Španělské nemovitosti – realitní kanceláře v Nerja a Malaga

Investice pro ty, kteří si chtějí koupit dům k pronájmu

Mezinárodní realitní makléři ze Švédska

Projektové řešení minulosti je ve Španělsku budoucností! – až o 25 % levnější nová výroba prostřednictvím stavebních komunit

Ceny pozemků a stavebních materiálů ve Španělsku v posledních letech prudce vzrostly. Zároveň se staví stále větší projekty se stále vyššími maržemi. Většina analytiků si uvědomuje, že to s sebou nese riziko vzniku minibublin na trhu a že mnoho prodaných projektů nebude nikdy ani dokončeno, protože se neprodá dostatek bytů/domů, aby se investor (stavitel), který jednotlivé projekty financuje, dostal na bod zlomu. Tento problém se s inflací a zvyšováním úrokových sazeb jen zhoršil.

Navíc u těchto stavebních projektů je transparentnost a bezpečnost pro kupující podřadná. Tento vývoj znepokojuje mnoho lidí, v neposlední řadě i velké španělské banky, které jsou zodpovědné za bezpečnost. Existuje však cesta vpřed, která Španělsko z tohoto dilematu dostane, a tato cesta se nachází ve funkčním modelu, který byl v minulosti úspěšný.

Stavební týmy jsou levnější a pro kupujícího výrazně bezpečnější

Řešením jsou tzv. stavební komunity, které nejen snižuje ceny, ale také zvyšuje bezpečnost jak pro individuálního kupujícího, tak pro banku.

Výše uvedené řádky jsou již nyní a v důsledku koronavirové a inflační krize se stanou ještě relevantnějšími. Mnoho z obřích projektů, které se nyní ve Španělsku prodávají, se jednoduše neuskuteční. Jedinou cestou vpřed jsou menší projekty, kde kupující jako skupina, nikoli promotér, skupují pozemky a staví.

Při čtení švédských novin lze snadno nabýt dojmu, že se všechno zpozdilo a že se všechno zdražilo atd. To není všeobecná pravda. Náš projekt Colina de Alta Například v Nerjazačala výstavba v 1. čtvrtletí roku 2022 a na podzim proběhla asi o 3 měsíce dříve, než bylo plánováno, a od té doby pokračuje. I když některé materiály zdražily, jiné zlevnily. Ceny se samozřejmě mohou ještě mírně zvýšit, ale jak to teď vypadá, ceny materiálů a dodávek se normalizují. Tato stavební komunita měla při zahájení výstavby opravdu dobré ceny a situace, jak vidíte na obrázku ze stavby, je vynikající! Závěrem bychom chtěli dodat, že jsme se stavební firmou velmi spokojeni a určitě ji pověříme realizací dalších našich nadcházejících projektů.

Colina Alta – snímek pořízený v rané fázi

Hodnota atraktivních novostaveb na klíč s vysokou pravděpodobností v první polovině (počínaje druhou polovinou roku 2024) 20. století enormně vzrosteZejména v oblastech, jako je Malaga , Nerja a okolí, kde byl již před koronavirem nedostatek nové produkce. Vzhledem k tomu, že zájem o novou produkci vzrostl (ceny vzrostly jen v červenci 2021 o 10 %), zbývá vidět, zda trh dokáže vyřešit všechna vzniklá úzká hrdla a dodat novou produkci rychleji, než se očekávalo.

V tomto článku vysvětlujeme, proč je model bytových družstev opět na vzestupu ve Španělsku (ale také ve Švédsku a v neposlední řadě v Německu a dalších zemích) a proč byste měli také zvážit investici do bytu nebo domu v bytovém družstvu ve Španělsku – protože je pro vás mnohem vyšší jistota a ceny až o 25 % nižší (ale ještě nižší podle skutečných čísel, která máme k dispozici v zimě 23, z různých projektů. V posledních letech se stavělo méně, než se očekávalo, zatímco poptávka po nové výrobě na klíč je větší než v mnoha letech, což po dokončení dále zvyšuje ceny). Model stavební komunity je také z několika důvodů, kromě nízkých cen, atraktivnější pro investora.  Více o bezpečnosti a dalších výhodách tohoto modelu níže. Dále v článku také najdete všechny projekty, které se prodávají právě teď a které jsou v průběhu roku rozpracovanéNejprve si definujme tento koncept nákladově efektivní výstavby.

