Inntil for bare noen få år siden frarådet vi alle våre kunder å låne penger til bolig fra en spansk bank. Den økonomiske situasjonen var for usikker, og på et tidspunkt var det en overhengende risiko for at rentene ville skyte i været. Hele det spanske banksystemet, når det gjaldt forhold og verdsettelse av boliger osv., var også dårlig regulert. Nå har imidlertid spanske myndigheter, i samarbeid med de store spanske bankene, effektivisert hele banksystemet. Nå er det fordelaktig og trygt å både låne penger fra, og kjøpe bolig, direkte fra, en spansk bank. Vi anbefaler imidlertid at du søker via en tjeneste som sammenligner flere forskjellige banker og betingelser i én enkelt, enkel nettbasert søknad. Mer om det og lenke til tjenesten nedenfor.

Boliglån i Spania – smidigere med riktig partner

Å få et boliglån i Spania kan være en kompleks prosess, spesielt som utenlandsk kjøper. Derfor samarbeider vi med Habeno – en internasjonal boliglånsmegler som jobber med flere av de største spanske bankene. I stedet for at du kontakter forskjellige banker selv, jHabeno sammenligner renter og vilkår for deg og identifiserer de beste alternativene basert på din situasjonDu får en klar oversikt og kan ta avgjørelser med full kontroll.

Hvordan spanske boliglån fungerer i praksis

Prosessen er enkel og digital. Du kan starte med en gratis forhåndsvurderingFå et estimat på hvor mye du kan låne – ofte innen 24 timer. Habeno hjelper deg deretter med å samle og sende inn alle dokumentene, kommuniserer med banker, advokater og notarer, og veileder deg hele veien til avslutningen.

Kundene våre setter spesielt pris på at alt er samlet på ett sted, og at du har en kontaktperson som holder hele prosessen samlet. I tillegg betaler du bare hvis du velger å gå videre med et lånetilbud.

Søk om et spansk boliglån her.

⸻

Oppdatering om rentesituasjonen i Spania

Etter det første rentekuttet høsten 2024 fortsatte Den europeiske sentralbanken å gradvis senke styringsrenten i 2025 etter hvert som inflasjonen falt tilbake innenfor målintervallet.
ECBs innskuddsrente er nå rundt 2,40–2,75 prosent, og markedet forventer ytterligere forsiktige reduksjoner i 2026 – om enn i et lavere tempo enn tidligere forventet.

For spanske boliglån betyr utviklingen at Rentene har stabilisert seg på et lavere nivå enn toppene i 2023–2024, men at variasjonen mellom bankene er stor avhengig av: lånets løpetid, belåningsgrad

kundens kredittverdighet og om lånet er variabelt (vanlig i Spania) eller fastf.eks.

De fleste banker tilbyr i dag renter i området 2,8–3,5 prosent for kunder med god kredittverdighet og minst 30 % kontantinnskudd, noe som er betydelig lavere enn under rentetoppen, men fortsatt over nivåene før pandemien.

Til tross for at rentene steg kraftig mellom 2022 og 2024 – som følge av høy inflasjon og ECBs raske innstramming – føler mange kjøpere nå at rentene igjen er håndterbar og relativt gunstigKonkurransen mellom bankene har også skjerpet seg, noe som har presset marginene og gjort det mulig å forhandle frem bedre vilkår enn før.

Hvis du vurderer å ta opp et spansk banklån, er det viktig å sammenligne forskjellige banker og lånetilbud for å finne det beste alternativet for deg.

Den spanske bankforeningen kom ut i mars 2023 og annonserte at «vi er blant de beste i Europa, kanskje hele verden». Som kjent har det vært vanskelig å få lån i Spania etter krisen som startet i 2007. Man har fått lov til å ta opp maksimalt 70 % lån (60 % i praksis da man ikke har lov til å låne til skatt osv.), og nedbetalingstiden er kortere enn i mange andre land. Denne restriktive oppførselen har gitt resultater. Spanias inflasjon er ikke like høy som i resten av EU, og bankene vakler ikke. Dette vil også ha en positiv innvirkning på boligmarkedet (eller rettere sagt mindre negativ), selv om det en stund vil være stor forsiktighet, noe som vil bremse ulike prosjekter i boligmarkedet.

