Alt om ejendomsinvestering i Spanien - køb den rigtige bolig i det rigtige område - Spansk ejendomsmægler

At købe en ejendom i Spanien kan være den bedste investering i dit liv, men det er vigtigt at vælge det rigtige hus eller lejlighed i det rigtige område. Costa del Sol har for eksempel stærkere turisme end de fleste andre områder. I flere feriesteder på Costa del Sol slog de takket være den stærke indenlandske turisme rekorder i omsætning under pandemien sommeren 21, på trods af at udenlandsk turisme i perioden på grund af restriktioner faldt med 80%. Et styrkebudskab så godt som noget for området. Men langt fra alle områder i det sydlige Spanien har høj belægning. Der er også mange andre aspekter, man skal være opmærksom på. Vidste du for eksempel, at der er strenge restriktioner (og endnu strengere regler diskuteres i 2024) for udlejning i områder som Mallorca, Barcelona og De Kanariske Øer? Der er også andre love og regler, som regulerer udlejning, for de fleste spanske provinser bør du følge for ikke at risikere dyre bøder.

Priserne fortsætter med at stige, selvom de nu stiger langsommere. Stigningen for året som helhed landede på omkring 5%. Inflationen/krigen bremsede dog ikke den stigende pristendens, der har været i gang siden 2014. Prisen på spanske boliger faldt markant omkring krisen i 2008, men er i 2024 stadig omkring 22 % nede i forhold til rekordniveauet i 2007. Siden da er der også sket en masse positive ting i form af reguleringer med henblik på at beskytte køberen, bankreguleringer, og de har investeret massivt i infrastruktur, økoturisme og vandrestier osv. I kølvandet på dette positiv udvikling har flere multinationale virksomheder også flyttet deres kontorer til spanske byer, og ikke mindst Malaga oplever et tech-boom, efter at Googles topmoderne cybersikkerhedshovedkvarter for nylig blev flyttet til byen. I 2023 faldt prisstigningen dog markant frem til årets udgang. Som det ser ud nu, vil prisstigningerne dog begynde at stige hurtigere igen i 2024, da inflationen falder, og der forventes rentenedsættelser fra ECB i løbet af året.

Fra vores Nerja-kontor forud for efteråret 2024: "Vi går en spændende tid i møde på ejendomsmarkedet. Inden efteråret og vinteren 2024 forventer vi, at udbuddet begynder at falde hurtigt, mens priserne begynder at stige noget hurtigere. Årsagen er i nyere tid en voldsom stigning i salget af varer, der har været ude i længere tid. Bagved ligger formentlig en lysning af økonomien i Europa, mens der er forventninger om, at ECB vil sænke renten. Dette skaber et dynamisk marked, hvor der dog stadig er muligheder for købere for at gøre gode handler. Der er stadig flere sælgere, der skal sælge hurtigt, eller som har lagt deres varer op på et mindre gunstigt tidspunkt. For dig, der er aktivt på udkig efter en ny bolig, betyder det en fordelagtig forhandlingsposition med mulighed for at sænke startpriserne med cirka 5-15 % på de fleste boliger. Tøv ikke med at kontakte os for mere information om aktuelle ejendomme, og hvordan vi kan hjælpe dig med at lave en smart ejendomshandel.” info@spanskafastigheter.se
Anders Larsson hovedmægler Nerja kontor

Byggebureauet APCSepaña mener, at det især er ønsket om nyproduktion, der presser priserne op. Med den stærke internationale interesse er det svært at se andet end en fortsat stigning på det spanske boligmarked. Det største problem er manglen på boliger til salg i de mest attraktive områder (primært udenlandske investorer står bag). Dette gør priserne meget modstandsdygtige. Der er dog mange sælgere, der ventede med at sætte til salg under pandemien, og som nu vil acceptere lavere bud på startprisen i et halvt år eller deromkring.

Generelt forventer vurderingsmænd, at huspriserne i Spanien vil stige med 2-5 % i løbet af 2024, for derefter at stige hurtigt og stejlt. Hvis energipriserne fortsætter med at falde mere end forventet i takt med international inflation og renter, vil stigningen dog blive markant højere. Aldrig før har den internationale interesse for Spanien fra investorer været større. I dag investerer årligt omkring 140 forskellige nationaliteter i landet.

I de 5 år før Corona steg værdien af en spansk bolig med i gennemsnit 5 % om året og regner man reducerede renteomkostninger med og at prisen på leje steg med 50 % i samme periode betød det et afkast på over 10 % for dem, der har købt den rigtige bolig i det rigtige område på det rigtige tidspunkt. Værdien faldt ikke væsentligt, og steg endda i nogle regioner, gennem kriseåret 20. Dette var en stærk indikation af fremtiden. I løbet af efteråret 21 blev nøglefærdige lejligheder solgt på den østlige Costa del Sol, hvor priserne er steget med over 50%, siden de blev solgt ud af planen.

I første halvdel af 2022 blev der slået rekord i antallet af udenlandske købere i Spanien. 53 % mere i forhold til året før (det indenlandske salg steg også, men "kun" med 9 %). I alt blev der solgt 72.987 boliger med en udenlandsk køber. Dette er det højeste tal, der er opnået siden målingerne begyndte i 2007.

Udenlandske købere står for over 20 % af alle boligkøb i Spanien. Der er mange faktorer, der spiller ind, men i Andalusiens tilfælde kan man for eksempel pege på de store investeringer i infrastruktur, renovering af strande og naturparker, store skattelettelser og frem for alt den internationale trend med at ville arbejde på afstand i et sted med meget sol (hvor priserne stadig anses for rimelige). I første halvår af 2023 blev der også slået rekorder i forhold til udenlandske købere, men andet halvår bremsede op.

Siden Andalusiens nye regionale regering tiltrådte i 2019, har de indført en række skatteændringer, der effektivt har reduceret, afskaffet eller suspenderet flere skattesatser. Som et resultat af denne skattevenlige holdning er Andalusien blevet den region i Spanien med de laveste skatter (sammen med Madrid). Det siger sig selv, at dette har tilskyndet til enorme udenlandske investeringer i regionen, hvilket har resulteret i kapitalvækst på 40 % fra 2019 til 2023. De vigtigste forklaringer på, hvorfor Andalusien er blevet Spaniens største hotspot for ejendomsinvesteringer, og hvorfor så mange mennesker hurtigt bliver rige: 1. Arveafgiften blev afskaffet i 2019. 2. Gaveafgiften blev afskaffet i 2019. 3. Ejendomsoverdragelsesafgiften blev nedsat i 2021. 4. Stempelafgiften blev nedsat med 20 % i 2021. 5. Formueskatten blev afskaffet i 2022.

Andalusien investerer massivt i fremtiden! Regionen får sit hidtil største budget i 2025 med en stigning på over 40 % siden 2018. Pengene skal hovedsageligt gå til velfærd, uddannelse og job.

– Læs mere om nye skattelove, du bør kende.

Salget af nybyggeri steg med 50 % på Costa del Sol fra sommer 20 til sommer 21. Salget af brugte boliger faldt i samme periode med 4,6 %, hvilket dels kan forklares ved, at bestanden er blevet gammel og slidt, men også af priserne kun faldt med 0,5 % trods krisen (priserne steg dog i efteråret). Nu kan der komme en periode, hvor salget af nyproduktion falder noget, men ikke på grund af manglende efterspørgsel, men fordi mange byggeudviklere venter, da priserne svinger meget, og bankerne stiller højere krav i urolige tider.

Det er dog utvivlsomt nyproduktion, der gælder i fremtiden , men der er naturligvis stadig gode indkøb at gøre for dem, der søger brugte (startpriserne ændrer sig ikke i krisetider, men det gør forhandlingssituationen). Selvom de fleste nu leder efter nye boliger, er udbuddet begrænset. De fleste af de bedste af de få projekter, der udkommer i starten af året, bliver hurtigt udsolgt, og der vil være et hul (da mange byggeudviklere lå lavt under krisen), indtil nyproducerede boliger med gode beliggenheder kommer ud i 2024 -2025 (bemærk da at det er off plan og at indflytning sker tidligst to år efter salgsstart). Forvent også at priserne på disse bliver væsentligt højere end hvad der sælges i år. De pludselige prisstigninger sidste efterår på projekter, der endnu ikke er helt solgt, understreger dette. Når tingene normaliseres, vil det ske hurtigt.

Ny produktion kommer i fokus for investorer

Et aspekt, der er helt anderledes i forhold til perioden efter sidste krise, er som sagt, at fokus de næste 5-10 år vil være på nyproduktion (selvom 2024/2025 nok vil se færre nye projekter end normalt). Boligmassen er begyndt at blive slidt, og der er mange problemer med fugtskader (styrkere byggenormer blev først indført i 2006) osv. På trods af dette ser de, der sidder på boliger bygget før 2000'erne ikke ud til at være villige til at sænke priserne markant. Der blev også bygget meget lidt ny produktion i tiåret efter 2008-krisen sammenlignet med tiåret før. I midten af 2020'erne vil nyproducerede produkter således gå ind i en gylden periode, der ligner den i begyndelsen af 2000'erne. Vigtigt at huske på: Skuespillerne, der har været aktive i at lede efter længe inaktive grundejere (som havde brug for en reel krise for endelig at sælge deres eftertragtede grunde) og forhandlet gode priser på grunde med gode beliggenheder midt i krisen - og som samtidig har en god økonomi, og som klarede sig gennem nedsmeltningen og fastholdt længe etablerede teams af arkitekter/projektledere og etablerede bankkontakter, står nu i en unik situation. Det er disse spillere, du skal satse på.

Der er nogle meget interessante projekter i gang i 2024. for at få informationerne inden de bliver offentlige (først sender vi normalt direct mail tidligt i processen til kunder, vi ved aktivt søger efter et bestemt område, derefter offentliggør vi projekterne i nyhedsbrevene 1 -4 uger før offentlig udgivelse ) abonner på vores nyhedsbreve. Nyhedsbrev vestsiden (Marbella, Estepona. Nueva Andalucia osv.). Nyhedsbrev østsiden (Nerja, Torrox, Malaga by osv.).

Investeringsmuligheder efter Corona-krisen - 2024 og frem

Det forventes, at Spanien er i vinderhullet, fordi mange, også forretningsrejsende, vil fravælge hoteller og foretrækker at bo i boliger under deres ophold, mens langdistancerejser uden for Europa vil blive dyrere med ringe afgange, hvilket placerer Spanien generelt, og Costa del Sol i særdeleshed, ifølge de fleste analytikere, i en meget gunstig situation på lang sigt. havnede hovedstaden i området Malaga Forbes' tunge liste over de 20 bedste destinationer i verden at investere i og bo i. Flere tunge spillere, der har analyseret fremtiden og konkluderet. at Spanien er mere end værd at investere i er skandinavisk investeringsselskab. De største internationale portaler i Spanien er nu ejet af skandinaviske virksomheder. Den mest besøgte spanske portal Idealista blev for nylig købt for 1,3 milliarder af det svenske Venture Capital-selskab EQT. Den verdenskendte investor Warren Buffet, "Oracle from Omaha" har også lavet samme analyse under krisen og opkøbt et mæglerfirma i Marbella. De sigter langsigtet og tror på et boom i udenlandsk interesse, primært på Costa del Sol, i de næste 10 år. Her kan du finde kultur, sol, natur og infrastruktur i kombination med relativt lave priser på boliger i en international sammenligning. Mange vil derfor også vælge at arbejde fjernt fra netop denne del af Spanien, uanset hvor i verden de har deres arbejdsplads. Andalusien, og hovedsageligt kystbyen Nerja (som allerede midt i en brændende krise begyndte at investere i opgradering af naturparker, vandrestier osv.) og Malaga, og ikke mindst forstaden Rincon, har fanget opmærksomheden. Sidstnævnte by investerer i yderligere at markedsføre sig over for internationale turister og investorer. Malaga annoncerede allerede i juli 2020, at man nu starter "Malaga 2030", den investering, der vil gøre byen til det mest attraktive sted i Europa at "bo, arbejde og investere i".

Ifølge en undersøgelse fra movingtospain.com, en portal, der hjælper folk, der overvejer at flytte til Spanien, scorer både Nerja og Almuñécar højt (og topper listen): 7,5 ud af 10. Undersøgelsen tog højde for flere faktorer, der kunne være vigtige for kommende beboere, herunder: Gennemsnitlig årstemperatur, Andel af pensionister, Ejendomsskat, Kriminalitet, Adgang til sundhedshuse og Huslejepriser. Følgende feriesteder på toplisten er: Jávea, Calpe, Benidorm, Denia, Cádiz, Cartagena og Las Palmas.

Interessen for at investere på Costa del Sol forventes at stige kraftigt i USA, efter at United Airways har tredoblet antallet af direkte flyvninger til området. Dette vil sandsynligvis åbne nye muligheder for amerikanske investorer til at udforske ejendomsmarkedet og andre investeringsmuligheder på Costa del Sol. Det amerikanske flyselskab har valgt Costa del Sol som den eneste feriedestination i Spanien, hvortil det vil flyve hver dag i højsæsonen.

At investeringsviljen fra udlandet ikke kun gælder boligkøbere stod klart, da Google i løbet af året flyttede et af sine vigtigste kontorer (cybersikkerhed) til den mest voksende by af alle, Malaga. Byen har gennemgået en væsentlig udvikling, der begyndte allerede under den sidste krise. Det menes også, at det er Malaga, der hovedsageligt vil nyde godt af den spanske stats nye arsenal af skattefordele rettet mod udenlandske Startups.

