Prețurile terenurilor și materialelor de construcție au crescut vertiginos în ultimii ani în Spania. În același timp, se construiesc proiecte din ce în ce mai mari, cu marje de profit din ce în ce mai mari. Majoritatea analiștilor își dau seama că acest lucru riscă să creeze mini-bule pe piață și că multe dintre proiectele vândute nici măcar nu vor fi finalizate niciodată, deoarece nu se vor vinde suficiente apartamente/case pentru a atinge pragul de rentabilitate pentru promotorul (constructorul) care finanțează proiectul individual. Această problemă nu a făcut decât să se agraveze odată cu inflația și creșterile ratelor dobânzilor.

În plus, în aceste proiecte de construcții, transparența și securitatea pentru cumpărători sunt sub standarde. Această evoluție îngrijorează mulți, nu în ultimul rând marile bănci spaniole care sunt responsabile pentru securitate. Cu toate acestea, există o cale de urmat care va scoate Spania din această dilemă, iar această cale se găsește într-un model funcțional care a avut succes în trecut.

Echipele de construcții sunt mai ieftine și mult mai sigure pentru cumpărător

Soluția o reprezintă așa-numitele comunități de construcții care nu numai reduce prețurile, dar crește și siguranța atât pentru cumpărătorul individual, cât și pentru bancă.

Cele de mai sus sunt deja și vor deveni și mai relevante în urma crizei provocate de coronavirus și a inflației. Multe dintre proiectele gigantice care sunt vândute acum în Spania pur și simplu nu se vor realiza. Proiectele mai mici, în care cumpărătorii, ca grup, în loc de un promotor, cumpără terenul și construiesc, sunt singura cale de urmat.

Când citești ziarele suedeze, este ușor să ai impresia că totul este întârziat și că totul a devenit mai scump etc. Acesta nu este un adevăr general. Proiectul nostru Colina de Alta În Nerja, de exemplu, construcția a început în primul trimestru al anului 2022 și a fost cu aproximativ 3 luni înainte de termen în toamnă, iar lucrările au continuat să se desfășoare. Deși unele materiale s-au scumpit, altele s-au ieftinit. Prețurile pot crește ușor, desigur, dar, după cum se pare acum, prețurile materialelor și livrărilor se vor normaliza. Această comunitate de constructori avea prețuri foarte bune când am lansat proiectul, iar situația, așa cum puteți vedea în imaginea de la construcție, este excelentă! În cele din urmă, am dori să adăugăm că suntem foarte mulțumiți de compania de construcții și că cu siguranță vor fi angajați să construiască mai multe dintre proiectele noastre viitoare.

Valoarea construcțiilor noi, atractive, la cheie, va crește, cu o mare probabilitate, enorm în prima jumătate (începând cu a doua jumătate a anului 2024) a secolului XXÎn special în zone precum Malaga și Nerja și împrejurimi, unde exista deja o lipsă de producție nouă înainte de pandemia de coronavirus. Întrucât apetitul pentru producție nouă a crescut (prețurile au crescut cu 10% numai în iulie 2021), rămâne de văzut dacă piața poate rezolva toate blocajele apărute și poate livra producție nouă mai repede decât se aștepta, în cele din urmă.

În acest articol, explicăm de ce modelul asociațiilor de locuințe este din nou în creștere în Spania (dar și în Suedia, și nu în ultimul rând în Germania și alte țări) și de ce ar trebui să luați în considerare și investiția într-un apartament sau o casă într-o asociație de locuințe din Spania - deoarece siguranța pentru dumneavoastră este mult mai mare și prețuri cu până la 25% mai mici (dar chiar mai mici conform cifrelor reale pe care le avem în iarna anului 2023, din diverse proiecte. În ultimii ani s-au construit mai puține lucrări decât se aștepta, în timp ce cererea de producție nouă la cheie este mai mare decât în ​​mulți ani, ceea ce duce la creșterea și mai multă a prețurilor la finalizare). Modelul comunității de construcții este, de asemenea, din mai multe motive, pe lângă prețurile scăzute, mai atractiv pentru investitor.  Mai multe despre siguranța și alte avantaje ale acestui model mai jos. Mai jos în articol veți găsi și toate proiectele care sunt vândute aici și acum și care sunt în curs de desfășurare în cursul anuluiSă definim mai întâi acest concept de construcție eficientă din punct de vedere al costurilor.

