De prijzen van grond en bouwmaterialen zijn de afgelopen jaren in Spanje omhooggeschoten. Tegelijkertijd worden er steeds grotere projecten gebouwd met steeds hogere marges. De meeste beoordelaars realiseren zich dat dit het risico inhoudt dat er mini-bubbels op de markt ontstaan, en dat verschillende verkochte projecten zelfs nooit zullen worden voltooid, omdat er niet genoeg appartementen/huizen zullen worden verkocht om break-even te draaien voor de promotor (bouwer) die het individuele project financiert. . Dit probleem is alleen maar erger geworden door de inflatie en renteverhogingen.

Ook bij deze bouwprojecten is de transparantie en zekerheid voor kopers onder de maat. Deze ontwikkeling baart velen zorgen, niet in de laatste plaats de grote Spaanse banken die verantwoordelijk zijn voor de veiligheid. Er is echter een weg vooruit die Spanje uit dit dilemma haalt, en deze weg wordt gevonden in een werkmodel dat in het verleden succesvol was.

Bouwbedrijven zijn goedkoper en aanzienlijk veiliger voor de koper

De oplossing zijn zogenaamde bouwfondsen die niet alleen de prijzen drukken, maar ook de veiligheid voor zowel de individuele koper als de bank vergroten.

Bovenstaande lijnen zijn nu al van toepassing en zullen in de nasleep van de Corona- en inflatiecrisis nog relevanter worden. Veel van de gigantische projecten die nu in Spanje worden verkocht, zullen simpelweg niet van de grond komen. Kleinere projecten, waarbij de kopers als groep, in plaats van een promotor, de grond opkopen en bouwen, zijn de enige weg vooruit.

Als je de Zweedse kranten leest, kun je gemakkelijk de indruk krijgen dat alles vertraging oploopt, dat alles duurder is geworden, enz. Dit is geen algemene waarheid. Ons project Colina de Alta in Nerja is bijvoorbeeld in het eerste kwartaal van 2022 met de bouw begonnen en in het najaar lagen we ongeveer 3 maanden voor op schema en het bleef maar doorgaan. Het is waar dat bepaalde materialen duurder zijn geworden, maar andere materialen zijn goedkoper geworden. Prijzen kunnen natuurlijk nog wel wat omhoog, maar zoals het er nu naar uitziet zullen de prijzen van materialen en benodigdheden normaliseren. Deze bouwgemeenschap had hele goede prijzen toen we het lanceerden en de locatie, zoals je op de foto van het gebouw kunt zien, is fantastisch! Tot slot willen we nog toevoegen dat we zeer tevreden zijn over het bouwbedrijf en dat ze zeker de opdracht zullen krijgen om nog meer van onze toekomstige projecten te bouwen.

De waarde van aantrekkelijke, kant-en-klare nieuwe productie zal met grote waarschijnlijkheid in de eerste helft (vanaf de tweede helft van 2024) van de 20e eeuw enorm stijgen. Vooral in gebieden als Malaga en Nerja en omliggende gebieden waar vóór Corona al sprake was van een gebrek aan nieuwe productie. Nu de vraag naar nieuwe productie echter is toegenomen (de prijzen stegen alleen al in juli 2021 met 10%), valt nog te bezien of de markt alle drempels die zijn ontstaan ​​kan oplossen en nieuwe productie toch sneller kan leveren dan verwacht.

In dit artikel leggen we uit waarom het bouwgemeenschapsmodel in Spanje (maar ook in Zweden, en niet in de laatste plaats in Duitsland en andere landen) weer in opkomst is en waarom je ook zou moeten overwegen om te investeren in een appartement of huis in een bouwgemeenschap in Spanje - dan is de zekerheid voor u veel hoger, en prijzen tot 25% lager (maar nog lager volgens de werkelijke cijfers waar we in winter 23 op zitten, van verschillende projecten. Er is de afgelopen jaren minder gebouwd dan verwacht, terwijl de vraag naar turn-key nieuwe productie groter is dan in vele jaren, wat de prijzen opdrijft verder na voltooiing). Het bouwgemeenschapsmodel is om verschillende redenen, naast de lage prijzen, ook  aantrekkelijker voor de belegger.  Hieronder meer over de veiligheid en andere voordelen van dit model. Je vindt het ook verderop in het artikel alle projecten die hier en nu worden verkocht en die gedurende het jaar lopen. Laten we eerst dit kosteneffectieve bouwconcept definiëren.

