Prisene på tomter og byggematerialer har skutt i været de siste årene i Spania. Samtidig bygges det stadig større prosjekter med stadig høyere marginer. De fleste analytikere innser at dette risikerer å bygge minibobler i markedet, og at mange av prosjektene som selges aldri engang vil bli ferdigstilt ettersom de ikke vil selge nok leiligheter/hus til å gå i null for prosjektutvikleren (byggherren) som finansierer det enkelte prosjektet. Dette problemet har bare blitt verre med inflasjon og renteøkninger.

I tillegg er åpenheten og sikkerheten for kjøpere underlegen i disse byggeprosjektene. Denne utviklingen bekymrer mange, ikke minst de store spanske bankene som er ansvarlige for sikkerheten. Det finnes imidlertid en vei videre som vil ta Spania ut av dette dilemmaet, og denne veien finnes i en fungerende modell som har vært vellykket tidligere.

Byggeteam er billigere og betydelig tryggere for kjøperen

Løsningen er såkalte byggefellesskap som ikke bare presser ned prisene, men øker også sikkerheten for både den enkelte kjøper og banken.

Linjene ovenfor er allerede og vil bli enda mer relevante i kjølvannet av korona- og inflasjonskrisen. Mange av de gigantiske prosjektene som nå selges i Spania vil rett og slett ikke bli noe av. Mindre prosjekter, der kjøperne, som en gruppe, i stedet for en initiativtaker, kjøper opp tomten og bygger, er den eneste veien videre.

Når man leser svenske aviser, er det lett å få inntrykk av at alt er forsinket og at alt har blitt dyrere, osv. Dette er ikke en generell sannhet. Vårt prosjekt Colina de Alta I Nerja, for eksempel, startet byggingen i første kvartal 2022 og var omtrent 3 måneder foran skjema i løpet av høsten, og den har fortsatt å gå fremover. Selv om noen materialer har blitt dyrere, har andre materialer blitt billigere. Prisene kan selvfølgelig fortsatt gå litt opp, men slik det ser ut nå, vil prisene på materialer og leveranser normalisere seg. Dette byggemiljøet hadde veldig gode priser da vi lanserte det, og situasjonen, som du kan se på bildet fra byggingen, er utmerket! Til slutt vil vi legge til at vi er veldig fornøyde med byggefirmaet, og de vil definitivt få i oppdrag å bygge flere av våre kommende prosjekter.

Verdien av attraktive, nøkkelferdige nybygg vil med høy sannsynlighet stige enormt i første halvdel (med start i andre halvdel av 2024) av det 20. århundreSpesielt i områder som Malaga og Nerja og omkringliggende områder, hvor det allerede var mangel på ny produksjon før korona. Ettersom appetitten på ny produksjon har økt (prisene steg med 10 % bare i juli 2021), gjenstår det å se om markedet kan løse alle flaskehalsene som har oppstått og likevel levere ny produksjon raskere enn forventet.

I denne artikkelen forklarer vi hvorfor borettslagsmodellen er på fremmarsj igjen i Spania (men også i Sverige, og ikke minst i Tyskland og andre land), og hvorfor du også bør vurdere å investere i en leilighet eller et hus i et borettslag i Spania – ettersom sikkerheten for deg er mye høyere, og priser opptil 25 % lavere (men enda lavere i henhold til de faktiske tallene vi har i vinter 23, fra ulike prosjekter. Det har vært mindre bygging enn forventet de siste årene, mens etterspørselen etter nøkkelferdig nyproduksjon er større enn på mange år, noe som driver prisene ytterligere opp ved ferdigstillelse). Byggesamfunnsmodellen er også av flere årsaker, i tillegg til de lave prisene, mer attraktivt for investoren.  Mer om sikkerheten og andre fordeler med denne modellen nedenfor. Lenger ned i artikkelen finner du også alle prosjekter som selges her og nå, og som er i gang i løpet av åretLa oss først definere dette kostnadseffektive byggekonseptet.

