Negli ultimi anni, i prezzi dei terreni e dei materiali da costruzione in Spagna sono saliti alle stelle. Allo stesso tempo, vengono realizzati progetti sempre più grandi con margini sempre più elevati. La maggior parte degli analisti è consapevole del rischio di creare piccole bolle immobiliari sul mercato e che molti dei progetti venduti non saranno mai completati, poiché non venderanno abbastanza appartamenti/case per raggiungere il pareggio di bilancio del promotore (costruttore) che finanzia il singolo progetto. Questo problema è solo peggiorato con l'inflazione e l'aumento dei tassi di interesse.

Inoltre, in questi progetti edilizi, la trasparenza e la sicurezza per gli acquirenti sono carenti. Questo sviluppo preoccupa molti, non da ultimo le principali banche spagnole responsabili della sicurezza. Tuttavia, esiste una soluzione che può far uscire la Spagna da questo dilemma, e questa soluzione si trova in un modello operativo che ha avuto successo in passato.

Le squadre di costruzione sono più economiche e significativamente più sicure per l'acquirente

La soluzione sono le cosiddette comunità di costruzione che non solo abbassa i prezzi ma aumenta anche la sicurezza sia per il singolo acquirente che per la banca.

Le linee guida di cui sopra sono già e diventeranno ancora più rilevanti sulla scia della crisi del Coronavirus e dell'inflazione. Molti dei grandi progetti attualmente in vendita in Spagna semplicemente non verranno realizzati. Progetti più piccoli, in cui gli acquirenti, come gruppo, anziché un promotore, acquistano il terreno e costruiscono, sono l'unica via d'uscita.

Quando si leggono i giornali svedesi, è facile avere l'impressione che tutto sia in ritardo e che tutto sia diventato più costoso, ecc. Questa non è una verità generale. Il nostro progetto Colina de Alta A Nerja, ad esempio, i lavori sono iniziati nel primo trimestre del 2022, con circa 3 mesi di anticipo rispetto alla tabella di marcia prevista per l'autunno, e hanno continuato a procedere. Sebbene alcuni materiali siano diventati più costosi, altri sono diventati più economici. I prezzi possono ancora aumentare leggermente, ovviamente, ma a quanto pare ora i prezzi dei materiali e delle consegne si normalizzeranno. Questa comunità di costruzione aveva prezzi davvero buoni quando l'abbiamo lanciata e la situazione, come potete vedere nella foto dei lavori in corso, è eccellente! Infine, vorremmo aggiungere che siamo molto soddisfatti dell'impresa edile e che sicuramente riceveranno incarichi per la costruzione di altri nostri prossimi progetti.

Con grande probabilità, il valore delle nuove costruzioni attraenti e chiavi in ​​mano aumenterà enormemente nella prima metà del XX secolo (a partire dalla seconda metà del 2024)Soprattutto in aree come Malaga , Nerja e dintorni, dove già prima del Coronavirus si registrava una carenza di nuova produzione. Con l'aumento della domanda di nuova produzione (i prezzi sono aumentati del 10% solo a luglio 2021), resta da vedere se il mercato riuscirà a risolvere tutti i colli di bottiglia emersi e a fornire nuova produzione più rapidamente del previsto.

In questo articolo spieghiamo perché il modello delle cooperative edilizie è di nuovo in ascesa in Spagna (ma anche in Svezia, e non da ultimo in Germania e in altri paesi) e perché dovresti prendere in considerazione l'investimento in un appartamento o una casa in una cooperativa edilizia in Spagna, poiché la sicurezza per te è molto più alta e prezzi fino al 25% più bassi (ma ancora più bassi secondo i dati effettivi che abbiamo nell'inverno 23, da vari progetti. Ci sono state meno costruzioni del previsto negli ultimi anni, mentre la domanda di nuova produzione chiavi in ​​mano è maggiore che in molti anni, il che fa aumentare ulteriormente i prezzi al completamento). Il modello di comunità di costruzione è anche per diverse ragioni, oltre ai prezzi depressi, più attraente per l'investitore.  Maggiori informazioni sulla sicurezza e altri vantaggi di questo modello sono disponibili di seguito. Più avanti nell'articolo troverete anche tutti i progetti che vengono venduti qui e ora e che sono in corso durante l'annoDefiniamo innanzitutto questo concetto di costruzione conveniente.