Bemærk venligst, at underhåndssalg bliver endnu mere almindeligt efter Corona-krisen. Der er altså tale om boliger, der er sat ned i pris, men som ikke er offentligt annonceret. Denne procedure er blevet mere og mere almindelig og er nu accelereret efter Corona-krisen. Prisnedsættelserne på disse boliger offentliggøres muligvis ikke offentligt, men vi sender dem via direct mail til kunder, der har meldt interesse, og som hurtigt kan lave en handel. Under alle omstændigheder vil denne type virksomhed i 2024 være den mest almindelige i de mest attraktive dele af Spanien. Bemærk, at mange har trukket deres boliger tilbage fra markedet, og mange andre holder ud med at sælge. Der bliver dermed færre boliger i det offentlige butiksvindue, men større chancer for at gøre et rigtig godt køb for dem, der er aktive og kan handle hurtigt.

info@spanskafastigheter.se

Vi vil nævne Nerja, øst for Malaga, og Malaga City på Costa del Sol mange gange i denne artikel. Det er der en grund til. Nerja har i nogen tid været Spaniens uden tvivl den mest attraktive by at investere i [3/11, 21 tal blev også præsenteret, der understreger dette, da det ser ud til, at Nerja er Spaniens førende på provinsniveau med hensyn til genopretningen mod international turisme efter krisen . I løbet af oktober måned havde byen en hotelbelægningsprocent på 87,47 %), og vi har flere faktiske data fra denne by (sammen med Torrevieja) end nogen anden by i Spanien. Malaga by er den by med den stærkeste udvikling i hele Middelhavsregionen lige nu. I øvrigt steg bookinger af private boliger i Spanien med åndssvage 1 million allerede i første halvår af 2017, hvilket betyder en stigning på 33 % i forhold til samme periode året før! For et par år siden overhalede udlejningen af private boliger for første gang nogensinde hotelbranchen i nogle områder.

Mange områder i Spanien vil blive ramt af krisen, men Spanien er et af de europæiske lande, der klarede sig mindst under de økonomiske kriseår 22/23. Måske hovedårsagen til, at landets inflation (faktum er, at det er længe siden, Spanien var så billigt for en svensker, som det er nu), BNP og aktiemarkedet ikke er blevet ramt så hårdt som f.eks. er, at den får sin naturgas fra Nordafrika. Det stod også klart allerede i slutningen af juni, at Andalusien generelt og Costa del Sol i særdeleshed vil være blandt de store vindere i Sydeuropa.Delvis steg bookingerne i Andalusien allerede i forbindelse med premierministerens udmelding om, at turismen bliver tilladt i løbet af sommeren, og den del af landet blev hurtigt den mest bookede turistregion i verden , foran Florida og De Kanariske Øer. Derudover har kommuner omkring solskinskysten besluttet at komme ud af denne krise og ikke gentage fejlen fra 2008, hvor de spændte selen. Marbella har skubbet igennem byggeriet/renoveringen af yderligere luksushoteller og vil inden for få år have i alt 12 femstjernede hoteller. Det har allerede de mest luksusfaciliteter i hele landet. Naboen Fuengirola satser stort på en ny havn og det gigantiske underholdningsprojekt "Intu" i Torremolinos har meddelt, at det har sikret økonomien og projektet fortsætter. På den østlige side investerer Nerja massivt i bæredygtig turisme og i at bygge en golfbane i verdensklasse samt en generel forbedring af strande og naturparker osv. Byen var også lige i tide til åbningen af grænserne til turister, udpeget i en undersøgelse fra Europa-Kommissionen til at være "Europas næstbedste destination". Under den sidste krise stod alt stille. Spanien nu og Spanien 2008 er to forskellige verdener. Nu går alt fremad, tilsyneladende uanset hvad.

Det mest lukrative område er som sagt Costa del Sol, og det er nyproduktion, grundet manglen på nye boliger i kølvandet på den lange krise, der er mest interessant for boliginvestorer . Det gælder især de områder, hvor der stadig er interessant jord tilbage at bygge på. Jordpriserne stiger dog hurtigt, og med hver ny fase af hvert byggeri stiger priserne. Skal du have nyproducerede boliger i 2024 eller frem, så køb nu, ikke senere. Ifølge en undersøgelse foretaget af AEV, det spanske vurderingsinstitut, forventes der kraftige stigninger i boligpriserne. Der er en række forskellige faktorer, der peger i retning af dette, såsom at flere og flere lejere ønsker at eje deres egen bolig, at Brexit endelig er blevet læst ind i dokumenterne, og at de fleste nu har indset, at trods alt historisk relativt lavt. Renterne er kommet for at blive, mens inflationen stiger, og historisk set har boliger altid været en sikker havn for investorer, når inflationen stiger . Endvidere er Spanien det land i Europa, hvor værdien af boliger forventes at stige hurtigst, og i Spanien forventes Malaga at have den største vækst. Allerede i 4. kvartal 21 var der tal, der viste, at Malaga for første gang nogensinde overhalede Barcelona i antallet af solgte nyproducerede boliger.

Læs vores store oversigtsartikel om nyproduktion på Costa del Sol.

Stærk stigning i turismen i Malaga-området

Málaga-provinsen oplevede et rekordår for turisme i 2023 med over 14 millioner besøgende og indtægter på mere end 19 milliarder euro, de bedste tal siden pandemien og overgår rekorden i 2019. Antallet af besøgende steg med 9,4 procent fra 2022, og indkomsten voksede med tolv procent til 19,1 milliarder euro, en stigning på fem milliarder i forhold til 2019.

Flyrejsende til Málaga steg med 21 procent og krydstogtrejsende med 52 procent i forhold til 2022, med i alt 522.000 passagerer. Hotel- og lejlighedsgæster steg til 7,8 millioner, hvilket resulterede i 29 millioner overnatninger.

Væksten i turismen har også en positiv indvirkning på arbejdsmarkedet, med en stigning i beskæftigelsen i servicesektoren med 4,1 procent til 128.430 personer. Den gennemsnitlige omsætning pr. værelse i Málaga steg til 90,10 euro.

Det er hovedsageligt Nerja og Torremolinos, der får dig til at slå i 2019, da de hæver gennemsnittet. Nerja har den højeste belægning med 94,46 % (til sammenligning med Marbella og andre steder på vestsiden, som er lidt over 80 %). Nerja slog også alle andre nærliggende byer med hensyn til belægning i slutningen af 2023 (over 90%).

Mens turismen rammer rekordhøjder mange steder i de mest attraktive områder, er den faldende i de indre områder (bemærk, at disse områder fik et løft under pandemien, men nu begynder at falde tilbage i popularitet). Selvom du ikke har tænkt dig at udleje din bolig, bør du tage lejestatistikken i betragtning, da den hænger stærkt sammen med prisudviklingen på boliger. Nerja blev den bedste by at investere i allerede under sidste krise, som den kom godt igennem og blev stærkere end før. Nerja kommunes resolutte handling med alle offensive investeringer i vandrestier, naturparker og infrastruktur i pandemiårene betyder, at byen er bedre rustet end nogensinde i resten af det 20. århundrede. Vi har sagt det før, og disse tal får os til at sige det igen med ekstra vægt. Hvis du skal investere, så gør det i Nerja eller en af de voksende dele af Malaga by.

Forskellige typer muligheder for dig, der ønsker at investere i Spanien i 2024

Et af vores specialer er at lede efter grunde i attraktive beliggenheder med et attraktivt prisbillede og derefter presse byggepriserne uden at gå på kompromis med hverken kvalitet eller miljøhensyn via en gennemprøvet spansk projektmodel, der nu er på vej tilbage. Det er såkaldte byggeforeninger, der fjerner promotoren og dens skyhøje marginer fra ligningen og sænker priserne med op til 25 %. Læs mere om byggeforeninger i denne artikel.

Flere byggeudviklere har flyttet deres hovedkvarter til Malaga, da de fleste større investorer ser det største fremtidspotentiale i Malaga og dets umiddelbare nærhed. Det er hovedsageligt værdistigningen på lang sigt, der er interessant, men at leje i de rigtige områder i Malaga gør den stærkeste fremgang af alle områder. Malaga By er heller ikke afhængig af stærk turisme, da virksomheder og advokater/læger mv. leder efter boliger til leje på markedet. Mellem 2013 og 2019 steg lejepriserne ifølge den spanske centralbank Banco de España med 45 procent! De er kun blevet ved med at stige siden da.

Link til vores seneste boliger til salg i Malaga her.

Forskellige typer af investeringer i Spanien

Vil du købe en eller et par boliger til leje? Det er vores speciale at finde netop disse objekter og også tilbyde en komplet løsning til udlejning (inklusive markedsføring i internationale portaler, hjælp med licenser, nøglehåndtering, rengøring og administration osv.)
Leder du efter noget omkring en million SEK højst? Mange efterspørger renoveringsgenstande. Det er dog svært at få fat i gode. Det skal du også vide: du kan lave et svensk skattefradrag selv på dit spanske hus og i Spanien er det nemt og billigt at renovere din ejendom. Du kan også sænke Itp (Impuestos de Transmissiones Patrimoniales) afgiften til 2 %, hvis du sælger boligen inden for 3 år og ikke deltager i udlejningsaktiviteter. Læs mere om huse med behov for renovering i en populær landsby lige uden for Malaga.
Ønsker du at opkøbe grund og bygge et projekt med 1-50 boliger (inklusive opførelse af individuelle luksusvillaer)? Vores erfarne projektleder (baseret på flere af vores tidligere og kommende byggeprojekter) hjælper dig med at finde grund og forhandle en god pris. I samarbejde med vores arkitekter hjælper vi dig herefter med at designe og sikre, at projektet opfylder alle krav til at opnå licenser osv. Vi sætter dig også i kontakt med bankchefer for finansiering, samt forsikringsselskaber for garantier.

Følgende artikel vil dække følgende punkter:

Bedste områder at investere i Spanien
Bedste typer boliger til en god ejendomsinvestering
Vigtige faktorer for en succesfuld udlejningsvirksomhed – og faldgruber
Restriktioner for leje i de spanske autonome regioner
Om hvilke typer modeller udlejningsfirmaer tilbyder og om at markedsføre dit hjem på egen hånd
Så meget kan du tjene om året på at leje din bolig ud i Spanien (med beregning af alle udgifter og indtægter samt værdistigning)
Om at låne i en spansk bank
Om problemet (og mulighederne) med bankobjekter
Om det spanske boligmarked - priserne stiger langsomt, men støt efter krisen
Statistik over prishistorie
Resumé, om vores tjenester og links til yderligere læsning

BEMÆRK , artiklen bliver løbende opdateret med nye statistikker, opdateringer af love og andet der berører emnet investering i fast ejendom i Spanien Vi modtager med taknemmelige udtalelser, rettelser osv. Skriv til Info@spanskafastigheter.se

Spanskafastigheter.se er aktiv over hele landet og samarbejder med størstedelen af større banker, udlejningsselskaber/mæglerfirmaer osv. Vi modtager derfor tal fra størstedelen af forskellige aktører rundt omkring i Spanien, men ingen tal er endda i nærheden af at matche Nerjas tal for udlejning. De relativt lave priser på boliger i kombination med den høje belægning betyder, at Nerja har den højeste ROI (Return of Investment).

Det er svært på forhånd at sige, hvilke områder der bliver til nye "hotspots", men det sikreste er som med alt andet at studere historien. Hvis du har en dokumenteret lejehistorik, er du mere sikker på din boliginvestering end 99 % af alle andre. Vi leder konstant efter gode områder at investere i, men lige nu, og i nogen tid fremover, er Nerja det bedste sted at investere i Spanien. Bemærk venligst , at der ikke er boliger værd at investere i for under 1 million SEK i byen, men for investorer med et lavere budget er der andre muligheder (såsom Torrevieja på Costa Blanca, som giver lavere indtægter, men også koster lidt mindre at købe in), som vi gennemgår i denne artikel. Rigtig gode investeringer koster dog generelt over SEK 1 million, uanset hvor i Spanien du kigger hen. Bankejendommene er ganske vist billige, men ligger ikke i gode områder.

Som de fleste mæglere anbefalede vi aldrig vores kunder at regne med nogen større indkomst ved at leje deres spanske bolig ud. Disse indtægter blev kun set som en ren bonus. Det var dog før vi lancerede vores søsterside for udlejning i Nerja i 2012, og før vi fik statistik fra vores egne kunder (vi startede i 2008, under krisen, så det tog 4 år før salget startede). Tallene fra denne del af Spanien er enorme og vokser hvert kvartal, og dermed søger 9 ud af 10 investorer netop denne by, som af flere forskellige årsager er et enestående godt sted at investere i. Dermed ikke sagt, at det er ikke muligt at foretage en god investering andre steder i Spanien. Mere om dette og mere om lejetallene for Nerja (faktiske tal fra forskellige operatører) og andre områder i Spanien, restriktioner på lejelicenser efter region og andre faldgruber og tips, du kan finde i denne artikel. Først et par ord om os fra vores hovedmægler, Anders Larsson:

Hos spanskafastigheter.se har vi fokus på at finde boliger, der er gode investeringer både på kort og lang sigt. De skal have en høj belægningsprocent til ugentlige eller månedlige markedspriser. Vi har analyseret historie fra både vores egne kunders boliger, vores egen udlejningsvirksomhed og vores partneres statistikker fra årene før krisen og frem til nu. Det er klart, at for at gøre den sikrest mulige investering, bør du investere i en bolig (eller et område) med en udlejningshistorie, der stod stærkt selv i kriseårene. Vores mål er at gøre det så smidigt og nemt som muligt for vores kunder med succes at annoncere og opnå en stærk fortjeneste på deres ferieudlejning. Vi tester og analyserer løbende, hvilke internationale og svenske portaler/udlejningsfirmaer, der giver de bedste resultater til lavest mulige omkostninger/kommission. Det hele starter dog med at finde den rigtige bolig i det rigtige område til den rigtige pris . Til dette formål har vi bank- og advokatkontakter samt andre uafhængige mæglere, som hjælper os med at scanne markedet. De ved, at vores kunder er forberedte og klar til at kaste sig over, når den rigtige vare kommer.

- Anders Larsson , hovedmægler spanskafastigheter.se Skriv til ham direkte på spanienkontoret@spanskafastigheter.se

Link til side, hvor du kan tilmelde dig alle vores nyhedsbreve i Spanien ( Nerja og andre østlige Costa del Sol, Marbella og andre vestlige Costa del Sol, Torrevieja og Costa Blanca, Barcelona og Costa Brava, De Kanariske Øer og Mallorca ).

