Kriseårene startet i 2007, og det tok noen lange år før både vanlige spanjoler og utlendinger begynte å kjøpe boliger igjen (investorer kjøpte imidlertid i prinsippet umiddelbart under nedgangen). Interessen for det spanske boligmarkedet fikk imidlertid en eksplosiv start allerede i første halvdel av 2014, og salget har mer eller mindre gått rett oppover siden den gang, men nådde likevel aldri samme nivåer som før finanskrisen. Det tok imidlertid flere sterke steg fremover i 21/22 og sto deretter litt mer stille i 2023. Fra slutten av 2024, da ECB begynte å senke rentene gradvis, startet et nytt spennende kapittel med flere ganske klare tendenser.

Markedet trekkes hovedsakelig mot Malaga 2026, og kjøpere begynner i økende grad å foretrekke nyproduksjon fremfor brukt. Den nåværende energi-/inflasjonskrisen har imidlertid gjort det vanskeligere for utbyggere å gjennomføre prosjektene sine, noe som betyr at det bygges mindre enn det er etterspørsel etter. Dette vil resultere i kraftige prisøkninger på lang sikt, men også store muligheter for de med kapital.

Situasjonen slik den fremstod i markedet ved årsskiftet 24/25

Kommentarer i fet skrift oppdatert 9. april 2024:

Finansinstitusjonen BBVA spådde en økning i eiendomsprisene på 3 % i fjor (de tror også at antallet transaksjoner vil øke med 5–7 % i 2024).

Bankinter-analytikere spådde imidlertid en korreksjon på 2 % i spanske eiendomspriser neste år.

Fotocasa tror prisene vil holde seg stabile på grunn av et solid arbeidsmarked, høy etterspørsel fra solvente investorer og utenlandske kjøpere kombinert med mangel på tilbud i attraktive områder. Eiendomsportalen påpeker også at gjennomsnittsprisene fortsatt er 22 % lavere enn toppen i 2007.

I ettertid viste BBVA seg å ha rett. Prisene fortsetter å stige til tross for motvind.

Det smale tilbudet av eiendommer til salgs i de mest attraktive områdene er noe som har preget markedet gjennom hele 2024. Områdene der det er størst mangel på eiendommer inkluderer Spanias største provinshovedsteder, forsteder rundt de store byene og turistområder, hvor utenlandske kjøpere har satt tempoet på markedet de siste årene. Slik som Costa del Sol, Balearene og deler av Costa Blanca.

Forklaringer på det dårlige tilbudet

Det er ikke overraskende at prisene holder seg oppe i Spania, ettersom det kommer så få boliger på markedet (vi snakker nå om populære områder for utlendinger, dynamikken er annerledes i innlandet, osv.). En grunn er at mange som har kjøpt bolig i Spania de siste 10 årene er fornøyde med kjøpet sitt og ønsker å bli boende. For 10 år siden eide flere spanjoler boliger, selv i de mest populære turistområdene. Den kanskje største årsaken til det dårlige tilbudet av boliger er imidlertid at folk i Spania kjøper med renten nede over lang tid, opptil 20 år. Nå som rentene har steget, er det få som ønsker å bytte ut boligen sin, ettersom de må reforhandle renten.

Når det gjelder salg til svensker, nordmenn og visse andre nasjonaliteter hvis valutaer har blitt påvirket, spiller den svake kronen selvsagt en rolle. La oss heller ikke glemme at det var en reell pandemieffekt i 2021–2022! Sammenlignet med de fleste årene på 2000-tallet er dette fortsatt sterke salgstall.

Boligmarkedets fremtid de neste seks månedene

Det er vanskelig å si hvordan den umiddelbare fremtiden for boligmarkedet i Spania vil bli. Hvis inflasjon og renter fortsetter å falle, kan markedet få et skikkelig løft med økt tilbud, salg – og raskere stigende priser.

