Täällä tarjoamme vastauksia yleisimpiin kysymyksiin talon tai asunnon ostamisesta Espanjassa. Käymme läpi muun muassa, mitä on otettava huomioon ennen ostamista, mitä sovelletaan ostamisen jälkeen (verot, maksut jne.) ja asunnon vuokraamisessa, sekä kysymyksiä pankkilainoista Espanjassa. Sivua päivitetään jatkuvasti uusilla kysymyksillä ja uusilla verokannoilla jne.
Niille teistä, jotka ovat kiinnostuneita sijoittamaan kiinteistöihin Espanjassa, on tullut aika, jolloin kysyntä on kasvanut merkittävästi kriisin jälkeen, mutta hinnat eivät ole vielä saavuttaneet huipputasoaan. Siksi nyt on hyvä aika ostaa. Me Spanish Real Estatella olemme erikoistuneet löytämään parhaat sijoitukset, pääasiassa Costa del Sol.
Huomioithan, että meillä on ruotsinkielisiä välittäjiä, jotka työskentelevät suoraan meille Costa del sol. Näillä alueilla teemme myös tiivistä yhteistyötä paikallisten pankkien ja asianajajien kanssa.
Valitettavasti monet ihmiset uskovat, että sinun pitäisi käydä useiden välittäjien luona varmistaaksesi, että löydät etsimäsi mahdollisimman edulliseen hintaan. Mutta riittää, että menet yhden välittäjän luokse, joka varmistaa, että löydät etsimäsi kodin, joka varmistaa, että kaikki menee hyvin, että kaikki paperityöt ovat kunnossa jne. Tämä ei vaikuta lainkaan asunnon hintaan (palkkio jaetaan välittäjien kesken, jos asunnonomistaja on allekirjoittanut yksinoikeussopimuksen kolmannen osapuolen kanssa) ja se tekee koko ostosta paljon helpompaa. Älä kuitenkaan koskaan allekirjoita sopimusta jonkun kanssa, jota et voi ostaa kenenkään muun kuin hänen kauttaan. Tällaisesta "yksinoikeudesta" ei ole mitään hyötyä, väittivätpä he mitä tahansa.
Toinen kasvava ongelma (käytäntö, joka katosi finanssikriisin jälkeen, mutta on nyt tekemässä paluuta) on näennäisen hyvämaineiset ruotsalaiset kiinteistönvälittäjät, jotka keräävät niin paljon asiakkaita kuin mahdollista ulkomaisten messujen tai muiden Ruotsissa järjestettävien tapahtumien aikana. Sitten, vaikka heillä ei ole välittäjiä paikan päällä Espanjassa, he rekisteröivät kaikki keräämänsä nimet rakennuttajien ja ulkomaisten kiinteistönvälittäjien tiloihin, mikä tarkoittaa, että kukaan muu ei voi näyttää koteja tälle tietylle asiakkaalle. Kaikki osapuolet häviävät tästä oudosta käytännöstä, joten neuvomme on, ettet rekisteröi nimiäsi kiinteistönvälittäjille messuilla tai paikalliselle kiinteistönvälittäjälle, ellei heillä ole omaa henkilökuntaa paikan päällä Espanjassa (vain murto-osalla kaikista ruotsalaisista kiinteistönvälittäjistä, jotka mainostavat verkossa, on tosiasiallista henkilökuntaa paikan päällä).
Lue myös Kaikki mitä sinun tarvitsee tietää asuntosijoittamisesta Espanjassa.
Autamme koko ostoprosessissa – alusta loppuun.
Etsimme parhaan ostoksen toiveidesi mukaan, ja espanjalainen asianajajamme on mukana ostoprosessin jokaisessa vaiheessa ja tarkistaa, että kaikki luvat ja paperit ovat kunnossa, ettet "peri" sähkölaskuja jne. Teemme myös yhteistyötä vuokrausyrityksen kanssa, joka hoitaa asunnon vuokrauksen puolestasi, sekä pankin kanssa, joka varmistaa verojen ja maksujen maksamisen jne. Meillä on ruotsinkielisiä välittäjiä, jotka työskentelevät suoraan meille tai valtakunnalliselle pankille, jonka kanssa meillä on ainutlaatuinen kumppanuus, kaikissa Espanjan maakunnissa.
Lisätietoja saat kirjoittamalla osoitteeseen info@spanskafastigheter.se
Alla on vastauksia usein kysyttyihin kysymyksiin kodin ostamisesta Espanjassa (yksityisesti, loma-asunnoksi tai yrityksen kautta sijoituskohteeksi). Tästä näet nopean, visuaalisen yhteenvedon ostoprosessista PDFmuodossa.
Ennen ostoa
- "Mitä suosittelet minulle esineiden tarkastelussa?"
