Krizová léta začala v roce 2007 a trvalo několik dlouhých let, než si jak běžní Španělé, tak cizinci začali znovu kupovat domy (investoři však nakupovali v zásadě okamžitě během poklesu). Zájem o španělský trh s bydlením však explozivně vzrostl již v první polovině roku 2014 a od té doby prodeje víceméně šly rovnou nahoru, ale nikdy nedosáhly stejné úrovně jako před finanční krizí. V letech 2021/22 však udělaly několik silných kroků vpřed a v roce 2023 se pak trochu uklidnily. Od konce roku 2024, kdy ECB začala postupně snižovat úrokové sazby, začala nová vzrušující kapitola s několika poměrně jasnými tendencemi.

Trh je zaměřen především na Malaga 2026 a kupující stále více začínají preferovat novou produkci před použitou. Současná energetická/inflační krize však developerům ztížila realizaci jejich projektů, což znamená, že se staví méně, než je poptávka. To povede k prudkému nárůstu cen v dlouhodobém horizontu, ale také k velkým příležitostem pro ty, kteří mají kapitál.

Situace, jak se na trhu jevila na přelomu let 2024/2025

Tučně vyznačené komentáře aktualizovány 9. 4. 2024:

Finanční instituce BBVA předpověděla v loňském roce 3% nárůst cen nemovitostí (také se domnívají, že počet transakcí se v roce 2024 zvýší o 5–7 %).

Analytici Bankinteru však předpovídali 2% korekci cen španělských nemovitostí v příštím roce.

Fotocasa věří, že ceny zůstanou stabilní díky solidnímu trhu práce, vysoké poptávce ze strany solventních investorů a zahraničních kupců v kombinaci s nedostatkem nabídky v atraktivních oblastech. Realitní portál také upozorňuje, že průměrné ceny jsou stále o 22 % nižší než jejich vrchol v roce 2007.

Při zpětném pohledu se ukázalo, že BBVA měla pravdu. Ceny i přes nepříznivé okolnosti nadále rostou.

Úzká nabídka nemovitostí k prodeji v nejatraktivnějších oblastech je něco, co charakterizuje trh po celý rok 2024. Mezi oblasti s největším nedostatkem nemovitostí patří největší španělská provinční centra, předměstí kolem velkých měst a turistické oblasti, kde v posledních letech udávali tempo trhu zahraniční kupci. Jako například Costa del Sol, Baleárské ostrovy a části Costa Blanca.

Vysvětlení špatné nabídky

Není divu, že se ceny ve Španělsku drží, jelikož na trhu je tak málo domů (nyní mluvíme o oblíbených oblastech pro cizince, dynamika ve vnitrozemí je jiná atd.). Jedním z důvodů je, že mnoho lidí, kteří si v posledních 10 letech koupili dům ve Španělsku, je s koupí spokojeno a chce zde zůstat. Před 10 lety vlastnilo domy více Španělů, a to i v nejoblíbenějších turistických oblastech. Asi největším důvodem špatné nabídky bydlení je však to, že ve Španělsku si lidé kupují nemovitosti s nízkou úrokovou sazbou na dlouhou dobu, až na 20 let. Nyní, když úrokové sazby vzrostly, si jen málo lidí chce vyměnit svůj dům, protože si musí úrokovou sazbu znovu vyjednat.

Pokud jde o prodej Švédům, Norům a některým dalším národnostem, jejichž měny byly ovlivněny, hraje tu samozřejmě roli slabá koruna. Nezapomínejme také, že v letech 2021–2022 došlo ke skutečnému pandemii! Ve srovnání s většinou let v prvním desetiletí 21. století se stále jedná o silné prodejní čísla.

Budoucnost trhu s bydlením v příštích šesti měsících

Je těžké říci, jaká bude bezprostřední budoucnost trhu s bydlením ve Španělsku. Pokud inflace a úrokové sazby budou nadále klesat, trh by mohl zažít skutečný impuls díky zvýšené nabídce, prodeji – a rychlejšímu růstu cen.