Vi har sett flere kriser i løpet av den lange tiden vi har vært aktive i Spania. Mye skjer med etterslep, og følger ikke et gitt mønster. Etter finanskrisen i 2008, da økonomien begynte å stige fra bunnen (selv om ingen visste det den gangen), fortsatte eiendomsprisene å falle i en periode i flere segmenter. Det var i denne perioden at investorene som tjente mest det siste tiåret var de mest aktive. Imidlertid ble mange objekter ikke solgt offentlig, og hovedsakelig av aktører som rett og slett ikke kunne vente lenger med å selge, til tross for at økonomien viste positive tegn til å snu. Mange av disse objektene ble solgt som bankobjekter eller «underhand» (det vil si at de ikke ble offentlig annonsert på nettsteder eller portaler). Denne gangen er imidlertid markedet for bankobjekter, på grunn av juridiske endringer innført under den siste krisen, fullstendig ikke-eksisterende, må det legges til.

Spanias økonomi forventes å være den raskest voksende i eurosonen innen 2025, mens boligprisøkningen har vært relativt beskjeden. Mange steder har de ennå ikke returnert til 2008-nivåene! Samtidig fortsetter den å selge svært sterkt til utenlandske investorer som også ser på aspekter som stabilitet, kriminalitet, infrastruktur osv.

• Det spanske boligbyggingsfirmaet Aedas Homes, et av de største i Spania (vi mottok en pris fra dem for vår kundehåndtering for noen år siden), solgte en tredjedel av boligene sine til utenlandske kjøpere det året. De solgte nesten 600 boliger for totalt 265 millioner euro på steder som Costa del Sol, Costa Blanca og Balearene til kjøpere fra mer enn 50 land, anført av nederlendere, tyskere, polakker, belgiere og briter.

Prisutviklingen i det spanske boligmarkedet

I 22/23 var prisøkningen beskjeden, men økningen for 2024 var betydelig høyere. Boligprisene steg med 12,34 prosent i 2024 og er nå 12,5 prosent over toppprisene fra 2007.

Hvis vi ser litt lenger tilbake, til 2020 og rett før pandemien, steg gjennomsnittsprisene i landet med 6,5 %. Først var det et prisfall forårsaket av koronaviruset, og deretter en påfølgende oppgang og en kraftig økning skapt av at mange ser på Spania som et perfekt tilfluktssted i den nye virkeligheten der man kan jobbe eksternt. I tillegg skjer det mye positivt i landet, fokuset på teknologi og bærekraft osv. kombinert med fortsatt relativt lave eiendomspriser har gjort internasjonale investorer interessert i dette boligmarkedet.

Hvis vi studerer prisutviklingen i regionene som er mest interessante for utenlandske kjøpere, er mønsteret noe annerledes. Prisene har mer enn hentet seg inn igjen på Balearene og Kanariøyene, nesten hentet seg inn igjen i Madrid, men er fortsatt lavere i Andalusia (Marbella har imidlertid skutt i været i pris, og Malaga by er nå mer interessant for investorer ettersom byen forventes å følge samme prisutvikling i årene som kommer), Catalonia, Valencia-regionen og Murcia.

Andalusia regnes nå som et skatteparadis og svært forretningsvennlig

Andalusia reduserer gradvis skatten på boligkjøp. ITP-skatten på brukte boliger er nå 7 %. Tidligere var den 8, 9 eller 10 % avhengig av prisklasse. Skattereduksjonen stimulerer derfor først og fremst boliger i det høyere prisklassen. Når det gjelder gebyrene på nybygg, er AJD 1,2 %, tidligere 1,5 %. Spania og Andalusia reduserer spesielt skatten totalt sett og er nå et av områdene i Spania med de absolutt laveste skattene. I tillegg har steder som Nerja innført nye lover med mål om å skalere ned det ellers tungvinte spanske byråkratiet. Alt dette, kombinert med områdets generelt store investeringer i bærekraftig turisme, styrking av infrastruktur og diverse forbedringer og forenklinger for internasjonale selskaper, men også individuelle «digitale nomader», gjør området svært interessant å investere i. Google nylige beslutning om å plassere sitt viktige cybersikkerhetshovedkvarter i Malaga har ført til snakk om en «europeisk Silicon Valley»:

Les mer om nye skattesatser og skattelover for året i Spania.