Link til vores Facebook-side (opdateres 1-2 gange om ugen med særligt interessante emner osv.)

Derfor er den potentielle lejeindtægt for en ejendom så vigtig

En fejl, som mange, der investerer i fast ejendom, begår, er, at de kun ser på den potentielle værdiudvikling, og negligerer, hvor meget/lidt en ejendom indbringer indtægter om året. I stedet spekulerer de kun i boligens fremtidige værdi. Warren Buffet, der blev verdens rigeste mand gennem ejendomsinvesteringer, sagde det bedst:

”Hvis man fokuserer på den potentielle prisudvikling på den bolig, man sigter efter, spekulerer man. Det er der ikke noget galt med. Jeg ved dog, at jeg ikke selv har succes med mine spekulationer, og jeg er skeptisk over for dem, der hævder at have succes i det lange løb med denne type spekulationer”.

Ifølge kundeundersøgelser foretaget af Tripwell udlejer 7 ud af 10 svenskere deres udenlandske bopæl, for at dække omkostningerne. Den rigtige bolig i Spanien kan dog generere meget mere end blot at dække omkostningerne. Du skal dog være opmærksom på, at det i de fleste områder af Spanien, på trods af dens store popularitet, er svært overhovedet at få en god belægning. Men med den rigtige bolig i det rigtige område (og den rigtige markedsføring via tredjepart, eller i de rigtige portaler på egen hånd) kan du lave en rigtig god boliginvestering i Spanien.

Spanien anses nu for at være verdens sikreste turistdestination, og med mange, der tidligere valgte Tyrkiet, Grækenland eller Thailand, der nu vælger at holde ferie i Spanien, er landet rykket frem og passeret USA. Spanien er nu verdens næstmest populære turistdestination (efter Frankrig). I 2016 havde Spanien 75 millioner besøgende, i 2017 var der 82 (!) millioner udenlandske besøgende. Det var femte år i træk, at rekorden blev slået. En stor grund til, at tallene stiger så dramatisk, er, at flere og flere mennesker besøger Spanien i alle årets måneder, ikke kun højsæsonen. Det mest utrolige er, at man mener, at loftet langt fra er nået, og at ændringerne i det globale turismemønster efter Corona vil føre til endnu stærkere turisme for Spanien. I løbet af første halvår af 2022 var belægningen næsten lige så høj som i 2019, men der kom flere penge ind, da hver turist brugte flere penge end før pandemien.

En anden tendens er, at internationale luksusturister har fået øjnene op for Costa del Sol. Turismen på for eksempel Costa Blanca er også stærkt stigende, men det er lavbudgetturisme, der indtil videre hersker i denne del af Spanien. De tre største regioner for international turisme er Andalusien (hovedsageligt Costa del Sol), Valencia og Catalonien. Derefter følger De Kanariske Øer og De Baleariske Øer (med Mallorca i spidsen, som dog er kraftigt faldende, og TUI reducerede kapaciteten dér med 30% allerede i 2019). Særlig artikel luksushuse og eksklusive lejligheder i Spanien.

I 2016 tegnede bygningskonstruktion sig for 10 % af Spaniens BNP. I 2017 voksede den markant og investerede 1 milliard euro i ny produktion alene på Costa del Sol. Du vil formentlig aldrig igen begynde at bygge i samme tempo, som du gjorde i 2007, før krisen. Men det er klart, at der er mange byggeprojekter i gang fra 2024 (nogle er dog blevet forsinket til 2025 på grund af øgede priser) og frem, og det spekuleres i, at de inden for få år vil være i en produktionshastighed på 400.000 nybyggede boliger pr. år.

Malaga-området i fokus for international filmproduktion

Nerja er sammen med Málaga og Marbella i det seneste år blevet et populært sted for filmproduktion takket være dens smukke natur og fremragende vejr. Efter en nedtur under COVID-19-pandemien er Málaga-regionen rejst kraftigt i filmindustrien. Ifølge Málaga Film Office og dets partnere i Andalusien har lokale produktionsselskaber været i centrum af dette opsving, men området har også tiltrukket over 20 britiske og flere tyske filmprojekter.

Nerja har især tiltrukket sig international interesse. Den amerikanske instruktør Tosca Musk, søster til Elon Musk, har valgt byen til optagelserne af hendes nye romantiske komedie 'Wallbanger', og kalder kystresortet for "den bedste placering i Europa for optagelser".

Derudover blev det før pandemien rapporteret, at George Clooney og andre producenter var interesserede i at købe Malagas fodboldklub, som en del af en større plan om at gøre Malaga til Europas "nye Hollywood". Dette ser nu ud til at gå i opfyldelse.

Den blomstrende spanske turisme, den gode infrastruktur og de lave priser på boliger af høj kvalitet har gjort Spanien yderst attraktivt for internationale investorer. Men turismen og kvaliteten af boliger i Spanien varierer meget efter region, by og kvarter. Lad os derfor se nærmere på forskellige spanske områder.

Køb et hus eller lejlighed i Spanien - gode områder

Andalusien – Costa del Sol hersker

Det største internationale websted Spain-Holiday har udarbejdet en liste over de 10 mest efterspurgte steder i Spanien til ferieudlejning (bemærk, at den nederste halvdel af listen har mindre end halvdelen af antallet af anmodninger som de øverste 3.)

Marbella *
Nerja
Calpe
Barcelona
Benalmadena
Lloret de Mar
Moraira
Siddende
Fuengirola
Almunecar

* Bemærk venligst, at "Marbella" for mange er et bredt begreb, der også omfatter nærliggende områder, så langt nede som til Estepona. Det betyder, at du har en strækning på cirka 8 miles (Malaga til Estepona), hvor alle byer mere eller mindre "kannibaliserer" hinandens belægning. Vi har selv i flere år forsøgt med udlejningsaktiviteter i Marbella-området, men det er meget svært at få en høj belægning, da området er så spredt, og få kan skelne de forskellige lokationer fra hinanden. Fordi området er uskarpt geografisk, har du heller ikke så mange tilbagevendende gæster (bare tilbagevendende gæster er de bedste kunder, og du vil have dem til at udgøre 30 % eller mere af bookingerne). Det ene år bor de i Mijas, og det næste i Fuengirola osv Skal du investere i eller omkring Marbella, så invester hovedsageligt i luksussegmentet i og omkring Puerto Banus eller Nueva Andalucia som også er en glimrende mulighed. Det er et mere klart indrammet segment. Problemet med Banus er, at de fleste af de luksusboliger, der var til salg til stærkt nedsatte priser, er blevet solgt. Der er stadig en prisforskel, selv for disse mest eksklusive ejendomme, i forhold til 2007, men den er ikke nær så markant. Læs en oversigt over de mest overkommelige køb af nyproducerede boliger på Costa del Sol ( opdateres løbende).

Kystregionerne, Costa del Sol , Costa Tropical og Costa de la Luz er de mest eftertragtede områder i Andalusien. Disse områder er populære turistmål om sommeren. De mest eftertragtede byer er frem for alt Nerja, som også har stærk vinterturisme, (øst for Malaga) og Marbella, efterfulgt af Benalmadena, Fuengirola (selvom sidstnævnte by har været i tilbagegang i lang tid) og til en vis grad Almuñecar ( den store interesse for Nerja breder sig i retning af Almuñecar). Malaga by er en meget interessant mulighed på Sunshine Coast (interessen for både at købe og leje er støt stigende). Hold også øje med ny produktion i områderne mellem Malaga Lufthavn og Nerja. Jorden er billigere end andre steder på kysten, og disse områder kan tiltrække flere og flere turister i løbet af de næste 5 år (flere og flere mennesker ser nærheden til lufthavnen som et stort plus, ligesom de ønsker at tilbringe ferien i en frisk , nybygget hjem).

Tilmeld dig vores nyhedsbrev for den østlige Costa del Sol (mest Nerja, men også Almuñecar/La Herradura, Rincon og Torrox, når noget interessant dukker op.)

Læs mere om Nerja her.
Læs mere om Marbella .
Læs mere om Almuñecar og La Herradura.

Relativt eftertragtede områder omkring Marbella ligger mellem San Pedro og Estepona (og også mellem Marbella og Elviria), samt Nueva Andalucia (også kaldet golfdalen) nord for Puerto Banus. Disse områder har dog ikke nær så stærke lejetal som Nerja eller Puerto Banus.

Mellem Marbella og Puerto Banus, og især i de centrale dele af sidstnævnte område, er priserne markant højere. Der er dog også gode investeringer at foretage her, men i højere prisklasser.

Vores nyhedsbrev til den vestlige Costa del Sol (mest Marbella og omegn).

Destinationer i fremmarch i Andalusien : Malaga by , Cadiz (såsom Sotogrande , Chiclana de la Frontera og Zahara de los Atunes har en lovende, men usikker udvikling). Huelva-området, på Costa de la Luz, som også ligger tæt på lufthavnen i Faro, forventes også at udvikle sig kraftigt med øget turisme. Det er vi dog endnu ikke helt overbeviste om. Priserne i Huelva er dog de bedste i Spanien lige nu (i forhold til hvor meget strandboliger man får for pengene) og kan sammenlignes med den første bølge af bankejendomme, der kom efter kriseårene. Der bør også løftes en advarselsfinger for Benalmadena, hvor der bygges for meget i forhold til efterspørgslen i øjeblikket. Det samme gælder for Estepona.

Men investorernes store favorit på Solkusten (faktum er, at denne by længe har været nummer et med svenske investorer, og de internationale har også nu fået øjnene op for dens potentiale) er som sagt Nerja, pga. rigtig god leje og relativt lave priser på boliger. I de senere år har den vundet eller endt højt i flere internationale meningsmålinger. Den internationale opmærksomhed omkring den lille spanske by fik Euroweekly til at skrive "Med priserne, der efter sigende er bedømt på stigningen i positive anmeldelser, søgninger og bookinginteresser, demonstrerer de blot væksten i byens appel..." Se de bedste tilbud i Nerja højre nu. (opdateres ugentligt). Oversigtsartikel ny produktion i Nerja.

Hvis du har blikket rettet mod områderne vest for Malaga, bør du overveje at købe en ejendom med en veldokumenteret lejehistorie . Selvom turismen slår alle rekorder og kun vokser sig stærkere på Costa del Sol generelt, er der stadig for mange usolgte boliger i mange områder vest for Malaga. Det er ikke optimalt.

Costa Blanca

Markedet vokser kraftigt, men indtægterne er lave sammenlignet med Costa del Sol (se mere i de rapporterede tal længere nede i artiklen), da vinterturismen ikke er så stærk (omend god sammenlignet med de fleste andre områder i Spanien), mens også her er meget tom, hvilket trykker belægningen ned.

På sigt kan det dog være et rigtig godt køb at satse på Costa Blanca, og især omkring byen Torreviejas mest populære strande (undgå selve byen). Der er rigtig mange bankejendomme i og omkring Torrevieja, men disse er sjældent af høj standard, og ligger (forkert) ved motorveje osv. Til gengæld koster en 2-værelses lejlighed med god beliggenhed kun fra kl. over en million SEK og opefter, men bemærk at det bliver stadig sværere at finde god overnatning med en god beliggenhed i denne prisklasse selv omkring Torrevieja. Der er også en del nybyggeri, som stadig er forholdsvis overkommelig.

Andre populære områder omfatter Calpe, Altea og Denia. Boligpriserne er dog højere her, og turismen er ikke så omfattende (omend mere kontantintensiv) som i for eksempel Torrevieja.

Hvad angår de største byer i regionen, Alicante og Valencia, er der stadig en del bankejendomme til rådighed. Det er dog mere almindeligt, at turister booker hoteller end lejligheder/huse i disse byer.

Andre områder længere mod syd, herunder Costa Calida, er sværere at få fat i. Frem for alt er det manglen på fly fra Sverige, der er et problem. Det er rigtigt, at der er mange uspolerede og meget naturskønne områder mellem Torrevieja og Almeria (nogle områder vokser dog i popularitet), men det meste af året er turisme stort set ikke-eksisterende.

Vores bedste anbefaling er dette unikke projekt med strandlejligheder på en af de sidste 15 rigtige strandgrunde i Spanien, der kan bygges på. Beliggende i Almerimar.

Læs mere om Costa Blanca.
Læs mere om Torrevieja.
Læs mere om Calpe.

Catalonien (Barcelona, Sitges, Lloret del Mar og Girona)

Barcelona er uden sammenligning den mest besøgte by i Spanien. Vejret om vinteren tiltrækker ikke turister, men Barcelonas puls tiltrækker hele året rundt. Men mindre investorer (selv om luksussegmentet og større investeringsejendomme stadig tiltrækker udenlandske købere) undgår Barcelona i øjeblikket, og det ser ud til at de vil gøre det i nogen tid fremover. For at bremse den galopperende turisme har byen besluttet helt at stoppe med at udlevere udlejningslicenser til turistlejligheder. Der er endnu ikke fastsat en dato for, hvornår eller om denne beslutning skal omgøres. Siden oktober 2017 har der også været stor usikkerhed i hele Catalonien på grund af den store uorden i forbindelse med uafhængighedserklæringen. Selvom det ville falde til ro med tiden, var skaden allerede sket, og hundredvis af virksomheder har forladt Catalonien, såsom flere store banker og ølgiganten San Miguel (som flyttede sit hovedkvarter til det voksende Malaga-område).

Der er også licensrestriktioner for udlejning i populære Girona og Lloret del Mar og resten af Costa Brava, men disse er ikke så strenge som i Barcelona. Vi kan dog ikke med god samvittighed råde nogen til at investere i Catalonien. Sats på Costa del Sol i stedet., (mest fokus på Barcelona og Sitges).

Læs mere om Barcelona
Læs mere om Lloret del Mar
Læs mere om Girona
Læs mere om Sitges

Mallorca og De Kanariske Øer

Priserne faldt aldrig så meget på disse populære øer, som de gjorde på fastlandet, hvilket fik de fleste til at botanisere udbuddet af afskærmede boliger.
Bemærk dog, at der ikke er nogen bankfaciliteter i de mest populære og meget turistede områder; såsom Playa del Inglés, Maspalomas osv. På De Kanariske Øer er det bedste valg at vælge en bolig på en beliggenhed, der har gode forbindelser til en af de mest populære lokationer på henholdsvis Gran Canaria og Tenerife.

