Krisåren inleddes 2007, och det var några långa år innan såväl vanliga spanjorer som utlänningar började köpa bostäder igen (investerare köpte dock i princip direkt vid nedgång). Intresset för den spanska bostadsmarknaden fick dock en explosiv start redan under det första halvåret 2014 och försäljningen har mer eller mindre gått rakt uppåt sedan dess, men nådde ändå aldrig upp till samma nivåer som innan finans-krisen. Den tog dock flera starka kliv framåt 21/22 för att sedan stå lite mer stilla 2023. Från och med slutet 2024, när ECB började sänka räntan successivt, inleddes ett nytt spännande kapitel med flera ganska tydliga tendenser.

Marknaden drar sig främst mot Malaga 2025, och köparna föredrar nyproduktion framför begagnat. Dock har den nuvarande krisen med energi/inflation gjort det svårare för byggutvecklare att genomföra sina projekt vilket gör det byggs mindre än vad det finns efterfrågan för. Detta kommer resultera i kraftiga prisökningar på sikt, men också stora möjligheter för den som har kapital.

Läget som det såg ut på marknaden inför årskiftet 24/25

Kommentarer i fet stil uppdaterade 4/9 2024:

Finansinstitutionen BBVA förutspådde en 3% ökning av fastighetspriserna under förra året (de tror också att antalet transaktioner kommer öka med 5-7 % under 2024).

Bankinter-analytiker förutspådee dock en korrigering på 2% i de spanska fastighetspriserna nästa år.

Fotocasa anser att priserna kommer att förbli stabila på grund av en solid arbetsmarknad, hög efterfrågan bland solventa investerare och utländska köpare i kombination med en brist på utbud i attraktiva områden. Fastighetsportalen påpekar också att genomsnittspriserna fortfarande är 22% lägre än sin topp 2007.

I efterhand visade det sig att BBVA hade rätt. Priserna fortsätter uppåt trots motvindar.

Just det skrala utbudet av fastigheter till salu i de mest attraktiva områdena är något som har präglat marknaden hela 2024. De områden där det störst råder brist på fastigheter inkluderar Spaniens största provinshuvudstäder, förorter runt de stora städerna och turistområdena, där utländska köpare har satt takten på marknaden de senaste åren. Som Costa del Sol, Balearerna och delar av Costa Blanca.

Förklaringar till det dåliga utbudet

Att priserna håller i sig i Spanien är inte konstigt då det kommer ut så få bostäder (vi pratar nu om populära områden för utlänningar, dynamiken är annorlunda inåt landet etc.). En anledning är att många som köpt bostad i Spanien under de sista 10 åren är nöjda med sitt köp och vill stanna kvar. För 10 år sedan var det mer spanjorer som ägde bostäder, även i de mest populära turistområdena. Den kanske största anledningen till det dåliga utbudet av bostäder är dock att i Spanien köper man med räntan under under en lång tid, upp till 20 år. Nu när räntorna gått upp är det således få som vill byta ut sin bostad då de behöver omförhandla räntan.

Vad det gäller just försäljningar mot svenskar, norrmän och vissa andra nationaliteter vars valuta drabbats spelar förstås den svaga kronan in. Sedan ska man heller inte glömma att det rådde en rejäl pandemi-effekt 2021-2022! Jämfört med de flesta år under 2000-talet är det fortfarande starka försäljningssiffror.

Framtiden för bostadsmarknaden närmaste halvåret

Det är svårt att säga hur den närmaste framtiden för bostadsmarknaden i Spanien kommer att arta sig. Om inflationen och räntan fortsätter att sjunka kan marknaden komma igång rejält med ökat utbud, försäljningar – och snabbare stigande priser.