Angående senkede renter i Spania og antall salg fremover:

I november anslo markedet at rentekutt ikke ville komme før sommeren 2024, men nå tror stadig flere at det første kuttet fra ECB vil komme allerede i mars. Det antas også at det vil bli sterkere og flere rentekutt enn forventet i 2024.

I første kvartal 2022 ble det foretatt 164 999 boligtransaksjoner i Spania, noe som er en økning på mer enn 14 % siden siste kvartal året før. Faktisk er det det høyeste tallet siden begynnelsen av 2008. Det var også 30 % flere kjøp utført av svensker enn i forrige kvartal. Samtidig steg prisene med 3,1 % i første kvartal (prisene falt imidlertid med 1,2 % i Malagaområdet). I andre kvartal økte salget med 8 % sammenlignet med året før. I juni var økningen på 4 %. Salget avtok deretter, hovedsakelig i Madrid-regionen.

I løpet av første halvdel av 2022 ble det slått rekord i antall utenlandske kjøpere i Spania. 53 % mer enn året før. Totalt ble 72 987 boliger solgt med en utenlandsk kjøper. Dette er det høyeste tallet siden målingene startet i 2007. Utenlandske kjøpere står for hele 20,3 % av alle boligkjøp i Spania. Kjøperne holdt imidlertid tilbake i andre halvdel av året, noe som har vært et globalt fenomen. Noen markeder (som Sverige) kan ta lang tid å komme seg, men det forventes at spansk boligsalg vil øke betydelig igjen fra første eller andre halvdel av 2023. Salget i siste kvartal falt med rundt 10 % (nedgangen i ikke-spanjoler var imidlertid bare 1,2 %) sammenlignet med året før, men det er for tidlig å trekke konklusjoner om dette, slik det var forventet. Året før var det en enorm pandemieffekt.

Den endelige statistikken for fjoråret ble publisert 23. mars. Salget til utenlandske kjøpere er rekordhøyt. Årboken oppgir at den totale utenlandske etterspørselen var 13,75 % av markedet (i Malaga står utlendinger for nesten 35 % av kjøpene!), noe som ville tilsi 88 858 salg, mens de siste kvartalstallene antyder 94 481 salg og 14,62 % av markedet, en økning på 58 % sammenlignet med året før. Det er fortsatt sterk utenlandsk etterspørsel etter eiendom i Spania, selv om kvartalstall fra registrarene også peker på en nedgang i vekstraten i andre halvdel av fjoråret, noe som tyder på at 2023 kanskje ikke blir like bra gitt stigende renter. Det spanske markedet er imidlertid i en sterk oppadgående trend på mellomlang til lang sikt sammenlignet med mange andre globale markeder.

På årsbasis i 2022 steg prisene med 7,9 % i første halvdel av 2022 for brukte eiendommer og 8,1 % for nybygg. Totalt sett økte boligprisene i Spania med 8,8 % gjennom hele året (i 4. kvartal var økningen 2,5 %, så økningen fortsetter). Pandemien/krigen/inflasjonen (som imidlertid er lavere i Spania enn Sverige) bremset ikke den stigende pristrenden som har pågått siden 2014. Prisen på spanske boliger falt betydelig siden krisen i 2008, men er fortsatt 18,7 % nede i 2023 sammenlignet med rekordnivået i 2007. Siden den gang har mye positivt skjedd i form av reguleringer, utvidelse av infrastruktur, investeringer i økoturisme og turstier, osv. Det spanske boligmarkedet vil ha en sterk 20-årsfeiring. Byggeselskapet APCESpaña mener at det hovedsakelig er ønsket om nyproduksjon som presser prisene opp, og av alle boligene som er klare i 2023 er 80 % allerede reservert!

