Mulți clienți ne-au întrebat despre posibilitățile de închiriere a locuințelor lor în Spania. Majoritatea agenților imobiliari, agențiilor de rezervări etc. tind să nu înțeleagă aceste cifre, deoarece nu există niciodată garanții. Cu toate acestea, ne-am gândit că ar fi potrivit să clarificăm puțin acest subiect al închirierii locuinței dvs. în Spania în 2026. Cât de mult vă puteți aștepta să câștigați pentru diferite tipuri de locuințe, ce să luați în considerare chiar înainte de a cumpăra casa, capcanele închirierii pe cont propriu, cât percep agențiile de închiriere etc.

Exemple de venituri din închirierea diferitelor tipuri de locuințe

Nota că, atunci când se folosesc cifre concrete, așa cum facem mai jos, acestea pot fi ușor interpretate ca un „randament garantat”. Dar nu există niciodată garanții. Deci, în exemple, este vorba despre un „randament așteptat”. Există unii jucători care oferă venituri garantate, dar este foarte rar ca aceste proiecte să aducă mai mult decât suma garantată (în jur de 5%).

Avem Nerja ca punct de plecare pentru exemplele noastre, deoarece Nerja este un oraș care nu a fost lovit la fel de puternic de criză ca restul Costa del Sol. Este adevărat că vânzările și închirierile au scăzut și acolo în anii de criză, dar nu în aceeași măsură. Nu există așa-numitele zone fantomă în Nerja . De exemplu, dacă lovești (mai multe despre asta mai jos) cu o proprietate ieftină obiect bancar într-o zonă mai puțin populară, indiferent de locul din Spania, riști să nu o poți închiria deloc, ceea ce pierzi pe termen lung (în plus, aprecierea va fi mai proastă).

Cele mai bune investiții în Nerja aici și acum (articolul din colecția cu case în diferite intervale de preț este actualizat săptămânal)

Tarifele de închiriere sunt mai mari în majoritatea zonelor din Nerja decât au fost vreodată. Acest lucru are legătură cu faptul că Nerja este acum populară și în lunile de iarnă. În plus, prețurile au crescut brusc în timpul inflației din ultimii ani. Având în vedere dezvoltarea relativ puternică a Spaniei în majoritatea sectoarelor, ne așteptăm ca creșterile de prețuri să continue să crească brusc în 2025 și 2026.

