To meto projektinis sprendimas – ateitis Ispanijoje! - iki 25% pigesnė nauja produkcija per statybininkų komandą - Ispanijos nekilnojamasis turtas

Pastaraisiais metais Ispanijoje žemės ir statybinių medžiagų kainos smarkiai išaugo. Tuo pačiu metu statomi vis didesni projektai su vis didesne marža. Dauguma vertintojų supranta, kad dėl to rinkoje gali susidaryti mini burbulai ir kad keli parduodami projektai niekada net nebus baigti, nes nebus parduota pakankamai butų/namų, kad galėtų nusipelnyti projekto vykdytojas (statytojas), kuris finansuoja individualų projektą. . Ši problema tik paaštrėjo dėl infliacijos ir palūkanų normų kėlimo.

Šiuose statybos projektuose skaidrumas ir saugumas pirkėjams taip pat yra nekokybiškas. Ši raida kelia nerimą daugeliui, ypač didžiųjų Ispanijos bankų, atsakingų už saugumą. Tačiau yra kelias į priekį, kuris išveda Ispaniją iš šios dilemos, ir šis kelias randamas veikiančiame modelyje, kuris praeityje buvo sėkmingas.

Statybos įmonės yra pigesnės ir žymiai saugesnės pirkėjui

Išeitis – vadinamosios statybos draugijos, kurios ne tik mažina kainas, bet ir padidina saugumą tiek individualiam pirkėjui, tiek bankui.

Aukščiau pateiktos eilutės yra jau dabar ir taps dar aktualesnės po Koronos ir infliacijos krizės. Daugelis milžiniškų projektų, kurie dabar parduodami Ispanijoje, tiesiog neišnyks. Vienintelis kelias į priekį yra mažesni projektai, kai pirkėjai, kaip grupė, o ne vykdytojas, perka žemę ir stato.

Kai skaitai Švedijos laikraščius, gali lengvai susidaryti įspūdis, kad viskas vėluoja, viskas pabrango ir pan. Tai nėra bendra tiesa. mūsų projektas „Colina de Alta“ Nerja mieste buvo pradėtas statyti 2022 m. I ketvirtį, o rudenį buvome aplenkę grafiką maždaug 3 mėnesiais ir jis tęsėsi. Tiesa, kai kurios medžiagos pabrango, bet kitos atpigo. Žinoma, kainos dar gali šiek tiek kilti, bet, kaip dabar atrodo, medžiagų ir reikmenų kainos normalizuosis. Ši pastatų bendruomenė turėjo tikrai geras kainas, kai ją pristatėme, o vieta, kaip matote nuotraukoje iš pastato, yra puiki! Pabaigai norime pridurti, kad esame labai patenkinti statybų bendrove ir jai tikrai bus pavesta statyti daugiau mūsų būsimų projektų.

Patrauklios, iki galo paruoštos naujos produkcijos vertė, labai tikėtina, XX a. pirmąjį pusmetį (nuo 2024 m. antrosios pusės) labai išaugs.. Ypač tokiose vietovėse kaip Malaga ir Nerja bei aplinkinėse vietovėse, kur jau prieš Koroną trūko naujos produkcijos. Tačiau augant apetitui naujos produkcijos (vien 2021 m. liepą kainos pakilo 10 proc.), belieka laukti, ar rinka vis dėlto sugebės išspręsti visus iškilusius slenksčius ir pristatyti naują produkciją greičiau nei tikėtasi.

Šiame straipsnyje paaiškiname, kodėl Ispanijoje (taip pat ir Švedijoje, taip pat Vokietijoje ir kitose šalyse) vėl populiarėja pastatų bendrijos modelis ir kodėl taip pat turėtumėte apsvarstyti galimybę investuoti į butą ar namą bendrijoje. Ispanija – tuomet saugumas jums daug didesnis, ir kainos iki 25% mažesnės (bet dar mažesni pagal faktinius skaičius, ant kurių sėdime žiemą 23, iš įvairių projektų. Pastaraisiais metais statoma mažiau nei tikėtasi, o naujos produkcijos iki raktų paklausa yra didesnė nei daugelį metų, o tai kelia kainas toliau baigus). Pastatų bendrijos modelis taip pat yra dėl kelių priežasčių, be žemų kainų, patrauklesnis investuotojui. Daugiau apie šio modelio saugumą ir kitus privalumus rasite žemiau. Taip pat rasite toliau straipsnyje visų projektų, kurie parduodami čia ir dabar, ir kurie vyksta per metus. Pirmiausia apibrėžkime šią ekonomiškai efektyvios statybos koncepciją.