Når det gjelder bekymringene rundt inflasjon og leveringsvansker i byggebransjen, har de avtatt noe. Vi har snakket med utbyggere som sier at priser og leveringstider sakte, men sikkert begynner å «normalisere seg». Forvent imidlertid forsinkelser i nye prosjekter. Det blir lenge mellom ørene og brødet for de som ikke liker tilbudet av eiendommer som nå er til salgs (inkl. off-plan). Vi tror også at, ikke minst fordi etterspørselen fortsatt er høy, at prisøkningene på prosjektene som legges ut for salg fra neste år vil bli betydelig høyere i pris.

Spania kom seg raskt etter den innledende lammelsen knyttet til karantenene under pandemien.

Allerede i juni 2021 ble det solgt 88,4 % flere boliger enn i tilsvarende periode året før. I absolutte tall viste regionen det høyeste salgstallet siden juni 2008! Totalt 565 523 eiendommer byttet hender på det spanske boligmarkedet i 2021. Dette var det høyeste tallet på 14 år.

Spesielt under og etter pandemien så vi en sterk økning i salget i luksussegmentet og når det gjelder nyproduksjon. Vi mottar også rapporter fra kolleger rundt om i landet som selger nye produksjonsprosjekter til spanjoler på kortere tid enn vi har sett på mange år. I et av våre siste prosjekter på slutten av året solgte vi også for første gang til flere spanske investorer. De har bemerket hvor lønnsomt det er å kjøpe off-plan de siste årene. Det er positivt at salget øker så raskt til både utenlandske og spanske kjøpere, men vær obs på prisutviklingen. Det kan også gå raskere enn forventet. På slutten av 21. august ble det bemerket at boligprisene var 4,9 % høyere i juli enn samme måned året før. Interessen er også fortsatt høy blant utlendinger til tross for pandemien, selv blant svenske kjøpere som også blir yngre.

Sterk utleie

Hotellforeningen viste at beleggstallene for juli 2022 var 86,29 %, noe som kan sammenlignes med 2019 da tallet var 84,2 %. Det er hovedsakelig Nerja og Torremolinos som slår 2019, ettersom de hever gjennomsnittet. Nerja hadde den høyeste beleggsprosenten med over 90 % (sammenlignet med Marbella og andre feriesteder på vestsiden som er rett over 80 %).

I fire måneder på rad, fra juni til september 2023, hadde Nerja en hotellbeleggsgrad på over 90 prosent. Byens turistsjef: «Nerja har blitt en referanse i området. Når det gjelder nasjonaliteter, har byen sett en sterk tilstrømning av britiske, spanske, tyske og irske turister.».

Malaga leder an i utviklingen

I Spania skrives det nå mye om den nevnte eksepsjonelle utviklingen i Malaga, som ved årets begynnelse bare lå bak Barcelona og Madrid i investment grade. I tillegg kom det tall i fjerde kvartal som indikerte at Malaga for første gang noensinne hadde gått forbi Barcelona i antall solgte nyproduserte eiendommer.

Leieprisene stiger i Malaga på grunn av sterk etterspørsel fra utlendinger

Leieprisene stiger kraftig i provinsen Málagaog Costa del Sol. Mellom 22. og 23. økte leieprisene med 23 prosent og endte opp på 13,22 euro per kvadratmeter per måned. Sammenlignet med 2007 er leien nå over 60 prosent dyrere, da den lå på rundt 8,5 euro per kvadratmeter.