Vær oppmerksom på at prisene vanligvis er så mye lavere per kvadratmeter for et byggeselskap at spansk lov har som mål å forhindre spekulasjon. I henhold til den spanske loven som regulerer denne prosjektløsningen, har hver enkelt person (denne loven gjelder også for selskaper) dermed rett til kjøpe maksimalt 2 boliger i et boligfelt per autonom regionDet bør imidlertid bemerkes at når boligene er ferdigstilt (og byggesamvirket er oppløst og de juridisk sett blir vanlige eierleiligheter), kan du kjøpe i ytterligere bofellesskap hvis du ønsker det. Årsaken til denne loven er at byggesamvirker er billigere enn salg, og målet er å forhindre at individuelle investorer konsentrerer seg om ett enkelt område, kjøper opp flere eiendommer og forvrenger prisene gjennom høye leiepriser eller ren spekulasjon.

Spanske banker avviser i økende grad den nåværende promotormodellen og mener at det å bygge fellesskap er en tryggere byggeform for alle parter. Det er imidlertid en juridisk komplisert prosess å pilotere denne typen prosjekt gjennom alle de strengt regulerte organene, og det vil ta lang tid før dette konseptet blir allment tilgjengelig igjen. Vanligst akkurat nå er det i det konkurransepregede markedet i Madrid, hvor stadig høyere tomtepriser har fått bankene til å bremse ned kostbare byggekampanjer. Med den store resesjonen fra det første tiåret av 2000-tallet friskt i minne, ønsker bankene nå igjen å se prosjekter der finansieringen (inkludert økonomisk gjennomgang av hver enkelt kjøper) er mer sikret.

Hva er et byggesamfunn?

Hva er et byggefellesskap, og hvorfor investere i denne modellen i stedet for en vanlig promoteringsmodell?

Byggemenskap.se har følgende definisjon av modellen:

«Drivkreftene for å ville være en del av et byggefellesskap kan variere. Det kan handle om å ville bo sammen, om utformingen av boligen, om økologisk bygging, om hvordan man vil leve som eldre – eller om å ville beholde fortjenesten fra å bygge på attraktive steder selv.».

For samfunnet er det å bygge fellesskap en måte å oppnå en mer interessant og variert byutvikling på. Erfaringer fra Tyskland viser høyere kvalitet, mer interessant arkitektur, større mangfold og en dypere forpliktelse til egen bolig. Ulemper kan være at motstridende viljer gjør prosessen vanskeligere, samtidig som det krever innsats av tålmodighet og penger over lang tid før belønningen kommer

Et byggefellesskap (dvs. Baugemeinschaft) er rett og slett en sammenslutning av enkeltpersoner som i fellesskap kjøper en tomt, planlegger og får bygget en eller flere bygninger.

Byggefirmaer kan da bruke ulike eierformer i den ferdigstilte eiendommen, som for eksempel sameier, andelsleie, eierskap eller leierettigheter. Sameiet har vanligvis et spesielt fokus på boligene, for eksempel miljøvennlige eller barnevennlige boliger, osv. Vårt fokus er å finne den best mulige investeringen, både for utleie og verdiøkning. Vi finner tomter på attraktive steder med et attraktivt prisbilde, og bygger til lavest mulig kostnad uten at det går på bekostning av kvaliteten. Vi tilbyr deretter et helhetlig konsept for utleie av boligene, som inkluderer vaktmesterhåndtering, nøkkelhåndtering, lisenshåndtering og markedsføring i internasjonale portaler for maksimal utnyttelse. Allerede i planleggingsfasen har vi investorer som vi spiller ball med når det gjelder utformingen av byggene. Det er imidlertid ikke noe krav om at kjøperne i våre byggefellesskap er med på å investere. Omtrent 50 % av kjøperne er de facto barnefamilier som ønsker store boliger på trygge steder, nær flyplass og sjø osv. For dem er utleiepotensialet og verdiøkningen en ren bonus, og ikke hovedformålet med kjøpet.

MERK at når byggingen er ferdig [i spanske byggemiljøer] samfunnet er oppløst og leilighetene regnes juridisk sett som vanlige eierboliger igjen. Det er derfor ingen forskjell overhodet å eie en leilighet kjøpt gjennom et byggeselskap sammenlignet med noen annen markedsføringsmodell i Spania. Et spansk byggeselskap er rett og slett en kostnadseffektiv og trygg måte å bygge boliger på.