Vă rugăm să rețineți că prețurile pe metru pătrat pentru o societate de construcții sunt de obicei mult mai mici, încât legislația spaniolă își propune să prevină speculațiile. Conform legii spaniole care reglementează această soluție de proiect, fiecare persoană (această lege se aplică și companiilor) are astfel dreptul la achiziționarea a maximum 2 locuințe într-o comunitate locativă per regiune autonomăTotuși, trebuie menționat că, odată ce locuințele sunt finalizate (și asociația de constructori este dizolvată și acestea devin legal apartamente obișnuite ocupate de proprietari), puteți cumpăra în comunități suplimentare, dacă doriți. Motivul acestei legi este că asociațiile de constructori sunt mai ieftine decât promoțiile, iar scopul este de a împiedica investitorii individuali să se concentreze pe o singură zonă, să cumpere mai multe proprietăți și să distorsioneze prețurile prin chirii mari sau speculații pure.

Băncile spaniole resping din ce în ce mai mult modelul actual de promotor și consideră că construirea de comunități imobiliare este o formă mai sigură de construcție pentru toate părțile implicate. Cu toate acestea, este un proces complicat din punct de vedere juridic să pilotezi acest tip de proiect prin intermediul tuturor organismelor strict reglementate și va dura mult timp până când acest concept va fi din nou disponibil pe scară largă. Cel mai frecvent în acest moment, este vorba despre piața competitivă din Madrid, unde prețurile din ce în ce mai mari ale terenurilor au determinat băncile să frâneze promoțiile costisitoare de construcții. Cu Marea Recesiune din primul deceniu al anilor 2000 proaspăt în minte, băncile doresc din nou să vadă proiecte în care finanțarea (inclusiv revizuirea financiară a fiecărui cumpărător individual) este mai sigură.

Ce este o comunitate de construcții?

Ce este o comunitate de construcții și de ce să investești în acest model în loc de un model de promovare obișnuit?

Byggemenskap.se are următoarea definiție a modelului:

„Motivele care te motivează să faci parte dintr-o comunitate de constructori pot varia. Poate fi vorba despre dorința de a locui împreună, despre designul casei, despre construcția ecologică, despre cum vrei să trăiești ca persoană în vârstă – sau despre dorința de a păstra singur profiturile din construirea în locații atractive.”.

Pentru societate, construirea de comunități este o modalitate de a realiza o dezvoltare urbană mai interesantă și mai variată. Experiențele din Germania arată o calitate superioară, o arhitectură mai interesantă, o diversitate mai mare și un angajament mai profund față de propria locuință. Dezavantajele pot fi faptul că voințele conflictuale îngreunează procesul, necesitând totodată eforturi de răbdare și bani pe o perioadă lungă de timp înainte de a veni recompensa

O comunitate de constructori (adică Baugemeinschaft) este pur și simplu o asociație de indivizi care cumpără împreună un teren, proiectează și construiesc una sau mai multe clădiri.

