De projectoplossing van het verleden is de toekomst in Spanje! - tot 25% goedkopere nieuwbouw via gemeenschapsbouw - Spaans vastgoed

De prijzen van bouwgrond en bouwmaterialen zijn de afgelopen jaren in Spanje enorm gestegen. Tegelijkertijd worden er steeds grotere projecten gebouwd met steeds hogere winstmarges. De meeste analisten beseffen dat dit het risico met zich meebrengt van mini-bubbels op de markt, en dat veel van de verkochte projecten nooit zullen worden voltooid omdat er niet genoeg appartementen/huizen worden verkocht om de kosten voor de projectontwikkelaar (bouwer) die het project financiert, terug te verdienen. Dit probleem is alleen maar verergerd door de inflatie en de stijgende rentetarieven.

Daarnaast laten de transparantie en de veiligheid voor kopers bij deze bouwprojecten te wensen over. Deze ontwikkeling baart velen zorgen, niet in de laatste plaats de grote Spaanse banken die verantwoordelijk zijn voor de zekerheidstelling. Er is echter een oplossing die Spanje uit dit dilemma kan leiden, en die oplossing ligt in een beproefd model uit het verleden.

Bouwteams zijn goedkoper en aanzienlijk veiliger voor de koper

De oplossing ligt in zogenaamde bouwgemeenschappen die niet alleen Dit drukt de prijzen, maar verhoogt ook de veiligheid voor zowel de individuele koper als de bank.

Bovenstaande punten zijn nu al relevant en zullen in de nasleep van de coronacrisis en de inflatiecrisis alleen maar relevanter worden. Veel van de gigantische projecten die nu in Spanje worden aangeboden, zullen simpelweg niet doorgaan. Kleinere projecten, waarbij de kopers als groep, in plaats van een projectontwikkelaar, de grond kopen en zelf bouwen, zijn de enige weg vooruit.

Bij het lezen van Zweedse kranten krijg je al snel de indruk dat alles vertraging oploopt en duurder is geworden, enzovoort. Dit is echter niet algemeen waar. Ons project Colina de Alta In Nerjabijvoorbeeld begon de bouw in het eerste kwartaal van 2022 en liep in de herfst zo'n drie maanden voor op schema. De werkzaamheden zijn sindsdien onverminderd doorgegaan. Hoewel sommige materialen duurder zijn geworden, zijn andere juist goedkoper. De prijzen kunnen natuurlijk nog licht stijgen, maar zoals het er nu uitziet, zullen de materiaalprijzen en leveringskosten zich normaliseren. Deze bouwgemeenschap had echt goede prijzen toen we ermee begonnen en de situatie is, zoals je op de foto's kunt zien, uitstekend! Tot slot willen we nog toevoegen dat we zeer tevreden zijn met het bouwbedrijf en dat we hen zeker zullen inschakelen voor meer van onze toekomstige projecten.

De waarde van aantrekkelijke, kant-en-klare nieuwbouw zal naar alle waarschijnlijkheid enorm stijgen in de eerste helft (vanaf de tweede helft van 2024) van de 20e eeuwVooral in gebieden als Malaga en Nerja en de omliggende regio, waar vóór de coronapandemie al een tekort aan nieuwe productie bestond. Nu de vraag naar nieuwe productie is toegenomen (de prijzen stegen alleen al in juli 2021 met 10%), valt nog te bezien of de markt alle ontstane knelpunten kan oplossen en de nieuwe productie sneller dan verwacht kan leveren.

In dit artikel leggen we uit waarom het model van woningcorporaties in Spanje (maar ook in Zweden, en zeker niet in Duitsland en andere landen) weer in opkomst is en waarom u ook zou moeten overwegen te investeren in een appartement of huis van een woningcorporatie in Spanje – omdat de zekerheid voor u veel hoger is prijzen tot wel 25% lager (maar zelfs nog lager volgens de actuele cijfers die we in de winter van 2023 hebben, afkomstig van diverse projecten. Er is de afgelopen jaren minder gebouwd dan verwacht, terwijl de vraag naar kant-en-klare nieuwbouw groter is dan in vele jaren, wat de prijzen na oplevering verder opdrijft). Het model van de bouwsector is om verschillende redenen, naast de gedaalde prijzen, ook aantrekkelijker voor de investeerder. Hieronder vindt u meer informatie over de veiligheid en andere voordelen van dit model. Verderop in het artikel vindt u ook meer informatie alle projecten die hier en nu worden verkocht, en die gedurende het jaar in uitvoering zijnLaten we eerst dit kosteneffectieve bouwconcept definiëren.

