Les prix des terrains et des matériaux de construction ont grimpé en flèche ces dernières années en Espagne. Dans le même temps, des projets de plus en plus grands sont construits avec des marges de plus en plus élevées. La plupart des évaluateurs se rendent compte que cela risque de créer des mini-bulles sur le marché et que plusieurs projets vendus ne seront même jamais achevés car ils ne vendront pas suffisamment d'appartements/maisons pour atteindre le seuil de rentabilité du promoteur (constructeur) qui finance le projet individuel. . Ce problème n’a fait qu’empirer avec l’inflation et la hausse des taux d’intérêt.

Dans ces projets de construction, la transparence et la sécurité pour les acheteurs sont également médiocres. Cette évolution inquiète de nombreuses personnes, notamment les grandes banques espagnoles chargées de la sécurité. Il existe cependant une voie à suivre pour sortir l’Espagne de ce dilemme, et cette voie se trouve dans un modèle de travail qui a connu du succès dans le passé.

Les entreprises de construction sont moins chères et nettement plus sûres pour l'acheteur

La solution réside dans les sociétés de crédit immobilier qui non seulement font baisser les prix, mais augmentent également la sécurité à la fois pour l'acheteur individuel et pour la banque.

Les lignes ci-dessus sont déjà d’actualité et deviendront encore plus pertinentes à la suite de la crise du Corona et de l’inflation. De nombreux projets géants actuellement vendus en Espagne ne se réaliseront tout simplement pas. Les projets plus petits, dans lesquels les acheteurs, en groupe, au lieu d'un promoteur, achètent le terrain et construisent sont la seule voie à suivre.

Quand on lit les journaux suédois, on a facilement l'impression que tout prend du retard et que tout est devenu plus cher, etc. Ce n'est pas une vérité générale. Notre projet Colina de Alta à Nerja, par exemple, a commencé la construction au premier trimestre 2022 et à l'automne, nous avions environ 3 mois d'avance sur le calendrier et il a continué à avancer. Il est vrai que certains matériaux sont devenus plus chers, mais d’autres sont devenus moins chers. Bien sûr, les prix peuvent encore augmenter un peu, mais comme il semblerait maintenant que les prix des matériaux et des fournitures vont se normaliser. Cette communauté de construction avait de très bons prix lorsque nous l'avons lancée et l'emplacement, comme vous pouvez le voir sur la photo du bâtiment, est excellent ! Enfin, nous aimerions ajouter que nous sommes très satisfaits de l'entreprise de construction et qu'elle sera certainement chargée de construire davantage de nos futurs projets.

La valeur d’une nouvelle production attrayante et clé en main augmentera très probablement au cours de la première moitié (à partir de la seconde moitié de 2024) du 20e siècle.. Surtout dans des régions comme Malaga et Nerja et leurs environs, où il y avait déjà un manque de nouvelle production avant Corona. Cependant, alors que l’appétit pour une nouvelle production s’est accru (les prix ont augmenté de 10 % rien qu’en juillet 2021), il reste à voir si le marché sera capable de surmonter tous les seuils apparus et de livrer finalement une nouvelle production plus rapidement que prévu.

Dans cet article, nous expliquons pourquoi le modèle de communauté de construction est à nouveau en hausse en Espagne (mais aussi en Suède, et notamment en Allemagne et dans d'autres pays) et pourquoi vous devriez également envisager d'investir dans un appartement ou une maison dans une communauté de construction en Espagne - alors la sécurité pour vous est beaucoup plus élevée, et prix jusqu'à 25% inférieurs (mais encore plus bas selon les chiffres réels sur lesquels nous sommes assis à l'hiver 23, provenant de divers projets. Il y a eu moins de constructions que prévu ces dernières années, tandis que la demande de nouvelle production clé en main est plus grande que depuis de nombreuses années, ce qui fait grimper les prix. plus loin une fois terminé). Le modèle de communauté de construction est également, pour plusieurs raisons, outre les prix déprimés,  plus attractif pour l'investisseur.  Plus d’informations sur la sécurité et les autres avantages de ce modèle ci-dessous. Vous trouverez également plus bas dans l'article tous les projets qui sont vendus ici et maintenant, et qui sont en cours dans l'année. Définissons d’abord ce concept de construction rentable.

