Tidens projektløsning er fremtiden i Spanien! - op til 25% billigere nyproduktion via byggeteam - Spansk ejendomsmægler

Priserne på jord og byggematerialer er steget i vejret de seneste år i Spanien. Samtidig bygges der større og større projekter med stadig højere marginer. De fleste bedømmere er klar over, at dette risikerer at opbygge mini-bobler i markedet, og at flere projekter, der sælges, aldrig vil blive afsluttet, da de ikke vil sælge nok lejligheder/huse til at gå i balance for initiativtageren (bygherren), der finansierer det enkelte projekt. . Dette problem er kun blevet værre med inflation og rentestigninger.

I disse byggeprojekter er gennemsigtigheden og sikkerheden for købere også undermålig. Denne udvikling bekymrer mange, ikke mindst de store spanske banker, der står for sikkerheden. Der er dog en vej frem, der tager Spanien ud af dette dilemma, og denne vej findes i en arbejdsmodel, der tidligere har haft succes.

Byggefirmaer er billigere og væsentligt sikrere for køberen

Løsningen er såkaldte byggeforeninger, der ikke bare presser priserne ned, men også øger sikkerheden for både den enkelte køber og banken.

Ovenstående linjer er allerede nu og vil blive endnu mere relevante i kølvandet på Corona- og inflationskrisen. Mange af de kæmpeprojekter, der nu sælges i Spanien, bliver simpelthen ikke af. Mindre projekter, hvor køberne som gruppe i stedet for som initiativtager opkøber grunden og bygger, er den eneste vej frem.

Når man læser de svenske aviser, kan man nemt få det indtryk, at alt er forsinket, og at alt er blevet dyrere osv. Det er ikke en generel sandhed. Vores projekt Colina de Alta i Nerja startede for eksempel byggeriet i 1. kvartal 2022, og i efteråret var vi omkring 3 måneder foran tidsplanen, og det er fortsat med at rulle. Det er rigtigt, at visse materialer er blevet dyrere, men andre materialer er blevet billigere. Priserne kan selvfølgelig stadig stige en smule, men som det ser ud nu, vil priserne på materialer og forsyninger normalisere sig. Dette byggefællesskab havde rigtig gode priser, da vi lancerede det, og beliggenheden som du kan se på billedet fra bygningen er fremragende! Til sidst vil vi tilføje, at vi er meget tilfredse med byggefirmaet, og de vil helt sikkert få til opgave at bygge flere af vores fremtidige projekter.

Værdien af attraktiv, nøglefærdig nyproduktion vil med stor sandsynlighed i løbet af første halvdel (fra anden halvdel af 2024) af det 20. århundrede stige enormt.. Især i områder som Malaga og Nerja og omegn, hvor der allerede før Corona manglede ny produktion. Men efterhånden som appetitten på ny produktion steg (priserne steg med 10 % alene i juli 2021), er det stadig uvist, om markedet kan løse alle de opståede tærskler og trods alt levere ny produktion hurtigere end forventet.

I denne artikel forklarer vi, hvorfor byggefællesskabsmodellen igen er på fremmarch i Spanien (men også i Sverige, og ikke mindst i Tyskland og andre lande), og hvorfor du også bør overveje at investere i en lejlighed eller et hus i et byggefællesskab i Spanien - så er sikkerheden for dig meget højere, og priser op til 25 % lavere (men endnu lavere iflg. de faktiske tal vi sidder på i vinter 23, fra diverse projekter. Der har været mindre byggeri end forventet de seneste år, mens efterspørgslen på nøglefærdig nyproduktion er større end i mange år, hvilket presser priserne i vejret videre efter afslutning). Byggefællesskabsmodellen er også af flere årsager, udover de pressede priser, mere attraktiv for investoren. Mere om sikkerheden og andre fordele ved denne model nedenfor. Du finder også længere nede i artiklen alle projekter, der sælges her og nu, og som er i gang i løbet af året. Lad os først definere dette omkostningseffektive byggekoncept.