Houd er rekening mee dat de prijzen per vierkante meter bij een bouwvereniging doorgaans veel lager liggen, waardoor de Spaanse wetgeving speculatie wil voorkomen. Volgens de Spaanse wet die deze projectoplossing regelt, heeft elke particulier (deze wet geldt ook voor bedrijven) recht op.. maximaal 2 woningen in een woonwijk per autonome regio kopenHet is echter belangrijk om te weten dat zodra de woningen zijn opgeleverd (en de Vereniging van Eigenaren is ontbonden en de woningen wettelijk gezien gewone koopwoningen worden), u desgewenst ook in andere complexen kunt kopen. De reden voor deze wet is dat Verenigingen van Eigenaren goedkoper zijn dan projectontwikkelaars en het doel is te voorkomen dat individuele investeerders zich op één gebied concentreren, meerdere panden opkopen en de prijzen opdrijven door hoge huurprijzen of pure speculatie.

Spaanse banken verwerpen steeds vaker het huidige projectontwikkelingsmodel en zijn van mening dat de bouw van woonwijken een veiligere vorm van bouwen is voor alle betrokken partijen. Het is echter een juridisch complex proces om dit type project door alle streng gereguleerde instanties te loodsen, en het zal nog lang duren voordat dit concept weer op grote schaal beschikbaar is. Momenteel is het vooral te vinden op de concurrerende markt in Madrid, waar de steeds hoger wordende grondprijzen banken ertoe hebben aangezet om de rem te zetten op kostbare bouwprojecten. Met de Grote Recessie van het eerste decennium van de jaren 2000 nog vers in het geheugen, willen banken nu weer projecten zien waarbij de financiering (inclusief de financiële beoordeling van elke individuele koper) beter is gewaarborgd.

Wat is een bouwgemeenschap?

Wat is een bouwgemeenschap en waarom zou je in dit model investeren in plaats van een regulier promotiemodel?

Byggemenskap.se hanteert de volgende definitie van het model:

“De drijfveren om deel uit te willen maken van een bouwgemeenschap kunnen uiteenlopen. Het kan gaan om samenwonen, om het ontwerp van de woning, om ecologisch bouwen, om hoe je als oudere wilt leven – of om zelf te willen profiteren van de winst die je behaalt door op aantrekkelijke locaties te bouwen.

Voor de samenleving is het bouwen van gemeenschappen een manier om een interessantere en gevarieerdere stedelijke ontwikkeling te realiseren. Ervaringen uit Duitsland tonen een hogere kwaliteit, interessantere architectuur, grotere diversiteit en een diepere betrokkenheid bij de eigen woning. Nadelen kunnen zijn dat conflicterende wensen het proces bemoeilijken en dat het geduld en geld vergt over een lange periode voordat de beloning zich aandient

Een bouwvereniging (oftewel Baugemeinschaft) is simpelweg een vereniging van personen die gezamenlijk een stuk grond kopen, een plan maken en een of meer gebouwen laten bouwen.

