Inntil for bare noen år siden frarådet vi alle våre kunder å låne penger til bolig i en spansk bank. Den økonomiske situasjonen var for usikker og på et tidspunkt var det en overhengende risiko for at rentene skulle skyte i været. Hele det spanske banksystemet, når det gjelder vilkår og verdivurdering av boliger etc., var også dårlig regulert. Nå har imidlertid spanske myndigheter i samarbeid med de store spanske bankene kontrollert hele banksystemet. Nå er det fordelaktig og trygt å låne penger fra, samt å kjøpe bolig, direkte fra en spansk bank.

Q1 2024-oppdatering om renteøkninger i Spania:

Renten på spanske banklån varierer avhengig av en rekke faktorer, blant annet lånets løpetid, belåningsgrad og kredittverdighet.

Rentene på spanske banklån har steget det siste året, på grunn av økende inflasjon og den europeiske sentralbankens økning i styringsrentene. Det er imidlertid fortsatt mulig å finne relativt lave renter på spanske banklån, spesielt hvis du har god kreditt og høyt kontantinnskudd.

Hvis du vurderer å ta opp et spansk banklån, er det viktig å sammenligne ulike banker og lånetilbud for å finne det beste alternativet for deg.

Den spanske bankforeningen gikk ut i mars 2023 og annonserte at «vi er blant de beste i Europa, kanskje hele verden». Det har som kjent vært vanskelig å få lån i Spania etter krisen som startet i 2007. Man har fått lov til å ta maks 70% lån (60% i praksis da man ikke har lov til å låne til skatt o.l.). ) og amortiseringsperioden er kortere enn i mange andre land. Denne restriktive oppførselen har gitt resultater. Spanias inflasjon er ikke like høy som i resten av EU og bankene svaier ikke. Det vil også påvirke boligmarkedet positivt (eller rettere sagt mindre negativt), selv om det en stund vil være stor forsiktighet, noe som bremser ulike prosjekter på boligmarkedet.

ECB hevet basisrenten i mai 2023 med bare 25 basispunkter til 3,75 %, det høyeste nivået siden oktober 2008, men signaliserte en nedgang i renteøkningene fremover . 12-måneders Euribor i april var 3,757 %, noe som betydde at en låntaker med et typisk 20-års årlig rullerende lån på €120 000 så sine månedlige kostnader øke med €217.

Angående lavere renter i Spania fremover:
I Spania har de ikke vært like aggressive i fremtoningen som for eksempel den svenske Riksbanken har vært når det gjelder renteøkninger. Konkret eksempel: I enkelte bygg (som strekker seg et par år inn i fremtiden) er marginene økt for å dekke kostnadene ved en ev. renteøkning, fra dagens 2,2 % til 2,8 % som en sikkerhetsmargin.

Renten i eurosonen forventes å begynne å senkes allerede før sommeren 2024.

Vær oppmerksom på at vi videresender og hjelper til med å administrere søknader kun til våre kunder (dvs. våre meglere håndterer også boligkjøpet ditt). En verdivurdering av bolig er gyldig i inntil 6 måneder. Når det gjelder banken vi jobber med for våre kunder, tar de ikke betalt for verdivurderingen (mange banker tar fortsatt fra €400 og oppover). Merk at verdivurderingen av boligen avgjør hvor mye du kan få i lån.

Siden våren 2023 har vi startet samarbeidet med en ny storbank i Spania. De tilbyr blant annet mye raskere behandlingstider. Våre kunder får raskt svar på om de får lån eller ikke. De sender ut forespørsler til flere forskjellige banker og tar hensyn til totalkostnaden for et lån.