Atkreipkite dėmesį, kad statybų bendruomenės kvadratinio metro kainos paprastai yra tiek mažesnės, kad Ispanijos teisės aktais siekiama užkirsti kelią spekuliacijai. Todėl pagal Ispanijos įstatymą, reglamentuojantį šį projekto sprendimą, kiekvienas asmuo (šis įstatymas taip pat taikomas įmonėms) gali įsigyti ne daugiau kaip 2 namus pastatų bendruomenėje viename autonominiame regione . Tačiau reikia atkreipti dėmesį į tai, kad baigus statyti namus (ir iširus bendrijai ir jie teisiškai tampa įprastais savininkų butais), jei pageidaujate, galite įsigyti papildomų bendrijų. Šio įstatymo priežastis yra ta, kad bendrijų kūrimas yra pigesnis nei akcijos ir norima neleisti pavieniams investuotojams susitelkti į vieną plotą, supirkti kelis nekilnojamojo turto objektus ir iškraipyti kainas per didelius nuomos mokesčius ar grynai spekuliuojant.

Ispanijos bankai vis labiau atmeta dabartinį propaguotojo modelį ir mano, kad statybos bendrijos yra saugesnė statybų forma visoms šalims. Tačiau teisiškai sudėtingas procesas tokio tipo projektus bandyti per visas griežtai reguliuojamas institucijas ir užtruks nemažai laiko, kol ši koncepcija vėl taps prieinama plačioje srityje. Šiuo metu dažniausiai tai vyksta konkurencinėje Madrido rinkoje, kur dėl vis aukštėjančių žemės kainų bankai stabdo brangias statybas. Pirmajame 2000-ųjų dešimtmetyje vykusiam Didžiajam nuosmukiui šviežiai įsigalėjus, bankai dabar vėl nori matyti projektus, kurių finansavimas (įskaitant kiekvieno pirkėjo finansinę peržiūrą) yra labiau apsaugotas.

Kas yra statybų komanda?

Kas yra pastato bendruomenė ir kodėl investuoti į šį modelį, o ne į įprastą reklamos modelį?

Byggemenskap.se yra toks modelio apibrėžimas:

„Varomosios jėgos norint būti statybų bendruomenės dalimi gali būti įvairios. Tai gali būti susiję su noru gyventi kartu, apie namo dizainą, apie ekologišką statybą, apie tai, kaip norite gyventi kaip pagyvenęs žmogus – arba apie norą pasilikti pelną iš statybų patraukliose vietose.

Visuomenei statybos bendrijos yra būdas pasiekti įdomesnių ir įvairesnių miestų statybos. Patirtis iš Vokietijos rodo aukštesnę kokybę, įdomesnę architektūrą, didesnę įvairovę ir gilesnį įsipareigojimą savo būstui. Trūkumai gali būti tai, kad prieštaringos valios apsunkina procesą, o tuo pačiu metu reikia kantrybės ir pinigų, kol ateina atlygis.

Pastatų bendrija (ty Baugemeinschaft) yra tiesiog asmenų, kurie kartu perka žemės sklypą, planuoja ir stato vieną ar daugiau pastatų, susivienijimas.