Vi har sett flera kriser under den långa tid vi varit aktiva i Spanien. Mycket händer med eftersläpningar, och följer inget givet mönster. Efter Finanskrisen 2008, när ekonomin började gå upp från botten (även om ingen visste det då) så fortsatte priserna ner på fastigheter under en period inom flera segment. Det var under denna period de investerare som tjänade mest det förra decenniet var som mest aktiva. Många objekt såldes dock ej offentligt, och främst av aktörer som helt enkelt inte hade möjlighet att vänta längre på att sälja, trots att ekonomin visade positiva tecken på att vända. Många av dessa objekt såldes som bankobjekt eller ”underhand” (det vill säga, de las inte ut offentligt på hemsidor eller portaler). Denna gång är dock marknaden för bankobjekt, på grund av lagändringar som infördes under förra krisen, totalt obefintlig måste tilläggas.

Spaniens ekonomi beräknas bli den snabbast växande i Euro-länderna under 2025 samtidigt som prisökningarna på bostäder varit relativt blygsamma. På många håll har de ännu inte nått tillbaka till 2008 års nivåer! Samtidigt fortsätter det sälja mycket starkt till utländska investerare som även tittar på aspekter som stabilitet, brott, infrastruktur etc.

• Det spanska husbyggföretaget Aedas Homes, en av de största i firmorna Spanien (vi fick för övrigt ett pris av dem för vår klient-hantering för något år sedan), sålde en tredjedel av sina bostäder till utländska köpare samma år. De sålde nästan 600 bostäder för totalt 265 miljoner euro på platser som Costa del Sol, Costa Blanca och Balearerna till köpare från mer än 50 länder, ledda av holländare, tyskar, polacker, belgare och britter.

Prisutvecklingen spanska bostadsmarknaden

Under 22/23 var prisökningen blygsam, men uppgången för 2024 var högre.

Om vi tittar lite längre tillbaka, till 2020 och strax innan pandemin, steg genomsnittspriserna i landet med 6,5 %. Först skedde en prisnedgång orsakad av coronaviruset, och sedan en efterföljande återhämtning och en skarp uppgång skapad av att många ser Spanien som en perfekt tillflykt i den nya verkligheten där man kan jobba på distans. Dessutom händer det mycket positivt i landet, dess satsning på tech och hållbarhet etc. i kombination med fortsatt relativt låga fastighetspriser har gjort att internationella investerare intresserat sig för denna bostadsmarknad.

Tittar vi ännu längre tillbaka till 2007 kan vi se att de genomsnittliga huspriserna, för landet som helhet, fortfarande är betydligt lägre än för 15 år sedan och att de inte har återhämtat sig mycket sedan de nådde botten 2013.

Om vi studerar prisutvecklingen på de regioner som är mest intressanta för utländska köpare är mönstret något annorlunda. Priserna har mer än återhämtat sig på Balearerna och Kanarieöarna, nästan återhämtat sig i Madrid, men är fortfarande lägre i Andalusien (Marbella har dock rusat i pris, och Malaga city är nu mer intressant för investerare då staden förväntas följa samma prisutveckling närmaste åren), Katalonien, regionen Valencia och Murcia.

Andalusien räknas nu som ett skatteparadis och mycket företagarvänligt

Andalusien sänker successivt skatter på bostadsköp. ITP-skatten på begagnade bostäder ligger nu på 7 %. Tidigare låg den på 8, 9 res. 10 % beroende på prisklass. Skattesänkningen stimulerar således främst bostäder i den högre prisklassen. Vad det gäller avgifterna på nyproduktion ligger AJD på 1,2 %, tidigare 1,5 %. Spanien och i synnerhet Andalusien sänker skatter överlag och är nu ett av de områden i Spanien med absolut lägst skatter. Dessutom har orter som Nerja infört nya lagar i syfte att skala bort den annars så omständiga spanska byråkratin. Allt detta i kombination med områdets generellt stora satsningar på Hållbar turism, förstärkning av infrastruktur och olika förbättringar och förenklingar för internationella företag men även enskilda ”digitala nomader” gör området mycket intressant att investera i. Att Google nyligen beslutade sig att förlägga sitt viktiga huvudkontor för Cybersäkerhet till Malaga har gjort att man nu pratar om ett ”europeiskt Silicon Valley”:

Läs mer om nya skattesatser och skattelagar för året i Spanien.