Angående lavere renter i Spania fremover:
I Spania har de ikke vært like aggressive i sin tilnærming som for eksempel den svenske Riksbanken har vært når det gjelder renteøkninger.

Rentene i eurosonen forventes å bli ytterligere senket i 2026.

Vær oppmerksom på at vi kun videresender og hjelper til med å behandle søknader til våre kunder (dvs. våre meglere håndterer også boligkjøpet ditt). En boligvurdering er gyldig i opptil 6 måneder. Når det gjelder banken vi samarbeider med for våre kunder, tar de nå også ikke betalt for verdsettelsen (Mange banker tar imidlertid fortsatt gebyrer fra €400 og oppover). Vær oppmerksom på at Verdivurderingen av boligen avgjør hvor mye du kan få i lån.

Vi har begynt å samarbeide med en ny stor bank i Spania siden våren 2023. De tilbyr mye, blant annet raskere håndteringstid. Våre kunder får raske svar på om de vil få et lån eller ikke. De sender ut forespørsler til flere forskjellige banker og tar hensyn til den totale kostnaden for et lån.

• Da CaixaBank, rett før pandemien, begynte å tilby en 20-årig fastrente på 2,10 % (nominell rente, forutsatt at maksimal rabatt benyttes eller nås), var dette den laveste spanske renten på 30 år. Et rekordhøyt antall spanjoler overførte dermed lånene sine til CaixaBank. Siden den gang har andre banker også senket renten. Deretter hevet de den igjen da ECB begynte å heve rentene.
• Vi samarbeider tett med flerspråklige bankdirektører i organisasjonen. Hvis du sender søknaden din gjennom oss, vil du motta ingen ekstra gebyrer. Fordelen med å gå gjennom oss er at du ikke trenger å oversette dine juridiske og økonomiske dokumenter til spansk via en autorisert oversetter.
• Banken godkjenner nå også boliglånet før boligen er verdsatt.
• Banken vil sende en uavhengig takstmann for å verdsette boligen først etter at reservasjonskontrakten er signert, men det er også mulig å bestille (i så fall betaler du kostnaden selv) en verdivurdering på egenhånd.
• De vil informere deg om den totale kostnaden for både lånet og kjøpet av boligen.
• NOTE! Siden vi for tiden mottar et stort antall søknader, har vi bestemt at vi må prioritere de som også bruker meglertjenestene våre. 1. Skriv til info@spanskafastigheter.se hvis du ønsker å søke om lån. 2. Angi også hvilken type eiendom du ser etter og hvor i Spania du ønsker å kjøpe 3. og hvor mye egenkapital du har. Resten av dokumentene vil bli sendt til banken på et senere tidspunkt. Søknaden koster ingenting (det er først når du er så langt i låneprosessen for et spesifikt eiendomskjøp at den må verdsettes av en uavhengig tredjepart, i henhold til spansk lov, at det legges til et gebyr. Verdivurderingen avgjør hvor mye du kan låne, men den gjenspeiler ikke nødvendigvis den faktiske markedsverdien).
• Selvfølgelig gir vi også tips og råd om hvilke områder som er best for investeringer for utleie og verdiøkning, hvor du bør se etter bolig [se leiligheter i dette eksklusive området, Malaga, hvor prisene ennå ikke har økt like mye som i andre områder) hvis du er på utkikk etter det billigste feriehuset som mulig, næringseiendommerosv.

Svenske banker godtar sjelden at du har en spansk bolig som sikkerhet for et svensk lån. Det motsatte gjelder naturligvis i Spania.

I denne artikkelen skal vi gå gjennom hva som gjelder for et lån fra en spansk bank, men vi starter med hvilken informasjon de ønsker fra deg.