Tada statybos bendrijos gali naudoti įvairias nuosavybės formas į užbaigtą turtą, pvz., nuomininko nuosavybę, kooperatyvo nuomą, nuosavybę arba nuomą. Paprastai asociacija dažniausiai turi specialią orientaciją būstui, pavyzdžiui, aplinkai draugiškas ar vaikams palankus būstas ir pan. Mūsų orientacija – rasti geriausią įmanomą investiciją tiek nuomai, tiek vertės didinimui. Mes randame sklypus patraukliose vietose su patraukliomis kainomis ir statome už mažiausią įmanomą kainą, neprarandant kokybės. Tada siūlome bendrą namų nuomos koncepciją, kuri apima sargybinį, raktų valdymą, licencijų valdymą ir rinkodarą tarptautiniuose portaluose, kad būtų užtikrintas maksimalus užimtumas. Jau planavimo stadijoje turime investuotojų, su kuriais bendradarbiaujame projektuodami pastatus. Tačiau mūsų statybos bendrijų pirkėjams nėra keliama reikalavimų sutikti investuoti. Maždaug 50% pirkėjų yra de facto šeimos su vaikais, kurios nori didelių būstų saugiose vietose, netoli oro uosto, jūros ir pan. Jiems nuomos potencialas ir vertės padidėjimas yra gryna premija, o ne pagrindinis tikslas. pirkimo.

ATKREIPKITE DĖMESĮ, kad užbaigus statybas [Ispanijos pastatų bendrijose], bendrija iširo , o butai teisiškai vėl laikomi bendrais savininkais naudojamais butais. Taigi nėra jokio skirtumo tarp buto, įsigyto per statybos bendriją, nuosavybė, palyginti su bet kuriuo kitu reklamos modeliu Ispanijoje. Ispanijos statybų bendrija yra tiesiog ekonomiškas ir saugus būdas statyti namus.

Švedijoje ir Vokietijoje įprasta, kad visi savininkai dalyvauja nuo pat pradžių ir projektuoja būstą, tačiau Ispanijos statybų komandose taip nėra. Ten pagrindinis tikslas yra sumažinti kainas, palyginti su reklamuotojo modeliu. Jei įkūrimo procese dalyvautų 10 skirtingų tautybių, visas statybos procesas per daug sulėtintų. Be to, jūs turite griežtus Ispanijos statybos standartus ir detalius planus, su kuriais galite dirbti. Ispanijoje taip pat labiau kalbama apie vietą (geriausia aukštesnėje vietoje, šalia jūros, netoli oro uosto), o ne apie patį būsto dizainą.

Tačiau sklypų kainos kyla į viršų, todėl norint sukurti patrauklų ir prieinamą produktą, reikia plataus tinklo, kad būtų galima rasti likusius ir tinkamo dydžio sklypus, gerose vietose, parduodamus už prieinamą kainą. Šių sklypų paieška yra pagrindinė mūsų užduotis. Be to, mūsų strategija yra daugiausia parduoti skandinavų pirkėjams, o tai supaprastina visą procesą, nes dauguma žmonių (kurie, pavyzdžiui, nenori, kad skandinavai apribotų galimybę išsinuomoti savo būstą) turi tą pačią dizaino koncepciją. bendrijos, taip pat namo bendrijos taisyklės ir kt.

Įsikėlus bendrija skolų neturi

Taip pat atkreipkite dėmesį, kad Švedijoje būsto bendrija dažnai yra skolinga, o tai turi įtakos asociacijos būsto vienetų nuomos mokesčiams. Ispanijoje ne taip, nes Ispanijoje asociacijose apskritai nėra paskolų. Nors Ispanijos būstų bendrijos neturi skolų, ploto mokesčiai (suma svyruoja nuo 500 eurų per metus iki 2200 eurų per metus) yra pridedami kartą per metus už turto priežiūrą, baseiną, apšvietimą, žaliąsias zonas ir kt.

Visi mokėjimai namo bendrijoje vyksta statybos metu ir jas finansuoja žingsnis po žingsnio (juos taip pat užtikrina išorinė draudimo bendrovė, kuri garantuoja, kad atgausite įmokėtus pinigus ir palūkanas, jei statybos metu atsitiktų kažkas nenumatyto). statybos eiga). Visi mokėjimai išorinėms šalims vyksta per atskirą banko sąskaitą projektui pagal griežtai reglamentuotas mokėjimo laiptais. Komisiniai projekto architektams, brokeriams, projektų vadovams, buhalteriams ir kt. taip pat mokami per banką, kuriam pastatų bendrija pavedė tvarkyti statybos finansus.