- "Pitäisikö minun mennä sinne 1–2 viikoksi ja katsella ympärilleni vai seurata tapahtumia internetistä ja puhelimitse?"
- "Aika, onko olemassa vuodenaikaa, joka on parempi kuin mikään muu ostoksen tekemiseen? Hinnan, tarjonnan tai jonkin muun syyn suhteen?"
Vastaus: Tärkeintä on mennä paikan päälle katsomaan kiinteistöä ja aluetta, sillä valokuvat ja sanat eivät voi koskaan kuvailla sitä, miltä sinusta tuntuu kiinteistö ja alue. Useimpien mielestä riittää, että viipyy paikan päällä kolmesta päivästä viikkoon, jotta he voivat katsoa riittävästi kiinteistöjä ja alueita päätöksenteon pohjaksi. ÄLÄ KOSKAAN maksa käsirahaa kiinteistöstä, jota et ole nähnyt. Emme edes salli tätä menettelyä (ellet ole sijoitusyhtiö, joka on antanut meille toimeksiannon löytää parhaat sijoituskohteet).
Vuodenajan suhteen suosittelemme välttämään elokuuta, koska useimmat ihmiset ovat lomalla ja kaikki kiinteistöt ovat vuokrattuina joka päivä (eikä niitä siksi voida näyttää). Useimmat hinnat ovat neuvoteltavissa vuodenajasta riippumatta. Tarjonta muuttuu jatkuvasti, ja markkinat ovat pysähtyneitä vain elokuussa.
Huomaa, Kun otat meihin yhteyttä ensimmäisen kerran, ole mahdollisimman selkeä ja täsmällinen. Missä haluat asua, mikä on budjettisi, haluamasi makuuhuoneiden lukumäärä, lentokentän läheisyys, rannan läheisyys, uudisrakennus vai käytetty jne.
"Mitä pitää tehdä ennen kuin voin suorittaa ostoksen?"
NIE-numeroa haetaan yleensä ennen ostoa. Tarvitset NIE-numeron allekirjoittaaksesi omistusoikeuden, mutta voit suorittaa käsirahan ilman NIE-numeroa kiinteistön sitomiseksi (teet sen samanaikaisesti). Aiemmin asianajaja pystyi tekemään tämän valtakirjalla. Nykyään se on kuitenkin tehtävä henkilökohtaisesti. Riittää, että haet henkilökohtaisesti, ja asianajaja tai kiinteistönvälittäjä voi myöhemmin noutaa sen. Monet hakevat NIE-numeroa myös hyvissä ajoin ennen saapumistaan Espanjan suurlähetystön kautta. NIE-numeron saaminen kestää noin 3 viikkoa, ja se on voimassa 3 kuukautta. Lue lisää Espanjan suurlähetystöstä.
"Paljonko käsiraha on? Ja takaako se, että saan asunnon?"
Käsiraha on 10 prosenttia. Kyllä, käsiraha poistaa asunnon markkinoilta, ja sen jälkeen sinun on yleensä maksettava koko kauppahinta 4–6 viikon kuluttua.
"Eikö ole mitään mahdollisuutta saada käsirahaa takaisin?"
VastausYleensä ei, mutta olemme mahdollisuuksien mukaan varmistaneet, että "ostajan katumuksesta" kärsineet asiakkaat ovat saaneet käteisvakuutensa takaisin, vaikka sitä ei ole vielä siirretty omistajan tilille. Lakikuluja ei kuitenkaan voida välttää.
"Kuinka voin olla varma, että saan kiinteistön, kun olen tehnyt päätöksen?"
Teet tämän maksamalla käsirahan ja allekirjoittamalla kauppakirjan.
Useimmissa tapauksissa omistaja voi suostua 3000 euroa käteisenä poistaa asunto markkinoilta, kunnes ostajat tulevat kotiin ja voivat maksaa täyden 10 % käsirahan. Ennen useimmat ihmiset toivat tämän rahan käteisenä, koska pankkiautomaatista ei voinut nostaa niin paljon rahaa (voit kuitenkin mennä ruotsalaiseen pankkiin ennen lähtöä ja pyytää heitä vapauttamaan nostorajan). Nykyään on kuitenkin yleensä mahdollista ratkaista se nopeasti pankkisiirrolla.
Voit myös antaa asianajajallemme valtakirjan allekirjoittaa omistusoikeuskirjan, jos et ehdottomasti pääse paikalle kaupan päätyttyä.
Ostokseen liittyvät kustannukset
- "Oikeus-/hallinto-/jne."?"
- "Välittäjän palkkio?"
- "Asianajajan/oikeudenkäyntikulut?"