Během naší dlouhé působnosti ve Španělsku jsme byli svědky několika krizí. Hodně se děje se zpožděním a neřídí se žádným daným vzorcem. Po finanční krizi v roce 2008, kdy se ekonomika začala zotavovat od dna (ačkoli to v té době nikdo nevěděl), ceny nemovitostí v několika segmentech po určitou dobu klesaly. Právě v tomto období byli nejaktivnější investoři, kteří v posledním desetiletí vydělali nejvíce. Mnoho objektů však nebylo prodáno veřejně, a to především subjekty, které s prodejem prostě nemohly déle čekat, a to i přes skutečnost, že ekonomika vykazovala pozitivní známky obratu. Mnoho z těchto objektů bylo prodáno jako bankovní objekty nebo „underhand“ (tj. nebyly veřejně inzerovány na webových stránkách ani portálech). Je však třeba dodat, že tentokrát trh s bankovními objekty kvůli právním změnám zavedeným během poslední krize zcela neexistuje.

Očekává se, že španělská ekonomika bude do roku 2025 nejrychleji růst v eurozóně, zatímco růst cen bydlení byl relativně mírný. Na mnoha místech se ještě nevrátil na úroveň z roku 2008! Zároveň se i nadále velmi dobře prodává zahraničním investorům, kteří se zaměřují i ​​na aspekty, jako je stabilita, kriminalita, infrastruktura atd.

• Španělská stavební společnost Aedas Homes, jedna z největších ve Španělsku (před několika lety jsme od nich obdrželi ocenění za naši klientskou péči), prodala v daném roce třetinu svých domů zahraničním kupcům. Prodala téměř 600 domů v celkové hodnotě 265 milionů eur na místech, jako je Costa del Sol, Costa Blanca a Baleárské ostrovy, kupujícím z více než 50 zemí, v čele s Nizozemci, Němci, Poláci, Belgičany a Brity.

Cenové trendy na španělském trhu s bydlením

V letech 2022/23 byl nárůst cen mírný, ale nárůst pro rok 2024 byl výrazně vyšší. Ceny domů v roce 2024 vzrostly o 12,34 procenta a nyní jsou o 12,5 procenta vyšší než vrcholné ceny z roku 2007.

Pokud se podíváme trochu dále zpět, do roku 2020 a těsně před pandemií, průměrné ceny v zemi vzrostly o 6,5 %. Nejprve došlo k poklesu cen způsobenému koronavirem, poté k následnému oživení a prudkému růstu, který byl způsoben tím, že mnozí vnímali Španělsko jako perfektní útočiště v nové realitě, kde lze pracovat na dálku. Kromě toho se v zemi děje mnoho pozitivních věcí, její zaměření na technologie a udržitelnost atd. v kombinaci s pokračujícími relativně nízkými cenami nemovitostí vzbudilo zájem mezinárodních investorů o tento trh s bydlením.

Pokud budeme studovat cenové trendy v regionech, které jsou pro zahraniční kupce nejzajímavější, vzorec je poněkud odlišný. Ceny se více než zotavily na Baleárských a Kanárských ostrovech, téměř se zotavily v Madridu, ale stále jsou nižší v Andalusii (cenaMarbella však prudce vzrostla a město Malaga je nyní pro investory zajímavější, protože se očekává, že město bude v nadcházejících letech sledovat stejný cenový trend), Katalánsku, regionu Valencie a Murcii.

Andalusie je nyní považována za daňový ráj a velmi přátelské k podnikání

Andalusie postupně snižuje daně z nákupu domů. Daň ITP u ojetých domů je nyní 7 %. Dříve činila 8, 9 nebo 10 % v závislosti na cenové relaci. Snížení daně proto primárně stimuluje domy ve vyšší cenové relaci. Pokud jde o poplatky z novostaveb, AJD je 1,2 %, dříve 1,5 %. Španělsko a zejména Andalusie celkově snižují daně a nyní… jedna z oblastí Španělska s absolutně nejnižšími daněmi. Kromě toho místa jako Nerja zavedla nové zákony s cílem omezit jinak těžkopádnou španělskou byrokracii. To vše v kombinaci s obecně velkými investicemi oblasti do udržitelného cestovního ruchu, posílení infrastruktury a různých vylepšení a zjednodušení pro mezinárodní společnosti, ale i jednotlivé „digitální nomády“, činí tuto oblast velmi zajímavou pro investice. Nedávné rozhodnutí Google umístit své důležité sídlo pro kybernetickou bezpečnost do Malaga vedlo ke zmínkám o „evropském Silicon Valley“:

Přečtěte si více o nových daňových sazbách a daňových zákonech ve Španělsku pro daný rok.

