Indtil for få år siden frarådede vi alle vores kunder at låne penge til bolig i en spansk bank. Den økonomiske situation var for usikker, og på et tidspunkt var der en overhængende risiko for, at renten ville stige i vejret. Hele det spanske banksystem, hvad angår vilkår og værdiansættelse af boliger mv., var også dårligt reguleret. Nu har de spanske myndigheder dog i samarbejde med de store spanske banker kontrolleret hele banksystemet. Nu er det fordelagtigt og sikkert at låne penge hos, samt at købe bolig, direkte i en spansk bank.

Q1 2024 opdatering om rentestigninger i Spanien:

Renten på spanske banklån varierer afhængigt af en række faktorer, herunder lånets løbetid, belåningsgrad og kreditværdighed.

Renterne på spanske banklån er steget det seneste år på grund af stigende inflation og Den Europæiske Centralbanks stigning i styringsrenterne. Det er dog stadig muligt at finde relativt lave renter på spanske banklån, især hvis du har en god kredit og et højt kontantindskud.

Hvis du overvejer at optage et spansk banklån, er det vigtigt at sammenligne forskellige banker og lånetilbud for at finde den bedste løsning for dig.

Den spanske bankforening gik ud i marts 2023 og meddelte, at "vi er blandt de bedste i Europa, måske hele verden". Det har som bekendt været svært at få lån i Spanien efter krisen, der startede i 2007. Man har maksimalt fået lov til at tage 70% lån (60% i praksis da man ikke må låne til skat mv.). ) og afskrivningsperioden er kortere end i mange andre lande. Denne restriktive adfærd har givet pote. Spaniens inflation er ikke så høj som i resten af ​​EU, og bankerne svajer ikke. Det vil også påvirke sit boligmarked positivt (eller rettere mindre negativt), selvom der i en periode vil være stor forsigtighed, hvilket bremser diverse projekter på boligmarkedet.

ECB hævede basisrenten i maj 2023 med kun 25 basispoint til 3,75 %, det højeste niveau siden oktober 2008, men signalerede en opbremsning i renteforhøjelserne fremadrettet . Den 12-måneders Euribor i april var 3,757 %, hvilket betød, at en låntager med et typisk 20-årigt årligt revolverende lån på €120.000 så deres månedlige omkostninger stige med €217.

Angående lavere renter i Spanien i fremtiden:
I Spanien har de ikke været så aggressive i deres fremtoning, som fx den svenske Riksbank har været med hensyn til rentestigninger. Konkret eksempel: I nogle bygninger (som strækker sig et par år ud i fremtiden) er marginalerne øget for at dække omkostningerne ved en evt. rentestigning, fra de nuværende 2,2 % til 2,8 % som en sikkerhedsmargin.

Renten i eurozonen forventes at begynde at falde allerede inden sommeren 2024.

Bemærk venligst, at vi kun videresender og hjælper med at administrere ansøgninger til vores kunder (dvs. vores mæglere administrerer også dit boligkøb). En vurdering af en bolig er gyldig i op til 6 måneder. Hvad angår den bank, vi arbejder med for vores kunder, opkræver de heller ikke for værdiansættelsen (mange banker opkræver stadig fra €400 og opefter). Bemærk, at værdiansættelsen af ​​boligen afgør, hvor meget du kan få i lån.

Siden foråret 2023 er vi begyndt at samarbejde med en ny stor bank i Spanien. De tilbyder blandt andet meget hurtigere behandlingstider. Vores kunder får hurtige svar på, om de får et lån eller ej. De sender anmodninger ud til flere forskellige banker og tager højde for de samlede omkostninger ved et lån.