Si prega di notare che i prezzi al metro quadro per una società di costruzioni sono solitamente molto più bassi, tanto che la legge spagnola mira a prevenire la speculazione. Secondo la legge spagnola che regola questa soluzione progettuale, ogni individuo (questa legge si applica anche alle aziende) ha quindi diritto a acquistare un massimo di 2 case in una comunità residenziale per regione autonomaTuttavia, è importante notare che una volta completate le abitazioni (e sciolta l'associazione edilizia, che diviene legalmente un normale appartamento di proprietà), è possibile acquistare in altri quartieri, se lo si desidera. Il motivo di questa legge è che le associazioni edilizie sono più economiche delle promozioni e l'obiettivo è impedire ai singoli investitori di concentrarsi su una singola area, acquistando più immobili e distorcendo i prezzi attraverso affitti elevati o pura speculazione.

Le banche spagnole stanno sempre più rifiutando l'attuale modello di promotore e ritengono che le comunità edilizie siano una forma di costruzione più sicura per tutte le parti coinvolte. Tuttavia, è un processo legalmente complicato pilotare questo tipo di progetto attraverso tutti gli organismi rigidamente regolamentati e ci vorrà molto tempo prima che questo concetto sia di nuovo ampiamente disponibile. Attualmente, il più comune è nel mercato competitivo di Madrid, dove i prezzi sempre più elevati dei terreni hanno spinto le banche a frenare le costose promozioni edilizie. Con la Grande Recessione del primo decennio degli anni 2000 ancora viva nella mente, le banche ora vogliono vedere progetti in cui il finanziamento (inclusa la revisione finanziaria di ogni singolo acquirente) sia più sicuro.

Cos'è una comunità di costruzione?

Cos'è una comunità edilizia e perché investire in questo modello invece che in un modello di promozione tradizionale?

Byggemenskap.se fornisce la seguente definizione del modello:

"Le motivazioni che spingono a voler far parte di una comunità edilizia possono variare. Possono riguardare il desiderio di vivere insieme, il design della casa, l'edilizia ecologica, il modo in cui si desidera vivere da anziani, o il desiderio di conservare i profitti derivanti dalla costruzione in luoghi attraenti.

Per la società, costruire comunità è un modo per ottenere uno sviluppo urbano più interessante e vario. Le esperienze tedesche mostrano una qualità superiore, un'architettura più interessante, una maggiore diversità e un impegno più profondo per la propria abitazione. Gli svantaggi possono essere che volontà contrastanti rendono il processo più difficile, richiedendo anche sforzi di pazienza e denaro per un lungo periodo di tempo prima che si arrivi alla ricompensa

Una comunità edilizia (Baugemeinschaft) è semplicemente un'associazione di individui che acquistano insieme un appezzamento di terreno, progettano e fanno costruire uno o più edifici.