• Da CaixaBank like før pandemien begynte å tilby fastrente, 20 år, på 2,10 % (nominell rente, forutsatt at maksimal rabatt brukes eller nås) var dette den laveste spanske renten på 30 år. Rekordmange spanjoler overførte dermed lånene sine til CaixaBank. Siden den gang har også andre banker satt ned renten. Så hevet de det igjen da ECB begynte å heve renten.
• Vi jobber tett med flerspråklige banksjefer i organisasjonen. Sender du søknaden gjennom oss er det ingen ekstra gebyrer. Fordelen med å gå gjennom oss er blant annet at du slipper å oversette dine juridiske og økonomiske dokumenter til spansk via en autorisert oversetter.
• Banken godkjenner nå også boliglånet før boligen er taksert.
• Banken sender ut en uavhengig takstmann for å taksere boligen først etter signering av reservasjonskontrakten, men det er også mulig å bestille (da betaler du selv kostnaden) en takst på egenhånd.
• De informerer deg både om totalkostnaden for både lånet og kjøp av bolig.
• MERK FØLGENDE! Ettersom vi mottar mange søknader for tiden, har vi bestemt at vi må prioritere de som også bruker meglertjenestene våre. 1. Skriv til info@spanskafastigheter.se dersom du ønsker å søke om lån. 2. Oppgi også hvilken type bolig du ser etter og hvor i Spania du ønsker å kjøpe 3. og hvor mye egenkapital du har. Resten av dokumentene vil bli sendt til banken på et senere tidspunkt. Søknaden koster ingenting (det er først når du er så langt inne i låneprosessen med å kjøpe en spesifikk bolig at den skal verdsettes av en uavhengig tredjepart, ifølge spansk lov, at det kommer et gebyr. Verdivurderingen avgjør hvor mye du kan låne , men det gjenspeiler ikke nødvendigvis den faktiske markedsverdien).
• Vi gir selvfølgelig også tips og råd om hvilke områder som er best for investering for utleie og verdiøkning, hvor du bør lete etter bolig [ se leiligheter i dette eksklusive området, Malaga , hvor prisene ennå ikke har økt like mye som andre områder) hvis du er ute etter en så billig fritidsbolig som mulig, næringseiendommer e.l.

Svenske banker er sjelden enige om at du har en spansk bolig som sikkerhet for et svensk lån. Det omvendte forholdet råder naturligvis i Spania.

I denne artikkelen går vi gjennom hva som gjelder for et lån i en spansk bank, men vi starter med hvilken informasjon de ønsker fra deg.

Slik får du låneløfte fra en spansk bank ved boligkjøp

Sender du inn disse dokumentene før besøket, setter det fart på prosessen og du kan mer eller mindre få et låneløfte før du kommer ned til Spania. Låneforpliktelser finnes ellers ikke i Spania, men vi synes det er viktig at våre kunder vet omtrent hvilken prisklasse de kan bevege seg i allerede før de kommer ned for å se på boliger:

Dokumenter forespurt for lån i en spansk bank (for svenske kunder)

• MERK FØLGENDE! Det er banken som skal ha disse dokumentene. Ikke oss. Vi hjelper deg kun med å etablere kontakt med rett person.
• Selvangivelsen fra siste ligningsår , full skatteinformasjon slik at den totale bruttoinntekten vises, og også den endelige skatten, slik at de kan se nettoinntekten. Les mer om nye skattelover i Spania.
• De 2-3 siste lønnsslippene (eller pensjonsutbetalingene) og arbeidsgiversertifikat (som viser hvilken type arbeidsavtale du har)
• Kopi av ID-dokument.
• UC : kredittopplysninger om gjeld i Sverige og ev anmerkninger, de har samlet inn mye verdifull informasjon for bankene ved Svensk Informationscentral, som blant annet oppgir takst på eiendommer, de siste årenes erklæringer osv. Meget godt som grunnlag. Besøk: www.uc.se for å gi informasjon om deg selv. Ofte sender de en PDF innen 24 timer.
• Bankmidler: oversikt over saldoen din på konto, tjenestekonto, sparekonto, sparefond, aksjeporteføljer osv. Dette er spesielt viktig for deg som ber om et stort lån, men som f.eks har mye sparing midler etc. som du ikke ønsker å bruke. Normalt er det tilstrekkelig med kopier av kontoutskrifter fra de siste tre månedene.
• Gjeld: informasjon om hvor mye ubetalt gjeld i Sverige og hvor mye du betaler i renter og avdrag per måned. En av de viktigste aspektene med hensyn til om du får innvilget lånet eller ikke, er gjeldsgraden . Banken lar kun din totale gjeld utgjøre en viss prosentandel av inntekten din (vanligvis er denne beregningen basert på din nettoinntekt). Prosentandelen varierer fra sak til sak, men normalt, for permanent opphold i Spania, aksepteres en gjeldsgrad på 30-35 % (opptil 40 % i spesielle tilfeller). For utenlandske statsborgere er den aksepterte gjeldsgraden ca. 25-30 %.
• Bolig : bankene ønsker å vite om kunden har leiekontrakt eller egen bolig (og i så fall en verdivurdering av boligen), kostnaden for husleien og eventuell gjeld mv.