Bouwbedrijven kunnen vervolgens verschillende eigendomsvormen gebruiken voor het voltooide project, zoals appartementen, coöperatieve huurcontracten, eigendomsrechten of huurrecht. De vereniging van eigenaren heeft meestal een specifieke focus voor de woningen, bijvoorbeeld milieuvriendelijke of kindvriendelijke woningen, enzovoort. Onze focus ligt op het vinden van de best mogelijke investering, zowel voor verhuurdoeleinden als voor waardevermeerdering. We zoeken kavels op aantrekkelijke locaties met een aantrekkelijk prijsniveau en bouwen tegen de laagst mogelijke kosten zonder in te leveren op kwaliteit. Vervolgens bieden we een compleet concept voor de verhuur van de woningen, inclusief beheer door een conciërge, sleutelbeheer, vergunningsbeheer en marketing via internationale portals voor een maximale bezettingsgraad. Al in de planningsfase werken we samen met investeerders aan het ontwerp van de gebouwen. Het is echter niet verplicht voor kopers in onze nieuwbouwprojecten om ook te investeren. Ongeveer 50% van de kopers bestaat uit gezinnen met kinderen die op zoek zijn naar een ruime woning op een veilige locatie, dicht bij de luchthaven en de zee, etc. Voor hen is het verhuurpotentieel en de waardestijging een pure bonus en niet de primaire reden voor de aankoop.

LET OP dat wanneer de bouw voltooid is [in Spaanse bouwgemeenschappen] De gemeenschap is ontbonden en de appartementen worden juridisch gezien weer beschouwd als gewone koopwoningen. Het is daarom geen enkel verschil Het bezitten van een appartement dat via een bouwvereniging is gekocht, is in Spanje voordeliger dan elk ander financieringsmodel. Een Spaanse bouwvereniging is simpelweg een kosteneffectieve en veilige manier om een huis te bouwen.

In Zweden en Duitsland is het gebruikelijk dat alle eigenaren vanaf het begin betrokken zijn bij het ontwerp van de accommodatie, maar dit is niet het geval in Spaanse woongemeenschappen Het voornaamste doel is het drukken van de prijzen Vergeleken met een projectontwikkelaarsmodel. De deelname van tien verschillende nationaliteiten aan het basisproces zou het gehele bouwproces te veel vertragen. Bovendien zijn er in Spanje strenge bouwvoorschriften en gedetailleerde plannen om mee te werken. In Spanje draait het ook meer om de locatie (bij voorkeur hoger gelegen, aan zee of in de buurt van een vliegveld) dan om het ontwerp van de accommodatie zelf.

De prijzen van de bouwgrond schieten echter omhoog, waardoor een breed netwerk nodig is om de resterende, geschikte kavels op goede locaties te vinden die tegen redelijke prijzen worden verkocht, zodat er een aantrekkelijk en betaalbaar product gebouwd kan worden. Dat wil zeggen: vind deze grafieken dat is onze hoofdtaak. Daarnaast is onze strategie om voornamelijk aan Scandinavische kopers te verkopen, wat het hele proces vereenvoudigt, aangezien de meeste mensen (Scandinaviërs willen bijvoorbeeld de mogelijkheid om hun woning te verhuren niet beperken) dezelfde mening hebben over de inrichting van de wijk, de regels van de woningbouwvereniging, enzovoort.

De vereniging heeft na de verhuizing geen schulden meer

Houd er ook rekening mee dat woningcorporaties in Zweden vaak schulden hebben, wat de huur van de appartementen in de corporatie beïnvloedt. Dit is niet het geval in Spanje, aangezien woningcorporaties daar over het algemeen geen leningen hebben. Hoewel Spaanse woningcorporaties geen schulden hebben, worden er wel jaarlijkse servicekosten (het bedrag varieert van € 500 tot € 2200 per jaar) in rekening gebracht voor het onderhoud van het complex, het zwembad, de verlichting, de groenvoorzieningen, enz.

Alle betalingen in een nieuwbouwproject worden gedaan tijdens het bouwproces en financieren dit stap voor stap (ze zijn tevens gedekt door een externe verzekeringsmaatschappij) Garandeert dat u het door u gestorte geld plus rente terugkrijgt (in het geval dat er zich tijdens het bouwproces iets onvoorziens voordoet). Alle betalingen aan externe partijen worden gedaan via de aparte rekening van de bank voor het project, volgens een strikt gereguleerd betalingsschema. Honoraria aan de architecten, makelaars, projectmanagers, accountants, enz. van het project worden eveneens betaald via de bank die door de bouwsector is aangesteld om de financiën van het bouwproject te beheren.

