O pronájmu vašeho domu ve Španělsku – kolik můžete očekávat, že si vyděláte - Španělské nemovitosti

Mnoho klientů se nás ptalo na možnosti pronájmu svého domu ve Španělsku. Většina realitních makléřů, rezervačních agentur atd. má tendenci tato čísla snižovat, protože nikdy neexistují žádné záruky. Mysleli jsme si však, že by bylo vhodné objasnit téma pronájmu vašeho španělského domu v roce 2026. Kolik můžete očekávat v různých typech domů, co je třeba zvážit ještě před koupí domu, úskalí vlastního pronájmu, jaké poplatky si účtují pronajímací kanceláře atd.

Příklady příjmů z pronájmu různých typů bydlení

Poznámka že při použití konkrétních čísel, jak je uvedeno níže, to lze snadno interpretovat jako „garantovaný výnos“. Nikdy však neexistují žádné záruky. V příkladech se tedy jedná o „očekávaný výnos“. Existují hráči, kteří nabízejí garantovaný příjem, ale je velmi vzácné, aby tyto projekty přinesly více než garantovanou částku (kolem 5 %).

Máme Nerja jako výchozí bod pro naše příklady, protože Nerja je město, které nebylo krizí zasaženo tak silně jako zbytek Costa del Sol. Je pravda, že i zde během krizových let klesly prodeje a nájmy, ale ne ve stejné míře. V Nerja se nenacházejí žádné tzv. zóny duchů. Pokud například udeříte (více o tom níže) s levným… bankovní objekt v méně oblíbené oblasti, ať už kde ve Španělsku, riskujete, že si ji vůbec nebudete moci pronajmout, o což z dlouhodobého hlediska přijdete (navíc se zhodnocení zhorší).

Nejlepší investice v Nerja tady a teď (sbírka s domy v různých cenových relacích je aktualizována každý týden)

Nájemné je ve většině oblastí Nerja vyšší než kdy dříve. To do značné míry souvisí s tím, že Nerja je nyní oblíbená i v zimních měsících. Ceny navíc v posledních letech prudce vzrostly během inflace. Vzhledem k relativně silnému rozvoji Španělska ve většině odvětví očekáváme, že růst cen bude v letech 2025 a 2026 nadále prudce růst.

