Fram till för bara några år sedan avrådde vi alla våra klienter från att låna pengar till bostad i en spansk bank. Det ekonomiska läget var alltför osäkert och det fanns vid en tidpunkt en överhängande risk att räntorna skulle skena. Hela det spanska banksystemet, vad det gällde villkor och värdering av bostäder etc. var dessutom dåligt reglerat. Nu har dock de spanska myndigheterna, i samarbete med de stora spanska bankerna, styrt upp hela bankväsendet. Nu är det fördelaktigt och säkert att såväl låna pengar av, som att köpa bostad, direkt av en spansk bank.

Uppdatering sommaren 2024 om ränteuppgångar i Spanien:

ECB sänkte räntan i oktober. Beslutet innebär att inlåningsräntan landar på 3,25 procent. ECB kommer att sänka räntorna vid varje möte ända fram till april 2025. Det spår HSBC enligt Bloomberg News.

Räntan på spanska banklån varierar beroende på en rad faktorer, bland annat lånets löptid, belåningsgrad och kreditvärdighet.

Räntorna på spanska banklån har stigit under det senaste året, vilket beror på den stigande inflationen och den europeiska centralbankens höjning av styrräntan. Det är dock fortfarande möjligt att hitta relativt låga räntor på spanska banklån, särskilt om man har god kreditvärdighet och en hög kontantinsats.

Om du funderar på att ta ett spanskt banklån är det viktigt att jämföra olika banker och låneerbjudanden för att hitta det bästa alternativet för dig.

Den spanska bankföreningen gick ut i mars 2023 och meddelade att ”vi är bland de bästa i Europa, kanske hela världen”. Som bekant har det varit svårt att få lån i Spanien efter krisen som inleddes 2007. Man har fått ta högst 70 % lån (60 % i praktiken då man inte får låna till skatter etc.) och amorteringstiden är kortare än i många andra länder. Detta restriktiva beteende har lönat sig. Spaniens inflation är inte lika hög som i resten av EU och bankerna svajar inte. Det kommer också påverka dess bostadsmarknad positivt (eller snarare mindre negativt), även om det under ett tag kommer råda stor försiktighet vilket saktar ner olika projekt på bostadsmarknaden.

Angående sänkta räntor i Spanien framgent:
I Spanien har man inte varit lika aggressiva i sin framtoning som till exempel svenska Riksbanken varit vad det gäller räntehöjningar.

Räntan i Euro-zonen förväntas sänkas flera gånger under 2024 och början 2025.

Observera att vi vidarebefordrar och hjälper till att hantera ansökningar endast till våra klienter (dvs. att våra mäklare även sköter om ert bostadsköp).  En värdering av en bostad gäller i upp till 6 månader. Vad det gäller banken vi samarbetar med för våra klienter tar man nu heller inte betalt för värderingen (många banker tar dock fortfarande från 400 € och uppåt). Observera att värderingen av bostaden bestämmer hur mycket du kan få i lån.

Vi har sedan våren 2023 börjat jobba med en ny stor bank i Spanien. De erbjuder bland annat mycket snabbare hanteringstid. Våra klienter får snabbt svar på om de får lån eller inte. De skickar ut förfrågningar till flera olika banker och tar i beaktande den totala kostnaden för ett lån.

• När CaixaBank strax innan pandemin började erbjuda fast ränta, 20 år, på 2,10 % (nominell ränta, förutsatt att den maximala rabatten används eller nås) var detta den lägsta spanska räntan på 30 år. Rekordmånga spanjorer flyttade således över sina lån till  CaixaBank. Sedan dess har andra banker också sänkt räntan. Sedan höjde de den igen när ECB började höja räntan.
• Vi jobbar nära med flerspråkiga bankdirektörer i organisationen. Om ni skickar ansökan via oss så tillkommer inga extra avgifter. Fördelen med att gå via oss är bland annat att ni slipper översätta era  juridiska och ekonomiska dokument till spanska via en auktoriserad översättare.
• Banken godkänner numera också inteckningen innan värdering av bostad gjorts.
• Banken skickar ut en oberoende värderingsman för värdering av bostad först efter påskrift av reservationskontrakt, men det går även att beställa (då betalar man kostnaden själv) en värdering på egen hand.
• De informerar dig om såväl den totala kostnaden för såväl lån som köp av bostad.
• OBS! Då vi får väldigt många ansökningar för tillfället har vi beslutat att vi måste prioritera de som även använder våra mäklar-tjänster. 1. Skriv till info@spanskafastigheter.se om du vill ansöka om lån. 2. Ange även vad för typ av bostad du söker och var i Spanien du vill köpa 3. och hur mycket du har i eget kapital. Resten av dokumenten skickas vid ett senare tillfälle till banken. Ansökan kostar ingenting (det är först när man är så långt inne i låne-processen av ett köp av en specifik bostad att den måste värderas av oberoende tredje part, enligt spansk lag, som det tillkommer en avgift. Värderingen styr hur mycket du får låna, men den behöver nödvändigtvis inte reflektera det faktiska marknadsvärdet).
• Självklart ger vi även tips och råd på vilka områden som är bäst för investeringar för uthyrning och värdeökning, var du bör söka bostad [se lägenheter i detta exklusiva område, Malaga, där priserna ännu inte ökat så mycket som andra områden) om du är ute efter en så billig semesterbostad som möjligt, kommersiella fastigheter, etc.

