere enn i andre. Det avhenger av hva området ellers tilbyr).
• Over en times kjøretur til nærmeste flyplass. Smerteterskelen nås ved 50–60 minutter, og interessen synker betraktelig jo lenger unna flyplassen du må komme.
• God kommunikasjon generelt. Det er en stor fordel om det er et sted hvor du ikke trenger bil for å komme deg rundt, og at bussnettet er godt utbygd.
• Folk ønsker også underholdning, servicefasiliteter, restauranter osv. innen gangavstand (ingen ønsker å måtte leie bil/taxi for å komme seg til nærmeste restaurant).
• Ingen ønsker å bo i nærheten av en motorvei eller større gjennomfartsåre, da dette oppfattes som mildt sagt forstyrrende.
• Når det gjelder B&B-er, er interessen for denne typen overnatting svært lav for tiden, selv internasjonalt. Hvorfor bo spartansk når du kan bo i ditt eget hus eller leilighet for nesten samme pris?

De fem viktigste faktorene for internasjonale turister er:

1. Vaskemaskin 2. Terrasse eller balkong. 3. Tilgang til svømmebasseng. 4. Klimaanlegg. 5. Havutsikt. Faktorer som kabel-TV, parkering, oppvaskmaskin, boblebad, oppvarming, kjæledyr tillatt og eiendommer tilpasset for personer med redusert mobilitet (det er alle nye bygninger i Spania) er også på topp ti-listen over viktige funksjoner for en utleieeiendom. Det viktigste er imidlertid ALLTID beliggenheten.

---

Fokuser på kvalitet, men vær klar over at det ikke nødvendigvis betyr nyproduserte boliger med de høyeste byggestandardene. Plasseringen er det viktigste. Det finnes boliger med svært høy standard, som ligger nær sjøen, til gode priser, men som det ikke er noen etterspørsel etter i det hele tatt. Disse finnes blant annet rundt Alicante, men også rundt Marbella, ned mot Gibraltar. Disse boligene er mer egnet (spesielt når store og nybygde bankovertatte blokker ligger i nye områder som mangler liv, bevegelse og historie) som den billigst mulige boligen for eget brukForvent imidlertid ikke at noen vil leie dem i ferien, eller at verdien vil øke betraktelig på lang sikt.

Det finnes «skrekkeksempler» langs Costa del Sol, boliger som på overflaten ser ut som de fungerer veldig bra, men som ikke leies ut i det hele tatt. En svensk kjøper vi snakket med kjøpte nylig en splitter ny 2-roms leilighet med takterrasse og basseng, som ligger rett ved strandpromenaden i et område mot Estepona på den vestlige Costa del Sol i fjor. Til tross for dette hadde han kun 9 dager med belegg i løpet av året! 

Det finnes flere nybygde komplekser (både på den vestlige Costa del Sol og Costa Blanca) nær sjøen, med takbassenger og tilsynelatende alt folk ønsker seg på ferie, som ikke engang når en måneds belegg. Disse huseierne blir deretter tvunget til å leie ut leilighetene sine til langtidsgjester, noe som fører til dårlig inntekt. Ikke kjøp i områder der det er mange tomme boliger. Dette presser leieprisene betraktelig ned. Hovedinntekten kommer fra utleie av boligen i 1–4 uker av gangen, spesielt i høysesongen.

---

Segmentet som fungerer best i Nerja (som er den spanske byen som tiltrekker seg flest investorer) er 1-2 soverom, relativt sentralt, terrasse eller balkong med havutsikt. Så sentrum, Burrianastranden, Capistrano og området rundt, Parador, og noen få andre områder, er trygge kort, så å si. Vår eiendomsmegler i området, Anders Larsson har øye på adressenivået.

Verdien av en eiendom bestemmes av en rekke ulike faktorer, og ingen boliger er helt like. Noen ganger er de avgjørende faktorene nabolaget den ligger i (om det finnes restauranter og butikker osv.), transport, den generelle tilstanden (og om den har noen unike interiørdetaljer), terrassens størrelse og plassering, utsikten, vindretningen, kvaliteten på nærliggende strender, trafikkstøy, grøntområder, infrastruktur, planlagte og (hovedsakelig) eksisterende marinaer, golfbaner og andre severdigheter eller attraksjoner.

Det viktige er, som sagt, å ikke blindt fokusere på enkeltstående faktorer som kvadratmeterpris, havutsikt og tilstand på byggematerialer/kjøkken osv. Glem heller ikke at det gamle aksiomet «hvis det virker for billig til å være sant, er det sannsynligvis ikke det» fortsatt gjelder, og for alltid.

Fremfor alt, vær årvåken med å investere i eksisterende eller kommende boliger (det skjer mye nå som salget har tatt seg opp, og amerikanere og kinesere har også vist stor interesse for å investere i boliger i Spania) nyproduserte prosjekter ligger i områder som mangler leiehistorikkHvem sitt ansvar er det for eksempel å markedsføre og etablere en helt ny urbanisering mellom Alicante og Torrevieja (eller i Ingemansland mellom Marbella og Gibraltar)? Hvis ingenting har tiltrukket seg turister dit før, hva vil si at de vil gjøre det nå? Utbyggerne og kommunen bruker ikke penger på markedsføring, og selve boligområdet (urbaniseringen) mangler midler/kompetanse til å gjøre det. Det er slik spøkelsesbyer oppstår, at folk bygger i ubebygde områder uten en plan for å tiltrekke seg turister. Mantraet «Bygg det, så kommer de» er poetisk og vakkert, men fungerer sjelden i virkeligheten.

De tre mest populære typene ferieboliger basert på type ferie:

1. Strandferie.
2. Familieferie.
3. Luksusinnkvartering.

Så kommer golfturer, ferier på landet, budsjettferier, weekendturer til storbyen og skiferier.

---

7 gode grunnleggende tips for å lykkes med å leie et spansk feriehus

Hvis du tar deg av alt selv (ellers vil utleiefirmaet ta seg av disse detaljene):

1. Ta bilder som tydelig viser både interiøret og eksteriøret, og fokuser primært på detaljer som havutsikten fra terrassen, hagen hvis det finnes en, kjøkkenet og utstyret, badet og sengetøyet osv.
2. Gjør overskriftene på nettstedet/annonseportalen din så innbydende som mulig, med fokus på hva som gjør eiendommen din unik (beliggenhet, pris osv.). Ta med så mye informasjon som mulig i beskrivelsen. Nå for tiden ønsker folk så mye informasjon som mulig før de tar en avgjørelse og bestiller.
3. Svar raskt på henvendelser, og ha helst et telefonnummer de kan ringe. Omtrent 10 % av dine potensielle kunder foretrekker å bruke telefonen fremfor e-post, og de som bruker telefonen har en tendens til å bestille direkte oftere enn andre.
4. Ta vare på kopier av all kommunikasjon. Informer alltid ved bestilling via reglene (inkludert avbestillingsregler) som gjelder for eiendommen og området ditt.
5. Hold alltid bookingkalenderen din oppdatert.
6. Samle kundene dine i en e-postliste (som for eksempel gratistjenesten Mailchimp) og informer dem om rabatter osv.
7. Vær fleksibel. Endre priser, legg til utstyr, pusse opp litt osv. om nødvendig for å få interesse. Hvis du har dårlig belegg, hvis du får dårlig respons på annonseringen din, eller hvis utleiefirmaet ditt ikke leverer, vær forberedt på å raskt endre strategi eller ansette noen som kjenner markedet, som raskt kan få utleieboligen din på fote (men hvis du ikke har fulgt rådene våre og kjøpt en bolig som ligger i et område der ingen ønsker å leie, er det ærlig talt ikke mye du kan gjøre).