Nově postavený 2pokojový penthouse, Ladera del Mar (prodejní cena 400 000 €), Nerja. Na základě údajů z doby před dvěma lety a počtu rezervací za rok 2024 až do podzimu (kdy jsme k nim měli přístup) a v kombinaci s průměrnými měsíčními cenami [červenec 1136 EUR za týden, srpen 1558 EUR, březen 558 EUR, říjen 926 EUR] s mírou obsazenosti (klient byt sám využívá i několik týdnů v roce) 40 rezervovaných týdnů ročně to vynáší zhruba 42 000 EUR hrubého ročně.
Použitý řadový dům v dobrém stavu v oblasti Burriana (prodejní cena přibližně 470 000 EUR) Byt se 3 ložnicemi vynáší přes 30 000 EUR ročně.
Apartmán Oasis Capistrano se 2 ložnicemi (prodejní cena 250–280 000 €): 20 000 EUR ročně.
Příklady o něco levnějšího bydlení: Vesnice Capistrano je příkladem oblíbené rekreační oblasti v Nerja , která vydělává slušné peníze bez ohledu na světovou situaci atd. Když jsme se naposledy dívali na čísla za takový byt, můžete očekávat roční příjem přibližně 20 000 EUR za byt s 1 ložnicí ve vesnici Capistrano a přes 25 000 EUR za byt se 2 ložnicemi ve stejné oblasti. Po pandemii je však jasné, že hosté nyní začínají hledat modernější, nově postavené domy k pronájmu. Při investování mějte na paměti, že s blížícím se koncem 30. let bude stále obtížnější dosáhnout vysoké obsazenosti ve starších domech. Capistrano však bude vždy oblíbené.
Půjčovna si za všechno kolem bere asi 20–40 % (v některých případech 10–15 %, pokud si zákazníka přivedete sami, například známého, který si chce pronajmout, nebo inzerát přes Blocket), zbytek si necháte. Neexistují však žádné požadavky, a nikdy neexistují, že byste museli pronajímat svůj byt přes ně. Pro většinu lidí je však neudržitelné vyřizovat vše sami doma ze Švédska.
Airbnb je stále populárnější způsob, jak si pronajmout bydlení.
Dalším příkladem pro investory s velkým množstvím peněz je luxusní bytr (s pandemií se zájem o luxusní domy, nebo obecně velké domy, výrazně zvýšil) na pláži v Nerja (Carabeo), která stála 800 000 eur a již v roce 2012 vynášela 50 000 eur ročně na pronájmech. O několik let později vynášela kolem 85 000 eur. Dnes pravděpodobně vynáší něco málo přes 100 000 eur. Jinými slovy, opravdu dobrý výnos. Nerja je trochu unikátní v tom, že přitahuje rodiny s dětmi s omezeným rozpočtem, ale také bohaté Brity, Němce a Rusy.
Segment, který je pro investory stále zajímavější, jsou luxusní vily ve vyšší cenové relaci. Ty mohou v určitých obdobích roku vynášet velmi vysoké částky. Je však důležité mít pronajímatelskou společnost, která má prst na tepu a dokáže snížit cenu a v případě potřeby spustit kampaň, aby se nemovitost co nejvíce pronajala během roku. U luxusního ubytování je hranice mezi ziskem x tisíc eur za měsíc a ničím velmi tenká. Přečtěte si skutečný příklad luxusní vily v Nové Andalusii Marbella z roku 2019 (očekávejte nyní o 30 % vyšší tržby).
Takže zbytek Španělska? V průměru můžete očekávat, že si pronajmete byt se 2 ložnicemi v Torrevieja na pobřeží Costa Blanca, poblíž pláže, 22 týdnů (stále velmi vysoká hodnota, většina španělských středisek se 22 týdnům ani zdaleka neblíží) ročně. Podle poslední zprávy, kterou jsme obdrželi od velké půjčovny v Torrevieji, se obsazenost (z velké části kvůli tomu, že země jako Turecko přicházejí o turisty, kteří si místo toho vybírají levnější střediska ve Španělsku) v budoucnu přiblíží k 25 týdnům. Obsazenost v Nerja je přes 40 týdnů ročně.
V oblastech, jako jsou Kanárské ostrovy, Mallorca a Barcelona, platí přísná omezení pronájmu, takže tyto oblasti nejsou pro seriózní investory zajímavé.
Oblast, která v současnosti přitahuje nejvíce investorů a to je podle většiny pozorovatelů jen začátek, je Město Malaga (jak pro pronájem, tak pro zvýšení hodnoty). Velkou výhodou Malaga je, že i v případě prudkého poklesu cestovního ruchu z různých důvodů je vždy snadné pronajmout nemovitost firmám, právníkům, lékařům atd. Ve městě je velký tlak na bydlení a ceny bydlení na okraji města také začínají prudce stoupat. Velkou nevýhodou jsou omezení pronájmu který byl v roce 2025 zaveden v několika městských zónách. To ztěžuje orientaci v Malaga . Pro snazší a bezpečnější investici se proto doporučuje Nerja.
Je také dobré vědět, že daň z příjmu z pronájmu klesla na 19 % (Dlouhou dobu to bylo 24,75 %. Můžete si také odečíst náklady na údržbu, pojištění domu a cokoli dalšího, co lze vysledovat k vaší nájemní činnosti.).
Ve Španělsku si stále můžete uplatnit daňový odpočet na renovaci domu.

Výše uvedené údaje jsou průměry a mohou se měnit, nahoru i dolů (což se zdá velmi nepravděpodobné), ale ilustrují skutečnost, že Pokud chcete vydělávat peníze z domova ve Španělsku, měl by se nacházet v tzv. „první linii“ nebo v oblíbené rekreační oblasti, jako je Capistrano Village. Mimochodem, žádný z domů v příkladech nestál méně než 170 000 eur. Což nás přivádí k dalšímu tématu.

Co se týče opravdu levné bankovní objekt Ve švédských médiích se o nich nějakou dobu hodně mluvilo. 99 procent všech bankovních nemovitostí se nachází v oblastech, kde je obtížné je pronajímat. Nejsou proto zajímavé pro investory, kteří chtějí pasivně přijímat peníze z pronájmů (zhodnocení těchto nemovitostí zabavených bankami bude s největší pravděpodobností také nízké), ale pokud se chystáte pracovat a žít ve Španělsku, stále můžete najít skutečnou výhodnou nabídku prostřednictvím bank.

