Zde odpovídáme na nejčastější otázky týkající se koupě domu nebo bytu ve Španělsku. Probereme si mimo jiné, co je třeba zvážit před koupí, co platí po koupi (daně, poplatky atd.) a při pronájmu nemovitosti, a také otázky týkající se bankovních úvěrů ve Španělsku. Stránka je průběžně aktualizována o nové otázky, nové daňové sazby atd.
Pro ty z vás, kteří mají zájem o investice do nemovitostí ve Španělsku, nastal čas, kdy poptávka po krizi výrazně vzrostla, zatímco ceny ještě nedosáhly vrcholu. Je tedy vhodná doba k nákupu. My ve Spanish Real Estate se specializujeme na vyhledávání nejlepších investic, a to především na Costa del Sol.
Vezměte prosím na vědomí, že na pobřeží Costa del solmáme švédsky mluvící makléře, kteří pro nás pracují přímo. V těchto oblastech také úzce spolupracujeme s místními bankami a právníky.
Bohužel mnoho lidí se domnívá, že byste měli navštívit několik makléřů, abyste si byli jisti, že najdete to, co hledáte, za co nejlevnější cenu. Stačí ale navštívit jednoho makléře, který se postará o to, abyste našli dům, který hledáte, který se ujistí, že vše proběhne v pořádku, že všechny papíry jsou v pořádku atd. To vůbec neovlivní cenu domu (provize se mezi makléře dělí, pokud majitel domu podepsal exkluzivní smlouvu s třetí stranou) a celý nákup to značně usnadňuje. Nikdy však nepodepisujte smlouvu s někým, koho nemůžete koupit prostřednictvím nikoho jiného než od něj. Z tohoto typu „exkluzivity“ nic nezískáte, ať už tvrdí cokoli.
Dalším rostoucím problémem (praxe, která po finanční krizi zmizela, ale nyní se vrací) jsou zdánlivě renomovaní švédští realitní makléři, kteří shromažďují co nejvíce klientů během zahraničních veletrhů nebo jiných akcí ve Švédsku. Poté, i když ve Španělsku nemají žádné agenty, zaregistrují všechna shromážděná jména u developerů a zahraničních realitních kanceláří, což znamená, že nikdo jiný nemůže tomuto konkrétnímu klientovi ukázat nemovitosti. Z této podivné praxe prohrávají všechny strany, proto doporučujeme neregistrovat svá jména u realitních makléřů na veletrzích ani u místního realitního makléře, pokud nemají ve Španělsku vlastní personál (pouze zlomek všech švédských realitních makléřů, kteří inzerují online, má de facto personál na místě).
Čtěte také vše, co potřebujete vědět o investicích do bydlení ve Španělsku.
Pomáháme s celým procesem nákupu – od začátku do konce.
Hledáme nejvhodnější koupi dle vašich přání a náš španělský právník se zapojuje do každé fáze procesu koupě a kontroluje, zda jsou všechna povolení a dokumenty v pořádku, zda „nezdědíte“ účty za elektřinu atd. Spolupracujeme také s pronajímatelskou společností, která za vás vyřizuje pronájem domu, s bankou, která zajišťuje úhradu daní a poplatků atd. Ve všech španělských provinciích máme švédsky mluvící makléře, kteří pracují přímo pro nás nebo pro celostátní banku, se kterou máme jedinečné partnerství.
Pro více informací o tomto tématu napište na info@spanskafastigheter.se
Níže jsou uvedeny odpovědi na často kladené otázky o koupi domu ve Španělsku (soukromě, jako rekreační objekt nebo společností jako investice). Zde si můžete prohlédnout stručné, vizuální shrnutí procesu nákupu ve formátu PDF.