Bemærk også, at restriktionerne for udlejning af boliger er meget strenge (og bøder for manglende overholdelse kan være helt op til €60.000) på både De Kanariske Øer og Mallorca. Dette hænger højst sandsynligt sammen med, at den stærke hotelbranche (ikke mindst når eksklusive all-inclusive) resorts føler sig truet af billige og lettilgængelige feriehuse. På Mallorca ser det også ud til, at der vil komme endnu strengere love i fremtiden. Området anbefales ikke til en ejendomsinvestering, [Opdatering] I nogle år efterhånden har det været forbudt at udleje private lejligheder i Palma, og AirBnb har også været forbudt.

Læs mere om Mallorca.
Læs mere om køb af bolig på De Kanariske Øer.

Hvilken type bolig skal du investere i i Spanien?

Disse aspekter er vigtigst, hvis du ønsker at kunne udleje din bolig:

Hvordan lejligheden eller villaen klarer sig på lejemarkedet (eller hvor mange indtægter erhvervsejendommen reelt genererer) afgør også i høj grad, hvor meget den er værd i det lange løb. Se ikke så meget på faktorer som, hvor meget den er vurderet i forbindelse med lån af boligen (vurderingen for banken er i disse dage påfaldende ofte lavere end den faktiske markedsværdi), eller kvadratmeterpris, hvis kurver ser ud. som et EKG over relativt korte perioder.

Hvor stor forudsigelig indkomst ejendommen genererer er det vigtigste aspekt af, hvordan en ejendom udvikler sig i pris over tid. Også faktorer som hvor lang tid det tager at sælge lignende ejendomme i området, hvor meget der er færdigbygget i området, hvilken målgruppe man primært lejer ud til (lavbudgetsegmentet og det dyreste segment er de mindst stabile målgrupper) , udlejningsselskabets stabilitet (er der alternativer, hvis det går konkurs?) osv. påvirker værdistigningen.

Vigtige faktorer for leje:

Havudsigt er ikke et must, men et stort plus i de fleste byer. En terrasse eller altan er ønskelig (især hvis du markedsfører til skandinaviske turister).
1-3 soveværelser. De mest populære overnatningstyper, hvad angår internationale turisters præferencer, er 1. Villa. 2. Lejlighed 3. Rækkehus. 4. Penthouse. 5. Landhuse 6. Studios (men de skal have et tekøkken/køkken). Når det kommer til villaer, er det vigtigt, at de har en god beliggenhed. Det er nemmere at få en høj belægning af en lejlighed, selvom den ikke ligger rigtigt godt (pga. den lavere pris pr. nat). Men den rigtige villa i det rigtige område er i de fleste tilfælde den boligtype, der generelt giver den højeste indkomst.
At området er velholdt og at der er gåafstand til stranden (i nogle områder er denne faktor vigtigere end i andre. Det kommer an på hvad området ellers byder på).
Under en times kørsel til nærmeste lufthavn. Der er et smertepunkt ved 50-60 minutter, og interessen falder markant, jo længere væk fra lufthavnen man skal komme.
God kommunikation generelt. Det er en stor fordel, hvis det er et sted, hvor man ikke behøver bil for at komme rundt, og at busnettet er veludbygget.
Du vil også gerne have underholdning, servicefaciliteter, restauranter osv. inden for nem gåafstand (ingen vil have brug for en lejebil/taxa for at komme til den nærmeste restaurant).
Ingen ønsker at bo i nærheden af en motorvej eller større færdselsåre, da dette mildest talt opfattes som forstyrrende.
Hvad angår B&B'er, er interessen for denne type indkvartering meget lav i disse dage, selv internationalt. Hvorfor leve spartansk, når man kan bo i eget hus eller lejlighed for næsten det samme beløb?

Top fem nøglefaktorer for internationale turister er:

1. En vaskemaskine 2. Terrasse eller balkon. 3. Adgang til pool. 4. A/C. 5. Havudsigt. Faktorer som kabel-tv, parkering, opvaskemaskine, jacuzzi, opvarmning, kæledyrsvenlig og ejendomme tilpasset til handicappede (det er alle nye bygninger i Spanien) er også inkluderet på top ti-listen over vigtige funktioner for en lejebolig. Vigtigst er dog ALTID placeringen.

Fokuser på kvalitet, men indser, at det ikke nødvendigvis betyder nyproducerede boliger med de højeste byggestandarder. Placeringen er det vigtigste. Der er boliger af meget høj standard, beliggende nær havet, til gode priser, men som der slet ikke er efterspørgsel efter. Disse kan findes omkring Alicante, men også omkring Marbella, ned mod Gibraltar. Disse boliger er mere velegnede (især når store og nybyggede bankovertagne blokke beliggende i nye områder, der mangler liv, bevægelse og historie) som den billigst mulige bolig til eget brug . Du skal dog ikke regne med, at nogen vil leje dem i ferien, eller at værdien vil stige markant på sigt.

Der er "skrækeksempler" langs Solkusten, boliger, der på overfladen ser ud til at fungere rigtig godt, som slet ikke er lejet ud. En svensk køber, vi talte med, købte for nylig en helt ny 2 værelses lejlighed, tagterrasse med pool, beliggende lige ved havet i et område mod Estepona på den vestlige Costa del Sol sidste år. På trods af dette havde han kun 9 dages belægning i løbet af året!

Der er adskillige nybyggede komplekser (både på den vestlige Costa del Sol og Costa Blanca) tæt på havet, med en pool på taget og tilsyneladende alt, hvad folk ønsker på ferie, som ikke engang når en måneds belægning. I dette tilfælde er disse husejere tvunget til at udleje deres lejlighed til langtidsgæster, hvilket fører til dårlig indkomst. Køb ikke i områder med mange ledige boliger. Det lægger et betydeligt pres på lejepriserne. De store indtægter ligger i at leje boligen ud i 1-4 uger ad gangen, især i højsæsonen.

Det segment, der fungerer bedst i Nerja (som altså er den spanske by, der tiltrækker flest investorer) er 1-2 soveværelser, relativt centralt, terrasse eller altan med udsigt over havet. Så downtown, Burriana Beach, Capistrano og omegn, Parador og et par områder mere er sikre kort, så at sige. Vores mægler på området, Anders Larsson, har styr på adresseniveauet.

En ejendoms værdi bestemmes af en række forskellige faktorer, og ingen boliger er helt ens. Nogle gange er det afgørende, hvilket kvarter den ligger i (hvis der er restauranter og butikker mv.), kommunikation, helhedstilstand, (og om den har nogle unikke indretningsdetaljer), størrelse og placering af terrassen, udsigt, retning, kvalitet af nærliggende strande, trafikstøj, grønne områder, infrastruktur, planlagte og (hovedsageligt) eksisterende lystbådehavne, golfbaner og andre seværdigheder eller attraktioner.

Det vigtige er som sagt ikke at stirre sig blind på individuelle faktorer som kvadratmeterpris, havudsigt og tilstand af byggematerialer/køkken osv. Glem heller ikke at det gamle aksiom "hvis det synes for billigt at være sandt, det er nok ikke sandt ” gælder stadig og for evigt.

Frem for alt skal du være opmærksom på at investere i eksisterende eller kommende (der sker meget nu, hvor salget er steget, og selv amerikanere og kinesere har vist stor interesse for at investere i boliger i Spanien) nyproducerede projekter, der er placeret i områder uden historie i forhold til udlejning . Hvis ansvar er det for eksempel at markedsføre og etablere en helt nybygget urbanisering mellem Alicante og Torrevieja (eller i privat jord mellem Marbella og Gibraltar)? Hvis intet fik turister til at søge det før, hvad skal de så sige, at de vil nu? Bygherrerne og kommunen bruger ikke penge på markedsføringen, og boligområdet (urbaniseringen) mangler selv midler/kompetence til det. Sådan opstår spøgelsesbyer, der bygger i off-the-slagne områder uden en plan for at tiltrække turister. "Byg det, og de vil komme"-mantraet er poetisk og smukt, men fungerer sjældent i virkeligheden.

De tre mest efterspurgte typer af ferieboliger baseret på ferietype:

Strand ferie.
Familieferie.
Luksus indkvartering.

Så er der golfrejser, landeferier, budgetferier, weekendture til storbyer og skiferier.

7 gode grundlæggende råd til succes med at leje et spansk sommerhus

Hvis du klarer alt selv (ellers sørger udlejningsfirmaet for disse detaljer):

Tag billeder, der tydeligt viser både interiør og eksteriør og fokuserer hovedsageligt på detaljer som havudsigten fra terrassen, haven hvis der er en, køkkenet og dets udstyr, badeværelset, samt sengetøj mm.
Gør overskrifterne på din hjemmeside/annonceportal så indbydende som muligt, med fokus på det, der gør dit hjem unikt (beliggenhed, pris osv.). Medtag så meget som muligt i beskrivelsen. I dag ønsker folk så meget information som muligt, før de træffer en beslutning og booker.
Svar hurtigt på henvendelser, og hav gerne et telefonnummer, de kan ringe til. Omkring 10 % af dine potentielle kunder foretrækker at bruge telefonen frem for e-mail, og dem, der bruger telefonen, har også en tendens til at booke direkte i højere grad end andre.
Gem kopier af al kommunikation. Giv altid besked i forbindelse med booking via regler (herunder afbestillingsregler), der gælder for din bolig og område.
Hold altid din bookingkalender godt opdateret.
Saml dine kunder i en e-mail-liste (såsom gratistjenesten Mailchimp) og informer dem om rabatter mv.
Vær fleksibel. Ændre priser, tilføje udstyr, renovere lidt osv. hvis det er nødvendigt for at få interessen op. Hvis du har dårlig belægning, hvis du får dårlig respons på din annoncering, eller hvis dit udlejningsfirma ikke leverer, så vær forberedt på hurtigt at ændre strategi eller ansætte en, der kender markedet, som hurtigt kan få dit lejemål på fode (dog , du har ikke fulgt vores råd og købt en bolig beliggende i et område, hvor ingen ønsker at leje, der er ærlig talt ikke så meget at gøre).

Glem ikke de små, men vigtige detaljer i dit hjem

Selvom du har en bolig i budgetklassen eller i det lidt mere luksuriøse segment, har du meget at vinde ved, ligesom de store luksushotelkæder, at lægge lidt sjæl og tanke i de små detaljer. Der er altid folk, der er villige til at betale ekstra for kvalitet!

Derudover kræver det ikke så meget at forvandle et hverdagshjem i mængden til den mest attraktive mulighed for det stadig mere kræsne Skandinavisk/Vesteuropa, som man skulle tro.