Tyto oblasti jsou nejlepší pro pronájem bytů a domů

Nyní jsou to části Malaga (části centrálních oblastí, historické čtvrti a Limonar/Malagueta), které přitahují nejvíce investorů. Trendem je, že stále více lidí si vybírá Malaga jako základnu pro svou dovolenou na Costa del Sol. Je to prostě nejpohodlnější místo, protože veškerá komunikace začíná z Malaga. Více o potenciálu Malaga si přečtěte v tomto článku.

Costa del Sol v létě 2023 ovládla nový žebříček z nejoblíbenějších destinací ve Španělsku – Nerja na vrcholu.

15 nejlepších žebříčků od expertů na Španělsko „Spain-Holiday“ a Holdu:

Nerja, Benalmadena, Marbella, Malaga, Benidrom, Fuengriola, Torrmeolinos, Salou, Estepona, Alicante, Barcelona, Sitges, Moraria, Calpe, Denia.

Podle studie organizátorů veletrhu nemovitostí SIMA v Madridu roste zájem o investice do rekreačních domů. Zjistili, že počet investorů do rekreačního pronájmu se zvýšil z 21 % účastníků před dvěma lety na dnešních 34 %, zatímco počet investorů do běžných pronájmů klesl ze 77 % na 64 %. Nový zákon o bydlení je jedním z faktorů, které odrazují investory do nemovitostí od dlouhodobého pronájmu ke krátkodobému a rekreačnímu pronájmu.

Podle údajů španělských úřadů rostly celkové ceny nájmů v provincii Malagamezi lety 2015 a 2020 rychleji než kdekoli jinde ve Španělsku, a to o 13,8 % ve srovnání s celostátním průměrem 10,9 %. Od té doby se zvýšily ještě více.

Obsazenost za červenec 2022 činila 86,29 %, což lze srovnat s rokem 2019, kdy to bylo 84,2 %. Především Nerja a Torremolinos překonaly rok 2019, protože zvýšily průměr. Nerja má nejvyšší obsazenost s 94,46 % (ve srovnání s Marbella a dalšími letovisky na západní straně, které dosahují jen něco málo přes 80 %).

Přestože cestovní ruch na mnoha místech v nejatraktivnějších oblastech láme rekordy, ve vnitrozemí klesá (všimněte si, že tyto oblasti zaznamenaly během pandemie vzestup, ale nyní jejich popularita začíná klesat). I když nemáte v úmyslu pronajímat svůj dům, měli byste vzít v úvahu statistiky nájemného, protože silně korelují s vývojem cen bydlení. Nerja se stala nejlepším městem pro investice již během poslední krize, kterou překonala dobře a stala se silnější než dříve. Rozhodný postup obce Nerja se všemi ofenzivními investicemi do turistických stezek, přírodních parků a infrastruktury během pandemických let znamená, že město je lépe vybaveno než kdy dříve pro zbytek 20. století. Už jsme to říkali a tato čísla nás nutí to zopakovat s zvláštním důrazem. Pokud se chystáte investovat, udělejte to v Nerja nebo v jedné z rostoucích částí Malaga .

Poznámka! Přečtěte si náš skvělý článek o vše, co potřebujete vědět o investování do bytu k pronájmu ve Španělsku.

Přečtěte si také o stavebních komunitách, funkční model pro novou produkci, který zvyšuje ceny až o 25+ %!

Některé obytné oblasti nebo rekreační vesničky mají vlastní rezervační společnosti, které se starají o údržbu, marketing (často v celé Evropě) a zajišťují, aby vaše ubytování bylo udržováno v dobrém stavu atd. Kromě toho existují půjčovny, které váš dům nebo apartmán přidají do své nabídky, pokud jej považují za pronajímatelný.

Nově postavené domy jsou na trhu s pronájmem stále žádanější. Podívejte se na náš přehled nejatraktivnějších projektů na Costa del Sol.

V současné době jde hlavně tento projekt v první linii v Malaga, Andalusie doporučená pro investory.

V Andalusii se ruší daň z majetku (dříve platil každý, kdo vlastnil v Andalusii dům v hodnotě přes 700 000 eur, dodatečnou daň z majetku). Od roku 2023 bude mít Andalusie (Malaga, Nerja, Marbella atd.) jedny z nejnižších regionálních daní v Evropě. To v kombinaci s investicemi do udržitelného cestovního ruchu, zlepšováním infrastruktury a novými zákony a předpisy, které lákají mezinárodní technologické společnosti, jako je Google zařadilo Andalusii na mapu zájmu investorů. Tato část Španělska, která byla dlouho „bratrancem z venkova“, je nyní ve své třídě nejlepší.