Notez que les prix au mètre carré sont généralement tellement inférieurs pour une communauté de construction que la loi espagnole vise à empêcher la spéculation. Selon la loi espagnole qui réglemente cette solution de projet, chaque particulier (cette loi s'applique également aux entreprises) peut donc acheter un maximum de 2 logements dans une communauté immobilière par région autonome . Cependant, il convient de souligner que lorsque les maisons sont terminées (et que la communauté de construction est dissoute et qu'elles deviennent légalement des appartements ordinaires occupés par leur propriétaire), vous pouvez acheter dans d'autres communautés si vous le souhaitez. La raison de cette loi est que les communautés de construction sont moins chères que les promotions et qu'elles veulent empêcher les investisseurs individuels de se concentrer sur un seul domaine, d'acheter plusieurs propriétés et de fausser les prix par des loyers élevés ou par pure spéculation.

Les banques espagnoles rejettent de plus en plus le modèle actuel du promoteur et estiment que les sociétés de construction constituent une forme de construction plus sûre pour toutes les parties. Cependant, le fait de piloter ce type de projet auprès de tous les organismes fortement réglementés est un processus juridiquement compliqué et il faudra un certain temps avant que ce concept soit à nouveau disponible sur un large front. Le plus souvent, à l'heure actuelle, c'est sur le marché concurrentiel de Madrid, où les prix de plus en plus élevés des terrains ont poussé les banques à freiner les promotions de constructions coûteuses. Avec la Grande Récession de la première décennie des années 2000 encore présente à l’esprit, les banques souhaitent à nouveau voir des projets dont le financement (y compris l’examen financier de chaque acheteur individuel) est plus sécurisé.

Qu'est-ce qu'une équipe de construction ?

Qu'est-ce qu'une communauté de construction et pourquoi investir dans ce modèle plutôt que dans un modèle de promotion classique ?

Byggemenskap.se a la définition suivante du modèle :

« Les motivations qui poussent à vouloir faire partie d'une communauté de construction peuvent varier. Il peut s'agir de vouloir vivre ensemble, de la conception de la maison, de la construction écologique, de la façon dont vous voulez vivre en tant que personne âgée - ou de vouloir conserver vous-même les bénéfices de la construction dans des endroits attrayants.

Pour la société, les sociétés de construction sont un moyen de parvenir à une construction urbaine plus intéressante et plus variée. Les expériences allemandes montrent une architecture de meilleure qualité, plus intéressante, une plus grande diversité et un engagement plus profond envers son propre chez-soi. Les inconvénients peuvent être que des volontés contradictoires rendent le processus plus difficile, tandis que dans le même temps, des efforts de patience et d'argent sont nécessaires pendant longtemps avant que la récompense n'arrive.

Une communauté de construction (c'est-à-dire Baugemeinschaft) est simplement une association d'individus qui achètent ensemble un terrain, planifient et font construire un ou plusieurs bâtiments.