Houd er rekening mee dat de prijzen per vierkante meter voor een bouwgemeenschap doorgaans zoveel lager zijn dat de Spaanse wet speculatie wil voorkomen. Volgens de Spaanse wet die deze projectoplossing regelt, mag ieder individu (deze wet geldt ook voor bedrijven) dus maximaal 2 woningen kopen in een bouwgemeenschap per autonome regio . Er moet echter op worden gewezen dat wanneer de woningen voltooid zijn (en de bouwgemeenschap wordt ontbonden en het juridisch gezien gewone koopappartementen worden) u extra gemeenschappen kunt kopen als u dat wenst. De reden voor deze wet is dat het bouwen van gemeenschappen goedkoper is dan promoties en dat ze willen voorkomen dat individuele investeerders zich op één gebied concentreren, meerdere eigendommen opkopen en de prijzen verstoren door hoge huren of pure speculatie.

Spaanse banken verwerpen steeds meer het huidige promotormodel en zijn van mening dat hypotheekbanken een veiligere vorm van bouwen zijn voor alle partijen. Het is echter een juridisch ingewikkeld proces om dit soort projecten door alle zwaar gereguleerde instanties te loodsen en het zal nog een hele tijd duren voordat dit concept weer op een breed front beschikbaar is. Momenteel gebeurt dat vooral op de competitieve markt in Madrid, waar de steeds hogere grondprijzen ertoe hebben geleid dat banken dure bouwpromoties hebben afgeremd. Nu de Grote Recessie van het eerste decennium van de jaren 2000 nog vers in het geheugen ligt, willen banken nu opnieuw projecten zien waarbij de financiering (inclusief de financiële beoordeling van elke individuele koper) beter verzekerd is.

Wat is een bouwteam?

Wat is een bouwgemeenschap en waarom investeren in dit model in plaats van een regulier promotiemodel?

Byggemenskap.se heeft de volgende definitie van het model:

“De drijfveren om deel uit te willen maken van een bouwgemeenschap kunnen variëren. Het kan gaan over het willen samenwonen, over de inrichting van de woning, over ecologisch bouwen, over hoe je als oudere wilt wonen – of over het zelf willen behouden van de winst uit het bouwen op mooie locaties.

Voor de samenleving zijn bouwfondsen een manier om tot een interessantere en gevarieerdere stadsbouw te komen. De ervaringen uit Duitsland laten een hogere kwaliteit, interessantere architectuur, grotere diversiteit en een diepere betrokkenheid bij de eigen woning zien. Nadelen kunnen zijn dat conflicterende testamenten het proces moeilijker maken, terwijl er tegelijkertijd geduld en geld nodig zijn voordat de beloning komt.

Een bouwgemeenschap (dwz Baugemeinschaft) is eenvoudigweg een vereniging van individuen die gezamenlijk een stuk grond kopen, plannen maken en een of meer gebouwen laten bouwen.

Bouwverenigingen kunnen dan verschillende eigendomsvormen van het opgeleverde vastgoed gebruiken, zoals huurderseigendom, coöperatieve huur, eigendom of pacht. In de regel heeft de vereniging doorgaans een bijzondere oriëntatie voor de huisvesting, zoals milieuvriendelijke of kindvriendelijke woningen etc. Onze oriëntatie is het vinden van de best mogelijke investering voor zowel de verhuur als de waardestijging. Wij vinden kavels op aantrekkelijke locaties met een aantrekkelijk prijsplaatje en bouwen tegen de laagst mogelijke kosten zonder concessies te doen aan de kwaliteit. Vervolgens bieden wij een totaalconcept voor de verhuur van de woningen, inclusief schoonmaak, sleutelbeheer, licentiebeheer en marketing in internationale portalen voor een maximale bezetting. Al in de planningsfase hebben we investeerders met wie we samenwerken bij het ontwerp van de gebouwen. Er zijn echter geen vereisten waaraan de kopers in onze bouwfondsen moeten voldoen om te investeren. Ongeveer 50% van de kopers zijn de facto gezinnen met kinderen die grote woningen willen op veilige locaties, dicht bij de luchthaven en de zee, enz. Voor hen zijn het verhuurpotentieel en de waardestijging een pure bonus, en niet het primaire doel van de aankoop.