Jaké jsou tedy nové výhody života v Andalusii?

Maximální daň z příjmu z investic je 26 %. Ve skutečnosti se daňové sazby pohybují mezi 19 % a 23 %, pokud investiční zisk nepřesáhne 200 000 EUR.
Rozšířené odpočty pro příjmy z pronájmuPříjem se vypočítává po odečtení všech souvisejících výdajů, včetně nákladů na úroky z úvěrů.
Téměř žádná dědická daň a darovací daň pro blízké rodinné příslušníky.
Lidé, kteří se trvale přestěhují do Španělska z jiných zemí, mohou trvale zrušit dědickou a darovací daň.
Soukromé důchody lze považovat za investiční příjem, přičemž příjem představuje rozdíl mezi investovanou a vybranou částkou. V některých případech může daň dosáhnout až 2,5 % z vybraného příjmu.
Celá řada mezinárodních daňových smluv, které zajišťují, že k dvojímu zdanění téměř nikdy nedochází.
Žádná daň z majetku!

Více se dočtete v našem článku o nových daních a daňových zákonech ve Španělsku.

Nové statistiky ukazují, že počet soukromých domů pronajímaných krátkodobě turistům nyní tvoří téměř 57 procent z celkového počtu rekreačních lůžek na Costa del Sol

Údaje z roku 2023

Od roku 2019 se počet turistických lůžek v provincii Málagazvýšil o ohromujících 48 procent a v současnosti se pohybuje kolem 514 000. Počet hotelů se zvýšil a v únoru letošního roku jich bylo registrováno 898, ale nejvíce se zvýšil.. počet lůžek nabízených v soukromých domech pronajímaných na krátkou dobuV současné době jich je 291 674, rozdělených mezi 62 394 rezidence. Počet turistických lůžek později, v roce 2024, překonal rekord.

Jedním ze sektorů, které v důsledku pandemie koronaviru zažívá největší růst, je luxusní bydlení (což byl trend, na který jsme upozornili již včas). Nejen prodej luxusních domů v Marbella a okolí láme rekordy, ale stále více bohatých lidí hledá také exkluzivní nemovitosti k pronájmu, kde by mohli trávit dovolenou na Costa del Sol. Poptávka v tomto sektoru vzrostla přibližně o 30 procent. Nejbohatší zákazníci navíc stále více požadují širší škálu služeb, které se neomezují pouze na ubytování, úklid a vaření. Tito zákazníci za dovolenou často utratí kolem 6 000 eur denně, což lze srovnat s průměrem běžných turistů na pobřeží, který se údajně pohybuje kolem 100 eur denně.

Pokud si budete pronajímat nemovitost sami, mějte na paměti, že:

Dodržujte všechny zákony a předpisy týkající se pronájmu, které platí ve vaší konkrétní rezidenční oblasti, městě a provincii. Pokuty mohou být ve většině částí Španělska poměrně vysoké, pokud nebudete dodržovat zákony týkající se licencí atd. S tím vším vám pomůžeme v oblastech, které jsou pro investory nejzajímavější.
Musíš zaregistrujte všechny hosty u Guardia Civil s kopií pasua v určité lhůtě. Pokud nebudete postup přesně dodržovat, pokuty mohou být velmi vysoké.
Do jaké míry si budete nájem spravovat sami, je zcela na vás. Můžeme vám poskytnout tipy a rady ohledně nejlepších marketingových kanálů a faktorů důležitých (například vybavení/zařízení/nábytek) pro přilákání nájemníků. Můžeme vás také zprostředkovat na pronajímatelskou společnost.
Reklama, výběr plateb atd. od nájemníků nepředstavují žádný velký problém. Nejdůležitější věcí v situaci, kdy se chcete o vše postarat sami, je najmout si spolehlivou úklidovou firmu a navázat kontakt se správcem nebo firmou, která se může čas od času nebo v případě nouze podívat na váš dům. Správu klíčů, pokud ji nezajišťuje třetí strana, lze vyřešit například pomocí schránek na klíče s kódem nebo dveří, které nemají klíčový zámek, ale otevírají se pouze kódem.
Také se ujistěte, že máte Švéda (se sídlem ve Švédsku nebo Španělsku), který ví, jak podat daňové přiznání.
Pokud nejste dobří ve fotografování, nebo prostě nemáte k dispozici vybavení (většina moderních chytrých telefonů vám vystačí s velkým množstvím), najměte si profesionálního fotografa. Fotografie jsou v této souvislosti velmi důležité a studie ukazují, že reklamy s atraktivními obrázky mohou zvýšit konverzi o více než 40 % (naše vlastní data to potvrzují)!
Vyhněte se fotografiím s pokrčenými prostěradly, křivými obrazy a vyhořelými světly. Používejte fotografie ve vysokém rozlišení, ale optimalizované pro web, aby nezpomalovaly načítání (což je problém zejména pro uživatele mobilních telefonů).
Nadpisy a popisy jsou stejně důležité. Lidé dnes očekávají v reklamě co nejvíce informací (maximální počet hostů, m², vybavení kuchyně atd.).
Rezervační kalendář je nezbytný. Většina reklamních portálů však takové služby nabízí. Existují i relativně levné alternativy, pokud chcete mít rezervační kalendář na svých vlastních webových stránkách. V dnešní době existují i dobrá a levná platební řešení, kde je vše zahrnuto (možnost, aby zákazník platil online kartou, nebo OCR číslem na papírové faktuře, nebo bankovním převodem atd.). Nikdy nebylo snazší provozovat víceméně soběstačný podnik, který generuje pasivní příjem.

