Tot een paar jaar geleden adviseerden wij al onze klanten om geen geld te lenen voor huisvesting bij een Spaanse bank. De financiële situatie was te onzeker en op een gegeven moment dreigde het risico dat de rente omhoog zou schieten. Het hele Spaanse banksysteem, voor zover het de voorwaarden en de waardering van woningen etc. betrof, was ook slecht gereguleerd. Nu hebben de Spaanse autoriteiten echter, in samenwerking met de grote Spaanse banken, het hele banksysteem gecontroleerd. Nu is het voordelig en veilig om zowel geld te lenen als een huis te kopen rechtstreeks bij een Spaanse bank.

Update over renteverhogingen in Spanje over het eerste kwartaal van 2024:

De rente op Spaanse bankleningen varieert afhankelijk van een aantal factoren, waaronder de looptijd van de lening, de lening-waardeverhouding en de kredietwaardigheid.

De rentetarieven op Spaanse bankleningen zijn het afgelopen jaar gestegen als gevolg van de stijgende inflatie en de verhoging van de belangrijkste rentetarieven door de Europese Centrale Bank. Het is echter nog steeds mogelijk om relatief lage rentetarieven te vinden op Spaanse bankleningen, vooral als u over een goede kredietwaardigheid en een hoge contante storting beschikt.

Als u overweegt een Spaanse banklening af te sluiten, is het belangrijk om verschillende banken en leningaanbiedingen met elkaar te vergelijken om de beste optie voor u te vinden.

De Spaanse bankenvereniging ging in maart 2023 naar buiten en maakte bekend dat "we tot de beste van Europa behoren, misschien wel van de hele wereld". Zoals u weet is het lastig geweest om in Spanje een lening te krijgen na de crisis die in 2007 begon. U mocht maximaal 70% lenen (60% in de praktijk omdat u niet mag lenen voor belastingen etc.). ) en de afschrijvingsperiode is korter dan in veel andere landen. Dit restrictieve gedrag heeft zijn vruchten afgeworpen. De Spaanse inflatie is niet zo hoog als in de rest van de EU en de banken zwaaien niet. Het zal ook een positieve (of liever minder negatieve) invloed hebben op de woningmarkt, al zal er voorlopig sprake zijn van grote voorzichtigheid, waardoor diverse projecten op de woningmarkt worden afgeremd.

De ECB verhoogde de basisrente in mei 2023 met slechts 25 basispunten naar 3,75%, het hoogste niveau sinds oktober 2008, maar signaleerde een vertraging van de renteverhogingen in de toekomst . De 12-maands Euribor bedroeg in april 3,757%, wat betekende dat een kredietnemer met een doorlopende lening met een looptijd van gemiddeld 20 jaar van € 120.000,- zijn maandlasten met € 217 zag stijgen.

Wat betreft de lagere rentetarieven in Spanje in de toekomst:
in Spanje zijn ze niet zo agressief geweest in hun optreden als bijvoorbeeld de Zweedse Riksbank is geweest op het gebied van renteverhogingen. Concreet voorbeeld: In sommige gebouwen (die zich over een paar jaar in de toekomst uitstrekken) zijn de marges verhoogd om de kosten van een eventuele renovatie te dekken. renteverhoging, van de huidige 2,2% naar 2,8% als veiligheidsmarge.

De verwachting is dat de rente in de eurozone al vóór de zomer van 2024 begint te dalen.

Houd er rekening mee dat wij aanvragen alleen doorsturen en helpen beheren aan onze klanten (dat wil zeggen dat onze makelaars ook uw woningaankoop afhandelen). Een taxatie van een woning is maximaal 6 maanden geldig. De bank waarmee wij voor onze klanten samenwerken, brengt geen kosten in rekening voor de taxatie (veel banken rekenen nog steeds vanaf € 400,-). Houd er rekening mee dat de waarde van de woning bepaalt hoeveel u aan leningen kunt krijgen.

Sinds het voorjaar van 2023 werken wij samen met een nieuwe grote bank in Spanje. Ze bieden onder andere veel snellere verwerkingstijden. Onze klanten krijgen snel antwoord op de vraag of ze een lening krijgen of niet. Ze sturen aanvragen naar verschillende banken en houden rekening met de totale kosten van een lening.