Bemærk, at priserne normalt er så meget lavere pr. kvadratmeter for et byggefællesskab, at spansk lov sigter mod at forhindre spekulation. Ifølge den spanske lov, der regulerer denne projektløsning, må hver enkelt (denne lov gælder også for virksomheder) derfor maksimalt købe 2 boliger i et byggefællesskab pr. autonom region . Det skal dog pointeres, at når boligerne står færdige (og byggefællesskabet er opløst og de lovligt bliver til almindelige ejerlejligheder) kan man købe sig ind i yderligere bofællesskaber, hvis man ønsker det. Grunden til denne lov er, at byggefællesskaber er billigere end kampagner, og man vil forhindre individuelle investorer i at koncentrere sig om et enkelt område, opkøbe flere ejendomme og fordreje priser gennem høje huslejer eller ren spekulation.

Spanske banker afviser i stigende grad den nuværende promotormodel og mener, at byggesamfund er en sikrere form for byggeri for alle parter. Det er dog en juridisk kompliceret proces at pilotere denne type projekter gennem alle de stærkt regulerede instanser, og det vil tage et stykke tid, før dette koncept er tilgængeligt på bred front igen. Mest almindeligt lige nu er det på det konkurrenceprægede marked i Madrid, hvor stadigt højere grundpriser har fået banker til at sætte bremsen i dyre byggekampagner. Med den store recession i det første årti af 2000'erne i frisk erindring, ønsker bankerne nu igen at se projekter, hvor finansieringen (herunder økonomisk gennemgang af hver enkelt køber) er mere sikret.

Hvad er et byggeteam?

Hvad er et byggefællesskab, og hvorfor investere i denne model i stedet for en almindelig forfremmelsesmodel?

Byggemenskap.se har følgende definition af modellen:

”Drivkræfterne for at ville være en del af et byggefællesskab kan variere. Det kan handle om at ville bo sammen, om boligens indretning, om økologisk byggeri, om hvordan man vil bo som ældre – eller om selv at ville beholde overskuddet ved at bygge attraktive beliggenheder.

For samfundet er byggesamfund en måde at opnå mere interessant og varieret bybyggeri på. Erfaringerne fra Tyskland viser en højere kvalitet, mere interessant arkitektur, større mangfoldighed og et dybere engagement i eget hjem. Ulemper kan være, at modstridende viljer gør en sværere proces, samtidig med at det kræver tålmodighed og penge i lang tid, før belønningen kommer.”

Et byggefællesskab (dvs. Baugemeinschaft) er blot en sammenslutning af enkeltpersoner, der i fællesskab opkøber en grund, planlægger og får opført en eller flere bygninger.

Bygningsselskaber kan herefter anvende forskellige ejerformer i den færdige ejendom, såsom lejemål, andelsleje, ejerskab eller lejemål. Foreningen har som udgangspunkt en særlig orientering for boligen, såsom miljøvenlige eller børnevenlige boliger osv. Vores orientering er at finde den bedst mulige investering til både udlejning og værdistigning. Vi finder grunde i attraktive beliggenheder med et attraktivt prisbillede, og bygger til lavest mulige omkostninger uden at gå på kompromis med kvaliteten. Vi tilbyder herefter et overordnet koncept for udlejning af boligerne, som omfatter bodel, nøglestyring, licensstyring og markedsføring i internationale portaler for maksimal belægning. Allerede i planlægningsfasen har vi investorer, som vi samarbejder med i forhold til udformningen af bygningerne. Der er dog ingen krav til, at køberne i vores byggeforeninger skal acceptere at investere. Cirka 50 % af køberne er de facto børnefamilier, der ønsker store boliger på trygge steder, tæt på lufthavnen og havet osv. For dem er lejepotentialet og værdistigningen en ren bonus, og ikke det primære formålet med købet.

BEMÆRK VENLIGST, at når byggeriet er færdigt [i spanske byggefællesskaber] er fællesskabet opløst, og lejlighederne betragtes igen lovligt som almindelige ejerlejligheder. Der er således ingen som helst forskel på at eje en lejlighed købt gennem et byggeselskab sammenlignet med enhver anden forfremmelsesmodel i Spanien. Et spansk byggesamfund er simpelthen en omkostningseffektiv og sikker måde at bygge boliger på.

