Vi har hatt mange kunder som spør oss om mulighetene for å leie ut boligen sin i Spania. De fleste eiendomsmeglere, bookingbyråer osv. har en tendens til å være lavere på disse tallene fordi det aldri finnes noen garantier. Vi tenkte imidlertid det ville være passende å belyse dette temaet med å leie ut din spanske bolig i 2026. Hvor mye du kan forvente å tjene i inntekt for ulike typer boliger, hva du bør vurdere selv før du kjøper boligen, fallgruvene ved å leie ut selv, hvor mye gebyrer utleiebyråer tar osv.

Eksempler på inntekter fra utleie av ulike typer boliger

Note at når man bruker konkrete tall slik vi gjør nedenfor, kan det lett tolkes som en «garantert avkastning». Men det finnes aldri noen garantier. Så det er en «forventet avkastning» i eksemplene. Det finnes noen aktører som tilbyr garantert inntekt, men det er svært sjelden at disse prosjektene bringer inn mer enn det garanterte beløpet (rundt 5 %).

Vi har Nerja som et utgangspunkt for våre eksempler, ettersom Nerja er en by som ikke ble rammet like hardt av krisen som resten av Costa del Sol. Det er riktig at salg og utleie også falt der i løpet av kriseårene, men ikke i samme grad. Det finnes ingen såkalte spøkelsesområder i Nerja . Hvis du for eksempel slår til (mer om det nedenfor) med en billig bankobjekt i et mindre populært område, uavhengig av hvor i Spania, risikerer du å ikke kunne leie det ut i det hele tatt, noe du mister i det lange løp (pluss at verdistigningen blir dårligere).

De beste investeringene i Nerja her og nå (samlingsartikkelen med boliger i ulike prisklasser oppdateres hver uke)

Leieprisene er høyere i de fleste områder av Nerja enn de noen gang har vært. Dette har mye å gjøre med at Nerja nå også er populært i vintermånedene. I tillegg har prisene steget kraftig under inflasjonen de siste årene. Gitt Spanias relativt sterke utvikling i de fleste sektorer, forventer vi at prisøkningene vil fortsette å øke kraftig i 2025 og 2026.