• Toen CaixaBank vlak voor de pandemie begon met het aanbieden van een vaste rente, 20 jaar, tegen 2,10% (nominale rente, ervan uitgaande dat de maximale korting wordt gebruikt of bereikt) was dit de laagste Spaanse rente in 30 jaar. Een recordaantal Spanjaarden droeg aldus hun leningen over aan CaixaBank. Sindsdien hebben ook andere banken de rente verlaagd. Vervolgens verhoogden ze de rente opnieuw toen de ECB de rente begon te verhogen.
• Wij werken nauw samen met meertalige bankmanagers in de organisatie. Als u de aanvraag via ons verstuurt, zijn er geen extra kosten verbonden. Het voordeel van via ons inschakelen is onder andere dat u uw juridische en financiële documenten niet via een erkende vertaler naar het Spaans hoeft te vertalen.
• De bank keurt nu ook de hypotheek goed voordat de woning getaxeerd wordt.
• Pas na ondertekening van het reserveringscontract stuurt de bank een onafhankelijke taxateur om de woning te taxeren, maar het is ook mogelijk om zelf een taxatie te laten uitvoeren (dan betaalt u de kosten zelf).
• Zij informeren u over zowel de totale kosten van zowel de lening als de aankoop van een woning.
• AANDACHT! Omdat we momenteel veel aanvragen ontvangen, hebben we besloten dat we voorrang moeten geven aan degenen die ook gebruik maken van onze makelaarsdiensten. 1. Schrijf naar info@spanskafastigheter.se als u een lening wilt aanvragen. 2. Geef ook aan wat voor soort woning u zoekt en waar u in Spanje wilt kopen 3. en hoeveel overwaarde u heeft. De overige documenten worden op een later tijdstip naar de bank gestuurd. De aanvraag kost niets (pas als u zo ver in het leenproces zit voor het kopen van een specifieke woning dat deze volgens de Spaanse wet door een onafhankelijke derde partij moet worden getaxeerd, wordt er een vergoeding aangerekend. De taxatie bepaalt hoeveel u kunt lenen, maar dit weerspiegelt niet noodzakelijkerwijs de werkelijke marktwaarde).
• Uiteraard geven we ook tips en advies over welke gebieden het beste zijn voor investeringen voor verhuur en waardestijging, waar je op zoek moet gaan naar woningen [ zie appartementen in dit exclusieve gebied, Malaga , waar de prijzen nog niet zoveel zijn gestegen als andere gebieden) als u bent op zoek naar een zo goedkoop mogelijk vakantiehuis, bedrijfspand , etc.

Zweedse banken zijn het er zelden over eens dat je een Spaans huis als onderpand hebt voor een Zweedse lening. In Spanje heerst uiteraard de omgekeerde verhouding.

In dit artikel lopen we door wat er geldt voor een lening bij een Spaanse bank, maar we beginnen met welke informatie ze van je willen.

Zo krijg je van een Spaanse bank een leningbelofte voor woningaankoop

Als u deze documenten vóór uw bezoek indient, versnelt dit het proces en kunt u min of meer een leningbelofte krijgen voordat u naar Spanje komt. Leningsverplichtingen bestaan ​​in Spanje verder niet, maar wij vinden het belangrijk dat onze klanten ongeveer weten in welke prijsklasse ze kunnen verhuizen, nog voordat ze langskomen om huizen te bekijken:

Documenten aangevraagd voor een lening bij een Spaanse bank (voor Zweedse klanten)