Angående sänkta räntor i Spanien och antalet försäljningar framgent:

I november bedömde marknaden att räntesänkningar skulle ske först från sommaren 24, men nu anser allt fler att den första sänkningen från ECB kommer redan i mars. Man tror också att det kommer kraftigare och fler sänkningar av räntan än väntat under 2024.

Under första kvartalet 2022 gjordes det 164 999 bostadstransaktioner i Spanien, vilket är en ökning med mer än 14 % sedan sista kvartalet året före. Faktum är att det är den högsta siffran sedan början av 2008. Det gjordes också 30 % fler köp av svenskar än kvartalet före. Samtidigt steg priserna med 3,1 % under första kvartalet (dock minskade priserna med 1,2 % i Malaga-området). Under andra kvartalet ökade försäljningarna med 8 % jämfört med året innan. I juni var ökningen 4 %. Främst saktade försäljningen då ner i Madrid-regionen.

Under första halvåret 2022 slogs det rekord i antalet utländska köpare i Spanien. 53 % fler jämfört med året innan. Totalt såldes 72987 bostäder som involverade en utländsk köpare. Detta är den högsta siffra som uppnåtts sedan man började mäta 2007. Utländska köpare står för hela 20,3 % av alla bostadsköp i Spanien. Under andra halvan av året avvaktade dock köparna, vilket varit ett globalt fenomen. Vissa marknader (som den svenska) kan ta lång tid på sig att komma tillbaka i nivå, men de spanska bostadsförsäljningarna beräknas öka rejält igen redan från första eller andra halvåret 2023. Försäljningen sista kvartalet sjönk med runt 10 % (dock var minskningen av icke spanjorer bara 1,2 %) jämfört med året före men det är för tidigt att dra slutsater om det då det var väntat. Året innan rådde en enorm pandemi-effekt.

I mars 23 publicerades den slutgiltiga statistiken för fjolåret. Försäljningar till utländska köpare är rekordhög. Årsboken säger att den totala utländska efterfrågan var 13,75% av marknaden (i Malaga står andelen utlänningar för nästan 35 % av köpen!), vilket skulle innebära 88 858 försäljningar, medan sista kvartalsdata föreslår 94 481 försäljningar och 14,62% av marknaden, upp 58% jämfört med föregående år.  Det råder en fortsatt stark utländsk efterfrågan på fastigheter i Spanien, även om kvartalsvisa siffror från registratorerna också pekar på en minskning i tillväxthastigheten under den andra halvan av förra året, vilket antyder att 2023 kanske inte blir lika bra med tanke på stigande räntor. Den spanska marknaden är dock i jämförelse med många andra globala marknader i en stark uppgångsfas på medellång och lång sikt.

Priserna fortsätter öka även om de nu ökar långsammare. På årsbasis 2022 steg priserna första halvåret 22 med 7,9 % på begagnat och 8,1 % på nyproduktion. Totalt sett ökade priserna på bostäder i Spanien med 8,8 % under hela året (Q4 var ökningen 2,5 % så ökningen håller i sig). Pandemin/kriget/inflationen (som är lägre i Spanien än Sverige dock) bromsade inte den stigande pris-utvecklingen som pågått sedan 2014. Priset på spanska bostäder sjönk markant sedan krisen 2008 men är 2023 fortfarande 18,7 % ner jämfört med rekordnivån 2007. Sedan dess har även mycket positivt skett i form av regleringar, utbyggande av infrastruktur, satsning på eko-turism och vandringsleder etc. Den spanska bostadsmarknaden kommer ha ett starkt 20-tal. Byggorganet APCEspaña menar att det är främst suget efter nyproduktion som pressar upp priserna, och av alla de bostäder som står färdiga 2023 är 80 % redan reserverade!