Ikke glem de små, men viktige detaljene i hjemmet ditt

Selv om du har et budsjett eller litt mer luksuriøs overnatting, har du mye å tjene på å legge litt tanke og sjel i de små detaljene, akkurat som de store luksushotellkjedene. Det finnes alltid folk som er villige til å betale ekstra for kvalitet!

Å forvandle et vanlig hjem til det absolutt mest attraktive alternativet for den stadig mer kresne skandinavisk/vesteuropeer krever ikke så mye som du kanskje tror.

• Kjøp nye møbler, bestikk og glass og noen enkle, men fine interiørdetaljer i form av for eksempel oljemalerier og vakre vaser, pynteputer og pledd, osv.
• Den viktigste detaljen, og dette er en sterkt voksende trend innen den internasjonale reiselivsbransjen i nesten alle segmenter, er å investere i sengetøy av høy kvalitet.
• Egyptisk bomull med betegnelsen Öko-tex (disse giftfrie, miljøvennlige kvalitetsstoffene trenger ikke å koste så mye, og er svært slitesterke) eller ekte linlaken er for mange et argument i seg selv å velge til hjemmet sitt (unngå silke da det er et materiale som ikke egner seg for vanlig maskinvask).
• Følg luksushotellene og velg 100 % kjemmet egyptisk bomull med en trådtall på 300–400, som er den gylne middelvei mellom maksimal komfort og holdbarhet, og velg utelukkende hvite sett. Dette signaliserer luksus og uslåelig komfort. Denne trenden ble startet av Westin Hotels & Resorts da de introduserte sin «Heavenly Bed» i 1999. Siden den gang har det blitt standard for luksushoteller (og nå mange budsjetthoteller) å bruke hvitt sengetøy av høy kvalitet.
• Ikke glem å tilby et fint sett med håndklær (inkludert et badehåndkle). Dette er noe gjestene dine virkelig vil sette pris på, og det vil få dem til å ville komme tilbake år etter år. Det er veldig viktig å bygge en sterk sirkel av tilbakevendende kunder for alle typer utleievirksomheter. Disse vil hjelpe deg gjennom selv de tøffeste tidene.
• Utleiefirmaer sørger i noen tilfeller for alt sengetøy osv., men vi synes du bør ta deg av dette selv, eller be dem fokusere på kvalitet. Hverdagsluksus tiltrekker seg middelklassen som aldri før.
  Restriksjoner på utleielisenser i Spania Hvis du investerer i en leilighet for utleie, må du først og fremst sørge for at eiendommen har alle papirene i orden, spesielt oppholdstillatelsen: Licencia de Primera Ocupación (også kalt Cédula de Habitabilidad). Uten denne kan du ikke søke om tillatelse til å leie ut boligen din til turister (ikke alle områder i Spania krever denne typen lisens). Det er advokatens jobb å sørge for at disse papirene er i orden. Med andre ord, IKKE gjør noen kjøp i Spania uten advokat. Siden 2011 ligger beslutningen om å regulere leiemarkedet hos de 17 autonome regionene i Spania. Derfor er det av største betydning at du, før du foretar et kjøp for investeringsformål, er klar over forpliktelsene og rettighetene som gjelder i regionen der du kjøper boligen din. I områder der det ikke er innført noen spesielle lover, gjelder den generelle loven LAU (Urban Rental Laws). Mange regioner i Spania har strammet inn regelverket sitt i det siste. Dette er imidlertid bare positivt i de fleste tilfeller (dessverre har lobbyvirksomhet fra hotellbransjen i noen regioner fullstendig redusert enkeltpersoners mulighet til å leie ut boligene sine). Årsaken til de nye lovene er å sikre leietakernes sikkerhet og komfort, samt å sørge for at utenlandske huseiere betaler skatt og har forsikring (det finnes tilleggsforsikring du kan tegne sammen med boligforsikringen din) som dekker eventualiteter som kan oppstå når du har leietakere. Generelt, og dette gjelder alle land innenfor EU, er det et ønske om å ha bedre kontroll over turisme, hvilke individer som til enhver tid befinner seg i landet.
• Prisen på utleielisensen er en engangskostnad og varierer fra region til region. I noen regioner er det en fast kostnad avhengig av lokalområdet. I andre regioner avhenger det av hvor mange gjester eiendommen din har plass til. Lisenser koster fra rett under €200 til €700. MERK: I mange tilfeller kan du omgå nye lover og forskrifter, for eksempel kravet om at leietaker skal være registrert med et passnummer (noe som blir stadig mer vanlig i EU) ved å legge eiendommen din til et registrert utleiefirma, som igjen tar seg av alt dette. Andalusia Vi starter med de relativt nye lovene for Andalusia, og skriver noen ekstra avsnitt fordi det er til denne regionen (les: Costa del Sol) de fleste investorer søker.
• Andalusias ambisjon er å bli verdensledende innen turisme, og da må kvaliteten på tilbudet når det gjelder utleieboliger forbedres. Lovene her er imidlertid ikke rettet mot å stoppe utleie av private boliger, ettersom sistnevntes interesseorganisasjon er mye sterkere (det er flere private overnattingssteder enn hotellsenger på Costa del Sol). I tillegg er det behov for lover for å regulere denne voksende millionindustrien. Vi kjenner enkeltpersoner som tjener så mye penger på et par eiendommer at de bor utelukkende på dem. De mest suksessrike av våre klienter ønsker lovene velkommen og er overbevist om at de vil føre til enda sterkere inntekter (fordi de kan begynne å ta høyere priser) samtidig som de luker ut skruppelløse aktører som har gitt visse områder et ufortjent dårlig rykte. De nye lovene, viviendas con fines turísticos, trådte i kraft i 2016, og noen flere har blitt lagt til siden den gang. I august 2025 avgjorde retten at det er tilstrekkelig å endre navnet på lisensen når man kjøper en turistbolig i Andalusia. Eiendommen trenger ikke å registreres på nytt. Avgjørelsen styrket rettssikkerheten, beskytter investeringer og gjør det enklere for nye boligeiere å raskt begynne å leie ut i Andalusia.
• Vår bedriftsadvokat, Francisco López Vera, var involvert i prosessen da advokatene i Nerja presenterte sine synspunkter på myndighetenes førsteutkast. Han er derfor godt kjent med den lille skriften. Hvis du leier ut eiendommen din til andre enn venner og bekjente (og du ikke tar betalt for det), må du registrere eiendommen hos myndighetene (Registrering er gratis i Andalusia), som betyr at hver bolig også får en unik ID, som blant annet må oppgis i annonsering. Følgende krav gjelder for utleieboliger: Nybygde eiendommer må overholde gjeldende nasjonale og regionale lover angående sikkerhets-, helseforskrifter, lover som påvirker funksjonshemmede, osv. Rommene må være godt ventilert og være utstyrt med gardiner eller persienner, om nødvendig. Rommene må være utstyrt med et proporsjonalt antall møbler for størrelsen. Mellom mai og september må det være klimaanlegg på hvert soverom og stue (flyttbare enheter teller ikke). Når eiendommene leies ut mellom oktober og april, må de være utstyrt med oppvarming. Et førstehjelpsskrin må være tilgjengelig i hver eiendom. Eierne må fremlegge dokumenter, trykt eller digitalt, som viser gjesten hvor nærmeste apotek, sykehus, parkeringsplasser, restauranter, kjøpesentre ligger, samt et kart over de umiddelbare omgivelsene og generelle turistguider (tilgjengelig gratis i prinsippet overalt, alt annet kan vi hjelpe våre kunder med). En notatbok hvor leietakere kan skrive ned eventuelle klager, og et tydelig synlig skilt som informerer beboerne om eksistensen av boken. Det er et krav at boligen rengjøres før og etter hver ny leietaker. Rent sengetøy, samt et ekstra par. Instruksjoner om hvordan kjøkkenapparatene fungerer. Et kontaktnummer til en person (legg dette ut til en tredjepart) som kan ta seg av eventuelle klager eller bekymringer fra leietaker, slik at det kan håndteres så raskt som mulig. Du bør også informere gjestene dine tydelig om reglene som gjelder i hjemmet ditt angående kjæledyr og røyking, samt eventuelle spesielle lover på området. Merk at kravet om WiFi ble fjernet fra førsteutkastet til loven. Vi anbefaler fortsatt at du