Před nákupem
- „Co mi doporučujete, abych se díval na předměty?“
- „Mám se tam na 1-2 týdny zajet porozhlédnout, nebo sledovat, co se děje na internetu a po telefonu?“
- „Čas, existuje nějaké roční období, které je lepší než kterékoli jiné k nákupu? Z hlediska ceny, nabídky nebo z nějakého jiného důvodu?“
Odpověď: Nejdůležitější je se na místě podívat na nemovitost a okolí, protože fotografie ani slova nikdy nedokážou popsat, jaký máte z nemovitosti a okolí zkušenost. Většině lidí stačí zůstat 3 dny až týden, aby si prohlédli dostatek nemovitostí a oblastí, které jim pomohou učinit rozhodnutí. NIKDY neskládejte zálohu na nemovitost, kterou jste neprohlédli. Tento postup ani nepovolujeme (pokud nejste investiční firma, která nám dala mandát k nalezení nejlepších investičních akcí).
Co se týče ročního období, doporučujeme vyhnout se srpnu, protože většina lidí je na dovolené a všechny nemovitosti se pronajímají každý den (a proto je nelze zobrazit). Většina cen je smluvní, bez ohledu na roční období. Nabídka se neustále mění a trh stagnuje pouze v srpnu.
Poznámka, Když nás poprvé kontaktujete, buďte co nejjasnější a nejkonkrétnější. Kde chcete bydlet, jaký je váš rozpočet, požadovaný počet ložnic, blízkost letiště, blízkost pláže, zda se jedná o novostavbu nebo ojetý dům atd.
„Co je třeba udělat, než budu moci dokončit nákup?“
Žádost o číslo NIE se obvykle podává před koupí. NIE potřebujete k podepsání listu vlastnictví, ale zálohu můžete provést i bez NIE, abyste se zavázali k nemovitosti (uděláte to současně). Dříve to mohl udělat právník s plnou mocí. Dnes to ale musíte udělat osobně. Stačí podat žádost osobně a právník nebo realitní makléř si ji později může vyzvednout. Mnoho lidí také žádá o NIE s dostatečným předstihem před svým příjezdem, a to prostřednictvím španělského velvyslanectví. Získání NIE trvá přibližně 3 týdny a platnost je 3 měsíce. Více se dozvíte na španělském velvyslanectví.
"Jaká je záloha? A zaručuje mi to, že dům dostanu?"
Záloha je 10 procent. Ano, záloha stáhne nemovitost z trhu a obvykle musíte 4–6 týdnů poté zaplatit plnou kupní cenu.
„Neexistuje nějaká šance dostat zálohu zpět?“
OdpověďObvykle ne, ale když to bylo v našich silách, zajistili jsme, aby klienti, kteří trpěli „lítostí kupujícího“, dostali zpět svou peněžní zálohu, když ještě nebyla převedena na účet majitele. Poplatkům za právní zastoupení se však nelze vyhnout.
„Jak si můžu být jistý/á, že nemovitost dostanu, jakmile se pro ni rozhodnu?“
To provedete zaplacením zálohy a podpisem kupní smlouvy.
Ve většině případů může majitel souhlasit 3000 eur v hotovosti stáhnout dům z trhu, dokud se kupující nevrátí domů a nebudou moci složit plnou 10% zálohu. Dříve většina lidí nosila tyto peníze v hotovosti, protože nebylo možné vybrat tolik peněz z bankomatu (můžete však před odjezdem zajít do své švédské banky a požádat je o uvolnění limitu pro výběr). Dnes je však obvykle možné problém rychle vyřešit bankovním převodem.
Můžete také udělit našemu právníkovi plnou moc k podpisu listu vlastnictví, pokud se po dokončení transakce absolutně nemůžete dostavit.
Náklady spojené s nákupem
- „Právní/administrativní/atd.?“
- „Poplatek makléři?“
- „Právní poplatky/náklady na právní služby?“
OdpověďNáklady spojené s koupí nemovitosti závisí na tom, zda se jedná o koupi ojetého domu nebo novostavbu. Při koupi ojetého domu můžete očekávat, že utratíte přibližně o 11 % více, než je konečná kupní cena. Z těchto 11 % tvoří 8 % DPH. Zbytek jde na registraci nemovitosti, notáře a právníka.
Při koupi novostavby můžete očekávat navýšení ceny o přibližně 14 %. To zahrnuje asi 10 % DPH, zbytek jde na registraci, notáře a právníka.