Vad det gäller oron för inflationen och leveranssvårigheter inom byggbranschen har den lindrats något. Vi har pratat med byggare som säger att priser och leveranstider sakta men säkert börjar ”normaliseras”. Räkna dock med förseningar av nya projekt.  Det kommer bli lång tid mellan ax och limpa för den som inte gillar utbudet av fastigheter som nu ligger ute till försäljning (ink. off plan). Vi tror också att, inte minst på grund av att efterfrågan fortfarande är hög, att prisökningarna på projekten om läggs ut till salu från och med nästa år kommer vara markant högre i pris.

Spanien återhämtade sig snabbt efter den inledande förlamningen i samband med karantänerna under pandemin.

Redan i juni 2021 såldes det 88,4 % fler bostäder än motsvarande period året innan. I absoluta tal uppvisade regionen den högsta försäljningssiffran sedan juni 2008! Sammanlagt 565 523 fastigheter bytte 2021 ägare på den spanska bostadsmarknaden. Detta var den högsta siffran på 14 år.

I synnerhet såg vi under och efter pandemin en starkt ökad försäljning i lyxsegmentet samt vad det gäller nyproduktion. Vi får även in rapporter från kollegor runtom i landet som säljer av projekt med nyproduktion till spanjorer på kortare tider än vad man sett på många år. I ett av våra senaste projekt i slutet av året sålde vi också för första gången till flertalet spanska investerare. De har noterat hur det lönar sig att köpa off plan de senaste åren. Det är positivt att försäljningen ökar så snabbt till såväl utländska som spanska köpare, men se dock upp för prisutvecklingen. Det kan gå snabbare än beräknat med den också. I slutet på augusti 21 konstaterades det att priserna på bostäder var 4,9 % högre i juli än samma månad ett år innan. Intresset är dessutom fortsatt stort bland utlänningar trots pandemin, även hos svenska köpare som dessutom blir allt yngre.

Stark uthyrning

Hotellföretagarnas förening visade att beläggnings-siffrorna för juli 2022 landade på 86,29 %, vilket kan jämföras med 2019 då siffran var 84,2 %. Det är främst Nerja och Torremolinos som gör att man slår 2019 då de drar upp snittet. Nerja hade allra högst beläggning med över 90 % % (att jämföra med Marbella och andra orter på väst-sidan som ligger på strax över 80 %).

Under fyra månader i rad, från juni till september 2023, hade Nerja en hotellbeläggning på över 90 procent. Stadens turistansvarige: ”Nerja har blivit ett riktmärke i området. När det gäller nationaliteter har staden sett ett starkt tillflöde av brittiska, spanska, tyska och irländska turister.

Malaga leder utvecklingen

I Spanien skriver man nu mycket om den, tidigare nämnda, exceptionella utvecklingen i Malaga, som i början på året bara låg bakom Barcelona och Madrid i investeringsgrad. Under Q4 kom det dessutom siffror som pekade på att Malaga för första gången någonsin gått om Barcelona i antalet sålda nyproducerade fastigheter.

Hyrespriserna stiger i Malaga i takt med stark efterfrågan från utlänningar

Hyrespriserna stiger kraftigt i Málagaprovinsen och Costa del Sol. Mellan 22-23 ökade hyrespriserna med 23 procent och hamnade på på 13,22 euro per kvadratmeter och månad. Jämfört med 2007 är hyran nu över 60 procent dyrare, då den låg på cirka 8,5 euro per kvadratmeter.

