Tudo sobre investimento imobiliário em Espanha - compre a casa certa na zona certa - Imobiliário Espanhol

Comprar um imóvel em Espanha pode ser o melhor investimento da sua vida, mas é importante escolher a casa ou apartamento certo na zona certa. A Costa del Sol, por exemplo, tem um turismo mais forte do que a maioria das outras áreas. Em vários resorts da Costa del Sol, graças ao forte turismo interno, bateram recordes de volume de negócios durante a pandemia do verão 21, apesar de o turismo estrangeiro no período, devido a restrições, ter caído 80%. Uma mensagem de força tão boa quanto qualquer outra para a região. Mas nem todas as áreas do sul de Espanha têm uma ocupação elevada. Existem também muitos outros aspectos dos quais você deve estar ciente. Sabia, por exemplo, que existem restrições rigorosas (e regras ainda mais rigorosas estão a ser discutidas em 2024) para alugueres em zonas como Maiorca, Barcelona e Ilhas Canárias? Existem também outras leis e regulamentos que regulam os aluguéis, para a maioria das províncias espanholas que você deve seguir para não arriscar multas caras.

Os preços continuam a aumentar, embora agora aumentem mais lentamente. O aumento do ano como um todo ficou em torno de 5%. No entanto, a inflação/guerra não abrandou a tendência ascendente dos preços que se verifica desde 2014. O preço da habitação espanhola caiu significativamente durante a crise em 2008, mas em 2024 ainda está cerca de 22% abaixo do nível recorde em 2007. Desde então, muitas coisas positivas também aconteceram na forma de regulamentações com o objetivo de proteger o comprador, regulamentações bancárias, e eles investiram pesadamente em infraestrutura, ecoturismo e trilhas para caminhadas, etc. desenvolvimento positivo, várias empresas multinacionais também mudaram os seus escritórios para cidades espanholas e, não menos importante, Málaga está a viver um boom tecnológico depois de a sede de segurança cibernética de última geração do Google ter sido recentemente transferida para a cidade. Em 2023, porém, o aumento dos preços diminuiu significativamente até ao final do ano. , tal como está agora , os aumentos de preços começarão a aumentar novamente mais rapidamente em 2024, à medida que a inflação cai e são esperados cortes nas taxas de juro por parte do BCE durante o ano.

A construtora APCSepaña acredita que é principalmente o desejo de nova produção que está a fazer subir os preços. Com o forte interesse internacional, é difícil ver outra coisa senão um aumento contínuo no mercado imobiliário espanhol. O maior problema é a falta de habitação à venda nas zonas mais atractivas (principalmente os investidores estrangeiros estão por trás disso). Isso torna os preços muito resilientes. No entanto, há muitos vendedores que esperaram para colocar à venda durante a pandemia e que agora aceitarão propostas mais baixas no preço inicial durante cerca de seis meses.

De um modo geral, os avaliadores esperam que os preços da habitação em Espanha aumentem entre 2-5% durante 2024 e depois subam rápida e acentuadamente. Se os preços da energia continuarem a cair mais do que o esperado, em linha com a inflação internacional e também com as taxas de juro, o aumento será, no entanto, significativamente maior. Nunca antes o interesse internacional por parte dos investidores em Espanha foi tão grande. Hoje em dia, anualmente cerca de 140 nacionalidades diferentes investem no país.

Nos 5 anos anteriores à Corona, o valor de uma casa espanhola aumentou em média 5% ao ano e se contarmos com a redução dos custos dos juros e o facto de o preço do arrendamento ter aumentado 50% durante o mesmo período, isto significou um retorno de mais de 10% para quem comprou a casa certa, na área certa, na hora certa. O valor não diminuiu significativamente, e até aumentou em algumas regiões, ao longo do ano de crise 20. Este foi um forte indício do futuro. Durante o outono de 21, foram vendidos apartamentos chave na mão na Costa del Sol oriental, onde os preços aumentaram mais de 50% desde que foram vendidos fora do plano.

No primeiro semestre de 2022, foi batido um recorde no número de compradores estrangeiros em Espanha. Mais 53% face ao ano anterior (as vendas internas também aumentaram mas “apenas” 9%). Foram vendidas 72.987 casas envolvendo um comprador estrangeiro. Este é o valor mais elevado alcançado desde o início das medições em 2007.

Os compradores estrangeiros representam mais de 20% de todas as compras de casas em Espanha. Há muitos factores em jogo, mas no caso da Andaluzia, por exemplo, podemos apontar os grandes investimentos em infra-estruturas, a renovação de praias e parques naturais, as grandes reduções fiscais e, sobretudo, a tendência internacional de querer trabalhar remotamente num ambiente local com muito sol (onde os preços ainda são considerados razoáveis). No primeiro semestre de 2023 também foram batidos recordes em termos de compradores estrangeiros, mas o segundo semestre desacelerou.

Desde que o novo governo regional da Andaluzia tomou posse em 2019, introduziram uma série de alterações fiscais que reduziram, aboliram ou suspenderam efetivamente várias taxas de imposto. Como resultado desta atitude favorável aos impostos, a Andaluzia tornou-se a região de Espanha com os impostos mais baixos (juntamente com Madrid). Escusado será dizer que isto incentivou um enorme investimento estrangeiro na região, resultando num crescimento de capital de 40% entre 2019 e 2023. As principais explicações porque a Andaluzia se tornou o principal centro de investimento imobiliário de Espanha e porque tantas pessoas estão a enriquecer rapidamente: 1. O imposto sobre heranças foi abolido em 2019. 2. O imposto sobre doações foi abolido em 2019. 3. O imposto sobre transferência de propriedades foi reduzido em 2021. 4. O imposto de selo foi reduzido em 20% em 2021. 5. O imposto sobre a riqueza foi abolido em 2022.

As vendas de novas construções aumentaram 50% na Costa del Sol entre o verão 20 e o verão 21. As vendas de casas usadas caíram 4,6% durante o mesmo período, o que pode ser explicado em parte pelo facto de o stock ter ficado velho e desgastado, mas também Os preços caíram apenas 0,5%, apesar da crise (no entanto, os preços subiram no Outono). Agora poderá haver um período em que a venda de nova produção caia um pouco, mas não por falta de procura, mas porque muitos promotores de edifícios estão à espera, enquanto os preços flutuam grandemente e os bancos fazem exigências mais elevadas em tempos difíceis.

No entanto, é sem dúvida a produção nova que se aplica no futuro , mas claro que ainda há boas compras a fazer para quem procura também usados (os preços iniciais não mudam em tempos de crise, mas a situação de negociação sim). Embora a maioria das pessoas esteja agora à procura de novas casas, a oferta é limitada. A maioria dos melhores dos poucos projetos lançados no início do ano se esgotará rapidamente e haverá uma lacuna (já que muitos incorporadores de edifícios estavam em baixa durante a crise) até que casas recém-produzidas em boas localizações sejam lançadas em 2024 -2025 (observe então que está fora do planejado e que a mudança ocorre no máximo dois anos após o início das vendas). Espere também que os preços destes sejam significativamente mais elevados do que os vendidos este ano. Os súbitos aumentos de preços no Outono passado em projectos ainda não totalmente vendidos sublinham isto. Quando as coisas normalizarem, isso acontecerá rapidamente.

Nova produção entra em foco para investidores

Um aspecto completamente diferente em comparação com o período após a última crise é, como disse, que o foco para os próximos 5-10 anos será na nova produção (embora 2024/2025 provavelmente verá menos novos projectos do que o habitual). O parque habitacional está a começar a desgastar-se e há muitos problemas com danos causados pela humidade (normas de construção mais rigorosas só foram introduzidas em 2006), etc. reduzir significativamente os preços. Houve também muito pouca produção nova construída na década após a crise de 2008 em comparação com a década anterior. Em meados da década de 2020, os novos produtos produzidos entrarão assim num período áureo semelhante ao do início da década de 2000. Importante ter em mente: Os atores que têm procurado ativamente por proprietários de enredos há muito inativos (que precisavam de uma crise real para finalmente vender seus cobiçados enredos) e negociei bons preços para terrenos em boas localizações em plena crise - e que também têm uma boa economia e que sobreviveram ao colapso e mantiveram equipas de arquitectos/gestores de projecto há muito estabelecidas e contactos bancários estabelecidos enfrentam agora uma situação única. Estes são os jogadores em que você deve apostar.

Existem alguns projetos muito interessantes em curso em 2024. para obter a informação antes de se tornarem públicas (primeiro normalmente enviamos mala direta no início do processo para clientes que sabemos que procuram ativamente uma determinada área, depois publicamos os projetos nas newsletters 1 -4 semanas antes do lançamento público ) assine nossos boletins informativos. Boletim informativo lado oeste (Marbella, Estepona. Nueva Andalucia etc.). Boletim informativo zona leste (Nerja, Torrox, cidade de Málaga, etc.).

Oportunidades de investimento após a crise da Corona – 2024 e além

Espera-se que Espanha fique no buraco do vencedor porque muitos, incluindo viajantes de negócios, optarão por não participar em hotéis e preferirão ficar em residências durante a sua estadia, enquanto as viagens de longa distância fora da Europa se tornarão mais caras com uma fraca frequência de partidas, o que coloca Espanha em geral, e a Costa del Sol em particular, segundo a maioria dos analistas, numa situação muito favorável a longo prazo. , a capital da zona, Málaga , acabou assim na pesada lista da Forbes dos 20 melhores destinos do mundo para investir e viver. em que vale a pena investir em Espanha é uma empresa de investimentos escandinava. Os maiores portais internacionais em Espanha são agora propriedade de empresas escandinavas. O portal espanhol mais visitado, Idealista, foi recentemente comprado por 1,3 mil milhões pela empresa sueca de capital de risco EQT. O mundialmente conhecido investidor Warren Buffet, o “Oráculo de Omaha”, também fez a mesma análise durante a crise e comprou uma corretora em Marbella. Visam o longo prazo e acreditam num boom do interesse estrangeiro, principalmente na Costa del Sol, nos próximos 10 anos. Aqui encontra cultura, sol, natureza e infraestruturas aliadas a preços de habitação relativamente baixos numa comparação internacional. Muitos, portanto, também optarão por trabalhar remotamente a partir desta parte específica de Espanha, independentemente do local do mundo onde tenham o seu local de trabalho. A Andaluzia, e principalmente a estância costeira de Nerja (que já em plena crise começou a investir na modernização de parques naturais, trilhos para caminhadas, etc.) e Málaga, e não menos importante, o subúrbio de Rincón, chamaram a atenção. Esta última cidade investe na sua divulgação junto de turistas e investidores internacionais. Málaga já anunciou em julho de 2020, que está agora a iniciar o “Málaga 2030”, o investimento que fará da cidade o local mais atrativo da Europa para “viver, trabalhar e investir”.

Espera-se que o interesse em investir na Costa del Sol aumente acentuadamente nos Estados Unidos depois que a United Airways triplicou o número de voos diretos para a região. É provável que isto abra novas oportunidades para os investidores americanos explorarem o mercado imobiliário e outras oportunidades de investimento na Costa del Sol. A companhia aérea americana escolheu a Costa del Sol como único destino de férias em Espanha para onde voará todos os dias durante a época alta.

Que a vontade de investir do estrangeiro não se aplica apenas aos compradores de casas ficou claro quando a Google transferiu um dos seus escritórios mais importantes (segurança cibernética) para a cidade que mais cresce de todas, Málaga, durante o ano. A cidade passou por um desenvolvimento substancial que começou já durante a última crise. Acredita-se também que será Málaga quem beneficiará principalmente do novo arsenal de benefícios fiscais do Estado espanhol destinado a Startups estrangeiras.

Observe que as vendas secretas estão se tornando ainda mais comuns após a crise da Corona. Estas são, portanto, casas cujo preço foi reduzido, mas não são anunciadas publicamente. Este procedimento tornou-se cada vez mais comum e agora acelerou após a crise da Corona. As reduções de preços destas casas podem não ser publicadas publicamente, mas as enviamos por mala direta aos clientes que sinalizaram interesse e que podem rapidamente fechar um negócio. Em qualquer caso, até 2024, este tipo de negócio será o mais comum nas zonas mais atractivas de Espanha. Observe que muitos retiraram suas casas do mercado e muitos outros estão adiando a venda. Haverá assim menos casas na vitrine pública, mas maiores chances de fazer uma compra realmente boa para quem está ativo e pode agir rapidamente.

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Mencionaremos Nerja, a leste de Málaga, e a cidade de Málaga, na Costa del Sol, muitas vezes neste artigo. Há uma razão para isso. Nerja é há já algum tempo a cidade mais atrativa de Espanha para investir [3/11, foram também apresentados 21 números que sublinham isto, pois parece que Nerja é a líder de Espanha a nível provincial em termos de recuperação do turismo internacional após a crise . Durante o mês de outubro, a cidade teve uma taxa de ocupação hoteleira de 87,47%) e temos mais dados reais desta cidade (juntamente com Torrevieja) do que qualquer outra cidade de Espanha. A cidade de Málaga é a cidade com maior desenvolvimento em toda a região do Mediterrâneo neste momento. A propósito, as reservas de residências privadas em Espanha aumentaram espantosamente 1 milhão já no primeiro semestre de 2017, o que significa um aumento de 33% em comparação com o mesmo período do ano anterior! Há alguns anos, o aluguer de residências privadas, pela primeira vez, ultrapassou a indústria hoteleira em algumas áreas.