VastausKiinteistön ostamiseen liittyvät kustannukset riippuvat siitä, onko kyseessä käytettyjen asuntojen ostaminen vai uudisrakennus. Käytetyn kiinteistön ostossa voit odottaa käyttäväsi noin 11 % enemmän kuin lopullinen ostohinta. Tästä 11 prosentista 8 % on arvonlisäveroa. Loput kuluvat kiinteistön rekisteröintiin, notaariin ja asianajajaan.
Uudisrakennusta ostettaessa hintaan lisätään noin 14 %. Tästä noin 10 % on arvonlisäveroa, ja loput kulut menevät rekisteröintiin, notaarin ja asianajajan palkkioihin.
Välityspalkkiot maksaa asunnon omistaja.
Asianajajan palkkio on noin 1,0–1,5 % kauppahinnasta.
Koko kauppahinta maksetaan sinä päivänä, kun omistusoikeuskirja allekirjoitetaan.
Maksut ja verot asunnon ostamisen jälkeen Espanjassa
"Mitä ovat yhteisömaksut ja kuinka paljon ne maksavat?"
VastausYhteisövastikkeiden (joita kutsutaan myös yhteisövastikkeeksi tai asutusmaksuksi) määrä riippuu siitä, minkä asutuskeskuksen ostat. Se vaihtelee 500 eurosta 2200 euroon vuodessa. Yhteisövastike kattaa yhteisten tilojen sähkön, kukkien ja pensaiden sekä uima-altaan hoidon jne. Kaupungissa sijaitsevissa asunnoissa ei usein ole vakuutusmaksua, koska kodille ei kuulu ympäröivää asutuskeskusta. Sama pätee tietysti maaseudulla sijaitseviin finca. On kuitenkin satunnaisia tapauksia, joissa noin 10 maaseututaloa omistaa yhdessä yhteisen uima-altaan, jolloin maksat yhteisövastiketta uima-altaan ylläpidosta.
Sähkö ja vesi eivät sisälly yllä mainittuihin maksuihin, ja ne maksetaan kuukausittain ja niiden hinta vaihtelee luonnollisesti asuinpaikasta ja kodin tyypistä riippuen. Nämä kustannukset ovat kuitenkin usein melko alhaiset. Niiden, jotka asuvat pysyvästi kotonaan Espanjassa, odotetaan, että kokonaisvuosikustannukset Yhtiövastikkeet, verot, vesi, sähkö, jätevesi, jätehuolto jne. maksavat keskimäärin noin 2 200–3 000 euroa 3–4 makuuhuoneen kodissa.
"Mitä veroja asuntoihin kohdistuu Espanjassa?"
Vastaus: verot no residentes personas físicaseli "henkilöt, jotka eivät asu pysyvästi Espanjassa", ovat seuraavat:
1. ”Impuesto on la renda de las persona fysical non-residentes” (ulkomailla asuvien fyysisten asuntojen vuokravero). Tätä ulkomailla asuville kansalaisille myönnettävää etuoikeutettua veroa kutsutaan myös tuloveroksi, koska kaikilla asunnonomistajilla on mahdollisuus vuokrata kotinsa (riippumatta siitä, vuokraavatko he kotinsa vai eivät, se on sisällytettävä ilmoitukseen). Jos asunnon vuokraa, vero on 19 % (huomaa, että se oli aiemmin 24,75 %, mutta sitä on sittemmin laskettu 20 prosenttiin ja sitten vielä yhdellä prosenttiyksiköllä) vuokratuloista sen jälkeen, kun kuluvähennys voi olla peräisin kotisi vuokrasta (kotivakuutus, lainojen korot, välityspalkkiot, sähkö, vesi, kiinteistön ylläpito jne.). Tämä vähimmäisvero koskee vain EU:n tai ETA:n kansalaisia.
2. ”Impuestos sobre Bienes y Inmuebles”, lyhennettä IBI, on pakollinen vuosittainen kiinteistövero, jota maksat riippumatta siitä, oletko rekisteröitynyt Espanjaan vai et. Vero on 0,5 % ja se määräytyy arvioidun arvon perusteella.
Teemme yhteistyötä pankin kanssa, joka auttaa selittämään, milloin ja miten sinun tulee maksaa verot, ja voi järjestää sen suoraveloituksella, jos avaat heille tilin.
HuomautusOston jälkeen järjestämme sähkön ja veden vaihdon edellisen omistajan nimestä uuden omistajan nimeen. Sama koskee yhteisömaksuja, kiinteistöveroja, sähköä, vettä jne.
Lue lisää Espanjan verolakeja käsittelevästä artikkelistamme (päivitetään vuosittain)
Vuokraus oston jälkeen
- "Kannattaako kiinteistön välittämiseen käyttää vakiintunutta toimistoa?" Mikä on tämän yleinen palkkio?"
- "Sisältyvätkö sähkö ja vesi sekä yhteisön maksut vuokrausyritykselle maksamaasi maksuun?"
