Los precios de parcelas y los materiales de construcción se han disparado en los últimos años en España. Al mismo tiempo, se construyen proyectos cada vez más grandes con márgenes cada vez mayores. La mayoría de los analistas son conscientes de que esto corre el riesgo de generar miniburbujas en el mercado, y que muchos de los proyectos que se venden ni siquiera se completarán, ya que no se venderán suficientes apartamentos o casas para cubrir los gastos del promotor (constructor) que financia cada proyecto. Este problema no ha hecho más que agravarse con la inflación y el aumento de los tipos de interés.
En estos proyectos de construcción, también falta transparencia y seguridad para compradores . Esta situación preocupa a muchos, en particular a los grandes bancos españoles responsables de la seguridad. Sin embargo, existe una solución que sacará a España de este dilema, y esta solución se encuentra en un modelo de trabajo que ha tenido éxito en el pasado.
Los equipos de construcción son más económicos y significativamente más seguros para el comprador.
La solución son las llamadas comunidades de construcción que no sólo Reduce los precios pero también aumenta la seguridad tanto para el comprador individual como para el banco.
Las líneas anteriores ya son y serán aún más relevantes tras la crisis del coronavirus y la inflación. Muchos de los grandes proyectos que se están vendiendo en España simplemente no se concretarán. Los proyectos más pequeños, donde los compradores , como grupo, en lugar de un promotor, compran el terreno y construyen, son la única salida.
Al leer los periódicos suecos, es fácil tener la impresión de que todo se ha retrasado y encarecido, etc. Esto no es una verdad general. Nuestro proyecto... Colina de Alta En Nerja, por ejemplo, la construcción comenzó en el primer trimestre 1.202 y se adelantó unos tres meses durante el otoño, y ha seguido avanzando. Es cierto que algunos materiales se han encarecido, pero otros se han abaratado. Claro que los precios aún pueden subir un poco, pero como se ve ahora, los precios de los materiales y las entregas se normalizarán. Esta comunidad de construcción tenía muy buenos precios cuando la lanzamos y la situación, como pueden ver en la imagen de la construcción, es excelente. Finalmente, queremos añadir que estamos muy satisfechos con la empresa constructora y sin duda les contrataremos para construir más de nuestros próximos proyectos.
El valor de las construcciones nuevas atractivas y llave en mano aumentará con gran probabilidad en la primera mitad (a partir de la segunda mitad de 2024) del siglo XX.Especialmente en zonas como Malaga , Nerja y sus alrededores, donde ya había escasez de nueva producción antes del coronavirus. Dado que el interés por la nueva producción ha aumentado (los precios subieron un 10 % solo en julio de 2021), queda por ver si el mercado puede resolver todos los cuellos de botella que han surgido y entregar la nueva producción antes de lo previsto.
En este artículo explicamos por qué el modelo de asociación de viviendas está en auge nuevamente en España (pero también en Suecia, y no menos importante en Alemania y otros países) y por qué también debería considerar invertir en un apartamento o casa en una asociación de viviendas en España, ya que la seguridad para usted es mucho mayor y precios hasta un 25% más bajos (pero aún más bajo según las cifras reales que tenemos en invierno 23, de varios proyectos. Ha habido menos construcción de lo esperado en los últimos años, mientras que la demanda de nueva producción llave en mano es mayor que en muchos años, lo que impulsa aún más los precios una vez finalizados). El modelo de comunidad de construcción también se debe a varias razones, además de los precios deprimidos, más atractivo para el inversor. Más información sobre la seguridad y otras ventajas de este modelo a continuación. Más adelante en el artículo, también encontrará... todos los proyectos que se están vendiendo aquí y ahora, y que están en marcha durante el añoDefinamos primero este concepto de construcción rentable.
Tenga en cuenta que los precios suelen ser mucho más bajos por metro cuadrado para una sociedad de crédito hipotecario, por lo que la legislación española busca evitar la especulación. Según la legislación española que regula esta solución de proyecto, cada persona (esta ley también se aplica a las empresas) tiene derecho a... adquirir un máximo de 2 viviendas en una comunidad de viviendas por comunidad autónomaSin embargo, cabe destacar que una vez terminadas las viviendas (y disuelta la comunidad de propietarios, convirtiéndose legalmente en apartamentos comunes), se puede comprar en otras comunidades si se desea. El motivo de esta ley es que las comunidades de propietarios son más económicas que las promociones y el objetivo es evitar que los inversores individuales se concentren en una sola zona, adquiriendo varias propiedades y distorsionando los precios mediante alquileres elevados o pura especulación.