Er du selvstendig næringsdrivende:

• Da vil bankene ha selvangivelsen og regnskapet (resultatregnskap og balanse) slik at de kan se grunnlaget for inntekten din. Gjerne de to siste års regnskap og selvangivelse.
• Stort sett ønsker de spanske bankene, akkurat som i Sverige, et bredt grunnlag slik at de får et bilde av din nettoinntekt (etter skatt og faste kostnader i hjemlandet) og derved kan bestemme betalingsevnen din for et lån i Spania .
• Det er ingen problemer med å låne penger i en spansk bank med et svensk selskap. Det er svært vanlig at svenske AB-selskaper (men også andre typer selskaper) låner i Spania. Du kan imidlertid maksimalt få 50 prosent i boliglån dersom du tar opp lånet i selskapet.
• I tillegg er det normalt en kortere nedbetalingsplan som gjelder for bedrifter. Dette gjelder både svenske og spanske selskaper.

Greit å vite for de som ønsker å låne i en spansk bank ved hjelp av spanskafastigheter.se

MERK FØLGENDE! Siden vi ikke mottar provisjon hjelper vi kun våre egne kunder med bankkontakter. Vi samarbeider med flere spanske banker (alle har svensktalende bankdirektører og andre svensktalende ansatte, men vær oppmerksom på at noen dokumenter kan være på engelsk. Vi hjelper gjerne hvis du har spørsmål eller bekymringer om visse vilkår.) Dette hovedsakelig gjelder storbanken CaixaBank samt Cajamar og Banco Sabadell. Vi jobber kun med ansatte på ledernivå. Ønsker du å søke om et større lån til en investering, er søknadsprosedyren litt annerledes. Deretter arrangerer vi et møte med en av topplederne i Barcelona.

En stor fordel med bankene vi har valgt å samarbeide med er at de ikke har noen krav til hvor lite du låner . Andre spanske alternativer har ofte ellers et krav om at du må låne x mye av boligens sum.

Vi sammenligner bankenes ulike forhold, og kommer med meninger om hvilken bank som passer best i akkurat din situasjon. sak. Vi formidler og gir råd i din låneprosess, som er en gratis tjeneste vi tilbyr til kunder som kjøper boligen sin gjennom oss, eller en av våre samarbeidspartnere, eller bankobjekter.

Ser du etter ny produksjon? Bankene har blitt stadig mer restriktive med å gå inn og finansiere prosjekter da de mener det bygges for mye i forhold til etterspørselen. Usikkerhetsfaktoren er dermed høy i henhold til deres risikoavdelinger. I stedet ønsker bankene å se sikrere typer prosjektmodeller, som byggeteam. Disse presser prisene opp til 35 % (tar arrangøren og dens skyhøye marginer ut av ligningen) og er bedre regulert under spansk lov. Sikkerheten er dermed betydelig høyere. Les mer om spanske byggeteam her.

Les vår flotte artikkel om investering i eiendom i Spania.

Oversikt: de mest attraktive prosjektene med nye hus og leiligheter på Costa del Sol og Costa Tropical.

Hvor mye kan du låne? 

Normalt kan du låne 60-70 prosent av kjøpesummen (noen banker motsetter seg opptil 90 %, men det er sjelden du kan låne mer enn 70 % selv ved kjøp av disse). Vær oppmerksom på at du ikke kan låne til skatter og avgifter . Du må derfor betale cirka 40 prosent i egenkapital av totalsummen (for et lån på for eksempel 70 % bør du altså ha cirka 30 prosent i egenkapital). Hvor mye du kan låne avhenger i stor grad av hvilken type bolig du kjøper, og hvor den ligger. Kjøper du en investeringsbolig i et populært område med lang historie med (eller gode betingelser for) utleie, gir det større sjanser for et høyere beløp enn om du kjøper et oppussingsobjekt på landsbygda.

Verdivurderingen av din spanske bolig er utført av en uavhengig tredjepart. Før krisen hadde bankene sine egne verdsettelsesstab. Dette er ikke lenger tillatt fordi det endte med at bankene trakk til seg kunder med høye lån og dermed blåste opp boblen. Er boligen verdsatt høyere enn salgsprisen (eller omvendt) så er det det laveste beløpet du kan få lån for . For eksempel, hvis boligen er verdsatt til SEK 1,2 millioner, men du kjøper den for SEK 1 million, kan du låne 60-90 % av SEK 1 million.

Merk. Noen utenlandske banker (som danske og svenske banker) har som minimumskrav, akkurat nå, at du låner minst 100 000 Euro for å få innvilget et lån. De spanske bankene vi anbefaler og samarbeider med ikke dette kravet

Hvor høy er renten på et lån i Spania?