Køb friske møbler, bestik og glas og nogle enkle, men flotte indretningsdetaljer i form af fx oliemalerier og flotte vaser, pyntepuder og puder m.m.
Den absolut vigtigste detalje, og det er en stærkt voksende trend indenfor den internationale rejsebranche i næsten alle segmenter, er at investere i sengetøj af høj kvalitet.
Egyptisk bomuld med navnet Öko tex (disse giftfrie, miljøvenlige kvalitetsstoffer behøver heller ikke koste meget, og holdbarheden er rigtig god) eller ægte hørlagner er for mange et argument i sig selv for at vælge netop dit hjem ( undgå silke, da det er et materiale, der ikke holder til almindelig maskinvask).
Gør som luksushotellerne og vælg 100% finkæmmet egyptisk bomuld med 300-400 trådantal, som er den gyldne middelvej mellem maksimal komfort og holdbarhed, og vælg udelukkende hvide sæt. Dette signalerer luksus og uovertruffen komfort. Denne trend startede Westin Hotels & Resort, da de introducerede deres "Heavenly Bed" i 1999. Siden da er det blevet standard for luksushoteller (og i dag også mange lavprishoteller) at bruge højkvalitets sengetøj i hvidt.
Glem heller ikke at tilbyde et pænt sæt håndklæder (inklusive et badehåndklæde). Det sætter dine gæster stor pris på, og det giver dem lyst til at vende tilbage år efter år. Det er meget vigtigt at opbygge en stærk kreds af tilbagevendende kunder til enhver form for udlejningsvirksomhed. Disse fører dig også igennem evt sværere tider.
I nogle tilfælde er det udlejningsfirmaer, der står for alt sengetøj mm., men det er noget vi synes du skal passe på selv, eller bede dem om at have fokus på kvalitet.
Hverdagsluksus tiltrækker middelklassen som aldrig før. Restriktioner på udlejningslicenser i Spanien Hvis du investerer i en lejlighed til leje, skal du først og fremmest sikre dig, at boligen har alle papirer i orden, primært opholdstilladelsen: Licencia de Primera Ocupación (også kaldet Cédula de Habitabilidad). Uden dette kan du ikke søge om tilladelse til at udleje dit hjem til turister (ikke alle områder i Spanien kræver denne type licens). Det er advokatens opgave at sikre, at disse papirer er i orden. Med andre ord, foretag IKKE køb i Spanien uden en advokat. Siden 2011 har beslutningen om regulering af lejemarkedet ligget hos de 17 autonome regioner i Spanien. Derfor er det af største vigtighed, at du inden du foretager et køb i investeringsøjemed, har et overblik over de forpligtelser og rettigheder, der gælder i den region, hvor du foretager dit boligkøb. I de områder, hvor der ikke er indført særlige love, gælder den almindelige lov LAU (lejelove i byområder). Mange regioner i Spanien har for nylig strammet deres regler. Dette er dog kun positivt i de fleste tilfælde (i nogle regioner er det dog desværre sådan, at lobbyvirksomhed fra hotelbranchen fuldstændig har reduceret den enkeltes mulighed for at udleje deres bolig). Baggrunden for de nye love er, at de vil sikre lejernes sikkerhed, trivsel, samt sikre, at udenlandske boligejere betaler skat, og at de har en forsikring (der er en ekstra forsikring, du kan tegne i din bolig forsikring), der dækker de eventualiteter, der kan opstå, når du har lejere. Generelt, og det gælder alle lande inden for EU, ønsker man at have bedre styr på turismen, hvoraf individer er i landet i et givent tidsrum.
Prisen for lejelicensen er en engangspris og varierer fra region til region. I nogle regioner er det en fast omkostning afhængig af lokalområdet. I andre regioner afhænger det af, hvor mange gæster dit hjem kan rumme. Licenser koster fra lige under €200 til €500. BEMÆRK: I mange tilfælde kan nye love og regler undgås, såsom at kræve, at lejeren skal registreres med et pasnummer (noget der bliver mere og mere almindeligt indenfor EU) ved at lægge sin bopæl til et registreret udlejningsfirma, som igen tager sig af alt dette. Andalusien Vi starter med de relativt nye love for Andalusien, og skriver nogle ekstra afsnit, fordi det er til denne region (læs: Costa del Sol), de fleste investorer kigger.
Andalusiens ambition er at blive verdensledende inden for turisme, og så skal kvaliteten af udbuddet i forhold til boliger til udlejning løftes. Lovene her er dog ikke rettet mod at stoppe udlejningen af private boliger, da sidstnævntes interesseorganisation er meget stærkere (der er flere private boliger end hotelsenge på Costa del Sol). Derudover kræves der love for at regulere denne voksende millionindustri. Vi kender personer, der trækker så mange penge ind på et par ejendomme, at de lever af dem alene. De mest succesrige af vores kunder hilser lovene velkommen og er overbeviste om, at de vil føre til endnu stærkere indtægter (da du kan begynde at opkræve højere priser), mens de også luger ud af useriøse spillere, som har givet visse områder et ufortjent dårligt ry. De nye love, viviendas con fines turísticos, trådte i kraft fra 11/5 2016. Vores virksomhedsadvokat, Francisco López Vera, var involveret i processen, da advokaterne i Nerja fremlagde deres synspunkter til myndighedernes første udkast. Han har dermed et solidt greb om det med småt. Udlejer du din bolig til andre end venner og bekendte (og du tager ikke betalt for det), skal du tilmelde boligen hos myndighederne ( registrering er gratis i Andalusien ), hvilket betyder, at hver bolig også får et unikt ID , som blandt andet skal fremgå af annoncering. Der stilles følgende krav til en bolig til udlejning: Nybyggede ejendomme skal overholde gældende nationale og regionale love vedrørende sikkerhed, sundhedsbestemmelser, love, der berører mennesker med handicap osv. Rum skal være ordentligt ventileret, og være udstyret med gardiner eller persienner, Hvis det er nødvendigt . Værelserne skal være udstyret med et forholdsmæssigt antal møbler i forhold til deres størrelse. Mellem maj og september skal der være aircondition i hvert soveværelse og i stuen (bærbare enheder tæller ikke med). Når boligerne udlejes mellem oktober og april, skal de være forsynet med varme. Et førstehjælpssæt skal være i alle hjem. Lejlighedsejerne skal bistå med dokumenter, trykt materiale eller i digitalt format, der viser gæsten, hvor det nærmeste apotek, sygehus, parkeringspladser, restauranter, indkøbscentre er placeret, samt kort over de umiddelbare omgivelser samt generelle turistvejledninger ( tilgængelig gratis i princippet overalt, alt andet kan vi hjælpe vores kunder med). En notesbog hvor lejerne kan skrive evt klager, samt et meget synligt skilt, der informerer beboerne om bogens eksistens. Det er et krav, at boligen er rengjort før og efter hver ny lejer. Frisk sengetøj, samt et ekstra par. Vejledning i hvordan køkkenmaskinerne virker. Et kontaktnummer til en person (opslå dette på en tredjepart), som kan behandle eventuelle klager eller bekymringer fra lejer, så det kan behandles hurtigst muligt. Du skal også tydeligt oplyse dine gæster om de regler, der gælder i dit hjem omkring kæledyr og rygning samt evt særlove i nærområdet. Bemærk, WiFi-kravet blev fjernet fra det første lovudkast. Vi anbefaler stadig, at du tilbyder en form for internet (også selvom det kun er via en genopfyldelig pind) til dine lejere. En ting at bemærke. Du må ikke udleje til mere end 15 personer ad gangen. Det tolker vi som, at det gør det nemmere at drive B&B-virksomhed. Så længe du ikke har flere end 15 beboere, behøver du ikke en særlig licens udover den, som alle boligejere, der lejer ud, skal have uanset. Ejer du mere end 3 boliger inden for en kilometers radius, som du ønsker at leje ud, skal du tilmelde dig som "Empresa" (virksomhed). Så er der også en vis regulering og standardopstilling vedrørende betaling, afbestilling, ind- og udtjekning osv. Dette og information om, hvordan du nemt registrerer boligen, vil vores mægler forklare på et senere tidspunkt i processen. I forbindelse med købet sørger vores advokat også for, at du følger op på myndighedernes krav. Bøderne for ikke at følge lovene er fra €1.500 og opefter. Vi ser dog ingen grund til ikke at følge lovene. Aragon (Zaragoza) I denne provins er det siden for nylig påkrævet, at du registrerer dig i Viviendas Turisticas, og at du påtager dig ansvaret for at holde styr på, hvem du lejer ud til osv. (det nemmeste er som sagt at lad udlejningsfirmaet klare dette med pasnummer etc.).
Myndighederne i området er ret nidkære og bøder kan beløbe sig til så meget som €90.000, hvis man ikke følger dem. Siden 2017 er der kommet nye krav til, at boligen skal registreres til udlejning. Ansøgningen sker via det lokale turistkontor. Asturias (Oviedo ) Her er etværelsesboliger ikke gyldige til udlejning til turister. De Baleariske Øer (Mallorca, Ibiza og Menorca) De Baleariske Øer har komplicerede regler. Du kan søge om udlejningstilladelse, hvis du ejer en villa eller rækkehus, men ikke til en lejlighed. Mange bedømmere mener, at i stedet for at lempe disse regler, vil de blive gjort endnu skrappere. Der er blandt andet et forslag om, at man skal have naboernes tilladelse for at få tilladelse til udlejning. Lobbyismen blandt hotelkæder er desværre meget stærk på Mallorca. Myndighederne har også markeret, at de aktivt vil opsøge dem, der unddrager sig skat ved at gøre brug af LAU (loven om leje i byområder) ved fx ikke at registrere deres bopæl og annoncere i "ikke-turistorienterede" portaler. Du er dog forpligtet til at betale skat uanset. Baskerlandet Du skal have din bolig registreret i "Registro de Empresas Turisticas" for at kunne leje den ud. Der forventes lovændringer, men lige nu skal man eje 2 boliger til udlejning for at få tilladelse (alternativt at tilmelde den enkelte bolig hos et registreret udlejningsfirma). Cantabria (Santander) Denne region har blandt de strengeste love i Spanien. For at få en licens til din bolig, der er klassificeret som "ikke-hotelovernatning", skal du blandt andet opfylde visse krav til handicappede. Der er også komplicerede regler for markedsføring, erklæring til myndigheder for hver gæst osv. Castilla-La Mancha (Toledo) De har markeret en ændring, men i skrivende stund kan du ikke få licens til at udleje din bolig i denne provins . Undtagelsen er boliger på landet, der kan få en Vivienda Rural-licens. Castille og León (Valladolid) Det er ikke tilladt at udleje din private bolig til turister. Men boligejeren har ret til at udleje i henhold til LAU. Du må dog ikke annoncere for disse boliger i turistportaler/-kanaler. Extremedura (Mérida) Se ovenfor. Galicien (Santiago de Compostela) En ny lov trådte i kraft i juni 2015, og det er nu tilladt at udleje sin private bolig til turister. Dog skal man følge visse retningslinjer i henhold til den regionale regulering. De Kanariske Øer (Gran Canaria, Tenerife) Den seneste lov om udlejningstilladelser udelukkede omkring 95 % af alle feriehuse. Der er nu restriktioner for udlejning af boliger i "turistområder", turistkvarterer" eller i en "blanding af boligbebyggelse og turistkvarterer". Det betyder, at boligejere og udlejningsmæglere skal analysere, hvilke områder der kan tælles som "turistområder". I løbet af sommeren 2015, hvor loven trådte i kraft, meddelte myndighederne, at de aktivt vil sikre, at de bliver fulgt, og at bøden kan beløbe sig til €60.000. Når det er sagt, er lobbyvirksomhed fra hotelbranchen på De Kanariske Øer meget stærk. Catalonien (Barcelona) I centrum af Barcelona, i et forsøg på at dæmme op for turismen i området, er de helt holdt op med at udlevere turistlicenser (lovgivningen tillader dig dog at udleje din lejlighed i op til 3 lejemål om året forudsat at hver lejer bliver mindst 32 dage. Kortere tid end det tæller som korttidsleje og så kræves der licens). Der er dog boliger, der allerede har licenser til at købe (vores mand i Barcelona er klar over disse). I resten af Barcelona kan du ansøge om en udlejningslicens, men der er meget vilkårlige gebyrer og afgifter fra de respektive rådhuse. Nogle urbaniseringer i Barcelona-området forbyder også boligejere i nabolaget at leje deres hjem ud. I disse områder kan du under ingen omstændigheder få en licens. Mange mindre investorer har derfor i stedet vendt blikket mod andre dele af Spanien (primært Costa del Sol), mens det ikke bekymrer større investorer. Der er stadig mange penge at tjene på forskellige typer ejendomme i Barcelona (så ikke mindst i det nærliggende Sitges ). Det skal også bemærkes, at lovene er langt mere lempelige for dem, der kun ønsker at udleje et værelse eller to, mens de opholder sig i boligen samtidig med gæsten. Resten af Catalonien (Lloret del Mar, Girona m.fl.) kræver også tilmelding på rådhuset, samt mange andre regler, såsom at lejer skal være tilmeldt politiet indenfor 24 timer efter ankomst, og at lejer skal have et kontaktnummer, der kan kontaktes 24 timer i døgnet. Til gengæld tæller ophold længere end 31 dage ikke som turistudlejning. Læs mere om boligmarkedet i Barcelona. Madrid De nye love trådte i kraft for omkring et år siden. Det vigtigste du skal huske på er, at du ikke kun kan udleje ét værelse, og at du skal udleje (hele) boligen mindst 5 dage i træk. Det er dog hårdt lobbyarbejde at fjerne sidstnævnte regel. Murcia I den selvstyrende region Murcia er der ingen klare restriktioner, men nye love forventes snart, da naboområderne har indført klarere love og regler. Navarra (Pamplona) Her gælder to forskellige licenser afhængigt af hvilken type bolig du har. Er det en bolig bygget i traditionel arkitektonisk stil, er det "Casa Rural", der gælder. Den anden mulighed er en licens til en "Apartamento Turistico", som er gyldig til en almindelig lejlighed, bungalow eller hus. Valencia (herunder Alicante, Castellon, Torrevieja osv.) Enhver, der ønsker at udleje deres bolig i regionen, skal registrere den i "Registro de Empresas Establecimientos y Profisones Turisticas". Når du modtager dit licensnummer, skal det fremgå tydeligt i alle markedsføringssammenhænge. Du skal have udstedt et såkaldt beboelighedsbevis, som en arkitekt udsteder for dig (koster omkring 200 €), samt et registreringsgebyr fra kommunen. I Torrevieja var det så sent som i begyndelsen af sidste år til €17:50. Ejer du mere end 5 boliger, som du ønsker at leje ud, skal du tilmelde dig som "Empresa" (virksomhed). Forskellige modeller blandt udlejningsselskaberne i Spanien Hvilket udlejningsfirma vi anbefaler afhænger lidt af hvad og hvor du køber osv. I Nerja og omegn vælger mange dog at gå ind på vores samarbejdspartners side, som også markedsføres i Great Storbritannien og de fleste andre lande i Vesteuropa. Men der er flere muligheder, og bygherren bestemmer selv, i hvilket udlejningsfirma han eller hun vil placere sin bolig. Der er flere forskellige aspekter og omkostninger forbundet med at udleje dit spanske hjem at tage hensyn til. Lad os starte med et klart og kortfattet eksempel: Din gennemsnitlige pris pr. uge (det bør variere afhængigt af, om det er lav-, mellem- eller højsæson) for leje er 400 €. Du udlejer boligen 40 uger på et år. 400 x 40 = €16.000. Du har valgt at aflevere nøgler mm samt at markedsføre boligen til et udlejningsfirma, som opkræver 20 % af din indkomst for dette (rengøring af boligen er ikke med i eksemplet, da det tilfalder tredjemand og afhænger af faktorer som hvor lange res. korte bookinger dine lejere foretager i gennemsnit, men rengøringsomkostningerne er ikke høje). 16000 x 0,20 = 3200 16000 – 3200 = 12800 Skatten i Spanien (bemærk, du kan godt trække udgifter fra udlejningsvirksomheden, så det bliver ikke så meget skat i virkeligheden) er 19%. 