Ökade priser på material, och ökad efterfrågan

Vid ett stormöte mellan byggare och storbank redan under hösten 21 (med anledning av byggstart för ett av våra projekt) flaggade man för att priserna på visst material kommer gå upp med så mycket som 40 % fram till början på 22. De fick rätt. Denna profetia gjordes alltså långt innan Ryssland invaderade Ukraina. Samma bedömare säger nu att priserna på material kommer sjunka kraftigt och att försäljningen av nya projekt i Spanien kommer booma framgent. Osäkerheten i samband med inflationen har dock resulterat i att projekt som ligger i planeringsstadiet blir försenade. Vårt råd är att köpa nyproduktion tidigt under året då prisökningen kan bli rejäl framåt sommaren och hösten. Vad det gäller begagnade fastigheter tror vi att prisbilden kommer vara relativt oförändrad då efterfrågan för begagnat blir allt svagare. Beståendet börjar bli slitet helt enkelt. Betänk också att det byggdes förhållandevis få bostäder efter krisen 2008 fram till Corona-pandemin. Läget efter Q1 i Spanien är att många banker blivit alltmer försiktiga och promoters har svårt att få finansiering trots att det råder stark efterfrågan på nyproduktion. Historiskt sett brukar detta betyda att när de underliggande problemen lösts (det som återstår är en signal från ECB att räntehöjningarna kulminerat, så håll utkik för detta tecken) brukar priserna stiga högt och snabbt.

Nyproduktion och lyxbostäder är det som hägrar efter efter Coronakrisen

Vi samtalar kontinuerligt med bostadsägare, byggherrar, investeringsfonder, bankchefer, markägare, etc. och uppdaterar efter hand läget på den spanska marknaden under och efter Corona/inflations/el-krisen. Vi förhandlar också konstant med såväl markägare som byggfirmor om olika projekt och har således god koll på läget – från bankernas villkor, ner till priset på spik! Det finns en hel del bra möjligheter för den som är vaken under 2025!

Skriv till info@spanskafastigheter.se för mer information om underhand-objekt och nyproduktion, och vilka segment och marknader vi anser man bör investera i 2025.

Nyproduktion och lyxbostäder fick igång försäljningen

Marknaden för nyproduktion har som i princip alla andra känder varit relativt seg under inflations-åren, men efterfrågan liggger och mullrar i bakgrudnen vilket inte minst pandemi-åren visade.

Försäljningen kom igång snabbare än beräknat efter nedstängingen under pandemin- redan i början på juni 2020, innan landet ens öppnade gränserna, och den drevs av tillfälliga prissänkningar på 10-15 %, i vissa fall mer än så. De flesta försäljningar med prissänkningar skedde dock ”underhand” (det vill säga att ägaren inte ville publicera prissänkningen offentligt) och det var ingen hög volym på dessa objekt. Sedan dess har priserna mer eller mindre stått stilla på många objekt samtidigt som de stigit kraftigt på lyxobjekt (stora hus) som blivit alltmer efterfrågat. Framförallt är det dock som sagt ett stort inhemskt och internationellt sug efter nyproduktion.

Enligt statistik från fastighetsinstitutet Registradores (24/9 2021) ökade försäljningen av nyproduktion med 50 % på Costa del Sol jämfört med året innan. Försäljningen av begagnade bostäder har under samma period sjunkit med 4,6 %, vilket kan förklaras med att dels börjar bli beståndet bli gammalt och slitet, men också att priserna bara sjunkit med 0,5 % trots krisen (priserna har dock gått upp något sedan den rapporten).

Vi håller med köparna. Det är tveklöst nyproduktion som gäller framgent, men det finns fortfarande förstås bra köp att göra för den som söker begagnat också. Även om de flesta nu söker nya bostäder är utbudet begränsat. Det kommer således bli ett glapp (då många byggutvecklare låg lågt under krisen, samtidigt som när de väl insåg att efterfrågan är starkare än på över ett decennium så rådde det materialbrist, inflation och arbetskraftsbrist) tills det kommer ut nyproducerade bostäder i bra lägen under 2024. Räkna också med att priserna på dessa kommer bli markant högre än på det som säljes under 22/23

Ett kort men intensivt köpfönster inom segmentet nyproduktion kommer öppnas på vid gavel under 2024. Detta handlar då om projekt vars priser på tomterna förhandlades fram under krisen, innan man insåg att den inte skulle bli långvarig [vad det gäller påverkan på bostadsmarknaden], och som styrs av duktiga team som lyckats få till lager med material innan materialbristen slog till. Räkna med en stark risk för kraftigt höjda priser på nyproduktion från sommaren/hösten 2024 och framåt.