Svenska banker går sällan med på att du har en spansk bostad som säkerhet för ett svenskt lån. Det omvända förhållandet råder naturligtvis i Spanien.

I denna artikel går vi igenom vad som gäller vid ett lån i spansk bank, men vi börjar med vilka uppgifter de vill ha av dig.

Så får du ett lånelöfte av en spansk bank för bostadsköp

Skickar man in dessa dokument innan sitt besök snabbar det på processen och man kan mer eller mindre få ett lånelöfte innan man kommer ner till Spanien. Lånelöfte existerar annars inte i Spanien, men vi tycker det är viktigt att våra klienter vet på ett ungefär vilken prisklass de kan röra sig i redan innan de kommer ner för att titta på bostäder:

Dokument som efterfrågas vid lån i spansk bank (för svenska kunder)

• OBS! Det är banken som ska ha dessa dokument. Inte vi. Vi hjälper er bara att upprätta kontakt med rätt person.
• Skattedeklarationen från senaste taxeringsåret, hela skatteinformationen så att de totala bruttoinkomsterna framgår, och även den slutliga skatten, så de kan se nettoinkomsterna. Läs mer om nya skattelagar i Spanien.
• De 2-3 senaste lönebeskeden (eller pensionsutbetalningar) samt arbetsgivarintyg (som anger vilken typ av anställningsavtal du har)
• Kopia på ID-dokument.
• UC: kreditinformation om skulder i Sverige och ev. anmärkningar, man har samlat mycket, för bankerna, värdefull information på den svenska Upplysningscentralen, som bland annat uppger taxeringsvärde på egendomar, de senaste årens deklarationer etc. Mycket bra som underlag. Besök: www.uc.se för att göra en upplysning på dig själv. Ofta skickar de en PDF inom ett dygn.
• Bankmedel: en översikt på ditt saldo på konton, servicekonto, sparkonto, sparfonder, aktieportföljer etc. Det är särskilt viktigt för dig som ber om ett stort lån, men som exempelvis har mycket sparfonder etc. som du inte vill använda. Normalt sett räcker det med kopior på kontoutdrag från de senaste tre månaderna.
• Skulder: information om belopp på obetalade skulder i Sverige och hur mycket du betalar på ränta och amorteringar i månaden. En av de viktigaste aspekterna vad det gäller om man beviljas lånet eller inte är din skuldkvot. Banken tillåter endast att din totala skuld uppgår till en viss andel av din inkomst (vanligtvis baseras denna beräkning på din netto-inkomst). Procentandelen varierar från fall till fall men normalt accepteras, för permanent boende i Spanien, en skuldkvot på 30-35% (upp till 40% i särskilda fall). För utländska medborgare är den accepterade skuldkvoten ungefär 25-30 %.
• Bostad: bankerna vill veta om kunden har en hyresrätt eller egen bostad (och i så fall en värdering av bostaden), kostnaden för hyran och eventuella skulder etc.