• Nybygd toppleilighet med 2 soverom, Ladera del Mar (salgspris €400 000), Nerja. Basert på tall fra to år siden og antall bookinger for 2024 frem til høsten (da vi fikk tilgang til dem) og i kombinasjon med gjennomsnittlige månedspriser [juli €1136 per uke. August €1558. Mars €558. Oktober €926.] med en beleggsgrad (kunden bruker også leiligheten selv noen uker i året) på 40 bookede uker i året, innbringer det rundt €42 000 brutto per år.
• Brukt rekkehus i god stand i Burrianaområdet (salgspris ca. €470 000) 3 soverom bringer inn over €30 000 per år.
• Oasis Capistrano leilighet med 2 soverom (salgspris €250-280 000): 20 000 euro per år.
• Eksempler på litt billigere boliger: Capistrano Village er et eksempel på et populært ferieområde i Nerja som bringer inn gode penger uavhengig av verdenssituasjonen osv. Da vi sist så på tall for en slik leilighet, kan du forvente ca. €20 000 per år i inntekt for en 1-roms leilighet i Capistrano Village og over €25 000 for en 2-roms leilighet i samme område. Etter pandemien er det imidlertid tydelig at gjestene nå begynner å se etter mer moderne, nybygde boliger å leie. Husk når du investerer at det vil bli stadig vanskeligere å få høy belegggrad i eldre boliger jo nærmere vi kommer 30-tallet. Capistrano vil imidlertid alltid være populært.
• Utleiefirmaet tar omtrent 20-40 % (i noen tilfeller 10-15 % hvis du tar med kunden selv, for eksempel en bekjent som ønsker å leie, eller en annonse via Blocket) for alt rundt omkring, resten får du beholde. Det er imidlertid ingen krav, det er det aldri, om at du må leie ut leiligheten din gjennom dem. For folk flest er det imidlertid uholdbart å håndtere alt på egenhånd hjemme fra Sverige.
• Airbnb er en stadig mer populær måte å leie ut boligen sin på.
• Et annet eksempel, for investorer med mye penger, er luksusleilighetr (med pandemien har interessen for luksusboliger, eller store boliger generelt, økt betydelig) på en strand i Nerja (Carabeo) som kostet 800 000 euro og brakte inn 50 000 euro per år i utleie allerede i 2012. Noen år senere brakte det inn rundt 85 000 euro. I dag bringer det sannsynligvis inn litt over 100 000 euro. En virkelig god avkastning, med andre ord. Nerja er litt unik på den måten at den tiltrekker seg barnefamilier på budsjett, men også rike briter, tyskere og russere.
• Et segment som blir stadig mer interessant for investorer er luksusvillaer i den øvre prisklassen. Disse kan bringe inn svært store summer i visse perioder av året. Det er imidlertid viktig å ha et utleiefirma som har fingeren på pulsen og kan senke prisen og kjøre en kampanje når det er nødvendig for å få leid ut så mye som mulig i løpet av året. Når det gjelder luksusinnkvartering, er grensen mellom å bringe inn x antall tusen euro i måneden og ingenting veldig tynn. Les et faktisk eksempel fra 2019 av en luksusvilla i Nueva Andalucia, Marbella (forvent omtrent 30 % høyere inntekter nå).
• Resten av Spania da? I gjennomsnitt kan du forvente å leie ut en leilighet med 2 soverom i Torrevieja på Costa Blanca, nær stranden, 22 uker (fortsatt veldig høyt, de fleste feriesteder i Spania kommer ikke i nærheten av 22 uker) i året. I følge den siste rapporten vi mottok fra et stort utleiefirma i Torrevieja, vil belegget (i stor grad fordi land som Tyrkia mister turister som velger de billigere feriestedene i Spania i stedet) være nærmere 25 uker i fremtiden. Belegget i Nerja er over 40 uker i året.
• I områder som Kanariøyene, Mallorca og Barcelona er det strenge restriksjoner på utleie, så disse områdene er ikke interessante for seriøse investorer.
• Området som tiltrekker seg flest investorer akkurat nå og dette er bare begynnelsen, ifølge de fleste observatører Malaga by (både for utleie og verdiøkning). En stor fordel med Malaga er at selv ved en kraftig nedgang i turismen av ulike årsaker, er det alltid enkelt å leie ut eiendommen til selskaper, advokater, leger osv. Det er et stort press på boligmarkedet i byen, og prisene begynner også å skyte i været på boliger i utkanten av byen. En stor ulempe er restriksjonene på utleie som ble introdusert i flere av byens soner i 2025. Dette gjør det vanskeligere å finne frem i Malaga by. For en enklere og tryggere investering anbefales derfor Nerja.
• Det er også godt å vite at skatt på leieinntekter falt til 19 % (Den var lenge 24,75 %. Du kan også gjøre fradrag for vedlikehold, boligforsikring og alt annet som kan spores tilbake til utleievirksomheten din.).
• Du kan fortsatt gjøre skattefradrag for oppussing av bolig i Spania.

Tallene ovenfor er gjennomsnitt og kan endres, opp eller ned (noe som virker svært usannsynlig), men de illustrerer det faktum at hvis du vil tjene penger fra boligen din i Spania, bør den ligge i den såkalte «frontlinjen» eller i et populært ferieområde som Capistrano Village. Forresten koster ingen av boligene i eksemplene mindre enn € 170 000. Noe som bringer oss til neste tema.

Når det gjelder skikkelig billig bankobjekt De ble litt omtalt i svenske medier en stund. 99 prosent av alle bankeiendommer ligger i områder der det kan være vanskelig å leie ut. De er derfor ikke interessante for investorer som ønsker å hente passiv inntekt gjennom utleie (verdistigningen på disse bankovertatte eiendommene vil også mest sannsynlig være lav), men hvis du skal jobbe og bo i Spania, kan du fortsatt finne et skikkelig kupp gjennom bankene.