Le imprese edili possono quindi utilizzare diverse forme di proprietà per l'immobile ultimato, come condomini, locazioni cooperative, diritti di proprietà o di locazione. L'associazione di solito si concentra in particolare sul settore edilizio, ad esempio su soluzioni ecosostenibili o a misura di bambino, ecc. Il nostro obiettivo è trovare il miglior investimento possibile sia in termini di affitto che di valore aggiunto. Troviamo lotti in posizioni interessanti con prezzi competitivi e costruiamo al minor costo possibile senza compromettere la qualità. Offriamo quindi un piano completo per l'affitto delle case, che include la gestione del custode, la gestione delle chiavi, la gestione delle licenze e la commercializzazione su portali internazionali per massimizzare l'occupazione. Già in fase di progettazione, collaboriamo con investitori con cui collaboriamo per la progettazione degli edifici. Tuttavia, non è obbligatorio che gli acquirenti delle nostre comunità edilizie partecipino all'investimento. Circa il 50% degli acquirenti sono famiglie di fatto con bambini che desiderano case spaziose in posizioni sicure, vicine all'aeroporto, al mare, ecc. Per loro, il potenziale di affitto e l'aumento di valore rappresentano un puro vantaggio, e non lo scopo principale dell'acquisto.

Notare che quando la costruzione è finita [nelle comunità edilizie spagnole] la comunità è sciolta e gli appartamenti sono legalmente considerati di nuovo come normali appartamenti occupati dal proprietario. È quindi nessuna differenza possedere un appartamento acquistato tramite una società edilizia rispetto a qualsiasi altro modello di promozione in Spagna. Una società edilizia spagnola è semplicemente un modo conveniente e sicuro per costruire case.

In Svezia e Germania è comune che tutti i proprietari siano coinvolti fin dall'inizio e progettino l'alloggio, ma questo non è il caso nelle comunità edilizie spagnole lo scopo principale è quello di abbassare i prezzi Rispetto al modello del promotore, avere 10 nazionalità diverse coinvolte nel processo di base rallenterebbe eccessivamente l'intero processo di costruzione. Inoltre, in Spagna vigono rigidi codici edilizi e progetti dettagliati. In Spagna, inoltre, conta più la posizione (preferibilmente elevata, vicino al mare, vicino all'aeroporto) che il design dell'alloggio in sé.

Tuttavia, i prezzi dei lotti stanno salendo alle stelle, quindi è necessaria una rete ampia per trovare i lotti rimanenti e di dimensioni adeguate, in buone posizioni e venduti a prezzi ragionevoli, al fine di poter costruire un prodotto attraente e conveniente. Questo è trova queste trame questo è il nostro compito principale. Inoltre, la nostra strategia è quella di vendere principalmente ad acquirenti scandinavi, il che semplifica l'intero processo poiché la maggior parte delle persone (ad esempio, gli scandinavi non vogliono limitare la possibilità di affittare la propria casa) ha la stessa opinione sulla progettazione della comunità, nonché sulle regole dell'associazione per l'edilizia popolare, ecc.

Dopo il trasloco l'associazione non ha più debiti

Si noti inoltre che in Svezia le cooperative edilizie sono spesso indebitate, il che si ripercuote sugli affitti dei condomini che ne fanno parte. Questo non è il caso della Spagna, dove generalmente non ci sono prestiti. Sebbene le cooperative edilizie spagnole non abbiano debiti, sono comunque previste delle spese condominiali (l'importo varia da 500 a 2.200 euro all'anno) una volta all'anno per la manutenzione dell'immobile, della piscina, dell'illuminazione, delle aree verdi, ecc.

Tutti i pagamenti in una comunità di costruzione vengono effettuati durante il processo di costruzione e lo finanziano passo dopo passo (sono inoltre garantiti da una compagnia assicurativa esterna che garantisce che ti verrà restituito il denaro depositato più gli interessi (nel caso in cui si verifichi un imprevisto durante il processo di costruzione). Tutti i pagamenti a soggetti esterni vengono effettuati tramite il conto bancario separato per il progetto, secondo un piano di pagamento rigorosamente regolamentato. Anche le commissioni agli architetti, ai broker, ai project manager, ai revisori dei conti, ecc. del progetto vengono pagate tramite la banca incaricata dalla comunità edile di gestire le finanze della costruzione.