• Penthouse nou construit cu 2 dormitoare, Ladera del Mar (preț de vânzare 400.000 €), Nerja. Pe baza cifrelor de acum doi ani și a numărului de rezervări pentru 2024 până în toamnă (când am avut acces la ele) și în combinație cu prețurile medii lunare [iulie 1136 € pe săptămână. August 1558 €. Martie 558 €. Octombrie 926 €], cu un grad de ocupare (clientul folosește și el apartamentul câteva săptămâni pe an) de 40 de săptămâni rezervate pe an, se obține un venit brut de aproximativ 42.000 € pe an.
• Casă de oraș second-hand în stare bună în zona Burriana (preț de vânzare aproximativ 470.000 €) O casă cu 3 dormitoare aduce peste 30.000 € pe an.
• Apartament Oasis Capistrano cu 2 dormitoare (preț de vânzare 250-280.000 €): 20.000 de euro pe an.
• Exemple de locuințe puțin mai ieftine: Capistrano Village este un exemplu de zonă de vacanță populară în Nerja , care aduce venituri bune, indiferent de situația mondială etc. Ultima dată când am analizat cifrele pentru un astfel de apartament, vă puteți aștepta la un venit de aproximativ 20.000 de euro pe an pentru un apartament cu un dormitor în Capistrano Village și peste 25.000 de euro pentru un apartament cu două dormitoare în aceeași zonă. După pandemie, însă, este clar că oaspeții încep acum să caute case mai moderne, nou construite, de închiriat. Rețineți atunci când investiți că va deveni din ce în ce mai dificil să obțineți un grad ridicat de ocupare în casele mai vechi, cu cât ne apropiem de anii '30. Cu toate acestea, Capistrano va fi întotdeauna popular.
• Firma de închirieri ia cam 20-40% (în unele cazuri 10-15% dacă aduci clientul personal, de exemplu o cunoștință care vrea să închirieze sau un anunț prin Blocket) pentru tot ce ține de el, restul îl păstrezi tu. Cu toate acestea, nu există nicio cerință, și niciodată nu există, ca să fii obligat să-ți închiriezi apartamentul prin intermediul lor. Pentru majoritatea oamenilor, însă, este nesustenabil să te ocupi de toate singur, acasă, din Suedia.
• Airbnb este o modalitate din ce în ce mai populară de a-ți închiria o locuință.
• Un alt exemplu, pentru investitorii cu mulți bani, este apartament de luxr (odată cu pandemia, interesul pentru casele de lux, sau casele mari în general, a crescut semnificativ) pe o plajă din Nerja (Carabeo) care costa 800.000 de euro și aducea deja în 2012 închirieri de 50.000 de euro pe an. Câțiva ani mai târziu, aducea în jur de 85.000 de euro. Astăzi probabil aduce puțin peste 100.000 de euro. Un randament foarte bun, cu alte cuvinte. Nerja este oarecum unică prin modul în care atrage familii cu copii cu buget redus, dar și britanici, germani și ruși bogați.
• Un segment din ce în ce mai interesant pentru investitori îl reprezintă vilele de lux din gama superioară de preț. Acestea pot aduce sume foarte mari în anumite perioade ale anului. Cu toate acestea, este important să existe o companie de închirieri care să fie la curent cu situația și să poată reduce prețul și să deruleze o campanie, atunci când este necesar, pentru a închiria cât mai mult posibil pe parcursul anului. Când vine vorba de cazare de lux, linia dintre a aduce x mii de euro într-o lună și nimic este foarte subțire. Citește un exemplu real din 2019 al unei vile de lux din Nueva Andalucia, Marbella (așteptați-vă acum la venituri cu aproximativ 30% mai mari).
• Restul Spaniei atunci? În medie, te poți aștepta să închiriezi un apartament cu 2 dormitoare în Torrevieja pe Costa Blanca, lângă plajă, 22 de săptămâni (încă foarte mult, majoritatea stațiunilor din Spania nu se apropie de 22 de săptămâni) pe an. Conform celui mai recent raport pe care l-am primit de la o importantă companie de închirieri din Torrevieja, gradul de ocupare (în mare parte din cauza pierderii turiștilor din țări precum Turcia, care aleg în schimb stațiunile mai ieftine din Spania) va fi mai aproape de 25 de săptămâni în viitor. Gradul de ocupare în Nerja este de peste 40 de săptămâni pe an.
• În zone precum Insulele Canare, Mallorca și Barcelona, ​​există restricții stricte privind închirierile, așa că aceste zone nu prezintă interes pentru investitorii serioși.
• Zona care atrage cei mai mulți investitori în acest moment și acesta este doar începutul, conform majorității observatorilor, este Orașul Malaga (atât pentru închiriere, cât și pentru creșterea valorii). Un mare avantaj al Malaga este că, chiar și în cazul unei scăderi bruște a turismului din diverse motive, este întotdeauna ușor să închiriezi proprietatea către companii, avocați, medici etc. Există o presiune mare asupra locuințelor în oraș, iar prețurile încep să crească vertiginos și la locuințele de la periferia orașului. Un dezavantaj major îl reprezintă restricțiile privind închirierea care a fost introdus în mai multe zone ale orașului în 2025. Acest lucru face mai dificilă orientarea prin orașul Malaga . Prin urmare, pentru o investiție mai ușoară și mai sigură, se recomandă Nerja.
• De asemenea, este bine de știut că Impozitul pe veniturile din chirii a scăzut la 19% (A fost de 24,75% pentru o perioadă lungă de timp. De asemenea, puteți face deduceri pentru întreținere, asigurarea locuinței și orice altceva care poate fi atribuit afacerii dvs. de închirieri.).
• Încă poți deduce din impozitul pe profit pentru renovările locuinței în Spania.