Poplatky za zprostředkování hradí majitel nemovitosti.
Poplatek právníka se pohybuje přibližně ve výši 1,0 až 1,5 % z kupní ceny.
Celá kupní cena je uhrazena v den podpisu listu vlastnictví.
Poplatky a daně po koupi domu ve Španělsku
„Co jsou to poplatky za komunitu a kolik stojí?“
OdpověďVýše poplatků za komunitu (nazývaných také poplatek za komunitu nebo urbanizační poplatek) závisí na tom, ve které urbanizaci se nemovitost kupuje. Liší se od 500 EUR ročně do 2 200 EUR ročně. Poplatek za komunitu pokrývá náklady na elektřinu ve společných prostorách, údržbu květin, keřů a bazénu atd. Byty ve městě často nemají žádný poplatek, protože k domu nepatří žádná okolní urbanizace. Totéž samozřejmě platí pro venkovské finca. Občas se však vyskytnou případy, kdy asi 10 venkovských domů vlastní společný bazén, v takovém případě platíte poplatek za komunitu za údržbu bazénu.
Elektřina a voda nejsou zahrnuty ve výše uvedených poplatcích a platí se měsíčně. Jejich cena se samozřejmě liší v závislosti na tom, kde bydlíte a jaký typ domu máte. Tyto náklady jsou však často poměrně nízké. Pro ty, kteří trvale žijí ve svém domě ve Španělsku, se očekává, že celkové roční náklady Průměrné náklady na poplatky za sdružení, daně, vodu, elektřinu, kanalizaci, odvoz odpadu atd. se pohybují kolem 2200–3000 eur pro dům se 3 až 4 ložnicemi.
„Jaké daně platí pro domy ve Španělsku?“
Odpověď: daně pro no residentes personas fisicas, tedy „osoby bez trvalého pobytu ve Španělsku“, jsou tyto:
1. „Daň z pronájmu fyzických osob bez bydliště“. Tato zvýhodněná daň pro občany bez bydliště se také nazývá daň z příjmu, protože všichni majitelé domů mají možnost pronajímat svůj dům (bez ohledu na to, zda svůj dům pronajímají či nikoli, musí to být uvedeno v daňovém přiznání). Pokud nemovitost pronajímáte, daň je 19 % (pozn., dříve to bylo 24,75 %, ale od té doby bylo sníženo na 20 % a poté o další procentní bod) z příjmů z pronájmu po odpočet výdajů lze odvodit z pronájmu vašeho domu (pojištění domu, úroky z úvěrů, poplatky za zprostředkování, elektřina, voda, údržba nemovitosti atd.). Tato minimální daň se vztahuje pouze na občany EU nebo EHP.
2. „Impuestos sobre Bienes y Inmuebles“, zkráceně IBI, je povinná roční daň z nemovitosti, kterou platíte bez ohledu na to, zda jste ve Španělsku registrováni či nikoli. Daň činí 0,5 % a je určena z odhadní hodnoty nemovitosti.
Spolupracujeme s bankou, která vám pomůže vysvětlit, kdy a jak máte platit daně, a pokud si u ní otevřete účet, můžeme vám to zařídit prostřednictvím inkasa.
Poznámka, po koupi zajistíme změnu elektřiny a vody z původního majitele na jméno nového. Totéž platí pro poplatky za komunitu, daně z nemovitosti, elektřinu, vodu atd.
Více se dozvíte v našem článku o daňových zákonech ve Španělsku (aktualizováno každoročně),
Pronájem po koupi
- „Vyplatí se využít služeb zavedené agentury, která by vám pomohla se zprostředkováním nemovitosti?“ Jaký je za to obecně poplatek?
- "Jsou v poplatku, který platíte pronajímateli, zahrnuty elektřina a voda, stejně jako poplatky za komunitu?"