• AANDACHT! Het is de bank die over deze documenten moet beschikken. Niet Wij. Wij helpen u alleen om contact te leggen met de juiste persoon.
• De belastingaangifte van het laatste aanslagjaar , de volledige belastinggegevens zodat het totale bruto-inkomen wordt weergegeven, en ook de eindbelasting, zodat ze het netto-inkomen kunnen zien. Lees meer over nieuwe belastingwetten in Spanje.
• De 2-3 meest recente loonstroken (of pensioenbetalingen) en werkgeversverklaring (waarop staat welk type arbeidsovereenkomst u heeft)
• Kopie identiteitsbewijs.
• UC : kredietinformatie over schulden in Zweden en mogelijk opmerkingen, bij het Zweedse Informatiecentrum hebben ze voor de banken veel waardevolle informatie verzameld, waarin onder meer de getaxeerde waarde van eigendommen, de aangiften van de afgelopen jaren etc. vermeld staat. Zeer goed als basis. Bezoek: www.uc.se om informatie over uzelf te verstrekken. Vaak sturen ze binnen 24 uur een pdf.
• Bankgelden: een overzicht van uw saldo op rekeningen, servicerekening, spaarrekening, spaarfondsen, aandelenportefeuilles etc. Dit is vooral van belang voor u die een grote lening aanvraagt, maar bijvoorbeeld veel spaargeld heeft geld etc. dat u niet wilt gebruiken. Normaal gesproken zijn kopieën van bankafschriften van de laatste drie maanden voldoende.
• Schulden: informatie over het bedrag aan onbetaalde schulden in Zweden en hoeveel u per maand aan rente en aflossing betaalt. Eén van de belangrijkste aspecten bij het wel of niet krijgen van de lening is uw schuldgraad . De bank laat uw totale schuld slechts een bepaald percentage van uw inkomen bedragen (meestal gaat deze berekening uit van uw netto inkomen). Het percentage varieert van geval tot geval, maar normaal gesproken wordt voor permanent verblijf in Spanje een schuldgraad van 30-35% (tot 40% in bijzondere gevallen) geaccepteerd. Voor vreemdelingen bedraagt ​​de geaccepteerde schuldgraad circa 25-30%.
• Huisvesting : de banken willen weten of de klant een erfpacht- of eigen woning heeft (en zo ja een taxatie van de woning), de kosten van de huur en eventuele schulden etc.

Bent u zelfstandige:

• Dan willen de banken de belastingaangifte en de boekhouding (resultatenrekening en balans) zodat ze de grondslag van uw inkomen kunnen zien. Bij voorkeur de boekhouding en belastingaangifte van de laatste twee jaar.
• In grote lijnen willen de Spaanse banken, net als in Zweden, een brede basis zodat ze een beeld krijgen van uw netto inkomen (na belastingen en vaste lasten in het thuisland) en daarmee uw betalingscapaciteit voor een lening in Spanje kunnen bepalen. .
• Er zijn geen problemen met geld lenen bij een Spaanse bank bij een Zweeds bedrijf. Het is heel gebruikelijk dat Zweedse AB-bedrijven (maar ook andere soorten bedrijven) lenen in Spanje. U kunt echter maximaal 50 procent aan hypotheekleningen krijgen als u de lening in het bedrijf afsluit.
• Daarnaast geldt voor bedrijven doorgaans een korter aflossingsplan. Dit geldt voor zowel Zweedse als Spaanse bedrijven.

Goed om te weten voor wie wil lenen bij een Spaanse bank met behulp van spanskafastigheter.se

AANDACHT! Omdat wij geen commissie ontvangen, helpen wij alleen onze eigen klanten met bankcontacten. We werken samen met verschillende Spaanse banken (ze hebben allemaal Zweedssprekende bankdirecteuren en ander Zweedssprekend personeel, maar houd er rekening mee dat sommige documenten in het Engels kunnen zijn. We helpen u graag verder als u vragen of opmerkingen heeft over bepaalde voorwaarden.) Dit is voornamelijk betreft zowel de grote bank CaixaBank als Cajamar en Banco Sabadell. Wij werken uitsluitend met medewerkers op managementniveau. Wilt u een grotere lening aanvragen voor een investering, dan is de aanvraagprocedure iets anders. Vervolgens organiseren we een ontmoeting met een van de senior managers in Barcelona.

Een groot voordeel van de banken waarmee we hebben samengewerkt is dat ze geen eisen stellen aan hoe weinig je leent . Bij andere Spaanse opties geldt vaak wel de eis dat je x een groot deel van het woningbedrag moet lenen.