Les sociétés de crédit immobilier peuvent alors utiliser différentes formes de propriété sur le bien achevé, telles que la propriété locataire, la location coopérative, la propriété ou la location. En règle générale, l'association a généralement une orientation particulière pour le logement, comme un logement respectueux de l'environnement ou adapté aux enfants, etc. Notre orientation est de trouver le meilleur investissement possible tant pour la location que pour l'augmentation de la valeur. Nous trouvons des terrains situés dans des emplacements attrayants avec un prix attractif et construisons au coût le plus bas possible sans faire de compromis sur la qualité. Nous proposons ensuite un concept global de location des maisons, qui comprend l'entretien, la gestion des clés, la gestion des licences et la commercialisation sur des portails internationaux pour une occupation maximale. Déjà au stade de la planification, nous avons des investisseurs avec lesquels nous travaillons pour la conception des bâtiments. Cependant, il n’existe aucune obligation pour les acheteurs de nos sociétés de construction d’accepter d’investir. Environ 50% des acheteurs sont de facto des familles avec enfants qui souhaitent de grandes résidences dans des endroits sûrs, proches de l'aéroport et de la mer, etc. Pour eux, le potentiel locatif et la plus-value sont un pur bonus et non l'objectif premier. de l'achat.

VEUILLEZ NOTER que lorsque la construction est terminée [dans les communautés de construction espagnoles], la communauté est dissoute et les appartements sont à nouveau légalement considérés comme des appartements communs occupés par leur propriétaire. Il n'y a donc aucune différence entre la possession d'un appartement acheté par l'intermédiaire d'une société de construction et tout autre modèle de promotion en Espagne. Une société de construction espagnole est tout simplement un moyen rentable et sûr de construire des maisons.

En Suède et en Allemagne, il est courant que tous les propriétaires soient impliqués dès le début et conçoivent le logement, mais ce n'est pas le cas dans les équipes de construction espagnoles. Là, l’objectif principal est de faire baisser les prix par rapport à un modèle de promoteur. La participation de 10 nationalités différentes au processus de fondation ralentirait trop l’ensemble du processus de construction. De plus, vous disposez de normes de construction espagnoles strictes et de plans détaillés avec lesquels travailler. En Espagne, c'est aussi plus une question d'emplacement (de préférence un emplacement en hauteur, près de la mer, près de l'aéroport) que de la conception du logement lui-même.

Cependant, les prix des parcelles montent en flèche, un vaste réseau est donc nécessaire pour trouver les parcelles restantes, de taille raisonnable, bien situées et vendues à des prix raisonnables, afin de construire un produit attrayant et abordable. Trouver ces parcelles est notre tâche principale. De plus, notre stratégie est de vendre principalement à des acheteurs scandinaves, ce qui simplifie l'ensemble du processus car la plupart des gens (qui, par exemple, ne veulent pas que les Scandinaves limitent la possibilité de louer leur maison) ont la même idée du design. de la communauté, ainsi que le règlement de la société de logement, etc.

L'association n'a plus de dettes après son emménagement

A noter également qu'en Suède, l'association de logement est souvent endettée, ce qui affecte les loyers des logements de l'association. Ce n'est pas ainsi que cela fonctionne en Espagne, car en Espagne, il n'y a généralement pas de prêts dans les associations. Bien que les sociétés de logement espagnoles n'aient pas de dettes, des redevances de superficie (dont le montant varie, allant de 500 € par an à 2 200 € par an) sont ajoutées une fois par an pour l'entretien de la propriété, de la piscine, de l'éclairage, des espaces verts, etc.

Tous les paiements dans une communauté de construction ont lieu au cours de la construction et la financent étape par étape (ils sont également garantis par une compagnie d'assurance externe qui garantit que vous récupérerez l'argent déposé plus les intérêts en cas d'imprévu pendant la construction). cours de construction). Tous les paiements à des tiers s'effectuent via le compte bancaire séparé pour le projet selon un échelonnement de paiement strictement réglementé. Les commissions versées aux architectes, courtiers, chefs de projet, comptables, etc. du projet sont également versées via la banque chargée par la communauté du bâtiment de gérer les finances de la construction.

Les communautés de propriétaires attirent les investisseurs qui souhaitent bénéficier d'un retour sur investissement élevé.

L'Agence suédoise du logement définit un concept connexe : « Le concept de communauté de construction existe également et peut être synonyme de communauté de construction, mais peut également signifier qu'un ou plusieurs membres du groupe ne vivront pas eux-mêmes dans la maison, mais participeront en tant que investisseurs à long terme et considèrent la copropriété de la maison finie comme un investissement en capital.