- "Maksut palveluyrityksille/varausyrityksille vuokrauksesta ja huollosta?"
- "Kuinka paljon voit tienata vuokraamalla kotiasi?"
- "Mitä kannattaa ottaa huomioon, jos haluaa ostaa asunnon sijoituskohteeksi?"
- "Mitkä ovat Espanjan säännöt omistajuudelle ruotsalaisen AB:n kautta?"
- "Onko AB-sijoittaminen monimutkaista/onko siihen liittyvä riski saada suuria verohyötyjä? Haluan ostaa, jotta voin vuokrata suurimman osan vuodesta, mutta olla itse paikalla 4–5 viikkoa vuodessa perheeni kanssa. Onko olemassa toimistoja, jotka voivat hoitaa kaiken ja tällä tavoin todistaa, ettet ole paikalla ja saada verohyötyjä? Vuokraatko silloin itseltäsi?"
Vastaus: Suosittelemme käyttämään vakiintunutta vuokrausyritystä, sillä vaikka he ottavatkin noin 20 % tuloista, he huolehtivat kiinteistöstä poissa ollessasi, kuten siivouksesta, avainten huollosta jne. He hoitavat myös markkinoinnin. Tämä tekee koko hommasta paljon helpompaa ja useimmissa tapauksissa kustannustehokkaampaa.
Sähkön, veden ja yhteisön maksut maksaa yleensä kiinteistön omistaja. Se riippuu hieman järjestelystä.
Se, kuinka paljon ansaitset, riippuu monista tekijöistä. Lue lisää asunnon vuokraamisesta Espanjassa täältä.
Houkuttelevan kodin valitseminen houkuttelevalla paikalla, mieluiten dokumentoidulla vuokrahistorialla. Tämä on tärkein asia, joka on otettava huomioon tällaista sijoitusta tehtäessä. Nämä tekijät vaikuttavat myös arvonnousuun pitkällä aikavälillä. Muista myös, että heinä- ja elokuu ovat kuukausia, jolloin tienaat asunnostasi ylivoimaisesti eniten rahaa, koska hinnat nousevat Euroopan lomamatkojen aikana.
Ruotsalaisen yrityksen kautta ostaminen ei ole ongelma, ostoprosessi on suurin piirtein sama. Saat tarkempia vastauksia vähennyksistä ja muista veroilmoituksiin liittyvistä asioista ottamalla yhteyttä kirjanpitäjääsi. Katso myös lisätietoja tästä artikkelista, joka käsittelee kodin ostamista Espanjassa ruotsalaisen yrityksen kautta.
Jos haluat välttää etuuksien verotuksen, sinun on "luovuttava määräysvallasta". Kiinteistön omistava yritys allekirjoittaa vuokrausyrityksen kanssa sopimuksen, jossa on lauseke, jossa luovut määräysvallasta ja jossa sinä, perheesi ja tuttavasi voitte vuokrata kiinteistön samaan hintaan kuin muutkin vieraat. Tämän lausekkeen sisältävä sopimus ja mainokset, joissa kiinteistöä mainostetaan selvästi vuokrattavaksi, ovat riittäviä todisteita siitä, että liiketoimintaa ei käytetä yksityistarkoituksiin.
Yrityksen voittovero on 20 % kahden ensimmäisen vuoden ajan ja sen jälkeen 25 %.
Lue myös espanjalaisista rakennusyrityksistä, projektimalli, joka alentaa hintoja jopa 35 %!
Lainat asunnon ostamiseen Espanjassa
- "Voinko ulkomaalaisena saada lainaa Espanjasta?"
- "Kumpi on edullisin, ottaa lainaa Espanjasta vai Ruotsista?"
Kyllä voit. Jopa 70 %, mutta muista, että espanjalaisilla pankeilla on nykyään yhtä korkeat vaatimukset tuloille jne. kuin ruotsalaisilla pankeilla. Takaisinmaksusuunnitelma on yleensä 30–40 vuotta, ja sinun pitäisi olla maksanut 67-vuotiaana (teemme myös yhteistyötä pankkien kanssa, joilla on jopa 75 vuotta). Lue lisää lainanotosta espanjalaisesta pankista ja lainalupauksen hakemisesta [huomaa, että tätä palvelua tarjotaan vain ostajillemme] kauttamme. Et saa ottaa lainaa veroihin ja maksuihin, joten käytännössä tarvitset 40 % omaa pääomaa.
Kriisin pahimpina vuosina emme suositelleet kenellekään lainan ottamista espanjalaisesta pankista korkojen pilviin nousun riskin vuoksi. Nyt talous on kuitenkin vakiintunut ja vain vakavimmat pankit ovat selvinneet myrskystä.