Firmele de construcții pot utiliza apoi diferite forme de proprietate asupra proprietății finalizate, cum ar fi condominii, cooperative de închiriere, drepturi de proprietate sau de închiriere. Asociația are de obicei un accent special pe locuințe, cum ar fi locuințe ecologice sau prietenoase cu copiii etc. Obiectivul nostru este să găsim cea mai bună investiție posibilă, atât pentru închiriere, cât și pentru creșterea valorii. Găsim terenuri în locații atractive, cu prețuri atractive și construim la cel mai mic cost posibil, fără a compromite calitatea. Apoi, oferim un concept cuprinzător pentru închirierea locuințelor, care include administrarea îngrijitorilor, administrarea cheilor, administrarea licențelor și marketing pe portaluri internaționale pentru o ocupare maximă. Deja în faza de planificare, avem investitori cu care colaborăm în ceea ce privește proiectarea clădirilor. Cu toate acestea, nu este obligatoriu ca și cumpărătorii din comunitățile noastre de construcții să se alăture investițiilor. Aproximativ 50% dintre cumpărători sunt familii de facto cu copii care își doresc locuințe mari în locații sigure, aproape de aeroport și mare etc. Pentru ei, potențialul de închiriere și creșterea valorii reprezintă un bonus pur și simplu, și nu scopul principal al achiziției.

Rețineți că când construcția este terminată [în comunitățile de construcții din Spania] comunitatea este dizolvată și apartamentele sunt considerate din punct de vedere legal apartamente obișnuite ocupate de proprietari. Prin urmare, este nicio diferență deținerea unui apartament achiziționat prin intermediul unei societăți de construcții în comparație cu orice alt model de promovare din Spania. O societate de construcții spaniolă este pur și simplu o modalitate rentabilă și sigură de a construi locuințe.

În Suedia și Germania este obișnuit ca toți proprietarii să fie implicați de la început și să proiecteze locuințele, dar acest lucru nu este valabil în comunitățile de construcții din Spania. Există scopul principal al scăderii prețurilor comparativ cu modelul unui promotor. Participarea a 10 naționalități diferite la procesul de bază ar încetini prea mult întregul proces de construcție. În plus, există coduri de construcție spaniole stricte și planuri detaliate cu care se poate lucra. În Spania, locația (de preferință la înălțime, lângă mare, lângă aeroport) este mai importantă decât designul unității de cazare în sine.

Cu toate acestea, prețurile parcelelor cresc vertiginos, așa că este necesară o rețea extinsă pentru a găsi parcelele rămase, de dimensiuni adecvate, în locații bune, vândute la prețuri rezonabile, pentru a putea construi un produs atractiv și accesibil. Adică.. găsește aceste grafice adică sarcina noastră principală. În plus, strategia noastră este de a vinde în principal cumpărătorilor scandinavi, ceea ce simplifică întregul proces, deoarece majoritatea oamenilor (de exemplu, scandinavii nu doresc să își limiteze posibilitatea de a închiria locuința) au aceeași opinie despre designul comunității, precum și despre regulile asociației de locuințe etc.

Asociația nu are datorii după mutare

De asemenea, rețineți că în Suedia asociația de locuințe este adesea îndatorată, ceea ce afectează chiriile pentru apartamentele din asociație. Nu este cazul în Spania, deoarece în Spania nu există, în general, împrumuturi în cadrul asociațiilor. Chiar dacă asociațiile de locuințe spaniole nu au nicio datorie, există totuși taxe de zonă (suma variază, variind de la 500 EUR pe an la 2200 EUR pe an) o dată pe an pentru întreținerea proprietății, piscinei, iluminatului, zonelor verzi etc.

Toate plățile într-o comunitate de constructori se efectuează în timpul procesului de construcție și îl finanțează pas cu pas (acestea sunt, de asemenea, garantate de o companie de asigurări externă care garantează că veți primi înapoi banii depuși plus dobânda (în cazul în care apare ceva neprevăzut în timpul procesului de construcție). Toate plățile către părți externe se efectuează prin intermediul contului separat al băncii pentru proiect, conform unui program de plăți strict reglementat. Comisioanele către arhitecții, brokerii, managerii de proiect, auditorii etc. ai proiectului sunt, de asemenea, plătite prin intermediul băncii care a fost însărcinată de comunitatea constructorilor cu gestionarea finanțelor construcției.