Environ 50 % de nos acheteurs appartiennent à ce groupe particulier d'acheteurs, c'est-à-dire. les investisseurs qui investissent pour obtenir des revenus grâce à la location ainsi qu'une augmentation de valeur à plus ou moins long terme (déjà lors de l'emménagement, le prix d'un appartement augmente considérablement sur un appartement sur plan en Espagne). Au sens strict, ce sont donc des « Building Associations » que nous commercialisons car plusieurs acheteurs scandinaves, à qui nous orientons principalement ces projets, sont de purs investisseurs.

Ainsi, comme mentionné précédemment, nous proposons un concept global avec un loueur distinct, et que nous vous aidons dans les démarches pour obtenir votre permis de location, etc. Un aspect très important dans ce contexte est également que nous incluons dans les statuts de l'association , dès le début, qu'il sera désormais permis de louer son logement à ceux qui le souhaitent. Une fois que vous avez obtenu votre permis de location, celui-ci ne peut pas être révoqué rétroactivement conformément à la loi. Nous le faisons grâce à la nouvelle loi qui permet aux associations de logement de toute la province de Malaga d'interdire ou de limiter la location à des fins touristiques en la soumettant au vote d'une réunion de l'association. Il suffit que les trois cinquièmes des propriétaires d'une société de logement votent en faveur d'une interdiction pour que celle-ci s'applique. Cela inclut également les nouveaux projets avec une nouvelle production, où, dans plusieurs cas, la possibilité de location aux touristes est interdite d'emblée. Cependant, les appartements nouvellement produits qui seront autorisés à être loués seront de la pure monnaie forte sur des marchés comme la ville de Malaga, Nerja et Marbella, où la demande est énorme.

spanskafastigheter.se et notre histoire et notre avenir avec les entreprises de construction espagnoles

Notre avocat d'entreprise, Francisco López, dont le père a utilisé avec succès le modèle de projet communautaire de construction dans la province de Malaga il y a plusieurs décennies, s'est rendu compte avant même que la nouvelle production ne reprenne après la crise que pour vendre un projet dans un délai raisonnable, les prix devaient être déprimé sans compromettre la qualité. Il a donc repris le concept de construction communautaire et a obtenu des financements pour un terrain dans un emplacement attrayant dans la station balnéaire populaire de Nerja. Nous avons vendu ce projet, Terrazas de Ladera, en un temps record.

Nous avons ensuite lancé une autre communauté de construction (Balcon del Mar) dans la même zone, Ladera del Mar à Nerja, l'année suivante. Même ce projet s'est vendu rapidement en raison de ses prix compétitifs.

Dès la phase de planification de nos précédentes communautés de développeurs, il y avait un grand intérêt de la part des banques, etc. et nous avons noué des contacts importants. Le modèle de communauté de construction séduit principalement les banques car il constitue une manière plus sûre, pour toutes les personnes impliquées, de planifier et de construire. Les prix sont plus bas et la transparence est meilleure, et le modèle très réglementé, avec un auditeur indépendant, des comptes bancaires spéciaux ouverts par la banque qui gère tous les paiements aux sous-traitants ainsi qu'aux courtiers et chefs de projet, etc., et une compagnie d'assurance qui garantit tout l’argent déposé par les acheteurs est nettement plus sûr. Les services nationaux des risques des banques disposent également d'une plus grande opportunité pour réguler ce type de projets. Par exemple, chaque acheteur individuel doit être approuvé par la banque, qu’il demande ou non un prêt.

Le grand défi a été de trouver des employés qui connaissent concrètement comment se conformer à toutes les lois et réglementations applicables à ce type de construction. C'est là que notre équipe, et en fait un autre grand acteur de la Costa del Sol, connaît ce modèle de travail.