La banca española rechaza cada vez más el modelo actual de promotora y considera que la construcción de comunidades es una forma de construcción más segura para todas las partes. Sin embargo, es un proceso legalmente complejo pilotar este tipo de proyecto a través de todos los organismos estrictamente regulados, y pasará mucho tiempo antes de que este concepto vuelva a estar ampliamente disponible. Actualmente, lo más común es el competitivo mercado madrileño, donde el aumento de los precios del suelo ha obligado a la banca a frenar las costosas promociones inmobiliarias. Con la Gran Recesión de la primera década del siglo XXI aún presente, la banca vuelve a buscar proyectos donde la financiación (incluida la revisión financiera de cada compradores ) sea más segura.
¿Qué es una comunidad de construcción?
¿Qué es una comunidad de construcción y por qué invertir en este modelo en lugar de un modelo de promoción tradicional?
Byggemenskap.se tiene la siguiente definición del modelo:
Las motivaciones para formar parte de una comunidad constructora pueden variar. Puede tratarse del deseo de vivir juntos, del diseño de la vivienda, de la construcción ecológica, de cómo se quiere vivir como persona mayor, o de querer quedarse con las ganancias de construir en lugares atractivos.
Para la sociedad, construir comunidades es una forma de lograr un desarrollo urbano más interesante y variado. La experiencia en Alemania muestra una arquitectura de mayor calidad e interés, mayor diversidad y un mayor compromiso con la vivienda propia. Las desventajas pueden ser que las voluntades contrapuestas dificultan el proceso, además de requerir paciencia y dinero durante un largo periodo antes de obtener los frutos.
Una asociación de construcción (es decir, Baugemeinschaft) es simplemente una asociación de personas que compran conjuntamente un parcela , planifican y hacen construir uno o más edificios.
Las empresas constructoras pueden entonces utilizar diferentes formas de propiedad en la propiedad terminada, como condominios, arrendamientos cooperativos, derechos de propiedad o arrendamiento. La asociación suele priorizar las viviendas, como las respetuosas con el medio ambiente o las adaptadas a las necesidades de los niños, etc. Nuestro enfoque es encontrar la mejor inversión posible tanto para el alquiler como para el valor añadido. Buscamos parcelas en ubicaciones atractivas con precios atractivos y construimos al menor coste posible sin comprometer la calidad. Ofrecemos un concepto integral para el alquiler de las viviendas, que incluye la gestión del conserje, la gestión de llaves, la gestión de licencias y la comercialización en portales internacionales para maximizar la ocupación. Ya en la fase de planificación, contamos con inversores con quienes colaboramos en el diseño de los edificios. Sin embargo, no es necesario que los compradores de nuestras comunidades de construcción se unan para invertir. Aproximadamente el 50% de los compradores son familias de hecho con hijos que buscan viviendas amplias en ubicaciones seguras, cerca del aeropuerto y del mar, etc. Para ellos, el potencial de alquiler y el aumento de valor son una ventaja, y no el objetivo principal de la compra.
Tenga en cuenta que cuando la construcción esté terminada [en comunidades de construcción en español] la comunidad se disuelve y los apartamentos se consideran legalmente como apartamentos ordinarios ocupados por sus propietarios nuevamente. Por lo tanto, es No hay ninguna diferencia Ser propietario de un piso adquirido a través de una sociedad de crédito hipotecario, en comparación con cualquier otro modelo de promoción en España, es una forma sencilla, rentable y segura de construir viviendas.
En Suecia y Alemania es habitual que todos los propietarios participen desde el principio y diseñen el alojamiento, pero este no es el caso en las sociedades de crédito hipotecario españolas. El objetivo principal de bajar los precios En comparación con un modelo de promotora, la participación de 10 nacionalidades diferentes en el proceso básico ralentizaría demasiado la construcción. Además, existen estrictos códigos de construcción españoles y planos detallados con los que trabajar. En España, la ubicación (preferiblemente elevada, cerca del mar o del aeropuerto) es más importante que el diseño del alojamiento en sí.