Comunitatea constructorilor atrage investitorii care doresc un randament ridicat al investiției

Consiliul Național Suedez pentru Locuințe, Construcții și Planificare definește un concept conex: „Conceptul de comunitate de dezvoltatori apare și poate fi sinonim cu comunitatea de constructori, dar poate însemna și că unul sau mai mulți membri ai grupului nu vor locui ei înșiși în casă, ci vor participa ca investitori pe termen lung și vor considera coproprietatea asupra casei finalizate ca pe o investiție de capital.”

Aproximativ 50% dintre cumpărătorii noștri aparțin acestui grup particular de cumpărători, adică investitori care investesc pentru venituri atât prin chirie, cât și prin creșterea valorii pe termen lung sau scurt (prețul unui apartament crește semnificativ pentru un apartament din Spania, aflat în faza de construcție, chiar la mutare). În sens strict, promovăm, așadar, „Comunități de constructori”, deoarece mai mulți cumpărători scandinavi, cărora le adresăm în principal aceste proiecte, sunt investitori simpli.

Astfel, oferim, așa cum am menționat anterior, un concept cuprinzător cu o companie separată pentru închiriere și vă ajutăm în procesul de obținere a unei licențe pentru închiriere etc. Un aspect foarte important în acest context este, de asemenea, faptul că Includem în statutul asociației, încă de la început, că va fi permis și în viitor să vă închiriați locuința oricui dorește. Odată ce ați primit licența de închiriere, aceasta nu poate fi revocată retroactiv conform legii. Facem acest lucru datorită noii legi care înseamnă că asociațiile de locuințe din provincia Malagapot interzice sau restricționa închirierea în scop turistic prin supunerea acesteia la vot în cadrul unei adunări a asociației. Este suficient ca trei cincimi dintre proprietarii unei asociații de locuințe să voteze în favoarea interdicției pentru ca aceasta să se aplice. Aceasta include și proiecte noi cu producție nouă, unde în multe cazuri posibilitatea de închiriere către turiști este interzisă de la început. Cu toate acestea, apartamentele nou produse care permit închirierea sunt pură monedă forte pe piețe precum orașul Malaga , Nerja și Marbella unde cererea este enormă.

spanskafastigheter.se și istoria și viitorul nostru alături de comunitățile de construcții din Spania

Avocatul nostru juridic, Francisco López, al cărui tată a folosit cu succes modelul de proiect de construcții comunitare în provincia Malagaîn urmă cu câteva decenii, și-a dat seama chiar înainte ca noile construcții să se reia după criză că, pentru a vinde un proiect într-un interval de timp rezonabil, prețurile trebuiau reduse fără a compromite calitatea. Prin urmare, a reluat conceptul de construcție comunitară și a găsit finanțatori pentru un teren într-o locație atractivă din populara stațiune Nerja. Am vândut acel proiect Terrazas Ladera în timp record.

Apoi am lansat o altă comunitate de clădiri (Balcon del Mar) în aceeași zonă, Ladera del Mar din Nerja, în anul următor. Și acel proiect s-a vândut rapid datorită prețurilor competitive.

Chiar și în etapa de planificare a comunităților noastre de dezvoltatori anterioare, a existat un mare interes în rândul băncilor etc. și am stabilit contacte importante. Modelul comunității de dezvoltatori atrage în principal băncile deoarece este o modalitate mai sigură, pentru toți cei implicați, de a planifica și construi. Prețurile sunt mai mici și transparența este mai bună, iar modelul strict reglementat, cu un auditor independent, conturi bancare speciale înființate de bancă care gestionează toate plățile către subcontractanți, precum și către brokeri și manageri de proiect etc., și o companie de asigurări care garantează toți banii depuși de cumpărători, este semnificativ mai sigur. Departamentele naționale de risc ale băncilor au, de asemenea, o capacitate mai mare de a reglementa acest tip de proiect. De exemplu, fiecare.. cumpărător individual aprobat de bancă, indiferent dacă solicită sau nu un împrumut.