Vezměte prosím na vědomí, že ceny za metr čtvereční u stavebních spořitelen jsou obvykle natolik nižší, že španělské právo má za cíl zabránit spekulacím. Podle španělského zákona, který toto projektové řešení upravuje, má tedy každý jednotlivec (tento zákon se vztahuje i na společnosti) nárok na koupit maximálně 2 domy v bytovém komplexu na autonomní regionJe však třeba poznamenat, že jakmile jsou domy dokončeny (a stavební družstvo je zrušeno a z nich se právně stanou běžné byty obývané vlastníky), můžete si v případě potřeby dokoupit další komunity. Důvodem tohoto zákona je, že stavební družstva jsou levnější než propagační akce a cílem je zabránit individuálním investorům v soustředění se na jednu oblast, skupování několika nemovitostí a zkreslování cen vysokými nájmy nebo pouhou spekulací.

Španělské banky stále více odmítají současný model promotérů a věří, že stavební komunity jsou bezpečnější formou výstavby pro všechny strany. Prověřování tohoto typu projektu všemi přísně regulovanými orgány je však právně složitý proces a než se tento koncept znovu stane široce dostupným, bude to trvat dlouho. Nejčastěji se tak stává v současné době na konkurenčním trhu v Madridu, kde stále vyšší ceny pozemků donutily banky brzdit nákladné stavební akce. Vzhledem k tomu, že banky mají v živé paměti velkou recesi z první dekády prvního desetiletí prvního desetiletí 21. století, chtějí nyní opět vidět projekty, u kterých je financování (včetně finančního posouzení každého jednotlivého kupujícího) jistější.

Co je to stavební komunita?

Co je to stavební komunita a proč investovat do tohoto modelu namísto běžného modelu propagace?

Byggemenskap.se má následující definici modelu:

„Hnací síly pro touhu být součástí stavební komunity se mohou lišit. Může se jednat o touhu po společném bydlení, o design domu, o ekologickou výstavbu, o to, jak chcete žít jako starší člověk – nebo o touhu udržet si zisky ze stavby v atraktivních lokalitách.“.

Pro společnost je budování komunit způsobem, jak dosáhnout zajímavějšího a pestřejšího rozvoje měst. Zkušenosti z Německa ukazují vyšší kvalitu, zajímavější architekturu, větší rozmanitost a hlubší závazek k vlastnímu bydlení. Nevýhodou může být, že protichůdné závěti proces ztěžují a zároveň vyžadují trpělivé a finanční úsilí po dlouhou dobu, než se dostaví odměna.“

Stavební společenství (tj. Baugemeinschaft) je jednoduše sdružení jednotlivců, kteří společně koupí pozemek, naplánují a nechají postavit jednu nebo více budov.

Stavební firmy pak mohou využívat různé formy vlastnictví k dokončené nemovitosti, jako jsou byty v kondominiích, družstevní nájmy, vlastnická nebo nájemní práva. Sdružení se obvykle zaměřuje na bydlení, například na ekologické bydlení nebo bydlení vhodné pro děti atd. Naším cílem je najít nejlepší možnou investici jak pro pronájem, tak pro zvýšení hodnoty. Nacházíme pozemky v atraktivních lokalitách s atraktivní cenovou nabídkou a stavíme za nejnižší možné náklady bez kompromisů v kvalitě. Poté nabízíme komplexní koncept pronájmu domů, který zahrnuje správu domovníků, správu klíčů, správu licencí a marketing na mezinárodních portálech pro maximální obsazenost. Již ve fázi plánování máme investory, se kterými spolupracujeme na návrhu budov. Neexistuje však požadavek, aby se kupující v našich stavebních komunitách podíleli na investicích. Přibližně 50 % kupujících jsou de facto rodiny s dětmi, které chtějí velké domy v bezpečných lokalitách, blízko letiště a moře atd. Pro ně je potenciál pronájmu a zvýšení hodnoty čistým bonusem, a nikoli primárním účelem koupě.

POZNÁMKA, že když je stavba dokončena [ve španělských stavebních komunitách] komunita je rozpuštěna a byty jsou opět z právního hlediska považovány za běžné byty obývané vlastníkem. Proto je žádný rozdíl vlastnictví bytu zakoupeného prostřednictvím stavební spořitelny ve srovnání s jakýmkoli jiným modelem propagace ve Španělsku. Španělská stavební spořitelna je jednoduše nákladově efektivní a bezpečný způsob, jak si postavit dům.