tilbyr en eller annen form for internett (selv om det bare er via en påfyllbar minnepinne) til leietakerne dine. Én ting å merke seg. Du har ikke lov til å leie ut til mer enn 15 personer om gangen. Vi tolker dette som at det gjør det enklere å drive en B&B-virksomhet. Så lenge du ikke har mer enn 15 beboere, trenger du ikke en spesiell lisens utover den som alle huseiere som leier ut må ha uansett. Hvis du eier mer enn 3 boliger innenfor en radius på én kilometer som du ønsker å leie ut, må du registrere deg som en «Empresa» (bedrift). Så finnes det også visse forskrifter og standarder angående betaling, avbestilling, innsjekking og utsjekking osv. Dette og informasjon om hvordan du enkelt kan registrere boligen vil bli forklart av vår megler på et senere tidspunkt i prosessen. Vår advokat sørger også for at du følger myndighetenes krav i forbindelse med kjøpet. Bøtene for ikke å følge lovene er fra €1500 og oppover. Vi ser imidlertid ingen grunn til ikke å følge lovene. Aragon (Zaragoza) I denne provinsen har de nylig krevd at man registrerer seg hos Viviendas Turisticas, og at man tar på seg ansvaret for å holde oversikt over hvem man leier ut til osv. (det enkleste er, som sagt, å la utleiefirmaet håndtere dette med passnummer osv.).
• Myndighetene i området er ganske strenge, og bøtene kan være så mye som €90 000 hvis du ikke følger dem. Siden 2017 er det nye krav for at eiendommen skal være registrert for utleie. Søknaden gjøres gjennom det lokale turistkontoret.
• Asturias (Oviedo)) Her er ikke ettromsboliger gyldige for utleie til turister.
• Balearene (Mallorca, Ibiza og Menorca) Balearene har kompliserte regler. Du kan søke om utleielisens hvis du eier en villa eller et rekkehus, men ikke en leilighet. Mange observatører mener at i stedet for å lette på disse reglene, vil de gjøre dem enda strengere. Blant annet er det et forslag om at du må ha tillatelse fra naboene dine for å få lisens for utleie. Lobbyvirksomhet blant hotellkjeder er dessverre svært sterk på Mallorca. Myndighetene har også varslet at de aktivt vil oppsøke de som unngår skatt ved å utnytte LAU (loven om utleie i byområder) ved for eksempel å ikke registrere boligen din og annonsere på «ikke-turistrettede» portaler. Du er imidlertid forpliktet til å betale skatt uansett.
• Baskerland Du må ha eiendommen din registrert i «Registro de Empresas Turisticas» (Registeret over turistbedrifter) for å kunne leie den ut. Det forventes endringer i loven, men akkurat nå må du eie to utleieeiendommer for å få lisens (alternativt må du registrere den enkelte eiendommen hos et registrert utleiefirma).
• Cantabria (Santander) Denne regionen har noen av de strengeste lovene i Spania. For å få lisens for overnatting, som er klassifisert som «ikke-hotellovernatting», må du blant annet oppfylle visse krav for funksjonshemmede. Det finnes også kompliserte regler for markedsføring, erklæringer til myndighetene for hver gjest, osv.
• Castilla y León (Valladolid) Det er ikke tillatt å leie ut privatboligen din til turister. Huseieren har imidlertid rett til å leie ut i samsvar med LAU. Du kan imidlertid ikke annonsere disse boligene på turistportaler/kanaler.
• Extremadura (Mérida) Se ovenfor.
• Galicia (Santiago de Compostela) Det er nå tillatt å leie ut privatboligen din til turister. Du må imidlertid følge visse retningslinjer i henhold til den regionale forskriften.
• Kanariøyene (Gran Canaria, Tenerife) Det er nå restriksjoner på utleie av eiendommer i «turistområder», «turistdistrikter» eller i en «blanding av bolig- og turistdistrikter». Dette betyr at eiendomseiere og utleiemeglere må analysere hvilke områder som kan anses som «turistområder». Sommeren 2015, da loven trådte i kraft, kunngjorde myndighetene at de aktivt ville sørge for overholdelse, og at bøtene kunne komme opp i €60 000. Som nevnt er lobbyvirksomheten fra hotellbransjen på Kanariøyene svært sterk.
• Catalonia (Barcelona) I sentrale Barcelona har de, i et forsøk på å dempe turismen i området, helt sluttet å utstede turistlisenser (lovene tillater deg imidlertid å leie ut leiligheten din i opptil 3 leiekontrakter per år, forutsatt at hver leietaker bor i minst 32 dager. Kortere perioder enn det regnes som korttidsutleie og krever lisens). Det finnes imidlertid boliger som allerede har lisenser for kjøp (vår mann i Barcelona har greie på disse). I resten av Barcelona kan du søke om utleielisens, men gebyrer og skatter fra det respektive rådhuset er svært vilkårlige. Noen urbanisasjoner i Barcelona-området forbyr også huseiere i nabolaget å leie ut boligene sine. I disse områdene kan du ikke få lisens under noen omstendigheter. Mange mindre investorer har derfor i stedet vendt oppmerksomheten mot andre deler av Spania (hovedsakelig Costa del Sol), mens dette ikke gjelder større investorer. Det er fortsatt mye penger å tjene på forskjellige typer eiendommer i Barcelona (ikke minst i nærliggende SitgesDet bør også bemerkes at lovene er mye mildere for noen som bare ønsker å leie ut ett eller to rom mens de bor i boligen samtidig som gjesten.
• Andre Catalonia (Lloret del Mar, Girona, osv.) krever også registrering hos rådhuset, samt mange andre regler, som at leietaker må registrere seg hos politiet innen 24 timer etter ankomst, og leietaker må ha et kontaktnummer som kan nås 24 timer i døgnet. På den annen side regnes ikke opphold lenger enn 31 dager som turistutleie.
• MadridDet viktigste å huske på er at du ikke har lov til å leie ut bare ett rom, og at du må leie ut (hele) boligen i minst 5 dager i strekk. Det er imidlertid sterk lobbyvirksomhet for å fjerne sistnevnte regel.
• Murcia I den autonome regionen Murcia er det ingen klare restriksjoner, men nye lover forventes snart etter hvert som naboområdene har innført tydeligere lover og forskrifter.
• Navarra (Pamplona) Her er det to forskjellige lisenser som gjelder avhengig av hvilken type bolig du har. Hvis det er en bolig bygget i en tradisjonell arkitektonisk stil, er det «Casa Rural» som gjelder. Det andre alternativet er en lisens for en «Apartamento Turistico» som gjelder for en vanlig leilighet, bungalow eller hus.
• Valencia (inkludert Alicante, Castellon, Torrevieja, etc.) Alle som ønsker å leie ut eiendommen sin i regionen må registrere den i «Registro de Empresas Establecimientos y Profisones Turisticas». Når du har lisensnummeret ditt, må det vises tydelig i all markedsføringssammenheng. Du må ha et såkalt beboelighetsbevis utstedt av en arkitekt (koster rundt €200), samt et registreringsgebyr fra kommunen. I Torrevieja var det €17,50 så sent som i begynnelsen av fjoråret. Hvis du eier mer enn 5 eiendommer som du ønsker å leie ut, må du registrere deg som en «Empresa» (selskap).
• Ulike modeller blant utleiefirmaer i SpaniaHvilket utleiefirma vi anbefaler avhenger litt av hva og hvor du kjøper osv. I Nerja og omegn velger imidlertid mange å gå med vår partner, som også markedsføres i Storbritannia og de fleste andre land i Vest-Europa. Men det finnes flere alternativer, og klienten bestemmer selv hvilket utleiefirma han eller hun vil leie ut eiendommen sin hos. Det er flere forskjellige aspekter, og kostnader, involvert i å leie ut din spanske eiendom å ta hensyn til. La oss starte med et klart og konsist eksempel: Din gjennomsnittlige kostnad per uke (den bør variere avhengig av om det er lav-, mellom- eller høysesong) for utleie er €400. Du leier ut eiendommen 40 uker i året. 400 x 40 = €16 000. Du har valgt å plassere nøkkeloverlevering osv., samt markedsføring av boligen hos et utleiefirma, som tar 20 % av inntekten din for dette (rengjøring av boligen er ikke inkludert i eksemplet da det er en tredjeparts ansvar og avhenger av faktorer som hvor lenge eller kort leietakerne dine bor i gjennomsnitt, men kostnaden for rengjøring er ikke høy). 16000 x 0,20 = 3200 16000 – 3200 = 12800
