Todo sobre inversión inmobiliaria en España - compre la casa adecuada en la zona adecuada - Inmobiliaria Española

Comprar una propiedad en España puede ser la mejor inversión de su vida, pero es importante elegir la casa o apartamento adecuado en la zona adecuada. La Costa del Sol, por ejemplo, tiene un turismo más fuerte que la mayoría de otras zonas. En varias localidades de la Costa del Sol, gracias al fuerte turismo nacional, se batieron récords de facturación durante el verano pandémico 21, a pesar de que el turismo extranjero durante el periodo, debido a las restricciones, cayó un 80%. Un mensaje de fuerza tan bueno como cualquier otro para la zona. Pero no todas las zonas del sur de España tienen una alta ocupación. También hay muchos otros aspectos a tener en cuenta. ¿Sabías, por ejemplo, que existen restricciones estrictas (y se están discutiendo reglas aún más estrictas en 2024) para los alquileres en zonas como Mallorca, Barcelona y las Islas Canarias? También existen otras leyes y regulaciones que regulan los alquileres, que en la mayoría de las provincias españolas debes seguir para no arriesgarte a multas costosas.

Los precios siguen aumentando, aunque ahora lo hacen más lentamente. El aumento para el conjunto del año se situó en torno al 5%. Sin embargo, la inflación/guerra no frenó la tendencia alcista de precios que se viene produciendo desde 2014. El precio de la vivienda española cayó significativamente en torno a la crisis de 2008, pero en 2024 todavía está alrededor de un 22% por debajo del nivel récord de 2007. Desde entonces, también han sucedido muchas cosas positivas en forma de regulaciones para proteger al comprador, regulaciones bancarias y se han invertido mucho en infraestructura, ecoturismo y rutas de senderismo, etc. Un avance positivo es que varias empresas multinacionales también han trasladado sus oficinas a ciudades españolas y, sobre todo, Málaga está experimentando un auge tecnológico después de que la sede de seguridad cibernética de última generación de Google se trasladara a la ciudad recientemente. En 2023, sin embargo, el aumento de los precios disminuyó significativamente hasta finales de año. , tal como están las cosas ahora , los aumentos de precios comenzarán a aumentar más rápidamente nuevamente en 2024 , a medida que la inflación caiga y se esperen recortes de las tasas de interés por parte del BCE durante el año.

La constructora APCSepaña cree que lo que hace subir los precios es principalmente el deseo de nueva producción. Con el fuerte interés internacional, es difícil ver algo más que un aumento continuo en el mercado inmobiliario español. El mayor problema es la falta de viviendas en venta en las zonas más atractivas (detrás de esto están principalmente inversores extranjeros). Esto hace que los precios sean muy resistentes. Sin embargo, hay muchos vendedores que esperaron para ponerse a la venta durante la pandemia y que ahora aceptarán ofertas más bajas sobre el precio inicial durante aproximadamente seis meses.

En términos generales, los evaluadores esperan que los precios de la vivienda en España aumenten entre un 2% y un 5% durante 2024, y luego aumenten rápida y abruptamente. Sin embargo, si los precios de la energía continúan cayendo más de lo esperado, en consonancia con la inflación internacional y también con los tipos de interés, el aumento será significativamente mayor. Nunca antes había sido mayor el interés internacional por España por parte de los inversores. Hoy en día, alrededor de 140 nacionalidades diferentes invierten anualmente en el país.

En los cinco años anteriores al coronavirus, el valor de una vivienda española aumentó una media del 5% anual y si se tienen en cuenta los costes de intereses reducidos y el hecho de que el precio del alquiler aumentó un 50% durante el mismo período, esto significó una rentabilidad. de más del 10% para quienes compraron la casa adecuada en la zona adecuada y en el momento adecuado. El valor no disminuyó significativamente, e incluso aumentó en algunas regiones durante el año de crisis 20. Esto fue un fuerte indicio del futuro. Durante el otoño de 21 se vendieron apartamentos llave en mano en la Costa del Sol oriental, donde los precios han aumentado más de un 50% desde que se vendieron sobre plano.

En el primer semestre de 2022 se batió un récord en el número de compradores extranjeros en España. Un 53% más respecto al año anterior (las ventas interiores también aumentaron pero "sólo" un 9%). Se vendieron un total de 72.987 viviendas con compradores extranjeros. Esta es la cifra más alta alcanzada desde que comenzaron las mediciones en 2007.

Los compradores extranjeros representan más del 20% del total de adquisiciones de viviendas en España. Hay muchos factores en juego, pero en el caso de Andalucía, por ejemplo, se pueden señalar las grandes inversiones en infraestructuras, la renovación de playas y parques naturales, las grandes reducciones de impuestos y, sobre todo, la tendencia internacional de querer trabajar en remoto en un lugar con mucho sol (donde los precios todavía se consideran razonables). En el primer semestre de 2023 también se batieron récords en términos de compradores extranjeros, pero el segundo semestre se desaceleró.

Desde que el nuevo gobierno regional de Andalucía asumió el cargo en 2019, ha introducido una serie de cambios impositivos que efectivamente han reducido, abolido o suspendido varios tipos impositivos. Como resultado de esta actitud favorable a los impuestos, Andalucía se ha convertido en la región de España con los impuestos más bajos (junto con Madrid). No hace falta decir que esto ha fomentado una enorme inversión extranjera en la región, lo que ha resultado en un crecimiento del capital del 40% entre 2019 y 2023. Las principales explicaciones de por qué Andalucía se ha convertido en el principal punto de inversión inmobiliaria de España y por qué tanta gente se está enriqueciendo rápidamente: 1. El impuesto a la herencia se abolió en 2019. 2. El impuesto a las donaciones se abolió en 2019. 3. El impuesto a las transferencias de propiedad se redujo en 2021. 4. El impuesto de timbre se redujo en un 20% en 2021. 5. El impuesto al patrimonio se abolió en 2022.

– Lea más sobre las nuevas leyes tributarias que debe conocer.

Las ventas de obra nueva aumentaron un 50% en la Costa del Sol entre el verano 20 y el 21. Las ventas de viviendas de segunda mano cayeron durante el mismo periodo un 4,6%, lo que se puede explicar en parte por el envejecimiento y desgaste del stock, pero también Los precios sólo cayeron un 0,5% a pesar de la crisis (aunque en otoño subieron). Ahora puede llegar un período en el que las ventas de nueva producción caigan un poco, pero no por falta de demanda, sino porque muchos promotores inmobiliarios están esperando, mientras los precios fluctúan mucho y los bancos exigen más en tiempos difíciles.

Sin embargo, es indudable que la nueva producción se aplicará en el futuro , pero, por supuesto, todavía quedan buenas compras por hacer para quienes buscan vehículos usados (los precios iniciales no cambian en tiempos de crisis, pero la situación de negociación sí). Aunque la mayoría de la gente ahora busca nuevas viviendas, la oferta es limitada. La mayoría de los mejores de los pocos proyectos que salen a principios de año se venderán rápidamente y habrá una brecha (ya que muchos promotores inmobiliarios estaban bajos durante la crisis) hasta que salgan casas de nueva producción en buenas ubicaciones en 2024. -2025 (tenga en cuenta entonces que está sobre plano y que la mudanza se realiza no antes de dos años después del inicio de las ventas). También se espera que los precios de estos sean significativamente más altos que los que se venden este año. Los repentinos aumentos de precios del pasado otoño en proyectos que aún no se habían vendido por completo lo demuestran. Cuando las cosas se normalicen, sucederá rápidamente.

La nueva producción se centra en los inversores

Un aspecto completamente diferente en comparación con el período posterior a la última crisis es, como dije, que la atención se centrará durante los próximos 5 a 10 años en la nueva producción (aunque en 2024/2025 probablemente veremos menos proyectos nuevos de lo habitual). El parque de viviendas está empezando a desgastarse y hay muchos problemas de daños por humedad (no se introdujeron normas de construcción más estrictas hasta 2006), etc. A pesar de esto, aquellos que viven en casas construidas antes de la década de 2000 no parecen estar dispuestos a bajar los precios significativamente. También se construyó muy poca producción nueva en la década posterior a la crisis de 2008 en comparación con la década anterior. A mediados de la década de 2020, los productos de nueva producción entrarán en una época dorada similar a la de principios de la década de 2000. Importante tener en cuenta: Los actores que han estado activos en la búsqueda de propietarios de tramas inactivos durante mucho tiempo (que necesitaban una crisis real para finalmente vender sus codiciadas tramas) y negoció buenos precios para terrenos en buenas ubicaciones en medio de la crisis - y que también tienen una buena economía y que lograron superar la crisis y retuvieron equipos de arquitectos/gerentes de proyecto establecidos desde hace mucho tiempo y contactos bancarios establecidos se enfrentan ahora a una situación única. Estos son los jugadores por los que debes apostar.

Hay algunos proyectos muy interesantes en marcha en 2024. Para obtener la información antes de que se hagan públicas (primero, generalmente enviamos correo directo al principio del proceso a los clientes que sabemos que están buscando activamente un área determinada, luego publicamos los proyectos en los boletines 1 -4 semanas antes del lanzamiento público ) suscríbase a nuestros boletines. Boletín zona oeste (Marbella, Estepona. Nueva Andalucía etc.). Boletín zona este (Nerja, Torrox, Málaga capital, etc.).

Oportunidades de inversión después de la crisis del coronavirus: 2024 y más allá

Se espera que España esté en la manga del ganador porque muchos, incluidos los viajeros de negocios, optarán por no alojarse en hoteles y preferirán alojarse en residencias durante su estancia, mientras que los viajes de larga distancia fuera de Europa se encarecerán con una baja frecuencia de salidas, lo que sitúa a España en general, y a la Costa del Sol en particular, según la mayoría de analistas, en una situación muy favorable a largo plazo. , la capital de la zona Málaga , acabó así en la pesada lista de Forbes de los 20 mejores destinos del mundo para invertir y vivir. Más jugadores pesados que han analizado el futuro y han concluido en las que vale la pena invertir en España son las empresas de inversión escandinavas. Los mayores portales internacionales de España son ahora propiedad de empresas escandinavas. El portal español más visitado, Idealista, fue comprado recientemente por 1.300 millones por la sociedad sueca de Venture Capital EQT. El inversor de fama mundial Warren Buffet, el "oráculo de Omaha", también hizo el mismo análisis durante la crisis y compró una empresa de corretaje en Marbella. Apuntan a largo plazo y creen en un boom del interés extranjero, principalmente en la Costa del Sol, en los próximos 10 años. Aquí encontrará cultura, sol, naturaleza e infraestructura en combinación con precios de vivienda relativamente bajos en comparación internacional. Por lo tanto, muchos también optarán por trabajar de forma remota desde esta zona concreta de España, independientemente del lugar del mundo en el que tengan su lugar de trabajo. Andalucía, y principalmente la localidad costera de Nerja (que ya en medio de una crisis candente comenzó a invertir en la mejora de parques naturales, rutas de senderismo, etc.) y Málaga, y no menos importante el suburbio de Rincón, han llamado la atención. Esta última ciudad invierte en promocionarse aún más entre turistas e inversores internacionales. Málaga ya anunció en julio de 2020 que ponía en marcha "Málaga 2030", la inversión que hará de la ciudad el lugar más atractivo de Europa para "vivir, trabajar e invertir".

Se espera que el interés por invertir en la Costa del Sol aumente considerablemente en Estados Unidos después de que United Airways triplicara el número de vuelos directos a la zona. Es probable que esto abra nuevas oportunidades para que los inversores estadounidenses exploren el mercado inmobiliario y otras oportunidades de inversión en la Costa del Sol. La aerolínea estadounidense ha elegido la Costa del Sol como único destino vacacional en España al que volará todos los días durante la temporada alta.

Que la voluntad de invertir desde el extranjero no sólo se aplica a los compradores de viviendas quedó claro cuando Google trasladó una de sus oficinas más importantes (ciberseguridad) a la ciudad de mayor crecimiento de todas, Málaga, durante el año. La ciudad ha experimentado un desarrollo sustancial que comenzó ya durante la última crisis. También se cree que Málaga será la que se beneficiará principalmente del nuevo arsenal de beneficios fiscales del Estado español dirigido a las startups extranjeras.

Tenga en cuenta que las ventas clandestinas son cada vez más comunes después de la crisis del coronavirus. Se trata, por tanto, de viviendas a las que se les ha rebajado el precio pero que no se anuncian públicamente. Este procedimiento se ha vuelto cada vez más común y ahora se ha acelerado después de la crisis del coronavirus. Es posible que las reducciones de precio de estas viviendas no se publiquen públicamente, pero las enviamos por correo directo a los clientes que han manifestado interés y que pueden llegar a un acuerdo rápidamente. En cualquier caso, en 2024 este tipo de negocio será el más habitual en las zonas más atractivas de España. Tenga en cuenta que muchos han retirado sus casas del mercado y muchos otros están postergando la venta. Habrá así menos viviendas en el escaparate público, pero mayores posibilidades de realizar una compra realmente buena para quienes sean activos y puedan actuar con rapidez.

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Mencionaremos muchas veces en este artículo Nerja, al este de Málaga, y la ciudad de Málaga en la Costa del Sol. Hay una razón para eso. Nerja es desde hace tiempo la ciudad más atractiva de España para invertir [3/11, además se presentaron 21 datos que así lo demuestran ya que parece ser que Nerja es líder a nivel provincial en España en cuanto a recuperación hacia el turismo internacional tras la crisis . Durante el mes de octubre, la ciudad tuvo una tasa de ocupación hotelera del 87,47%) y tenemos más datos reales de esta ciudad (junto con Torrevieja) que de cualquier otra ciudad de España. La ciudad de Málaga es en estos momentos la ciudad con mayor desarrollo de toda la región mediterránea. Por cierto, las reservas de residencias privadas en España aumentaron en la asombrosa cifra de 1 millón ya en el primer semestre de 2017, lo que significa un aumento del 33% en comparación con el mismo período del año anterior. Hace un par de años, el alquiler de residencias privadas, por primera vez en la historia, superó a la industria hotelera en algunas zonas.