I Sverige og Tyskland er det almindeligt, at alle ejere er med fra begyndelsen og designer boligen, men det er ikke tilfældet i spanske byggehold. Der er hovedformålet at presse priserne ned i forhold til en promotormodel. At have 10 forskellige nationaliteter til at deltage i stiftelsesprocessen ville bremse hele byggeprocessen for meget. Derudover har du strenge spanske byggestandarder og detaljerede planer at arbejde med. I Spanien handler det også mere om beliggenheden (gerne en høj beliggenhed, tæt ved havet, nær lufthavnen) end om selve boligens udformning.

Priserne på grundene skyder dog i vejret, så der skal et bredt netværk til for at finde de resterende og rimeligt store grunde, på gode beliggenheder, der sælges til fornuftige priser, for at kunne bygge et attraktivt og prisbilligt produkt. At finde disse grunde er vores hovedopgave. Derudover er vores strategi primært at sælge til skandinaviske købere, hvilket forenkler hele processen, da de fleste mennesker (som f.eks. ikke ønsker, at skandinaver skal begrænse muligheden for at leje deres bolig ud) har samme idé om designet. af fællesskabet, samt boligforeningens regler mv.

Foreningen har ingen gæld efter indflytning

Bemærk også, at i Sverige er boligforeningen ofte i gæld, hvilket påvirker huslejen for boligenhederne i foreningen. Sådan fungerer det ikke i Spanien, for i Spanien er der generelt ingen lån i foreningerne. Selvom spanske boligforeninger ikke har nogen gæld, tillægges arealgebyrer (beløbet varierer fra €500 pr. år til €2.200 pr. år) en gang om året til vedligeholdelse af ejendommen, pool, belysning, grønne områder mv.

Alle betalinger i et byggefællesskab finder sted under byggeriet og finansierer det trin for trin (de er også sikret af et eksternt forsikringsselskab, som garanterer, at du får de indsatte penge tilbage plus renter, hvis der sker noget uforudset i løbet af byggeforløb). Alle betalinger til eksterne parter sker via bankens særskilte konto for projektet efter en strengt reguleret betalingsstige. Provisioner til projektets arkitekter, mæglere, projektledere, revisorer mv. udbetales ligeledes via det pengeinstitut, som er pålagt af byggefællesskabet til at varetage byggeriets økonomi.

Ejerskabsfællesskaber appellerer til investorer, der ønsker at se et højt investeringsafkast

Den svenske Boligstyrelsen definerer et beslægtet begreb: "Begrebet byggefællesskab forekommer også og kan være synonymt med byggefællesskab, men kan også betyde, at et eller flere af gruppens medlemmer ikke selv bor i huset, men deltager som langsigtede investorer og ser medejerskab i det færdige hus som en kapitalinvestering.”

Cirka 50 % af vores købere tilhører netop denne købergruppe, dvs. investorer, der investerer til indtægt gennem udlejning samt værdistigning på længere eller kortere sigt (allerede ved indflytning stiger prisen på en lejlighed markant på en off-plan lejlighed i Spanien). I streng forstand er det således "Byggeforeninger", vi markedsfører, fordi flere skandinaviske købere, som vi hovedsageligt retter disse projekter til, er rene investorer.

Vi tilbyder således som tidligere nævnt et overordnet koncept med et særskilt udlejningsselskab, og at vi hjælper med processen med at få din licens til udlejning etc. Et meget vigtigt aspekt i denne sammenhæng er også, at vi i foreningens vedtægter optager , lige fra starten, at det i fremtiden bliver tilladt at udleje sin bolig til dem, der ønsker det. Når du først har fået din lejebevilling, kan denne ifølge loven ikke tilbagekaldes med tilbagevirkende kraft. Det gør vi på grund af den nye lov, som betyder, at boligforeninger i hele Malaga-provinsen kan forbyde eller begrænse udlejning til turistformål ved at stille den til afstemning på et foreningsmøde. Det er nok, at tre femtedele af ejerne i en boligforening stemmer for et forbud, for at det gælder. Dette omfatter også nye projekter med nyproduktion, hvor muligheden for udlejning til turister i flere tilfælde er forbudt fra starten. De nyproducerede lejligheder, der får lov til at leje, bliver dog ren hård valuta på markeder som Malaga by, Nerja og Marbella, hvor efterspørgslen er enorm.

spanskafastigheter.se og vores historie og fremtid med spanske byggefirmaer

Vores virksomhedsadvokat, Francisco López, hvis far brugte byggefællesskabsprojektmodellen med succes i Malaga-provinsen for flere årtier siden, indså, allerede før ny produktion tog fart igen efter krisen, at for at sælge et projekt inden for en rimelig tid, skal priserne være deprimeret uden at gå på kompromis med kvaliteten. Han tog derfor begrebet byggefællesskab op igen, og skaffede finansfolk til en grund med attraktiv beliggenhed i det populære feriested Nerja. Vi solgte det projekt, Terrazas de Ladera, på rekordtid.