Nuosavybės bendruomenės patinka investuotojams, kurie nori matyti didelę investicijų grąžą

Švedijos būsto agentūra apibrėžia susijusią sąvoką: „Pastato bendruomenės sąvoka taip pat pasitaiko ir gali būti sinonimas pastato bendruomenei, bet taip pat gali reikšti, kad vienas ar keli grupės nariai patys negyvens name, o dalyvaus kaip ilgalaikiams investuotojams ir bendrasavininkystę gatavame name vertina kaip kapitalo investiciją.

Maždaug 50% mūsų pirkėjų priklauso būtent šiai pirkėjų grupei, t. investuotojai, kurie investuoja siekdami pajamų iš nuomos ir vertės padidėjimo ilgesniu ar trumpesniu laikotarpiu (jau įsikrausčius buto kaina ženkliai išauga neplaniniame bute Ispanijoje). Griežtąja prasme mes prekiaujame būtent „Statybos asociacijomis“, nes keli skandinavų pirkėjai, kuriems daugiausiai nukreipiame šiuos projektus, yra gryni investuotojai.

Taigi, kaip minėta anksčiau, mes siūlome bendrą koncepciją su atskira nuomos įmone ir padedame gauti licenciją nuomai ir pan. Labai svarbus aspektas šiame kontekste yra tai, kad į asociacijos įstatus įtraukiame nuo pat pradžių, kad ateityje bus leidžiama išnuomoti būstą tiems, kurie to norės. Gavus nuomos licenciją, ji negali būti atšaukta atgaline data pagal įstatymus. Tai darome dėl naujojo įstatymo, kuris reiškia, kad būsto bendrijos visoje Malagos provincijoje gali uždrausti arba apriboti nuomą turistiniais tikslais, pateikdamos balsavimui asociacijos susirinkime. Už draudimą balsuoti užtenka trijų penktadalių namų bendrijos savininkų, kad jis būtų taikomas. Tai taip pat apima naujus projektus su nauja produkcija, kai kai kuriais atvejais galimybė nuomotis turistams yra uždrausta nuo pat pradžių. Tačiau naujai pagaminti butai, kuriuos leidžiama nuomotis, bus gryna valiuta tokiose rinkose kaip Malagos miestas, Nerja ir Marbelja, kur paklausa yra didžiulė.

spanskafastigheter.se ir mūsų istorija bei ateitis su Ispanijos statybos įmonėmis

Mūsų įmonės teisininkas Francisco López, kurio tėvas prieš kelis dešimtmečius sėkmingai naudojo statybų bendruomenės projekto modelį Malagos provincijoje, dar prieš pradedant naujos gamybos po krizės kilimą, suprato, kad norint parduoti projektą per protingą laiką, kainos turi būti būkite prislėgti nepakenkdami kokybei. Todėl jis vėl ėmėsi bendrijos kūrimo koncepcijos ir susirado finansininkus sklypui patrauklioje vietoje populiariame Nerjos kurorte. „Terrazas de Ladera“ pardavėme per rekordiškai trumpą laiką.

kitais metais tame pačiame rajone įkūrėme kitą pastatų bendruomenę (Balcon del Mar) Net ir tas projektas buvo greitai išparduotas dėl konkurencingos kainos.

Jau planavimo etape mūsų ankstesnės kūrėjų bendruomenės sulaukė didelio bankų ir kt. susidomėjimo, užmezgėme svarbius kontaktus. Pastatų bendruomenės modelis labiausiai patinka bankams, nes tai yra saugesnis planavimo ir statybos būdas visiems dalyvaujantiems. Kainos mažesnės, skaidrumas geresnis, griežtai reguliuojamas modelis – nepriklausomas auditorius, specialios banko sąskaitos, tvarkančios visus mokėjimus subrangovams, brokeriams ir projektų vadovams ir kt., ir draudimo bendrovė, kuri garantuoja garantijas. visų pirkėjų įneštų pinigų, yra žymiai saugesnis. Bankų nacionaliniai rizikos skyriai taip pat turi didesnę galimybę reguliuoti tokio tipo projektus. Pavyzdžiui, kiekvienas individualus pirkėjas turi būti patvirtintas banko, nesvarbu, ar jis kreipiasi dėl paskolos, ar ne.