Ohledně snížených úrokových sazeb ve Španělsku a počtu prodejů v budoucnu:

V listopadu trh odhadoval, že ke snížení úrokových sazeb nedojde dříve než v létě 2024, nyní se však stále více lidí domnívá, že první snížení ze strany ECB přijde již v březnu. Také se předpokládá, že v roce 2024 dojde k silnějšímu a většímu snížení úrokových sazeb, než se očekávalo.

V prvním čtvrtletí roku 2022 bylo ve Španělsku uskutečněno 164 999 transakcí s bydlením, což představuje nárůst o více než 14 % oproti poslednímu čtvrtletí předchozího roku. Ve skutečnosti se jedná o nejvyšší číslo od začátku roku 2008. Švédové také provedli o 30 % více nákupů než v předchozím čtvrtletí. Zároveň ceny v prvním čtvrtletí vzrostly o 3,1 % (v oblasti Malagavšak ceny klesly o 1,2 %). Ve druhém čtvrtletí se tržby zvýšily o 8 % ve srovnání s předchozím rokem. V červnu činil nárůst 4 %. Prodeje se poté zpomalily zejména v madridském regionu.

Během první poloviny roku 2022 byl ve Španělsku překonán rekord v počtu zahraničních kupujících. O 53 % více než v předchozím roce. Celkem bylo prodáno 72 987 domů s účastí zahraničního kupce. Toto je nejvyšší číslo od začátku měření v roce 2007. Zahraniční kupující tvoří celých 20,3 % všech nákupů domů ve Španělsku. Kupující se však ve druhé polovině roku zdrželi, což je globální fenomén. Některým trhům (například Švédsku) může trvat dlouho, než se zotaví, ale očekává se, že prodeje domů ve Španělsku se od první nebo druhé poloviny roku 2023 opět výrazně zvýší. Prodeje v posledním čtvrtletí klesly ve srovnání s předchozím rokem přibližně o 10 % (pokles prodejů nešpanělských kupců však činil pouze 1,2 %), ale na vyvozování závěrů je příliš brzy, protože se očekávalo. Rok předtím byl pandemický efekt obrovský.

Konečné statistiky za loňský rok byly zveřejněny 23. března. Prodeje zahraničním kupcům jsou na rekordní úrovni. Ročenka uvádí, že celková zahraniční poptávka činila 13,75 % trhu (v Malaga tvoří cizinci téměř 35 % nákupů!), což by znamenalo 88 858 prodejů, zatímco nejnovější čtvrtletní údaje naznačují 94 481 prodejů a 14,62 % trhu, což je o 58 % více než v předchozím roce. Ve Španělsku přetrvává silná zahraniční poptávka po nemovitostech, ačkoli čtvrtletní údaje od registrátorů také poukazují na zpomalení tempa růstu ve druhé polovině loňského roku, což naznačuje, že rok 2023 nemusí být vzhledem k rostoucím úrokovým sazbám tak dobrý. Španělský trh však ve srovnání s mnoha jinými globálními trhy vykazuje ve střednědobém až dlouhodobém horizontu silný vzestupný trend.

V první polovině roku 2022 se ceny použitých nemovitostí meziročně zvýšily o 7,9 % a novostaveb o 8,1 %. Celkově se ceny bydlení ve Španělsku zvýšily o 8,8 % v průběhu celého roku (ve 4. čtvrtletí činil nárůst 2,5 %, takže nárůst pokračuje). Pandemie/válka/inflace (která je však ve Španělsku nižší než ve Švédsku) nezpomalila rostoucí cenový trend, který probíhá od roku 2014. Cena španělského bydlení od krize v roce 2008 výrazně klesla, ale v roce 2023 je stále o 18,7 % nižší než rekordní úroveň v roce 2007. Od té doby se udála spousta pozitivních věcí v podobě regulací, rozšiřování infrastruktury, investic do ekoturistiky a turistických stezek atd. Španělský trh s bydlením zažije silnou dvacítku. Stavební organizace APCESpaña se domnívá, že ceny nahoru tlačí především touha po nové výrobě a ze všech domů, které budou v roce 2023 hotové, je již 80 % rezervováno!