La comunità dei costruttori attrae gli investitori che vogliono vedere un elevato ritorno sull'investimento

L'Ente nazionale svedese per l'edilizia abitativa, l'edilizia e la pianificazione definisce un concetto correlato: "Si verifica anche il concetto di comunità di sviluppatori, che può essere sinonimo di comunità di costruttori, ma può anche significare che uno o più membri del gruppo non vivranno personalmente nella casa, ma parteciperanno come investitori a lungo termine e considereranno la comproprietà della casa finita come un investimento di capitale"

Circa il 50% dei nostri acquirenti appartiene a questo particolare gruppo di acquirenti, ovvero investitori che investono per ottenere un reddito sia attraverso l'affitto che attraverso l'aumento del valore a lungo o breve termine (il prezzo di un appartamento su carta in Spagna aumenta significativamente già al momento del trasloco). In senso stretto, stiamo quindi promuovendo "Builder Communities", poiché molti acquirenti scandinavi, a cui ci rivolgiamo principalmente per questi progetti, sono puri investitori.

Offriamo quindi, come già detto, un concetto completo con una società separata per il noleggio e aiutiamo con il processo di ottenimento di una licenza per il noleggio, ecc. Un aspetto molto importante in questo contesto è anche che Fin dall'inizio, abbiamo inserito nello statuto dell'associazione la clausola che ciò sarà consentito anche in futuro Affittare la propria casa a chiunque lo desideri. Una volta ottenuta la licenza di locazione, questa non può essere revocata retroattivamente, secondo la legge. Lo facciamo in questo modo grazie alla nuova legge che prevede che le cooperative edilizie di tutta Malagapossano vietare o limitare l'affitto a fini turistici, sottoponendo la questione al voto di un'assemblea. È sufficiente che tre quinti dei proprietari di una cooperativa votino a favore del divieto affinché questo venga applicato. Questo include anche i nuovi progetti con nuova produzione, dove in molti casi la possibilità di affittare ai turisti è vietata fin dall'inizio. Tuttavia, gli appartamenti di nuova costruzione che consentono l'affitto sono pura valuta forte in mercati come Malaga città, Nerja e Marbella dove la domanda è enorme.

spanskafastigheter.se e la nostra storia e il nostro futuro con le comunità edili spagnole

Il nostro avvocato aziendale, Francisco López, il cui padre aveva utilizzato con successo il modello di progetto di edilizia comunitaria nella provincia di Malagadiversi decenni fa, si rese conto, ancor prima della ripresa delle nuove costruzioni dopo la crisi, che per vendere un progetto in tempi ragionevoli, i prezzi dovevano essere ridotti senza compromettere la qualità. Pertanto, riprese il concetto di edilizia comunitaria e trovò finanziatori per un terreno in una posizione attraente nella famosa località turistica Nerja. Abbiamo venduto quel progetto Terrazas di Ladera in tempi record.

Abbiamo poi lanciato un'altra comunità edilizia (Balcon del Mar) nella stessa zona, Ladera del Mar a Nerja, l'anno successivo. Anche quel progetto andò esaurito rapidamente grazie ai prezzi competitivi.

Già nella fase di pianificazione delle nostre precedenti comunità di sviluppatori, c'era un grande interesse da parte di banche e altri e abbiamo stretto contatti importanti. Il modello di comunità di sviluppatori piace principalmente alle banche perché rappresenta un modo più sicuro, per tutti i soggetti coinvolti, di pianificare e costruire. I prezzi sono più bassi e la trasparenza è maggiore, e il modello rigidamente regolamentato, con un revisore indipendente, conti bancari speciali aperti dalla banca che gestiscono tutti i pagamenti ai subappaltatori, nonché a broker, project manager e altri, e una compagnia assicurativa che garantisce tutti i fondi depositati dagli acquirenti, è significativamente più sicuro. Anche i dipartimenti nazionali di gestione dei rischi delle banche hanno una maggiore capacità di regolamentare questo tipo di progetti. Ad esempio, ogni acquirente individuale approvato dalla banca, indipendentemente dal fatto che richieda o meno un prestito.