Vi lancerede derefter endnu et byggefællesskab (Balcon del Mar) i samme område, Ladera del Mar i Nerja, året efter. Selv det projekt blev hurtigt udsolgt på grund af den konkurrencedygtige prissætning.

Allerede i planlægningsfasen af vores tidligere udviklerfællesskaber var der stor interesse blandt banker mv., og vi fik vigtige kontakter. Byggefællesskabsmodellen appellerer primært til bankerne, fordi det er en mere sikker måde for alle involverede at planlægge og bygge. Priserne er lavere og gennemsigtigheden bedre, og den stærkt regulerede model, med uafhængig revisor, særlige bankkonti oprettet af banken, der varetager alle betalinger til underleverandører samt mæglere og projektledere mv., og et forsikringsselskab, der garanterer alle indskudte penge af købere, er væsentligt sikrere. Pengeinstitutternes nationale risikoafdelinger har også større mulighed for at regulere denne type projekter. For eksempel skal hver enkelt køber godkendes af banken, uanset om de ansøger om et lån eller ej.

Den store udfordring har været at finde medarbejdere, der er fortrolige med, hvordan det konkret går til at overholde alle de love og regler, der gælder for denne type byggeri. Det er der, vores team og i bund og grund blot endnu en stor spiller på Costa del Sol kender denne arbejdsmodel.

Sammen scanner vi Costa del Sol for attraktive grunde på centrale beliggenheder i voksende Malaga samt grunde ved strandene i de omkringliggende kystbyer. Herefter tegner vi huse/lejligheder, og danner byggeteams, som vi markedsfører primært til skandinaver. Gennem vores internationale samarbejdspartner udlejer vi også boligerne til et internationalt marked. Dette koncept er dog også noget, som internationale investorer interesserer sig for. Vi vil derfor ikke begrænse os til det relativt begrænsede skandinaviske marked på længere sigt.

Vores seneste byggehold

I starten af 2024 søsatte vi et nyt projekt med 8 nye rækkehuse i luksusklassen til attraktive priser. Beliggende i et af Nerjas mere populære områder, i gåafstand til centrum og stranden. Privat pool, tagterrasse og fælles pool. Omkring 110 m2 byggeareal. 3 soveværelser. Fra €550.000

Skriv til info@spanskafastigheter.se, hvis du ønsker information på et tidligt tidspunkt i processen. Læs mere om rækkehusene i Capistrano her.

Sælges/under opførelse nedenfor:

18 rækkehuse nær stranden i Punta Lara Nerja

Store tagterrasser. Udstyret køkken. Fællespool og fine mødeområder i området. Sydlig beliggenhed. 2-3 soveværelser. [bemærk, solgt og under opførelse, men skriv til info@spanskafastigheter.se hvis du vil stå i kø, hvis nogen kommer tilbage) Læs mere her.

8 lejligheder i en høj beliggenhed i Nerja-Colina Alta

Colina Alta i Nerja

Efter årsskiftet 21 lancerede vi 8 off-plan lejligheder i Nerja. Høj beliggenhed med havudsigt. Eftermiddagssol. Lille urbanisering i rolig beliggenhed, med gåafstand til centrum og strand, med både pool og garage. Forhandlede og markedsmæssige priser på grunden har givet os mulighed for at tilbyde disse lejligheder til fantastiske priser. 2 soveværelser, terrasse, fra under €200.000. Under 350.000 € for duplex med 2 soveværelser og 3 badeværelser. Læs mere om Colina Alta her. Disse er solgt, men nogle kan komme til salg efter færdiggørelse. Vil du stå i kø, så skriv til info@spanskafastigheter.se

Vi lancerer altid vores projekter (men også regelmæssige kampagner, som vi så vidt muligt får salgsrettigheder til) med byggeteams i på forhånd til vores nyhedsbrevsfølgere.