Hvordan få et låneløfte fra en spansk bank for kjøp av bolig

Å sende inn disse dokumentene før besøket vil fremskynde prosessen, og du kan mer eller mindre få et låneløfte før de kommer ned til Spania. Låneløfter finnes ellers ikke i Spania, men vi synes det er viktig at kundene våre vet omtrent hvilket prisklasse de kan flytte inn i, selv før de kommer ned for å se på boliger:

Dokumenter som forlanges for lån i spanske banker (for svenske kunder)

• MERK! Det er banken som skal ha disse dokumentene. Ikke vi. Vi hjelper deg kun med å komme i kontakt med riktig person.
• Skattemeldingen fra forrige skatteår, den fullstendige skatteinformasjonen slik at den totale bruttoinntekten vises, og også den endelige skatten, slik at de kan se nettoinntekten. Les mer om nye skattelover i Spania.
• De siste 2-3 lønnsslipper (eller pensjonsutbetalinger) og arbeidsgiversertifikat (angi hvilken type arbeidsavtale du har)
• Kopier på ID-dokument.
• UC: kredittinformasjon om gjeld i Sverige og eventuelle merknader, mye verdifull informasjon er samlet inn for bankene hos det svenske informasjonssenteret, som blant annet oppgir taksert verdi på eiendommer, de siste års deklarasjoner osv. Veldig bra som grunnlag. Besøk: www.uc.se for å komme med en uttalelse om deg selv. De sender ofte en PDF innen 24 timer.
• Bankmidler: en oversikt over kontosaldoer, tjenestekonto, sparekonto, sparefond, aksjeporteføljer osv. Dette er spesielt viktig for de som ber om et stort lån, men som for eksempel har mye sparefond osv. som du ikke ønsker å bruke. Normalt er kopier av kontoutskrifter fra de siste tre månedene tilstrekkelig.
• Gjeld: informasjon om mengden ubetalt gjeld i Sverige og hvor mye du betaler i renter og amortiseringer per måned. En av de viktigste aspektene ved om du får innvilget lånet eller ikke er din gjeldsgradBanken vil kun tillate at den totale gjelden din utgjør en viss prosentandel av inntekten din (vanligvis er denne beregningen basert på nettoinntekten din). Prosentandelen varierer fra sak til sak, men normalt aksepteres en gjeldsgrad på 30–35 % for permanent opphold i Spania (opptil 40 % i spesielle tilfeller). For utenlandske statsborgere Den aksepterte gjeldsgraden er omtrent 25–30 %.
• BoligBankene ønsker å vite om kunden har en utleieeiendom eller eier sin egen bolig (og i så fall en verdivurdering av boligen), kostnaden for leie og eventuell gjeld, osv.

Er du selvstendig næringsdrivende:

• Så vil bankene ha selvangivelsen og regnskapet ditt (resultatregnskap og balanse) slik at de kan se grunnlaget for inntekten din. Helst de to siste årenes regnskap og selvangivelse.
• Generelt sett ønsker spanske banker, akkurat som i Sverige, en bred base slik at de kan få et bilde av nettoinntekten din (etter skatt og faste kostnader i hjemlandet ditt) og dermed kunne fastslå betalingsevnen din for et lån i Spania.
• Det er ikke noe problem å låne penger fra en spansk bank med et svensk selskap. Det er veldig vanlig at svenske AB-selskaper (men også andre former for selskaper) låner i Spania. Du kan imidlertid få maksimalt 50 prosent i boliglån hvis du tar opp lånet i selskapet.
• I tillegg gjelder normalt en kortere nedbetalingsplan for selskaper. Dette gjelder både svenske og spanske selskaper.

Bra å vite for de som ønsker å låne fra en spansk bank ved hjelp av spanishproperties.se

MERK: Siden vi ikke mottar provisjon, hjelper vi kun våre egne kunder med bankkontakter. Vi samarbeider med flere spanske banker (som alle har svensktalende bankdirektører og andre svensktalende ansatte, men vær oppmerksom på at noen dokumenter kan være på engelsk. Vi hjelper deg gjerne hvis du har spørsmål eller bekymringer angående visse vilkår.) Dette gjelder hovedsakelig storbankene CaixaBank, Cajamar og Banco Sabadell. Vi samarbeider kun med ansatte på ledernivå. Hvis du ønsker å søke om et større lån til en investering, er søknadsprosedyren litt annerledes. I så fall avtaler vi et møte med en av topplederne i Barcelona.

