Tidens prosjektløsning er fremtiden i Spania! - opptil 25 % billigere nyproduksjon via byggeteam - Spansk eiendom

Prisene på tomter og byggematerialer har skutt i været de siste årene i Spania. Samtidig bygges det stadig større prosjekter med stadig høyere marginer. De fleste taksatorer innser at dette risikerer å bygge opp minibobler i markedet, og at flere prosjekter som selges aldri engang vil bli ferdigstilt da de ikke vil selge nok leiligheter/hus til å gå i balanse for arrangøren (byggherren) som finansierer det enkelte prosjektet . Dette problemet har bare blitt verre med inflasjon og renteøkninger.

I disse byggeprosjektene er også åpenheten og sikkerheten for kjøpere underordnet. Denne utviklingen bekymrer mange, ikke minst de store spanske bankene som har ansvaret for sikkerheten. Det er imidlertid en vei videre som tar Spania ut av dette dilemmaet, og denne måten finnes i en arbeidsmodell som var vellykket tidligere.

Byggefirmaer er billigere og betydelig tryggere for kjøperen

Løsningen er såkalte byggeforeninger som ikke bare presser prisene ned, men også øker sikkerheten både for den enkelte kjøper og banken.

De ovennevnte linjene er allerede nå og vil bli enda mer aktuelle i kjølvannet av korona- og inflasjonskrisen. Mange av gigantprosjektene som nå selges i Spania blir rett og slett ikke av. Mindre prosjekter, der kjøperne som gruppe, i stedet for en pådriver, kjøper opp tomten og bygger er den eneste veien videre.

Når du leser de svenske avisene kan du lett få inntrykk av at alt er forsinket og at alt har blitt dyrere osv. Dette er ikke en generell sannhet. Vårt prosjekt Colina de Alta i Nerja, for eksempel, startet byggingen i Q1 2022 og på høsten var vi ca 3 måneder foran skjema og det har fortsatt å rulle. Visse materialer er riktignok blitt dyrere, men andre materialer har blitt billigere. Prisene kan selvsagt fortsatt gå litt opp, men slik det ser ut nå vil prisene på materialer og rekvisita normalisere seg. Dette byggefellesskapet hadde virkelig gode priser da vi lanserte det, og beliggenheten som du kan se på bildet fra bygget er suveren! Til slutt vil vi legge til at vi er veldig fornøyde med byggefirmaet og de vil definitivt få i oppdrag å bygge flere av våre fremtidige prosjekter.

Verdien av attraktiv, nøkkelferdig nyproduksjon vil, med stor sannsynlighet, i løpet av første halvdel (fra andre halvdel av 2024) av 1900-tallet stige enormt.. Spesielt i områder som Malaga og Nerja og omkringliggende områder hvor det allerede før Corona manglet ny produksjon. Men ettersom appetitten på ny produksjon økte (prisene steg med 10 % bare i juli 2021), gjenstår det å se om markedet kan løse alle tersklene som har oppstått og tross alt levere ny produksjon raskere enn forventet.

I denne artikkelen forklarer vi hvorfor byggefellesskapsmodellen er på vei opp igjen i Spania (men også i Sverige, og ikke minst i Tyskland og andre land) og hvorfor du også bør vurdere å investere i en leilighet eller hus i et byggefellesskap i Spania - da er sikkerheten for deg mye høyere, og priser opptil 25 % lavere (men enda lavere etter de faktiske tallene vi sitter på vinter 23, fra ulike prosjekter. Det har vært mindre bygging enn forventet de siste årene, mens etterspørselen etter nøkkelferdig nyproduksjon er større enn på mange år, noe som presser prisene opp videre etter ferdigstillelse). Byggefellesskapsmodellen er også av flere grunner, i tillegg til de pressede prisene, mer attraktiv for investoren. Mer om sikkerheten og andre fordeler med denne modellen nedenfor. Du finner også lenger ned i artikkelen alle prosjekter som selges her og nå, og som pågår i løpet av året. La oss først definere dette kostnadseffektive byggekonseptet.