Tärkeää tietoa asuntolainan ottamisesta Espanjassa
Joulukuusta 2018 lähtien on tullut uutuus, että asunnon arviointi on voimassa 6 kuukautta. Yhteistyöpankkimme ei myöskään veloita arvioinnista Espanjan uusien pankkilakien vuoksi (monet pankit veloittavat edelleen 400 eurosta ylöspäin). Asunnon arvo määrää, kuinka paljon voit lainata.
Jos asunnon arvo on 100 000 euroa, mutta ostat sen 120 000 eurolla, voit silti lainata vain 100 000 euroa. Jos asunnon arvo on 120 000 euroa, mutta ostat sen 100 000 eurolla, voit silti lainata vain 100 000 euroa. Pienempää lainasummaa sovelletaan aina.
Tämä on tärkeä näkökohta, jos budjetti on tiukka. Jos ostat kodin 120 000 eurolla, mutta sen arvo on alhaisempi (mikä on yleistymässä asuntojen markkina-arvon noustessa, kun arvostuksessa tarkastellaan vain neliömetrejä, huoneiden lukumäärää jne. eikä oteta huomioon sijaintia tai muita ainutlaatuisia näkökohtia), kaikilla ei ehkä ole riittävästi omaa pääomaa ostoksen tekemiseen.
Yksi viimeaikaisista myynneistämme oli samankaltaisessa tilanteessa. Koti maksoi 220 000 euroa, mutta asiakas tarvitsi pankkilainan, jonka arvoksi oli arvioitu vähintään 180 000 euroa. Sitten kirjoitimme tämän sopimukseenettä asiakas saa varaussumman 3 000 euroa takaisin, jos arvo on alle 180 000 euroa.
Toinen tärkeä näkökohta Tässä yhteydessä on tärkeää tietää, että kodit, jotka on muutettu esimerkiksi yksiöstä kaksioiksi, arvostetaan alkuperäisen omistusoikeuden mukaan. Esimerkiksi suuri yksiöllinen asunto, joka on muutettu kaksioiksi, arvostetaan nykyisen mallin mukaan yhdeksi, ja saat pienemmän lainan.
Alhaisen arvostuksen syy on se, että jos ostajat eivät pysty maksamaan itse, pankin on kyettävä myymään asunto helposti, mutta arvio harvoin kertoo mitään asunnon todellisesta markkina-arvosta.
Osta yrityksestä
Tärkeää niille, jotka haluavat ostaa ruotsalaisen yrityksen. Ostoprosessi on sama, mutta jotkin tärkeät kohdat eroavat toisistaan. Saat yleensä enintään 50 % lainaa espanjalaiselta pankilta, kun ostat yrityksesi, ja se tulisi maksaa takaisin enintään 15 vuodessa. Tarvitset myös Ruotsin kaupparekisteriviraston myöntämän englanninkielisen rekisteröintitodistuksen (englanninkielinen versio on usein riittävä, mutta joskus se on käännettävä espanjaksi virallisen kääntäjän toimesta ja leimattava notaarin toimesta asuinpaikassasi Ruotsissa). Tällä todistuksella haet NIF-numeroa (Número de Identificación Fiscal – Verorekisterinumero) espanjalaisen asianajajan kautta (sekä henkilökohtainen NIE-numero, jonka kaikki ostajat tarvitsevat).
Tietoa espanjalaisen kodin ostamisesta ruotsalaisen AB:n avulla:
On täysin mahdollista hankkia asunto Espanjasta ruotsalaisen osakeyhtiön avulla. On myös mahdollista perustaa tytäryhtiö Espanjaan asunnon omistamiseksi, mutta emme yleensä suosittele tätä asiakkaillemme, elleivät he suunnittele useiden yritysostojen tekemistä ja hallinnoi portfoliota, jonka vuokratulot ylittävät 100 000–200 000 euroa, ja aio rahoittaa ostokset espanjalaisen pankin kautta ja hoitaa liiketoimintaa enemmän kuin erillinen kiinteistöyhtiö.
Jos yrityksesi aikoo ostaa loma-asunnon ja haluaa käyttää yrityksen varoja, suosittelemme, että tämä tehdään suoraan ruotsalaisen AB:n kanssa.
Miten tämä toimii ja mitä kannattaa ottaa huomioon?
– Sinun on rekisteröitävä AB-yrityksesi Espanjan yritysrekisteriin voidaksesi harjoittaa liiketoimintaa täällä ja ostaa asuntoja. Tämä on suhteellisen yksinkertainen prosessi, ja autamme sinua siinä, jos ostat kauttamme.
– Välttääksesi veroetuuden Ruotsissa sinun on luovuttava oikeudesta määrätä kodista ja kyettävä todistamaan veroviranomaisille, että kyseessä on sijoitus eikä yksityinen loma-asunto, joka on naamioitu yrityksen nimiin veron kiertämiseksi.