Didelis iššūkis buvo surasti darbuotojus, kurie žinotų, kaip konkrečiai reikia laikytis visų tokio tipo statyboms taikomų įstatymų ir taisyklių. Štai čia mūsų komanda ir iš esmės tik dar vienas didelis žaidėjas Kosta del Solyje žino šį darbo modelį.

Kartu ieškome Kosta del Sol, ieškodami patrauklių sklypų centrinėse augančios Malagos vietose, taip pat sklypų prie paplūdimių aplinkiniuose pakrantės miestuose. Tada parengiame namus/butus ir sudarome statybų komandas, kurias daugiausia parduodame skandinavams. Per savo tarptautinį partnerį mes taip pat nuomojame namus tarptautinei rinkai. Tačiau ši koncepcija domisi ir tarptautiniais investuotojais. Todėl ilgalaikėje perspektyvoje neapsiribosime santykinai ribota Skandinavijos rinka.

Mūsų naujausios statybų komandos

2024 metų pradžioje pradėjome įgyvendinti naują projektą su 8 naujais prabangios klasės miesteliais patraukliomis kainomis. Įsikūręs vienoje iš populiaresnių Nerjos vietovių, pėsčiomis nueisite iki centro ir paplūdimio. Privatus baseinas, stogo terasa ir bendruomeninis baseinas. Apie 110 m2 statybos plotas. 3 miegamieji. Nuo 550 000 €

Rašykite adresu info@spanskafastigheter.se, jei norite gauti informacijos ankstyvame proceso etape. Daugiau apie miestelio namus Kapistrane skaitykite čia.

Parduodamas/statomas žemiau:

18 miesto namų netoli paplūdimio Punta Lara Nerja

Didelės stogo terasos. Įrengta virtuvė. Bendruomeninis baseinas ir gražios susitikimų erdvės rajone. Pietinė vieta. 2-3 miegamieji. [pastaba, parduota ir statoma, bet jei norite stoveti eileje, jei kas nors grįš, rašykite info@spanskafastigheter.se) Plačiau skaitykite čia.

8 butai aukštesnėje vietoje Nerja- Colina Alta

Colina Alta Nerjoje

Po 21 metų sandūros Nerjoje pristatėme 8 neplaninius butus. Aukštesnė vieta su vaizdu į jūrą. Po pietų saulė. Maža urbanizacija ramioje vietoje, pėsčiomis iki centro ir paplūdimio, su baseinu ir garažu. Derybos ir rinkos kainos už žemę suteikė mums galimybę pasiūlyti šiuos butus fantastiškomis kainomis. 2 miegamieji, terasa, nuo 200 000 €. Mažiau nei 350 000 € už dviejų aukštų su 2 miegamaisiais ir 3 vonios kambariais. Daugiau apie Colina Alta skaitykite čia. Jie parduodami, tačiau kai kurie gali būti parduodami užbaigus. Jei norite stovėti eilėje, rašykite info@spanskafastigheter.se

Mes visada pradedame savo projektus (taip pat ir reguliarias akcijas, kurių pardavimo teises, kiek įmanoma) su statybų komandomis iš anksto mūsų naujienlaiškio sekėjams.

Čia (taip pat Malagos mieste) užsiprenumeruokite Nerja, Torrox ir Costa Tropical naujienlaiškį
užsiprenumeruokite naujienlaiškį apie Marbelją, Esteponą, Benalmadeną, Toremoliną ir visus kitus Vakarų Kosta del Solo kurortus (taip pat Malagos miestą).
Taip pat rašykite tiesiogiai info@spanskafastigheter.se

Statybų komandos planavimo etape 2024 m.:

Nerja

Rašymo metu su žemės savininkais deramės dėl kainų, kartu pasitelkiame finansininkus, kad surištų žemę.