• Skatt i Spania (merk at du kan trekke fra utgifter som kan spores tilbake til utleievirksomheten, så det blir ikke like mye skatt i virkeligheten) er 19 %. 12800 x 0,19 = 2432,0 12800 – 2432 = 10368 € Din passive inntekt (utleiefirmaet tar seg av alt i dette eksemplet) på denne boligen er derfor over 10000 € per år. Hvis du har en million SEK i lån på boligen (det er ikke tatt hensyn til rentefradrag i eksemplet) med en rente på rundt 3 % (det er imidlertid en enda lavere prosentsats på spanske lån for øyeblikket) og amortiserer boligen over 20 år, har du en månedlig kostnad på lånet på 5526 SEK per måned, 66312 SEK per år. Så kommer det selvfølgelig andre kostnader, som vann, strøm, områdevedlikehold, eiendomsskatt osv. Disse er imidlertid lavere i Spania enn sammenlignet med Sverige, men varierer mye avhengig av hvor mange bassenger osv. som vedlikeholdes i området osv.
• Uansett hvordan du vrir og vender på det: hvis du kjøper riktig type bolig i riktig område og på riktig sted I Spania finansierer leien både lånekostnadene og andre kostnader – og det blir penger til overs. Så er det verdiøkningen på lang sikt selvfølgelig. Hvor høy den blir avhenger i stor grad av hvor godt den er utleid. Det tryggeste er å investere i en bolig i et kjent område. Mange områder har fortsatt billige boliger, men mange står tomme i nabolagene et tiår etter at de ble bygget, og vil fortsette å gjøre det i lang tid. Det er nesten umulig å leie disse ut bortsett fra for en liten sum til studenter osv. Prisene stiger ikke for boliger i denne typen område, bortsett fra muligens i sluttfasen av et løpsk boligmarked. I Spanias mest lukrative marked, Nerja, på den østlige Costa del Sol, forventer flere analytikere en utvikling som ligner på den som fulgte i Sverige etter vår boligkrise tidlig på 90-tallet, det vil si en prisøkning i 15–20 år (Det er en grunn til at både vi og Spanias største bank, Holabank, koordinerer sin internasjonale innsats fra akkurat denne byen). Flere markeder i Spania vil følge en lignende kurve, men mange (hovedsakelig nye) områder vil også kollapse fullstendig. Som vi nå har hamret fast flere ganger, er det viktig å investere i områder som har en eller annen form for historie å støtte seg på. Det er sant at kollektiv hukommelse er kort, og bobler sprekker, bare for å bli blåst opp igjen raskere enn forventet, men Spania har, i likhet med Sverige, styrt banksystemet oppover, noe som sannsynligvis vil forlenge tidslinjen for den neste boligboblen.
• Ulike modeller for utleiefirmaer og fordeler og ulemper med å gjøre alt selv Noen av våre mest suksessrike kunder markedsfører seg selv i 1–4 markedsføringsportaler (svenske så vel som utenlandske) og lar et utleiefirma ta seg av nøkkelhenting, samt administrasjon av rengjøring, og utleiefirmaet stiller også med døgnåpen bemanning i tilfelle noe går i stykker i hjemmet. For dette tar utleiefirmaet en provisjon på 10 % av bestillingsbeløpet. Kvalitetslaken og håndklær holder i mange vask og er ikke en stor utgift. Rengjøring koster ekstra, men det koster ikke mange euro (rundt €30–60 i ukentlig rengjøringsavgift. Hvis du har flere leiligheter eller en større bygård med flere rom, anbefales det at du velger det litt dyrere alternativet med et større rengjøringsfirma i motsetning til at noen gjør det litt billigere som en ekstra jobb). Hvis utleiefirmaet også tilbyr all markedsføring (en hybrid mellom de to modellene er vanlig), det vil si at de trekker klienten inn, deretter tar de 20 % av bestillingsbeløpet.  Noen bookingselskaper tar 40 prosent. Laken, rengjøring, til en viss grad også møbler osv. er da inkludert. Disse operatørene har også egne leiligheter med en ensartet type møbler, håndklær osv. og driver mer eller mindre som et hotell. Etter vår mening er dette imidlertid ikke en økonomisk ordning for den enkelte huseier. Når det gjelder våre kunder, det vil si de som har gjort et kjøp gjennom oss, eller som har en bolig vi gjerne leier ut, diskuterer vi fra sak til sak hvilke modeller som passer best for deg og din bolig. Etter at vi publiserte denne artikkelen, mottok vi en e-post fra en kunde som kjøpte en leilighet i et av Nerjas mest populære områder ni måneder tidligere (rundt €250 000, 2 soverom):
• "Hei, Anders. Takk for den interessante PM-en angående boliginvesteringer i Spania. Den bekrefter at det var en god eiendom du fant for oss!"
  Når det gjelder utleie, er det veldig enkelt her i Nerja, akkurat som du beskriver. Siden vi startet i juni har vi stort sett vært fullt utleid, bortsett fra noen få uker. At det ikke var utleid da skyldtes mer oss, vårt krav om overgang på lørdager var ikke likt av alle. Vi har nå booket til midten av april 2017. Sommer- og høstbookinger for 2017 har også startet. Jeg ser ingen hindringer for å bli fullt utleid i 50+ uker i fremtiden. Vi driver vår egen nettside med booking og betaling. Annonsering på Blocket og Homeaway. Eurosur hjelper med nøkler, rengjøring, inspeksjon osv. Fungerer bra. Vi gjorde en liten makeover av leiligheten i vår
• Les også: Tips for deg som ønsker å leie ut boligen din selv, samt litt generell informasjon om utleie av spanske boliger. Om forsikring osv. for boligen Hvis leietaker ødelegger noe i boligen din, vil utleiefirmaet trekke kostnadene for reparasjon/erstatning fra leietakers kredittkort (det er et krav at den aktuelle personen bruker et gyldig kredittkort ved bestilling). Hvis du leier ut helt selv, sørg for å ha bestillingsbetingelser som dekker ulike typer eventualiteter. Vi hjelper våre kunder med dette. Du bør også sørge for at skader som kan være forårsaket av leietakere dekkes av din forsikring boligforsikringVi samarbeider med en bank som tilbyr dette (men det finnes flere alternativer, og kostnadene for denne typen forsikring er generelt ikke høye). I områder/byer som vi anbefaler for utleie, hvor du også tjener mest penger på boligen din, er det ekstremt uvanlig at leietakeren ødelegger noe. Dette er mer et problem hvis du leier ut boligen din på steder der det hovedsakelig er festende unge mennesker som oppholder seg. Britiske bookingselskaper har forresten svært strenge regler. Selskapet vi hovedsakelig samarbeider med, tillater for eksempel ikke x antall personer av samme kjønn å leie samme, eller nærliggende, boliger. De ignorerer selvfølgelig ofte denne regelen, men det er fortsatt en bookingbetingelse de har slik at de kan nekte visse typer leietakere hvis de mistenker at noe er galt.
• Om skatt på leieinntekter i Spania Husk også at du må betale Spansk skatt på leieinntektene dine. Les mer om denne skatten og mye mer i følgende artikkel:  Ofte stilte spørsmål og svar om hvordan man kjøper bolig i Spania. Fra 2016 er skatten på inntekt fra utleie av bolig 19 % (for EU-borgere). Tidligere var den lenge 24,75 %, før den ble redusert til 20 %, og deretter ble den redusert med ytterligere 1 prosentpoeng (og alle utgifter som kan tilskrives utleievirksomheten, inkludert renter på det spanske banklånet, er fradragsberettiget). Merk at denne minimumsskatten kun gjelder for borgere innenfor EU eller EØS. For borgere av andre nasjonaliteter gjelder 24 %. Ellers bør du alltid kontakte Skatteetaten og din regnskapsfører om eventuelle skatterelaterte spørsmål angående kjøp av bolig i utlandet. Dette er ikke en del av vårt oppdrag.
• Siste ord om lisenser og utleiefirmaer: Vi samarbeider kun tett med utleiefirmaer (vi har tilgang til statistikk over hvilke eiendommer/områder som fungerer best osv.) i de områdene som genererer best inntekt (og hvor boligprisene falt i løpet av kriseårene), og som har rimelige restriksjoner og lover. Dette inkluderer Costa del Sol og Costa Blanca, men ekskluderer Mallorca og Kanariøyene. Lenke til Facebooksiden vår hvor vi legger ut månedens varer osv. 