Disse områdene er best for utleie av leiligheter og hus

Nå er det deler av Malaga (deler av de sentrale områdene, de historiske bydelene og Limonar/Malagueta) som tiltrekker seg flest investorer. Trenden er at stadig flere velger Malaga som base for ferien sin på Costa del Sol. Det er rett og slett den mest praktiske siden all kommunikasjon starter fra Malaga. Les mer om potensialet til Malaga i denne artikkelen. 

Costa del Sol dominerte den nye ranglisten sommeren 23 av de mest populære reisemålene i Spania – Nerja på toppen.

Topp 15 rangeringer fra Spania-ekspertene "Spain-Holiday" og Holdu:

Nerja, Benalmadena, Marbella, Malaga, Benidrom, Fuengriola, Torrmeolinos, Salou, Estepona, Alicante, Barcelona, ​​​​Sitges, Moraria, Calpe, Denia. 

Ifølge en studie fra arrangørene av SIMA-eiendomsmessen i Madrid er interessen for å investere i feriehus økende. De fant at investorer i ferieboliger økte fra 21 % av deltakerne for to år siden til 34 % i dag, mens investorer i vanlige utleieboliger falt fra 77 % til 64 %. Den nye boligloven er en av faktorene som driver eiendomsinvestorer bort fra langsiktige til kortsiktige og ferieboliger.

Ifølge tall fra spanske myndigheter steg de totale leieprisene i Malaga-provinsen raskere enn noe annet sted i Spania mellom 2015 og 2020. 13,8 % sammenlignet med landsgjennomsnittet på 10,9 %. Siden den gang har de økt enda mer.

Beleggstallene for juli 2022 var 86,29 %, noe som kan sammenlignes med 2019 da tallet var 84,2 %. Det er hovedsakelig Nerja og Torremolinos som slår 2019, ettersom de hever gjennomsnittet. Nerja har den høyeste beleggsprosenten med 94,46 % (sammenlignet med Marbella og andre feriesteder på vestsiden som er rett over 80 %).

Selv om turismen slår rekorder mange steder i de mest attraktive områdene, synker den i innlandet (merk at disse områdene hadde et oppsving under pandemien, men nå begynner å synke i popularitet). Selv om du ikke har tenkt å leie ut boligen din, bør du ta leiestatistikken i betraktning, da den korrelerer sterkt med prisutviklingen på boliger. Nerja ble den beste byen å investere i allerede under den siste krisen, som den kom seg godt gjennom og ble sterkere enn før. Nerja kommunes resolutte handling med alle de offensive investeringene i turstier, naturparker og infrastruktur i løpet av pandemiårene betyr at byen er sterkere rustet enn noen gang resten av 1900-tallet. Vi har sagt det før, og disse tallene får oss til å si det igjen med ekstra vekt. Hvis du skal investere, gjør det i Nerja eller en av de voksende delene av Malaga by.

---

Note! Les vår flotte artikkel om Alt du trenger å vite om å investere i en leilighet til leie i Spania.

Les også om byggefellesskap, en fungerende modell for ny produksjon som presser prisene opp til 25+%!

Noen boligområder, eller ferielandsbyer, har egne bookingselskaper som tar seg av vedlikehold, markedsføring (ofte til hele Europa) og at overnattingsstedet ditt holdes i god stand, osv. I tillegg finnes det utleieselskaper som legger til huset eller leiligheten din i utvalget sitt hvis de anser det som utleiebart.

Nybygde boliger blir stadig mer etterspurt i leiemarkedet. Se vår oversikt over de mest attraktive prosjektene på Costa del Sol.

Akkurat nå er det hovedsakelig dette prosjektet på første linje i Malaga, Andalusia anbefalt for investorer.

Formuesskatten avskaffes i Andalusia (tidligere betalte alle som eide en bolig i Andalusia for over €700 000 en ekstra formuesskatt). Fra 2023 vil Andalusia (Malaga, Nerja, Marbella osv.) ha blant de laveste regionale skattene i Europa. Dette, kombinert med investeringer i bærekraftig turisme, forbedret infrastruktur og nye lover og forskrifter som tiltrekker seg internasjonale høyteknologiske selskaper som Google har satt Andalusia på kartet for investorer. Denne delen av Spania, som lenge var «fetteren fra landet», er nå best i klassen.