De bouwersgemeenschap is aantrekkelijk voor investeerders die een hoog rendement op hun investering willen behalen

De Zweedse Nationale Raad voor Woningbouw, Bouw en Planning definieert een verwant concept: "Het concept van een ontwikkelaarsgemeenschap komt ook voor en kan synoniem zijn met een bouwgemeenschap, maar kan ook betekenen dat een of meer leden van de groep niet zelf in het huis wonen, maar deelnemen als langetermijninvesteerders en het mede-eigendom van het voltooide huis als een kapitaalinvestering beschouwen."

Ongeveer 50% van onze kopers behoort tot deze specifieke groep kopers, namelijk investeerders die investeren voor inkomsten via zowel verhuur als waardestijging op de lange of korte termijn (de prijs van een appartement stijgt aanzienlijk bij een nieuwbouwappartement in Spanje, al bij de verhuizing). Strikt genomen richten we ons dus op de marketing van "Builder Communities", aangezien een aantal Scandinavische kopers, op wie we ons met deze projecten primair richten, pure investeerders zijn.

Zoals eerder vermeld, bieden wij dus een totaalpakket aan met een aparte vennootschap voor verhuur, en helpen wij bij het verkrijgen van een verhuurvergunning, enzovoort. Een zeer belangrijk aspect in dit verband is ook dat We hebben in de statuten van de vereniging, vanaf het begin, vastgelegd dat dit in de toekomst toegestaan zal zijn U kunt uw woning verhuren aan iedereen die dat wenst. Zodra u uw verhuurvergunning heeft ontvangen, kan deze volgens de wet niet met terugwerkende kracht worden ingetrokken. We doen dit op deze manier vanwege de nieuwe wet die woningcorporaties in Malagade mogelijkheid biedt om verhuur aan toeristen te verbieden of te beperken door hierover te stemmen tijdens een vergadering. Het is voldoende dat drie vijfde van de eigenaren binnen een woningcorporatie voor het verbod stemt om het van kracht te laten worden. Dit geldt ook voor nieuwbouwprojecten, waarbij verhuur aan toeristen in veel gevallen vanaf het begin verboden is. De nieuwbouwappartementen die verhuur wel toestaan, zijn echter zeer gewild in markten zoals Malaga , Nerja en Marbella waar de vraag enorm is.

spanskafastigheter.se en onze geschiedenis en toekomst met Spaanse bouwgemeenschappen

Onze bedrijfsjurist, Francisco López, wiens vader het model van gemeenschapsontwikkelingsprojecten enkele decennia geleden met succes toepaste in de provincie Malaga, besefte al voordat de nieuwbouw na de crisis weer op gang kwam dat, om een project binnen een redelijke termijn te verkopen, de prijzen verlaagd moesten worden zonder in te boeten aan kwaliteit. Hij pakte daarom het concept van gemeenschapsontwikkeling weer op en vond financiers voor een stuk grond op een aantrekkelijke locatie in de populaire badplaats Nerja. We hebben dat project verkocht Ladera Terrazas in recordtijd.

Vervolgens lanceerden we nog een woongemeenschap (Balcon del Mar) In hetzelfde gebied, Ladera del Mar in Nerja, volgde het jaar daarop. Ook dat project was snel uitverkocht vanwege de concurrerende prijzen.

Zelfs in de planningsfase van onze eerdere ontwikkelaarsgemeenschappen was er al grote belangstelling van banken en andere partijen, en we hebben belangrijke contacten gelegd. Het model van de ontwikkelaarsgemeenschap spreekt vooral banken aan omdat het voor alle betrokkenen een veiligere manier is om te plannen en te bouwen. De prijzen zijn lager en de transparantie is beter. Het streng gereguleerde model, met een onafhankelijke accountant, speciale bankrekeningen die door de bank zijn opgezet voor alle betalingen aan onderaannemers, makelaars en projectmanagers, en een verzekeringsmaatschappij die alle door kopers gestorte gelden garandeert, is aanzienlijk veiliger. De nationale risicoafdelingen van de banken hebben ook meer mogelijkheden om dit type project te reguleren. Zo kan bijvoorbeeld elke individuele koper goedgekeurd door de bank, ongeacht of hij een lening aanvraagt of niet.