Merk at prisene vanligvis er så mye lavere per kvadratmeter for et byggefellesskap at spansk lov tar sikte på å forhindre spekulasjon. I henhold til den spanske loven som regulerer denne prosjektløsningen, kan hver enkelt (denne loven også gjelder for bedrifter) derfor kjøpe maksimalt 2 boliger i et byggefellesskap per autonom region . Det skal imidlertid påpekes at når boligene er ferdigstilt (og bygningsfellesskapet er oppløst og de lovlig blir ordinære eierleiligheter) kan man kjøpe inn tilleggsfellesskap dersom man ønsker det. Grunnen til denne loven er at byggefellesskap er billigere enn kampanjer og man ønsker å hindre at individuelle investorer konsentrerer seg om ett enkelt område, kjøper opp flere eiendommer og forvrider prisene gjennom høye husleie eller ren spekulasjon.

Spanske banker avviser i økende grad dagens promotormodell og mener at byggesamfunn er en tryggere form for konstruksjon for alle parter. Det er imidlertid en juridisk komplisert prosess å pilotere denne typen prosjekter gjennom alle de sterkt regulerte instansene og det vil ta en stund før dette konseptet er tilgjengelig på bred front igjen. Mest vanlig akkurat nå er det i det konkurranseutsatte markedet i Madrid, hvor stadig høyere tomtepriser har fått bankene til å sette bremsene på kostbare byggekampanjer. Med den store resesjonen i det første tiåret av 2000-tallet friskt i minne, ønsker bankene nå igjen å se prosjekter der finansiering (inkludert økonomisk gjennomgang av hver enkelt kjøper) er mer sikret.

Hva er et byggeteam?

Hva er et byggefellesskap og hvorfor investere i denne modellen i stedet for en vanlig promoteringsmodell?

Byggemenskap.se har følgende definisjon av modellen:

«Drivkreftene for å ville være en del av et byggefellesskap kan variere. Det kan handle om å ville bo sammen, om utforming av boligen, om økologisk bygging, om hvordan man ønsker å bo som eldre – eller om å ville beholde overskuddet av å bygge på attraktive steder selv.

For samfunnet er byggesamfunn en måte å oppnå mer interessant og variert bybygging. Erfaringene fra Tyskland viser en høyere kvalitet, mer interessant arkitektur, større mangfold og et dypere engasjement for egen overnatting. Ulemper kan være at motstridende vilje gjør en vanskeligere prosess, samtidig som det kreves innsats av tålmodighet og penger i lang tid før belønningen kommer.

Et bygningsfellesskap (dvs. Baugemeinschaft) er rett og slett en sammenslutning av enkeltpersoner som i fellesskap kjøper opp en tomt, planlegger og får oppført en eller flere bygninger.

Byggelag kan da bruke ulike eierformer i den ferdigstilte eiendommen, som for eksempel leieforhold, andelsleie, eierskap eller leieforhold. Som regel har foreningen som regel en spesiell orientering for boligen, som miljøvennlige eller barnevennlige boliger osv. Vår orientering er å finne en best mulig investering for både utleie og verdiøkning. Vi finner tomter på attraktive steder med et attraktivt prisbilde, og bygger til lavest mulig kostnad uten at det går på bekostning av kvaliteten. Vi tilbyr da et helhetlig konsept for utleie av boligene, som inkluderer vaktmesterskap, nøkkelhåndtering, lisenshåndtering og markedsføring i internasjonale portaler for maksimalt belegg. Allerede på planleggingsstadiet har vi investorer som vi samarbeider med når det gjelder utforming av byggene. Det stilles imidlertid ingen krav til at kjøperne i byggeselskapene våre skal gå med på å investere. Cirka 50 % av kjøperne er de facto barnefamilier som ønsker store boliger på trygge steder, nær flyplass og sjø osv. For dem er utleiepotensialet og verdiøkningen en ren bonus, og ikke det primære formålet. av kjøpet.

VENNLIGST MERK at når byggingen er ferdig [i spanske byggefellesskap] er fellesskapet oppløst og leilighetene blir juridisk sett betraktet som felles eierleiligheter igjen. Det er dermed ingen som helst forskjell mellom å eie en leilighet kjøpt gjennom et byggeselskap sammenlignet med enhver annen promoteringsmodell i Spania. Et spansk byggesamfunn er rett og slett en kostnadseffektiv og trygg måte å bygge boliger på.