Pokud jde o obavy z inflace a potíží s dodávkami ve stavebnictví, ty poněkud polevily. Mluvili jsme se stavebními firmami, které tvrdí, že ceny a dodací lhůty se pomalu, ale jistě začínají „normalizovat“. U nových projektů se však očekávejte zpoždění. Pro ty, kterým se nelíbí nabídka nemovitostí, které jsou nyní na prodej (včetně těch ve výstavbě), to bude dlouhá doba mezi ušima a chlebem. Domníváme se také, že v neposlední řadě kvůli stále vysoké poptávce bude nárůst cen u projektů, které budou od příštího roku nabízeny k prodeji, výrazně vyšší.

Španělsko se rychle zotavilo z počáteční paralýzy spojené s karanténami během pandemie.

Již v červnu 2021 se prodalo o 88,4 % více domů než ve stejném období předchozího roku. V absolutních číslech vykázal region nejvyšší prodejní čísla od června 2008! V roce 2021 se na španělském trhu s bydlením prodalo celkem 565 523 nemovitostí. To byl.. nejvyšší číslo za 14 let.

Zejména během pandemie a po ní jsme zaznamenali silný nárůst prodeje v luxusním segmentu a v oblasti nové produkce. Dostáváme také zprávy od kolegů z celé země, kteří prodávají nové výrobní projekty Španělům v kratších časech, než jsme zažili v mnoha letech. V jednom z našich nejnovějších projektů na konci roku jsme také poprvé prodali několik španělským investorům. Ti si všimli, jak výhodné je v posledních letech nakupovat mimo plán. Je pozitivní, že prodeje tak rychle rostou jak zahraničním, tak španělským kupujícím ale dávejte si pozor na vývoj cen. Může to také růst rychleji, než se očekávalo. Na konci 21. srpna bylo zjištěno, že ceny bydlení byly o 4,9 % vyšší v červenci než stejný měsíc loni. Zájem je i přes pandemii stále vysoký i mezi cizinci, a to i mezi švédskými kupujícími, kteří jsou také stále mladší.

Silný pronájem

Asociace hoteliérů ukázala, že obsazenost za červenec 2022 dosáhla 86,29 %, což lze srovnat s rokem 2019, kdy tato hodnota činila 84,2 %. Především Nerja a Torremolinos překonaly rok 2019, protože zvýšily průměr. Nerja měla nejvyšší obsazenost s více než 90 % (ve srovnání s Marbella a dalšími letovisky na západní straně, které dosahují jen něco málo přes 80 %).

Po čtyři po sobě jdoucí měsíce, od června do září 2023, měla Nerja míru obsazenosti hotelů přes 90 procent. Manažer cestovního ruchu města: „Nerja se stala měřítkem v oblasti. Co se týče národností, město zaznamenalo silný příliv britských, španělských, německých a irských turistů.“.

Malaga je v čele vývoje

Ve Španělsku se nyní hodně píše o již zmíněném výjimečném developerském projektu v Malaga, která se na začátku roku umístila v investičním stupni pouze za Barcelonou a Madridem. Navíc ve čtvrtém čtvrtletí vyšly údaje, které naznačují, že Malaga poprvé v historii předstihla Barcelonu v počtu prodaných nově postavených nemovitostí.

Ceny nájmů v Malaga rostou kvůli silné poptávce ze strany cizinců

Ceny nájmů v provincii Málagaa Costa del Solprudce rostou. Mezi 22. a 23. rokem se ceny nájmů zvýšily o 23 procent a nakonec dosáhly 13,22 eura za metr čtvereční měsíčně. Ve srovnání s rokem 2007 je nájemné nyní o více než 60 procent dražší, kdy se pohybovalo kolem 8,5 eura za metr čtvereční.