Wij vergelijken de verschillende voorwaarden van banken en komen met een oordeel welke bank in uw specifieke situatie het meest geschikt is. geval. Wij bemiddelen en adviseren in uw leenproces. Dit is een gratis dienst die wij aanbieden aan klanten die via ons, of een van onze partners, of bankobjecten hun woning kopen.

Bent u op zoek naar nieuwe productie? De banken zijn steeds restrictiever geworden bij het instappen en financieren van projecten, omdat ze van mening zijn dat er te veel wordt gebouwd in verhouding tot de vraag. De onzekerheidsfactor is dus hoog volgens hun risicoafdelingen. In plaats daarvan willen de banken veiligere soorten projectmodellen zien, zoals bouwteams. Deze drijven de prijzen op tot 35% (waarbij de promotor en zijn torenhoge marges buiten beschouwing worden gelaten) en zijn beter gereguleerd onder de Spaanse wet. De veiligheid is dus aanzienlijk hoger. Lees hier meer over Spaanse bouwteams.

Lees ons geweldige artikel over investeren in onroerend goed in Spanje.

Overzicht: de meest aantrekkelijke projecten van nieuwe huizen en appartementen aan de Costa del Sol en Costa Tropical.

Hoeveel kunt u lenen? 

Normaal gesproken kunt u 60-70 procent van de aankoopprijs lenen (sommige banken willen tot 90%, maar het komt zelden voor dat u zelfs als u deze koopt meer dan 70% kunt lenen). Houd er rekening mee dat u niet mag lenen voor belastingen en toeslagen . 40 procent eigen vermogen van het totaalbedrag betalen (bij een lening van bijvoorbeeld 70% moet je dus ongeveer 30 procent eigen vermogen hebben). Hoeveel u kunt lenen, hangt voor een groot deel af van wat voor soort woning u koopt en waar deze zich bevindt. Koopt u een beleggingswoning in een populaire wijk met een lange historie (of goede voorwaarden voor) verhuur, dan heeft u meer kans op een hoger bedrag dan wanneer u een renovatieobject op het platteland koopt.

De taxatie van uw Spaanse woning wordt uitgevoerd door een onafhankelijke derde partij. Vóór de crisis hadden de banken hun eigen waarderingspersoneel. Dit is niet langer toegestaan ​​omdat de banken daardoor klanten met hoge leningen aantrokken en zo de zeepbel opblazen. Is de woning hoger getaxeerd dan de verkoopprijs (of andersom), dan is dat het laagste bedrag waarvoor u een lening kunt krijgen . Als het huis bijvoorbeeld getaxeerd is op 1,2 miljoen SEK, maar u koopt het voor 1 miljoen SEK, dan kunt u 60-90% van 1 miljoen SEK lenen.

Opmerking. Sommige buitenlandse banken (zoals Deense en Zweedse banken) stellen op dit moment als minimumvereiste dat je minimaal 100.000 euro leent om een ​​lening te krijgen. De Spaanse banken die wij aanbevelen en waarmee wij samenwerken, hebben deze vereiste niet

Hoe hoog is de rente op een lening in Spanje?

[Merk op dat de laagste rente meestal wordt verkregen als de lening voor 20-25 jaar wordt aangegaan.] Er is een individuele rente-instelling, wat betekent dat uw rente afhankelijk is van een aantal verschillende factoren, zoals waar en wat u koopt, uw inkomen etc. (uw risicoprofiel). Gemiddelde rente van CaixaBank op het moment van schrijven: Euribor + 3,8. [ De Euribor-waarde vindt u hier ]

Het gemiddelde rentetarief voor een lening in Spanje daalde van 4,21% naar 3,29% tussen 2015 en 2016 en bleef jarenlang dalen. Deze is echter licht gestegen in verband met de renteverhogingen om de inflatie in de nasleep van de energiecrisis te beteugelen22.

De voorwaarden van de hypotheek vallen onder de risicocriteria van La Caixa. Leningopties:

• Hypotheek. Met de Préstamo Hipotecario Bonificado (de gesubsidieerde hypothecaire lening) stelt u bij aanvang van de deal een forfaitair bedrag van het gehele kapitaal ter beschikking en dit altijd met de woning als garantie.
• Met een gemengde gesubsidieerde rente. De eerste jaren kunt u profiteren van vaste quota met een aantrekkelijke rente, zonder dat u na enkele jaren een variabele rente hoeft op te geven.
• Met een vaste gesubsidieerde rente. De zekerheid van vaste quota met aantrekkelijke rentetarieven gedurende de hele looptijd van de lening.
• Met variabele rente. 