I Sverige og Tyskland er det vanlig at alle eiere er med fra starten og designer boligen, men slik er det ikke i spanske byggelag. Der er hovedmålet å presse prisene ned sammenlignet med en promotermodell. Å la 10 ulike nasjonaliteter delta i stiftelsesprosessen ville bremse hele byggeprosessen for mye. I tillegg har du strenge spanske byggestandarder og detaljerte planer å jobbe med. I Spania handler det også mer om beliggenheten (gjerne en opphøyet beliggenhet, nær sjøen, nær flyplassen) enn om utformingen av selve boligen.

Prisene på tomtene skyter imidlertid i været, så det kreves et bredt nettverk for å finne de gjenværende og rimelig store tomtene, på gode beliggenheter som selges til fornuftige priser, for å bygge et attraktivt og rimelig produkt. Å finne disse tomtene er vår hovedoppgave. I tillegg er vår strategi å hovedsakelig selge til skandinaviske kjøpere, noe som forenkler hele prosessen da de fleste (som f.eks. ikke vil at skandinaver skal begrense muligheten for å leie ut boligen sin) har samme oppfatning av designet av fellesskapet, samt reglene for borettslaget mv.

Foreningen har ingen gjeld etter innflytting

Merk også at i Sverige er borettslaget ofte i gjeld, noe som påvirker husleiene for boenhetene i foreningen. Sånn fungerer det ikke i Spania, for i Spania er det stort sett ingen lån i foreningene. Selv om spanske borettslag ikke har gjeld, legges arealgebyrer (beløpet varierer, fra €500 per år til €2200 per år) en gang i året for vedlikehold av eiendommen, bassenget, belysningen, grøntområder osv.

Alle utbetalinger i et byggefellesskap skjer i løpet av byggeprosessen og finansierer det steg for steg (de er også sikret av et eksternt forsikringsselskap som garanterer at du får tilbake pengene som er satt inn pluss renter i tilfelle noe uforutsett skulle skje i løpet av byggeforløp). Alle utbetalinger til eksterne parter skjer via bankens egen konto for prosjektet etter en strengt regulert betalingsstige. Provisjoner til prosjektets arkitekter, meglere, prosjektledere, regnskapsførere etc. utbetales også via banken som har fått i oppdrag fra byggefellesskapet for å håndtere byggets økonomi.

Eierskapssamfunn appellerer til investorer som ønsker å se høy avkastning på investeringen

Den svenske bostadsmyndigheten definerer et beslektet begrep: «Begrepet byggefellesskap forekommer også og kan være synonymt med byggefellesskap, men kan også bety at en eller flere av medlemmene i gruppen ikke selv skal bo i huset, men delta som langsiktige investorer og ser medeierskap i det ferdige huset som en kapitalinvestering.»

Cirka 50 % av våre kjøpere tilhører akkurat denne kjøpergruppen, dvs. investorer som investerer for inntekt gjennom utleie samt verdiøkning på lengre eller kortere sikt (allerede ved innflytting øker prisen på en leilighet betydelig på en off-plan leilighet i Spania). I streng forstand er det altså «Byggeforeninger» vi markedsfører fordi flere skandinaviske kjøpere, som vi i hovedsak retter disse prosjektene til, er rene investorer.

Dermed tilbyr vi som tidligere nevnt et helhetlig konsept med et eget utleieselskap, og at vi hjelper til med prosessen med å få din konsesjon for utleie etc. Et svært viktig moment i denne sammenheng er også at vi tar med i foreningens vedtekter, helt fra starten, at det i fremtiden vil være tillatt å leie ut sin bolig til de som ønsker det. Når du først har fått utleiebevillingen din, kan denne ikke tilbakekalles etter loven. Vi gjør dette på grunn av den nye loven som innebærer at borettslag i hele Malaga-provinsen kan forby eller begrense utleie til turistformål ved å legge det opp til avstemning på et foreningsmøte. Det er nok at tre femtedeler av eierne i et borettslag stemmer for et forbud for at det skal gjelde. Dette inkluderer også nye prosjekter med ny produksjon, hvor det i flere tilfeller er forbudt å leie ut til turister fra første stund. De nyproduserte leilighetene som tillates leid vil imidlertid være ren hardvaluta i markeder som Malaga by, Nerja og Marbella hvor etterspørselen er enorm.

spanskafastigheter.se og vår historie og fremtid med spanske byggefirmaer

Vår bedriftsadvokat, Francisco López, hvis far brukte byggefellesskapsprosjektmodellen med suksess i provinsen Malaga for flere tiår siden, innså selv før ny produksjon tok av igjen etter krisen at for å selge et prosjekt innen rimelig tid, må prisene være deprimert uten å gå på akkord med kvaliteten. Han tok derfor opp konseptet byggefellesskap igjen, og skaffet finansfolk til en tomt med attraktiv beliggenhet i det populære feriestedet Nerja. Vi solgte det prosjektet, Terrazas de Ladera, på rekordtid.