Muchas zonas de España se verán afectadas por la crisis, pero España es uno de los países europeos a los que menos les fue durante la crisis económica de los años 22/23. Quizás la principal razón por la que la inflación del país (la verdad es que hace tiempo que España no era tan barata para un sueco como ahora), el PIB y la bolsa no se han visto tan afectados como, por ejemplo, Suecia es que obtiene su gas natural del norte de África. También quedó claro a finales de junio que Andalucía en general y la Costa del Sol en particular estarán entre los grandes ganadores del sur de Europa. En parte, las reservas en Andalucía ya aumentaron en relación con el anuncio del Primer Ministro de que el turismo se permitido durante el verano y la parte del país se convirtió rápidamente en la región turística más reservada del mundo , por delante de Florida y las Islas Canarias. Además, los municipios de la Sunshine Coast han decidido salir de esta crisis y no repetir el error de 2008 cuando se apretaron el cinturón de seguridad. Marbella ha impulsado la construcción/renovación de hoteles de lujo adicionales y dentro de unos años tendrá un total de 12 hoteles de cinco estrellas. Ya cuenta con las instalaciones más lujosas de todo el país. La vecina Fuengirola está invirtiendo mucho en un nuevo puerto y el gigantesco proyecto de entretenimiento "Intu" en Torremolinos ha anunciado que ha conseguido la financiación y que el proyecto continúa. En el lado oriental, Nerja está invirtiendo mucho en turismo sostenible y en la construcción de un campo de golf de primer nivel, así como en una mejora general de las playas y parques naturales, etc. La ciudad también llegó justo a tiempo para la apertura de las fronteras. para los turistas, designado en un estudio de la Comisión Europea como "el segundo mejor destino de Europa". Durante la última crisis todo se detuvo. La España actual y la España de 2008 son dos mundos diferentes. Ahora todo avanza, aparentemente pase lo que pase.

La zona más lucrativa es, como he dicho, la Costa del Sol, y es la nueva producción, debido a la falta de viviendas nuevas tras la larga crisis, la que resulta más interesante para los inversores en vivienda . Esto se aplica especialmente a las zonas en las que todavía quedan terrenos interesantes para construir. Sin embargo, los precios del suelo aumentan rápidamente y con cada nueva fase de cada construcción, los precios aumentan. Si tiene casas de nueva construcción en 2024 o más allá, cómprelas ahora, no más tarde. Según un estudio realizado por AEV, el instituto de tasación español, se esperan fuertes aumentos en los precios de la vivienda. Hay varios factores que apuntan a esto, como el hecho de que cada vez más inquilinos quieren tener su propia casa, que finalmente se ha incluido el Brexit en los documentos y que la mayoría de la gente ahora se ha dado cuenta de que, a pesar de todo, históricamente son relativamente bajos. las tasas de interés llegaron para quedarse mientras la inflación aumenta, e históricamente la vivienda siempre ha sido un refugio seguro para los inversores cuando la inflación aumenta . Además, España es el país de Europa donde se espera que el valor de la vivienda aumente más rápidamente, y en España se espera que Málaga tenga el mayor crecimiento. Ya en el cuarto trimestre de 21, había cifras que mostraban que, por primera vez, Málaga superó a Barcelona en número de viviendas de nueva construcción vendidas.

Lea nuestro gran artículo general sobre la nueva producción en la Costa del Sol.

Fuerte incremento del turismo en la zona de Málaga

La provincia de Málaga vivió en 2023 un año récord en turismo, con más de 14 millones de visitantes y unos ingresos de más de 19.000 millones de euros, las mejores cifras desde la pandemia y superando el récord de 2019. El número de visitantes aumentó un 9,4 por ciento a partir de 2022 y los ingresos crecieron un doce por ciento hasta 19.100 millones de euros, un aumento de cinco mil millones en comparación con 2019.

Los viajeros aéreos a Málaga aumentaron un 21 por ciento y los de crucero un 52 por ciento respecto a 2022, con un total de 522.000 pasajeros. Los huéspedes de hoteles y apartamentos aumentaron hasta 7,8 millones, lo que se tradujo en 29 millones de pernoctaciones.

El crecimiento del turismo también tiene un impacto positivo en el mercado laboral, con un aumento del empleo en el sector servicios del 4,1 por ciento, hasta 128.430 personas. El ingreso medio por habitación en Málaga aumentó hasta los 90,10 euros.

Son principalmente Nerja y Torremolinos los que hacen batir en 2019 ya que elevan la media. Nerja tiene la mayor ocupación con un 94,46% (comparando con Marbella y otras localidades de la zona oeste que superan el 80%). Nerja también superó al resto de localidades cercanas en términos de ocupación a finales de 2023 (más del 90%).

Si bien el turismo está alcanzando niveles récord en muchos lugares de las zonas más atractivas, está disminuyendo en las zonas del interior (tenga en cuenta que estas zonas tuvieron un impulso durante la pandemia, pero ahora están empezando a perder popularidad). Incluso si no tiene intención de alquilar su casa, debe tener en cuenta las estadísticas de alquiler, ya que están fuertemente correlacionadas con la evolución de los precios de la vivienda. Nerja se convirtió en la mejor ciudad para invertir ya durante la última crisis, que superó bien y se hizo más fuerte que antes. La actuación decidida del municipio de Nerja con todas las inversiones ofensivas en rutas de senderismo, parques naturales e infraestructuras durante los años de la pandemia hace que la ciudad esté mejor equipada que nunca durante el resto del siglo XX. Lo hemos dicho antes y estos números nos hacen repetirlo con mayor énfasis. Si vas a invertir, hazlo en Nerja o en una de las zonas en crecimiento de la ciudad de Málaga.

Diferentes tipos de oportunidades para ti que quieres invertir en España en 2024

Una de nuestras especialidades es buscar terrenos en ubicaciones atractivas con un panorama de precios atractivo y luego impulsar los precios de construcción sin comprometer la calidad ni las consideraciones ambientales a través de un modelo de proyecto español probado que ahora está regresando. Se trata de las denominadas sociedades de construcción, que eliminan de la ecuación al promotor y sus altísimos márgenes y reducen los precios hasta un 25%. Lea más sobre las sociedades de construcción en este artículo.

Varios promotores inmobiliarios han trasladado su sede a Málaga, ya que la mayoría de los grandes inversores ven el mayor potencial de futuro en Málaga y sus inmediaciones. Lo interesante es principalmente el aumento del valor a largo plazo, pero el alquiler en las zonas adecuadas en Málaga es el que progresa más fuerte de todas las áreas. La ciudad de Málaga tampoco depende de un fuerte turismo, ya que empresas, abogados, médicos, etc. buscan viviendas para alquilar en el mercado. ¡Entre 2013 y 2019, según el banco central español Banco de España, los precios de alquiler aumentaron un 45 por ciento! Desde entonces no han hecho más que seguir aumentando.

Enlace a nuestras últimas viviendas en venta en Málaga aquí.

Diferentes tipos de inversiones en España

¿Quieres comprar una o un par de viviendas en alquiler? Nuestra especialidad es encontrar exactamente estos objetos y también ofrecer una solución completa para el alquiler (incluido marketing en portales internacionales, ayuda con licencias, gestión de llaves, limpieza y administración, etc.)
¿Está buscando algo que rondará el millón de coronas suecas como máximo? Muchos exigen objetos de renovación. Sin embargo, es difícil conseguir unos buenos. También debes saber esto: puedes hacer una deducción de impuestos suecos incluso en tu casa española y en España es fácil y barato renovar tu propiedad. También puedes reducir el impuesto Itp (Impuestos de Transmisiones Patrimoniales) al 2% si vendes la vivienda en un plazo de 3 años y no realizas ninguna actividad de alquiler. Lea más sobre casas que necesitan renovación en un pueblo popular a las afueras de Málaga.
¿Quiere comprar un terreno y construir un proyecto con entre 1 y 50 viviendas (incluida la construcción de villas de lujo individuales)? Nuestro experimentado gerente de proyectos (basado en varios de nuestros proyectos de construcción anteriores y futuros) lo ayudará a encontrar un terreno y negociar un buen precio. En colaboración con nuestros arquitectos, le ayudamos a diseñar y garantizar que el proyecto cumpla todos los requisitos para obtener licencias, etc. También le ponemos en contacto con gestores bancarios para financiación, así como con compañías de seguros para garantías.

El siguiente artículo cubrirá los siguientes puntos:

Mejores zonas para invertir en España
Los mejores tipos de viviendas para una buena inversión inmobiliaria
Factores importantes para un negocio de alquiler exitoso y peligros
Restricciones al alquiler en las comunidades autónomas españolas
Sobre qué tipos de modelos ofrecen las empresas de alquiler y sobre cómo comercializar tu vivienda por tu cuenta
Esto es lo que puedes ganar al año alquilando tu casa en España (con cálculo de todos los gastos e ingresos, así como el incremento de valor)
Sobre el préstamo de un banco español
Sobre el problema (y las oportunidades) de los objetos bancarios.
Sobre el mercado inmobiliario español: los precios aumentan lenta pero constantemente después de la crisis
Estadísticas sobre el historial de precios
Resumen, sobre nuestros servicios y enlaces para lecturas adicionales.

NOTA , el artículo se actualiza continuamente con nuevas estadísticas, actualizaciones de leyes, y demás cosas que tocan el tema de la inversión inmobiliaria en España, agradecemos recibir opiniones, correcciones, etc. Escribe a Info@spanskafastigheter.se

Spanskafastigheter.se está activo en todo el país y trabaja con la mayoría de los principales bancos, empresas de alquiler/corredores, etc. Por lo tanto, recibimos cifras de la mayoría de los diferentes actores en toda España, pero ninguna cifra se acerca siquiera a las cifras de Nerja para dejando. Los precios relativamente bajos de la vivienda en combinación con la alta ocupación significan que Nerja tiene el retorno de la inversión (ROI) más alto.

Es difícil decir de antemano qué zonas se convertirán en nuevos "hotspots", pero lo más seguro, como ocurre con todo lo demás, es estudiar la historia. Si tiene un historial de alquiler documentado, estará más seguro en su inversión en vivienda que el 99% de los demás. Buscamos constantemente buenas zonas donde invertir, pero ahora mismo, y durante algún tiempo, Nerja es el mejor lugar para invertir en España. Tenga en cuenta que no hay casas en las que valga la pena invertir por menos de 1 millón de SEK en la ciudad, pero para inversores con un presupuesto más bajo hay otras opciones (como Torrevieja en la Costa Blanca, que proporciona ingresos más bajos pero también cuesta un poco menos comprar en) que repasamos en este artículo. Sin embargo, las inversiones realmente buenas suelen costar más de 1 millón de coronas suecas, independientemente del lugar de España que se mire. Las propiedades del banco son efectivamente baratas, pero no están ubicadas en buenas zonas.

Como la mayoría de los brokers, nunca recomendamos a nuestros clientes que cuenten con ingresos importantes alquilando su residencia española. Estos ingresos sólo se consideraban una pura bonificación. Sin embargo, esto fue antes de que lanzáramos nuestro sitio hermano para alquileres en Nerja en 2012, y antes de que tuviéramos estadísticas de nuestros propios clientes (empezamos en 2008, durante la crisis, por lo que las ventas tardaron 4 años en comenzar). Las cifras de esta parte de España son enormes y crecen cada trimestre, por lo que 9 de cada 10 inversores buscan esta ciudad en particular que, por diferentes motivos, es un lugar excepcionalmente bueno para invertir. Eso no quiere decir que lo sea. No es posible hacer una buena inversión en otro lugar de España. Más sobre esto y más sobre las cifras de alquiler de Nerja (cifras reales de diferentes operadores) y otras áreas de España, restricciones en las licencias de alquiler por región y otros peligros y consejos que puedes encontrar en este artículo. Primero, algunas palabras sobre nosotros de parte de nuestro corredor principal, Anders Larsson:

En spanskafastigheter.se, nos centramos en encontrar viviendas que sean buenas inversiones tanto a corto como a largo plazo. Deberán tener una alta tasa de ocupación a tarifas semanales o mensuales de mercado. Hemos analizado la historia tanto de las casas de nuestros propios clientes, como de nuestro propio negocio de alquiler y de las estadísticas de nuestros socios desde los años previos a la crisis hasta ahora. Está claro que para realizar la inversión más segura posible, conviene invertir en una casa (o una zona) con un historial de alquiler que se haya mantenido sólido incluso durante los años de crisis. Nuestro objetivo es hacer que a nuestros clientes les resulte lo más sencillo y sencillo posible anunciar con éxito y obtener grandes ganancias con sus alquileres vacacionales. Probamos y analizamos continuamente qué portales/empresas de alquiler internacionales y suecos ofrecen los mejores resultados al menor coste/comisión posible. Sin embargo, todo comienza con encontrar la casa adecuada en la zona adecuada al precio adecuado . Para ello contamos con contactos con bancos y abogados, así como con otros corredores independientes, que nos ayudan a explorar el mercado. Saben que nuestros clientes están preparados y listos para atacar cuando llegue el artículo correcto.

- Anders Larsson , corredor principal spanskafastigheter.se Escríbale directamente a spanienkontoret@spanskafastigheter.se

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Por eso es tan importante el ingreso potencial por alquiler de una propiedad.

Un error que cometen muchos de los que invierten en bienes raíces es que solo miran el desarrollo potencial del valor y descuidan cuánto o poco genera una propiedad en ingresos por año. En cambio, sólo especulan sobre el valor futuro de la vivienda. Warren Buffet, que se convirtió en el hombre más rico del mundo gracias a la inversión inmobiliaria, lo dijo mejor:

"Si te centras en la posible evolución del precio de la vivienda a la que te diriges, estás especulando. No hay nada de malo en ello. Sin embargo, sé que yo mismo no tengo éxito en mis especulaciones y soy escéptico con aquellos que pretenden tener éxito a largo plazo con este tipo de especulaciones”.