Så mye bør du bruke per uke på boligen din

I områder med høy prioritet har vi statistikk fra våre egne sider og partnere for utleieaktiviteter. Hvis boligen du ønsker å kjøpe mangler statistikk, ser vi på lignende boliger i området. Hvis det er et nybygg i en ny urbanisering, bruker vi den lokale ekspertisen til utleiefirmaene som grunnlag for vårt estimat av belegget ditt og hvor mye du kan ta i leie per uke, eller for langtidsleie (den store banken vi samarbeider med har boliger for langtidsleie over hele Spania, så vi kan bruke tallene deres som grunnlag). Det beste er å sette et prisnivå som er basert på prisene på naboboliger (vurder også møbler og ekstra detaljer som Wifi og kjøkkenutstyr). Hvis du setter det for høyt, risikerer du å tape betydelig i belegg. Noe som bringer oss til neste punkt:

En av våre mest suksessrike kunder, en svenske i Nerja, bestemte seg for å renovere og møblere et av hjemmene sine for å heve kvaliteten. Resultatet ble strålende. Selv om han økte kostnaden per uke Han landet på en betydelig 44 ukers belegg og lakonisk sagt: «Det finnes alltid de som er villige til å betale for kvalitet». Dette gjelder spesielt i områder som Nerja eller Puerto Banus, hvor mange av de besøkende er velstående. Å gå inn i luksussegmentet i for eksempel Mijas Costa eller Torrevieja kan være litt vanskeligere (men det finnes alltid unntak som bekrefter regelen).

Priser bør settes (noen steder i Spania er det lov at prisen per natt må oppgis i annonser) per natt, per uke og per måned, samt en eventuell «vinterrabatt» for bestillinger på 3 måneder eller lenger. En ganske vanlig modell er å sette en pris per natt som er omtrent 1/5-1/6 av ukeprisen. Månedsprisen er vanligvis omtrent den samme prisen som en uke i høysesongen. Dette anbefales imidlertid ikke i områder med høy belegg. I disse områdene trenger man bare å tilby en form for «langtidsrabatt» mellom oktober og mars – om i det hele tatt.