Sin embargo, los precios de las parcelas se están disparando, por lo que se requiere una amplia red para encontrar las parcelas restantes, de tamaño adecuado, en buenas ubicaciones y a precios razonables, para poder construir un producto atractivo y asequible. Encuentra estas parcelas eso es Nuestra tarea principal. Además, nuestra estrategia es vender principalmente a compradores escandinavos, lo que simplifica todo el proceso, ya que la mayoría de las personas (por ejemplo, los escandinavos no quieren limitar la posibilidad de alquilar su casa) tienen la misma opinión sobre el diseño de la comunidad, así como las reglas de la asociación de vivienda, etc.
La asociación no tiene deudas después de la mudanza.
Tenga en cuenta también que en Suecia las comunidades de propietarios suelen estar endeudadas, lo que afecta a los alquileres de los condominios que las conforman. Esto no ocurre en España, donde generalmente no se conceden préstamos. Aunque las comunidades de propietarios españolas no tienen deudas, sí se cobran cuotas de superficie (cuyo importe varía entre 500 y 2200 € anuales) una vez al año para el mantenimiento de la propiedad, la piscina, el alumbrado, las zonas verdes, etc.
Todos los pagos en una comunidad de construcción se realizan durante el proceso de construcción y se financian paso a paso (además están asegurados por una compañía de seguros externa que garantiza que recuperarás el dinero depositado más los intereses En caso de imprevisto durante la construcción, todos los pagos a terceros se realizan a través de la cuenta bancaria separada del proyecto, según un calendario de pagos estrictamente regulado. Las comisiones de los arquitectos, agentes inmobiliarios , gerentes de proyecto, auditores, etc., también se pagan a través del banco encargado por la comunidad de la construcción para gestionar las finanzas de la obra.
La comunidad de constructores atrae a los inversores que desean ver un alto retorno de la inversión.
La Junta Nacional Sueca de Vivienda, Construcción y Planificación define un concepto relacionado: “El concepto de comunidad de desarrolladores también existe y puede ser sinónimo de comunidad de construcción, pero también puede significar que uno o más de los miembros del grupo no vivirán en la casa ellos mismos, sino que participarán como inversores a largo plazo y verán la copropiedad de la casa terminada como una inversión de capital”.
Aproximadamente el 50% de nuestros compradores pertenecen a este grupo particular, es decir compradores inversores que invierten para obtener ingresos mediante el alquiler y el aumento del valor a largo o corto plazo (el precio de un apartamento sobre plano en España aumenta significativamente al mudarse). En sentido estricto, comercializamos "Comunidades de Constructores", ya que varios compradores escandinavos, a quienes nos dirigimos principalmente con estos proyectos, son inversores puros.
Por lo tanto, ofrecemos, como ya se ha mencionado, un concepto integral con una empresa independiente para el alquiler, y ayudamos con el proceso de obtención de una licencia para el alquiler, etc. Un aspecto muy importante en este contexto es también que Incluimos en los estatutos de la asociación, desde el principio, que estará permitido en el futuro. Alquilar su vivienda a quien lo desee. Una vez obtenida la licencia de alquiler, esta no puede revocarse retroactivamente según la ley. Esto se debe a la nueva ley que permite a las asociaciones de vivienda de Malagaprohibir o restringir el alquiler turístico sometiéndola a votación en una asamblea. Basta con que tres quintas partes de los propietarios de una asociación de vivienda voten a favor de la prohibición para que se aplique. Esto también incluye nuevos proyectos con nueva producción, donde en muchos casos la posibilidad de alquilar a turistas está prohibida desde el principio. Sin embargo, los apartamentos de nueva construcción que permiten el alquiler son moneda corriente en mercados como Malaga capital, Nerja y Marbella donde la demanda es enorme.
spanskafastigheter.se y nuestra historia y futuro con las comunidades de construcción españolas
Nuestro abogado corporativo, Francisco López, cuyo padre aplicó con éxito el modelo de proyecto de construcción comunitaria en la provincia de Malagahace varias décadas, se dio cuenta, incluso antes de que la construcción de obra nueva se reanudara tras la crisis, de que para vender un proyecto en un plazo razonable, era necesario reducir los precios sin comprometer la calidad. Por ello, retomó el concepto de construcción comunitaria y encontró financiación para una parcela en una ubicación atractiva en la popular localidad Nerja. Vendimos ese proyecto Terrazas de Ladera en un tiempo récord.
