Los precios del suelo y de los materiales de construcción se han disparado en los últimos años en España. Al mismo tiempo, se construyen proyectos cada vez más grandes y con márgenes cada vez mayores. La mayoría de los asesores se dan cuenta de que esto corre el riesgo de crear miniburbujas en el mercado, y que varios proyectos que se venden ni siquiera se completarán, ya que no venderán suficientes apartamentos/casas para cubrir los gastos del promotor (constructor) que financia el proyecto individual. . Este problema sólo ha empeorado con la inflación y los aumentos de las tasas de interés.

En estos proyectos de construcción, la transparencia y la seguridad para los compradores también son deficientes. Esta evolución preocupa a muchos, entre ellos a los principales bancos españoles responsables de la seguridad. Sin embargo, hay un camino a seguir que saca a España de este dilema, y ​​este camino se encuentra en un modelo de trabajo que tuvo éxito en el pasado.

Las empresas constructoras son más baratas y mucho más seguras para el comprador.

La solución son las denominadas sociedades de construcción, que no sólo hacen bajar los precios sino que también aumentan la seguridad tanto para el comprador individual como para el banco.

Las líneas anteriores ya son actuales y serán aún más relevantes a raíz del coronavirus y la crisis inflacionaria. Muchos de los proyectos gigantes que ahora se venden en España simplemente no saldrán adelante. Proyectos más pequeños, en los que los compradores, como grupo, en lugar de un promotor, compren el terreno y construyan es el único camino a seguir.

Cuando lees los periódicos suecos, fácilmente puedes tener la impresión de que todo se retrasa y que todo se ha encarecido, etc. Esto no es una verdad generalizada. Nuestro proyecto Colina de Alta en Nerja, por ejemplo, comenzó a construirse en el primer trimestre de 2022 y en otoño estábamos unos 3 meses antes de lo previsto y ha seguido funcionando. Es cierto que ciertos materiales se han encarecido, pero otros materiales se han abaratado. Los precios todavía pueden subir un poco, por supuesto, pero como parece ahora, los precios de los materiales y suministros se normalizarán. ¡Esta comunidad de edificios tenía precios realmente buenos cuando la lanzamos y la ubicación, como puede ver en la imagen del edificio, es excelente! Finalmente, nos gustaría agregar que estamos muy satisfechos con la empresa constructora y definitivamente se les encargará construir más de nuestros proyectos futuros.

Es muy probable que el valor de una nueva producción atractiva y llave en mano aumente enormemente durante la primera mitad (a partir de la segunda mitad de 2024) del siglo XX.. Especialmente en zonas como Málaga y Nerja y alrededores, donde ya antes de Corona faltaba nueva producción. Sin embargo, a medida que aumentó el apetito por nueva producción (los precios aumentaron un 10% solo en julio de 2021), queda por ver si el mercado puede superar todos los umbrales que han surgido y, después de todo, entregar nueva producción más rápido de lo esperado.

En este artículo explicamos por qué el modelo de comunidad de construcción está nuevamente en auge en España (pero también en Suecia, y no menos importante en Alemania y otros países) y por qué también debería considerar invertir en un apartamento o casa en una comunidad de construcción en España, entonces la seguridad para usted es mucho mayor y precios hasta un 25% más bajos (pero aún más bajo según las cifras reales que tenemos en el invierno 23, de varios proyectos. Ha habido menos construcción de lo esperado en los últimos años, mientras que la demanda de nueva producción llave en mano es mayor que en muchos años, lo que hace subir los precios más adelante al finalizar). El modelo de comunidad de construcción también se debe a varias razones, además de los precios bajos,  más atractivo para el inversor.  Más sobre la seguridad y otras ventajas de este modelo a continuación. También encontrarás más abajo en el artículo. todos los proyectos que se venden aquí y ahora, y que están en curso durante el año. Primero definamos este concepto de construcción rentable.

Tenga en cuenta que los precios suelen ser mucho más bajos por metro cuadrado para una comunidad de constructores que la ley española tiene como objetivo evitar la especulación. Según la ley española que regula esta solución de proyecto, cada particular (esta ley también se aplica a las empresas) puede comprar un máximo de 2 viviendas en una comunidad de construcción por comunidad autónoma . Sin embargo, cabe señalar que cuando las viviendas estén terminadas (y la comunidad de construcción se disuelva y se conviertan legalmente en apartamentos ordinarios ocupados por sus propietarios) podrá comprar en comunidades adicionales si así lo desea. El motivo de esta ley es que construir comunidades es más barato que las promociones y se quiere evitar que los inversores individuales se concentren en una sola zona, compren varias propiedades y distorsionen los precios mediante alquileres elevados o pura especulación.