- „Poplatky servisním společnostem/rezervačním společnostem za pronájem, údržbu?“
- „Kolik si můžete vydělat pronájmem svého domu?“
- „Na co byste měli myslet, pokud chcete koupit dům jako investici?“
- "Jaká jsou ve Španělsku pravidla týkající se vlastnictví prostřednictvím švédské akviziční společnosti?"
- „Je to složité/riskuje vysoké daňové výhody, pokud investujete do AB? Chci koupit, abych mohl pronajímat většinu roku, ale zároveň tam být sám 4-5 týdnů v roce s rodinou. Existují agentury, které se o vše postarají a tímto způsobem dokážou, že tam nejste, a získáte daňové výhody? Pak si pronajímáte sami od sebe?“
Odpověď: Doporučujeme vám využít služeb zavedené půjčovny, i když si berou asi 20 % příjmu, starají se o nemovitost, když tam nejste, uklízejí, vyzvedávají klíče atd. Také se starají o marketing. Díky tomu je celá věc mnohem jednodušší a ve většině případů i nákladově efektivnější.
Elektřinu, vodu a poplatky za komunitu obvykle hradí majitel nemovitosti. Záleží to trochu na dohodě.
Kolik si vyděláte, závisí na mnoha faktorech. Přečtěte si více o pronájmu vašeho domu ve Španělsku zde.
Výběr atraktivního domu v atraktivní lokalitě, nejlépe s doloženou historií pronájmu. To je nejdůležitější věc, kterou je třeba při tomto typu investice zvážit. Tyto faktory také ovlivňují nárůst hodnoty v dlouhodobém horizontu. Mějte také na paměti, že červenec a srpen jsou měsíce, kdy na svém bytě vyděláte zdaleka nejvíce peněz, protože ceny rostou, když je v Evropě dovolená.
S koupí nemovitosti prostřednictvím švédské společnosti není problém, proces koupě je víceméně stejný. Pro konkrétnější odpovědi ohledně odpočtů a dalších záležitostí souvisejících s daňovými přiznáními se obraťte na svého účetního. Více informací o koupi domu ve Španělsku se švédskou společností naleznete také dále v tomto článku.
Pokud se chcete vyhnout zdanění z příjmů, musíte se „vzdát práva nakládat“. Společnost, která nemovitost vlastní, podepíše s pronajímatelskou společností smlouvu s klauzulí, ve které se vzdáváte práva nakládat a že vy, vaše rodina a známí si můžete nemovitost pronajmout za stejnou cenu jako kterýkoli jiný host. Smlouva s touto klauzulí a inzeráty, kde je nemovitost jasně inzerována k pronájmu, jsou dostatečným důkazem o tom, že podnikání není využíváno k soukromým účelům.
Daň z zisku pro společnost je 20 % ze zisku po dobu prvních dvou let a poté 25 %.
Přečtěte si také o španělských stavebních firmách, projektový model, který snižuje ceny až o 35 %!
Půjčky na koupi domu ve Španělsku
- „Můžu jako cizinec získat půjčku ve Španělsku?“
- „Co je výhodnější, vzít si půjčku ve Španělsku nebo ve Švédsku?“
Ano, můžete. Až do 70 %, ale mějte na paměti, že banky ve Španělsku mají v dnešní době stejně vysoké požadavky na váš příjem atd. jako švédské banky. Splátkový kalendář je obvykle 30–40 let a měli byste splatit do roku, kdy dosáhnete 67 let (spolupracujeme také s bankami, které mají nyní až 75 let). Přečtěte si více o půjčce od španělské banky a o tom, jak si u nás požádat o příslib půjčky [poznámka: tato služba je nabízena pouze našim kupujícím]. Nemůžete si půjčovat na daně a poplatky, takže v praxi potřebujete 40% vlastního kapitálu.
Během nejhorších let krize jsme nikomu nedoporučovali brát si půjčku od španělské banky kvůli riziku prudkého nárůstu úrokových sazeb. Nyní se však ekonomika stabilizovala a bouři přečkaly pouze ty nejserióznější banky.