Según las encuestas a clientes realizadas por Tripwell, 7 de cada 10 suecos alquilan su residencia en el extranjero para cubrir los gastos. Sin embargo, la vivienda adecuada en España puede generar mucho más que cubrir costes. Sin embargo, debes tener en cuenta que en la mayoría de zonas de España, a pesar de su gran popularidad, es complicado conseguir un buen revestimiento. Pero con la casa adecuada en la zona adecuada (y el marketing adecuado a través de terceros o en los portales adecuados por tu cuenta) puedes hacer una muy buena inversión inmobiliaria en España.

España ahora se considera el destino turístico más seguro del mundo, y muchos de los que antes elegían Turquía, Grecia o Tailandia ahora eligen pasar sus vacaciones en España, el país ha avanzado y ha superado a Estados Unidos. España es ahora el segundo destino turístico más popular del mundo (después de Francia). En 2016, España tuvo 75 millones de visitantes, en 2017 hubo 82 (!) millones de visitantes extranjeros. Este fue el quinto año consecutivo en que se batió el récord. Una de las principales razones por las que las cifras están aumentando tan dramáticamente es que cada vez más personas visitan España durante todos los meses del año, no sólo en temporada alta. Lo más increíble es que se cree que el techo está lejos de alcanzarse y que los cambios en el patrón turístico global post Corona conducirán a un turismo aún más fuerte para España. Durante el primer semestre de 2022, la ocupación fue casi tan alta como en 2019, pero se recaudó más dinero ya que cada turista gastó más dinero que antes de la pandemia.

Otra tendencia es que los turistas de lujo internacionales hayan abierto los ojos a la Costa del Sol. El turismo en la Costa Blanca, por ejemplo, también está aumentando considerablemente, pero en esta parte de España hasta ahora predomina el turismo de bajo presupuesto. Las tres regiones más importantes para el turismo internacional son Andalucía (principalmente la Costa del Sol), Valencia y Cataluña. Luego siguen las Islas Canarias y las Islas Baleares (con Mallorca a la cabeza, que sin embargo está cayendo bruscamente, y TUI redujo allí su capacidad en un 30% ya en 2019). Artículo especial casas de lujo y apartamentos exclusivos en España.

En 2016, la construcción de edificios representó el 10% del PIB de España. En 2017, creció significativamente e invirtió mil millones de euros en nueva producción solo en la Costa del Sol. Probablemente nunca más se empezará a construir al mismo ritmo que en 2007, antes de la crisis. Pero claramente hay muchos proyectos de construcción en marcha a partir de 2024 (sin embargo, algunos se han retrasado hasta 2025 debido al aumento de precios) y más allá, y se especula que dentro de unos años estarán a un ritmo de producción de 400.000 viviendas de nueva construcción por año. año.

La zona de Málaga, en el foco de la producción cinematográfica internacional

Nerja, junto con Málaga y Marbella, se ha convertido en el último año en un lugar popular para la producción cinematográfica, gracias a sus hermosos paisajes y su excelente clima. Después de una crisis durante la pandemia de COVID-19, la región de Málaga se ha recuperado con fuerza en la industria cinematográfica. Según Málaga Film Office y sus socios en Andalucía, las productoras locales han estado en el centro de esta recuperación, pero la zona también ha atraído a más de 20 proyectos cinematográficos británicos y varios alemanes.

Nerja ha atraído especialmente el interés internacional. La directora estadounidense Tosca Musk, hermana de Elon Musk, ha elegido la ciudad para el rodaje de su nueva comedia romántica 'Wallbanger', calificando la localidad costera como "la mejor localización de Europa para rodar".

Además, antes de la pandemia, se informó que George Clooney y otros productores estaban interesados en comprar el club de fútbol de Málaga, como parte de un plan más amplio para hacer de Málaga el "nuevo Hollywood" de Europa. Esto ahora parece hacerse realidad.

El floreciente turismo español, las buenas infraestructuras y los bajos precios de las viviendas de alta calidad han hecho que España sea muy atractiva para los inversores internacionales. Pero el turismo y la calidad de la vivienda en España varían mucho según la región, la ciudad y el barrio. Por tanto, echemos un vistazo más de cerca a diferentes zonas españolas.

Comprar una casa o apartamento en España - buenas zonas

Andalucía – La Costa del Sol manda

El sitio internacional más grande Spain-Holiday ha compilado una lista de los 10 lugares más solicitados en España para alquiler vacacional (tenga en cuenta que la mitad inferior de la lista tiene menos de la mitad del número de solicitudes que los 3 primeros ) .

marbella *
Nerja
calpe
Barcelona
Benalmádena
Lloret de Mar
Moraira
sentado
Fuengirola
Almuñécar

* Tenga en cuenta que "Marbella" para muchos es un término amplio que también incluye zonas cercanas, hasta Estepona. Esto significa que tienes un tramo de aproximadamente 8 millas (de Málaga a Estepona) donde todos los pueblos más o menos "canibalizan" la ocupación de los demás. Nosotros mismos lo hemos intentado durante varios años con actividades de alquiler en la zona de Marbella, pero es muy difícil conseguir una ocupación alta ya que la zona está muy extendida y pocos pueden distinguir las diferentes ubicaciones entre sí. Debido a que el área es geográficamente difusa, tampoco tienes tantos huéspedes recurrentes (simplemente los huéspedes recurrentes son los mejores clientes y deseas que representen el 30 % o más de las reservas). Un año viven en Mijas, y el siguiente en Fuengirola, etc. Si va a invertir en Marbella o sus alrededores, invierta principalmente en el segmento de lujo en Puerto Banús o Nueva Andalucía , que también es una excelente opción. Es un segmento más claramente enmarcado. El problema de Banús es que la mayoría de las casas de lujo que estaban a la venta a precios muy reducidos se han vendido. Todavía hay una diferencia de precio, incluso para estas propiedades más exclusivas, en comparación con 2007, pero no es tan marcada. Lea una descripción general de las compras más asequibles de viviendas de nueva construcción en la Costa del Sol ( actualizada continuamente).

Las regiones costeras, Costa del Sol , Costa Tropical y Costa de la Luz son las zonas más buscadas de Andalucía. Estas áreas son destinos turísticos populares durante el verano. Las ciudades más solicitadas son sobre todo Nerja, que también cuenta con un fuerte turismo de invierno, (al este de Málaga) y Marbella, seguidas de Benalmádena, Fuengirola (aunque esta última ciudad lleva mucho tiempo en declive) y, en cierta medida, Almuñecar ( el gran interés por Nerja se desborda hacia Almuñécar). Málaga ciudad es una opción muy interesante en la Costa del Sol (el interés tanto por la compra como por el alquiler aumenta constantemente). Esté también atento a la nueva producción en las zonas entre el aeropuerto de Málaga y Nerja. El terreno es más barato que otros lugares de la costa y estas zonas pueden atraer cada vez más turistas en los próximos 5 años (cada vez más personas ven la proximidad al aeropuerto como una gran ventaja, además de querer pasar las vacaciones en un lugar fresco , vivienda de nueva construcción).

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relativamente solicitadas alrededor de Marbella se encuentran entre San Pedro y Estepona (y también entre Marbella y Elviria), así como Nueva Andalucía (también llamada valle del golf) al norte de Puerto Banús. Sin embargo, estas zonas no tienen cifras de alquiler tan sólidas como Nerja o Puerto Banús.

Entre Marbella y Puerto Banús, y especialmente en las zonas centrales de esta última zona, los precios son notablemente más altos. Sin embargo, aquí también se pueden hacer buenas inversiones, aunque en rangos de precios más altos.

Nuestro boletín para la Costa del Sol Occidental (principalmente Marbella y alrededores).

Destinos en alza en Andalucía : Málaga ciudad , Cádiz (como Sotogrande , Chiclana de la Frontera y Zahara de los Atunes tienen un desarrollo prometedor, pero incierto). También se espera un fuerte desarrollo con el aumento del turismo en la zona de Huelva, en la Costa de la Luz, que también está cerca del aeropuerto de Faro. Sin embargo, todavía no estamos completamente convencidos de ello. Sin embargo, los precios en Huelva son los mejores de España en este momento (en relación con la cantidad de viviendas frente al mar que se obtienen por el dinero) y son comparables a la primera ola de propiedades bancarias que llegó después de los años de la crisis. También debería levantarse el dedo de advertencia para Benalmádena, donde actualmente hay demasiadas obras en relación con la demanda. Lo mismo ocurre con Estepona.

Pero la gran favorita de los inversores en Solkusten (la verdad es que esta ciudad es desde hace mucho tiempo la número uno entre los inversores suecos y ahora también los internacionales han abierto los ojos a su potencial) es, como he dicho, Nerja, debido a una Muy buen alquiler y precios relativamente bajos para la vivienda. En los últimos años, ha ganado o finalizado alto en varias encuestas internacionales. La atención internacional que rodea a la pequeña ciudad española llevó a Euroweekly a escribir: "Los premios, supuestamente juzgados en función del aumento de críticas positivas, búsquedas e intereses de reserva, simplemente demuestran el crecimiento del atractivo de la ciudad..." Vea las mejores ofertas en Nerja a la derecha ahora. (actualizado semanalmente). Resumen artículo nueva producción en Nerja.

Si tiene la vista puesta en las zonas del oeste de Málaga, debería considerar comprar una propiedad con un historial de alquiler bien documentado . Aunque el turismo está batiendo todos los récords y en general no hace más que fortalecerse en la Costa del Sol, en muchas zonas del oeste de Málaga todavía quedan demasiadas casas sin vender. No es óptimo.

costablanca

El mercado está creciendo con fuerza, pero los ingresos son bajos en comparación con la Costa del Sol (ver más en las cifras reportadas más adelante en el artículo) ya que el turismo de invierno no es tan fuerte (aunque bueno en comparación con la mayoría de otras áreas de España), mientras que aquí también está muy vacío, lo que deprime el revestimiento.

A largo plazo, sin embargo, puede ser una muy buena compra apostar en la Costa Blanca, y especialmente en las playas más populares de la ciudad de Torrevieja (evite la ciudad en sí). Hay muchas propiedades bancarias en Torrevieja y sus alrededores, pero rara vez son de alto nivel y están (incorrectamente) ubicadas junto a autopistas, etc. Por otro lado, un apartamento de 2 dormitorios en una buena ubicación cuesta sólo desde sólo Más de un millón de coronas suecas y más, pero tenga en cuenta que cada vez es más difícil encontrar un buen alojamiento en una buena ubicación en este rango de precios, incluso en los alrededores de Torrevieja. También hay muchas construcciones nuevas que todavía son relativamente asequibles.

Otras áreas que son populares incluyen Calpe, Altea y Denia. Sin embargo, los precios de la vivienda son más altos aquí y el turismo no es tan extenso (aunque requiere más dinero en efectivo) como, por ejemplo, en Torrevieja.

En cuanto a las principales localidades de la región, Alicante y Valencia, todavía quedan bastantes inmuebles bancarios disponibles. Sin embargo, es más común que los turistas reserven hoteles que apartamentos/casas en estas ciudades.

Otras zonas, más al sur, incluida la Costa Cálida, son más difíciles de conseguir. El problema es sobre todo la falta de vuelos desde Suecia. Es cierto que hay muchas zonas vírgenes y muy pintorescas entre Torrevieja y Almería (aunque algunas zonas están ganando popularidad), pero durante la mayor parte del año el turismo es básicamente inexistente.

Nuestra principal recomendación es este proyecto único con apartamentos de playa en una de las últimas 15 parcelas reales de playa en España en las que se puede construir. Situado en Almerimar.

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Cataluña (Barcelona, Sitges, Lloret del Mar y Girona)

Barcelona es, con diferencia, la ciudad más visitada de España. El clima en invierno no atrae a los turistas, pero el pulso de Barcelona atrae durante todo el año. Sin embargo, los inversores más pequeños (aunque el segmento de lujo y las propiedades de inversión más grandes todavía atraen a compradores extranjeros) están evitando Barcelona en este momento, y parece que lo harán durante algún tiempo. Para frenar el turismo galopante, la ciudad ha decidido dejar de expedir licencias de alquiler de apartamentos turísticos. Aún no hay fecha fijada sobre cuándo ni si se pretende revertir esta decisión. Desde octubre de 2017, también existe una gran incertidumbre en toda Cataluña por el gran desorden en torno a la declaración de independencia. Aunque se calmaría con el tiempo, el daño ya estaba hecho y cientos de empresas han abandonado Cataluña, como varios bancos importantes y el gigante cervecero San Miguel (que trasladó su sede a la creciente zona de Málaga).

También existen restricciones de licencia para alquileres en los populares Girona y Lloret del Mar, y el resto de la Costa Brava, pero no son tan estrictas como en Barcelona. Sin embargo, no podemos, con la conciencia tranquila, aconsejar a nadie que invierta en Cataluña. Apuesta en su lugar por la Costa del Sol (la mayoría se centra en Barcelona y Sitges).

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Mallorca y Canarias

Los precios nunca bajaron tanto en estas populares islas como en el continente, lo que llevó a la mayoría a botanizar la oferta de viviendas embargadas.
Tenga en cuenta, sin embargo, que no hay instalaciones bancarias en las zonas más populares y turísticas; como Playa del Inglés, Maspalomas, etc. En Canarias la mejor opción es elegir una residencia en una ubicación que tenga buenas conexiones con una de las localidades más populares de Gran Canaria y Tenerife respectivamente.

Tenga en cuenta también que las restricciones para el alquiler de viviendas son muy estrictas (y las multas por incumplimiento pueden ascender a 60.000 €) tanto en Canarias como en Mallorca. Probablemente esto tenga que ver con el hecho de que la fuerte industria hotelera (sobre todo cuando se trata de complejos turísticos exclusivos con todo incluido) se siente amenazada por las casas de vacaciones baratas y de fácil acceso. En Mallorca también parece que en el futuro habrá leyes aún más estrictas. La zona no es recomendable para una inversión inmobiliaria. [Actualización] Desde hace algunos años está prohibido alquilar apartamentos privados en Palma y también está prohibido AirBnb.

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¿En qué tipo de vivienda deberías invertir en España?