[Merk at den laveste renten vanligvis oppnås når lånet er bundet i 20-25 år] Det er individuell rentesetting, som betyr at renten din avhenger av en rekke ulike faktorer, som hvor og hva du kjøper, inntekten din osv. (risikoprofilen din). CaixaBanks gjennomsnittlige rente i skrivende stund: Euribor + 3,8. [ Euribor-verdien finner du her ]

Gjennomsnittsrenten for et lån i Spania falt fra 4,21 % til 3,29 % fra 2015-2016 og fortsatte å falle i flere år. Den økte imidlertid noe i forbindelse med renteøkningene for å dempe inflasjonen i kjølvannet av energikrisen 22.

Vilkårene for boliglånet dekkes av La Caixas risikokriterier. Lånealternativer:

• Boliglån. Med Préstamo Hipotecario Bonificado (det subsidierte boliglånet) gir du et engangsbeløp av hele kapitalen i begynnelsen av handelen og dette gjøres alltid med boligen som garanti.
• Med en blandet subsidiert rente. De første årene kan du nyte godt av faste kvoter med attraktiv rente uten å måtte gi fra deg flytende rente etter noen år.
• Med fast subsidiert rente. Tryggheten ved å ha faste kvoter med attraktive renter gjennom hele låneperioden.
• Med variabel rente. 

Ønsker du på forhånd å vite (hvis du søker om låneløfte) hvor høy rente du kan forvente, trenger banken svar på følgende spørsmål:

• Prisen på eiendommen du skal kjøpe (da må vi vite på forhånd hvilken eiendom du har tenkt å kjøpe).
• Netto inntekt per år.
• Har du andre lån, i så fall hvor mye betaler du per måned?
• Eier du eiendom?
• Har du boliglån i Sverige? Hvor mye betaler du per måned på lånet?
• Har du eiendommer du leier ut? Hvor mye får de inn per måned?
• Hva er jobben din? Hvor lenge har du vært ansatt i din nåværende jobb?
• Merk. Husk at det er vanskelig å få lån fra en spansk bank for boliger på landsbygda. Hvis du er på utkikk etter finansiering for landlige objekter, henvend deg først og fremst til din svenske bank.

Når må du ha nedbetalt lånet med tanke på aldersgrense?

Noen banker har en grense på 67 år på et boliglån, andre er litt rausere på det punktet. De fleste har nå endret aldersgrensen til 75 år. Snart er alle banker på den aldersgrensen for avdrag.

Hvor lang er amortiseringsperioden på et spansk boliglån? Nedbetalingstiden er vanligvis 20 år for en utlending.

Spanske lån (samt RUT- og ROT-fradrag) er fradragsberettiget i Sverige .

Servicepakke for de som kjøper bolig i Spania

CaixaBank (i daglig tale «La Caixa»), eller HolaBank, som den nylig ble omdøpt når det gjelder kontorer rettet mot det internasjonale markedet, tilbyr ulike typer tjenester tilpasset de som nettopp har kjøpt bolig i Spania.

Dette gjelder blant annet:

CaixaBank Club-pakken med boliglån til lavest mulig rente, kredittkort, bil- og boligforsikring og alarmsystemer til boligen. Telefonsenter som er åpent hele døgnet. Juridisk veiledning, samt direkte kontakt med snekkere og rørleggere.

CaixaBank tilbyr også et konsept de kaller "Living Solutions Plan" som gir deg tilgang til hjelp med å finne hushjelp (for heltidsarbeid, eller for eksempel renholdstjenester), hjelp med timebestilling hos svensktalende leger , hjelp med alt papirarbeid involvert i et kjøp av spansk bolig (samt betaling av årlige skatter osv.). Les svar på vanlige spørsmål om boligkjøp i Spania.

Lenker til våre nyhetsbrev med de beste investeringene i ulike deler av Costa del Sol:

• Nyhetsbrev Nerja
• Nyhetsbrev Marbella og resten av den vestlige Costa del Sol (Mijas, Fuengirola, Estepona osv.)

Er du nysgjerrig på dine muligheter for å ta opp lån i en spansk bank? Send dine spørsmål til info@spanskafastigheter.se så kommer vi tilbake til deg så snart vi har tid.

Vi er kun i stand til å hjelpe de som også spesifiserer, som tidligere nevnt : 1. Hvilken type overnatting du leter etter. 2. Hvor i Spania søker du. 3. Hvor mye egenkapital du har. 4. Hvor i prosessen du er (om du er på vei ned for å se på stedet, om du skal by på en spesifikk bolig, eller om du kanskje har planlagt å reise lenger ned).