Als u vooraf wilt weten (als u een leningsbelofte aanvraagt) hoe hoge rente u kunt verwachten, heeft de bank antwoorden nodig op de volgende vragen:

• De prijs van de woning die u gaat kopen (dan moeten wij vooraf weten welke woning u van plan bent te kopen).
• Netto inkomen per jaar.
• Heeft u nog andere leningen, zo ja, hoeveel betaalt u per maand?
• Bent u eigenaar van onroerend goed?
• Heeft u een hypotheek in Zweden? Hoeveel betaalt u per maand aan de lening?
• Heeft u panden die u verhuurt? Hoeveel brengen ze maandelijks binnen?
• Wat heeft u voor baan? Hoe lang bent u werkzaam bij uw huidige baan?
• Opmerking. Houd er rekening mee dat het lastig is om bij een Spaanse bank een lening te krijgen voor huisvesting in plattelandsgebieden. Als u financiering zoekt voor landelijke objecten, wendt u dan eerst en vooral tot uw Zweedse bank.

Wanneer moet u de lening qua leeftijdsgrens hebben afgelost?

Sommige banken hanteren een limiet van 67 jaar op een hypothecaire lening, andere zijn op dat punt wat genereuzer. De meeste hebben de leeftijdsgrens inmiddels gewijzigd naar 75 jaar. Binnenkort zullen alle banken die leeftijdsgrens voor termijnbetalingen hebben bereikt.

Hoe lang is de aflossingsperiode van een Spaanse woninglening? Voor een buitenlander bedraagt ​​de terugbetalingstermijn doorgaans 20 jaar.

Spaanse leningen (evenals RUT- en ROT-aftrek) zijn aftrekbaar in Zweden .

Servicepakket voor wie een huis koopt in Spanje

CaixaBank (in de volksmond "La Caixa"), of HolaBank, zoals het onlangs werd omgedoopt in termen van kantoren gericht op de internationale markt, biedt verschillende soorten diensten aan die zijn aangepast aan degenen die net een huis in Spanje hebben gekocht.

Dit betreft onder meer:

Het CaixaBank Clubpakket met hypotheekleningen tegen de laagst mogelijke rente, creditcards, auto- en opstalverzekeringen en alarmsystemen voor de woning. Callcenter dat 24 uur per dag geopend is. Juridische begeleiding, evenals direct contact met timmerlieden en loodgieters.

CaixaBank biedt ook een concept aan dat zij "Living Solutions Plan" noemen en waarmee u toegang krijgt tot hulp bij het vinden van huishoudelijke hulp (voor een voltijdbaan of bijvoorbeeld schoonmaakdiensten), hulp bij het boeken van afspraken met Zweedssprekende artsen, hulp bij alle papierwerk betrokken bij de aankoop van een Spaanse woning (evenals de betaling van jaarlijkse belastingen, enz.). Lees antwoorden op veelgestelde vragen over het kopen van een huis in Spanje.

Links naar onze nieuwsbrieven met de beste investeringen in verschillende delen van de Costa del Sol:

• Nieuwsbrief Nerja
• Nieuwsbrief Marbella en de rest van de westelijke Costa del Sol (Mijas, Fuengirola, Estepona etc)

Bent u benieuwd naar uw mogelijkheden om een ​​lening af te sluiten bij een Spaanse bank? Stuur uw vragen naar info@spanskafastigheter.se en wij nemen contact met u op zodra we tijd hebben.

Wij kunnen alleen degenen helpen die, zoals eerder vermeld, ook aangeven : 1. Welk type accommodatie u zoekt. 2. Waar in Spanje solliciteert u? 3. Hoeveel eigen vermogen u heeft. 4. Waar u zich bevindt in het proces (als u onderweg bent om de plaats te bekijken, als u op het punt staat om op een specifiek huis te bieden, of als u van plan bent verder naar beneden te reizen).