Økte priser på materialer og økt etterspørsel

På et stort møte mellom utbyggere og en storbank høsten 2021 (på grunn av byggestart for et av prosjektene våre) ble det flagget at prisene på visse materialer ville øke med så mye som 40 % innen begynnelsen av 2022. De hadde rett. Denne profetien ble dermed gitt lenge før Russland invaderte UkrainaDen samme analytikeren sier nå at materialprisene vil falle kraftig, og at salget av nye prosjekter i Spania vil øke kraftig i fremtiden. Usikkerheten knyttet til inflasjon har imidlertid ført til at prosjekter som er i planleggingsfasen blir forsinket. Vårt råd er å kjøpe nyproduksjon tidlig på året, da prisøkningen kan bli betydelig om sommeren og høsten. Når det gjelder brukte eiendommer, tror vi at prisbildet vil være relativt uendret ettersom etterspørselen etter brukte eiendommer blir svakere. Beholdningen begynner rett og slett å bli utslitt. Ta også i betraktning at det ble bygget relativt få boliger etter krisen i 2008 og frem til koronapandemien. Situasjonen etter første kvartal i Spania er at mange banker har blitt stadig mer forsiktige, og initiativtakere har problemer med å få finansiering til tross for sterk etterspørsel etter ny produksjon. Historisk sett har dette en tendens til å bety at når de underliggende problemene er løst (alt som gjenstår er et signal fra ECB om at renteøkningene har kulminert, så følg med på det tegnet), har prisene en tendens til å stige høyt og raskt.

Nybygg og luksusboliger er det som truer etter koronakrisen

Vi snakker kontinuerlig med huseiere, utbyggere, investeringsfond, banksjefer, grunneiere osv. og oppdaterer gradvis situasjonen på det spanske markedet under og etter korona/inflasjon/strømkrise. Vi forhandler også kontinuerlig med både grunneiere og byggefirmaer om ulike prosjekter og har dermed god oversikt over situasjonen – fra bankenes vilkår og ned til prisen på spiker! Det er mange gode muligheter for de som er våkne i 2025!

Skriv til info@spanskafastigheter.se for mer informasjon om eiendommer underhandog nyproduksjon, og hvilke segmenter og markeder vi mener bør investeres i i 2025.

Nybygg og luksusboliger fikk fart på salget

Markedet for nyproduksjon har, som så godt som alle andre, vært relativt tregt i løpet av inflasjonsårene, men etterspørselen rumler i bakgrunnen, noe pandemiårene har vist.

Salget startet raskere enn forventet etter pandemien – allerede tidlig i juni 2020, før landet i det hele tatt åpnet grensene, og det var drevet av midlertidige prisreduksjoner på 10–15 %, i noen tilfeller mer enn det. Imidlertid var de fleste salgene med prisavslag «underhand» (dvs. eieren ønsket ikke å offentliggjøre prisavslaget), og det var ikke et stort volum av disse eiendommene. Siden den gang har prisene mer eller mindre holdt seg statiske på mange eiendommer, mens de har steget kraftig på luksuseiendommer (stort hus) som har blitt stadig mer etterspurt. Fremfor alt er det imidlertid, som nevnt, stor nasjonal og internasjonal appetitt på ny produksjon.

Ifølge statistikk fra eiendomsmeglerinstituttet Registradores (24/9/2021) økte salget av nybygg med 50 % på Costa del Sol sammenlignet med året før. Salget av brukte boliger har falt med 4,6 % i samme periode, noe som kan forklares med at bestanden begynner å bli gammel og slitt, men også at prisene bare har falt med 0,5 % til tross for krisen (prisene har imidlertid steget noe siden den rapporten).

Vi er enige med kjøperne. Det er utvilsomt nyproduksjon som vil gjelde i fremtiden, men det er selvsagt fortsatt gode kjøp å gjøre for de som ser etter brukte også. Selv om folk flest nå ser etter nye boliger, er tilbudet begrenset. Det vil derfor være et gap (ettersom mange byggeutviklere lå lavt under krisen, samtidig som da de innså at etterspørselen er sterkere enn på over et tiår, var det mangel på materialer, inflasjon og arbeidskraft) inntil nyproduserte boliger med gode beliggenheter kommer ut i 2024. Forvent også at prisene på disse vil være betydelig høyere enn det som selges i 22/23

Et kort, men intenst kjøpsvindu i nybyggsegmentet vil åpne seg på vidt gap i 2024. Dette gjelder da prosjekter der tomteprisene ble forhandlet under krisen, før man innså at det ikke ville bli langvarig [med tanke på virkningen på boligmarkedet], og som styres av dyktige team som klarte å hamstre materialer før materialmangelen slo til. Forvent en sterk risiko for kraftig økte priser på nyproduksjon fra sommeren/høsten 2024 og utover.