LET OP: wanneer de bouw voltooid is [in de Spaanse bouwgemeenschappen] wordt de gemeenschap ontbonden en worden de appartementen juridisch gezien weer als gemeenschappelijke koopappartementen beschouwd. Er is dus geen enkel verschil tussen het bezitten van een appartement gekocht via een bouwmaatschappij en enig ander promotiemodel in Spanje. Een Spaanse bouwmaatschappij is simpelweg een kosteneffectieve en veilige manier om huizen te bouwen.

In Zweden en Duitsland is het gebruikelijk dat alle eigenaren vanaf het begin betrokken zijn bij het ontwerpen van de accommodatie, maar bij Spaanse bouwteams is dit niet het geval. Daar is het belangrijkste doel om de prijzen te verlagen in vergelijking met een promotormodel. Als er 10 verschillende nationaliteiten aan het funderingsproces deelnemen, zou het hele bouwproces te veel worden vertraagd. Daarnaast heb je strikte Spaanse bouwnormen en gedetailleerde plannen om mee te werken. In Spanje gaat het ook meer om de ligging (bij voorkeur hoger gelegen, vlakbij zee, vlakbij het vliegveld) dan om de inrichting van de accommodatie zelf.

De prijzen van de kavels rijzen echter de pan uit, dus er is een breed netwerk nodig om de resterende kavels van redelijk formaat te vinden, op goede locaties die tegen redelijke prijzen worden verkocht, om zo een aantrekkelijk en betaalbaar product te bouwen. Het vinden van deze percelen is onze hoofdtaak. Daarnaast is onze strategie om vooral aan Scandinavische kopers te verkopen, wat het hele proces vereenvoudigt aangezien de meeste mensen (die bijvoorbeeld niet willen dat Scandinaviërs de mogelijkheid om hun huis te verhuren beperken) hetzelfde idee hebben van het ontwerp van de gemeenschap, evenals de regels van de woningbouwvereniging, etc.

De vereniging heeft na de intrek geen schulden

Merk ook op dat de woningbouwvereniging in Zweden vaak schulden heeft, wat gevolgen heeft voor de huurprijzen voor de woningen in de vereniging. Zo werkt het in Spanje niet, want in Spanje zijn er over het algemeen geen leningen bij de verenigingen. Hoewel de Spaanse woningbouwverenigingen geen schulden hebben, worden er eenmaal per jaar oppervlaktekosten (het bedrag varieert, variërend van € 500 per jaar tot € 2.200 per jaar) toegevoegd voor het onderhoud van het pand, het zwembad, de verlichting, de groene zones, enz.

Alle betalingen in een bouwgemeenschap vinden plaats tijdens de bouw en financieren deze stap voor stap (ze worden ook verzekerd door een externe verzekeringsmaatschappij die garandeert dat u het gestorte geld plus rente terugkrijgt in het geval er iets onvoorziens gebeurt tijdens de bouwperiode). verloop van de bouw). Alle betalingen aan externe partijen vinden plaats via de aparte rekening van de bank voor het project volgens een strikt gereguleerde betaalladder. Provisies aan de architecten, makelaars, projectmanagers, accountants etc. van het project worden eveneens betaald via de bank die in opdracht van de bouwgemeenschap de bouwfinanciën afhandelt.

Eigendomsgemeenschappen zijn aantrekkelijk voor investeerders die een hoog investeringsrendement willen zien

Het Zweedse Huisvestingsagentschap definieert een verwant concept: “Het concept van het bouwen van een gemeenschap komt ook voor en kan synoniem zijn met het bouwen van een gemeenschap, maar kan ook betekenen dat een of meer leden van de groep niet zelf in het huis zullen wonen, maar eraan deelnemen. langetermijninvesteerders en zien mede-eigendom in het voltooide huis als een kapitaalinvestering.”