Estos aspectos son los más importantes si quieres poder alquilar tu vivienda:

El rendimiento del apartamento o villa en el mercado de alquiler (o cuántos ingresos genera realmente la propiedad comercial) también determina en gran medida su valor a largo plazo. No hay que fijarse tanto en factores como el valor de la vivienda en relación con el préstamo de la vivienda (hoy en día la valoración del banco es a menudo sorprendentemente inferior al valor real de mercado) o el precio por metro cuadrado, cuyas curvas parecen como un electrocardiograma durante períodos de tiempo relativamente cortos.

La cantidad de ingresos predecibles que genera la propiedad es el aspecto más importante de cómo evoluciona el precio de una propiedad a lo largo del tiempo. También factores como cuánto tiempo se tarda en vender propiedades similares en la zona, cuánto se ha completado en la zona, a qué grupo objetivo se alquila principalmente (el segmento de bajo presupuesto y el segmento más caro son los grupos objetivo menos estables). , la estabilidad de la empresa de alquiler (¿hay alternativas en caso de quiebra?), etc. inciden en el incremento del valor.

Factores importantes para el alquiler:

Tener vistas al mar no es imprescindible, pero sí una gran ventaja en la mayoría de las ciudades. Es deseable una terraza o balcón (especialmente si su marketing está dirigido a turistas escandinavos).
1-3 dormitorios. Los tipos de alojamiento más populares, según las preferencias de los turistas internacionales, son 1. Villa. 2. Apartamento 3. Casa adosada. 4. Ático. 5. Casas de campo 6. Estudios (pero deberían tener zona de cocina/cocina). Cuando se trata de villas, es importante que tengan una buena ubicación. Es más fácil conseguir una alta ocupación de un apartamento, incluso si no está en una muy buena ubicación (debido al precio más bajo por noche). Pero la villa adecuada en la zona adecuada es, en la mayoría de los casos, el tipo de vivienda que genera mayores ingresos.
Que la zona esté bien mantenida y que esté a poca distancia de la playa (en algunas zonas este factor es más importante que en otras. Depende de lo que ofrezca la zona).
A menos de una hora en coche del aeropuerto más cercano. Hay un punto débil a los 50-60 minutos, y el interés cae notablemente cuanto más te alejas del aeropuerto.
Buenas comunicaciones en general. Es una gran ventaja si es un lugar donde no necesitas coche para desplazarte y la red de autobuses está bien desarrollada.
También desea entretenimiento, instalaciones de servicio, restaurantes, etc. a poca distancia (nadie quiere necesitar un coche de alquiler o un taxi para llegar al restaurante más cercano).
Nadie quiere vivir cerca de una autopista o de una vía principal, ya que esto se percibe como, cuanto menos, perturbador.
En cuanto a los B&B, el interés por este tipo de alojamiento es hoy en día muy bajo, incluso a nivel internacional. ¿Por qué vivir de forma espartana cuando puedes vivir en tu propia casa o apartamento por casi la misma cantidad?

Los cinco principales factores clave para los turistas internacionales son:

1. Una lavadora 2. Terraza o balcón. 3. Acceso a piscina. 4. Aire acondicionado. 5. Vista al mar. Factores como televisión por cable, aparcamiento, lavavajillas, jacuzzi, calefacción, admite mascotas y propiedades adaptadas para discapacitados (todas ellas son edificios nuevos en España) también se incluyen en la lista de las diez características más importantes para una propiedad en alquiler. Sin embargo, lo más importante es SIEMPRE la ubicación.

Concéntrese en la calidad, pero tenga en cuenta que esto no significa necesariamente viviendas de nueva construcción con los más altos estándares de construcción. La ubicación es lo más importante. Hay viviendas de muy alto nivel, situadas cerca del mar, a buenos precios, pero para las que no hay demanda alguna. Estos se pueden encontrar alrededor de Alicante, pero también alrededor de Marbella, hacia Gibraltar. Estas viviendas son más adecuadas (especialmente cuando son bloques grandes y de nueva construcción embargados por bancos ubicados en zonas nuevas que carecen de vida, movimiento e historia) como la vivienda más barata posible para uso propio . Sin embargo, no cuente con que nadie quiera alquilarlos durante las vacaciones, o que el valor aumentará significativamente a largo plazo.

A lo largo de Solkusten hay "ejemplos de terror", casas que aparentemente funcionan muy bien y que no se alquilan en absoluto. Un comprador sueco con el que hablamos compró recientemente un apartamento nuevo de 2 dormitorios, azotea con piscina, ubicado justo en el mar en una zona hacia Estepona en la Costa del Sol occidental el año pasado. A pesar de esto, ¡ solo tuvo 9 días de ocupación durante el año!

Hay varios complejos de nueva construcción (tanto en la Costa del Sol occidental como en la Costa Blanca) cerca del mar, con una piscina en la azotea y aparentemente todo lo que la gente quiere en vacaciones que ni siquiera alcanzan un mes de ocupación. En este caso, estos propietarios se ven obligados a alquilar su apartamento a huéspedes de larga duración, lo que genera bajos ingresos. No compre en áreas con muchas casas desocupadas. Esto ejerce una presión considerable sobre los precios de alquiler. Los grandes ingresos se obtienen alquilando la casa durante 1 a 4 semanas seguidas, especialmente durante la temporada alta.

El segmento que mejor funciona en Nerja (que es por tanto la ciudad española que más inversores atrae) es el de 1-2 dormitorios, relativamente céntrico, terraza o balcón con vistas al mar. Así que el centro, la playa de Burriana, Capistrano y sus alrededores, el Parador y algunas zonas más son cartas seguras, por así decirlo. Nuestro corredor en la zona, Anders Larsson, domina el nivel de direcciones.

El valor de una propiedad está determinado por varios factores diferentes y no hay dos casas exactamente iguales. A veces es decisivo en qué barrio se encuentra (si hay restaurantes, tiendas, etc.), las comunicaciones, el estado general (y si tiene algún detalle interior singular), el tamaño y ubicación de la terraza, la vista, la dirección, la calidad de la terraza. playas cercanas, ruido del tráfico, zonas verdes, infraestructura, puertos deportivos planificados y (principalmente) existentes, campos de golf y otros lugares de interés o atracciones.

Lo importante, como dije, es no mirar ciegamente factores individuales como el precio por metro cuadrado, la vista al mar y el estado de los materiales de construcción/cocina, etc. Además, no olvide que el viejo axioma "si parece demasiado Barato para ser verdad, probablemente no lo sea” se aplica todavía y para siempre.

Sobre todo, hay que estar atentos a invertir en proyectos existentes o futuros (están sucediendo muchas cosas ahora que las ventas han repuntado e incluso americanos y chinos han mostrado gran interés en invertir en viviendas en España) proyectos de nueva producción que se encuentren en zonas sin historia. en términos de alquiler . ¿A quién le corresponde, por ejemplo, comercializar y establecer una urbanización completamente nueva entre Alicante y Torrevieja (o en un terreno privado entre Marbella y Gibraltar)? Si antes nada hacía que los turistas lo buscaran, ¿qué quiere decir que lo harán ahora? Los promotores y el municipio no gastan dinero en la comercialización, y la propia zona residencial (urbanización) carece de los medios/competencia para hacerlo. Así es como surgen los pueblos fantasmas, que se construyen en zonas fuera de lo común sin un plan para atraer turistas. El mantra "constrúyelo y ellos vendrán" es poético y hermoso, pero rara vez funciona en la realidad.

Los tres tipos de alquileres vacacionales más solicitados según tipo de vacaciones:

Vacaciones en la playa.
Vacaciones familiares.
Alojamiento de lujo.

Luego están los viajes de golf, las vacaciones en el campo, las vacaciones económicas, los viajes de fin de semana a las grandes ciudades y las vacaciones de esquí.

7 buenos consejos básicos para tener éxito al alquilar una casa de vacaciones en España

Si gestionas todo tú mismo (en caso contrario, la empresa de alquiler se encarga de estos detalles):

Haz fotografías que muestren claramente tanto el interior como el exterior y céntrate principalmente en detalles como la vista al mar desde la terraza, el jardín si lo hay, la cocina y su equipamiento, el baño, así como la ropa de cama, etc.
Haga que los titulares de su sitio web/portal de anuncios sean lo más atractivos posible, centrándose en lo que hace que su casa sea única (ubicación, precio, etc.). Incluya tanto como sea posible en la descripción. Hoy en día, la gente quiere la mayor cantidad de información posible antes de tomar una decisión y reservar.
Responda rápidamente a las consultas y, preferiblemente, tenga un número de teléfono al que puedan llamar. Alrededor del 10% de sus clientes potenciales prefieren utilizar el teléfono en lugar del correo electrónico, y aquellos que utilizan el teléfono también tienden a reservar directamente en mayor medida que otros.
Guarde copias de todas las comunicaciones. Notifique siempre en relación con la reserva a través de las reglas (incluidas las reglas de cancelación) que se aplican a su hogar y área.
Mantén siempre bien actualizado tu calendario de reservas.
Reúna a sus clientes en una lista de correo electrónico (como el servicio gratuito Mailchimp) e infórmeles sobre descuentos, etc.
Se Flexible. Cambie precios, agregue equipos, renueve un poco, etc. si es necesario para generar interés. Si tiene una ocupación deficiente, si obtiene una mala respuesta a su publicidad o si su empresa de alquiler no cumple con los requisitos, prepárese para cambiar rápidamente de estrategia o contratar a alguien que conozca el mercado, que pueda poner rápidamente en marcha su alquiler (sin embargo, , no has seguido nuestros consejos y has comprado una vivienda situada en una zona donde nadie quiere alquilar, sinceramente no hay mucho que hacer).

No olvides los pequeños pero importantes detalles de tu hogar

Incluso si tienes una residencia en la clase económica o en el segmento un poco más lujoso, tienes mucho que ganar, como las grandes cadenas hoteleras de lujo, poniendo un poco de alma y pensamiento en los pequeños detalles. ¡Siempre hay gente dispuesta a pagar más por la calidad!

Además, transformar un hogar cotidiano entre la multitud en la opción más atractiva para los cada vez más exigentes escandinavos y europeos occidentales no requiere tanto como podría pensarse.