De grootste uitdaging was het vinden van medewerkers die daadwerkelijk bekend zijn met alle wet- en regelgeving die van toepassing is op dit type bouw. Ons team, en eigenlijk maar één andere grote speler aan Costa del Sol is hierin gespecialiseerd.

Samen speuren we Costa del Sol af naar aantrekkelijke kavels, zowel in het centrum van het groeiende Malaga als aan de stranden van de omliggende kustplaatsen. Vervolgens ontwerpen we huizen/appartementen en vormen we woongemeenschappen die we voornamelijk aan Scandinaviërs verkopen. Via onze internationale partner verhuren we de woningen ook aan een internationale markt. Dit concept is echter ook interessant voor internationale investeerders. We zullen ons daarom op de lange termijn niet beperken tot de relatief kleine Scandinavische markt.

Onze nieuwste bouwteams

Hieronder vindt u informatie over verkochte/in aanbouw:

18 rijtjeshuizen vlakbij het strand in Punta Lara Nerja

Grote dakterrassen. Volledig ingerichte keukens. Gemeenschappelijk zwembad en fijne ontmoetingsplekken in de buurt. Op het zuiden gericht. 2-3 slaapkamers. [Let op: verkocht en in aanbouw, maar stuur een e-mail naar info@spanskafastigheter.se als u op de wachtlijst wilt staan, mocht er iemand terugkomen.] Lees hier meer.

8 appartementen op een verhoogde locatie in Nerja- Colina Alta

Colina Alta in Nerja

Na de jaarwisseling hebben we 8 appartementen in Nerjate koop aangeboden. Verhoogde ligging met uitzicht op zee. Middagzon. Kleinschalige urbanisatie op een rustige locatie, op loopafstand van het centrum en het strand, met zowel een zwembad als een garage. Door heronderhandelde en marktconforme grondprijzen kunnen we deze appartementen tegen fantastische prijzen aanbieden. 2 slaapkamers, terras, vanaf minder dan € 200.000. Duplex met 2 slaapkamers en 3 badkamers vanaf minder dan € 350.000. Lees hier meer over Colina Alta. Deze zijn verkocht, maar mogelijk komen er na voltooiing nog enkele te koop. Wilt u op de wachtlijst komen, stuur dan een e-mail naar info@spanskafastigheter.se

We lanceren onze projecten (maar ook reguliere promoties waarvoor we, voor zover mogelijk, verkooprechten verkrijgen) altijd samen met bouwgemeenschappen in Vooruitblik voor onze nieuwsbriefabonnees.

Meld je aan voor de nieuwsbrief Voor Nerja, Torrox en Costa Tropical (en ook de stad Malaga ) kunt u hier terecht.
Meld je aan voor de nieuwsbrief Voor Marbella, Estepona, Benalmadena, Torremolinos en alle andere badplaatsen aan de westelijke Costa del Sol (evenals de stad Malaga ) kunt u hier terecht.
U kunt ook rechtstreeks schrijven naar info@spanskafastigheter.se

Bouwteams in de planningsfase in 2024:

Nerja

Op het moment van schrijven zijn we in onderhandeling met grondeigenaren over de prijzen en werken we tegelijkertijd aan het aantrekken van financiers om de grond te verwerven.