Marea provocare a fost găsirea de angajați care sunt familiarizați cu modul de respectare efectivă a tuturor legilor și reglementărilor aplicabile acestui tip de construcție. Aici echipa noastră și practic doar un alt jucător important de pe Costa del Sol cunoaște acest model de funcționare.

Împreună, scanăm Costa del Sol în căutare de parcele atractive atât în ​​locații centrale din Malaga , o zonă în plină dezvoltare, cât și parcele pe plajele din orașele de coastă din jur. Apoi proiectăm case/apartamente și formăm comunități de clădiri pe care le comercializăm în principal scandinavilor. Prin intermediul partenerului nostru internațional, închiriem casele și pe o piață internațională. Cu toate acestea, acest concept este ceva de care sunt interesați și investitorii internaționali. Prin urmare, nu ne vom limita la piața scandinavă relativ limitată pe termen lung.

Cele mai recente echipe ale noastre de construcții

Vândut/în construcție mai jos:

18 case înșiruite lângă plajă în Punta Lara , Nerja

Terase mari pe acoperiș. Bucătării utilate. Piscină comunitară și zone de întâlnire plăcute în zonă. Orientare sud. 2-3 dormitoare. [notă: vândut și în construcție, dar scrieți la info@spanskafastigheter.se dacă doriți să fiți pe lista de așteptare, în cazul în care cineva revine] Citește mai multe aici.

8 apartamente într-o poziție elevată în Nerja- Colina Alta

După începutul anului 2021, am lansat 8 apartamente în Nerja, construite după plan. Poziție ridicată, cu vedere la mare. Soare după-amiaza. Urbanizare mai mică, într-o locație liniștită, la câțiva pași de centru și plajă, cu piscină și garaj. Prețurile renegociate și cele de pe piață ale terenului ne-au oferit oportunitatea de a oferi aceste apartamente la prețuri fantastice. 2 dormitoare, terasă, de la sub 200.000 €. Sub 350.000 € pentru duplex cu 2 dormitoare și 3 băi. Citește mai multe despre Colina Alta aici. Acestea sunt vândute, dar unele ar putea fi scoase la vânzare după finalizare. Dacă doriți să fiți pe lista de așteptare, scrieți la info@spanskafastigheter.se

---

Lansăm întotdeauna proiectele noastre (dar și promoțiile regulate pentru care obținem drepturi de vânzare, în măsura posibilului) cu comunități de construcții din în avans pentru urmăritorii newsletter-ului nostru.

• Înscrie-te la newsletter pentru Nerja, Torrox și Costa Tropical aici (precum și orașul Malaga ).
• Înscrie-te la newsletter Pentru Marbella, Estepona, Benalmadena, Torremolinos și toate celelalte stațiuni din vestul Costa del Sol (precum și orașul Malaga ) aici.
• Vă rugăm să scrieți și direct la info@spanskafastigheter.se

---

Echipe de construcții în faza de planificare în 2024:

În momentul scrierii acestui articol, negociem prețurile cu proprietarii de terenuri și, în același timp, atragem finanțatori pentru a asigura terenurile.

Concluzie și rezumat

Marja de profit pentru un model tradițional de promovare, care este obișnuit pe piața imobiliară spaniolă, este semnificativ mai mare. Comisioane mai mici etc. pentru toți cei implicați într-o comunitate de construcții înseamnă.. prețuri finale mai mici cu aproximativ 25%. În plus, modelul de lucru înseamnă o mai mare transparență și codeterminare pentru cumpărători. Consiliul de administrație este ales de toți membrii, care au și drept de vot asupra mai multor aspecte importante pe parcursul procesului de construcție. Consiliul de administrație este informat în permanență de către managementul de proiect și de către auditorul independent despre tot ce se întâmplă în construcție și ia anumite decizii în numele membrilor. Cu toate acestea, anumite decizii trebuie votate de fiecare membru în parte. Totul este reglementat de legile spaniole care se aplică în mod specific asociațiilor de construcții, iar toate plățile de comisioane către brokeri, manageri de proiect, subcontractanți/constructori etc. sunt gestionate de bancă prin intermediul unui cont bancar special înființat, la care are acces doar banca. O companie de asigurări garantează toate plățile efectuate de cumpărători în timpul procesului de construcție.