Nu vill köparna ha nytt och fräscht och miljövänligt så situationen vad det gäller begagnade objekt liknar sommaren och hösten 2019, då försäljningen av dessa saktade ner markant och flera objekt såldes bara av med prissänkningar på runt 15 % (jämfört med året innan). Många äldre bostäder behöver helt enkelt sänkas i pris för att säljas av, men få säljare verkar villiga att möta köparnas krav. Vi får se om detta ändrar på sig under året, men vi ser inga indikationer på detta.

De flesta räknar med att försäljningen tar fart igen med övriga ekonomin i Europa redan första halvåret.

I början på Corona-krisen trodde man att en inte obetydlig andel av bostäder, i olika segment, som semesterboenden, lyxbostäder och mindre hotell skulle säljas till reducerat pris under en period framöver. Så blev det dock inte riktigt då ekonomin är mer robust än vad man hade anat.

Vilka områden lockar flest köpare efter den senaste krisen?

Framförallt är det, precis som efter förra krisen, Nerja (ingen annan spansk stad lockar lika mycket intresse från investerare från svenska investerare, på grund av den höga beläggningen och positiva utvecklingen) och intresset har inte blivit mindre av att kommunen under krisen inlett flertalet infrastruktursatsningar på stränder och naturparker och kultur. Man har påbörjat en upprustning av vandringsleder och gator, samt byggandet av ett nytt stort hälsocenter. Nerja befinner sig in en nästan unikt god sits, och det ska bli spännande att följa dess utveckling de närmaste 10 åren. Se de bästa köpen i Nerja här och nu.

Malaga stad kommer dock starkast av alla och kommer att vara den mest attraktiva orten i södra Spanien för utländska köpare från och med 2024. Läs mer om Malagas utveckling i denna artikel.

Vad det gäller Marbella verkar det som om intresset för området kan växa igen, förutsatt att priserna sjunker. Just nu överskuggas området av Malaga och östra Costa del Sol. Priserna behöver gå ner, och det behövs lanseras mer intressanta projekt med nyproduktion på västa Costa del Sol för att det ska bli riktigt intressant igen.

Torrevieja och övriga Costa Blanca är mer svårt att tyda. Det stod mycket osålt redan innan krisen, och man har sedan länge brottats med ekonomiska problem i flera orter. Krisen kan ställa till det rejält, men vi får helt enkelt avvakta och se vad som händer.

Priserna i Spanien steg stadigt i 10 år men låg ändå 30 % lägre än före 2008-krisen då pandemin kom

Officiella siffror från myndigheterna visar hur försäljningen sjönk under krisåret 2020. Den sjönk förstås, men inte så mycket som analytiker hade väntat sig under omständigheterna. Under tredje kvartalet sjönk försäljningen mot utländska köpare med 24,3 % jämfört med året innan, vilket ska jämföras med andra kvartalet då försäljningen sjönk med 50 %. Hur som helst kan man betrakta pandemiåret som en anomali, en statistisk outlier som inte säger någonting om utvecklingen egentligen. Rådet är att studera siffrorna mer långsiktigt och framförallt ha i åtanke att internationellt sett pratar man om en boom för ”second home” försäljningar i kölvattnet av att fler och fler kommer jobba på distans och har möjlighet att bo i andra länder om så önskas. I Forbes lista (november 2020) över de 20 mest attraktiva destinationerna i världen hamnade hela tre spanska orter på 20-topp listan: Malaga, Madrid och San Sebastian. Detta kommer driva upp priserna på de mest attraktiva bostäderna på sikt då internationella köpare söker i ungefär samma segment: ”havsutsikt eller högst 1 km. från hav, minst 2 sovrum, högst en timme från flygplats, terrass, nära allt men ändå avskilt”.