Muitas áreas em Espanha serão afectadas pela crise, mas Espanha é um dos países europeus que menos se saiu durante a crise económica dos anos 22/23. Talvez a principal razão pela qual a inflação do país (o facto é que já faz muito tempo que a Espanha não era tão barata para um sueco como é agora), o PIB e o mercado de ações não tenham sido afetados tão duramente como, por exemplo, a Suécia é que obtém o seu gás natural do Norte de África. Também ficou claro já no final de Junho que a Andaluzia em geral e a Costa del Sol em particular estarão entre os grandes vencedores no Sul da Europa. Em parte, as reservas na Andaluzia já aumentaram em ligação com o anúncio do Primeiro-Ministro de que o turismo será permitido durante o verão e a parte do país tornou-se rapidamente a região turística mais reservada do mundo , à frente da Flórida e das Ilhas Canárias. Além disso, os municípios da Sunshine Coast decidiram sair desta crise e não repetir o erro de 2008, quando apertaram o cinto de segurança. Marbella impulsionou a construção/renovação de hotéis de luxo adicionais e dentro de alguns anos terá um total de 12 hotéis de cinco estrelas. Já possui as instalações mais luxuosas de todo o país. O vizinho Fuengirola está a investir fortemente num novo porto e o gigante projecto de entretenimento "Intu" em Torremolinos anunciou que garantiu o financiamento e que o projecto continua. No lado oriental, Nerja está a investir fortemente no turismo sustentável e na construção de um campo de golfe de classe mundial, bem como na melhoria geral das praias e parques naturais, etc. aos turistas, designado num estudo da Comissão Europeia como “o segundo melhor destino da Europa”. Durante a última crise, tudo parou. A Espanha agora e a Espanha 2008 são dois mundos diferentes. Agora tudo está avançando, aparentemente não importa o que aconteça.

A zona mais lucrativa é, como disse, a Costa del Sol, e é a nova produção, devido à falta de novas habitações na sequência da longa crise, que é mais interessante para os investidores imobiliários . Isto aplica-se em particular às áreas onde ainda existem terrenos interessantes para construir. Contudo, os preços dos terrenos sobem rapidamente e, a cada nova fase de cada construção, os preços sobem. Se você tiver casas recém-produzidas em 2024 ou depois, compre agora, não mais tarde. De acordo com um estudo realizado pela AEV, o instituto de avaliação espanhol, são esperados aumentos acentuados nos preços das casas. Há uma série de factores diferentes que apontam para isso, tais como o facto de cada vez mais inquilinos quererem ter a sua própria casa, de o Brexit ter sido finalmente lido nos documentos e de a maioria das pessoas ter agora percebido que, apesar de tudo historicamente relativamente baixo as taxas de juros vieram para ficar enquanto a inflação aumenta e, historicamente, a habitação sempre foi um porto seguro para os investidores quando a inflação aumenta . Além disso, Espanha é o país da Europa onde se espera que o valor da habitação aumente mais rapidamente, e em Espanha espera-se que Málaga tenha o maior crescimento. Já no quarto trimestre de 21, havia números que mostravam que, pela primeira vez, Málaga ultrapassou Barcelona no número de casas recém-produzidas vendidas.

Leia nosso amplo artigo de visão geral sobre a nova produção na Costa del Sol.

Forte aumento do turismo na zona de Málaga

A província de Málaga viveu um ano recorde para o turismo em 2023, com mais de 14 milhões de visitantes e receitas superiores a 19 mil milhões de euros, os melhores números desde a pandemia e superando o recorde de 2019. O número de visitantes aumentou 9,4 por cento em relação a 2022 e as receitas cresceram doze por cento para 19,1 mil milhões de euros, um aumento de cinco mil milhões em relação a 2019.

Os viajantes aéreos para Málaga aumentaram 21 por cento e os viajantes de cruzeiro 52 por cento em comparação com 2022, com um total de 522.000 passageiros. Os hóspedes de hotéis e apartamentos aumentaram para 7,8 milhões, resultando em 29 milhões de dormidas.

O crescimento do turismo também tem um impacto positivo no mercado de trabalho, com um aumento do emprego no sector dos serviços em 4,1 por cento, para 128.430 pessoas. A receita média por quarto em Málaga aumentou para 90,10 euros.

São principalmente Nerja e Torremolinos que fazem você vencer em 2019, pois aumentam a média. Nerja tem a ocupação mais elevada com 94,46% (em comparação com Marbella e outras localidades da zona oeste que têm pouco mais de 80%). Nerja também superou todas as outras cidades próximas em termos de ocupação no final de 2023 (mais de 90%).

Embora o turismo esteja a atingir níveis recordes em muitos locais nas zonas mais atrativas, está a diminuir nas zonas do interior (note-se que estas zonas tiveram um impulso durante a pandemia, mas estão agora a começar a perder popularidade). Mesmo que não pretenda arrendar a sua casa, deve ter em conta as estatísticas de arrendamento, uma vez que estão fortemente correlacionadas com a evolução dos preços da habitação. Nerja tornou-se a melhor cidade para investir já durante a última crise, que superou bem e se tornou mais forte do que antes. A acção resoluta do município de Nerja com todos os investimentos ofensivos em trilhos pedestres, parques naturais e infra-estruturas durante os anos de pandemia significa que a cidade está mais bem equipada do que nunca durante o resto do século XX. Já o dissemos antes e estes números fazem-nos repetir com maior ênfase. Se vai investir, faça-o em Nerja ou numa das zonas em crescimento da cidade de Málaga.

Diferentes tipos de oportunidades para você que quer investir na Espanha em 2024

Uma das nossas especialidades é procurar terrenos em locais atraentes com uma imagem de preços atrativa e depois aumentar os preços de construção sem comprometer a qualidade ou as considerações ambientais através de um modelo de projeto espanhol comprovado que está agora a regressar. Estas são as chamadas sociedades de construção que removem o promotor e as suas margens altíssimas da equação e reduzem os preços em até 25%. Leia mais sobre a construção de sociedades neste artigo.

Vários promotores de construção mudaram a sua sede para Málaga, uma vez que a maioria dos grandes investidores vê o maior potencial futuro em Málaga e nas suas imediações. É principalmente o aumento do valor a longo prazo que é interessante, mas o aluguer nas zonas certas em Málaga está a registar o maior progresso de todas as áreas. A cidade de Málaga também não depende de um turismo forte, uma vez que empresas e advogados/médicos, etc., procuram habitação para alugar no mercado. Entre 2013 e 2019, segundo o banco central espanhol Banco de España, os preços dos alugueres aumentaram 45 por cento! Eles só continuaram a aumentar desde então.

Link para nossas últimas casas à venda em Málaga aqui.

Diferentes tipos de investimentos na Espanha

Quer comprar uma ou duas casas para alugar? É nossa especialidade encontrar exatamente esses objetos e também oferecer uma solução completa para locação (incluindo comercialização em portais internacionais, auxílio com licenças, gerenciamento de chaves, limpeza e administrativo, etc.)
Você está procurando algo em torno de um milhão de coroas suecas, no máximo? Muitos exigem objetos de renovação. No entanto, é difícil conseguir bons. Você também deve saber o seguinte: você pode fazer uma dedução fiscal sueca até mesmo na sua casa espanhola e na Espanha é fácil e barato renovar sua propriedade. Você também pode reduzir o imposto Itp (Impuestos de Transmissiones Patrimoniales) para 2% se vender a casa dentro de 3 anos e não se envolver em nenhuma atividade de aluguel. Leia mais sobre casas que precisam de renovação numa aldeia popular nos arredores de Málaga.
Pretende comprar um terreno e construir um projecto com 1 a 50 habitações (incluindo construção de moradias individuais de luxo)? Nosso experiente gerente de projetos (com base em vários de nossos projetos de construção anteriores e futuros) irá ajudá-lo a encontrar um terreno e negociar um bom preço. Em colaboração com os nossos arquitectos, ajudamos-lhe a desenhar e a garantir que o projecto cumpre todos os requisitos para a obtenção de licenças, etc. Também o colocamos em contacto com gestores bancários para financiamento, bem como com seguradoras para garantias.

O artigo a seguir abordará os seguintes pontos:

Melhores áreas para investir em Espanha
Melhores tipos de casas para um bom investimento imobiliário
Fatores importantes para um negócio de aluguel de sucesso – e armadilhas
Restrições ao arrendamento nas regiões autónomas espanholas
Sobre quais tipos de modelos as locadoras oferecem e como comercializar sua casa por conta própria
Isto é quanto você pode ganhar por ano alugando sua casa na Espanha (com cálculo de todas as despesas e receitas, bem como aumento de valor)
Sobre emprestar de um banco espanhol
Sobre o problema (e oportunidades) com objetos bancários
Sobre o mercado imobiliário espanhol – os preços estão a aumentar lenta mas continuamente após a crise
Estatísticas sobre histórico de preços
Resumo, sobre nossos serviços e links para leitura adicional

NOTA : o artigo é continuamente atualizado com novas estatísticas, atualizações de leis e outras coisas que abordam o tema do investimento imobiliário na Espanha. Recebemos com gratidão opiniões, correções, etc. Escreva para Info@spanskafastigheter.se

Spanskafastigheter.se está ativo em todo o país e trabalha com a maioria dos grandes bancos, locadoras/corretoras, etc. Portanto, recebemos números da maioria dos diferentes atores em toda a Espanha, mas nenhum número chega perto de corresponder aos números de Nerja para de locação. Os preços relativamente baixos da habitação, combinados com a elevada ocupação, significam que Nerja tem o maior ROI (Retorno do Investimento).

É difícil dizer com antecedência quais áreas se tornarão novos “hotspots”, mas o mais seguro, como em tudo o mais, é estudar a história. Se você tiver um histórico de aluguel documentado, estará mais seguro em seu investimento imobiliário do que 99% de todas as outras pessoas. Estamos constantemente à procura de boas áreas para investir, mas neste momento, e durante algum tempo, Nerja é o melhor local para investir em Espanha. Tenha em atenção que não existem casas nas quais valha a pena investir por menos de 1 milhão de coroas suecas na cidade, mas para investidores com um orçamento mais baixo existem outras opções (como Torrevieja, na Costa Blanca, que proporciona rendimentos mais baixos, mas também custa um pouco menos para buy in) que abordamos neste artigo. No entanto, investimentos realmente bons geralmente custam mais de 1 milhão de coroas suecas, independentemente de onde você olhar na Espanha. Os imóveis do banco são de fato baratos, mas não estão localizados em boas áreas.

Como a maioria dos corretores, nunca recomendamos aos nossos clientes que contassem com qualquer rendimento importante alugando a sua residência espanhola. Essas receitas eram vistas apenas como puro bônus. No entanto, isto foi antes de lançarmos o nosso site irmão para alugueres em Nerja em 2012, e antes de obtermos estatísticas dos nossos próprios clientes (começamos em 2008, durante a crise, por isso demorou 4 anos para as vendas começarem). Os números desta parte de Espanha são enormes e crescem a cada trimestre, e por isso 9 em cada 10 investidores procuram esta cidade em particular que, por diversas razões, é um local excepcionalmente bom para investir. não é possível fazer um bom investimento noutro local em Espanha. Mais sobre isto e mais sobre os valores de aluguer para Nerja (valores reais de diferentes operadores) e outras áreas em Espanha, restrições às licenças de aluguer por região e outras armadilhas e dicas que pode encontrar neste artigo. Primeiro, algumas palavras sobre nós do nosso corretor principal, Anders Larsson:

Em spanskafastigheter.se, nos concentramos em encontrar casas que sejam bons investimentos, tanto a curto como a longo prazo. Eles devem ter uma alta taxa de ocupação de acordo com as taxas semanais ou mensais do mercado. Analisámos a história das casas dos nossos próprios clientes, do nosso próprio negócio de aluguer e das estatísticas dos nossos parceiros desde os anos anteriores à crise até agora. É claro que para fazer o investimento mais seguro possível, deve investir numa casa (ou numa área) com um histórico de arrendamento que se manteve forte mesmo durante os anos de crise. Nosso objetivo é tornar o mais fácil e tranquilo possível para nossos clientes anunciar com sucesso e obter grandes lucros em seus aluguéis por temporada. Testamos e analisamos continuamente quais portais/empresas de aluguer internacionais e suecas apresentam os melhores resultados pelo menor custo/comissão possível. No entanto, tudo começa com encontrar a casa certa, na área certa e pelo preço certo . Para o efeito, dispomos de contactos bancários e de advogados, bem como de outros corretores independentes, que nos ajudam a analisar o mercado. Eles sabem que nossos clientes estão preparados e prontos para atacar quando o item certo aparecer.

- Anders Larsson , corretor principal spanskafastigheter.se Escreva para ele diretamente em spanienkontoret@spanskafastigheter.se

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É por isso que a receita potencial de aluguel de um imóvel é tão importante

Um erro que muitos que investem em imóveis cometem é olhar apenas para o desenvolvimento de valor potencial e negligenciar quanto/pouco uma propriedade gera de renda por ano. Em vez disso, apenas especulam sobre o valor futuro da casa. Warren Buffet, que se tornou o homem mais rico do mundo através de investimentos imobiliários, disse melhor:

“Se você se concentrar no desenvolvimento potencial do preço da casa que está almejando, estará especulando. Não há nada de errado com isso. No entanto, sei que eu próprio não tenho sucesso nas minhas especulações e sou cético em relação àqueles que afirmam ter sucesso no longo prazo com este tipo de especulação”.

De acordo com inquéritos aos clientes realizados pela Tripwell, 7 em cada 10 suecos alugam a sua residência no estrangeiro, para cobrir os custos. No entanto, a casa certa em Espanha pode gerar muito mais do que apenas cobrir custos. No entanto, você deve estar ciente de que na maioria das áreas da Espanha, apesar de sua grande popularidade, é difícil conseguir um bom revestimento. Mas com a casa certa na área certa (e o marketing certo através de terceiros, ou nos portais certos por conta própria), você pode fazer um investimento imobiliário realmente bom em Espanha.