Išvada ir santrauka

Ispanijos būsto rinkoje įprasto tradicinio skatinimo modelio pelno marža yra žymiai didesnė. Mažesni komisiniai ir tt visiems, dalyvaujantiems statybų komandoje, reiškia mažesnes galutines kainas apie 25%. Be to, darbo modelis reiškia didesnį skaidrumą ir pirkėjų bendrą apsisprendimą. Valdybą renka visi nariai, kurie taip pat turi teisę balsuoti keliais svarbiais statybų metu klausimais. Valdyba yra nuolat informuojama projekto vadovybės ir nepriklausomo auditoriaus apie viską, kas vyksta statybose, ir narių vardu priima tam tikrus sprendimus. Tačiau dėl tam tikrų sprendimų turi balsuoti kiekvienas narys. Viską reglamentuoja Ispanijos įstatymai, kurie konkrečiai taikomi statybos įmonėms, o visus komisinius mokėjimus brokeriams, projektų vadovams, taip pat subrangovams/statybininkams ir pan. bankas tvarko per specialiai sukurtą banko sąskaitą, prie kurios turi prieigą tik bankas. Draudimo bendrovė garantuoja visus pirkėjų atliktus mokėjimus statybų metu.

Apskritai Ispanijoje bendruomenės statybos procesas vyksta taip :

1. Projekto vadovybė nustato tinkamą parduodamą žemės sklypą (teisininkas patikrina sklypo detalųjį planą, ar tinka statybos bendrijai) ir pradeda derybas su sklypų savininkais. Sklypas surištas tam tikram laikui.

2. Tada įregistruojama statybos bendrija, sukuriama sąskaita banke, kuriame apskaitomas ir bankinis statybos finansavimas, o statybos planą sudaro architektai.

3. Pradedami rinkti rezervacijos namams ir kartu prašoma savivaldybės išduoti statybos leidimą.

4. Pardavus visus būstus, pastato bendrijai sudaroma valdyba. Visi pirkėjai kviečiami į valdybos posėdį, kuriame, be kita ko, parenkamas pirmininkas.

5. Statybos įmonę konkurso tvarka parenka valdyba, konsultuodamasi su projekto vadovybe.

6. Žemės sklypą išperka pastato bendrija ir tada prasideda statybos.

7. Jį užbaigus kiekvienam savininkui surašomi aktai ir pastato bendrija likviduojama. Kiekvienas butas dabar pagal įstatymus laikomas bet kokiu savininko naudojamu butu. Tas pats pasakytina ir apie pačią komplekso namų bendriją. Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad ši finansų asociacija neturi paskolos su solidariu įsipareigojimu sumokėti po užbaigimo. Taigi asociacijos mokesčiams (turi būti laikomi nuomos mokesčiais) tai neturi įtakos didesnes palūkanas, nes bendrijoje nėra skolų.

⁃ Du pagrindiniai pastato bendruomenės darbo modelio aspektai ispaniškame projekte:

Mažesnės kainos, kai iš lygties pašalinate reklamuotoją (tai reiškia, kad tiek mes, tiek kiti projekte dalyvaujantys asmenys gauname žymiai mažesnius komisinius nei įprastai ir kad turime jų laukti, kol jis bus pilnai pastatytas, tačiau tai taip pat reiškia, kad mes gauti daug lengviau parduodamą produktą). Nuolatiniai statybų rėmėjai tiesiog nenori mažinti pelno maržos taip, kaip tai daro statybų bendruomenė. Priklausomai nuo projekto sudėtingumo ir apimties, normalios statybos skatinimo maržos yra mažiausiai 15% ir iki 25%. Statybų komandos projekto valdymo mokesčiai yra 7-12% ( plačiau skaitykite ispanų straipsnyje apie ispanų statybų komandas Madride čia ) .
Didesnis finansinis ir teisinis saugumas su didesniu skaidrumu, nes viską griežtai reglamentuoja Ispanijos įstatymai (nepriklausomas auditorius, didesnis skaidrumas ir savininkų bendras apsisprendimas ir kt.) ir kad valdyba aktyviai dalyvautų visuose sprendimuose.

Papildoma literatūra:

info@spanskafastigheter.se

Ispanijos nekilnojamasis turtas – brokeriai Nerja ir Malagoje

To meto projektinis sprendimas – ateitis Ispanijoje! - iki 25% pigiau nauja produkcija per statybininkų komandą