Zvýšené ceny materiálů a zvýšená poptávka

Na důležité schůzce stavebních firem s významnou bankou na podzim roku 2021 (kvůli zahájení výstavby jednoho z našich projektů) bylo naznačeno, že ceny některých materiálů se do začátku roku 2022 zvýší až o 40 %. Měli pravdu. Toto proroctví tedy bylo vysloveno dlouho předtím, než Rusko napadlo UkrajinuStejný analytik nyní uvádí, že ceny materiálů prudce klesnou a že prodej nových projektů ve Španělsku v budoucnu prudce vzroste. Nejistota spojená s inflací však vedla ke zpoždění projektů, které jsou ve fázi plánování. Doporučujeme nakupovat novou produkci na začátku roku, protože v létě a na podzim může být nárůst cen značný. Pokud jde o použité nemovitosti, domníváme se, že cenová situace zůstane relativně nezměněna, protože poptávka po použitých nemovitostech slábne. Nabídka nemovitostí se prostě začíná opotřebovávat. Vezměte také v úvahu, že od krize v roce 2008 až do pandemie koronaviru bylo postaveno relativně málo domů. Situace ve Španělsku po prvním čtvrtletí je taková, že mnoho bank se stalo stále opatrnějšími a promotéři mají potíže se získáváním financování i přes silnou poptávku po nové produkci. Historicky to obvykle znamená, že když jsou základní problémy vyřešeny (zbývá už jen signál od ECB, že zvyšování úrokových sazeb kulminovalo, takže si na toto znamení dejte pozor), ceny mají tendenci rychle a vysoko stoupat.

Po koronavirové krizi se rýsují nové budovy a luxusní domy

Neustále komunikujeme s majiteli domů, developery, investičními fondy, bankovními manažery, vlastníky pozemků atd. a postupně aktualizujeme situaci na španělském trhu během a po koronavirové/inflační/elektrické krizi. Neustále také jednáme s majiteli pozemků i stavebními firmami o různých projektech, a proto máme dobrý přehled o situaci – od bankovních podmínek až po cenu hřebíků! V roce 2025 se nabízí spousta dobrých příležitostí pro ty, kteří jsou vzhůru!

Napište komu info@spanskafastigheter.se pro více informací o underhandnemovitostech a nové produkci a o tom, do kterých segmentů a trhů by se podle nás mělo v roce 2025 investovat.

Novostavby a luxusní domy nastartovaly prodej

Trh s novou produkcí byl, stejně jako prakticky každý jiný, během inflačních let relativně stagnující, ale poptávka v pozadí roste, jak ukázaly roky pandemie.

Prodej začal po pandemickém uzavření rychleji, než se očekávalo – již začátkem června 2020, ještě než země otevřela své hranice, a byl poháněn dočasným snížení cen o 10–15 %, v některých případech i více. Většina prodejů se slevou však proběhla „underhand“ (tj. majitel nechtěl snížení ceny veřejně zveřejnit) a objem těchto nemovitostí nebyl vysoký. Od té doby ceny mnoha nemovitostí víceméně zůstávají stagnující, zatímco u luxusních nemovitostí prudce rostou (velký dům), která je stále více žádaná. Především však, jak již bylo zmíněno, existuje velký domácí i mezinárodní zájem o novou produkci.

Podle statistik realitního institutu Registradores (24. 9. 2021) se prodej novostaveb na Costa del Sol ve srovnání s předchozím rokem zvýšil o 50 %. Prodej použitých domů ve stejném období klesl o 4,6 %, což lze vysvětlit tím, že nemovitosti začínají stárnout a opotřebovávat se, ale také tím, že ceny i přes krizi klesly pouze o 0,5 % (od zveřejnění této zprávy však ceny mírně vzrostly).

Souhlasíme s kupujícími. V budoucnu se bezpochyby uplatní nová produkce, ale i ti, kteří hledají použité domy, samozřejmě stále mohou nabídnout dobré příležitosti. Přestože většina lidí nyní hledá nové domy, nabídka je omezená. Proto bude existovat mezera (protože mnoho stavebních developerů mělo během krize nízké zisky, zároveň jakmile si uvědomili, že poptávka je silnější než za více než deset let, byl nedostatek materiálů, inflace a pracovních sil), než se v roce 2024 objeví na trhu nově vyrobené domy v dobrých lokalitách. Očekávejte také, že ceny těchto domů budou výrazně vyšší než ty, které se prodávají v letech 2022/23

V segmentu novostaveb se otevře krátké, ale intenzivní nákupní okno v roce 2024. To se pak týká projektů, jejichž ceny pozemků byly vyjednávány během krize, než se ukázalo, že nebudou dlouhodobé [z hlediska dopadu na trh s bydlením], a které jsou řízeny talentovanými týmy, kterým se podařilo nashromáždit zásoby materiálu předtím, než udeřil jeho nedostatek. Od léta/podzimu 2024 očekávejte silné riziko prudkého nárůstu cen nové produkce.