Espanha é agora considerada o destino turístico mais seguro do mundo, e com muitos que anteriormente escolheram a Turquia, a Grécia ou a Tailândia optando agora por passar férias em Espanha, o país avançou e ultrapassou os EUA. A Espanha é hoje o segundo destino turístico mais popular do mundo (depois da França). Em 2016, Espanha teve 75 milhões de visitantes, em 2017 foram 82 (!) milhões de visitantes estrangeiros. Este foi o quinto ano consecutivo que o recorde foi quebrado. Uma grande razão pela qual os números estão a aumentar tão dramaticamente é que cada vez mais pessoas visitam Espanha durante todos os meses do ano, não apenas na época alta. O mais incrível é que se acredita que o limite máximo está longe de ser alcançado e que as mudanças no padrão do turismo global pós-Corona levarão a um turismo ainda mais forte para Espanha. Durante o primeiro semestre de 2022, a ocupação foi quase tão elevada como em 2019, mas foi arrecadado mais dinheiro, uma vez que cada turista gastou mais dinheiro do que antes da pandemia.

Outra tendência é que os turistas internacionais de luxo tenham aberto os olhos para a Costa del Sol. O turismo na Costa Blanca, por exemplo, também está a aumentar acentuadamente, mas é o turismo de baixo orçamento que até agora prevalece nesta parte de Espanha. As três maiores regiões para o turismo internacional são a Andaluzia (principalmente a Costa del Sol), Valência e Catalunha. Seguem-se depois as Ilhas Canárias e as Ilhas Baleares (com Maiorca na liderança, que, no entanto, está a cair acentuadamente, e a TUI reduziu a capacidade em 30% já em 2019). Artigo especial casas de luxo e apartamentos exclusivos em Espanha.

Em 2016, a construção civil representou 10% do PIB de Espanha. Em 2017, cresceu significativamente e investiu mil milhões de euros em nova produção apenas na Costa del Sol. Provavelmente nunca mais começaremos a construir ao mesmo ritmo de 2007, antes da crise. Mas é evidente que há muitos projectos de construção em curso a partir de 2024 (no entanto, alguns foram adiados para 2025 devido ao aumento dos preços) e mais além, e especula-se que dentro de apenas alguns anos atingirão uma taxa de produção de 400.000 casas recém-construídas por ano. ano.

A área de Málaga em foco para a produção cinematográfica internacional

Nerja, juntamente com Málaga e Marbella, tornou-se no último ano um local popular para a produção cinematográfica, graças às suas belas paisagens e excelente clima. Após uma recessão durante a pandemia de COVID-19, a região de Málaga recuperou fortemente na indústria cinematográfica. De acordo com o Málaga Film Office e os seus parceiros na Andaluzia, as produtoras locais têm estado no centro desta recuperação, mas a área também atraiu mais de 20 projetos cinematográficos britânicos e vários alemães.

Nerja atraiu particularmente o interesse internacional. A diretora americana Tosca Musk, irmã de Elon Musk, escolheu a cidade para as filmagens de sua nova comédia romântica ‘Wallbanger’, chamando o resort costeiro de “o melhor local da Europa para filmar”.

Além disso, antes da pandemia, foi noticiado que George Clooney e outros produtores estavam interessados em comprar o clube de futebol de Málaga, como parte de um plano maior para fazer de Málaga a "nova Hollywood" da Europa. Isso agora parece estar se tornando realidade.

O florescente turismo espanhol, as boas infra-estruturas e os baixos preços das habitações de alta qualidade tornaram a Espanha altamente atractiva para os investidores internacionais. Mas o turismo e a qualidade da habitação em Espanha variam muito por região, cidade e bairro. Vamos, portanto, dar uma olhada mais de perto nas diferentes áreas espanholas.

Comprar casa ou apartamento em Espanha - boas áreas

Andaluzia – As regras da Costa del Sol

O maior site internacional Spain-Holiday compilou uma lista dos 10 locais mais solicitados em Espanha para aluguer de férias (note que a metade inferior da lista tem menos de metade do número de pedidos dos 3 primeiros).

Marbelha *
Nerja
Calpe
Barcelona
Benalmádena
Lloret de Mar
Moraira
Sentado
Fuengirola
Almuñécar

* Observe que "Marbella" para muitos é um termo amplo que também inclui áreas próximas, até Estepona. Isso significa que você tem um trecho de aproximadamente 13 quilômetros (Málaga a Estepona) onde todas as cidades mais ou menos "canibalizam" a ocupação umas das outras. Nós próprios tentamos há vários anos actividades de aluguer na zona de Marbella, mas é muito difícil conseguir uma ocupação elevada porque a área é muito espalhada e poucos conseguem distinguir os diferentes locais uns dos outros. Como a área é geograficamente confusa, você também não tem tantos hóspedes recorrentes (basta que os hóspedes recorrentes sejam os melhores clientes e você deseja que eles representem 30% ou mais das reservas). Num ano vivem em Mijas, no outro em Fuengirola , etc. Se vai investir em Marbella ou arredores, invista principalmente no segmento de luxo em Puerto Banus ou Nueva Andalucia , que também é uma excelente opção. É um segmento mais claramente enquadrado. O problema com Banus é que a maioria das casas de luxo que estavam à venda a preços fortemente reduzidos foram vendidas. Ainda existe uma diferença de preço, mesmo para estes imóveis mais exclusivos, em relação a 2007, mas não é tão acentuada. Leia uma visão geral das compras mais acessíveis de casas recém-produzidas na Costa del Sol ( atualizado continuamente).

As regiões costeiras, Costa del Sol , Costa Tropical e Costa de la Luz são as zonas mais procuradas da Andaluzia. Estas áreas são destinos turísticos populares durante o verão. As cidades mais procuradas são sobretudo Nerja, que também tem um forte turismo de inverno, (a leste de Málaga) e Marbella, seguidas de Benalmadena, Fuengirola (embora esta última cidade esteja em declínio há muito tempo) e, em certa medida, Almuñecar ( o grande interesse por Nerja transbordando para Almuñecar). A cidade de Málaga é uma opção muito interessante na Sunshine Coast (o interesse tanto na compra como no aluguer aumenta constantemente). Fique atento também às novas produções nas áreas entre o Aeroporto de Málaga e Nerja. Os terrenos são mais baratos que outros locais do litoral e estas zonas poderão atrair cada vez mais turistas nos próximos 5 anos (cada vez mais pessoas vêem a proximidade do aeroporto como uma grande vantagem, além de quererem passar as férias num ambiente fresco , casa recém-construída).

Assine a nossa newsletter para o leste da Costa del Sol (principalmente Nerja, mas também Almuñecar/La Herradura, Rincón e Torrox quando surgir algo interessante).

relativamente procuradas ao redor de Marbella ficam entre San Pedro e Estepona (e também entre Marbella e Elviria), bem como Nueva Andalucia (também chamada de vale do golfe) ao norte de Puerto Banus. No entanto, estas áreas não têm números de aluguer tão fortes como Nerja ou Puerto Banus.

Entre Marbella e Puerto Banus, e especialmente nas zonas centrais desta última zona, os preços são marcadamente mais elevados. Porém, aqui também há bons investimentos a serem feitos, mas em faixas de preços mais elevadas.

Nosso boletim informativo para a Costa Oeste do Sol (principalmente Marbella e arredores).

Destinos em ascensão na Andaluzia : cidade de Málaga , Cádiz (como Sotogrande , Chiclana de la Frontera e Zahara de los Atunes têm um desenvolvimento promissor, mas incerto). A zona de Huelva, na Costa de la Luz, que também fica perto do aeroporto de Faro, também deverá desenvolver-se fortemente com o aumento do turismo. No entanto, ainda não estamos completamente convencidos disso. No entanto, os preços em Huelva são os melhores de Espanha neste momento (em relação à quantidade de habitação à beira-mar que se consegue pelo dinheiro) e são comparáveis aos da primeira vaga de propriedades bancárias que surgiu após os anos de crise. Um dedo de alerta também deveria ser levantado para Benalmádena, onde há muita construção em relação à demanda no momento. O mesmo se aplica a Estepona.

Mas a grande favorita dos investidores em Solkusten (o facto é que esta cidade é há muito tempo a número um entre os investidores suecos e os internacionais também já abriram os olhos ao seu potencial) é, como disse, Nerja, devido a uma aluguel muito bom e preços de habitação relativamente baixos. Nos últimos anos, ganhou ou terminou bem em diversas pesquisas internacionais. A atenção internacional em torno da pequena cidade espanhola levou a Euroweekly a escrever "Com os prémios supostamente julgados com base no aumento de críticas positivas, pesquisas e interesses de reserva, apenas demonstram o crescimento do apelo da cidade..." Veja as melhores ofertas em Nerja à direita agora. (atualizado semanalmente). Artigo de visão geral nova produção em Nerja.

Se você está de olho nas áreas a oeste de Málaga, considere comprar um imóvel com um histórico de aluguel bem documentado . Embora o turismo esteja a bater todos os recordes e a crescer mais forte na Costa del Sol em geral, ainda existem demasiadas casas não vendidas em muitas áreas a oeste de Málaga. Não é o ideal.

Costa Branca

O mercado está a crescer fortemente, mas as receitas são baixas em comparação com a Costa del Sol (ver mais nos números reportados mais abaixo no artigo), uma vez que o turismo de Inverno não é tão forte (embora seja bom em comparação com a maioria das outras áreas em Espanha), enquanto aqui também está muito vazio, o que deprime o revestimento.

No longo prazo, porém, pode ser uma boa compra apostar na Costa Blanca, e especialmente nas praias mais populares da cidade de Torrevieja (evite a própria cidade). Existem muitas propriedades bancárias em Torrevieja e arredores, mas raramente são de alto padrão e estão (incorretamente) localizadas perto de autoestradas, etc. Por outro lado, um apartamento de 2 quartos numa boa localização custa apenas a partir de apenas mais de um milhão de coroas suecas ou mais, mas note que está a tornar-se cada vez mais difícil encontrar boas acomodações numa boa localização nesta faixa de preço, mesmo perto de Torrevieja. Há também muitas construções novas que ainda são relativamente acessíveis.

Outras áreas populares incluem Calpe, Altea e Denia. No entanto, os preços da habitação são mais elevados aqui e o turismo não é tão extenso (embora seja mais intensivo em dinheiro) como, por exemplo, em Torrevieja.

Quanto às principais localidades da região, Alicante e Valência, ainda existem alguns imóveis bancários disponíveis. No entanto, é mais comum os turistas reservarem hotéis do que apartamentos/casas nestas cidades.

Outras zonas, mais a sul, incluindo a Costa Cálida, são mais difíceis de conseguir. Acima de tudo, é a falta de voos provenientes da Suécia que constitui um problema. É verdade que existem muitas áreas preservadas e muito pitorescas entre Torrevieja e Almeria (no entanto, algumas áreas estão a crescer em popularidade), mas durante a maior parte do ano o turismo é basicamente inexistente.

A nossa principal recomendação é este projecto único com apartamentos de praia num dos últimos 15 lotes de praia reais em Espanha que podem ser construídos. Localizado em Almerimar.

Catalunha (Barcelona, Sitges, Lloret del Mar e Girona)

Barcelona é de longe a cidade mais visitada de Espanha. O clima no inverno não atrai turistas, mas o pulsar de Barcelona atrai o ano todo. No entanto, os pequenos investidores (embora o segmento de luxo e as maiores propriedades de investimento ainda atraiam compradores estrangeiros) estão a evitar Barcelona neste momento, e parece que o farão durante algum tempo. Para desacelerar o turismo galopante, a cidade decidiu parar completamente de conceder licenças de aluguer de apartamentos turísticos. Ainda não há uma data definida para quando, ou se, esta decisão se pretende reverter.Desde outubro de 2017, também tem havido grande incerteza em toda a Catalunha devido à grande desordem relacionada com a declaração de independência. Embora a situação se acalmasse com o tempo, o estrago já estava feito e centenas de empresas deixaram a Catalunha, como vários grandes bancos e o gigante da cerveja San Miguel (que mudou a sua sede para a crescente área de Málaga).

Existem também restrições de licença para aluguer nas populares Girona e Lloret del Mar, e no resto da Costa Brava, mas não são tão rigorosas como em Barcelona. No entanto, não podemos, em sã consciência, aconselhar ninguém a investir na Catalunha. Em vez disso, aposte na Costa del Sol. (a maioria se concentra em Barcelona e Sitges).

Maiorca e Ilhas Canárias

Os preços nunca caíram tanto nestas ilhas populares como no continente, o que levou a maioria a botanizar a oferta de casas hipotecadas.
Tenha em atenção, no entanto, que não existem serviços bancários nas zonas mais populares e turísticas; como Playa del Inglés, Maspalomas, etc. Nas Ilhas Canárias, a melhor escolha é escolher uma residência num local que tenha boas ligações com um dos locais mais populares de Gran Canaria e Tenerife, respetivamente.

Observe também que as restrições ao aluguel de casas são muito rigorosas (e as multas por incumprimento podem chegar a 60.000 euros) tanto nas Ilhas Canárias como em Maiorca. Isto provavelmente tem a ver com o facto de a forte indústria hoteleira (especialmente quando os resorts exclusivos com tudo incluído) se sentirem ameaçados por casas de férias baratas e de fácil acesso. Em Maiorca, parece também que haverá leis ainda mais rigorosas no futuro. A zona não é recomendada para investimento imobiliário, [Atualização] Há já alguns anos que é proibido alugar apartamentos privados em Palma, e o AirBnb também foi proibido.

Em que tipo de habitação você deve investir na Espanha?