I Sverige og Tyskland er det vanlig at alle eiere er involvert fra starten av og utformer boligen, men dette er ikke tilfelle i spanske byggefellesskap hovedformålet med å presse ned prisene sammenlignet med en promotormodell. Å ha 10 forskjellige nasjonaliteter som deltar i den grunnleggende prosessen ville forsinke hele byggeprosessen for mye. I tillegg er det strenge spanske byggeforskrifter og detaljerte planer å jobbe med. I Spania handler det også mer om beliggenheten (helst høytliggende, nær sjøen, nær flyplassen) enn selve utformingen av overnattingsstedet.

Tomteprisene skyter imidlertid i været, så det kreves et bredt nettverk for å finne de gjenværende og passende store tomtene, på gode steder som selges til rimelige priser, for å kunne bygge et attraktivt og rimelig produkt. Det vil si finn disse plottene det er vår hovedoppgave. I tillegg er strategien vår å hovedsakelig selge til skandinaviske kjøpere, noe som forenkler hele prosessen ettersom folk flest (for eksempel vil ikke skandinaver begrense muligheten til å leie ut boligen sin) har samme oppfatning om utformingen av bofellesskapet, samt borettslagets regler osv.

Foreningen har ingen gjeld etter innflytting

Merk også at i Sverige er boligbyggelaget ofte i gjeld, noe som påvirker leien for sameiene i sameiet. Dette er ikke tilfelle i Spania, da det i Spania generelt ikke er noen lån i sameiene. Selv om spanske boligbyggelag ikke har noen gjeld, er det fortsatt arealavgifter (beløpet varierer, fra €500 per år til €2200 per år) én gang i året for vedlikehold av eiendommen, basseng, belysning, grøntområder osv.

Alle betalinger i et byggefellesskap skjer under byggeprosessen og finansieres trinnvis (de er også sikret av et eksternt forsikringsselskap som garanterer at du får tilbake pengene du satte inn pluss renter (i tilfelle noe uforutsett inntreffer under byggeprosessen). Alle betalinger til eksterne parter skjer via bankens separate konto for prosjektet i henhold til en strengt regulert betalingsplan. Provisjoner til prosjektets arkitekter, meglere, prosjektledere, revisorer osv. utbetales også via banken som er gitt i oppdrag av byggemiljøet å forvalte byggeøkonomien.

Byggemiljøet appellerer til investorer som ønsker å se høy avkastning på investeringen

Det svenske Boverket definerer et beslektet konsept: «Begrepet utbyggerfellesskap forekommer også og kan være synonymt med byggefellesskap, men kan også bety at ett eller flere av medlemmene i gruppen ikke selv skal bo i huset, men delta som langsiktige investorer og se sameiet i det ferdige huset som en kapitalinvestering.»

Omtrent 50 % av kjøperne våre tilhører denne kjøpergruppen, dvs. investorer som investerer for inntekt både gjennom utleie og verdiøkning på lang eller kort sikt (prisen på en leilighet øker betydelig på en off-plan leilighet i Spania allerede ved innflytting). I streng forstand markedsfører vi derfor «Byggerfellesskap» siden flere skandinaviske kjøpere, som vi primært retter disse prosjektene mot, er rene investorer.

Vi tilbyr dermed, som tidligere nevnt, et helhetlig konsept med et eget selskap for utleie, og vi hjelper til med prosessen med å få lisens for utleie osv. Et svært viktig aspekt i denne sammenhengen er også at Vi tar med i foreningens vedtekter, helt fra starten av, at det skal være tillatt i fremtiden å leie ut boligen din til alle som ønsker det. Når du har mottatt utleielisensen din, kan ikke denne tilbakekalles med tilbakevirkende kraft i henhold til loven. Vi gjør dette på denne måten på grunn av den nye loven som betyr at boligbyggelag i hele Malagaprovinsen kan forby eller begrense utleie til turistformål ved å legge den frem til avstemning på et boligbyggelagsmøte. Det er nok at tre femtedeler av eierne i et boligbyggelag stemmer for forbudet for at det skal gjelde. Dette inkluderer også nye prosjekter med nyproduksjon, hvor muligheten for å leie ut til turister i mange tilfeller er forbudt fra starten av. De nyproduserte leilighetene som tillater utleie er imidlertid ren hardvaluta i markeder som Malaga by, Nerja og Marbella hvor etterspørselen er enorm.

spanskafastigheter.se og vår historie og fremtid med spanske byggemiljøer

Vår bedriftsadvokat, Francisco López, hvis far med hell brukte modellen for fellesskapsbyggende prosjekter i provinsen Malagafor flere tiår siden, innså allerede før nybyggingen tok seg opp igjen etter krisen at for å selge et prosjekt innen rimelig tid, måtte prisene reduseres uten at det gikk på bekostning av kvaliteten. Han tok derfor opp konseptet med fellesskapsbygg igjen og fant finansiere til en tomt på en attraktiv beliggenhet i det populære feriestedet Nerja. Vi solgte det prosjektet, Ladera Terrazas på rekordtid.