Vi lanserte deretter et annet byggefellesskap (Balcon del Mar) i samme område, Ladera del Mar i Nerja, året etter. Selv det prosjektet ble raskt utsolgt på grunn av konkurransedyktige priser.

Allerede i planleggingsfasen av våre tidligere utviklermiljøer var det stor interesse blant banker etc. og vi knyttet viktige kontakter. Byggefellesskapsmodellen appellerer i hovedsak til bankene fordi det er en tryggere måte, for alle involverte, å planlegge og bygge på. Prisene er lavere og transparensen er bedre, og den sterkt regulerte modellen, med uavhengig revisor, egne bankkontoer opprettet av banken som håndterer alle utbetalinger til underleverandører samt meglere og prosjektledere etc. og et forsikringsselskap som garanterer alle innsatte penger av kjøpere, er betydelig tryggere. Bankenes nasjonale risikoavdelinger har også større mulighet til å regulere denne typen prosjekter. For eksempel må hver enkelt kjøper godkjennes av banken, enten de søker om lån eller ikke.

Den store utfordringen har vært å finne ansatte som er kjent med hvordan det konkret går til å forholde seg til alle lover og regler som gjelder for denne typen konstruksjoner. Det er der laget vårt og i grunnen bare en annen stor aktør på Costa del Sol kjenner denne arbeidsmodellen.

Sammen skanner vi Costa del Sol etter attraktive tomter på sentrale steder i voksende Malaga samt tomter ved strendene i de omkringliggende kystbyene. Deretter tegner vi hus/leiligheter, og danner byggeteam som vi markedsfører hovedsakelig til skandinaver. Gjennom vår internasjonale samarbeidspartner leier vi også ut boligene til et internasjonalt marked. Dette konseptet er imidlertid noe som også internasjonale investorer er interessert i. Vi vil derfor ikke begrense oss til det relativt begrensede skandinaviske markedet på lang sikt.

Våre nyeste byggeteam

I starten av 2024 lanserte vi et nytt prosjekt med 8 nye rekkehus i luksusklassen til attraktive priser. Ligger i et av Nerjas mer populære områder, med gangavstand til sentrum og stranden. Privat basseng, takterrasse og felles svømmebasseng. Rundt 110 m2 byggeareal. 3 soverom. Fra €550 000

Skriv til info@spanskafastigheter.se dersom du ønsker informasjon på et tidlig tidspunkt i prosessen. Les mer om rekkehusene i Capistrano her.

Selges/under bygging nedenfor:

18 rekkehus nær stranden i Punta Lara Nerja

Store takterrasser. Utstyrt kjøkken. Felles svømmebasseng og fine møteplasser i området. Sørlig beliggenhet. 2-3 soverom. [merk, solgt og under oppføring, men skriv til info@spanskafastigheter.se om du vil stå i kø, i tilfelle noen kommer tilbake) Les mer her.

8 leiligheter i en opphøyet beliggenhet i Nerja- Colina Alta

Colina Alta i Nerja

Etter årsskiftet 21 lanserte vi 8 off-plan leiligheter i Nerja. Høy beliggenhet med havutsikt. Ettermiddagssol. Liten urbanisasjon med rolig beliggenhet, med gangavstand til sentrum og strand, med både basseng og garasje. Forhandlede og markedspriser på tomten har gitt oss muligheten til å tilby disse leilighetene til fantastiske priser. 2 soverom, terrasse, fra under € 200 000. Under € 350 000 for duplex med 2 soverom og 3 bad. Les mer om Colina Alta her. Disse selges, men noen kan komme ut for salg etter ferdigstillelse. Ønsker du å stå i kø, skriv til info@spanskafastigheter.se

Vi lanserer alltid våre prosjekter (men også vanlige kampanjer som vi får salgsrettigheter til, så langt det er mulig) med byggeteam i på forhånd til våre nyhetsbrevfølgere.