Priserna under 2019 låg lite mer stilla jämfört med föregående år. Ansedda kreditvärderingsinstitutet Moodys räknade dock med att priserna i Spanien skulle gå upp 5,5 % 2020. Av samtliga länder de analyserade i Västeuropa hade Spanien den bostadsmarknad som förväntades öka mest i värde. Framförallt var det Madrid och Barcelona som skulle dra iväg. Med facit i hand var det Malaga som utvecklades bäst. Intressant nog var detta något som skedde även i samband med krisen 2007/2008. Costa del Sol sägs alltid vara först in i och först ur en kris.

Priserna var år 2019 fortfarande mer än 30 % lägre än vad de var innan krisen 2007 (i början av 2024 är de cirka 22 % lägre)  Detta faktum i kombination med fortsatt låga räntor och avslutning av Brexit (många avvaktade med att investera på grund av att Brexit satte allt i ett limbo) skulle enligt de flesta bedömare leda till att antalet köp av utlänningar i Spanien skulle slå rekord igen 2020. För svenskarnas del bromsades intresset för Spanien ner något redan innan Corona, men fick sedan en förnyad kraft. Vi tror detta har flera orsaker. Dels att många känner att det varit så många kriser i världen de sista tio åren att ”det får räcka med att vänta nu. Nu köper vi” och att Corona-krisen triggade igång nya projekt med intressant nyproduktion. Dessutom stärktes kronan mot Euron samtidigt som den svenska bostadsmarknaden återhämtade sig efter en tidsdvala. Detta innebär att svenska bostadsägare enklare kan frigöra kapital för köp av bostad i utlandet.

Bedömare trodde alltså att försäljningen mot utländska köpare skulle öka 2020, innan krisen kom. Krisen har dock accelererat intresset och överstigit förväntningarna som rådde pre-Corona (även om det las något av en våt filt över marknaden 2023 på grund av räntehöjningarna), och de närmaste fem åren på den spanska bostadsmarknaden kan enligt många komma att ha en utveckling som saknar motstycke. I synnerhet för Malaga-området.

Byggemenskaper är lösningen för spansk nyproduktion

Ett orosmoln enligt de spanska analyserna är att priserna på tomter och byggkostnader skenade redan från 2016 och framåt. Det samma skedde i snabb takt från mitten av 80-talet (vilket resulterade i en rejäl bubbla i slutet av decenniet). Samtidigt är suget efter nyproduktion stort och alltfler bygger allt större projekt, till allt högre priser. Detta leder till att det kan uppstå ”mini-bubblor” på övermättade marknader. Bankerna blir således alltmer restriktiva till att gå in och finansiera nya projekt med nyproduktion. Denna försiktighet från bankerna, att finansiera nya projekt, har intensifierats efter den ekonomiska svackan i kölvattnet av epidemin. De som kan få tag på nyproduktion som är i slutfasen eller som har nyproduktion som nyligen byggts färdigt sitter således på ett guldägg då efterfrågan på nyproduktion kommer vara markant större än utbudet under en relativt lång period. I de fall bankerna går in och investerar kräver de att projekten är mer eller mindre helt slutsålda innan de ger dem grönt ljus. Detta är en ohållbar situation och något måste göras. Fler och fler spanska aktörer tittar, bland annat, därför på den beprövade projektmodellen Byggemenskaper. Denna projektlösning innebär pressade priser på mer än 25 % och den anses vara juridiskt och finansiellt mycket säkrare än vanliga promotioner för såväl den enskilde köparen som banker och försäkringsbolagen som garanterar köparnas inbetalningar.  Läs mer om byggemenskaper här.