Compre muebles, cubiertos y vasos nuevos y algunos detalles interiores sencillos pero bonitos, como por ejemplo cuadros al óleo y bonitos jarrones, cojines y mantas decorativas, etc.
El detalle absolutamente más importante, y esta es una tendencia en fuerte crecimiento en la industria de viajes internacionales en casi todos los segmentos, es invertir en ropa de cama de alta calidad.
El algodón egipcio con el nombre Öko tex (estos tejidos de calidad, no tóxicos y respetuosos con el medio ambiente tampoco tienen por qué costar mucho, y la durabilidad es muy buena) o las sábanas de lino auténtico son para muchos un argumento en sí mismo para elegir su hogar particular ( evite la seda ya que es un material que no resiste los lavados habituales a máquina).
Haz como los hoteles de lujo y opta por el algodón egipcio 100% peinado fino de 300-400 hilos, que es el punto medio entre el máximo confort y durabilidad, y elige conjuntos exclusivamente blancos. Esto indica lujo y comodidad inmejorable. Esta tendencia la inició Westin Hotels & Resort cuando presentó su "Heavenly Bed" en 1999. Desde entonces, se ha convertido en estándar para los hoteles de lujo (y hoy en día también para muchos hoteles económicos) utilizar ropa de cama blanca de alta calidad.
Además, no olvides ofrecer un bonito juego de toallas (incluida una toalla de baño). Sus invitados lo aprecian mucho y les hace querer volver año tras año. Es muy importante crear un círculo sólido de clientes recurrentes para cualquier tipo de negocio de alquiler. Estos también te ayudarán posiblemente tiempos más difíciles.
En algunos casos, las empresas de alquiler son responsables de toda la ropa de cama, etc., pero creemos que esto es algo que deberías cuidar tú mismo o pedirles que se centren en la calidad.
El lujo cotidiano atrae a la clase media como nunca antes. Restricciones a las licencias de alquiler en España Si inviertes en un apartamento para alquilar, primero debes asegurarte de que la residencia tenga todos los papeles en regla, principalmente la licencia de residencia: Licencia de Primera Ocupación (también llamada Cédula de Habitabilidad). Sin él, no podrás solicitar un permiso para alquilar tu vivienda a turistas (no todas las zonas de España exigen este tipo de licencia). Es trabajo del abogado asegurarse de que estos documentos estén en orden. Es decir, NO realices ninguna compra en España sin un abogado. Desde 2011, la decisión sobre la regulación del mercado del alquiler recae en las 17 comunidades autónomas de España. Por lo tanto, es de suma importancia que antes de realizar una compra con fines de inversión, tengas una visión general de las obligaciones y derechos que se aplican en la región donde estás realizando la compra de tu vivienda. En las zonas donde no se han introducido leyes especiales, se aplica la ley general LAU (leyes de alquiler en zonas urbanas). Muchas regiones de España han endurecido recientemente sus normas. Sin embargo, en la mayoría de los casos esto sólo es positivo (en algunas regiones, sin embargo, lamentablemente ocurre que el lobby del sector hotelero ha reducido por completo la posibilidad de que los particulares puedan alquilar su casa). El motivo de las nuevas leyes es que quieren garantizar la seguridad de los inquilinos, el nivel de bienestar y garantizar que los propietarios extranjeros paguen impuestos y que tengan un seguro (hay un seguro adicional que puede contratar en su casa). seguro) que cubra las eventualidades que puedan surgir cuando tengas inquilinos. En general, y esto se aplica a todos los países de la UE, se quiere tener un mejor control del turismo, de los individuos que se encuentran en el país durante un tiempo determinado.
El precio de la licencia de alquiler es un costo único y varía de una región a otra. En algunas regiones es un costo fijo dependiendo del área local. En otras regiones, depende de cuántos invitados pueda alojar su casa. Las licencias cuestan entre poco menos de 200 y 500 euros. NOTA: En muchos casos, se pueden evitar nuevas leyes y regulaciones, como exigir que el inquilino esté registrado con un número de pasaporte (algo que cada vez es más común dentro de la UE) agregando su residencia a una empresa de alquiler registrada, lo que a su vez se encarga de todo esto. Andalucía Comenzamos con las leyes relativamente nuevas de Andalucía y escribimos algunos párrafos adicionales porque es hacia esta región (léase: Costa del Sol) hacia donde miran la mayoría de los inversores.
La ambición de Andalucía es convertirse en líder mundial del turismo, y entonces hay que elevar la calidad de la oferta en materia de vivienda en alquiler. Sin embargo, las leyes aquí no pretenden impedir el alquiler de viviendas privadas, ya que la organización de intereses de estos últimos es mucho más fuerte (hay más residencias privadas que plazas de hotel en la Costa del Sol). Además, se requieren leyes para regular esta creciente industria millonaria. Conocemos a personas que ganan tanto dinero con un par de propiedades que viven únicamente de ellas. Los clientes más exitosos dan la bienvenida a las leyes y están convencidos de que generarán ingresos aún mayores (ya que se pueden comenzar a cobrar precios más altos) y al mismo tiempo eliminarán a los jugadores deshonestos que han dado a ciertas áreas una mala reputación inmerecida. La nueva ley de viviendas con multas turísticas entró en vigor el 5 de noviembre de 2016. Nuestro abogado corporativo, Francisco López Vera, participó en el proceso cuando los abogados de Nerja presentaron sus puntos de vista al primer borrador de las autoridades. Por lo tanto, tiene un conocimiento sólido de la letra pequeña. Si alquilas tu vivienda a alguien que no sea amigos y conocidos (y no cobras por ello), tienes que registrar la vivienda ante las autoridades (el registro es gratuito en Andalucía ), lo que significa que cada vivienda también obtiene un identificador único. , que entre otras cosas debe aparecer en la publicidad. Se imponen los siguientes requisitos a una residencia en alquiler: Las propiedades de nueva construcción deben cumplir con las leyes nacionales y regionales vigentes en materia de seguridad, normas de salud, leyes que afectan a personas con discapacidad, etc. Las habitaciones deben estar adecuadamente ventiladas y estar equipadas con cortinas o persianas. si necesario . Las habitaciones deben estar equipadas con una cantidad de muebles proporcional a su tamaño. Entre mayo y septiembre debe haber aire acondicionado en cada dormitorio y sala (unidades portátiles no cuentan). Cuando las viviendas se alquilen entre octubre y abril, deberán estar equipadas con calefacción. En cada hogar debe haber un botiquín de primeros auxilios. Los propietarios de los apartamentos deberán asistir con documentos, material impreso o en formato digital, mostrando al huésped dónde se encuentran la farmacia, hospital, estacionamientos, restaurantes, centros comerciales más cercanos, así como un mapa del entorno inmediato y guías turísticas generales ( disponible de forma gratuita en principio en todas partes, en todo lo demás podemos ayudar a nuestros clientes). Un cuaderno donde los inquilinos puedan anotar cualquier denuncias, así como un cartel muy visible que informa a los vecinos de la existencia del libro. Es un requisito que la vivienda se limpie antes y después de cada nuevo inquilino. Ropa de cama limpia, así como un par de repuesto. Instrucciones sobre cómo funcionan los electrodomésticos de la cocina. Un número de contacto de una persona (publicarlo en un tercero) que pueda atender cualquier queja o inquietud del inquilino, para que se pueda resolver lo más rápido posible. También debes informar claramente a tus invitados sobre las normas que se aplican en tu hogar en cuanto a mascotas y fumar, así como cualquier leyes especiales en el área inmediata. Tenga en cuenta que el requisito de WiFi se eliminó del primer proyecto de ley. Aún así, recomendamos que ofrezca algún tipo de Internet (incluso si es sólo a través de un dispositivo recargable) a sus inquilinos. Una cosa a tener en cuenta. No se puede alquilar a más de 15 personas a la vez. Interpretamos esto como una facilitación de la gestión de un negocio de B&B. Siempre que no tengas más de 15 residentes, no necesitas una licencia especial además de la que deben tener todos los propietarios de viviendas que alquilan independientemente. Si eres propietario de más de 3 viviendas en un radio de un kilómetro y quieres alquilarlas, debes registrarte como "Empresa". Luego también existe cierta regulación y establecimiento de estándares con respecto al pago, cancelación, check-in y check-out, etc. Nuestro agente le explicará esto y la información sobre cómo registrar fácilmente la casa en una etapa posterior del proceso. En relación con la compra, nuestro abogado también se asegura de que usted dé seguimiento a los requisitos de las autoridades. Las multas por no seguir las leyes son de 1.500 euros en adelante. Sin embargo, no vemos ninguna razón para no seguir las leyes. Aragón (Zaragoza) En esta provincia desde hace poco te exigen darte de alta en Viviendas Turísticas, y asumir la responsabilidad de llevar un control de a quién alquilas, etc. (lo más fácil, como decía, es deje que la empresa de alquiler se encargue de esto con un número de pasaporte, etc.).
Las autoridades de la zona son bastante celosas y las multas pueden ascender hasta 90.000 euros si no se cumplen. Desde 2017, existen nuevos requisitos para que la vivienda pueda ser dada de alta para alquiler. La solicitud se realiza a través de la oficina de turismo local. Asturias (Oviedo ) Aquí las residencias de una habitación no son válidas para alquilar a turistas. Islas Baleares (Mallorca, Ibiza y Menorca) Las Islas Baleares tienen reglas complicadas. Puede solicitar una licencia de alquiler si es propietario de una villa o casa adosada, pero no de un apartamento. Muchos evaluadores creen que en lugar de flexibilizar estas normas, se harán aún más estrictas. Entre otras cosas, se propone que para obtener una licencia de alquiler sea necesario contar con el permiso de los vecinos. Lamentablemente, el lobby entre las cadenas hoteleras es muy fuerte en Mallorca. Las autoridades también han advertido que buscarán activamente a quienes eluden impuestos acogiéndose a la LAU (ley de alquileres en zonas urbanas), por ejemplo, no registrando su residencia y publicitando en portales "no turísticos". Sin embargo, usted está obligado a pagar impuestos de todos modos. País Vasco Debes tener tu vivienda inscrita en el Registro de Empresas Turísticas para poder alquilarla. Se esperan cambios en la ley, pero ahora mismo hay que poseer 2 casas en alquiler para obtener una licencia (o bien, registrar la casa individual en una empresa de alquiler registrada). Cantabria (Santander) Esta región tiene una de las leyes más estrictas de España. Para obtener una licencia para su vivienda, que está clasificada como "alojamiento no hotelero", debe, entre otras cosas, cumplir ciertos requisitos para personas con discapacidad. También hay reglas complicadas de comercialización, declaración a las autoridades para cada huésped, etc. Castilla-La Mancha (Toledo) Han avisado para un cambio, pero en el momento de escribir estas líneas no puedes conseguir una licencia para alquilar tu casa en esta provincia. . La excepción son las residencias en el campo que pueden obtener la licencia de Vivienda Rural. Castilla y León (Valladolid) No está permitido alquilar su residencia privada a turistas. Pero el propietario de la vivienda tiene derecho a alquilarla de acuerdo con la LAU. Sin embargo, no se podrán anunciar estas viviendas en portales/canales turísticos. Extremedura (Mérida) Ver arriba. Galicia (Santiago de Compostela) En junio de 2015 entró en vigor una nueva ley que permite alquilar la vivienda privada a turistas. Sin embargo, se deben seguir ciertas pautas según la normativa regional. Islas Canarias (Gran Canaria, Tenerife) La última ley sobre licencias de alquiler excluía aproximadamente el 95% de todas las viviendas de vacaciones. Actualmente existen restricciones al alquiler de viviendas en "zonas turísticas", barrios turísticos o en una "mezcla de urbanizaciones y barrios turísticos". Esto significa que los propietarios de viviendas y los agentes de alquiler deben analizar qué zonas pueden considerarse "zonas turísticas". Durante el verano de 2015, cuando la ley entró en vigor, las autoridades anunciaron que velarían activamente por su cumplimiento y que la multa podría ascender a 60.000 euros. Dicho esto, el lobby del sector hotelero en Canarias es muy fuerte. Cataluña (Barcelona) En el centro de Barcelona, para frenar el turismo en la zona, han dejado por completo de repartir licencias turísticas (sin embargo, la ley permite alquilar tu apartamento hasta 3 alquileres al año siempre que que cada inquilino permanezca al menos 32 días (un tiempo más corto cuenta como alquiler a corto plazo y luego se requiere una licencia). Sin embargo, hay viviendas que ya tienen licencia para comprar (nuestro hombre en Barcelona las sabe). En el resto de Barcelona se puede solicitar una licencia de alquiler, pero hay tasas e impuestos muy arbitrarios de los respectivos ayuntamientos. Algunas urbanizaciones del área de Barcelona también prohíben a los propietarios del barrio alquilar sus viviendas. En estas zonas no se puede bajo ningún concepto obtener una licencia. Por lo tanto, muchos pequeños inversores han vuelto sus ojos hacia otras partes de España (principalmente la Costa del Sol), mientras que esto no preocupa a los grandes inversores. Todavía se puede ganar mucho dinero con diferentes tipos de propiedades en Barcelona (y no menos importante en la cercana Sitges ). También cabe señalar que las leyes son mucho más indulgentes para aquellos que sólo quieren alquilar una o dos habitaciones mientras permanecen en la casa al mismo tiempo que el huésped. El resto de Cataluña (Lloret del Mar, Girona, etc.) también exige el registro en el ayuntamiento, además de muchas otras normas, como que el inquilino debe estar registrado en la policía dentro de las 24 horas siguientes a su llegada, y que el inquilino Debe tener un número de contacto al que se pueda llegar las 24 horas del día. Por otro lado, las estancias superiores a 31 días no se computan como alquileres turísticos. Lea más sobre el mercado inmobiliario en Barcelona. Madrid Las nuevas leyes entraron en vigor hace aproximadamente un año. Lo principal a tener en cuenta es que no puedes alquilar solo una habitación, sino que debes alquilar (la totalidad) la casa durante al menos 5 días seguidos. Sin embargo, se está ejerciendo una intensa presión para eliminar esta última norma. Murcia En la Región Autónoma de Murcia no hay restricciones claras, pero se esperan nuevas leyes pronto, ya que las áreas vecinas han introducido leyes y regulaciones más claras. Navarra (Pamplona) Aquí se aplican dos licencias diferentes según el tipo de residencia que tengas. Si se trata de una casa construida con un estilo arquitectónico tradicional, se aplica "Casa Rural". La otra opción es una licencia de "Apartamento Turístico" que es válida para un apartamento, bungalow o casa normal. Valencia (incluyendo Alicante, Castellón, Torrevieja, etc.) Cualquier persona que quiera alquilar su vivienda en la región deberá inscribirla en el "Registro de Empresas Establecimientos y Profisones Turísticas". Cuando reciba su número de licencia, debe mostrarse claramente en todos los contextos de marketing. Es necesario que le expidan la llamada cédula de habitabilidad, que le expide un arquitecto (cuesta unos 200 €), así como una tasa de registro del municipio. En Torrevieja, a principios del año pasado, costaba 17:50 €. Si eres propietario de más de 5 viviendas que quieres alquilar, debes registrarte como "Empresa". Diferentes modelos entre las empresas de alquiler en España La empresa de alquiler que recomendamos depende un poco de qué y dónde se compra, etc. Sin embargo, en Nerja y sus alrededores mucha gente opta por visitar la web de nuestro socio, que también se comercializa en Gran Bretaña. Gran Bretaña y la mayoría de los demás países de Europa occidental. Pero hay varias opciones, y el cliente decide por sí mismo en qué empresa de alquiler quiere colocar su vivienda. Hay varios aspectos y costes diferentes a tener en cuenta a la hora de alquilar su casa en España. Empecemos con un ejemplo claro y conciso: Tu coste medio por semana (debe variar según sea temporada baja, media o alta) de alquiler es de 400€. Alquilas la casa 40 semanas al año. 400x40 = 16.000€. Ha elegido entregar las llaves, etc., además de comercializar la vivienda a una empresa de alquiler, que cobra por ello el 20% de sus ingresos (la limpieza de la vivienda no está incluida en el ejemplo, ya que recae en un tercero y depende de (factores como la duración media de las reservas cortas que hacen sus inquilinos, pero el coste de la limpieza no es elevado). 16000 x 0,20 = 3200 16000 – 3200 = 12800 El impuesto en España (ojo, puedes deducir los gastos que se puedan derivar del negocio de alquiler, por lo que en realidad no será tanto impuesto) es del 19%. 