12800 x 0,19 = 2432,0 12800 – 2432 = €10368 Din passive indkomst (i dette eksempel sørger udlejningsfirmaet for alt) på denne bolig er således over €10.000 om året. Hvis du har en million SEK i lån på boligen (der er ikke taget højde for rentefradrag i eksemplet) med en rente på omkring 3 % (det er dog en endnu lavere procentdel på spanske lån i øjeblikket) og betaler sig huset om 20 år, har du en månedlig udgift på lånet på 5.526 SEK om måneden, 66.312 SEK om året. Så er der selvfølgelig også andre omkostninger, såsom vand, el, arealvedligeholdelse, ejendomsskat osv. Disse er dog lavere i Spanien end i forhold til Sverige, men varierer meget alt efter hvor mange bassiner mv der vedligeholdes i området osv. Uanset hvordan du vender og drejer det: køber du den rigtige boligtype i det rigtige område og beliggenhed i Spanien, vil lejen finansiere såvel låneomkostninger som andre omkostninger - og der vil være penge tilbage over. Så er der selvfølgelig værdistigningen på lang sigt Hvor højt det bliver, afhænger i høj grad af, hvor godt det er lejet ud. Det sikreste er at investere i en bolig i et område, der er velkendt. Mange områder har stadig billige boliger, men mange kvarterer står tomme et årti efter de blev bygget, og vil fortsætte med at gøre det i lang tid fremover. Det er næsten umuligt at udleje disse andet end for en lav sum til studerende etc. Priserne stiger ikke på boliger i denne type område, andet end evt. i slutfasen af et løbsk boligmarked. På Spaniens mest lukrative marked Nerja, på den østlige Costa del Sol, forventer flere bedømmere en udvikling svarende til den, der fulgte i Sverige efter vores boligkrise i begyndelsen af 90'erne, altså en stigning i priserne i 15-20 år (der er en grund til). hvorfor både vi og Spaniens største bank Holabank koordinerer deres internationale investering fra netop denne by). Flere markeder i Spanien vil følge en lignende kurve, men mange (hovedsageligt nye) områder vil også fejle fuldstændigt. Det er vigtigt, som vi nu har hamret på flere gange, at investere i områder, der har en form for historie at læne sig op ad. Ganske vist er den kollektive hukommelse kort, og bobler brister, for så at blive pustet op igen hurtigere end forventet, men Spanien har ligesom Sverige kontrolleret banksystemet, hvilket ser ud til at forlænge tidslinjen for den næste boligboble. Forskellige modeller for udlejningsfirmaer og fordele og ulemper ved at gøre alt selv Nogle af vores mest succesrige kunder markedsfører sig i 1-4 marketingportaler (svenske såvel som udenlandske) og lader et udlejningsfirma tage sig af nøgleafhentning, samt administration af rengøring, og at udlejningsselskabet også står for døgnvagt i tilfælde af, at noget går i stykker i hjemmet. For dette tager udlejningsfirmaet en kommission på 10% af bookingsummen. Kvalitetslagner og håndklæder holder til mange vaske og er ikke en stor udgift. Rengøring er ekstra, men det koster ikke mange Euro (omkring 30-60 € i ugentligt rengøringsgebyr. Har du flere boliger eller en større lejlighedsbygning med flere værelser, anbefales det, at du vælger den lidt dyrere løsning med en større rengøringsfirma i modsætning til at nogen udfører det lidt billigere som et ekstra arbejde). Hvis udlejningsselskabet også står for al markedsføring (en hybrid mellem de 2 modeller er almindelig), dvs. trækker kunden ind, tager de 20% af bookingbeløbet. Nogle bookingselskaber tager 40 pct. Lagner, rengøring, til dels også møbler osv. er så inkluderet.
Disse aktører har også deres egne lejligheder med ensartede møbler, håndklæder mm og fungerer mere eller mindre som et hotel. Der er dog efter vores opfattelse ikke tale om en økonomisk ordning for den enkelte boligejer. Hvad angår vores kunder, det vil sige dem, der har foretaget et køb gennem os, eller som har en bolig, vi gerne udlejer, så diskuterer vi fra sag til sag, hvilke modeller der passer bedst til dig og dit hjem. Efter at vi havde offentliggjort denne artikel, modtog vi en e-mail fra en kunde, der købte en lejlighed i et af Nerjas mest populære områder ni måneder tidligere (omkring €250.000, 2 soveværelser): Hej Anders. Tak for den interessante PM vedrørende boliginvesteringer i Spanien. Det bekræfter, at det var en god vare, du fandt til os! Angående udlejningen, så er det meget nemt her i Nerja, ligesom du beskriver. Siden vi startede i juni, har vi stort set været fuldt udlejet, bortset fra et par uger. At det ikke var udlejet dengang skyldtes mere os, vores krav om skiftende lørdage var ikke tilfreds med alle. Vi har nu booket frem til medio april 2017. Sommer- og efterårsbooking 2017 er også startet. Ser ingen hindringer for at få fuldt lejet 50+ uger i fremtiden. Vi driver vores egen hjemmeside med booking og betaling. Annonce på Blocket og Homeaway. Eurosur hjælper med nøgler, rengøring, kontrol osv. Fungerer godt. Vi lavede en lille make-over af lejligheden sidste forår. Læs også: Tips til dig, der vil udleje din bolig helt alene, samt lidt generel information om at leje en spansk bolig. Om forsikringer m.v. til boligen Hvis lejer ved et uheld skulle gå i stykker i din bolig, trækker udlejningsselskabet de afholdte udgifter til reparation/udskiftning fra lejers kreditkort (det er et krav, at den pågældende benytter gyldigt kreditkort, når booking). Udlejer du helt selv, så sørg for at have bookingbetingelser, der dækker forskellige typer eventualiteter. Det hjælper vi vores kunder med. Du skal også sikre dig, at skader, der kan forvoldes af beboere, er dækket af din husforsikring . Vi samarbejder med en bank, der tilbyder dette (men der er flere muligheder, og omkostningerne ved denne type forsikring er generelt ikke høje). I områder/byer, som vi anbefaler til udlejning, hvor du samtidig tjener flest penge på din bolig, er det yderst sjældent, at lejeren går i stykker. Det er mere et problem, hvis du udlejer din bolig i områder, hvor der primært holder festende unge til. Britiske bookingselskaber har i øvrigt meget skrappe regler. Eksempelvis tillader den virksomhed, vi hovedsageligt samarbejder med, ikke x antal personer af samme køn at leje de samme, eller nærliggende, boliger. Selvfølgelig ignorerer de ofte denne regel, men det er stadig en reservationsbetingelse, de har, så de kan afvise visse typer lejere, hvis de har mistanke om problemer. Om skat på lejeindtægter i Spanien Husk også, at du skal betale spansk skat af din lejeindtægt. Læs mere om den skat og meget mere i følgende artikel: Ofte stillede spørgsmål og svar om, hvordan du køber bolig i Spanien. Fra 2016 er skatten på indkomst ved udlejning af bolig 19 % (for EU-borgere). Det plejede at være 24,75% i lang tid for at gå ned til 20%, og så blev det reduceret med yderligere 1 procentpoint (og alle udgifter, der kan henføres til udlejningsvirksomheden, inklusive renterne på det spanske banklån, er fradragsberettigede) . Bemærk, denne minimumsafgift gælder kun for EU- eller EØS-borgere. For statsborgere af anden nationalitet gælder 24 %. Ellers skal du altid kontakte Skattestyrelsen og din revisor om eventuelle skattetekniske spørgsmål vedrørende køb af bolig i udlandet. Dette er ikke en del af vores mission. Sidste ord om licenser og udlejningsselskaber: Vi har kun tætte samarbejder med udlejningsselskaber (vi får adgang til statistik over, hvilke boliger/områder der fungerer bedst mv.) i de områder, der giver den bedste indkomst (og hvor priserne på boliger faldt i løbet af kriseårene), og som har rimelige restriktioner og love. Dette omfatter Costa del Sol og Costa Blanca, men ekskluderer Mallorca og De Kanariske Øer. Link til vores Facebook-side, hvor vi poster månedens vare osv. Så meget kan du tjene om året ved at udleje din bolig i Spanien Mange sigter efter, at lejeindtægten skal dække udgifterne til boligen, mens andre har 2 -4 boliger, hvis indtægt de kan forsørge sig på. Først og fremmest bør du bestemme dit mål. Hvor mange uger om året vil du selv bo i din bolig og hvor mange uger vil du leje din spanske bolig ud? Hvis dit mål er, at lejen skal betale for alle de omkostninger, som boligen medfører, inklusive amortisering og renter og arealgebyrer, så kan du anvende følgende model: Hvis du ejer et hus med en månedlig amortisering på €1.000 og lejer villaen for 1.000 € om ugen, behøver du derfor kun leje det ud 12 uger om året for at dække amortiseringen (1000 € er en ret høj ugentlig omkostning, men mange boliger i populære områder kan lejes ud for dette beløb, eller højere, i høj sæson). Hvis du vil dække alle omkostninger, bør du regne ud, hvor høje de er, og hvor mange uger du skal leje den ud. Lejer du ud gennem en tredjepart, kan du regne med, at en vis procentdel går til dem (se ovenfor), og så tillægges der skat. Antag, groft forenklet, at du under alle omstændigheder skal udleje din bolig i omkring 20 uger om året for at dække alle omkostninger. Med den rigtige bolig i det rigtige område og den rigtige markedsføring er 20 uger slet ikke svært at nå. Omtrentlig indkomst pr. område Den kendte dokumentarserie "A Place in the Sun" har en lommeregner for, hvor meget du kan forvente at tjene på en bestemt boligtype i et bestemt område i Spanien. Denne lommeregner er selvfølgelig meget "mellem tommelfinger og pegefinger", men giver stadig en god idé om mulighederne. De tal, som vi selv har udarbejdet de seneste år, gælder ikke for så mange områder i Spanien, men de er til gengæld meget mere præcise, da det er faktiske tal fra vores datterselskab, fra vores partnere på både Costa del Sol og Costa Blanca, samt fra banker. Vi diskuterer ikke Mallorca (inklusive Ibiza og Menorca), De Kanariske Øer og Catalonien (Barcelona og Costa Brava) i dette afsnit, da der, som vi nævnte tidligere, er strenge restriktioner på lejelicenser der, hvilket gør disse områder uattraktive for lejeinvesteringer ( mere om lejebegrænsninger efter region længere nede i artiklen). En lejlighed med licens i Barcelona, ifølge de tal vi har set, indbringer alligevel IKKE mere end en væsentligt billigere lejlighed i Nerja. A Place in the Sun beregner i sine eksempler 15 ugers belægning, hvilket er en ganske normal belægning for de fleste ferieområder i Spanien. Nogle områder har dog meget højere belægning end som så. Det handler dog primært om at finde den rigtige bolig (stand, udsigt osv.) i det rigtige kvarter til den højeste belægning! Den højeste belægning, vi kender til, er Nerja, som har 45 uger (faktiske tal fra tidligere kunder og vores datterselskab, samt det største internationale bookingfirma i området) for flere forskellige områder af byen (selv udkanten nærmer sig dette belægning, og nogle af de mest populære områder lander stort set 100% på i år). Tal fra A Place in the Sun (alle eksempler gælder for en 2-værelses lejlighed): På Costa del Sol opkræves der i gennemsnit €279 pr. uge i lavsæsonen og €741 i højsæsonen. Ifølge statistikker fra A Place in the Sun indbringer en 2-værelses lejlighed i gennemsnit omkring €7.000 om året. Der er dog tale om en grov forenkling af et meget stort område med store regionale forskelle. På den østlige Costa del Sol ligger Nerja som bekendt. Ifølge den internationale portal Think Spain steg antallet af lejehenvendelser i Nerja med 96 % i februar måned 2016 i forhold til 2015. Allerede i 2016 rapporterede hotelbranchen, at de havde 96 (!) % belægning i måneden august, og de samme tal blev opnået i påskeweekenden ( godt over gennemsnittet for Costa del Sol – Nerja er nu en helårsby) tidligere i år. I august 2016 steg antallet af bookede hotelovernatninger i byen med yderligere 0,5 %, hvilket slog rekorden fra 2006. Tal fra en 3-værelses lejlighed i Nerja (frisk, men ikke nybygget og ikke havudsigt, fælles pool) på stranden i Burriana (men stadig ikke "første linie"): i 2002 indbragte det 10510 Euro, 2003: 13414 €, 2004: 14855 €, 2005: 12765 €, 2006: 14614 €, 200308:1, 20037:1 11858 € 2009: 16057 € 20 10: 14900 € 2011: €13835 2012: €11635 2013: €12245, 2014: €14696. Indtil 18/2 2015 var den allerede booket for i alt €8.500 (så solgte vi den. Pris €240.000). I alt 179.658 €. Dette blev kun markedsført mod Holland med sin egen hjemmeside. På trods af denne begrænsning er tallene meget gode. Nuværende ejere, i betragtning af hvor stærkt bebyggelsen er blevet, og med bredere markedsføring, burde være i stand til at trække omkring €25.000-30.000 om året til denne lejlighed uden alt for mange problemer. En etværelses lejlighed i den populære Capistrano Village (som koster omkring €150.000) indbringer i gennemsnit €10.000-15.000 om året. En 2 værelses lejlighed, afhængig af stand og udsigt, over €20.000. Lejligheder i luksussegmentet, for eksempel hos Carabeo, indbringer over 50.000 € om året. Huse på centrale beliggenheder tiltrækker også lignende summer. I flere år havde vi en udlejningsvirksomhed på den vestlige Costa del Sol (mest Marbella og omegn, Fuengirola osv.), men havde meget svært ved at få nogen belægning. Konklusionen er, at bare fordi et feriested ligger på Costa del Sol (som trods alt har slået spanske rekorder for hotelovernatninger for hver sæson i de seneste år), betyder det ikke, at det er en god investering. Områder hvor det er muligt skal være lidt på vagt over for (ud fra et rent investeringssynspunkt): Mijas Costa og Fuengirola. Byen er ikke, hvad den har været. Områder at se: lejligheder i kvartererne omkring havnen og de historiske kvarterer, centro og Limonar i Malaga (den ugentlige leje for en lejlighed, i god stand, med 1 soveværelse beliggende i den højre del af centrum er i gennemsnit over €1000 ), området mellem Torrox og Nerja områderne mellem Malaga lufthavn og Nerja, samt Almuñecar ( vores arkiv over ejendomme på Costa Tropical ). Vi er lidt mere skeptiske over for Torre del Mar, lige øst for Malaga lufthavn. Tiden vil vise, om dette område også kan blive populært for skandinaver, men som det ser ud nu, er det snarere Almunecar og resten af Costa Tropical, der skal vokse, og ikke mindst Penoncillo-området mellem Torrox og Nerja. Blandt andet er der planlagt en ny lystbådehavn i området . Dette var i gang før krisen, og skabte derefter et stærkt pres fra investorerne. Risikoen lige nu er dog, at der bliver solgt for meget ny produktion på kort tid. Nordlige Costa Blanca , Javea, Moraira og Denia: €326 pr. uge i lavsæson res. 592 i højsæsonen. Priserne på boliger her er dog generelt høje og belægningen er ifølge de oplysninger vi har fået ikke høj i lavsæsonen. Nordlige Costa Blanca , Altea-området. Se ovenfor (dog lidt lavere tal her). Costa Blanca, Alicante: 213 € for lavsæson, res. 548 € for højsæson. God belægning kræver god beliggenhed og høj standard. Høj konkurrence fra billige alternativer. Smart marked. Costa Blanca, Torrevieja-regionen (som er den mest populære badeby i området): 174 € i lavsæsonen, 330 € i højsæsonen. Ifølge faktiske tal fra vores partnere er den gennemsnitlige belægning i en lejlighed tæt på stranden 22 uger om året (ifølge den seneste rapport nærmer de sig 25 uger, blandt andet på grund af at mange mennesker, der tidligere har holdt ferie i Tyrkiet, har valgt Costa Blanca som en ny lavprisdestination). Dette tal kan forbedres ved selv at bidrage med lejere gennem annoncering eller gennem omgangskredsen. Den årlige indkomst ligger i gennemsnit (tal direkte fra det store udlejningsfirma, vi samarbejder med) på godt 5.000 €. Det er et helt fint tal, og skal ses som en fin bonus for dem, der køber bolig i Torrevieja og omegn. Figurerne på billedet nedenfor er baseret på 4 forskellige scenarier; hvis du lejer lejligheden i 15, 22, 30 uger (22-25 uger er altså gennemsnittet, men hjælper du dig selv med f.eks. Blocket annoncer, øger du belægningen) eller vælger du at leje den lang- semester:

Murcia, Costa Calida . 258 € om ugen i lavsæsonen og 451 € i højsæsonen. Dækningen i disse områder er god i sommermånederne, men det er svært at få dækning resten af året.

Valencia, Costa del Azahar. €225 i lavsæson, €572 i højsæson. Belægningen er uafklaret omkring Valencia, men markedsfør under alle omstændigheder dit hjem her omkring i udlandet. Interessen fra Skandinavien er relativt lav.

Dette er, hvor meget du skal tage ud om ugen til dit hjem

På højt prioriterede områder har vi statistik fra vores egne sider og vores partneres udlejningsvirksomhed. Har den bolig, du ønsker at købe, ingen statistik, ser vi på lignende boliger i området. Hvis det drejer sig om nyproduktion i en ny urbanisering, lægger vi udlejningsselskabernes lokale ekspertise til grund for vores vurdering af din belægning og hvor meget du kan leje om ugen, alternativt til langtidsudlejning (storbanken vi samarbejder med har boliger til langtidsleje over hele Spanien, så vi kan bruge deres tal som grundlag). Det bedste er at nøjes med et prisniveau, der er baseret på priserne på naboboliger (tag også hensyn til deres møbler og ekstra detaljer som Wifi og køkkenudstyr). Hvis du lægger dig for højt, er der risiko for, at du mister væsentligt i dækningen. Hvilket bringer os til næste punkt:

En af vores mest succesrige kunder, en svensker i Nerja, besluttede at renovere og indrette et af sine hjem for at gå et trin op i kvalitet. Resultatet var strålende. Selvom han øgede prisen markant om ugen, landede han på 44 ugers belægning og udtalte lakonisk: "Der er altid dem, der er villige til at betale for kvalitet". Det gælder især områder som Nerja eller Puerto Banus, hvor mange af de besøgende har det godt. At satse på luksussegmentet i f.eks. Mijas Costa eller Torrevieja kan være en smule sværere (men der er altid undtagelser, der beviser reglen).

Priserne bør fastsættes (nogle steder i Spanien er der lov om, at prisen pr. nat skal fremgå af annoncer) pr. nat, pr. uge og pr. måned, samt evt. "vinterrabat" på bookinger 3 måneder eller længere. En model, der er ret almindelig, er at sætte en pris pr. nat, der er cirka 1/5-1/6 af ugeprisen. Månedsprisen er normalt cirka den samme pris som en uge koster i højsæsonen. Dette frarådes dog i områder med høj belægning. I disse områder behøver du kun tilbyde en eller anden form for "long stay-rabat" mellem oktober og marts - hvis overhovedet det.

I mange tilfælde anbefales det også, at dine gæster skal bestille minimum 5-7 dage. Undtagelser er typiske weekendbyer som Valencia, Sevilla eller Malaga.

Udlejning i længere tid til en fast lejer giver i princippet altid færre indtægter. I langt de fleste tilfælde indbringer du faktisk flere penge, hvis du kun udlejer lejligheden i højsæsonen. Men har du problemer med at få høj belægning selv i højsæsonen, er en fast lejer i mange tilfælde den bedste løsning. Hvor meget månedlig husleje du har råd til, afhænger naturligvis af en lang række faktorer. En 2-værelses lejlighed i et relativt populært område i det sydlige Spanien har dog en husleje på €300-500 om måneden. Hvis lejeren selv betaler el, renovation osv., kan du regne med at beholde et beløb på €3000-5000 om året efter skat mv.

Om at låne i en spansk bank

Indtil for få år siden frarådede vi alle vores kunder at låne i en spansk bank. Banksystemet var en fuldstændig fiasko, hvilket var en væsentlig årsag til krisen. Nu har Spanien imidlertid indført reguleringer på bankmarkedet, som Sverige gjorde efter sin store boligkrise i 90'erne. Vilkårene er gode, og renterne er stort set lige så lave som i Sverige. De spanske banker stiller nogenlunde samme høje krav til din økonomi, som de svenske banker gør. Vi samarbejder med en af Europas største banker, La Caixa (Holabank), som blandt andet har en svensktalende bankdirektør , og via spanskafastigheter.se kan du ansøge online og få et låneløfte, inden du kommer til Spanien. Vi har tidligere arbejdet med en række banker, men i dag sender vi de fleste af dem til Holabank, da vores kunder har givet dem langt den bedste feedback med hensyn til både forhold og behandling (det kan dog tage lidt tid imellem, så vær der i god tid), så send nu de fleste af os direkte dertil. Læs mere om lån i en spansk bank her.

Hvor meget kan du låne i en spansk bank?

Det afhænger af, hvad ejendommen koster. Hvis det koster en million, kan du normalt få 70 % lån af dette beløb. Ifølge loven har bankerne et uafhængigt firma, der vurderer ejendommen. De kan så vurdere det til SEK 800.000, men selvom prisen er en million, kan du maksimalt låne 70 % af SEK 800.000. Hvis de derimod værdisætter det til halvanden million, vil du stadigvæk kun få et lån til en fast pris. Lån gives altid til den laveste sum, uanset om det er prisen eller værdiansættelsen, der bestemmer den endelige sum (bemærk også, at værdiansættelsen nu til dags er påfaldende ofte lavere end den faktiske markedsværdi ). Tidligere havde alle banker deres egne vurderingshold, men nu har staten reguleret dette, så en uafhængig tredjepart skal foretage værdiansættelsen. Det er derfor ingen idé, som man gjorde tidligere, at gå til forskellige banker og vælge den bank med den højeste værdiansættelse.

BEMÆRK . Bemærk, at du ikke kan låne til gebyrer og afgifter på boligen. Disse udgør 10-14% af den samlede sum af en bolig. Du skal derfor have mindst 40 % i egenkapital.

Scenario 1 : Du har fundet en lejlighed, der er en god investering, lad os sige to soveværelser, rimelig tæt på stranden, havudsigt. Den er prissat til SEK 1.000.000 og er også vurderet til SEK 1.000.000 (husk dog på, at der tilkommer moms og andre gebyrer, som du ikke må låne imod). Du har så brug for cirka SEK 400.000 som kontant indbetaling og kan låne SEK 600.000 i banken.

Bemærk, du behøver ikke at låne så meget som 70 procent, medmindre du har brug for det. Den bank, som vi primært samarbejder med, har ingen krav om, at du skal låne x antal Euro, som så mange andre (især nordiske) konkurrenter gør.

Scenarie 2: Du har 1 million i egenkapital. Boligen koster 1,7 millioner, men er vurderet til 1,5 millioner. Husk dog, at banken giver lån til det laveste beløb, uanset om det vurderes højere eller ej. Da prisen i dette tilfælde er sat til en million, kommer du til at låne 70% af 1,5 millioner (minus gebyrer og afgifter, ca. 10-14%).

Scenario 3. Du vil investere i en kommerciel virksomhed (B&B, hotel, bar osv.) eller måske købe et helt resort op, der er gået til banken, eller købe et større stykke jord. Her er der ingen givne regler . Hvor meget du kan låne afhænger af en række forskellige faktorer.Vi kan hjælpe med at oprette en kontakt til banken, dels til lån, dels til fx grund og genstande. Vi har den erfaring, kontakter og erfaring, der er nødvendig for investeringer af denne størrelsesorden.

Om problemet (og mulighederne) med bankobjekter

Nogle få banker har stadig mange billige boliger, men faktum er, at der sjældent er bankejendomme i særskilte, velhavende ferieområder; såsom Puerto Rico, Mas Palomas eller Nerja. Jo længere vi kommer fra krisen, jo færre bankposter kommer der ud. I slutningen af 2023 meddelte banksystemet, at der er rekord få bankerobrede genstande i landet.

Hvis du ikke er alt for kræsen med placeringen af din lejlighed, og bare gerne vil have det billigste sommerhus muligt, er der stadig mange gode køb at hente (i nogle områder, såsom Mijas Costa, er der også nyproducerede lejligheder) . Men leder du efter en investering, er beliggenhed som bekendt det vigtigste aspekt af dem alle. Det store problem med bankejendomme er, at det er bankejendomme af en grund - hvis de ikke har stort behov for renovering, er de iøjnefaldende ofte af vejen, eller ved motorveje etc. Læs mere om køb af bankejendomme i Spanien her .

Spørgsmål? Skriv til info@spanskafastigheter.se, så vender vi tilbage til dig, så snart vi kan.

Det spanske boligmarked - ejendomspriserne stiger, men er stadig vildledende i mange tilfælde

Ifølge officielle tal fra myndighederne steg priserne på brugte boliger med godt 7 % i 2018 (på nybyggeri steg priserne med 6,1 %). Det var den højeste stigning siden 3. kvartal 2007. Priserne steg også i 2019, og var nogenlunde fladt i 2020 – trods alt, og steg derefter til at ligge noget fladt under energikrisen. I første halvdel af året blev der købt flere boliger af udlændinge i Spanien end nogensinde før. Ifølge de fleste analytikere vil antallet af udlændinges køb slå rekorder igen allerede i 2024. Det første, der kræves, er, at vi kommer ud af energikrisen, og at renten begynder at falde igen.

Husk, at tallene refererer til det spanske boligmarked som helhed. I de mest populære områder er prisstigningen helt anderledes, og den kan variere meget mellem regioner/byer/kvarterer.

Det skal dog bemærkes, at prisbilledet i forhold til, hvordan det så ud før 2008-krisen, stadig er meget godt. Prisniveauet i 2019 var 36 % lavere i forhold til 2007, hvor priserne var rekordhøje. Salget stiger hurtigst på Costa del Sol og Costa Blanca. Valencia, De Kanariske Øer og Mallorca oplever også en relativt hurtig stigning i huspriserne. Det vigtigste at vide er, at prisstigningerne hovedsageligt finder sted i de mest attraktive segmenter. Boligmarkedet som helhed stiger ikke i samme høje tempo, men så ligger de fleste boliger også i områder, man simpelthen ikke vil investere i. Det store problem i de attraktive områder er ikke, at priserne stiger hurtigt, det er at boliger i gode områder simpelthen bliver udsolgt, mens der ikke er jord at bygge nye boliger på.

I øvrigt er omkring 5 % af alle udenlandske ejendomskøb i Spanien foretaget af en svensker, og vi er nu den sjettestørste ejendomskøber på det spanske marked. I de første tre måneder af 2016 købte svenskerne 1.004 huse eller lejligheder i Spanien (i første halvdel af 2018 blev der solgt flere boliger til svenskere end nogensinde før, mens 2019 var en smule mere stille, primært på grund af den svage krone). Det kan sammenlignes med 2009, hvor svenskerne købte i alt 429 boliger i landet (alene i første kvartal af 2017 steg antallet af svenske køb med 15,9 %, da næsten 1.000 svenskere købte bolig i Spanien i begyndelsen af året ). Emigrationen fra Sverige til Spanien steg for blot få år siden med over 21 % og forventes at stige endnu mere i fremtiden. Læs mere om sidste års tal og forventninger til i år i vores artikel om det spanske boligmarked .

Statistik over prishistorie i Nerja og Barcelona som eksempler

I 2007 var priserne på deres højeste i Barcelona, og den gennemsnitlige pris pr. m2 var dengang €4732. Priserne var på det laveste i 2013 med en gennemsnitspris på €2957. Det vil sige en reduktion på cirka 40 %. Mellem 2013 og første halvdel af 2016 steg priserne omkring 6-7%. Derefter aftog denne udvikling noget i forbindelse med urolighederne i løbet af efteråret 2017.

Det, der skal understreges, når man studerer statistik vedrørende det spanske boligmarked, er, at det er baseret på alle boliger inden for et givent område. Det vil sige, at der ikke findes en særskilt statistik vedrørende investeringsobjekter beliggende i gode områder. Disse stiger af naturlige årsager hurtigere i pris.

Konkrete priseksempler fra Nerja, Costa del Sol

En specifik lejlighed, vi kender godt, med 2 soveværelser, 2 badeværelser og en terrasse i det populære område af Capistrano Village i Nerja i slutningen af 70'erne kostede ca. €25.000. Det kostede i de gyldne år (omkring 2005) €250-260.000, og et par år efter nedturen kostede det €190.000 (priserne for lignende boliger er nu over €200.000).

I begyndelsen af 2015 kostede en 1-værelses lejlighed i Capistrano Village 100.000-120.000 og i begyndelsen af sommeren 2016 blev de solgt for 148.500 €.

Et andet eksempel: Capistrano Playa, for et par år siden kostede 1 værelses lejligheder omkring €140.000. I begyndelsen af juni 2015 solgte en svensk familie en 1-værelses lejlighed der for €240.000. Dette var dog overpris for en 1-værelses lejlighed, men priserne har siden stabiliseret sig på omkring €225.000.