La banca española rechaza cada vez más el actual modelo promotor y cree que las sociedades de construcción son una forma de construcción más segura para todas las partes. Sin embargo, es un proceso jurídicamente complicado poner a prueba este tipo de proyecto a través de todos los organismos fuertemente regulados y pasará bastante tiempo antes de que este concepto vuelva a estar disponible en un frente amplio. Lo más habitual en este momento es en el competitivo mercado de Madrid, donde los precios cada vez más altos del suelo han provocado que los bancos frenan las costosas promociones de construcción. Con la Gran Recesión de la primera década de la década de 2000 fresca en sus mentes, los bancos ahora quieren nuevamente ver proyectos donde el financiamiento (incluida la revisión financiera de cada comprador individual) esté más seguro.

¿Qué es un equipo de construcción?

¿Qué es una comunidad de construcción y por qué invertir en este modelo en lugar de un modelo de promoción habitual?

Byggemenskap.se tiene la siguiente definición del modelo:

"Las fuerzas impulsoras para querer ser parte de una comunidad de construcción pueden variar. Puede tratarse del deseo de vivir juntos, del diseño de la casa, de la construcción ecológica, de cómo se quiere vivir como persona mayor o del deseo de quedarse con los beneficios de construir en lugares atractivos.

Para la sociedad, las sociedades de construcción son una forma de lograr una construcción urbana más interesante y variada. Las experiencias de Alemania muestran una mayor calidad, una arquitectura más interesante, una mayor diversidad y un compromiso más profundo con el propio alojamiento. Las desventajas pueden ser que las voluntades en conflicto hacen que el proceso sea más difícil, mientras que al mismo tiempo se requieren esfuerzos de paciencia y dinero durante mucho tiempo antes de que llegue la recompensa.

Una comunidad de constructores (es decir, Baugemeinschaft) es simplemente una asociación de personas que compran conjuntamente un terreno, planifican y construyen uno o más edificios.

Las sociedades de construcción pueden entonces utilizar diferentes formas de propiedad sobre la propiedad terminada, como propiedad del inquilino, arrendamiento cooperativo, propiedad o arrendamiento. Por regla general, la asociación suele tener una orientación especial para la vivienda, como por ejemplo viviendas respetuosas con el medio ambiente o para los niños, etc. Nuestra orientación es encontrar la mejor inversión posible tanto para el alquiler como para el aumento del valor. Encontramos lotes en ubicaciones atractivas con precios atractivos y construimos al menor costo posible sin comprometer la calidad. Luego ofrecemos un concepto global para el alquiler de las viviendas, que incluye limpieza, gestión de llaves, gestión de licencias y marketing en portales internacionales para máxima ocupación. Ya en la fase de planificación contamos con inversores con los que trabajamos en cuanto al diseño de los edificios. Sin embargo, no existen requisitos para que los compradores de nuestras sociedades de construcción acepten invertir. Aproximadamente el 50% de los compradores son familias de hecho con niños que quieren residencias grandes en lugares seguros, cerca del aeropuerto y del mar, etc. Para ellos, el potencial de alquiler y el aumento de valor es una pura ventaja, y no el objetivo principal. de la compra.

TENGA EN CUENTA que cuando finaliza la construcción [en las comunidades de construcción españolas] la comunidad se disuelve y los apartamentos se consideran legalmente nuevamente apartamentos comunes ocupados por sus propietarios. Por tanto, no existe diferencia alguna entre ser propietario de un piso comprado a través de una sociedad de construcción respecto de cualquier otro modelo de promoción en España. Una sociedad de construcción española es simplemente una forma rentable y segura de construir viviendas.