Är du egen företagare:

• Då vill bankerna ha skattedeklarationen och bokföringen (resultatrapport och balansrapport) så de kan se underlaget på dina inkomster. Helst de senaste två årens bokföring och skattedeklaration.
• I stort sett vill de spanska bankerna, precis som i Sverige, ha ett brett underlag så de får en bild av din nettoinkomst (efter skatt och fasta kostnader i hemlandet) och därigenom kunna fastställa din betalningskapacitet för ett lån i Spanien.
• Det är inga problem med att låna pengar i en spansk bank med ett svenskt företag. Det är mycket vanligt att svenska AB-företag (men även andra företagsformer) lånar i Spanien. Dock kan man få högst 50 procent i hypotekslån om man tar lånet i företaget.
• Dessutom är det normalt sett en kortare återbetalningsplan som gäller för företag. Detta gäller för såväl svenska som spanska företag.

Bra att känna till för dig som vill låna i Spansk bank med hjälp av spanskafastigheter.se

OBS! Då vi inte får kommission hjälper vi bara våra egna klienter med bankkontakter. Vi jobbar med flera spanska banker (samtliga har svensktalande bankdirektörer och annan svensktalande personal, men observera att vissa dokument kan komma att vara på engelska. Vi hjälper gärna till om ni har frågor eller funderingar över vissa termer.) Detta rör sig främst om storbanken CaixaBank samt Cajamar och Banco Sabadell. Vi jobbar enbart med anställda på chefsnivå. Om du vill ansöka för ett större lån för en investering så är ansökningsproceduren lite annorlunda. Då anordnar vi möte med någon av de högre cheferna i Barcelona.

En stor fördel med bankerna vi valt att samarbeta med är att de inte har några krav på hur lite du lånar. Andra spanska alternativ har ofta annars ett krav på att man måste låna x mycket av bostadens summa.

Vi jämför bankers olika villkor, och kommer med synpunkter på vilken bank som är mest lämplig i just ditt. fall. Vi medlar och kommer med råd i er låneprocess, vilket är en gratistjänst vi erbjuder för kunder som köper sin bostad via oss, eller någon av av våra samarbetspartners, eller bankobjekt.

Söker du nyproduktion? Bankerna har blivit alltmer restriktiva med att gå in och finansiera projekt då de anser att det byggs för mycket i förhållande till efterfrågan. Osäkerhetsfaktorn är således hög enligt deras riskavdelningar. Istället vill bankerna se säkrare typer av projektmodeller, som byggemenskaper. Dessa pressar priserna med upp till 35 % (då de tar bort promotorn och dess skyhöga marginaler ur ekvationen) och är bättre reglerade enligt spansk lag. Säkerheten är således markant högre. Läs mer om spanska byggemenskaper här.

Läs vår stora artikel om att investera i bostad i Spanien.

Översikt: de mest attraktiva projekten med nya hus och lägenheter på Costa del Sol och Costa Tropical.

Hur mycket får man låna? 

Normalt får man låna 60-70 procent av köpesumman (vissa bankobjekt upp till 90 %, men det är ovanligt att man får låna mer än 70 % även vid köp av dessa). Observera att man inte får låna till skatter och avgifter. Du behöver således betala cirka 40 procent i eget kapital av den totala summan (vid ett lån på exempelvis 70 % ska du alltså ha ungefär 30 procent i eget kapital). Hur mycket du får låna beror till stor del på vad du köper för typ av bostad, och var den ligger. Köper du en investeringsbostad i ett populärt område med en lång historia av (eller bra förutsättningar för) uthyrning så ger det större chanser till ett högre belopp än om du köper ett renoveringsobjekt på landsbygden.

Värderingen av din spanska bostad sker av en oberoende tredje part. Innan krisen så hade bankerna egen värderingspersonal. Detta är inte längre tillåtet eftersom det slutade med att bankerna lockade kunder med höga lån och således blåste upp bubblan. Om bostaden värderas högre än försäljningspriset (eller tvärtom) så är det den lägsta summan du får lån för. Exempelvis om bostaden värderas till 1,2 miljoner kronor, men du köper den för 1 miljon så får du låna 60-90 % av 1 miljon.

Obs. Vissa utländska (som danska och svenska banker) har som minimikrav, just nu, att man lånar minst 100 000 Euro för att bli beviljad ett lån. Detta krav har inte de spanska banker vi rekommenderar och samarbetar med.

Hur hög är räntan på ett lån i Spanien?