Cifrele de mai sus sunt medii și se pot modifica, în sus sau în jos (ceea ce pare foarte puțin probabil), dar ilustrează faptul că dacă vrei să câștigi bani din casa ta din Spania, ar trebui să fie amplasată în așa-numita „linie frontală” sau într-o zonă de vacanță populară, cum ar fi Capistrano Village. De altfel, niciuna dintre casele din exemple nu costă mai puțin de 170.000 €. Ceea ce ne aduce la următorul subiect.

Cât despre ieftin obiect bancar Au fost puțin mediatizate în presa suedeză o vreme. 99% din toate proprietățile băncilor sunt situate în zone în care poate fi dificil să se închirieze. Prin urmare, nu sunt interesante pentru investitorii care doresc să obțină venituri pasive prin închirieri (aprecierea acestor proprietăți recuperate de bănci va fi, de asemenea, cel mai probabil scăzută), dar dacă intenționați să lucrați și să locuiți în Spania, puteți găsi în continuare o afacere reală prin intermediul băncilor.

Aceste zone sunt cele mai bune pentru apartamente și case de închiriat

Acum, anumite zone din Malaga (părți din zonele centrale, cartierele istorice și Limonar/Malagueta) atrag cei mai mulți investitori. Tendința este că tot mai mulți oameni aleg Malaga ca bază pentru vacanța lor pe Costa del Sol. Este pur și simplu cea mai convenabilă opțiune, deoarece toate legăturile pornesc din Malaga. Citește mai multe despre potențialul orașului Malaga în acest articol. 

Costa del Sol a dominat noul clasament în vara anului 2023 una dintre cele mai populare destinații din Spania – Nerja în frunte.

Top 15 clasamente de la experții spanioli „Spain-Holiday” și Holdu:

Nerja, Benalmadena, Marbella, Malaga, Benidrom, Fuengriola, Torrmeolinos, Salou, Estepona, Alicante, Barcelona, ​​​​Sitges, Moraria, Calpe, Denia. 

Conform unui studiu realizat de organizatorii târgului imobiliar SIMA din Madrid, interesul pentru investițiile în case de vacanță este în creștere. Aceștia au descoperit că investitorii în închirieri de vacanță au crescut de la 21% dintre participanți în urmă cu doi ani la 34% în prezent, în timp ce investitorii obișnuiți în închirieri au scăzut de la 77% la 64%. Noua lege a locuințelor este unul dintre factorii care îi determină pe investitorii imobiliari să se îndepărteze de închirierile pe termen lung și de cele pe termen scurt și de vacanță.

Conform cifrelor autorităților spaniole, prețurile totale de închiriere în provincia Malagaau crescut mai rapid decât oriunde altundeva în Spania între 2015 și 2020. Cu 13,8% față de media națională de 10,9%. De atunci, acestea au crescut și mai mult.

Cifrele de ocupare pentru iulie 2022 au fost de 86,29%, comparabile cu cele din 2019, când cifra era de 84,2%. Nerja și Torremolinos sunt în principal cele care au depășit 2019, deoarece își ridică media. Nerja are cea mai mare rată de ocupare, cu 94,46% (comparativ cu Marbella și alte stațiuni din partea de vest, care sunt puțin peste 80%).