Nå vil kjøpere ha nytt og friskt og miljøvennlig, så Situasjonen angående brukte gjenstander er lik den som skjedde sommeren og høsten 2019, da salget av disse avtok betydelig og flere eiendommer bare ble solgt med prisreduksjoner på rundt 15 % (sammenlignet med året før). Mange eldre boliger må rett og slett reduseres i pris for å bli solgt, men få selgere virker villige til å møte kjøpernes krav. Vi får se om dette endrer seg i løpet av året, men vi ser ingen indikasjoner på dette.

De fleste forventer at salget vil ta seg opp igjen sammen med resten av økonomien i Europa allerede i første halvår.

I begynnelsen av koronakrisen trodde man at en ikke ubetydelig andel av boligene, i ulike segmenter, som for eksempel fritidsboliger, luksusboliger og mindre hoteller ville bli solgt til redusert pris i en periode fremoverDet skjedde imidlertid ikke, ettersom økonomien er mer robust enn forventet.

Hvilke områder tiltrekker seg flest kjøpere etter den siste krisen?

Fremfor alt, akkurat som etter den siste krisen, Nerja (Ingen annen spansk by tiltrekker seg like mye interesse fra investorer som svenske investorer, på grunn av det høye belegget og den positive utviklingen), og interessen har ikke avtatt på grunn av at kommunen har igangsatt flere infrastrukturinvesteringer på strender, naturparker og kultur under krisen. De har startet en oppgradering av turstier og gater, samt byggingen av et nytt stort helsesenter. Nerja er i en nesten unikt god posisjon, og det blir spennende å følge utviklingen de neste 10 årene. Se de beste tilbudene i Nerja her og nå.

Malaga by kommer imidlertid sterkest ut av alle og vil være det mest attraktive feriestedet i Sør-Spania for utenlandske kjøpere fra 2024. Les mer om Malagautvikling i denne artikkelen.

Så langt det går Marbella Det ser ut til at interessen for området kan vokse igjen, forutsatt at prisene faller. Akkurat nå ligger området i skyggen av Malaga og den østlige Costa del Sol. Prisene må ned, og flere interessante prosjekter med ny produksjon må lanseres på den vestlige Costa del Sol for å gjøre det virkelig interessant igjen.

Torrevieja og resten av Costa Blanca er vanskeligere å tolke. Det var mange usolgte eiendommer allerede før krisen, og flere steder har slitt med økonomiske problemer i lang tid. Krisen kan forårsake mye skade, men vi må rett og slett vente og se hva som skjer.

Prisene i Spania steg jevnt i 10 år, men var fortsatt 30 % lavere enn før krisen i 2008 da pandemien traff

Offisielle tall fra myndighetene viser hvordan salget falt i kriseåret 2020. Det falt selvfølgelig, men ikke så mye som analytikerne hadde forventet under omstendighetene. I tredje kvartal falt salget til utenlandske kjøpere med 24,3 % sammenlignet med året før, noe som bør sammenlignes med andre kvartal da salget falt med 50 %. Uansett kan pandemiåret betraktes som en anomali, et statistisk avvik som egentlig ikke sier noe om utviklingen. Rådet er å studere tallene på lengre sikt og fremfor alt huske på at det internasjonalt snakkes om en boom i salg av «andre hjem» i kjølvannet av at stadig flere jobber eksternt og har muligheten til å bo i andre land hvis de ønsker det. På Forbes listen (november 2020) over de 20 mest attraktive reisemålene i verden havnet tre spanske byer på topp 20-listen: Malaga, Madrid og San Sebastian. Dette vil drive opp prisene på de mest attraktive boligene på lang sikt, ettersom internasjonale kjøpere ser i omtrent samme segment: «havutsikt eller maks. 1 km fra havet, minimum 2 soverom, maks. én time fra flyplassen, terrasse, nær alt, men fortsatt tilbaketrukket».