La grande sfida è stata trovare personale esperto nel rispettare tutte le leggi e le normative applicabili a questo tipo di costruzione. È qui che il nostro team e praticamente solo un altro importante operatore Costa del Sol conoscono questo modello di lavoro.

Insieme esploriamo Costa del Sol alla ricerca di terreni interessanti, sia in posizioni centrali nella fiorente Malaga , sia sulle spiagge delle città costiere circostanti. Progettiamo quindi case/appartamenti e creiamo complessi edilizi che commercializziamo principalmente per i clienti scandinavi. Tramite il nostro partner internazionale, affittiamo anche le case a un mercato internazionale. Tuttavia, questo concetto interessa anche agli investitori internazionali. Pertanto, a lungo termine, non ci limiteremo al mercato scandinavo, relativamente limitato.

I nostri ultimi team di costruzione

Venduto/in costruzione qui sotto:

18 case a schiera vicino alla spiaggia di Punta Lara Nerja

Ampie terrazze sul tetto. Cucine attrezzate. Piscina condominiale e piacevoli aree riunioni nella zona. Esposizione a sud. 2-3 camere da letto. [Nota: venduto e in costruzione, ma scrivete a info@spanskafastigheter.se se volete essere in lista d'attesa, nel caso in cui qualcuno torni] Per saperne di più clicca qui.

8 appartamenti in posizione elevata a Nerja- Colina Alta

Dopo l'inizio del 2021 abbiamo inaugurato 8 appartamenti su progetto a Nerja. Posizione elevata con vista mare. Sole pomeridiano. Piccolo complesso residenziale in posizione tranquilla, a pochi passi dal centro e dalla spiaggia, con piscina e garage. I prezzi di mercato e rinegoziati del terreno ci hanno dato l'opportunità di offrire questi appartamenti a prezzi fantastici. 2 camere da letto, terrazza, a partire da meno di 200.000 €. Meno di 350.000 € per duplex con 2 camere da letto e 3 bagni. Per saperne di più su Colina Alta clicca qui. Questi sono già venduti, ma alcuni potrebbero essere rimessi in vendita una volta ultimati. Se desiderate essere inseriti nella lista d'attesa, scrivete a info@spanskafastigheter.se

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Lanciamo sempre i nostri progetti (ma anche promozioni regolari per le quali otteniamo i diritti di vendita, nella misura del possibile) con le comunità di costruzione in in anticipo ai nostri follower della newsletter.

• Iscriviti alla newsletter per Nerja, Torrox e Costa Tropical qui (così come per la città Malaga ).
• Iscriviti alla newsletter per Marbella, Estepona, Benalmadena, Torremolinos e tutte le altre località della Costa del Sol occidentale (oltre alla città Malaga ) qui.
• Si prega di scrivere anche direttamente a info@spanskafastigheter.se

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Squadre di costruzione in fase di pianificazione nel 2024:

Al momento in cui scriviamo, stiamo negoziando i prezzi con i proprietari terrieri e coinvolgendo anche dei finanziatori per assicurarci i terreni.

Conclusione e riassunto

Il margine di profitto per un modello di promozione tradizionale, consueto nel mercato immobiliare spagnolo, è significativamente più alto. Commissioni più basse ecc. per tutti i soggetti coinvolti in una comunità edilizia significano prezzi finali più bassi di circa il 25%. Inoltre, il modello operativo garantisce maggiore trasparenza e codeterminazione per gli acquirenti. Il consiglio di amministrazione è eletto da tutti i membri, che hanno anche diritto di voto su diverse questioni importanti durante il processo di costruzione. Il consiglio di amministrazione è costantemente informato dalla direzione lavori e dal revisore indipendente su tutto ciò che accade durante la costruzione e prende determinate decisioni per conto dei membri. Tuttavia, alcune decisioni devono essere votate da ciascun membro. Tutto è regolato dalle leggi spagnole che si applicano specificamente alle associazioni di costruttori e tutti i pagamenti di commissioni a broker, project manager, subappaltatori/costruttori, ecc. sono gestiti dalla banca tramite un conto bancario appositamente istituito a cui solo la banca ha accesso. Una compagnia assicurativa garantisce tutti i pagamenti da parte degli acquirenti durante il processo di costruzione.