Så lanserte vi et annet byggefellesskap (Balcon del Mar) i samme område, Ladera del Mar i Nerja, året etter. Det prosjektet ble også raskt utsolgt på grunn av de konkurransedyktige prisene.

Selv i planleggingsfasen av våre tidligere utviklerfellesskap var det stor interesse blant banker osv., og vi knyttet viktige kontakter. Utviklerfellesskapsmodellen appellerer hovedsakelig til banker fordi det er en tryggere måte, for alle involverte, å planlegge og bygge på. Prisene er lavere og gjennomsiktigheten er bedre, og den strengt regulerte modellen, med en uavhengig revisor, spesielle bankkontoer opprettet av banken som håndterer alle betalinger til underleverandører samt meglere og prosjektledere osv., og et forsikringsselskap som garanterer alle penger som settes inn av kjøpere, er betydelig tryggere. Bankenes nasjonale risikoavdelinger har også større mulighet til å regulere denne typen prosjekter. For eksempel, hver individuell kjøper godkjent av banken, uavhengig av om han søker om lån eller ikke.

Den store utfordringen har vært å finne ansatte som er kjent med hvordan de faktisk skal overholde alle lover og forskrifter som gjelder for denne typen konstruksjon. Det er der teamet vårt, og i utgangspunktet bare én annen stor aktør på Costa del Sol kjenner denne arbeidsmodellen.

Sammen skanner vi Costa del Sol etter attraktive tomter både sentralt i det voksende Malaga og tomter på strendene i de omkringliggende kystbyene. Deretter designer vi hus/leiligheter og danner byggefellesskap som vi markedsfører hovedsakelig til skandinaver. Gjennom vår internasjonale partner leier vi også ut boligene til et internasjonalt marked. Dette konseptet er imidlertid noe som også internasjonale investorer er interessert i. Vi vil derfor ikke begrense oss til det relativt begrensede skandinaviske markedet på lang sikt.

Våre nyeste byggeteam

Solgt/under bygging nedenfor:

18 rekkehus nær stranden i Punta Lara Nerja

Store takterrasser. Utstyrte kjøkken. Felles svømmebasseng og fine møterom i området. Sørvendt. 2-3 soverom. [merk, solgt og under bygging, men skriv til info@spanskafastigheter.se hvis du vil stå på venteliste, i tilfelle noen kommer tilbake] Les mer her.

8 leiligheter i en forhøyet beliggenhet i Nerja- Colina Alta

Etter årsskiftet 21 lanserte vi 8 leiligheter til salgs i Nerja. Høy beliggenhet med havutsikt. Ettermiddagssol. Mindre urbanisasjon i rolige omgivelser, med gangavstand til sentrum og stranden, med både basseng og garasje. Reforhandlede markedspriser på tomten har gitt oss muligheten til å tilby disse leilighetene til fantastiske priser. 2 soverom, terrasse, fra under €200 000. Under €350 000 for dupleks med 2 soverom og 3 bad. Les mer om Colina Alta her. Disse er solgt, men noen kan bli lagt ut for salg etter ferdigstillelse. Hvis du ønsker å stå på venteliste, skriv til info@spanskafastigheter.se

---

Vi lanserer alltid prosjektene våre (men også regelmessige kampanjer vi får salgsrettigheter til, i den grad det er mulig) med byggemiljøer i videre til våre nyhetsbrevfølgere.

• Registrer deg for nyhetsbrevet for Nerja, Torrox og Costa Tropical her (samt Malaga by).
• Registrer deg for nyhetsbrevet for Marbella, Estepona, Benalmadena, Torremolinos og alle andre feriesteder på den vestlige Costa del Sol (samt Malaga by) her.
• Vennligst skriv også direkte til info@spanskafastigheter.se

---

Byggeteam i planleggingsfasen i 2024:

I skrivende stund forhandler vi priser med grunneiere, samtidig som vi henter inn finansiører for å sikre oss tomt.