Kupující nyní chtějí nové, čerstvé a ekologické.. Situace ohledně použitých předmětů je podobná jako v létě a na podzim roku 2019, kdy se prodej těchto nemovitostí výrazně zpomalil a několik nemovitostí bylo prodáno pouze se snížením ceny o přibližně 15 % (ve srovnání s předchozím rokem). Mnoho starších domů prostě potřebuje snížit cenu, aby se mohly prodat, ale zdá se, že jen málo prodávajících je ochotno vyhovět požadavkům kupujících. Uvidíme, jestli se to v průběhu roku změní, ale nevidíme žádné náznaky, že by se to mohlo změnit.

Většina lidí očekává, že tržby se spolu se zbytkem ekonomiky v Evropě opět zvýší již v první polovině roku.

Na začátku koronavirové krize se věřilo, že nezanedbatelná část bydlení v různých segmentech, jako jsou rekreační domy, luxusní domy a menší hotely bude v nadcházejícím období prodáván za sníženou cenuTo se však ve skutečnosti nestalo, protože ekonomika je silnější, než se očekávalo.

Které oblasti přitahují po nedávné krizi nejvíce kupujících?

Především, stejně jako po poslední krizi, Nerja (Žádné jiné španělské město nepřitahuje tolik zájmu investorů jako švédští investoři, a to díky vysoké obsazenosti a pozitivnímu rozvoji) a zájem neklesá ani díky tomu, že obec během krize zahájila několik investic do infrastruktury pláží, přírodních parků a kultury. Zahájila modernizaci turistických stezek a ulic a také výstavbu nového velkého zdravotního střediska. Nerja se nachází v téměř jedinečně dobré poloze a bude vzrušující sledovat její rozvoj v příštích 10 letech. Podívejte se na nejlepší nabídky v Nerja zde a nyní.

Město Malaga však z toho vychází nejsilnější ze všech a od roku 2024 bude nejatraktivnějším letoviskem v jižním Španělsku pro zahraniční kupce. Více o vývoji Malagasi přečtěte v tomto článku.

Až do té míry, jak to jde Marbella Zdá se, že zájem o tuto oblast by mohl opět vzrůst, za předpokladu, že ceny klesnou. V současné době je oblast zastíněna Malaga a východním pobřežím Costa del Sol. Ceny musí klesnout a na západním pobřeží Costa del Sol je třeba spustit zajímavější projekty s novou produkcí, aby se oblast opět stala skutečně zajímavou.

Torrevieja a zbytek Costa Blanca jsou obtížněji interpretovatelné. I před krizí zde bylo mnoho neprodaných nemovitostí a několik míst se dlouhodobě potýká s ekonomickými problémy. Krize by mohla způsobit velké škody, ale budeme si muset prostě počkat a uvidíme, co se stane.

Ceny ve Španělsku stabilně rostly po dobu 10 let, ale stále byly o 30 % nižší než před krizí v roce 2008, kdy udeřila pandemie

Oficiální údaje úřadů ukazují, jak klesly tržby během krizového roku 2020. Samozřejmě klesly, ale ne tak, jak analytici za daných okolností očekávali. Ve třetím čtvrtletí klesly tržby zahraničním kupcům o 24,3 % ve srovnání s předchozím rokem, což je třeba srovnávat s druhým čtvrtletím, kdy tržby klesly o 50 %. V každém případě lze pandemický rok považovat za anomálii, statistický odchylku, která o vývoji ve skutečnosti nic nevypovídá. Doporučuje se studovat čísla v dlouhodobém horizontu a především mít na paměti, že v mezinárodním měřítku se hovoří o boomu prodeje „druhých domů“ v důsledku toho, že stále více lidí pracuje na dálku a má možnost žít v jiných zemích, pokud si to přeje. V žebříčku 20 nejatraktivnějších destinací světa Forbes (listopad 2020) se v první dvacítce umístila tři španělská města: Malaga, Madrid a San Sebastián. To dlouhodobě zvýší ceny nejatraktivnějších domů, protože mezinárodní kupující se dívají zhruba ve stejném segmentu: „výhled na moře nebo maximálně 1 km od moře, minimálně 2 ložnice, maximálně hodinu od letiště, terasa, blízko všeho, ale přesto na samotě“.