En Suecia y Alemania es habitual que todos los propietarios se impliquen desde el principio y diseñen el alojamiento, pero no ocurre así en los equipos de construcción españoles. Allí, el objetivo principal es bajar los precios en comparación con un modelo de promotor. Tener 10 nacionalidades diferentes participando en el proceso de fundación ralentizaría demasiado todo el proceso de construcción. Además, dispone de estrictas normas de construcción españolas y planos detallados con los que trabajar. En España, también se trata más de la ubicación (preferiblemente un lugar elevado, cerca del mar, cerca del aeropuerto) que del diseño del alojamiento en sí.

Sin embargo, los precios de los solares se están disparando, por lo que se requiere una amplia red para encontrar los solares restantes y de tamaño razonable, en buenas ubicaciones y que se vendan a precios razonables, para poder construir un producto atractivo y asequible. Encontrar estas parcelas es nuestra principal tarea. Además, nuestra estrategia es vender principalmente a compradores escandinavos, lo que simplifica todo el proceso ya que la mayoría de las personas (que, por ejemplo, no quieren que los escandinavos limiten la posibilidad de alquilar su casa) tienen la misma idea del diseño. de la comunidad, así como las normas de la asociación de viviendas, etc.

La asociación no tiene deudas después de mudarse.

Tenga en cuenta también que en Suecia la asociación de vivienda suele estar endeudada, lo que afecta a los alquileres de las viviendas de la asociación. En España no funciona así, porque en España generalmente no hay préstamos en las asociaciones. Aunque las asociaciones de vivienda españolas no tienen deuda, una vez al año se añaden tasas de superficie (el importe varía, que van desde los 500€ anuales hasta los 2.200€ anuales) para el mantenimiento de la propiedad, piscina, iluminación, zonas verdes, etc.

Todos los pagos en una comunidad de edificios se realizan durante el transcurso de la construcción y la financian paso a paso (también están asegurados por una compañía de seguros externa que garantiza que recuperará el dinero depositado más intereses en caso de que ocurra algún imprevisto durante la construcción). curso de construcción). Todos los pagos a terceros se realizan a través de la cuenta bancaria separada para el proyecto según una escala de pagos estrictamente regulada. Las comisiones a los arquitectos, intermediarios, directores de proyecto, contables, etc. del proyecto también se pagan a través del banco al que la comunidad constructora ha encargado la gestión financiera de la construcción.

Las comunidades de propietarios atraen a inversores que desean ver un alto retorno de la inversión

La Agencia Sueca de Vivienda define un concepto relacionado: "El concepto de construir comunidad también existe y puede ser sinónimo de construir comunidad, pero también puede significar que uno o más de los miembros del grupo no vivirán en la casa ellos mismos, sino que participarán como inversores a largo plazo y ven la copropiedad de la casa terminada como una inversión de capital”.

Aproximadamente el 50% de nuestros compradores pertenecen a este grupo particular de compradores, es decir. inversores que invierten para obtener ingresos a través del alquiler, así como para aumentar el valor a largo o corto plazo (ya al mudarse, el precio de un apartamento aumenta significativamente en un apartamento sobre plano en España). En sentido estricto, comercializamos "asociaciones de construcción" porque varios compradores escandinavos, a quienes dirigimos principalmente estos proyectos, son inversores puros.

Así, como hemos mencionado anteriormente, ofrecemos un concepto global con una empresa de alquiler independiente, y que le ayudamos en el proceso de obtención de su licencia de alquiler, etc. Un aspecto muy importante en este contexto es también que incluimos en los estatutos de la asociación , desde el principio, que en el futuro se permitirá alquilar la propia vivienda a quienes así lo deseen. Una vez que obtenga su licencia de alquiler, esta no puede revocarse retroactivamente según la ley. Lo hacemos gracias a la nueva ley que significa que las asociaciones de vivienda de toda la provincia de Málaga pueden prohibir o limitar el alquiler con fines turísticos sometiéndolo a votación en una reunión de la asociación. Basta con que tres quintas partes de los propietarios de una asociación de viviendas voten a favor de una prohibición para que ésta sea aplicable. Esto también incluye nuevos proyectos con nueva producción, donde en varios casos está prohibida desde el principio la posibilidad de alquilar a turistas. Sin embargo, los apartamentos de nueva construcción que se podrán alquilar serán pura moneda fuerte en mercados como la ciudad de Málaga, Nerja y Marbella, donde la demanda es enorme.

spanskafastigheter.se y nuestra historia y futuro con las empresas constructoras españolas

Nuestro abogado corporativo, Francisco López, cuyo padre utilizó con éxito el modelo de proyecto comunitario de construcción en la provincia de Málaga hace varias décadas, ya antes de que la nueva producción despegara después de la crisis se dio cuenta de que para vender un proyecto en un plazo razonable, los precios deben Estar deprimido sin comprometer la calidad. Por eso retomó el concepto de construir una comunidad y consiguió financiación para un terreno en una ubicación atractiva en la popular localidad turística de Nerja. Vendimos ese proyecto, Terrazas de Ladera, en un tiempo récord.