Esses aspectos são mais importantes se você deseja alugar sua casa:

O desempenho do apartamento ou villa no mercado de arrendamento (ou quanto rendimento o imóvel comercial realmente gera) também determina em grande parte quanto vale a longo prazo. Não olhe tanto para factores como o quanto é avaliado em relação ao empréstimo da casa (a avaliação do banco hoje em dia é surpreendentemente inferior ao valor real de mercado), ou o preço por metro quadrado, cujas curvas parecem como um eletrocardiograma em períodos de tempo relativamente curtos.

A quantidade de renda previsível que a propriedade gera é o aspecto mais importante de como o preço de uma propriedade evolui ao longo do tempo. Também fatores como quanto tempo leva para vender propriedades semelhantes na área, quanto foi concluído na área, para qual grupo-alvo você aluga principalmente (o segmento de baixo orçamento e o segmento mais caro são os grupos-alvo menos estáveis) , a estabilidade da locadora (existem alternativas em caso de falência?), etc.

Fatores importantes para alugar:

A vista para o mar não é obrigatória, mas uma grande vantagem na maioria das cidades. Um terraço ou varanda é desejável (especialmente se você estiver fazendo marketing para turistas escandinavos).
1-3 quartos. Os tipos de alojamento mais populares, em termos de preferências dos turistas internacionais, são 1. Villa. 2. Apartamento 3. Moradia geminada. 4. Cobertura. 5. Casas de campo 6. Estúdios (mas deverão ter kitchenette/cozinha). Quando se trata de moradias, é importante que tenham uma boa localização. É mais fácil conseguir uma ocupação elevada de um apartamento, mesmo que não esteja numa localização muito boa (devido ao preço mais baixo por noite). Mas a moradia certa na área certa é, na maioria dos casos, o tipo de habitação que geralmente proporciona o rendimento mais elevado.
Que a área esteja bem conservada e que esteja a poucos passos da praia (em algumas áreas este fator é mais importante do que em outras. Depende do que a área oferece).
Menos de uma hora de carro até o aeroporto mais próximo. Há um ponto problemático em 50-60 minutos, e o interesse cai acentuadamente quanto mais longe do aeroporto você precisa chegar.
Boas comunicações em geral. É uma grande vantagem se for um local onde não é necessário carro para se locomover e onde a rede de ônibus é bem desenvolvida.
Você também deseja entretenimento, instalações de serviço, restaurantes, etc. a uma curta distância (ninguém quer precisar de um carro alugado/táxi para chegar ao restaurante mais próximo).
Ninguém quer viver perto de uma auto-estrada ou de uma via importante, pois isso é considerado perturbador, para dizer o mínimo.
Quanto aos B&B, o interesse por este tipo de alojamento é hoje muito baixo, mesmo a nível internacional. Por que viver espartanamente quando você pode morar em sua própria casa ou apartamento quase pela mesma quantia?

Os cinco principais fatores-chave para turistas internacionais são:

1. Uma máquina de lavar roupa 2. Terraço ou varanda. 3. Acesso à piscina. 4. Ar condicionado. 5. Vista mar. Fatores como TV a cabo, estacionamento, lava-louças, jacuzzi, aquecimento, animais de estimação e propriedades adaptadas para deficientes (todos edifícios novos na Espanha) também estão incluídos na lista dos dez principais recursos importantes para um imóvel para alugar. O mais importante, porém, é SEMPRE a localização.

Concentre-se na qualidade, mas perceba que isso não significa necessariamente casas recém-produzidas com os mais elevados padrões de construção. A localização é o mais importante. Há casas de altíssimo padrão, localizadas perto do mar, com bons preços, mas para as quais não há procura alguma. Estes podem ser encontrados em torno de Alicante, mas também em torno de Marbella, em direção a Gibraltar. Estas casas são mais adequadas (especialmente quando grandes e recentemente construídos blocos recuperados de bancos localizados em novas áreas que carecem de vida, movimento e história) como a casa mais barata possível para uso próprio . Porém, não conte com ninguém querendo alugá-los durante as férias, ou que o valor aumentará significativamente no longo prazo.

Existem “exemplos de terror” ao longo do Solkusten, casas que aparentemente funcionam muito bem e que não são alugadas. Um comprador sueco com quem conversamos comprou recentemente um apartamento novo de 2 quartos, terraço com piscina, localizado à beira-mar, em uma área em direção a Estepona, no oeste da Costa del Sol, no ano passado. Apesar disso, ele teve apenas 9 dias de ocupação durante o ano!

Existem vários complexos recém-construídos (tanto na Costa del Sol oeste como na Costa Blanca) perto do mar, com uma piscina na cobertura e aparentemente tudo o que as pessoas querem nas férias que não chegam nem a um mês de ocupação. Neste caso, estes proprietários são obrigados a alugar o seu apartamento a hóspedes de longa duração, o que leva a rendimentos baixos. Não compre em áreas com muitas casas vagas. Isto coloca uma pressão considerável sobre os preços dos aluguéis. Os grandes rendimentos estão no aluguer da casa durante 1 a 4 semanas de cada vez, especialmente durante a época alta.

O segmento que melhor funciona em Nerja (que é portanto a cidade espanhola que mais investidores atrai) é o T1-2 quartos, relativamente central, terraço ou varanda com vista mar. Portanto, centro da cidade, Praia de Burriana, Capistrano e arredores, Parador e mais algumas áreas são cartões seguros, por assim dizer. Nosso corretor na área, Anders Larsson, tem controle sobre o nível de endereço.

O valor de uma propriedade é determinado por vários fatores diferentes e não existem duas casas exatamente iguais. Às vezes é decisivo em que bairro está localizado (se há restaurantes e lojas, etc.), comunicações, estado geral (e se tem alguns detalhes interiores únicos), tamanho e localização do terraço, vista, direção, qualidade de praias próximas, ruído de trânsito, zonas verdes, infraestruturas, marinas planeadas e (principalmente) existentes, campos de golfe e outros pontos turísticos ou atrações.

O importante, como disse, é não olhar cegamente para factores individuais como o preço do metro quadrado, a vista para o mar e o estado dos materiais de construção/cozinha, etc. barato para ser verdade, provavelmente não é verdade” aplica-se ainda e para sempre.

Acima de tudo, esteja atento ao investir em projetos existentes ou futuros (muita coisa está acontecendo agora que as vendas aumentaram e até mesmo americanos e chineses demonstraram grande interesse em investir em casas na Espanha) projetos recém-produzidos que estão localizados em áreas sem história. em termos de aluguer . De quem é a responsabilidade, por exemplo, de comercializar e estabelecer uma urbanização completamente nova entre Alicante e Torrevieja (ou em terrenos privados entre Marbella e Gibraltar)? Se nada fez com que os turistas o procurassem antes, o que dizer que o farão agora? Os promotores e o município não gastam dinheiro com o marketing e a própria área residencial (urbanização) carece de meios/competência para o fazer. É assim que surgem as cidades fantasmas, construídas em áreas pouco frequentadas, sem um plano para atrair turistas. O mantra “construa e eles virão” é poético e bonito, mas raramente funciona na realidade.

Os três tipos de aluguel por temporada mais solicitados com base no tipo de férias:

Feriado de Praia.
Feriado familiar.
Alojamento de luxo.

Depois, há viagens de golfe, férias no campo, férias econômicas, viagens de fim de semana às grandes cidades e férias de esqui.

7 boas dicas básicas para ter sucesso ao alugar uma casa de férias na Espanha

Se você gerencia tudo sozinho (caso contrário, a locadora cuida desses detalhes):

Tire fotos que mostrem claramente o interior e o exterior e concentre-se principalmente em detalhes como a vista para o mar desde o terraço, o jardim se houver, a cozinha e seus equipamentos, o banheiro, bem como a roupa de cama, etc.
Torne as manchetes do seu site/portal de anúncios o mais convidativas possível, concentrando-se no que torna a sua casa única (localização, preço, etc.). Inclua o máximo possível na descrição. Hoje em dia, as pessoas querem o máximo de informação possível antes de tomar uma decisão e fazer uma reserva.
Responda rapidamente às perguntas e, de preferência, tenha um número de telefone para o qual possa ligar. Cerca de 10% dos seus clientes potenciais preferem usar o telefone em vez do e-mail, e aqueles que usam o telefone também tendem a fazer reservas diretamente em maior medida do que outros.
Mantenha cópias de todas as comunicações. Sempre notifique em relação à reserva por meio de regras (incluindo regras de cancelamento) que se aplicam à sua casa e área.
Mantenha sempre seu calendário de reservas bem atualizado.
Reúna seus clientes em uma lista de e-mail (como o serviço gratuito Mailchimp) e informe-os sobre descontos, etc.
Seja flexível. Altere preços, acrescente equipamentos, renove um pouco, etc., se necessário, para despertar o interesse. Se você tiver uma ocupação baixa, se obtiver uma resposta ruim à sua publicidade ou se sua locadora não entregar, esteja preparado para mudar rapidamente de estratégia ou contratar alguém que conheça o mercado, que possa colocar seu aluguel em funcionamento rapidamente (no entanto , não seguiu o nosso conselho e comprou uma casa localizada numa zona onde ninguém quer alugar, honestamente não há muito o que fazer).

Não se esqueça dos pequenos, mas importantes detalhes da sua casa

Mesmo que você tenha uma residência na classe econômica ou no segmento um pouco mais luxuoso, você tem muito a ganhar, como as grandes redes de hotéis de luxo, colocando um pouco de alma e reflexão nos pequenos detalhes. Sempre há pessoas dispostas a pagar mais pela qualidade!

Além disso, transformar uma casa quotidiana no meio da multidão na opção mais atraente para a cada vez mais exigente Europa Escandinava/Ocidental não exige tanto quanto se poderia pensar.