Důležité informace o sjednání hypotéky ve Španělsku
Novinkou od prosince 2018 je, že ocenění nemovitosti je nyní platné 6 měsíců. Pokud jde o banku, se kterou spolupracujeme, ani ty si za ocenění neúčtují poplatky z důvodu nových bankovních zákonů ve Španělsku (mnoho bank si stále účtuje poplatky od 400 EUR výše). Ocenění nemovitosti určuje, kolik si můžete půjčit.
Pokud je hodnota domu 100 000 EUR, ale vy si ji koupíte za 120 000 EUR, budete si moci půjčit pouze 100 000 EUR. Pokud je hodnota domu 120 000 EUR, ale vy si ji koupíte za 100 000 EUR, budete si moci půjčit pouze 100 000 EUR. Vždy platí nižší částka.
To je aspekt, který je důležitý, pokud je rozpočet napjatý. Pokud si koupíte dům za 120 000 eur, ale jeho hodnota je nižší (což se stává stále častějším, protože tržní hodnota domů roste, zatímco oceňování se zaměřuje pouze na metry čtvereční, počet pokojů atd. a nezohledňuje lokalitu ani jiné jedinečné aspekty), pak pravděpodobně ne každý má dostatek vlastního kapitálu, aby mohl nákup uskutečnit.
Jeden z našich nedávných prodejů byl v podobné situaci. Dům stál 220 000, ale klient potřeboval, aby mu bankovní úvěr schválila hodnota alespoň 180 000. To jsme pak zapsali do smlouvy, že klient obdrží zpět rezervační částku 3 000 EUR, pokud bude ocenění nižší než 180 000 EUR.
Dalším důležitým aspektem V této souvislosti je důležité vědět, že domy, které byly přestavěny, například z jednopokojového na dvoupokojový, se oceňují podle původního listu vlastnictví. Například velký byt s 1 ložnicí, který byl přestavěn na dvoupokojový, se podle aktuální šablony oceňuje jako „jednopokojový“ a získáte menší úvěr.
Důvod nízkého ocenění je, že pokud si kupující nemohou zaplatit sami, banka musí být schopna dům snadno prodat, ale ocenění málokdy říká něco o skutečné hodnotě domu na trhu.
Nakupujte ve firmě
Důležité pro ty, kteří chtějí koupit švédskou společnost. Proces nákupu je stejný, ale některé důležité body se liší. Při koupi společnosti obvykle získáte od španělské banky úvěr ve výši maximálně 50 % a měl by být splacen maximálně do 15 let. Potřebujete také osvědčení o registraci od švédského úřadu pro registraci společností v angličtině (anglická verze často postačuje, ale někdy je nutné ji přeložit do španělštiny soudním překladatelem a orazítkovat notářem ve vaší zemi bydliště). S tímto osvědčením žádáte o číslo NIF (Número de Identificación Fiscal – daňové registrační číslo) prostřednictvím španělského právníka (stejně jako osobní číslo NIE, které potřebují všichni kupující).
Informace o koupi španělského domu se švédskou bankou:
Je docela dobře možné pořídit si dům ve Španělsku se švédskou bankou. Je také možné založit si ve Španělsku dceřinou společnost, která bude dům vlastnit, ale to našim klientům obvykle nedoporučujeme, pokud neplánují provést několik akvizic a spravovat portfolio s příjmy z pronájmu přesahujícími 100 000 až 200 000 EUR a neplánují financovat nákupy prostřednictvím španělské banky a provozovat podnikání spíše jako samostatná realitní společnost.
Pokud se vaše společnost chystá koupit rekreační dům a chce použít firemní peníze, doporučujeme, aby tak učinila přímo se švédskou advokátní kanceláří.
Jak to funguje a co byste měli zvážit?
– Abyste zde mohli podnikat a kupovat nemovitosti, musíte se zaregistrovat do španělského obchodního rejstříku. Jedná se o relativně jednoduchý postup a pokud koupíte nemovitost prostřednictvím nás, pomůžeme vám s ním.
– Abyste se ve Švédsku vyhnuli zvýhodněnému zdanění, musíte se vzdát práva nakládat s nemovitostí a být schopni finančním úřadům prokázat, že se jedná o investici, a nikoli o soukromý rekreační dům maskovaný pod firmu, která se snaží vyhnout dani.