In termini generali, Ecco come funziona il processo di comunità edilizia in Spagna:

1. La direzione lavori individua un terreno idoneo alla vendita (un avvocato ne verifica la planimetria dettagliata per verificarne l'idoneità alla costruzione di un complesso edilizio) e avvia le trattative con il proprietario. Il terreno viene vincolato per un determinato periodo di tempo.

2. Successivamente viene registrata una comunità di costruzione e viene aperto un conto presso una banca che eroga anche finanziamenti bancari per la costruzione, mentre gli architetti elaborano un piano per la costruzione.

3. Si cominciano a raccogliere le prenotazioni per le abitazioni e contemporaneamente si richiede al comune il permesso di costruire.

4. Una volta vendute tutte le case, viene costituito un consiglio di amministrazione della società edilizia. Tutti gli acquirenti vengono invitati a una riunione del consiglio, durante la quale, tra le altre cose, viene eletto un presidente.

5. L'impresa edile viene selezionata dal consiglio di amministrazione in consultazione con la direzione del progetto dopo un processo di preventivo.

6. Il terreno viene acquistato dalla comunità edile e poi iniziano i lavori.

7. Una volta completato, i titoli di proprietà vengono scritti a nome di ciascun proprietario e l'associazione edilizia viene sciolta. Secondo la legge, ogni appartamento è ora considerato un qualsiasi appartamento occupato dal proprietario. Lo stesso vale per l'associazione edilizia per il complesso stesso. È inoltre importante sottolineare che questa associazione economica non ha un prestito con responsabilità solidale per il pagamento dopo il completamento. Le quote associative (da considerarsi come affitto) non sono quindi influenzate da un eventuale aumento dei tassi di interesse in quanto non vi sono debiti nell'associazione.

⁃ I due aspetti più fondamentali del modello di lavoro comunitario di costruzione nella sua concezione spagnola:

• Prezzi più bassi Se si esclude il promotore dall'equazione (ciò significa che sia noi che gli altri soggetti coinvolti nel progetto riceviamo commissioni significativamente inferiori al solito e che dobbiamo attendere il completamento, ma significa anche che otteniamo un prodotto molto più facile da vendere). I promotori edili tradizionali non sono semplicemente disposti a ridurre i margini di profitto come fa un'impresa edile. A seconda della complessità e del volume del progetto, i margini per una promozione edilizia tradizionale sono almeno del 15% e fino al 25%. Le commissioni di gestione del progetto per un'impresa edile sono del 7-12% (leggi di più nell'articolo spagnolo sulle comunità edilizie spagnole a Madrid qui).
• Maggiore sicurezza finanziaria e legale con maggiore trasparenza poiché tutto è rigorosamente regolamentato dalle leggi spagnole (revisore dei conti indipendente, maggiore trasparenza e co-determinazione dei proprietari, ecc.) e il consiglio di amministrazione partecipa attivamente a tutte le decisioni.

Ulteriori letture:

• Tutto quello che devi sapere per investire in Spagna
• L'area e i progetti principalmente consigliati per gli investimenti nel 2024-2025
• Domande e risposte frequenti sull'acquisto di una casa in Spagna
• Informazioni sulla richiesta di prestito presso una banca spagnola
• Panoramica delle nuove costruzioni Costa del Sol
• Guida di Malaga
• Guida di Nerja
• Guida di Marbella
• Guida alla Costa del Sol
• Informazioni sulla pagina spanskafastigheter.se