Om de senaste årens utveckling nedan:

Under 2018 steg priserna på begagnade bostäder med strax över 7 % (på nyproduktion steg priserna med 6,1 %). Det var då den högsta ökningen sedan tredje kvartalet 2007. Under 5 år innan Corona-krisen ökade värdet på en spansk bostad med i genomsnitt 5 % per år och om man räknar med minskade räntekostnader och faktumet att priset på uthyrning ökade med 50 % under samma period innebar det alltså en avkastning på över 10 % för den som köpte rätt bostad i rätt område vid rätt tillfälle.

2017 såldes det 53259 bostäder till utlänningar. Det tidigare rekordet från 2007 låg på 33000 försäljningar.

Försäljningen till svenskar minskade med 7 % under 2018 (första halvåret 2018 såldes det dock fler spanska bostäder till svenskar än någonsin) på grund av osäkerheten på den svenska bostadsmarknaden, och lågt värderad krona. Detta påverkade dock inte den spanska bostadsmarknaden som tuffade på obekymrat. Antalet köp av utlänningar ökade med 5 % mellan juli och september, och totalt sett ökade antalet försäljningar med 11,9 %. Under 2019 var siffrorna väldigt upp och ner, men pekade ändå uppåt. Första två månaderna under 2020 rapporterade många mäklare att svenskarna börjat köpa i rekordtakt igen. Sedan kom Corona och försäljningen sprang i väggen då Spanien var i karantän. Sedan gick den rakt uppåt igen, redan från sommaren. Många bedömare tror att prisökningen på bostäder i Spanien kommer att bli successiv och lång, liknande det som skedde i Sverige efter bostadskraschen i början på 90-talet.

Faktum är att utvecklingen går så snabbt att den spanska staten från och med 2019 inrättade en ny myndighet som ska förebygga fastighetsbubblor. Redan runt 2012 gjorde många bedömningen, inklusive oss, att marknaden i Spanien skulle stiga snabbt och sedan ha en lång, stadig prisutveckling liknande den Sverige hade från sin fastighetskris i början på 90-talet och framåt. Det kollektiva minnet är dock kort och priserna och antalet projekt med nyproduktion stiger snabbare än beräknat. Den nya statliga tillsynsmyndigheten ska förebygga okontrollerad spekulation, samtidigt som centralbanken får större resurser att styra kreditflödet.
Vad den nya myndigheten får för reella konsekvenser är svårt att sia om men vi skulle tro att detta bland annat kan innebära ökade skatter på nyproduktion inom några år.

Just här och nu står dock inga skattehöjningar för dörren samtidigt som man sänkt avgifter för lån, och bostäderna värderas allt högre (vilket påverkar lånesumman).

Bostadsmarknaden känns säkrare än aktier – i synnerhet när det råder inflation

Flera investerare börjar känna sig utmattade på den osäkra och nyckfulla aktiemarknaden och letar efter möjligheter inom fastigheter som alternativ. Investerare har dessutom sedan länge betraktat fastighetsinvesteringar som en ”säker hamn” i tider präglade av ökad inflation.

Thomas J. Thornton, Jefferies, chef för ”U.S. equity product management” hade för något år sedan följande att säga om den amerikanska bostadsmarknaden (som i mångt och mycket påminner om den spanska, de har följt samma cykler):

“Other than during the GFC (Great Financial Crisis), home prices have kept rising even during recessions, probably because rates fall, the vast majority of people retained jobs and household formation continues” … “This could be a particularly big cycle for household formation owing to the millennials”.

CNBC tog upp Jeffries kommentarer och tillade ”It [bostadskrisen] was the center of the last crisis, but before that housing prices tended to hold up and even rise modestly during an economic downturn as mortgage rates fell in tandem with interest rates. If history is any guide, the housing market could be the unlikely safe haven in the next recession once again.”

Obs. Läs vår stora artikel om allt du behöver veta för att investera i Spanien: statistik på uthyrnings-inkomster, lagar och regler kring uthyrning, etc.

Läs också:

Översikt nyproduktion Costa del Sol