Luego lanzamos otra comunidad de construcción (Balcón del Mar) en la misma zona, Ladera del Mar en Nerja, el año siguiente. Incluso ese proyecto se agotó rápidamente debido al precio competitivo.

Ya en la fase de planificación de nuestras anteriores comunidades de desarrolladores hubo un gran interés entre los bancos, etc. e hicimos contactos importantes. El modelo de comunidad de construcción atrae principalmente a los bancos porque es una forma más segura, para todos los involucrados, de planificar y construir. Los precios son más bajos y la transparencia es mejor, y el modelo fuertemente regulado, con un auditor independiente, cuentas bancarias especiales creadas por el banco que maneja todos los pagos a los subcontratistas, así como a los corredores y directores de proyectos, etc., y una compañía de seguros que garantiza todo el dinero depositado por los compradores es mucho más seguro. Los departamentos nacionales de riesgos de los bancos también tienen una mayor oportunidad para regular este tipo de proyectos. Por ejemplo, cada comprador individual debe ser aprobado por el banco, solicite o no un préstamo.

El gran desafío ha sido encontrar empleados que estén familiarizados con cómo se cumple en términos concretos con todas las leyes y regulaciones que se aplican a este tipo de construcción. De ahí nuestro equipo, y básicamente otro gran actor de la Costa del Sol, conoce este modelo de trabajo.

Juntos exploramos la Costa del Sol en busca de parcelas atractivas en ubicaciones centrales de la creciente Málaga, así como parcelas junto a las playas de las ciudades costeras circundantes. Luego diseñamos casas/apartamentos y formamos equipos de construcción que comercializamos principalmente entre los escandinavos. A través de nuestro socio internacional, también alquilamos las casas a un mercado internacional. Sin embargo, este concepto es algo que también interesa a los inversores internacionales. Por lo tanto, a largo plazo no nos limitaremos al mercado escandinavo, relativamente limitado.

Nuestros últimos equipos de construcción.

A principios de 2024 lanzamos un nuevo proyecto con 8 nuevas casas adosadas de lujo a precios atractivos. Situado en una de las zonas más populares de Nerja, a poca distancia del centro y de la playa. Piscina privada, azotea y piscina comunitaria. Alrededor de 110 m2 de área de construcción. 3 dormitorios. Desde 550.000€

Escriba a info@spanskafastigheter.se si desea información en una fase temprana del proceso. Lea más sobre las casas adosadas en Capistrano aquí.

Vendido/en construcción a continuación:

18 casas adosadas cerca de la playa en Punta Lara Nerja

Grandes terrazas en la azotea. Cocina equipada. Piscina comunitaria y bonitas zonas de reunión en la zona. Ubicación sur. 2-3 dormitorios. [nota, vendido y en construcción, pero escribe a info@spanskafastigheter.se si quieres hacer cola, en caso de que alguien regrese) Lea más aquí.

8 apartamentos en una posición elevada en Nerja- Colina Alta

Tras el cambio de año 21, estrenamos 8 apartamentos sobre plano en Nerja. Ubicación elevada con vista al mar. Sol de la tarde. Pequeña urbanización en una zona tranquila, a poca distancia del centro y de la playa, con piscina y garaje. Los precios negociados y de mercado del terreno nos han dado la oportunidad de ofrecer estos apartamentos a precios fantásticos. 2 dormitorios, terraza, desde menos de 200.000€. Menos de 350.000€ para dúplex de 2 dormitorios y 3 baños. Lea más sobre Colina Alta aquí. Estos se venden, pero es posible que algunos salgan a la venta una vez finalizados. Si quieres hacer cola, escribe a info@spanskafastigheter.se

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Siempre lanzamos nuestros proyectos (pero también promociones periódicas para las que obtenemos, en la medida de lo posible, derechos de venta) con equipos de construcción en de antemano a nuestros seguidores del newsletter.