• Da CaixaBank lige før pandemien begyndte at tilbyde fast rente, 20 år, til 2,10 % (nominel rente, forudsat at den maksimale rabat er brugt eller nået), var dette den laveste spanske rente i 30 år. Et rekordstort antal spaniere overførte således deres lån til CaixaBank. Siden har andre banker også sat renten ned. Så hævede de det igen, da ECB begyndte at hæve renten.
• Vi arbejder tæt sammen med flersprogede bankchefer i organisationen. Sender du ansøgningen gennem os, er der ingen ekstra gebyrer. Fordelen ved at gå igennem os er blandt andet, at du ikke behøver at oversætte dine juridiske og økonomiske dokumenter til spansk via en autoriseret oversætter.
• Banken godkender nu også realkreditlånet, inden boligen er blevet vurderet.
• Banken udsender først en uvildig vurderingsmand til at vurdere boligen efter underskrift af reservationskontrakten, men det er også muligt at bestille (så betaler du selv udgiften) en vurdering på egen hånd.
• De informerer dig om både de samlede omkostninger ved både lånet og køb af bolig.
• OPMÆRKSOMHED! Da vi modtager rigtig mange ansøgninger i øjeblikket, har vi besluttet, at vi skal prioritere dem, der også benytter vores mæglerydelser. 1. Skriv til info@spanskafastigheter.se , hvis du vil ansøge om et lån. 2. Oplys også hvilken type bolig du leder efter og hvor i Spanien du ønsker at købe 3. og hvor stor egenkapital du har. Resten af ​​dokumenterne sendes til banken på et senere tidspunkt. Ansøgningen koster intet (det er først, når du er så langt i låneprocessen med at købe en bestemt bolig, at den ifølge spansk lov skal vurderes af en uafhængig tredjepart, at der tillægges et gebyr. Vurderingen afgør, hvor meget du kan låne , men det afspejler ikke nødvendigvis den faktiske markedsværdi).
• Vi giver selvfølgelig også tips og råd til, hvilke områder der er bedst til investering til udlejning og værdiforøgelse, hvor du skal søge bolig [ se lejligheder i dette eksklusive område, Malaga , hvor priserne endnu ikke er steget så meget som andre områder) hvis du er ude efter et så billigt sommerhus som muligt, erhvervsejendomme mv.

Svenske banker er sjældent enige om, at du har en spansk bolig som sikkerhed for et svensk lån. Det omvendte forhold hersker naturligvis i Spanien.

I denne artikel gennemgår vi, hvad der gælder for et lån i en spansk bank, men vi tager udgangspunkt i, hvilke oplysninger de ønsker fra dig.

Sådan får du et låneløfte fra en spansk bank til boligkøb

Indsender du disse dokumenter inden dit besøg, fremskynder det processen, og du kan mere eller mindre få et låneløfte, inden du kommer ned til Spanien. Lånetilsagn eksisterer ellers ikke i Spanien, men vi synes, det er vigtigt, at vores kunder ved cirka hvilket prisleje de kan bevæge sig i, allerede inden de kommer ned for at se på boliger:

Dokumenter anmodet om et lån i en spansk bank (for svenske kunder)

• OPMÆRKSOMHED! Det er banken, der skal have disse dokumenter. Ikke os. Vi hjælper dig kun med at etablere kontakt til den rette person.
• Selvangivelsen fra sidste opgørelsesår , de fulde skatteoplysninger, så den samlede bruttoindkomst vises, samt den endelige skat, så de kan se nettoindkomsten. Læs mere om nye skattelove i Spanien.
• De 2-3 seneste lønsedler (eller pensionsudbetalinger) og arbejdsgiverbevis (som angiver, hvilken type ansættelseskontrakt du har)
• Kopi af ID-dokument.
• UC : kreditoplysninger om gæld i Sverige og evt bemærkninger, har de indsamlet en masse værdifuld information til bankerne på det svenske informationscenter, som blandt andet oplyser ejendommes takserede værdi, de seneste års deklarationer osv. Rigtig godt som grundlag. Besøg: www.uc.se for at give oplysninger om dig selv. Ofte sender de en PDF inden for 24 timer.
• Bankmidler: en oversigt over din indestående på konti, servicekonto, opsparingskonto, opsparingsmidler, aktiebeholdninger osv. Dette er især vigtigt for dig, der beder om et stort lån, men som f.eks. har en masse opsparing midler etc., som du ikke ønsker at bruge. Normalt er kopier af kontoudtog fra de seneste tre måneder tilstrækkeligt.
• Gæld: oplysninger om størrelsen af ​​ubetalt gæld i Sverige og hvor meget du betaler i renter og afdrag om måneden. Et af de vigtigste aspekter med hensyn til, om du får bevilget lånet eller ej, er din gældsgrad . Banken tillader kun, at din samlede gæld udgør en vis procentdel af din indkomst (normalt er denne beregning baseret på din nettoindkomst). Procentsatsen varierer fra sag til sag, men normalt accepteres for fast bopæl i Spanien en gældsgrad på 30-35 % (op til 40 % i særlige tilfælde). For udenlandske statsborgere er den accepterede gældskvote ca. 25-30 %.
• Bolig : bankerne vil gerne vide, om kunden har lejemål eller egen bolig (og i givet fald en vurdering af boligen), udgiften til huslejen og eventuel gæld mv.