Meld deg på nyhetsbrevet for Nerja, Torrox og Costa Tropical her (samt Malaga by).
Meld deg på nyhetsbrevet for Marbella, Estepona, Benalmadena, Torremolinos og alle andre feriesteder på vestkysten av Costa del Sol (samt Malaga by) her.
Skriv også direkte til info@spanskafastigheter.se

Byggeteam i planleggingsstadiet i 2024:

Nerja

I skrivende stund forhandler vi priser med grunneiere, samtidig som vi henter inn finansfolk for å binde opp jord.

Konklusjon og oppsummering

Fortjenestemarginen for en tradisjonell promoteringsmodell, som er vanlig i det spanske boligmarkedet, er betydelig høyere. Lavere provisjoner etc. for alle involverte i et byggeteam betyr lavere sluttpriser på rundt 25 %. I tillegg betyr arbeidsmodellen større åpenhet og medbestemmelse for kjøpere. Styret velges av alle medlemmer som også har stemmerett i flere viktige saker under byggingen. Styret orienteres fortløpende av prosjektledelsen og uavhengig revisor om alt som skjer i konstruksjonen, og fatter enkelte beslutninger på vegne av medlemmene. Enkelte vedtak må imidlertid stemmes over av hvert enkelt medlem. Alt er regulert av de spanske lovene som spesifikt gjelder for byggefirmaer og alle utbetalinger av provisjoner til meglere, prosjektledere samt underleverandører/byggherrer etc. håndteres av banken via en spesialopprettet bankkonto som kun banken har tilgang til. Et forsikringsselskap garanterer for alle utbetalinger som gjøres av kjøpere under byggingen.

Stort sett er dette hvordan byggefellesskapsprosessen fungerer i Spania :

1. Prosjektledelsen identifiserer en egnet tomt (advokat sjekker detaljplanen for tomten, at den egner seg for et byggeselskap) for salg og starter forhandlinger med tomteeiere. Tomten er bundet opp i en viss periode.

2. Deretter registreres et byggeselskap, og det opprettes en konto i en bank som også står for bankfinansiering av byggingen, mens en plan for byggingen lages av arkitektene.

3. Forbehold for boligene begynner å samles inn og det søkes samtidig om byggekonsesjon fra kommunen.

4. Når alle boligene er solgt, dannes det et styre for bygningsfellesskapet. Alle kjøpere inviteres til styremøte, hvor styreleder blant annet velges.

5. Byggefirma velges av styret i samråd med prosjektledelsen etter anbudsprosess.

6. Tomten kjøpes opp av bygningsfellesskapet og deretter starter byggingen.

7. Når den er ferdig, skrives skjøte til hver enkelt eier og bygningsfellesskapet avvikles. Hver leilighet regnes nå etter loven som enhver eierleilighet. Det samme gjelder selve borettslaget for komplekset. Det er også viktig å påpeke at denne økonomiske foreningen ikke har et lån med solidaransvar for betaling etter ferdigstillelse. Foreningsavgifter (betraktes som husleie) påvirkes dermed ikke av en ev høyere rente da det ikke er gjeld i foreningen.

⁃ De to mest grunnleggende aspektene ved byggefellesskapets arbeidsmodell i dens spanske design:

Lavere priser når du fjerner arrangøren fra ligningen (det betyr at både vi og andre som er involvert i prosjektet får betydelig lavere provisjoner enn vanlig, og at vi må vente på disse til det er ferdig bygget, men det betyr også at vi få et mye lettere solgt produkt). Vanlige byggearbeidere er rett og slett ikke villige til å kutte i fortjenestemarginene på samme måte som et byggemiljø gjør. Avhengig av prosjektets kompleksitet og volum, er marginene for et normalt byggeløft på minst 15 % og opptil 25 %. Honorarene for prosjektledelsen av et byggeteam er 7-12 % ( les mer i spansk artikkel om spanske byggeteam i Madrid her ) .
Sterkere økonomisk og juridisk sikkerhet med økt åpenhet da alt er strengt regulert av spanske lover (uavhengig revisor, større åpenhet og medbestemmelse av eiere etc.) og at styret deltar aktivt i alle beslutninger.

Videre lesning:

info@spanskafastigheter.se