Ceny v roce 2019 byly ve srovnání s předchozím rokem o něco stabilnější. Renomovaná ratingová agentura Moody's však očekávala, že ceny ve Španělsku v roce 2020 vzrostou o 5,5 %. Ze všech analyzovaných zemí v západní Evropě měl Španělsko trh s bydlením, u kterého se očekával největší nárůst hodnoty. Madrid a Barcelona byly hlavními zeměmi, které vzrostly. Při zpětném pohledu se Malaga rozvíjela nejlépe. Zajímavé je, že k tomu došlo i v souvislosti s krizí v letech 2007/2008. Říká se, že Costa del Sol je vždy první, kdo do krize vstoupí a jako první z ní vystoupí.

Ceny byly v roce 2019 stále o více než 30 % nižší než před krizí v roce 2007 (na začátku roku 2024 jsou přibližně o 22 % nižší) Tato skutečnost v kombinaci s pokračujícími nízkými úrokovými sazbami a koncem Brexitu (mnozí s investicemi čekali, protože Brexit vše uvrhl do nejistoty) by podle většiny analytiků vedla k tomu, že počet nákupů cizinců ve Španělsku v roce 2020 opět překoná rekordy. Pro Švédy se zájem o Španělsko poněkud zpomalil ještě před koronavirem, ale poté znovu nabral na síle. Domníváme se, že to má několik důvodů. Zaprvé, mnozí mají pocit, že v posledních deseti letech proběhlo ve světě tolik krizí, že „teď už stačí čekat. Teď nakupujeme“ a že koronavirová krize spustila nové projekty se zajímavou novou produkcí. Koruna navíc posílila vůči euru ve stejnou dobu, kdy se švédský trh s bydlením zotavil po období hibernace. To znamená, že švédští majitelé domů mohou snáze uvolnit kapitál na koupi domu v zahraničí.

Analytici se domnívali, že prodeje zahraničním kupcům v roce 2020, tedy ještě před začátkem krize, vzrostou. Krize však zájem urychlila a překonala očekávání před koronavirem (ačkoli v roce 2023 byl trh v důsledku zvyšování úrokových sazeb poněkud zahalen vlhkou dekou) a podle mnohých by se španělský trh s bydlením v příštích pěti letech mohl vyvíjet nebývale. Zejména v oblasti Malaga.

Stavební týmy jsou řešením pro španělské novostavby

Jedním z obav podle španělských analýz je, že ceny pozemků a stavební náklady od roku 2016 prudce rostou. Totéž se dělo rychlým tempem od poloviny 80. let (což na konci desetiletí vedlo k velké bublině). Zároveň je velký zájem o novou produkci a stále více lidí staví stále větší projekty za stále vyšší ceny. To vede k možnosti vzniku „minibublin“ na přesycených trzích. Banky se tak stávají stále restriktivnějšími při vstupu do nových projektů s novou produkcí a jejich financování. Tato opatrnost bank ohledně financování nových projektů se po hospodářském poklesu v důsledku epidemie ještě zintenzivnila. Ti, kteří se mohou dostat k nové produkci, která je v závěrečné fázi, nebo která má nedávno dokončenou novou produkci, tak riskují, protože poptávka po nové produkci bude po relativně dlouhou dobu výrazně vyšší než nabídka. V případech, kdy banky zasáhnou a investují, požadují, aby byly projekty víceméně kompletně vyprodány, než jim dají zelenou. To je neudržitelná situace a je třeba s tím něco udělat. Stále více španělských hráčů se proto mimo jiné zaměřuje na osvědčené.. model projektu Budování komunitToto projektové řešení znamená snížení cen o více než 25 % a je to považováno za právně i finančně mnohem bezpečnější než běžné propagační akce jak pro jednotlivého kupujícího, tak pro banky a pojišťovny, které ručí za platby kupujících.  Více o stavebních komunitách si přečtěte zde.