I mange tilfeller anbefales det også at gjestene dine bestiller minimum 5–7 dager. Unntak er typiske helgebyer som Valencia, Sevilla eller Malaga.

Å leie ut for en lengre periode til en permanent leietaker Genererer i prinsippet alltid mindre inntekt. I de fleste tilfeller vil du faktisk tjene mer penger hvis du bare leier ut leiligheten i høysesongen. Men hvis du har problemer med å få høyt belegg selv i høysesongen, er en fast leietaker i mange tilfeller den beste løsningen. Hvor høy månedsleie du har råd til avhenger selvfølgelig av en rekke faktorer.

---

---

Om å låne fra en spansk bank

Inntil for bare noen få år siden frarådet vi alle våre kunder å låne fra spanske banker. Banksystemet var en fullstendig katastrofe, noe som var en viktig årsak til krisen. Spania har imidlertid nå innført reguleringer på bankmarkedet, akkurat som Sverige gjorde etter den store boligkrisen på 1990-tallet. Forholdene er gode, og rentene er i utgangspunktet like lave som i Sverige. De spanske bankene stiller omtrent like høye krav til din økonomi som de svenske bankene gjør. Vi samarbeider med en av Europas største banker, La Caixa (Holabank), som blant annet har Svensktalende banksjef, og via spanskafastigheter.se kan du søke på nett og få et låneløfte før du kommer ned til Spania. Vi jobbet med flere banker før, men nå sender vi de fleste av dem til Holabank, ettersom kundene våre har gitt dem den desidert beste tilbakemeldingen både når det gjelder forhold og behandling (det kan imidlertid noen ganger ta litt tid, så sørg for å sjekke inn i god tid), så nå sender vi de fleste av dem direkte dit. Les mer om å låne fra en spansk bank her.

Hvor mye kan du låne fra en spansk bank?

Det kommer an på hvor mye eiendommen koster. Hvis den koster én million, kan du vanligvis få et lån på 70 % av dette beløpet. Banker har ifølge loven et uavhengig selskap som verdsetter eiendommen. De kan da verdsette den til 800 000 SEK, men selv om prisen er én million, kan du bare låne 70 % av 800 000. Hvis de derimot verdsetter den til halvannen million, vil du fortsatt bare få et lån til en fast pris. De gir alltid lån til det laveste beløpet, uavhengig av om det er prisen eller verdsettelsen som avgjør det endelige beløpet (merk også at verdsettelsene er påfallende forskjellige i disse dager) er ofte lavere enn den faktiske markedsverdien). Tidligere hadde alle banker sine egne verdsettelsesteam, men nå har staten regulert dette, så en uavhengig tredjepart må gjøre verdsettelsen. Det er derfor ikke lenger en god idé, slik det ble gjort tidligere, å gå til forskjellige banker og velge banken med høyest verdsettelse.

NOTEMerk at du ikke kan låne til avgifter og skatter på boligen. Disse utgjør 10–14 % av boligens totale kostnad. Du trenger derfor minst 40 % i egenkapital.

Scenario 1Du har funnet en leilighet som er en god investering, la oss si to soverom, ganske nær stranden, med havutsikt. Den er priset til €100 000 og er også verdsatt til €1 000 000 (men husk at moms og andre avgifter legges til som du ikke har lov til å låne for). Du trenger da omtrent €40 000 i kontantinnskudd og kan låne €60 000 fra banken.

Vær oppmerksom på at du ikke trenger å låne så mye som 70 prosent med mindre du er helt nødvendig. Banken vi primært samarbeider med har ikke et krav om at du må låne x antall euro slik så mange andre konkurrenter krever.

Scenario 2: Du har 1 million i egenkapital. Boligen koster 1,7 millioner, men er verdsatt til 1,5 millioner. Husk imidlertid at banken vil låne ut til det laveste beløpet, uavhengig av om den er verdsatt høyere eller ikke. Siden prisen i dette tilfellet er satt til 1 million, kan du låne 70 % av 1,5 millioner (minus gebyrer og skatter, omtrent 10–14 %).

Scenario 3. Du ønsker å investere i en kommersiell bevegelse (B&B, hotell, bar osv.) eller kanskje kjøpe opp et helt feriested som har gått til banken, eller kjøpe et større landområde. Det er ingen faste regler herHvor mye du kan låne avhenger av en rekke ulike faktorer. Vi kan hjelpe deg med å sette opp en kontakt med banken, delvis for lån, delvis for for eksempel tomt og eiendommer. Vi har erfaringen, kontaktene og ekspertisen som er nødvendig for investeringer av denne størrelsen. 

---

Om problemet (og mulighetene) med bankobjekter

Noen få banker har fortsatt mange rimelige boliger, men saken er at det sjelden finnes bankeiendommer i særegne, velstående feriesteder; som Puerto Rico, Mas Palomas eller Nerja. Jo lenger unna krisen vi kommer, desto færre bankeiendommer kommer ut. På slutten av 2023 kunngjorde banksystemet at det er rekordfå bankovertatte eiendommer i landet. Det har ikke vært flere siden den gang.

Hvis du ikke er så kresen på plasseringen av leiligheten din, og bare vil ha en som er billig feriehus mulig, det er fortsatt mange gode kjøp å gjøre (i noen områder, som Mijas Costa, er det til og med nybygde leiligheter). Men hvis du er ute etter en investering, er beliggenhet, som vi vet, det viktigste aspektet av dem alle. Det store problemet med bankeiendommer er at de er bankeiendommer av en grunn - hvis de ikke har stort behov for renovering, er de ofte iøynefallende plassert i avsidesliggende områder, eller ved motorveier, osv. Les mer om kjøp av bankeiendommer i Spania her.

Spørsmål? Skriv til info@spanskafastigheter.se , så tar vi kontakt med deg så snart vi kan. 

---

Det spanske boligmarkedet – eiendomsprisene øker, men er fortsatt misvisende i mange tilfeller

Statistikk over prishistorikk i Nerja og Barcelona som et eksempel

I 2007 var prisene på sitt høyeste i Barcelona, ​​og gjennomsnittsprisen per m2 var €4 732. Prisene var på sitt laveste i 2013 med en gjennomsnittspris på €2 957. Det er en nedgang på omtrent 40 %. Mellom 2013 og første halvdel av 2016 steg prisene med rundt 6–7 %. Deretter avtok denne utviklingen noe i forbindelse med uroen høsten 2017, før den økte igjen, og prisene har bare falt midlertidig i løpet av pandemiårene. De har generelt gått rett opp.

Det som må understrekes når man studerer statistikk angående det spanske boligmarkedet, er at det er basert på alle boliger innenfor et gitt område. Det vil si at det ikke finnes separat statistikk for investeringseiendommer som ligger i gode områder. Disse øker av naturlige årsaker raskere i pris.