Ensemble, nous parcourons la Costa del Sol à la recherche de parcelles attrayantes situées dans des emplacements centraux de la croissance de Malaga, ainsi que de parcelles près des plages des villes côtières environnantes. Nous dessinons ensuite des maisons/appartements, et formons des équipes de construction que nous commercialisons principalement auprès des Scandinaves. Grâce à notre partenaire international, nous louons également les maisons sur un marché international. Cependant, ce concept intéresse également les investisseurs internationaux. Nous ne nous limiterons donc pas à long terme au marché scandinave, relativement limité.

Nos dernières équipes de construction

Début 2024, nous avons lancé un nouveau projet avec 8 nouvelles maisons de ville de luxe à des prix attractifs. Situé dans l'un des quartiers les plus populaires de Nerja, à distance de marche du centre et de la plage. Piscine privée, terrasse sur le toit et piscine communautaire. Surface de construction d'environ 110 m2. 3 chambres. À partir de 550 000 €

Écrivez à info@spanskafastigheter.se si vous souhaitez des informations à un stade précoce du processus. En savoir plus sur les maisons de ville à Capistrano ici.

Vendu/en construction ci-dessous :

18 maisons mitoyennes près de la plage à Punta Lara Nerja

Grandes terrasses sur le toit. Cuisine équipée. Piscine communautaire et beaux espaces de réunion dans la région. Situation sud. 2-3 chambres. [attention, vendu et en construction, mais écrivez à info@spanskafastigheter.se si vous souhaitez faire la queue, au cas où quelqu'un reviendrait) Lire la suite ici.

8 appartements en position élevée à Nerja- Colina Alta

Au début des années 21, nous avons lancé 8 appartements sur plan à Nerja. Emplacement surélevé avec vue sur la mer. Soleil de l'après-midi. Petite urbanisation dans un endroit calme, à distance de marche du centre et de la plage, avec piscine et garage. Les prix négociés et ceux du marché pour les terrains nous ont donné l'opportunité de proposer ces appartements à des prix fantastiques. 2 chambres, terrasse, à partir de moins de 200 000 €. Moins de 350 000 € pour duplex avec 2 chambres et 3 salles de bains. En savoir plus sur Colina Alta ici. Ceux-ci sont vendus mais certains peuvent être mis en vente une fois terminés. Si vous souhaitez faire la queue, écrivez à info@spanskafastigheter.se

---

Nous lançons toujours nos projets (mais aussi des promotions régulières pour lesquelles nous obtenons des droits de vente, dans la mesure du possible) avec les équipes de construction en à l'avance à nos abonnés à la newsletter.

• Inscrivez-vous ici à la newsletter pour Nerja, Torrox et Costa Tropical (ainsi que pour la ville de Malaga).
• Inscrivez-vous ici à la newsletter pour Marbella, Estepona, Benalmadena, Torremolinos et toutes les autres stations balnéaires de la Costa del Sol ouest (ainsi que la ville de Malaga).
• Veuillez également écrire directement à info@spanskafastigheter.se

---

Les équipes de construction en phase de planification en 2024 :

Au moment de la rédaction de cet article, nous négocions les prix avec les propriétaires fonciers, tout en faisant appel à des financiers pour immobiliser les terres.

Conclusion et résumé

La marge bénéficiaire d'un modèle de promotion traditionnel, habituel sur le marché immobilier espagnol, est nettement plus élevée. Des commissions plus faibles, etc. pour toutes les personnes impliquées dans une équipe de construction signifient des prix finaux inférieurs d'environ 25 %. De plus, le modèle de travail signifie une plus grande transparence et une plus grande codétermination pour les acheteurs. Le conseil d'administration est élu par tous les membres qui ont également le droit de voter sur plusieurs questions importantes pendant la construction. Le conseil d'administration est continuellement informé par la direction du projet et l'auditeur indépendant de tout ce qui se passe pendant la construction et prend certaines décisions au nom des membres. Cependant, certaines décisions doivent être votées par chaque membre individuel. Tout est réglementé par les lois espagnoles qui s'appliquent spécifiquement aux entreprises de construction et tous les paiements de commissions aux courtiers, chefs de projet ainsi qu'aux sous-traitants/constructeurs, etc. sont traités par la banque via un compte bancaire spécialement créé auquel seule la banque a accès. Une compagnie d'assurance garantit tous les paiements effectués par les acheteurs pendant la construction.