Verohallintoon liittyvissä asioissa todistustaakka on aina yrityksellä, ja suosittelemme, että vuokraat kiinteistön isännöitsijän kanssa (meillä on tytäryhtiöitä, jotka tarjoavat näitä palveluita). Sitoudut siihen, että sinä ja kaikki yritykseen yhteydessä olevat henkilöt, sukulaiset jne., voitte majoittua kiinteistössä vain, jos he maksavat markkinahinnan kuten muutkin vieraat (se, että sinä yksityishenkilönä käytät kiinteistöäsi niin paljon kuin haluat, on eri asia, että sovit isännöitsijän kanssa siitä, kuinka usein tämä tulisi tehdä. Meillä on tähän sujuva verkkojärjestelmä)
– Yhtiön vuokratulot verotetaan Espanjassa. Ei Ruotsissa. Ruotsilla ja Espanjalla on verosopimus kaksinkertaisen verotuksen välttämiseksi, ja vero on maksettava siellä, missä liiketoimintaa harjoitetaan.
– Ruotsalainen AB voi avata espanjalaisen pankkitilin.
– Ruotsalaisen AB:n on jätettävä veroilmoitus Espanjaan täällä ansaitsemistaan tuloista. Kirjanpitäjä voi järjestää tämän, eikä se ole erityisen kallista.
Joitakin yleisiä kysymyksiä ruotsalaisilta yrittäjiltä:
–"Ovatko ostoon ja myyntiin liittyvät kustannukset samat, jos ostat yrityksesi kanssa, kuin jos ostat yksityisesti?" Vastaus: Ostokulut ovat samat kuin muillakin Espanjassa toimivilla oikeushenkilöillä. Myydessäsi Espanjan veroviranomaiset kuitenkin pidättävät 3 % ostohinnasta varmistaakseen, että maksat voittoverosi, koska yrityksesi on ulkomainen yritys. Kun teet veroilmoituksen ja käy ilmi, ettet ole tehnyt voittoa, saat nämä 3 % takaisin. Tai päinvastoin, jos olet tehnyt voittoa, he pitävät sinulle maksamasi veron määrän.
– "Joudutko maksamaan epämiellyttäviä kiinteistöveroja tai vastaavia, kun omistat yrityksen kautta?" Vastaus: – Ei. Vain tavallinen kiinteistövero, jonka maksat riippumatta siitä, miten ostat kiinteistösi (IBI).
–"Tarvitsenko NIE-numeron, jos haluan rekisteröidä ruotsalaisen AB:ni Espanjassa?" Vastaus: Johtokunnassanne oleva henkilö, joka edustaa ja allekirjoittaa ostoksen, tarvitsee NIE-numeron. Järjestämme tämän myös, jos ostat kauttamme.
Yhteenvetona: Espanjasta on mahdollista ostaa asunto ruotsalaisella yritysrekisteriotteella, kunhan se tehdään oikein. Tarkempia kirjanpitoon, verotukseen jne. liittyviä kysymyksiä varten suosittelemme ottamaan yhteyttä ruotsalaiseen kirjanpitäjään, joka on erikoistunut ulkomaisiin ostoihin.
Yhteenveto ja lisäkysymyksiä asuntokaupoista
Minkä tyyppisiä asuntoja on saatavilla ostettavaksi Espanjassa?
Vastaus: Espanjassa on tarjolla monenlaisia asuntotyyppejä, kuten asuntoja, huviloita, rivitaloja ja rakennusoikeudella varustettuja tontteja. Rakennusoikeuksien osalta on tärkeää huomata, että joillakin tontteilla saa rakentaa vain tietyn tyyppisiä asuntoja. Myös kokoa jne. säännellään. Tätä on käytännössä mahdotonta muuttaa jälkikäteen.
Mitkä ovat tärkeimmät vaiheet asunnon ostamisessa Espanjassa?
Vastaus: Päävaiheisiin kuuluvat asunnon löytäminen, tarjouksen tekeminen, kauppakirjan (arras) allekirjoittaminen, käsirahan maksaminen, due diligence -tarkastuksen suorittaminen ja lopuksi virallisen kauppakirjan (escritura) allekirjoittaminen notaarin kanssa.
Tarvitsenko espanjalaista asianajajaa ostaessani kiinteistöä Espanjassa?
Vastaus: On erittäin suositeltavaa palkata espanjalainen asianajaja, joka voi auttaa sinua ymmärtämään oikeusjärjestelmää ja varmistaa, että kaikki tarvittavat asiakirjat ja luvat ovat kunnossa. Useimmat ruotsalaiset kiinteistönvälittäjät hoitavat asiakkaan ja asianajajan välisen viestinnän.
Mikä on NIE-numero ja miksi tarvitsen sitä?