Prisene i 2019 var litt mer stabile sammenlignet med året før. Det anerkjente kredittvurderingsbyrået Moody's forventet imidlertid at prisene i Spania ville øke med 5,5 % i 2020. Av alle landene de analyserte i Vest-Europa, hadde Spania det boligmarkedet som var forventet å øke mest i verdi. Madrid og Barcelona var de viktigste som tok av. I ettertid utviklet Malaga seg best. Interessant nok var dette også noe som skjedde i forbindelse med krisen i 2007/2008. Costa del Sol sies alltid å være den første til å gå inn i og den første til å komme ut av en krise.

Prisene var fortsatt mer enn 30 % lavere i 2019 enn de var før krisen i 2007 (ved starten av 2024 er de rundt 22 % lavere) Dette faktum, kombinert med fortsatt lave renter og slutten på Brexit (mange ventet med å investere fordi Brexit satte alt i limbo), ville ifølge de fleste analytikere føre til at antallet kjøp utført av utlendinger i Spania igjen ville slå rekorder i 2020. For svensker avtok interessen for Spania noe allerede før Corona, men fikk deretter fornyet styrke. Vi tror dette har flere årsaker. For det første at mange føler at det har vært så mange kriser i verden de siste ti årene at «det er nok å vente nå. Nå kjøper vi», og at Coronakrisen utløste nye prosjekter med interessant nyproduksjon. I tillegg styrket kronen seg mot euroen samtidig som det svenske boligmarkedet hentet seg inn igjen etter en periode med dvale. Dette betyr at svenske huseiere lettere kan frigjøre kapital til å kjøpe bolig i utlandet.

Analytikere trodde at salget til utenlandske kjøpere ville øke i 2020, før krisen slo til. Krisen har imidlertid akselerert interessen og overgått forventningene før korona (selv om det lå et vått teppe over markedet i 2023 på grunn av renteøkninger), og de neste fem årene i det spanske boligmarkedet kan, ifølge mange, få en enestående utvikling. Spesielt for Malagaområdet.

Byggeteam er løsningen for spansk nybygg

En bekymring ifølge de spanske analysene er at prisene på tomter og byggekostnader har skutt i været siden 2016 og utover. Det samme skjedde i et raskt tempo fra midten av 1980-tallet (noe som resulterte i en stor boble på slutten av tiåret). Samtidig er appetitten på ny produksjon stor, og stadig flere bygger stadig større prosjekter, til stadig høyere priser. Dette fører til muligheten for «minibobler» i overmettede markeder. Bankene blir dermed stadig mer restriktive med å gå inn i og finansiere nye prosjekter med ny produksjon. Denne forsiktigheten fra banker, for å finansiere nye prosjekter, har forsterket seg etter den økonomiske nedgangen i kjølvannet av epidemien. De som kan få tak i ny produksjon som er i sluttfasen eller som har ny produksjon som nylig er fullført, sitter dermed på et gullegg ettersom etterspørselen etter ny produksjon vil være betydelig større enn tilbudet i en relativt lang periode. I tilfeller der banker går inn og investerer, krever de at prosjektene er mer eller mindre fullstendig utsolgt før de gir dem grønt lys. Dette er en uholdbar situasjon, og noe må gjøres. Flere og flere spanske aktører ser derfor blant annet på de velprøvde prosjektmodellen Bygge fellesskapDenne prosjektløsningen betyr lave priser på over 25 % og det anses å være juridisk og økonomisk mye tryggere enn vanlige kampanjer for både den enkelte kjøper og bankene og forsikringsselskapene som garanterer kjøpernes betalinger.  Les mer om byggefellesskap her.

Om utviklingen de siste årene nedenfor:

I 2018 steg prisene på brukte boliger med litt over 7 % (nybyggprisene steg med 6,1 %). Dette var den høyeste økningen siden tredje kvartal 2007. I de 5 årene før koronakrisen økte verdien av en spansk bolig med gjennomsnittlig 5 % per år, og hvis man tar hensyn til reduserte rentekostnader og det faktum at leieprisene økte med 50 % i samme periode, betydde dette en avkastning på over 10 % for de som kjøpte riktig bolig i riktig område til riktig tid.