12800 x 0,19 = 2432,0 12800 – 2432 = 10368 € Sus ingresos pasivos (en este ejemplo, la empresa de alquiler se encarga de todo) en esta casa superan los 10.000 € al año. Si tiene un millón de SEK en préstamos para la vivienda (en el ejemplo no se tienen en cuenta las deducciones de intereses) con un tipo de interés de alrededor del 3% (sin embargo, en este momento es un porcentaje aún más bajo en los préstamos españoles) y paga la casa en 20 años, tendrá un coste mensual del préstamo de 5.526 SEK al mes, 66.312 SEK al año. Por supuesto, también hay otros costes, como el agua, la electricidad, el mantenimiento de la zona, el impuesto sobre la propiedad, etc. Sin embargo, en España son más bajos que en Suecia, pero varían mucho dependiendo de cuántas piscinas, etc. se mantengan en el país. la zona, etc. No importa cómo le des la vuelta: si compras el tipo correcto de casa en la zona y ubicación correctas en España, el alquiler financiará los costos del préstamo, así como otros costos, y quedará dinero encima. Luego está el aumento de valor a largo plazo , por supuesto. Su altura depende en gran medida de lo bien que se alquile. Lo más seguro es invertir en una vivienda en una zona que sea muy conocida. Muchas áreas todavía tienen viviendas asequibles, pero muchos vecindarios permanecen vacíos una década después de su construcción, y seguirán así durante mucho tiempo. Es casi imposible alquilarlas a estudiantes, etc., salvo por una pequeña suma. Los precios de las viviendas en este tipo de zonas no aumentan, salvo que sea posible. en las etapas finales de un mercado inmobiliario desbocado. En Nerja, el mercado más lucrativo de España, en la Costa del Sol oriental, varios evaluadores esperan una evolución similar a la que se produjo en Suecia después de nuestra crisis inmobiliaria a principios de los años 90, es decir, un aumento de los precios durante 15-20 años (hay una razón (por qué tanto nosotros como Holabank, el banco más grande de España, coordinamos su inversión internacional desde esta ciudad en particular). Varios mercados en España seguirán una curva similar, pero muchas áreas (principalmente nuevas) también fracasarán por completo. Es importante, como hemos recalcado varias veces, invertir en áreas que tengan algún tipo de historia en la que apoyarse. Es cierto que la memoria colectiva es corta y las burbujas estallan, sólo para inflarse nuevamente más rápido de lo esperado, pero España, al igual que Suecia, ha controlado el sistema bancario, lo que parece extender el cronograma para la próxima burbuja inmobiliaria. Diferentes modelos para empresas de alquiler y ventajas y desventajas de hacerlo todo usted mismo Algunos de nuestros clientes más exitosos se promocionan en entre 1 y 4 portales de marketing (tanto suecos como extranjeros) y dejan que una empresa de alquiler se encargue de la recogida de llaves, así como de la administración de limpieza, y que la empresa de alquiler también dispone de personal de guardia las 24 horas por si algo se estropea en la vivienda. Por ello, la empresa de alquiler se lleva una comisión del 10% del importe de la reserva. Las sábanas y toallas de calidad duran muchos lavados y no suponen un gasto importante. La limpieza es adicional, pero no cuesta muchos euros (alrededor de 30-60 € de limpieza semanal). Si tienes varias casas o un edificio de apartamentos más grande con varias habitaciones, te recomendamos que elijas la opción un poco más cara con una habitación más grande. empresa de limpieza en lugar de que alguien lo haga (un poco más barato como trabajo extra). Si la empresa de alquiler también es responsable de todo el marketing (es común un híbrido entre los 2 modelos), es decir, atrae al cliente, se queda con el 20% del importe de la reserva. Algunas empresas de reservas se quedan con el 40 por ciento. Se incluyen entonces las sábanas, la limpieza y, en cierta medida, también los muebles, etc.
Estos actores también tienen sus propios apartamentos con un tipo uniforme de muebles, toallas, etc. y funcionan más o menos como un hotel. Sin embargo, en nuestra opinión, este no es un acuerdo financiero para el propietario individual de la vivienda. En cuanto a nuestros clientes, es decir, aquellos que han realizado una compra a través de nosotros, o que tienen una casa que estamos encantados de alquilar, analizamos caso por caso qué modelos se adaptan mejor a usted y a su vivienda. Después de publicar este artículo, recibimos un correo electrónico de un cliente que compró un apartamento en una de las zonas más populares de Nerja nueve meses antes (alrededor de 250.000 €, 2 dormitorios): Hola, Anders. Gracias por el interesante MP sobre inversión residencial en España. ¡Esto confirma que fue un buen artículo lo que encontraste para nosotros! Respecto al alquiler, aquí en Nerja es muy fácil, tal y como lo describe. Desde que empezamos en junio, hemos estado prácticamente alquilados íntegramente, salvo unas pocas semanas. El hecho de que no estuviera alquilado entonces se debió más a nosotros, nuestra exigencia de cambiar los sábados no fue del agrado de todos. Ahora hemos reservado hasta mediados de abril de 2017. También han comenzado las reservas de verano y otoño de 2017. No ve obstáculos para conseguir un alquiler completo durante más de 50 semanas en el futuro. Gestionamos nuestro propio sitio web con reservas y pagos. Anuncio en Blocket y Homeaway. Eurosur ayuda con las llaves, limpieza, control, etc. Funciona bien. Hicimos una pequeña renovación del apartamento la primavera pasada. Lea también: Consejos para quienes quieran alquilar su casa por su cuenta, así como un poco de información general sobre el alquiler de una casa española. Sobre seguros, etc. para la vivienda Si el inquilino accidentalmente rompe algo en su casa, la empresa de alquiler deducirá los costos incurridos por la reparación/reemplazo de la tarjeta de crédito del inquilino (es un requisito que el interesado utilice una tarjeta de crédito válida cuando reserva). Si alquila íntegramente usted mismo, asegúrese de tener condiciones de reserva que cubran diferentes tipos de eventualidades. Ayudamos a nuestros clientes con esto. También debes asegurarte de que los daños que puedan causar los ocupantes estén cubiertos por tu seguro de hogar . Trabajamos con un banco que ofrece esto (pero hay varias opciones y los costos de este tipo de seguro generalmente no son altos). En las zonas/ciudades que recomendamos para alquilar, donde además se gana más dinero con la vivienda, es extremadamente raro que el inquilino rompa algo. Esto es un problema mayor si alquila su casa en zonas donde se aloja principalmente gente joven y fiestera. Por cierto, las empresas de reservas británicas tienen normas muy estrictas. Por ejemplo, la empresa con la que trabajamos principalmente no permite que x número de personas del mismo sexo alquilen las mismas casas o las cercanas. Por supuesto, a menudo ignoran esta regla, pero sigue siendo una condición de reserva que tienen para poder rechazar a ciertos tipos de inquilinos si sospechan que hay problemas. Sobre los impuestos sobre los ingresos por alquiler en España Recuerde también que debe pagar el impuesto español sobre sus ingresos por alquiler. Lee más sobre ese impuesto y mucho más en el siguiente artículo: Preguntas y respuestas frecuentes sobre cómo comprar una vivienda en España. Desde 2016, el impuesto sobre la renta procedente del alquiler de viviendas es del 19% (para los ciudadanos de la UE). Durante mucho tiempo fue del 24,75%, para bajar al 20%, y luego se redujo otro 1 punto porcentual (y todos los gastos imputables al negocio de alquiler, incluidos los intereses del préstamo del banco español, son deducibles) . Tenga en cuenta que este impuesto mínimo solo se aplica a ciudadanos de la UE o del EEE. Para ciudadanos de otras nacionalidades, se aplica el 24%. En caso contrario, consulte siempre con la Agencia Tributaria Sueca y con su contable cualquier duda técnico-fiscal relativa a la compra de una vivienda en el extranjero. Esto no es parte de nuestra misión. Palabras finales sobre licencias y empresas de alquiler: sólo colaboramos estrechamente con empresas de alquiler (tenemos acceso a estadísticas sobre qué viviendas/zonas funcionan mejor, etc.) en las zonas que generan los mejores ingresos (y donde los precios de las viviendas cayeron durante los años de crisis), y que tienen restricciones y leyes razonables. Esto incluye la Costa del Sol y la Costa Blanca, pero excluye Mallorca y las Islas Canarias. Enlace a nuestra página de Facebook donde publicamos el artículo del mes, etc. Esto es lo que puedes ganar al año alquilando tu casa en España Muchas personas buscan que los ingresos del alquiler cubran los gastos de la vivienda, mientras que otros tienen 2 -4 hogares con cuyos ingresos pueden mantenerse. En primer lugar, debes determinar tu objetivo. ¿Cuántas semanas al año quieres vivir tú mismo en tu casa y cuántas semanas quieres alquilar tu casa española? Si tu objetivo es que el alquiler cubra todos los gastos que conlleva la vivienda, incluyendo amortización e intereses y gastos de superficie, entonces puedes adoptar el siguiente modelo: Si eres propietario de una casa con una amortización mensual de 1.000€ y alquilas el chalet por 1.000 € a la semana, por lo tanto, sólo necesita alquilarla 12 semanas al año para cubrir la amortización (1.000 € es un coste semanal bastante alto, pero muchas casas en zonas populares se pueden alquilar por esta cantidad, o más, en zonas altas). estación). Si quieres cubrir todos los gastos, deberías calcular su importe y durante cuántas semanas deberías alquilarlo. Si alquila a través de un tercero, puede contar con un cierto porcentaje para ellos (ver arriba) y luego se agregan los impuestos. Supongamos, muy simplificado, que necesita alquilar su casa durante unas 20 semanas al año en cualquier caso para cubrir todos los costes. Con la casa adecuada en la zona adecuada y el marketing adecuado, conseguir 20 semanas no es nada difícil. Ingresos aproximados por zona La conocida serie documental "Un lugar en el sol" tiene una calculadora de cuánto puedes esperar ganar con un determinado tipo de vivienda en una determinada zona de España. Esta calculadora, por supuesto, está muy "entre el pulgar y el índice", pero aún así da una buena idea de las posibilidades. Las cifras que hemos elaborado nosotros mismos en los últimos años no se aplican a tantas zonas de España, pero son, por otro lado, mucho más precisas al ser cifras reales de nuestra filial, de nuestros socios tanto en la Costa del Sol como y Costa Blanca, así como de bancos. No analizamos Mallorca (incluidas Ibiza y Menorca), las Islas Canarias y Cataluña (Barcelona y Costa Brava) en este párrafo ya que, como mencionamos anteriormente, existen restricciones estrictas sobre las licencias de alquiler allí, lo que hace que estas áreas no sean atractivas para la inversión en alquiler ( (más información sobre las restricciones de alquiler por región más adelante en el artículo). Un apartamento con licencia en Barcelona, según las cifras que hemos visto, NO aporta más que un apartamento significativamente más barato en Nerja. A Place in the Sun calcula en sus ejemplos 15 semanas de ocupación, lo que es una ocupación bastante normal para la mayoría de zonas vacacionales en España. Sin embargo, algunas áreas tienen una ocupación mucho mayor que esa. Sin embargo, se trata principalmente de encontrar la casa adecuada (condición, vista, etc.) en el vecindario adecuado para la mayor ocupación. La ocupación más alta que conocemos es Nerja, que tiene 45 semanas (cifras reales de clientes anteriores y de nuestra filial, así como de la mayor firma de reservas internacionales de la zona) para varias zonas diferentes de la ciudad (incluso las afueras se están acercando a esta cifra). ocupación, y algunas de las áreas más populares aterrizan básicamente al 100% este año). Cifras de A Place in the Sun (todos los ejemplos se aplican a un apartamento de 2 dormitorios): En la Costa del Sol, de media, se cobran 279 € por semana en temporada baja y 741 € en temporada alta. De media, según las estadísticas de A Place in the Sun, un apartamento de dos habitaciones genera unos 7.000 euros al año. Sin embargo, se trata de una burda simplificación de un área muy extensa, con grandes diferencias regionales. En la Costa del Sol oriental se encuentra Nerja, como ya sabes. Según el portal internacional Think Spain, el número de consultas de alquiler en Nerja aumentó un 96% en el mes de febrero de 2016, respecto a 2015. Ya en 2016, la industria hotelera informó que tenían un 96 (!)% de ocupación en el mes de agosto, y las mismas cifras se alcanzaron durante el fin de semana de Semana Santa ( muy por encima de la media de la Costa del Sol; Nerja es ahora una ciudad abierta todo el año) a principios de este año. En agosto de 2016, el número de noches de hotel reservadas en la ciudad aumentó otro 0,5%, batiendo el récord de 2006. Cifras de un apartamento de 3 habitaciones en Nerja (nuevo, pero no de nueva construcción ni con vistas al mar, piscina comunitaria) en la playa de Burriana (pero todavía no en "primera línea"): en 2002 recaudó 10510 euros, 2003: 13414 €, 2004: 14855 €, 2005: 12765 €, 2006: 14614 €, 2007: 14339 €, 2008: 11858 € 2009: 16057 € 2010: 14900 € 2011: 13835 € 2012: 11635 € 2013: 12245 €, 2014: 14696 €. Hasta el 18/2 2015 ya estaba reservado por un total de 8.500€ (luego lo vendimos. Precio 240.000€). Total 179.658€. Esto se comercializó únicamente hacia Holanda con su propio sitio web. A pesar de esta limitación, las cifras son muy buenas. Los propietarios actuales, teniendo en cuenta lo fuerte que se ha vuelto la ocupación y con una comercialización más amplia, deberían poder recaudar entre 25.000 y 30.000 euros al año por este apartamento sin demasiados problemas. Un apartamento de un dormitorio en el popular Capistrano Village (que cuesta alrededor de 150.000 euros) genera una media de entre 10.000 y 15.000 euros al año. Un apartamento de 2 dormitorios, según estado y vistas, más de 20.000 €. Los apartamentos del segmento de lujo, por ejemplo en Carabeo, generan más de 50.000 euros al año. Las casas en zonas céntricas también atraen sumas similares. Durante varios años tuvimos un negocio de alquiler en la Costa del Sol occidental (principalmente Marbella y sus alrededores, Fuengirola, etc.), pero tuvimos muchas dificultades para conseguir ocupación. La conclusión es que sólo porque un resort esté en la Costa del Sol (que, después de todo, ha estado batiendo récords españoles de pernoctaciones hoteleras para cada temporada en los últimos años) no significa que sea una buena inversión. Áreas donde sea posible Hay que tener un poco de cuidado (desde el punto de vista puramente de inversión): Mijas Costa y Fuengirola. La ciudad ya no es lo que solía ser. Zonas a tener en cuenta: apartamentos en los alrededores del puerto y los cascos históricos, centro y Limonar de Málaga (el alquiler semanal de un apartamento, en buen estado, de 1 dormitorio situado en la parte derecha del centro supera de media los 1000€ ), la zona entre Torrox y Nerja, las zonas entre el aeropuerto de Málaga y Nerja, así como Almuñecar ( nuestro archivo de propiedades en la Costa Tropical ). Somos un poco más escépticos sobre Torre del Mar, justo al este del aeropuerto de Málaga. El tiempo dirá si esta zona también puede llegar a ser popular entre los escandinavos, pero tal y como parece ahora, serán más bien Almuñécar y el resto de la Costa Tropical los que crecerán, y no menos importante la zona de Penoncillo entre Torrox y Nerja. En la zona está previsto, entre otras cosas, un nuevo puerto deportivo . Esto ya estaba en marcha antes de la crisis y luego generó una fuerte presión por parte de los inversores. Sin embargo, el riesgo actual es que se venda demasiada producción nueva en poco tiempo. Costa Blanca Norte , Jávea, Moraira y Denia: 326 € por semana en temporada baja. 592 durante la temporada alta. Sin embargo, los precios de la vivienda aquí son generalmente altos y la ocupación, según la información que hemos recibido, no es alta durante la temporada baja. Costa Blanca Norte , zona de Altea. Ver arriba (aunque aquí hay números ligeramente más bajos). Costa Blanca, Alicante: 213€ temporada baja, res. 548 € en temporada alta. Una buena ocupación requiere una buena ubicación y un alto nivel. Alta competencia por parte de alternativas de bajo costo. Mercado inteligente. Costa Blanca, región de Torrevieja (que es el balneario más popular de la zona): 174 € en temporada baja, 330 € en temporada alta. Según cifras reales de nuestros socios, la ocupación media de un apartamento cerca de la playa es de 22 semanas al año (según el último informe se acercan a las 25 semanas, en parte debido a que muchas personas que anteriormente han estado de vacaciones en Turquía eligen la Costa Blanca). como nuevo destino low cost). Esta cifra se puede mejorar aportando los propios inquilinos a través de publicidad o a través del círculo de conocidos. Los ingresos anuales son de media (cifras directamente de la gran empresa de alquiler con la que trabajamos) de poco más de 5.000 €. Esta es una cifra perfectamente buena y debería verse como una buena ventaja para quienes compran una casa en Torrevieja y sus alrededores. Las cifras de la imagen siguiente se basan en 4 escenarios diferentes; si alquilas el apartamento durante 15, 22, 30 semanas (por lo tanto, 22-25 semanas es la media, pero si te ayudas, por ejemplo, de los anuncios de Blocket, aumentarás la ocupación) o si eliges alquilarlo por mucho tiempo. término:

Murcia, Costa Cálida . 258 € por semana en temporada baja y 451 € en temporada alta. La cobertura en estas zonas es buena durante los meses de verano, pero es difícil conseguir cobertura el resto del año.

Valencia, Costa del Azahar. 225 € en temporada baja, 572 € en temporada alta. La ocupación no está clara en los alrededores de Valencia, pero en cualquier caso comercializa tu vivienda por aquí en el extranjero. El interés de Escandinavia es relativamente bajo.

Esto es lo que debes sacar por semana para tu hogar

En áreas de alta prioridad, contamos con estadísticas de nuestras propias páginas y de las operaciones de alquiler de nuestros socios. Si la vivienda que desea comprar no tiene estadísticas, buscamos viviendas similares en la zona. Si se trata de nueva producción en una nueva urbanización, utilizamos la experiencia local de las empresas de alquiler como base para calcular su ocupación y cuánto puede alquilar por semana, alternativamente para alquileres a largo plazo (el banco principal con el que trabajamos tiene viviendas para alquiler de larga duración en toda España, por lo que podemos tomar como base sus cifras). Lo mejor es fijar un nivel de precios que se base en los precios de las viviendas vecinas (tener en cuenta también su mobiliario y detalles extra como Wifi y equipamiento de cocina). Si se coloca demasiado alto, existe el riesgo de perder significativamente la cobertura. Lo que nos lleva al siguiente punto:

Uno de nuestros clientes más exitosos, un sueco de Nerja, decidió renovar y amueblar una de sus casas para mejorar la calidad. El resultado fue brillante. Aunque aumentó significativamente el coste por semana, llegó a 44 semanas de ocupación y afirmó lacónicamente: "Siempre hay quienes están dispuestos a pagar por la calidad". Esto se aplica especialmente a zonas como Nerja o Puerto Banús, donde muchos de los visitantes son adinerados. Apostar por el segmento de lujo en, por ejemplo, Mijas Costa o Torrevieja puede resultar un poco más complicado (pero siempre hay excepciones que confirman la regla).

Los precios deberían fijarse (en algunos lugares de España hay una ley que obliga a que en la publicidad aparezca el precio por noche) por noche, por semana y por mes, y posiblemente "descuento de invierno" en reservas de 3 meses o más. Un modelo bastante común es fijar un precio por noche que sea aproximadamente 1/5-1/6 del precio semanal. El precio mensual suele ser aproximadamente el mismo que cuesta una semana durante la temporada alta. Sin embargo, esto no se recomienda en áreas de alta ocupación. En estas zonas, sólo es necesario ofrecer algún tipo de "descuento por estancia larga" entre octubre y marzo, si es que se ofrece.

En muchos casos, también se recomienda que sus invitados reserven entre 5 y 7 días como mínimo. Las excepciones son ciudades típicas de fin de semana como Valencia, Sevilla o Málaga.

, alquilar por un período más largo a un inquilino permanente siempre genera menos ingresos. En la gran mayoría de los casos, ganarás más dinero si alquilas el apartamento sólo durante la temporada alta. Sin embargo, si tiene problemas para conseguir una alta ocupación incluso durante la temporada alta, en muchos casos un inquilino permanente es la mejor solución. La cantidad de alquiler mensual que puede pagar depende, por supuesto, de una amplia gama de factores. Sin embargo, un apartamento de 2 dormitorios en una zona relativamente popular del sur de España cuesta entre 300 y 500 euros al mes. Si el inquilino paga él mismo la electricidad, la recogida de basuras, etc., puede esperar quedarse, después de impuestos, etc., con una suma de 3.000 a 5.000 € al año.

Sobre el préstamo de un banco español

Hasta hace apenas unos años desaconsejábamos a todos nuestros clientes pedir prestado a un banco español. El sistema bancario era un completo fracaso, lo que fue una de las principales causas de la crisis. Ahora, sin embargo, España ha introducido regulaciones en el mercado bancario, como lo hizo Suecia después de su gran crisis inmobiliaria en los años 90. Las condiciones son buenas y los tipos de interés son básicamente tan bajos como en Suecia. Los bancos españoles imponen a sus finanzas aproximadamente las mismas exigencias que los bancos suecos. Colaboramos con uno de los bancos más grandes de Europa, La Caixa (Holabank), que, entre otras cosas, tiene un director bancario que habla sueco , y a través de spanskafastigheter.se puede presentar su solicitud online y obtener una promesa de préstamo antes de venir a España. Solíamos trabajar con varios bancos, pero hoy en día enviamos la mayoría a Holabank, ya que nuestros clientes les han brindado, con diferencia, los mejores comentarios tanto en términos de condiciones como de trato (sin embargo, puede llevar un poco de tiempo entre medias). allí a tiempo), así que ahora envíenos a la mayoría de nosotros directamente allí. Lea más sobre cómo pedir prestado a un banco español aquí.

¿Cuánto puedes pedir prestado en un banco español?

Depende de lo que cueste la propiedad. Si cuesta un millón, normalmente se puede obtener un préstamo del 70% de esta cantidad. Por ley, los bancos encargan la tasación de la propiedad a una empresa independiente. Entonces pueden valorarlo en 800 000 SEK, pero incluso si el precio es de un millón, usted puede pedir prestado como máximo el 70% de los 800 000 SEK. Si, por el contrario, lo valoran en un millón y medio, igual Sólo obtenga un préstamo a un precio fijo. Los préstamos siempre se conceden por el importe más bajo, independientemente de si es el precio o la valoración lo que determina el importe final (tenga en cuenta también que hoy en día la valoración suele ser sorprendentemente inferior al valor real de mercado ). En el pasado, todos los bancos tenían sus propios equipos de valoración, pero ahora el Estado lo ha regulado, por lo que la valoración debe ser realizada por un tercero independiente. Por tanto, no es idea, como se hacía en el pasado, ir a diferentes bancos y elegir el banco con la valoración más alta.

NOTA . Tenga en cuenta que no puede pedir prestado para cubrir honorarios e impuestos sobre la vivienda. Estos representan entre el 10 y el 14% del importe total de una vivienda. Por lo tanto, necesita al menos un 40% de capital.

Escenario 1 : Ha encontrado un apartamento que es una buena inversión, digamos de dos dormitorios, razonablemente cerca de la playa y con vistas al mar. Tiene un precio de 1.000.000 SEK y también está valorado en 1.000.000 SEK (sin embargo, tenga en cuenta que se añaden el IVA y otras tarifas contra las que no puede pedir prestado). Entonces necesitará aproximadamente 400.000 SEK como depósito en efectivo y podrá pedir prestados 600.000 SEK al banco.

Tenga en cuenta que no necesita pedir prestado hasta el 70 por ciento a menos que sea necesario. El banco con el que trabajamos principalmente no exige que usted pida prestado x cantidad de euros, como lo hacen muchos otros competidores (especialmente los nórdicos).

Escenario 2: Tienes 1 millón en capital. La casa cuesta 1,7 millones, pero está valorada en 1,5 millones. Sin embargo, recuerde que el banco otorga préstamos por el monto más bajo, independientemente de si está valorado más o no. Dado que el precio en este caso se fija en un millón, se puede pedir prestado el 70% de 1,5 millones (menos tasas e impuestos, alrededor del 10-14%).

Escenario 3. Quiere invertir en un negocio comercial (B&B, hotel, bar, etc.) o tal vez comprar un complejo turístico completo que ha ido al banco, o comprar un terreno más grande. Aquí no hay reglas dadas . La cantidad que puede pedir prestado depende de varios factores: podemos ayudarle a establecer un contacto con el banco, en parte para préstamos, en parte para terrenos y objetos, por ejemplo. Contamos con la experiencia, contactos y experiencia necesaria para inversiones de esta magnitud.

Sobre el problema (y las oportunidades) de los objetos bancarios.

Algunos bancos todavía tienen muchas viviendas asequibles, pero el hecho es que rara vez hay propiedades bancarias en zonas turísticas distintas y prósperas; como Puerto Rico, Mas Palomas o Nerja. Cuanto más nos alejamos de la crisis, menos partidas bancarias salen. A finales de 2023, el sistema bancario anunció que en el país hay un número récord de objetos embargados por bancos.

Si no es demasiado exigente con la ubicación de su apartamento y sólo quiere la casa de vacaciones más barata posible, todavía hay muchas buenas compras por hacer (en algunas zonas, como en Mijas Costa, también hay apartamentos de nueva construcción) . Pero si buscas una inversión, la ubicación es, como sabes, el aspecto más importante de todos. El gran problema de las propiedades bancarias es que son propiedades bancarias por una razón: si no necesitan una gran renovación, suelen estar notoriamente alejadas, cerca de autopistas, etc. Lea más sobre la compra de propiedades bancarias en España aquí .

¿Preguntas? Escriba a info@spanskafastigheter.se y nos comunicaremos con usted lo antes posible.

El mercado inmobiliario español: los precios de las propiedades están aumentando pero en muchos casos siguen siendo engañosos

Según cifras oficiales de las autoridades, los precios de las viviendas de segunda mano aumentaron algo más del 7% en 2018 (en las viviendas de nueva construcción, los precios aumentaron un 6,1%). Este fue el mayor aumento desde el tercer trimestre de 2007. Los precios también aumentaron en 2019 y se mantuvieron más o menos estables en 2020; después de todo, luego subieron hasta quedar algo estables durante la crisis energética. En el primer semestre del año los extranjeros compraron en España más viviendas que nunca. Según la mayoría de los analistas, el número de compras por parte de extranjeros volverá a batir récords ya en 2024. Lo primero que se necesita es salir de la crisis energética y que los tipos de interés empiecen a bajar de nuevo.

Hay que tener en cuenta que las cifras se refieren al conjunto del mercado inmobiliario español. En las zonas más populares, el aumento de precios es completamente diferente y puede variar mucho entre regiones/ciudades/barrios.

Sin embargo, cabe señalar que el panorama de precios en comparación con cómo eran antes de la crisis de 2008 sigue siendo muy bueno. El nivel de precios en 2019 fue un 36% más bajo en comparación con 2007, cuando los precios alcanzaron un nivel récord. Las ventas aumentan más rápidamente en la Costa del Sol y la Costa Blanca. Valencia, las Islas Canarias y Mallorca también están experimentando un aumento relativamente rápido de los precios de la vivienda. Lo más importante que hay que saber es que los aumentos de precios se producen principalmente en los segmentos más atractivos. El mercado inmobiliario en su conjunto no está creciendo al mismo ritmo, pero la mayoría de las casas también están ubicadas en zonas en las que simplemente no se desea invertir. El gran problema en las zonas atractivas no es que los precios aumenten rápidamente, sino que que las casas en buenas zonas simplemente se venden, mientras que no hay terreno para construir casas nuevas.

Por cierto, alrededor del 5% de todas las compras de propiedades extranjeras en España las realiza un sueco y ahora somos el sexto mayor comprador de propiedades en el mercado español. En los primeros tres meses de 2016, los suecos compraron 1.004 casas o apartamentos en España (en el primer semestre de 2018, se vendieron más casas a suecos que nunca, mientras que 2019 fue un poco más tranquilo debido principalmente a la debilidad de la corona). Esto se puede comparar con 2009, cuando los suecos compraron un total de 429 viviendas en el país (solo en el primer trimestre de 2017, el número de compras suecas aumentó un 15,9% cuando casi 1.000 suecos compraron viviendas en España a principios de año). ). La emigración de Suecia a España aumentó hace apenas unos años más de un 21% y se espera que aumente aún más en el futuro. Lea más sobre las cifras del año pasado y las expectativas para este año en nuestro artículo sobre el mercado inmobiliario español .

Estadísticas sobre el historial de precios en Nerja y Barcelona como ejemplos

En 2007, los precios alcanzaron su punto más alto en Barcelona y el precio medio por m2 era entonces de 4.732 €. Los precios alcanzaron su nivel más bajo en 2013, con un precio medio de 2957 €. Es decir, una reducción aproximada del 40%. Entre 2013 y el primer semestre de 2016, los precios aumentaron entre un 6% y un 7%. Luego, esta evolución se ralentizó un poco debido a los disturbios del otoño de 2017.

Lo que hay que destacar a la hora de estudiar las estadísticas del mercado inmobiliario español es que se basan en todas las viviendas de una zona determinada. Es decir, no existen estadísticas separadas sobre los objetos de inversión ubicados en buenas zonas. Estos aumentan, por razones naturales, más rápido de precio.