Konkrete priseksempler fra Nerja, Costa del Sol

En spesifikk leilighet vi har sett nærmere på, med 2 soverom, 2 bad og terrasse i det populære Capistrano Village-området i Nerja kostet på slutten av 70-tallet omtrent €25 000. Den kostet €250–260 000 i gullårene (rundt 2005), og noen år etter nedgangen kostet den €190 000. Nå er prisen tilbake på €250 000, eller litt over.

Tidlig i 2015 kostet en leilighet med ett soverom i Capistrano Village €100 000–120 000, og tidlig sommer i 2016 ble den solgt for €148 500. Nå for rundt €189 000.

Et annet eksempel: Capistrano Playa. For noen år siden kostet leiligheter med ett soverom rundt €140 000. Tidlig i juni 2015 solgte en svensk familie en leilighet med ett soverom der for €240 000. Dette var en overpriset pris for en leilighet med ett soverom, men prisene har siden stabilisert seg på rundt €225 000.

En leilighet i Ladera del Mar, like utenfor Nerja, kostet 194 000 euro sommeren 2014. Den ble deretter solgt i andre kvartal 2015 for 239 000 euro. Prisene har ligget over 300 000 euro der i noen år nå.

Note, Vår megler i Nerja jobber med alle de store aktørene i området. Det er den eneste måten vi kan tilby de beste eiendommene på, å samarbeide med de beste spanske og britiske aktørene, små og store. Prisen til kunden påvirkes aldri. I tillegg jobber vi direkte med bankene på regionalt ledernivå, slik at når kundene deres ønsker å selge, sender de den til oss. Det samme gjelder hvis en bankeiendom dukker opp, men det skjer sjelden i Nerja. Vi er i en veldig gunstig posisjon i byen og området rundt, men til tross for dette er det ikke mye vi kan gjøre med det synkende tilbudet av eiendommer i de "lavere" prisklassene.

---

Noen ord om avkastning på investeringen (ROI)

Avkastningen på investeringen ( ROI) er det årlige overskuddet som boligen genererer gjennom utleie/drift, og denne inntekten settes i forhold til kjøpesummen på eiendommen.

Det finnes ingen ROI for Spania som helhet. Før krisen var det imidlertid generelt forventet at den skulle være rundt 10 % eller enda høyere for en attraktiv eiendom på Costa del Sol. Alt over 5 % i forutsigbar inntekt er imidlertid attraktivt for investorer.

Siden oppgangen har tallene begynt å nærme seg disse nivåene, rundt 10 %, igjen, og vi har også registrert høyere tall enn det i stadig flere tilfeller. Hovedsakelig i Nerja hvor det nå er på et rekordhøyt nivå og slår rekorder for hvert kvartal, i stor grad fordi byen nå har blitt en helårsdestinasjon.

ROI tar vanligvis hensyn til bruttoinntektene for eiendommen, samt fradrag for drift, vedlikehold og andre ting som kan utledes fra virksomheten. Mange eiendomsmeglere i Spania ser imidlertid på sluttprisen i forhold til hvor mye eiendommen bringer inn på et år for å komme frem til ROI.

Regnskapsmessige avskrivninger tas imidlertid ikke med i beregningen ved beregning av ROI.

Det enkleste å gjøre er ganske enkelt å studere historisk beleggsgrad, gjennomsnittlig leiepris i løpet av året og årlige avgifter. 

---

Konklusjon/sammendrag:

• Spania har mange faktorer på sin side. De har en moderne infrastruktur, med moderne motorveier, hyperhurtige tog og et velutviklet helsevesen. Landet har også lenge vært ansett som verdens tryggeste turistmål. Fremfor alt har Spania myke faktorer som aldri kan tas fra dem. Det har sin rike historie og kultur, sin mat, den alltid tilstedeværende solen, den varierte naturen, havet og sine lange kystlinjer. Spania er verdens tredje største turistland, og turismen er i en sterk ekspansiv fase, og det kanskje mest spennende for investorer er at landet tiltrekker seg en stadig større .. velstående internasjonal turisme som du egentlig ikke har hatt før.
• Boligprisene falt med nesten 50 % i løpet av kriseårene. Siden har de sakte hentet seg inn igjen og vil nå nye høyder innen 2030. Vi kan imidlertid ikke understreke nok hvordan det store problemet akkurat nå IKKE er prisøkninger, men mangelen på attraktive boliger i virkelig attraktive områder. I noen områder er det meningsløst å diskutere prisøkninger, ettersom det knapt er noe igjen å kjøpe i det hele tatt.
• Hvis du trenger et lån til kjøp av bolig i Spania, kan du låne opptil 70 % fra en spansk bank. Husk imidlertid at du i praksis trenger 40 % egenkapital, ettersom du ikke har lov til å låne til skatt osv. Du kan få låneløfte på nett, hvis du søker gjennom oss, før du kommer ned. Banken ønsker imidlertid å vite generelt hva slags bolig du ønsker å kjøpe, hvor du skal kjøpe den, og hvor mye du ønsker å låne. De ønsker også en klar tidslinje: når du skal ned for å se på boliger, når du planlegger å gjennomføre kjøpet.
• For å sikre at du gjør en trygg investering, bør du studere utleiehistorikken i området (både i byen og boligområdet, helst den individuelle historien til boligen, selv om dette sjelden er en mulighet).
• Eiendommer som presterer best på leiemarkedet er de som ligger innenfor en 60-minutters kjøretur fra flyplassen, har terrasse/balkong og tilgang til et nærliggende svømmebasseng, og er i god stand – helst med havutsikt. Det er spesielt viktig at eiendommen ikke ligger på en trafikkert hovedvei. Detaljer som interiørdesign, møbler, klimaanlegg, vaskemaskin osv. er også viktige.
• Imidlertid er et mye viktigere aspekt den geografiske plasseringenSpesielt Costa del Sol har en svært høy beleggsgrad, som også bare vokser hvert år og i økende grad er rettet mot det eksklusive. Den beste beleggsgraden, på grunn av flere forskjellige faktorer, er på den østlige Costa del Sol, i Nerja (42–48+ uker med opphold). Hovedstaden på Costa del Sol, Malaga, har også en sterkt økende beleggsrate og anses av de fleste å være en av Europas største «weekendbyer». Costa Blanca er også et vekstområde, selv om det ennå ikke er en høy beleggsrate året rundt. Dette skyldes hovedsakelig Torrevieja (22–25 ukers belegg) som tiltrekker seg turister, i hvert fall til en viss grad, selv i lavsesongen.
• Kanariøyene, Mallorca og Barcelona har riktignok en sterk turistindustri. Mulighetene for å gjøre en god utleieinvestering er imidlertid begrenset, eller i noen tilfeller fullstendig blokkert, av restriksjonerHvis du ikke følger loven, kan bøtene bli svært høye. Merk imidlertid at det er mulig å kjøpe boliger med godkjente turistlisenser i Barcelona. I tillegg er ikke alle regioner i nærheten like strengt regulert, slik som det trendy feriestedet Sitges.
• De fleste populære ferieområdene i Spania har god beleggsgrad i høysesongen. I gjennomsnitt, ifølge flere analytikere, kan du forvente 15 ukers belegg per år. Utleie av eiendommen er kun mulig i løpet av I de fleste tilfeller gir høysesongen høyere inntekt enn langtidsutleie. Merk også at noen områder, selv om de har sterk turisme generelt, kan være mer eller mindre umulige å leie ut boligen din i. Som nevnt: studer historien nøye og velg en aktør som har etablerte kanaler å markedsføre boligen din i.
• Det finnes forskjellige utleiemodeller hvis du ikke vil håndtere markedsføring osv. selv. Skikken er at utleiefirmaet tar 20–25 % av inntektene (10–15 % hvis du tar med kunden selv). En hybridmodell, der du tar med noen kunder selv (via markedsføring eller vennekretsen din), blir stadig mer vanlig. Langt fra alle områder i Spania har velfungerende utleiefirmaer. Du bør også vurdere dette hvis du ikke er forberedt på å håndtere alt selv, som å ordne et rengjøringsfirma, sikkerhetsvakter, en løsning for nøkkelhenting, en betalingsløsning, markedsføring osv.
• Dessverre hevder mange meglere at de vil hjelpe deg med utleien din, og at det «ikke er noe problem. Vi fikser det.» Så skjer det ingenting. Sjekk ut utleievirksomheten deres FØR du kjøper gjennom dem (og hvilke alternativer som finnes i området du tenker å kjøpe). Be dem vise deg statistikk fra Google om hvor mange unike besøkende de har per uke, be dem forklare hvilke portaler, nasjonale og internasjonale, de annonserer på. Be dem presentere en plan for hvordan de best kan markedsføre eiendommen din. De fleste meglere har ikke eksklusive rettigheter til eiendommer til salgs i Spania, så du trenger ikke føl deg bundet til en megler som ikke kan oppfylle alle dine krav, både før og etter kjøpet.