Er du selvstændig:

• Så ønsker bankerne selvangivelsen og regnskabet (resultatopgørelse og balance), så de kan se grundlaget for din indkomst. Gerne de seneste to års regnskab og selvangivelse.
• Stort set ønsker de spanske banker, ligesom i Sverige, et bredt grundlag, så de får et billede af din nettoindkomst (efter skat og faste omkostninger i hjemlandet) og derved kan bestemme din betalingsevne for et lån i Spanien .
• Der er ingen problemer med at låne penge i en spansk bank hos et svensk firma. Det er meget almindeligt, at svenske AB-virksomheder (men også andre typer virksomheder) låner i Spanien. Du kan dog maksimalt få 50 procent i realkreditlån, hvis du optager lånet i virksomheden.
• Derudover er det normalt en kortere afdragsordning, der gælder for virksomheder. Det gælder både svenske og spanske virksomheder.

Godt at vide for dem, der ønsker at låne i en spansk bank ved hjælp af spanskafastigheter.se

OPMÆRKSOMHED! Da vi ikke modtager provision, hjælper vi kun vores egne kunder med bankkontakter. Vi samarbejder med flere spanske banker (alle har svensktalende bankdirektører og andet svensktalende personale, men vær opmærksom på, at nogle dokumenter kan være på engelsk. Vi hjælper gerne, hvis du har spørgsmål eller bekymringer vedrørende visse vilkår.) Dette primært vedrører storbanken CaixaBank samt Cajamar og Banco Sabadell. Vi arbejder kun med medarbejdere på ledelsesniveau. Ønsker du at ansøge om et større lån til en investering, er ansøgningsproceduren lidt anderledes. Derefter arrangerer vi et møde med en af ​​de øverste ledere i Barcelona.

En stor fordel ved de banker, vi har valgt at samarbejde med, er, at de ikke har nogen krav til, hvor lidt du låner . Andre spanske muligheder har ofte ellers et krav om, at du skal låne x meget af boligens sum.

Vi sammenligner bankers forskellige forhold, og kommer med meninger om, hvilken bank der er bedst egnet i netop din situation. sag. Vi formidler og giver rådgivning i din låneproces, som er en gratis service, vi tilbyder til kunder, der køber deres bolig gennem os, eller en af ​​vores samarbejdspartnere, eller bankobjekter.

Leder du efter ny produktion? Bankerne er blevet stadig mere restriktive med at gå ind og finansiere projekter, da de mener, at der bygges for meget i forhold til efterspørgslen. Usikkerhedsfaktoren er således høj ifølge deres risikoafdelinger. I stedet ønsker bankerne at se mere sikre typer af projektmodeller, såsom byggeteams. Disse presser priserne op til 35 % (der tager arrangøren og dens skyhøje marginer ud af ligningen) og er bedre reguleret under spansk lov. Sikkerheden er dermed væsentligt højere. Læs mere om spanske byggehold her.

Læs vores gode artikel om investering i ejendom i Spanien.

Oversigt: de mest attraktive projekter af nye huse og lejligheder på Costa del Sol og Costa Tropical.

Hvor meget kan du låne? 

Normalt kan du låne 60-70 procent af købesummen (nogle banker gør indsigelse op til 90%, men det er sjældent, at du kan låne mere end 70% selv ved køb af disse). Bemærk venligst, at du ikke må låne til skatter og afgifter . Du skal derfor betale cirka 40 procent i egenkapital af den samlede sum (ved et lån på f.eks. 70 % skal du altså have cirka 30 procent i egenkapital). Hvor meget du kan låne afhænger i høj grad af, hvilken type bolig du køber, og hvor den ligger. Køber du en investeringsbolig i et populært område med en lang historie med (eller gode betingelser for) udlejning, giver det dig større chancer for et højere beløb, end hvis du køber et renoveringsobjekt på landet.

Værdiansættelsen af ​​din spanske bolig udføres af en uafhængig tredjepart. Før krisen havde bankerne deres egne vurderingsmedarbejdere. Det er ikke længere tilladt, fordi det endte med, at bankerne tiltrak kunder med høje lån og dermed pustede boblen op. Hvis boligen er vurderet højere end salgsprisen (eller omvendt) så er det det laveste beløb, du kan få lån til . Hvis boligen for eksempel er vurderet til 1,2 millioner SEK, men du køber den for 1 million SEK, kan du låne 60-90 % af 1 million SEK.

Bemærk. Nogle udenlandske banker (såsom danske og svenske banker) har som minimumskrav lige nu, at du låner mindst 100.000 Euro for at få bevilget et lån. De spanske banker, vi anbefaler og samarbejder med, ikke dette krav

Hvor høj er renten på et lån i Spanien?