Luego lanzamos Otra comunidad de construcción (Balcon del Mar) En la misma zona, Ladera del Mar en Nerja, al año siguiente. Ese proyecto también se agotó rápidamente gracias a los precios competitivos.
Ya en la fase de planificación de nuestras anteriores comunidades de promotores, se despertó un gran interés entre los bancos, etc., y establecimos contactos importantes. El modelo de comunidad de promotores resulta atractivo principalmente para los bancos porque ofrece una forma más segura, para todos los involucrados, de planificar y construir. Los precios son más bajos y la transparencia es mayor, y el modelo estrictamente regulado, con un auditor independiente, cuentas bancarias especiales abiertas por el banco que gestionan todos los pagos a subcontratistas, así como agentes inmobiliarios y gestores de proyectos, etc., y una compañía de seguros que garantiza todo el dinero depositado por compradores , es significativamente más seguro. Los departamentos nacionales de riesgos de los bancos también tienen mayor capacidad para regular este tipo de proyectos. Por ejemplo, cada compradores individuales aprobados por el banco, independientemente de si solicita un préstamo o no.
El gran reto ha sido encontrar empleados familiarizados con el cumplimiento de todas las leyes y normativas aplicables a este tipo de construcción. En este sentido, nuestro equipo, y prácticamente solo otra empresa importante de Costa del Sol conoce este modelo de trabajo.
Juntos exploramos Costa del Sol en busca de parcelas atractivas tanto en zonas céntricas de la creciente Malaga como en las parcelas de los pueblos costeros circundantes. Posteriormente, diseñamos casas y apartamentos y formamos comunidades de viviendas que comercializamos principalmente entre los escandinavos. A través de nuestro socio internacional, también alquilamos las viviendas en el mercado internacional. Sin embargo, este concepto también interesa a los inversores internacionales. Por lo tanto, a largo plazo, no nos limitaremos al relativamente limitado mercado escandinavo.
Nuestros últimos equipos de construcción
Vendido/en construcción a continuación:
18 casa adosada cerca de la playa en Punta Lara Nerja
Amplias terrazas en la azotea. Cocinas equipadas. Piscina comunitaria y agradables zonas de reunión en la zona. Orientación sur. 2-3 dormitorios. [Nota: vendido y en construcción, pero escriba a info@spanskafastigheter.se si desea estar en la lista de espera, por si alguien regresa]. Lea más aquí.
8 apartamentos en una posición elevada en Nerja- Colina Alta
Colina Alta en Nerja
Tras el cambio de año, lanzamos 8 apartamentos sobre plano en Nerja. Ubicación elevada con vistas al mar. Sol de tarde. Urbanización pequeña en una zona tranquila, a poca distancia del centro y la playa, con piscina y garaje. Los precios del terreno, renegociados y acordes al mercado, nos han dado la oportunidad de ofrecer estos apartamentos a precios fantásticos. 2 dormitorios, terraza, desde menos de 200.000 €. Dúplex de 2 dormitorios y 3 baños, por menos de 350.000 €. Lea más sobre Colina Alta aquí. Estas obras ya están vendidas, pero algunas podrían ponerse a la venta una vez finalizadas. Si desea estar en la lista de espera, escriba a info@spanskafastigheter.se
Siempre lanzamos nuestros proyectos (pero también promociones regulares para las que obtenemos derechos de venta, en la medida de lo posible) con comunidades de construcción en Adelántate a nuestro boletín de seguidores.
- Inscribirse al boletín para Nerja, Torrox y Costa Tropical aquí (así como Malaga ciudad).
- Inscribirse al boletín para Marbella, Estepona, Benalmádena, Torremolinos y todos los demás centros turísticos de la Costa del Sol occidental (así como la ciudad Malaga ) aquí.