En stor fordel med bankene vi har valgt å samarbeide med er at de har ingen krav til hvor lite du lånerAndre spanske alternativer har ofte et krav om at du må låne x beløp av boligens totale.

Vi sammenligner bankenes ulike vilkår og betingelser, og gir meninger om hvilken bank som passer best i ditt spesifikke tilfelle. Vi megler og gir rådgivning i låneprosessen din, som er en gratis tjeneste vi tilbyr kunder som kjøper bolig gjennom oss, eller en av våre partnere, eller bankeiendommer.

Ser du etter ny produksjon? Bankene har blitt stadig mer restriktive med finansiering av prosjekter, ettersom de mener at det bygges for mye i forhold til etterspørselen. Usikkerhetsfaktoren er derfor høy ifølge deres risikoavdelinger. I stedet ønsker bankene å se tryggere typer prosjektmodeller, som for eksempel byggefellesskap. Disse presser prisene ned med opptil 35 % (ettersom de fjerner promotøren og dens skyhøye marginer fra ligningen) og er bedre regulert under spansk lov. Sikkerheten er derfor betydelig høyere. Les mer om spanske byggefirmaer her.

Les vår flotte artikkel om å investere i eiendom i Spania.

Oversikt: de mest attraktive prosjektene med nye hus og leiligheter på Costa del Sol og Costa Tropical.

Hvor mye kan du låne? 

Normalt kan du låne 60–70 prosent av kjøpesummen (noen bankeiendommer opptil 90 %, men det er uvanlig at du kan låne mer enn 70 % selv når du kjøper disse). Vær oppmerksom på at du kan ikke låne til skatter og avgifterDu må derfor betale ca 40 prosent i egenkapital av totalbeløpet (For eksempel, med et lån på 70 % bør du ha omtrent 30 % egenkapital.) Hvor mye du kan låne avhenger i stor grad av hvilken type bolig du kjøper og hvor den ligger. Hvis du kjøper en investeringsbolig i et populært område med lang historie med (eller gode betingelser for) utleie, gir dette deg større sjanse for et høyere beløp enn om du kjøper en renoveringseiendom på landet.

Verdivurderingen av din spanske eiendom gjøres av en uavhengig tredjepart. Før krisen hadde bankene sine egne verdsettelsesstaber. Dette er ikke lenger tillatt fordi det endte opp med å tiltrekke seg kunder med høye lån og dermed blåse opp boblen. Hvis boligen er verdsatt høyere enn salgsprisen (eller omvendt), er det minimumsbeløpet du kan låneHvis for eksempel boligen er verdsatt til 1,2 millioner svenske kroner, men du kjøper den for 1 million, kan du låne 60–90 % av 1 million.

Merk: Enkelte utenlandske banker (som danske og svenske banker) har for tiden et minimumskrav på å låne minst 100 000 euro for å få innvilget et lån. Dette kravet har ikke de spanske bankene vi anbefaler og samarbeider med.

Hvor høy er renten på et lån i Spania?

[Merk at den laveste renten vanligvis oppnås når du binder lånet til 20–25 år] Det finnes en individuell rente, som betyr at renten din avhenger av en rekke ulike faktorer, som hvor og hva du kjøper, inntekten din osv. (din risikoprofil). CaixaBanks gjennomsnittlige rente i skrivende stund: Euribor + 2,2. [ Euribor-verdien finner du her]

Den gjennomsnittlige renten for et lån i Spania falt fra 4,21 % til 3,29 % fra 2015–2016 og fortsatte å falle i flere år. Den økte imidlertid noe i forbindelse med renteøkninger for å dempe inflasjonen i kjølvannet av energikrisen 22. Den har siden falt kraftig i forbindelse med bekymringer om tollsatser i 2025.