Compre móveis, talheres e copos novos e alguns detalhes de interior simples, mas bonitos, como, por exemplo, pinturas a óleo e lindos vasos, almofadas e mantas decorativas, etc.
O detalhe absolutamente mais importante, e esta é uma tendência em forte crescimento na indústria de viagens internacionais em quase todos os segmentos, é investir em roupas de cama de alta qualidade.
O algodão egípcio com o nome Öko tex (estes tecidos de qualidade, não tóxicos e ecológicos, também não têm de custar muito e a durabilidade é muito boa) ou os lençóis de linho verdadeiro são, para muitos, um argumento por si só para escolher a sua casa particular ( evite a seda, pois é um material que não resiste às lavagens regulares na máquina).
Faça como os hotéis de luxo e opte por 100% algodão egípcio penteado fino com 300-400 fios, que é o meio-termo entre o máximo conforto e durabilidade, e escolha conjuntos exclusivamente brancos. Isso sinaliza luxo e conforto imbatível. Esta tendência foi iniciada pela Westin Hotels & Resort quando lançaram a sua "Heavenly Bed" em 1999. Desde então, tornou-se padrão para hotéis de luxo (e hoje em dia também para muitos hotéis económicos) utilizar roupa de cama branca de alta qualidade.
Além disso, não se esqueça de oferecer um belo conjunto de toalhas (incluindo uma toalha de banho). Seus convidados apreciam muito isso e isso os faz querer voltar ano após ano. É muito importante construir um círculo forte de clientes recorrentes para qualquer tipo de negócio de aluguel. Estes também levam você possivelmente tempos mais difíceis.
Em alguns casos, as locadoras são responsáveis por todas as roupas de cama, etc., mas achamos que você deve cuidar disso ou pedir que se concentrem na qualidade.
O luxo cotidiano atrai a classe média como nunca antes. Restrições às licenças de aluguer em Espanha Se investir num apartamento para alugar, deve antes de mais nada certificar-se de que a residência tem toda a documentação em ordem, principalmente a licença de residência: Licencia de Primera Ocupación (também chamada Cédula de Habitabilidad). Sem isso, não poderá solicitar uma licença para alugar a sua casa a turistas (nem todas as zonas de Espanha exigem este tipo de licença). É função do advogado garantir que esses documentos estejam em ordem. Ou seja, NÃO faça compras na Espanha sem advogado. Desde 2011, a decisão sobre a regulação do mercado de arrendamento cabe às 17 regiões autónomas de Espanha. Portanto, é de extrema importância que antes de realizar uma compra para fins de investimento, você tenha uma visão geral das obrigações e direitos que se aplicam na região onde você está comprando a sua casa. Nas áreas onde não foram introduzidas leis especiais, aplica-se a lei geral LAU (leis de arrendamento em áreas urbanas). Muitas regiões de Espanha reforçaram recentemente as suas regras. No entanto, isto só é positivo na maioria dos casos (em algumas regiões, no entanto, infelizmente, o lobby da indústria hoteleira reduziu completamente a capacidade dos indivíduos de arrendar a sua casa). A razão para as novas leis é que elas querem garantir a segurança e o nível de bem-estar dos inquilinos, e garantir que os proprietários estrangeiros paguem impostos e que tenham seguro (há um seguro adicional que você pode contratar em sua casa seguro) que cobre as eventualidades que possam surgir quando você tem inquilinos. Em geral, e isto aplica-se a todos os países da UE, querem ter um melhor controlo do turismo, dos indivíduos que estão no país durante um determinado período.
O preço da licença de aluguel é único e varia de região para região. Em algumas regiões é um custo fixo dependendo da área local. Em outras regiões, depende de quantos convidados sua casa pode acomodar. As licenças custam entre 200€ e 500€. NOTA: Em muitos casos, novas leis e regulamentos podem ser evitados, tais como exigir que o inquilino seja registado com um número de passaporte (algo que se está a tornar cada vez mais comum na UE), adicionando a sua residência a uma empresa de aluguer registada, que por sua vez cuida de tudo isso. Andaluzia Começamos com as leis relativamente novas para a Andaluzia e escrevemos alguns parágrafos extras porque é para esta região (leia-se: Costa del Sol) que a maioria dos investidores olha.
A ambição da Andaluzia é tornar-se líder mundial no turismo, e então a qualidade da oferta em termos de habitação para arrendamento deve ser aumentada. No entanto, as leis aqui não visam impedir o aluguer de residências privadas, uma vez que a organização de interesses destas é muito mais forte (há mais residências privadas do que camas de hotel na Costa del Sol). Além disso, são necessárias leis para regular esta crescente indústria milionária. Conhecemos pessoas que ganham tanto dinheiro com algumas propriedades que vivem apenas delas. Os nossos clientes mais bem-sucedidos acolhem bem as leis e estão convencidos de que elas levarão a receitas ainda maiores (já que você pode começar a cobrar preços mais altos), ao mesmo tempo que eliminarão jogadores desonestos que deram a certas áreas uma má reputação imerecida. As novas leis, viviendas con fines turísticas, entraram em vigor a partir de 05/11 de 2016. Nosso advogado corporativo, Francisco López Vera, esteve envolvido no processo quando os advogados em Nerja apresentaram seus pontos de vista sobre o primeiro projeto das autoridades. Ele, portanto, tem uma compreensão sólida das letras miúdas. Se alugar a sua casa a outras pessoas que não amigos e conhecidos (e não cobrar por isso), terá de registar a casa junto das autoridades (o registo é gratuito na Andaluzia ), o que significa que cada casa também recebe um ID único. , que entre outras coisas deve aparecer na publicidade. Os seguintes requisitos são impostos a uma residência para alugar: As propriedades recém-construídas devem cumprir as leis nacionais e regionais vigentes em matéria de segurança, regulamentos de saúde, leis que afetam pessoas com deficiência, etc. se necessário . Os quartos devem estar equipados com um número proporcional de móveis ao seu tamanho. Entre maio e setembro deve haver ar condicionado em cada quarto e na sala (unidades portáteis não contam). Quando as casas são alugadas entre outubro e abril, devem estar equipadas com aquecimento. Um kit de primeiros socorros deve estar em todas as casas. Os condôminos deverão auxiliar com documentos, material impresso ou em formato digital, mostrando ao hóspede onde estão localizadas a farmácia, hospital, estacionamentos, restaurantes, shopping centers mais próximos, bem como mapa do entorno imediato e guias turísticos em geral ( disponível gratuitamente em princípio em qualquer lugar, tudo o mais que pudermos ajudar nossos clientes). Um caderno onde os inquilinos podem anotar qualquer reclamações, além de uma placa bem visível informando aos moradores sobre a existência do livro. É obrigatório que a casa seja limpa antes e depois de cada novo inquilino. Roupa de cama limpa, bem como um par extra. Instruções sobre como funcionam os utensílios de cozinha. Um número de contato para uma pessoa (divulgue para terceiros) que possa lidar com quaisquer reclamações ou preocupações do inquilino, para que possa ser resolvido o mais rápido possível. Você também deve informar claramente seus convidados sobre as regras que se aplicam em sua casa em relação a animais de estimação e fumo, bem como qualquer leis especiais na área imediata. Observe que a exigência de WiFi foi removida do primeiro projeto de lei. Ainda recomendamos que você ofereça algum tipo de Internet (mesmo que seja apenas por meio de um stick recarregável) aos seus inquilinos. Uma coisa a notar. Você não pode alugar para mais de 15 pessoas ao mesmo tempo. Interpretamos isso como uma forma de facilitar a administração de um negócio de B&B. Contanto que você não tenha mais de 15 residentes, você não precisa de uma licença especial além daquela que todos os proprietários de casas que alugam devem ter independentemente. Se você possui mais de 3 casas em um raio de um quilômetro e deseja alugar, deverá se registrar como "Empresa". Depois, há também alguma regulamentação e definição de padrões em relação ao pagamento, cancelamento, check-in e check-out, etc. Isto e informações sobre como registar facilmente a casa serão explicados pelo nosso corretor numa fase posterior do processo. Em conexão com a compra, nosso advogado também garante que você acompanhe as exigências das autoridades. As multas por não cumprimento das leis são a partir de 1.500€. No entanto, não vemos razão para não seguir as leis. Aragão (Saragoça) Nesta província, desde recentemente, é necessário que se registe em Viviendas Turisticas, e que assuma a responsabilidade de saber a quem aluga, etc. deixe a locadora cuidar disso com um número de passaporte, etc.).
As autoridades da região são bastante zelosas e as multas podem ascender a 90.000 euros se não as seguir. Desde 2017, existem novos requisitos para que a casa seja registada para arrendamento. A inscrição é feita através do posto de turismo local. Astúrias (Oviedo ) Aqui as residências de um quarto não são válidas para aluguer a turistas. As Ilhas Baleares (Maiorca, Ibiza e Menorca) As Ilhas Baleares têm regras complicadas. Você pode solicitar uma licença de aluguel se possuir uma villa ou casa geminada, mas não se for um apartamento. Muitos avaliadores acreditam que, em vez de flexibilizar estas regras, elas se tornarão ainda mais rigorosas. Entre outras coisas, existe a proposta de que seja necessário ter autorização dos vizinhos para obter licença de arrendamento. Infelizmente, o lobby entre as cadeias hoteleiras é muito forte em Maiorca. As autoridades também sinalizaram que irão procurar activamente aqueles que evitam impostos recorrendo à LAU (lei do arrendamento em áreas urbanas), por exemplo, não registando a sua residência e publicitando em portais "não turísticos". No entanto, você é obrigado a pagar impostos independentemente. País Basco É necessário ter a sua casa registada no "Registro de Empresas Turísticas" para poder alugá-la. São esperadas mudanças na lei, mas neste momento você precisa possuir 2 casas para alugar para obter uma licença (em alternativa, registrar a casa individual em uma locadora registrada). Cantábria (Santander) Esta região tem uma das leis mais rigorosas de Espanha. Para obter a licença para a sua habitação, classificada como “alojamento não hoteleiro”, deverá, entre outras coisas, cumprir determinados requisitos para pessoas com deficiência. Existem também regras complicadas de marketing, declaração às autoridades para cada hóspede, etc. Castela-La Mancha (Toledo) Eles sinalizaram para uma mudança, mas no momento em que escrevo você não consegue obter uma licença para alugar sua casa nesta província . A exceção são as residências no campo que podem obter licença de Vivienda Rural. Castela e Leão (Valladolid) Não é permitido alugar a sua residência privada a turistas. Mas o proprietário da casa tem o direito de arrendar de acordo com a LAU. No entanto, não poderá publicitar estas casas em portais/canais turísticos. Extremadura (Mérida) Veja acima. Galiza (Santiago de Compostela) Uma nova lei entrou em vigor em junho de 2015 e agora é permitido alugar residência privada a turistas. No entanto, é necessário seguir algumas orientações de acordo com a regulamentação regional. Ilhas Canárias (Gran Canaria, Tenerife) A lei mais recente relativa às licenças de arrendamento excluiu cerca de 95% de todas as casas de férias. Existem agora restrições ao arrendamento de habitação em “zonas turísticas”, bairros turísticos” ou num “mix de empreendimentos residenciais e bairros turísticos”. Isto significa que os proprietários e locadoras devem analisar quais áreas podem ser contabilizadas como “áreas turísticas”. Durante o verão de 2015, quando a lei entrou em vigor, as autoridades anunciaram que iriam garantir ativamente o seu cumprimento e que a multa poderia ascender a 60.000 euros. Dito isto, o lobby da indústria hoteleira nas Ilhas Canárias é muito forte. Catalunha (Barcelona) No centro de Barcelona, em um esforço para conter o turismo na área, eles pararam completamente de distribuir licenças turísticas (no entanto, a lei permite que você alugue seu apartamento por até 3 locações por ano, desde que que cada inquilino permaneça pelo menos 32 dias. Um período inferior a esse conta como aluguer de curta duração e, em seguida, é necessária uma licença). No entanto, existem casas que já possuem licenças de compra (o nosso homem em Barcelona está ciente disso). No resto de Barcelona, você pode solicitar uma licença de aluguel, mas há taxas e impostos muito arbitrários das respectivas prefeituras. Algumas urbanizações na área de Barcelona também proíbem os proprietários do bairro de alugarem as suas casas. Nessas áreas você não pode, em hipótese alguma, obter uma licença. Muitos pequenos investidores voltaram os seus olhos para outras partes de Espanha (principalmente a Costa del Sol), embora isto não preocupe os grandes investidores. Ainda há muito dinheiro a ser ganho com diferentes tipos de propriedades em Barcelona (e principalmente na vizinha Sitges ). De referir ainda que as leis são muito mais brandas para quem pretende apenas alugar um ou dois quartos enquanto fica na casa ao mesmo tempo que o hóspede. O resto da Catalunha (Lloret del Mar, Girona, etc.) também exige registo na Câmara Municipal, bem como muitas outras regras, como que o inquilino deve estar registado na polícia no prazo de 24 horas após a chegada, e que o inquilino deve ter um número de contato que possa ser contatado 24 horas por dia. Por outro lado, as estadias superiores a 31 dias não são contabilizadas como alugueres turísticos. Leia mais sobre o mercado imobiliário em Barcelona. Madri As novas leis entraram em vigor há cerca de um ano. O principal a ter em mente é que você não pode alugar apenas um quarto e deve alugar a casa (toda) por pelo menos 5 dias consecutivos. No entanto, está a exercer forte pressão para remover esta última regra. Múrcia Na região autónoma de Múrcia, não existem restrições claras, mas são esperadas novas leis em breve, uma vez que as áreas vizinhas introduziram leis e regulamentos mais claros. Navarra (Pamplona) Aqui aplicam-se duas licenças diferentes dependendo do tipo de residência que você possui. Se for uma casa construída num estilo arquitectónico tradicional, é a “Casa Rural” que se aplica. A outra opção é a licença de "Apartamento Turístico" válida para apartamento, bungalow ou casa normal. Valência (incluindo Alicante, Castellón, Torrevieja, etc.) Quem quiser alugar a sua casa na região deve registá-la no "Registro de Empresas Establecimientos y Profisones Turisticas". Quando você receber seu número de licença, ele deverá ser exibido claramente em todos os contextos de marketing. Deve ser-lhe emitido um chamado certificado de habitabilidade, que um arquitecto emite para si (custa cerca de 200€), bem como uma taxa de inscrição do município. Em Torrevieja, já era no início do ano passado, aos 17:50€. Se você possui mais de 5 casas que deseja alugar, deverá se registrar como “Empresa”. Diferentes modelos entre as locadoras na Espanha A locadora que recomendamos depende um pouco do que e onde você compra, etc. Em Nerja e arredores, porém, muitas pessoas optam por ir ao site do nosso parceiro, que também é comercializado na Grande Grã-Bretanha e a maioria dos outros países da Europa Ocidental. Mas as opções são diversas e o próprio cliente decide em qual locadora quer colocar sua casa. Existem vários aspectos e custos diferentes envolvidos no aluguel de sua casa espanhola que devem ser levados em consideração. Comecemos com um exemplo claro e conciso: O seu custo médio por semana (deve variar consoante se trate de época baixa, média ou alta) de aluguer é de 400€. Você aluga a casa 40 semanas por ano. 400 x 40 = 16.000€. Você optou por entregar as chaves etc., além de comercializar a casa para uma locadora, que cobra 20% de sua renda por isso (a limpeza da casa não está incluída no exemplo, pois cabe a terceiros e depende de fatores como a duração média das reservas curtas que seus inquilinos fazem, mas o custo da limpeza não é alto). 16.000 x 0,20 = 3.200 16.000 – 3.200 = 12.800 O imposto na Espanha (observe que você pode deduzir despesas que podem ser derivadas do negócio de aluguel, portanto, não será tanto imposto na realidade) é de 19%. 