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Equipos de construcción en etapa de planificación en 2024:

En el momento de escribir este artículo, estamos negociando precios con los propietarios de tierras, al mismo tiempo que contratamos financistas para inmovilizar tierras.

Conclusión y resumen

El margen de beneficio de un modelo de promoción tradicional, habitual en el mercado inmobiliario español, es sensiblemente mayor. Comisiones más bajas, etc. para todos los involucrados en un equipo de construcción significan precios finales más bajos, alrededor del 25%. Además, el modelo de trabajo supone una mayor transparencia y codeterminación para los compradores. La junta es elegida por todos los miembros que también tienen derecho a votar sobre varios temas importantes durante la construcción. El consejo es informado continuamente por la dirección del proyecto y el auditor independiente sobre todo lo que sucede en la construcción y toma ciertas decisiones en nombre de los miembros. Sin embargo, ciertas decisiones deben ser votadas por cada miembro individualmente. Todo está regulado por las leyes españolas que se aplican específicamente a las empresas constructoras y todos los pagos de comisiones a intermediarios, directores de proyecto, así como subcontratistas/constructores, etc., son gestionados por el banco a través de una cuenta bancaria especialmente establecida a la que sólo el banco tiene acceso. Una compañía de seguros garantiza todos los pagos realizados por los compradores durante la construcción.

A grandes rasgos, así es como funciona el proceso de construcción de comunidad en España :

1. La dirección del proyecto identifica un terreno adecuado para la venta (el abogado comprueba que el plano detallado del terreno es adecuado para una sociedad de construcción) y comienza las negociaciones con los propietarios del terreno. La trama está bloqueada por un cierto período de tiempo.

2. Luego se registra una sociedad de construcción y se crea una cuenta en un banco que también contabiliza la financiación bancaria de la construcción, mientras los arquitectos elaboran un plano de la construcción.

3. Se empiezan a recoger las reservas de las viviendas y al mismo tiempo se solicita la licencia de obra al municipio.

4. Cuando se venden todas las viviendas, se forma una junta para la comunidad constructora. Todos los compradores están invitados a una reunión del consejo de administración, en la que, entre otras cosas, se elige al presidente.

5. La empresa constructora es seleccionada por la junta directiva en consulta con la dirección del proyecto tras un proceso de licitación.

6. La comunidad de constructores compra el terreno y luego comienza la construcción.

7. Cuando se completa, se escriben las escrituras a cada propietario individual y se disuelve la comunidad constructora.  Cada apartamento se considera ahora según la ley como cualquier apartamento ocupado por su propietario. Lo mismo se aplica a la propia asociación de viviendas del complejo. También es importante señalar que esta asociación financiera no cuenta con un préstamo con responsabilidad solidaria de pago una vez finalizado. Las cuotas de asociación (que se considerarán alquileres) no se verán afectadas por una posible Mayor interés ya que no hay deudas en la asociación.

⁃ Los dos aspectos más fundamentales del modelo de trabajo comunitario del edificio en su diseño español:

• Precios más bajos al eliminar al promotor de la ecuación (esto sí significa que tanto nosotros como otros involucrados en el proyecto recibimos comisiones significativamente más bajas de lo habitual, y que tenemos que esperar hasta que esté completamente construido, pero también significa que obtener un producto mucho más fácil de vender). Los promotores habituales de la construcción simplemente no están dispuestos a recortar los márgenes de beneficio de la misma manera que lo hace una comunidad de constructores. Dependiendo de la complejidad y volumen del proyecto, los márgenes para una promoción normal de construcción son de al menos el 15% y hasta el 25%. Los honorarios por la gestión de proyecto de un equipo de construcción son del 7-12% ( lea más en el artículo en español sobre equipos de construcción españoles en Madrid aquí) .
• Mayor seguridad financiera y jurídica con mayor transparencia al estar todo estrictamente regulado por las leyes españolas (auditor independiente, mayor transparencia y codeterminación de propietarios, etc.) y que el consejo participe activamente en todas las decisiones.

Otras lecturas:

• Todo lo que necesitas saber sobre invertir en España
• El área y los proyectos que se recomiendan principalmente para una inversión en 2024-2025
• Preguntas y respuestas frecuentes sobre la compra de una propiedad en España
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