Ve Švédsku a Německu je běžné, že se všichni majitelé zapojují od začátku a navrhují ubytování, ale ve španělských stavebních komunitách tomu tak není hlavním účelem je snižovat ceny ve srovnání s modelem promotéra. Zapojení 10 různých národností do základního procesu by celý stavební proces příliš zpomalilo. Kromě toho existují přísné španělské stavební předpisy a podrobné plány, se kterými je třeba pracovat. Ve Španělsku jde také spíše o lokalitu (nejlépe vyvýšená, blízko moře, blízko letiště) než o samotný design ubytování.

Ceny pozemků však prudce rostou, takže je zapotřebí široká síť, aby se nalezly zbývající a vhodně velké pozemky v dobrých lokalitách, které se prodávají za rozumné ceny, aby bylo možné vytvořit atraktivní a cenově dostupný produkt najít tyto grafy to je náš hlavní úkol. Naše strategie navíc spočívá v prodeji převážně skandinávským kupujícím, což celý proces zjednodušuje, protože většina lidí (například Skandinávci nechtějí omezovat možnost pronajímat svůj dům) má stejný názor na design komunity, pravidla bytového družstva atd.

Sdružení po nastěhování nemá žádné dluhy

Také si všimněte, že ve Švédsku jsou bytová družstva často zadlužená, což ovlivňuje nájemné za byty v nich obsazené. Ve Španělsku tomu tak není, protože ve Španělsku obecně neexistují žádné půjčky v bytových družstvech. Přestože španělská bytová družstva nemají žádné dluhy, stále se jednou ročně platí poplatky za správu nemovitosti (jejich výše se liší od 500 do 2 200 eur ročně) na údržbu nemovitosti, bazénu, osvětlení, zelených ploch atd.

Všechny platby ve stavební komunitě se provádějí během stavebního procesu a financují se krok za krokem (jsou také zajištěny externí pojišťovnou, která zaručuje, že dostanete zpět vložené peníze včetně úroků v případě, že se během výstavby stane něco nepředvídaného). Veškeré platby externím stranám jsou prováděny prostřednictvím samostatného účtu banky pro daný projekt dle přísně regulovaného splátkového kalendáře. Provize architektům, makléřům, projektovým manažerům, auditorům atd. projektu jsou také vypláceny prostřednictvím banky, kterou stavební komunita pověřila správou financí stavby.

Stavební komunita oslovuje investory, kteří chtějí dosáhnout vysoké návratnosti investic

Švédská národní rada pro bydlení, výstavbu a plánování definuje související koncept: „Vyskytuje se také koncept komunity developerů, který může být synonymem pro komunitu stavebních, ale může také znamenat, že jeden nebo více členů skupiny nebude v domě sami bydlet, ale bude se na něm podílet jako dlouhodobí investoři a spoluvlastnictví v dokončeném domě bude vnímat jako kapitálovou investici.“

Přibližně 50 % našich kupujících patří do této konkrétní skupiny kupujících, tj. investorů, kteří investují za účelem příjmu z pronájmu a zvýšení hodnoty v dlouhodobém nebo krátkodobém horizontu (cena bytu ve Španělsku, který je v plánu, se již při nastěhování výrazně zvyšuje). V užším slova smyslu tedy propagujeme „stavební komunity“, protože několik skandinávských kupujících, na které tyto projekty primárně cílíme, jsou čistí investoři.

Nabízíme tedy, jak již bylo zmíněno, komplexní koncept se samostatnou společností pro pronájem a pomáháme s procesem získání licence k pronájmu atd. Velmi důležitým aspektem v této souvislosti je také to, že Hned od začátku máme ve stanovách sdružení zakotveno, že to bude v budoucnu povoleno pronajímat svůj dům komukoli, kdo si to přeje. Jakmile obdržíte licenci k pronájmu, nelze ji podle zákona zpětně zrušit. Děláme to tak kvůli novému zákonu, který znamená, že bytová družstva v celé provincii Malagamohou zakázat nebo omezit pronájem pro turistické účely hlasováním na schůzi družstva. Stačí, aby tři pětiny vlastníků v bytovém družstvu hlasovaly pro zákaz, aby se uplatnil. To zahrnuje i nové projekty s novou produkcí, kde je v mnoha případech možnost pronájmu turistům zakázána od samého začátku. Nově vyrobené byty, které umožňují pronájem, jsou však na trzích, jako je Malaga , Nerja a Marbella kde je poptávka obrovská, čistou tvrdou měnou.