12800 x 0,19 = 2432,0 12800 – 2432 = 10368€ O seu rendimento passivo (neste exemplo a locadora cuida de tudo) nesta casa é, portanto, superior a 10.000€ por ano. Se você tiver um milhão de SEK em empréstimos para habitação (as deduções de juros não são levadas em consideração no exemplo) com uma taxa de juros de cerca de 3% (no entanto, é uma porcentagem ainda menor nos empréstimos espanhóis no momento) e pagar a casa em 20 anos, você terá um custo mensal do empréstimo de SEK 5.526 por mês, SEK 66.312 por ano. Depois, claro, há também outros custos, como água, electricidade, manutenção da área, imposto sobre a propriedade, etc. No entanto, estes são mais baixos em Espanha do que em comparação com a Suécia, mas variam muito dependendo de quantas piscinas, etc., são mantidas em a área, etc. Não importa como você dê meia-volta: se você comprar o tipo certo de casa na área e localização certas na Espanha, o aluguel financiará os custos do empréstimo, bem como outros custos - e sobrará dinheiro sobre. Depois há o aumento do valor no longo prazo , é claro. O quão alto ele fica depende em grande parte de quão bem ele é alugado. O mais seguro é investir numa casa numa zona bem conhecida. Muitas áreas ainda têm habitação a preços acessíveis, mas muitos bairros permanecem vazios uma década depois de terem sido construídos, e continuarão a assim por muito tempo. É quase impossível alugá-los a não ser por um valor baixo para estudantes, etc. Os preços da habitação neste tipo de área não sobem, a não ser possivelmente. nos estágios finais de um mercado imobiliário descontrolado. No mercado mais lucrativo de Espanha, Nerja, na Costa del Sol oriental, vários avaliadores esperam um desenvolvimento semelhante ao que se seguiu na Suécia após a nossa crise imobiliária no início dos anos 90, ou seja, um aumento nos preços durante 15-20 anos (há uma razão por que tanto nós como o Holabank, o maior banco de Espanha, coordenamos os seus investimentos internacionais a partir desta cidade em particular). Vários mercados em Espanha seguirão uma curva semelhante, mas muitas áreas (principalmente as novas) também irão falir completamente. É importante, como já insistimos várias vezes, investir em áreas que tenham alguma história em que se apoiar. É certo que a memória colectiva é curta e as bolhas rebentam, apenas para serem novamente infladas mais rapidamente do que o esperado, mas a Espanha, tal como a Suécia, controlou o sistema bancário, o que parece prolongar o cronograma para a próxima bolha imobiliária. Diferentes modelos para locadoras e prós e contras de fazer tudo sozinho Alguns de nossos clientes mais bem-sucedidos se comercializam em 1 a 4 portais de marketing (suecos e estrangeiros) e deixam uma locadora cuidar da entrega das chaves, bem como da administração de limpeza, e que a locadora também oferece equipe de plantão 24 horas por dia, caso algo quebre na casa. Para isso, a locadora cobra uma comissão de 10% do valor da reserva. Lençóis e toalhas de qualidade duram muitas lavagens e não representam uma despesa importante. A limpeza é extra, mas não custa muitos euros (cerca de 30-60€ de taxa de limpeza semanal. Se tiver várias casas ou um edifício de apartamentos maior com vários quartos, é recomendável que escolha a opção um pouco mais cara com um maior empresa de limpeza em vez de ter alguém para fazer isso um pouco mais barato como um trabalho extra). Se a locadora também for responsável por todo o marketing (é comum um híbrido entre os 2 modelos), ou seja, atrair o cliente, ela fica com 20% do valor da reserva. Algumas empresas de reservas ficam com 40%. Lençóis, limpeza, até certo ponto também móveis, etc. estão incluídos.
Esses atores também possuem apartamentos próprios com móveis uniformes, toalhas etc. e funcionam mais ou menos como um hotel. No entanto, em nossa opinião, este não é um acordo financeiro para o proprietário individual da casa. Quanto aos nossos clientes, ou seja, aqueles que fizeram uma compra através de nós, ou que têm uma casa que temos todo o gosto em arrendar, discutimos caso a caso quais os modelos que melhor se adequam a si e à sua casa. Depois de publicarmos este artigo, recebemos um email de um cliente que comprou um apartamento numa das zonas mais populares de Nerja nove meses antes (cerca de 250.000€, 2 quartos): Olá, Anders. Obrigado pela interessante PM sobre o investimento residencial em Espanha. Isso confirma que foi um bom item que você encontrou para nós! Quanto ao aluguel aqui em Nerja é muito fácil, assim como você descreveu. Desde que começamos em junho, estamos quase totalmente alugados, exceto por algumas semanas. O facto de não estar arrendado naquela altura era mais por nossa causa, a nossa exigência de mudança de sábado não agradava a todos. Já reservamos até meados de abril de 2017. As reservas para o verão e outono de 2017 também já começaram. Não vê obstáculos para ficar totalmente alugado por mais de 50 semanas no futuro. Administramos nosso próprio site com reserva e pagamento. Anúncio no Blocket e Homeaway. Eurosur ajuda com chaves, limpeza, verificação, etc. Funciona bem. Fizemos uma pequena reforma no apartamento na primavera passada. Leia também: Dicas para quem quer alugar sua casa sozinho, além de algumas informações gerais sobre como alugar uma casa espanhola. Sobre seguros, etc. para a casa Se o inquilino quebrar acidentalmente algo em sua casa, a locadora deduzirá os custos incorridos para reparo/substituição do cartão de crédito do inquilino (é necessário que a pessoa em questão use um cartão de crédito válido quando reserva). Se você alugar integralmente, certifique-se de ter condições de reserva que cubram diferentes tipos de eventualidades. Ajudamos nossos clientes com isso. Você também deve garantir que os danos que possam ser causados pelos ocupantes sejam cobertos pelo seu seguro residencial . Trabalhamos com um banco que oferece isso (mas existem diversas opções, e os custos desse tipo de seguro geralmente não são altos). Nas zonas/cidades que recomendamos para arrendamento, onde também ganha mais dinheiro com a sua casa, é extremamente raro o inquilino partir alguma coisa. Isso é mais problemático se você alugar sua casa em áreas onde ficam principalmente jovens festeiros. Aliás, as empresas de reservas britânicas têm regras muito rígidas. Por exemplo, a empresa com a qual trabalhamos principalmente não permite que um número x de pessoas do mesmo sexo alugue casas iguais ou próximas. Claro, eles muitas vezes ignoram esta regra, mas ainda é uma condição de reserva que eles têm para que possam recusar certos tipos de inquilinos se suspeitarem de problemas. Sobre impostos sobre rendimentos de aluguel na Espanha Lembre-se também de que você deve pagar imposto espanhol sobre seus rendimentos de aluguel. Leia mais sobre esse imposto e muito mais no seguinte artigo: Perguntas e respostas frequentes sobre como comprar casa em Espanha. A partir de 2016, o imposto sobre o rendimento do arrendamento de habitação é de 19% (para cidadãos da UE). Durante muito tempo foi de 24,75%, caiu para 20%, e depois foi reduzido em mais 1 ponto percentual (e todas as despesas atribuíveis ao negócio de aluguer, incluindo os juros do empréstimo do banco espanhol, são dedutíveis) . Observe que este imposto mínimo se aplica apenas a cidadãos da UE ou do EEE. Para cidadãos de outras nacionalidades, aplica-se 24%. Caso contrário, consulte sempre a Agência Fiscal Sueca e o seu contabilista sobre quaisquer questões técnico-fiscais relativas à compra de uma casa no estrangeiro. Isso não faz parte da nossa missão. Palavras finais sobre licenças e locadoras: Só temos colaborações estreitas com locadoras (temos acesso a estatísticas sobre quais casas/áreas funcionam melhor, etc.) nas áreas que trazem os melhores rendimentos (e onde os preços das casas caíram durante durante os anos de crise) e que têm restrições e leis razoáveis. Isto inclui a Costa del Sol e a Costa Blanca, mas exclui Maiorca e as Ilhas Canárias. Link para a nossa página no Facebook onde publicamos o item do mês, etc. Isto é quanto você pode ganhar por ano alugando sua casa na Espanha Muitas pessoas buscam que a renda do aluguel cubra as despesas da casa, enquanto outras têm 2 -4 casas com cujo rendimento possam sustentar-se. Primeiro de tudo, você deve determinar seu objetivo. Quantas semanas por ano você deseja morar em sua casa e por quantas semanas deseja alugar sua casa espanhola? Se o seu objetivo é que o arrendamento pague todos os custos que a casa acarreta, incluindo amortizações e juros e taxas de área, então pode adotar o seguinte modelo: Se possui uma casa com uma amortização mensal de 1.000€ e aluga a moradia por 1.000 euros por semana, portanto, você só precisa alugá-lo 12 semanas por ano para cobrir a amortização (1.000 euros é um custo semanal bastante alto, mas muitas casas em áreas populares podem ser alugadas por esse valor, ou superior, em preços altos). temporada). Se quiser cobrir todos os custos, você deve calcular quanto eles são e por quantas semanas você deve alugá-lo. Se você alugar por meio de terceiros, poderá contar com uma certa porcentagem indo para eles (veja acima), e então o imposto será adicionado. Suponha, de forma bastante simplificada, que você precise alugar sua casa por cerca de 20 semanas por ano para cobrir todos os custos. Com a casa certa na área certa e o marketing certo, 20 semanas não é nada difícil de conseguir. Renda aproximada por área A conhecida série documental "Um Lugar ao Sol" traz uma calculadora de quanto você pode esperar ganhar com um determinado tipo de moradia em uma determinada área da Espanha. Esta calculadora está, claro, muito “entre o polegar e o indicador”, mas ainda dá uma boa ideia das possibilidades. Os números que compilamos nos últimos anos não se aplicam a tantas zonas de Espanha, mas são, por outro lado, muito mais precisos, pois são números reais da nossa filial, dos nossos parceiros tanto na Costa del Sol e Costa Blanca, bem como de bancos. Não discutimos Maiorca (incluindo Ibiza e Menorca), as Ilhas Canárias e a Catalunha (Barcelona e Costa Brava) neste parágrafo, uma vez que, como mencionámos anteriormente, existem restrições rigorosas às licenças de aluguer, tornando estas áreas pouco atractivas para investimento em arrendamento ( mais sobre restrições de aluguel por região mais adiante no artigo). De qualquer forma, um apartamento licenciado em Barcelona, de acordo com os números que vimos, NÃO rende mais do que um apartamento significativamente mais barato em Nerja. A Place in the Sun calcula nos seus exemplos 15 semanas de ocupação, o que é uma ocupação bastante normal para a maioria das áreas de férias em Espanha. No entanto, algumas áreas têm uma ocupação muito maior do que isso. No entanto, trata-se principalmente de encontrar a casa certa (condição, vista, etc.) no bairro certo para a maior ocupação! A ocupação mais elevada que conhecemos é Nerja, que tem 45 semanas (números reais de clientes anteriores e da nossa filial, bem como da maior empresa de reservas internacional da zona) para diversas zonas da cidade (até os arredores estão a aproximar-se deste valor). ocupação, e algumas das áreas mais populares atingem basicamente 100% este ano). Números de Um Lugar ao Sol (todos os exemplos aplicam-se a um apartamento de 2 quartos): Na Costa del Sol, em média, são cobrados 279€ por semana na época baixa e 741€ na época alta. Em média, de acordo com estatísticas de A Place in the Sun, um apartamento de 2 quartos rende cerca de 7.000€ por ano. Contudo, esta é uma simplificação grosseira de uma área muito vasta, com grandes diferenças regionais. No leste da Costa del Sol fica Nerja, como você sabe. Segundo o portal internacional Think Spain, o número de consultas de aluguer em Nerja aumentou 96% no mês de fevereiro de 2016, face a 2015. Já em 2016, a indústria hoteleira informou que teve 96 (!)% de ocupação no mês. de Agosto, e os mesmos números foram alcançados durante o fim de semana da Páscoa ( bem acima da média para a Costa del Sol – Nerja é agora uma cidade que funciona durante todo o ano) no início deste ano. Em agosto de 2016, o número de noites reservadas em hotéis na cidade aumentou mais 0,5%, batendo o recorde estabelecido em 2006. Números de um apartamento de 3 quartos em Nerja (fresco, mas não recém-construído e sem vista para o mar, piscina comunitária) na praia de Burriana (mas ainda não "primeira linha"): em 2002 rendeu 10.510 euros, 2003: 13.414 €, 2004: 14.855 €, 2005: 12.765 €, 2006: 14.614 €, 2007: 14.339 €, 2008: 11.858 € 2009: 16.057 € 2010: 14.900 € 2011: € 13.835 2012: € 11.635 2013: € 12.245, 2014: € 14.696. Até 18/2 2015 já estava reservado por um total de 8.500€ (depois vendemos. Preço 240.000€). Total 179.658€. Este foi comercializado apenas para a Holanda com site próprio. Apesar desta limitação, os números são muito bons. Os actuais proprietários, considerando o quão forte se tornou a ocupação, e com um marketing mais amplo, deverão conseguir arrecadar cerca de 25.000-30.000€ por ano por este apartamento sem muitos problemas. Um apartamento de um quarto na popular Capistrano Village (que custa cerca de 150.000€) rende em média 10.000-15.000€ por ano. Apartamento T2, dependendo do estado e vista, superior a 20.000€. Os apartamentos do segmento de luxo, por exemplo no Carabeo, rendem mais de 50 mil euros por ano. Casas em locais centrais também atraem valores semelhantes. Durante vários anos tivemos um negócio de aluguer na Costa del Sol ocidental (principalmente Marbella e arredores, Fuengirola, etc.), mas tivemos muita dificuldade em conseguir qualquer ocupação. O resultado final é que só porque um resort está na Costa del Sol (que, afinal, tem quebrado recordes espanhóis de dormidas em hotéis em cada temporada nos últimos anos) não significa que seja um bom investimento. Áreas sempre que possível deve ser um pouco cauteloso (do ponto de vista puro de investimento): Mijas Costa e Fuengirola. A cidade não é mais o que era. Zonas a vigiar: apartamentos nos bairros do porto e dos bairros históricos, centro e Limonar em Málaga (o aluguer semanal de um apartamento, em bom estado, com 1 quarto localizado na zona direita do centro é em média superior a 1000€ ), a zona entre Torrox e Nerja, as zonas entre o aeroporto de Málaga e Nerja, bem como Almuñecar ( o nosso arquivo de propriedades na Costa Tropical ). Somos um pouco mais céticos em relação à Torre del Mar, a leste do aeroporto de Málaga. O tempo dirá se esta área também pode se tornar popular para os escandinavos, mas, como parece agora, é antes Almunecar e o resto da Costa Tropical que crescerão, e não menos importante, a área de Penoncillo entre Torrox e Nerja. Entre outras coisas, está prevista uma nova marina na área . Isto estava em curso antes da crise e depois criou uma forte pressão por parte dos investidores. O risco neste momento, porém, é que muita produção nova seja vendida em pouco tempo. Norte da Costa Blanca , Javea, Moraira e Denia: 326 € por semana em baixa temporada. 592 durante a alta temporada. No entanto, os preços da habitação aqui são geralmente elevados e a ocupação não é, de acordo com a informação que recebemos, elevada durante a época baixa. Norte da Costa Blanca , zona de Altea. Veja acima (embora números um pouco mais baixos aqui). Costa Blanca, Alicante: 213€ para época baixa, res. 548€ para época alta. Uma boa ocupação exige uma boa localização e um alto padrão. Alta concorrência de alternativas de baixo custo. Mercado inteligente. Costa Blanca, região de Torrevieja (que é a estância balnear mais popular da zona): 174€ em época baixa, 330€ em época alta. De acordo com dados reais dos nossos parceiros, a ocupação média de um apartamento perto da praia é de 22 semanas por ano (de acordo com o último relatório, aproxima-se das 25 semanas, em parte devido ao facto de muitas pessoas que já passaram férias na Turquia terem escolhido a Costa Blanca como um novo destino de baixo custo). Este número pode ser melhorado contribuindo você mesmo com os inquilinos através de publicidade ou através do círculo de conhecidos. O rendimento anual é em média (dados diretamente da grande locadora com quem trabalhamos) de pouco mais de 5.000€. Este é um número perfeitamente bom e deve ser visto como um belo bónus para quem compra uma casa em Torrevieja e arredores. Os números da imagem abaixo baseiam-se em 4 cenários diferentes; se alugar o apartamento por 15, 22, 30 semanas (22-25 semanas é, portanto, a média, mas se se servir, por exemplo, de anúncios Blocket, aumentará a ocupação) ou se optar por alugá-lo por muito tempo. prazo:

Múrcia, Costa Cálida . 258€ por semana em época baixa e 451€ em época alta. A cobertura nestas áreas é boa durante os meses de verão, mas é difícil conseguir cobertura no resto do ano.

Valência, Costa del Azahar. 225€ em época baixa, 572€ em época alta. A ocupação não é clara em Valência, mas em qualquer caso, comercialize a sua casa aqui no exterior. O interesse da Escandinávia é relativamente baixo.

Isto é quanto você deve retirar por semana para sua casa

Nas áreas de alta prioridade, temos estatísticas de nossas próprias páginas e das operações de locação de nossos parceiros. Se a casa que você deseja comprar não tiver estatísticas, analisamos casas semelhantes na área. Se se tratar de nova produção numa nova urbanização, utilizamos a experiência local das locadoras como base para a nossa estimativa da sua ocupação e quanto pode alugar por semana, alternativamente para alugueres de longa duração (o principal banco com quem trabalhamos tem casas para arrendamento de longa duração em toda a Espanha, pelo que podemos usar os seus números como base). O melhor é estabelecer um nível de preços que se baseie nos preços das casas vizinhas (leve também em consideração os seus móveis e detalhes adicionais como Wifi e equipamentos de cozinha). Se você deitar muito alto, existe o risco de perder significativamente a cobertura. O que nos leva ao próximo ponto:

Um dos nossos clientes de maior sucesso, um sueco de Nerja, decidiu renovar e mobilar uma das suas casas para aumentar a qualidade. O resultado foi brilhante. Embora tenha aumentado significativamente o custo por semana, chegou a 44 semanas de ocupação e afirmou laconicamente: “Sempre há quem esteja disposto a pagar pela qualidade”. Isto aplica-se em particular a áreas como Nerja ou Puerto Banus, onde muitos dos visitantes estão abastados. Apostar no segmento de luxo em, por exemplo, Mijas Costa ou Torrevieja pode ser um pouco mais complicado (mas há sempre exceções que confirmam a regra).

Os preços devem ser definidos (em alguns locais de Espanha existe uma lei que determina que o preço por noite deve aparecer na publicidade) por noite, por semana e por mês, e possivelmente "desconto de inverno" em reservas de 3 meses ou mais. Um modelo bastante comum é definir um preço por noite que seja aproximadamente 1/5-1/6 do preço semanal. O preço mensal geralmente é aproximadamente o mesmo que o custo de uma semana durante a alta temporada. No entanto, isso não é recomendado em áreas de alta ocupação. Nessas áreas, você só precisa oferecer alguma forma de “desconto para estadias de longa duração” entre outubro e março – se é que isso acontece.

Em muitos casos, também é recomendado que seus convidados reservem de 5 a 7 dias, no mínimo. As exceções são cidades típicas de fim de semana, como Valência, Sevilha ou Málaga.

Alugar por um período mais longo a um inquilino permanente gera sempre menos rendimentos. Na grande maioria dos casos, você ganha mais dinheiro se alugar o apartamento apenas durante a alta temporada. No entanto, se tiver problemas para conseguir uma ocupação elevada mesmo durante a época alta, em muitos casos um inquilino permanente é a melhor solução. O valor do aluguel mensal que você pode pagar depende, é claro, de uma ampla gama de fatores. No entanto, um apartamento de 2 quartos numa zona relativamente popular no sul de Espanha tem uma renda de 300-500€ por mês. Se o próprio inquilino pagar a electricidade, a recolha de lixo, etc., pode esperar ficar com, após impostos, etc., uma quantia de 3.000 a 5.000 euros por ano.

Sobre emprestar de um banco espanhol

Até há poucos anos, desaconselhamos todos os nossos clientes a contrair empréstimos num banco espanhol. O sistema bancário foi um fracasso total, o que foi uma das principais causas da crise. Agora, porém, a Espanha introduziu regulamentações no mercado bancário, tal como fez a Suécia após a sua grande crise imobiliária na década de 90. As condições são boas e as taxas de juro são basicamente tão baixas como na Suécia. Os bancos espanhóis impõem aproximadamente as mesmas exigências às suas finanças que os bancos suecos. Cooperamos com um dos maiores bancos da Europa, La Caixa (Holabank), que, entre outras coisas, tem um gestor bancário que fala sueco , e através do spanskafastigheter.se você pode se inscrever online e obter uma promessa de empréstimo antes de vir para Espanha. Costumávamos trabalhar com vários bancos, mas hoje em dia enviamos a maioria deles para o Holabank, pois os nossos clientes têm-lhes dado, de longe, o melhor feedback em termos de condições e tratamento (no entanto, pode demorar um pouco entre eles, por isso esteja atento). lá em tempo útil), então agora mande a maioria de nós diretamente para lá. Leia mais sobre empréstimos de um banco espanhol aqui.

Quanto você pode pedir emprestado em um banco espanhol?

Depende de quanto custa o imóvel. Se custar um milhão, normalmente você poderá obter um empréstimo de 70% desse valor. Por lei, os bancos contam com uma empresa independente para avaliar o imóvel. Eles poderão avaliá-lo em SEK 800 000, mas mesmo que o preço seja de um milhão, você poderá pedir emprestado um máximo de 70% de SEK 800 000. Se, por outro lado, eles avaliarem o valor em um milhão e meio, você ainda obtenha apenas um empréstimo a um preço definido. Os empréstimos são sempre concedidos pelo valor mais baixo, independentemente de ser o preço ou a avaliação que determina o valor final (observe também que hoje em dia a avaliação é muitas vezes surpreendentemente inferior ao valor real de mercado ). No passado, todos os bancos tinham as suas próprias equipas de avaliação, mas agora o Estado regulamentou isto, pelo que um terceiro independente deve fazer a avaliação. Portanto, não faz sentido, como foi feito no passado, ir a bancos diferentes e escolher o banco com a avaliação mais elevada.

OBSERVAÇÃO . Observe que você não pode pedir empréstimos para pagar taxas e impostos residenciais. Estes equivalem a 10-14% da soma total de uma casa. Portanto, você precisa de pelo menos 40% de capital próprio.

Cenário 1 : Encontrou um apartamento que é um bom investimento, digamos dois quartos, razoavelmente perto da praia, vista mar. Seu preço é de SEK 1.000.000 e também está avaliado em SEK 1.000.000 (no entanto, lembre-se de que são adicionados IVA e outras taxas contra as quais você não pode pedir empréstimo). Você precisará então de aproximadamente SEK 400.000 como depósito em dinheiro e poderá pedir emprestado SEK 600.000 ao banco.

Observe que você não precisa pedir emprestado até 70%, a menos que seja necessário. O banco com o qual trabalhamos principalmente não exige que você tome emprestado x número de euros, como fazem tantos outros concorrentes (especialmente os nórdicos).

Cenário 2: Você tem 1 milhão em patrimônio líquido. A casa custa 1,7 milhão, mas está avaliada em 1,5 milhão. Porém, lembre-se que o banco concede empréstimos pelo valor mais baixo, independentemente de ser mais valorizado ou não. Como o preço neste caso é fixado em um milhão, você consegue emprestar 70% de 1,5 milhão (menos taxas e impostos, cerca de 10-14%).

Cenário 3. Você deseja investir em um negócio comercial (B&B, hotel, bar, etc.) ou talvez comprar um resort inteiro que foi para o banco, ou comprar um terreno maior. Aqui não existem regras determinadas . Quanto você pode pedir emprestado depende de vários fatores diferentes: podemos ajudar a estabelecer um contato com o banco, em parte para empréstimos, em parte para terrenos e objetos, por exemplo. Temos a experiência, os contactos e a vivência necessários para investimentos desta envergadura.

Sobre o problema (e oportunidades) com objetos bancários

Alguns bancos ainda têm muitas habitações a preços acessíveis, mas o facto é que raramente existem propriedades bancárias em áreas de resort distintas e ricas; como Porto Rico, Mas Palomas ou Nerja. Quanto mais nos afastamos da crise, menos itens bancários saem. No final de 2023, o sistema bancário anunciou que havia um número recorde de objetos recuperados de bancos no país.

Se você não é muito exigente quanto à localização do seu apartamento e quer apenas a casa de férias mais barata possível, ainda há muitas boas compras disponíveis (em algumas áreas, como Mijas Costa, também existem apartamentos recém-produzidos) . Mas se procura um investimento, a localização é, como sabe, o aspecto mais importante de todos. O grande problema com as propriedades bancárias é que são propriedades bancárias por uma razão - se não necessitam de grande renovação, estão visivelmente fora do caminho, ou perto de auto-estradas, etc. Leia mais sobre a compra de propriedades bancárias em Espanha aqui.

Questões? Escreva para info@spanskafastigheter.se e entraremos em contato com você assim que possível.

O mercado imobiliário espanhol – os preços dos imóveis estão a aumentar, mas ainda são enganosos em muitos casos

De acordo com dados oficiais das autoridades, os preços das casas usadas aumentaram pouco mais de 7% em 2018 (nas construções novas, os preços aumentaram 6,1%). Este foi o aumento mais elevado desde o terceiro trimestre de 2007. Os preços também subiram em 2019 e permaneceram mais ou menos estáveis em 2020 – afinal, e depois subiram para se manterem algo estáveis durante a crise energética. No primeiro semestre do ano, foram compradas mais casas por estrangeiros em Espanha do que nunca. Segundo a maioria dos analistas, o número de compras de estrangeiros voltará a bater recordes já em 2024. A primeira coisa que se exige é que saiamos da crise energética e que as taxas de juros voltem a cair.

Tenha em conta que os números referem-se ao conjunto do mercado imobiliário espanhol. Nas áreas mais populares, o aumento de preços é completamente diferente e pode diferir muito entre regiões/cidades/bairros.

No entanto, deve-se notar que o cenário dos preços, comparado com o que era antes da crise de 2008, ainda é muito bom. O nível de preços em 2019 foi 36% inferior em comparação com 2007, quando os preços atingiram níveis recorde. As vendas estão aumentando mais rapidamente na Costa del Sol e na Costa Blanca. Valência, as Ilhas Canárias e Maiorca também registam um aumento relativamente rápido nos preços das casas. O mais importante a saber é que os aumentos de preços ocorrem principalmente nos segmentos mais atrativos. O mercado imobiliário como um todo não está a crescer ao mesmo ritmo, mas a maioria das casas também está localizada em áreas nas quais simplesmente não se quer investir. O grande problema nas áreas atractivas não é que os preços aumentem rapidamente, é que as casas em boas áreas simplesmente se esgotam, enquanto não há terreno para construir novas casas.

Aliás, cerca de 5% de todas as compras de propriedades estrangeiras em Espanha são feitas por um sueco e somos agora o sexto maior comprador de propriedades no mercado espanhol. Nos primeiros três meses de 2016, os suecos compraram 1.004 casas ou apartamentos em Espanha (no primeiro semestre de 2018, foram vendidas mais casas aos suecos do que nunca, enquanto 2019 foi um pouco mais calmo, principalmente devido à coroa fraca). Isto pode ser comparado a 2009, quando os suecos compraram um total de 429 casas no país (só no primeiro trimestre de 2017, o número de compras suecas aumentou 15,9% quando quase 1.000 suecos compraram casas em Espanha no início do ano). ). A emigração da Suécia para Espanha aumentou há apenas alguns anos em mais de 21% e espera-se que aumente ainda mais no futuro. Leia mais sobre os números do ano passado e as expectativas para este ano no nosso artigo sobre o mercado imobiliário espanhol .

Estatísticas sobre histórico de preços em Nerja e Barcelona como exemplos

Em 2007, os preços eram mais elevados em Barcelona e o preço médio por m2 era então de 4732 euros. Os preços foram os mais baixos em 2013, com um preço médio de 2.957 euros. Ou seja, uma redução de aproximadamente 40%. Entre 2013 e o primeiro semestre de 2016, os preços subiram cerca de 6-7%. Depois, este desenvolvimento abrandou um pouco devido à agitação durante o outono de 2017.

O que deve ser sublinhado quando se estudam as estatísticas relativas ao mercado imobiliário espanhol é que este se baseia em todas as habitações de uma determinada área. Ou seja, não existem estatísticas separadas sobre objetos de investimento localizados em boas áreas. Estes aumentam, por razões naturais, de preço mais rapidamente.

Exemplos concretos de preços em Nerja, Costa del Sol

Um apartamento específico, que conhecemos bem, com 2 quartos, 2 casas de banho e um terraço na popular zona de Capistrano Village em Nerja no final dos anos 70 custava aprox. 25.000€. Custou nos anos dourados (por volta de 2005) 250-260.000 euros, e alguns anos após a recessão custou 190.000 euros (os preços de casas semelhantes são agora superiores a 200.000 euros).