Pokud jde o záležitosti týkající se švédského daňového úřadu, důkazní břemeno vždy leží na společnosti a doporučujeme vám pronajmout si nemovitost se správcem (máme dceřiné společnosti, které tyto služby nabízejí), kde se dohodnete, že vy a všichni, kdo mají vazby na společnost, příbuzní atd., se v nemovitosti můžete ubytovat pouze tehdy, pokud zaplatíte tržní cenu jako kterýkoli jiný host (to, že vy jako soukromá osoba pak svou nemovitost stejně budete užívat, jak chcete, je další věc, na které se se správcem dohodnete, jak často by se to mělo dít. Na to máme bezproblémový online systém)
– Společnost je ve Španělsku zdaněna z příjmů z pronájmu. Ne ve Švédsku. Švédsko a Španělsko mají smlouvu o zamezení dvojího zdanění a daň musí být zaplacena v místě podnikání.
– Švédská AB si může otevřít španělský bankovní účet.
– Švédská AB musí podat daňové přiznání ve Španělsku, aby vykázala zde dosažený příjem. To může zařídit účetní a není to nijak zvlášť drahé.
Některé časté otázky švédských podnikatelů:
–"Jsou náklady spojené s nákupem a prodejem, pokud nakupujete přes svou společnost, stejné jako při soukromém nákupu?" Odpověď: Platí stejné náklady na pořízení jako pro jakoukoli právnickou osobu ve Španělsku. Při prodeji si však španělské daňové úřady vezmou 3 % z kupní ceny, aby zajistily, že zaplatíte daň ze zisku, protože vaše společnost je nerezidentní společností. Pokud podáte daňové přiznání a ukáže se, že jste žádný zisk nedosáhli, dostanete tato 3 % zpět. Nebo naopak, pokud jste zisk dosáhli, ponechají si ekvivalent toho, co byste zaplatili na dani.
– "Budete podléhat nějakým dalším nepříjemným daním z nemovitosti nebo podobným věcem, když budete vlastnit nemovitost prostřednictvím společnosti?" Odpověď: – Ne. Pouze běžná daň z nemovitosti, kterou platíte bez ohledu na to, jakým způsobem nemovitost koupíte (IBI).
–"Potřebuji číslo NIE, pokud chci zaregistrovat svou švédskou AB ve Španělsku?" Odpověď: Někdo z vaší rady, kdo bude zastupovat a podepisovat nákup, potřebuje číslo NIE. Toto číslo zařídíme i v případě, že nakupujete přes nás.
Stručně řečeno: Je možné koupit si dům ve Španělsku se švédskou účetní společností, pokud je to provedeno správně. V případě konkrétnějších účetních otázek, daňových záležitostí atd. doporučujeme kontaktovat švédského účetního, který se specializuje na nákupy v zahraničí.
Shrnutí a doplňující otázky týkající se koupě nemovitostí
Jaké typy domů jsou k dispozici ke koupi ve Španělsku?
Odpověď: Ve Španělsku existuje řada typů bydlení, včetně bytů, vil, řadových domů a pozemků se stavebním právem. Je důležité si uvědomit, že ohledně stavebního práva je na některých pozemcích povoleno stavět pouze určitý typ bydlení. Regulována je také velikost atd. Tuto možnost je v podstatě nemožné dodatečně změnit.
Jaké jsou hlavní kroky v procesu koupě domu ve Španělsku?
Odpověď: Mezi hlavní kroky patří nalezení domu, podání nabídky, podpis kupní smlouvy (arras), zaplacení zálohy, provedení due diligence a nakonec podpis oficiální kupní smlouvy (escritura) u notáře.
Potřebuji španělského právníka při koupi nemovitosti ve Španělsku?
Odpověď: Důrazně doporučujeme najmout si španělského právníka, který vám pomůže porozumět právnímu systému a zajistit, aby všechny potřebné dokumenty a povolení byly v pořádku. Většina švédských realitních kanceláří se stará o komunikaci mezi klientem a právníkem.