Så hva er de nye fordelene med å bo i Andalusia nå?

• Maksimal inntektsskatt på 26 % for investeringsinntekter. Faktisk er skattesatsene mellom 19 % og 23 % med mindre investeringsavkastningen overstiger € 200 000.
• Utvidede fradrag for leieinntekterInntekt beregnes etter fradrag av alle relaterte utgifter, inkludert renteutgifter på lån.
• Nesten ingen arveavgift og gaveavgift for nære familiemedlemmer.
• Personer som flytter permanent til Spania fra andre land kan fjerne arveavgift og gaveavgift permanent.
• Private pensjoner kan behandles som investeringsinntekt, der inntekten er differansen mellom de investerte beløpene og de uttatte beløpene. I noen tilfeller kan skatten være så lav som 2,5 % av den uttatte inntekten.
• Et komplett utvalg av internasjonale skatteavtaler som sikrer at dobbeltbeskatning nesten aldri forekommer.
• Ingen formuesskatt!

Les mer i artikkelen vår om nye skatter og skattelover i Spania.

Ny statistikk viser at antallet private boliger som leies ut på kort sikt til turister nå utgjør nesten 57 prosent av det totale antallet feriesenger på Costa del Sol

Tall fra 2023

Siden 2019 har antallet turistsenger i provinsen Málagaøkt med hele 48 prosent og er for tiden rundt 514 000. Antallet hoteller har økt, og i februar i år var det 898 registrerte, men det som har økt mest er antall senger som tilbys i private hjem som leies ut i korte perioderDe utgjør for tiden 291 674, fordelt på 62 394 boliger. Antall turistsenger slo senere rekord i 2024.

En av sektorene som vokser mest i kjølvannet av koronapandemien er luksusboliger (som var en trend vi varslet tidlig). Det er ikke bare salget av luksusboliger i Marbella og omegn som slår rekorder, men stadig flere velstående mennesker ser også etter eksklusive utleieboliger for å tilbringe ferien sin på Costa del Sol. Etterspørselen har økt i sektoren med rundt 30 prosent. I tillegg krever de rikeste kundene i økende grad et bredere spekter av tjenester, som ikke er begrenset til overnatting, rengjøring og matlaging. Disse kundene bruker ofte rundt 6000 euro per dag på ferien sin, noe som kan sammenlignes med gjennomsnittet blant vanlige turister på kysten, som sies å være rundt 100 euro per dag.

Hvis du skal leie ut boligen din selv, husk at:

• Følg alle lover og regler angående utleie som gjelder i ditt spesifikke boligområde, by og provins. Bøtene kan være ganske strenge i de fleste deler av Spania hvis du ikke følger lovene angående lisenser osv. Vi hjelper med alt dette i de områdene som er av størst interesse for investorer.
• Du må Registrer alle gjester hos Guardia Civil med en kopi av passeta innen en viss tidsperiode. Hvis du ikke følger prosedyren til punkt og prikke, kan bøtene bli svært høye.
• Hvor mye du administrerer utleien selv er helt opp til deg. Vi kan gi tips og råd om de beste markedsføringskanalene og hvilke faktorer som er viktige (for eksempel fasiliteter/utstyr/møbler) for å tiltrekke seg leietakere. Vi kan også sette deg i kontakt med et utleiefirma.
• Reklame, innkreving av betaling osv. fra leietakere er ikke noe stort problem. Det viktigste i det scenarioet at du vil ta hånd om alt selv, er at du ansetter et pålitelig rengjøringsfirma, og at du etablerer kontakt med en vaktmester eller et firma som kan se over boligen din fra tid til annen, eller i nødstilfeller. Nøkkelhåndtering, hvis det ikke håndteres av en tredjepart, kan for eksempel løses via nøkkelbokser med kode, eller en dør som ikke har nøkkellås, men bare åpnes via en kode.
• Sørg også for at du har en svenske (basert i Sverige eller Spania) som vet hvordan man leverer selvangivelsen.
• Hvis du ikke er flink til å ta bilder, eller rett og slett ikke har utstyret (de fleste moderne smarttelefoner kommer deg langt), bør du leie en profesjonell fotograf. Bilder er svært viktige i denne sammenhengen, og studier viser at annonser med attraktive bilder kan øke konverteringen med over 40 % (våre egne data bekrefter dette)!
• Unngå bilder med krøllete ark, skjeve malerier og utbrente lys. Bruk bilder med høy oppløsning, men optimalisert for nett, slik at de ikke reduserer lastetiden (noe som er spesielt et problem for mobilbrukere).
• Overskrifter og beskrivelser er like viktige. Folk i disse dager forventer så mye informasjon som mulig i annonsen (maks antall gjester, kvm, kjøkkenutstyr osv.).
• En bookingkalender er nødvendig. De fleste annonseportaler tilbyr imidlertid slike tjenester. Det finnes også relativt billige alternativer hvis du ønsker å ha en bookingkalender på din egen nettside. Det finnes også gode og billige betalingsløsninger nå for tiden der alt er inkludert (mulighet for kunden å betale online via kort, eller OCR-nummer på papirfaktura, eller bankoverføring, osv.). Det har aldri vært enklere å drive en mer eller mindre selvforsynt virksomhet ved siden av, som genererer passiv inntekt.