No início de 2015, um apartamento de 1 quarto no Capistrano Village custava entre 100.000 e 120.000 e no início do verão de 2016 foi vendido por 148.500 €.

Outro exemplo: Capistrano Playa, há alguns anos os apartamentos de 1 quarto custavam cerca de 140 mil euros. No início de junho de 2015, uma família sueca vendeu ali um apartamento de 1 quarto por 240 mil euros. No entanto, este valor era demasiado caro para um apartamento de 1 quarto, mas os preços estabilizaram desde então em cerca de 225.000€.

Um apartamento em Ladera del Mar, nos arredores de Nerja, custava 194 mil euros no verão de 2014. Foi então vendido no segundo trimestre de 2015 por € 239.000. Os preços já ultrapassam os 300.000€ há alguns anos.

Como ainda há muito espaço vazio em torno de Torrevieja e do resto da Costa Blanca (o mesmo se aplica a grandes partes da Costa del Sol, como Mijas Costa, que tem muitos “bairros fantasmas” na sequência da crise) , ainda não temos números correspondentes. No entanto, recebemos relatos de clientes que compraram propriedades para renovação em áreas populares como Punta Prima em Torrevieja, reparando-as e vendendo-as rapidamente por cerca de 25% mais a clientes escandinavos. No entanto, existem muito poucos deste tipo de objeto de renovação muito procurado atualmente. Em breve, o que é interessante do ponto de vista do investimento em Torrevieja será principalmente a nova produção.

Observe que nosso corretor em Nerja trabalha com todos os maiores players da área. Só assim podemos oferecer os melhores objetos, colaborar com os melhores atores espanhóis e britânicos, pequenos e grandes. O preço para o cliente nunca é afetado. Além disso, trabalhamos com os bancos diretamente em nível de gerente regional, então quando seus clientes querem vender, eles nos encaminham. O mesmo acontece se aparecer um objeto bancário, mas raramente acontece em Nerja. De qualquer forma, estamos numa posição muito favorável na cidade e arredores, mas, apesar disso, não há muito que possamos fazer relativamente à diminuição da oferta de objectos nas gamas de preços “mais baixas”. Mas ainda existem, de vez em quando, apartamentos com 1 quarto que custam pouco mais de um milhão de coroas suecas.

Algumas palavras sobre o retorno do investimento (ROI)

O rendimento direto (Retorno do investimento, abreviado ROI) é o excedente anual que a casa gera através do seu aluguer/operações, e você coloca esse rendimento em relação ao preço de compra do imóvel.

Na Suécia, o ROI de um imóvel arrendado é geralmente de 5% (observe que o rendimento de uma residência espanhola alugada ao mercado turístico é geralmente significativamente mais elevado do que o rendimento de inquilinos normais).

Não existem números de ROI para a Espanha como um todo. Mas antes da crise, normalmente esperava-se cerca de 10% ou até mais para uma casa atraente na Costa del Sol. No entanto, qualquer valor acima de 5% em lucros previsíveis é atraente para os investidores.

Desde a recuperação, os números começaram a aproximar-se novamente destes níveis e, em cada vez mais casos, temos observado números superiores a esses. Principalmente em Nerja, onde atinge agora um máximo histórico e bate recordes trimestrais, em grande parte devido ao facto de a cidade, como disse, se ter tornado um destino para todo o ano. Só o nosso aluguer para a Suécia aumentou 50% no primeiro trimestre de 2016 em comparação com o primeiro trimestre de 2016!

No cálculo do ROI, você normalmente inclui os pagamentos brutos da propriedade, bem como as deduções de operação, manutenção e outras coisas que podem ser derivadas do negócio. No entanto, muitos corretores de imóveis na Espanha analisam o preço final em relação a quanto a casa rende em um ano para chegar ao ROI.

No entanto, a depreciação contábil não é levada em consideração no cálculo do ROI.

O mais fácil é simplesmente estudar a taxa histórica de ocupação, o preço médio do aluguel durante o ano, bem como as anuidades.

Conclusão/Resumo:

A Espanha tem muitos fatores a seu favor. Eles possuem uma infraestrutura moderna, com rodovias modernas, trens de alta velocidade e um sistema de saúde bem desenvolvido. O país também é considerado, já há algum tempo, o destino turístico mais seguro do mundo. Principalmente, a Espanha tem fatores suaves que você nunca poderá tirar deles do seu lado. Tem a sua rica história e cultura, a sua gastronomia, o sol sempre presente, a natureza variada, o mar e as suas longas costas. Espanha é o terceiro maior país turístico do mundo, e o turismo está numa fase de forte expansão, e talvez o mais entusiasmante para os investidores é que o país está a atrair um turismo internacional cada vez mais rico em dinheiro, o que realmente não tinha antes.
Os preços da habitação caíram quase 50% durante os anos de crise. Há alguns anos, em algumas regiões mais, noutras menos, começaram a aumentar novamente lenta mas seguramente (os preços estão a aumentar principalmente em Madrid, Catalunha e Maiorca), mas a crise da Corona abrandou temporariamente o desenvolvimento. Isto significa que ainda existem boas oportunidades de fazer um investimento imobiliário muito bom em Espanha. No entanto, não podemos enfatizar o suficiente como o grande problema neste momento NÃO são os aumentos de preços, mas a falta de habitação atraente em áreas realmente atraentes. Em algumas áreas é inútil discutir aumentos de preços, uma vez que não resta quase nada para comprar.
Se precisar de um empréstimo para comprar uma casa na Espanha, você pode pedir emprestado até 70% de um banco espanhol. No entanto, tenha em mente que, na prática, você precisa de 40% de capital próprio, pois não está autorizado a pedir empréstimos para pagar impostos, etc. Você pode obter uma promessa de empréstimo on-line, se solicitar através de nós , antes de descer. No entanto, o banco quer saber em termos gerais que tipo de casa pretende comprar, onde comprá-la e quanto pretende pedir emprestado. Eles também querem um cronograma claro: quando você desce e olha as casas, quando planeja fazer a compra.
Para ter a certeza de que está a fazer um investimento seguro, estude o histórico de arrendamento na zona (tanto na localidade como no bloco habitacional, de preferência o histórico individual da habitação, embora isso raramente seja uma possibilidade).
As casas que melhor funcionam no mercado de arrendamento são aquelas que ficam a 60 minutos de carro do aeroporto, que têm terraço/varanda e acesso a uma piscina próxima, que estão em bom estado de conservação - de preferência com vista mar. Acima de tudo, é importante que a casa não esteja localizada em uma via de tráfego intenso. Até mesmo detalhes como design de interiores, móveis, ar condicionado, máquina de lavar, etc.
No entanto, um aspecto muito mais importante é a localização geográfica . A Costa del Sol em particular tem uma taxa de ocupação muito elevada, que também só cresce a cada ano e está cada vez mais orientada para o exclusivo. A melhor ocupação, devido a vários factores diferentes, encontra-se na Costa del Sol oriental, em Nerja ( ocupação de 42-48+ semanas) . Mesmo a capital da Costa del Sol, Málaga, tem uma população que está a crescer fortemente e que a maioria das pessoas acredita que se tornará uma das maiores “cidades de fim de semana” da Europa. A Costa Blanca é também uma área em crescimento, embora ainda não exista uma taxa de ocupação elevada durante todo o ano. É principalmente Torrevieja (ocupação de 22 a 25 semanas) que atrai turistas, pelo menos até certo ponto, mesmo durante a época baixa.
As Ilhas Canárias, Maiorca e Barcelona têm uma forte indústria turística. Mas as oportunidades para fazer um bom investimento em arrendamento são limitadas ou, em alguns casos, completamente sufocadas por restrições . Se você não seguir a lei, as multas podem ser muito altas. Note, no entanto, que é possível comprar casas com licença turística aprovada em Barcelona. Além disso, nem todas as regiões próximas são tão rigorosamente regulamentadas, como o moderno resort de Sitges.
As áreas de férias mais populares em Espanha têm boa ocupação durante a época alta. Em média, segundo vários avaliadores, pode-se contar com 15 semanas de ocupação por ano. Na maioria dos casos, apenas o arrendamento da casa durante Observe também que algumas áreas, mesmo que tenham um turismo forte em geral, podem ser mais ou menos impossíveis de alugar a sua casa. Dito isto: estude a história cuidadosamente e escolha um ator que tenha canais estabelecidos para comercializar a sua casa.
Existem diferentes modelos de aluguel se você não quiser gerenciar o marketing etc. É costume a locadora ficar com 20% do faturamento (10% se você mesmo trouxer o cliente). Um modelo híbrido, onde você mesmo atrai alguns clientes (por meio de marketing ou do círculo de conhecidos), está se tornando cada vez mais comum. Nem todas as áreas de Espanha têm empresas de aluguer que funcionam bem. Você também deve considerar isso se não estiver preparado para cuidar de tudo sozinho, como consertar empresa de limpeza, guarda de cavalos de plantão, solução para entrega de chaves, solução de pagamento, marketing, etc.
Infelizmente, muitos corretores (também suecos) afirmam que irão ajudar com o seu aluguer e que “não há problemas”. Nós vamos consertar isso." Então nada acontece. Confira o negócio de aluguel ANTES de comprar através deles (e quais opções existem na área que você pretende comprar). Peça-lhes que lhe mostrem estatísticas do Google, quantos visitantes únicos têm por semana, peça-lhes que expliquem em que portais, nacionais e internacionais, anunciam. Peça-lhes que apresentem um plano sobre a melhor forma de comercializar o seu imóvel. A maioria dos corretores não tem direitos exclusivos sobre propriedades à venda em Espanha, por isso não precisa de se sentir vinculado a um corretor que não consegue satisfazer todas as suas necessidades, tanto antes como depois da compra.

Podemos ajudar com isso para aqueles que desejam investir na Espanha

Não examinamos o mercado em busca, por exemplo, de propriedades bancárias baratas que sabemos que não funcionarão no mercado de arrendamento. Os nossos parceiros (advogados, bancos, promotores, corretores locais espanhóis, etc.) também sabem que não estamos interessados em “casas de férias tão baratas” quanto possível. Assim, enviam-nos o que consideram ser bons investimentos, casas com os números do seu lado . É claro que, mediante solicitação, podemos procurar o que consideramos uma casa realmente barata, simples, mas agradável para você. Mas é preciso deixar claro que existe uma grande diferença entre um “bom investimento” e uma “casa mais barata e ao sol possível”.

Garantimos que:

Ajudar você:

para encontrar a melhor casa para alugar (analisamos números do site-filha, dos sites-filha dos parceiros, etc.). Juntamente com o gestor da respetiva empresa de aluguer, se não existirem valores documentados, podemos fazer uma estimativa qualificada dos rendimentos que poderá obter do seu imóvel.
encontrar o advogado certo . Nosso advogado corporativo também trabalha com disputas relacionadas à habitação. É bastante conhecido e respeitado, e vem de uma família que é advogado há várias gerações e por isso possui uma rede de contactos completamente única. Ele também nos ajuda a encontrar investimentos especiais, como B&B, pequenos hotéis, terrenos comerciais, etc. A maioria dessas compras é feita por meio de contatos com advogados.
para obter um empréstimo de um banco espanhol e uma possível promessa de empréstimo antes de você descer (bem como um gerente de banco que fale sueco, o que significa que você não precisa traduzir todos os documentos com um tradutor espanhol autorizado).
cumprir todas as leis e regulamentos que se aplicam na região (observe que não podemos ajudar em todas as províncias espanholas, mas isso é algo em que as locadoras sérias deveriam poder ajudar) para alugar onde você comprou sua casa.
pós-serviço habitual como fornecedor de água e luz, registo comunitário, imposto predial, etc.
encontrar locadoras que cuidam de tudo ou de algumas partes, como entrega de chaves, limpeza, marketing, reserva e pagamento. Existem várias opções de como postar isso.
com publicidade de casas individuais para alugar em nossa loja na Blocket, e possivelmente diretamente em nosso site, em nosso canal no Facebook (inclusive por meio de anúncios pagos no Facebook), sites irmãos e assim por diante.
Conforme o tempo permitir, nosso gerente de marketing pode ajudar a criar e comercializar um site para você (a um preço com grande desconto em comparação com se você recorrer a uma agência web) com o sistema de reserva de aluguel mais acessível e flexível do mercado (que nós mesmos usamos) como bem como métodos para aparecer no topo do Google, etc.
encontrar boas empresas de construção para renovação (a propósito, você sabe que ainda é possível fazer uma dedução de raiz sueca mesmo para uma residência espanhola). Os gestores das locadoras terão prazer em opinar sobre a melhor forma de reformar para obter a melhor ocupação possível. Também é do interesse deles que você possa alugá-lo tanto quanto possível.
com estratégias comprovadas de nossos clientes mais bem-sucedidos que optaram por fazer tudo por conta própria, um plano de quais portais nacionais e internacionais funcionam melhor (apenas alguns são necessários) e como obter o preço mais barato de vários serviços auxiliares, e outros devem considere se você alugar sua casa inteiramente sozinho.
também podemos oferecer aconselhamento sobre outros aspectos, como seguros e soluções de pagamento . (recomendamos uma solução de pagamento flexível e sueca que oferece ao cliente a opção de pagar on-line ou via OCR em uma fatura em papel).
Estamos envolvidos do início ao fim em todo o processo de compra e fazemos questão de estar envolvidos e traduzir tudo para sueco, etc.
Escreva para info@spanskafastigheter.se ou spanienkontoret@spanskafastigheter.se Número de telefone do nosso corretor principal Anders Larsson: 0034 669 738 682

Fique à vontade para seguir a nossa página no Facebook onde publicamos todas as nossas newsletters, assuntos individuais de especial interesse, notícias sobre investidores, etc.

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