[Bemærk at den laveste rente normalt opnås, når lånet er bundet i 20-25 år] Der er individuel rentefastsættelse, hvilket betyder, at din rente afhænger af en række forskellige faktorer, såsom hvor og hvad du køber, din indkomst osv. (din risikoprofil). CaixaBanks gennemsnitlige rente i skrivende stund: Euribor + 3,8. [ Euribor-værdien findes her ]

Den gennemsnitlige rente for et lån i Spanien faldt fra 4,21 % til 3,29 % fra 2015-2016 og fortsatte med at falde i flere år. Den steg dog en smule i forbindelse med rentestigningerne for at bremse inflationen i kølvandet på energikrisen 22.

Vilkårene for realkreditlånet er omfattet af La Caixas risikokriterier. Lånemuligheder:

• Pant. Med Préstamo Hipotecario Bonificado (det subsidierede realkreditlån) giver du et engangsbeløb af hele kapitalen ved handlens begyndelse, og det sker altid med boligen som garanti.
• Med en blandet tilskudsrente. I de første år kan du nyde godt af faste kontingenter med en attraktiv rente uden at skulle opgive en variabel rente efter nogle år.
• Med en fast tilskudsrente. Sikkerheden ved at have faste kontingenter med attraktive renter i hele låneperioden.
• Med variabel rente. 

Hvis du på forhånd vil vide (hvis du ansøger om et låneløfte), hvor høj rente du kan forvente, har banken brug for svar på følgende spørgsmål:

• Prisen på den bolig du skal købe (så skal vi på forhånd vide hvilken bolig du har tænkt dig at købe).
• Nettoindkomst om året.
• Har du andre lån, hvis ja, hvor meget betaler du om måneden?
• Ejer du fast ejendom?
• Har du et realkreditlån i Sverige? Hvor meget betaler du om måneden på lånet?
• Har du ejendomme, som du lejer ud? Hvor meget indbringer de om måneden?
• Hvad er dit arbejde? Hvor længe har du været ansat på dit nuværende job?
• Bemærk. Husk på, at det er svært at få lån i en spansk bank til boliger i landdistrikterne. Søger du finansiering til landlige objekter, så henvend dig først og fremmest til din svenske bank.

Hvornår skal du aldersgrænsen have betalt lånet af?

Nogle banker har en grænse på 67 år på et realkreditlån, andre er lidt mere generøse på det punkt. De fleste har nu ændret aldersgrænsen til 75 år. Snart er alle banker på den aldersgrænse for afdrag.

Hvor lang er afdragsperioden på et spansk boliglån? Tilbagebetalingsperioden er normalt 20 år for en udlænding.

Spanske lån (samt RUT- og ROT-fradrag) er fradragsberettigede i Sverige .

Servicepakke til dem, der køber bolig i Spanien

CaixaBank (i daglig tale "La Caixa"), eller HolaBank, som den for nylig blev omdøbt i form af kontorer rettet mod det internationale marked, tilbyder forskellige former for tjenester tilpasset dem, der lige har købt bolig i Spanien.

Det drejer sig blandt andet om:

CaixaBank Club-pakken med realkreditlån til lavest mulige rente, kreditkort, bil- og husforsikring samt alarmsystemer til boligen. Callcenter der er åbent døgnet rundt. Juridisk vejledning, samt direkte kontakt til tømrere og blikkenslagere.

CaixaBank tilbyder også et koncept, de kalder "Living Solutions Plan", som giver dig adgang til hjælp til at finde hushjælp (til fuldtidsbeskæftigelse, eller f.eks. rengøring), hjælp til at bestille tider hos svensktalende læger, hjælp til alle de papirarbejde involveret i et køb af spansk bolig (samt betaling af årlige skatter osv.). Læs svar på ofte stillede spørgsmål om boligkøb i Spanien.

Links til vores nyhedsbreve med de bedste investeringer i forskellige dele af Costa del Sol:

• Nyhedsbrev Nerja
• Nyhedsbrev Marbella og resten af ​​den vestlige Costa del Sol (Mijas, Fuengirola, Estepona osv.)

Er du nysgerrig på dine muligheder for at optage lån i en spansk bank? Send dine spørgsmål til info@spanskafastigheter.se, så vender vi tilbage til dig, så snart vi har tid.

Vi er kun i stand til at hjælpe dem, der også specificerer, som tidligere nævnt : 1. Hvilken type bolig du leder efter. 2. Hvor i Spanien søger du. 3. Hvor meget egenkapital du har. 4. Hvor i processen du er (hvis du er på vej ned for at se på stedet, hvis du skal byde på en bestemt bolig, eller hvis du måske har planlagt at rejse længere ned).