Conclusie en samenvatting

De winstmarge voor een traditioneel promotiemodel, zoals gebruikelijk op de Spaanse woningmarkt, is aanzienlijk hoger. Lagere commissies etc. voor iedereen die betrokken is bij een bouwproject betekenen.. lagere uiteindelijke prijzen van circa 25%. Daarnaast zorgt het werkmodel voor meer transparantie en medezeggenschap voor de kopers. Het bestuur wordt gekozen door alle leden, die ook stemrecht hebben over diverse belangrijke kwesties tijdens het bouwproces. Het bestuur wordt continu door het projectmanagement en de onafhankelijke accountant op de hoogte gehouden van alles wat er in de bouw gebeurt en neemt bepaalde beslissingen namens de leden. Voor sommige beslissingen moet echter door elk individueel lid worden gestemd. Alles is geregeld door de Spaanse wetgeving die specifiek van toepassing is op bouwverenigingen en alle betalingen van commissies aan makelaars, projectmanagers, onderaannemers/aannemers, enz. worden door de bank afgehandeld via een speciaal daarvoor bestemde bankrekening waartoe alleen de bank toegang heeft. Een verzekeringsmaatschappij garandeert alle betalingen door kopers tijdens het bouwproces.

In grote lijnen, Zo werkt het bouwgemeenschapsproces in Spanje:

1. Het projectmanagementteam identificeert een geschikt stuk grond (een jurist controleert het gedetailleerde bouwplan om er zeker van te zijn dat het geschikt is voor de bouw van een woonwijk) dat te koop staat en start onderhandelingen met de eigenaar. Het perceel wordt voor een bepaalde periode gereserveerd.

2. Vervolgens wordt een bouwvereniging geregistreerd en een rekening geopend bij een bank die ook de bouwfinanciering verzorgt, terwijl de architecten een bouwplan opstellen.

3. De reserveringen voor de woningen worden verzameld en tegelijkertijd wordt een bouwvergunning aangevraagd bij de gemeente.

4. Wanneer alle woningen zijn verkocht, wordt er een raad van bestuur voor de bouwvereniging opgericht. Alle kopers worden uitgenodigd voor een bestuursvergadering, waar onder andere een voorzitter wordt gekozen.

5. Het bouwbedrijf wordt door de raad van bestuur in overleg met het projectmanagement geselecteerd na een offertetraject.

6. Het bouwbedrijf koopt de grond aan en vervolgens begint de bouw.

7. Wanneer dit voltooid is, worden de eigendomsbewijzen op naam van elke individuele eigenaar gesteld en wordt de Vereniging van Eigenaren ontbonden. Elk appartement wordt nu wettelijk beschouwd als een door de eigenaar bewoond appartement. Hetzelfde geldt voor de Vereniging van Eigenaren van het complex zelf. Het is ook belangrijk om te benadrukken dat deze economische vereniging Er is geen lening afgesloten met hoofdelijke aansprakelijkheid voor de betaling na voltooiing. De verenigingskosten (die als huur moeten worden beschouwd) worden daarom niet beïnvloed door een mogelijke rentestijging, aangezien de vereniging geen schulden heeft.

⁃ De twee meest fundamentele aspecten van het werkmodel van de bouwgemeenschap in zijn Spaanse uitvoering:

Lagere prijzen Als je de projectontwikkelaar uit de vergelijking haalt (dit betekent wel dat zowel wij als anderen die bij het project betrokken zijn aanzienlijk lagere commissies ontvangen dan normaal, en dat we hierop moeten wachten tot het project is afgerond, maar het betekent ook dat we een veel makkelijker te verkopen product krijgen). Reguliere projectontwikkelaars zijn simpelweg niet bereid om op dezelfde manier van de winstmarge af te wijken als een bouwbedrijf. Afhankelijk van de complexiteit en omvang van het project, bedragen de marges voor een reguliere projectontwikkelaar minimaal 15% en maximaal 25%. De projectmanagementkosten voor een bouwbedrijf liggen tussen de 7 en 12%Lees hier meer in het Spaans over Spaanse bouwgemeenschappen in Madrid).
Sterkere financiële en juridische zekerheid met meer transparantie aangezien alles strikt gereguleerd is door de Spaanse wetgeving (onafhankelijke accountant, grotere transparantie en medezeggenschap van de eigenaren, enz.) en de raad van bestuur actief deelneemt aan alle beslissingen.

Meer lezen:

info@spanskafastigheter.se

Spanish Properties – Makelaars in Nerja en Malaga

De projectoplossing van het verleden is de toekomst in Spanje! – tot 25% goedkopere nieuwbouw via bouwgemeenschappen