Ejemplos concretos de precios de Nerja, Costa del Sol

Un apartamento concreto, lo sabemos bien, de 2 dormitorios, 2 baños y terraza en la popular zona de Capistrano Village en Nerja a finales de los años 70 costaba aprox. 25.000 €. En los años dorados (alrededor de 2005) costaba entre 250 y 260 000 euros, y unos años después de la crisis costaba 190 000 euros (los precios de viviendas similares ahora superan los 200 000 euros).

A principios de 2015, un apartamento de 1 dormitorio en Capistrano Village costaba entre 100.000 y 120.000 euros y a principios del verano de 2016 se vendieron por 148.500 euros.

Otro ejemplo: Capistrano Playa, hace unos años los apartamentos de 1 dormitorio costaban allí unos 140.000€. A principios de junio de 2015, una familia sueca vendió allí un apartamento de un dormitorio por 240.000 euros. Sin embargo, era demasiado caro para un apartamento de 1 dormitorio, pero desde entonces los precios se han estabilizado en unos 225.000 euros.

Un apartamento en Ladera del Mar, a las afueras de Nerja, costaba 194.000 euros en el verano de 2014. Luego se vendió en el segundo trimestre de 2015 por 239.000 euros. Los precios superan los 300.000 euros desde hace algunos años.

Como todavía hay mucho espacio vacío alrededor de Torrevieja y el resto de la Costa Blanca (también se aplica a gran parte de la Costa del Sol, como Mijas Costa, que tiene muchos "barrios fantasmas" a raíz de la crisis) , todavía no tenemos las cifras correspondientes. Sin embargo, hemos recibido informes de clientes que compraron propiedades renovadas en áreas populares como Punta Prima en Torrevieja, las arreglaron y las vendieron rápidamente por alrededor de un 25% más a clientes escandinavos. Sin embargo, hoy en día hay muy pocos objetos de renovación de este tipo tan demandados. Pronto lo interesante desde el punto de vista de la inversión en Torrevieja será sobre todo la nueva producción.

Tenga en cuenta que nuestro corredor en Nerja trabaja con los principales actores de la zona. Sólo así podremos ofrecer los mejores objetos, colaborar con los mejores actores españoles y británicos, pequeños y grandes. El precio al cliente nunca se ve afectado. Además, trabajamos con los bancos directamente a nivel de gerente regional, de modo que cuando sus clientes quieren vender, nos lo envían. Lo mismo si aparece un objeto bancario, pero rara vez ocurre en Nerja. En cualquier caso, nos encontramos en una situación muy favorable en la ciudad y sus alrededores, pero a pesar de ello, poco podemos hacer ante la disminución de la oferta de objetos en los rangos de precios "bajos". Pero todavía hay, de vez en cuando, apartamentos de 1 dormitorio que cuestan poco más de un millón de coronas suecas.

Algunas palabras sobre el retorno de la inversión (ROI)

El rendimiento directo (retorno de la inversión, abreviado ROI) es el excedente anual que genera la vivienda a través de su alquiler/operaciones, y este ingreso se relaciona con el precio de compra de la propiedad.

En Suecia, el retorno de la inversión de una propiedad en alquiler es generalmente del 5% (tenga en cuenta que los ingresos de una residencia española que se alquila al mercado turístico son generalmente significativamente más altos que los de los inquilinos habituales).

No existen cifras de ROI para el conjunto de España. Pero antes de la crisis, normalmente se esperaba alrededor del 10% o incluso más para una casa atractiva en la Costa del Sol. Sin embargo, cualquier valor superior al 5% en ganancias predecibles resulta atractivo para los inversores.

Desde la recuperación, las cifras han comenzado a acercarse nuevamente a estos niveles y, cada vez en más casos, también hemos observado cifras superiores. Principalmente en Nerja, donde ahora está en máximos históricos y batiendo récords cada trimestre, en gran parte debido a que la ciudad, como decía, ya se ha convertido en un destino para todo el año. ¡Solo nuestros alquileres en Suecia aumentaron un 50% en el primer trimestre de 2016 en comparación con el primer trimestre de 2016!

En el cálculo del ROI normalmente se incluyen los pagos brutos de la propiedad, así como las deducciones por operación, mantenimiento y otras cosas que se puedan derivar del negocio. Sin embargo, muchos agentes inmobiliarios en España analizan el precio final en relación con los ingresos de la vivienda en un año para calcular el retorno de la inversión.

Sin embargo, la depreciación contable no se tiene en cuenta al calcular el ROI.

Lo más sencillo es simplemente estudiar la tasa de ocupación histórica, el precio medio de alquiler durante el año, así como las tarifas anuales.

Conclusión/Resumen:

España tiene muchos factores de su lado. Tienen una infraestructura moderna, con carreteras modernas, trenes de alta velocidad y un sistema de salud bien desarrollado. El país también es considerado, desde hace algún tiempo, el destino turístico más seguro del mundo. Principalmente, España tiene factores blandos que nunca podrás quitarles de tu lado. Tiene su rica historia y cultura, su comida, el sol siempre presente, la variada naturaleza, el mar y sus largas costas. España es el tercer país turístico del mundo y el turismo se encuentra en una fuerte fase de expansión, y quizás lo más interesante para los inversores es que el país está atrayendo un turismo internacional cada vez más rico en dinero, algo que antes no tenía .
Los precios de la vivienda cayeron casi un 50% durante los años de crisis. Desde hace un par de años, en algunas regiones más, en otras menos, han comenzado a aumentar de nuevo de forma lenta pero segura (los precios aumentan principalmente en Madrid, Cataluña y Mallorca), pero la crisis del coronavirus ralentizó temporalmente el desarrollo. Esto significa que todavía existen posibilidades excepcionalmente buenas de realizar una muy buena inversión inmobiliaria en España. Sin embargo, no podemos dejar de insistir en que el gran problema en este momento NO son los aumentos de precios, sino la falta de viviendas atractivas en zonas realmente atractivas. En algunas zonas es inútil discutir sobre aumentos de precios, ya que casi no queda nada para comprar.
Si necesita un préstamo para la compra de su vivienda en España, puede pedir prestado hasta el 70% a un banco español. Sin embargo, tenga en cuenta que en la práctica necesita un 40% del capital social, ya que no se le permite pedir prestado para impuestos, etc. Puede obtener una promesa de préstamo en línea, si la solicita a través de nosotros , antes de bajar. Sin embargo, el banco quiere saber en términos generales qué tipo de vivienda desea comprar, dónde comprarla y cuánto desea pedir prestado. También quieren un cronograma claro: cuándo vienes a ver las casas, cuándo planeas realizar la compra.
Para asegurarse de que está haciendo una inversión segura, estudie el historial de alquileres en la zona (tanto en la ciudad como en el bloque de viviendas, preferiblemente el historial individual de la vivienda, aunque esto rara vez es una posibilidad).
Las casas que funcionan mejor en el mercado de alquiler son aquellas que se encuentran a 60 minutos en coche del aeropuerto, que tienen una terraza/balcón y acceso a una piscina cercana, que están en buenas condiciones, preferiblemente con vistas al mar. Es sobre todo importante que la vivienda no esté situada en una calle muy transitada. Incluso detalles como el diseño interior, el mobiliario, el aire acondicionado, la lavadora, etc. son importantes.
Sin embargo, un aspecto mucho más importante es la ubicación geográfica . Especialmente la Costa del Sol tiene una tasa de ocupación muy alta, que además crece cada año y está cada vez más orientada a lo exclusivo. La mejor ocupación, debido a varios factores diferentes, se encuentra en la Costa del Sol oriental, en Nerja ( ocupación de 42-48+ semanas) . Incluso la capital de la Costa del Sol, Málaga, tiene una población que está creciendo con fuerza y que la mayoría de la gente cree que se convertirá en una de las "ciudades de fin de semana" más grandes de Europa. La Costa Blanca también es una zona en crecimiento, aunque todavía no existe una tasa de ocupación elevada durante todo el año. Es principalmente Torrevieja (ocupación de 22 a 25 semanas) la que atrae a turistas, al menos hasta cierto punto, incluso durante la temporada baja.
Las Islas Canarias, Mallorca y Barcelona tienen una fuerte industria turística. Pero las oportunidades de realizar una buena inversión en alquiler están limitadas o, en algunos casos, completamente ahogadas por las restricciones . Si no cumples la ley, las multas pueden ser muy altas. Tenga en cuenta, sin embargo, que es posible comprar viviendas con licencias turísticas aprobadas en Barcelona. Además, no todas las regiones cercanas están tan reguladas, como por ejemplo la moderna localidad de Sitges.
Las zonas vacacionales más populares de España tienen una buena ocupación durante la temporada alta. Según varios evaluadores, se puede contar con una media de 15 semanas de ocupación al año. En la mayoría de los casos, alquilar la vivienda sólo durante También tenga en cuenta que en algunas zonas, incluso si tienen un fuerte turismo en general, puede ser más o menos imposible alquilar su casa. Dicho esto: estudie la historia detenidamente y elija un actor que haya establecido canales para comercializar su casa.
Existen diferentes modelos de alquiler si no quieres gestionar tú mismo el marketing, etc. Es habitual que la empresa de alquiler se quede con el 20% de los ingresos (el 10% si traes al cliente tú mismo). Cada vez es más común un modelo híbrido, en el que usted mismo atrae a algunos clientes (a través del marketing o del círculo de conocidos). No en todas las zonas de España hay empresas de alquiler que funcionen bien. También deberías considerar esto si no estás preparado para encargarte de todo tú mismo, como arreglar una empresa de limpieza, guardar caballos de guardia, solución para la entrega de llaves, solución de pago, marketing, etc.
Desafortunadamente, muchos intermediarios (también suecos) afirman que le ayudarán con el alquiler y que "no hay problemas". Lo arreglaremos". Entonces no pasa nada. Consulte su negocio de alquiler ANTES de comprar a través de ellos (y qué opciones hay en el área que desea comprar). Pídales que le muestren estadísticas de Google, cuántos visitantes únicos tienen por semana, pídales que le expliquen en qué portales, nacionales e internacionales, se anuncian. Pídales que presenten un plan sobre la mejor manera de comercializar su propiedad. La mayoría de los corredores no tienen derechos exclusivos sobre propiedades en venta en España, por lo que no tiene que sentirse atado a un corredor que no puede cumplir con todos sus requisitos, tanto antes como después de la compra.

Podemos ayudar con esto a aquellos que quieran invertir en España.

No exploramos el mercado en busca de, por ejemplo, propiedades bancarias baratas que sabemos que no funcionarán en el mercado de alquiler. Nuestros socios (abogados, bancos, promotores, corredores locales españoles, etc.) también saben que no nos interesan "casas de vacaciones lo más baratas" posible. Nos envían así lo que consideran buenas inversiones, casas con los números de su lado . Por supuesto, si lo solicita, podemos buscar lo que consideramos una casa realmente barata, sencilla pero agradable para usted. Pero hay que tener claro que existe una gran diferencia entre una “buena inversión” frente a una “vivienda lo más barata posible bajo el sol”.

Nos aseguramos de que:

Ayudarte:

para encontrar la mejor vivienda en alquiler (analizamos cifras de nuestro sitio hijo, de los sitios hijos de nuestros socios, etc.). Junto con el gerente de la empresa de alquiler correspondiente, si no hay cifras documentadas, podemos hacer una estimación cualificada de los ingresos que puede obtener de su propiedad.
encontrar el abogado adecuado . Nuestro abogado corporativo también trabaja con disputas relacionadas con la vivienda. Es muy conocido y respetado, proviene de una familia que ha sido abogados durante varias generaciones y, por lo tanto, tiene una red de contactos completamente única. También nos ayuda a encontrar inversiones especiales, como B&B, pequeños hoteles, terrenos comerciales, etc. La mayoría de estas compras se realizan a través de contactos con abogados.
para obtener un préstamo de un banco español y una posible promesa de préstamo antes de venir (además de un director bancario que hable sueco, lo que significa que no es necesario traducir todos los documentos con un traductor español autorizado).
cumplir con todas las leyes y regulaciones que se aplican en la región (tenga en cuenta que no podemos ayudar en todas las provincias españolas, pero esto es algo con lo que las empresas de alquiler serias deberían poder ayudar) para alquilar donde compró su casa.
servicios postventa habituales como suministro de agua y luz, registro comunitario, impuesto sobre la propiedad, etc.
para encontrar empresas de alquiler que se encarguen de todo, o de determinadas partes, como la entrega de llaves, la limpieza, el marketing, la reserva y el pago. Hay varias opciones sobre cómo publicar esto.
con publicidad de viviendas individuales en alquiler en nuestra tienda de Blocket, y posiblemente directamente en nuestro sitio web, en nuestro canal de Facebook (incluso a través de anuncios pagos de Facebook), sitios hermanos, etc.
Si el tiempo lo permite, nuestro gerente de marketing puede ayudarlo a crear y comercializar un sitio web para usted (a un precio con grandes descuentos en comparación con si recurre a una agencia web) con el sistema de reservas de alquiler más asequible y flexible del mercado (que nosotros mismos utilizamos). así como métodos para aparecer alto en Google, etc.
encontrar buenas empresas constructoras para la renovación (por cierto, ya sabes que todavía es posible deducir la raíz sueca incluso para la residencia española). Los gerentes de las empresas de alquiler estarán encantados de dar su opinión sobre la mejor manera de renovar para obtener la mejor ocupación posible. También les interesa que puedas alquilarlo tanto como sea posible.
con estrategias comprobadas de nuestros clientes más exitosos que han elegido hacer todo por su cuenta, un plan de qué portales nacionales e internacionales funcionan mejor (solo se requieren unos pocos) y cómo obtener el precio más barato de varios servicios auxiliares, y otros deberían Considere si alquila su casa por completo usted mismo.
También podemos ofrecer asesoramiento sobre otros aspectos como seguros y soluciones de pago . (Existe una solución de pago flexible sueca que recomendamos y que ofrece al cliente la opción de pagar en línea o mediante OCR en una factura en papel).
Nos implicamos de principio a fin en todo el proceso de compra, y nos aseguramos de implicarnos y traducir todo al sueco, etc.
Escriba a info@spanskafastigheter.se o spanienkontoret@spanskafastigheter.se Número de teléfono de nuestro corredor principal Anders Larsson: 0034 669 738 682

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