Vastaus: NIE-numero (Número de Identificación de Extranjero) on yksilöllinen tunnistenumero, jota tarvitaan muilta kuin Espanjan kansalaisilta tiettyjen liiketoimien suorittamiseen Espanjassa, mukaan lukien kiinteistöjen ostaminen.
Miten maksan asunnon ostamisesta Espanjassa?
Vastaus: Yleensä maksat käsirahan (yleensä 10 % kauppahinnasta) kauppakirjan (arras) allekirjoittamisen yhteydessä. Loppuosa maksusta suoritetaan virallisen kauppakirjan (escritura) allekirjoittamisen yhteydessä notaarin kanssa. Uudisrakentamisessa yleisin tapa on maksaa ensin varausmaksu ja sitten pari maksuerää prosessin alkuvaiheessa, yhteensä noin 30 % plus alv. Loput 70 % maksetaan sisäänmuuton yhteydessä. Sisäänmuuton yhteydessä myös mahdolliset lainat aktivoidaan yleensä (edellyttäen, että ne hyväksytään, eikä tätä prosessia tehdä ennen sisäänmuuttoa. Syynä tähän on se, että ostajan taloudellinen tilanne on saattanut heikentyä merkittävästi rakennusprosessin aikana). Tämä tarkoittaa, että sinulle ei jää korkoa rakennusprosessin aikana.
Mitkä ovat yleisimmät kustannukset ostettaessa asuntoa Espanjassa?
Vastaus: Yleisimpiä kuluja ovat käytettyjen asuntojen varainsiirtovero (ITP), uudisrakennusten arvonlisävero (IVA), notaaripalkkiot, rekisteröintimaksut ja asianajokulut.
Mikä on tyypillinen aikaväli kiinteistön ostamiseen Espanjassa?
Vastaus: Kiinteistön ostamiseen kuluva aika vaihtelee Espanjassa, mutta yleensä kiinteistön löytämisestä virallisen kauppakirjan (escritura) allekirjoittamiseen kuluu 1–6 kuukautta. Usein tämä kestää kauemmin, jos kyseessä on kuolinpesä tms.
Voinko saada asuntolainaa espanjalaisesta pankista rahoittaakseni asunnon ostoa?
Vastaus: Kyllä, monet espanjalaiset pankit tarjoavat asuntolainoja ulkomaalaisille ostajille, mutta ehdot ja korot voivat vaihdella. Lainaehdot ovat yksilöllisempiä kuin Ruotsissa.
Tarvitsenko espanjalaisen pankkitilin ostaakseni kiinteistön Espanjassa?
Vastaus: Kyllä, tarvitset espanjalaisen pankkitilin voidaksesi maksaa asunnon ostoon liittyvät kulut ja verot ja voidaksesi saada lainoja espanjalaiselta pankilta.
Onko mahdollista ostaa asunto Espanjasta etänä?
Vastaus: Kyllä, asunnon ostaminen etänä on mahdollista antamalla valtakirja (poder notarial) asianajajalle tai luotetulle henkilölle, joka voi toimia puolestasi ostoprosessin aikana. Tästä menettelystä tuli yleistä pandemian aikana ja se on edelleen suhteellisen yleinen. Suosittelemme kuitenkin useimpia ihmisiä käymään asunnossa paikan päällä ennen ostopäätöksen tekemistä. Muista, että varausmaksua ei useimmissa tapauksissa palauteta.
Mikä on energiatodistus ja miksi tarvitsen sen?
Vastaus: Energiatodistus on asiakirja, joka osoittaa kodin energiatehokkuuden asteikolla A:sta (erittäin energiatehokas) G:hen (vähiten energiatehokas). Energiatodistuksen hankkiminen on lakisääteinen vaatimus kodin myynnin tai vuokraamisen yhteydessä Espanjassa.
Miten voin olla varma, että ostamallani kodilla ei ole velkoja tai oikeudellisia ongelmia?
Vastaus: Lakimiehesi tulee suorittaa asianmukainen tarkastus ja pyytää kiinteistörekisteristä (Registro de la Propiedad) nota simple -lomaketta, jolla varmistetaan, ettei kiinteistöön liity velkoja, kiinnityksiä tai muita oikeudellisia ongelmia.
Voinko vuokrata kotini Espanjassa, kun en käytä sitä?
Vastaus: Kyllä, on mahdollista vuokraa kotisi Espanjassa, mutta on tärkeää olla tietoinen paikallisista vuokrausta koskevista laeista ja määräyksistä sekä vuokratulojen verottamisesta.
Mitkä ovat yleisimmät verot, jotka minun on maksettava asunnonomistajana Espanjassa?