Vilkårene for boliglånet er underlagt La Caixas risikokriterier. Lånealternativer:

• Boliglån. Med Préstamo Hipotecario Bonificado (det rentesubsidierte boliglånet) stiller du et engangsbeløp av hele kapitalen i begynnelsen av avtalen, og dette gjøres alltid med boligen som sikkerhet.
• Med en blandet subsidiert rente. De første årene kan du dra nytte av fastrenter med en attraktiv rente uten å måtte gi opp en variabel rente etter noen år.
• Med en fast subsidiert rente. Tryggheten ved å ha faste kvoter med attraktive renter gjennom hele låneperioden.
• Med variabel rente. 

Hvis du vil vite på forhånd (hvis du søker om et låneløfte) hvor høy rente du kan forvente, trenger banken svar på følgende spørsmål:

• Prisen på eiendommen du skal kjøpe (så vi må vite på forhånd hvilken eiendom du har tenkt å kjøpe).
• Nettoinntekt per år.
• Har du andre lån, og i så fall hvor mye betaler du per måned?
• Eier du fast eiendom?
• Har du et boliglån i Sverige? Hvor mye betaler du per måned på lånet?
• Har du eiendommer som du leier ut? Hvor mye bringer disse inn per måned?
• Hva er yrket ditt? Hvor lenge har du vært ansatt i din nåværende jobb?
• Merk: Husk at det er vanskelig å få lån fra en spansk bank til bolig i landlige områder. Hvis du er ute etter finansiering for eiendommer på landsbygda, bør du først og fremst henvende deg til din svenske bank.

Når må lånet være nedbetalt med tanke på aldersgrense?

Noen banker har en aldersgrense på 67 år for et boliglån, andre er litt mer generøse på det området. De fleste har nå endret aldersgrensen til 75 år. Snart vil alle banker nå den aldersgrensen for tilbakebetaling.

Hvor lang er nedbetalingstiden på et spansk boliglån? Nedbetalingsperioden er vanligvis 20 år for en utlending.

Spanske lån (samt RUT- og ROT-fradrag) er egenandel i Sverige.

Servicepakke for de som kjøper bolig i Spania

CaixaBank (populært kjent som «La Caixa»), eller HolaBank, som de nylig endret navn til når det gjelder kontorer rettet mot det internasjonale markedet, tilbyr ulike typer tjenester som er skreddersydd for de som nettopp har kjøpt bolig i Spania.

Dette gjelder blant annet:

CaixaBank Club-pakken med boliglån til lavest mulig rente, kredittkort, bil- og boligforsikring og alarmsystemer for hjemmet. Kundesenter åpent 24 timer i døgnet. Juridisk veiledning, samt direkte kontakt med snekkere og rørleggere.

CaixaBank tilbyr også et konsept de kaller «Living Solutions Plan» som gir deg tilgang til hjelp med å finne hushjelp (for heltidsjobb, eller for eksempel rengjøringstjenester), hjelp med å bestille timer med Svensktalende lege, hjelp med alt Papirarbeid involvert i kjøp av en spansk eiendom (samt betaling av årlig skatt osv.). Les svar på ofte stilte spørsmål om å kjøpe bolig i Spania.

Lenker til nyhetsbrevene våre med de beste investeringene i forskjellige deler av Costa del Sol:

• Nyhetsbrev Nerja
• Nyhetsbrev Marbella og resten av den vestlige Costa del Sol (Mijas, Fuengirola, Estepona osv.)

Er du nysgjerrig på mulighetene dine for å ta opp et lån i en spansk bank? Send dine tanker til info@spanskafastigheter.se , så tar vi kontakt med deg så snart vi kan.

Vi kan bare hjelpe de som også angir, som tidligere nevnt1. Hvilken type eiendom du ser etter. 2. Hvor i Spania du ser etter. 3. Hvor mye egenkapital du har. 4. Hvor i prosessen du er (hvis du er på vei ned for å se på eiendommen, om du er i ferd med å by på en spesifikk eiendom, eller om du har planlagt å reise ned senere).