Konklusjon og oppsummering

Profittmarginen for en tradisjonell markedsføringsmodell, som er vanlig i det spanske boligmarkedet, er betydelig høyere. Lavere provisjoner osv. for alle involverte i et byggefellesskap betyr lavere sluttpriser på rundt 25 %. I tillegg betyr arbeidsmodellen større åpenhet og medbestemmelse for kjøperne. Styret velges av alle medlemmer som også har stemmerett i flere viktige saker under byggeprosessen. Styret blir kontinuerlig informert av prosjektledelsen og uavhengig revisor om alt som skjer i byggingen, og tar visse beslutninger på vegne av medlemmene. Imidlertid må visse beslutninger stemmes over av hvert enkelt medlem. Alt er regulert av de spanske lovene som spesifikt gjelder for byggeforeninger, og alle utbetalinger av provisjoner til meglere, prosjektledere, underentreprenører/byggmestere osv. håndteres av banken via en spesielt opprettet bankkonto som kun banken har tilgang til. Et forsikringsselskap garanterer alle betalinger fra kjøpere under byggeprosessen.

I store trekk, Slik fungerer byggeprosessen i Spania:

1. Prosjektledelsen identifiserer en passende tomt (en advokat sjekker detaljplanen for tomten for å sikre at den er egnet for et byggefellesskap) for salg og innleder forhandlinger med tomteeieren. Tomten bundet opp for en viss periode.

2. Deretter registreres et byggefellesskap, og det opprettes en konto i en bank som også gir bankfinansiering til byggingen, mens en plan for byggingen lages av arkitektene.

3. Reservasjoner for boligene begynner å bli samlet inn og det blir samtidig bedt om byggetillatelse fra kommunen.

4. Når alle boligene er solgt, dannes det et styre for byggeselskapet. Alle kjøpere inviteres til et styremøte, hvor det blant annet velges en leder.

5. Byggefirmaet velges av styret i samråd med prosjektledelsen etter en tilbudsprosess.

6. Tomten kjøpes av byggemiljøet, og deretter starter byggingen.

7. Når det er ferdigstilt, skrives skjøter til hver enkelt eier og byggesamvirket oppløses. Hver leilighet regnes nå ved lov som enhver eierbebodt leilighet. Det samme gjelder for borettslaget for selve komplekset. Det er også viktig å påpeke at dette økonomiske samvirket har ikke lån med solidaransvar for betaling etter ferdigstillelse. Sameieavgifter (som skal regnes som husleie) påvirkes derfor ikke av en eventuell renteøkning ettersom det ikke er gjeld i sameiet.

⁃ De to mest grunnleggende aspektene ved byggefellesskapsmodellen i sin spanske utforming:

• Lavere priser når du fjerner prosjektlederen fra ligningen (dette betyr at både vi og andre involverte i prosjektet får betydelig lavere provisjoner enn vanlig, og at vi må vente på disse til det er ferdigstilt, men det betyr også at vi får et mye enklere produkt å selge). Vanlige byggeprosjektledere er rett og slett ikke villige til å kutte i profittmarginene på samme måte som et byggefirma gjør. Avhengig av prosjektets kompleksitet og volum, er marginene for et vanlig byggeprosjekt minst 15 % og opptil 25 %. Prosjektledelseshonorarene for et byggefirma er 7–12 % (les mer i en spansk artikkel om spanske byggemiljøer i Madrid her).
• Sterkere økonomisk og juridisk sikkerhet med økt åpenhet ettersom alt er strengt regulert av spanske lover (uavhengig revisor, høyere åpenhet og medbestemmelse fra eierne, osv.) og styret deltar aktivt i alle beslutninger.

Mer lesning:

• Alt du trenger å vite om å investere i Spania
• Området og prosjektene som primært anbefales for investering i 2024–2025
• Ofte stilte spørsmål og svar om å kjøpe bolig i Spania
• Om å ta opp et lån i en spansk bank
• Oversikt over nybygg Costa del Sol
• Guide til Malaga
• Guide til Nerja
• Guide til Marbella
• Guide til Costa del Sol
• Om siden spanskafastigheter.se