Co je to číslo NIE a proč ho potřebuji?
Odpověď: Číslo NIE (Número de Identificación de Extranjero) je jedinečné identifikační číslo, které musí mít občané jiných zemí než Španělska, aby mohli ve Španělsku provádět určité transakce, včetně nákupu nemovitostí.
Jak mohu zaplatit za dům ve Španělsku?
Odpověď: Obvykle se při podpisu kupní smlouvy (arras) skládá záloha (obvykle 10 % z kupní ceny). Zbytek platby se provádí při podpisu oficiální kupní smlouvy (escritura) u notáře. U novostaveb je nejběžnější nejprve zaplatit rezervační částku, poté několik plateb na začátku procesu, celkem asi 30 % plus DPH. Zbytek, 70 %, se platí při nastěhování. V souvislosti s nastěhováním se obvykle aktivují i případné úvěry (za předpokladu, že jsou schváleny, a tento proces se provádí až při nastěhování. Důvodem je, že se finanční situace kupujícího mohla během výstavby výrazně zhoršit). To znamená, že vám během výstavby nezůstávají úroky.
Jaké jsou nejčastější náklady při koupi domu ve Španělsku?
Odpověď: Mezi nejběžnější náklady patří daň z převodu nemovitostí (ITP) u použitých domů, DPH (IVA) u nově postavených domů, notářské poplatky, registrační poplatky a právní poplatky.
Jaký je obvyklý časový rámec pro koupi nemovitosti ve Španělsku?
Odpověď: Doba trvání koupě nemovitosti ve Španělsku se liší, ale obvykle trvá 1 až 6 měsíců od doby, kdy nemovitost najdete, až po podpis oficiální kupní smlouvy (escritura). Často to trvá déle, pokud se jedná o pozůstalost atd.
Mohu získat hypotéku od španělské banky na financování koupě domu?
Odpověď: Ano, mnoho španělských bank nabízí hypotéky zahraničním kupujícím, ale podmínky a úrokové sazby se mohou lišit. Podmínky úvěru jsou individuálnější než ve Švédsku.
Potřebuji španělský bankovní účet k koupi nemovitosti ve Španělsku?
Odpověď: Ano, potřebujete španělský bankovní účet, abyste mohli platit náklady a daně spojené s koupí domu a abyste mohli získat jakékoli úvěry od španělské banky.
Je možné koupit dům ve Španělsku na dálku?
Odpověď: Ano, je možné koupit nemovitost na dálku udělením plné moci (poder notarial) právníkovi nebo důvěryhodné osobě, která může během procesu koupě jednat vaším jménem. Tento postup se stal běžným během pandemie a stále je relativně běžný. Většině lidí však doporučujeme, aby si nemovitost před rozhodnutím prohlédli na místě. Nezapomeňte, že rezervační poplatek je ve většině případů nevratný.
Co je energetický průkaz a proč ho potřebuji?
Odpověď: Energetický certifikát je dokument, který ukazuje, jak energeticky úsporný je dům na stupnici od A (velmi energeticky úsporný) do G (nejméně energeticky úsporný). Ve Španělsku je energetický certifikát ze zákona povinný při prodeji nebo pronájmu domu.
Jak si mohu být jistý/á, že dům, který kupuji, nemá žádné dluhy ani právní problémy?
Odpověď: Váš právník by měl provést due diligence a vyžádat si od katastru nemovitostí (Registro de la Propiedad) „nota simple“, aby ověřil, že s nemovitostí nejsou spojeny žádné dluhy, hypotéky ani jiné právní problémy.
Mohu pronajímat svůj dům ve Španělsku, když ho nevyužívám?
Odpověď: Ano, je možné Pronajměte si svůj dům ve Španělsku, ale je důležité znát místní zákony a předpisy týkající se pronájmu a placení příslušné daně z příjmu z pronájmu.
Jaké jsou nejběžnější daně, které musím platit jako majitel nemovitosti ve Španělsku?