I 2017 ble 53 259 boliger solgt til utlendinger. Den forrige rekorden fra 2007 var 33 000 salg.

Salget til svensker gikk ned med 7 % i 2018 (i første halvdel av 2018 ble det imidlertid solgt flere spanske boliger til svensker enn noen gang før) på grunn av usikkerheten i det svenske boligmarkedet og den lave kronen. Dette påvirket imidlertid ikke det spanske boligmarkedet, som fortsatte å presse seg fremover uten bekymringer. Antall kjøp utført av utlendinger økte med 5 % mellom juli og september, og totalt sett økte antallet salg med 11,9 %. I 2019 var tallene veldig opp og ned, men pekte fortsatt oppover. I de to første månedene av 2020 rapporterte mange meglere at svenskene hadde begynt å kjøpe i rekordfart igjen. Så kom koronaen og salget traff veggen da Spania var i karantene. Så gikk det rett opp igjen, allerede fra sommeren. Mange analytikere tror at prisøkningen på boliger i Spania vil være gradvis og langvarig, i likhet med det som skjedde i Sverige etter boligkrakket tidlig på 90-tallet.

Faktisk skjer utviklingen så raskt at den spanske staten, fra og med 2019, etablerte en ny myndighet for å forhindre eiendomsboblerRundt 2012 vurderte mange, inkludert oss, at markedet i Spania ville stige raskt og deretter ha en lang, jevn prisutvikling tilsvarende den Sverige hadde fra eiendomskrisen tidlig på 90-tallet og utover. Den kollektive hukommelsen er imidlertid kort, og prisene og antallet nye produksjonsprosjekter stiger raskere enn forventet. Den nye statlige tilsynsmyndigheten vil forhindre ukontrollert spekulasjon, samtidig som sentralbanken vil få større ressurser til å kontrollere kredittflyten.
Det er vanskelig å forutsi hva de reelle konsekvensene av den nye myndigheten vil bli, men vi vil tro at dette blant annet kan bety økte avgifter på ny produksjon innen få år.

Akkurat nå er det imidlertid ingen skatteøkninger i vente, mens lånegebyrene har blitt senket, og boliger verdsettes stadig høyere (noe som påvirker lånebeløpet).

Boligmarkedet føles tryggere enn aksjer – spesielt når det er inflasjon

Mange investorer begynner å føle seg utmattet av det usikre og volatile aksjemarkedet og ser på eiendom som et alternativ. Investorer har også lenge sett på eiendomsinvesteringer som en «trygg havn» i tider med stigende inflasjon.

Thomas J. Thornton, Jefferies, leder for amerikansk aksjeproduktforvaltning, hadde følgende å si om det amerikanske boligmarkedet (som på mange måter ligner det spanske, de har fulgt de samme syklusene) for et år siden:

«Bortsett fra under finanskrisen (GFC), har boligprisene fortsatt å stige selv under resesjoner, sannsynligvis fordi rentene faller, de aller fleste beholdt jobbene sine og husholdningsdannelsen fortsetter» ... «Dette kan være en spesielt stor syklus for husholdningsdannelse på grunn av millennials».

CNBC plukket opp Jeffries' kommentarer og la til: «Det [boligkrisen] var sentrum for den siste krisen, men før det hadde boligprisene en tendens til å holde seg oppe og til og med stige beskjedent under en økonomisk nedgangsperiode ettersom boliglånsrentene falt i takt med rentene. Hvis historien er noen pekepinn, kan boligmarkedet være den usannsynlige trygge havn i den neste resesjonen igjen.»

Note. Les vår flotte artikkel om alt du trenger å vite for å investere i Spania: statistikk om leieinntekter, lover og regler rundt utleie, osv.

Les også:

Oversikt over nybygg Costa del Sol