Ongeveer 50% van onze inkopers behoort tot deze specifieke groep kopers. investeerders die investeren voor inkomen door middel van verhuur en waardestijging op langere of kortere termijn (al bij het intrekken stijgt de prijs van een appartement aanzienlijk bij een off-plan appartement in Spanje). In strikte zin zijn het dus "Bouwverenigingen" die wij op de markt brengen, omdat verschillende Scandinavische kopers, aan wie wij deze projecten voornamelijk richten, pure investeerders zijn.

Zo bieden wij zoals eerder vermeld een totaalconcept aan met een apart verhuurbedrijf, en dat we helpen met het proces van het verkrijgen van uw vergunning voor verhuur etc. Een heel belangrijk aspect in dit kader is ook dat we in de statuten van de vereniging opnemen , vanaf het begin dat het in de toekomst toegestaan ​​zal zijn om de woning te verhuren aan degenen die dat willen. Zodra u uw huurlicentie heeft ontvangen, kan deze volgens de wet niet met terugwerkende kracht worden ingetrokken. We doen dit vanwege de nieuwe wet die betekent dat woningbouwverenigingen in de hele provincie Malaga verhuur voor toeristische doeleinden kunnen verbieden of beperken door deze ter stemming voor te leggen op een verenigingsvergadering. Voor een verbod is het voldoende dat drie vijfde van de eigenaren van een woningbouwvereniging vóór een verbod stemt. Hieronder vallen ook nieuwe projecten met nieuwe productie, waarbij in een aantal gevallen de mogelijkheid tot verhuur aan toeristen vanaf het begin verboden is. De nieuw geproduceerde appartementen die verhuurd mogen worden, zullen echter pure harde valuta zijn in markten als Malaga, Nerja en Marbella, waar de vraag enorm is.

spanskafastigheter.se en onze geschiedenis en toekomst met Spaanse bouwbedrijven

Onze bedrijfsjurist Francisco López, wiens vader tientallen jaren geleden met succes het bouwgemeenschapsprojectmodel in de provincie Malaga gebruikte, besefte al voordat de nieuwe productie na de crisis weer op gang kwam dat om een ​​project binnen een redelijke tijd te kunnen verkopen, de prijzen moeten depressief zijn zonder concessies te doen aan de kwaliteit. Hij pakte daarom het concept van gemeenschapsopbouw weer op en vond financiers voor een stuk grond op een aantrekkelijke locatie in de populaire badplaats Nerja. Dat project, Terrazas de Ladera, in recordtijd verkocht.

lanceerden we een andere bouwgemeenschap (Balcon del Mar) in hetzelfde gebied, Ladera del Mar in Nerja. Zelfs dat project was snel uitverkocht vanwege de scherpe prijzen.

Al in de planningsfase van onze vorige ontwikkelaarsgemeenschappen was er grote belangstelling van banken etc. en hebben we belangrijke contacten gelegd. Het bouwgemeenschapsmodel spreekt vooral de banken aan omdat het voor alle betrokkenen een veiligere manier is om te plannen en te bouwen. De prijzen zijn lager en de transparantie is beter, en het sterk gereguleerde model, met een onafhankelijke auditor, speciale bankrekeningen opgezet door de bank die alle betalingen aan onderaannemers, makelaars en projectmanagers enz. afhandelt, en een verzekeringsmaatschappij die garanties garandeert al het geld dat door kopers wordt gestort, is aanzienlijk veiliger. Ook de nationale risicoafdelingen van de banken hebben een grotere mogelijkheid om dit soort projecten te reguleren. Zo moet elke individuele koper goedkeuring krijgen van de bank, of hij of zij wel of niet een lening aanvraagt.

De grote uitdaging is geweest om medewerkers te vinden die bekend zijn met hoe het concreet gaat om te voldoen aan alle wet- en regelgeving die op dit soort constructies van toepassing is. Dat is waar ons team en eigenlijk gewoon een andere grote speler aan de Costa del Sol dit werkmodel kennen.