spanskafastigheter.se a naše historie a budoucnost se španělskými stavebními komunitami

Náš korporátní právník Francisco López, jehož otec před několika desítkami let úspěšně využil model komunitní výstavby v provincii Malaga, si ještě předtím, než se po krizi znovu rozjela nová výstavba, uvědomil, že aby se projekt prodal v rozumném časovém rámci, je nutné snížit ceny bez kompromisů v kvalitě. Proto se znovu chopil konceptu komunitní výstavby a našel financující subjekty na pozemek v atraktivní lokalitě v oblíbeném letovisku Nerja. Tento projekt jsme prodali Ladera Terrazas v rekordním čase.

Ladera Terrazas

Pak jsme spustili další stavební komunita (Balcon del Mar) ve stejné oblasti, Ladera del Mar v Nerja, v následujícím roce. I tento projekt se kvůli konkurenceschopným cenám rychle vyprodal.

Už ve fázi plánování našich předchozích developerských komunit byl velký zájem mezi bankami atd. a navázali jsme důležité kontakty. Model developerské komunity oslovuje banky především proto, že je to pro všechny zúčastněné bezpečnější způsob plánování a výstavby. Ceny jsou nižší a transparentnost lepší a přísně regulovaný model s nezávislým auditorem, speciálními bankovními účty zřízenými bankou, které zpracovávají všechny platby subdodavatelům, ale i makléřům a projektovým manažerům atd., a pojišťovnou, která ručí za všechny peníze vložené kupujícími, je výrazně bezpečnější. Národní riziková oddělení bank mají také větší možnost regulovat tento typ projektů. Například každý individuální kupující schválený bankou, bez ohledu na to, zda si o půjčku zažádá, či nikoli.

Velkou výzvou bylo najít zaměstnance, kteří jsou obeznámeni s tím, jak skutečně dodržovat všechny zákony a předpisy, které se na tento typ výstavby vztahují. Právě v tomto pracovním modelu zná náš tým a v podstatě jen jeden další významný hráč na Costa del Sol .

Společně prohledáváme Costa del Sol a hledáme atraktivní pozemky jak v centrálních lokalitách rostoucí Malaga , tak i na plážích v okolních pobřežních městech. Poté navrhujeme domy/byty a budujeme stavební komunity, které prodáváme především Skandinávcům. Prostřednictvím našeho mezinárodního partnera pronajímáme domy i na mezinárodním trhu. O tento koncept se však zajímají i mezinárodní investoři. Dlouhodobě se proto nebudeme omezovat pouze na relativně omezený skandinávský trh.

Naše nejnovější stavební týmy

Prodáno/ve výstavbě níže:

18 řadových domů poblíž pláže v Punta Lara Nerja

Velké střešní terasy. Vybavené kuchyně. Společenský bazén a pěkné zasedací prostory v okolí. Orientace na jih. 2-3 ložnice. [poznámka: prodáno a ve výstavbě, ale pokud chcete být na čekací listině, napište na info@spanskafastigheter.se , pro případ, že by se někdo vrátil] Více se dočtete zde.

8 apartmánů na vyvýšeném místě v Nerja- Colina Alta

Colina Alta v Nerja

Po přelomu roku 2021 jsme uvedli na trh 8 bytů v Nerjave výstavbě. Vyvýšená poloha s výhledem na moře. Odpolední slunce. Menší urbanizace v klidné lokalitě, v docházkové vzdálenosti od centra a pláže, s bazénem i garáží. Nové a tržní ceny pozemků nám daly příležitost nabídnout tyto byty za fantastické ceny. 2 ložnice, terasa, od méně než 200 000 EUR. Pod 350 000 EUR za mezonet se 2 ložnicemi a 3 koupelnami. Více o Colina Alta si přečtěte zde. Tyto jsou prodané, ale některé se mohou po dokončení objevit v prodeji. Pokud se chcete zapsat na čekací listinu, napište na info@spanskafastigheter.se

Naše projekty (ale také pravidelné propagační akce, na které v maximální možné míře získáváme prodejní práva) vždy spouštíme se stavebními komunitami v předem pro odběratele našeho newsletteru.