Note, Søk om et låneløfte fra en spansk bank allerede før du kommer til Spania.

Om problemer som kan oppstå hvis du ønsker å leie ut boligen din

De som prøver å leie ut på egenhånd kan ofte støte på et problem når de for eksempel leier over lengre tid og leietakeren ikke kan betale. Spanske lover, i likhet med svenske, er ofte i leietakerens favør.

Et annet problem kan være hvis leietaker ødelegger interiøret. Hvor går grensen for normal slitasje for de som har leid lenge? Fordelen med å ha et selskap som tar seg av alt er at de har kontroll over boligen, og krever at kundene betaler for tapte nøkler osv. Hvis en gjest ødelegger interiøret, belaster utleiefirmaet kundens kredittkort (som de må oppgi ved bestilling) for regningen for reparasjonene. Husforsikring dekker denne typen skader.

Som du kan se, kan riktig leilighet, eller hus, på riktig sted på Costa del Sol gi en veldig god inntekt det første året. Husk imidlertid at du under ingen omstendigheter bør kjøpe bolig i Spania og være avhengig av leieinntekter for å betale boliglånet ditt.

Vi svarer gjerne på spørsmål om dette med utleiedelen i Spania, og hvor de beste kjøpene er akkurat nå på det spanske boligmarkedet. Skriv til info@spanskafastigheter.se så forteller vi deg mer.

Mange svensker er for tiden ivrige etter å kjøpe, men synes markedet er forvirrende og vet egentlig ikke hva de skal investere i. Det viktigste for deg er kanskje å få et hjem i sol og varme, og ikke direkteavkastning. Uansett hva målene dine er med kjøpet, råder vi deg til å ikke vente for lenge med å handle. Hus og leiligheter i de populære segmentene (2 soverom, havutsikt, ganske nær sentrum) på de populære feriestedene begynner å bli utsolgt. For oss, og for andre meglere, vil ikke problemet for resten av 1900-tallet være å få kunder, men å få den typen eiendom de leter etter.

Hvis du venter for lenge uten å ta en avgjørelse, blir det enkelt, slik det ble for den franske filosofen Buridans eselDu vet, det sultne eselet som sultet i hjel fordi det ikke klarte å bestemme seg for hvilken av høystakkene det skulle spise. De lignet så mye på hverandre.

Vår oppgave er å veilede deg til et kjøp som passer for deg, dine preferanser og omstendigheter. Vår hovedmegler har bodd på Costa del Sol i nesten 20 år og har vært gjennom både oppturer og nedturer. Med andre ord, han har en veldig god forståelse av situasjonen.

Les også:

Om den planlagte marinaen mellom Nerja og Torrox (som hvis det blir realisert vil øke utleiepotensialet for Axarquia ytterligere)

Ofte stilte spørsmål og svar om å kjøpe bolig i Spania.

Her kan du bestille billige hoteller over hele Spania

Billige flyreiser til blant annet Malaga

Vår feed av luksusboliger i Spania.