Poznámka, Požádejte o příslib půjčky u španělské banky ještě předtím, než přijedete do Španělska.

O problémech, které mohou nastat, pokud chcete pronajmout svůj dům

Ti, kteří se snaží pronajmout si byt sami, se často mohou setkat s problémem, když si například pronajímají byt na dlouhou dobu a nájemník nemůže platit. Španělské zákony, stejně jako švédské, jsou často ve prospěch nájemníka.

Dalším problémem může být, pokud nájemník zničí interiér. Kde je hranice pro běžné opotřebení u těch, kteří si pronajímají byt na dlouhou dobu? Výhodou společnosti, která se o vše stará, je, že má kontrolu nad domem a vyžaduje od klientů úhradu za ztracené klíče atd. Pokud host zničí interiér, pronajímatel si účtuje náklady na opravy z kreditní karty zákazníka (kterou musí poskytnout při rezervaci). Pojištění domácnosti tento typ škody kryje.

Jak vidíte, správný byt nebo dům na správném místě na Costa del Sol může v prvním roce zajistit opravdu pěkný příjem. Mějte však na paměti, že byste si za žádných okolností neměli kupovat dům ve Španělsku a spoléhat se na příjmy z pronájmu, abyste splatili hypotéku.

Rádi vám zodpovíme otázky týkající se pronájmu ve Španělsku a kde se právě teď na španělském trhu s bydlením nacházejí nejlepší nabídky. Napište nám info@spanskafastigheter.se pak vám řekneme víc.

Mnoho Švédů v současné době touží po koupi, ale trh jim zní matoucí a nevědí, do čeho investovat. Snad nejdůležitější pro vás je získat dům na slunci a v teple, a ne přímý výnos. Ať už jsou vaše cíle s koupí jakékoli, doporučujeme vám, abyste s jednáním příliš dlouho nečekali. Domy a byty v oblíbených segmentech (2 ložnice, výhled na moře, poměrně blízko centra) v oblíbených letoviscích se začínají vyprodávat. Pro nás a pro další makléře nebude problémem po zbytek 20. století získat klienty, ale získat typ nemovitosti, kterou hledají.

Pokud čekáte příliš dlouho bez rozhodnutí, stane se to snadným, jako to bylo u francouzského filozofa Buridanův oselVíš, ta hladová oslice, co zemřela hlady, protože se nemohla rozhodnout, kterou z kupek sena sní. Všechny vypadaly tak podobně.

Naším úkolem je dovést vás k nákupu, který bude pro vás, vaše preference a okolnosti ten pravý. Náš hlavní makléř žije na Costa del Sol téměř 20 let a prožil si vzestupy i pády. Jinými slovy, má velmi dobrý přehled o situaci.

Čtěte také:

O plánovaném přístavu mezi Nerja a Torrox (což, pokud se to uskuteční, dále zvýší potenciál pronájmu v Axarquii)

Často kladené otázky a odpovědi o koupi domu ve Španělsku.

Zde si můžete rezervovat levné hotely po celém Španělsku

Levné lety do Malaga mimo jiné

Náš kanál luxusních domů ve Španělsku.