En lejlighed i Ladera del Mar, lige uden for Nerja, kostede 194.000 € i sommeren 2014. Det blev derefter solgt i andet kvartal af 2015 for €239.000. Priserne har været over €300.000 der i et par år nu.

Da der stadig er så meget tomt omkring Torrevieja og resten af Costa Blanca (gælder også store dele af Costa del Sol, f.eks. Mijas Costa, der har rigtig mange "spøgelseskvarterer" i kølvandet på krisen) , vi har endnu ikke tilsvarende tal. Vi har dog modtaget rapporter om kunder, der køber renoveringsejendomme i populære områder som Punta Prima i Torrevieja, retter dem op og hurtigt sælger dem for omkring 25 % mere til skandinaviske kunder. Der er dog meget få af denne type efterspurgte renoveringsobjekter i disse dage. Snart vil det interessante fra et investeringssynspunkt i Torrevieja mest være nyproduktion.

Bemærk, vores mægler i Nerja arbejder med alle de største aktører i området. Det er den eneste måde, vi kan tilbyde de bedste objekter, at samarbejde med de bedste spanske og britiske skuespillere, små som store. Prisen til kunden påvirkes aldrig. Derudover samarbejder vi med bankerne direkte på regionschefniveau, så når deres kunder vil sælge, sender de dem videre til os. Det samme, hvis der dukker et bankobjekt op, men det gør det sjældent i Nerja. Vi ligger i hvert fald meget gunstigt i byen og omegn, men på trods af dette er der ikke meget vi kan gøre ved det faldende udbud af objekter i de "lavere" prisklasser. Men der er stadig, fra tid til anden, lejligheder med 1 soveværelse, der koster lidt over en million SEK.

Et par ord om investeringsafkast (ROI)

Det direkte afkast (Return of investment, forkortet ROI) er det årlige overskud, som boligen genererer via sin udlejning/drift, og denne indtægt sætter du i forhold til boligens købspris.

I Sverige er ROI for en lejebolig generelt 5 % (bemærk, at indkomsten fra en spansk bolig, der udlejes til turistmarkedet, generelt er væsentligt højere end for almindelige lejere).

Der er ingen ROI-tal for Spanien som helhed. Men før krisen forventede du normalt omkring 10 % eller endnu højere for en attraktiv bolig på Costa del Sol. Alt over 5 % i forudsigelig indtjening er dog attraktivt for investorer.

Siden opsvinget er tallene igen begyndt at nærme sig disse niveauer, og vi har også i flere og flere tilfælde noteret højere tal end det. Hovedsageligt i Nerja, hvor den nu er på et all-time high og slår rekorder hvert kvartal, i høj grad på grund af, at byen som sagt nu er blevet en helårsdestination. Alene vores udlejning til Sverige steg med 50 % i første kvartal 2016 sammenlignet med første kvartal 2016!

I ROI-beregningen medtager du normalt bruttobetalingerne for ejendommen, samt fradrag for drift, vedligeholdelse og andet, der kan udledes af virksomheden. Mange ejendomsmæglere i Spanien ser dog på den endelige pris i forhold til, hvor meget boligen indbringer på et år for at nå frem til ROI.

Der tages dog ikke højde for regnskabsmæssige afskrivninger ved beregning af ROI.

Det nemmeste er blot at studere den historiske belægningsprocent, den gennemsnitlige lejepris i løbet af året samt årlige gebyrer.

Konklusion/resumé:

Spanien har mange faktorer på sin side. De har en moderne infrastruktur med moderne motorveje, højhastighedstog og et veludviklet sundhedssystem. Landet anses også i nogen tid nu for at være verdens sikreste turistdestination. Hovedsageligt har Spanien bløde faktorer, som du aldrig kan tage fra dem på din side. Det har sin rige historie og kultur, sin mad, den altid nærværende sol, den varierede natur, havet og sine lange kyster. Spanien er verdens tredjestørste turistland, og turismen er i en kraftig ekspansionsfase, og det mest spændende for investorerne er måske, at landet tiltrækker en stadig mere pengerig international turisme, som det ikke rigtig havde før.
Boligpriserne faldt med næsten 50 % i kriseårene. Siden et par år siden er de i nogle regioner mere, i andre mindre begyndt at stige igen langsomt, men sikkert (priserne stiger mest i Madrid, Catalonien og Mallorca), men Corona-krisen bremsede midlertidigt udviklingen. Det betyder, at der stadig er enestående gode chancer for at lave en rigtig god boliginvestering i Spanien. Vi kan dog ikke understrege nok, hvordan det store problem lige nu IKKE er prisstigningerne, men manglen på attraktive boliger i rigtig attraktive områder. På nogle områder er det meningsløst at diskutere prisstigninger, da der næsten ikke er noget tilbage at købe overhovedet.
Har du brug for et lån til dit spanske boligkøb, kan du låne op til 70 % i en spansk bank. Du skal dog huske på, at du i praksis skal bruge 40% i egenkapital, da du ikke må låne til skat etc. Du kan få et låneløfte online, hvis du ansøger gennem os , inden du kommer ned. Banken ønsker dog i store træk at vide, hvilken type bolig du vil købe, hvor den skal købes, og hvor meget du vil låne. De ønsker også en klar tidslinje: hvornår kommer du ned og kigger på boliger, hvornår planlægger du at foretage købet.
For at sikre dig, at du foretager en sikker investering, skal du studere udlejningshistorien i området (både i byen og boligblokken, gerne boligens individuelle historie, selvom det sjældent er en mulighed).
Boliger, der fungerer bedst på lejemarkedet, er dem, der ligger inden for 60 minutters kørsel fra lufthavnen, som har terrasse/altan og adgang til pool i nærheden, som er i frisk stand - gerne med havudsigt. Det er frem for alt vigtigt, at boligen ikke ligger på en stærkt trafikeret færdselsåre. Selv detaljer som boligindretning, møbler, aircondition, vaskemaskine osv. er vigtige.
Et meget vigtigere aspekt er dog den geografiske placering . Især Costa del Sol har en meget høj belægningsprocent, som også kun vokser hvert år og i stigende grad orienterer sig mod det eksklusive. Den bedste belægning, på grund af flere forskellige faktorer, er på den østlige Costa del Sol i Nerja ( 42-48+ ugers belægning) . Selv hovedstaden på Costa del Sol, Malaga, har en befolkning, der er i kraftig vækst, og som de fleste tror vil blive en af Europas største "Weekend-byer". Costa Blanca er også et vækstområde, selvom der endnu ikke er en høj helårsbelægning. Det er hovedsageligt Torrevieja (22-25 ugers belægning), der tiltrækker turister, i hvert fald til en vis grad, selv i lavsæsonen.
De Kanariske Øer, Mallorca og Barcelona har en stærk turistindustri. Men mulighederne for at lave en god lejeinvestering er begrænset, eller i nogle tilfælde helt kvalt, af restriktioner . Hvis man ikke følger loven, kan bøderne blive meget høje. Bemærk dog, at det er muligt at købe boliger med godkendte turistlicenser i Barcelona. Derudover er ikke alle nærliggende regioner lige så stramt regulerede, såsom det trendy feriested Sitges.
Mest populære ferieområder i Spanien har god belægning i højsæsonen. I gennemsnit kan man ifølge flere bedømmere regne med 15 ugers belægning om året. I de fleste tilfælde det kun udleje af boligen i Bemærk også, at nogle områder, selvom de generelt har en stærk turisme, kan være mere eller mindre umulige at udleje deres bolig i. Når det er sagt: studer historien nøje og vælg en aktør, der har etableret kanaler at markedsføre din bolig i.
Der findes forskellige udlejningsmodeller , hvis du ikke selv vil klare markedsføring mm. Det er kutyme, at udlejningsfirmaet tager 20% af omsætningen (10%, hvis du selv medbringer kunden). En hybridmodel, hvor man selv henter nogle kunder ind (via markedsføring eller omgangskredsen), bliver mere og mere almindelig. Langt fra alle områder i Spanien har velfungerende udlejningsfirmaer. Det bør du også overveje, hvis du ikke er parat til at stå for det hele selv, såsom at ordne et rengøringsfirma, vagtheste til rådighed, løsning til nøgleudlevering, betalingsløsning, markedsføring mv.
Desværre hævder mange mæglere (også svenske) at de vil hjælpe med din udlejning og at der "ingen problemer. Vi ordner det." Så sker der ikke noget. Tjek deres udlejningsvirksomhed, FØR du køber gennem dem (og hvilke muligheder er der i det område, du har tænkt dig at købe). Bed dem om at vise dig statistik fra Google, hvor mange unikke besøgende de har om ugen, bed dem forklare hvilke portaler, nationale og internationale, de annoncerer i. Bed dem præsentere en plan for, hvordan du bedst markedsfører din ejendom. De fleste mæglere har ikke eksklusive rettigheder til ejendomme til salg i Spanien, så du behøver ikke at føle dig bundet til en mægler, der ikke kan opfylde alle dine krav, både før og efter købet.

Det kan vi hjælpe med for dig, der ønsker at investere i Spanien

Vi scanner ikke markedet for eksempelvis billige bankejendomme, som vi ved ikke vil fungere på lejemarkedet. Vores partnere (advokater, banker, udviklere, lokale spanske mæglere osv.) ved også, at vi ikke er interesserede i så "billige feriehuse" som muligt. De sender os således, hvad de vurderer som gode investeringer, boliger med tallene på deres side . Vi kan naturligvis efter forespørgsel slå op, hvad vi vurderer som en rigtig billig, enkel, men pæn bolig til dig. Men vi skal være på det rene med, at der er stor forskel på en "god investering" i forhold til en "billig bolig i solen som muligt".

Vi sikrer, at:

Hjælpe dig:

for at finde den bedste bolig til leje (vi analyserer tal fra vores datterside, partneres dattersider osv.). Sammen med lederen af det respektive udlejningsselskab kan vi, hvis der ikke foreligger dokumenterede tal, lave et kvalificeret skøn over, hvilken indtægt du kan tænkes at trække på din ejendom.
at finde den rigtige advokat . Vores virksomhedsadvokat arbejder også med boligrelaterede tvister. Han er kendt og respekteret, og kommer fra en familie, der har været advokater i flere generationer og dermed har et helt unikt kontaktnet. Han hjælper os også med at finde særlige investeringer, såsom B&B, små hoteller, erhvervsgrunde osv. De fleste af disse indkøb klares gennem advokatkontakter.
at få et lån i en spansk bank , og et eventuelt låneløfte inden du kommer ned (samt en svensktalende bankdirektør, hvilket betyder at du ikke behøver at oversætte alle dokumenter med en autoriseret spansk oversætter).
at overholde alle de love og regler , der gælder i regionen (bemærk, vi kan ikke hjælpe i alle spanske provinser, men det er noget seriøse udlejningsfirmaer burde kunne hjælpe med) for at leje, hvor du har købt din bolig.
med al den sædvanlige efterservice, såsom vand- og elleverandør, fællesregistrering, ejendomsskat mv.
at finde udlejningsfirmaer , der tager sig af alt, eller visse dele, såsom nøgleudlevering, rengøring, markedsføring, booking og betaling. Der er flere muligheder for, hvordan du poster dette.
med annoncering af enkelte boliger til leje i vores butik på Blocket, og evt direkte på vores hjemmeside, på vores Facebook-kanal (herunder via betalte Facebook-annoncer), søstersider og så videre.
Efterhånden som tiden tillader det, kan vores marketingchef hjælpe med at lave og markedsføre en hjemmeside til dig (til en stærkt nedsat pris i forhold til, hvis du henvender dig til et webbureau) med markedets mest overkommelige og fleksible lejebookingssystem, (som vi selv bruger ) som samt metoder til at fremstå højt i Google mm.
at finde gode byggefirmaer til renovering (du er i øvrigt godt klar over, at det stadig er muligt at lave et svensk rodfradrag selv for ens spanske bopæl). Udlejningsselskabernes ledere giver gerne bud på, hvordan man bedst renoverer for at få den bedst mulige belægning. Det er også i deres interesse, at du så vidt muligt kan leje den ud.
med dokumenterede strategier fra vores mest succesrige kunder, der har valgt at gøre alt på egen hånd, en plan for, hvilke nationale og internationale portaler der fungerer bedst (kun få er påkrævet), og hvordan man får den billigste pris på diverse hjælpetjenester, og andre bør overvej om du udlejer din bolig helt selv.
Vi kan også rådgive om andre aspekter såsom forsikring og betalingsløsninger . (der er en svensk, fleksibel betalingsløsning, vi anbefaler, som giver kunden mulighed for at betale online eller via OCR på en papirfaktura).
Vi er med fra start til slut gennem hele købsprocessen, og vi sørger for at være med og oversætte alt til svensk mv.
Skriv til info@spanskafastigheter.se eller spanienkontoret@spanskafastigheter.se Telefonnummer til vores hovedmægler Anders Larsson: 0034 669 738 682

Følg gerne med på vores Facebook-side, hvor vi udgiver alle vores nyhedsbreve, enkelte emner af særlig interesse, nyheder vedrørende investorer mv.

Kontakt os og links til alle vores nyhedsbreve.

Læs også:

Om spanskafastigheter.se
Bankobjekter i Spanien
Lej en villa eller lejlighed i Spanien - tips til korttidsophold og længerevarende ophold mv.
Ofte stillede spørgsmål og svar om køb af en ejendom i Spanien (købsprocessen, årlige skatter og gebyrer osv.)
Lej en bil i Spanien, de bedste virksomheder, og dette bør du tænke over
Guider til forskellige områder af Spanien , der er af mere eller mindre interesse for investorer
Tips til at flyve billigt til Spanien
Få et låneløfte fra en spansk bank via online ansøgning – sådan fungerer det

Kontakt os: info@spanskafastigheter.se

https://youtube.com/watch?v=hQfyK9DxGM4%3Frel%3D0

Spansk ejendomsmægler - Mæglere i Nerja og Malaga

Alt om ejendomsinvestering i Spanien - køb den rigtige ejendom i det rigtige område