O vývoji v posledních letech níže:

V roce 2018 vzrostly ceny použitých domů o něco málo přes 7 % (ceny novostaveb vzrostly o 6,1 %). Jednalo se o nejvyšší nárůst od třetího čtvrtletí roku 2007. V 5 letech před koronavirovou krizí se hodnota španělského domu zvyšovala v průměru o 5 % ročně, a pokud vezmete v úvahu snížené úrokové náklady a skutečnost, že ceny nájmů se ve stejném období zvýšily o 50 %, znamenalo to pro ty, kteří si koupili správný dům ve správné oblasti ve správný čas, návratnost přes 10 %.

V roce 2017 bylo cizincům prodáno 53 259 domů. Předchozí rekord z roku 2007 byl 33 000 prodejů.

Prodej Švédům se v roce 2018 snížil o 7 % (v první polovině roku 2018 se však Švédům prodalo více španělských domů než kdykoli předtím) kvůli nejistotě na švédském trhu s bydlením a nízké hodnotě koruny. To však neovlivnilo španělský trh s bydlením, který se i nadále bez obav rozvíjel. Počet nákupů cizinců se mezi červencem a zářím zvýšil o 5 % a celkově se počet prodejů zvýšil o 11,9 %. V roce 2019 se čísla pohybovala velmi nahoru a dolů, ale stále směřovala nahoru. V prvních dvou měsících roku 2020 mnoho makléřů hlásilo, že Švédové opět začali nakupovat rekordním tempem. Pak přišel koronavirus a prodeje narazily na zeď, když bylo Španělsko v karanténě. Pak už od léta šly rovnou nahoru. Mnoho analytiků se domnívá, že růst cen domů ve Španělsku bude postupný a dlouhý, podobně jako se to stalo ve Švédsku po krachu na trhu s bydlením na začátku 90. let.

Ve skutečnosti se vývoj děje tak rychle, že španělský stát od roku 2019 zřídil nový úřad, který má zabránit bublinám na trhu s nemovitostmiKolem roku 2012 mnoho lidí, včetně nás, odhadovalo, že trh ve Španělsku prudce poroste a poté bude mít dlouhý, stabilní cenový vývoj podobný tomu, jaký zažívalo Švédsko od realitní krize na začátku 90. let. Kolektivní paměť je však krátká a ceny a počet nových výrobních projektů rostou rychleji, než se očekávalo. Nový státní dozorčí orgán zabrání nekontrolovaným spekulacím, zatímco centrální banka získá větší zdroje na kontrolu toku úvěrů.
Je těžké předvídat, jaké budou skutečné důsledky nového úřadu, ale domníváme se, že by to mohlo mimo jiné znamenat zvýšení daní z nové produkce během několika let.

V současné době se však žádné zvýšení daní nečeká, zatímco poplatky za úvěry byly sníženy a hodnoty domů se stále zvyšují (což ovlivňuje výši úvěru).

Trh s bydlením se zdá být bezpečnější než akciový trh – zejména v době inflace

Mnoho investorů se začíná cítit vyčerpaných nejistým a volatilním akciovým trhem a hledají alternativu v nemovitostech. Investoři také dlouhodobě považují investice do nemovitostí za „bezpečný přístav“ v době rostoucí inflace.

Thomas J. Thornton, vedoucí správy amerických akciových produktů ve společnosti Jefferies, se k americkému trhu s bydlením (který je v mnoha ohledech podobný španělskému, oba sledovali stejné cykly) před rokem vyjádřil takto:

„S výjimkou období GFC (Velké finanční krize) ceny domů rostou i během recesí, pravděpodobně proto, že sazby klesají, drtivá většina lidí si udržuje práci a pokračuje zakládání domácností“ ... „Toto by mohl být obzvláště velký cyklus pro zakládání domácností díky mileniálům.“.

CNBC se na Jeffriesovy komentáře odvolala a dodala: „[Krize bydlení] byla středem poslední krize, ale předtím měly ceny bydlení tendenci se držet a dokonce i mírně rostout během hospodářského poklesu, protože hypoteční sazby klesaly spolu s úrokovými sazbami. Pokud je historie nějakým vodítkem, trh s bydlením by se mohl stát nepravděpodobným bezpečným útočištěm i v příští recesi.“

Poznámka. Přečtěte si náš skvělý článek o všem, co potřebujete vědět o investování ve Španělsku: statistiky příjmů z pronájmu, zákony a předpisy týkající se pronájmu atd.

Čtěte také:

Přehled novostaveb Costa del Sol