Deși turismul bate recorduri în multe locuri din zonele cele mai atractive, acesta scade în zonele din interior (rețineți că aceste zone au avut un impuls în timpul pandemiei, dar acum încep să scadă în popularitate). Chiar dacă nu intenționați să vă închiriați locuința, ar trebui să luați în considerare statisticile privind chiriile, deoarece acestea se corelează puternic cu evoluția prețurilor locuințelor. Nerja a devenit cel mai bun oraș în care să investiți deja în timpul ultimei crize, pe care a depășit-o cu succes și a devenit mai puternică decât înainte. Acțiunea hotărâtă a municipalității Nerja cu toate investițiile ofensive în trasee de drumeție, parcuri naturale și infrastructură în timpul anilor de pandemie, înseamnă că orașul este mai bine echipat ca niciodată pentru restul secolului XX. Am mai spus-o, iar aceste cifre ne fac să o repetăm ​​cu o emfază suplimentară. Dacă aveți de gând să investiți, faceți-o în Nerja sau într-una dintre zonele în creștere ale orașului Malaga .

---

Nota! Citește excelentul nostru articol despre Tot ce trebuie să știi despre investiția într-un apartament de închiriat în Spania.

Citește și despre comunitățile de construcții, un model funcțional pentru producția nouă care scade prețurile cu până la 25+%!

Unele zone rezidențiale sau sate de vacanță au propriile companii de rezervări care se ocupă de întreținere, marketing (adesea în întreaga Europă) și de asigurarea că locuința dumneavoastră este menținută în stare bună etc. În plus, există companii de închiriere care vor adăuga casa sau apartamentul dumneavoastră la rezervarea lor dacă îl consideră închiriabil.

Casele nou construite devin din ce în ce mai căutate pe piața închirierilor. Vedeți prezentarea noastră generală a celor mai atractive proiecte de Costa del Sol.

În prezent, este în principal acest proiect pe prima linie din Malaga, Andaluzia recomandată investitorilor.

Impozitul pe avere este eliminat în Andaluzia (anterior, oricine deținea o locuință în Andaluzia pentru o valoare de peste 700.000 de euro plătea un impozit suplimentar pe avere). Din 2023, Andaluzia (Malaga, Nerja, Marbella etc.) va avea printre cele mai mici impozite regionale din Europa. Acest lucru, combinat cu investiții în turismul durabil, îmbunătățirea infrastructurii și noile legi și reglementări care atrag companii internaționale de înaltă tehnologie, cum ar fi Google a plasat Andaluzia pe harta investitorilor. Această parte a Spaniei, care a fost mult timp „văra de la țară”, este acum cea mai bună din clasa sa.

Așadar, care sunt noile beneficii ale locuirii în Andaluzia acum?

• Impozitul pe venit maxim este de 26% pentru veniturile din investiții. De fapt, cotele de impozitare sunt între 19% și 23%, cu excepția cazului în care profiturile din investiții depășesc 200.000 EUR.
• Deduceri extinse pentru veniturile din chiriiVenitul se calculează după deducerea tuturor cheltuielilor aferente, inclusiv a cheltuielilor cu dobânzile la împrumuturi.
• Aproape fără impozit pe succesiune și donații pentru membrii familiei apropiate.
• Persoanele care se mută definitiv în Spania din alte țări pot elimina definitiv impozitul pe succesiune și impozitul pe donații.
• Pensiile private pot fi tratate ca venituri din investiții, venitul fiind diferența dintre sumele investite și sumele retrase. În unele cazuri, impozitul poate fi de doar 2,5% din venitul retras.
• O gamă completă de tratate fiscale internaționale care garantează că dubla impunere aproape niciodată nu are loc.
• Fără impozit pe avere!

Citește mai multe în articolul nostru despre noile taxe și legi fiscale din Spania.

Noile statistici arată că numărul de locuințe private închiriate pe termen scurt turiștilor reprezintă acum aproape 57% din totalul locurilor de cazare de pe Costa del Sol

Cifre din 2023

Din 2019, numărul de locuri de cazare turistică în provincia Málagaa crescut cu un procent uimitor de 48% și este în prezent în jur de 514.000. Numărul hotelurilor a crescut, iar în februarie anul acesta erau înregistrate 898, dar ceea ce a crescut cel mai mult este.. numărul de paturi oferite în locuințe private închiriate pe perioade scurteÎn prezent, acestea se ridică la 291.674, distribuite în 62.394 de reședințe. Numărul de paturi turistice a doborât ulterior un record în 2024.