Samen scannen we de Costa del Sol op zoek naar aantrekkelijke percelen op centrale locaties in het groeiende Malaga, maar ook percelen aan de stranden van de omliggende kustplaatsen. Vervolgens tekenen we huizen/appartementen uit en vormen we bouwteams die we vooral aan Scandinaviërs op de markt brengen. Via onze internationale partner verhuren wij de woningen ook aan een internationale markt. Dit concept is echter iets waar internationale investeerders ook in geïnteresseerd zijn. Wij zullen ons daarom op termijn niet beperken tot de relatief beperkte Scandinavische markt.

Onze nieuwste bouwteams

Begin 2024 lanceerden we een nieuw project met 8 nieuwe herenhuizen in de luxeklasse tegen aantrekkelijke prijzen. Gelegen in een van de populairste wijken van Nerja, op loopafstand van het centrum en het strand. Prive zwembad, dakterras en gemeenschappelijk zwembad. Ongeveer 110 m2 bouwoppervlakte. 3 slaapkamers. Vanaf € 550.000

Schrijf naar info@spanskafastigheter.se als u informatie in een vroeg stadium van het proces wilt. Lees hier meer over de herenhuizen in Capistrano.

Hieronder verkocht/in aanbouw:

18 herenhuizen vlakbij het strand in Punta Lara Nerja

Grote dakterrassen. Uitgeruste keuken. Gemeenschappelijk zwembad en leuke ontmoetingsplekken in de omgeving. Zuidelijke ligging. 2-3 slaapkamers. [let op, verkocht en in aanbouw, maar schrijf naar info@spanskafastigheter.se als je in de rij wilt staan, voor het geval er iemand terugkomt) Lees hier meer.

8 appartementen op een verhoogde positie in Nerja-Colina Alta

Na de jaarwisseling 21 lanceerden we 8 off-plan appartementen in Nerja. Verhoogde ligging met uitzicht op zee. Middagzon. Kleine urbanisatie op een rustige locatie, op loopafstand van het centrum en strand, met zowel zwembad als garage. Onderhandelde en marktprijzen voor de grond hebben ons de mogelijkheid gegeven om deze appartementen tegen fantastische prijzen aan te bieden. 2 slaapkamers, terras, vanaf minder dan € 200.000. Minder dan € 350.000 voor duplex met 2 slaapkamers en 3 badkamers. Lees hier meer over Colina Alta. Deze zijn verkocht, maar sommige kunnen na voltooiing te koop komen. Als u in de rij wilt staan, schrijf dan naar info@spanskafastigheter.se

---

We lanceren onze projecten (maar ook reguliere acties waarvoor we, voor zover mogelijk, verkooprechten krijgen) altijd met bouwteams alvast aan onze nieuwsbriefvolgers.

• Schrijf u hier in voor de nieuwsbrief voor Nerja, Torrox en Costa Tropical (evenals Malaga stad).
• Schrijf u hier in voor de nieuwsbrief voor Marbella, Estepona, Benalmadena, Torremolinos en alle andere badplaatsen aan de westelijke Costa del Sol (evenals Malaga stad).
• Schrijf ook rechtstreeks naar info@spanskafastigheter.se

---

Bouwteams in de planningsfase in 2024:

Op het moment dat we dit schrijven onderhandelen we over prijzen met grondeigenaren, terwijl we financiers inschakelen om land vast te leggen.

Conclusie en samenvatting

De winstmarge voor een traditioneel promotiemodel, zoals gebruikelijk op de Spaanse huizenmarkt, is aanzienlijk hoger. Lagere commissies etc. voor iedereen die bij een bouwteam betrokken is, betekent lagere eindprijzen van ongeveer 25%. Daarnaast betekent het werkmodel meer transparantie en medezeggenschap voor kopers. Het bestuur wordt gekozen door alle leden die tijdens de bouw ook stemrecht hebben over een aantal belangrijke zaken. Het bestuur wordt continu geïnformeerd door de projectleiding en onafhankelijke auditor over alles wat er tijdens de bouw gebeurt en neemt namens de leden bepaalde beslissingen. Over bepaalde besluiten moet echter door elk individueel lid worden gestemd. Alles wordt geregeld door de Spaanse wetten die specifiek van toepassing zijn op bouwbedrijven en alle betalingen van commissies aan makelaars, projectmanagers en onderaannemers/bouwers etc. worden door de bank afgehandeld via een speciaal daarvoor ingerichte bankrekening waar alleen de bank toegang toe heeft. Een verzekeringsmaatschappij garandeert alle betalingen die kopers tijdens de bouw doen.