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Equipos de construcción en la etapa de planificación en 2024:
Nerja
Al momento de escribir esto, estamos negociando precios con los propietarios de las tierras, al mismo tiempo que traemos financistas para asegurar las tierras.
Conclusión y resumen
El margen de beneficio de un modelo de promoción tradicional, habitual en el mercado inmobiliario español, es significativamente mayor. Comisiones más bajas, etc., para todos los involucrados en una comunidad de construcción significa... precios finales más bajos, de alrededor del 25%. Además, el modelo de trabajo implica mayor transparencia y codecisión para compradores . La junta directiva es elegida por todos los socios, quienes también tienen derecho a voto en diversos asuntos importantes durante el proceso de construcción. La junta recibe información continua de la dirección del proyecto y del auditor independiente sobre todo lo que ocurre en la construcción y toma ciertas decisiones en nombre de los socios. Sin embargo, ciertas decisiones deben ser votadas por cada socio. Todo está regulado por la legislación española específica para las asociaciones de constructoras, y todos los pagos de comisiones a agentes inmobiliarios , directores de proyecto y subcontratistas/constructores, etc., se gestionan por el banco a través de una cuenta bancaria específica a la que solo el banco tiene acceso. Una compañía de seguros.. garantiza todos los pagos de compradores Durante el proceso de construcción.
En términos generales, Así funciona el proceso de comunidad de construcción en España:
1. La dirección del proyecto identifica un parcela adecuado (un abogado revisa el plano detallado del terreno para garantizar que sea apto para una comunidad de vecinos) para la venta e inicia las negociaciones con parcela propietario. El terreno queda inmovilizado durante un periodo determinado.
2. Luego se registra una comunidad de construcción y se crea una cuenta en un banco que también proporciona financiación bancaria para la construcción, mientras los arquitectos elaboran un plan de construcción.
3. Se empiezan a recoger las reservas de las viviendas y al mismo tiempo se solicita el permiso de obra al municipio.
4. Una vez vendidas todas las viviendas, se forma la junta directiva de la sociedad de crédito hipotecario. Se invita a todos compradores a una reunión de la junta, donde, entre otras cosas, se elige a un presidente.
5. La empresa constructora es seleccionada por la junta directiva en consulta con la gerencia del proyecto luego de un proceso de cotización.
6. El terreno es comprado por la comunidad constructora y luego comienza la construcción.
7. Una vez finalizado, se otorgan escrituras de propiedad a cada propietario y se disuelve la asociación de propietarios. Cada apartamento se considera legalmente como cualquier apartamento ocupado por su propietario. Lo mismo aplica a la asociación de propietarios del complejo. Cabe destacar que esta asociación económica... no tiene un préstamo con responsabilidad solidaria de pago una vez finalizado. Las cuotas de la comunidad (que deben considerarse como alquiler) no se ven afectadas por un posible aumento de los tipos de interés, ya que no hay deudas en la comunidad.
⁃ Los dos aspectos más fundamentales del modelo de trabajo comunitario de construcción en su diseño español:
- Precios más bajos Al eliminar al promotor de la ecuación (esto significa que tanto nosotros como los demás involucrados en el proyecto recibimos comisiones significativamente más bajas de lo habitual, y que tenemos que esperar hasta que se complete, pero también significa que obtenemos un producto mucho más fácil de vender), los promotores de construcción tradicionales simplemente no están dispuestos a reducir los márgenes de beneficio de la misma manera que lo hace una empresa constructora. Dependiendo de la complejidad y el volumen del proyecto, los márgenes para una promoción de construcción tradicional son de al menos el 15% y hasta el 25%. Los honorarios de gestión de proyectos para una empresa constructora son del 7% al 12%.Lea más en español sobre las comunidades de construcción españolas en Madrid aquí).
- Mayor seguridad financiera y jurídica con mayor transparencia ya que todo está estrictamente regulado por las leyes españolas (auditor independiente, mayor transparencia y codeterminación de los propietarios, etc.) y el consejo participa activamente en todas las decisiones.
Más lecturas:
- Todo lo que necesitas saber sobre invertir en España
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