Unul dintre sectoarele care se dezvoltă cel mai mult în urma pandemiei de coronavirus este cel al locuințelor de lux (o tendință pe care am semnalat-o de la început). Nu doar vânzarea de case de lux în Marbella și împrejurimi bate recorduri, ci tot mai mulți oameni înstăriți caută și proprietăți de închiriat exclusive pentru a-și petrece vacanțele pe Costa del Sol. Cererea a crescut în acest sector cu aproximativ 30%. În plus, cei mai bogați clienți solicită din ce în ce mai mult o gamă mai largă de servicii, care nu se limitează la cazare, curățenie și gătit. Acești clienți cheltuiesc adesea în jur de 6.000 de euro pe zi în vacanță, ceea ce poate fi comparat cu media turiștilor obișnuiți de pe coastă, care se spune că este în jur de 100 de euro pe zi.

Dacă intenționați să închiriați singuri locuința, rețineți că:

• Respectați toate legile și reglementările privind închirierile care se aplică în zona, orașul și provincia dumneavoastră. Amenzile pot fi destul de severe în majoritatea părților Spaniei dacă nu respectați legile privind licențele etc. Vă ajutăm cu toate acestea în domeniile care prezintă cel mai mare interes pentru investitori.
• Trebuie să vă înregistrați toți oaspeții la Garda Civilă cu o copie a pașaportuluiîntr-o anumită perioadă de timp. Dacă nu urmați procedura întocmai, amenzile pot fi foarte mari.
• Cât de mult gestionați singuri închirierea depinde în totalitate de dumneavoastră. Vă putem oferi sfaturi și recomandări cu privire la cele mai bune canale de marketing și la factorii importanți (de exemplu, facilități/echipamente/mobilier) pentru a atrage chiriași. De asemenea, vă putem pune în legătură cu o companie de închirieri.
• Publicitatea și colectarea plăților etc. de la chiriași nu reprezintă probleme mari. Cel mai important lucru în scenariul în care doriți să vă ocupați singur de toate este să angajați o firmă de curățenie de încredere și să stabiliți contactul cu un îngrijitor sau o companie care vă poate verifica locuința din când în când sau în caz de urgență. Gestionarea cheilor, dacă nu este gestionată de o terță parte, poate fi rezolvată, de exemplu, prin intermediul unor cutii de chei cu cod sau al unei uși care nu are încuietoare cu cheie, ci se deschide doar cu un cod.
• De asemenea, asigură-te că ai un suedez (cu sediul în Suedia sau Spania) care știe cum să depună declarația fiscală.
• Dacă nu te pricepi la fotografii sau pur și simplu nu ai echipamentul necesar (majoritatea smartphone-urilor moderne te vor duce departe), angajează un fotograf profesionist. Fotografiile sunt foarte importante în acest context, iar studiile arată că reclamele cu imagini atractive le pot crește rata de conversie cu peste 40% (propriile noastre date confirmă acest lucru)!
• Evitați fotografiile cu cearșafuri șifonate, tablouri strâmbe și lumini arse. Folosiți fotografii de înaltă rezoluție, dar optimizate pentru web, astfel încât să nu încetinească timpii de încărcare (ceea ce este o problemă în special pentru utilizatorii de dispozitive mobile).
• Titlurile și descrierile sunt la fel de importante. Oamenii din ziua de azi așteaptă cât mai multe informații posibil în reclamă (numărul maxim de oaspeți, mp, echipamente de bucătărie etc.).
• Un calendar de rezervări este necesar. Cu toate acestea, majoritatea portalurilor de publicitate oferă astfel de servicii. Există, de asemenea, alternative relativ ieftine dacă doriți să aveți un calendar de rezervări pe propriul site web. Există, de asemenea, în zilele noastre soluții de plată bune și ieftine, unde totul este inclus (posibilitatea ca clientul să plătească online cu cardul, sau numărul OCR pe factura pe hârtie, sau transfer bancar etc.). Niciodată nu a fost mai ușor să conduci o afacere mai mult sau mai puțin independentă, care generează venituri pasive.