Stavební týmy ve fázi plánování v roce 2024:

Nerja

V době psaní tohoto článku jednáme o cenách s vlastníky pozemků a zároveň přivádíme finančníky k zajištění pozemků.

Závěr a shrnutí

Zisková marže u tradičního modelu propagace, který je na španělském trhu s bydlením obvyklý, je výrazně vyšší. Nižší provize atd. pro všechny zúčastněné ve stavební komunitě znamenají nižší konečné ceny o cca 25 %. Kromě toho tento pracovní model znamená pro kupující větší transparentnost a spolurozhodování. Představenstvo je voleno všemi členy, kteří mají také hlasovací právo v několika důležitých otázkách během stavebního procesu. Představenstvo je průběžně informováno projektovým managementem a nezávislým auditorem o všem, co se děje během výstavby, a činí některá rozhodnutí jménem členů. O některých rozhodnutích však musí hlasovat každý jednotlivý člen. Vše je regulováno španělskými zákony, které se vztahují konkrétně na stavební sdružení, a veškeré platby provizí makléřům, projektovým manažerům, subdodavatelům/stavebníkům atd. jsou zpracovávány bankou prostřednictvím speciálně zřízeného bankovního účtu, ke kterému má přístup pouze banka. Pojišťovna garantuje všechny platby kupujících během procesu výstavby.

V širším smyslu, Takto funguje proces stavební komunity ve Španělsku:

1. Vedení projektu vybere vhodný pozemek (právník zkontroluje podrobný plán pozemku, aby se ujistil, že je vhodný pro stavební komunitu) k prodeji a zahájí jednání s jeho majitelem. Pozemek je na určitou dobu zavázán k zástavbě.

2. Poté se zaregistruje stavební společenství a vytvoří se účet v bance, která zároveň poskytuje bankovní financování stavby, zatímco architekti vypracují plán stavby.

3. Začíná se shromažďovat rezervace domů a zároveň se od obce žádá o stavební povolení.

4. Po prodeji všech domů se pro stavební spořitelnu zřídí správní rada. Všichni kupující jsou pozváni na schůzi správní rady, kde se mimo jiné volí předseda.

5. Stavební firmu vybírá představenstvo po konzultaci s vedením projektu po vypracování cenové nabídky.

6. Pozemek je vykoupen stavební komunitou a poté začíná stavba.

7. Po dokončení se každému jednotlivému vlastníkovi vystaví list vlastnictví a stavební družstvo se zruší. Každý byt je nyní ze zákona považován za jakýkoli byt obývaný vlastníkem. Totéž platí pro bytové družstvo samotného komplexu. Je také důležité zdůraznit, že toto ekonomické sdružení nemá úvěr se společnou a nerozdílnou odpovědností za úhradu po dokončení. Poplatky za sdružení (které mají být považovány za nájemné) proto nejsou ovlivněny případným zvýšením úrokových sazeb, jelikož ve sdružení neexistují žádné dluhy.

⁃ Dva nejzákladnější aspekty modelu komunitních prací ve stavebnictví v jeho španělském provedení:

  • Nižší ceny když z rovnice vynecháte promotéra (to sice znamená, že my i ostatní zapojení do projektu dostáváme výrazně nižší provize než obvykle a že na ně musíme čekat, dokud nebude dokončen, ale také to znamená, že získáme mnohem snáze prodejný produkt). Běžní promotéři staveb prostě nejsou ochotni snižovat ziskové marže stejným způsobem jako stavební firma. V závislosti na složitosti a objemu projektu se marže u běžné stavební akce pohybují od 15 % do 25 %. Poplatky za projektový management pro stavební firmu se pohybují od 7 do 12 % (Více informací o španělských stavebních komunitách v Madridu naleznete zde).
  • Silnější finanční a právní zabezpečení se zvýšenou transparentností protože vše je přísně regulováno španělskými zákony (nezávislý auditor, vyšší transparentnost a spolurozhodování vlastníků atd.) a představenstvo se aktivně podílí na všech rozhodnutích.

Více čtení:

info@spanskafastigheter.se