In grote lijnen werkt het bouwgemeenschapsproces in Spanje als volgt :

1. De projectleiding identificeert een geschikt perceel grond (advocaat controleert het gedetailleerde plan van het perceel, of het geschikt is voor een bouwvereniging) voor verkoop en start onderhandelingen met perceeleigenaren. Het plot ligt voor een bepaalde periode vast.

2. Vervolgens wordt een bouwvereniging geregistreerd en wordt er een rekening aangemaakt bij een bank die ook de bankfinanciering van de bouw regelt, terwijl er door de architecten een plan voor de bouw wordt gemaakt.

3. Er wordt begonnen met het verzamelen van reserveringen voor de woningen en tegelijkertijd wordt een bouwvergunning aangevraagd bij de gemeente.

4. Als alle woningen verkocht zijn, wordt er een bestuur gevormd voor de bouwgemeenschap. Alle kopers worden uitgenodigd voor een bestuursvergadering, waar onder meer de voorzitter wordt gekozen.

5. Het bouwbedrijf wordt na een aanbestedingsprocedure door het bestuur in overleg met het projectmanagement geselecteerd.

6. De grond wordt opgekocht door de bouwgemeenschap en vervolgens begint de bouw.

7. Wanneer het voltooid is, worden er akten geschreven aan elke individuele eigenaar en wordt de bouwgemeenschap ontbonden.  Ieder appartement wordt nu volgens de wet beschouwd als ieder eigen appartement. Voor de woningbouwvereniging zelf geldt hetzelfde voor het complex. Belangrijk is ook om erop te wijzen dat deze financiële vereniging geen lening heeft met hoofdelijke aansprakelijkheid voor betaling na voltooiing. Verenigingskosten (te beschouwen als huur) worden dus niet beïnvloed door een eventuele huurtoeslag hogere rente omdat er geen schulden zijn in de vereniging.

⁃ De twee meest fundamentele aspecten van het bouwgemeenschapswerkmodel in het Spaanse ontwerp:

• Lagere prijzen als je de promotor uit de vergelijking haalt (dit betekent wel dat zowel wij als anderen die bij het project betrokken zijn aanzienlijk lagere commissies ontvangen dan normaal, en dat we hierop moeten wachten totdat het volledig is gebouwd, maar het betekent ook dat we koop een veel gemakkelijker verkocht product). Reguliere bouwpromotoren zijn eenvoudigweg niet bereid om op dezelfde manier in de winstmarges te snijden als een bouwgemeenschap dat doet. Afhankelijk van de complexiteit en omvang van het project bedragen de marges bij een normale bouwpromotie minimaal 15% en maximaal 25%. De kosten voor het projectmanagement van een bouwteam bedragen 7-12% ( lees hier meer in het Spaanse artikel over Spaanse bouwteams in Madrid) .
• Sterkere financiële en juridische zekerheid met grotere transparantie omdat alles strikt wordt gereguleerd door de Spaanse wetgeving (onafhankelijke auditor, grotere transparantie en medezeggenschap van eigenaren, enz.) en dat het bestuur actief deelneemt aan alle beslissingen.

Verder lezen:

• Alles wat u moet weten over beleggen in Spanje
• Het gebied en de projecten die primair worden aanbevolen voor een investering in 2024-2025
• Veelgestelde vragen en antwoorden over het kopen van een woning in Spanje
• Over het afsluiten van een lening bij een Spaanse bank
• Overzicht nieuwe productie Costa del Sol
• Gids voor Málaga
• Gids voor Nerja
• Gids voor Marbella
• Gids voor de Costa del Sol
• Over pagina spanskafastigheter.se