Vastaus: Yleisimmät asunnonomistajien verot Espanjassa ovat kiinteistövero (IBI), vuokratulovero ja vuosittainen vero muille kuin Espanjan kansalaisille, jotka omistavat kiinteistöä Espanjassa (Impuesto sobre la Renta de Non Residentes).
Mitä tapahtuu, jos haluan myydä kiinteistöni Espanjassa tulevaisuudessa?
Vastaus: Kun myyt kiinteistösi Espanjassa, sinun on maksettava myyntivoittoveroa (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) myyntivoitosta. Lisäksi myyntiprosessiin voi liittyä muita kuluja, kuten notaaripalkkiot ja asianajokulut.
Espanjan kiinteistömarkkinoiden lyhyt historia
Espanja on pitkään ollut houkutteleva kohde ulkomaalaisille ostajille, jotka etsivät toista kotia, sijoitusmahdollisuutta tai aurinkoista paikkaa eläkkeelle jäämiseen. Alla on lyhyt historiallinen katsaus Espanjan kiinteistömarkkinoihin suhteessa ulkomaisiin ostajiin:
- 1960- ja 1970-luvuillat: Massaturismi alkoi ja Espanjan kiinteistömarkkinat alkoivat tulla suosituiksi ulkomaisten ostajien keskuudessa 1960- ja 1970-luvuilla, kun yhä useammat ihmiset löysivät maan monet edut. Espanjan kaunis rannikko, lämmin ilmasto ja edulliset elinkustannukset houkuttelivat ostajia Pohjois-Euroopan maista, erityisesti Isosta-Britanniasta, Saksasta ja Skandinaviasta. Costa del Sol, Costa Blanca sekä Baleaarit ja Kanariansaaret nousivat suosituiksi matkakohteiksi tänä aikana.
- 1980- ja 1990-luvut: Markkinoiden kasvu ja kypsyys. Espanjan kiinteistömarkkinat kypsyivät edelleen 1980- ja 1990-luvuilla, ja maasta tuli Euroopan unionin jäsen vuonna 1986. Tämä jäsenyys edisti rajat ylittäviä investointeja ja helpotti EU-kansalaisten kiinteistöjen ostamista Espanjasta. Tänä aikana Espanjan kiinteistömarkkinat kokivat tasaista kasvua sekä kotimaisen että ulkomaisen kysynnän vauhdittamana.
- 2000-luvun alku: Markkinoiden nousukausi. 2000-luvun alussa Espanjan kiinteistömarkkinoilla nähtiin merkittävä nousukausi, kun kiinteistöjen hinnat nousivat pilviin ja uusia hankkeita rakennettiin nopeasti kasvavan kysynnän tyydyttämiseksi. Tänä aikana ulkomaisia ostajia virtasi maahan, erityisesti Isosta-Britanniasta ja Irlannista, joita Espanja houkutteli voimakkaiden myyntivoittojen ja vuokratulojen mahdollisuus.
- 2008-2013: Markkinoiden taantuma ja elpyminen Vuoden 2008 maailmanlaajuinen finanssikriisi vaikutti vakavasti Espanjan kiinteistömarkkinoihin, mikä johti kiinteistöjen hintojen jyrkkään laskuun ja myymättömien kiinteistöjen määrän dramaattiseen kasvuun. Monet ulkomaiset ostajat, erityisesti ne, jotka olivat investoineet suunnitelmien ulkopuolella oleviin kehityshankkeisiin, kärsivät taantumasta. Markkinat alkoivat kuitenkin osoittaa elpymisen merkkejä vuoden 2013 tienoilla, ja kiinteistöjen hinnat vakiintuivat ja joissakin tapauksissa nousivat.
- 2014–nykyhetki: Jatkuva elpyminen ja ulkomaiset investoinnit Espanjan kiinteistömarkkinat ovat kokeneet asteittaista elpymistä vuodesta 2014 lähtien, osittain ulkomaisten ostajien jatkuvan kiinnostuksen ansiosta. Pandemian alkuvaiheessa kiinteistökaupoissa oli luonnollinen lasku, mutta sitä seurannut nousukausi oli vahva (muun muassa Warren Buffet sijoitti Costa del Sol pandemian aikana). Hidastuminen alkoi kuitenkin näkyä vuoden 2022 lopulla ja vuonna 2023. Useimmat kansainväliset analyytikot uskovat kuitenkin, että kyseessä on väliaikainen notkahdus ja että Espanjalla on valoisa tulevaisuus sään, kulttuurin, infrastruktuurin ja ilmaston ansiosta. Pääasiassa Malagaalueen odotetaan kasvavan voimakkaimmin lähestyessään 30-lukua.
Linkkejä uutiskirjeisiimme:
- Nerja uutiskirje (ja Malaga ja muu itäinen Costa del Sol)
- Uutiskirje Marbella ja muu läntinen Costa del Sol (Mijas, Fuengirola, Estepona jne.)