Odpověď: Mezi nejběžnější daně pro majitele domů ve Španělsku patří daň z nemovitosti (IBI), daň z příjmu z pronájmu a roční daň pro cizince, kteří vlastní nemovitost ve Španělsku (Impuesto sobre la Renta de Non Residentes).
Co se stane, když budu chtít v budoucnu prodat svou nemovitost ve Španělsku?
Odpověď: Při prodeji nemovitosti ve Španělsku budete muset zaplatit daň z kapitálových výnosů (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) ze zisku, který z prodeje dosáhnete. Kromě toho mohou být s procesem prodeje spojeny další náklady, jako jsou notářské poplatky a právní poplatky.
Stručná historie španělského trhu s nemovitostmi
Španělsko je již dlouho atraktivní destinací pro zahraniční kupce, kteří hledají druhý domov, investiční příležitost nebo místo na slunci pro odchod do důchodu. Níže je uveden stručný historický přehled španělského trhu s nemovitostmi ve vztahu k zahraničním kupcům:
- 60. a 70. léta 20. stoletít: Masová turistika začala a španělský trh s nemovitostmi se stal oblíbeným u zahraničních kupců v 60. a 70. letech 20. století, protože stále více lidí objevovalo mnoho výhod země. Krásné španělské pobřeží, teplé klima a dostupné životní náklady přitahovaly kupce ze severoevropských zemí, zejména z Velké Británie, Německa a Skandinávie. V tomto období se jako oblíbené destinace staly Costa del Sol, Costa Blanca a Baleárské a Kanárské ostrovy.
- 80. a 90. léta 20. století: Růst a vyspělost trhu. Během 80. a 90. let 20. století španělský trh s nemovitostmi dále zrál a země se v roce 1986 stala členem Evropské unie. Toto členství usnadnilo větší přeshraniční investice a občanům EU nákup nemovitostí ve Španělsku. Během tohoto období španělský trh s nemovitostmi zaznamenal stabilní růst, poháněný domácí i zahraniční poptávkou.
- Počátek 21. století: Boom trhu. Počátek prvního desetiletí 21. století byl svědkem výrazného boomu na španělském trhu s nemovitostmi, kdy ceny nemovitostí prudce vzrostly a nové projekty byly rychle postaveny, aby uspokojily rostoucí poptávku. Během tohoto období se do Španělska hrnuli zahraniční kupci, zejména z Velké Británie a Irska, které lákala vyhlídka na vysoké kapitálové zisky a příjmy z pronájmu.
- 2008-2013: Pokles a oživení trhu Globální finanční krize z roku 2008 měla vážný dopad na španělský trh s nemovitostmi, což vedlo k prudkému poklesu cen nemovitostí a dramatickému nárůstu neprodaných nemovitostí. Mnoho zahraničních kupujících, zejména těch, kteří investovali do developerských projektů, bylo poklesem negativně ovlivněno. Trh však začal vykazovat známky oživení kolem roku 2013, kdy se ceny nemovitostí stabilizovaly a v některých případech i vzrostly.
- 2014-současnost: Pokračující oživení a zahraniční investice Od roku 2014 zažívá španělský trh s nemovitostmi postupné oživení, částečně díky pokračujícímu zájmu zahraničních kupců. Během první části pandemie došlo k přirozenému poklesu nákupů nemovitostí, ale následný boom byl silný (mj. Warren Buffet investoval během pandemie do Costa del Sol ). Zpomalení se však začalo projevovat koncem let 2022 a 2023. Většina mezinárodních analytiků se však domnívá, že se bude jednat o dočasný pokles a že Španělsko má díky počasí, kultuře, infrastruktuře a klimatu světlou budoucnost. Očekává se, že nejsilněji poroste zejména oblast Malaga, která se blíží hranici 30 %.
Odkazy na naše newslettery:
- Zpravodaj Nerja (a Malaga a zbytek východního Costa del Sol)
- Zpravodaj Marbella a zbytek západního pobřeží Costa del Sol (Mijas, Fuengirola, Estepona atd.)