În termeni generali, Așa funcționează procesul comunității de construcții în Spania:

1. Managementul proiectului identifică un teren potrivit (un avocat verifică planul detaliat al terenului pentru a se asigura că este potrivit pentru o comunitate de construcții) pentru vânzare și inițiază negocierile cu proprietarul terenului. Terenul este blocat pentru o anumită perioadă de timp.

2. Apoi se înregistrează o comunitate de constructori și se creează un cont la o bancă care oferă și finanțare bancară pentru construcție, în timp ce arhitecții întocmesc un plan pentru construcție.

3. Încep să se colecteze rezervări pentru locuințe și, în același timp, se solicită autorizație de construire de la municipalitate.

4. După ce toate locuințele au fost vândute, se formează un consiliu de administrație pentru societatea de construcții. Toți cumpărătorii sunt invitați la o ședință a consiliului de administrație, unde, printre altele, este ales un președinte.

5. Firma de construcții este selectată de consiliul de administrație în consultare cu managementul de proiect, în urma unui proces de cotație.

6. Terenul este achiziționat de comunitatea constructorilor, iar apoi începe construcția.

7. După finalizare, se întocmesc acte de proprietate pentru fiecare proprietar în parte, iar asociația de proprietari este dizolvată. Fiecare apartament este considerat acum prin lege orice apartament ocupat de proprietar. Același lucru este valabil și pentru asociația de proprietari a complexului în sine. De asemenea, este important de subliniat faptul că această asociație economică nu are un împrumut cu răspundere solidară pentru plata după finalizare. Prin urmare, taxele de asociere (care vor fi considerate chirie) nu sunt afectate de o posibilă creștere a ratelor dobânzii, deoarece nu există datorii în cadrul asociației.

⁃ Cele două aspecte fundamentale ale modelului de muncă comunitară în construcții în designul său spaniol:

• Prețuri mai mici când elimini promotorul din ecuație (asta înseamnă că atât noi, cât și ceilalți implicați în proiect primim comisioane semnificativ mai mici decât de obicei și că trebuie să așteptăm până la finalizarea acestuia, dar înseamnă și că obținem un produs mult mai ușor de vândut). Promotorii obișnuiți de construcții pur și simplu nu sunt dispuși să reducă marjele de profit în același mod în care o face o companie de construcții. În funcție de complexitatea și volumul proiectului, marjele pentru o promoție obișnuită de construcții sunt de cel puțin 15% și până la 25%. Onorariile de management de proiect pentru o companie de construcții sunt de 7-12% (Citește mai mult în spaniolă articolul despre comunitățile de construcții spaniole din Madrid aici).
• Securitate financiară și juridică mai puternică, cu o transparență sporită deoarece totul este strict reglementat de legile spaniole (auditor independent, o mai mare transparență și codeterminare a proprietarilor etc.), iar consiliul de administrație participă activ la toate deciziile.

Mai multe lecturi:

• Tot ce trebuie să știi despre investițiile în Spania
• Zona și proiectele care sunt recomandate în principal pentru investiții în perioada 2024-2025
• Întrebări frecvente și răspunsuri despre cumpărarea unei case în Spania
• Despre obținerea unui împrumut de la o bancă spaniolă
• Prezentare generală a construcțiilor noi Costa del Sol
• Ghid pentru Malaga
• Ghid pentru Nerja
• Ghid pentru Marbella
• Ghid pentru Costa del Sol
• Despre pagina spanskafastigheter.se