Nota, Solicitați o promisiune de împrumut de la o bancă spaniolă chiar înainte de a veni în Spania.

Despre problemele care pot apărea dacă doriți să închiriați locuința

Cei care încearcă să închirieze pe cont propriu pot întâmpina adesea o problemă atunci când, de exemplu, închiriază pe o perioadă lungă de timp, iar chiriașul nu poate plăti. Legile spaniole, la fel ca cele suedeze, sunt adesea în favoarea chiriașului.

O altă problemă poate fi dacă chiriașul distruge interiorul. Unde se stabilește limita pentru uzura normală pentru cei care au închiriat pentru o perioadă lungă de timp? Avantajul de a avea o companie care se ocupă de toate este că aceasta are control asupra casei și le cere clienților să plătească pentru cheile pierdute etc. Dacă un oaspete distruge interiorul, compania de închirieri debitează factura pentru reparații de pe cardul de credit al clientului (pe care acesta trebuie să îl prezinte la rezervare). Asigurarea locuinței acoperă acest tip de daune.

După cum puteți vedea, apartamentul sau casa potrivită, în locul potrivit pe Costa del Sol, poate oferi venituri foarte bune în primul an. Cu toate acestea, rețineți că nu ar trebui sub nicio formă să cumpărați o casă în Spania și să vă bazați pe veniturile din chirii pentru a vă plăti ipoteca.

Suntem bucuroși să răspundem la întrebări despre acest subiect, în secțiunea despre închirieri în Spania și despre unde sunt cele mai bune achiziții chiar acum pe piața imobiliară spaniolă. Scrieți-ne la info@spanskafastigheter.se atunci vă vom spune mai multe.

Mulți suedezi sunt dornici în prezent să cumpere, dar consideră piața confuză și nu știu cu adevărat în ce să investească. Poate cel mai important lucru pentru tine este să obții o casă la soare și căldură, și nu randamentul direct. Oricare ar fi obiectivele tale cu achiziția ta, te sfătuim să nu aștepți prea mult înainte de a acționa. Casele și apartamentele din segmentele populare (2 dormitoare, vedere la mare, destul de aproape de centru) din stațiunile populare încep să se vândă. Pentru noi și pentru alți brokeri, problema pentru restul secolului XX nu va fi obținerea clienților, ci obținerea tipului de proprietate pe care îl caută.

Dacă aștepți prea mult fără să iei o decizie, devine ușor, așa cum s-a întâmplat cu filosoful francez Măgarul lui BuridanȘtii, măgărița flămândă care a murit de foame pentru că nu se putea hotărî pe care dintre căpățânele de fân să le mănânce. Toate semănau atât de mult.

Sarcina noastră este să vă ghidăm către o achiziție potrivită pentru dumneavoastră, preferințele și circumstanțele dumneavoastră. Brokerul nostru principal locuiește pe Costa del Sol de aproape 20 de ani și a trecut prin suișuri și coborâșuri. Cu alte cuvinte, are o înțelegere foarte bună a situației.

Citește și:

Despre portul de agrement planificat între Nerja și Torrox (care, dacă se va concretiza, va crește și mai mult potențialul de închiriere pentru Axarquia)

Întrebări frecvente și răspunsuri despre cumpărarea unei case în Spania.

Aici puteți rezerva hoteluri ieftine în toată Spania

Zboruri ieftine către Malaga printre altele

Fluxul nostru de case de lux din Spania.