D'une manière générale, voici comment fonctionne le processus de construction d'une communauté en Espagne :

1. La direction du projet identifie un terrain approprié (l'avocat vérifie le plan détaillé du terrain, qu'il convient à une société de construction) à vendre et entame les négociations avec les propriétaires du terrain. L'intrigue est bloquée pendant un certain temps.

2. Ensuite, une société de construction est enregistrée et un compte est créé dans une banque qui rend également compte du financement bancaire de la construction, tandis qu'un plan de construction est élaboré par les architectes.

3. Les réservations pour les logements commencent à être collectées et en même temps un permis de construire est demandé à la municipalité.

4. Lorsque toutes les maisons sont vendues, un conseil d'administration est formé pour la communauté de construction. Tous les acheteurs sont convoqués à une réunion du conseil d'administration au cours de laquelle le président est choisi, entre autres.

5. L'entreprise de construction est sélectionnée par le conseil d'administration en consultation avec la direction du projet à la suite d'un processus d'appel d'offres.

6. Le terrain est racheté par la communauté des bâtisseurs, puis la construction commence.

7. Une fois le projet terminé, des actes sont rédigés pour chaque propriétaire individuel et la communauté de construction est dissoute.  Chaque appartement est désormais considéré au regard de la loi comme tout appartement occupé par son propriétaire. Il en va de même pour la société de logement elle-même du complexe. Il est également important de préciser que cette association financière ne dispose pas de prêt solidairement responsable du paiement à terme. Les cotisations d'association (à considérer comme des loyers) ne sont donc pas affectées par un éventuel des intérêts plus élevés car il n’y a pas de dettes dans l’association.

⁃ Les deux aspects les plus fondamentaux du modèle de travail communautaire du bâtiment dans sa conception espagnole :

• Des prix plus bas lorsque vous retirez le promoteur de l'équation (cela signifie que nous et les autres personnes impliquées dans le projet recevons des commissions nettement inférieures à celles d'habitude et que nous devons attendre qu'elles soient entièrement construites, mais cela signifie également que nous obtenir un produit beaucoup plus facilement vendu). Les promoteurs réguliers de la construction ne sont tout simplement pas disposés à réduire les marges bénéficiaires de la même manière que le fait le secteur de la construction. Selon la complexité et le volume du projet, les marges pour une promotion normale de construction sont d'au moins 15 % et jusqu'à 25 %. Les honoraires pour la gestion de projet d'une équipe de construction sont de 7 à 12 % ( en savoir plus dans l'article espagnol sur les équipes de construction espagnoles à Madrid ici) .
• Une sécurité financière et juridique plus forte avec une transparence accrue car tout est strictement réglementé par les lois espagnoles (auditeur indépendant, plus grande transparence et codétermination des propriétaires, etc.) et que le conseil d'administration participe activement à toutes les décisions.

Lectures complémentaires :

• Tout ce que vous devez savoir pour investir en Espagne
• La zone et les projets principalement recommandés pour un investissement en 2024-2025
• Foire aux questions et réponses sur l'achat d'une propriété en Espagne
• À propos de la prise d'un prêt dans une banque espagnole
• Aperçu de la nouvelle production Costa del Sol
• Guide de Málaga
• Guide de Nerja
• Guide de Marbella
• Guide de la Costa del Sol
• À propos de la page spanskafastigheter.se