[Observera att den lägsta räntan får man vanligtvis när man binder lånet på 20-25 år] Det råder individuell räntesättning, vilket innebär att din ränta är beroende av en rad olika faktorer, som var och vad du köper, dina inkomster, etc (din riskprofil). CaixaBanks genomsnittliga ränta i skrivande stund: Euribor + 3,8. [ Euribor-värdet hittas här]

Genomsnittsräntan för ett lån i Spanien sjönk från 4,21 % till 3,29 % från 2015-2016 och fortsatte sjunka under fler år. Den ökade dock något i samband med räntehöjningarna för att stävja inflationen i kölvattnet av energikrisen 22.

Villkoren för hypotekslånet omfattas av La Caixas riskkriterier. Lånealternativ:

• Hypotek. Med Préstamo Hipotecario Bonificado (det räntesubventionerade hypotekslånet), tillhandahåller du ett engångsbelopp av hela kapitalet i början av affären och detta görs alltid med bostaden som garanti.
• Med en blandad subventionerad ränta. Under de första åren kan du dra nytta av fasta kvoter med en attraktiv ränta utan att behöva avstå från en rörlig ränta efter några år.
• Med en fast subventionerad ränta . Tryggheten att ha fasta kvoter med attraktiva räntor under hela lånetiden.
• Med rörlig ränta. 

Vill ni i förväg (om ni ansöker om lånelöfte) veta hur hög ränta ni kan räkna med behöver banken svar på följande frågor:

• Priset på fastigheten ni ska köpa (då behöver vi alltså ha klart i förväg vilken fastighet du tänkt köpa).
• Nettoinkomst per år.
• Har ni andra lån, i så fall hur mycket betalar ni per månad?
• Äger ni fastigheter?
• Har ni bolån i Sverige? Hur mycket betalar ni per månad på lånet?
• Har ni fastigheter som ni hyr ut? Hur mycket drar dessa in per månad?
• Vilket är ditt yrke? Hur länge har du varit anställd på ditt nuvarande arbete?
• Obs. Tänk på att det är svårt att få beviljat lån i spansk bank för bostäder på landsbygden. Söker ni finansiering för lantliga objekt vänd er först och främst till er svenska bank.

När måste man ha betalat av lånet vad det gäller åldersgräns?

Vissa banker har en gräns på 67 år på ett hypotekslån, andra är lite mer generösa på den punkten. De flesta har numera ändrat åldersgränsen till 75 år. Snart nog ligger alla banker på den åldersgränsen för avbetalning.

Hur lång är amorteringstiden på ett spanskt bostadslån? Återbetalningstiden brukar ligga på 20 år för en utlänning.

Spanska lån (liksom RUT-och ROT-avdrag) är avdragsgilla i Sverige.

Servicepaket för dig som köper bostad i Spanien

CaixaBank (i folkmun ”La Caixa”), eller HolaBank, som man nyligen bytte namn till vad det gäller kontor riktade mot den internationella marknaden erbjuder olika typer av tjänster som är anpassade för den som precis köpt bostad i Spanien.

Detta rör sig bland annat om:

CaixaBank Club-paketet med hypotekslån till lägsta möjliga ränta, kreditkort, bil- och hemförsäkringar och alarm-system för bostaden. Call center som har öppet dygnet runt. Juridisk vägledning, samt direktkontakt med snickare och rörmokare.

CaixaBank erbjuder också ett koncept de kallar ”Living Solutions Plan” som ger dig tillgång till hjälp med att hitta hemhjälp (för heltidsanställning, eller till exempel städtjänster), hjälp med att boka tid hos svensktalande läkare, hjälp med allt pappers-arbete som är involverade i ett köp av spansk bostad (samt betalning av årliga skatter, etc). Läs svar på vanliga frågor om att köpa bostad i Spanien.

Länkar till våra nyhetsbrev med de bästa investeringarna i olika delar av Costa del Sol:

• Nyhetsbrev Nerja
• Nyhetsbrev Marbella och övriga västra Costa del Sol (Mijas, Fuengirola, Estepona etc)

Är du nyfiken på dina möjligheter att ta lån i en spansk bank? Skicka in dina funderingar till info@spanskafastigheter.se så återkommer vi så fort vi hinner.

Vi har bara möjlighet att hjälpa de som även anger, som tidigare nämnt: 1.Vilken typ av bostad du söker. 2. Var i Spanien du söker. 3. Hur mycket du har i eget kapital.  4. Var i processen du befinner dig (om du är på väg ner för att titta på plats, om du är på väg att lägga bud på en specifik bostad, eller om du ev. planerat resa ner längre fram).