Tilmeld dig nyhedsbrevet for Nerja, Torrox og Costa Tropical her (samt Malaga by).
Tilmeld dig nyhedsbrevet for Marbella, Estepona, Benalmadena, Torremolinos og alle andre feriesteder på den vestlige Costa del Sol (samt Malaga by) her.
Skriv også direkte til info@spanskafastigheter.se

Byggehold i planlægningsfasen i 2024:

Nerja

I skrivende stund forhandler vi priser med lodsejere, samtidig med at vi henter finansfolk til at binde jord.

Konklusion og opsummering

Overskudsgraden for en traditionel oprykningsmodel, som er sædvanlig på det spanske boligmarked, er markant højere. Lavere provisioner osv. for alle involverede i et byggeteam betyder lavere slutpriser på omkring 25%. Derudover betyder arbejdsmodellen større gennemsigtighed og medbestemmelse for køberne. Bestyrelsen vælges af alle medlemmer, der også har stemmeret i flere vigtige spørgsmål under byggeriet. Bestyrelsen orienteres løbende af projektledelsen og uafhængig revisor om alt, hvad der sker i byggeriet, og træffer visse beslutninger på medlemmernes vegne. Visse beslutninger skal dog stemmes om af hvert enkelt medlem. Alt er reguleret af de spanske love, der specifikt gælder for byggefirmaer og alle betalinger af kommissioner til mæglere, projektledere samt underleverandører/bygherrer etc. håndteres af banken via en særligt oprettet bankkonto, som kun banken har adgang til. Et forsikringsselskab garanterer for alle betalinger foretaget af købere under byggeriet.

I store træk er det sådan, hvordan byggefællesskabsprocessen fungerer i Spanien :

1. Projektledelsen udpeger en egnet grund (advokat tjekker detaljeplanen for grunden, at den er egnet til et byggeselskab) til salg og starter forhandlinger med lodsejere. Grunden er bundet op i en vis periode.

2. Derefter registreres et byggeselskab, og der oprettes en konto i et pengeinstitut, der også står for bankfinansiering af byggeriet, mens en plan for byggeriet laves af arkitekterne.

3. Forbehold til boligerne begynder at blive indsamlet og samtidig rekvireres byggetilladelse hos kommunen.

4. Når alle boligerne er solgt, dannes der en bestyrelse for byggefællesskabet. Alle købere inviteres til bestyrelsesmøde, hvor formanden blandt andet vælges.

5. Byggevirksomheden vælges af bestyrelsen i samråd med projektledelsen efter en udbudsproces.

6. Grunden opkøbes af byggefællesskabet og derefter går byggeriet i gang.

7. Når det er afsluttet, skrives skøde til hver enkelt ejer og bygningsfællesskabet afvikles. Hver lejlighed betragtes nu ifølge loven som enhver ejerlejlighed. Det samme gælder selve boligforeningen for komplekset. Det er også vigtigt at pointere, at denne økonomiske forening ikke har et lån med solidarisk hæftelse for betaling efter færdiggørelse. Foreningsafgifter (skal betragtes som huslejer) påvirkes således ikke af en evt højere rente, da der ikke er gæld i foreningen.

⁃ De to mest grundlæggende aspekter af byggefællesskabets arbejdsmodel i dets spanske design:

Lavere priser, når du fjerner promotoren fra ligningen (det betyder, at både vi og andre involveret i projektet får væsentligt lavere kommissioner end normalt, og at vi skal vente på disse, til det er færdigbygget, men det betyder også, at vi få et meget lettere solgt produkt). Regelmæssige byggeprojektledere er simpelthen ikke villige til at skære i overskudsgraden på samme måde, som et byggefællesskab gør. Afhængigt af projektets kompleksitet og volumen er marginerne for en normal byggefremme mindst 15 % og op til 25 %. Honorarerne for projektledelsen af et byggehold er 7-12 % ( læs mere i spansk artikel om spanske byggehold i Madrid her ) .
Stærkere økonomisk og juridisk sikkerhed med øget gennemsigtighed, da alt er strengt reguleret af spanske love (uafhængig revisor, større gennemsigtighed og medbestemmelse af ejere mv.) og at bestyrelsen deltager aktivt i alle beslutninger.

Yderligere læsning:

info@spanskafastigheter.se