Vi kan hjelpe deg med dette hvis du ønsker å investere i Spania

Vi skanner ikke markedet for for eksempel billige bankeiendommer som vi vet ikke vil fungere i leiemarkedet. Våre partnere (advokater, banker, utbyggere, lokale spanske eiendomsmeglere osv.) vet også at vi ikke er interessert i de «billigste feriehusene» som er mulig. De sender oss derfor det de anser som gode investeringer, bolig med tallene på sidenSelvfølgelig kan vi på forespørsel finne det vi anser som et virkelig billig, enkelt, men fint hjem for deg. Men vi må være tydelige på at det er stor forskjell på en «god investering» sammenlignet med «et så billig hjem i solen som mulig».

Vi sørger for at:

Hjelpe deg:

• å finne beste boligen til leie (Vi analyserer tall fra vårt datterselskapsanlegg, partnerselskapers datterselskapsanlegg osv.) Sammen med lederen av hvert utleiefirma kan vi, hvis det ikke finnes dokumenterte tall, lage et kvalifisert estimat av hvilken inntekt du kan forvente å generere fra eiendommen din.
• å finne den rette advokatenVår bedriftsadvokat jobber også med boligrelaterte tvister. Han er svært kjent og respektert, og kommer fra en familie som har vært advokater i flere generasjoner og har dermed et helt unikt kontaktnettverk. Han hjelper oss også med å finne spesielle investeringer, som for eksempel B&B, mindre hoteller, næringstomter osv. Det meste av arbeidet gjøres gjennom advokatkontakter angående disse kjøpene.
• å få lån i spansk bank, og et mulig låneløfte før du kommer ned (samt en svensktalende banksjef, som betyr at du ikke trenger å oversette alle dokumenter med en autorisert spansk oversetter).
• til overholde alle lover og forskrifter som gjelder i regionen (merk at vi ikke kan hjelpe i alle spanske provinser, men dette er noe seriøse utleiefirmaer burde kunne hjelpe med) for utleie der du kjøpte boligen din.
• med alt det vanlige ettersalgsservice, som vann- og strømleverandør, sameieregistrering, eiendomsskatt osv.
• til finn utleiefirmaer hvem som tar seg av alt, eller deler av det, som nøkkeloverlevering, rengjøring, markedsføring, booking og betaling. Det finnes flere alternativer for hvordan man kan sette opp dette.
• med reklame av enkeltboliger til leie i butikken vår på Blocket, og muligens direkte på nettsiden vår, på Facebookkanalen vår (også via betalte Facebookannonser), søstersider og så videre.
• Hvis tiden tillater det, kan vår markedssjef hjelpe med: lage og markedsføre en nettside for deg (til en sterkt rabattert pris sammenlignet med om du henvender deg til et webbyrå) med markedets rimeligste og mest fleksible bookingsystem for utleie, (som vi bruker selv) samt metoder for å være godt synlig i Google etc.
• å finne gode byggefirma for renovering (Forresten, du vet at det fortsatt er mulig å gjøre svenske skattefradrag for din spanske bolig). Lederne av utleiefirmaene gir gjerne sine meninger om hvordan man best kan pusse opp for å få best mulig utnyttelse. Det er også i deres interesse at du kan leie den ut maksimalt.
• med velprøvde strategier fra våre mest suksessrike kunder som har valgt å gjøre alt på egenhånd, en plan for hvilke nasjonale og internasjonale portaler som fungerer best (du trenger bare et par) og hvordan du får den billigste prisen på diverse tilleggstjenester, og andre ting du bør vurdere hvis du leier ut boligen din helt på egenhånd.
• Vi kan også gi råd om andre aspekter, som f.eks forsikrings- og betalingsløsninger. 
• Vi er involvert fra start til slutt gjennom hele kjøpsprosessen, og vi sørger for å hjelpe til med å oversette alt til svensk osv.
• Skriv til info@spanskafastigheter.se eller spanienkontoret@spanskafastigheter.se  Telefonnummer til vår hovedmegler Anders Larsson: 0034 669 738 682

Følg gjerne Facebooksiden vår hvor vi publiserer alle nyhetsbrevene våre, individuelle saker av spesiell interesse, nyheter som angår investorer osv.

---

Kontakt oss og lenker til alle nyhetsbrevene våre.

Les også:

• Om spanishproperties.se 
• Bankeiendommer i Spania
• Lei en villa eller leilighet i Spania – tips for korttidsinnkvartering og lengre opphold, osv.
• Ofte stilte spørsmål og svar om å kjøpe bolig i Spania (kjøpsprosess, årlige skatter og avgifter osv.)
• Lei en bil i Spania, de beste selskapene, og hva du bør vurdere
• Guider til forskjellige områder i Spania som er av mer eller mindre interesse for investorer
• Tips for å fly billig til Spania
• Få et låneløfte fra en spansk bank via en nettbasert søknad – slik fungerer det

---

Kontakt oss: info@spanskafastigheter.se